Inhoudsopgave. Jaarverslag. Jaarrekening. Bijlagen

2 – Ymere jaarverslag 2012

Inhoudsopgave Jaarverslag 5

1.

Voorwoord

2.

Bericht van de Raad van Bestuur

3.

Verslag van de Raad van Commissarissen

17

4.

Strategie, ontwikkelingen en beleid

33

5.

Bezit

43

6.

Toewijzing en beheer

51

7.

Resultaten van onze ambities

59

8.

Maatschappelijke verankering

65

9.

Personeel en organisatie

69

10.

Financiën

73

Ymere in 't kort

92

Verklaring Raad van Bestuur

93

9

Jaarrekening 11.

Geconsolideerde balans per 31 december 2012

96

12.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012

99

13.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

101

14.

Algemeen

103

15.

Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen

111

16.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

127

17.

Financiële instrumenten en risicobeheersing

135

18.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

139

19.

Kasstroomoverzicht

143

20.

Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012

145

21.

Toelichting en specificatie winst- en verliesrekening

165

22.

Overige informatie

173

23.

Enkelvoudige balans per 31 december 2012

178

24.

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012

183

25.

Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012

185

26.

Toelichting en specificatie van de enkelvoudige winst- en verliesrekening

191

27.

Overige informatie

193

Overige gegevens

194

Controleverklaring

196

Holdingstructuur

198

Bijlagen Governancecode Activiteiten in de gemeente Almere Activiteiten in de gemeente Amsterdam Activiteiten in de gemeente Haarlem Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer Activiteiten in de gemeente Noord-Kennemerland

1

1. Voorwoord

Het jaar 2012 was voor Ymere een bijzonder jaar. Lokaal is sprake van een goede samenwerking tussen corporaties en belanghouders als huurderorganisaties en gemeenten. Helaas staan de corporaties in politiek Den Haag in een negatief daglicht. Ook Ymere voelt dit spanningsveld, zeker in het licht van onze activiteiten om de lokale verankering via onze acht vestigingen verder te optimaliseren. Hierbij bieden we huurders en gemeentebestuurders op verschillende wijzen de mogelijkheid om ons beleid en onze (investerings)beslissingen te beïnvloeden. Transparantie en responsiviteit zijn voor ons geen modewoorden, maar vanzelfsprekendheden die zich steeds verder ontwikkelen. Daarmee is niet gezegd dat Ymere boven kritiek verheven is. Een deel van onze voorraad heeft nog een technische kwaliteitsslag nodig. Ook willen we nog beter en alerter omgaan met klachten van onze klanten. Verder behoeven onze duurzaamheidsmaatregelen een impuls. Daar staan tegenover de resultaten en de waardering voor onze wijkaanpak, onze eigentijdse gebiedsontwikkeling, onze innovatie en natuurlijk de aandacht die betaalbaarheid voor lage(re) inkomens van ons krijgt. We zijn blij dat de klanttevredenheid positieve cijfers vertoont en zich ook nog verbetert. Het recente regeringsbeleid noopt tot een aanpassing van de huidige strategie, met name waar het de omvang van onze investeringen in de kwaliteit van onze woningvoorraad betreft. Helaas zullen vele huurders de effecten daarvan ondervinden en worden ze ook geconfronteerd met hogere jaarlijkse huurverhogingen. De missie en strategie blijven echter ongewijzigd. Dit betekent dat Ymere zich, als breed actieve corporatie, zal blijven inzetten voor huurders en woningzoekenden die zijn aangewezen op de huurmarkt en die willen wonen, leven, groeien. Het besluit van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) om Ymere onder verscherpt toezicht te plaatsen heeft ons verrast. Los van alle discussies en interpretaties die daarover in onze omgeving zijn ontbrand, is het de realiteit, een teken van deze tijd. Niet alleen in de corporatiesector wordt in de wereld van politiek en toezicht risicoaversie boven risicomanagement gesteld. We zullen ons daarmee moeten verstaan. Dit item vindt u op een aantal plaatsen in het jaarverslag en de jaarrekening terug. Volkshuisvestelijk kijken we terug op een succesvol jaar. Bijna alle targets werden gehaald, ondanks de stagnerende woningmarkt. Ook heeft Ymere op zeer hoog niveau geïnvesteerd in haar vastgoedportefeuille. De financiële ratio's ontwikkelen zich conform prognose. Het operationele kasstroomresultaat stemt tot grote tevredenheid. Onze keuze om, in de lijn van commerciële verhuurders, te sturen op marktwaarde in verhuurde staat heeft gevolgen voor onze balans en volgt hierin het landelijke beeld van een verminderde waarde van het vastgoed. Al is de prijsdaling in ons aantrekkelijke werkgebied lager dan elders in het land, het leidt boekhoudkundig tot forse fluctuaties. Ondanks de daling van het eigen vermogen blijft Ymere een solide en financieel gezonde corporatie.

Ymere jaarverslag 2012 – 5

We danken onze medewerkers, onze belanghouders en onze zakelijke relaties voor hun grote betrokkenheid en samenwerking. We ervaren die als steun en stimulans om in deze bijzondere en onzekere tijd onze volkshuisvestelijke ambitie hoog te houden. Roel Steenbeek Voorzitter Raad van Bestuur



2 8 – Ymere jaarverslag 2012

2. Bericht van de Raad van Bestuur 2.1 Terugblik op 2012 De Raad van Bestuur kijkt terug op een zeer roerig jaar. Het begon met de Vestia-affaire, daarna volgde het lenteakkoord, vervolgens kwam er een nieuwe regering met een regeerakkoord inclusief verhuurdersheffing, en ten slotte werd Ymere onder verscherpt toezicht gesteld. En dat alles in een volledig tot stilstand gekomen woningmarkt, die door het huidige regeringsbeleid niet in beweging wordt gebracht. Tegenover deze somber stemmende context zien we met trots een Ymere dat volkshuisvestelijk en financieel goed presteert. De klanttevredenheid laat goede cijfers zien, de wijkaanpak is op hoog niveau gebleven en ook de investeringen in eigenwoningbezit liggen met Z 372 miljoen op een zeer hoog peil. We verkochten wederom een groot aantal woningen (876) en op vele plekken werken we succesvol en innovatief samen met bewoners(organisaties), belanghouders en zakelijke partners. Ten slotte werden we door bestuur, Raad van Toezicht en ledenraad van De Woningbouw in Weesp geselecteerd om een fusie met hun woningcorporatie te onderzoeken. Onze medewerkers hebben zich in 2012 met veel ziel en zakelijkheid ingezet. En dat terwijl ze in een onzekere positie verkeren, want om onze bedrijfslasten verder te reduceren ontkwamen we er niet aan om via gedwongen ontslagen afscheid te nemen van werknemers. Onze kasstroom zal de komende jaren sterk onder druk komen te staan door de verhuurdersheffing (oplopend tot Z 75 miljoen), de saneringssteun aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die is ingeschat op Z 85 miljoen voor vijf jaar, en door de stagnerende woningmarkt. Deze druk kan alleen worden opgevangen door het volume van onze investeringen te verlagen, in combinatie met extra bezuinigingen en huurverhogingen. Vanuit onze keuze voor customer intimacy is het programma Ymere vernieuwt vormgegeven. Daarin kiezen we ervoor om onze bedrijfsprocessen vanuit de wensen van de klant opnieuw in te richten op een innovatieve manier. Tegelijkertijd kijken we op concernniveau naar strategie, besturing en inrichting. Op deze manier willen we komen tot een verlaging van de lasten, zonder onze innovatieve en conceptuele kracht te verliezen. Financieel gezien sturen we op de kasstroom. Met een operationele kasstroom van Z 97 miljoen, een cashflowindicator van 2,5% en een direct rendement van 3,1% op ons vastgoed behaalden we over 2012 het beste operationele resultaat uit onze historie. Ook sturen we goed op onze bedrijfslasten. Ze liggen ongeveer op het niveau van 2011, ondanks Z 5 miljoen aan kosten voor organisatieverandering. Tegenover de aankoop/oplevering van 1.713 woningen en 98 eenheden bedrijfsonroerendgoed staan onrendabele investeringen in renovatie, herstructurering en nieuwbouw en helaas ook afboekingen op gronden en (her)ontwikkellocaties (Z 38 miljoen). Ymere ondervindt, evenals andere corporaties, ontwikkelaars en gemeenten, de invloed van de tot stilstand gekomen koopwoningmarkt en de dalende marktprijzen. We hebben voor verdere tegenvallers en de afbouw van onze ontwikkelportefeuille een extra voorziening getroffen ten laste van het resultaat 2012.


Het indirecte rendement van 3,3% negatief is mede vanwege onze marktpositie gunstiger dan in de rest van Nederland. In totaal sluit de winst-en-verliesrekening op Z 230 miljoen negatief, Z 100 miljoen beter dan vorig jaar. De Raad van Bestuur is van mening dat Ymere gezond is en dat een financieel solide beleid wordt gevoerd. Uiteraard loopt Ymere als maatschappelijk ondernemer risico’s. We voeren een professioneel risicomanagement en hebben afdoende buffers om tegenvallers en risico’s te kunnen opvangen. De marktwaarde in verhuurde staat van ons bezit bedraagt Z 9,3 miljard. Dit is gefinancierd met een leningenportefeuille van Z 3,8 miljard. Het eigen vermogen en onze solvabiliteit bieden ruimte om een verdere waardedaling van woningen op te vangen. Bovendien is ons werkgebied de metropoolregio Amsterdam, waar de vraag toeneemt en die als eerste zal blijven groeien en waarschijnlijk als eerste zal profiteren van het herstel van de woningmarkt. Op basis van taxaties zijn de activa gewaardeerd. Voor de projecten zijn, wat het huurdeel betreft, al in een relatief vroeg stadium voorzieningen voor onrendabel genomen. Het koopdeel in de portefeuille is gewaardeerd op basis van de huidige marktverwachtingen. Om ook in de toekomst (sociale) huurwoningen te kunnen toevoegen aan de portefeuille heeft Ymere grondposities. Ook deze portefeuille is op basis van taxaties gewaardeerd. Voorzichtigheidshalve is ten laste van het resultaat 2012 een extra voorziening genomen om de consequenties van het terugbrengen van het investeringsvolume op de bestaande ontwikkelportefeuille op te vangen. De nieuwe derivatenbeleidsregel van de overheid als reactie op de Vestia-affaire beperkt Ymere in haar mogelijkheden om het renterisico te managen. Vooralsnog is de impact hiervan beperkt. De leningenportefeuille kent een dalende gemiddelde rentevoet (4,08%) en in onze meerjarenprognose zijn de risico’s van rentestijgingen opgevangen door middel van derivaten. Voor uitleg van de nieuwe beleidsregels derivaten verwijzen we naar hoofdstuk 10. Een blijvend risico – en een risico waarop we beperkt kunnen sturen – is de beschikbaarheid van geld. Corporaties zijn veelal aangewezen op sectorbanken. Strengere regels van banken met betrekking tot eigen vermogen en gedachten over schatkistbankieren kunnen een negatieve invloed hebben op de mogelijkheid en bereidheid om corporaties te financieren. In dat kader had Ymere eerder in samenwerking met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een Euro Medium Term Notes (EMTN) programma opgezet, waarmee Ymere zich rechtstreeks tot de kapitaalmarkt zou richten. Na de Vestia-affaire heeft de minister besloten dit besluit vooralsnog niet te ondertekenen. We zullen ervoor pleiten dit alsnog te accorderen en zodoende nieuwe kanalen te openen voor de financiering van woningcorporaties. Met betrekking tot het verscherpte toezicht voeren we constructief overleg met het CFV. Dit spitst zich toe op de bedrijfswaardesystematiek, het door het CFV bepaalde volkshuisvestelijke vermogen in relatie tot de leningenportefeuille. In dat kader is in dit jaarverslag naast de actuele waarde meer inzicht gegeven in de aannames en ontwikkeling van de bedrijfswaardesystematiek. Het is duidelijk dat 2013 en 2014 geen krachtig herstel zullen laten zien van de economie en de woningmarkt. Door de verhuurdersheffing en de saneringssteun hebben we onze vastgoedinvesteringen moeten terugbrengen van Z 275 miljoen naar Z 100 miljoen. Dat is een zeer forse aderlating, die niet alleen de bouw zal raken, maar ook onze klanten en de steden in ons werkgebied.


De Raad van Bestuur zet de bedrijfslastenreductie voort en ziet daarnaast een solide en gezonde financiële toekomst van Ymere voor zich op een middellange termijn voor wat betreft de kasstroom, de solvabiliteit en de loan to value. In de nieuwe werkelijkheid waarin we moeten opereren zal de Raad van Bestuur inzetten op maximaal volkshuisvestelijk presteren als breed actieve woningcorporatie, waarbij we werken aan wijken met perspectief, lokaal dicht bij de klant, en vanuit onze missie: wonen, leven, groeien.

2.2 Algemeen De Raad van Bestuur bestuurt de stichting Ymere. De statuten geven regels over onder meer de samenstelling van het bestuur, de besluitvorming, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. In de statuten staat ook welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring moet voorleggen aan de Raad van Commissarissen. De werkwijze van het bestuur is nader beschreven in het reglement Raad van Bestuur Ymere. De Raad van Bestuur vindt het vanwege zijn bestuursverantwoordelijkheid van belang om een aantal onderwerpen nader toe te lichten in dit jaarverslag. Het betreft de samenstelling van de Raad van Bestuur, de nevenfuncties van de Raad van Bestuur, de governancestructuur en de ontwikkelingen daarin in 2012, de integriteit en het toezicht op het bestuur. Samenstelling Raad van Bestuur De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden. De besluitvorming van de Raad vindt plaats op basis van meerderheid van stemmen, waaronder de stem van de voorzitter. Het onderstaande schema geeft de samenstelling van de Raad van Bestuur in 2012 aan.

Naam

Functie

Portefeuille

R. Steenbeek

Voorzitter Raad van Bestuur

Algehele coördinatie Externe vertegenwoordiging Concernstaf

L.A. Bosveld

Werkzaam Werkzaam bij Geboorte- in huidige Ymere of rechtsjaar functie sinds voorganger sinds 1956

2008

1994

Lid Raad van Bestuur, tevens Waardesturing, plaatsvervangend voorzitter Financiën en Raad van Bestuur Ondersteuning

1955

2008

2000

P.D. de Jong

Lid Raad van Bestuur

Wonen

1953

2001

1999

S.J. Schuwer

Lid Raad van Bestuur

Gebieds- en Project- 1959 ontwikkeling

2007

2007

Een actueel overzicht van de samenstelling van het bestuur staat op www.ymere.nl. Nevenfuncties leden Raad van Bestuur Ymere in 2012 De leden van de Raad van Bestuur van Ymere oefenen een aantal nevenfuncties uit. Een bestuurder die een nevenfunctie wil accepteren, legt deze vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Bestuur. Voor structureel betaalde nevenfuncties of andere werkzaamheden vragen de leden van de Raad van Bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Incidenteel betaalde werkzaamheden leggen de leden van de Raad van Bestuur vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter van de Raad van Bestuur meldt zijn incidenteel betaalde werkzaamheden aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van een nevenfunctie spelen onder meer de eventuele strijdigheid met het bedrijfsbelang, de (schijn van) belangenverstrengeling en het verwachte tijdsbeslag een rol.


De leden van de Raad van Bestuur van Ymere bekleedden in 2012 de volgende relevante nevenfuncties. De betreffende personen ontvangen voor deze nevenfuncties geen vergoeding, tenzij anders (met een *) aangegeven. Naam

Nevenfunctie

L.A. Bosveld

- - - - -

Lid deelnemersraad Waarborgfonds Sociale Woningbouw Penningmeester bestuur stichting Boom Ruygrok* Lid bestuur Stichting Colonnade DuHaf Holding Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere Lid Raad van Toezicht HWW Zorg, Den Haag*

P.D. de Jong

- - - -

Lid Raad van Toezicht Humanitas Groep Den Haag* Lid nationaal adviescomité Dag van de Dialoog Lid bestuur stichting Studenten voor Samenleving Lid dagelijks bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) Lid agendacommissie Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Lid bestuur stichting Het Hofje De Zeven Keurvorsten Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere Lid Raad van Advies Master of Urban & Area Development, Hogeschool Utrecht

- - - - S.J. Schuwer

- - - - - -

Lid bestuur NEPROM Voorzitter commissie Duurzaamheid en transformatie NEPROM Lid bestuur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling Lid lokale adviesraad AISEC Lid bestuur stichting Landelijk Nieuwbouw Portaal Docent leergang projectontwikkeling NEPROM

R. Steenbeek

- - - - - -

Lid algemeen bestuur Aedes, ver. van woningcorporaties (tot 15 november) Lid dagelijks bestuur de Vernieuwde Stad (vanaf november 2012) Lid bestuur ABC Architectuurcentrum Haarlem Voorzitter Raad van Toezicht stichting DIGH Lid bestuur Platform Openbare Ruimte Lid bestuur Stichting Vastgoed Overleg

Een actueel overzicht van nevenfuncties van de bestuurders is te vinden op www.ymere.nl. In 2012 waren er bij de besluitvorming van het bestuur geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.

2.3 Corporate governance De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderwerp governance en bespreken dit meerdere keren per jaar (o.a. in de governancecommissie die de Raad van Commissarissen heeft ingesteld). In overeenstemming met de statuten keurt de Raad van Commissarissen de wijzigingen in de governancestructuur goed. De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Ymere zijn als volgt: - Ymere heeft als rechtsvorm de stichting; - de Raad van Bestuur bestuurt de onderneming Ymere; - de Raad van Commissarissen ziet toe op de Raad van Bestuur en op de algemene gang van zaken van de stichting, en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies; - de Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurders; - Ymere legt verantwoording af aan en overlegt met belanghebbenden. Ymere ziet hierbij de huurders als primaire belanghouders. Daarnaast zijn het Centraal Fonds Volkshuisvesting (als externe toezichthouder), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (borgingsinstituut voor corporaties), gemeenten en banken de belangrijkste belanghouders;


- Ymere streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit; - voor Ymere is de Governancecode Woningcorporaties leidend. Daarnaast is naar relevante onderdelen uit overige codes gekeken (zie verder); - de corporate-governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als:

- de statuten van Ymere;

- het reglement Raad van Commissarissen Ymere;

- het reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere;

- de profielschets Raad van Commissarissen Ymere;

- de profielen van de leden van de Raad van Bestuur Ymere;

- het reglement Raad van Bestuur Ymere;

- het investeringsstatuut Ymere;

- het verbindingenstatuut Ymere;

- het treasurystatuut Ymere;

- het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant;

- de integriteitscode Ymere;

- de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere;

- de klokkenluidersregeling Ymere;

- de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen;

- de Raad van Bestuur legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Een uitgebreide beschrijving van de hoofdlijnen van de governancestructuur staat op www.ymere.nl. Ontwikkelingen corporate governance in 2012 Beloningscodes De Raad van Commissarissen besprak de betekenis voor Ymere van de Beloningscode bestuurders woningcorporaties, de Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties en de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voor meer informatie wordt verwezen naar het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 3). Plaatsing governancedocumenten op website Overeenkomstig de Governancecode Woningcorporaties staan de governancestructuur, de integriteitscode, de klokkenluidersregeling, het reglement van de Raad van Commissarissen en zijn commissies, de profielschets van de Raad van Commissarissen, het rooster van aftreden, het overzicht van nevenfuncties en een beknopte inzage in het remuneratierapport op de website vermeld. Ymere beschikt ook over een verbindingen- en investeringsstatuut. Betrekken van belanghouders bij vastgoedsturing en beleidscyclus In 2012 heeft Ymere haar belanghouders – zoals gemeenten en collega-woningcorporaties – op verschillende manieren intensiever betrokken bij de vastgoedsturing en beleidscyclus. Ymere hecht hier veel waarde aan, omdat de lokale verankering, en daarmee de legitimiteit, geborgd wordt. Dit is onder meer gebeurd bij de cockpitsturing, waarbij Ymere 'aan de voorkant' kijkt welke investeringen we in welk gebied willen doen. In 2012 is een aantal tactische cockpitsessies georganiseerd. Hierbij zijn ambtenaren en politici van (deel)gemeenten uitgenodigd. In Haarlem betrokkken we hierbij ook nog andere lokale corporaties en in Almere lokale huurdersorganisaties. Daarnaast wordt geprobeerd op lokaal niveau allianties aan te


gaan. Ook bij het opstellen van het Jaarplan 2013, waarin onze voorgenomen activiteiten voor 2013 zijn aangegeven, hebben we belanghouders betrokken. De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties Ymere voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties.1 Beide codes zijn gebaseerd op het principe ‘pas toe of leg uit’. Het is mogelijk om af te wijken van de meeste aanbevelingen in de code, maar dat dient wel te worden gemotiveerd (zie bijlage). Integriteit Ymere vindt integer handelen van haar medewerkers en de bedrijven waarmee we samenwerken vanzelfsprekend van groot belang. De kern van het integriteitsbeleid van Ymere is dat integer handelen enerzijds duidelijke regels vergt, anderzijds een bedrijfscultuur vereist waarin het handelen op basis van deze regels vanzelfsprekend is. Het bestuur vindt het ook van groot belang dat medewerkers zelf verantwoordelijkheid durven te nemen voor hun activiteiten. Dit vanuit de ervaring dat de werkelijkheid complexer en afwisselender is dan vooraf in regels is te vangen. Om werkelijk integer handelen te bevorderen, gaat het dus om het vinden van de juiste balans tussen regels en eigen verantwoordelijkheid. De regels met betrekking tot integriteit zijn onder meer vastgelegd in: - de integriteitscode Ymere. Deze code geeft regels met betrekking tot integer handelen waaraan het bestuur en de medewerkers zich moeten houden. We verwachten dat onze leveranciers en klanten ons niet in een positie brengen waarin we in de verleiding worden gebracht om niet integer te handelen. Om deze reden is de integriteitscode ook terug te vinden op www.ymere.nl. In 2012 werden geen sancties opgelegd vanwege het niet volgen van de code; - de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere. Deze cultuur is gebaseerd op principes als eigen verantwoordelijkheid, transparant handelen, het goede voorbeeld geven en elkaar aanspreken op gedrag; - de klokkenluidersregeling Ymere. Deze regeling biedt medewerkers de mogelijkheid om zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Onze website www.ymere.nl geeft aan hoe belangstellenden in het bezit van deze regeling kunnen komen. Het meldpunt ontving in 2012 geen meldingen; - het reglement Raad van Bestuur. Dit reglement bevat regels voor bestuurders over onverenigbaarheden in hun werkzaamheden. Het schrijft ook voor hoe ze moeten handelen bij mogelijke gevallen van belangenverstrengeling; - de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen. Zie hiervoor het verslag van de Raad van Commissarissen, hoofdstuk 3; - het onderschrijven van de Aedes-code; - het onderschrijven van de NEPROM-gedragscode; - de AO/IC (administratieve organisatie/interne controle) geeft regels over de bevoegdheid van medewerkers van Ymere tot het aangaan van verplichtingen en de controle daarop.

1 De Nederlandse Corporate Governance Code is een belangrijke basis voor de Governancecode Woningcorporaties.


De Raad van Bestuur is van oordeel dat elke bestuurder zijn functie in 2012 onafhankelijk en integer heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle bestuurders voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. In 2012 deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Bestuur geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Integriteit in 2012 In 2012 hebben diverse zogenoemde dilemmatrainingen plaatsgevonden voor delen van het management en medewerkers. De trainingen zijn gericht op bewustwording en het bespreekbaar maken van mogelijke situaties waarbij integriteit een rol speelt. Besloten is om extra aandacht aan het integriteitsbeleid te besteden en dit in 2013 in een programma te vatten.

2.4 Toezicht Het toezicht op het bestuur van Ymere bestaat uit intern en extern toezicht en horizontale verantwoording/responsiviteit. - Intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Zie hiervoor hoofdstuk 3. - Extern toezicht: corporaties vallen onder toezicht van de minister van Wonen en Rijksdienst, onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De financiële toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In oktober 2012 heeft het CFV in zijn continuïteitsoordeel Ymere de A1-status toegekend. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht gewaarborgd zijn. In november 2012 heeft het CFV geoordeeld dat Ymere voldoende solvabel is. Met het solvabiliteitsoordeel wordt vastgesteld of de corporatie op basis van voortzetting van het beheer op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen.

Het CFV is van oordeel dat Ymere financieel gezond is, maar dat er voor de toekomst wel diverse aandachtspunten zijn. Die betreffen het teruglopen van het volkshuisvestelijk vermogen in 2011, de aard en omvang van de leningportefeuille, de omvang van de groepsmaatschappijen en de kwaliteit van de aangeleverde informatie. Deze constateringen leiden bij het Fonds tot zorg inzake de financiële continuïteit van Ymere.

Ondanks het positieve solvabiliteitsoordeel heeft de minister in de oordeelsbrief van eind november besloten Ymere onder verscherpt toezicht te plaatsen. Ymere heeft inmiddels een plan van aanpak gepresenteerd, teneinde de zorg bij het CFV weg te nemen. In de oordeelsbrief wijst de minister ons verder nog op regels rond de taxatie van te verkopen woningen en vraagt hij onder andere om nadere informatie over sponsoractiviteiten, grondposities en een aantal verbindingen. Ymere heeft daar inmiddels naar tevredenheid van de minister op geantwoord.

- Dialoog met de omgeving. Ook collega-corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties of andere belanghouders kunnen ons aanspreken op ons functioneren. Om duidelijk aan te geven waarop we aanspreekbaar zijn, heeft Ymere de Aedes-code (voor woningcorporaties) en de NEPROM-gedragscode (voor projectontwikkelaars) onderschreven. Ymere heeft in 2012 in overeenstemming met beide codes gehandeld. De Aedes-code en de NEPROM-gedragscode staan op www.ymere.nl.



3. Verslag van de Raad van Commissarissen 3.1 Terugblik op 2012 De Raad van Commissarissen kijkt met zorg, maar ook met waardering terug op 2012. De zorg betreft de ontwikkelingen in de context van het bedrijf Ymere. Er leeft in politiek Den Haag een negatief sentiment met betrekking tot woningcorporaties in zijn algemeenheid, waar Ymere de consequenties van voelt. Ook is de volkshuisvestelijke opgave per regio verschillend. Ymere ervaart dat het steeds moeilijker wordt om haar, ook door de Raad van Commissarissen gewenste, brede volkshuisvestelijke opgave en aanpak te blijven continueren. De woningmarkt stagneert en naar verwachting neemt de lastendruk als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringssteun fors toe. Eind november 2012 is Ymere onder verscherpt toezicht geplaatst. Het riep in onze omgeving onbedoeld het beeld op dat er sprake was van een tweede Vestia-affaire. Dit staat haaks op onze reputatie van innovatieve én solide corporatie. De Raad van Commissarissen (in aanvulling op de Raad van Bestuur) en het CFV hebben het initiatief genomen de dialoog aan te gaan. Begin 2013 heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen hiertoe een gesprek gehad met de directie van het CFV. De Raad van Commissarissen streeft naar beëindiging van het verscherpte toezicht. De volkshuisvestelijke resultaten, zichtbaar in dit jaarverslag, zijn positief en Ymere is met haar strategie duidelijk op koers. De cijfers over de bedrijfsvoering stemmen tot tevredenheid, de sturing is onder controle, het risicomanagement is transparant en er is voldoende buffer voor het managen van de risico’s en het opvangen van tegenvallers. De Raad van Commissarissen is van mening dat Ymere financieel gezond is. De Raad van Commissarissen heeft waardering voor de wijze waarop de Raad van Bestuur en de medewerkers Ymere door de zware omstandigheden loodsen. Dat ook de processen nog dichter op de klant worden vormgegeven met instandhouding van de lokale verankering, biedt extra kracht en vertrouwen voor de toekomst. De Raad van Commissarissen heeft net als de andere jaren veel aandacht besteed aan good governance. Een kapitaalintensief en complex bedrijf als Ymere moet voldoen aan de hoogste standaard in dezen. De Raad is te allen tijde bereid inzicht te geven in de inrichting, aanpak en keuzes die hij als toezichthouder en adviserend orgaan maakt.

3.2 Algemeen De Raad van Commissarissen vindt een gezonde financiële positie van groot belang. Tegelijkertijd wil de Raad van Commissarissen dat Ymere maximaal blijft investeren in de volkshuisvesting door nieuwbouw en ingrijpende verbetering van bestaande woningen, en in de leefbaarheid en de wijkaanpak. Ook hecht de Raad van Commissarissen er waarde aan dat woningen voor het merendeel aan bewoners met de lagere inkomens worden toegewezen. De betaalbaarheid is een belangrijk issue. Het bestuur heeft in 2012 op de mogelijke gevolgen van het regeerakkoord geanticipeerd en dit ook met de Raad van Commissarissen besproken. Nu de verhuurdersheffing sinds begin 2013 een feit is, wordt Ymere gedwongen de volkshuisvestelijke ambities aan te passen. Dit zal in de loop van 2013 verder worden uitgewerkt.


Verantwoordelijkheden Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Ymere houdt toezicht op het functioneren van de Raad van Bestuur van Ymere en de algemene gang van zaken binnen Ymere. De Raad adviseert daarnaast de Raad van Bestuur gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van bestuurders, en stelt de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de bestuurders vast. De Raad van Commissarissen geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening goed voor de visitatie die Ymere elke vier jaar laat uitvoeren. De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. Een actuele versie van deze statuten staat op www.ymere.nl. De werkwijze van de Raad is beschreven in een reglement van de Raad van Commissarissen. Leden Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat ultimo 2012 uit acht personen. Per 1 januari 2013 zijn de heren W.T. Brethouwer en A.W. Kouwets geen lid meer van de Raad van Commissarissen. Zij waren, vanwege het aflopen van hun zittingstermijnen, niet herkiesbaar. Wij zijn hen veel dank verschuldigd voor hun bijdrage aan de Raad van Commissarissen en de professionalisering van Ymere. Op 1 oktober 2012 is mevrouw E.F. van Galen (lid op voordracht van de Ondernemingsraad) toegetreden tot de Raad van Commissarissen. Op 1 januari 2013 is de heer V.H. Gruis (lid op voordacht van de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere) toegetreden tot de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestond eind 2012 uit de volgende leden: Naam Geboortejaar Functie in RvC Benoemd op voordracht van De heer W.T. Brethouwer 1957 Vicevoorzitter RvC, lid agenda- en remuneratiecommissie, voorzitter governancecommissie. Voorgedragen door Ondernemingsraad Benoemd tot 31 december 2012 (niet herbenoembaar) Mevrouw drs. M.H. Carrilho 1960 Lid Governancecommissie, Lid Commissie Volkshuisvesting Voorgedragen door Huurdersorganisatie Benoemd tot en met 31 december 2014 (herbenoembaar)


Relevante (neven)functie(s) Functie: - Directeur-grootaandeelhouder MarketResponse International Group, Leusden (onderzoeks- en adviesbureau gespecialiseerd in belevingsonderzoek) Nevenfunctie(s): - Lid bestuur Nudge - Lid Raad van Commissarissen Unirobe/Meeùs groep B.V. (holding van intermediaire bedrijven voor verzekeringen) - Penningmeester Stichting Beheer Gelden Vrouwen Hogerop, Balans in de Top Functie: - Zelfstandig adviseur Nevenfunctie(s): - Lid Raad van Toezicht Fonds Podiumkunsten, Den Haag - Lid bestuur Holland Festival, Amsterdam - Penningmeester bestuur Theater ZO!, Amsterdam - Penningmeester bestuur stichting Julius Leeft, Amsterdam (stichting gericht op het onder de aandacht brengen van maatschappelijke issues bij breed publiek) - Voorzitter Stichting Week van de Amateurkunst

Mevrouw mr. E.F. van Galen 1961 Lid Governancecommissie Voorgedragen door Ondernemingsraad Benoemd tot en met 31 december 2016 (herbenoembaar)

Mevrouw drs. M.W. Gout-van Sinderen 1954 Lid Auditcommissie, lid commissie Gebiedsen Projectontwikkeling Benoemd tot en met 31 december 2013 (herbenoembaar)

De heer mr. A.W. Kouwets 1954 Voorzitter Commissie Volkshuisvesting Voorgedragen door Huurdersorganisatie Benoemd tot en met 31 december 2012 (niet herbenoembaar) De heer ir. Th. Sijmons 1940 Voorzitter commissie Gebieds- en Projectontwikkeling

Functie: - Partner bij TheRockGroup BV Nevenfunctie(s): - Bestuurslid Nederlandse Emissie autoriteit - Commissaris Oasen - Voorzitter Raad van Commissarissen GITP - Lid Green Deal Board - Bestuurslid De Balie, Amsterdam - Lid Raad van Advies Share Business - Bestuurslid Stichting Rijnkade 1630 Functie: - President-directeur ProRail, Utrecht Nevenfunctie(s): - Lid Raad van Toezicht Haagse Hogeschool, Den Haag (onderwijs) - Lid Raad van Advies ROC Midden Nederland - Voorzitter bestuur Intercoach (onderdeel ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), Den Haag (coaching van leidinggevenden en adviseurs bij overheid) Functie: - Partner Vorstman Advocaten, Naarden Nevenfunctie(s): - Voorzitter Raad van Commissarissen Braspenning B.V. (industrieel bedrijf op het gebied van stralen en coaten van schepen en staalobjecten) - Voorzitter van het scheidsgerecht voor de Grafische Industrie Functie: - Directeur-eigenaar Amstate B.V., Rosmalen (bedrijfsorganisatorisch adviesbureau)

Benoembaar tot en met 31 december 2013 of aftredend zoveel eerder als redelijkerwijs mogelijk (niet herbenoembaar) De heer drs. F.J. Smit 1947 Voorzitter Auditcommissie Benoemd tot en met 31 december 2014 of aftredend zoveel eerder als redelijkerwijs mogelijk (niet herbenoembaar) De heer mr. G.H.N.L. van Woerkom 1955 Voorzitter RvC, voorzitter agenda- en remuneratiecommissie Benoemd tot en met 31 december 2015 (herbenoembaar)

Nevenfunctie(s): - Lid Raad van Toezicht Hartekampgroep (zorginstelling voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking)

Functie: - Hoofddirecteur ANWB, Den Haag Nevenfunctie(s): - Diverse internationale functies gerelateerd aan de ANWB - Voorzitter Raad van Toezicht Hotelschool, Den Haag - Vicevoorzitter Stichting Wetenschappelijk Onderzoek Verkeersveiligheid, Leidschendam - Lid Algemeen Bestuur VNO-NCW, Den Haag (ondernemingsorganisatie) - Lid Dagelijks Bestuur Algemene Werkgevers Vereniging, Den Haag - Lid Bestuur Fonds Slachtofferhulp, Den Haag - Penningmeester Stichting Nederland Schoon, Den Haag - Waarnemend voorzitter Formule E-team, Den Haag (bevordering van het elektrisch rijden in Nederland) - Voorzitter Maatschappelijke dialoog Rijk-Regiobesluiten Amsterdam-Almere-Markermeer - Raad van Advies Stichting Innovatie Recreatie & Ruimte, Den Haag

Een actueel overzicht van de samenstelling, de commissies en de relevante (neven)functies van de Raad van Commissarissen is te vinden op www.ymere.nl. De Raad van Commissarissen is op de hoogte van de gevolgen van de Wet Bestuur en Toezicht, die vanaf 1 januari 2013 geldt. Bij (her)benoemingen wordt deze wet toegepast.


Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De gemiddelde leeftijd eind 2012 was 59. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de Raad van Commissarissen voldoende divers is samengesteld wat betreft deskundigheid en competenties. De samenstelling en deskundigheid van de Raad sluiten aan bij de beschrijving daarvan in de profielschets van de Raad van Commissarissen.

3.3 Activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2012 In 2012 kwam de Raad van Commissarissen vijf keer bijeen voor een formele vergadering. Naast deze vergaderingen waren er besprekingen in verschillende commissies en tijdens diverse bijeenkomsten. In het voorjaar vond de strategiedag plaats en in december de themabijeenkomst. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 drie excursies/werkbezoeken afgelegd. Ze stonden alle in het teken van integrale gebiedsontwikkeling en leefbaarheid en werden als waardevol en inspirerend ervaren. In april ging de Raad op werkbezoek naar Birmingham en Manchester met als onderwerp wijkorganisatie/trust/financiering. De excursies in 2012 gingen naar de Tugelaweg in Amsterdam-Oost en naar Almere. De Raad van Bestuur was aanwezig bij de bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen. Nieuw dit jaar was de invoering van een intern beraad van de Raad van Commissarissen direct voorafgaand aan de vergadering. Bij de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen was de Raad van Bestuur niet aanwezig. De resultaten van deze vergadering zijn gedeeld met de voorzitter van de Raad van Bestuur. Investeringsbeslissingen De Raad van Commissarissen heeft in 2011 een Investeringsstatuut vastgesteld. Investeringsbeslissingen die een bepaald bedrag te boven gaan, dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In 2012 ging het om de volgende investeringen: - Tugelawegblokken eerste fase (Amsterdam); - renovatie Het Breed (Amsterdam); - Van Voorthuijsenlocatie (Leiden); - gebiedsontwikkelplan Bloemendalerpolder (Weesp); - gebiedsontwikkelplan Tudorpark (Hoofddorp). Besluitvorming in 2012 In 2012 heeft de Raad van Commissarissen 49 besluiten genomen. Het betreft hier 18 goedkeuringsbesluiten, 6 vaststellingsbesluiten en 25 besluiten ter kennisname. Eén besluit werd goedgekeurd na herformulering. Eén besluit is via een spoedprocedure buiten de vergadering genomen en vervolgens tijdens een volgende vergadering bekrachtigd. Alle besluiten worden geregistreerd en zijn inzichtelijk voor de accountant. Majeure gespreksonderwerpen Gevolgen problemen Vestia voor Ymere Begin 2012 werd bekend dat woningcorporatie Vestia in grote financiële problemen verkeerde, doordat de derivatenportefeuille een fors negatieve marktwaarde had. In vervolg op de ontwikkelingen bij Vestia heeft de Raad van Commissarissen zich opnieuw laten informeren over de derivatenportefeuille van Ymere.


De problemen bij Vestia waren voor het CFV aanleiding om de derivatenportefeuille van andere corporaties te onderzoeken. Ymere heeft deze zogenoemde stresstesten telkens goed doorstaan. Om tot een oplossing te komen voor de financiële problemen van Vestia is er een deal gesloten met de banken, is er bij Vestia zelf een saneringsplan en vindt sanering plaats via het CFV. Ymere is vanaf het begin betrokken bij het zoeken naar alternatieve oplossingen voor de heffing van het CFV. Dit heeft tot nu toe niet tot resultaat geleid. Het gevolg is dat het CFV bij de corporaties een saneringsheffing in rekening brengt. De gevolgen hiervan zijn verwerkt in de financiële meerjarenprognose, die in januari 2013 door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd. Verscherpt toezicht De minister heeft eind november 2012 besloten Ymere onder verscherpt toezicht te plaatsen. Hoewel Ymere financieel gezond is, heeft het CFV diverse aandachtspunten voor de toekomst. Die betreffen het teruglopen van het volkshuisvestelijk vermogen in 2011, de aard en omvang van de leningportefeuille, de omvang van de groepsmaatschappijen en de kwaliteit van de aangeleverde informatie. Deze constateringen leidden bij het CFV tot zorg over de financiële continuïteit van Ymere. De Raad van Commissarissen betreurt het verscherpte toezicht. Met het bestuur is uitvoerig gesproken over de aandachtspunten van het CFV en over de vraag hoe Ymere en het CFV nader tot elkaar kunnen komen. Ook heeft een delegatie van de Raad van Commissarissen begin 2013 een gesprek gehad over het verscherpte toezicht met de directie van het CFV. Met het bestuur streeft de Raad van Commissarissen ernaar dat het verscherpte toezicht zo snel mogelijk beëindigd wordt. Integriteit Het onderwerp integriteit is enkele keren ter sprake geweest. De Raad van Commissarissen is ermee bekend dat het integriteitsbeleid binnen Ymere de volle aandacht heeft. De Raad van Commissarissen is geïnformeerd over een vermeende onregelmatigheid bij een van de vestigingen. Hoewel uit onderzoek niet bleek dat er sprake was van fraude, zijn de arbeidsovereenkomsten met de betrokken medewerkers toch beëindigd. Vastgoedtransactie Portaal In 2012 heeft Ymere woningen en ontwikkelposities in Alphen aan den Rijn en Oegstgeest verkocht aan woningcorporatie Portaal. Portaal bood Ymere een pakket woningen in Leiden aan. Eind november 2012 is hierover overeenstemming bereikt. Deze vastgoedtransactie past in de portefeuillestrategie van Ymere, die gericht is op uitbreiding van de huidige positie in Leiden. Daarnaast was de transactie bedrijfseconomisch interessant. Aangezien Ymere vanaf eind november onder verscherpt toezicht is geplaatst, heeft de Raad van Commissarissen de vastgoedtransactie goedgekeurd onder de voorwaarde dat deze transactie onder het verscherpte toezicht niet bezwaarlijk is. Dit bleek niet het geval. Fusievoornemen De Woningbouw (Weesp) Nadat de Raad van Commissarissen in april 2012 over de uitnodiging van De Woningbouw is geïnformeerd, is tijdens de strategiedag in mei uitvoerig stilgestaan bij de meerwaarde van deze fusie voor Ymere. Hierbij is onder meer gesproken over het werkgebied, de opgave in Weesp in relatie tot de opgave van Ymere en de schaalgrootte. De Raad heeft toen ingestemd met het verder onderzoeken van de fusie.


De beoogde fusie was ook gespreksonderwerp tijdens het overleg van een delegatie van de Raad van Commissarissen met de Ondernemingsraad en het bestuur van de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere. Beide organen vragen aandacht voor het effect op de investeringsopgave van Ymere. Het bestuur en de Raad van Commissarissen hebben dit toegelicht en hebben geprobeerd de zorg weg te nemen. De Raad van Commissarissen heeft een actieve bijdrage geleverd aan het fusieverzoek van de Woningbouw te Weesp door zitting te nemen in een klankbordgroep. Deze klankbordgroep bestaat uit een delegatie van beide Raden van Commissarissen en van de Ledenraad van De Woningbouw. De klankbordgroep kwam in het verslagjaar periodiek bijeen. Tijdens deze bijeenkomsten zijn onderzoeksrapportages en documenten besproken. In het algemeen kan worden gesteld dat de Raad van Commissarissen zich, al dan niet via de klankbordgroep, heeft beziggehouden met advisering aan het bestuur bij het nemen van strategische beslissingen rondom de fusie. In december heeft de Raad van Commissarissen het voornemen tot fusie goedgekeurd. Ook zijn toen de ontwerpstatuten van de toekomstige organisatie vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met de aangepaste Governancecode Woningcorporaties. Nadat de Ledenraad van De Woningbouw had ingestemd met omzetting van de vereniging in een stichting, zijn de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere, de Ondernemingsraad en de verschillende gemeenten gevraagd om advies. Al geruime tijd is de landelijke politiek kritisch met betrekking tot de schaal van corporaties. Ymere heeft met haar vestigingsmodel en sterke lokale verankering dicht bij huurders en stakeholders een antwoord op deze kritische benadering. Bij positieve adviezen wordt het fusieverzoek ter goedkeuring voorgelegd aan de minister van Wonen en Rijksdienst.

3.4 Raad van Commissarissen in toezichthoudende rol Toezicht op strategie De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie van de organisatie en de mate waarin deze strategie wordt gerealiseerd. De Raad van Commissarissen besprak in mei 2012 de strategie van Ymere. De Raad ontvangt jaarlijks het bedrijfsplan van Ymere. Dit bedrijfsplan bevat een concrete uitwerking van de geldende strategie voor het komende jaar. Toezicht op beheersing financiële risico’s De Raad van Commissarissen heeft een auditcommissie. Deze bestaat uit twee personen, maar zal, wegens almaar toenemende werkzaamheden, in 2013 worden uitgebreid naar drie personen. De auditcommissie rapporteert haar bevindingen aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur onder meer over haar bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het risicoprofiel, de treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant. De auditcommissie heeft met het bestuur en de accountant de jaarrekening 2012 besproken. Ook zijn in aanwezigheid van de accountant de uitkomsten van de interim-controle besproken. Voorts zijn de uitkomsten van het due-diligencerapport inzake de beoogde fusie tussen De Woningbouw en Ymere aan de orde geweest. Hetzelfde geldt voor de interne auditrapporten. Ten slotte zijn het treasurystatuut, het treasurybeleidsplan en het treasuryjaarplan aan de orde geweest.


De Raad van Commissarissen is het orgaan dat (financiële) besluiten goedkeurt of vaststelt. Het financieel meerjarenplan (FMP) van Ymere heeft betrekking op de ontwikkeling van de financiële positie van de organisatie in de komende tien jaar. De Raad van Commissarissen keurt jaarlijks het FMP goed. Hierbij neemt de Raad ook kennis van het risicomanagement. De begroting die de Raad van Commissarissen jaarlijks ter goedkeuring ontvangt, bevat de operationele en financiële doelstellingen van Ymere voor het komende jaar. Sinds de stelselwijziging waarbij Ymere op marktwaarde waardeert, is ook het solvabiliteitspercentage aangepast. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor een norm (> 50%) vastgesteld waarop wordt gestuurd. In december 2012 heeft de Raad van Commissarissen de begroting 2013 en het FMP 20132022 goedgekeurd. Vervolgens kwam vanuit het CFV en WSW de opdracht om de in het regeerakkoord opgenomen verhuurdersheffing en de saneringssteun CFV in de meerjarenprognose mee te nemen. Dit leidde ertoe dat de Raad begin 2013 een nieuwe meerjarenprognose 2013-2022 kreeg voorgelegd. Deze prognose is goedgekeurd en is de basis van de op 1 februari 2013 ingestuurde dPi (de prospectieve informatie). De financiële pijlers van de financiële sturing van Ymere staan aangegeven in hoofdstuk 10 van dit jaarverslag. Via tertiaalrapportages ontvangt de Raad van Commissarissen gedurende het jaar informatie over de financiële positie van Ymere. De auditcommissie wordt maandelijks geïnformeerd over de ontwikkeling van de belangrijkste (financiële) cijfers. De besluiten die de Raad van Commissarissen neemt over investeringen voor concrete projecten, baseert de Raad mede op informatie over het beslag van het project op het risicoprofiel van het bedrijfsonderdeel Gebieds- en Projectontwikkeling. Treasury Het oude treasurybeleidsplan had betrekking op de periode 2008-2012. Door recente ontwikkelingen in weten regelgeving is besloten om naast een nieuw beleidsplan ook een herziene versie van het treasurystatuut op te stellen. De Raad van Commissarissen heeft het herziene treasurystatuut en het nieuwe treasurybeleidsplan vastgesteld. Interpretatie bedrijfsrisico’s Raad van Commissarissen Tegelijkertijd met het meerjarenplan bespreekt de Raad van Commissarissen het financiële risicoprofiel van Ymere. Dit profiel benoemt en kwantificeert risico’s die Ymere loopt op het gebied van vastgoed, maatschappij, klant, organisatie en financiën. De Raad van Commissarissen is – na beoordeling van de informatie die van het bestuur is ontvangen en het overleg met de accountant – van oordeel dat Ymere in voldoende mate rekening houdt met en stuurt op de diverse risico’s. Herbenoeming accountant Sinds 1994 is PwC de accountant van Ymere en van een aantal rechtsvoorgangers. Vanaf de controle van de jaarstukken 2008 heeft PwC de tekenende accountant gewisseld, om op deze manier een onafhankelijke positie te bevorderen. Daarnaast wordt de onafhankelijke positie van de accountant ten opzichte van Ymere gewaarborgd door het bestaande onafhankelijkheidsprotocol. Dit bevat onder meer afspraken over de randvoorwaarden waaronder (de organisatie van) de accountant diensten kan verlenen aan Ymere.


In 2012 is de relatie met de accountant geëvalueerd. De Raad van Commissarissen en Ymere zijn tevreden over de huidige accountant. Deze heeft de afgelopen jaren goede diensten verleend en levert nog steeds een bijdrage aan de verdere professionalisering van de organisatie op financieel gebied. Gezien de ingewikkelde administratieve scheiding van de activiteiten vanaf naar verwachting 1 januari 2014, lijkt het bovendien niet raadzaam om nu van accountant te wisselen. Na deze evaluatie is besloten de accountant te herbenoemen voor drie jaar. Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks informatie over het investeringsprogramma van Ymere. Hierin wordt aangegeven welke initiatieven Ymere de komende tien jaar wil ontplooien op het gebied van onder andere nieuwbouw, renovatie, sloop, aankoop, samenvoegen en verkoop van onder meer woningen, teneinde de gewenste opbouw van de vastgoedportefeuille te bereiken. Het meerjareninvesteringsprogramma vormt de basis voor het FMP. De Raad van Commissarissen ontvangt rapportages en informeert zich daarnaast periodiek over specifieke onderwerpen en bespreekt via de commissie Volkshuisvesting, de auditcommissie en de commissie Gebieds- en Projectontwikkeling thema’s op het gebied van de volkshuisvesting en de gebiedsen projectontwikkeling. Herziene Woningwet De inwerkingtreding van de Herziene Woningwet was voorzien voor 1 januari 2013. De minister van Wonen en Rijksdiensten wil echter enkele gevolgen van het regeerakkoord hierin verwerken. Daardoor is de inwerkingtreding uitgesteld. De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen op dit terrein. Toezicht op verbindingen In het belang van risicospreiding en de overzichtelijkheid van de organisatie vindt een deel van de activiteiten van Ymere niet plaats in de stichting Ymere, maar in andere rechtspersonen of samenwerkingsverbanden. Ymere is direct of indirect 100% aandeelhouder van deze entiteiten of – bij samenwerking met andere organisaties – voor een beperkter deel. Ymere heeft een verbindingenstatuut dat regels stelt ten aanzien van het aangaan van en handelen in verbindingen. Op de website www.ymere.nl staat aangegeven hoe Ymere omgaat met verbindingen.

3.5 Raad van Commissarissen in werkgeversrol De Raad van Commissarissen vervult de werkgeversrol voor de bestuurders van Ymere. Deze werkgeversrol krijgt onder meer gestalte door het sluiten van arbeidsovereenkomsten. Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over salariëring, variabele beloning, pensioenvoorziening, nevenactiviteiten en declaratiemogelijkheden. De Raad van Commissarissen heeft de bestuurders benoemd voor onbepaalde tijd. De Raad kiest hiervoor vanwege het belang van continuïteit in de besturing van de organisatie. De opzegtermijn van elke bestuurder is minimaal vier maanden. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 geen bestuurders berispt, geschorst of ontslagen. In 2012 heeft de Raad van Commissarissen ingestemd met een betaalde nevenfunctie van de heer Bosveld. Er is geen tegenstrijdig belang.


Beleid inzake beloning Raad van Bestuur Voor de fusie tot Ymere van 1 januari 2008 is een beoordelings- en beloningsbeleid opgesteld, dat qua bedragen gekoppeld is aan benchmarkgegevens van Hay. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor een honorering tussen overheid en markt in. Voor de hoogte is ervoor gekozen om binnen het maximum van de destijds bestaande adviesregeling Izeboud te blijven. Bij Ymere is sprake van drie schalen met salaristreden. De pensioenregeling en indexatie zijn conform de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties. Tevens is gekozen voor een systematiek van variabele beloning (maximaal 25%), gekoppeld aan concern-, bedrijfsonderdeel- en individuele prestaties. Tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek tussen de bestuurder en de remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen wordt duidelijk welk percentage van de variabele beloning wordt toegekend. De bestuurders beschikken over een lease-auto. Er zijn en worden geen leningen aan bestuurders verstrekt. Er is geen sprake van specifieke beëindigingsafspraken in de arbeidsovereenkomsten. In de afgelopen jaren zien we een toenemende discussie met betrekking tot de salarissen en vooral bonussen van bestuurders. In dat kader is een ‘beloningscode bestuurders woningcorporaties’ opgesteld. Deze maakt verplicht deel uit van de (door Ymere onderschreven) Aedescode. De beloningscode geldt voor nieuwe bestuurders. Vanaf 1 januari 2013 geldt de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is van toepassing op bestuurders en commissarissen van woningcorporaties.2 Begin december 2012 heeft de minister van Wonen en Rijksdiensten nadere invulling bekendgemaakt met betrekking tot de honorering voor bestuurders en commissarissen. Hierin is ook een overgangsregeling opgenomen voor huidige bestuurders en commissarissen, die wordt toegepast. De Raad van Commissarissen deelt de zorg van de bestuurders dat de afgelopen jaren de nadruk erg zwaar is komen te liggen op de honorering, terwijl er minder aandacht is voor de benodigde competenties, de omvang en de markt. De Raad van Commissarissen verwacht dat het bij nieuwe benoemingen, waar de WNT geldt, niet eenvoudig zal zijn om de juiste kwaliteit te vinden, wat een risico voor de organisatie betekent. Beoordeling over 2011 en honorering 2012 Jaarlijks wordt een beoordelingskader voor het bestuur vastgesteld, waarin gezamenlijk geformuleerde doelstellingen zijn vastgelegd. De remuneratiecommissie heeft op basis van het beoordelingskader 2011 in juni 2012 met de bestuurders beoordelingsgesprekken over 2011 gehouden. De beoordelingsresultaten zijn positief. Ze zijn met de voltallige Raad van Commissarissen gedeeld. Bij de beoordeling over 2011 is in 2012 afgesproken om de bestuurders een salaristrede toe te kennen, gecombineerd met een verlaging van de te behalen maximale variabele beloning van 25% naar 8% van het brutojaarsalaris. Deze 8% is toegekend. Daarmee ligt de honorering in 2012 iets onder het niveau van 2011. Ten slotte is afgesproken om geen verdere salaristreden meer toe te kennen en de salarissen van de bestuurders te indexeren conform de inflatiecorrectie uit de cao woningcorporaties. De Raad van Commissarissen ervaart de samenwerking met de bestuurders als goed. Er bestaat een sfeer van openheid en wederzijdse waardering, waarbinnen zaken transparant en bespreekbaar zijn. Er is sprake van de benodigde scherpte tussen de gremia.

2 De WNT regelt ook de beloning van commissarissen (5% van bestuurssalaris voor leden Raad van Commissarissen, 7,5% voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen).


Beoordelingskader Raad van Bestuur 2012 De Raad van Bestuur wordt over 2012 beoordeeld op basis van: (1) het beoordelingskader 2012, dat aangeeft op welke onderwerpen de Raad van Commissarissen het bestuur aanspreekt. Deze onderwerpen liggen onder meer op het gebied van de volkshuisvesting, waardesturing, risicobeheersing, leiderschap, efficiency, ondernemerschap en reputatie; (2) de begroting 2012 en (3) de onderwerpen die zijn opgenomen in de tertiaalrapportage voor de Raad van Commissarissen. Bovenstaande documenten zijn door de Raad van Commissarissen vastgesteld (1) of goedgekeurd (2 en 3). Zodoende bereikt de Raad van Commissarissen een evenwichtige beoordeling van volkshuisvestelijke en financiële prestaties. De beoordelingsgesprekken over 2012 vinden plaats in juni 2013.

Beloning leden Raad van Bestuur Ymere in 2012 (in euro's, afgerond op hele bedragen)

Naam

Functie

Totaal vast inkomen1 Variabel inkomen2

Total cash3

2012

2011

2012

2011

2012

2011

L.A. Bosveld

Lid RvB

225.861

217.205

17.792

33.532

243.653

250.737

P.D. de Jong

Lid RvB

191.491

182.748

15.085

28.198

206.575

210.946

S.J. Schuwer

Lid RvB

225.861

217.205

17.792

33.532

243.653

250.737

R. Steenbeek

Voorzitter RvB

230.771

222.039

18.179

34.295

248.950

256.334

1 Totaal vast inkomen: het totale gegarandeerde jaarinkomen, inclusief vakantietoeslag, exclusief kostenvergoedingen. 2 Variabel inkomen: het niet-gegarandeerde variabele deel van het inkomen dat afhankelijk is van behaalde prestaties. 3 Total cash: totaal vast inkomen + variabel inkomen (exclusief kostenvergoedingen).

Er zijn in 2012 of eerder geen aandelen, leningen of garanties verstrekt aan bestuurders. Het is beleid om dat ook niet te doen. Eind 2012 is het beoordelingskader 2013 door de remuneratiecommissie en het bestuur voorbereid en afgestemd, en door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Werving nieuwe commissarissen De Raad van Commissarissen kent een reglement voor werving en selectie en werkt met vastgestelde profielschetsen voor (potentiële) leden. Voor de actuele profielen wordt op het moment van vacaturestelling verwezen naar de website www.ymere.nl. In 2012 is de werving van twee nieuwe commissarissen gestart. Het betrof de werving van een commissaris op voordracht van de Ondernemingsraad (OR) en een op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De OR en de Huurdersvertegenwoordiging zijn nauw betrokken geweest bij het opstellen van de profielschetsen en bij de werving en selectie. De werving is begeleid door een extern wervings- en selectiebureau. Uiteindelijk heeft de Raad van Commissarissen besloten mevrouw E.F. van Galen te benoemen op voordracht van de OR, en de heer V.H. Gruis op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. Met deze nieuwe commissarissen is de deskundigheid en verscheidenheid in de Raad van Commissarissen gewaarborgd.


Begin 2013 is opnieuw een wervingsprocedure gestart voor twee nieuwe commissarissen (opvolging van de heren Th. Sijmons en F.J. Smit). Op 1 juli 2011 is de Governancecode Woningcorporaties gewijzigd. Deze code geeft aan dat een commissaris voortaan alleen voor herbenoeming in aanmerking komt wanneer de betreffende commissaris minder dan acht jaar commissaris is. Hoewel de Raad van Commissarissen de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft, zou de toepassing van dit onderdeel van de code betekenen, dat eind 2011 vijf van de zeven commissarissen zouden aftreden. De Raad van Commissarissen vond (en vindt) dat een te grote bedreiging voor de continuïteit in het functioneren van de Raad van Commissarissen en (dus) Ymere. De Raad heeft er daarom voor gekozen de heer Sijmons en de heer Smit per 1 januari 2012 wel voor een nieuwe periode te benoemen, maar daarbij af te spreken dat deze nieuwe benoeming geldt voor een kortere periode dan de gebruikelijke vier jaar. Op deze manier is er evenwicht gevonden tussen het belang van de continuïteit van Ymere en dat van de Governancecode Woningcorporaties. Afgesproken is dat zij zoveel eerder aftreden als redelijkerwijs mogelijk is. Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen Jaarlijks wordt uitgebreid aandacht besteed aan de evaluatie van de Raad van Commissarissen en zijn individuele leden. De commissarissen vulden voorafgaand aan de evaluatie een digitale vragenlijst in. Ook heeft het bestuur vooraf een schriftelijke bijdrage geleverd. De commissarissen bespraken de uitkomsten van de vragenlijst. De resultaten zijn vastgelegd in een verslag en met de voorzitter van de Raad van Bestuur gedeeld. Bezoldiging Raad van Commissarissen 2012 De bezoldiging die de Raad van Commissarissen in 2012 ontving, bedroeg in totaal Z 110.889,00 (2011: Z 221.500,00). De aangegeven honoraria betreffen brutobedragen, waarover nog belastingen en heffingen worden afgedragen. Beloningscode toezichthouders woningcorporaties Het honorarium van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de Beloningscode toezichthouders woningcorporaties. De bedragen zijn per 1 juli 2012 geïndexeerd. Vanaf 1 juli 2012 bedraagt de (bruto)vergoeding voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen Z 17.831 en voor de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen Z 14.898 per jaar. Een lid ontvangt Z 12.415 per jaar. Een commissaris die actief is in de remuneratiecommissie, governancecommissie, commissie volkshuisvesting of commissie gebiedsen projectontwikkeling ontvangt daarnaast Z 1.034,50 per jaar per commissie; een commissaris die actief is in de auditcommissie ontvangt Z 2.069 per jaar. Een commissaris kan voor maximaal twee commissies een vergoeding ontvangen, ook wanneer hij of zij in meer commissies actief is. Een lid van de agendacommissie ontvangt géén extra vergoeding. Onkosten kunnen op basis van werkelijk gemaakte kosten worden gedeclareerd. Vanaf 1 januari 2013 geldt de WNT; deze is van toepassing op toekomstige commissarissen.


Bezoldiging Raad van Commissarissen 2012 Ontvangen honorarium (bruto, in € )

Functie

W.T. Brethouwer

16.684

Lid Raad van Commissarissen

M.H. Carrilho

14.242


E.F. van Galen

3.104

Lid Raad van Commissarissen (vanaf 1 oktober 2012)

M.W. Gout-Van Sinderen

15.259


A.W. Kouwets

13.225


Th. Sijmons

13.225


F.J. Smit

14.242


G.H.N.L. van Woerkom

18.108

Voorzitter Raad van Commissarissen

Totaal

108.089

3.6 Raad van Commissarissen en belanghouders Huurdersorganisatie Het contact met de Samenwerkende Huurdersorganisatie Ymere verloopt in de regel via de commissarissen die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd. In 2012 heeft tweemaal een overleg met de huurdersorganisatie plaatsgevonden. Voorts heeft eenmaal een overleg met een delegatie van de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Gespreksonderwerpen waren onder andere: de benoeming van een nieuwe commissaris op voordracht van de Huurdersorganisatie, de Herzieningswet, lokale en regionale ontwikkelingen, duurzaamheid, regeringsbeleid, de honorering van bestuurders, de schaalgrootte en het verdienmodel. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit over de betrokkenheid en inzet van de Huurdersorganisatie. Ondernemingsraad De Raad van Commissarissen sprak eenmaal met de Ondernemingsraad. Dit overleg stond in het teken van de reorganisatie bij Ymere en de voorgenomen fusie met De Woningbouw. Daarnaast was de delegatie van de Raad aanwezig bij de twee halfjaarlijkse besprekingen tussen de Raad van Bestuur en de Ondernemingsraad over de algemene gang van zaken. De Raad van Commissarissen ervaart de sfeer en de betrokkenheid in de Ondernemingsraad als prettig. Ook is er veel waardering voor de openheid en inzet van de Ondernemingsraad. Geschillenadviescommissie Ymere De Raad van Commissarissen nam kennis van de uitspraken van de Geschillenadviescommissie van Ymere in 2012 via het jaarverslag van Ymere. Overige belanghouders De Raad van Commissarissen heeft zich door het bestuur van Ymere nadrukkelijk laten informeren over het gevoerde overleg met verschillende belanghouders. De Raad acht het voeren van een dialoog met de belanghouders van belang om de volkshuisvestelijke opgave goed te kunnen uitvoeren. Ymere geeft hierdoor mede actief invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.


3.7 Raad van Commissarissen en corporate governance Raad van Commissarissen en goed ondernemingsbestuur De Raad van Commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van groot belang. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden dit een onderwerp dat behoort tot de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur. Voor overige informatie hierover verwijzen we naar hoofdstuk 2, het bericht van de Raad van Bestuur. Integriteitsbeleid Ymere kent verschillende regelingen die betrekking hebben op integriteit, waaronder de integriteitscode en de klokkenluidersregeling. In diverse regelingen en reglementen komen aanvullende bepalingen voor die elk op hun terrein invulling geven aan het breed ingevulde integriteitsbeleid van Ymere. Hoewel het onderwerp periodiek besproken wordt, heeft de Raad van Commissarissen tijdens de zelfevaluatie afgesproken dit onderwerp in 2013 actief te agenderen in de Governancecommissie. Leningen en garanties Ymere heeft geen leningen en garanties verstrekt aan leden van de Raad van Commissarissen, de bestuurders en medewerkers van Ymere.

3.8 Interne aangelegenheden Raad van Commissarissen De agendacommissie De agendacommissie bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor in overleg met de voorzitter van de Raad van Bestuur, en stelt het conceptverslag van de Raad van Commissarissen op. De agendacommissie kwam in 2012 vijfmaal bijeen. De selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie (kortweg: remuneratiecommissie) De remuneratiecommissie doet onder meer voorstellen aan de Raad van Commissarissen voor de benoeming, de beoordeling, beloning en arbeidsvoorwaarden van bestuurders en commissarissen. De remuneratiecommissie kwam in 2012 zevenmaal bijeen. De auditcommissie De auditcommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur onder meer over haar bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het risicoprofiel, treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant. De auditcommissie kwam in 2012 viermaal bijeen. De governancecommissie De governancecommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur over onder meer haar bevindingen met betrekking tot de governance van de organisatie, de werking van de integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Ymere, de transparantie, en de invloed die belanghouders hebben op het beleid van Ymere. De commissie herijkt – als dat relevant is – de statuten van Ymere, het reglement van de Raad van Commissarissen en het reglement Commissies Raad van Commissarissen Ymere. De governancecommissie kwam in 2012 eenmaal bijeen.


De commissie volkshuisvesting De commissie volkshuisvesting rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur over onder meer haar bevindingen op het gebied van verhuur, woonruimteverdeling, verkoop van woningen, leefbaarheid en VvE-beheer. De commissie volkshuisvesting kwam in 2012 eenmaal bijeen. De commissie gebiedsen projectontwikkeling De commissie gebiedsen projectontwikkeling rapporteert aan de Raad van Commissarissen over haar bevindingen op het gebied van gebiedsen projectontwikkeling. De commissie gebiedsen projectontwikkeling kwam in 2012 driemaal bijeen. Alle commissies handelen op basis van het reglement commissies Raad van Commissarissen. De commissies hebben geen besluitvormende bevoegdheden, met twee uitzonderingen: - de remuneratiecommissie is bevoegd de beoordeling van de Raad van Bestuur vast te stellen, indien deze beoordeling past binnen het door de Raad van Commissarissen vastgestelde beoordelingskader; - de auditcommissie is bevoegd wijzigingen van de zogeheten indekmatrix, zoals opgenomen in het treasurybeleidsplan, goed te keuren. De Raad van Commissarissen kan besluiten een commissie het mandaat te geven om over een specifiek onderwerp te besluiten. Informatievoorziening, lidmaatschappen Raad van Commissarissen en opleidingsmogelijkheden De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel mede op informatie van de Raad van Bestuur (onder andere via de zogeheten tertiaal- of viermaandsrapportages of andere periodieke rapportages), de accountant, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het ministerie van BZK, de gemeenten en de pers. Daarnaast vormt het gesprek van de Raad van Commissarissen met de huurdersorganisaties en de Ondernemingsraad een basis voor de beoordeling van het bestuur. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de informatie die hij ontvangt de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied, en daarnaast op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van Ymere. De Raad van Commissarissen ontvangt via de tertiaalrapportages informatie over onder meer: - externe ontwikkelingen; - financiële resultaten; - successen en aandachtspunten; - kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambities Goede woningen en diensten op maat, Woongenot in leefbare wijken, Keuzevrijheid en wooncarrières, Talentontwikkeling en sociale stijging en Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken; - ontwikkeling klanttevredenheid; - financierbaarheid en efficiency; - ontwikkeling op een aantal kerncijfers. De leden van de Raad van Commissarissen zijn lid van de Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties (VTW). Ze ontvangen diverse vaktijdschriften en brochures. De leden worden daarnaast in de gelegenheid gesteld opleidingen te volgen. In 2012 is hiervan door een van de commissarissen gebruikgemaakt.


Onafhankelijkheid commissarissen De Raad van Commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn/haar functie in 2012 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. In 2012 meldde mevrouw E.F. van Galen dat zij lid is van de Raad van Toezicht van GITP; dit bureau heeft in het verleden diensten geleverd aan Ymere. De Raad heeft geoordeeld dat hier geen sprake is van tegenstrijdig belang. Mogelijke strijdige belangen worden door leden van de Raad van Commissarissen gemeld in de plenaire vergaderingen. De bestuurders melden mogelijke tegenstrijdige belangen bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen. In het verslagjaar deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Integriteit De leden van de Raad van Commissarissen hebben allen een integriteitsverklaring Raad van Commissarissen ondertekend. Door deze ondertekening geeft een commissaris aan dat hij of zij zich in het verleden, heden en in de toekomst integer en in overeenstemming met weten regelgeving en bedrijfsregels heeft en zal gedragen.

3.9 Vooruitblik 2013 De wereld van Ymere en de wereld om ons heen verandert. Dit heeft gevolgen voor het toekomstige beleid van Ymere. Relevante onderwerpen voor 2013 zijn de effecten van de verhuurdersheffing, de saneringsbijdrage aan het CFV, de organisatieontwikkeling (Ymere vernieuwt en reductie bedrijfslasten), het huurbeleid, het onderscheid tussen DAEB- en niet-DAEB-bezit, de renteontwikkelingen en financierbaarheid en de beoogde fusie met De Woningbouw in Weesp. Verder willen we graag af van het verscherpte toezicht.

3.10 Verklaring bestede middelen In de vergadering van de Raad van Commissarissen op 2 april 2013 zijn de jaarrekening en het jaarverslag (tevens volkshuisvestingsverslag) van stichting Ymere met de accountant besproken. Nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant, heeft de Raad van Commissarissen op 12 april 2013 de jaarrekening en het jaarverslag 2012 goedgekeurd. Tot slot De Raad van Commissarissen bedankt de onlangs afgetreden commissarissen Brethouwer en Kouwets, de bestuurders en de medewerkers van Ymere van harte voor hun inzet in 2012. Ondertekening Dit verslag is vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Ymere, De heer G.H.N.L. van Woerkom, voorzitter De heer F.J. Smit, vicevoorzitter Mevrouw M.H. Carrilho Mevrouw E.F. van Galen Mevrouw M.W. Gout-van Sinderen De heer V.H.Gruis De heer Th. Sijmons Amsterdam, 12 april 2013



4. Strategie, ontwikkelingen en beleid 4.1 Ondernemingsstrategie en missie Juist in tijden van groot tumult en toenemende onzekerheid is het belangrijk om te kunnen terugvallen op dat wat echt belangrijk is voor een onderneming. Voor Ymere staat die essentie beschreven in de ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid. We willen als maatschappelijke onderneming werken aan wijken met perspectief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien. Dat doen we niet overal en ongericht, maar juist in specifieke wijken, en voor die huishoudens die niet op eigen kracht in goede huisvesting kunnen voorzien. Deze ambitie vormt onveranderd de leidraad in ons werk en ook in de verbetering daarvan. Door de economische crisis is de uitdaging om onze missie te verwezenlijken groter geworden. Door de aanhoudende en opeenvolgende recessies neemt de groep huishoudens die het op eigen kracht niet redden in omvang toe. Binnen deze groep nam de draagkracht af. Bovendien gaat de crisis ook niet aan onszelf voorbij, net zo min als aan onze samenwerkingspartners in de wijken. Daar kwam de verhuurdersheffing nog bij. Deze maatregel slaat een stevig gat in het ‘huishoudboekje’ van alle verhuurders. Zo bekeken is onze opgave in 2012 toegenomen, terwijl de middelen die ons ter beschikking staan om de opgave te verwezenlijken, juist zijn geslonken. Ymere zoekt sinds 2010 nieuwe wegen om onder moeilijkere omstandigheden toch minimaal dezelfde prestaties te kunnen blijven leveren voor klant en samenleving. Hierbij gaat het om het kloppend houden van de verhouding tussen kosten, investeringen, huurinkomsten en inkomsten uit verkoop, om het slimmer en beter organiseren van ons werk met de klant als hét richtinggevende principe (Ymere vernieuwt), en om het kritisch onder de loep nemen van onze projectenportefeuille en beïnvloedbare bedrijfslasten. Dit alles vanuit de overtuiging dat Met ziel en zakelijkheid – onze missie, ons gedachtegoed en ook onze strategische ambitie – ondanks de moeilijkere situatie onveranderd betekenisvol en reëel is. Als dit jaarverslag het licht ziet, is het begin 2013. De verhuurdersheffing waarmee we in 2012 nog rekenden, is inmiddels meer dan verdubbeld. Dit heeft een enorme invloed op onze kasstroom en investeringsvermogen. Vele projecten zullen moeten worden geschrapt. Onze missie en ons gedachtegoed blijven onverkort van kracht, maar gezien de externe ontwikkelingen zullen we keuzes moeten maken in onze strategische ambities. Die keuzes zijn voor een deel al in dit jaarverslag te vinden. De meeste zullen we echter in het voorjaar van 2013 maken. Hierbij betrekken we de wethouders, huurders en andere belanghouders. Dit is ook gebeurd in het kader van onze tactische cockpit 2012 en het opstellen van ons jaarplan 2012. Het blijft namelijk óók onze ambitie om transparant te zijn over wat we doen en om de maatschappij daarop invloed te geven.

4.2 Externe ontwikkelingen Economische ontwikkelingen De economische crisis en het (aangekondigde) pakket van bezuinigingsmaatregelen hebben gevolgen voor onze klanten, huurders en kopers. Welke gevolgen dat zijn, is nog niet helemaal inzichtelijk. Maar vrolijk wordt het in ieder geval niet. De Nederlandse economie kromp in 2012 met 0,9%. Het CBS duidt de economische situatie van de afgelopen jaren aan


als ‘aanhoudende laagconjunctuur’ en wijst de woningmarkt als boosdoener aan. De bouwsector kromp stevig, mensen kopen geen huizen meer, bedrijven bouwen minder, bouwvakkers verliezen hun baan, de koopkracht daalt en het consumentenvertrouwen neemt af. Uit berekeningen van het NIBUD blijkt verder dat bijna iedereen in 2013 minder te besteden krijgt en dat voor het vierde jaar op rij de koopkracht zal dalen. De koopkrachtdaling is het grootst onder mensen in de bijstand, gepensioneerden en mensen met kinderen in de kinderopvang. Ontwikkelingen in de doelgroep De werkloosheid in Nederland is in november 2012 gestegen naar 7% (CBS). In een jaar tijd is de werkloosheid met bijna 100.000 personen toegenomen. De jeugdwerkloosheid is opgelopen tot 13,7%. De werkloosheid onder allochtone jongeren is hoger en stijgt veel sneller dan onder autochtone jongeren. Steeds meer huishoudens met een laag inkomen kunnen hun huur of hun energierekening niet meer betalen (Armoedesignalement SCP/CBS). In 2011 zijn meer dan 1,1 miljoen mensen in Nederland ‘arm’ en ramingen over 2012 laten zien dat de armoede nog verder is toegenomen. Steeds meer mensen met een laag inkomen hebben daarbij betalingsachterstanden. In 2008 had 8% van de huishoudens met een laag inkomen een achterstand in het betalen van huur of hypotheek, in 2011 was dat verdubbeld naar 16%. Politieke ontwikkelingen In 2012 heeft de Tweede Kamer de Herziene Woningwet behandeld. Het doel van deze wet is een goede governance en de maatschappelijke inzet van het vermogen van de woningcorporaties te waarborgen. Een groot aantal zaken moet bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) geregeld worden. De minister komt nu eerst met een novelle. De verwachting is dat de wet 1 januari 2014 in werking treedt. Na de verkiezingen van 12 september 2012 kwamen de VVD en de PvdA al snel tot een regeerakkoord. In het regeerakkoord staan maatregelen die grote consequenties hebben voor de woningmarkt en de corporatiesector, zoals aanscherping van de hypotheekrenteaftrek, inkomensafhankelijke huurverhoging in de sociale huursector en een sterkere regierol voor de gemeenten. Daarnaast is er een verhuurdersheffing vastgesteld die Z 2 miljard per jaar moet opbrengen. Woningcorporaties moeten bovendien een extra saneringsheffing aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting betalen om de grotere financiële risico’s te dekken en de geleden verliezen (onder andere van Vestia) te compenseren. In februari 2013 heeft het kabinet met D66, CU en SGP een woonakkoord gesloten, waarbij een aantal maatregelen uit het regeerakkoord is aangepast. De verhuurdersheffing gaat van Z 2 miljard naar Z 1,7 miljard per jaar. Deze heffing wordt opgelegd aan verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector. Voor woningcorporaties komt het erop neer dat zij in 2013 Z 58 miljoen moeten betalen. Dit bedrag loopt op tot Z 1,7 miljard in 2017. Daarbij is besloten dat de inkomensafhankelijke huurverhoging minder hoog wordt. Ook voor de koopmarkt is een aantal wijzigingen aangekondigd. Deze komen hierna aan de orde. Inkomensafhankelijke huurverhoging en -verlaging Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, krijgen corporaties meer ruimte om de huren te verhogen. Dit gebeurt door het inkomensafhankelijk maken van de huurverhoging in de gereguleerde huursector. Huurders in het gereguleerde segment met een inkomen tot


Z 33.614 mogen een huurverhoging krijgen van 1,5% boven op de inflatie. Huurders met een inkomen tussen de Z 33.614 en Z 43.000 mogen een huurverhoging krijgen van 2% boven op de inflatie, terwijl huurders met een inkomen boven Z 43.000 een huurverhoging mogen krijgen van 4% boven op de inflatie. Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken. Een systeem dat over twee jaar weer gaat wijzigen bij de aangekondige introductie van de huursombenadering. Ymere overlegt met haar huurderskoepel hoe zij het huurbeleid komend jaar zal toepassen. Btw-tarief Met ingang van 1 oktober 2012 is het hoogste btw-tarief van 19% naar 21% gegaan. Dit tarief geldt ook voor nieuwbouwwoningen. Bij een gemiddelde nieuwbouwwoning van Z 250.000 leidt dit tot een prijsverhoging van Z 4.200. Deze btw-verhoging maakt de verkoop van nieuwbouwwoningen nog moeilijker voor Ymere. Het tarief voor verbouw en renovatie gaat in maart 2013 voor één jaar van 21% naar 6%. Dit is gunstig voor Ymere: projecten om onze bestaande voorraad te verbeteren, worden hierdoor goedkoper. Minder investeringen woningcorporaties Uit een enquête over de gevolgen van het regeerakkoord voor woningcorporaties blijkt dat ze genoodzaakt zijn om fors te bezuinigen op hun aanstaande investeringen. Daarbij zal driekwart van de corporaties de huren maximaal gaan verhogen. Een kwart van de woningcorporaties stopt al in 2014 met de bouw van nieuwe woningen; bijna de helft stopt tussen 2014 en 2017 met nieuwbouw. De sector schrapt de komende vijf jaar in totaal voor ongeveer Z 3 miljard per jaar aan nieuwbouwplannen. Ymere heeft het jaarlijkse investeringsvermogen al drastisch moeten terugbrengen, van Z 275 miljoen naar circa Z 100 miljoen. We onderzoeken nog welke projecten kunnen doorgaan en welke effecten het stoppen met projecten heeft op de onderhoudsuitgaven (minder sloop/ingrijpend verbeteren betekent meer onderhoud). Saneringsheffing CFV Behalve de verhuurdersheffing is er voor de woningcorporaties in 2013 ook nog de bijdrage aan een extra heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Om de grotere financiële risico’s te dekken en geleden verliezen (onder andere bij Vestia) te compenseren, betalen corporaties voor 2013 een saneringsheffing van 4% van de totale huursom. Voor Ymere komt dat neer op Z 17 miljoen. Ook in de komende jaren is een hogere saneringsheffing verschuldigd. Beperking borging door WSW De corporaties worden de komende jaren geconfronteerd met grote lastenverzwaringen die invloed hebben op de operationele kasstromen. Eind november maakte het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bekend dat het voor 2014 en verder voorlopig geen faciliteringsvolume afgeeft en ook de borging op de financieringsruimte (investeringen en herfinancieringen) tot en met 2013 beperkt. Pas als de doorrekeningen op basis van de nieuwe prognoses hebben plaatsgevonden, wordt voor iedere corporatie het nieuwe faciliteringsvolume bepaald. Parlementaire enquête woningcorporaties De Tweede Kamer heeft in maart 2012 unaniem de motie van Tweede Kamerlid Van Bochove (CDA) gesteund voor een parlementaire enquête naar het corporatiestelsel. Centraal lijken


daarin de ordening, het (falende) toezicht en de incidenten, evenals de vraag hoe het systeem in de toekomst beter kan functioneren. De koopwoningen hypotheekmarkt De huizenprijzen liggen landelijk al een aantal maanden op het niveau van begin 2004. In 2012 wisselden bijna 117.261 woningen van eigenaar, dat is bijna 3% minder dan in 2011. Vergeleken met december 2011 zijn koopwoningen in december 2012 gemiddeld 6,3% goedkoper. Ten opzichte van de situatie vóór de crisis, in augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 16,6%. De hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Voor nieuwe en bestaande gevallen wordt het maximale aftrektarief (vierde schijf) vanaf 2014 teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. De hypotheekrente blijft vanaf 2013 voor nieuwe gevallen aftrekbaar, mits de lening in maximaal 30 jaar wordt afgelost. De rente op restschuld wordt vanaf 2013 tot en met 2017 voor maximaal vijf jaar aftrekbaar. De gunstige leningsvoorwaarden voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland worden uitgebreid. De situatie op de koopwoningen hypotheekmarkt maakt de verkoopprognoses van Ymere onzekerder dan voorheen. Hypotheekproblemen Ruim 72.000 woningbezitters hebben halverwege oktober 2012 moeite om hun hypotheek te betalen, een stijging van bijna 10.000 sinds de start van het jaar (BKR). De verwachting is dat het aantal huiseigenaren met ernstige problemen om de hypotheeklasten te betalen aan het eind van dit jaar uitkomt op ongeveer 76.000. Door de dalende huizenprijzen staan steeds meer huizen ‘onder water’, wat betekent dat de waarde van de woning lager is dan de hypotheek, waardoor een restschuld overblijft bij verkoop van de woning. Dit heeft een negatieve invloed op de doorstroming. Daarbij ontstaat er een steeds grotere vraag naar huurwoningen, terwijl in het marktgebied van Ymere de wachttijd voor een sociale huurwoning nu al acht jaar bedraagt.

4.3 Ymere vernieuwt In verband met de customer intimacy (klant als uitgangspunt bij het inrichten van onze processen) en het verhogen van de effectiviteit en efficiency is in 2012 het verbeterprogramma 'Ymere vernieuwt' gestart. Ymere vernieuwt gaat om écht anders werken en écht vernieuwen. Het gaat om keuzes maken, resultaatgericht werken, innovatiever samenwerken en de verbinding zoeken. Het gaat om de balans tussen onze ziel én onze zakelijkheid. Ymere vernieuwt is inmiddels vol op stoom en leeft in de gehele organisatie. Ymere vernieuwt vraagt een verandering en een bijdrage van alle medewerkers. Het zal ook in 2013 onze volle aandacht en energie vragen en krijgen.

4.4 Huurbeleid In 2012 heeft Ymere het huurbeleid aangepast. De doelen vanuit onze ondernemingsstrategie blijven daarbij leidend: - genoeg betaalbare woningen voor de doelgroep. We zien hierbij twee groepen: - mensen met een inkomen onder Z 34.085, die aangewezen zijn op een huurwoning tot de liberalisatiegrens; - mensen met een middeninkomen (Z 34.085 tot Z 43.000). Door de Europese regels kunnen ze niet meer terecht in de sociale voorraad, maar zijn ze aangewezen op de huurvoorraad tussen de liberalisatiegrens en Z 900;


- een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding. De huurder en de woningzoekende hebben het gevoel dat deze verhouding klopt, ook tussen de verschillende woningmarktgebieden. Bij deze laatste helpen de schaarstepunten. In Almere (+0 punten) is een woning met een bouwjaar rond 1980 goedkoper dan eenzelfde woning in de Indische Buurt in Amsterdam (+15 punten), die weer goedkoper is dan eenzelfde woning in het centrum van Amsterdam (+25 punten); - het bieden van een wooncarrière: idealiter zorgt het huurbeleid voor meer dynamiek en doorstroming op de woningmarkt; - het leveren van een bijdrage aan het verbeteren van de groeiwijken van Ymere; - het leveren van een bijdrage aan de financiële continuïteit van Ymere. Het uitgangspunt bij het nieuwe huurbeleid is: ‘markt waar het kan, betaalbaar maken waar het moet’. Dat betekent dat in principe de maximale huur wordt gevraagd als dat kan. Door goed te kijken naar groepen die het moeilijk hebben of moeilijker gaan krijgen, en door te kijken naar specifieke gebieden, maken we woningen betaalbaar waar het moet. Dit levert het volgende op: - gemiddeld verhuurt Ymere jaarlijks 75% tot 80% van de lege (vrijgekomen) woningen voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Per regio is dit minimaal 70%; - in de regio’s buiten Amsterdam verhuurt Ymere jaarlijks 30% van de lege woningen tegen een huurprijs onder Z 562; in Amsterdam is dat 50%, gezien de grote instroom van huurders met lage inkomens; - 12% tot 14% van de verhuringen is bestemd voor middeninkomens. Om dit te bereiken, hanteren we een aantal afgrendelingen: - 75% van de grote woningen (vier of meer kamers) blijft in de sociale huur, waarbij een deel van de vierkamerwoningen onder Z 562 wordt gehouden; - studenten- en jongerenwoningen worden afgegrendeld op de huurtoeslaggrens voor jongeren onder 23 jaar; - de traditionele ouderencomplexen blijven in de sociale sector; - een aantal driekamerwoningen blijft onder Z 562 in plaats van de liberalisatiegrens; - we creëren een serieus middensegment door een deel van de woningen die na leegkomen een huur van meer dan Z 900 zouden kunnen krijgen, af te grendelen op gemiddeld Z 850. Dit speelt vooral in Amsterdam.

4.5 Wijkaanpak 2.0 Ymere is en blijft ervan overtuigd dat de aanpak van sommige wijken effectiever is als fysieke investeringen worden gecombineerd met investeringen in het sociale en/of het economische domein. Onze wijkaanpak getuigt van een brede rolopvatting, in ieder geval in onze groeiwijken. In 2012 zijn we gestart met een herijking van onze wijkaanpak, met als kernelementen: wijkgericht werken, meer halen uit het reguliere proces, doelgroepgericht werken naast wijkgericht werken, schuldpreventie en voorkómen van armoedeval, de basis op orde en focus. De herijking van de wijkaanpak is uitgewerkt in de notitie 'Wijkaanpak tegen het licht'. Het resultaat van de herijking is dat losstaande initiatieven gericht op sport in de wijk en kunst en cultuur langzaam maar zeker worden beëindigd. Om een tweedeling in de wijken te voorkomen en kwetsbare doelgroepen te ondersteunen, blijven we ons inzetten voor in-


terventies die zijn gericht op talentontwikkeling en sociale stijging. Deze initiatieven moeten echter aantoonbaar bijdragen aan wijkdoelen op de lange termijn. De focus op cofinanciering werpt daarbij vruchten af. In 2013 zullen we de mogelijkheden van fondswerving en sponsoring door het bedrijfsleven benutten, onder meer door per stad gemeenschapsfondsen te ontwikkelen.

4.6 Vastgoedsturing De vastgoedportefeuille die nodig is voor onze missie krijgt vorm en inhoud door middel van de zogenoemde cockpitsturing. Cockpitsturing bestaat uit een cyclus waarin debatten worden georganiseerd op drie niveaus: het metropoolniveau (strategisch), het wijkniveau (tactisch) en het complexniveau (operationeel). In deze debatten wordt de vastgoedstrategie bepaald op basis van de maatschappelijke urgentie om in een gebied te investeren (het maatschappelijke perspectief) en de verwachting die we voor een gebied hebben (het beleggersperspectief). Natuurlijk gaat het ook om de concrete kansen en bedreigingen in deze gebieden. Het afgelopen jaar vonden in bijna alle vestigingen van Ymere debatten op wijkniveau plaats. Bij het merendeel van deze tactische cockpits waren voor het eerst belanghouders (wethouders, ambtenaren en huurders) aanwezig. De uitkomsten worden in 2013 uitgewerkt.

4.7 Onderhoud Ons onderhoud moet efficiënter en effectiever. In 2012 is de aanpak van het vastgoedbeheer gereorganiseerd. Een procesmatige benadering heeft de projectmatige benadering vervangen. In 2013 gaat Ymere voor het eerst werken met de operationele cockpit voor vastgoedsturing. In deze operationele cockpit bepalen we per complex de meest geschikte strategie: behouden en gewoon beheren, afstoten, of juist investeren (bijvoorbeeld door renovatie). We sturen zodanig op de beheerstrategieën dat er een optimale bijdrage aan de concerndoelstellingen tot stand komt.

4.8 Co-makership Ymere wil niet meer elk project aanbesteden, maar langdurig samenwerken met een aantal bouwbedrijven van bewezen kwaliteit, met als doel: een betere bouwproductie, gerealiseerd tegen lagere kosten, in minder tijd, met meer plezier. Op basis van deze uitgangspunten zijn de afgelopen jaren samenwerkingsovereenkomsten gesloten met de bouwondernemingen Dura Vermeer, Era Contour en Thunnissen. De projecten die op dit moment in co-makership worden uitgevoerd, zijn de Gele Panden, Kraaipan, Kadoelerbreek en Marktplein in Amsterdam; Toolenburg-Zuid in Haarlemmermeer; Nobelhorst in Almere; Berlagelaan in Haarlem en Mientekade in Vijfhuizen. In 2012 zijn in de Haarlemmermeer (Jansonius) de eerste nieuwbouwwoningen opgeleverd die in co-makership zijn ontwikkeld. De aanpak heeft geleid tot vlottere, goedkopere en betere voorbereiding en bouw van woningen, met meer oog voor de klant. Eind 2012 heeft Ymere ook voor de projectmatige verbetering twee co-makers geselecteerd: Hemubo Almere B.V./ERA Contour en Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed B.V. De komende jaren zullen we samen met deze co-makers het projectmatige onderhoud en de verbetering van woningen in bewoonde of onbewoonde staat oppakken, waarmee we tevens zorgen voor het energiezuiniger en daarmee duurzamer maken van de bestaande woning-


voorraad. Daarnaast is in 2012 Coen Hagendoorn Bouw als co-maker geselecteerd voor de aanpak van de Centrumpanden.

4.9 Duurzaamheid en sociale duurzaamheid In 2013 blijven we focussen op verduurzaming van ons bezit. Door te verduurzamen wil Ymere: - een belangrijke bijdrage leveren aan de woonlasten van onze huurders (People); - het milieu minder belasten door een energiezuiniger woningbestand (Planet); - haar investeringen duurzaam terugverdienen (Profit). De grootste stappen kunnen we maken door de bestaande voorraad energiezuiniger te maken. Onze ambitie is het maken van 5.000 labelstappen per jaar. In 2012 is deze ambitie (nog) niet gehaald. Wel zijn veel projecten gestart, maar deze lopen door in 2013. Ymere heeft in 2012 op drie wooncomplexen zonnepanelen gelegd. Daarmee kan een deel van de stroom in een wooncomplex worden opgewekt. Ymere overlegt met een samenwerkingspartner over het grootschalig zonnepanelen leggen op haar woningen. Waarschijnlijk kent dit project een start in 2013. Binnenshuis is Ymere druk doende haar eigen kantoren te verduurzamen. Dit is in 2012 voorbereid en krijgt in 2013 een concreet vervolg, bijvoorbeeld door het plaatsen van ledverlichting in de kantoren en de parkeergarages. Daarnaast is Ymere intern een bewustwordingstraject gestart. Het belang hiervan is dat werknemers vanuit een intrinsieke waarde gaan werken aan duurzaamheid, zodat het volledig raakt ingebed in de organisatie. Ymere verduurzaamt ook door in groen te investeren. Zo heeft Ymere meerdere groene daken aangelegd in 2012, waaronder daken in Betondorp in Amsterdam. Daarnaast is Ymere in Amsterdam-West en Haarlem een aantal moestuinprojecten gestart. Duurzaamheid valt bij die projecten direct samen met sociale duurzaamheid. Bewoners zijn samen aan het tuinieren, waardoor veel nieuwe contacten ontstaan. Voor Ymere is het streven naar sociaal duurzame wijken een belangrijke opgave. Ook in de nieuwbouwwijken, bijvoorbeeld in Nobelhorst in Almere, streven we naar een grote betrokkenheid van bewoners. Dat kan door ze écht invloed te geven op hun woning, woonomgeving en voorzieningen. In dit soort projecten is het begrip sociale duurzaamheid inmiddels zover uitgekristalliseerd dat het loont om te beschrijven wat een sociaal duurzame wijk voor Ymere en haar klanten betekent. Begin 2013 presenteren we onze bevindingen. Ze zullen inspirerend en leerzaam moeten zijn voor onze nieuwe en bestaande projecten.

4.10 Fusieverzoek de Woningbouw De vereniging Woningcorporatie De Woningbouw in Weesp concludeerde in 2011 dat de volkshuisvestingsopgave in Weesp en omgeving wat betreft de nieuwbouw voor haar te groot was. De vereniging ging op zoek naar een fusiepartner. Na een zorgvuldig selectieproces werd Ymere geselecteerd. Ymere heeft al een ontwikkelpositie in de Bloemendalerpolder en Rijnkade. Doordat deze fusie volkshuisvestelijk interessant is en het gebied Weesp/Muiden goed aansluit op onze portefeuille in Amsterdam en Almere, hebben we besloten de fusiemogelijkheid serieus te onderzoeken. Voor bewoners in de metropoolregio Amsterdam biedt deze fusie op termijn perspectief.


In 2012 zijn de financiële en organisatorische consequenties van de beoogde fusie onderzocht. Hierbij hebben we nadrukkelijk stilgestaan bij de vastgoedportefeuille van de toekomstige organisatie en de verwachte (herstructurerings)opgave hiervan. Nadat de ledenraad van De Woningbouw eind december 2012 had ingestemd met de noodzakelijke omzetting van vereniging naar stichting, zijn de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere, de ondernemingsraad en de verschillende gemeenten gevraagd om advies. We verwachten in april duidelijkheid te krijgen.




5. Bezit 5.1 De voorraad Het bezit van Ymere bestaat uit verschillende soorten verhuureenheden: 77.278 woningen, 546 verzorgingsplaatsen in verzorgingstehuizen, 1.962 eenheden bedrijfsonroerendgoed, 5.724 garages/parkeerplaatsen en 518 overige wooneenheden/objecten. Het bevindt zich in 18 gemeenten.

Aantallen woningen per gemeente en per categorie op 31 december 2012

Sociale huur Gemeente

Huur < € 366,36

Huur > € 366,37 < € 561,97

Huur > € 561,98 < € 664,65

Vrije sector

Totaal

Huur > € 664,66

Alkmaar

41

550

46

37

674

Almere

618

5.137

1.440

329

7.524

5

26

2

66

99

15.066

22.464

4.472

1.965

43.967

2.154

5.768

1.042

264

9.228

Haarlemmerliede en Spaarnwoude

99

265

95

37

496

Haarlemmermeer

1.467

8.125

3.236

499

13.327

Heemstede

33

33

37

1

103

Heerhugowaard

13

46

112

52

223

Hillegom

15

0

0

1

16

Langedijk

58

306

25

0

389

609

375

26

26

1.036

Leiderdorp

28

0

0

1

29

Lelystad

13

36

0

43

92

Teylingen

0

13

19

0

32

Weesp

1

0

0

12

13

Alphen a/d Rijn Amsterdam Haarlem

Leiden

Zaanstad

Totaal

0

0

0

30

30

20.220

43.144

10.552

3.362

77.278

26,2%

55,8%

13,6%

4,4%

100%

73.916 (95,6%)

3.363 (4,4%)

Monumenten Monumenten en andere beeldbepalende gebouwen zijn van groot belang als iconen van kwaliteit, eigenheid en herkenbaarheid van steden. Ymere is trots op haar bijna 360 monumenten (met ruim 4.800 verhuureenheden) in Amsterdam, Haarlem, Hoofddorp en Leiden.


Vereniging van Eigenaren (VvE-)beheer: Yver Ymere VvE-beheer beheert en administreert per eind 2012 bijna 30.000 (2011: 20.000) appartementsrechten3 voor 602 (2011: 498) Verenigingen van Eigenaren. Samen bevatten ze bijna 22.300 appartementen (waarvan 12.500 in eigendom bij Ymere), 2.280 garages, 5.570 bergingen, 4.656 parkeerplaatsen en 787 bedrijfsruimtes. Ymere VvE-beheer voldoet aan de hoge kwaliteitseisen van Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) en heeft het procescertificaat Beheerders Vereniging van Eigenaars. Vanaf 1 januari 2013 gaat VvE-beheer verder onder een eigen naam: Yver. De reden voor deze naamswijziging is dat woningeigenaren in een complex met huurwoningen het soms verwarrend vonden als ze met Ymere om de tafel zaten. Met de naamsverandering ontstaat er helderheid en is er een duidelijk onderscheid tussen Ymere als eigenaar en verhuurder van panden, en Yver als beheerder in dienst van de VvE’s. Yver - experts in VvE-beheer is de volledige nieuwe naam. Yver krijgt een eigen logo, maar zal voor de volle 100% onderdeel van Ymere blijven. Voor meer informatie: www.yver-vvebeheer.nl.

5.2 Ontwikkeling van de voorraad Ymere wil bijdragen aan een sterkere stad en samenleving. We willen dat vooral doen door binnenstedelijke nieuwbouw en renovatie, met veel aandacht voor bewonersparticipatie, samenwerking met de overheid en verbetering van de omgeving. Onze focus leidt tot concentratie van onze investerings- en ontwikkelkracht in de wijken waar we een substantieel deel van de woningen bezitten. We willen de meest kwetsbare wijken, de zogeheten groeiwijken, niet alleen via fysieke ingrepen aanpakken, maar ook via sociale en economische maatregelen. Nieuwe wijkconcepten, verdichting, verdunning en sociale duurzaamheid zijn voor Ymere belangrijke accenten. Uiteraard doen we dat in samenwerking met andere partijen. Ymere heeft in 2012, ondanks de economische crisis, Z 372 miljoen geïnvesteerd in het eigenwoningbezit (woningverbetering, nieuwbouw, aankopen e.d.). In Amsterdam heeft Ymere van alle ontwikkelaars de meeste woningen opgeleverd. Van het tijdschrift NUL20 kregen we voor deze prestatie, net als in 2008 en 2011, de Gouden Bouwsteen uitgereikt. Verder hebben we voor IJburg blok 46C de Zuiderkerkprijs gewonnen. Bij de verkiezing van de Amsterdamse Nieuwbouwprijs werd Ymere tweede met het project Kastanjeplein en vierde met het project Ouderen in de Pijp. Sociale duurzaamheid Sociale duurzaamheid is een breed begrip, maar zeker geen universeel of statisch begrip. Misschien in abstracte zin, maar in de praktijk zeker niet, iedere sociaal duurzame wijk voelt anders en ziet er anders uit. Wij vinden het daarom niet gewenst om binnen Ymere een statische definitie van sociale duurzaamheid te hanteren. Hoe sociale duurzaamheid er in de praktijk uitziet, is namelijk afhankelijk van de locatie, de context, cultuur en tijd waarin we leven en de invulling die we daaraan geven. Wel zijn er inhoudelijke kenmerken te noemen waar sociale duurzaamheid in meer of mindere mate om moet draaien, namelijk: aantrekkelijkheid, diversiteit, eigenaarschap, flexibiliteit, gezondheid, identiteit, toegankelijkheid en talenten. Om sociale duurzaamheid toe te passen binnen Ymere, hebben we een instrument ontwikkeld dat het gesprek over sociale duurzaamheid in een gebied op gang brengt en richting geeft aan het oplossen van problemen en het aangrijpen van kansen. Dit instrument bestaat 3 Een appartementsrecht kan betrekking hebben op meerdere appartementen, garages en dergelijke.


Overzicht opgeleverde woningen en bouw gestart Opgeleverd Gemeente Almere

Amsterdam

Haarlem

Haarlemmermeer

Noord-Kennemerland

Leiden

Purmerend

Totaal

TOTAAL

Nieuwbouw

Bouw gestart Renovatie*

Nieuwbouw

Renovatie*

Huur

89

54

32

0

Koop

55

0

0

0

Totaal

144

54

32

0

Huur

364

124

224

101

Koop

147

148

13

171

Totaal

511

272

237

272

Huur

132

0

259

0

Koop

123

0

71

31

Totaal

255

0

330

31

50

0

12

0

Huur Koop

43

0

40

0

Totaal

93

0

52

0

Huur

84

0

48

0

Koop

0

0

0

0

Totaal

84

0

48

0

Huur

0

0

0

0

Koop

124

0

11

0

Totaal

124

0

11

0

Huur

0

0

0

0

Koop

19

0

0

0

Totaal

19

0

0

0

Huur

719

178

575

101

Koop

511

148

135

202

1.556

1.030

In dit overzicht zijn de woningen (nieuwbouw of gerenoveerde woningen van nieuwbouwkwaliteit) opgenomen die zijn opgeleverd, respectievelijk waarvan de bouw is gestart – door Ymere zelf of door een samenwerkingsverband waarin Ymere actief is. Indien sprake is van samenwerking, is het aantal woningen opgenomen dat overeenkomt met ons aandeel in het samenwerkingsverband. * Soms is ook renovatie nodig om een woning verkoopgereed te maken.

uit een set kaarten met eerdergenoemde acht inhoudelijke kenmerken en een gebruiksaanwijzing voor het proces. Deze gebruiksaanwijzing kan worden ingezet voor het delen van problemen en het ontwikkelen van analyses en visies en heeft tot doel oplossingen voor de opgave in een bepaald gebied volgens de principes van de sociale duurzaamheid te laten verlopen. Voordat deze gebruiksaanwijzing was ontwikkeld, is het begrip sociale duurzaamheid onder andere door het team Almere Nobelhorst behoorlijk breed verkend, uitgediept en toegepast. Het is het leidende thema bij de ontwikkeling van het nieuwe stadsdorp Nobelhorst. We


willen de betrokkenheid van de bewoners daar verhogen door ze écht invloed te geven op hun woning, woonomgeving en voorzieningen. Ook voor de stedenbouwkundige opzet is dit de rode draad. Aan bestaande duurzame waarden als natuur, groen en de nabijheid van de stad voegen we sociale duurzaamheid toe aan de hand van drie kernwaarden: ondernemend, talentvol en ecologisch. Deze komen terug in de structuur van de wijk, de buurtjes, de ontmoetingsplekken en de activiteiten die we faciliteren. Belangrijke pijlers zijn de kavels voor particulier opdrachtgeverschap (30%) en de ‘rode loper’ die we ontwikkeld hebben voor initiatieven. Half december is Ymere gestart met de bouw van de eerste woningen in Nobelhorst. Ymere vindt het belangrijk om gedifferentieerde wijken te creëren. De wensen van onze klanten verschillen immers. Daarom bouwen we koop- en huurwoningen in verschillende prijscategorieën. Van 263 nieuwbouwhuurwoningen en 271 koopwoningen die in 2012 zijn opgeleverd, bedroegen de stichtingskosten meer dan Z 200.000. Ymere wil binnen de metropoolregio een brede, evenwichtige portefeuille met verschillende, gedifferentieerde woonmilieus realiseren. In 2010 heeft Ymere de strategische keuze gemaakt om zich te concentreren in zes kerngebieden (Amsterdam, Almere, Haarlem, Haarlemmermeer, Leiden en Alkmaar). Via acquisitie, dispositie en uitruil zullen we onze positie binnen deze kerngebieden verder verstevigen en concentreren en het bezit in de omliggende gemeenten afbouwen. Daarom heeft Ymere in 2012 woningen van Portaal gekocht in Leiden, en heeft – omgekeerd – Portaal van Ymere bouwgrond in Oegstgeest gekocht, alsmede drie nieuwbouwcomplexen (in totaal 240 woningen) in Oegstgeest en Alphen aan den Rijn.

5.3 Onderhoud en herstructurering Ymere doet reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud, en investeert daarnaast in herstructurering en verbetering van het bestaande bezit. Ymere heeft in 2012 Z 82,4 miljoen besteed aan het onderhoud van woningen. Dit is inclusief de toegerekende apparaatskosten van ons interne servicebedrijf (Z 12,1 miljoen). Ymere wil een goede basiskwaliteit van haar bezit, maar wil ook scherp sturen op de kosten. De bouwtechnische kwaliteit wordt daarom gemeten met een zogenoemde conditiescore4. De cijfers daarvan liggen tussen 1 (zeer goed) en 6 (zeer slecht). Ymere streeft naar een gemiddelde conditiescore van 2,6 of lager. Op dit moment is de gemiddelde conditiescore 2.4. Omdat er grote verschillen zijn tussen de conditiescores, is er een tweede doelstelling geformuleerd. Uiteindelijk mag maximaal 5% van de complexen een conditiescore boven de 3,7 hebben. Op dit moment voldoet Ymere daar nog niet aan; 7% van de complexen scoort boven de 3,7 (2011: 11%). Door de focus bij de programmering van NIW-projecten (nietingrijpende woningverbetering) op de conditiescore te leggen verwachten we in 2013 wel aan de 5%-eis te kunnen voldoen. Ymere streeft naar prettige, gedifferentieerde wijken met kwalitatief goede woningen die aansluiten op de wensen van de bewoners, en naar een bijpassend voorzieningenniveau. We zetten daarbij verschillende instrumenten in, zoals het samenvoegen, verbeteren, op hoog niveau renoveren, slopen (met vervangende nieuwbouw) en verkopen van woningen.

4 Deze conditiescore is gebaseerd op een methode om de conditie van bouwen installatiedelen op objectieve en eenduidige manier vast te leggen (conform NEN 2767).


In Amsterdam moeten we een grote hoeveelheid huurders tijdelijk of permanent huisvesten in het kader van lopende projecten. Dit is goed te zien in onze herhuisvestingsmonitor van 2012. Door de dalende mutatiegraad komen er nog maar weinig (passende) woningen leeg. Daarnaast zijn de huurprijzen van de woningen die wel leegkomen hoger dan de huurprijs van de woning die de huurders nu bewonen. Deze tendens zorgt ervoor dat projecten stagneren, omdat bewoners niet op tijd andere woonruimte vinden. Verder maken huurders met een terugkeergarantie daar vaker gebruik van. We verwachten dat we in de toekomst veel wisselwoningen zullen moeten inrichten. Ook dat drukt op het reguliere woningaanbod. We hebben onderzoek laten doen naar geherhuisveste huurders en naar de manier waarop ze dat proces hebben beleefd. De resultaten zijn al in concept bekend. Vanaf 2013 nemen we de aanbevelingen mee in onze werkwijze bij ingrijpende renovatieprojecten. In 2012 investeerden we Z 67 miljoen (2011: bijna Z 112 miljoen) in de verbetering van ons bestaande woningbezit. Daarbij ging het zowel om ingrijpende verbetering (kosten hoger dan Z 15.000) als om niet-ingrijpende verbetering (kosten tot Z 15.000). Ymere verbeterde 2.049 huurwoningen (2011: 2.678). Hiervan zijn in het kader van herstructurering 178 huurwoningen ingrijpend verbeterd (2011: 543). Bij de overige 1.871 woningen werden zowel ingrijpende als niet-ingrijpende verbeteringen aangebracht. Huurders die moeten verhuizen omdat hun woning wordt gerenoveerd of gesloopt, krijgen daarvoor een bijdrage in de verhuiskosten. De minister stelt jaarlijks de hoogte van het bedrag vast. De bijdrage is sinds maart 2012 Z 5.520. Dit bedrag zal per maart 2013 opnieuw worden geïndexeerd.

5.4 Verkoop De opbrengsten van de verkoop van woningen uit onze bestaande woningvoorraad hebben we nodig voor het financieren van investeringen in de nieuwbouw. In totaal heeft Ymere op dit moment 20.267 woningen aangewezen voor verkoop, verdeeld over de verschillende gemeenten waarin we actief zijn. Dit is de zogenoemde verkoopvijver. Hiervan zijn op dit moment 15.385 woningen verkoopgereed. De huidige huurders van deze woningen kunnen hun eigen huurwoning kopen met 10% korting, op elk moment dat ze willen. In de praktijk blijkt echter slechts een klein percentage van de huurders bereid en/of in staat om de woning te kopen. Als ze dat niet doen, dan gaan de woningen in de verkoop op de vrije markt zodra ze vrijkomen. In 2012 heeft Ymere 876 woningen verkocht: 96 aan zittende bewoners en 780 na mutatie. Dit leidde tot een nettoresultaat van ruim Z 98,2 miljoen, wat in de huidige moeilijke marktomstandigheden een zeer goed resultaat is. Nieuwbouw koopwoningen In Amsterdam heeft de toewijzing van nieuwe koopwoningen in de vrije sector plaatsgevonden in overeenstemming met de ‘Spelregels met betrekking tot de toewijzing van nieuwe vrijesectorkoopwoningen in Amsterdam’, van 13 december 2006 (verlengd op 10 februari 2009) tussen de Vereniging Eigen Huis en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.


Veranderingen in de voorraad in 2012 Plaatsen in Overige BedrijfsAantal verzorgings- wooneen- onroerendwoningen tehuis heden goed

Bezit Per 1/1/2012

76.742

Verkopen

-876

Sloop

-280

Opleveringen/ aankopen/fusie

1.713

Samenvoegen

-257

Omlabeling/ herverdeling ruimte/administratieve correcties Per 31/12/2012

550


Overige objecten

Totaal

Verloop in 2011

2.295

5.263

45

85.016

83.845

-1

-4

-4

-885

- 912

-25

-97

-1

-407

- 907

98

535

3

2.351

3.246

-23

-4

-284

- 109

-27

-382

31

379

237

-147

96

1.962

5.724

422

86.028

85.016

121

-4 2

236

77.278

Garages/ parkeerplaatsen

546



6. Toewijzing en beheer 6.1 Woningtoewijzing sociale huurwoningen In 2012 verhuurde Ymere in totaal circa 3.685 leeggekomen sociale huurwoningen opnieuw. Dat komt neer op een mutatiegraad van ons sociale woningbezit van ongeveer 5,2% (2011: 5,6%). De mutatiegraad vertoont dus een dalende tendens. Dat heeft een relatie met de vastgelopen woningmarkt. Als gevolg van de Europese regelgeving5 kunnen in potentie minder mensen op huurwoningen reageren door de inkomensgrens. Ondanks deze Europese regels bleek in 2011 het gemiddelde aantal reacties in drie van onze vier regio’s juist gestegen. In 2012 zien we (met uitzondering van Almere) echter een daling van het gemiddelde aantal reacties, met daarbij een stijging van de acceptatiegraad. Kortom: er reageren minder mensen op een vrijkomende woning, maar ze zijn wel kritischer bij het accepteren van de woning. In 2012 heeft Ymere 97% van de woningen in de sociale huursector toegewezen aan mensen met een inkomen onder Z 34.085. Daarmee hebben we aan de Europese regelgeving voldaan. Deze bepaalt dat minimaal 90% van de toewijzingen in deze categorie moet vallen. Ymere regelt de toewijzing van haar sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam en Almere via WoningNet. Woonservice is de organisatie voor de toewijzing van de woningen in Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude. In Teylingen en Leiden verloopt de toewijzing via Woonzicht, en in Alkmaar via Enserve. Deze instanties verzorgen de inschrijving van woningzoekenden, de woningbemiddeling bij urgentieverklaringen, de publicatie van het actuele woningaanbod van de woningcorporaties, en het op volgorde zetten van de kandidaten op basis van lokale regels.

Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen

en acceptatiegraad in een aantal gemeenten Gemiddeld aantal reacties 2012

Acceptatiegraad

2011

2012

2011

Almere

204

160,7

3,3

3,2

Amsterdam

157

179,9

9,3

6,9

Haarlem

137

156,2

9,1

7,3

87

124,1

3,5

3,0

Haarlemmermeer

Huuraanpassing 2012 Ymere heeft in 2012 de huren van de meeste woningen verhoogd met 2,3%. Dat is het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage in 2012. Huurders van woningen die in de nabije toekomst worden gesloopt of gerenoveerd, kregen geen huurverhoging. Huurders van woningen met een huurprijs die werd afgetopt op de huurtoeslaggrens, kregen geen of een lagere huurverhoging.

5 We moeten minimaal 90% van ons sociale bezit (dus met een maandhuur tot € 652) verhuren aan huishoudens met een inkomen onder € 34.805.


De huurdersorganisatie adviseerde positief over de voorgenomen huurverhoging. De gemiddelde verhoging per 1 augustus 2012 bedroeg 2,23%. Normaal gesproken vindt huurverhoging per 1 juli plaats. Omdat de Tweede Kamer had ingestemd met het voorstel om huishoudens met een jaarinkomen boven de Z 43.000 een extra huurverhoging te geven verwachtte Ymere een snelle invoering van de wet. Ymere had de aanzeggingsbrieven hierop voorbereid. Omdat de invoering van de wet te lang duurde, moesten de aanzeggingsbrieven worden gecorrigeerd. Hierdoor kregen de huurders de aanzeggingsbrief voor 1 juni (in plaats van voor 1 mei). Vandaar dat de huurverhoging niet eerder dan per 1 augustus kon worden doorgevoerd. Bezwaren tegen huurverhoging 2012 In 2012 maakten 26 huurders (2011: 155) bezwaar tegen de huurverhoging. Van de ontvangen bezwaren zijn er 2 opgelost in overleg met de huurders. De overige zaken (24) zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. In geen van de gevallen (2011: 28) werd het bezwaarschrift toegewezen, in 14 gevallen (2011: 44) werd het afgewezen en 2 gevallen waren niet ontvankelijk. De overige zaken (8) waren eind 2012 nog in behandeling. Huurharmonisatie Het gemiddelde nettohuurniveau van onze sociale huurwoningen was eind 2012 bijna Z 454 (2011: Z 431). De huurprijzen bedroegen eind 2012 gemiddeld 70% (2011: 79%) van de huurprijs die op grond van regelgeving als maximaal redelijk kan worden beschouwd. Dit percentage is lager dan vorig jaar als gevolg van de Donnerpunten: woningen in schaarstegebieden mogen maximaal 25 extra punten krijgen bij de woningwaardering. De maximaal redelijke huurprijs is dus toegenomen. Huurderving In 2012 bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand van alle verhuureenheden Z 10,3 miljoen (2011: Z 10,1 miljoen). De huurderving als gevolg van oninbare vorderingen was in 2012 Z 1,4 miljoen (2011: Z 1,4 miljoen). De totale huurderving bedroeg in 2012 dus Z 11,7 miljoen (2011: Z 11,5 miljoen). De toename van leegstand is vooral te zien bij ons commercieel vastgoed en wordt deels veroorzaakt door renovatie.

6.2 Bijzonder aanbod voor speciale doelgroepen Ymere heeft het bijzondere aanbod van woningen en overig vastgoed gesplitst over twee afdelingen: Maatschappelijk vastgoed en Commercieel vastgoed. De reden daarvoor is dat onze klanten verschillen. Ook kunnen we op deze wijze onderscheid maken tussen DAEBactiviteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB-activiteiten, zoals het Europese beleid van ons vraagt. De twee afdelingen ondersteunen ook het beleid, de exploitatie en projecten.

6.3 Commercieel vastgoed De afdeling Commercieel vastgoed bedient klanten voor huurwoningen in de vrije sector, bedrijfsonroerendgoed en parkeerplaatsen. Vrijesectorhuur De portefeuille met huurwoningen in de vrije sector van Ymere telt circa 3.400 huurwoningen (4,4%). Huurwoningen in de vrije sector zijn belangrijk: ze bevorderen de doorstroming op de woningmarkt en dragen bij aan een gemengde wijk. Dit geldt vooral voor de woningen in het middensegment (vanaf de huurtoeslaggrens van Z 664 tot Z 900).


In 2012 hebben ruim 6.000 nieuwe woningzoekenden aangegeven dat ze op zoek zijn naar een middeldure huurwoning. Het totale bestand van ingeschrevenen omvat nu 20.000 mensen. Ze zoeken voornamelijk naar woningen op goede locaties in de regio Amsterdam. In 2012 verhuisden zo’n 50 huurders van Ymere vanuit een sociale huurwoning naar een vrijesectorhuurwoning van Ymere, waarvan 42 via een Woonticket. In 2012 zijn 1.082 huurcontracten getekend met een gemiddelde maandhuur van Z 872. Vanwege de grote vraag naar betaalbare vrijesectorhuurwoningen bedienen we hoofdzakelijk het middensegment, met zo’n 850 verhuringen in het segment van Z 700 tot Z 900 per maand. Woonticket In 2012 zijn 280 kandidaten met een zogenoemd Woonticket6 bemiddeld naar een huurwoning in de vrije sector. Hiervan kwamen er 42 uit een sociale huurwoning van Ymere. In totaal staan 7.500 woningzoekenden ingeschreven voor een Woonticket. Eind 2012 hadden bijna 1.175 inschrijvers een actief Woonticket. Het afgelopen jaar hebben we de mogelijkheden onderzocht om handelingen te automatiseren en efficiënter te werken. Dit heeft ervoor gezorgd dat alle inschrijvers een automatisch gegenereerd persoonlijk advies ontvangen. Doordat dit kort na de inschrijving wordt verzonden, zijn meer inschrijvers bereid om documenten op te sturen en zo voor het Woonticket in aanmerking te komen. De komende periode ligt de nadruk op het bemiddelen van de kandidaten met een actief Woonticket. We schrijven ze rechtstreeks aan met nieuw aanbod. Ook onderzoeken we welke mogelijkheden er zijn om nog meer kandidaten succesvol te bemiddelen. Bedrijfsonroerendgoed In 2012 zijn 148 huurcontracten voor bedrijfsruimten getekend. Ondanks de zeer moeilijke markt voor commercieel vastgoed proberen we op verschillende manieren leegstand te beperken. Zo doen we pogingen om voor een groot pand meerdere huurders aan te trekken, zodat het pand kan worden opgesplitst. We merken dat veel huurders het zwaar hebben, bijvoorbeeld ondernemers in de kinderopvang en kleine detaillisten. Veelzeggend is dat we in 2012 veel verzoeken tot huurverlaging ontvingen. Helaas zijn er ook huurders die noodgedwongen hun zaak stoppen. De komende periode werken we verder aan het beperken van leegstand. Ook gaan we proactief met onze huurders in overleg. Tot slot zullen we in 2013 onze portefeuille kritisch doorlichten op de verschillende risico’s. Parkeren Ymere heeft in 2012 bijna 1.100 parkeerplaatsen verhuurd. Daarvan zijn er ongeveer 550 gekoppeld aan de verhuur van de woning. De overige 550 parkeerplaatscontracten hebben een huurwaarde van Z 32.000 per maand. In 2012 is gewerkt aan het inzichtelijk maken van de beschikbare parkeerplaatsen. Zo is op de website www.ymere.nl het actuele aanbod te vinden. In gebieden waar gratis parkeren op straat mogelijk is, blijft het moeilijk om een parkeerplaats te verhuren. We schrijven daarom ook huurders van woningen in de buurt van beschikbare parkeerplaatsen actief aan. Daardoor slagen we erin meer parkeerplaatsen te verhuren.Met de gemeente Amsterdam hebben we afspraken gemaakt over het afgeven van parkeervergunningen. De parkeergarages die Ymere in opdracht van de gemeente heeft gebouwd, staan namelijk nu deels leeg. De gemeente geeft nu geen parkeervergunningen

6 Woonticket is een extra service voor huishoudens met een middeninkomen tussen € 34.229 en € 44.000. Via onze website kunnen ze gemakkelijker zoeken naar een huur- en koopwoning die past bij hun inkomen.


meer af aan de huurders, maar verwijst ze door naar ons voor het huren van een parkeerplek in de parkeergarage.

6.4 Maatschappelijk vastgoed De afdeling Maatschappelijk vastgoed bedient mensen met een zorgvraag, studenten, en klanten voor maatschappelijk vastgoed. Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we alle gebouwen die worden gebouwd of getransformeerd met de primaire doelstelling om leefbare en vitale steden, wijken en buurten te realiseren. Het gaat dan om: 1. voorzieningen voor zorg, welzijn, onderwijs, cultuur en sport; 2. speciale woonzorgvormen, vaak verhuurd aan of via zorg- of opvangorganisaties; 3. studentenwoningen; 4. bedrijfsverzamelgebouwen, 'broedplaatsen' en ateliers; 5. combinaties van functies (woon, werk, educatie, zorg, economie, cultuur). De maatschappelijk vastgoedportefeuille van Ymere omvat in totaal 4.612 eenheden en vertegenwoordigt medio 2012 een huursom van circa Z 37,6 miljoen per jaar. Hiervan is ongeveer Z 16,6 miljoen per jaar afkomstig van zorghuisvesting, circa Z 7,9 miljoen van studentenwoningen en zo’n Z 13,0 miljoen van overig maatschappelijk vastgoed. Zorg Ymere vindt het belangrijk dat mensen met een zorgvraag in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen. Omdat de samenleving langzaam maar zeker vergrijst, vergt dit woningaanpassingen en een aanpassing van het verzorgingsniveau in buurten. In 2012 lag de focus op de volgende drie punten: 1. ontwikkelen van gezondheidscentra in buurten; 2. in samenwerking met zorgpartijen ontplooien van initiatieven voor kleinschalige woonvoorzieningen; 3. huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking. Studentenhuisvesting Ymere beheert in Amsterdam, Haarlem en Almere 2.117 studenteneenheden, waarvan 1.185 met een campuscontract7 en 86 gemeubileerde eenheden met een short-staycontract. Deze laatste eenheden zijn speciaal bestemd voor internationale studenten van de Universiteit van Amsterdam, de Vrije Universiteit, de Hogeschool van Amsterdam en de Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten. In 2012 heeft Ymere voor 599 studentenwoningen en studentenkamers nieuwe huurcontracten gesloten: 386 in Amsterdam, 29 in Almere en 184 in Haarlem. Omdat het realiseren van studentenhuisvesting een bijdrage moet leveren aan wijken met perspectief, is Ymere altijd op zoek naar synergie met (andere bewoners in) de wijk en de buurt. Daarom verhuren we, in afwachting van verkoop, renovatie of sloop, onze tijdelijke woningen in Amsterdam (2012: 560) aan studenten. Om studenten ook te betrekken bij de vernieuwing van de buurt, hebben we voor leefbaarheidsprojecten een samenwerkingsverband opgezet met VoorUit en de Stichting Academie van de Stad.

7 Een campuscontract is een huurovereenkomst waarin is aangegeven dat de huurder de woning verlaat wanneer hij of zij de studie beëindigt. Op die manier blijft de woning beschikbaar voor studenten.


Overig maatschappelijk vastgoed Het overige maatschappelijk vastgoed bevindt zich vaak in de plinten van onze (sociale huur)woningen. In totaal gaat het om ruim 943 verhuureenheden vastgoed, waaronder ateliers, kinderopvang en buurthuizen.

6.5 Interventie en preventie De Taskforce Interventie Preventie (TIP) van Ymere ondersteunt de vestigingen bij het optimaliseren van huurincasso. Het doel is huurachterstanden zo laag mogelijk te houden en financiële problemen en ontruimingen op basis van huurschuld zo veel mogelijk te voorkomen. De doelstelling voor 2012 – minder dan 200 ontruimingen in verband met huurschuld – is (net) niet gehaald. De processen zijn in 2012 aangescherpt. We verwachten dan ook dat we in 2013 onze doelstelling wel zullen halen. De stijging van het totale aantal ontruimingen komt vooral door toename van de ontruimingen in verband met overlast en woonfraude.

Woningontruimingen

HaarlemAlmere Amsterdam Haarlem mermeer

NoordK. land

Totaal 2012

Totaal 2011

Ontruimingen in verband met huurschuld

32

115

19

38

1

205

175

Ontruimingen in verband met overlast

0

10

1

2

0

13

7

Ontruimingen in verband met woonfraude

22

105

12

10

0

149

93

Totaal aantal ontruimingen

54

230

32

50

1

367

275

Een speciale unit van het team is gericht op de opsporing van woonfraude. Ymere hecht veel belang aan het bestrijden ervan. Woonfraude frustreert de woningmarkt en heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid in de wijken. Ook kan fraude leiden tot onveilige woonsituaties, zoals vaak het geval is bij hennepkwekerijen in woningen.

Woonfraude

HaarlemAlmere Amsterdam Haarlem mermeer

Noord- Totaal K. land 2012

Totaal 2011

Ontruimingen i.v.m. woonfraude

22

105

12

10

0

149

93

Huuropzeggingen i.v.m. woonfraude

36

241

57

51

4

389

476

Totaal

58

346

69

61

4

538

569

6.6 Klantcontacten Twee afdelingen van Ymere die een belangrijke rol spelen bij het contact met onze klanten in het kader van het beheren van de woningen, zijn het Centraal Contact Center (CCC) en Ymere Service. In 2012 heeft het CCC 588.521 telefoontjes ontvangen en zijn er door Ymere Service 133.551 reparatieverzoeken afgehandeld. Er kunnen in het contact met onze klanten dingen misgaan. Om fouten in de dienstverlening te signaleren en te herstellen, heeft Ymere een Centraal Meldpunt Klachten ingesteld. Als er toch een meningsverschil blijft bestaan over onze dienstverlening, kan de klant een geschil voorleggen aan de Geschillenadviescommissie Ymere.


In 2012 zijn bij het Centraal Meldpunt Klachten 1.415 klachten (2011: 1.746) geregistreerd. De Geschillenadviescommissie heeft uiteindelijk 41 (2011: 41) zaken in behandeling genomen in 2012, en in 49 zaken (deels nog uit 2011) uitspraak gedaan. In 2011 en 2012 was er een aantal wijzigingen in de samenstelling van de commissie. Om de continuïteit te waarborgen, is de voorzitter van de commissie gevraagd nog één jaar langer aan te blijven. Hij treedt dus af per 31 december 2013. De heer De Jong is per 31 december 2012 afgetreden als plaatsvervangend lid. Hij is per 1 januari 2013 opgevolgd door mevrouw W. van der Zwaard.

De samenstelling van de Geschillenadviescommissie Ymere op 31 december 2012 Naam

Functie

Benoemd op

Aftredend per

De heer mr. F. van der Brug

Voorzitter

1 februari 2005

31 december 2012

De heer V. Thöne

Lid, voorgedragen door huurdersorganisatie SHY

1 januari 2011

31 december 2013

Mevrouw M. Langendijk

Lid, voorgedragen door Ymere

1 januari 2012

De heer C. van Maanen

Plaatsvervangend lid, voorgedragen door Ymere

1 januari 2011

31 december 2013

De heer G.G. de Jong

Plaatsvervangend lid, voorgedragen door huurdersorganisatie SHY

1 januari 2011

31 december 2012

Uitspraken Geschillenadviescommissie Ymere in 2012 2012

2011

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Ongegrond

11

23%

9

22%

Gegrond

30

61%

28

68%

Deels gegrond/ deels ongegrond

4

8%

3

8%

Geen oordeel

4

8%

1

2%

49

100%

41

100%

Totaal

Het bestuur van Ymere heeft alle uitspraken van de Geschillenadviescommissie overgenomen.




7. Resultaten van onze ambities 7.1 Goede woningen en diensten op maat Doelstelling 2012

Doelstelling 2012 gerealiseerd

Ambitie 2013

Goede woningvoorraad en passend beheer Gemiddelde onderhoudsconditie woningen < 2,6

Ja, gemiddeld 2,5

Onderhoud doorgelicht op efficiëntie en effectiviteit

Aantal ontruimingen in verband met huurschuld < 200

Nee, 205 ontruimingen in verband met huurschuld

Aantal ontruimingen in verband met huurschuld < 200

Verhoogde aandacht voor duurzaamheid 5.000 energielabelstappen gezet Nee, 4.453 gerealiseerd; terug- Ambitie fysieke duurzaamheid lopende sloop/nieuwbouw is de vertalen naar concrete projecoorzaak van minder labelstapten pen Nee, 2: op complexniveau ledverlichting toegepast (meerdere complexen); energiemanagementsysteem (digitale energiecoach voor bewoners) aangebracht

Ambitie duurzaamheid vertalen naar Ymere-panden

Pilots Customer intimacy: reparatieverzoeken, klachtenafhandeling en woonruimteverdeling zijn uitgevoerd

Nee, pilots reparatieverzoeken en klachtenafhandeling zijn gestart en gekoppeld aan de reorganisatie van de afdeling Klantbeheer; loopt door in 2013

- Klantsegmentatie implementeren - Pilots Customer intimacy combineren met Ymere vernieuwt

My home-concept is vernieuwd

Ja, is vernieuwd

Uitwerken klantvisie voor commerciële doelgroepen

Minimaal 3 innovatieve projecten opgestart

Diensten op maat

VvE-beleid geïmplementeerd en Ja, de experimenten zijn gestart Implementeren nieuw KWHhuurlabel 2 experimenten met betrekking en lopen door in 2013; vanaf 1 januari 2013 gaat VvE-beheer tot huurdersparticipatie verder onder een eigen naam: Yver (www.yver-vvebeheer.nl)

Ymere in ’t kort • Ymere bezit ruim 77.000 woningen • Ymere administreert en beheert voor Verenigingen van Eigenaren bijna 30.000 woningen (waarvan 12.500 huurwoningen in eigendom vanYmere) • Gemiddeld nettohuurniveau per sociale huurwoning per maand: € 454 • Huurachterstand: € 11,1 miljoen • Huurderving: € 11,7 miljoen • Onderhoudsuitgaven: € 82,4 miljoen


7.2 Woongenot in leefbare wijken Doelstelling 2012

Doelstelling 2012 gerealiseerd Ambitie 2013

Woongenot in de woning realiseren en bestendigen Pilot informatie over leefstijlen bij verhuring

Niet gerealiseerd

Informatiefolder beschikbaar over juridische mogelijkheden voor bewoners bij overlast

Ja, beschikbaar via www.ymere. nl/ymere/folders/plezierig-wonen.pdf

Per vestiging minimaal 4 bewonersinitiatieven ondersteunen met de Betere Buurtprijs

Leefbare wijken 530 woningen vrij door aanpak woonfraude

Ja, 538 woningen vrij door de aanpak van woonfraude

530 woningen vrij door aanpak woonfraude

Ymere in ’t kort • Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2012: € 14 miljoen • Initiatieven op gebied van ‘schoon, heel en veilig’ (onderdeel van leefbaarheid): € 1,5 miljoen • Samenwerkingsprojecten op gebied van kunst, groen en ontwerp openbare ruimte: € 663.505

7.3 Keuzevrijheid en wooncarrières Doelstelling 2012


Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden Woonticket voortzetten

Ja, 280 kandidaten met Woonticket voortzetten. Woonticket bemiddeld naar een Implementatie nieuw regionaal huurwoning toewijzingssysteem in Haarlem en Almere

Inzet sociale media bij alle verkoop

Ja

Minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 34.085

Ja, 97%

Minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 34.229

Vergroten van de mogelijkheden tot wooncarrière Optimaliseren dé Woonswitch

Promotiecampagne om klantenJa, de applicatie is aangepast en aanbod geactualiseerd. Nee, bestand te actualiseren de promotiecampagne heeft niet plaatsgevonden, waardoor het aantal bemiddelingen achterbleef bij de verwachtingen

Verkopen van 850 woningen

Ja, 876

Verkopen van 750 woningen

Voldoende aanbod middeldure huur

Ja, 1.002 verhuringen (2011: 772). Portefeuille groeit naar 3.888 huurwoningen (2011: 2.759)

Streefportefeuille Ymere is beschreven

Toelichting bij dé Woonswitch Dit bemiddelingsmodel moet ervoor zorgen dat huurders van Ymere in Zuid-Kennemerland sneller kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun wensen. Via dé Woonswitch heeft Ymere in 2012 45 huurders bemiddeld (2011: 43). Per 31 december 2012 staan 1.192 huurders van Ymere ingeschreven (2011: 1.137). Daarvan zijn 648 (2011: 608) huurders actief op zoek met gemiddeld vijf switchverzoeken per persoon (hetzelfde aantal als in 2011). Dit zijn in totaal 3.622 switchverzoeken, dat is een toename van 563.


7.4 Talentontwikkeling en sociale stijging Doelstelling 2012


Wijkvernieuwing in crisistijd: andere instrumenten ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen Opzet wijkontwikkeling 2.0

De oude speerpunten zijn vervangen door vier nieuwe programmalijnen: 1. Wijkeconomie en ondernemerschap 2. Veilige en leefbare wijk 3. Werk en meedoen: sociale activering richting werk 4. Kwetsbare huishoudens, jongeren en schuldpreventie In aanpak richten we ons in toenemende mate op doe-het-zelfwijkontwikkeling (eigenaarschap van bewoners en sociaal ondernemers)

Na de inhoudelijke herijking volgt in 2013 de herinrichting van gebiedsbeheer, wijkaanpak en stedelijke vernieuwing

Inzicht in maatschappelijk rendement Uitvoeren van een MKBA (Maatschappelijke KostenBatenanalyse)

Ja, MKBA duurzaamheid is uitgevoerd

Aansturen 10 voor MBKA

Ja

Organiseren congres om de resultaten van 10 MKBA’s te presenteren

Nee, volgt in 2013

Uitvoeren MKBA, onderwerp in overleg met 10 voor MKBA

Speerpunt Werk, Wijkeconomie en Ondernemerschap 187 leer-werkplekken

200 leer-werkplekken Ja, 215 leer-werkplekken voor kwetsbare jongeren of mensen met afstand tot de arbeidsmarkt

Ja, 128 volwaardige stageplekVijf stageplekken voor kortlopende stages (Amsterdam-West) ken op vmbo/mbo-niveau en vijf stageplekken voor langlopende/lintstages

140 stageplekken

Speerpunt Bewoners in Balans en talentontwikkeling 2.300 kinderen hebben kennisgemaakt met judo of tafeltennis

Afbouw (zie 2.5) Nee, 2.193 kinderen hebben kennisgemaakt met judo, streetdance en squash (geen tafeltennis)

Overige buurtsportactiviteiten bereiken 500 kinderen en volwassenen

Ja, 840 kinderen en volwassenen deden startactiviteiten in samenwerking met scholen en sportverenigingen (kwiQ fit, voetbal, buurtsport)

Afbouw (zie 2.5)

80 studenten actief in onze wijken

Ja, 127 studenten waren maatschappelijk actief in de wijk (huiswerkbegeleiding, voorlees express, buurtactiviteiten; via Vooruit en/of Academie van de Stad)

100 studenten actief in onze wijken

60 huishoudens nemen deel aan langlopende, preventieve budgettraining

Nee, 26 huishoudens in West zijn ondersteund met vrijwillige inzet vanuit BASTA samenwerking

Ambities worden bepaald in T1, in overleg met betrokken partners en (deels) afhankelijk van de diverse beschikbare middelen voor de activiteiten.

300 bewoners nemen deel aan training Daadkr8, met positieve uitstroom van 30% naar werk, stage of opleiding.

Nee, 150 deelnemers, 10x succesvolle uitstroom naar werk, stage of opleiding (circa 8%)


Buurt in beweging in West: 95 bewoners nemen deel (60 vrouwen, 35 jongeren) met 25% positieve uitstroom naar (vrijwilligers)werk, stage, opleiding of reguliere activiteiten

Ja, 116 deelnemers en 30% uitstroom, te weten 22 jongeren en 13 vrouwen naar werk/stage/ opleiding

1.600 kinderen bereikt met huis- Ja, 1.911 kinderen kregen extra werk-begeleiding, mentorschap steun via huiswerkbegeleiding of en weekendschool mentorschap, bijvoorbeeld i.s.m. IMC, JINC 300 kinderen en jongeren hebben deelgenomen aan creatieve talentontwikkelingsprogramma’s

Ja, 527 unieke deelnemers aan diverse programma’s in de wijkaanpakwijken, en in Noord nog 100 (niet-unieke) deelnemers

Speerpunt Ontmoeten 5 actieve bewoners per moestuincomplex en het beheer (bij 13 moestuinen)

Ja, totaal 238 bewoners zijn actief in 14 tuinen. Bewonersinitiatief in het groen is sterk in opkomst, ook dankzij de tuininspiratiedagen.

3 lopende MFA's (multifunctionele accommodaties) zijn gemonitord o.a. op exploitatieresultaat, gebruik, programmering en beknopte MKBA

In 2012 is de opdracht verbreed Uitvoering volgens visie en beleidskader naar het formuleren van een visie en beleidskader voor het ontwikkelen en beheren van MFA’s

Toelichting bij cijfers: Kern van de wijkaanpak is programmatische aanpak met langetermijndoelen, waarbij de projecten het vehikel zijn tot samenwerking met andere partijen in de wijk. Verschillende groeiwijken (Transvaal, Bouwmeesterbuurt, Indische Buurt) zitten behoorlijk in de lift. We verwachten dat we deze wijken, net als eerder de Chassébuurt, Landlust en het Rozenprieel op termijn kunnen loslaten als groeiwijken. Ymere in ’t kort • Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2012: € 14 miljoen


7.5 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Doelstelling 2012


Start bouw huurwoningen: 480

Ja, 676

8308

Start bouw koopwoningen: 650

Nee, 337

4909

Ymere realiseert sociaal duurzame wijken Principes sociale duurzaamheid zijn toegepast bij de ontwikkeling van Nobelhorst en Toolenburg-Zuid

Ja, maar ook doorlopend proces Meerjarige evenwichtige actieve projectenportefeuille, gebaseerd op beoogde meerjarige investeringsvolume

Evaluatie en maatschappelijke effecten MKBA-instrument uitgewerkt en ingezet bij pilots

Ja

Uitwerking uitkomsten 10 voor MKBA

Volledige implementatie van strategische, tactische en operationele cockpit Operationele cockpit is geïmplementeerd en uitgewerkt in complexbeheerplannen bij minimaal 50% van het bezit

Nee, implementatie operationele - Implementatie operationele cockpit voltooien cockpit loopt door in 2013 - Resultaten tactische cockpit Ja, uitwerking in complexbe2012 verwerken heerplannen voor 50% van het bezit

Onderzoek naar woonbehoeften Ja, onderzoek is uitgevoerd en ontwikkelkansen maatschappelijk vastgoed voor zorgdoelgroepen en ouderen is uitgevoerd

Ymere in ’t kort • Geïnvesteerd in het eigen bezit (inclusief aankopen): € 372 miljoen • Renovatie/herstructurering: 178 woningen • (Ingrijpend en niet-ingrijpend) verbeterde woningen: 1.871

Ymere heeft op verschillende locaties in de metropoolregio grond in bezit om in de toekomst sociale woningbouw op aantrekkelijke locaties mogelijk te maken. In 2012 zijn geen gronden aangekocht. In 2012 hebben we een klein deel van deze grondposities verkocht. Op een ander deel van de grond is de ontwikkeling gestart (en is dus een project ontstaan). Eind 2012 heeft Ymere bijna 320 hectare grond in bezit (2011: 353 hectare).

8 Deze ambitie moet nog worden herzien in verband met de noodzakelijke, nieuwe prioritering van projecten 9 Zie voetnoot 3



8. Maatschappelijke verankering 8.1 Bewonersparticipatie Ymere werkt in nauwe samenwerking met actieve bewoners aan het verbeteren van de bewonersparticipatie. Ons doel is een participatiestructuur waarin we beter samenwerken met onze actieve huurders (de formele participatie). Ook willen we meer en verschillende groepen huurders leren kennen om hun expertise te benutten (de informele participatie). Over de achtergrond van het vernieuwde beleid is meer te lezen op www.ymere.nl/participatiehuis. Daarnaast heeft Ymere een praktische digitale toolkit. Deze is bereikbaar voor medewerkers en bewoners. Ze kunnen hier vinden welke participatiemethoden collega’s aanbevelen bij een bepaald participatievraagstuk. Een belangrijke eerste stap op weg naar een betere bewonersparticipatie is het op peil brengen van de kennis van wetten en regels rond de formele participatie. Ook kijken we samen naar de mogelijkheden om beter samen te werken. Daarom heeft Ymere in 2012 op alle vestigingen tweemaal de training Van wetten en regels naar prettige praktijken aangeboden. In totaal namen 300 medewerkers en actieve bewoners hieraan deel. Zowel Ymere als de actieve bewoners waren positief over de inhoud en over het feit dat het een gezamenlijke training betrof. Bij voldoende belangstelling willen we de cursus jaarlijks aanbieden aan nieuwe, dan wel geïnteresseerde, medewerkers en aan actieve bewoners. Als onderdeel van de training benoemden de deelnemers samen de voorwaarden voor succesvolle participatie. Dat leverde een aantal ‘gouden regels’ op voor prettige en vruchtbare samenwerking. We willen deze regels als vast agendapunt laten terugkomen in de overlegbesprekingen met bewonerscommissies en huurdersverenigingen. Op die manier kunnen we elkaar erop aanspreken. Binnen het werkgebied van Ymere zijn in totaal 229 bewonerscommissies actief. Op bestuursniveau overlegt Ymere over beleidszaken met de Samenwerkende Huurdersorganisatie Ymere (SHY). In de SHY zijn vijf lokale huurdersorganisaties van Ymere vertegenwoordigd: de Stedelijke Bewonersorganisatie uit Amsterdam (SBO), de Huurdersvereniging Almere (HVA), de Waakvlam uit Haarlem, de Vereniging Huurdersorganisaties Haarlemmermeer (VHH) en de Stichting Huurdersbelangen (SHB) uit Noord-Kennemerland. Eenmaal per jaar vindt ook overleg plaats tussen de SHY en de Raad van Commissarissen van Ymere. Ymere betrekt de huurdersorganisaties al vroeg bij beleidszaken. Hiertoe is een werkgroep ingesteld met beleidsmedewerkers van Ymere en bewoners. Vóór de formele adviesaanvraag worden huurdersorganisaties in het traject betrokken. Tijdens de vijf overlegbijeenkomsten met het bestuur in 2012 zijn de volgende onderwerpen besproken en ter advisering aan de huurders voorgelegd: de huurverhoging, het huurbeleid, het jaarplan Ymere, het jaarverslag Ymere, het jaarverslag van de Geschillenadviescommissie en de flexibele huren. In 2012 zijn ook regelmatig actuele onderwerpen ter sprake geweest in het overleg, zoals de risico’s bij het gebruik van derivaten, het beleid rond de beloning van bestuurders, en het verscherpte toezicht van het ministerie.


Daarnaast heeft SHY in 2012 voordrachten gedaan voor een lid van de Raad van Commissarissen en een lid van de Geschillenadviescommissie. Beide voordrachten hebben geleid tot een benoeming per 1 januari 2013.

8.2 Belanghouders Algemeen Wij onderhouden op allerlei manieren (persoonlijk of via digitale nieuwsbrieven, het magazine Ymere werkt e.d.) contact met onze belanghouders. In 2012 heeft ons magazine Ymere werkt de Grand Prix Customer Media Award gewonnen in de categorie Business to Business. Hier zijn we trots op. Volgens de jury geeft dit magazine de organisatie een warm gezicht. Gemeenten Gemeenten zijn belangrijke partners van Ymere bij het bereiken van doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de verschillende gemeenten en stadsdelen in ons werkgebied, zowel bestuurlijk als ambtelijk. Omdat ons werkgebied uitgebreid is, hebben we met veel gemeenten te maken. We streven naar duidelijke prestatieafspraken met alle gemeenten. Andere overheden Overheden hebben publieke verantwoordelijkheden die ons vakgebied raken. Samen werken we aan goede huisvesting. We voeren regelmatig overleg met de Provincie Noord-Holland, het ministerie van Wonen en Rijksdienst, en met de financiële toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, dat onder andere de financiële positie van woningcorporaties beoordeelt. Partijen op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs Ook zorgen welzijnsorganisaties en middelbare en hogere onderwijsinstellingen zijn belangrijke samenwerkingspartners. Ymere vindt combinaties van wonen, zorg en welzijn en van wonen, leren en werken belangrijk. Andere woningcorporaties Ymere is lid van een aantal netwerken van woningcorporaties. Daartoe behoren lokale netwerken zoals de AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties), het ROSV (Regionaal Overleg Sociale Verhuurders in Zuid-Kennemerland), de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek en Waterland, de SVNK (Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland) en de Vereniging van Woningcorporaties Holland Rijnland. Ymere participeert daarnaast ook in het landelijke netwerk van corporaties met grootstedelijke vraagstukken (De Vernieuwde Stad). De voorzitter van de Raad van Bestuur, Roel Steenbeek, is sinds november 2012 lid van het dagelijks bestuur. Ymere is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Roel Steenbeek was tot 15 november 2012 lid van het algemeen bestuur van Aedes. Projectontwikkelaars/bouwbedrijven Projectontwikkelaars en bouwbedrijven, zeker die waarmee samenwerkingsovereenkomsten zijn gesloten in het kader van co-makership, zijn voor Ymere belangrijke partners. Ymere neemt deel in stichting Landelijk Nieuwbouw Portaal (LNP), waar bijvoorbeeld via Nieuwbouw Kiezen (Niki.nl) woningaanbod van nieuwbouw wordt gepresenteerd. Ymere is lid van de NEPROM, de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Stefan Schuwer, bestuurder van Ymere, is bestuurslid van de NEPROM.


Overige organisaties Een andere belangrijke belanghouder voor Ymere is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dat onze leningen borgt en ons monitort. Ber Bosveld, bestuurder met de portefeuille Waardesturing, Financiën en Ondersteuning, is lid van de deelnemersraad. We vinden het belangrijk om te participeren in ontwikkeling en vernieuwing van kennis en beleid. Daarom zijn we actief in een aantal organisaties: DeltaMetropool (de organisatie die zich bezighoudt met vraagstukken op het snijvlak van verstedelijking, culturele en historische waarden, bedrijvigheid en groen), het Nirov (Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, in 2012 met Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (KEI), Nicis Institute en SEV gefuseerd tot Platform31 en de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG).

8.3 Lokale verankering Ymere voelt zich langdurig en intensief betrokken bij de wijken en buurten waarin we actief zijn. Daarin ligt onze kracht. We willen weten wat er speelt. Die lokale verankering maken we ook waar door en in onze acht lokale vestigingen. Ymere heeft kantoren in de gemeenten Almere, Amsterdam (vier), Haarlem, Haarlemmermeer (Hoofddorp) en Noord-Kennemerland (Alkmaar). Ons beleid is gericht op de specifieke situatie van de gebieden waarin we opereren. Op die manier combineren we lokale dienstverlening en schaalgrootte. Met de gemeenten waar we werkzaam zijn, hebben we prestatieafspraken gemaakt.

8.4 Sponsoring Het sponsorbeleid van Ymere bepaalt dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn aan onze missie in het kader van wonen, leven en groeien. Daarmee is gewaarborgd dat onze sponsoring een relatie heeft met de kerntaken van woningcorporaties.Ymere sponsort alleen wanneer een tegenprestatie wordt geboden die in verhouding staat tot de investering in publiciteitswaarde of activiteiten. Bijvoorbeeld doordat Ymere hierdoor de mogelijkheid krijgt om bewoners en/of belanghouders te ontvangen. Bovendien ontplooien we de sponsoractiviteiten alleen in ons eigen werkgebied. Buiten de uitgaven voor de initiatieven gericht op wonen, leven en groeien waren de belangrijkste sponsoractiviteiten in 2012 de Open Monumentendag, architectuurbijeenkomsten/architectuurcentra en de Dag van de Dialoog.

8.5 Ymere en het buitenland Ymere stond in 2012 garant voor twaalf leningen die via Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) lopen, waarbij het accent lag op Zuid-Afrika. De activiteiten zijn gericht op het opbouwen van een sociale huurvoorraad en het bieden van kennis aan corporaties die daar werken. Daarnaast ondersteunen we energieprogramma’s. De buitenlandactiviteiten van Ymere vallen binnen de kaders die het ministerie van BZK stelt aan activiteiten van woningcorporaties in het buitenland. Financieel gezien blijft de omvang van de garantstelling van Ymere onder de norm van maximaal 0,03% van het balanstotaal. Het juridische geschil rond de betaling van rente en aflossing bij één project is in 2012 afgerond.



9. Personeel en organisatie

Doelstelling 2012


Ziekteverzuim < Verbaannorm (4,2%)

Ja, 3,7%

Ziekteverzuim < Verbaannorm

Behouden CRF-keurmerk Top Employer

Ja, keurmerk behouden

Behouden CRF-keurmerk Top Employer

Medewerkerstevredenheidsonderzoek is uitgevoerd; verbetervoorstellen zijn gereed

Gedeeltelijk, opstellen van verbetervoorstellen loopt door in 2013

Nieuwe vorm van Medewerkerstevredenheidsonderzoek

Ymere in ’t kort • Eind 2012 had Ymere 1.060 medewerkers in dienst • Verzuimfrequentie: 1,09 per medewerker • De salariskosten bedroegen € 71,2 miljoen • Aan externe opleidingen gaf Ymere € 1,7 miljoen uit

9.1 Eigentijdse organisatie In het kader van Customer intimacy en de verbetering van de efficiency en effectiviteit zijn in 2012 onder de naam Ymere vernieuwt verschillende herinrichtingsprojecten gestart. Voor een deel zijn ze ook al afgerond (zie hiervoor ook 2.2). Aangezien niet alle projecten in 2012 konden worden afgewikkeld, is met de bonden afgesproken om het Sociaal Plan, vastgesteld op 1 maart 2011, te verlengen van 31 december 2012 naar 30 juni 2013, voor de medewerkers die onder de Ymere vernieuwt vallen. Om de uitstroom als gevolg van de reorganisatie in goede banen te leiden en waar nodig te begeleiden, heeft Ymere een eigen mobiliteitscentrum opgezet en ingericht: MCY. In november zijn 39 medewerkers in het MCY ingestroomd; 2 hiervan hadden per december een andere baan buiten Ymere, 15 medewerkers zijn tijdelijk ingezet in een transitieteam om gedurende een afzienbare periode ondersteuning te geven aan de uitvoering van de reorganisatie. Op dit moment worden 22 medewerkers ondersteund. Enkele hiervan volgen het pad naar het zelfstandig ondernemerschap. Ze worden specifiek begeleid op weg naar hun eerste opdrachten. Ymere wil als goed werkgever zorgen voor goede arbeidsomstandigheden. Het doel is dat we waarborgen dat alle bedrijfsactiviteiten verantwoord en beheerst worden uitgevoerd. We richten ons hierbij zowel op onze eigen medewerkers als op onze aannemers en op anderen die direct of indirect betrokken zijn bij onze dagelijkse bedrijfsvoering. Op basis van een risico-inventarisatie is onderzocht wat de grootste bedrijfsrisico’s voor Ymere zijn, en hoe we deze efficiënt en effectief kunnen beheersen. Het gaat hierbij zowel om veiligheid en gezondheid (bijvoorbeeld naleving van Arbo-regelgeving op de werkplaatsen) als om het welzijn van de medewerkers (bijvoorbeeld ziekteverzuim, agressie en geweld, ongewenst gedrag). Ymere borgt volgens de OHSAS 18001-systematiek de veiligheidsmaatregelen in een managementsysteem voor VGW (Veiligheid, Gezondheid en Welzijn).


Dit VGW-managementsysteem met bijbehorende protocollen is door de VGW-coördinator ontwikkeld in samenwerking met de afdeling Beleid en Innovatie en met de VGW-/Arbocommissie. Het systeem is erop gericht dat mensen veilig en gezond kunnen werken. In 2013 wordt de implementatie afgerond.

9.2 Medewerkers Medewerkerstevredenheidsonderzoek In juni/juli 2012 is binnen Ymere het Medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) uitgevoerd. De resultaten geven bestuur en management inzicht in de mate van tevredenheid en betrokkenheid van medewerkers op dat moment. Het gemiddelde rapportcijfer dat medewerkers geven voor Ymere als werkgever is een 7,2. Dit is ruim voldoende en 0,1 hoger dan bij de vorige meting in 2009. De respons lag met 66% iets hoger dan in 2009. Het bestuur is tevreden over de resultaten, gezien de woelige periode waarin Ymere verkeert. Desondanks bieden de resultaten zeker verbetermogelijkheden. De teams formuleren zelf hun verbeteracties, die onderdeel worden van de implementatieplannen van Ymere vernieuwt. Aantal personeelsleden Eind 2012 had Ymere 1.060 medewerkers in dienst (992 fte’s). Dit is een daling van 45 medewerkers (37 fte’s) ten opzichte van 2011. Helaas moesten we in 2012 ook als gevolg van een overlijden afscheid nemen van een collega. Personeelskosten De totale brutopersoneelskosten bedroegen in 2012 Z 83,5 miljoen (2011: Z 85,5 miljoen). Onderdeel hiervan zijn onder andere de salariskosten, de kosten van externen en opleidingskosten. De salariskosten (salarissen, vakantietoeslag, sociale lasten, pensioenlasten en variabele beloning/gratificaties) bedroegen in 2012 Z 71,2 miljoen. De kosten van uitzendkrachten, interim-medewerkers en andere externen waren in 2012 Z 5,0 miljoen (2011: Z 8,9 miljoen). Personeelsbeoordeling en -ontwikkeling In 2012 is het nieuwe beoordelingssysteem Ymerebreed geïmplementeerd. Het draagt bij aan onze groei en ontwikkeling in termen van resultaatgerichtheid, opleiding en (loopbaan)ontwikkeling van onze medewerkers. Het systeem helpt medewerkers en managers om heldere afspraken te maken over de resultaten en de ontwikkeling. Onderdeel van de nieuwe systematiek zijn talentbesprekingen. Hierin komen de performance, het potentieel en de ambities van alle medewerkers aan de orde. Ymere geeft hiermee invulling aan de groeiende aandacht voor talentontwikkeling in de organisatie. In 2012 zijn 20 medewerkers geslaagd voor de opleiding ‘Servicemedewerker Gebouwen’. Zij beschikken daardoor over een landelijk erkend diploma op mbo-niveau. Verder heeft Ymere 119 stagiairs gelegenheid geboden om werkervaring op te doen. Dit past bij onze maatschappelijke taak: we dragen bij aan scholing, ervaring en kansen voor starters op de arbeidsmarkt. Ook versterkt dit stagebeleid onze positie op de arbeidsmarkt. Het vorig jaar gestarte traineeship voor 6 afgestudeerde bouwkundigen is afgerond. 3 trainees zijn nu werkzaam bij Ymere; de overige 3 zijn uit dienst. In 2012 zijn 4 personen gestart met een traineeship Verhuurmakelaar. Ze volgen een speciaal opleidingsprogramma bij Ymere. Aan externe opleidingen heeft Ymere in 2012 Z 1,7 miljoen uitgegeven.


Ziekteverzuim Bij het ziekteverzuim hanteert Ymere de zogenoemde Verbaannorm. Deze norm houdt rekening met de leeftijd en het opleidingsniveau van de medewerkers. Hoe hoger de leeftijd, hoe hoger de norm; hoe hoger het opleidingsniveau, hoe lager de norm. De Verbaannorm voor de totale organisatie ligt op 4,2%. Het ziekteverzuim over 2012 kwam bij Ymere beduidend lager uit op 3,7% (2011: 4,8%). Dit stemt ons zeer tevreden. De verzuimfrequentie bedroeg 1,09 per medewerker.

9.3 Ondernemingsraad Na een succesvolle wervingscampagne eind 2011 hebben dertig medewerkers zich kandidaat gesteld voor de verkiezingen voor de Ondernemingsraad (OR). Met ingang van 1 januari 2012 bestaat de OR uit vijftien leden en zijn er vier vaste commissies. Adviesaanvragen worden in de OR door werkgroepen (in wisselende samenstelling) ter hand genomen. In 2012 overlegden de Raad van Bestuur en de Ondernemingsraad zeven keer. Daarnaast waren er nog vier thema-/informatieve bijeenkomsten en twee bijeenkomsten waarin de algemene gang van zaken aan de orde kwam. Bij deze laatste bijeenkomsten was ook een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen aanwezig. Onderwerpen waarover de OR in 2012 adviseerde of waarvoor instemming van de OR werd gevraagd, waren onder meer: - de adviseur met betrekking tot Ymere vernieuwt; - de inrichting van concernzaken, de IT-kolom, de beleids- en adviesfunctie, concernfinanciën, huurincasso, financiële functies binnen Wonen en vastgoedbeheer in het kader van Ymere vernieuwt; - de adviseur, het plan van aanpak en het voorstel tot fusie met woningcorporatie de Woningbouw in Weesp; - de interne verhuizing binnen Huys Azië en Huys Afrika; - verplicht verlof in 2013. In 2012 heeft de OR een voordracht gedaan voor de benoeming van een commissaris. De Raad van Commissarissen heeft de voorgedragen persoon benoemd. De OR heeft de handen vol aan alle reorganisaties met ook nog eens een voorgenomen fusie. Een apart dankwoord voor de leden van de OR voor hun grote en constructieve inzet is hier op zijn plaats.



10. Financiën

Doelstelling 2012

Realisatie 2012

Ambitie 2013

Cashflowindicator > 2,0%

Financierbaarheid en efficiency Cashflowindicator > 2,0%

2,5%

Interest coverage ratio > 1,4

1,6

Solvabiliteit > 50%

55,4%

Solvabiliteit > 50% Faciliteringsvolume van het WSW CFV beoordeelt Ymere als A1-corporatie

Transparantie belanghouders betrokken legitimiteitsprogramma geïmplementeerd

Ymere in het kort • Maatschappelijke prestatie: ! 249 miljoen • Jaarresultaat: ! 230 miljoen negatief • Totale omzet: ! 900 miljoen, waarvan ! 201 miljoen interne omzet ten bate van de eigen portefeuille • Eigen vermogen: ! 5.570 miljoen • Balanstotaal: ! 10.007 miljoen • Waarde in verhuurde staat: ! 9,3 miljard • Bedrijfswaarde op basis van RJ 212: ! 5.457 miljoen • Bedrijfswaarde op basis van CFV-parameters: ! 4.721 miljoen • WOZ-waarde van de woningen: ! 15,0 miljard • Investeringen in eigenwoningbezit (inclusief aankopen): ! 372 miljoen • Direct rendement op bestaand bezit: 3,1% (op basis van de marktwaarde in verhuurde staat) • Indirect rendement op bestaand bezit: - 3,3% • Van de investeringen in 2012 is 38% extern gefinancierd (leningen van banken) en 62% intern (positieve kasstroom uit operationele activiteiten en verkoop bestaand bezit)

10.1 Algemeen Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat de primaire activiteiten van Ymere ondanks de aanhoudende crisis zijn doorgegaan. Het volume van onze investeringen over de afgelopen jaren is vrijwel stabiel gebleven. Ymere heeft in 2012 een nieuw scenariomodel opgesteld. Met behulp daarvan zijn onze strategie en de investeringsambities meerjarig afgestemd op de financierbaarheid ervan. Die afstemming is zodanig dat onze belangrijkste strategische financiële pijlers – de cashflowindicator en de solvabiliteit steeds boven de door Ymere gehanteerde normen blijven. In het model is op basis van scenario’s naar een meerjarige optimalisatie gezocht tussen kostenbesparing, huurbeleid, verkoop van bestaand bezit en investeringsruimte. Daarbij zijn ook de verhuurdersheffing en de saneringsheffing betrokken. De investeringsruimte is vanuit dit model meerjarig bepaald op Z 100 miljoen voor huurproducten. Dat betekent voor Ymere een drastische beperking van haar investeringen met circa tweederde deel.


Ymere is financieel gezond en heeft de risico’s van haar vastgoedposities (grond, onderhanden projecten en te verkopen woningen) goed in beeld. Ook is er voldoende financiële buffer om tegenvallers op te vangen. De operationele kasstroom10 is Z 97 miljoen; dit is een stijging van Z 5 miljoen (5,4%) ten opzichte van 2011. Verder is door kostenbeheersing de exploitatielast nagenoeg gelijk gebleven. De externe financieringsbehoefte voor borgbare investeringen en herfinancieringen wordt geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In 2012 is uitgebreid gediscussieerd over het gebruik van derivaten en de effecten daarvan op de financiële positie van woningcorporaties. Ymere heeft de afgelopen jaren rentederivaten gebruikt om bij relatief lage renteniveaus haar renterisico in de toekomst te beperken. In 2012 heeft Ymere geen nieuw derivatencontract afgesloten. De Beleidsregel voor financiële derivaten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, per 1 oktober 2012 effectief geworden, heeft het gebruik van derivaten beperkt. Dit zal negatieve consequenties hebben voor het renterisicomanagement in de toekomst. Ymere heeft in het verleden ervoor gekozen om geen CSA’s (Credit Support Annex) af te sluiten, zodat er geen liquiditeitsrisico is (margin calls). Wel zijn rentederivaten afgesloten met zogenoemde breakclauses in de toekomst (vanaf 2018). Omdat hierin afspraken zijn gemaakt over mogelijke liquiditeitsstortingen die aan een (bekend) tijdstip gekoppeld zijn en niet aan een (onbekend) renteniveau, zal Ymere hierop anticiperen in haar treasuryactiviteiten en waar nodig tijdig maatregelen treffen. De maatschappelijke prestatie voor 2011 was Z 236 miljoen. Deze prestatie is gestegen naar Z 249 miljoen in 2012. Tegelijkertijd is de operationele kasstroom gestegen naar Z 97 miljoen (2011: Z 92 miljoen). Hogere huurinkomsten en kostenbeheersing hebben geresulteerd in een hogere operationele kasstroom en daarmee in een gunstige ontwikkeling van de cashflowindicator. In 2012 heeft deze indicator zich gestabiliseerd op 2,5% vanwege een in 2012 toegenomen net debt. Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat laat een verbetering zien. Daardoor is het jaarresultaat Z 230 miljoen negatief (2011: Z 330 miljoen negatief). Het negatieve jaarresultaat is vooral te verklaren door de verslechtering van de woningmarkt, hierdoor daalt de marktwaarde van het bezit met Z 158 miljoen (indirect rendement -3,3%).

10.2 Financiële positie en continuïteit Het financiële beleid van Ymere is gebaseerd op twee financiële pijlers: cashflowindicator en solvabiliteit. De hoogte van deze ratio’s is niet alleen van belang voor interne sturing, maar ook voor de risico- en continuïteitsbeoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en voor de financieringsbeoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Binnen de strategische financiële sturing hanteert Ymere de volgende belangrijke financiële doelen: 1. Financierbaarheid: - cashflowindicator - financierings-/investeringsratio - verkoop-/investeringsratio 10 Op basis van de definitie van het WSW ten behoeve van de berekening van de Cashflowindicator.


- loan to value - interest coverage ratio 2. Rendementssturing: - rendementseis op investeringsprojecten - direct rendement op bestaand bezit 3. Solvabiliteit 4. Boekhoudkundig jaarresultaat Financierbaarheid De cashflowindicator (operationele kasstroom/net debt) is over 2012 uitgekomen op 2,5%. Dit is boven de norm van 2,0% die Ymere hanteert. Ymere heeft een positieve operationele kasstroom uit operationele activiteiten van Z 97 miljoen. Ymere heeft een interest coverage ratio (ICR) van 1,6 over 2012 (2011: 1,5). Deze ratio geeft aan in hoeverre Ymere in staat is om haar rentelasten te betalen vanuit de exploitatie van het bestaande bezit (exclusief verkopen bestaand bezit en kasstromen nieuwbouw koop). Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Volgens het WSW is in de bedrijfstak een ICR van minimaal 1,4 gewenst. Ymere houdt deze 1,4 aan als randvoorwaarde.

Eigen vermogen en solvabiliteit x € 1 miljoen Totaal eigen vermogen Solvabiliteit

31-12-2012

31-12-2011

5.570

5.800

55,4%

57,6%

Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2012 Z 5.570 miljoen. Dit betekent een daling van Z 230 miljoen ten opzichte van 2011. Dit is het gevolg van de resultaatbestemming voor Z 230 miljoen negatief in 2012. De solvabiliteit blijft ruim boven de norm van 50%. Waardering van het bezit De marktwaarde van het bezit in verhuurde staat bedraagt Z 9,3 miljard. Dit is de waarde die een externe partij betaalt voor de woningen en bedrijfsruimten in de huidige staat, inclusief de zittende huurders. De bedrijfswaarde van het woningbezit in verhuurde staat conform de parameters van het CFV bedraagt Z 4,7 miljard. De bedrijfswaarde betreft de contante waarde van toekomstige kasstromen uit opbrengsten en kosten, zoals huren en onderhoud. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2011 bedraagt Z 15,0 miljard (individuele woningverkoop in lege staat). Minimumweerstandsvermogen volgens Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaat uit van een benadering die is gebaseerd op ‘value at risk’. Het vermogen van de corporatie wordt binnen deze benadering gebaseerd op een genormaliseerde actuele waarde. Vervolgens worden de meest waarschijnlijke ontwikkelingen afgezet tegen een ‘worst case’-scenario, waarbij marktrisico’s, operationele en macroeconomische risico’s worden afgewogen.


Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt woningcorporaties kwalitatief op de volgende punten: - kwaliteit financiële verantwoording; - behoud maatschappelijk gebonden vermogen; - financieel risicobeheer; - liquiditeit; - solvabiliteit; - draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten. Voorheen werd een oordeel door het Centraal Fonds Volkshuisvesting gegeven over de volgende twee financiële doelen: - het solvabiliteitsoordeel: een financieel oordeel over de vermogenspositie op balansdatum. Dit oordeel luidt ‘voldoende’ of ‘onvoldoende’; - het continuïteitsoordeel: een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na balansdatum. Dit oordeel kent gradaties (A1-, A2-, B1-, B2-oordeel), waarmee wordt uitgedrukt in hoeverre de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Ymere. Zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel is positief voor Ymere. In november 2012 heeft Ymere van het CFV een solvabiliteitsoordeel ‘voldoende’ ontvangen (per balansdatum 31-12-2011). Met betrekking tot het continuïteitsoordeel heeft Ymere het A1-oordeel volgens CFV-toetsing behouden (periode 2012-2016). Dat betekent dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Ymere. Het CFV heeft Ymere in november 2012 onder verscherpt toezicht geplaatst omdat het zorgen heeft over de toekomstige financiële continuïteit van Ymere. Dit is verder toegelicht in hoofdstuk 2 van dit jaarverslag. Ymere heeft naar aanleiding van de verhuurdersheffing uit het regeerakkoord de meerjarenplanning aangepast. De uitkomsten geven aan dat Ymere een gezonde en solide financiële toekomstige positie kan behouden, met name door het terugbrengen van het investeringsvolume. In 2011 bedroeg de geüniformeerde bedrijfswaarde CFV (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie) Z 3.984 miljoen en de net debt Z 3.850 miljoen (per balansdatum 31-12-2011). Op basis van o.a. deze cijfers is Ymere onder verscherpt toezicht geplaatst. In het kader van het verbeterplan heeft Ymere aangegeven in het jaarverslag 2012 meer inzicht te verschaffen over de wijze van berekenen van de bedrijfswaarde conform de CFV-parameters. De in dit jaarverslag weergegeven bedrijfswaarde is zo veel mogelijk conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgesteld, maar kan nog wijzigen op basis van de uniformeringsberekeningen van het CFV zelf. Per balansdatum 31-12-2012 bedraagt de bedrijfswaarde conform uitgangspunten Centraal Fonds Volkshuisvesting (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie) Z 4.721 miljoen en de net debt Z 3.986 miljoen. Dit laat zien dat ten opzichte van vorig jaar de bedrijfswaarde sterker is gestegen dan de net debt.


10.3 Analyse jaarresultaat

Opbouw jaarresultaat Realisatie 2012

Realisatie 2011

255

240

-158

-148

Operationele kasstroom

97

92

Verkoopresultaat

79

115

176

207

Niet-kasstroomgerelateerd resultaat

-406

-537

Jaarresultaat

-230

-330

x € 1 miljoen Exploitatieresultaat Renteresultaat

Kasstroomgerelateerd resultaat

De operationele kasstroom is Z 5 miljoen gestegen ten opzichte van 2011. Deze stijging is – zoals hiervoor werd aangegeven – voornamelijk te verklaren door een toename van Z 17 miljoen als gevolg van de jaarlijkse huurstijging, huurharmonisatie, en nieuw in exploitatie genomen complexen. Verder is door kostenbeheersing de exploitatielast nagenoeg gelijk gebleven, ondanks de Z 5 miljoen kosten voor organisatieverandering. Het renteresultaat is met Z 10 miljoen afgenomen. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat het directe rendement gestegen is van 2,8% in 2011 tot 3,1% in 2012. Het directe rendement wordt bepaald door de nettohuurinkomsten af te zetten tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. De nettohuurinkomsten bestaan uit de huurinkomsten na aftrek van beheersen onderhoudslasten. Het indirecte rendement van -3,3% (2011: -2.3%) is bepaald door de waardemutatie in het jaar af te zetten tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. De ontwikkeling van het indirecte rendement is in lijn met de vergelijkbare indices bij de commerciële verhuurders. Ymere vraagt vanwege haar maatschappelijke doelstelling niet de maximale huur en houdt bij de huurstelling rekening met de betaalbaarheid van haar huurwoningen. Hierdoor is het directe rendement lager dan dat van commerciële verhuurders. De toename van het directe rendement ten opzichte van 2011 ligt echter wel hoger dan die van commerciële verhuurders. De rentelasten van Z 174 miljoen zijn Z 8 miljoen hoger door de met Z 144 miljoen gestegen financiering met vreemd vermogen als gevolg van de toename van de leningenportefeuille. De gewogen gemiddelde rente van de financieringsportefeuille per 31-12-2012 is 4,08% (2011: 4,41%). De gemiddelde rente is gedaald ten opzichte van 2011 als gevolg van het gevoerde treasurybeleid. De rentebaten zijn Z 3 miljoen lager. Het verkoopresultaat bestaat vooral uit de opbrengst die wordt gerealiseerd uit de verkopen van bestaand bezit. De verkoop van bestaand bezit leverde een bedrag van Z 98 miljoen op. Dit is een daling ten opzichte van 2011 (Z 118 miljoen). In 2012 zijn 876 woningen verkocht. Ten opzichte van de 912 verkochte woningen in 2011 is dat een geringe daling. De lagere verkoopopbrengst wordt veroorzaakt door de lagere gerealiseerde verkoopprijs en de hogere kosten die Ymere moet maken om de woningen te verkopen. Het kasstroomgerelateerde resultaat zoals hierboven toegelicht is licht verbeterd ten opzichte van 2011. Hierdoor heeft Ymere wederom een groot deel van haar investeringen kunnen financieren uit eigen middelen (62%).


Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat is negatief, maar beter dan in 2011. De mutatie van de waarde van het bezit van Z 158 miljoen negatief wordt in de niet-gerealiseerde waardeveranderingen gepresenteerd (2011: Z 213 miljoen). Deze mutatie betreft de daling van de marktwaarde in verhuurde staat van de woningen en bedrijfsruimten. De omvang van deze post wordt bepaald door de ontwikkelingen in de woningmarkt en het gevoerde huurbeleid. Tevens bedragen de overige waardeveranderingen Z 103 miljoen (2011: Z 131 miljoen). Hierin is een voorziening van Z 38 miljoen opgenomen voor afwaarderingen op grondposities en herontwikkellocaties (2011: Z 13 miljoen); ook deze afwaardering is het gevolg van de ontwikkelingen in de woningmarkt. Daarnaast is Z 63 miljoen het gevolg van genomen besluiten tot de bouw van nieuwe huurwoningen en omvangrijke renovaties waarvan de investering voor een deel onrendabel is (2011: Z 116 miljoen). De daling ten opzichte van voorgaand jaar wordt veroorzaakt door het anticiperen van Ymere op verder negatief veranderende woningmarktomstandigheden. Verder is er Z 2 miljoen opgenomen aan herwaardering voor Koopgarantwoningen (2011: Z 3 miljoen), vanwege de slechtere vastgoedmarkt. Dit betekent dat de absolute waarde van het aandeel van Ymere in de waardestijging van eerder verkochte woningen is gedaald. Daarnaast maakt de desinvestering van verkochte woningen uit bestaand bezit van Z 96 miljoen (2011 Z 142 miljoen) een belangrijk deel uit van het niet-kasstroomgerelateerde resultaat. Dit is de waarde waarvoor de daadwerkelijk verkochte woningen op de balans stonden aan het begin van het jaar. Fluctuaties in de jaren worden veroorzaakt door het aantal en het soort woningen en de locatie van de woningen. Bij de ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’ gaat het om de gedeeltelijke ineffectiviteit van de overhedge op de derivatenportefeuille. Deze waardeverandering bedraagt Z 15,4 miljoen. Dit voorziene bedrag zal gedurende de resterende looptijd van de derivatencontracten vrijvallen ten gunste van het resultaat. Ymere laat in de treasurybesluiten de bedrijfseconomische principes prevaleren boven de boekhoudkundige uitkomsten. In de afgelopen perioden was het voor Ymere bedrijfseconomisch gunstiger om te kiezen voor langlopende leningen in plaats van korter lopende roll-overs. Hierdoor is er voor enkele eerder afgesloten swaps geen volledige hedge met een roll-overlening. Als laatste is het belastingresultaat onderdeel van het niet-kasstroomgerelateerde resultaat. In voorgaande jaren heeft Ymere haar latente belastingvordering volledig voorzien. Dit is gebeurd omdat op basis van de fiscale vertaling van het geactualiseerde financeel meerjarenplan (FMP) verrekening met fiscale winsten op korte termijn niet waarschijnlijk is. Ook voor 2011 en 2012 is de belastingvordering volledig voorzien. Dit wordt mede veroorzaakt door de verschuiving van de focus: van nieuwbouw naar renovatie en niet-ingrijpende woningverbetering. Ook biedt de fiscale waardering ten opzichte van de commerciële waardering ruimere mogelijkheden om uitgaven voor woningverbeteringen/renovaties ten laste van het resultaat te brengen. Bovendien zijn als gevolg van de ongunstige markt projectresultaten achtergebleven en toekomstige ontwikkelwinsten onzeker. Naar verwachting zal Ymere onder het huidige regime de eerstkomende tien jaar jegens de fiscus niet in een betalende positie komen, terwijl de (commerciële) meerjarenprognose een solide cashflowindicator en solvabiliteit toont.


Voornamelijk de niet-kasstroomgerelateerde resultaten veroorzaken het negatieve jaarresultaat van 2012. Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat bedraagt Z 406 miljoen negatief. Dit is Z 130 miljoen beter dan in 2011 is gerealiseerd.

10.4 Maatschappelijke prestaties Ymere toont al verschillende jaren achtereen in het jaarverslag haar maatschappelijke prestatie uitgedrukt in geld. Zo maken we zichtbaar welk financieel resultaat we niet hebben gerealiseerd vanwege onze maatschappelijke functie. Op basis van het Woningwaarderingsstelsel kan Ymere voor de sociale portefeuille een maximaal redelijke huur vragen van Z 545 miljoen per jaar. We wijken hier bewust van af. In ons huurbeleid maximeren we bij het leegkomen van een woning in een fors aantal gevallen de nieuwe huur op de liberalisatiegrens of een aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Ook bij de jaarlijkse huurverhoging wordt (waar nodig) de nieuwe huur op deze grenzen gemaximeerd. Zodoende behouden we een betaalbare woningvoorraad voor mensen met lage inkomens. Dit beleid is in een aantal gemeenten ook vastgelegd in prestatieafspraken. Het werkelijke huurniveau van de sociale portefeuille van Ymere in 2012 bedraagt Z 373 miljoen. De maatschappelijke bijdrage in het huurniveau is daarmee in 2012 Z 172 miljoen. Het verschil tussen de markthuur en de gerealiseerde huur leidt tot een marktwaarde in verhuurde staat die doorgaans lager is dan de gemaakte kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan de zogenoemde onrendabele investeringen. Deze investeringen voor nieuwbouwwoningen bedragen Z 42 miljoen in 2012. Daarnaast is er Z 21 miljoen uitgegeven in 2012 aan woningverbeteringen zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat. Het totaal aan onrendabele investeringen in 2012 was Z 63 miljoen. Aan leefbaarheid en bewonersparticipatie heeft Ymere vanuit haar visie op wonen, leven en groeien in 2012 Z 14 miljoen uitgegeven. Bovengenoemde bedragen aan leefbaarheid, onrendabele investeringen en niet-maximale huur zijn uitgaven die een woningcorporatie doet en een commerciële verhuurder (vastgoedonderneming) niet. De conclusie is dat Ymere een jaarresultaat had kunnen realiseren dat zo’n Z 249 miljoen (2011: Z 236 miljoen.) hoger ligt dan nu het geval is. Vanwege onze maatschappelijke functie hebben wij hier niet voor gekozen.

Bijdrage leefbaarheid € 14 mln. Bijdrage onrendabele investeringen € 63 mln.

Marktconform rendement € 249 mln.

kt ar M

d ei

co € nfo 54 r m 5 e m hu ln u . r

h ar ba al . ta ln be m e 72 ag € 1

pr ijs

r jd Bi


10.5 Treasury De treasuryactiviteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als de kortetermijnfinanciering van Ymere concernbreed verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. De activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. Ymere heeft in het treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan. Eind 2012 heeft de Raad van Commissarissen het nieuwe treasurystatuut en treasurybeleidsplan 2013-2016 goedgekeurd, waarin onder andere de nieuwe derivatenrichtlijn is geïncorporeerd. In het treasurybeleidsplan zijn de (interne) regels voor het managen van het renterisico gegeven. De belangrijkste zijn: - het totale renterisico, dus zowel van herfinancieringen als van nieuwe investeringen in enig jaar, mag maximaal 25% van de bestaande leningenportefeuille uitmaken; dit maximumrisico van 25% is gebaseerd op de WSW-norm voor het renterisico op de herfinanciering van de bestaande leningenportefeuille van 15% en een aanvullende interne norm van 10% voor het renterisico op de financiering van nieuwe leningen als gevolg van investeringen; - als de rente relatief laag is, wordt gekozen voor het aantrekken van leningen met langere looptijden.

De ontwikkeling van de net-debtpositie wordt bepaald door het deel van de investeringen dat niet door het kasstroomgerelateerde resultaat kan worden gedekt. Dit verschil wordt grotendeels gefinancierd met langlopende WSW-geborgde leningen. In 2012 is voor Z 653 miljoen aan leningen aangetrokken, benodigd voor de herfinanciering. Voor de extra financieringsbehoefte is Z 144 miljoen aan leningen aangetrokken. Ymere prognosticeert de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van twaalf maanden vooruit. De leningenportefeuille (Z 3.830 miljoen) bestaat uit 253 leningen (2011: 277). Het gemiddelde volume per lening bedraagt Z 15,0 miljoen (2011: Z 13,2 miljoen). De verdeling van de leningportefeuille naar type lening laat het volgende beeld zien:

Type leningen

Roll-over 57%

Fixe 31%


Annuïtair 12%

Op basis van de financiële meerjarenprognose, waarin kasstromen uit het meerjareninvesteringsprogramma zijn verwerkt, is een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor de periode 2013-2022. Hierbij is rekening gehouden met de consequenties van het regeerakkoord van 2012, waaronder met name de verhuurdersheffing. Op basis van de meerjarige liquiditeitenplanning wordt een actief rentemanagement gevoerd. Hierbij is de afgelopen jaren gebruikgemaakt van ‘forwardleningen’ (leningen met uitgestelde storting) maar vooral van ‘forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met startdata in de toekomst) en caps. In 2012 zijn geen forward-startingleningen en nieuwe derivatencontracten afgesloten. Ymere loopt een renterisico tussen 2013 en 2017 ten gevolge van herfinancieringen van renteconversies en extra investeringen over een totaalbedrag aan leningen van Z 833 miljoen. Door in voorgaande jaren afgesloten interest rate swapovereenkomsten met een startdatum in de toekomst is hiervan Z 336 miljoen afgedekt. Voor 2013 is het renterisico vrijwel geheel afgedekt. Het jaar 2014 is gedeeltelijk afgedekt. Voor de komende jaren blijft Ymere binnen de norm van 15% van de leningenportefeuille. De onderstaande grafiek geeft het renterisico weer op de begin 2013 aanwezige leningenportefeuille van Ymere.

Totaal renterisico Ymere 2013-2017 700 600 500 400 300 200 100 0

Afgedekt d.m.v. swaps en caps

Open risico totale portefeuille

15%-grens

2013

2014

2015

2016

2017

256

80

0

0

0

18

62

70

79

368

599

594

582

596

553

Sinds 1995 heeft Ymere één beleggingsproduct in portefeuille: een deposito, groot Z 18,2 miljoen, 8,2% rente, met een looptijd tot 2025. Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren maakt Ymere gebruik van rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij slechts twee typen producten: interest rate swaps (IRS'en) en caps (opties waarbij de rente gemaximeerd is). Deze derivaten zijn afgesloten door Stichting Ymere. Per ultimo 2012 heeft Ymere 110 contracten afgesloten met 7 verschillende banken. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken ISDA-agreements afgesloten. Ymere is geen Credit Support Annexes overeengeko-


men. Met de ABN AMRO Bank (voorheen Fortis Bank) heeft Ymere een Negative Rescontre Limiet afgesproken. In 26 IRS-contracten zijn breakclausules afgesproken: 2 Optional Early Termination en 24 Mandatory Early Termination Breaks. Deze breaks worden van kracht in de jaren 2018 tot en met 2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo Z 686 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2012 Z 219 miljoen negatief.

Overzicht breakclausules in IRS-contracten jaar

bedrag aantal IRS'en

x € 1 miljoen marktwaarde

2018

200

8

-92

2019

96

4

-19

2020

55

2

-23

2021

75

3

-23

2022

160

5

-38

2023

0

0

0

2024

0

0

0

2025

100

4

-24

Totaal

686

26

-219

Ymere heeft in 2012 extern onderzoek laten doen naar toezichtbelemmerende bepalingen in de derivatencontracten. De uitkomst van dit onderzoek is ter beschikking gesteld aan het CFV. Op grond van de beleidsregels van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 5 september 2012, nr. 2012-000051585 dient Ymere een plan van aanpak op te stellen voor de afbouw van dat deel van de derivatenportefeuille waarbij sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen. De resultaten van dit onderzoek worden afgestemd met het CFV. Ymere heeft medio 2012 voldaan aan de stresstest met betrekking tot derivaten van het CFV. Het totaal van de door Stichting Ymere gesloten swap- en capcontracten per ultimo 2012 is Z 2.837 (2011: Z 3.155) miljoen. Dit bedrag bestaat uit Z 125 miljoen aan caps, Z 336 miljoen aan IRS’en met een startdatum na 31 december 2012, en Z 2.376 miljoen aan lopende IRS’en waarbij Ymere de vaste rente betaalt. De gewogen gemiddelde rente van de IRS’en en caps bedraagt 4,05%. De marktwaarde ultimo 2012 van de swap- en capportefeuille is Z 706 miljoen negatief (2011: Z 512 miljoen negatief). Behoudens de breakclausules, kan deze marktwaarde in 2018 tot en met 2025 niet worden opgevraagd.


Overzicht afgesloten derivaten x € 1 miljoen Actieve caps

125

Actieve IRS’en (payers)

2.376

Actieve IRS’en (receivers)

0

Forward starting IRS’en 2013

256

Forward starting IRS’en 2014

80

Totaal afgesloten derivaten

2.837

De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten per ultimo jaar x € 1 miljoen 2012

2.501

2013

2.690

2014

2.752

2020

1.902

2030

915

2040

786

2050

786

2060

95

2070

0

Ymere past kostprijs hedgeaccounting toe op haar derivatenportefeuille. Ymere past daarbinnen portfoliohedging toe, waarbij het totaal van de derivatenportefeuille wordt afgezet tegen het renterisico. Per ultimo 2012 is er sprake van een (gedeeltelijk) ineffectieve hedgerelatie. Dit betekent dat de omvang van de derivaten de onderliggende waarde gedeeltelijk overtreft. De negatieve marktwaarde van het relatieve gedeelte van het totale derivatenportfolio bedraagt eind 2012 Z 15,4 miljoen. Dit bedrag is als waardeverandering van de financiële vaste activa in de jaarrekening verwerkt. De in 2012 ontstane gedeeltelijke ineffectiviteit hangt samen met de gedaalde financieringsbehoefte door lagere investeringen en het gewijzigde overheidsbeleid met betrekking tot derivaten. De overhedge zou in 2012 ongedaan gemaakt kunnen zijn door kortlopende roll-overs af te sluiten die aan de derivaten gekoppeld zijn. Op basis van het renterisicomanagement en het zeker stellen van de beschikbaarheid van de funding op lange termijn, sluit Ymere echter langlopende leningen af tegen de lage rentes van dit moment.

10.6 Risicoprofiel en risicomanagement Ymere stelt jaarlijks een risicoprofiel op. Hierbij betrekt zij onder andere de algemene politieke risico’s, de risico’s op het gebied van projectontwikkeling en grondkosten, de waarde van het vastgoed, de ontwikkeling van rentelasten, salariskosten, en nu ook het risico van structurele saneringssteun CFV en het opvragen van het obligo door WSW vanuit de achtervangregeling. Op een aantal belangrijke punten is het risico-kanspercentage aangepast ten opzichte van vorig jaar. Er zijn twee achterliggende doelen waarom dit jaarlijks gebeurt.


In de eerste plaats de toetsing van de hoogte van de solvabiliteitsnorm. Ymere wil maatschappelijk verantwoord omgaan met haar vermogen. Daarom is toetsing van de juiste omvang van het eigen vermogen een blijvend aandachtspunt. Met het risicoprofiel wil Ymere een beeld krijgen van het minimaal benodigde weerstandsvermogen (lees: eigen vermogen) waarmee risico’s kunnen worden opgevangen. Een te laag weerstandsvermogen is gevaarlijk voor het bereiken van de volkshuisvestelijke doelen van het bedrijf. Omgekeerd is een te hoog eigen vermogen niet in overeenstemming met de maatschappelijke oriëntatie van Ymere. Het is daarom goed om inzicht te hebben en te houden in de normatieve ondergrens van het eigen vermogen. In de tweede plaats de sturing; het risicoprofiel geeft inzicht in de gevoeligheid en kwetsbaarheid van de bedrijfsprocessen op basis waarvan kan worden gestuurd en waarover voortgangsinformatie kan worden gegeven in de managementrapportages (sturen op beheersing en het verkleinen/elimineren van risico’s). Op basis van de in het najaar 2012 bijgestelde risicoanalyse bedraagt de totale risicosom Z 4.380 miljoen. Het uitgangspunt voor de risicoanalyse was voorheen de bedrijfswaarde, maar deze is nu voor het eerst gebaseerd op de beleggerswaarde. In 2012 is het eigen vermogen wederom voortdurend hoger geweest dan de totale som van het risicoprofiel dat Ymere op enig moment in 2012 had op basis van waarderingsgrondslag beleggerswaarde. Het risicomanagement stelt Ymere in staat om de belangrijkste risico’s te monitoren en daar waar nodig aanvullende beheersingsmaatregelen te nemen. Het systeem van risicomanagement is besproken met de accountant, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commissarissen.

De risicocategorieën van Ymere 2012 a. Maatschappelijke risico’s b. Vastgoedrisico’s

€ 560 miljoen € 3.380 miljoen

c. Klantrisico’s

€ 44 miljoen

d. Organisatierisico’s

€ 114 miljoen

e. Financiële risico’s

€ 282 miljoen

Totaal

€ 4.380 miljoen

Maatschappelijke risico’s Maatschappelijke risico’s zijn risico’s waarop Ymere slechts beperkt invloed kan uitoefenen. Ymere houdt rekening met eventuele gebeurtenissen. Een voorbeeld hiervan is het politieke risico van de hoogte van de verhuurdersheffing in combinatie met een beperking van de huurverhoging als gevolg van wat de markt kan dragen óf door veranderingen in de regelgeving (bijvoorbeeld de hoogte van de inkomensafhankelijke huurverhoging). Vastgoedrisico’s Deze risico’s hebben onder andere betrekking op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten voor nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Ook is rekening gehouden met algemene vastgoedrisico’s.


Grondposities Ymere heeft diverse grondposities. Deze posities zijn ingenomen om de bouwproductie voor de (sociale) woningbouw zeker te stellen, tegen betaalbare condities. De risico’s die met grondaankoop gepaard gaan, worden beperkt doordat Ymere verwacht binnen een termijn van tien jaar te kunnen overgaan tot ontwikkelingsactiviteiten op de ingenomen grondposities. In de risicosfeer is een belangrijk onderscheid te maken tussen: - grondposities waarop nog geen bestemming woningbouw rust; - grondposities waarop de gewenste ruimtelijke ordening-bestemming rust; - verkregen posities (bijvoorbeeld prijsvragen) van gronden in erfpacht of anderszins ontwikkellocaties zonder ruimtelijke ordening-problematiek. Projectontwikkeling De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Financiële risico’s worden drie keer per jaar op projectniveau in kaart gebracht aan de hand van projectbegroting, realisatie en prognose. Vanuit risico-optiek werkt Ymere bij grote bouwprojecten vaak samen met derden in de vorm van samenwerkingsverbanden. Hiertoe worden separate juridische entiteiten opgericht. Risico’s bij de uitvoering worden zo veel mogelijk beperkt door te werken met vooraf afgesproken bouwkosten. Projecten worden in principe niet eerder gestart dan nadat 70% van de woningen bij voorintekening is verkocht. De laatste jaren is gebleken dat de economische crisis het behalen van deze voorverkoopeis bemoeilijkt. Bij enkele projecten is, in geval van een lage risicoverwachting, van de voorverkoopeis afgeweken om de productie niet te laten stagneren, omdat deze was gekoppeld aan de realisatie van sociale huur. Algemene vastgoedrisico’s Het eigen vermogen van Ymere is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij de hoogste waarde van een uitpond- of exploitatiescenario leidend is. Vergeleken met de bedrijfswaarde zijn het balanstotaal en eigen vermogen van Ymere circa Z 5 miljard hoger. Deze waarde ligt besloten in ’de stenen’ en representeert het bedrag dat een derde zou betalen voor het vastgoed in verhuurde staat. Dit is niet direct liquide te maken. Ymere hanteert een algemeen vastgoedrisico van 30% van het balanstotaal op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is niet ongebruikelijk in de vastgoedbranche. De volgende risico’s worden hiermee onder andere ondervangen: - Als Ymere wordt gedwongen om relatief grote delen van haar bezit aan (commerciële) beleggers te verkopen, zal dat de prijs aanzienlijk drukken; - Het beleid van Ymere wijkt af van dat van (commerciële) beleggers. De kosten zijn hoger (bijvoorbeeld leefbaarheidsuitgaven) en het huidige huurbeleid en de daarover met gemeenten, stadsdelen en huurdersorganisatie gemaakte afspraken gaan uit van gemiddeld een lagere maximale huur dan op grond van het Woningwaarderingsstelsel mogelijk zou zijn. Door hogere kosten en lagere huren daalt het gerealiseerde directe rendement; - De uitpondwaarde van de Ymere-complexen is doorgaans hoger dan de exploitatiewaarde. De hogere uitpondwaarde bepaalt de beleggerswaarde en het hogere eigen vermogen van Ymere. Ymere pondt jaarlijks minder snel uit en daardoor daalt het gerealiseerde indirecte rendement.


Klantrisico’s Bij klantrisico’s kan worden gedacht aan de toenemende druk van de markt op het vergroten van de kwaliteit van de dienstverlening. Ymere beschikt over het KWH-Huurlabel. Daarnaast onderkent Ymere het risico dat koopkrachtverlaging leidt tot extra huurderving. Organisatierisico’s Ymere vindt het van belang om continu strategisch noodzakelijke competenties aan te trekken, te ontwikkelen, optimaal in te zetten en te behouden. De kwaliteiten van medewerkers worden daarmee optimaal benut en ontwikkeld. Ymere kan zo haar strategische doelstellingen blijven realiseren. Organisatierisico’s worden beperkt door het HRM-beleid en door de synergie die wordt verkregen door de inzet van HRM-instrumenten op elkaar af te stemmen. De jaarlijkse cao-stijging ligt buiten de directe invloedssfeer van Ymere. Financiële risico’s Risico’s vanuit financiële optiek zijn bijvoorbeeld een tariefstijging boven inflatie van de zakelijke lasten (zoals de onroerendezaakbelasting) en veranderingen in het belastingklimaat. Ook het risico van structurele saneringssteun CFV en het opvragen van het obligo door WSW vanuit de achtervangregeling vormen een financieel risico. De renteontwikkeling is van grote invloed op de toekomstige kasstromen en het eigen vermogen van Ymere. Om het renterisico te beperken voert Ymere een actief treasurybeleid, waarvan de mogelijkheden overigens zijn beperkt door de in 2012 ingevoerde nieuwe derivatenrichtlijn van het ministerie van Binnenlandse Zaken. De treasuryactiviteiten omvatten cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan. Een treasurycommissie, waarin ook een externe deskundige zitting heeft, adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid. Ymere stuurt op risico’s Ymere stuurt op risico’s door de mogelijke risico’s in kaart te brengen, bereidt zich op de consequenties goed voor en creëert hiervoor een financiële buffer. Ymere maakt voor het doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een Asset Liability Management-pakket (Wals) en heeft daarnaast ook een eigen systematiek voor het opstellen van een risicoprofiel waarin alle bovenstaande risicogebieden financieel zijn vertaald. Daarop worden scenario’s door-gerekend, waarbij de financierbaarheid van onze ambities ‘worst case’ wordt beoordeeld. Ook in 2012 zijn de scenario’s op diverse momenten in het jaar meerjarig doorgerekend. Hierdoor komen de effecten op cashflowindicator en solvabiliteit nader in beeld en kan Ymere tijdig bijsturen bij (materiële) afwijkingen. Conclusie risicoprofiel Onze solvabiliteitsdoelstelling leiden we mede af van het risicoprofiel, waarbij we het minimale weerstandsvermogen uitdrukken in een percentage van het balanstotaal. De huidige solvabiliteitseis op basis van beleggerswaarde (50%) is hoger dan de benodigde risico-buffer vanuit het risicoprofiel (44%). De marge tussen de solvabiliteitseis op basis van beleggerswaarde en minimaal benodigd op basis van het risicoprofiel is hiermee 6%. Het eigen vermogen in de balans 31-12-2012 (Z 5.570 miljoen/56%) is Z 1.190 miljoen/12% hoger dan minimaal benodigd op basis van het risicoprofiel (Z 4.380 miljoen/44%). De marge


tussen de aanwezige solvabiliteit op basis van beleggerswaarde en minimaal benodigd op basis van het risicoprofiel is hiermee 12%. Er is dus voldoende comfort en er is vanuit de risico’s geen reden om de solvabiliteitsnorm bij te stellen.

10.7 Verbindingen Uitsluitend ten behoeve van mitigatie van bedrijfsrisico’s in de ontwikkelingsprojecten is onder Stichting Ymere een structuur van holdings en juridsche entiteiten (bv’s, vof's, en cv's) georganiseerd. In de onderste lagen van de structuur vinden de daadwerkelijke projecten/werkzaamheden plaats. Deze deelnemingen worden gefinancierd door middel van het verstrekken van eigen vermogen, leningen en rekening-courant. Het beleid is om entiteiten waarin Ymere deelneemt met één of meerdere partners zo veel mogelijk extern te financieren. Ymere financiert haar projecten grotendeels door middel van: - het verstrekken van rekening-courant van Stichting Ymere aan Ymere Holding BV; - het verstrekken van rekening-courant van Stichting Ymere aan Ymere Ontwikkeling BV en; - het verstrekken van eigen vermogen van Ymere Holding BV aan Ymere Ontwikkeling BV. Over de rekening-courantfinanciering wordt 'at arm’s length' rente in rekening gebracht. De rekening-courantfinanciering aan Ymere Holding BV wordt vrijwel geheel als eigen vermogen ingebracht in Ymere Ontwikkeling BV. De Holding BV is een tussenschakel; de activiteiten en het bezit (bijvoorbeeld grondposities en onderhanden werk op projecten) worden in de administratie verwerkt van Ymere Ontwikkeling BV en/of in de administratie van onderliggende rechtspersonen voor projectontwikkeling. Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere grootschalige projecten als Waterlandplein, Laan van Spartaan, Polderweggebied en Overhoeks (alle Amsterdam) en de Entree (Haarlem) in samenwerkingsverbanden met derden. Die samenwerkingen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn aangegaan in vof/cv/bvstructuren. De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhangen zijn in principe beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng door Stichting Ymere. De samenwerkingen zijn gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en verkopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en daarmede passend binnen de mogelijkheden en grenzen die het BBSH daaraan stelt. Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder in aanbouw genomen dan nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht.


De belangrijkste verbindingen van Ymere op 31 december 2012: x € 1 miljoen

Totaal

Aandeel Stichting Ymere Balanstotaal

Leningen van derden

50,00%

1,5

0,0

Amsterdam

0,0

33,33%

19,1

0,0

Amsterdam-Oost

1,7

0,0

50,00%

0,8

0,0

Amsterdam-Osdorp

V.o.f. Aan het Spaarne

15,8

0,0

33,33%

5,3

0,0

Haarlem

Groep Waterstad 3 CV

17,4

0,0

20,00%

3,5

0,0

Amsterdam

GEM Spiegelhout CV

59,3

0,0

25,00%

14,8

0,0

Almere

Gebiedsontwikkeling Wesopa CV

16,6

15,3

50,00%

8,3

7,6

Weesp

Groenoord CV

13,3

0,0

80,00%

10,6

0,0

Leiden

GEM Lisserbroek CV

13,5

22,1

33,33%

4,5

7,4

Lisserbroek

Overhoeks CV

95,8

0,0

30,00%

47,9

0,0

Amsterdam-Noord

De Ringvaart Hillegom CV

10,2

0,0

50,00%

5,1

0,0

Hillegom

Nieuw Waterlandplein CV

21,3

0,0

50,00%

10,7

0,0

Amsterdam-Noord

Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV

V.o.f. Hofmakerij V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.o.f. De Stadstuinen

Balanstotaal

Leningen van derden

3,0

0,0

57,2

Activiteitengebied

%

36,7

19,0

25,00%

9,2

4,8

Haarlem

Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV

5,1

3,3

50,00%

2,5

1,6

Almere

De Mooie Stad Beheer C.V.

2,0

0,0

50,00%

1,0

0,0

Alkmaar

V.o.f. Nieuweramstel i.o.

3,0

0,0

50,00%

1,5

0,0

Amsterdam

V.o.f. Nobelhorst i.o.

1,5

0,0

50,00%

0,8

0,0

Almere

V.o.f. Belcanto

6,5

0,0

33,33%

2,2

0,0

Haarlem

379,8

59,7

149,2

21,4

Totaal

De Z 379,8 miljoen balanstotaal van de samenwerkingsverbanden vormen 97% van het totale aantal samenwerkingen waarin Ymere activiteiten heeft. De leningen van derden van Z 59,7 miljoen (2011: Z 24,2 miljoen) betreffen door de verbindingen zelfstandig aangetrokken leningen van kredietinstellingen. Voor het overige deel worden de samenwerkingsverbanden gefinancierd door Ymere en haar partners. Indien voor alle projecten die via de samenwerkingsverbanden worden uitgevoerd gekozen zou worden voor het nemen van het volledige neerwaartse risico, dan betekent dit voor de financiële positie van Ymere een claim van Z 127 miljoen. Dit bedrag, vermenigvuldigd met 40%, geeft het nettorisico van Z 51 miljoen (2011: Z 63 miljoen). Voorzichtigheidshalve wordt gerekend met een percentage van 40% (kans op afboeking op portefeuilleniveau). Behalve in de deelnemingen die in de consolidatie betrokken zijn, neemt Ymere deel in een aantal entiteiten waarin het belang van zeer beperkte financiële betekenis is. Hieronder staan deze verbindingen aangegeven, met de bijbehorende percentages.


1.

Stadsherstel Amsterdam NV

2.

Gaasperplas I CV

99,8%

0,6%

3.

Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV

41,1%

4.

Woningnet NV

17,9%

5.

Kleinschalig Vastgoed Amsterdam BV

90,0%

6.

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

12,5%

7.

NV Zeedijk

8.

Goed Wonen Vastgoed BV

2,8% 100,0%

In 2011 is een verbindingenstatuut opgesteld om het risiconiveau te bewaken. Dit statuut stelt nadere regels aan de verbindingen die Ymere aangaat. In het statuut worden met name de beheersingsmaatregelen en de verantwoordingsgegevens op diverse niveaus afgebakend om de risico’s die voortvloeien uit de activiteiten van de verbindingen af te dekken.

10.8 Vooruitblik 2013 In diverse hoofdstukken in dit jaarverslag is ingegaan op de maatregelen van de regering met betrekking tot het wonen. Voor een deel hiervan is het niet zeker of en in welke mate deze ook werkelijkheid gaan worden. Ymere zal op het moment dat de aangekondigde maatregelen in wetgeving en/of beleid worden omgezet, deze ook direct vertalen in haar eigen sturing. Vooruitlopend hierop zijn de mogelijke maatregelen in beeld gebracht en financieel vertaald. De impact van de aangekondigde maatregelen is aanzienlijk. Voor de jaren 2013-2017 heeft Ymere op grond van de door CFV aangegeven verwachte hoogte van de heffingen, een bedrag van Z 301,6 miljoen aan te betalen verhuurders- en saneringsheffingen ingerekend. Om de impact van de verhuurders- en saneringsheffing op te vangen gaat Ymere ervan uit dat, rekening houdend met de betaalbaarheid, optimaal (en dus niet maximaal) gebruikgemaakt wordt van de toegestane huurverhogingen. Bij schaarse woningen (bijvoorbeeld grote woningen) wordt de huurverhoging afgetopt om deze voor de sociale doelgroep betaalbaar te houden. Tevens wordt bij huurverhoging na leegkomst dusdanig gestuurd dat 80% van de verhuringen binnen de sociale huurgrenzen kan worden aangeboden en slechts 20% aangeboden wordt in de geliberaliseerde huur. Voor de jaren 2013-2017 heeft Ymere op basis van het aangekondigde verruimde huurbeleid een totaalbedrag van Z 122,7 miljoen extra huurinkomsten ingerekend. De extra huurinkomsten zijn gebaseerd op twee zaken: - een meeropbrengst aan huur door toepassing van het nieuwe huurbeleid van Ymere. Dit komt erop neer dat met gebruikmaking van de Donnerpunten de huur bij leegkomst naar 100% van maximaal redelijke huur gaat, met de beperking dat schaarse woningen (bijvoorbeeld grote woningen) voor de sociale doelgroep bereikbaar blijven door de huur daarvan af te toppen. Er is sprake van groei van het aantal woningen voor middengroepen (huur boven liberalisatiegrens). Gemiddeld vindt jaarlijks 80% van de nieuwe verhuringen in de sociale sector plaats en 20% in de geliberaliseerde sector; - het inkomensafhankelijke huurbeleid zoals geformuleerd door het kabinet. Voor de huurverhoging 2013 heeft Ymere per einde 2012 ingeschat dat deze in de sociale sector 1,5% boven inflatie zal zijn (inflatie 2012: 2,5%) omdat de benodigde Rijksregelgeving dan nog niet gerealiseerd is. Vanaf 2014 is ingerekend dat dat wel het geval is en dat het inkomensafhankelijke huurbeleid volledig kan worden toegepast. Dat betekent dat huurders


in de sociale sector met een inkomen onder Z 34.000 1,5% boven inflatie aan huurverhoging krijgen, inkomens tussen Z 34.000 en Z 43.000 2,5% boven inflatie en inkomens boven Z 43.000: 6,5% boven inflatie. Om ondanks de heffingen te kunnen blijven investeren in bestaande en nieuwe huurwoningen en in duurzaamheid is het voor Ymere noodzakelijk om niet alleen gebruik te maken van de huurverruimingsmogelijkheden, maar ook om haar bedrijfslasten te verlagen. In 2012 en 2013 zijn projecten gestart die ervoor moeten zorgen dat de processen nog meer op het verbeteren van de klanttevredenheid worden ingericht, waarbij tevens naar een verbetering van de efficiency en effectiviteit wordt gestreefd. Deze projecten hebben als doelstelling de formatie terug te brengen met ca. 100 fte's en de overige bedrijfslasten met ca. 15% te verlagen. Voor de periode 2013-2017 is een bedrijfslastenverlaging (inclusief leefbaarheid) van Z 74,3 miljoen ingerekend. Teneinde de inkomsten van Ymere te vergroten wordt maximaal ingezet op het continueren van het in 2011 en 2012 bereikte verkoopvolume uit de bestaande voorraad huurwoningen. Voor de periode 2013-2017 is een verkoopopbrengst van Z 507 miljoen ingerekend. Om deze opbrengst te realiseren zullen naar verwachting in totaal ca. 4.070 woningen uit de bestaande voorraad worden verkocht. De hierboven genoemde maatregelen die door Ymere getroffen worden om aan de door de regering en het CFV opgelegde heffingen te kunnen voldoen, leiden binnen het door Ymere vastgestelde financiële kader van minimaal 2% cashflowindicator en 50% solvabiliteit tot een meerjarig investeringsvolume voor huurproducten van Z 100 miljoen. Dit is 1/3 van het in 2011 en 2012 gerealiseerde volume. Door deze ingreep zal de bezetting van de bij ontwikkelprojecten betrokken formatie met een vergelijkbaar aandeel worden teruggebracht in de loop van 2013 en 2014. Tevens zal de projectenportefeuille, die was afgestemd op een groter productievolume, moeten worden afgebouwd; hiervoor is in 2012 een voorziening getroffen van Z 50 miljoen. Activiteiten om de ingerekende kostenbesparingen te realiseren zijn opgestart en hebben reeds tot resultaten geleid: naar verwachting zal de kostenbesparing voor 2013 (ca. 6 miljoen) worden gerealiseerd. Voor 2014 en verder zullen de nu lopende activiteiten nog moeten leiden tot concrete resultaten; deze zullen in de begroting van 2014 worden opgenomen. Duidelijk mag zijn dat zowel de interne (personele) als externe (bouwproductie) effecten aanzienlijk zullen zijn. Vanwege de beperkte beschikbaarheid tegen een redelijk prijsniveau van langlopende financiering in 2008 en 2009 heeft Ymere in die tijd kortlopende leningen moeten aantrekken. De omvang van kortlopende leningen werd tevens vergroot door het voornemen om middels een door het WSW geborgd EMTN-programma naar de kapitaalmarkt te gaan. De hierdoor ontstane herfinancieringsbehoefte in 2013 is omvangrijk (Z 840 miljoen). Door het WSW is voor 2013 een faciliteringsvolume afgegeven en inmiddels is ruim 1/3 gedeelte al geherfinancierd. Met betrokken banken is gesproken en er zijn geen signalen dat het resterende volume niet kan worden aangetrokken. Ymere heeft een bezit met een marktwaarde van Z 9,3 miljard. Hiervan is het gedeelte dat als niet-DAEB moet worden aangemerkt Z 796 miljoen. Over de jaren 2011 en 2012 heeft Ymere hier circa Z 150 miljoen in geïnvesteerd. Dit heeft Ymere geheel gefinancierd met ei-


gen middelen. Deze aanwending van eigen middelen past binnen het eigenmiddelenbeleid van het WSW. Voor de jaren 2013 tot en met 2017 heeft Ymere een investeringsambitie van Z 189 miljoen in niet-DAEB-bezit. Hiervan is per balansdatum circa Z 65 miljoen gecommitteerd. De financiering van deze investeringsverplichting past binnen het eigenmiddelenbeleid van het WSW. Door het treffen van maatregelen om de kwaliteit van de informatieverschaffing aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting te verbeteren en door in te spelen op de door het CFV bij het uitbrengen van het verscherpte toezicht aangegeven zorgpunten met betrekking tot de financiële situatie, verwacht Ymere, bij verder gelijk blijvende omstandigheden, dat de jaarlijkse beoordeling op basis van dPi en dVi (de Verantwoordingsinformatie) tot een positief oordeel zal leiden over de toekomstige financiële situatie van Ymere. De aangekondigde heffingen en de stagnerende vastgoedmarkt zullen ertoe leiden dat meer corporaties niet meer zelfstandig hun taak kunnen uitoefenen. Dit zal leiden tot een verdere consolidatie binnen de bedrijfstak. Voor zover deze consolidatie zich binnen haar werkgebied zal afspelen en er een beroep op Ymere gedaan zal worden, zal Ymere hier vanuit haar eigen financiële ambitie naar kijken. Naar verwachting zal de fusie met Stichting De Woningbouw (Weesp) in de loop van 2013 worden afgerond; de aanvraag tot goedkeuring van de fusie zal in april formeel bij het ministerie van BZK worden ingediend. Hopelijk zal in 2013 meer duidelijkheid ontstaan over de effecten van de aangekondigde Herzieningswet. Verwacht wordt dat hierin kaders zullen worden opgenomen voor de activiteiten waarop corporaties zich moeten richten. Voor Ymere is het hierbij van belang dat deze kaders niet slechts op betekenen dat corporaties woningen tot een bepaald huurniveau mogen verhuren, maar dat deze gericht blijven op de bredere rol van corporaties met activiteiten in wijken in een combinatie van sociale en geliberaliseerde huur- en koopwoningen. De in het najaar van 2013 geplande parlementaire enquête naar aanleiding van Vestia zal ongetwijfeld impact hebben op de toekomstige rol van de externe toezichthouder. De wijze waarop en door wie dit toezicht georganiseerd zal gaan worden is nog onduidelijk. Al met al staan er voor 2013 en verder nog veel vraagpunten open, die hopelijk op korte termijn met definitief beleid zullen worden ingevuld. Voor 2013 heeft Ymere maatregelen getroffen om haar bedrijfsvoering aan te passen aan de nieuw ontstane situatie. Voor 2014 en verder worden momenteel plannen gemaakt die bij het opstellen van de (meerjaren)begroting 2014 in november gereed zullen zijn. Belangrijke punten hierbij zijn het kunnen genereren van de ingerekende huurinkomsten en het beheersen van de investeringen. Daarbij zal Ymere zich inspannen om zo veel mogelijk rekening te houden met de maatschappelijke effecten hiervan (o.a. betaalbaarheid) zodat ziel en zakelijkheid in combinatie door Ymere blijven geborgd.


Ymere in ’t kort Jaarresultaten

2012

2011

Maatschappelijke prestatie

€ 249 miljoen

€ 236 miljoen

Jaarresultaat na belastingen

€ 230 miljoen negatief

€ 330 miljoen negatief

Totale omzet

€ 900 miljoen

€ 920 miljoen

Huuromzet

€ 449 miljoen

€ 434 miljoen

Eigen vermogen

€ 5,6 miljard

€ 5,8 miljard

Balanstotaal

€ 10,0 miljard

€ 10,1 miljard

Bedrijfswaarde op basis van RJ 212

€ 5,5 miljard

€ 4,8 miljard

Waarde in verhuurde staat

€ 9,3 miljard

€ 9,3 miljard

WOZ-waarde van de woningen

€ 15,0 miljard

€ 15,1 miljard

Cashflowindicator

2,5%

2,5%

Solvabiliteit

55,4%

57,6%

Interest coverage ratio

1,6

1,5

Investeringen in het eigenwoningbezit

€ 372 miljoen

€ 263 miljoen

Nieuwbouw koopwoningen

€ 121 miljoen

€ 129 miljoen

Onderhoud aan woningen

€ 82 miljoen

€ 89 miljoen

Investeringen in leefbaarheid van de wijken en buurten

€ 14 miljoen

€ 13 miljoen

Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen

719

1.213

Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen

511

262

Verkochte nieuwbouwkoopwoningen

444

433

Verbeterde woningen

2.049

2.678

86.028 (77.278 woningen)

85.016 (76.742 woningen)

€ 454

€ 431

Gerealiseerde gemiddelde huurverhoging per 1 augustus 2012

2,23%

1,27%

Verkochte bestaande huurwoningen

876

912

Mutatiegraad

5,2%

5,6%

Ontruimingen

367

275

Aantal fte’s per 31 december

992

1.029

Totale brutopersoneelskosten

€ 83,5 miljoen

€ 85,5 miljoen

Ziekteverzuim

3,7%

4,8%

Financiële kengetallen

Omzet en investeringen

Productie

Bezit Verhuureenheden Gemiddeld nettohuurniveau sociale huurwoningen

Organisatie


Verklaring Raad van Bestuur

De Raad van Bestuur van stichting Ymere verklaart: 1. dat de stichting haar middelen (batige saldi daaronder begrepen) uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting; 2. dat de Raad van Commissarissen op 12 april 2013 de jaarstukken 2012, inclusief het volkshuisvestingsverslag 2012, heeft goedgekeurd; 3. dat de accountant met betrekking tot de jaarrekening 2012 een goedkeurende verklaring heeft afgegeven.

Amsterdam, 12 april 2013

L.A. Bosveld P.D. de Jong S.J. Schuwer R. Steenbeek, voorzitter Raad van Bestuur


94 – Ymere jaarrekening 2012

11. Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) (x ! 1.000.000) Activa

Ref

Vaste activa

31-12-2012

102

Materiële vaste activa

31-12-2011

(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie

20.1.1

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

20.1.2

796

785

Sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd als vastgoedbelegging

20.1.2

8.475

8.533

110

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

20.1.2

130

119

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

20.1.2

191

158

Grondposities

20.1.3

83

123

9.777

9.827

Financiële vaste activa

Deelnemingen

20.2.1

2

3

Latente belasting vorderingen

20.2.2

0

0

Leningen u/g

20.2.3

9

9

Overige financiële vaste activa

20.2.3

21

22

Te vorderen BWS-subsidies

20.2.4

2

2

35

36

Totaal vaste activa

9.812

9.863

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop

20.3

12

10

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

20.3.1

81

140

Overige voorraden

20.3

1

1

94

150

Onderhanden projecten

20.3.1

15

0

Vorderingen

Huurdebiteuren

20.4.1

8

7

Debiteuren koopwoningen

20.4.2

8

12

Debiteuren gemeenten

0

2

Belasting vorderingen

20.4.3

2

0

Overige vorderingen

20.4.4

14

25

Overlopende activa

20.4.5

53

18

86

64

Totaal vlottende activa

195

215

10.007

10.077

Totaal activa


Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) (x ! 1.000.000) Passiva

Ref

Groepsvermogen

20.5

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

31-12-2012

31-12-2011

5.570

5.800

20.6

95

116

Overige voorzieningen

20.6

42

22

137

138

Langlopende schulden

Leningen overheid

20.7.1

108

158

Leningen kredietinstellingen

20.7.1

2.882

2.908

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

20.7.2

131

117

Waarborgsommen

20.7.3

4

4

Kortlopende schulden

3.125

3.188

Aflossingsverplichtingen langlopende leningen

20.7.1

840

620

Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet

20.8.1

160

164

Schulden aan leveranciers

19

8

Belastingen en premies sociale verzekeringen

20.8.2

15

10

Overige schulden

8

7

Overlopende passiva

20.8.3

133

144

1.175

952

10.007

10.077

Totaal passiva


12 98 – Ymere jaarrekening 2012

12. Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (x ! 1.000.000)

Ref

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten

2012

2011

21.1.1

449

434

21.1.2

27

25

Overheidsbijdragen

21.1.3

2

4

Opbrengsten uit beheer

478

462

Opbrengst verkoop bestaand bezit

21.1.4

98

118

Netto omzet projectontwikkeling

21.1.5

141

129

Mutatie onderhanden werk projectontwikkeling

21.1.5

-32

1

Geactiveerde productie eigen bedrijf

10

7

Overige bedrijfsopbrengsten

21.1.6

4

4

Totaal bedrijfsopbrengsten

699

721

Bedrijfslasten

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa

12

11

Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling

21.1.5

124

133

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

21.2.1

103

131

Desinvesteringen materiële vaste activa

96

142

Erfpacht

4

4

Lonen en salarissen

54

53

Sociale lasten

8

7

Pensioenlasten

10

10

Onderhoudslasten

21.2.2

70

75

Leefbaarheid

21.2.3

14

13

Lasten servicecontracten

28

25

Overige bedrijfslasten

21.2.4

74

74

Totaal bedrijfslasten

597

679

Bedrijfsresultaat

102

42

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

21.2.5

-158

-213

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

-15

0

Rentebaten

21.2.6

15

18

Rentelasten

21.2.6

173

166

Financiële baten & lasten

-174

-148

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

-229

-318

Vennootschapsbelasting

21.2.8

0

-12

Resultaat deelnemingen

Resultaat na belasting

0

0

-230

-330

Ymere jaarrekening 2012 – 99


13. Geconsolideerd kasstroomoverzicht (indirecte methode) (x ! 1.000.000)

Ref

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat

Aanpassingen voor:

Afschrijvingen (incl. boekresultaten verkoop materiële vaste activa)

12

11

Vrijval/dotatie egalisatierekeningen

0

0

Vrijval/dotatie voorzieningen

85

134

Overige: waardeverminderingen vaste activa

38

13

Veranderingen in werkkapitaal:

Voorraden

20.3

41

4

Vorderingen

20.4

23

0

Effecten

0

0

Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)

20.7

-5

1

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

296

205

Ontvangen interest

2

4

Ontvangen dividend

0

0

Ontvangen belasting naar de winst

0

0

Betaalde interest

-163

-169

102

2011

42

Betaalde belasting naar de winst

0

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

135

40

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa

20.1

-372

-282


96

142

Investeringen in financiële vaste activa

20.2

-1

1

Desinvesteringen financiële vaste activa

20.2

2

23

Investeringen in immateriële vaste activa

0

0

Desinvesteringen immateriële vaste activa

0

0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-275

-116

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

20.7.1

796

1.335

Aflossing langlopende schulden

20.7.1

-653

-1.297

Aankopen effecten

0

0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

143

39

3

-37

Toename/afname geldmiddelen in boekjaar



14. Algemeen 14.1 Algemeen Woningcorporatie Ymere is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling’ op het gebied van de volkshuisvesting. Zij is actief in de metropoolregio Amsterdam, met name in de gemeente Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Alkmaar en Leiden en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam. De feitelijke vestigingsplaats is Jollemanhof 8 te Amsterdam. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

14.2

Effect voorgenomen regeringsbeleid Ymere wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurdersheffing voor alle verhuuders met meer dan 10 verhuureenheden loopt op naar Z 1,7 miljard in 2017. De basis blijft het WoningWaarderingStelsel met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op inkomen van de huurder. Gelijktijdig met dit voorgenomen regeringsbeleid wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde saneringssteun voor 2013 van Z 503 miljoen (4% van de huursom). Door CFV is bij de opvraag van de prognose-informatie aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een saneringsheffing in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3,3, 2 en 1% van de jaarlijkse huursom. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Ymere op naar Z 75,1 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 Z 16 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Ymere rekening met een totale saneringssteun heffing van Z 36 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Ymere een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2017 bedragen Z 74,3 miljoen en zien toe op personeel, organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestatie zal dit een negatieve impact hebben. Ymere heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld Z 100 miljoen per jaar. Met deze maatregelen kan Ymere in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.


14.3 Groepsverhoudingen Stichting Ymere staat aan het hoofd van de Ymere-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening gesproken wordt gesproken over Ymere wordt hiermee bedoeld Stichting Ymere en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

14.4

Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden de financiële gegevens opgenomen van Stichting Ymere en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in verbindingen voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.

14.5

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere grootschalige projecten in samenwerkingsverbanden met derden. Die samenwerkingen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn aangegaan in VOF/CV/BV-structuren. De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhangen zijn in principe beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng door Stichting Ymere. De samenwerkingen zijn gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en verkopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en daarmede passend binnen de mogelijkheden en grenzen die het BBSH daaraan stelt. Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder aanbesteed dan nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht. De risico’s bij uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema’s. Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/overnamedatum is het moment waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen.


De maatschappijen die in de consolidatie betrokken zijn, blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de overheersende zeggenschap wordt overgedragen. De BV/CV-constructies worden in gezamenlijkheid proportioneel geconsolideerd. deelname% in kapitaal

consolidatie

1. Ymere Beleggingen BV, Amsterdam

100%

100%

2. Bolwerkfonds BV, Alkmaar

100%

100%

3. Waterstad Beheer BV, Amsterdam

8,33%

8,33%

20,00%

20,00%

De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:

3.1 Waterstad IJburg CV, Amsterdam

4. Waterstad 3 Beheer BV, Amsterdam

4.1 Groep Waterstad 3 CV, Amsterdam

5. Park de Meer Beheer BV, Amsterdam

2,44% 33,33%

5.1 Park de Meer CV

1,00%

6. Ymere Holding BV, Amsterdam

0,19%

6.1 Ymere Ontwikkeling BV, Amsterdam

6.1.1

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I BV, Amsterdam

100% 100% 100%

6.1.1.1

V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika

33,33%

6.1.1.2

V.o.f. Vogelpark, Heemstede

50,00%

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere II BV, Amsterdam

6.1.2

6.1.2.1

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere III BV, Amsterdam

6.1.3

V.o.f. Hofmakerij

6.1.3.1

6.1.4

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere IV BV, Amsterdam

V.o.f. Ontwikkelingscombinatie De Loodsen

6.1.5

Nieuwe Land BV, Amsterdam

100% 50,00% 100% 50,00% 100% 100%

6.1.5.1

GEM Spiegelhout CV, Amsterdam

24,00%

6.1.5.2

Gebiedsontwikkeling Wesopa CV,

48,00%

6.1.5.3

De Mooie Stad CV, Alkmaar

49,00%

6.1.5.4

Andros CV, Rotterdam

49,00%

6.1.5.5

Waterstad IJburg CV, Amsterdam

6.1.5.6

Groep Waterstad 3 CV, Amsterdam

19,51%

6.1.5.7

Park de Meer CV Amsterdam

33,00%

6.1.5.8

Nieuw Waterlandplein CV Amsterdam

48,00%

6.1.5.9

Groenoord CV, Amsterdam

79,50%

6.1.5.10 Euroquartier CV, Rotterdam

16,50%

6.1.5.11 GEM Lisserbroek CV, Amsterdam

32,00%

6.1.5.12 Overhoeks CV, ‘s Gravenhage

29,40%

6.1.5.13 Ontwikkelingmaatschappij Lelylaan CV, Amsterdam

48,00%

6.1.5.14 De Ringvaart Hillegom CV, Nieuwegein

48,00%

6.1.5.15 Beinsdorp CV, ‘s Gravenhage

33,00%

6.1.5.16 Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV, Nieuwegein

49,00%

6.1.5.17 Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV, Haarlem

24,00%

6.1.5.18 Woontoren Amsterdam CV, Amsterdam

33,00%

6.1.5.19 Ontwikkelingscombinatie Ripperda Kazerne CV, Huizen

48,00%

8,32%

6.1.5.20 Ontwikkelingscombinatie Stadshart Heerhugowaard CV, Warmenhuizen

50,00%

6.1.5.21 KEA CV, Rotterdam

49,00%

6.1.5.22 Ontwikkelingscombinatie Wilgenhoek CV, Volendam

32,67%


De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn:

6.1.6

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI BV, Amsterdam

6.1.6.1

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VII BV, Amsterdam

6.1.7

6.1.7.1

6.1.8

V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied, Amsterdam

33,33%

6.1.8.1

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere IX BV, Amsterdam

6.1.12.1 V.o.f. Nieuweramstel i.o., Amsterdam

6.1.13.1 V.o.f. EenBlok Stad, Zoetermeer

6.1.14 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIV BV, Amsterdam

6.1.11.1 V.o.f. Zeetuinen, Haarlem

6.1.13 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIII BV, Amsterdam

6.1.10.1 V.o.f Ontwikkelingscombinatie De Verwondering, Enschede

6.1.12 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XII BV, Amsterdam

V.o.f. Reimershoven, Haarlem

6.1.11 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XI BV, Amsterdam

V.o.f. De Stadstuinen, Rotterdam

6.1.10 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere X BV, Amsterdam

100%

6.1.7.1.1 V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Pontsteiger, Amsterdam

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VIII BV, Amsterdam

6.1.9.1

100% 33,33%

50,00%

consolidatie

V.o.f. BB de Dijk, Haarlem

6.1.9

deelname% in kapitaal

6.1.14.1 V.o.f. Aan het Spaarne Utrecht

6.1.15 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XV BV, Amsterdam

100% 50,00% 100% 50,00% 100% 50,00% 100% 50,00% 100% 50,00% 100% 50,00% 100% 33,33% 100%

6.1.15.1 V.o.f. IJ-Delta Ontwikkeling, Beverwijk

25,00%

6.1.7.1

50,00%

6.1.16 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVI BV, Amsterdam

6.1.16.1 V.o.f. Belcanto, Haarlem

6.1.17 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVII BV, Amsterdam

V.o.f. De Noordtuinen, Haarlem

6.1.17.1 V.o.f. Renovatie Het Breed, Amsterdam

6.1.18 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVIII BV, Amsterdam

100% 33,33% 100% 50,00% 100%

6.1.18.1 V.o.f. Zee-Delta, Amsterdam

50,00%

6.1.18.2 V.o.f. Middachter, Hengelo

50,00%

6.1.19 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIX BV, Amsterdam

6.1.19.1 V.o.f. Nobelhorst i.o., Amsterdam

100% 50,00%

6.1.20 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XX BV,Amsterdam

100%

6.1.21 Ymere Management BV, Amsterdam

100%

6.1.22 Ymere Nacohuis BV, Amsterdam

100%

6.1.23 Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere V BV, Amsterdam

100%

6.1.24 GEM Spiegelhout Beheer BV, Amsterdam

6.1.25 Gebiedsontwikkeling Wesopa Beheer BV, Nieuwegein

6.1.28.1 Nieuw Waterlandplein CV, Amsterdam

6.1.29 Geo Beheer BV, Amsterdam

6.1.27.1 Andros CV, Rotterdam

6.1.28 Nieuw Waterlandplein Beheer BV, Amsterdam

6.1.26.1 De Mooie Stad CV, Alkmaar

6.1.27 Andros Beheer BV, Rotterdam

6.1.25.1 Gebiedsontwikkeling Wesopa CV, Nieuwegein

6.1.26 De Mooie Stad Beheer BV, Alkmaar

6.1.24.1 GEM Spiegelhout CV, Amsterdam

25,00% 4,00% 50,00% 4,00% 50,00% 2,00% 50,00% 2,00% 50,00% 4,00% 50,00%

6.1.29.1 Groenoord CV,

1,00%

6.1.30 Euroquartier Beheer BV, Rotterdam

16,67%


6.1.30.1 Euroquartier CV, Rotterdam

6.1.31.1 GEM Lisserbroek CV, Amsterdam

6.1.32.1 Overhoeks CV, ‘s Gravenhage

33,33%

6.1.35.1 Beinsdorp CV, ‘s Gravenhage

1,00%

6.1.36 023 Beheer BV, Haarlem

25,00%

6.1.36.1 Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV, Haarlem

4,00%

6.1.37 Woontoren Amsterdam Beheer BV, Amsterdam

33,33%

6.1.37.1 Woontoren Amsterdam CV, Amsterdam

1,00%

6.1.38 Huzarenstuk Ripperda Haarlem BV, Huizen

4,00%

6.1.35 Beinsdorp Beheer BV, ‘s Gravenhage

50,00%

6.1.34.1 De Ringvaart Hillegom CV, Nieuwegein

2,00%

6.1.34 De Ringvaart Hillegom Beheer BV, Nieuwegein

2,00% 50,00%

6.1.33.1 Ontwikkelingmaatschappij Lelylaan CV, Amsterdam

4,00% 30,00%

6.1.33 Beheermaatschappij Lelylaan BV, Amsterdam

33,33%

6.1.32 Overhoeks Beheer BV, ‘s Gravenhage

1,00%

6.1.31 GEM Lisserbroek Beheer BV, Amsterdam

50,00%

6.1.38.1 Ontwikkelingscombinatie Ripperda Kazerne CV, Huizen

4,00%

6.1.39 Stichting Beheer ‘OSH CV’, Warmenhuizen

6.1.39.1 Ontwikkelingscombinatie Stadshart Heerhugowaard CV, Warmenhuizen

50,00%

50,00%

6.1.40 Ontwikkelingscombinatie Y AM Home Beheer BV, Nieuwegein

6.1.40.1 Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV, Nieuwegein

6.1.41.1 KEA CV, Rotterdam

2,00% 33,33%

6.1.42.1 Ontwikkelingscombinatie Wilgenhoek CV, Volendam

2,00%

6.2 Ymere Wonen BV, Amsterdam

6.2.1

Ymere Monumenten BV, Amsterdam

6.2.2

V.o.f. Zona Matadero, Velserbroek

50,00%

6.1.42 Wilgenhoek Ontwikkeling BV, Volendam

2,00%

6.1.41 KEA Beheer BV, Rotterdam

100% 100% 33,33%

6.3 Ymere Markten BV, Amsterdam

100%

Ter verduidelijking is een grafisch overzicht opgenomen van de holdingstructuur (zie bijlage). Buiten de consolidatie blijven (gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs): 1.

Stadsherstel Amsterdam NV, Amsterdam

0,6%

2.

Gaasperplas I CV, Hoevelaken

99,8%

3.

Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV, Haarlem

41,1%

4.

Woningnet NV, Utrecht

17,9%

5.

Kleinschalig Vastgoed Amsterdam BV, Amsterdam

90,0%

6.

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV, Amsterdam

12,5%

7.

NV Zeedijk, Amsterdam

2,8%

8.

Goed Wonen Vastgoed BV, Amsterdam

100,0%

Deze verbindingen zijn niet geconsolideerd deels omdat geen sprake is van een groepsrelatie, en voor het overige omdat deze afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn.


Intercompany transacties, intercompany winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd, voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

14.6 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de Raad van Bestuur van Ymere zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.




15. Grondslagen voor waardering van activa en verplichtingen 15.1 Algemeen 15.1.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

15.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar.

15.1.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

15.2 Materiële vaste Activa en Vastgoedbeleggingen 15.2.1

Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de


bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Ymere verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

15.2.2 (On-)roerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie (eigen gebruik) worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

15.2.3 Vastgoedbeleggingen Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 15.2.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij in deze paragraaf 15.2.3 anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.


Waarderingsgrondslag Ymere waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 15.2.3 (zie hierna) zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Ymere, zoals lopende huurcontracten. Ten behoeve van de modelmatige uitwerking van de waarde heeft Ymere gebruik gemaakt van een taxatie managementsysteem . Aan de hand van het taxatie managementsysteem bepaalt Ymere de marktwaarde in verhuurde staat van de woongelegenheden. In een driejaars periode wordt de gehele portefeuille getaxeerd door onafhankelijk taxateurs. In 2012 zijn 427 van de 1396 complexen getaxeerd door externe taxateurs. Dit vertegenwoordigd een evenredig deel van het bezit. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en


culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Ymere is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Ymere zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Ymere waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: de aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet 'contant' worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Ten behoeve van de modelmatige uitwerking van de waarde heeft Ymere gebruik gemaakt van een taxatie managementsysteem. Aan de hand van het taxatie managementsysteem bepaalt Ymere de marktwaarde in verhuurde staat van de woongelegenheden. In een driejaars periode wordt de gehele portefeuille getaxeerd door onafhankelijk taxateurs. In 2012 is 34% getaxeerd door externe taxateurs. Dit vertegenwoordigt een evenredig deel van het bezit. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel roulerend plaats met een cyclus van 25% per kwartaal.


Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip 'marktwaarde in verhuurde staat', zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: 1. locatieveroudering; 2. economische/markttechnische veroudering en; 3. technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn


de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde, zoals opgenomen in de toelichting van de jaarrekening, wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening zijn opgenomen in paragraaf 20.1.2. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van


de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

15.2.4 Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Ymere verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Ymere onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: - verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: - verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; - verkopen waarbij Ymere een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: - de betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: - bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; - de woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering); - de woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen


contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Zie ook paragraaf 15.10.2.

15.2.5 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

15.2.6 Grondposities Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar Onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht.

15.3 Financiële vaste activa 15.3.1 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.


Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Ymere in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

15.3.2 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures binnen de fiscale eenheid, tenzij de Stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijke verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde (zie ook 16.3.12). Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 6% (2011: 6%) genomen.


15.3.3 Effecten en leningen Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De onder effecten opgenomen deposito’s worden gewaardeerd tegen nominale waarde, overige beleggingen tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De vooruitbetaalde premie inzake caps wordt verantwoord tegen de kostprijs. De premie wordt tegen effectieve rente methode afgeschreven gedurende de looptijd van de gekoppelde leningen. Deze afschrijvingslast wordt onder de rentelasten verantwoord (zie 16.3.11). Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst-enverliesrekening.

15.3.4 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is toegelicht.

15.3.5 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Ymere op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Ymere de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.


15.4 Voorraden 15.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 16.2.6 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

15.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

15.4.3 Overige voorraden Waardering van voorraden gronden hulpstoffen ten behoeve van klachtenonderhoud vindt plaats tegen vaste verrekenprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.

15.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst; zie hiervoor de grondslag in paragraaf 16.1.2). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

15.6 Vorderingen 15.6.1 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid


gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

15.7

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder kasgeldleningen en rekeningcourantkrediet onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

15.8 Groepsvermogen Het groepsvermogen wordt in de paragraaf 20.5 toegelicht.

15.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichting vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.

15.9.1 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat van het betreffende project. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen.

15.9.2 Overige voorzieningen Voorziening derivaten Dit betreft de voorziening welke is getroffen voor de negatieve reële waarde van derivaten waarop geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast of waarvan de hedge relatie niet volledig effectief is, zie verdere toelichting in hoofdstuk 17.


Voorziening convenantsverplichtingen Ten aanzien van de verkoop van huurwoningen is in Amsterdam een convenant gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over de staat van de woningen. Voor woningen die reeds verkocht zijn, maar de woning nog niet op het afgesproken niveau is, wordt een voorziening gevormd.

15.10 Langlopende schulden 15.10.1 Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 20.7.1. Het kortlopende deel van de langlopende leningen, de aflossingsverplichting 2013, is opgenomen onder de kortlopende schulden.

15.10.2 Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden In het kader van de woningen verkocht onder voorwaarden heeft Ymere een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Zie ook paragraaf 15.2.4.

15.10.3 Waarborgsommen De waarborgsommen worden bij de eerste verwerking verwerkt tegen reële waarde. Jaarlijks wordt over de verstrekte waarborgsom rente bijgeschreven.


15.11 Leasing Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de Groep ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

15.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Ymere maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge-accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge-accounting wordt toegepast, wordt er door Ymere een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Ymere past waar mogelijk kostprijs hedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door Ymere gedocumenteerd. Ymere stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie, indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijs hedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Ymere derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.




16. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 16.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra ze voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie; - vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie; - onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; - afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.

16.1.1. Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: a. alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; b. de voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Ymere feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; c. het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; d. het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Ymere zullen toevloeien; e. de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald; f. de boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: a. het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; b. het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Ymere zullen toevloeien; c. op betrouwbare wijze kan de mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht worden bepaald; d. de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.


16.1.2. Projectopbrengsten en projectkosten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten (zie ook 15.5), waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten van de reeds verkochte woningen verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

16.2 Bedrijfsopbrengsten 16.2.1 Huren De huren zijn het resultaat van het huurprijsbeleid dat door Ymere is ontwikkeld binnen de rijkskaders, onder aftrek van derving oninbaarheid.

16.2.2 Opbrengsten servicecontracten Deze post betreft vergoedingen die Ymere ontvangt van haar huurders voor servicekosten, inclusief de te verrekenen servicekosten, en vergoedingen voor het serviceabonnement, onder aftrek van derving oninbaarheid. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

16.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post worden bijdragen of subsidies (niet zijnde BWS-subsidies of investeringssubsidies) verantwoord van (lokale) overheden.


16.2.4 Opbrengst verkoop bestaand bezit Onder deze post wordt de verkoopopbrengst van huurwoningen onder aftrek van de toegerekende verkoopkosten verantwoord. Deze opbrengsten onder aftrek van de toegerekende verkoopkosten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De opbrengsten uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen VOV, en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd (zie 15.2.4 en 15.10.2). De desinvestering van deze verkochte woningen wordt apart verantwoord tegen de marktwaarde in verhuurde staat.

16.2.5 Netto omzet projectontwikkeling De netto omzet bestaat uit de gedurende het boekjaar aan projecten toegerekende opbrengsten naar rato van de voortgang van het werk (Percentage of Completion methode). Het voortgangspercentage wordt bepaald op basis van intern gehanteerde fasering van projecten.

16.2.6 Geactiveerde kosten De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling (activa ten behoeve van verhuur) worden hier verantwoord.

16.3 Bedrijfslasten 16.3.1 Afschrijvingen Afschrijvingen hebben alleen betrekking op roerende en onroerende activa ten dienste van de exploitatie (eigen gebruik). Over de activa wordt volgens de lineaire methode afgeschreven op basis van de te verwachten economische gebruiksduur. Er wordt geen rekening gehouden met een restwaarde. Over terreinen wordt niet afgeschreven.

16.3.2 Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling Onder deze post wordt de kostprijs van (verkochte) koopwoningen verantwoord.

16.3.3 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat) ten opzichte van de waarde gebaseerd op de boekwaarde.

16.3.4 Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of vastgoed beleggingen.

16.3.5 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.


16.3.6 Pensioenlasten Ymere heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: - Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.

Ymere heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling);

- de verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Ymere betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald; - de pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Ymere heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terug storting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.

16.3.7 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en kosten van het eigen servicebedrijf. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van het servicebedrijf opgenomen onder de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten. De kosten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief.

16.3.8 Leefbaarheid De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op uitgaven in de leefbaarheid van de woonomgeving in ruime zin. Het betreft uitgaven waar tegenover geen huurverhoging of levensduurverlenging staat en waar geen (gedeeltelijke) activering tegenover staat.

16.3.9 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.


16.3.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit betreft de wijziging in de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen die reeds aan het begin van het boekjaar in bezit waren. De waardeveranderingen ten gevolge van investeringen in het jaar en de terugname van waardeveranderingen uit het verleden worden verwerkt via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille onder de bedrijfslasten.

16.3.11 Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. De premie op caps wordt gedurende de looptijd van de gekoppelde leningen effectieve rente methode afgeschreven en als rentelast verantwoord. Zie ook 15.3.3. Activeren van Rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. De geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening als bouwrente als onderdeel van de rentebaten verantwoord.

16.3.12 Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Ymere integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2). In deze VSO-2 zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De VSO-2 wordt jaarlijks stilzwijgend verlengd.


De post vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de geraamde over het boekjaar te betalen of terug te vorderen ‘acute’ belasting vermeerderd of verminderd met de mutatie in de balansposten latente belastingvorderingen en latente belasting verplichtingen. De acute belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare, fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Dit resultaat is in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening opgenomen. Zie ook 15.3.2 en 18.3.




17. Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut en het treasury beleidsplan voor 2013-2016 vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het statuut is aangepast op basis van de Beleidsrichtlijn. In het treasurystatuut en beleidsplan zijn de randvoorwaarden vastgelegd waarbinnen Ymere mag opereren. In het jaarplan, welke wordt goedgekeurd door de Raad van Bestuur en wordt voorgelegd aan de Audit commissie van de Raad van Commissarissen, wordt jaarlijks specifiek de activiteiten van Ymere benoemd. De activiteiten van Ymere worden bewaakt door een Treasury commissie, welke tenminste 4 keer per jaar bijeen komt. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Ymere dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Ymere zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. In 2012 zijn geen nieuwe derivaten posities afgesloten. Onderdeel van de Beleidsregels is ook regelgeving omtrent toezicht belemmerende bepalingen in afgesloten derivaten contracten. Ymere heeft in dit kader een extern onderzoek laten doen, waarvan de uitkomst ter beschikking is gesteld aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De volgende financiële risico’s zijn relevant voor Ymere: Prijsrisico Ymere loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten. Ymere beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico Ymere is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Ymere loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Ymere maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Ymere risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde (toekomstige) variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Ymere renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Ymere een bewuste keuze over het aantrekken van een lening


tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met Z 40 miljoen toe. Door het afdekken van het renterisico is dit bedrag voor 2013 teruggebracht naar Z 0. Kredietrisico Ymere heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Ymere maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Criteria om met tegenpartijen zaken te doen zijn formeel vastgelegd in het treasurybeleidsplan en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Ymere zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Met de huisbank heeft Ymere afspraken gemaakt over een omvangrijke kredietfaciliteit voor liquiditeiten. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Ymere heeft in 2012 geen liquiditeitsbuffer behoeven aan te houden in het kader van de Beleidsregels gebruik financiële derivaten in het kader van de stresstest van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Ymere heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Ymere voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Ymere minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Ymere doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Ymere het eigen middelen beleid van het


Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Ymere heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2011 en 2012 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Ymere ook in 2013 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborfonds Sociale Woningbouw. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.



18. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: - vastgoedbeleggingen, reële waarde; - timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering; - verwerking fiscaliteit; - verwerking projectresultaten.

18.1 Vastgoedbeleggingen Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door Ymere gedefinieerd. Ymere hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijkheidverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

18.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Ymere zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Ymere rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


18.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Ymere een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwikkeling van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2010 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - de waardebepaling van de ontwikkelrechten; - het onderscheid tussen onderhoudslasten en investeringen; - de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - de waardebepaling op de fiscale openingsbalans per 1-1-2008. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan. Zie ook 15.3.2 en 16.3.12. De aangifte over 2011 moet nog opgesteld en ingediend worden.

18.4 Verwerking projectresultaten Ymere wordt geconfronteerd met maatregelen van de regering met betrekking tot wonen. De impact van de aangekondigde maatregelen is aanzienlijk. De voorgenomen maatregelen hebben impact op de omvang van de projectenportefeuille, welke was afgestemd op een groter productievolume. De financiële gevolgen zijn in mindering gebracht van de betreffende balansposten en ten laste van de overige waardeveranderingen.




19. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen met uitzondering van deposito’s onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van rente, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.



20. Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2012 20.1 Materiële vaste activa 20.1.1 Onroerende zaken t.d.v. exploitatie Het verloop van de materiële vaste activa ten dienste van exploitatie is:

Gebouwen

Verbouwingen/ inventaris

Automatisering

Totaal

Aanschafwaarde per 1 januari

72,6

24,3

63,5

160,3

Cumulatieve afschrijving

-9,7

-8,7

-32,3

-50,7

Boekwaarde per 1-1

62,9

15,6

31,1

109,6

Investeringen

1,3

0,9

2,7

5,0

Overboeking

0,0

0,0

0,0

0,0

Desinvestering

0,0

0,0

0,0

0,0

Afschrijving desinvestering

0,0

0,0

0,0

0,0

Afschrijvingen

-2,8

-0,2

-9,5

-12,5

Totaal mutaties

-1,5

0,7

-6,7

-7,6

Aanschafwaarde per 31 december

73,9

25,2

66,2

165,3

Cumulatieve afschrijving

-12,5

-9,0

-41,8

-63,3

Boekwaarde per 31-12

61,4

16,2

24,4

102,0

(x ! 1.000.000)

Mutaties in het boekjaar

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Grond

geen afschrijvingen

- Gebouwen

lineair 50 jaar

- Verbouwingen

lineair 10 jaar

- Inventaris

lineair 10 jaar

- Automatisering

lineair 5 jaar

Er zijn geen activa die een bijzondere waardeverandering hebben ondergaan.


20.1.2 Vastgoedbeleggingen

(x ! 1.000.000)

CommerOnroerende cieel vastSociaal zaken vergoed in vastgoed in kocht onder exploitatie exploitatie voorwaarden

Onroerende zaken in ontwikkeling ten behoeve van eigen exploitatie

Totaal

Bruto

Voorziening

Netto

Aanschafwaarde per 1 januari

454,4

4.327,7

121,1

299,3

-141,5

157,9

5.061,0

Herwaarderingen

586,6

4.371,0

0,8

4.958,5

-256,4

-166,0

-2,8

-425,2

784,7

8.532,7

119,1

299,3

-141,5

157,9

9.594,3

Investeringen

14,5

93,1

14,9

250,0

0,0

250,0

372,5

Desinvesteringen

-6,0

-90,3

0,0

0,0

0,0

0,0

-96,3

Mutatie actuele waarde

-3,0

-155,3

-3,6

-14,9

0,0

-14,9

-176,8

Overboeking opgeleverde projecten

22,8

256,0

0,0

-278,9

0,0

-278,9

0,0

Overboeking tbv sloop/nieuwbouw

-2,2

-27,3

0,0

29,5

0,0

29,5

0,0

-15,0

-133,6

0,0

0,0

148,6

148,6

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

-101,5

-101,5

-101,5

11,1

-57,4

11,3

-14,2

47,2

33,0

-2,0

Aanschafwaarde per 31 december

460,7

4.303,2

136,0

300,0

-141,5

205,7

5.058,4

Herwaarderingen

606,5

4.471,8

0,5

5.078,8

-271,4

-299,6

-6,0

-577,0

795,7

8.475,3

130,4

285,1

-94,3

190,8

9.592,2

Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1-1 Mutaties in het boekjaar

Overboeking onrendabele top opgeleverde projecten Presentatie voorziening onrendabele top gestarte projecten Totaal mutaties

Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31-12

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling Z 13 miljoen bouwrente geactiveerd. De gehanteerde gemiddelde rentevoet is 5%. Ymere heeft voor 2013 een verkoopprognose opgesteld waarin 750 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. De geschatte directe opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt circa Z 97 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar Z 95 miljoen. De gemiddelde resterende looptijd van bestaande huurcontracten is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 7,8%. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie: - gebaseerd op bedrijfswaarde conform RJ 212 (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie) bedraagt Z 5.457 miljoen (2011: Z 4.627 miljoen); - gebaseerd op bedrijfswaarde (bij benadering1) conform uitgangspunten Centraal Fonds Volkshuisvesting (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie) bedraagt Z 4.721 miljoen.

1 De bedrijfswaarde is zo veel mogelijk conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgesteld, maar kan nog wijzigen op basis van de uniformeringsberekeningen van het CFV zelf.


Hieronder volgt een specificatie van het verschil tussen de waarden: (x ! 1.000.000) Bedrijfswaarde conform RJ 212:

5.457

Terugdraaien huurverhoging van inflatie + max 3% per jaar aan harmonisatie en inkomensafhankelijke huurverhoging voor de eerste 5 jaar. Na jaar 5 geen rekening gehouden met inkomensafhankelijke huurverhoging

341

Terugdraaien afkappen harmonisatie na jaar 5

-269

Inrekenen verhuurdersheffing

-799

2

Terugdraaien ingerekende verkopen bestaand bezit:

-279

Inrekenen rentabiliteitswaardecorrectie (van in de balans opgenomen leningen)

270

Bedrijfswaarde conform uitgangspunten Centraal Fonds Volkshuisvesting:

4.721

De belangrijkste uitgangspunten bij de bedrijfswaardeberekening zijn: de actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde (bij benadering) conform uitgangspunten Centraal Fonds Volkshuisvesting (inclusief rentabiliteitswaardecorrectie) is gebaseerd op de volgende uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting: Discontering - disconteringspercentage: 5,25% - moment van disconteren: medio het jaar Inflatie - 2012: 2,5% - 2013: 2,75% - 2014 en verder: 2% - jaarlijkse huurstijging 1 juli Beheerkostenstijging - 2013: 3,75% - 2014 en verder: 3% Bouw- en onderhoudskostenstijging - 2013: 2% - 2014 en verder: 3% Overige - huurverhoging is gemaximeerd op jaarlijks 3% voor inflatie en harmonisatie samen; - verhuurdersheffing en saneringssteun zijn conform CFV beleidsregels 2013 (totale verhuurdersheffing Z 1,7 miljard).

2 RJ 212 houdt alleen rekening met de verhuurdersheffing in 2013. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting houdt rekening met de verhuurdersheffing vanaf 2013.


Ingerekende lastennormen Ymere - beheerlasten: Z 1.165 per vhe - zakelijke lasten: Z 383 per vhe - onderhoudslasten: Z 891 per vhe De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde conform de uitgangspunten van RJ212. De inkomensafhankelijke huurverhoging maakt, conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en RJ 212, geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Mocht de inkomensafhankelijke huurverhoging deel uitmaken van de bedrijfswaarde, dan bedraagt de bedrijfswaarde van de inkomensafhankelijke huurverhoging Z 750 miljoen. In de post onroerende zaken in exploitatie zijn 86.028 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde op basis van de meest recente WOZ beschikking bedraagt Z 15,0 miljard. De activa zijn verzekerd tegen voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het onroerend goed is naast het beschikbare eigen vermogen grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven met een marktwaarde van Z 133,4 miljoen. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van Z 249 miljoen. Ingebruikname zal in plaatsvinden in een periode van 1 tot 3 jaar. De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt Z 4.763 miljoen. De som van de herwaarderingen bedraagt per balansdatum Z 5.078 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de realiseerbare waarde met Z 158,3 miljoen gedaald. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening. In 2012 zijn er 142 woningen verkocht onder voorwaarden uit het bestaande bezit en 0 woningen als nieuwbouw. Ymere heeft eind 2012 in totaal 974 (2011: 832 woningen) woningen verkocht onder voorwaarden. De contracten zijn gebaseerd op het 'Koopgarant' principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen van 25% en een terugkoopverplichting voor Ymere.


20.1.3 Grondposities Het verloop van de grondposities per bestemming is: (x ! 1.000.000)

Woningbouw

Agrarisch

Gemengd

Totaal

47,4

54,2

21,2

122,9

-22,0

22,0

0,0

0,0

Grondpositie per 1-1 Mutaties Omzetting RO-bestemming

3

Aankopen

0,0

0,0

0,0

0,0

Overdrachten naar projecten

0,0

0,0

0,0

0,0

-4,8

-17,2

-15,8

-37,8

0,0

-2,1

0,0

-2,1

-26,8

2,6

-15,8

-40,0

20,7

56,8

5,4

82,9

Herwaardering grond Verkopen Totaal mutaties Grondpositie per 31-12

Voor de gronden die een agrarische bestemming hebben, heeft Ymere de verwachting dat deze gronden binnen 10 jaar een bouwbestemming krijgen. Alle grondposities vallen binnen het statutaire werkgebied van Ymere.

3 Een aantal posities waarvan in jaarrekening 2011 de 'bestemming' nog werd aangemerkt als 'woningbouw' is teruggevallen naar de bestemming 'agrarisch'. Dit is het gevolg van SMASH (Structuurvisie mainport Amsterdam Haarlemmermeer). Betreffende posities vielen binnen de rode contour van de oude structuurvisies. In 2012 zijn de oude structuurvisies van tafel.


20.2 Financiële Vaste Activa 20.2.1 Deelnemingen De mutaties in de deelnemingen zijn in het volgende schema samengevat: 2012

2011

2,5

3,5


-0,1

0,4

Liquidatie deelnemingen

0,0

-1,3

Deelnemingen Goed Wonen

0,0

-0,1

-0,1

-1,0

2,4

2,5

2012

%


0,4

0,6%

Gaasperplas I CV

0,0

99,8%


0,0

41,1%

Woningnet NV

0,7

17,9%

Kleinschalig Vastgoed BV

0,0

90,0%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

1,0

12,5%

NV Zeedijk

0,2

2,8%


0,0

100,0%

Totaal

2,4

(x ! 1.000.000) Deelnemingen per 1-1 Mutaties

Totaal mutaties Deelnemingen per 31-12

Deelnemingen die buiten de consolidatie blijven: (x ! 1.000.000)

De reële waarde van de Financiële vaste activa benadert de boekwaarde.


20.2.2 Latente belastingen Het verloop van de latente belastingen is als volgt: 2012

2011

Compensabele verliezen

37,1

42,5

Waarderingsverschillen leningen/swapportefeuille

25,0

27,9

Waarderingsverschillen ontwikkelrechten

22,0

27,5

Waarderingsverschil verkopen bestaand bezit

-29,0

-26,0

Voorziening latente belastingvordering

-55,1

-71,9

Latente belastingvordering uit Goed Wonen

0,0

1,2

Latente belastingvordering per 1-1

0,0

1,2

Mutaties

Toevoegingen


4,1

4,6

Waarderingsverschillen Leningen/Swapportefeuille

0,0

0,0

Waarderingsverschillen Ontwikkelrechten

0,0

0,0

Waarderingsverschillen verkopen bestaand bezit

6,0

-3,0

Verdampte compensabele verliezen

-0,6

-10,0


-4,0

-2,8


-3,0

-5,5

(x ! 1.000.000) Boekwaarde per 1-1

Onttrekkingen/vrijval

Waarderingsverschillen Verkopen Bestaand Bezit

0

0

-2,4

16,8

0,0

0,0


40,5

37,1


21,0

25,0


19,0

22,0

Waarderingsverschillen verkopen bestaand bezit

-23,0

-29,0

Voorziening latente belastingvordering

-57,6

-55,1

Waarderingsverschil uit Goed Wonen

0,0

0,0

Latente belastingvordering per 31-12

0,0

0,0

Voorziening latente belastingvordering Totaal mutaties Boekwaarde per 31-12

Ultimo 2011 en 2012 is de volledige latente belastingvordering voorzien omdat de verwachting bestaat dat er in de toekomst geen fiscale winst zal worden gemaakt om dit fiscale verlies mee te kunnen verrekenen (zie ook 20.2.8). Het verschil tussen de fiscale waarde van de materiële vaste activa (70% van de WOZ-waarde prijspeil 1-1-2008) en de commerciële boekwaarde bedraagt Z 1,2 miljard.


20.2.3 Leningen en overige financiële vaste activa De mutaties zijn in het volgende schema samengevat:

Deposito’s

Premie Caps

Leningen derden

Totaal

18,2

3,6

9,3

31,1

Toevoegingen rente

0,0

0,0

0,0

0,0

Toevoegingen

0,0

0,0

1,2

1,2

Aflossingen / amortisatie

0,0

-0,4

-1,3

-1,7

Investeringen

0,0

0,0

0,0

0,0

Totaal mutaties

0,0

-0,4

-0,1

-0,6

18,2

3,1

9,2

30,5

(x ! 1.000.000) Boekwaarde per 1-1 Mutaties

Boekwaarde per 31-12

Het deposito heeft een nominale waarde van Z 18,2 miljoen, een rentepercentage van 8,2%, een looptijd tot 2025 en is niet direct opeisbaar. De intentie van Ymere is om het deposito tot het einde van de looptijd aan te houden. De lening aan derden is verstrekt voor 3 ontwikkelposities waarin Ymere met deze partij projecten uitvoert. Deze worden afgelost bij het bouwrijp opleveren van de betreffende grond. Voor deze leningen zijn hypothecaire zekerheden verstrekt. De leningen en overige financiële vaste activa hebben alle een looptijd langer dan een jaar.

20.2.4 Te vorderen BWS-subsidies 2012

2011

2,5

3,3

Toevoeging rente

0,0

0,3

Afgekochte BWS-subsidies

0,0

0,0

Ontvangen BWS-subsidies

-0,6

-1,1

Totaal mutaties

-0,6

-0,9

1,8

2,5

(x ! 1.000.000) Te vorderen BWS-subsidies per 1-1 Mutaties

Te vorderen BWS-subsidies per 31-12

In 2012 heeft er geen afkoop van subsidies plaatsgevonden. Van de BWS-subsidies heeft Z 0,6 miljoen een looptijd korter dan een jaar en Z 1,2 miljoen een looptijd van langer dan 1 jaar. De gemiddelde looptijd bedraagt 3 jaar met een rentevoet van 5%


20.3 Voorraden 31-12-2012

31-12-2011


12,3

9,7


81,1

139,7

0,8

1,1

94,2

150,4

31-12-2012

31-12-2011

169,6

204,2

-149,8

-202,9

Voorziening marktsituatie

-4,6

-1,1

Totaal

15,2

0,2

31-12-2012

31-12-2011

Onderhanden projecten met een debet saldo

34,9

23,1

Onderhanden projecten met een credit saldo

-19,7

-22,8

15,2

0,2

(x ! 1.000.000)

Voorraad Servicebedrijf Totaal

Deze voorraden zijn voor rekening en risico van Ymere.

20.3.1 Onderhanden projecten (x ! 1.000.000) Gerealiseerde projectopbrengsten Reeds gedeclareerde termijnen

(x ! 1.000.000)

Totaal

De positie onderhanden projecten heeft volledig betrekking op verkochte koopwoningen.

20.4 Vorderingen 20.4.1 Huurdebiteuren (x ! 1.000.000) Huurdebiteuren tot 6 maanden oud

31-12-2012

31-12-2011

5,0

5,1

Huurdebiteuren ouder dan 6 maanden

6,1

6,8

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

-3,3

-4,7

7,8

7,2

31-12-2012

31-12-2011

8,6

12,1

-0,2

-0,2

8,5

11,9

Totaal

20.4.2 Debiteuren koopwoningen (x ! 1.000.000) Debiteuren koopwoningen Voorziening dubieuze debiteuren koopwoningen Totaal


20.4.3 Belasting vorderingen 31-12-2012

31-12-2011

Te verrekenen BTW

2,5

0,0

Totaal

2,5

0,0

31-12-2012

31-12-2011

Vorderingen op partners in verbindingen

6,7

10,2

Vorderingen uit hoofde van dienstverlening aan huurders en oud huurders

2,0

3,0

Overige

6,6

12,7

Voorziening oninbare vorderingen

-1,3

-1,2

Totaal

14,1

24,8

31-12-2012

31-12-2011

Nog te ontvangen rente

1,5

1,6

Vooruitbetaalde erfpacht

0,4

1,4

Overige transitoria

6,3

15,1

Vooruitbetaalde verkoopkosten

44,7

0,0

Totaal

52,9

18,0

(x ! 1.000.000)

20.4.4 Overige Vorderingen (x ! 1.000.000)

20.4.5 Overlopende activa (x ! 1.000.000)

De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde. Z 8,3 miljoen van de vorderingen heeft een looptijd van < 1 jaar. De Vooruitbetaalde verkoopkosten a Z 44,7 miljoen hebben een looptijd van > 1 jaar.

20.5 Groepsvermogen Het verloop van het vermogen is als volgt: (x ! 1.000.000)

2012

2011

Stand per 1-1

5.799,7

6.148,1

Stelselwijziging onderhanden werk en voorraden

0,0

-18,7

Aankoop 50% Bolwerkfonds

0,0

0,1

Resultaatbestemming

-229,5

-329,8

Stand per 31-12-2011

5.570,2

5.799,7


20.6 Voorzieningen 20.6.1 Voorziening onrendabele investeringen (x ! 1.000.000)

2012

2011

Voorziening onrendabele investeringen per 1-1

115,9

149,3

80,1

63,4

-101,5

-96,7

-21,4

-33,4

94,5

115,9

Mutaties Toevoeging voorziening Mutatie voorziening naar onroerende zaken in ontwikkeling Totaal mutaties Voorziening onrendabele investeringen per 31-12

Aan de voorziening worden de verlieslatende contracten op basis van de genomen investeringsbesluiten toegevoegd. In mindering gebracht worden de voorziene verlieslatende contracten van de gestarte projecten. Deze worden gepresenteerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. De voorziening onrendabele investeringen heeft een looptijd van langer dan 1 jaar.

20.6.2 Overige voorzieningen (x ! 1.000.000) Voorziening derivaten per 1-1 Mutaties Toevoeging voorziening Onttrekking voorziening

2012

2011

0,0

0,0

15,4

0,0

0,0

0,0

Totaal mutaties

15,4

0,0

Voorziening derivaten per 31-12

15,4

0,0

De voorziening derivaten heeft betrekking op een gedeeltelijke ineffectiviteit van de derivaten in de hedge relatie. Ymere heeft als beleid om de derivaten te koppelen aan haar (toekomstige) leningenportefeuille. De in 2012 ontstane gedeeltelijke ineffectiviteit hangt samen met de gedaalde financieringsbehoefte door lagere investeringen en het gewijzigde overheidsbeleid met betrekking tot derivaten. De overhedge zou in 2012 ongedaan gemaakt kunnen zijn door kortlopende rollovers af te sluiten die aan de derivaten gekoppeld zijn. Op basis van het renterisicomanagement en het zeker stellen van de beschikbaarheid van de funding op lange termijn, heeft Ymere echter langlopende leningen afgesloten tegen de lage rentes van dit moment. Eind 2012 is, vanwege de hierboven beschreven redenen, in deze relatie een (gedeeltelijke) ineffectiviteit geconstateerd. De overhedge is naar rato van de marktwaarde van de totale derivatenportefeuille toegerekend en contant gemaakt. De voorziening heeft een verwachte looptijd van 5 jaar.


(x ! 1.000.000)

2012

2011

Voorziening convenantsingrepen per 1-1

21,8

20,3

Toevoeging voorziening

8,5

4,9

Onttrekking voorziening

-3,7

-3,4

4,8

1,5

26,6

21,8

Mutaties

Totaal mutaties Voorziening convenantsingrepen per 31-12

De voorziening Convenantsingrepen is gevormd ten behoeve van de verplichtingen die Ymere heeft naar de kopers van voormalige huurwoningen in Amsterdam. Deze verplichting tot het op Convenantsniveau brengen van de fundamentele onderdelen van de woning heeft een looptijd van maximaal 5 jaar.

20.7 Langlopende schulden 20.7.1 Leningen 2012

2011

158,4

221,9


2.908,4

2.702,0

Saldo per 1-1

3.066,8

2.923,9

619,7

724,1

3.686,5

3.648,0

796,0

1.334,8

-652,5

-1.296,3

143,6

38,5

3.830,1

3.686,5

-839,7

-619,7

2.990,4

3.066,8

108,3

158,4

2.882,1

2.908,4

(x ! 1.000.000) Leningen overheid

Kortlopend deel van de langlopende leningen Leningenportefeuille per 1-1 Mutaties Nieuwe leningen Aflossingen Totaal mutaties Leningenportefeuille per 31-12 Aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo per 31-12 Leningen overheid Leningen kredietinstellingen


Specificatie leningen: 31-12-2012

(x ! 1.000.000) aflossingstermijn < 5 jaar

aflossingstermijn > 5 jaar

Totaal

1.937,1

1.794,9

3.732,0

75,9

75,9

2.013,0

1.794,9

3.808,0

22,1

22,1

2.035,2

1.794,9

3.830,1

Leningen onder WSW-borging Leningen - niet geborgd Totaal leningen t.b.v. exploitatie Leningen nevenstructuur Totaal

Ten behoeve van investeringen in commerciële verhuuractiviteiten zijn ook leningen aangetrokken welke niet onder de borging van het WSW vallen. De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichtingen bedragen Z 839,7 miljoen. De gewogen gemiddelde rente van de leningenportefeuille per 31-12-2012 is 4,08% (2011: 4,41%). Het rente- en looptijdenbeleid van Ymere is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen op de bestaande leningenportefeuille (WSW-norm). Het totale renterisico, dus zowel van herfinancieringen als van nieuwe leningen in enig jaar, mag maximaal 25% van de bestaande leningenportefeuille bedragen (Ymere-norm). Ymere loopt een renterisico tussen 2013 en 2017 ten gevolge van renteconversies herfinancieringen en extra investeringen over een totaalbedrag aan leningen van Z 1.261 miljoen. Door het afsluiten van swap- en capovereenkomsten met een startdatum in de toekomst is hiervan Z 336 miljoen afgedekt. Voor de komende jaren blijft Ymere binnen de norm van 15% van de leningenportefeuille. De ‘duration’ van de gehele portefeuille inclusief de derivaten bedraagt 8,1 jaar (2011: 8,1 jaar). Ymere heeft 4 basisrenteleningen van in totaal Z 200 miljoen. De margeherzieningen vinden plaats in 2017 (Z 100 mln) en 2018 (Z 100 mln). Derivaten Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren maakt Ymere gebruik van rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij slechts 2 types producten: Interest Rate Swap’s (IRS’s) en Caps (opties waarbij de rente gemaximeerd is). Deze derivaten zijn afgesloten door Ymere. Per ultimo 2012 heeft Ymere 110 contracten afgesloten met 8 verschillende banken. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken ISDA agreements afgesloten. Ymere is geen Credit Support Annexes overeengekomen. Met de ABN AMRO Bank (oud Fortis Bank) heeft Ymere een Negative Rescontre Limiet afgesproken. De voorwaarden in de overeenkomst zullen niet leiden tot een margin call. Ymere behoeft daarom geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Ymere heeft per ultimo 2012 geen margin calls verstrekt. Ymere heeft per 31 december 2012 derivaten met een negatieve marktwaarde van Z 706 miljoen (2011: negatief Z 512 miljoen). De onderliggende contracten bevatten bepalingen die uitgelegd zouden kunnen worden als toezicht belemmerende bepalingen. In dit kader heeft Ymere een extern onderzoek laten doen, waarvan de uitkomst ter beschikking is gesteld


aan het CFV. Op grond van de beleidsregels van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninksrijksrelaties van 5 september 2012, nr. 2012-000051585 dient Ymere een plan van aanpak op te stellen voor de afbouw van dat deel van de derivatenportefeuille waarbij sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen. Door de externe toezichthouder, het CFV, zijn nog geen aanwijzingen gegeven over de aard en inhoud van het op te stellen plan van aanpak. In de voorliggende jaarrekening is hier derhalve geen rekening mee gehouden. De onderliggende derivaten zijn momenteel voor de negatieve marktwaarde van Z 706 miljoen begrepen in een hedge relatie. Bij een eventuele afwikkeling van deze contracten zal de negatieve marktwaarde worden toegerekend aan de resterende periode van de hedge relatie. Zie hiervoor ook Hoofdstuk 17. Ymere heeft niet de intentie om deze contracten af te wikkelen. Het totaal van de door Ymere gesloten swap- en capcontracten per ultimo 2012 is Z 2.837 (2011: Z 3.155 miljoen). Dit bedrag bestaat voor Z 125 miljoen aan Caps, voor Z 336 miljoen aan IRS’s met een startdatum na 31 december 2012 en Z 2.376 miljoen aan lopende IRS’s. De gewogen gemiddelde rente van de IRS’s en Caps bedraagt 4,05%. De swap- en capcontracten laten zich als volgt specificeren: 31-12-2012

(x ! 1.000.000) actieve Caps

125

actieve IRS’s (payers)

2.376

actieve IRS’s (receivers)

0

forward starting IRS’s 2013

256

forward starting IRS’s 2014

80

Totaal afgesloten derivaten

2.837

De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten per ultimo jaar bedragen:

(x ! 1.000.000) 2012

2.501

2013

2.690

2014

2.752

2020

1.902

2030

915

2040

786

2050

786

2060

95

2070

0

In 26 IRS-contracten zijn Breakclausules afgesproken: 2 Optional Early Termination en 24 Mandatory Early Termination Breaks. Deze Breaks worden van kracht in de jaren 2018 tot en met 2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo 2012 Z 686 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2012 Z 219 miljoen negatief.


De breakclausules laten zich als volgt specificeren: aantal IRS

marktwaarde

2018

8

-92

2019

4

-19

2020

2

-23

2021

3

-23

2022

5

-38

2023

0

0

2024

0

0

2025

4

-24

26

-219

(x ! 1.000.000)

Totaal

Ymere past kostprijs hedge accounting toe op haar derivatenportefeuille. Ymere past het generieke kostprijs hedged accounting model toe waarbij het totaal van de derivatenportefeuille wordt afgezet tegenover het renterisico. Per ultimo 2012 is er sprake van een gedeeltelijke ineffectieve hedge relatie. Dit betekent dat de omvang van de derivaten de omvang van de onderliggende waarde overstijgt. Voor eind 2012 is dit het geval voor Z 154 miljoen nominaal. De negatieve marktwaarde is voor het gedeelte waarin de relatie ineffectief is in de jaarrekening voorzien (Z 15,4 miljoen) en zal de komende jaren vrijvallen.

20.7.2 Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden 2012

2011

107,1

81,3

9,9

11,2

117,0

92,6

Overdrachten

15,0

25,8

Herwaarderingen

-1,4

-1,3

0,0

0,0

13,5

24,5

122,1

107,1

(x ! 1.000.000) 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardeverminderingen / -vermeerderingen Langlopende verplichtingen per 1-1 Mutaties

Effect nieuwe waarderingsgrondslag Totaal mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardeverminderingen / -vermeerderingen Langlopende verplichtingen per 31-12

8,5

9,9

130,6

117,0

De mutaties in het boekjaar zijn aan de activazijde verwerkt onder 20.1.2 Vastgoedbeleggingen.


20.7.3 Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt: (x ! 1.000.000) 1 januari

2012

2011

Ontvangen waarborgsommen

3,4

3,2

Rente waarborgsommen

0,7

0,7

Waarborgsommen per 1-1

4,1

4,0

Toegevoegde rente

0,0

0,0

Toegevoegde waarborgsommen

0,9

0,6

Uitbetaalde rente

-0,1

0,0

Uitbetaalde waarborgsommen

-0,7

-0,5

Totaal mutaties

0,2

0,1

Ontvangen waarborgsommen

3,7

3,4

Rente waarborgsommen

0,6

0,7

Waarborgsommen per 31-12

4,3

4,1

Mutaties

31 december

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en/of mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

20.8 Kortlopende schulden 20.8.1 Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet Door de ING Bank zijn kasgelden rekeningcourantfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaal bedrag van Z 200 miljoen. Per balansdatum is binnen de rekeningcourantfaciliteiten Z 180,6 miljoen opgenomen. De ING heeft daarnaast ook een garantiefaciliteit ter beschikking gesteld van Z 10 miljoen voor het afgeven van bankgaranties. Stichting Ymere heeft voor deze faciliteit een contragarantie afgegeven van eveneens Z 10 miljoen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.

20.8.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen (x ! 1.000.000)

31-12-2012

31-12-2011

Te betalen BTW

10,4

6,6

4,1

3,3

14,6

9,9

Loonbelasting, Bedrijfsvereniging, pensioen en VUT-premies Totaal


20.8.3 Overlopende passiva 31-12-2012

31-12-2011

8,2

13,3

80,6

68,7

Vooruitontvangen huren

9,8

7,7

Te ontvangen facturen

4,3

22,3

30,4

31,6

133,3

143,6

(x ! 1.000.000) Aanbesteed planmatig onderhoud Transitorische rente

Overige overlopende passiva Totaal

De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan 1 jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde.

20.9 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen - de verplichtingen voor operational lease voor het wagenpark bedragen Z 5,8 miljoen, welke betrekking heeft op:

-

2013:

Z 2,0 miljoen

-

2014-2018:

Z 3,8 miljoen

- voor een totaal bedrag van Z 249 miljoen zijn verplichtingen aangegaan met aannemers en architecten. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar; - voor een totaal bedrag van Z 3,1 miljoen zijn er bankgaranties afgegeven; - bij bestemmingswijziging van verworven grondposities bestaat een verplichting tot nabetaling voor een totaal bedrag van Z 22,7 miljoen; - Ymere heeft voor 2 projecten een grondafnameplicht, in totaal ter grootte van Z 67 miljoen; - voor een aantal leningen die verbindingen van Ymere zijn aangegaan heeft Stichting Ymere een garantie afgegeven van in totaal Z 18,8 miljoen (2011: Z 18,7 miljoen); - een langjarig deposito van Z 18,2 miljoen is ten behoeve van de verstrekte kasgeldfaciliteiten verpand; - per 31 december 2012 heeft Stichting Ymere een obligo uitstaan ten bedrage van Z 144 miljoen (2011: Z 147 miljoen) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen; - voor de Stichting DIGH is per balansdatum een leningengarantie afgegeven van Z 8,3 miljoen. De jaarlijkse annuïteit (circa Z 0,7 miljoen) verbonden aan deze garantstelling blijft binnen de kaders van VROM; - stichting Ymere vormt een fiscale eenheid met haar dochtermaatschappijen; - Ymere heeft met diverse gemeenten binnen het werkgebied afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van het woningaanbod, met name voor de doelgroep van beleid. Deze afspraken beperken de mogelijkheden tot huurverhoging bij het leegkomen van woningen.


20.10 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Ymere en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met haar deelnemingen heeft Ymere naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.




21. Toelichting en specificatie Winst- en Verliesrekening 21.1 Bedrijfsopbrengsten 21.1.1 Huren 2012

2011

Bruto huuropbrengst

460,7

445,0

Af: derving leegstand

-10,3

-10,1

Af: derving oninbaar

-1,4

-1,4

448,9

433,5

(x ! 1.000.000)

Netto huuropbrengst

De huuropbrengsten laten zich als volgt naar gemeente specificeren: 2012

2011

Alkmaar

3,6

3,5

Almere

47,7

46,8

1,0

0,9

250,5

241,1

51,3

49,1

2,9

2,8

81,6

79,6

Heemstede

1,7

1,7

Heerhugowaard

1,5

1,5

Langedijk

2,1

2,1

Leiden

1,3

0,6

Lelystad

0,6

0,4

(x ! 1.000.000)

Alphen aan den Rijn Amsterdam Haarlem Haarlemmerliede en Spaarnwoude Haarlemmermeer

Purmerend

0,9

Zaanstad

1,4

1,1

Overige

1,9

1,3

448,9

433,5

Totaal

De netto huuropbrengst is gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van Z 3,5 miljoen; - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van Z 7,3 miljoen; - het uit exploitatie nemen van woningen als gevolg van sloop, verkoop en samenvoegingen tot een bedrag van Z 5,2 miljoen negatief; - het harmoniseren van huren bij nieuwe verhuring tot een bedrag van Z 5,0 miljoen; - effecten van huurverhogingen van voorgaand jaar tot een bedrag van Z 4,8 miljoen.


21.1.2 Opbrengsten servicecontracten (x ! 1.000.000)

2012

2011

Overige goederen, leveringen en diensten

27,5

25,2

Af: derving leegstand / oninbaar

-0,7

-0,7

Opbrengsten servicecontracten

26,9

24,5

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: - verhoging/verlaging van de vergoedingen tot een bedrag van Z 1,0 miljoen; - uitbreiding van de activiteiten op het gebied van de exploitatie van overige goederen, leveringen en diensten tot een bedrag van Z 1,4 miljoen.

21.1.3 Overheidsbijdragen De overheidsbijdragen betreffen de ontvangen Vogelaartoeslagen ten behoeve van leefbaarheidsinvesteringen. In 2012 is een restant ontvangen van Z 2 miljoen vanuit de verdeling tussen de Amsterdamse woningcorporaties (AFWC).

21.1.4 Opbrengst verkoop bestaand bezit 2012

2011


140,7

151,2

Af : direct toerekenbare kosten

-42,4

-33,6

98,2

117,6

(x ! 1.000.000)

Verkoopresultaat bestaand bezit

In 2012 zijn 876 woningen verkocht (2011: 912). De direct toerekenbare kosten zijn in 2012 relatief hoger dan in voorgaand jaar doordat in 2011 een aanzienlijk deel niet particuliere verkopen betroffen, waar relatief minder verkoopkosten voor gemaakt worden.

21.1.5 Netto omzet/kosten uitbesteed werk projectontwikkeling De gepresenteerde omzet en kosten hebben alleen betrekking op reeds verkochte koopwoningen.

21.1.6 Overige opbrengsten 2012

2011

Aan huurders doorberekende kosten

1,5

1,9

Overige

2,5

2,0

Totaal overige opbrengsten

4,0

3,9

(x ! 1.000.000)


21.2 Bedrijfslasten 21.2.1 Overige waardeverandering vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen zijn als volgt opgebouwd: (x ! 1.000.000)

2012

2011

Onrendabele top dotatie voorziening OT

42,0

63,4

2,2

2,6

Afwaardering grond en gebouwenposities

37,8

12,7

Onrendabele vestigingsinvesteringen Wonen

20,8

52,3

102,8

131,0

Mutatie terugkoopverplichting Verkocht onder Voorwaarden

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Het onrendabele deel op nieuwbouw en renovatieprojecten waarover in het betreffende jaar besluitvorming heeft plaatsgevonden wordt hier verantwoord. Daarnaast heeft er afwaardering plaatsgevonden op grondposities, die zijn getaxeerd door een externe taxateur.

21.2.2 Onderhoudslasten (x ! 1.000.000)

2012

2011

Dagelijks onderhoud

37,3

38,8

Planmatig onderhoud

45,0

50,4

Bruto onderhoudslasten

82,4

89,2

-12,1

-14,0

70,3

75,2

2012

2011

Steengerelateerde investeringen

5,5

5,3

Mensgerelateerde investeringen

8,3

8,0

13,8

13,3

2012

2011

2,6

3,2

30,0

28,9

Huisvestingslasten en kantoorkosten

6,1

6,9

Automatisering

4,7

6,4

Overige personeelslasten

7,3

6,9

Extern personeel

5,0

8,9

Organisatieverandering

5,0

0,0

Overige algemene lasten

12,9

13,3


73,6

74,4

Af: gefactureerde kosten servicebedrijf Onderhoudslasten

21.2.3 Leefbaarheid (x ! 1.000.000)

Leefbaarheid

21.2.4 Overige bedrijfslasten (x ! 1.000.000) Bijkomende kosten en overige exploitatielasten Zakelijke lasten


In de exploitatielasten (inclusief onderhoudslasten) is voor Z 0,3 miljoen aan kosten opgenomen voor objecten die in 2012 geen huuropbrengsten hebben gekend.

21.2.5 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen van Z 158,3 miljoen negatief betreffen de mutatie van de actuele waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie in 2012 vanwege verslechterde marktomstandigheden. 2012

2011

3,0

9,1

Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging

155,3

203,8

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

158,3

212,9

2012

2011

6,5

9,7

Rente leningen kredietinstellingen

167,0

156,2

Totale rentelasten (A)

173,5

165,9

Rentebaten op financiële vaste activa

1,5

1,5

Rentebaten op vorderingen

1,0

2,9

Bouwrente

12,8

13,8

Totale rentebaten (B)

15,3

18,2

Renteresultaat (B-A)

-158,1

-147,7

(x ! 1.000.000) Commercieel vastgoed in exploitatie

21.2.6 Financiële baten en lasten (x ! 1.000.000) Rentelasten Rente leningen overheid

Rentebaten

21.2.7 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2012

2011

Controle van de jaarrekening

0,3

0,3

Andere controlewerkzaamheden

0,3

0,2

Fiscale advisering

0,1

0,2

Andere niet-controlediensten

0,6

0,2

Totaal accountantshonoraria

1,3

0,9

(x ! 1.000.000)

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).


21.2.8 Belastingen Het wettelijke belastingtarief voor de vennootschapsbelasting is 25%. De effectieve belastingdruk wordt in onderstaande tabel toegelicht. Het fiscale resultaat is als volgt bepaald: 2012

2011

-224,3

-329,8

0,0

11,7

-224,3

-318,1


7,3

-111,1

Geactiveerde kosten

9,8

10,0

Resultaat projectontwikkeling

-5,0

1,8

Afschrijving ontwikkelrechten

-1,8

-8,9

Waardeveranderingen

70,2

285,6

158,3

212,9

(x ! 1.000.000) Resultaat boekjaar Vennootschapsbelasting Resultaat voor belastingen Fiscaal andere behandeling van

Ongerealiseerde waardeveranderingen Mutatie FVA

15,4

0

Afwaardering op grondposities

27,3

-12,7

Onderhoudsinvesteringen

-58,9

-61,0

Bijdragen Vogelaargelden

-2,4

-3,5

-16,1

-17,6

3,8

4,7

207,9

300,2


0,1

-0,4

Totaal eliminatie fiscaal niet relevante posten

0,1

-0,4

-16,3

-18,3

0,0

0,0

Afschrijving (dis-)agio op leningen en swaps Rentebaten Totaal fiscaal andere behandeling Eliminatie fiscaal niet relevante posten

Fiscaal resultaat Vennootschapsbelasting


Opbrengst verkoop bestaand bezit De fiscale waardering van de bestaande vastgoedportefeuille wijkt af van de commerciële waardering. Commercieel wordt het bezit tegen beleggerswaarde gewaardeerd. Fiscaal wordt gewaardeerd tegen 70% van de WOZ-waarde peildatum 1 januari 2008 gewaardeerd. Als gevolg van de fiscaal hogere waardering is het verkoopresultaat fiscaal lager. Het fiscale verkoopresultaat kan gedoteerd worden aan de herinvesteringsreserve. Echter, gezien de opgebouwde fiscale verliespositie kiest Ymere er voor om in 2012 van deze faciliteit geen gebruik te maken. Resultaat projectontwikkeling Sinds 2008 is de vaststellingsovereenkomst (VSO2) van toepassing op gemengde projecten die worden ontwikkeld binnen de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting dan wel middels samenwerkingsverbanden. De projecten die aan deze criteria voldoen zijn herrekend naar de fiscale maatstaven. Op grond van de herrekening valt het fiscale resultaat op projectontwikkeling hoger uit dan het commerciële resultaat. Afschrijving ontwikkelrechten De afschrijving van de ontwikkelrechten loopt fiscaal anders dan commercieel. Commercieel (enkelvoudig) wordt de helft van de aan een project toerekenbare ontwikkelrechten verantwoord bij aanvang van het project, de andere helft in het jaar daarna. Fiscaal worden de ontwikkelrechten pas verantwoord bij vervreemding van het onroerend goed. Overige Waardeveranderingen vastgoedportefeuille en ongerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post bestaat voornamelijk uit de onrendabele top die commercieel op (nieuw) ontwikkelde (sociale) huurwoningen wordt verantwoord. De ongerealiseerde waardeveranderingen betreft de mutatie van de actuele waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie. Fiscaal mogen dergelijke mutaties niet als last in aanmerking worden genomen. Deze posten hebben wij dan ook uit het fiscale resultaat verwijderd. Onderhoudslasten Naast ‘reguliere’ onderhoudslasten maakt Ymere ook kosten voor ingrijpend verbeteren, samenvoegen, energie-investeringen en woningverbeteringen. Fiscaal zijn de mogelijkheden om deze kosten ten laste van het resultaat te brengen ruimer dan commercieel. Dit leidt derhalve tot een commercieel-fiscaal verschil. Vogelaarheffing De Vogelaarheffing (t.b.v. leefbaarheid in de Vogelaarwijken) mag fiscaal niet ten laste van het resultaat worden gebracht. Indien een corporatie echter Vogelaarheffing ontvangt, dan wordt deze bate ook niet belast. Ymere heeft in 2012 een bijdrage over 2011 uit Vogelaargelden ontvangen, dit betrof de afrekening binnen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties over eerdere jaren.


Afschrijving (dis)agio op leningen en swaps De fiscale waardering van de leningen en swapportefeuille wijkt af van de commerciële waardering. Fiscaal zijn de financiële activa en passiva per 1 januari 2008 tegen marktwaarde gewaardeerd. Het verschil met de nominale waarde (agio) wordt gedurende de looptijd van de leningen en swaps jaarlijks voor een deel in het fiscale resultaat verantwoord. Resultaat deelnemingen De post ‘Resultaat deelnemingen’ heeft geen invloed op de hoogte van het fiscaal resultaat. Deze posten hebben wij fiscaal dan ook geëlimineerd.



22. Overige informatie 22.1 Werknemers Het aantal werknemers in dienst van Stichting Ymere per 31 december 2012 was 1060 (2011: 1.105). In voltijdse equivalenten (FTE) was dit 992 (2011: 1.029). Geen van de medewerkers is werkzaam buiten Nederland (2011: 0).

22.2.1 Bestuurders Ter zake van bezoldiging van commissarissen is in 2012 Z 108.733 (2011: Z 221.500) ten laste van het resultaat gebracht. De bezoldiging (zogenaamde werkgeverslasten/totale loonkosten) van de Raad van Bestuur in 2012 is Z 1.238.448 (2011: Z 1.246.831) inclusief sociale lasten, pensioenpremie en vakantietoeslag. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Naam, Functie R. Steenbeek, Voorzitter Raad van Bestuur

2012

2011

230.771

222.039

78.298

73.858

0

0

Variabele beloning

18.179

34.295

Crisisheffing

10.963

Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband

S.J. Schuwer, Lid Raad van Bestuur Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband

225.861

217.205

76.540

72.123

0

0

Variabele beloning

17.792

33.532

Crisisheffing

12.143

L.A. Bosveld, Lid Raad van Bestuur Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband Variabele beloning Crisisheffing

225.861

217.205

76.540

72.123

0

0

17.792

33.532

8.604

P.D. de Jong, Lid Raad van Bestuur Periodiek betaalde beloningen

191.491

182.748

64.238

59.973

0

0

15.085

28.198

8.535

Periodiek betaalde beloningen

873.984

839.197

Beloningen betaalbaar op termijn

295.616

278.077

0

0

Variabele beloning

68.848

129.557

Crisisheffing

40.245

0

Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband Variabele beloning Crisisheffing Totaal

Uitkering bij beëindiging dienstverband


De eerdergenoemde variabele beloningen die uitgekeerd zijn in 2012 hebben betrekking op 2011, die van 2011 hebben betrekking op het jaar 2010. Medio 2013 zullen de variabele beloningen 2012 worden vastgesteld. De beloning betaalbaar op termijn betreft de pensioenafdracht (werkgevers- en werknemersdeel). De pensioenvoorziening van de leden van de Raad van Bestuur is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties onder dezelfde voorwaarden als voor werknemers op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Voor de fusie van 1 januari 2008 is een beoordelings- en beloningsbeleid opgesteld, dat qua bedragen gekoppeld is aan benchmarkgegevens van Hay. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor een honorering tussen overheid en markt in. Voor de hoogte is ervoor gekozen om binnen het maximum van de destijds bestaande adviesregeling Izeboud te blijven. Bij Ymere is sprake van drie schalen met salaristreden. De pensioenregeling en indexatie zijn conform de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties. Tevens is gekozen voor een systematiek van variabele beloning (maximaal 25%), gekoppeld aan concern-, bedrijfsonderdeel- en individuele prestaties. Tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek tussen de bestuurder en de remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen wordt duidelijk welk percentage van de variabele beloning wordt toegekend. De bestuurders beschikken over een lease-auto. Er zijn en worden geen aandelen of leningen aan bestuurders verstrekt. Er is geen sprake van specifieke beëindigingsafspraken in de arbeidsovereenkomsten. In de afgelopen jaren zien we een toenemende discussie met betrekking tot de salarissen en vooral bonussen van bestuurders. In dat kader is een ‘beloningscode bestuurders woningcorporaties’ opgesteld. Deze maakt verplicht deel uit van de (door Ymere onderschreven) Aedescode. Vanaf 1 januari 2013 geldt de Wet normering Topinkomens in de publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is van toepassing op bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Begin december 2012 heeft de minister van Wonen en Rijksdiensten een regeling bekendgemaakt waarin de honorering voor bestuurders en commissarissen is opgenomen. Hierin is een overgangsregeling opgenomen voor huidige bestuurders en commissarissen. De Raad van Commissarissen neemt de overgangsregeling in acht en zal de beloning in 7 jaar afbouwen. Bij de beoordeling over 2011 is in 2012 door de Raad van Commissarissen afgesproken om de bestuurders een salaristrede toe te kennen, gecombineerd met een verlaging van de te behalen maximale variabele beloning van 25% naar 8% van het bruto jaarsalaris. Deze 8% is toegekend. Daarmee ligt de honorering in 2012 onder het niveau van 2011. Tenslotte is afgesproken om geen verdere salaristreden meer toe te kennen en de salarissen van de bestuurders te indexeren conform de inflatiecorrectie uit de cao woningcorporaties.


22.2.2 Commissarissen De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Honorering commissaris

Naam, Functie

Overige kostenvergoedingen

2012

2011

2012

2011

W.T. Brethouwer, Lid Raad van Commissarissen

16.684

24.000

0

1.250

M.H. Carrilho, Lid Raad van Commissarissen

14.242

14.000

0

0

3.104

0

0

0

M.W. Gout-Van Sinderen, Lid Raad van Commissarissen

15.259

24.000

0

1.250

A.W. Kouwets, Lid Raad van Commissarissen

13.225

24.000

0

1.250

0

24.000

0

1.250

E.F. van Galen, Lid van Raad van Commissarissen

A.T.J. Krol, Lid Raad van Commissarissen A.M.H. van Mook, Vicevoorzitter Raad van Commissarissen

0

27.500

0

1.500

245

0

0

0

Th. Sijmons, Lid Raad van Commissarissen

13.225

24.000

0

1.250

F.J. Smit, Lid Raad van Commissarissen

14.242

24.000

0

1.250

0

27.500

0

1.500

18.108

0

0

0

108.333

213.000

0

10.500

J.P. Schaaij, Stagiair Raad van Commissarissen

P. Wilson, Voorzitter Raad van Commissarissen G.H.N.L. van Woerkom Voorzitter Raad van Commissarissen Totaal

De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de ‘Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties’ opgesteld. Vanaf 1 januari 2012 is deze code op alle commissarissen van toepassing. Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT is op nieuw aan te treden commissarissen van toepassing.


Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens van kracht. Hoewel woningcorporaties organisaties zijn die niet met publieke middelen worden gefinancierd, is een deel van de wet toch van toepassing op woningcorporaties. De functies binnen Ymere waarbij de personen die deze functie vervullen méér verdienen dan de WOPT norm (Z 193.000) staan hieronder vermeld. Deze functies dienen voor 2012 en het daaraan voorafgaande jaar te worden gemeld. De aangegeven bedragen zijn inclusief variabele beloning (in 2012 over het jaar 2011, en in 2011 over het jaar 2010): Functie Voorzitter Raad van Bestuur Belastbaar loon Voorziening betaalbaar op termijn Overige voorzieningen betaalbaar op termijn

2012

2011

218.521

226.189

78.298

73.858

0

0

Lid Raad van Bestuur Belastbaar loon Voorziening betaalbaar op termijn Overige voorzieningen betaalbaar op termijn

225.895

233.255

76.540

72.123

0

0


203.773

213.794

76.540

72.123

0

0


203.340

207.954

64.238

59.973

0

Manager technische projectbegeleiding Belastbaar loon


0

0

362.450


23. Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) (x ! 1.000.000)

Activa

ref

Vaste activa

31-12-2012

Materiële vaste activa

102

31-12-2011

(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

796

785

Sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd als vastgoedbelegging

8.455

8.517

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

130

119

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

111

3

109

Grondposities

13

15

9.607

9.549

Financiële vaste activa

Deelnemingen

25.2.1

2

2

Leningen aan groepsmaatschappijen

25.2.2

28

28

Latente belasting vorderingen

0

0

Leningen u/g

25.2.3

1

0

Overige financiële vaste activa

25.2.3

21

22

Te vorderen BWS-subsidies

2

2

54

54

Totaal vaste activa

9.661

9.602

Vlottende activa

Voorraden



Overige voorraden

25.3.1

1

1

1

1

Vorderingen

Huurdebiteuren

8

7

Debiteuren koopwoningen

0

4

Vorderingen op groepsmaatschappijen

25.3.1

398

511

Overige vorderingen

25.3.2

5

9

Overlopende activa

25.3.3

51

14

462

545

Totaal vlottende activa

463

546

10.123

10.148

Totaal activa


Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) (x ! 1.000.000)

Passiva

ref

Eigen Vermogen

31-12-2012

31-12-2011

5.570

5.800

Overige reserves

25.5.1

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

25.5.1

95

116

Overige voorzieningen

42

22

137

138

Langlopende schulden

Leningen overheid

25.6.1

108

158


25.6.1

2.880

2.883

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

131

117

Langlopende overlopende passiva / ontwikkelrechten

25.6.2

54

99

Waarborgsommen

4

4

3.177

3.262

Kortlopende schulden

Aflossingsverplichtingen langlopende leningen

25.6.1

819

620

Kasgelden en rekening-courantkrediet

177

180

Schulden aan leveranciers

7

0

Schulden aan groepsmaatschappijen

97

22

Belastingen en premies sociale verzekeringen

12

5

Overige schulden

1

2

Overlopende passiva

25.7.1

125

119

1.239

949

10.123

10.148

Totaal passiva

In de enkelvoudige balans zijn enkele posten opgenomen die in de geconsolideerde balans niet voorkomen of substantieel afwijken. De belangrijkste zijn: - de post deelnemingen is in de geconsolideerde balans verlaagd met de deelname in de nevenstructuur, hiervoor zijn de activa en passiva van de deelnemingen opgenomen in de geconsolideerde balans. Als gevolg van het consolideren vallen de posten Vorderingen op groepsmaatschappijen en schulden aan groepsmaatschappijen tegen elkaar weg. Dit geldt ook voor de langlopende overlopende passiva; - de onroerende zaken in exploitatie wijken enkelvoudig beperkt af van de geconsolideerde post. Dit wordt veroorzaakt doordat in één van de dochtermaatschappijen woningen in exploitatie zijn. Dit betreft een samenwerking met twee andere woningcorporaties;


- voor de posten die in de enkelvoudige jaarrekening niet substantieel afwijken, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening; - Voor de beloningen bestuurders wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.




24. Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 (x ! 1.000.000)

ref

Opbrengsten

2012

2011

Huuropbrengsten

447

432

Opbrengsten servicecontracten

27

24

Overheidsbijdragen

2

4

Opbrengsten uit exploitatie

477

460


98

117

Netto omzet projectontwikkeling

0

18

Mutatie onderhanden werk

15

Geactiveerde kosten

7

6

Overige opbrengsten

21

21

Totaal bedrijfsopbrengsten

618

623

Bedrijfslasten

Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling

15

18

Afschrijvingen

12

2

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

33

137


96

142

Erfpacht

4

4

Lonen en salarissen

54

53

Sociale lasten

8

7

Pensioenlasten

10

10

Onderhoudslasten

70

75

Leefbaarheid

14

13

Lasten servicecontracten

28

25


67

66

Totaal bedrijfslasten

411

552

Bedrijfsresultaat

207

71

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-158

-213

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

-15

0

Rentebaten

21

22

Rentelasten

186

168

Financiële baten & lasten

-181

-146

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

-131

-287

Vennootschapsbelasting

-26

-19

Gerealiseerd intercompany resultaat

7

0


26.1

-79

-23

-229

-330

Resultaat na belastingen



25. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 25.1 Algemeen De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk.

25.1.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 15.7.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen wordt bepaald en verantwoord in overeenstemming met paragraaf 16.3.10 in de geconsolideerde jaarrekening.

25.1.2 Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de vanaf pagina 145 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.

25.2 Financiële Vaste Activa 25.2.1 Deelnemingen (x ! 1.000.000) Deelnemingen per 1-1 Mutaties Resultaat deelnemingen Afstoting van deelnemingen

2012

2011

1,9

20,8

-78,6

-22,9

0,0

-1,1

78,5

23,9

Stelselwijziging

0,0

-18,7

Deelnemingen Goed Wonen

0,0

-0,1

Totaal mutaties

0,0

-18,9

Deelnemingen per 31-12

1,9

1,9

Afwaardering negatieve deelnemingen

De opwaardering betreft het negatieve eigen vermogen van Ymere Holding BV. Deze opwaardering is in mindering gebracht op de vorderingen op deze groepsmaatschappij.


31-12-2012

%

Ymere Holding BV

0,0

100,00%

Ymere Beleggingen BV

0,0

100,00%

Bolwerkfonds BV

0,4

100,00%

Park de Meer Beheer BV

0,0

33,33%

Waterstad Beheer BV

0,0

8,33%

Waterstad 3 Beheer BV

0,0

20,00%

Totaal Groepsmaatschappijen

0,5


0,4

0,56%

Gaasperplas I CV

0,0

99,50%


0,0

41,11%

Woningnet NV

0,7

16,58%

NV Zeedijk

0,2

2,80%


0,0

100,00%

Totaal overige deelnemeningen

1,4

Totaal

1,9

(x ! 1.000.000)

De statutaire vestigingsplaats van alle deelnemingen is Amsterdam met uitzondering van de volgende: Gaasperplas I CV is gevestigd in Hoevelaken, Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV is gevestigd in Haarlem, Woningnet NV is gevestigd in Utrecht.

25.2.2 Leningen aan groepsmaatschappijen (x ! 1.000.000) OC Ripperda Kazerne CV

31-12-2012

31-12-2011

0,9

1,1

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XIV BV

7,9

7,7

Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere XVI BV

3,1

3,1

Bolwerkfonds BV

15,7

15,7

Totaal

27,6

27,6

Over het gemiddeld saldo van deze rekening-courantverhoudingen wordt 3-maands Euribor plus een opslag van 1,5% berekend.


25.2.3 Leningen en overige financiële vaste activa (x ! 1.000.000)

Deposito’s Premie Caps

Boekwaarde per 1-1

Leningen

Totaal

18,2

3,6

0,0

21,7

Mutaties

Aflossingen

0,0

Afschrijvingen

-0,4

-0,4

Investeringen

1,2

1,2

0,0

-0,4

1,2

0,7

18,2

3,1

1,2

22,5

Totaal mutaties Boekwaarde per 31-12

De leningen betreffen verstrekte startersleningen.

25.3 Vorderingen 25.3.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen (x ! 1.000.000) Bolwerkfonds

31-12-2012 2,0

BV 9 Ontwikkeling BV VOF Nieuweramstel io

0,1 251,0

284,9

1,5

Wopro III Ymere Holding BV

31-12-2011

0,4 130,1

224,8

Ymere Wonen BV

0,4

Zona Matadero Vof

0,3

0,4

385,2

510,5

31-12-2012

31-12-2011

Vorderingen uit hoofde van dienstverlening aan bewoners en gebruikers van onroerende zaken

2,0

3,0

Overige

4,2

7,3

-1,3

-1,2

4,9

9,2

Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen

25.3.2 Overige vorderingen (x ! 1.000.000)

Voorziening oninbare vorderingen Totaal overige vorderingen


25.3.3 Overlopende activa 31-12-2012

31-12-2011

Nog te ontvangen rente

1,3

1,3

Vooruitbetaalde erfpacht

0,4

1,4

Overige transitoria

4,1

11,1

Vooruitbetaalde verkoopkosten

44,7

0,0

Totaal overlopende activa

50,5

13,8

(x ! 1.000.000)

25.4 Eigen vermogen 25.4.1 Overige reserves 2012

2011

5.799,7

6.148,1

Stelselwijziging onderhanden werk en voorraden

0,0

-18,7

Aankoop 50% Bolwerkfonds

0,0

0,1

-229,4

-329,8

5.570,3

5.799,7

(x ! 1.000.000) Overige reserves per 1-1

Uit resultaatbestemming Overige reserves per 31-12

Ultimo 2012 is in totaal Z 5.078 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: Z 4.958 miljoen).

25.6 Langlopende schulden 25.6.1 Langlopende overlopende passiva (x ! 1.000.000)

2012

2011

Langlopende overlopende passiva 1-1

99,2

114,9

Vrijval ontwikkelrechten

-44,8

-15,8

Totaal mutaties

-44,8

-15,8

54,4

99,2

Langlopende overlopende passiva 31-12

De waarde van de ontwikkelrechten betreft de nog niet gerealiseerde opbrengst van de aan Ymere Ontwikkeling BV verkochte ontwikkelrechten op nog te realiseren koop- en markthuurwoningen. Vrijval vindt plaats naar op basis van ontwikkeling of afwaardering van verkochte posities.


25.7 Kortlopende schulden 25.7.1 Overlopende passiva (x ! 1.000.000) Aanbesteed planmatig onderhoud Transitorische rente

31-12-2012

31-12-2011

8,2

13,3

80,6

68,7

Vooruit ontvangen huren

9,2

2,5

Te ontvangen facturen

2,6

12,1

Overige overlopende passiva

24,8

22,8

Totaal overlopende passiva

125,4

119,4

25.8 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen - de verplichtingen voor operational lease voor het wagenpark bedragen Z 5,8 miljoen, welke betrekking heeft op: - 2013:

Z 1,6 miljoen;

- 2014-2018: Z 3,0 miljoen; - voor een totaal bedrag van Z 0,5 miljoen zijn er bankgaranties afgegeven; - Ymere heeft voor 2 projecten een grondafnameplicht, in totaal ter grootte van Z 67 miljoen; - voor een aantal leningen die verbindingen van Ymere zijn aangegaan heeft Stichting Ymere een garantie afgegeven van in totaal Z 18,8 miljoen (2011: Z 18,7 miljoen); - een langjarig deposito van Z 18,2 miljoen is ten behoeve van de verstrekte kasgeldfaciliteiten verpand; - per 31 december 2012 heeft Stichting Ymere een obligo uitstaan ten bedrage van Z 144 miljoen (2011: Z 147 miljoen) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen; - voor de Stichting DIGH is per balansdatum een leningengarantie afgegeven van Z 8,3 miljoen. De jaarlijkse annuïteit (circa Z 0,7 miljoen) verbonden aan deze garantstelling blijft binnen de kaders van VROM; - stichting Ymere vormt een fiscale eenheid met haar dochtermaatschappijen; - stichting Ymere heeft een achtervangconstructie gesloten met Ymere Ontwikkeling BV, in totaal ter grootte van Z 47,6 miljoen; - Ymere heeft met diverse gemeenten binnen het werkgebied afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van het woningaanbod, met name voor de doelgroep van beleid. Deze afspraken beperken de mogelijkheden tot huurverhoging bij het leegkomen van woningen.



26. Toelichting en specificatie van de enkelvoudige winst- en verliesrekening 26.1 Resultaat deelnemingen 2012

2011

Park de Meer BV

0,0

0,0

Waterstad beheer BV

0,0

0,0

-0,1

0,0


0,0

0,0

Coöperatieve herverzekeringsmij woningcorporaties UA

0,0

0,4

Bolwerkfonds BV

0,1

0,2


0,0

0,0

Woningnet NV

0,0

0,0

-78,6

-23,5


0,0

0,0


0,0

0,0

Gaasperplas I CV

0,0

0,0

NV Zeedijk

0,0

0,0

-78,6

-22,9

(x ! 1.000.000)


Ymere Holding BV

Totaal resultaat uit deelnemingen



27. Overige informatie 27.1 Werknemers Het aantal werknemers in dienst van Stichting Ymere per 31 december 2012 was 1060 (2011: 1.105). In voltijdse equivalenten (FTE) was dit 992 (2011: 1.029). Geen van de medewerkers is werkzaam buiten Nederland (2011: 0).

Amsterdam, 12 april 2013

De Raad van Bestuur van Ymere

De Raad van Commissarissen van Ymere

L.A. Bosveld

M.H. Carilho

P.D. de Jong

E.F. van Galen

S.J. Schuwer

M.W. Gout-van Sinderen

R. Steenbeek

V.H. Gruis

Voorzitter Raad van Bestuur Th. Sijmons F.J. Smit G.H.N.L. van Woerkom Voorzitter Raad van Commissarissen


Overige gegevens

Voorstel statutaire resultaatbestemming Aan de Raad van Commissarissen is voorgesteld het jaarresultaat ter grootte van Z 230 miljoen negatief ten laste van de Overige reserves te brengen. De resultaatbestemming is, vooruitlopend op goedkeuring door de Raad van Commissarissen van Stichting Ymere, conform de statuten in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Toegelaten Instellingen (woningcorporaties) worden geconfronteerd met een voorgenomen regeringsbeleid waarin de verhuurdersheffing een belangrijke aanslag legt op de operationele kasstroom. Deze heffing voor alle verhuuders met meer dan 10 verhuureenheden loopt op naar Z 1,7 miljard in 2017. Gelijktijdig met deze verhuurdersheffing is een verruiming van het huurbeleid afgekondigd. De basis blijft het WoningWaarderingStelsel met een toegestane huurverhoging boven inflatie gebaseerd op inkomen van de huurder. Tevens met dit voorgenomen regeringsbeleid wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde saneringssteun voor 2013 van Z 503 miljoen(4% van de huursom). Door het CFV is bij de opvraag van de prognose informatie (dPi) aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een saneringssteunheffing in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3,3, 2 en 1% van de jaarlijkse huursom. Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële kengetallen van Ymere. In de toelichting op de jaarrekening is in paragraaf 14.2 de betekenis hiervan uiteengezet. Uit deze toelichting blijkt dat Ymere ingrijpende veranderingen in haar beleid moet doorvoeren om te blijven voldoen aan financiële kengetallen relevant voor toegang tot de kapitaalmarkt. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met onder andere de saneringssteun zijn verwerkt.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring is opgenomen op pagina 196.



Controleverklaring

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Stichting Ymere

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2012 van Stichting Ymere te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.


Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Ymere per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Benadrukking van de mogelijke consequenties van het voorgenomen regeringsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing en de verruiming van het huurbeleid voor de corporatie

Wij vestigen de aandacht op paragraaf 14.2 in de toelichting van de jaarrekening, waarin de mogelijke consequenties van het voorgenomen regeringsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing en de verruiming van het huurbeleid nader zijn uiteengezet. Deze toelichting doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amsterdam, 12 april 2013 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA

Pagina 2 van 2


Holdingstructuur Ymere

Stichting Ymere

op 31 december 2012 100% Ymere Holding BV

100%

100%


100% Ymere Ontwikkeling BV

Bolwerkfonds BV

100% Ymere Wonen BV

33,33% 100%

vof Zona Matadero

100% Ymere Markten BV

100% Ymere Monumenten BV 100%

100%

100%

Werkm.Proj.Ontw. Ymere I BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere II BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere III BV

33,33% vof OC Nieuw Amerika

50,00% vof Hofmakerij

100% Werkm.Proj.Ontw. Ymere IV BV

100%

Nieuwe Land BV

100% Commandiet

50,00%

Werkm.Proj.Ontw. Ymere VI BV 33,33% vof OC Polderweggebied

vof OC De Loodsen

100% Werkm.Proj.Ontw. Ymere VII BV 50,00% vof BB de Dijk

50,00% 33,33%

vof Vogelpark

vof OC Pontsteiger

beherend

8,33%

Waterstad Beheer BV

0,19%

20,00%


2,44%

Park de Meer Beheer BV

beherend

33,33%

GEM Spiegelhout Beheer BV

beherend

25,00%

50,00%

50,00%

50,00%

50,00%

50,00%

16.67%

33,33%

33,33%

25,00%

50,00%

30,00%

50,00%

50,00%

33,33%

50,00%

50,00%

33,33%


beherend

1,00%

4,00%

Gebiedsontwikkeling Wesopa Beheer BV

beherend

De Mooie Stad Beheer BV

beherend

Andros Beheer BV

beherend

4,00%

2,00%

2,00%

Nieuw Waterlandplein beherend Beheer BV 4,00%

Geo Beheer BV

beherend 1,00%

Euroquartier Beheer BV

beherend

GEM Lisserbroek Beheer BV

beherend

1,00%

4,00%

Woontoren Amsterdam beherend Beheer BV 1,00%

023 Beheer BV

beherend 4,00%

Huzarenstuk Ripperda beherend Haarlem BV 4,00%

Waterstad IJburg CV

Groep Waterstad 3 CV

Park de Meer CV

GEM Spiegelhout CV

8,32%

19,51%

33,00%

24,00%

Gebiedsontwikkeling Wesopa CV

48,00%

De Mooie Stad CV

49,00%

Andros CV

49,00%

Nieuw Waterlandplein CV

48,00%

Groenoord CV

79,50%

Euroquartier CV

16.50%

GEM Lisserbroek CV

32,00%

Woontoren Amsterdam CV

33,00%

Ontwikkelingsmij 023 CV

24,00%

OC Ripperda Kazerne CV

48,00%

OC Stadshart Heerhugowaard CV

50,00%

Stichting Beheer OSH CV

beherend

Overhoeks Beheer BV

beherend 2,00%

Overhoeks CV

29,40%

Beheermaatschappij Lelylaan BV

beherend

Ontwikkelingmij Lelylaan CV

49,00%

2,00%

De Ringvaart Hillegom beherend Beheer BV 4,00% Beinsdorp Beheer BV

beherend

OC Y AM Home Beheer BV

beherend

KEA Beheer BV

beherend

Wilgenhoek Ontwikkeling BV

beherend

1,00%

2,00%

2,00%

2,00%

De Ringvaart Hillegom CV 48,00% Beinsdorp CV

33,00%

OC Y AM Home CV

49,00%

KEA CV

49,00%

OC Wilgenhoek CV

32,67%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Werkm.Proj.Ontw. Ymere VIII BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere IX BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere X BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XI BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XII BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XIII BV

50,00% vof De Stadstuinen

50,00%

50,00%

50,00%

50,00%

50,00%

100%

100%

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XIV BV 33,33%

vof Reimershoven

vof OC De Verwondering

vof Zeetuinen

vof NieuwerAmstel i.o.

vof Een Blok Stad

100%

100%

100%

100%

Ymere Management BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere V BV

Ymere Nacohuis BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XX BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XV BV 25,00%

50,00%

vof IJ-Delta Ontwikkeling

vof De Noordtuinen

100%

100%

100%

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XIX BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XVIII BV

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XVII BV

50,00% vof Nobelhorst i.o.

vof Aan het Spaarne

50,00%

50,00%

vof Middachter

vof Zee-Delta

50,00% vof Renovatie het Breed


100%

Werkm.Proj.Ontw. Ymere XVI BV

33,33% vof Belcanto

Bijlage De belangrijkste afwijkingen van Ymere van de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. Ymere benoemt haar bestuurders voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen kiest hiervoor omdat hij groot belang hecht aan continuïteit in de besturing van het bedrijf. - De Nederlandse Corporate Governance Code adviseert een zogeheten claw-backclausule in de arbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger om een aan een bestuurder toegekende variabele beloning terug te vorderen wanneer deze beloning achteraf gezien is toegekend op grond van onjuiste gegevens. De huidige arbeidsovereenkomsten van de bestuurders kennen een dergelijke bepaling niet. Bij nieuwe arbeidsovereenkomsten zal de Raad van Commissarissen het opnemen van een dergelijke bepaling overwegen. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Ymere wordt geen apart remuneratierapport opgesteld; de onderdelen van een dergelijk rapport worden opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen. - Het remuneratierapport krijgt bij Ymere vorm via het verslag van de Raad van Commissarissen zoals opgenomen in het jaarverslag. Daarin staan de inkomens van de individuele bestuursleden vermeld. De Raad van Commissarissen heeft besloten dat het verslag bij uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband van bestuurders vermeldt dat een dergelijke uitkering is gedaan, zonder de hoogte van de vergoeding te vermelden. Hiervoor is gekozen vanwege privacybelangen van de betreffende bestuurder. Vanzelfsprekend zal de geldende wetgeving over de openbaarheid van (bijzondere) vergoedingen aan bestuurders worden gerespecteerd. - Ymere onderschrijft evenals de Governancecode Woningcorporaties het belang van het voorkómen van belangenverstrengeling. De code geeft aan dat om die reden het management, het bestuur of de Raad van Commissarissen van een corporatie niet lid is van het management, het bestuur of de Raad van Commissarissen van een andere corporatie binnen hetzelfde werkgebied. Ymere onderschrijft dit, maar maakt daarbij één uitzondering: een personele unie tussen corporaties (management, bestuur en/of Raad van Commissarissen) in hetzelfde werkgebied is mogelijk wanneer dit een meerwaarde oplevert voor de volkshuisvesting. - De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat leden van de Raad van Commissarissen op openbare wijze worden geworven. De Raad van Commissarissen onderschrijft dit, met twee nuances: - De Raad van Commissarissen wil naast een openbare werving ook de mogelijkheid om zelf mensen actief te benaderen om hen attent te maken op een mogelijk lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. Dit vergroot de mogelijkheid om de juiste kandidaat te vinden. Kandidaten via openbare werving en kandidaten die door de Raad van Commissarissen zelf zijn benaderd, doorlopen dezelfde selectieprocedure. Beoordeling vindt plaats op basis van de criteria die in de profielschets zijn omschreven en van een ‘klik’ met de commissarissen. - Drie leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie en de Ondernemingsraad (respectievelijk twee leden en één lid). De Raad van Commissarissen zal bij deze instanties het belang van een openbare werving onder de aandacht brengen, maar de uiteindelijke wijze waarop het wervingsproces wordt vormgegeven, is aan de voordragende instantie. - De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat de profielschets van de Raad van Commissarissen vermeldt welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen de Raad hanteert ten aanzien van diversiteit. Voor zover de bestaande situatie afwijkt van de doelstelling, legt de Raad hierover verantwoording af in het jaarverslag. Hij geeft daarbij aan in welke termijn hij verwacht de doelstelling te realiseren. De Raad van Commissarissen telt vanaf 2012 zeven personen. Het is niet mogelijk alle mogelijke vormen van diversiteit (kennisgebieden, geslacht, beroepsgroepen, etniciteit, leeftijd etc.) te verenigen in die zeven personen. De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van een grote diversiteit van de Raad, maar wil daar geen aantallen of percentages aan verbinden. - De Governancecode Woningcorporaties en de Nederlandse Corporate Governance Code bevelen aan dat de Raad van alle commissievergaderingen van de Raad van Commissarissen een verslag ontvangt. De Raad van Commissarissen heeft als regel dat van de vergaderingen van de

Ymere jaarstukken 2012

agendacommissie en de remuneratiecommissie een actielijst wordt gemaakt, en geen verslag. Het besprokene in deze commissies leidt in de regel direct tot verwerking ervan in de stukken voor de Raad van Commissarissen voor de daaropvolgende vergaderingen van de Raad. Het opstellen van een verslag zou dan ‘dubbelop’ zijn. Als het relevant is, koppelen de agendacommissie en de remuneratiecommissie mondeling terug aan de Raad van Commissarissen. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de Raad van Commissarissen beoordeelt of en hoe de externe accountant wordt betrokken bij de inhoud en de publicatie van financiële berichten. Ymere is van mening dat het opstellen van (financiële) berichten tot de bevoegdheid van het bestuur behoort. Wanneer daar aanleiding toe is, betrekt het bestuur de accountant en/of de Raad van Commissarissen bij het opstellen van deze berichten. - De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen de belangrijkste bevindingen over het functioneren van de accountant meldt in het jaarverslag. Ymere neemt deze aanbeveling niet over. Ymere (RvB/RvC) bespreekt de bevindingen over het functioneren van de accountant met de accountant. Van een dergelijke bespreking maken we melding in het jaarverslag. In verband met het vertrouwelijke en gevoelige karakter van het besprokene vermelden we echter niets over de inhoud of conclusies van de bespreking. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de accountant en de auditcommissie kennisnemen van de bevindingen van de interne controller. Ymere neemt deze aanbeveling niet over. De opdrachtgever van de interne controller is het bestuur. De rapportage van de bevindingen van de interne controller vindt daarom ook aan het bestuur plaats. Het bestuur bepaalt welke bevindingen relevant zijn om te bespreken met de accountant, de auditcommissie en/of de Raad van Commissarissen. De interne controller heeft overigens rechtstreeks toegang tot de voorzitter van de auditcommissie wanneer dat naar het oordeel van de interne controller noodzakelijk is. - De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat het bestuur in zijn verantwoording zichtbaar maakt tot welke aanpassingen in het beleid de dialoog met belanghebbenden aanleiding heeft gegeven. Ymere vindt het van groot belang dat belanghouders in de gelegenheid zijn om het beleid van Ymere te beïnvloeden. De visitatiecommissie gaf aan dat dit goed gaat met betrekking tot huurdersorganisaties. Met betrekking tot andere belanghouders is verbetering mogelijk. Ymere gaat op dit moment na welke verbeteringen in de jaarplancyclus en in de vastgoedsturingscyclus mogelijk zijn teneinde de invloed van overige belanghouders te vergroten. Dit met als uiteindelijke doel om – conform onze ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid – de tevredenheid van belanghouders over Ymere verder te vergroten. Ymere geeft in haar verantwoording aan hoe Ymere het beleid laat beïnvloeden door belanghouders, en welke ontwikkelingen zich daarin in het afgelopen jaar hebben voorgedaan. Tegelijkertijd wekt de formulering van de code de suggestie dat beïnvloeding eenduidig aan te geven is. In de praktijk is dat lang niet altijd het geval. Wijzigingen van (voorgenomen) beleid komen vaak tot stand als gevolg van gesprekken met verschillende internen en externen. Ymere zal daarom niet altijd kunnen aangeven tot welke beleidsaanpassingen de dialoog met belanghebbenden heeft geleid. Overigens geven we bij adviezen van huurdersorganisaties altijd aan of en hoe we deze adviezen overnemen. - De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen en het bestuur gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de opdracht voor visitatie. Ymere kiest ervoor dat alleen het bestuur opdrachtgever is van visitatie. De Raad van Commissarissen keurt de opdracht tot visitatie goed. - De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan het visitatierapport op de website te plaatsen, evenals het standpunt ter zake van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Ymere neemt deze aanbeveling over, met één nuance: vertrouwelijke informatie in het visitatierapport (zoals informatie over personen) plaatsen we niet op de website.

Het overzicht van de aanbevelingen die Ymere niet overneemt, en de motivatie daarvoor, is ook te vinden op www.ymere.nl.


Bijlage

Activiteiten in de gemeente Almere Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Ymere overlegt frequent met de gemeente Almere. Dit overleg bestrijkt verschillende onderwerpen, zoals de wijkaanpak, nieuwbouw, renovatie en de woonruimteverdeling. In 2012 zijn voorbereidingen getroffen voor de invoering van de nieuwe overgangsurgentieregeling. In het voorjaar hebben we ons vastgoedbeleid voor de komende twee jaar (de zogenoemde tactische cockpit) geformuleerd. Voor het eerst heeft Ymere daarbij ook onze belanghouders aan tafel gevraagd. In Almere waren dit de wethouder van Duurzame ruimtelijke ontwikkeling en de wethouder van Beheer en Leefomgeving. Overleg met huurders Met de Huurdersvereniging Almere (HVA) voert Ymere eenmaal per kwartaal overleg. In 2012 zijn diverse onderwerpen besproken, waaronder het klanttevredenheidsonderzoek, de implementatie van het huurbeleid bij Ymere, de stand van zaken rond diverse renovatieen nieuwbouwprojecten en de woonruimteverdeling. In het kader van de tactische cockpit hebben we ook met de HVA een bespreking gehad. Met de bewonerscommissies voert Ymere minimaal twee keer per jaar overleg. Voor ons renovatieproject de Stationade in het stadscentrum hebben we veel overleg gevoerd met de klankbordgroep. Adviesraad Ymere Almere De Adviesraad Ymere Almere is een informeel adviesorgaan. De raad levert een bijdrage aan de lokale verankering van Ymere in Almere. De leden adviseren over maatschappelijke ontwikkelingen in de stad, die van invloed kunnen zijn op ons functioneren. Ze zijn op persoonlijke titel lid van de Adviesraad, hebben een sterke band met Almere en weten wat er in de stad leeft en speelt.

Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Ymere Almere Mevrouw S. Calkin

Diversiteit, participatie en emancipatie

Mevrouw K. Groebbé

Zelfstandig ondernemer

Mevrouw G. Verduin

Kunst en cultuur

Mevrouw J. Jacobus Durand

Zelfstandig ondernemer

De heer R. Telderman

Veiligheid

De heer O. Telkamp

Economie

De heer J.A. Bakx

Zorg, bijzondere doelgroepen

De heer A. Gijsberts

Ondernemer, groene woonomgeving

De heer H.J. Linzel

Zorg, maatschappelijke ondersteuning

De heer P. Roelofs

Milieu, welzijn

In 2012 heeft de Adviesraad gesproken en geadviseerd over een grote diversiteit aan onderwerpen, zoals de woonruimteverdeling, klanttevredenheid en bewonersparticipatie, wonen, zorg en ouderenhuisvesting in Almere, en de huurdersparticipatie bij het nieuwe stadsdorp


Nobelhorst. Twee leden namen in 2012 afscheid van de raad: mevrouw Groebbé en de heer Gijsberts. Overige belanghouders Ymere neemt deel aan de Futuregroep, een samenwerkingsplatform van het maatschappelijke middenveld in Almere. Deze groep adviseert het college van burgemeester en wethouders gevraagd en ongevraagd over ontwikkelingen in de stad. Verder werken we goed samen met de andere Almeerse woningcorporaties. In 2012 was dat bijvoorbeeld het geval rond de afstemming van de woonruimteverdeling.

Goede woningen en diensten op maat De voorraad in Almere 2012 Aantal woningen

7.524

Gemiddelde maandhuur

€ 495

Percentage maximaal redelijk

75%

Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed

119

Aantal parkeerplaatsen/garages

550


89

Opgeleverde koopwoningen

55

Verkochte huurwoningen

96

Onderhoud en duurzaamheid In Almere is in 2012 Z 6 miljoen aan onderhoud besteed. Hiervan was Z 1,2 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 0,6 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 4,2 miljoen voor planmatig onderhoud. In juni 2012 is de uitvoering gestart van de renovatie van de Stationade. Voor de Gouwen is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd, die in 2013 verder uitgewerkt wordt. Bijzonder aanbod: zorg In 2012 is Ymere een onderzoek gestart naar de behoefte aan seniorenhuisvesting in Almere op wijkniveau. Voor 2013 hebben we ons tot taak gesteld om de onderzoeksuitkomsten te vertalen in concrete acties.

Woongenot in leefbare wijken Ymere verdeelt de wijken in woon-, leef- en groeiwijken. Aan de hand van die indeling hebben we een beschrijving gemaakt van de gewenste resultaten op het gebied van ‘schoon, heel en veilig’. Ook is een plan van aanpak gemaakt om overlast te bestrijden. In de Wierden en de Hoven maken we tijdelijk werk van extra beheer. We werken daarbij samen met De Alliantie, zodat we het gebiedsbeheer gezamenlijk vorm kunnen geven in de integrale wijkaanpak. In de Bouwmeesterbuurt is begonnen met inbraakpreventie. Voor ons gehele bezit is een plan van aanpak gemaakt; dit wordt de komende jaren uitgevoerd.


Keuzevrijheid en wooncarrière Woningtoewijzing

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Een- en tweepersoonshuishoudens

Huur < € 366,37

Huur € 366,38 € 524,37

Huur > € 524,37

169

141

Huur € 366,38 € 561,98

Huur > € 561,98

38

Huishoudens van drie of meer personen

Huur < € 366,37

Totaal

348

1

45

45

91

Onbekend

0

3

1

4

39

217

187

443

Totaal aantal toewijzingen Almere 2012

In Almere is 96% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder Z 34.085. De Koopgarantregeling in Almere is geëvalueerd. De evaluatie heeft geleid tot wijzigingen in het beleid. Wel is er nu goed zicht op de doelgroep: de starters op de koopmarkt. De informatie over te verhuren en te verkopen woningen is verbeterd. Bij iedere woningadvertentie plaatsen we nu standaard een plattegrond, een foto en een lijstje met bijzonderheden van de woning. In 2012 zijn we doorgegaan met de invoering van de huisvestingsverordening die door de gemeente is vastgesteld. Als onderdeel hiervan hebben we (proces)afspraken gemaakt met de gemeente en andere corporaties over de invoering van een nieuw woonruimteverdeelsysteem in Almere in 2013. Voor het nieuwe stadsdorp Nobelhorst zijn we begonnen met een project dat moet leiden tot de oprichting van een huurderscollectief. Inmiddels is een huurdersvereniging in oprichting voor het eerste huurcomplex, De Melkfabriek. Het gaat om een groep enthousiaste huurders.

Talentontwikkeling en sociale stijging In De Bouwmeesterbuurt is in het kader van de Integrale Wijkaanpak (IWA) in 2012 een uitgebreid programma uitgevoerd, samen met al onze partners: het welzijnswerk, het opbouwwerk, de Brede School, de Sportondersteuning van TIO, de politie etc. Hieronder lichten we er enkele projecten uit: - in een buurt met veel oudere bewoners hebben we extra aandacht besteed aan veiligheid, door middel van een voorlichtingsbijeenkomst en door aanpassing van hang- en sluitwerk. Dit is gebeurd in overleg met politie en het veiligheidsteam; - Ymere heeft een aantal zogeheten Taaltrips uitgevoerd rond de nieuwbouw en het groot onderhoud in het gebied; - er zijn sportdagen georganiseerd en er is naschoolse sportbegeleiding verzorgd; - in afwachting van de definitieve behuizing is het Bouwmeesterhuis nogmaals voor een half jaar verplaatst naar een andere locatie. De studenten van het leer-werkbedrijf hebben voor ondersteuning gezorgd bij veel activiteiten met jongeren en kinderen. Vier partijen gaan het nieuwe Bouwmeesterhuis gebruiken: het wordt een mooi, maatschappelijk be-


drijfsverzamelgebouw. De bedoeling is dat daarin ook het buurtbeheerbedrijf B5 gaat deelnemen. In 2012 is overleg gevoerd met Zone 3 om dit bedrijf in 2013 daadwerkelijk van start te laten gaan; - in samenspraak met de gemeente, de school en de buurtbewoners hebben we een prachtige wijkmoestuin ontworpen en ingericht; - de klap op de vuurpijl was de opening van het vernieuwde Van Eesterenplein. De nieuwbouw is voor de helft verhuurd aan bewoners uit de buurt. Zij konden met de Voordeelregeling binnen hun buurt verhuizen. Het vernieuwde plein is een van de ontmoetingsplekken van de 21e eeuw. Een prachtig lichtkunstwerk van Daan Roosegaarde fungeert als ontmoetingspunt. De feestelijke opening vond plaats op 5 september. In de Wierden en de Hoven heeft Ymere veel werk verzet bij de voorbereiding van de renovatie (NIW en NIW-plus) en de nieuwbouw. In mei is samen met de Alliantie en de gemeente definitief het sociale programma vastgesteld in het kader van de wijkaanpak 2012. Daarin speelt armoedebestrijding een belangrijke rol. In het najaar zijn drie cursussen gegeven aan huurders op het gebied van budgetbeheer. Ze krijgen daarmee een steuntje in de rug. We ondersteunden met succes diverse buurtinitiatieven; het Wierdendok is daarvoor de plek van en voor de bewoners. Ymere heeft ook het wijkatelier verbouwd, zodat het nu een belangrijk informatiepunt is geworden voor de stedelijke vernieuwing. Participatie op de klassieke manier blijkt niet meer te werken. We onderzoeken daarom alternatieven om onze huurders te bereiken, zoals de inzet van de Ymere-bus, contact via school en dergelijke. Omdat de fysieke aanpak van de wijk een langjarig traject is en een integraal programma vereist, hebben de gemeente Almere en de betrokken woningcorporaties begin oktober de uitvoeringsovereenkomst Wierden ondertekend. Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken De bouw van stadsdorp Nobelhorst is in 2012 begonnen. Het wordt een sociaal duurzame wijk, dankzij de grote ruimte voor initiatieven van toekomstige bewoners.

Opgeleverde nieuwbouwwoningen Naam project

Aantal

Portefeuille

Van Eesterenplein

49

Sociale huur

Europakwartier

33

Vrijesectorhuur

7

Vrijesectorhuur

Homeruskwartier Totaal huurwoningen

89

El Greco

55

Totaal koopwoningen

55


Bijlage

Activiteiten in de gemeente Amsterdam De voorraad in Amsterdam 2012 Aantal woningen

43.967


€ 430


69%


1.627


3.197


364


147


557

Onderhoud en duurzaamheid In Amsterdam heeft Ymere in 2012 Z 49,1 miljoen aan onderhoud besteed. Daarvan was Z 17,9 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 6,4 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 24,8 miljoen voor planmatig onderhoud.

Woningtoewijzing

Goedkoop

Betaalbaar

Duur


Huur < € 366,37

Huur € 366,38 € 524,37

Huur > € 524,37


47 Huur < € 366,37

312 Huur € 366,38 € 561,98

714

Totaal

1073

Huur > € 561,98

8

55

315

378

Onbekend

2

29

13

44

57

396

1.042

1.495

Totaal aantal toewijzingen Amsterdam 2012

In Amsterdam is 94% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder Z 34.085.

Amsterdam-Centrum Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente De vestiging Amsterdam-Centrum heeft in 2012 twee wandelingen door de Nieuwmarktbuurt georganiseerd voor belanghouders, met als thema het jaarplan 2013. We hebben daarbij de ambities uit onze ondernemingsstrategie bekeken en teruggekeken op de activiteiten in 2012. Aan de ene wandeling deden bewoners mee; aan de andere ambtenaren en vertegenwoordigers uit de politiek en wijksteunpunten.


In Amsterdam-Centrum is werken aan vernieuwing en verbetering van de woningvoorraad moeilijk doordat strenge beleidsregels strikt worden nageleefd. Samen met de collega-corporaties Eigen Haard, De Alliantie en De Key is op 19 juni een bijeenkomst georganiseerd over de werkwijze van het stadsdeel. Het doel hiervan was vooral om aan het licht te brengen tot welke onmogelijkheden de werkwijze leidt. De leden van de raadscommissie Bouwen & Wonen waren uitgenodigd; alle raadsfracties waren vertegenwoordigd. Ook al kwam er die avond geen kant-en-klare oplossing, de problematiek werd wel duidelijk, vooral dankzij ‘De Muur’, de film van documentairemaker Frans Bromet over dit onderwerp. In 2013 komt er in samenwerking met de andere corporaties een vervolg op de bijeenkomst. Ook in het 1012-gebied hebben we last van de strikte naleving van de regels door stadsdeel Centrum. Hier is de destijds verantwoordelijke stedelijk wethouder in stelling gebracht. De bijeenkomst over ons vastgoedbeleid (de zogenoemde tactische cockpit) is positief verlopen. De twee portefeuillehouders Wonen uit ons werkgebied hebben samen meegepraat en meegedacht over de strategie die we in ons werkgebied volgen. Ze waren zeer te spreken over de manier waarop de bijeenkomst was opgezet. Omgekeerd waardeerde Ymere hun betrokkenheid bij onze afwegingen. Overleg met huurders Alle bewonerscommissies zijn uitgenodigd om deel te nemen aan een participatietraining. Ook hebben we samen met de andere Amsterdamse vestigingen twee keer een bijeenkomst georganiseerd met het Wijksteunpunt Wonen en het Amsterdams Steunpunt Wonen, om de samenwerking te verbeteren. Daarmee gaven we een vervolg aan de evaluatie van het participatietraject bij het renovatieproject aan de Marnixkade. Verder onderzoeken we samen met het SBO hoe de bewoners de samenwerking ervaren. De onderzoeksresultaten verwachten we in 2013. Desondanks merken we dat het overleg met bewonerscommissies stroef blijft verlopen. Het heeft ermee te maken dat dit werkgebied van Ymere lastig is; bewoners hebben ‘veel te verliezen’. We stuiten regelmatig op het verschijnsel dat de aandacht die we besteden aan een zorgvuldig participatieproces niet per definitie leidt tot overeenstemming over de inhoud van het project. De verwachtingen van bewoners zijn hooggespannen. Onze strategie is en blijft: duidelijke grenzen stellen, werken volgens de afgesproken procedures, transparant en open zijn. Overleg met overige belanghouders Ymere is actief aanwezig geweest bij verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en professionele partners in de buurt. Onze belanghouders ontvangen een digitale nieuwsbrief met nieuws vanuit ons werkgebied. Het blijkt dat deze vorm van informatie zeer wordt gewaardeerd. Verder zijn we actief op sociale media, zoals Facebook en Twitter.

Goede woningen en diensten op maat In 2012 zijn twee NIW-projecten opgeleverd: de Nieuwe Houttuinen en het cluster Laurierstraat. Het project bij de Nieuwe Houttuinen is voor deze vestiging het eerste NIW-project dat met de afdeling Stedelijke Vernieuwing is uitgevoerd. Het proces verliep voorspoedig. Meer dan 70% van de bewoners stemde in met de ingrepen. De voorgenomen activiteiten met betrekking tot (algemene) communicatie met de huurders zijn doorgeschoven naar 2013. We kunnen dan aansluiten bij de Ymerebrede opzet van de klantsegmentatie.


Woongenot in leefbare wijken De leefbaarheidsaanpak in het Hercules Segherskwartier loopt door in 2013. De onderdoorgang naar de Albert Cuypstraat en de voorbereidingen voor de laatste portiek in de Govert Flinckstraat staan op stapel. Het plan voor de onderdoorgang is ontwikkeld tot een bestek; begin januari 2013 is de omgevingsvergunning aangevraagd. Tijdens de Dag van de Dialoog hebben medewerkers van Ymere, raadsleden en ambtenaren van stadsdeel Centrum met elkaar gesproken over mogelijkheden om de leefbaarheid in en rondom de Ververstraat en de Zwanenburgwal te verbeteren. Het gaat daarbij vooral om de activiteiten in het kader van ‘schoon, heel en veilig’. In het vervolgoverleg zullen het stadsdeel Centrum en Ymere een aantal concrete acties afspreken. Goede voortgang is geboekt met het waarmaken van de ambities uit de buurtvisie Jordaan & Haarlemmerbuurt. We hebben onze belanghouders en huurders hierover geïnformeerd via een digitale nieuwsbrief, te raadplegen via: www.ymere.nl Om geluidsoverlast te verminderen bij complexen met extreme geluidsoverlast, denken we ook aan fysieke maatregelen. Dit voornemen is doorgeschoven naar 2013 en opgenomen in het jaarplan van de centrale afdeling Beleid & Innovatie. In het kader van de Dag van de Buurt hebben we onder meer een speeltuin in de Rivierenbuurt opgeknapt, portieken in Olympia schoongemaakt, gewandeld door de Jordaan en openbare tuinen opgeknapt.

Keuzevrijheid en wooncarrière Woningen in Amsterdam-Centrum en Amsterdam-Zuid zijn zeer gewild. Dat geldt ook voor huurwoningen in de vrije sector. Bewoners van een sociale huurwoning krijgen voorrang als ze een woning in de vrije sector willen huren; van deze voorrangsregel maken ze graag gebruik.1 Het nieuwe huurbeleid van Ymere en de uitwerking van de 25 extra woningwaarderingspunten (de zogenoemde Donnerpunten) zijn tijdens de eerdergenoemde rondwandelingen met belanghouders toegelicht. Ook tijdens het reguliere overleg, de halfjaarlijkse themabijeenkomst met het SBO en de bewonerscommissies is dit onderwerp aan de orde geweest. Het blijft voor bewoners lastig om te accepteren dat we in gewilde gebieden (hun eigen buurt) een hogere huur vragen dan in buurten die niet zo geliefd of gewild zijn. Daarbij hebben bewoners en belanghouders duidelijk waardering voor het feit dat we veel minder woningen liberaliseren dan we volgens de regelgeving zouden kunnen doen. Ons voornemen was om actief deel te nemen aan stedelijke discussies over het onderwerp ‘gemengde buurten versus behoud van de huidige woningvoorraad’. Vanwege de reorganisatie van het stadsdeel Centrum veranderden onze contactpersonen op ambtelijk niveau. Daardoor was er minder contact mogelijk en kwam het onderwerp in 2012 minder aan bod.

Talentontwikkeling en sociale stijging Sommige bewoners en wijken in ons werkgebied verdienen een aanpak die vergelijkbaar is met de wijkaanpak in andere werkgebieden van Ymere. Vanwege onze interne reorganisatie

1 Binnen onze totale woningvoorraad verhuisden zo’n vijftig huurders van een sociale huurwoning naar een huurwoning in de vrije sector.


en de bijbehorende scherpere financiële keuzes is de planning van deze aanpak uitgesteld. Inmiddels is een onderzoek gestart om na te gaan of het rendabel is om een huismeester in de Nieuwe Houttuinen in te zetten. Dit onderzoek is nog niet afgerond.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Opgeleverde nieuwbouwwoningen Naam project

Aantal

Portefeuille

Oosterdokseiland

60

Sociale huur

Totaal huurwoningen

60

Totaal koopwoningen

0

Bij de verkiezing van de Amsterdamse Nieuwbouwprijs gaven bewoners ons Wibo/seniorencomplex aan de Govert Flinckstraat (opgeleverd in 2011) een 9,4. Daar zijn we trots op. Helaas hebben we de verkiezing niet gewonnen. Ymere heeft onderzoek laten doen naar geherhuisveste huurders en hun beleving van het herhuisvestingsproces. De resultaten zijn in concept bekend. Vanaf 2013 nemen we de aanbevelingen mee bij ingrijpende renovatieprojecten. Het bewonersproces blijft onze aandacht houden; we zijn continu bezig om het te verbeteren.

Amsterdam-Noord Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente De regiodirecteur van Ymere heeft elk kwartaal een goed overleg met Kees Diepeveen, wethouder Wonen van stadsdeel Amsterdam-Noord. In dat overleg worden lopende projecten besproken, voornamelijk de Van der Pekbuurt en Het Breed. Ook het duurzaamheidsbeleid van Ymere is aan de orde geweest. Overleg met huurders In 2012 waren er vijf bijeenkomsten met de Bewonersraad van Noord. Daarbij kwamen de pilot met de VvE, het planmatig onderhoud, de servicekosten en de lopende projecten ter tafel. Ook is er een aparte bijeenkomst gehouden om het nieuwe huurbeleid van Ymere toe te lichten. Alle leden van de bewonerscommissies zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de participatietraining. Vanuit Noord is deze training goed bezocht. De deelnemers waren enthousiast. Overleg met overige belanghouders Ymere is actief aanwezig geweest op verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en professionele partners in de buurt. Verder zijn we actief op sociale media, zoals Facebook en Twitter. Deze communicatiekanalen zetten we vooral in bij de verkoop van woningen.

Goede woningen en diensten op maat Nieuwe bewoners kregen dit jaar een welkomstpakket. Omdat dit initiatief goed ontvangen is, gaan we ermee door.


Om woningontruimingen zo veel mogelijk te voorkomen, verwijzen we huurders met twee maanden huurachterstand door naar Doras (‘vroeg eropaf’). Dit doen we al een aantal jaren. Zo proberen we het aantal huisuitzettingen te beperken. Het voorgenomen onderzoek naar IGLEO-studentenwoningen (tijdelijk en toch duurzaam) als mogelijk tijdelijke invulling voor de Buiksloterham is niet doorgegaan. Het ontwikkeltraject voor de definitieve invulling van de kavel is inmiddels gestart. Tijdelijke invulling is dus niet meer aan de orde.

Woongenot in leefbare wijken In 2012 heeft Ymere zich ervoor ingezet om het woongenot te garanderen. Zo is er een scherpe handhaving van het schotelbeleid, met name bij de nieuwbouw. Onze inzet op het tuinenbeleid leidde tot een gewonnen juridische procedure. Op een aantal plekken hebben we extra werk gemaakt van veiligheid. In Tuindorp Oostzaan zijn op verzoek van de politie anti-inbraakstangen aangebracht bij de doucheramen. Bij drie blokken in de Van der Pekbuurt hebben we de binnenterreinen afgesloten met goed uitziende hekken, en op het Waterlandplein hebben we rond het gebouw en in de liften camera’s geplaatst in verband met toenemend vandalisme. In de Bloemenbuurt heeft Ymere een ontmoetingsplein opgeknapt. Ook zijn een picknicktafel, een schaakspel en speeltoestellen geplaatst. De bewoners hebben hiervoor het initiatief genomen. Hier is ook een buurtkamer ingericht waar buurtbewoners wekelijks voor elkaar koken. Ook in Het Breed is een buurtkamer geopend. Hier houden de buurtbeheerders van Ymere en Eigen Haard hun spreekuur. Samen met de bewoners heeft kunstenares Joke Schole in Kadoelerbreek een kunstproject opgezet. Het mozaïek is in maart onthuld.

Keuzevrijheid en wooncarrière Ymere heeft het woningbezit geanalyseerd op de geschiktheid voor middeninkomens. Op basis van deze analyse hebben we voor deze doelgroep een passende portefeuille samengesteld. Middeninkomens kunnen bij Ymere terecht voor een Woonticket om een passende woning te vinden. Bij de oplevering van Kadoelerbreek hebben we onze (sociale) huurders via een mailing geattendeerd op het huuraanbod in de vrije sector. Dit deden we om doorstroming te bevorderen. Uiteindelijk is één huurder doorgestroomd. In de toekomst willen we dit instrument vaker en eerder inzetten. Ymere spoort actief illegale bewoning op. Dat leverde in 2012 ruim veertig huuropzeggingen op.


Talentontwikkeling en sociale stijging De projecten in de nabijheid van de Van der Pekbuurt lopen goed. Het Noorderpark is een succes en krijgt steeds meer bekendheid. De grote kracht achter dit project, Floor Ziegler, werd zelfs genomineerd als Amsterdammer van het jaar. Jammer genoeg viel ze niet in de prijzen. Welcome2Amsterdam kent een goede bezetting. Deze hotelwoningen worden door medewerkers van het werkervaringsbedrijf Noord gerund. De voorleesservice aan jonge kinderen trekt steeds meer deelnemers. Studenten nemen dit op zich via de Academie van de Stad. Het buurtbedrijf Van der Pek Werkt heeft inmiddels diverse werkervaringsplekken aangeboden. Op de vestiging hebben we verschillende stageplaatsen aangeboden op de afdelingen Gebieds-, Klant- en Vastgoedbeheer. De Modestraat, Broedstraat en Theaterstraat hebben flink aan de weg getimmerd. Ze krijgen steeds meer naamsbekendheid. Ook bieden ze een aansprekend programma aan op het Waterlandplein, in de Noorderparkkamer en op het Zonneplein. De Volksopera Floradorp is opgezet met medewerking van zo’n honderd bewoners. Dit initiatief was buitengewoon geslaagd. De kinderen van de Poolsterschool hebben meegewerkt aan een mozaïekproject om de entree van de school te verfraaien.


Aantal

Portefeuille

Noordermare

55

Vrijesectorhuur

Waterlandplein

13

Vrijesectorhuur

Totaal huurwoningen

68

Noordermare

71

Totaal koopwoningen

71

Amsterdam-Oost Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Ymere heeft de toekomstvisie op ons vastgoed in de zogenoemde tactische cockpit besproken met de belanghouders van de stadsdelen Oost en Zuidoost. Deze twee bijeenkomsten met de wethouders werden door alle betrokkenen positief beoordeeld. In 2012 zijn drie politieke avonden gehouden voor de fracties van PvdA, GroenLinks en SP in Oost. Daarbij heeft Ymere tekst en uitleg gegeven over de keuzes die we moeten maken bij de investeringen in onze wijken. Het was een mooie gelegenheid om inhoudelijk met ambtenaren van gedachten te wisselen over de gezamenlijke uitdagingen.


Overleg met huurders Alle bewonerscommissies zijn uitgenodigd om deel te nemen aan een participatietraining. In samenwerking met SBO hebben we veel aandacht besteed aan formele participatie, vooral over de kaders bij de woningbouwprojecten. Daarnaast was er veel aandacht voor informele participatie. Twee avonden over informele participatie en de onderlinge samenwerking met SBO en bewonerscommissies zijn goed bezocht. Net als in de Watergraafsmeer en op IJburg willen we in elke wijk in Oost een jongerennetwerk opzetten. In 2012 was er een succesvolle aftrap van het Jongerennetwerk Inside Oost, gericht op de Indische buurt en de Transvaalbuurt. Overleg met overige belanghouders Ymere is betrokken geweest bij verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en professionele partners in de buurt. Onze belanghouders ontvangen een digitale nieuwsbrief over ontwikkelingen in ons werkgebied. Het blijkt dat deze vorm van informatie zeer wordt gewaardeerd. Verder zijn we actief op sociale media, zoals Facebook en Twitter.

Goede woningen en diensten op maat We hebben hard gewerkt om de procedure rond de klachtafhandeling in te voeren en te monitoren. Het aantal openstaande klachten is daardoor teruggebracht. Ook hebben we bij de afrekening van de servicekosten een achterstand ingelopen. De vele VvE’s vragen om gerichte inzet van de consulent gebiedsbeheer. Met bewonerscommissies hebben we een geslaagde en leerzame bijeenkomst georganiseerd over de rol van de huurder in een VvE.

Woongenot in leefbare wijken Als we de leegstand van onze bedrijfspanden kunnen verminderen, heeft dit een positief effect op de leefbaarheid in onze wijken of buurten. Ons doel is meer grip op leegstand in het bedrijfsonroerendgoed. Dit blijft ook voor 2013 een aandachtspunt. Op IJburg hebben we in 2012 werk gemaakt van gebiedspromotie, door activiteiten te stimuleren die IJburg op de kaart zetten. Zo zijn lege bedrijfsruimten ingezet voor evenementen als Elle Design en werden etalages voorzien van kunst. Dit heeft een positief effect gehad op het aantal verhuringen op IJburg.

Keuzevrijheid en wooncarrière Het nieuwe huurbeleid is ingevoerd in ons werkgebied, waaronder de 25 extra woonwaarderingspunten. Het overleg hierover vond voor geheel Ymere plaats via de huurderskoepel.

Talentontwikkeling en sociale stijging De vestiging Oost van Ymere heeft drie zogenoemde groeiwijken: de Indische Buurt, de Transvaalbuurt en de H-buurt in Amsterdam-Zuidoost. Hier, maar ook in de andere wijken werken we samen met bewoners en belanghouders aan leefbaarheid. Specifieke aandacht gaat daarbij uit naar de jeugd. Een greep uit de activiteiten van 2012: - het Tugelahuis en de Tugelatuin zijn opgeleverd. Het Tugelahuis is een tijdelijke locatie voor het Buurtbeheerbedrijf Transvaal, het Talentenhuis, het Tugelateam en het toekomstige projectbureau Tugelawegblokken;


- Ymere heeft op elf zaterdagen samen met Fifteen het Terras Transvaal op het Krugerplein georganiseerd, met jongeren gekookt en voor de programmering van het plein gezorgd. Dit was een succes; - Ymere heeft een film laten maken over de wijkaanpak in de Transvaalbuurt. De film laat zien hoeveel er al is verbeterd; - een leerling van het Buurtbeheerbedrijf is – na een afgeronde stage – geslaagd voor zijn certificaat. Het resultaat: een baan bij Ymere Service. - het pilotproject cascorenovatie en verkoop in samenwerking met ERA Contour is in uitvoering in de Indische buurt. Er is veel belangstelling voor deze woningen. Bewoners kunnen ze naar eigen smaak en in eigen tempo afbouwen; - samen met bewoners, geïnteresseerden en andere betrokkenen heeft Ymere zich ingezet om de buurt Heesterveld op een creatieve manier een positieve impuls te geven. We zijn tevreden over de voortgang: sinds de start hebben betrokkenen zich verenigd in de H-society. Ze ontplooien zeer gevarieerde, creatieve en unieke activiteiten in de wijk. De Hsociety slaagt erin een brug te slaan naar internationale (culturele) netwerken en bedrijven in de omgeving. Daardoor wordt Heesterveld een aantrekkelijke plek met een nieuw imago; - in Heesterveld in Amsterdam-Zuidoost wonen studenten die zich in ruil voor korting op de huur inzetten als portiekbeheerder; - Inside Oost heeft in de Indische Buurt een jongereninformatiepunt opgeleverd.


Aantal

Portefeuille

IJburglaan

64

Sociale huur

Totaal huurwoningen

64

Totaal koopwoningen

0

In het stadsdeel Oost moeten we een groot aantal huurders tijdelijk of permanent huisvesten in het kader van lopende projecten. Gegeven de lage mutatiegraad komen slechts weinig woningen vrij. Om dit probleem op te lossen, heeft Ymere een werkgroep en een stuurgroep opgericht, samen met het stadsdeel en de collega-corporaties. Over het geslaagde open planproces bij de Tugelawegblokken is een boekje gemaakt. Het is in september gepresenteerd aan wethouder Thijs Reuten. Ruim zestig genodigden werden tijdens een interactieve middag via workshops geïnformeerd over dit open planproces. Zij hebben in hun vak of dagelijkse werk allemaal te maken met participatie in de Transvaalbuurt, bij de Tugelawegblokken of bij de wijkaanpak. Aanwezig waren vertegenwoordigers van het stadsdeel Oost, de Federatie van Amsterdamse Woningcorporaties, het Amsterdam Steunpunt Wonen (ASW), de Woonbond, Stadgenoot, Eigen Haard, Dynamo, Zone3, Pantar, de Huurdersvereniging Amsterdam, SBO/SHY, de Alliantie, Wijksteunpunt Wonen en nog vele andere organisaties. Er zijn veel peildata afgegeven voor woningbouwprojecten. Dit is een succes, want het gaat hier meestal om langdurige trajecten, namelijk de projecten Wijttenbachstraat, Rudolf Diesel, Willem Beukels, Linnaeus en Oetewalerstraat. De bewoners kunnen nu als stadsvernieuwingsurgent met hulp van Ymere op zoek naar een (tijdelijke) woning.


De verwachte oplevering van het project Kraaipan (nieuwbouw en hoogrenovatie) vond eerder plaats dan gepland, dankzij de succesvolle co-makershipformule.

Amsterdam-West Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Ymere organiseerde in 2012 een bijeenkomst over het vastgoedbeleid (de zogenoemde tactische cockpit) waarbij stadsdeel West kon meepraten over de strategie binnen ons werkgebied. Daarnaast zijn de Parkstad-afspraken in verband met de veranderde omstandigheden omgezet naar nieuwe maatwerkafspraken voor de vernieuwingswijken. Overleg met huurders Alle bewonerscommissies zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de participatietraining. Overleg met overige belanghouders Ymere is actief aanwezig geweest bij verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en professionele partners in de buurt. Onze belanghouders ontvangen een digitale nieuwsbrief met nieuws vanuit ons werkgebied. Ze blijken deze vorm van informatie zeer te waarderen. Verder zijn we actief op sociale media, zoals Facebook en Twitter.

Goede woningen en diensten op maat Onze klanten beoordelen de publieksbalie van onze vestigingen als zeer klantvriendelijk. Daar zijn we trots op. Wat duurzaamheid betreft, continueerde de vestiging de Groene Groep. Dit is een groep medewerkers van alle afdelingen die zich sinds 2011 richten op duurzame verbetering van ons bedrijfsproces. In 2012 is de Groene Groep versterkt met enkele afgevaardigden van bewonerscommissies.

Woongenot in leefbare wijken In 2012 zijn woonafspraken gemaakt over het schoon, heel en veilig houden van de algemene ruimte van het Reimershof. Deze afspraken zijn vastgelegd op een affiche met duidelijke symbolen. In september zijn de Buurtveiligheidsteams (BVT’s) gestart, een samenwerkingsproject van Ymere, het stadsdeel Nieuw-West en de politie. Iedere wijk van Ymere heeft een verdubbelde politiecapaciteit gekregen, een eigen handhaver van het stadsdeel, en een eigen toezichtteam (leermeester met ROC-stagiairs). Via Ymere zijn ook De Alliantie en Stadgenoot aan de BVT’s gaan deelnemen.

Keuzevrijheid en wooncarrière Voor de vernieuwingsgebieden Nieuw-Reimerswaal en de Waterschapsbuurt zijn op basis van maatwerk nieuwe afspraken gemaakt. Ymere volgt de ontwikkelingen rond de Houthaven de Pieren, maar we stellen ons gezien de gewijzigde marktomstandigheden terughoudend op. Voor middeninkomens (tussen Z 33.614 en Z 43.000) is de bouw gestart van 76 woningen in de Hof van Descartes en de Waterschapsbuurt.


Talentontwikkeling en sociale stijging In 2012 is het samenwerkingsverband Nieuw-West Werkt (NWW) in een stroomversnelling gekomen. Ymere, het stadsdeel Nieuw-West en tal van lokale partners werken samen aan een doorgaande lijn voor bewoners (en huurders van Ymere) van activering naar werk en/of opleiding in Nieuw-West. Bij alle activerings- en leer-werkinitiatieven van Ymere sturen we actief op samenwerking met en doorverwijzing naar de andere initiatieven. In 2012 hebben zich bij het WerkPunt NWW ruim 350 bewoners gemeld. Daarvan is bijna de helft succesvol doorgeleid. Uit een onderzoek naar de vraag naar werknemers bij bedrijven bleek dat de deelnemers aan de activerings- en leer-werkinitiatieven van het stadsdeel en Ymere met een relatief grote slaagkans kunnen worden doorgeleid naar vijf sectoren. De eerste groepstrainingen zijn gestart om de bewoners op deze vervolgstap voor te bereiden. Ook is de publiciteitscampagne gestart. Inmiddels ziet de gemeente Amsterdam (DWI) NWW als een voorbeeld voor alle Amsterdamse stadsdelen. Er valt overigens nog veel werk te verzetten voordat we van een echt succes kunnen spreken. De cultuurverschillen en -kwesties binnen de soms verkokerde organisaties zijn hardnekkig. Het initiatief is bovendien nog sterk afhankelijk van een kleine groep mensen die echt het verschil kunnen maken. De Garage Notweg is na een verbouwing eind 2012 informeel heropend. De officiële heropening volgt in april 2013. De garage gaat verder als vliegwiel voor werkgelegenheid voor geheel Nieuw-West en is daarmee een belangrijke schakel voor Nieuw-West Werkt. Om van de nieuwe garage het beoogde succes te maken moeten nog enkele uitdagingen worden overwonnen. Het Talentenhuis Nieuw-West aan Meer & Vaart is in 2012 verbouwd. De huurders hebben samen met Ymere een nieuw indelingsplan gemaakt. Daardoor kunnen meer ruimtes worden verhuurd aan derden en is het mogelijk om meer huurinkomsten te genereren. Najaar 2012 bezochten wekelijks ruim 850 bewoners het Talentenhuis voor trainingen en activiteiten. Onder regie van Ymere werken de huurders steeds intensiever samen. Ymere heeft in samenwerking met het ROCvA, Spirit en WW&W huisvestingsprojecten voor jongeren in leer-werkprojecten (WOW en 3H’s) geïnitieerd. Deze projecten zijn door de gemeente Amsterdam in 2012 bestempeld als voorbeeldprojecten voor de gehele stad. Ze ontvangen structureel Z 300.000 financiering van de gemeente. De uitstroompercentages lagen in 2012 hoger dan 85%, dat is een groot succes. In 2012 is het studentenproject VoorUit in een aantal opzichten beter georganiseerd. Duidelijke doelen zijn gesteld en worden nu bewaakt. Via Ymere en Eigen Haard zijn alle andere corporaties (op De Key na) aangehaakt, en de overlegstructuur is zakelijker en efficiënter geworden. Eind 2012 is Samen Doen voorzichtig van start gegaan in de Ymere-wijken in Osdorp. Via Samen Doen werken alle wijkorganisaties onder regie van het stadsdeel in Buurtteams intensief samen om huishoudens te begeleiden naar zelfredzaamheid. Organisaties werken niet langer langs elkaar heen. Ymere doet actief mee: de huismeesters nemen deel aan de buurtteams, Ymere stelt voor de teams huisvesting beschikbaar en we leggen een link tussen Samen Doen en wijkaanpakinitiatieven, zoals Nieuw-West Werkt, het Talentenhuis en de Garage Notweg.


Na vele inspanningen is het in 2012 uiteindelijk gelukt om de spilfunctie van De Coppel voor ondernemers en bewoners in Landlust vorm te geven. Het stadsdeel West financiert inmiddels mee. Er ligt intussen een uitgebreide programmering op tafel. De aanloop vanuit de wijk is sterk gegroeid. Het stadsdeel West wilde na 2012 stoppen met het Klussenteam Landlust, omdat het ontevreden was over de uitvoerder. Na een reeks gesprekken tussen Ymere en het stadsdeel is gekozen voor een doorstart via een aanbesteding bij DWI. Daarmee is het nieuwe Klussenteam een pilot geworden. We bekijken of de (goedkopere) samenwerking met DWI goed loopt en in de toekomst ook in andere wijken navolging verdient. Enkele initiatieven hebben in 2012 niet opgeleverd wat we ermee beoogden. We hebben geen vervolg gegeven aan het project De Punt Inkr8, bedoeld om subjectieve onveiligheidsgevoelens bij huurders in De Punt te verminderen. De uitvoering van het project Wijkeconomie Buurt 5, opgezet door Ymere in samenwerking met het stadsdeel Nieuw-West, Rochdale en Stadgenoot, verloopt moeizaam. De beide buurtbeheerbedrijven in Nieuw-West kampten in 2012 met problemen op het gebied van instroom en de (succesvolle) uitstroom van deelnemers in leer-werktrajecten. Daarover zijn gaandeweg 2012 harde resultaatafspraken gemaakt met de uitvoerders voor alle regio’s van Ymere. Naast de Z 2,4 miljoen aan wijkaanpakinvesteringen van Ymere in West stond in 2012 een bedrag van Z 3,5 miljoen aan cofinanciering van andere partijen.

Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Opgeleverde nieuwbouwwoningen Naam project Laan van Spartaan Hof van Socrates Totaal huurwoningen Hoogheemraadbuurt

Aantal 154 18 172

70 sociale huur en 84 vrijesectorhuur sociale huur

7

Laan van Spartaan

69

Totaal koopwoningen

76


Portefeuille

Bijlage

Activiteiten in de gemeente Haarlem Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Op verschillende niveaus heeft Ymere in 2012 overleg gevoerd met de gemeente Haarlem. De woonvisie van de gemeente is gereed en wordt nu in een gezamenlijk traject met de gemeente en de woningcorporaties uitgewerkt tot prestatieafspraken: het Lokaal Akkoord Haarlem. Op bestuurlijk-ambtelijk niveau hebben de directies van de Haarlemse corporaties daarnaast vier keer per jaar contact in het zogenoemde Geco-overleg. Twee keer per jaar is er bestuurlijk overleg tussen Ymere en de wethouders. Ook met de gemeenten Heemstede en Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2012 zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau contact geweest. Overleg met huurders Met huurdersorganisatie de Waakvlam en de bewonerscommissies is een voorjaars- en een najaarsbijeenkomst belegd. Deze bijeenkomsten zijn goed bezocht; zo’n 70% van de actieve huurders was aanwezig. Aan de orde kwamen de huurverhoging, de servicekosten, het huismeesterbeleid, het jaarplan 2013, de nieuwbouw in de Slachthuisbuurt Zuidstrook en het comakership bij de Berlagelaan. In het najaar is een excursie naar Schalkwijk georganiseerd voor de bewonerscommissies. Adviesraad Haarlem De Adviesraad Haarlem bestaat uit mevrouw H. van de Molen, mevrouw H. de Vilder, de heer A. van Zon, mevrouw J. de Groot, de heer E. Vonk, mevrouw T. Rumpff, de heer J. Beumer, de heer T. Stöver en mevrouw N. Jelles. De raad is vier keer bijeengekomen. Er is inhoudelijk gediscussieerd en advies uitgebracht over onder andere de woonvisie Haarlem, duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande bouw en de Ymere-agenda Schalkwijk. Overige belanghouders De digitale nieuwsbrief van Ymere in Haarlem wordt vier keer per jaar verspreid onder belanghouders. De samenwerkingspartners worden in diverse overlegbijeenkomsten geïnformeerd.


Goede woningen en diensten op maat De voorraad in Haarlem 2012 Aantal woningen

9.228


€ 422


72%


147


894


132


123


108

Onderhoud en duurzaamheid In Haarlem is in 2012 Z 12,6 miljoen aan onderhoud besteed. Daarvan was Z 3,2 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 1,5 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 7,9 miljoen voor planmatig onderhoud. In 2012 zijn de beoogde 500 labelstappen ruim gehaald. Het project De Heiligen Huisjes is opgeleverd; de Engelandlaan is in uitvoering. Bij deze renovaties zijn duurzaamheidsmaatregelen toegepast. In de pijplijn zitten nog de Kanaalweg, de Wadden/Gaasterlandstraat en de Briandlaan. De betrokkenheid van bewoners bij deze renovatieen onderhoudsprojecten is goed gewaarborgd: overal zijn klankbordgroepen actief. Daarnaast is een behoorlijk aantal labelstappen behaald door mutatiesplus. Een standaardonderdeel van ons mutatiesplusbeleid is overigens dat de huurstijging in verhouding staat tot de ingreep. Ymere participeert actief in de blok-voor-blokaanpak. Een concreet resultaat hiervan is de samenwerking met Alliander, die heeft geleid tot het aanbrengen van slimme meters bij groot onderhoud. In voorbereiding is een nieuwe maatregel: Ymere wil – in samenwerking met de aannemers – ook aan omwonenden van onze projecten duurzaamheidsmaatregelen aanbieden. In 2013 gaan we onderzoek doen naar de mogelijke participatie van deze particuliere eigenaren. Studenten Naar verwachting wordt StudentenWoningWeb in Zuid-Kennemerland in 2013 ingevoerd.

Woongenot in leefbare wijken Portiekportiers zijn actief in de complexen Braillelaan en omgeving, en in de Edward Jennerstraat en omgeving (Schalkwijk). Het project is inmiddels afgerond. In 2013 zullen we soortgelijke projecten in eigen beheer beginnen. Dat zal met name in Schalkwijk gebeuren. Het project ‘Achter de voordeur’ in het complex Orionweg/H. Swarthstraat (Haarlem-Noord) is afgerond en geëvalueerd. Ymere trok bij dit project op met InHolland. De aanpak was succesvol genoeg om in Bavodorp een vergelijkbaar project te beginnen.


Interim-beheer in Delftwijk leidt tot afstemming ‘aan de voorkant’ en voorkomt (extra) bewonersoverlast. De contacten met collega-corporaties, de gemeente en de wijkraad zijn goed; ze worden in 2013 voortgezet. In het project Delftwijk-Zuid is ook aandacht voor interim-beheer. Zowel in het Rozenprieel als in Delftwijk-Noord zijn we begonnen met de realisatie van de ontmoetingsplekken van de 21e eeuw.

Keuzevrijheid en wooncarrière Haarlem heeft de verkooptarget gehaald: we hebben 107 woningen geleverd, dat is 2 meer dan was begroot (105).

Woningtoewijzing

Goedkoop

Betaalbaar

Duur


Huur < € 366,37

Huur € 366,38 € 524,37

Huur > € 524,37

149

131

236

Huur < € 366,37

Huur € 366,38 € 561,98

Huur > € 561,98


Onbekend Totaal aantal toewijzingen Haarlem 2012

Totaal

516

1

13

31

45

12

3

2

17

162

147

269

578

In Haarlem is 94% van de huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder Z 34.085. In Haarlemmerliede en Spaarnewoude is dit 92% en in Heemstede 100%. Beweging op de woningmarkt In 2012 heeft Ymere de mogelijkheden onderzocht om dé Woonswitch af te stemmen op ons verkoopbeleid en het Ymere Woonticket. Het streven is om deze drie instrumenten uiteindelijk te bundelen, en om dat in 2013 te doen. Naar aanleiding van het nieuwe huurbeleid is dé Woonswitch geactualiseerd. De promotiecampagne start begin 2013. Via de 30%-regeling zijn circa honderd woningen toegewezen, waarvan ongeveer de helft via dé Woonswitch. Ymere heeft een voorstel gedaan om op een andere, eenduidige manier woningen aan urgenten toe te wijzen. Dit voorstel is inmiddels goedgekeurd in de Beleidscommissie. Er is een start gemaakt met de invoering (los van de nieuwe huisvestingswet). Onze doelstelling om de portefeuille middeldure huurwoningen (met een huurprijs van Z 650 tot Z 900 per maand) te laten groeien met 150 woningen, is ruimschoots bereikt. Inmiddels hebben 275 van onze woningen een huurprijs in dit segment. Van alle woningen zijn plattegronden en wijkinformatie beschikbaar. Bij elke mutatie laten we plattegronden maken en worden de oude plattegronden gedigitaliseerd.


Talentontwikkeling en sociale stijging Voor de Zomerzone is een sociaal convenant in de maak, teneinde het Preventie 40+-programma voor de komende vijf jaren te verduurzamen. Ook is een economisch veldwerker gestart met ondersteuning van ondernemers in de wijk. In de Slachthuisbuurt is het project REBUP ingezet. Vanuit een (winkel)ruimte in de Kruistochtstraat biedt REBUP een breed scala aan activiteiten aan. Daarmee worden zowel jongeren als ouderen in de buurt bereikt. Een voorbeeld: leerlingen van het NOVA-college liepen via REBUP winkelstages, een kapper is gestart met stageplekken, en op de Internationale Vrouwendag is een workshop georganiseerd. Daaraan namen 160 leerlingen deel van 2VMBO. De organisatie voor buurtbeheerbedrijf Haarlem-Oost is opgezet. De locatie wordt inmiddels in gereedheid gebracht en op 1 januari 2013 gaan het klussenteam en de wijkploeg van start. In de eerste helft van 2012 is een gewenst toekomstbeeld geformuleerd voor Schalkwijk, vergezeld van een agenda voor de korte en de lange termijn. In het najaar is deze agenda uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma, met de focus op duurzaam en integraal gebiedsbeheer, schuldhulpverlening en de gebiedsontwikkeling. Hiermee vullen we het interimbeheer voor de Braillelaan in. Deze interventies zijn belangrijk voor onze klanten. Ze dragen bij aan een positieve waardeontwikkeling in Schalkwijk en liggen dicht bij onze kernactiviteiten. In 2013 begint de uitvoering van een aantal deelprojecten, uiteraard in goed overleg met onze huurders en partners. Veel doelgroepen vinden hun plek in de kwiQ fit. Omdat de subsidiegelden hiervoor zijn weggevallen, is veel energie gestoken in het leggen van een goede financiële basis voor voortzetting van dit initiatief vanaf 2013. Voor jongeren waren er in 2012 verschillende activiteiten, zoals de workshops fotografie en radio maken van het Medialab, en de modeactiviteiten van BFashion. De catwalkshow in mei was van een hoog niveau. Het Haarlem College en V&D nemen in 2013 deel aan de derde editie. Sport in de wijken bereikte veel basisschoolkinderen met het aanbod aan streetdance en judo.



Aantal

Portefeuille

De Delft

88

66 sociale huur, 22 vrijesectorhuur

Het reliëf

28

26 sociale huur, 2 zorgclusters

Nieuw Oost-Indië

16

sociale huur

Totaal huurwoningen

132

De Delft

60

Nieuw Oost-Indië

19

DSK de Flank

40

Kenaupark Totaal koopwoningen

4 123

Herstructurering De woningen aan de Berlagelaan zijn in 2012 gesloopt.


Bijlage

Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente In 2012 heeft de gemeente Haarlemmermeer een nieuwe woonvisie vastgesteld. Samen met de gemeente is Ymere daarom gestart met het maken van nieuwe prestatieafspraken. Deze zijn begin 2013 ondertekend. Belangrijke thema’s zijn de bereikbaarheid van woningen voor lagere inkomens en de positie van de kleine dorpen in de gemeente. Daarnaast is ook regelmatig overlegd over de thema’s duurzaamheid en leefbaarheid. Ymere wil op grote schaal zonnepanelen aanbrengen op de woningen. In 2012 zijn we begonnen met het maken van plannen hiervoor; ze worden in 2013 verder uitgewerkt. Overleg met huurders Met de Vereniging van Huurders in Haarlemmermeer (VHH) voert Ymere ieder kwartaal regulier overleg. Deze samenwerking is verder uitgebreid, onder meer met huurteams in Haarlemmermeer. Ook hebben we de VHH nader betrokken bij onze renovatieen onderhoudsprojecten. Tot slot hebben diverse bewonerscommissies een bezoek gebracht aan ons callcenter. Adviesraad Haarlemmermeer In 2012 is de Adviesraad Haarlemmermeer goed op stoom gekomen. Tijdens de vergaderingen kwamen onder andere de positie van kleine kernen in de gemeente en de tactische cockpit aan bod. De Adviesraad is uitgebreid met Melek Usta (ondernemer, participatie) en Gitta van der Linden (welzijn).

Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Ymere Haarlemmermeer Mevrouw S. de Boer (voorzitter)

Onderwijs

Mevrouw S. Leclaire

Kunst, cultuur en participatie

De heer P. Bos

Ondernemer, duurzaamheid

De heer M. van der Weijden

Franchiseondernemer

De heer F. Bodner

Kunst en cultuur

De heer L. Schenk

Woningmarkt en vastgoed

Mevrouw M. Usta

Ondernemer, participatie

Mevrouw G. van der Linden

Welzijn

Overige belanghouders Voor gebiedsgericht overleg voert Ymere gesprekken met zorgen welzijnsorganisaties, onderwijsinstellingen en de politie in de Haarlemmermeer. Daarnaast hebben we regelmatig contact met de AM-groep, het Leger des Heils en de RIBW. Ook neemt Ymere deel aan de workshops van de zogenoemde Raad van 100.


Goede woningen en diensten op maat De uitvoering van het plan ‘Aanpak brandrisicowoningen in de Haarlemmermeer’ loopt op schema. In ons bezit hebben we minder energielabelsprongen gemaakt dan in ons jaarplan stond. Dit komt omdat enkele projecten in 2013 nog doorlopen. We hebben bij onze bewoners de verschillende mogelijkheden om hun woning te isoleren onder de aandacht gebracht, en stellen vast dat ze meer gebruikmaken van deze mogelijkheden.

De voorraad in Haarlemmermeer 2012 Aantal woningen Gemiddelde maandhuur Percentage maximaal redelijk Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed Aantal parkeerplaatsen/garages

13.976 € 488 70% 47 738


50


43


111

Onderhoud en duurzaamheid In Haarlemmermeer is in 2012 Z 12,1 miljoen aan onderhoud besteed. Daarvan was Z 3,9 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 2,1 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 6,1 miljoen voor planmatig onderhoud.

Woongenot in leefbare wijken Bornholm-Overbos, een zogenoemde bloemkoolwijk, is een leefwijk volgens de gangbare Ymere-indeling waarin woon-, leef- en groeiwijken worden onderscheiden. In 2012 hebben we in een gebiedsvisie omschreven wat we in Bornholm-Overbos méér doen dan het reguliere beheer. De visie is een ‘levend document’; we scherpen het voortdurend aan, al naar gelang de actualiteit. In Bornholm hebben we – in samenwerking met de gemeente – het voetstappenproject opgezet om de veiligheid te verbeteren. Door middel van witte voetstappen in de openbare ruimte maken we bewoners duidelijk welke route een inbreker kan gebruiken voor insluiping. Daarnaast geeft Ymere de huurders korting op veiligheidsbeslag. In de Banne in de wijk Zwanenburg is de bewegingstuin geopend. In 2011 was dit een van de winnende ideeën van de Betere Buurtprijs.



Goedkoop

Betaalbaar

Duur


Huur < € 366,37

Huur € 366,38 € 524,37

Huur > € 524,37

113

211

Huur € 366,38 € 561,98

Huur > € 561,98

58


Huur < € 366,37 0

382

64

94

3

5

4

12

61

148

279

488

Onbekend Totaal aantal toewijzingen Haarlemmermeer 2012

30

Totaal

In de Haarlemmermeer is 97% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder Z 34.085. In 2012 hebben we de positie van de middengroepen op de woningmarkt onderzocht. Het onderzoek heeft ertoe geleid dat we samen met de gemeente een derde segment hebben benoemd: woningen met een huurprijs tot Z 825 voor mensen met een inkomen tussen Z 33.000 en Z 43.000. Ook hebben we met de gemeente Haarlemmermeer afgesproken dat we voor deze doelgroep vijftig woningen gaan realiseren in het Tudorpark.

Talentontwikkeling en sociale stijging In Graan voor Visch, Bornholm en Overbos is nu het klussenteam actief. Aan het judoprogramma deden 450 kinderen mee. De Brede School in Graan voor Visch, de Wegwijzer, krijgt een steeds duidelijker positie in de wijk. Ymere neemt het voortouw bij de afstemming van de activiteiten van deze school en die in de wijk. De resultaten zijn ernaar: ouders melden hun kinderen weer meer aan bij deze school, en wijken niet meer zo vaak uit naar scholen in andere wijken. Atelier de Goudvisch is in 2012 van start gegaan, een voortzetting van het empowermentproject Oum Oum. In dit atelier kunnen wijkbewoners terecht met en voor tweedehands- en zelfgemaakte artikelen. Daarnaast biedt het atelier cursussen aan. In Liesbos is een actieve bewonersgroep met veel enthousiasme aan de slag gegaan. De groep organiseert veel activiteiten voor de buurt.



Aantal

Burg. Jansonius

50

Totaal huurwoningen

50

Burg. Jansonius

37

Eugenie Previnaireweg

6

Totaal koopwoningen

43

Portefeuille 36 sociale huur, 6 zorg en 8 vrijesectorhuur


Bijlage

Activiteiten in de regio Noord-Kennemerland Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente In Noord-Kennemerland is Ymere actief in de gemeenten Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk. In Alkmaar is met de verantwoordelijke wethouder tweemaal bestuurlijk overleg gevoerd. We hadden te maken met een nieuw college, omdat het vorige in maart 2011 was gevallen. Het nieuwe college heeft een aantal andere beleidskeuzes gemaakt, waardoor onderdelen van de bestaande prestatieafspraken een andere of geen prioriteit kregen. In 2012 heeft Ymere samen met de andere Alkmaarse woningcorporaties en de gemeente de prestatieafspraken op die onderdelen bijgesteld. Specifiek overleg met de gemeente is er geweest over de ontwikkelmogelijkheden op Overstad en de herontwikkelmogelijkheden voor Westerlicht in het kader van het terugvalplan MCA. De termijn van de prestatieafspraken met de gemeente Heerhugowaard liep tot 31 december 2012. Ymere is samen met de andere Heerhugowaardse corporaties en de gemeente gesprekken begonnen om de prestatieafspraken voor een nieuwe termijn vast te stellen. Met de gemeente Langedijk is driemaal overleg gevoerd in het Bestuurlijk Overleg Volkshuisvesting. Er was specifiek overleg over de ontwikkelmogelijkheden van het Vrooneterrein. Overleg met huurders Ymere heeft regelmatig overleg met de Stichting Huurdersbelang. Vier keer per jaar is er regulier overleg. De gespreksonderwerpen in 2012 betroffen de uitvoering van het jaarplan 2012, het nieuwe huurbeleid, de toepassing van de Donnerpunten in relatie met fusieafspraken over het streefhuurpercentage, en de uitvoering van het programma ‘schoon, heel en veilig’ in het kader van de fusieafspraken. Overige belanghouders Ymere neemt deel aan het SVNK, het samenwerkingsverband van de woningcorporaties die werkzaam zijn in Noord-Kennemerland. In SVNK-verband is er in 2012 zesmaal overleg geweest. Tweemaal is overleg gevoerd in het Platform Woningcorporaties Noord-Holland Noord. Aan dit platform nemen alle woningcorporaties deel die in Noord-Holland Noord werkzaam zijn. Met de stichting Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland is driemaal vergaderd. Het doel van deze stichting is om de gemaakte fusieafspraken te volgen, en Ymere te adviseren en te ondersteunen bij maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden rond ontwikkelingen in Noord-Kennemerland. In de laatste vergadering van het jaar, in december 2012, heeft het Platform het beleid van Ymere in 2011 en 2012 in relatie met de fusieafspraken geëvalueerd. In deze evaluatie is vastgesteld dat Ymere goed op koers ligt bij de realisatie van de fusiedoelstellingen.


Samenstelling Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland De heer N. Alsemgeest

Voormalig wethouder Wonen

Mevrouw M. Franken (voorzitter)

Adviseur strategische en bestuurlijke vraagstukken

De heer E. Jongejan

Organisatieadviseur

De heer G. Valk

Voorzitter Kamer van Koophandel

Goede woningen en diensten op maat De voorraad in Noord-Kennemerland 2012 Aantal woningen

1.286


€ 455


77%


20


65


84


3

Onderhoud en duurzaamheid In Noord-Kennemerland is in 2012 Z 1,2 miljoen aan onderhoud besteed. Hiervan was Z 0,3 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 0,2 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 0,7 miljoen voor planmatig onderhoud. In Sint Pancras is bij drie complexen een project gestart om de energielabels te verbeteren. Bij de opgeleverde nieuwbouwwoningen in de Stad van de Zon zijn zonnepanelen aangebracht. In januari heeft het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) een meting gehouden. Daaruit kwam naar voren dat de vestiging van Ymere op alle KWH-onderdelen een ruime voldoende haalt (7 of meer). Begin 2013 wordt de meting herhaald.

Woongenot in leefbare wijken Heerhugowaard In de Horst heeft Ymere een bewonerscommissie opgericht om de betrokkenheid van de bewoners te vergroten. Ook is de huismeester hier nadrukkelijker aanwezig. Samen met de bewoners van het complex heeft Ymere een ontwerp gemaakt voor de herinrichting van de gemeenschappelijke tuin bij W. Grafterf. Bewoners van het complex willen de tuin beter kunnen gebruiken als ontmoetingsplek. Ze kunnen elkaar hier beter leren kennen en samen activiteiten ondernemen. Alkmaar In het kader van de Dag van de Buurt hebben Ymere-medewerkers samen met bewoners van het complex en medewerkers van de gemeente Alkmaar een stevige opruim- en opschoonactie gehouden in en rond het complex aan de Braspenningstraat. Als vervolg daarop is in het complex een bewonerscommissie opgericht. Daarmee stemt Ymere nu de zaken rond leefbaarheidskwesties af.


Samen met sociaal projectontwikkelaar Saar Francken is Ymere in het wijkje De Preker een sociaal innovatieproject gestart. Het doel: bereiken dat wijkbewoners meer betrokken raken bij elkaar en hun woonomgeving, en actief gezamenlijk activiteiten gaan ondernemen in en met hun wijk. Een eerste activiteit was het fotografieproject Nergens Zoals Hier. Sint Pancras en Koedijk In het kader van ‘schoon, heel en veilig’ heeft Ymere in samenwerking met de huurdersorganisatie SHB drie keer een wijkschouw gehouden. Hiermee zijn de aandachtspunten voor ons gehele bezit in Sint Pancras en Alkmaar-Koedijk geïnventariseerd. Inmiddels zijn deze aandachtspunten aangepakt met gerichte verbeteracties.


Goedkoop

Betaalbaar

Duur


Huur < € 366,37

Huur € 366,38 € 524,37

Huur > € 524,37

0


Huur < € 366,37

16 Huur € 366,38 € 561,98

Totaal

62

78

Huur > € 561,98

0

5

33

38

Onbekend

0

0

0

0

Totaal aantal toewijzingen Noord-Kennemerland 2012

0

21

95

116

Mede op initiatief van Ymere is in 2012 in de gemeente Alkmaar een discussiebijeenkomst over de woonruimteverdeling georganiseerd. Aan deze discussie deden de gemeente Alkmaar en de lokale woningcorporaties mee. Vooralsnog is er weinig animo voor om het gebied Noord-Kennemerland open te stellen voor woningzoekenden uit andere regio’s.

Talentontwikkeling en sociale stijging In het jaarplan was de ambitie geformuleerd om enkele stageplekken te realiseren. De personeelsformatie van Ymere Noord-Kennemerland is echter te klein en te kwetsbaar om begeleiding en ondersteuning aan stagiairs te bieden.


Aantal

Tuinen van Luna

84

Totaal huurwoningen

84

Totaal koopwoningen

0


Portefeuille

Gemeente

46 sociale huur, 38 vrijesectorhuur

Alkmaar


Colofon Ymere Jollemanhof 8 1019 GW Amsterdam Postbus 2412 1000 CK Amsterdam T. 088 000 89 00 [email protected] We hebben er, in tegenstelling tot vorige jaren, voor gekozen de jaarrekening en het jaarverslag te integreren en niet meer apart te presenteren. De jaarstukken zijn ook digitaal beschikbaar via www.jaarverslagymere.nl. © Ymere 2013


wonen, leven, groeien

Inhoudsopgave. Jaarverslag. Jaarrekening. Bijlagen

Recommend Documents