ING Economisch Bureau
Woningcorporaties op weg naar 2020 Heldere keuzes voor ambitieuze corporaties
Inhoudsopgave
Voorwoord:
Keuzes maken, duidelijkheid bieden en richting geven
3
Conclusie:
Uitdagingen voor corporaties op weg naar 2020
4
Inleiding:
Corporatiesector bepaalt zelf de agenda richting 2020
5
Doelgroep woningcorporaties groeit
6
Vraag naar huurwoningen neemt toe
7
‘Smart’ woningen voor senioren
8
Duurzaam bouwen: elke woning minimaal een B-label
9
Colofon Auteur Maurice van Sante Redactieraad Ceel Elemans Marcel Peek
2
Voorwoord Keuzes maken, duidelijkheid bieden en richting geven
Woningcorporaties zitten vol met plannen, ideeën en ambities. Hoewel ambities er zijn om ze te kunnen realiseren, zijn er wel randvoorwaarden nodig om daadwerkelijk tot resultaten te kunnen komen. De huidige vastgelopen woningmarkt en de onduidelijkheid over wat de politiek nu voor ogen heeft met de corporaties, belemmeren het uitstippelen van een strategie. Het recente regeerakkoord geeft enige richting voor de woningmarkt, maar onvoldoende houvast om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Vooral de verhuurderheffing die gaat oplopen tot € 2 miljard is substantieel, waarbij het de vraag is of corporaties huurverhogingen wel kunnen doorvoeren vanwege de voorgestelde huurmaximering tot 4,5 % van de WOZ waarde. Tegelijkertijd roept het regeerakkoord veel vragen op: wat wordt bedoeld met ‘het terugbrengen van taken tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed’ of ‘corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten’. De vraag is of dergelijke thema’s het verschil gaan maken en de woningmarkt weer in beweging krijgen. Duidelijk is dat de komende jaren de marktomstandigheden zeer uitdagend blijven om ambities van corporaties te kunnen realiseren. De financierbaarheid van niet-DAEB, de impact van Basel III op de beschikbaarheid van kapitaal, noodzakelijke verkoopprogramma’s om de ‘onrendabels’ te kunnen bekostigen en de broodnodige doorstroming op die woningmarkt, vergen van de sector veel maatschappelijk ondernemerschap en maken investeringskeuzes noodzakelijk. Invulling geven aan deze ambities op basis van solide operationele kasstromen en het inzichtelijk maken en beheersbaar houden van bijbehorende risico’s vormen de ruggengraat voor een transparante, duurzame financiële positie van een corporatie. De verhouding met de belangrijkste stakeholders zal moeten veranderen. Een gezamenlijke visieontwikkeling en harde resultaatafspraken kunnen de basis vormen voor een lange termijn actieprogramma. Een soort deltaplan waarbinnen de kaders gezamenlijk worden gesteld, middelen worden gefaciliteerd en de focus komt te liggen op uitvoering. Zo maken corporaties hun maatschappelijke rol weer beter zichtbaar. Keuzes maken, duidelijkheid bieden en richting geven, dat is ondernemen met visie! Een aanpak die nodig is omdat er teveel plannen zijn om op een financieel verantwoorde wijze te kunnen realiseren. Ik hoop van harte dat dit rapport een basis kan vormen voor het dichterbij brengen van plannen en realisatiekracht! Ik wens u veel inspiratie en succes! Ceel Elemans Sector manager Public ING Nederland
[email protected] 06 54 78 82 83
3
Conclusie Uitdagingen voor corporaties op weg naar 2020
Toenemende vraag duurdere huurwoningen
Meer éénpersoonshuishoudens
De vraag naar duurdere huurwoningen stijgt door flexibilisering van de arbeidsmarkt en ouderen die hun huis verkopen en gaan huren.
Door het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad worden er grote kostenvoordelen behaald.
Door kleinere huishoudens en meer m2 per bewoner blijft de vraag naar woonruimte groeien.
Doelgroep corporaties groeit
Door een dalende koopkracht neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen toe.
Duurzaamheid leidt tot kostenvoordelen
Hervormingen woningmarkt Tussen nu en 2020 zullen hervormingen op de woningmarkt ervoor zorgen dat de doorstroming weer gaat toenemen en corporaties weer geld krijgen om te kunnen investeren.
Vergrijzing vraagt om aanpassingen De enorme toename van het aantal 65+ zorgt ervoor dat de woonvoorraad moet worden aangepast aan veranderende woonwensen. Daar komt bij dat een steeds groter wordende groep chronische zieken langer zelfstandig wil blijven wonen.
4
Inleiding Corporatiesector bepaalt zelf de agenda richting 2020 Weer zelf “in control” komen Veel onvrede over presteren van corporaties Corporaties spelen een belangrijke niet weg te denken rol in de Nederlandse woningmarkt. Ruim 100 jaar bestel heeft geleid tot een zeer omvangrijke sector. Steeds vaker klinkt er echter onvrede over de prestaties van de sector. Corporaties lijken ook steeds meer gebruikt te worden als melkkoe door de overheid. Door een aantal “incidenten” bij corporaties heeft de huidige publiciteit rond corporaties in de media momenteel vaak een negatieve lading. Dit kan wijzigen door te investeren in een positief imago. Heft weer in eigen handen nemen Corporaties nemen in de discussie rond hun positie vaak een defensieve, afwachtende houding aan. De onzekerheid over wat de politiek nu voor ogen heeft met de sector maakt het ook moeilijk om een strategie uit te stippelen. Er zijn echter nog voldoende uitdagingen voor woningcorporaties. Wanneer zij hun doelstellingen helder maken en hiermee het maatschappelijk belang duidelijk steunen kunnen zij weer zelf aan het stuur zitten en de regie voeren over hun eigen toekomst. Zo kom en blijf je “in control”. “Terug naar de kern” De maatschappelijke doelstelling blijft primair het voorzien van betaalbare huisvesting van minder draagkrachtigen in Nederland. Deze al 100 jaar oude doelstelling moet echter wel in het huidige tijdsbestek gezien worden en aangevuld worden met belangrijke thema’s die momenteel spelen.
Doelstellingen in een nieuwe jas De naar 2020 belangrijke maatschappelijke thema’s als duurzaamheid en vergrijzing behoren binnen de corporatiedoelstelling een plaats te krijgen. Hierdoor wordt de maatschappelijke toegevoegde waarde van corporaties (weer) duidelijk. Het volledig omarmen van drie maatschappelijke thema’s: • Sociale huurwoningen; • Ouderenhuisvesting; • Duurzaamheid; kan ervoor zorgen dat woningcorporaties weer zelf hun maatschappelijke rol opeisen. Voorwaarde is daarbij dat woningcorporaties al hun plannen en ambities toetsen aan deze doelstellingen zodat er geen misstappen (meer) gemaakt worden. Deze doelstellingen behoeven een verankering in een heldere strategie. Het bieden van betaalbare huisvesting aan middeninkomens blijft in sommige regio’s een belangrijke opgave en de belangrijkste doelstelling. Deze zal ingepast moeten worden in de strategie op voorwaarde van financiële haalbaarheid. De politiek legt immers in het regeerakkoord de primaire taak van corporaties bij DAEB activiteiten. Niet-DAEB krijgt een secundaire rangorde. Weer gezonde bedrijfstak met duidelijke maatschappelijke doelen in 2020 Door het opeisen van hun maatschappelijke rol op de drie bovenstaande thema’s kunnen corporaties het vertrouwen weer terugwinnen en komen ze van een afwachtende in een sturende houding. Corporaties geven dan actief en positief invulling aan hun bestaansrecht en bovendien maken ze duidelijk dat Nederland de sector hard nodig heeft. Het belang van de thema’s en de mogelijke invulling worden op de volgende pagina’s besproken.
5
Richten op DAEB-taken en doelgroepen Doelgroep woningcorporaties groeit Betere doorstroming woningmarkt in 2020
Eénpersoonshuishoudens blijven groeien
Voor 2020 zijn belangrijke besluiten genomen waardoor de doorstroming op de woningmarkt is verbeterd Woningcorporaties hebben doorstroming nodig om hun maatschappelijke taken te bekostigen. Het verkopen van woningen levert cash op voor de financiering van onrendabele toppen en een hoge mutatiegraad zorgt voor voldoende aanbod voor de doelgroep(en). Door de vastgelopen woningmarkt zijn momenteel echter de mutatiegraden en de verkoopvolumes laag. Op korte termijn zit er waarschijnlijk nog weinig beweging in de woningmarkt. Er is echter een steeds breder sociaal maatschappelijk en politiek draagvlak voor een integrale aanpak van de woningmarkt.
Bouw kleinere woningen voor de toenemende éénpersoonshuishoudens Ook in 2020 blijft het aantal huishoudens in Nederland groeien waardoor de uitbreidingsvraag naar nieuwe woningen aanhoudt. De toename komt vooral tot stand door meer éénpersoons huishoudens. Dit leidt tot vraag naar relatief kleinere woningen en appartementen. De groei van het aantal huishoudens neemt wel langzaam af. Tot 2020 komen er gemiddeld 55.000 huishoudens jaarlijks bij. In de 10 jaar daarna neemt het aantal jaarlijks met nog gemiddeld 40.000 toe. De grootste groei van het aantal huishoudens is te verwachten in de regio’s Flevoland, delen van Zuid-Holland, Noord-Overijssel en Utrecht.
Begin zomer 2012 vonden brancheorganisaties van huurders, verhuurders en corporaties, huizenbezitters en makelaars elkaar zelfs in een baanbrekend plan Wonen 4.0. Ook de politiek begint de noodzaak te onderkennen om de woningmarkt aan te pakken en in het regeerakkoord wordt ook een aanzet hieraan gegeven. Het invoeren van hervormingen duurt nog enkele jaren maar uiteindelijk zullen deze er komen waardoor de doorstroming weer zal verbeteren, zeker als dit gepaard gaat met ruimere financieringsmogelijkheden op de koopmarkt. Dit zal corporaties weer in staat stellen meer te investeren en hun maatschappelijke opgave waar te maken.
Aantal huishoudens en bijbehorende vraag naar woningen blijft groeien
Bouwen zonder onrendabele top is mogelijk Investeringen door corporaties kunnen door ontwikkelingen in de bouwsector ook steeds eerder rendabel worden. Concepten als “slim bouwen”, waarbij door gebruik van prefab en standaardbouwelementen veel goedkoper en sneller gebouwd kan worden, laten de stichtingskosten van een woning tot een derde dalen. Investeringen zijn hierdoor voor woningcorporaties sneller financieel haalbaar zonder een onrendabele top en vaak ook energieneutraal. Door innovatief aan te besteden kunnen corporaties bouwondernemingen hiervoor meer ruimte geven.
60.000 50.000 40.000 30.000
Ook na 2020 blijft het aantal éénpersoonshuishoudens flink doorgroeien
20.000 10.000 0 2012-2020
2021-2030
■ Eénpersoons ■ Meerpersoons Bron: CBS, ING Economisch Bureau
6
Richten op DAEB-taken, doelgroepen en leefbaarheid Vraag naar huurwoningen neemt toe Groep minder draagkrachtigen stijgt
Maar ook de vraag naar duurdere huurwoningen neemt toe
Koopkracht blijft onder druk Door de lage verwachte economische groei en overheidsbezuinigingen daalt de koopkracht in Nederland nog de komende jaren. Iedereen gaat er volgens het CPB in 2012 ongeveer 2% op achteruit. In de 5 jaar daarna blijft de koopkracht van werknemers en uitkeringsgerechtigde constant en daalt deze voor gepensioneerden nog jaarlijks met -0,25%. De doelgroep blijft groeien De doelgroep van woningcorporaties, de minder draagkrachtigen, neemt de komende jaren daardoor verder toe al zorgen de nivellerende effecten uit het regeerakkoord voor enig tegenwicht. De vraag naar betaalbare huurwoningen zal nog wel stijgen en ook voor nieuwbouw liggen er dus voor woningcorporaties nog voldoende uitdagingen om aan de groeiende vraag te voldoen.
Koopkrachtontwikkeling 2012-2017 (verwachte koopkrachtmutatie per jaar in %) 0,0% -0,5%
0%
-1,5% -2,0% -2,5% Werknemers
Uitkeringsgerechtigden
…verzilvering koophuis door ouderen… De vergrijzing laat de vraag naar duurdere huurwoningen toenemen. Een groeiend aantal senioren zal hun koopwoning willen verzilveren en gaat daarna op zoek naar een huurwoning, een ontwikkeling waarbij opgebouwd vermogen wordt ingezet voor de oudedag (wonen, zorg, 0,0% pensioen). 2013-2017 2012
0%
-1,0%
■ 2012 ■ 2013-2017
Flexibilisering van de arbeidsmarkt en… Door een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zal de vraag naar (middel)dure huurwoningen de komende jaren stijgen omdat het voor veel mensen moeilijker wordt een financiering te krijgen voor een koopwoning waardoor zij in eerste instantie op de huurmarkt zijn aangewezen.
Gepensioneerden
-0,5%
…laat ook de vraag naar-1,0% niet-DAEB woningen bestaan. -1,5% zitten al gauw boven de inkomensgrens van € 34.000,- . Zzp’ers, flexwerkers en ouderen -2,0% huursegment de vraag naar woonruimte toenemen en Hierdoor blijft ook in dit duurdere -2,5% het bevorderen van leefbaarheid op inspringen, mits kunnen corporaties hier vanwege de financiële positie van de corporatie hiervoor ruimte biedt en gemeente en huurders dit ondersteunen. De mogelijke uitbreiding van de toewijzingsruimte van 10 naar 20% ten behoeve van inkomens boven € 34.000,-, zal enige soelaas bieden, maar is beslist nog niet zeker.
Bron: CPB
7
2
Richten op seniorenbeleid ‘Smart’ woningen voor senioren 1 0
2009
2020
2030
2040
2050
2060
■ 65 tot 80 jaar ■ 80 jaar en ouder
Door technologie en internet langer in een corporatiewoning wonen Zorgvraag neemt door vergrijzing sterk toe in 2020 Een demografische ontwikkeling waar corporaties de komende jaren mee te maken hebben, is de vergrijzing en ontgroening van de bevolking. In 2020 leven meer mensen langer met chronische (voorheen onbehandelbare) ziekten. De overheid wil meer patiënten thuis verzorgen in plaats van in een instelling door de indicatiestelling strakker te stellen. Daarbij is er ook een maatschappelijke tendens waarbij ouderen ook uit eigen wil steeds vaker Aantal 65-plussers mln)woning blijven wonen. Voor corporaties ligt hier een opgave zo lang mogelijk in hun (x eigen 5 om woningen aan te passen voor senioren. Om thuiswonen voor ouderen zo lang mogelijk haalbaar te maken, is het van belang dat corporaties hun woningvoorraad “smart” maken met 4 technische toepassingen die de veiligheid en zelfredzaamheid van de bewoner vergroten, maar 3ook het wooncomfort en communicatie met de zorgverlener vereenvoudigen. 2
Samenwerken met zorginstellingen 1 De aankomende scheiding van wonen en zorg in de AWBZ biedt corporaties kansen om 0 wooncomponent voor patiënten met een indicatie voor zorg in een instelling aan te ook de bieden. Samenwerking van zorg biedt voor corporaties de 2050 mogelijkheid om 2009 met aanbieders 2020 2030 2040 2060 ook in dit segment betaalbare huisvesting aan te bieden.
■ 65 tot 80 jaar ■ 80 jaar en ouder
Grootste demografische veranderingen in Flevoland en Z-Limburg De grootste toename van vergrijzing tot 2020 is in Flevoland en Limburg. Het aandeel 65-plussers neemt in deze provincies met meer dan 5%-punt toe. Naast een hoge uitbreiding van het aantal 80 jaar en ouder huishoudens krijgt Flevoland ook te maken met een verandering van de woonwensen. 65-79 Hierdoor neemt zowel dejaar kwantitatieve vraag toe als dat de kwalitatieve vraag verandert. De grote hoeveelheid bestaande eengezinswoningen in Flevoland zal hierdoor de komende jaren steeds minder voldoen aan de veranderende vraag waardoor corporaties in deze regio’s meer zullen moeten inzetten op ver- of nieuwbouw.
Groei aandeel 65+plussers 2012-2020 in %-punten 6% 5% 4%
Aandeel 65 plussers groeit
3%
2009
■ 65 tot 80 jaar
2020
■ 80 jaar en ouder
2030
2040
2050
2060
bu rg m Li
la nd vo Fl e
el an d Ze
ba
N
-B
ra
rla el de G
ni
nt
nd
en ng
he
ro G
D
re
nt
nd ie
sla
d Fr
ol la n
ve O
0
-H
nd Ho
lla
1
N
0%
2
ch t
3
80 jaar en ouder 65-79 jaar
re
1%
Ut
2%
4
rij ss el
5
Z-
Aantal 65-plussers (x mln)
Verschillende regionale ontwikkelingen
Bron: CBS
Bron: CBS
8
Richten op duurzaamheid met als doel verlaging van de woonlasten Duurzaam bouwen: elke woning minimaal een B-label Duurzaam wonen wordt steeds belangrijker Pak de kansen om bestaande gebouwen te verduurzamen Als grootste verhurende partij van woningen in Nederland liggen er voor corporaties grote uitdagingen om bij te dragen aan een duurzamere maatschappij. De impact van energiezuinige gebouwen op de totale CO2-uitstoot is in potentie namelijk zeer groot omdat in Nederland meer dan 30% van de CO2-uitstoot afkomstig is van gebouwen. Maar liefst 62% van het energieverbruik in (kantoor)gebouwen heeft betrekking op verwarming en koeling. Van D label naar B-label De relatief oude woningvoorraad van woningcorporaties biedt veel mogelijkheden om deze te verduurzamen. De gemiddelde corporatiewoning heeft momenteel een C/D-label en het is een heuse ambitie om deze substantieel te verbeteren. In een convenant van juni 2012 heeft Aedes ook afgesproken om het energieverbruik van de bestaande voorraad corporatiewoningen in 2020 met 1/3 terug te brengen. Hiervoor is een gemiddeld B-label nodig voor alle corporatiewoningen. Ruim 80% van de corporatiewoningen voldoet hier nog niet aan. Flinke investeringen zullen hierbij gepaard moeten gaan. Bij een gemiddeld investering van €15.000,- per woning gaat het om een bedrag van bijna € 30 miljard.
Energielabels van corporatiewoningen, 2010
■ A++ t/m B ■ C en D ■ E t/m G
Van huurlasten naar woonlasten Door het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad zijn er kostenvoordelen voor de huurder te behalen. Bij corporaties verschuift de aandacht dan ook steeds meer van huurlasten naar woonlasten. Een beter energielabel biedt binnen het aangepaste woningwaarderingsstelsel ruimte tot huuraanpassing en dus tot extra inkomsten voor de corporaties. Ook in de voorgestelde plannen van het regeerakkoord waarbij de hoogte van de huur gekoppeld wordt aan de WOZ-waarde zal een beter energielabel een hogere huur mogelijk maken doordat de WOZ-waarde stijgt. Belangrijk want de komende jaren zullen extra beschikbare kasstromen het verschil maken tussen wel of niet investeren. Zonnepanelen op 1/3 van alle Nederlandse woningen De ruim twee miljoen daken van corporatiewoningen bieden een enorm potentieel voor zonne-energie. Uit een onderzoek van USP Marketing consultancy blijkt bijna de helft van de huurders positief te staan tegen een uitruil van lagere energiekosten en hogere huurkosten. Ook kunnen corporaties huurders faciliteren zelf de investering in zonnepanelen te doen om zo hun energiekosten te drukken. Bij vervangen E t/m Gvan asbestdaken door daken met zonnepanelen kunnen corporaties een fiscaal C en D voordeel krijgen uit de “Green deal afspraak” tussen Aedes en A++ hett/mministerie van Infrastructuur en Milieu. B Voorbeeldfunctie Corporaties vormen met hun schaalvoordelen en maatschappelijke voorbeeldfunctie een ideale partij om als aanjager te dienen voor verduurzaming van de vastgoedvoorraad in Nederland.
Bron: CBS
9
10
Disclaimer De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen van meningen in deze publicatie. Deze publicatie is opgesteld namens ING Lease (Nederland) B.V., statutair gevestigd te Amsterdam en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 33151871, en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Lease (Nederland) B.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Lease (Nederland) B.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Lease (Nederland) B.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Lease (Nederland) B.V. noch één of meer van haar Directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. De tekst is afgesloten op 1 december 2012.
11
