Informatiememorandum BAVA 16 februari 2012
1 NOMIJ “1ste Nederlandsche Onroerendgoed Maatschappij N.V.”
Disclaimer
Dit informatiememorandum heeft enkel tot doel het informeren van de aandeelhouders in 1NOMij en geïnteresseerde derden en kan niet worden beschouwd als een juridisch, financieel, fiscaal of ander professioneel advies of aanbod. Alle informatie is met grootst mogelijke zorg samengesteld, maar 1NOMij noch enige andere partij kan garanties geven met betrekking tot de aard of de inhoud van deze informatie. Wij zijn niet aansprakelijk voor de inhoud van deze informatie of voor de gevolgen van het gebruik daarvan.
2
Inhoud 1. Directie en organisatie 2. De onroerendgoedmarkt 3. De onderneming en activiteiten 4. Over Uvastgoed 5. Transactie van 16 januari 2012 Bijlage – Voorbeeld projecten
3
1. Directie en organisatie
1.1
Raad van Bestuur
De Raad van Bestuur van de 1ste Nederlandsche Onroerendgoed Maatschappij N.V. (1NOMij) zal worden gevormd door de heer Jan Ultee en de heer Vincent Ollefers. De leden van de Raad van Bestuur zijn reeds jarenlang werkzaam in de onroerendgoedmarkt. 1.2
J.H. (Jan) Ultee
De heer Ultee (1969) zal, indien het voorstel tot benoeming op de BAVA van 16 februari 2012 wordt aangenomen, CEO worden van de 1ste Nederlandsche Onroerendgoed Maatschappij N.V.. Na het Rotterdamsch Lyceum en de opleiding SVM heeft hij JP Art opgericht. Deze onderneming specialiseerde zich in de kunstuitleen aan particulieren. Dit bedrijf is in 1992 verkocht. De heer Ultee is vervolgens als zelfstandig ondernemer en belegger actief geworden in de onroerendgoedmarkt. Op dit moment is hij de directeur-grootaandeelhouder van Uvastgoed. De heer Ultee kan bogen op 20 jaar ervaring als ondernemer, ontwikkelaar, aannemer en belegger. Hij was actief met herontwikkelen en optimaliseren van onroerend goed in tijden dat dit nog niet gebruikelijk was. Naast zijn actieve bestaan als ondernemer heeft de heer Ultee bijzondere aandacht voor twee belangrijke thema’s: de inflatie en deflatieproblematiek en invloed die het internet heeft op onze leefwijze. De heer Ultee is getrouwd, heeft 3 kinderen en woont in Bergen (Noord-Holland). 1.3
Mr. V.J. (Vincent) Ollefers
De heer Ollefers (1970) zal, indien het voorstel tot benoeming op de BAVA van 16 februari 2012 wordt aangenomen, bestuurder van de 1ste Nederlandsche Onroerendgoed Maatschappij N.V. worden. Na het Rotterdamsch Lyceum, waar de heer Ollefers het gymnasium volgde, is hij Rechtsgeleerdheid gaan studeren aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Ook heeft hij de opleidingen SVM en Nima A gevolgd. In 1996 is de heer Ollefers begonnen op de juridische afdeling van Foley & Lardner LLP. In 1997 is hij overgestapt naar DTZ Zadelhoff waar hij werkzaam was als adviseur tot 2002. Vervolgens is hij directeur geworden van LSI project investment N.V., een vastgoedonderneming gespecialiseerd in herontwikkeling van commercieel vastgoed en woningbouw. In 2009 is hij directeur-grootaandeelhouder geworden van Impact vastgoedrealisme, een projectontwikkelaar op het gebied van commercieel vastgoed en wonen. De heer Ollefers heeft een bijzondere interesse in architectuur en stedenbouw. De heer Ollefers is getrouwd, heeft 3 kinderen en woont in Rotterdam. 1.4
Toelichting
De heer Ultee houdt door middel van J.H. Ultee Holding B.V. 100 procent van de aandelen in Uvastgoed B.V. en 50,42 procent van de aandelen in ELSH. De heer Ollefers bezit op dit moment geen aandelen en geen opties ELSH. De vergoeding voor de leden van de Raad van Bestuur zal na goedkeuring door de BAVA worden vastgesteld.
4
1.5
Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van de 1ste Nederlandsche Onroerendgoed Maatschappij N.V. zal worden gevormd door de heer Maas. 1.6
G.J. (Hans) Maas RA
De heer Maas (1959) zal, indien het voorstel tot benoeming op de BAVA van 16 februari 2012 wordt aangenomen, lid (en tevens voorzitter) worden van de Raad van Commissarissen van de 1ste Nederlandsche Onroerendgoed Maatschappij N.V.. Na het voltooien van het VWO heeft de heer Maas de opleiding tot NIVRA Registeraccountant gevolgd. In 1977 is de heer Maas gestart bij Van Dien + Co Accountants. Na een dienstverband van 13 jaar heeft de heer Maas in 1990 de overstap gemaakt naar Price Waterhouse Accountants. In 1993 is hij begonnen bij de retailer Bever Zwerfsport. Sinds 1997 heeft de heer Maas een eigen accountantskantoor: Maas Accountants. De heer Maas heeft bijzondere aandacht voor duurzaam ondernemen. De heer Maas is getrouwd, heeft 3 kinderen en woont in Leidschendam-Voorburg. 1.7
Toelichting
De heer Maas is vooralsnog het enige lid van de Raad van Commissarissen. Op termijn zal de Raad van Commissarissen met twee extra personen worden versterkt. De heer Maas bezit op dit moment geen aandelen en geen opties ELSH. De vergoeding voor de heer Maas zal na goedkeuring door de BAVA worden vastgesteld.
5
2. De onroerendgoedmarkt 2.1
Introductie
De economie is de afgelopen 25 jaar sterk veranderd, net als de perceptie, waardering, behoefte, gebruik, gevoelens en gedachten ten aanzien van onroerend goed. De accelererende economie heeft in combinatie met een toename van de populatie geleid tot een grote bouwproductie en een enorme toename van het aantal vierkante meters onroerend goed. Door het gunstige economische klimaat was er een grote behoefte aan kantoren, bedrijfsruimte en woningen. De steden, maar ook de perifere gebieden, zijn hierdoor drastisch veranderd en volgebouwd. Traditioneel was de eigenaar ook gebruiker van het onroerend goed. Anders dan in het verleden zijn er nu juist veel beleggers op de vastgoedmarkt actief. Deze beleggingsmarkt is nu sterk geprofessionaliseerd. Door de toename van de welvaart zijn ook veel particulieren gaan beleggen in onroerend goed. De afstand tussen het eigendom en het ondernemerschap in de onroerendgoedmarkt is daardoor steeds verder vergroot. 1NOMij probeert deze afstand te verkleinen met ondernemerschap in de onroerendgoedmarkt. 2.2
De markt op dit moment
Door de huidige financieel-economische crisis zit de onroerendgoedmarkt voor een groot deel op slot. Formele drempels zorgen voor (te) hoge barrières om tot transacties te komen. Dit komt ondermeer doordat: - onroerend goed in te sterke mate met vreemd vermogen is gefinancierd (te veel leverage); - onroerend goed te hoog getaxeerd is; - het sentiment in de markt slecht is, waardoor ook goed verhuurd onroerend goed moeilijk verkocht wordt; - de eisen voor financieringen zijn aangescherpt. Er is echter wel veel animo (en soms noodzaak) bij eigenaren van onroerend goed om hun onroerend goed te verkopen. Dit kan zijn ingegeven door: -
aflossingsverplichtingen; een gebrek aan middelen om de benodigde investeringen te doen; de noodzaak van additioneel kapitaal in geval van afschrijvingen; de wens om beleggingen liquide te maken.
Vraag en aanbod sluiten op dit moment niet goed op elkaar aan. De markt is verlamt en dit heeft ook invloed op andere delen van de economie.
6
3. De onderneming en activiteiten 1NoMij biedt door de beursnotering en de transparantie die daarmee gepaard gaat, beleggers de mogelijkheid om te investeren in ondernemend onroerend goed en mee te profiteren van de huidige kansen in de markt. Voor eigenaren kan het interessant zijn hun onroerend goed aan 1NOMij te verkopen,waarbij (deels) betaald kan worden in aandelen. De missie luidt derhalve: Het creëren van aandeelhouderswaarde door middel van actief ondernemerschap in onroerend goed in de breedste zin van het woord. 3.1
Strategie
De strategie van 1NOMij bestaat uit het verwerven van onroerend goed, zoals kantoorpanden, winkels en woningen. De gemene deler bij deze projecten is dat ze aanmerkelijk verbeterd kunnen worden door herbestemming, renovatie en/of herontwikkeling van het gebied. Dit betekent dat alles erop gericht is om de portefeuille van binnen uit in waarde te laten stijgen. Hierbij wordt gekeken naar: het opknappen van de gebouwen, optimalisatie, herontwikkelpotentie, uitbreidingspotentie, uitpondmodellen en andere positionering van het onroerend goed. 1NOMij kiest bewust voor gespreid onroerend goed uiteenlopend van verhuurde woningen, kantoren, bedrijfsruimten, winkels, als ook ontwikkelingsprojecten. Hierdoor kunnen fluctuaties in de verschillende deelgebieden worden opgevangen. Door de spreiding zullen de fluctuaties uitgevlakt worden en zal de waardevastheid van het aandeel 1NOMij vergroot kunnen worden. Veel onroerend goed locaties (bijvoorbeeld appartementblokken) hebben een dusdanige ruimtelijke structuur, dat er nog ruimte is om onroerend goed uit te breiden. Dat vloeit voort uit het feit dat oudere complexen meestal zeer ruim op de kavels zijn gebouwd. Ook het optoppen (verhogen) van complexen is vaak een speerpunt van gemeenten en wordt ruim gefaciliteerd. Tevens kunnen er bestaande ontwikkelposities worden gekocht, die wel potentie hebben maar waarvoor in deze markt zeer moeilijk financieringen kunnen worden afgesloten. Vrijwel alle huidige beursgenoteerde vastgoedondernemingen zijn een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI). Dit houdt in dat er enerzijds minderbelastingdruk is, maar anderzijds er restricties zijn zoals het volledig uitkeren van het directe rendement (verschil tussen inkomsten van huur minus kosten). In de praktijk houdt dit in dat deze fondsen in de huidige marktomstandigheden relatief weinig financiële ruimte hebben om aankopen of optimalisaties te doen. 1NOMij kiest bewust voor een andere structuur. Hiermee ontstaat tevens de mogelijkheid om binnen de onderneming liquiditeit en reserve op te bouwen, die kan worden gebruikt voor optimale koop- en groeimogelijkheden. Door de verwachte waardestijging van het onroerend goed en de reserves zal de intrinsieke waarde van het aandeel kunnen toenemen. Door de spreiding en de opbouw van reserves, verwacht 1NOMij beter in staat te zijn gebruik te maken van de kansen in de markt. Er zal in de onderneming dan ook actief ondernemerschap getoond worden om de onroerend goed portefeuille te optimaliseren en te verbeteren.
7
De brede ervaring van de directie op meerdere gebieden van de onroerend goed markt stelt de onderneming daarbij in staat om zich te focussen op optimalisatie en verbetering in plaats van het passief beheren van het onroerend goed. 3.2
Spreiding over diverse categorieën.
In de huidige structuren is, behalve bij de beursgenoteerde vastgoedfondsen, de verhandelbaarheid klein en niet optimaal. De thans op de beurs aanwezige vastgoedfondsen zijn bijna allemaal weinig gespreid opgezet. Het ingezette specialisme van de jaren ’90 (alleen retail of alleen kantoren of alleen bedrijfsruimte) is goed zichtbaar bij vastgoedfondsen als Vastned Retail, Corio en Wereldhave. Door die specialisatie zijn zij relatief gevoelig voor structurele veranderingen in onze economie. 1NOMij wil zich niet beperken tot een bepaalde categorie. In de praktijk is deze scheidslijn ook niet altijd even gemakkelijk. Vooral bij bestaande bebouwing zijn winkels, kantoren en woningen vaak gecombineerd. Daarnaast kan door herontwikkeling de bestemming van een bestaand pand veranderen in een andere categorie. Gezien de huidige leegstand op de kantorenmarkt biedt deze herontwikkeling juist kansen, die niet gespreide vastgoedfondsen mislopen. 3.3
Exit-mogelijkheid voor onroerend goed
Een belangrijk kenmerk van onroerend goed is dat het een relatief moeilijk verhandelbaar product is. Er zijn immers belangrijke formele drempels te nemen bij aankoop en verkoop. In administratieve en ondersteunende zin zijn al nodig: een makelaar, een notaris, het kadaster, een taxateur en wellicht een bouwkundig bureau. Daarnaast moet ook de financiering worden geregeld. De meest gebruikelijke financiering is een bancaire financiering. Ook zijn er fiscale aspecten, zoals de overdrachtsbelasting, die de verhandelbaarheid belemmeren. Daartegenover staan natuurlijk enkele kenmerken waardoor partijen het aantrekkelijk vinden om in onroerend goed te beleggen. Te denken valt aan: de vaste inkomsten uit huur, de altijd aanwezige restwaarde van het onroerend goed en grond (ook bij leegstand), huurovereenkomsten met indexatie, de mogelijkheid om kosten/investeringen fiscaal vriendelijk te doen en de lange termijn waardegroei. Er zijn in de loop der tijd zeer verschillende vormen in het aanbod van onroerend goed beleggingen ontstaan, zoals de beursgenoteerde vastgoedfondsen, maar ook de maatschappen, commanditaire vennootschappen en fondsen voor gemene rekening. De hierboven genoemde barrières en de structuren waarin het onroerend goed is ingebed, leiden veelal tot slechte verhandelbaarheid en beperkte mogelijkheden om onroerend goed te vervreemden. 1NOMij kan die verhandelbaarheid wel bieden. 1NOMij kan voor sommige eigenaren van onroerend goed een oplossing te bieden om de waarde die vast zit in onroerend goed te verzilveren of liquide te maken. Dat kan zijn door het onroerend goed te verkopen (deels) in ruil voor beursgenoteerde aandelen. Voor 1NOMij is van belang dat inbreng alleen plaatsvindt indien sprake is van een aantrekkelijke waardering en potentiële
8
waardegroei. Bij inbreng tegen aandelen kan een lock-up worden afgesproken. 3.4
Groot aanbod aan mogelijkheden
1NOMij ziet de kansen met name in het aanzienlijke aanbod in combinatie met (her)ontwikkelings- en renovatiemogelijkheden. Dat aanbod kan voortvloeien uit: 3.5
het uitgebreide netwerk dat Uvastgoed heeft opgebouwd in de samenwerking met lokale en landelijke vastgoed-adviseurs; de verkoop van leegstaand onroerend goed; de verkoop van onroerend goed waar te hoge financiering op is verstrekt; onroerend goed dat niet meer aan de huidige eisen voldoet voor de bestemming (wonen, winkels, gebouwen); en onroerend goed van woningcorporaties, die soms onder druk staan om te verkopen. Voorbeeld van wijze van inbreng
1NOMij kan bijvoorbeeld onroerend goed verwerven inclusief de hypothecaire lening die er op rust, en kan het verschil in aanschafwaarde en hypotheek (dus het vrije deel aan eigen vermogen) – deels of geheel in aandelen 1NOMij – betalen aan de verkoper. De verkoper verkrijgt in dit voorbeeld verhandelbare aandelen op het waarderingsniveau van het onbezwaarde eigen vermogen op dat moment. De verkoper heeft hiermee bereikt dat zijn vastzittende vermogen weer verhandelbaar is geworden en dus indirect liquide is gemaakt. De beurs wordt hier als sleutel gebruikt om een groot deel van een bedrijfstak die op slot zit, weer uit het slot te draaien. Elke aankoop die door 1NOMij wordt gedaan op deze wijze vergroot daarmee de waarde van de onderneming met de betreffende onroerend goed portefeuille. 1NOMij zal een dergelijke transactie alleen aangaan indien dit direct of op termijn waarde toevoegt aan de onderneming. Daarbij zal aandacht zijn aan de (her)ontwikkelings- en verbetermogelijkheden van het onroerend goed.
3.6
Ondernemen en Exploiteren
Binnen 1NOMij zal er hands-on ondernomen worden. Dit betekent dat alles erop gericht is om de portefeuille van binnen uit in waarde te laten stijgen (dus los van nieuwe inbreng van onroerend goed). Hiervoor wordt gekeken naar onder andere: -
het opknappen van de gebouwen; het optimaliseren; het herontwikkelen; uitbreiden; en
9
-
uitponden.
Door goed gebruik te maken van de huidige economische omstandigheden kunnen er met een actief ondernemerschap goede rendementen worden behaald. Een andere mogelijkheid om waarde te vormen in het fonds is nieuw onroerend goed te ontwikkelen voor eigen rekening, dat zonder ontwikkelwinst kan worden ingebracht. Deze manier van werken gaat dus veel verder dan het klassieke beheren van onroerend goed. Voor de exploitatie van bestaand onroerend goed is in samenwerking met een partner een systeem ontwikkeld waarbij voor huurders en belegger zeer transparant en up-to-date informatie via internet beschikbaar is.
3.7
Beleid ten aanzien van leverage
De strategie van 1NOMij is erop gericht om meerwaarde te creëren door het actief ondernemen met onroerend goed. Hoge leverage (verhouding tussen schuld en de waarde van het onroerend goed) is geen onderdeel van de strategie om waarde te creëren. De schuldverhouding moet van dien aard zijn dat de continuïteit van de onderneming op geen enkele wijze in gevaar kan komen. Hypothecaire leningen worden derhalve alleen afgesloten indien het onderliggende vastgoed ruim voldoende waarde kent en kasgenererend vermogen heeft om het op lange termijn te dekken. 3.8
Governance
1NOMij committeert zich om te voldoen aan de principes en bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code en zal de komende tijd gebruiken om de organisatie daarop in te richten. Daarbij zal tevens elke majeure transactie worden voorgelegd aan de aandeelhoudersvergadering. 1NOMij zal niet alleen op een transparante wijze over de inbreng van nieuw onroerend goed rapporteren, maar ook aandeelhouders en potentiele beleggers actief over de actuele ontwikkelingen van de bestaande projecten informeren. Om de verhandelbaarheid in het beursfonds te vergroten wordt overwogen een liquidity provider aan te stellen die vraag en aanbod in het aandeel faciliteert.
10
4. Over Uvastgoed Bij Uvastgoed zijn 8 personen werkzaam. Daarnaast zijn nog op dagelijkse basis circa 35 personen op indirecte wijze voor Uvastgoed werkzaam. Dat gaat met name om mensen die betrokken zijn bij renovatie, herontwikkeling, aanneming en onderaanneming. De activiteiten en het onroerend goed waren de afgelopen jaren in een aantal entiteiten en deels bij de bestuurders privé ondergebracht. Dat bemoeilijkt het geven van een financieel overzicht van het track record. Indien deze activiteiten gezamenlijk worden beschouwd, kan wel een beeld worden geschetst van activiteiten en de ontwikkeling. De afgelopen jaren is een groei gerealiseerd van circa 25 procent per jaar, zowel in termen van vermogen als omzet. Daarbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat de omzet sterk wordt beïnvloed door aan- en verkopen, alsmede investeringen in bestaande objecten. Het vermogen dat in ondernemend onroerend goed is geïnvesteerd wordt geraamd op circa 60 miljoen euro. Uvastgoed ziet goede mogelijkheden om de groei voort te zetten en – met actief gebruik van de beursnotering – te versterken. Uvastgoed is er de afgelopen jaren in geslaagd om de kosten alsmede investeringen in nieuwe ontwikkelprojecten te financieren uit de vrije cashflow van bestaande projecten en onroerend goed. Slechts nadat de ontwikkelingen meerwaarde opleverden, werd hiervoor de op dat moment passende financiering gezocht. Hierdoor was er geen loan to value nodig die het niveau van 50 procent oversteeg. Ter illustratie van de succesvolle projecten waarbij Uvastgoed meerwaarde heeft gecreëerd mogen dienen: -
de aankoop, renovatie en verhuur van Europoint I in Rotterdam. Dit complex is thans verhuurd aan de Reclassering; de aankoop en renovatie van 18 woningen aan de Gordelweg (Rotterdam); en de aankoop en renovatie van Stationsplein Schiedam.
De totale waarde van deze drie projecten ligt boven 20 miljoen euro.
4.1
Eerste inbreng
1NOMij is voornemens om op termijn de portefeuille van Uvastgoed te verwerven. In de komende periode gaat het in eerste instantie om drie onroerend goed objecten van Uvastgoed te verwerven: een woningportefeuille, bedrijfsruimten en een kantorendeel. De gezamenlijke huursom bedraagt ruim 1,1 miljoen euro en de geschatte waarde bedraagt circa 14 miljoen euro. Deze geschatte waarde is gebaseerd op taxaties, referenties en WOZ-waarden. Bij inbreng zal de waarde van het onroerend goed onafhankelijk worden getaxeerd en – indien en voor zover betaling in aandelen plaatsvindt aan Uvastgoed - inbrengen tegen een waarde van minimaal 0,25 euro per aandeel.
11
5. Transactie van 16 januari 2012 ELSH heeft op 16 januari 2012 het volgende bekendgemaakt: ELSH heeft samen met grootaandeelhouder Value8 overeenstemming bereikt met JH Ultee Holding BV over de reverse listing. ELSH heeft de kleine aandelenemissie van 30 december 2011 (25.000 euro tegen 0,08 euro per aandeel) uitgebreid met 275.000 euro, zodat ELSH over voldoende middelen beschikt om aan de verplichtingen die met de beursnotering gepaard gaan (onder andere administratie, accountant en noteringskosten) te kunnen voldoen. Deze aandelen worden geplaatst bij JH Ultee Holding B.V. In het kader van de reverse listing draagt Value8 een deel van haar belang over aan JH Ultee Holding B.V. Value8 heeft in totaal 4.700.000 aandelen overgedragen aan JH Ultee Holding B.V. Value8 houdt momenteel 37,7 procent van de aandelen en JH Ultee Holding B.V. 50,4 procent. De resterende aandelen staan uit bij de overige aandeelhouders. Value8 heeft tevens voor de inspanningen om de beursnotering te behouden en het zoeken naar een geschikte kandidaat voor de beursnotering een optie gekregen op aandelen (ter grootte van 3 procent van het op enig moment uitstaande aandelenkapitaal) tegen een prijs van (minimaal) 0,25 euro per aandeel. De uitoefenprijs zal jaarlijks oplopen. Value8 heeft om haar lange termijn betrokkenheid aan te geven vrijwillig een lock-up geaccepteerd van minimaal een jaar ter grootte van de helft van het huidige belang. In de bijlage staat meer informatie over 2 projecten die Uvastgoed de afgelopen jaren heeft gerealiseerd.
12
Bijlage 1NOMij – voorbeeld projecten Hieronder worden twee projecten van Uvastgoed toegelicht die representatief zijn voor de ondernemende strategie die 1NOMij wil volgen. Gordelweg 142-147 te Rotterdam
Het blok Gordelweg 142-147 is aangekocht in de zomer van 2004. Dit blok betrof 18 woningen waarvan er destijds, 10 woningen leeg waren en 8 in verhuurde staat.
Afb. 1 Gordelweg 142-147
De aankoop van de panden op de Gordelweg 142-147 had als doel een complex dat in slechte staat verkeerde geheel opknappen, startende met het herstel van de fundering, het opknappen en vervolgens het renoveren van het overige deel van het casco (gevels, daken, etc.) van het gehele complex. Na het complex in algemeenheid onder handen te hebben genomen, is er gestart met de renovatie van de reeds bij aankoop leegstaande woningen. De woningen zijn van alle gemakken en luxe van deze tijd voorzien, waarna de woningen in de verkoop zijn gegaan.
13
De bij aankoop nog verhuurde woningen zijn stuk voor stuk, bij opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, gerenoveerd, zoals ook de reeds leegstaande woningen zijn opgeknapt. Thans zijn er nog 2 woningen in verhuurde staat en dus in eigendom. Op deze wijze is er van een verouderd en in slechte staat verkerend complex, stukje bij beetje een compleet gerenoveerd gedeelte van de straat ontstaan. Dat heeft niet alleen tot een waardevermeerdering van de woningen zelf geleid, maar ook tot een verbetering van de gehele straat. De activiteiten van Uvastgoed vormden bovendien een prikkel voor overige eigenaren binnen het gebied om hun pand aan te pakken.
Nieuwe Binnenweg te Rotterdam
In een redelijke korte tijd is er een grote hoeveelheid panden op de Nieuwe Binnenweg te Rotterdam aangekocht. Samen met 3 andere prominente partijen, de Gemeente Rotterdam, Woonstad en Woonbron, is Uvastgoed een project gestart genaamd “Revitalisering Nieuwe Binnenweg”, waarbij door middel van het renoveren van een groot aantal panden de gehele straat wordt geüpgrade.
Afb. 2 Nieuwe Binnenweg te Rotterdam De jaren van het laten verloederen van panden behoren tot het verleden. De Gemeente Rotterdam treedt op en schrijft een iedere eigenaar op de Nieuwe Binnenweg aan, waarbij minimaal het basaal achterstallig onderhoud uitgevoerd zal moeten worden. Mede door het ter
14
beschikking stellen van subsidie wordt dit aantrekkelijker en gemakkelijker gemaakt voor de eigenaren. In de afgelopen 6 jaar is de portefeuille van U Vastgoed uitgebreid en zijn er zo’n 35 panden op de Nieuwe Binnenweg aangekocht, zowel in verhuurde als lege staat en zowel winkelruimten als woningen. Om op korte termijn resultaat te krijgen en een beeld te creëren van een verbeterende straat is er gestart met het renoveren van de leegstaande woningen en winkelruimten. Naast het basaal achterstallig onderhoud zijn deze panden voorzien van luxe. Authentieke elementen zijn zo veel mogelijk hersteld dan wel terug gebracht. Woningen zijn voorzien van moderne keukens en badkamers, geheel van deze tijd. Winkelruimten zijn zodanig gerenoveerd dat een ondernemer direct gebruik kan maken van de ruimte en zijn/haar onderneming in een goede omgeving kan opstarten dan wel voortzetten. Op deze wijze zijn er woningen te koop gekomen, van alle gemakken voorzien, die veelal in trek zijn bij jonge starters op de woningmarkt. Om dit traject verder voort te kunnen zetten is er beweging noodzakelijk van bestaande huurders van zowel woningen als winkels. Er zal geschoven moeten worden om het uiteindelijke doel te kunnen bereiken. Bestaande huurders worden geholpen in een verhuizingtraject waarbij er zorg wordt gedragen voor vervangende, tijdelijke dan wel blijvende, woon-/werkruimte, om zo de dan leeg komende woon-/winkelruimten te kunnen renoveren en te onderwerpen aan vernieuwing en verbetering. Tevens worden er door deze verschuiving mogelijkheden gecreëerd tot het vestigen van grote winkelketens. Zo kunnen, in eerste aanleg kleine winkelruimten worden geschakeld aan naastgelegen panden, die door middel van doorbrekingen tot een groter aantal verhuurbare vierkante meters leiden. Dat maakt de propositie aantrekkelijk voor grotere ketens. Dankzij dit renovatietraject is er niet alleen waarde toegevoegd aan de panden zelf maar is ook de gehele straat aan de beterende hand en is de samenstelling van de bevolking binnen dit gebied versterkt door de komst van jonge, ondernemende mensen.
15
