info DE SOCIALE VERHUURKANTOREN IN DE DRIE GEWESTEN DRIEMAANDELIJKS DOSSIER : Nr 43

BGHM info Afgiftekantoor : 1050 Brussel 5

Driemaandelijks informatiebulletin van de Brusselse Geswestelijke Huisvestingsmaatschappij

Nr 43

JULI - AUGUSTUS SEPTEMBER 20 05

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER :

DE SOCIALE VERHUURKANTOREN IN DE DRIE GEWESTEN EN VERDER : • De financiële situatie van de OVM’s in 2003 • Drie Brusselse OVM’s krijgen een financiële injectie

BGHM-info ■ Verantwoordelijk uitgever en hoofdredacteur : Jacques De Witte wnd. Directeur-generaal Jourdanstraat, 45-55 1060 Brussel Tel. : 02.533.19.11 http//:www.slrb.irisnet.be ■ Redactiesecretaresse : Christiane Van Vaerenbergh Tel. : 02.533.19.33 ■ Redactiecomité : Brian Booth Lutgard Decoster Roger Sannen Luciane Tourtier Roland Tuteleers Pol Zimmer ■ Concept en logistiek : Pascal Houzé ■ Foto’s BGHM : Chris Van Goethem, Pascal Houzé ■ Vertaling : FIBEMA n.v. en Luc Baudewijns ■ Drukkerij : Edition & Imprimerie SA

■ Inhoud nummer 43 : ■ Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur .........................................

3

■ Bestuurshernieuwing bij de BGHM ......................................................... (Geert Demeulemeester)

5

■ Driemaandelijks dossier: De sociale verhuurkantoren in de drie Gewesten ..................................................................................

7 • Inleiding (Pol Zimmer) ................................................................................ 7 • De sociale verhuurkantoren in het Vlaams Gewest (Swa Silkens) ................. 8 • De sociale verhuurkantoren in Wallonië (Carole Louis) .............................. 15 • De sociale verhuurkantoren in het Brussels gewest: ontstaan, evolutie, grenzen (Isabelle Jennes) ........................................................................

• Energie en duurzaam bouwen (Alex Palante) ..........................................

23 23 27 30

■ Wonen in 3 dimensies : Gezondheid, Veiligheid, Welzijn ....................

32

• De woning schoonmaken zonder gevaar voor bewoner en zonder het milieu te schaden (Laurence Demanet) ...............................................

32

■ Open venster ..........................................................................................

36

• Het transnationale uitwisselingsproject “Coop” over het huisvestingsbeleid en de sociale cohesie (Pol Zimmer) .............................

36

• Boekbespreking: Stedelijk geweld, maatschappelijk geweld (Michel Simon) .......................................................................................

37

• Colloquium “De stadscentra vernieuwen om tegemoet te komen aan de huisvestingsbehoeften?” (Sezay Bilgic) ........................................

39

■ Technieken en methodes ....................................................................... • De financiële situatie van de OVM’s in 2003 (Thierry Leblanc) ................. • Dynamisch risicobeheer voor de huurders (Bruno Lahousse) ....................

■ Varia ......................................................................................................... 41 • Studenten en docenten van de Universiteit van Rennes op bezoek bij de BGHM (Pascal Houzé) ..................................................................... 41 • De BGHM in een nieuw jasje (Olivier Virlet) .............................................

BGHM-Info wordt uitgegeven met de steun van Ethias. De overname van teksten en illustraties is enkel toegestaan na schriftelijke toestemming van de redactie en de auteur en mits de bron alsook de naam van de auteur vermeld worden. De gepubliceerde artikels geven enkel de mening weer van de auteur(s).

2

D/2005/5637/79

20

42

43 • De Gouden Baksteen 2004 gaat naar Gebruwo (Michel Simon) .............. 43 • De Villa’s van Ganshoren bekennen kleur (J.P. Ploeghmans) ..................... 44

■ Nieuws van de OVM’s ............................................................................

• Rehabilitatie van 16 huizen, Ambachtsliedenstraat te Elsene (Michel Simon) ........................................................................................

45

■ Projecten .................................................................................................

46

• Multi-jobs: ten dienste van de huurders (Patrick Sénélart)

48 • Een financiële injectie voor drie Brusselse OVM’s (Etienne Lambert) ......... 48 • Een sociale lening zonder verrassingen (Hilde Gilbert) .............................. 49

■ Terloops ..................................................................................................

■ Publicaties, aankopen ............................................................................

51

B.G.H.M.-Info nr 43 • Juli - Augustus - September 2005

Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur

T

ijdens de zomerperiode willen we ontsnappen aan de dagdagelijkse sleur. Om geest en lichaam elders te herbronnen, moeten we evenwel geen honderden kilometers afleggen. Als je de vakantie willens nillens thuis moet doorbrengen, kun je de kunst van het flaneren herontdekken en zodoende je dagelijkse omgeving vanuit een ander standpunt en met andere ogen bekijken. Sla de deur van je woning achter je dicht en stap het avontuur tegemoet. Onze steden worden doorkruist door brede verkeersaders waar auto’s voorbijrazen. De voetganger moet dan ook voordurend op zijn hoede zijn. Hij kan zijn geest niet leegmaken om de indrukken van de hem omringende wereld op te doen. Door het trage ritme van zijn stappen lijkt de wandelaar bovendien bijna voorbestemd om nieuwsgierig, of zelfs verwonderd en met liefde, de gevolgde weg te observeren. Ook al lijkt het parcours nog zo banaal en doordeweeks. In het nummer 303 van het tijdschrift Esprit ( maart-april 2004 ) brengt Thierry Pacquot dit uitstervende personage weer tot leven en wijst hij ons op het belang ervan voor de stedelijke dynamiek. Aan de hand van een kort historisch overzicht schetst de auteur ons de maatschappelijke omstandigheden en de bijbehorende stedelijke ontwikkeling waarin het “slenteren” in de meeste Europese steden tot stand kon komen. Verwijzend naar Walter Benjamin situeert hij de wandelaar als een essentieel personage van het negentiende-eeuwse Parijs waar een maatschappelijke dynamiek tot stand kon komen, die bijzonder geschikt was om diversiteiten in een confrontatie tegemoet te treden. Volgens de auteur hangt de bewoonbaarheid van een plek af van de mate waarin je die plek jezelf eigen maakt. Dat betekent dat je door dat contact ook zelf verandert. De weg die moet worden gebaand en de route die moet worden gevolgd zijn onvervangbare manieren om een verhelderend inzicht te verwerven dat het lichaam zijn gestalte geeft en de geest zijn spiegel aanreikt. Het gesprek vormt het onweerlegbare bewijs van een ontluikende stedelijkheid. Pacquot besluit met de bedenking dat de toevallige en gedeelde ontmoeting een plek schept waar de herinnering eraan wordt bewaard. Kunnen we ons een beter pleidooi ten voordele van de belangeloze wandeling voorstellen, net nu de openbare ruimte steeds meer verknipt dreigt te worden en het uiteenvallen van de sociale cohesie de Europese beleidsmakers zorgen baart ? In hetzelfde nummer van Esprit schrijft Claude Lefort dat de stad voor een buitengewone ervaring zorgt, omdat iedereen er met elkaar in contact komt en iedereen er met de eerste de beste wordt geconfronteerd. Zijn analyse van de “stedelijke beschaving” nuanceert het profiel van de burger die gestalte gaf aan het stedelijke avontuur waaruit de Europese democratie is ontstaan. Ook al lijken deze overwegingen en gedachten het verst van onze bekommernissen, toch blijkt de relevantie ervan in de marge van onze engagementen. Ze dragen bij tot een beter begrip van de woonomgeving en van wat hierbij op het spel staat. De vakantie is dus het ideale moment om een ruime kijk te nemen op de evoluties die de stedelijke omgeving telkens opnieuw vorm geven, terwijl dit stedelijk milieu het levenskader van de bewoners bepaalt.

3

Na onze mentale of sportieve excursies kunnen we onze energie dan opnieuw toespitsen op de woningen zelf, de burgers die hierin een onderkomen vinden en de beheerders die ze ter beschikking stellen. In dit nummer gaat het driemaandelijks dossier dieper in op de evoluties in de drie gewesten van de sociale verhuurkantoren waarvan de activiteiten op verscheidene punten aansluiten op de uitdagingen van de sociale huisvestingssector. Lezers die meer in het technische aspect van sociale huisvesting geïnteresseerd zijn, krijgen ditmaal meer informatie over de financiering van de sector en over het energieprobleem gekoppeld aan duurzaam wonen. Daarnaast krijgen ze een voorbeeld van hoe risicobeheer kan worden gemodelleerd. Dat goede gewoontes ook in de huisvesting belangrijk zijn, bewijst het artikel waarin wordt uitgelegd hoe een woning kan worden schoongemaakt zonder dat het milieu of de gezondheid van de bewoner hiervan schade hoeft te ondervinden. Gebruwo kreeg dit jaar de “Gouden Baksteen 2004” en daar staan we uiteraard even bij stil, maar de maatschappij plaatste zichzelf ook in de schijnwerpers met haar nieuwe dienst “Multijobs” en ook daarover wordt in dit nummer gerapporteerd. De Villa’s van Ganshoren geeft ons dan weer een voorbeeld van hoe gevels op een originele en creatieve kunnen worden gerenoveerd. Tot slot krijgt u nog ander leuk nieuws : drie OVM’s kregen van de Stad Brussel een financiële steun van maar liefst 15 miljoen euro en binnenkort starten er bij de BGHM werken om het onthaal van de Instelling te verbeteren. Tijdens de vakantie konden we enigszins op adem komen en nadenken over de toekomst. Ondertussen is die rustperiode al weer voorbij en staat het huisvestingsplan voor Brussel in de startblokken. September belooft meteen al een drukke maand te worden… Jacques DE WITTE, Hoofdredacteur

4


Bestuurshernieuwing bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Het bestuur van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij De basisprincipes waaraan het bestuur van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij moet voldoen, zijn opgenomen in de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, zoals aangevuld door de ordonnantie van 1 april 2004 De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij wordt bestuurd door een Raad bestaande uit vijftien leden. ( artikel 26, § 1, lid 1, ordonnantie van 17 juli 2003 ) De leden van de Raad van Bestuur worden formeel door de Algemene Vergadering van de aandeelhouders van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij verkozen. ( artikel 26, § 1, lid 2,ordonnantie van 17 juli 2003 ) Hun kandidatuur wordt voorgedragen door hun respectieve taalgroep. Tien leden behoren tot de taalgroep die het grootst in aantal is, de overige vijf leden behoren tot de andere taalgroep. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering bevestigt de taalaanhorigheid. ( artikel 26, § 1, lid 2 en 26, § 2, ordonnantie van 17 juli 2003 ) Nadat de Raad van bestuur geïnstalleerd werd kiest deze, op voordracht van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, uit zijn leden een voorzitter en een ondervoorzitter, afgevaardigd bestuurder. ( artikel 26, § 3, ordonnantie van 17 juli 2003 )

Artikel 27 van dezelfde ordonnantie bepaalt dat het mandaat van bestuurder hernieuwbaar is en dat het op elk moment kan herroepen worden. De bestuurders worden verkozen voor een periode van zes jaar. In de tekst van de ordonnantie zijn geen bepalingen betreffende de duur van het mandaat van bestuurder opgenomen. Op basis van artikel 24, § 2, van de ordonnantie van 17 juli 2003 gelden dan de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen. Dit Wetboek

Van links naar rechts, bovenaan: Jean-Pierre Cornelissen, Cecilia De Wulf-Roux, Stefan Cornelis; in het midden: Monica Glineur, José Garcia, Dimitri Yernault, Joseph Corten; de Regeringscommissarissen Bianca Debaets en Laurent Delvaux; onderaan : Bob Delafaille, Jacques De Witte, Stefan Cornelis, Michel Godard, Olivier Degryse, Damien De Keyser, Carlo Cressato (Foto’s : Chris Van Goethem)

5

bepaalt dat bij stilzwijgen van de tekst de maximale termijn van een mandaat zes jaar bedraagt. Na deze zes jaar moet hun mandaat opnieuw onderworpen worden aan de Algemene vergadering van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij. In de praktijk wordt na de verkiezingen voor het Gewestelijk Parlement, die om de vijf jaar georganiseerd worden, overgegaan tot de herroeping van de mandaten van de bestuurders bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en worden er door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering nieuwe bestuurders voorgesteld waarbij rekening gehouden wordt met de onverenigbaarheden die opgenomen zijn in artikel 28 van de ordonnantie van 17 juli 2003.

Samenstelling van de Raad van Bestuur van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Bij toepassing van de hierboven uiteengezette principes werd na de verkiezingen voor het Brussels Parlement die gehouden werden op 13 juni 2004 overgegaan tot de hernieuwing van de Raad van Bestuur van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij. Tijdens de algemene vergadering van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij van 23 december 2004 werden de volgende personen als bestuurder verkozen :

als bestuurder van de Nederlandse taalrol : • De heer Stefan CORNELIS • De heer Carlo CRESSATO • De heer Bob DELAFAILLE • Mevrouw Cecilia DEWULF-ROUX • Mevrouw Yvonne SMEKENS De Raad van Bestuur heeft op voordracht van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tijdens de vergadering van 11 januari 2005 een voorzitter en een ondervoorzitter, afgevaardigd bestuurder verkozen. • als voorzitter : De heer Stefan CORNELIS • als ondervoorzitter, afgevaardigd bestuurder : De heer Michel GODARD. Geert DEMEULEMEESTER, Jurist, BGHM

als bestuurder van de Franse taalrol : • Mevrouw Joëlle BURGERS • De heer Jean-Pierre CORNELISSEN • De heer Joseph CORTEN • De heer Olivier DEGRIJSE • De heer Damien DE KEYSER • De heer José GARCIA • Mevrouw Monica GLINEUR • De heer Michel GODARD, • De heer Dimitri YERNAULT • Mevrouw Claudine VERSTRAETEN ( ontslagnemend 19 juli 2005 )1

De heer Frédéric DEGIVES werd op 19.07.2005 benoemd tot bestuurder.

1

6


De Sociale Verhuurkantoren in de drie Gewesten Als we de balans zouden opmaken van alle nieuwigheden die werden ingevoerd sinds het huisvestingsbeleid in de jaren tachtig in België werd geregionaliseerd, zouden de sociale verhuurkantoren ongetwijfeld een eminente plaats innemen naast andere instrumenten die werden ingevoerd, zoals het openbaar beheersrecht2 en de invoering van gewestelijke normen inzake de kwaliteit van de woningen, waarvan de concretisering nog op zich laat wachten. In de gewestelijke beleidsverklaring lezen we dat de huidige meerderheid het woningenbestand van de SVK’s tegen 2009 wil verdubbelen3. Dat betekent dat hun huidige patrimonium van 1.000 woningen in vijf jaar moet zijn gestegen naar 2.000. Hierdoor zou het actieterrein van deze sector gevoelig worden uitgebreid en op een interessant niveau worden gebracht. We mogen niet vergeten dat het hier binnen het huisvestingsbeleid om een vrij recent instrument gaat dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 18 SVK’s telt tegenover meer dan 70 in Vlaanderen en 21 in Wallonië. Uit de vergelijking tussen de drie Gewesten blijken talrijke gelijkenissen inzake de ontwikkelingen en de tijd die nodig was om deze instrumenten in organieke wetteksten om te zetten tijdens de tweede helft van de jaren 90.

Hoewel het systeem overal met gewestelijke middelen wordt gefinancierd, merken we toch dat de verhouding ten opzichte van de plaatselijke overheden van Gewest tot Gewest verschilt. De sociale verhuurkantoren die op de verhuurmarkt als sociale bemiddelaar optreden, zijn tevens, en vooral, de uitdrukking van de verenigingssector als betrokken partij bij het huisvestingsbeleid in het kader van een andere functie dan het aansporen van het openbaar debat of de terbeschikkingstelling van sociale diensten. Hierdoor kan rechtstreeks worden ingespeeld op de uitbreiding van het aanbod van woningen waarvan de toegang aan sociale regels onderhevig is. De noodzakelijke totstandkoming van de SVK’s wordt gestimuleerd door wat er vandaag op het vlak van huisvesting op het spel staat, door de profilering van de verenigingssector als betrokken partij bij het huisvestingsbeleid en door de problemen waarmee de klassiekere huisvestingsoverheden worden geconfronteerd : aanzienlijke behoeften inzake de renovatie van hun patrimonium, moeilijkheden om hun sociale woningen in het stedelijk weefsel te integreren, relatieve onaangepastheid ten opzichte van nieuwe behoeften, “traagheid” bij de productie van nieuwe woningen, enz…

Vandaag rijst de vraag of het mogelijk is dit verenigingsinitiatief op een niveau te tillen dat het in staat stelt de uitdagingen aan te gaan waarmee de beleidsmakers in de drie Gewesten inzake huisvesting worden geconfronteerd. Steeds meer gezinnen, vooral in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, hebben het moeilijk om een behoorlijke woning tegen een betaalbare prijs te bekomen. Elke dag wordt de noodzaak aan aangepaste woningen groter. De SVK’s vormen een stukje van de puzzel. Het is in dat kader dat de perspectieven van hun ontwikkeling moeten worden opgevat, rekening houdend met de specifieke aard van hun werking. Deze kwestie staat centraal in de gewestelijke debatten die hierover handelen, maar daarover meer in het dossier. Pol ZIMMER, Studiedienst, BGHM

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER

Inleiding

In Vlaanderen heet dat “sociaal beheersrecht” en in Wallonië wordt over “voorlopig beheer” gesproken.

2

“Een project voor de Brusselaars”, pagina 25 ev.

3

7

De sociale verhuurkantoren in het Vlaams Gewest Ook in het Vlaamse Gewest wordt volop gewerkt aan het recht op wonen en wordt hierbij gretig gebruik gemaakt van sociale verhuurkantoren ( SVK’s ). Wij gingen op 17 juni jongstleden ons licht opsteken bij de door het Vlaamse gewest erkende ondersteuningsstructuur voor de SVK’s, het VOB ( Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw ). De heer Swa SILKENS is co-coördinator van het VOB en verantwoordelijke voor de SVK-sectorcoördinatie. Het resultaat is onderstaand verhelderend gesprek waarin u meer wordt verteld over het ontstaan en het reilen en zeilen van het Vlaamse SVK-systeem. BGHM-Info : Kan u in het kort de sociologische oorsprong van de SVK’s schetsen ? S. Silkens : De eerste SVK’s in Vlaanderen zijn vergelijkbaar met de Brusselse. Dat waren de huurdersparticipaties, die, midden de jaren 1970, vooral vanuit de migrantensector zijn ontstaan. De tijdelijke middelen van het VFIK ( Vlaams Fonds voor Integratie van Kansarmen ) en het SIF ( Sociaal Impulsfonds ) in de jaren ‘80 en ‘90 hadden tot gevolg dat welzijnsdiensten ( de thuislozensector ), maar later ook openbare besturen zoals OCMW’s, een aantal SVK’s konden opstarten. In ’93 was er het experiment « De Batselier » ( de zogenaamde conventie ), dat de werking van 9 SVK’s vastlegde en het eerste SVK-subsidiebesluit van het Vlaams Gewest ( 1997 ) voorbereidde. Het VOB werd bij de ondersteuning van dat proces betrokken.

SVK’s : sociale verhuurkantoren. VOB : Vlaams Overleg Bewonersbelangen vzw. VFIK : Vlaams Fonds voor Integratie van Kansarmen.

8

SIF : Sociaal Impulsfonds.

Tijdens de conventie engageerden de SVK’s zich om te werken aan het recht op wonen. Dat betekent dat we net als de huisvestingsmaatschappijen een aantal vastgelegde spelregels moeten volgen. Een objectiveerbaar en controleerbaar toewijzingssysteem, modelhuurcontracten, minimum woningkwaliteit zijn een aantal belangrijke elementen. Daarnaast plaatsen we het belang van een goede huurdersbegeleiding, gefocust op het bijstaan bij de rechten en plichten van de huurder.

Een aantal SVK’s is ontstaan door renovatietewerkstellingen en –opleidingen, vooral in WestVlaanderen.. Op andere plaatsen werd eerst een SVK opgestart, waaruit later dan renovatieprojecten voortvloeiden. Sommige SVK’s maken voor saneringswerken gebruik van bestaande opleidingprojecten of zelfs privé-aannemers. Niet alle SVK’s zijn in staat een renovatieaanbod te doen. In ’97 werd een eerste SVKsubsidiebesluit goedgekeurd. Begin 2004 werd dit besluit vervangen door een nieuw subsidiebesluit, dat de groei van het aantal SVK-woningen wil stimuleren.

Groei van het aantal erkende SVK’s. Grafiek 1, uittreksel uit het «Vooruitgangsrapport 2004» van de VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen «VOB».


BGHM-Info : Er zijn verschillende SVK-structuren. Kan u die eens wat meer toelichten ? S. Silkens : Grosso modo kan je de SVK’s in Vlaanderen indelen in 3 groepen. Er zijn een 40-tal niet-erkende SVK’s die zich al dan niet proberen te richten naar het Vlaams besluit. Meestal zijn het OCMW’s, maar soms ook welzijnsdiensten of nieuwe VZW’s. De werking van de meeste blijft beperkt tot het lokale niveau. Daarnaast bestaan er door het Vlaamse gewest erkende maar nietgesubsidieerde SVK’s. Erkenning betekent in deze context dat voldaan wordt aan de kwaliteitsvereisten, zoals het gebruiken van modelhuurcontracten, het SVKtoewijzingssysteem hanteren, huurdersbegeleiding opzetten, … Tot slot zijn er de erkende gesubsidieerde SVK’s. Deze SVK’s moeten voldoen aan de kwaliteitsvereisten én aan een aantal vormvereisten. De schaalgrootte ( intergemeentelijke werking, minimum 30 woningen ), de voorwaarde van juridische structuur ( VZW of OCMWvereniging ) en de samenstelling van het bestuur ( bestuur dat openstaat voor zowel huisvestingsdiensten, lokale openbare besturen als welzijnsdiensten ) zijn een aantal belangrijke elementen..

BGHM-Info : Hoe is het wettelijk kader in al die tijd geëvolueerd ? S. Silkens : Het kader waarbinnen de erkende SVK’s werken is dat van de Vlaamse wooncode. Deze wooncode dateert van het jaar ’97, net zoals het eerste SVK-subsidiebesluit. In ’97 ging men voorzichtigheidshalve uit van een 12-tal gesubsidieerde SVK’s in Vlaanderen. Om ook andere SVK’s een kans te geven werd de erkenning van niet-gesubsidieerde SVK’s ingevoerd. In het besluit van ’97 was een vast subsidiebedrag voor alle SVK’s ingeschreven, ongeacht hun schaalgrootte. Het SVK kan een beroep doen op een kleine extra subsidie als het meer dan 50 particuliere woningen verhuurt. In 1998-1999 waren er echter al SVK’s die rond de 100 woningen verhuurden en die bijgevolg ongeveer evenveel subsidies kregen als de SVK’s met 30 of 50 woningen. Bij andere SVK’s bleef het woningaanbod opzettelijk beperkt; voor de grotere inspanning en bijgevolg hoger risico was toch geen beloning voorzien. Dat was wel een probleem. Daar bovenop werden meer en meer politici gewonnen voor de mogelijkheid om de sociale huurmarkt uit te breiden door op de particuliere huurmarkt te huren. In 2003 telden we reeds een 25-tal SVK’s. Onder impuls van Vlaams minister Marino KEULEN werd er in 2004 een nieuw SVK-subsidiebesluit

Verhouding aantal erkende SVK’s over de 5 Vlaamse provincies. Grafiek 2, uittreksel uit het «Vooruitgangsrapport 2004» van de VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB).

uitgevaardigd, waarin de grote lijnen van het besluit van 1997 behouden bleven. De grootste kracht van het nieuwe besluit schuilt echter in het feit dat een SVK dat meer dan 30 woningen verhuurt, extra subsidies geniet per particuliere woning die erbij komt. Hierdoor hebben de grote SVK’s hun subsidies gevoelig zien verhogen. De beleidsverantwoordelijken staan dus achter het initiatief van de SVK’s en verwachtten er wel wat van. Ik sprak daarnet over een gesubsidieerd SVK vanaf 30 woningen particuliere woningen. Maar het vraagt soms veel tijd om die eerste 30 woningen te bereiken. Onderhandelen met de eigenaar moet je leren, eigenaars moeten het SVK leren kennen. Sommige provinciebesturen hebben daarop geanticipeerd en hebben een eigen subsidiebesluit gemaakt. Dit besluit stimuleert de lokale SVK’s om intergemeentelijk te werken én die drempel van 30 woningen te bereiken. Vanaf dan kunnen ze gewestelijke subsidies aanvragen. De provinciale besluiten gelden dus als aanvulling op het gewestelijk besluit.

9

8

Verhouding woningen bij de erkende en gesubsidieerde SVK’s samen. Grafiek 6, uittreksel uit het «Vooruitgangsrapport 2004» van de VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen (gegevens op basis van de jaarverslagen).

BGHM-Info : We kennen nu al het standpunt van het Vlaams Gewest en de provinciebesturen, maar hoe reageerden het lokale overheidsniveau, de privéinvesteerders en de bevolking op zoek naar een behoorlijke woning op de komst van de SVK’s ? S. Silkens : Laat ons beginnen met de lokale overheid. In de meeste SVK’s zitten lokale besturen in de Raad van Bestuur. Sommige besturen doen dat uit sympathie en vanuit samenwerking. Anderen proberen vanuit het SVK greep te krijgen op de particuliere huurmarkt. Sommige OCMW’s blijken het evenwel als een belemmering te ervaren dat bij het erkende SVK een duidelijke regelgeving van toepassing is. Ze willen bijvoorbeeld enkel een huisvestingsinspanning leveren die

10

beperkt is tot de inwoners van de eigen gemeente. Maar bij een erkend SVK heeft iedere woningzoekende evenveel kans. We vertrekken van het recht op wonen, niet van het feit of het een inwoner van de gemeente is. Als de gemeenten die belemmering eenmaal overwonnen hebben, is er geen probleem meer. Dan merken ze wel dat de meeste mensen gaan wonen waar ze altijd gewoond hebben. Behalve in de grootsteden verhuizen mensen niet zo snel van de ene gemeente naar de andere. De privé-investeerders dan : op plaatsen waar het SVK al een tijd bestaat, hoeft het niet meer op zoek te gaan naar eigenaars. Die komen immers uit eigen beweging langs, eenmaal de mond-tot-mondreclame begint. Dat vergt wel enige tijd, je moet wat contactpersonen hebben in de regio die positieve ruchtbaarheid aan het initiatief geven. Eigenaars zien zelf wel in dat het SVK hun een aantal voordelen te bieden heeft. Het risico van huurderving valt weg, want het SVK betaalt de huur altijd. De eigenaar heeft ook de garantie dat het onderhoud van de woning wordt

opgevolgd. Het komt er dus op neer dat het SVK al het werk doet. Daar staat tegenover dat wij discussiëren om een lagere huurprijs te bekomen. Uit berekeningen blijkt evenwel dat een lagere, maar gegarandeerde maandelijkse huuropbrengst voor 9 jaar, meer opbrengt dan een hogere maandelijkse huurprijs zonder garanties en met alle risico’s van dien. Het valt eigenaars soms wat tegen dat zij niet kunnen bepalen wie er in hun woning komt, want ze verhuren liever aan wie ze kennen.. Een decennium geleden vormde de huurwaarborg die aan de eigenaar moest worden betaald een probleem. Eigenlijk willen de SVK’s die waarborg niet betalen, want hun werkingskapitaal wordt zo vastgezet. Op dit moment is er op dat vlak geen probleem meer en kunnen we perfect met de eigenaar afspreken dat er geen waarborg wordt betaald. Het SVK biedt immers voldoende garanties. De woningzoekenden zelf worden, net als bij de huisvestingsmaatschappijen, geconfronteerd met steeds langere wachtlijsten. Sommige SVK’s steken behoorlijk veel tijd in de inschrijvingen en eerste hulpverlening, zoveel dat ze zich afvragen of dit verantwoord is. Deze inspanning gaat immers ten koste van het zoeken naar woningen en het begeleiden van de huurders zelf. SVK’s zoeken naar nieuwe systemen, bijvoorbeeld inschrijven van woningzoekenden via de lokale woonwinkel of het sociaal huis.


Bezettingsgraad van de door de SVK’s (inclusief de niet-erkende SVK’s) beheerde woningen, rekening houdend met het statuut van de woningen. Detail Tabel 2, punt e; uittreksel uit het «Vooruitgangsrapport 2004» van de VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen.

VHM ou Fonds du logement

non loué

Rénovation

Loué

non loué

38

76

1

5

322

5

Limbourg

261

Brabant flamand

461

Anvers

477

Flandre orientale TOTAL

28

13

1.364

1

274

3

563

12 15

83

4

5

38

2

25

620

6

5

1

1

75

11

11

2.669

36

63

77

6

530

41

53

1

1

6

14

total

Loué

26

Rénovation

Rénovation

850

non loué

non loué

Flandre occidentale

Loué

Tous les logements Toutes les AIS en/au

Province

Rénovation

CPAS ou Commune

Propriété AIS

Loué

Propriété Bailleur privé

Hoogdringendheid is het tweede criterium dat we in aanmerking nemen om de toewijzingsvolgorde te bepalen. We peilen naar de huisvestingssituatie waarin de kandidaat vandaag verkeert : verblijft de kandidaat in een instelling, wordt zijn huurcontract binnenkort opgezegd, is de woning onbewoonbaar verklaard, is ze te klein, … ? Kortom, een hele rist controleerbare indicatoren waaraan eveneens punten worden toegekend. Beide criteria – het inkomen en de hoogdringendheid – zijn samen het

non loué

Bij de door de Vlaamse huisvestingsmaatschappij erkende hui svestingsmaatschappijen krijgt wie het langst op de lijst staat voorrang. Niet zo bij de SVK’s. Wij houden rekening met de achterstellingssituatie. Daarvoor hanteren we een puntensysteem waarin de meeste criteria vaststaan,

Dan zijn er nog een aantal kleinere verplichte indicatoren, zoals de kinderlast, hoe lang iemand op een wachtlijst staat,… Een vrijwillige indicator is bijvoorbeeld dat er extra punten mogen worden gegeven aan de inwoners van de gemeente of het werkingsgebied. Maar het feit dat iemand in het werkingsgebied woont, wordt anders ingevuld dan bij de huis vestingsmaatschappijen. Het volstaat dat de woningzoekende in de laatste 6 jaar minstens 1 dag in de gemeente heeft gewoond of verbleven. Politiek vluchtelingen die aan de gemeente zijn toegewezen, worden bij ons ook als inwoners van de gemeente beschouwd. Daar vind je opnieuw die link met de OCMW’s terug.

Loué

S. Silkens : Wij gaan zelfs verder. Ik vermeldde daarnet dat wij een rationeel systeem hebben voor inschrijvingen en toewijzingen. Voor de inschrijvingsvoorwaarden gebruiken we, net als de huisvestingsmaatscha ppijen, de maxima die in het sociaal huurbesluit worden bepaald. Op dit moment kunnen we niet anders dan het netto belastbaar inkomen als grens te gebruiken. Dit betekent dus dat ook onze kandidaat-huurders niet meer mogen verdienen dan die grens van het netto belastbaar inkomen en geen woning in hun bezit mogen hebben. Maar bij de SVK’s vormt deze inschrijvingsgrens zelden een probleem, omdat vooral de lage inkomens het SVK opzoeken.

meeste aantal punten waard ( 2 keer 20 punten ).

maar waaraan de SVK’s nog een aantal elementen kunnen toevoegen. Zo kijken we naar het actueel besteedbaar inkomen : wat hebben de mensen de laatste 6 maanden gehad om van te leven ? Dat betekent ook dat mensen die alimentatie betalen, dat bedrag mogen aftrekken.We gaan zelfs zover dat kandidaat-huurders die schulden hebben, deze in mindering kunnen brengen van het actueel besteedbaar inkomen, op voorwaarde dat – het is een positieve discriminatie, dus we vragen wel iets terug – ze hierin begeleid worden door een welzijnsdienst een OCMW, of een schuldbemiddelingsdienst.

Rénovation

BGHM-Info : Hanteren jullie, zoals de huisvestingsmaatschappijen, het inkomen van de kandidaathuurder als criterium ?

565 730

0

0

14

0

0

3.496

11

de verhuurder veel meer op om studentenkamers te verhuren. Dat zijn nu eenmaal gegevens waar je niet omheen kan.

Verdeling woningen van de erkende en de gesubsidieerde SVK’s onder de 5 Vlaamse provincies. Grafiek 7, uittreksel uit het «Vooruitgangsrapport 2004» van de VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen (gegevens op basis van de jaarverslagen).

Over ‘extra punten voor inwoners van de gemeente’ werden onder de SVK’s ernstige discussies gevoerd. Voor velen is dit een uitholling van het recht op wonen voor iedereen.

12

Dit toewijzingssysteem is volgens mij een mooie aanvulling op het systeem van de huisvestingsmaatschappijen. Wij wijzen toe op basis van achterstelling, de SHM’s op basis van chronologie ( absolute prioriteiten buiten beschouwing gelaten ). Wij kunnen soms snel een woning aanbieden, bij de SHM’s is jaren wachten een gewone zaak. Het systeem van de SVK’s is er een dat veel werk vraagt. Voorrang voor achterstelling maakt dat vooral leefloontrekkers een beroep doen op het SVK. Maar de SVK’s geven aan dat de huurder binnenkomt als leefloontrekker, als eerste stap een degelijke woning bekomt, en daarna zijn situatie via opleiding, tewerkstelling 1,2 of 3 jaar later gevoelig verbeterd. Daardoor hebben we ook gemiddeld om de drie jaar een andere huurder. Een woning en begeleiding aanbieden is kansen creëren voor de woningzoekenden.

BGHM-Info : Als de meeste huurders leefloontrekkers zijn, dan is de huurprijs zelf wellicht een heikel punt. S. Silkens : Absoluut, dat is een bijzonder heikel punt.

BGHM-Info : Kun je dan concluderen dat die huurprijs zich ergens situeert tussen een huurprijs op de privé-markt en de huurprijs van een sociale huisvesti ngsmaatschappij ? S. Silkens : We moeten dat wel veronderstellen. De SVK’s kunnen onmogelijk de huurprijzen van de SHM’s evenaren of zelfs maar benaderen. Wij onderhandelen met de particuliere verhuurder om een lagere huurprijs te krijgen, in ruil voor een aantal garanties. Bijgevolg zitten onze verhuurprijzen lager dan de gangbare particuliere huurmarkt, zeker als we de woning de volle 9 jaar kunnen verhuren. Maar we kunnen niet zover gaan dat de huur een vierde of een derde van een leefloon bedraagt. In sommige regio’s is het heel moeilijk een woning in te huren voor een huurprijs lager dan 400 euro. West-Vlaanderen heeft goedkopere huurprijzen, maar Antwerpen, VlaamsBrabant en Limburg zijn dure regio’s. In Leuven bijvoorbeeld is een degelijke huurwoning onbetaalbaar. Het brengt

Je zou deze huurprijzen kunnen compenseren met de Vlaamse gewestelijke huursubsidie. Maar de voorwaarden voor de huursubsidie zijn achterhaald en te beperkend. Naast de inkomensvoorwaarden is er ook de voorwaarde van de verlaten woning. Als je 6 maanden dakloos bent, of een onbewoonbare verklaarde woning verlaat, kom je mogelijkerwijze voor een huursubsidie in aanmerking. Als iemand dus de “pech” heeft om een goede woning te huren, maar deze niet kan betalen en bijgevolg verhuist naar een goedkopere woning, komt hij niet in aanmerking voor een huursubsidie. In de grootsteden vind je meer woningzoekenden die ook in aanmerking komen voor een huursubsidie. Ten slotte zijn de maximumhuurprijzen niet meer geïndexeerd sinds 1991. De SVK’s pleiten voor een algemene huursubsidie bij alle SVK-huurders, tenminste als ze voldoen aan de inkomensvoorwaarden. De herhuisvestingsnood zit al opgenomen in het SVK-toewijs-wegingssysteem, waardoor alle huurders binnenkomen in een prangende woonnoodsituatie. Bovendien staan de erkende SVK’s garant voor de woningkwaliteit. Zo’n initiatief zou de groeimogelijkheden van de SVK’s sterk kunnen stimuleren. Deze mindering moet mijn inziens niet reiken tot het niveau van de huurprijzen bij de SHM’s. Waarom ? Wij bieden de huurder een contract aan van 9 jaar, een huisvestingsmaatschappij een levenslang contract. Wij hebben een vaste huurprijs, de huisvestingsmaatschappij een variabele. Bovendien is het aanbod per huisvestingsmaatschappij veel groter dan het onze. Daarom lijkt het me aangewezen dat we de SVK-huurders


blijven stimuleren om zich kandidaat te stellen voor een woning van de huisvestingsmaatschappij.

BGHM-Info : U heeft al gezegd dat er met de eigenaars over de huurprijs wordt onderhandeld. Is de maandelijkse huurprijs die aan de mensen wordt gevraagd dan in het geheel niet afhankelijk van het inkomen ? S. Silkens : Neen. De meeste SVK’s hanteren noodgedwongen het principe dat de huurprijs die ze betalen aan de eigenaar ook aan de huurder moet worden gevraagd. We kunnen niet anders : het SVK krijgt wel een beheerssubsidie maar geen subsidie voor huurtussenkomst. Wij proberen de huurkost voor de huurder zo veel mogelijk te drukken, door bijvoorbeeld goedkope verzekeringssystemen te zoeken, betaalbare onderhoudsystemen te ontwikkelen, alle tegemoetkomingen maximaal te gebruiken. Sommige SVK’s – een minderheid – hebben met het lokale OCMW een afspraak opdat deze een huurtoelage toekent, in afwachting dat het Vlaamse gewest een degelijke huursubsidie uitschrijft. Over de huursubsidie hebben we het al gehad.

BGHM-Info : Er moet natuurlijk altijd rekening worden gehouden met het privé-element. S. Silkens : Precies, zowel wat de eigenaars als wat de huurwetgeving betreft. De sociale huurwetgeving is bij ons alleen van toepassing voor inschrijvingen en toewijzingen, maar daar stopt het eigenlijk ook. Al de rest valt onder de toepassing van de particuliere huurwet. De SVK’s en het VOB vinden het belangrijk dat we die particuliere huurwetgeving zo correct mogelijk hanteren. Dat is in het voordeel van de onderhuurder.

Hiermee hebben we een voorbeeld te geven aan de particuliere verhuurder, maar ook aan welzijnsdiensten, lokale besturen en zelfs de huisvestingsmaat schappijen. Zo gebruiken we het juiste huurwaarborgsysteem en hanteren steeds onderhuurcontracten van 9 jaar.

BGHM-Info : U heeft al enkele van de SVK-partners vernoemd. Welke initiatieven worden er met hen op touw gezet ? S. Silkens : Ik zal de opvallende partners van de laatste jaren vermelden. Op het veld zie ik dat men meer en meer streeft naar samenwerking met de huisvestings maatschappijen. Ik geef hiervan een zeer concreet voorbeeld. In Geel werden op een bepaald moment 2 panden aangeboden aan het SVK, een appartementsblok en een woning. Voor de eigenaar bleef het gelijk of de panden verhuurd of verkocht werden, hij kon alleen het beheer ervan niet meer aan. De lokale huisvestingsmaatschappij ging samen met het SVK de panden bekijken. Vervolgens maakten ze onder elkaar uit welk pand er voor wie geschikt was. Het SVK werkt met individuele woningen, dus was het logisch dat het de woning huurde. Omgekeerd koopt een huisvestingsmaatschappij liever, en bij voorkeur grotere projecten dan individuele woningen, en dus kocht de SHM het appartementsblok. De maatschappij heeft dat appartementsblok opgeknapt, en omdat de renovatieploeg toch aanwezig was, werd de aangrenzende woning tegelijk gerenoveerd. De kostprijs om die woning op te knappen werd in mindering gebracht van de huurprijs die aan de eigenaar betaald werd. Het SVK moet die som dan wel even voorschieten, maar in dit geval was de huisvestingsmaatschappij zelfs bereid die kost zelf voor te schieten, die dan op 9 jaar wordt terugbetaald.

Zo zijn er met huisvestingsmaatschappi jen allerlei vormen van samenwerking : op bestuursniveau, bij het zoeken naar systemen van gemeenschappelijke wachtlijsten om de inschrijving te vergemakkelijken, bij het screenen van woningen, bij het opknappen ervan … Wat welzijn aangaat, streven steeds meer SVK’s naar samenwerking met CAW’s, ( Centra Algemeen Welzijnswerk ), vooral voor de sociale en psychische begeleiding van huurders. Onze huurdersbegeleiding beperkt zich tot alles wat nodig is om de woning te kunnen blijven bewonen en tot het bijstaan bij de rechten en plichten van de huurder. Bijkomende problemen behandelen zijn geen spek voor onze bek. Andere diensten zijn daar veel meer in gespecialiseerd. Voor budgetbegeleiding bijvoorbeeld doen we een beroep op de OCMW’s. De meeste SVK’s hebben traditioneel een goede verstandhouding met de OCMW’s. Zeker vermeldenswaard zijn de sociale werkplaatsen, de tewerkstellingsinitiat ieven, vooral op het vlak van renovatie van de woningen. Hierdoor kunnen we de eigenaar een renovatie aanbieden die iets minder kost. Er wordt vaak beweerd dat de werken van minder goede kwaliteit zouden zijn, maar laat ons dat zeker niet overdrijven. Een aannemer gaat immers ook niet altijd op dezelfde kwalitatieve manier te werk. Meestal vraagt een renovatie via een sociale werkplaats wel meer tijd.

CAW : Centra Algemeen Welzijnswerk.

13

BGHM-Info : U heeft al te kennen gegeven dat u toekomst ziet in de SVK’s, maar hoe ziet u dat concreet ? S. Silkens : Misschien zouden de SVK’s niet nodig zijn als de huisvestingsma atschappijen over voldoende sociale huurwoningen zouden beschikken. Die vraag moet je je echter niet stellen, want er zijn gewoonweg niet genoeg sociale huurwoningen. In Vlaanderen bedragen ze 6 à 7% van het woningenbestand. Ter vergelijking : in de ons omringende landen bedraagt het aandeel ervan ten minste 15 %. Bovendien vinden we onze doelgroep - de mensen met een klein inkomen en wonend in een behartigenswaardige sociale situatie – meer op de particuliere huurmarkt. De alsmaar groeiende groep van mensen met een klein inkomen ( de alleenstaande moeder, jongeren, politiek vluchtelingen ) marginaliseert meer en meer. De problemen zijn van die aard dat sommige eigenaars niet meer willen verhuren. Ingrepen vanuit de overheid blijven nodig als we een particuliere huurmarkt willen houden in Vlaanderen. Alleen de SVK’s hebben, vanuit het beleid, vat op die particuliere huurmarkt en kunnen meebepalen wat in welke regio een redelijke huurprijs is. Ik denk dan ook dat de methodiek van de SVK’s nodig zal ( kunnen ) blijven op voorwaarde dat het probleem rond de huurprijsbepaling voor een stuk kan worden opgelost. Ik zie er dus wel toekomst in.

14

BGHM-Info : Dank u voor dit gesprek.

Het SVK-vooruitgangsrapport voor 2004 van het VOB ( publicatie eind augustus 2005 ) kan worden besteld op onderstaand adres : VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen, Diksmuidelaan 50 te 2600 Berchem ( Antwerpen ). U krijgt het dan voor 10 euro ( incl. Verzendingskosten ) thuis toegestuurd. Tel. 03/366.30.15 Internetsite : http ://www.vob-vzw.be

Swa SILKENS, Co-coördinator van de VZW Vlaams Overleg Bewonersbelangen, Coördinator van de sector van sociale verhuurkantoren ( SVK’s ) Interview afgenomen door Ann VAN LOMBERGEN, attaché BGHM


De sociale verhuurkantoren in Wallonië Sociologische oorsprong van de SVK’s De SVK’s gaan op zoek naar verbeterbare of onbewoonde gezonde woningen om deze te verhuren aan personen met sociale moeilijkheden die vaak dringend moeten worden geholpen. Via hun werking zorgen de SVK’s voor een uitbreiding van het woningaanbod in het kader van de strijd tegen de armoede en de sociale uitsluiting. Een SVK treedt in de eerste plaats op voor gezinnen die door hun maatschappelijke situatie niet aan een behoorlijke woning geraken en respecteert de door de Waalse regering bepaalde criteria die gelden inzake de gezondheid van woningen. De SVK’s hebben twee afzonderlijke opdrachten : • ten opzichte van de eigenaars : het kantoor zorgt ervoor dat de eigenaar het huurgeld krijgt en dat hij zijn goed in de oorspronkelijke staat terugkrijgt; • ten opzichte van de huurders : het SVK staat in voor een regelmatige sociale begeleiding die gericht is op de maatschappelijke reïntegratie van zijn huurders. Bovendien zet het kantoor zijn huurders ook aan tot beter wonen door hen te wijzen op de noodzaak van een stipte betaling van de huurprijs, het correcte gebruik van de woning, met name inzake energieverbruik, en het respect van de fysieke en menselijke omgeving. Tot slot helpt het kantoor de uitgezette huurder bij het zoeken naar een nieuwe woning. In Wallonië kwamen de sociale verhuurkantoren eind jaren 80 tot stand toen er werd nagedacht over de huisvestingsproblematiek. In die

tijd werd vastgesteld dat het aantal woningen dat tegen een lage of gematigde huurprijs werd aangeboden niet volstond om tegemoet te komen aan de vraag van gezinnen met lage inkomens en dat de sociale huisvesting niet alleen kon inspelen op de behoeften van de bevolking in kwestie. Er moesten dan ook andere woningen dan deze die toebehoorden tot de klassieke huisvestingssector worden aangewend, aangezien de Waalse openbare vastgoedmaatschappijen onmogelijk konden tegemoet komen aan de tienduizenden openstaande aanvragen. Zodoende werden de eerste sociale verhuurkantoren opgericht op basis van plaatselijke initiatieven die alras door de Waalse overheid werden gesteund als alternatief voor de sociale woningen. Drie proefprojecten zagen het licht in Moeskroen, Namen en Charleroi. Begin jaren 90 werd het model dan met de financiële steun van het Waalse Gewest uitgebreid tot de steden van 50.000 inwoners en meer en vervolgens tot intercommunale verenigingen die samen te minste 50.000 bewoners bedienen.

Rechtsvorm van de SVK’s De sociale verhuurkantoren worden opgericht als verenigingen zonder winstoogmerk. Om door het Waals Gewest erkend te kunnen worden, moeten ze de voorwaarden naleven die worden bepaald door het besluit van de Waalse regering van 23 september 2004 betreffende de sociale huisvestingsins tellingen. Het sociale verhuurkantoor bestaat ten minste uit : 1. iedere gemeente en ieder openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn dat tot zijn actieterrein behoort, 2. één van de Waalse openbare vastgoedmaatschappijen ( SLSP ) die territoriaal bevoegd zijn, 3. een privaatrechtelijke partner ( het gaat over het algemeen over VZW’s die op het vlak van huisvesting of maatschappelijk werk actief zijn ).

De evolutie in enkele cijfers Jaar

Aantal SVK’s

1993

4

1995

8

1997

16

1999

20

Commentaar

Uitbouw van het project en erkenning.

2004

19

2 SVK’s sloten hun deuren omdat het aantal beheerde woningen onvoldoende was om het behoud van de subsidie van het Waals Gewest te verantwoorden.

2005

21

2 nieuwe SVK’s werden opgericht en erkend.

15

Het actieterrein van een SVK stemt overeen met één of verscheidene gemeenten die alleen of samen 50.000 inwoners tellen. Afhankelijk van het aantal leden heeft deze voorwaarde zowel een negatief als een positief effect. Bij de SVK’s met een klein aantal leden ( vooral in de grote steden ) zorgen de deelname en de inspraak van de partners voor een dynamiek. Zodoende kan de VZW bepaalde problemen oplossen, zoals het tekort aan beheerde woningen in sommige gemeenten. Bij de SVK’s met een groot aantal leden ( vooral de intercommunale VZW’s ) is het moeilijker om de werking in goede omstandigheden te laten verlopen als de leden niet actief deelnemen aan de vergaderingen van de raad van bestuur en van de algemene vergadering. In dat verband heeft een aantal SVK’s beslist om beheersen beslissingsorganen op te richten, de zogenaamde bureaus of beperkte comités, die via frequentere vergaderingen instaan voor de werking van de VZW.

Evolutie van het systeem Onderstaande tabel geeft vanaf 2002 een overzicht van de evolutie van het huurwoningenbestand van de Waalse sociale verhuurkantoren, alsook van het aantal personen dat de diensten van de verengingen heeft genoten.

16

AIS 19 vzw’s ( 31.12.2004 )

Aantal beheerde woningen 2002

2003

Aantal gehuisveste personen (volwassenen en kinderen)

2004

2002

2003

2004

Waals Brabant « AIS de la Province du Brabant Wallon »

96

94

88

171

182

190

Totaal Waals Brabant

96

94

88

171

182

190

Henegouwen asbl « ABEM » (Anderlues, Binche, Estinnes, Morlanwelz)

47

49

58

94

66

121

« AIS Charleroi Logement » asbl

57

57

59

133

130

135

« Des Rivières asbl » (regio Saint-Ghislain)

48

64

75

61

69

94

« Logicentre » asbl (regio La Louvière – Manage)

100

100

101

261

277

305

« Mons Logement » asbl

107

123

138

255

321

396

asbl « Mouscron-Logement »

74

76

83

186

208

223

« AIS Pro Loger » (regio Courcelles – Trazegnies)

50

59

71

87

108

147

« Promo-Logement » (regio Soignies, Braine-le-Comte)

133

101

83

0

214

190

« Tournai Logement » asbl

83

87

90

151

156

150

Totaal Henegouwen

699

716

758

1.228 1.549 1.761

Luik « Liège Logement » asbl

119

137

142

261

272

259

« AIS Ourthe-Amblève » asbl

63

71

80

113

121

117

« Agence immobilière sociale de Seraing » asbl

49

56

55

110

140

137

« Gestion Logement Verviers »

85

95

97

190

247

255

Totaal Luik

316

359

374

674

780

768


Mei 2003 :

Luxemburg

« Gestion Logement Andenne-Ciney »

94

105

111

225

243

237

« Gestion Logements Gembloux et Fosses »

57

62

67

158

130

139

Het decreet van 15 mei 2003 houdende wijziging van de Waalse Huisvestingscode vertrouwt het « Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie ( FLW ) » ( het Woningfonds van de kroostrijke gezinnen van Wallonië ) opdrachten toe inzake advies, controle, coördinatie en financiering van de agentschappen voor sociale huisvesting, alsook van andere sociale huisvestingsinstellingen ( buurtregies en verenigingen ter bevordering van de huisvesting ).

« AIS - Lo.G.D.Phi. » (regio Dinant – Philippeville)

164

168

171

402

425

328

September 2004 :

« Gestion Logement Namur » asbl

204

205

208

371

368

314

Totaal Namen

519

540

557

1.156

1.166

1.018

« Gestion Logement Sud – Luxembourg » « Logésud »

42

46

72

98

96

141

Totaal Luxeamburg

42

46

72

98

96

141

Namen

Totaal Wallonië

1.672 1.755 1.863 3.327 3.773 3.779

Evolutie van het wettelijk kader : Vóór 1993 : Drie proefprojecten, zonder specifiek juridisch kader.

Oktober 1993 : Het besluit van de Waalse Regering van 16 oktober 1993 houdende de oprichting van agentschappen voor sociale huisvesting ( wij noemen ze sociale verhuurkantoren of SVK’s ) verstrekt het systeem een reglementaire basis en preciseert de voorwaarden waarin deze een subsidie kunnen genieten. Dat bedrag wordt in de eerste plaats bestemd voor de werkingskosten van het SVK.

Februari 1994 : Artikel 23 van de Grondwet van 17 februari 1994 bepaalt het recht op een behoorlijke woning. Voortaan wordt formeel erkend dat ieder individu de essentiële behoefte heeft zich behoorlijk te huisvesten.

Oktober 1998 : Het decreet van 29 oktober 1998 tot instelling van de Waalse Huisvestingscode geeft voor het eerst een organieke basis aan de erkende agentschappen voor sociale huisvesting als sociale instellingen. Het decreet beperkt de begunstigden tot kansarme gezinnen.

Het besluit van de Waalse Regering van 23 september 2004 betreffende de sociale huisvestingsinstellingen preciseert de nieuwe voorwaarden voor de erkenning van de SVK’s. Wat de wijzigingen betreft die aan de erkenningsvoorwaarden werden aangebracht, onthouden we vooral : • tegemoetkoming van de SVK’s ten behoeven van de in een precaire toestand verkerende gezinnen en gezinnen met een bescheiden inkomen. • erkenning toegewezen voor een periode van 5 jaar, inclusief een verbintenis van de gemeenten en de OCMW’s dat zij de vereniging gedurende deze periode niet zullen verlaten. Anderzijds bepaalt artikel 26 § 5 van dit besluit dat het Fonds « ( … ) ook zijn geldelijke middelen bestemmen voor de financiering van leningen of voorschotten te verlenen aan de verhuurders van de woningen die beheerd of gehuurd worden door sociale instellingen. De leningen of voorschotten worden exclusief voorbehouden aan de financiering van de renovatiewerken van de betrokken woningen. De voorwaarden om de bovengenoemde voorschotten of leningen te verlenen worden vastgelegd bij een reglement van het Fonds dat door de Minister goedgekeurd is ».

17

In dat kader hechtte de Minister voor Huisvesting op 16 november 2004 zijn goedkeuring aan het ministerieel besluit tot goedkeuring van het reglement van het door het “Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie” ( Woningfonds van de Kroostrijke Gezinnen van Wallonië ) aan eigenaars toe te kennen leningen voor de rehabilitatie van in beheer gegeven woningen. Dit ontwerp is gericht op de financiering van werken die nodig zijn om de minimumnormen inzake gezondheid en veiligheid na te leven. Deze werken zijn vaak onontbeerlijk om een woning te verhuren. Omwille van de kostprijs en de administratieve stappen, staan de eigenaars niet te trappelen om deze werken uit te voeren. Via de sociale verhuurkantoren draagt het Fonds bij tot de uitbreiding van het huurwoningenaanbod door leningen toe te kennen aan eigenaars met het oog op de renovatie en de rehabilitatie van hun woningen. In voorkomend geval zorgt het Fonds tevens voor technische begeleiding. De leningen worden toegekend aan natuurlijke personen die hoogstens drie woningen bezitten en aan gemeenten, OCMW’s of VZW’s. De bedragen zijn beperkt tot 100% van de kostprijs der werken, verhoogd met de notaris- en dossierskosten, de kosten voor de door het Waals Woningfonds voorgestelde technische begeleiding en, in voorkomend geval, met het bedrag van de levensverzekeringspremie. Het bedrag is sowieso beperkt tot € 25.000. Toch kunnen er afwijkingen worden overwogen, met name als de lening wordt aangevraagd door een gemeente of een OCMW.

18

Onthaal De plaatselijke overheden reageerden over het algemeen zeer positief op de oprichting van sociale verhuurkantoren op hun grondgebied. Heel vaak beslisten de plaatselijke overheden die tevens lid zijn van de SVK’s om de kantoren te steunen met financiële ( werkingssubsidies ) of materiële middelen ( terbeschikkingstelling van lokalen of personeelsleden ). Alle Waalse provincies steunen hun SVK’s momenteel met financiële middelen ( behalve de provincie Henegouwen die thans de relevantie van dergelijk initiatief onderzoekt ). De afgelopen maanden werden er enkele moeilijkheden vastgesteld bij de intercommunale SVK’s waarvan het financieel evenwicht afhangt van een bijkomende financiële tegemoetkoming van de gemeenten. Sommige gemeenten zijn niet bereid om financiële middelen te stoppen in dergelijke structuur omdat niet alle gemeenten als leden door de vereniging op dezelfde manier worden bediend. De belangstelling van privé-eigenaars om hun woningen ter beschikking te stellen van een SVK staat buiten kijf. Bewijs hiervan is zonder twijfel de constante stijging van het globale huurwoningenbestand van de Waalse SVK’s. Deze groei bleef jarenlang beperkt omdat de eigenaars geen woningen ter beschikking konden stellen die de minimumcriteria inzake gezondheid naleefden en de SVK’s daarenboven niet in staat waren de nodige financiële middelen vrij te maken om de te verhuren goederen te rehabiliteren. De toekenning van een renovatielening door het Waalse Woningfonds is een interessant antwoord, dat de SVK’s in staat stelt hun woningaanbod opnieuw uit te breiden.

Bevoorrechte partners Als bevoorrechte partners van de SVK’s noteren we de gemeenten, de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, de openbare vastgoedmaatschappijen, de privaatrechtelijke partners en het Waalse Woningfonds. Door hun engagement om de vereniging niet de rug toe te keren en via hun deelname aan de beheersen beslissingsorganen van de vereniging, zijn de gemeenten en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn bevoorrechte en belangrijke partners. Zij geven de sociale verhuurkantoren vaak financiële en menselijke hulp. In het kader van de sociale opvolging van de huurders bestaan er ook samenwerkingsverbanden met de verschillende diensten van deze instellingen, met name de schuldbemid delingsdienst. Dankzij hun ervaring in de sociale vastgoedsector geven de Waalse openbare vastgoedmaatschappijen ( SLSP’s ) de SVK’s advies en steunen ze hen bij de uitvoering van hun opdrachten. Er zijn talrijke privé-partners : • de in de huisvestingssector of sociale sector actieve verenigingen zonder winstoogmerk waarmee het SVK samenwerkingsverbanden aangaat om zowel de technische opvolging van de gebouwen als de sociale opvolging van de huurders te waarborgen; • de privé-eigenaars zijn bevoorrechte partners die onontbeerlijk zijn voor de goede werking van het systeem met het oog op de terbeschikkingstelling van woningen; • de notarissen die voor sommige SVK’s speuren naar woningen en tevens adviezen geven voor het bestuur en het beheer van de woningen.


Het Waals Woningfondssteunt de SVK’s in hun dagelijks beheer door de terbeschikkingstelling van documenten ( type-statuten, boekhoudplan, … ) en materiaal ( boekhoudsoftware, … ) en de organisatie van opleidingen ( banenplannen, paritaire commissies, … ). Meer specifiek nam het Fonds initiatieven om SVK’s in moeilijkheden te helpen en ging het op zoek naar bijkomende financieringen. Zo konden twee SVK’s met thesaurieproblemen een financiële opvolging genieten om hun situatie te regulariseren en een evenwichtiger beheer na te streven. Het Fonds ontwikkelt tevens een instrument waarmee permanent de vinger aan de pols van sociale instellingen, waaronder de SVK’s, kan worden gehouden. Zodoende kan rekening worden gehouden met hun behoeften en verwachtingen. Het gaat om ELIS, een gestructureerd forum waar alle voor de sector interessante kwesties aan bod kunnen komen en waarbij het aantal potentiële samenwerkingsverbanden tussen de leden kan worden uitgebreid.

Vooruitzichten De sociale verhuurkantoren zijn recente instrumenten van het huisvestingsbeleid in het Waals Gewest. Ze nemen een bijzondere plaats in op de private sociale verhuurmarkt die de Waalse openbare vastgoedmaatschappijen links laten liggen, omdat ze al hun aandacht moeten wijden aan de enorme uitdagingen inzake onderhoud en renovatie van hun uitgebreid woningenbestand. In vergelijking met die openbare vastgoedmaatschappijen zijn de SVK’s klein. Hierdoor zijn ze kwetsbaar en afhankelijk van jaarlijkse financiële bijdragen van het Gewest en de plaatselijke overheden. De nieuwe voorwaarden die voor de erkenning van de SVK’s gelden en waardoor ze gedurende 5 jaar verzekerd zijn van een gewestelijke tegemoetkoming en de akkoorden van de plaatselijke overheden om tijdens deze periode niet uit de SVK’s te stappen, stelt hen in staat hun positie te versterken in het kader van het aanbod aan sociale en gelijkgestelde woningen. Zodoende kunnen ze aanzienlijk bijdragen tot het ambitieuze regeringsprogramma om tijdens de huidige gewestelijke regeerperiode jaarlijks 2.000 huurwoningen op de markt te brengen. De integratie van de SVK’s binnen het geheel van sociale huisvestingsinstellingen onder het toezicht van het Waals Woningfonds zal zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak zorgen voor de consolidatie en de ontwikkeling van hun activiteiten. Carole LOUIS Attaché, « Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie »

19

De sociale verhuurkantoren in het Brussels gewest : ontstaan, evolutie, grenzen In het Brussels gewest kunnen we de verenigingen als de voorlopers beschouwen van de sociale verhuurkantoren ( SVK’s ), zoals we ze vandaag kennen. De huidige huisvestingscrisis begon eind jaren 70. Deze crisis trof enkel de gezinnen met een laag inkomen. De eerste slachtoffers waren de grote gezinnen die moesten afrekenen met een nieuwe houding van de eigenaars : het opdelen van eengezinswoningen in ( zeer ) kleine woningen. Hierdoor kon de eigenaar zijn huuropbrengst verdelen over hetzelfde gebouw. Daarenboven oefenden de internationale uitstraling van Brussel en de kantoorfunctie van de hoofdstad eveneens druk uit op de verkoop- en huurprijzen die voortdurend stegen. “Na aftrek van de inflatie bedraagt de reële stijging van de huurprijzen over 30 jaar ( 1975-2004 ) maar liefst 28%, zegge ongeveer 1% per jaar.”4

20

Om gezinnen met een laag inkomen te helpen zich behoorlijk te huisvesten, werden verenigingen opgericht. De huurdersverenigingen zijn VZW’s die gebaseerd zijn op de Britse traditionele coöperatiebeweging te Londen. Het principe van de gemeenschappelijke ontwikkeling wordt toegepast. De huurdersverenigingen zijn in wijken gestructureerd5 en bestaan uit gezinnen die moeilijkheden ondervinden om een woning te vinden. Het gaat hoofdzakelijk om grote migrantengezinnen. Deze gezinnen zochten woningen en onderhandelden met de privéeigenaars over de inhuurneming door de huurdersvereniging. Vervolgens kwamen de gezinnen in algemene vergadering bijeen om de woningen onderling toe te wijzen. Als prioritair

criterium werd gesteld dat de gezinnen moesten deelnemen aan de algemene vergaderingen.

van het knappe evenwicht tussen terreinervaringen en politieke beraadslagingen.

In 1999 richtten 7 Huurdersverenigingen hun SVK op. Het Wijken-SVK wijst de woningen uitsluitend toe aan de leden van de huurdersverenigingen, ongeacht of het gaat om woningen waarvan het beheer werd overgedragen van de huurdersverenigingen aan het SKV of om nieuwe woningen.

SVK’s als verenigingen en gemeentelijke SVK’s

In de jaren 80 bestonden nog andere verenigingen die later SVK’s zouden worden : De Nieuwe 150 ( °1981 ), De Drie Appelaars ( °1982 ) en Woning en Renovatie ( °1988 ). Medio jaren 90, toen de crisis ook voelbaar werd onder de gezinnen met een laag middelgroot inkomen,

Behalve Ieder zijn Woning ( °1996 ), Baita ( °1997 ), Frédéric Ozanam ( °2004 ) en Comme chez Toi ( °2005 ) zijn de sociale verhuurkantoren die werden opgericht na de goedkeuring van de ordonnantie ( of ter gelegenheid hiervan ) gemeentelijke initiatieven ( of gemengde : burgervennootschap/ gemeentelijke overheid ).

SVK’s ( verenigingen )

Gemeentelijke ( of gemengde ) SVK’s

De Nieuwe 150 Iris De Drie Appelaars Woning en Renovatie Ieder zijn Woning Baita Wijken Frédéric Ozanam Comme chez Toi

SVK B ( Stad Brussel ) SVK S ( Schaarbeek ) SVK Evere Hector Denis SVK Ukkel SVK van Jette SVK Sint-Gillis Théodore Verhaeghen SVK Sint-Joost-ten-Node SVK Molenbeek SVK Sint-Lambrechts-Woluwe

bogen de beleidsmakers zich over deze lokale initiatieven om de effecten van het werk te vermeerderen. De vertegenwoordigers van deze verenigingen werden uitgenodigd om hun ervaringen uiteen te zetten. De ordonnantie houdende de oprichting van de Sociale Verhuurkantoren van 12 februari 1998 ( afgeschaft sinds deze werd opgenomen in de Huisvestingscode ) is het resultaat

BAUDEWIJNS Didier, “L’allocation loyer, quelques projections budgétaires pour la Région de Bruxelles-Capitale”, Rapport gemaakt voor de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, DULBEA, mei 2004, 28 pagina’s.

4

Vandaag zijn er 7 Huurdersverenigingen : Schaarbeek, Sint-Gillis, Vorst, Marollen, Noordwijk, Anderlecht-Kuregem en Koekelberg-Molenbeek.

5


Vandaag tellen we 18 SVK’s. De helft is gemeentelijk, de andere helft is een vereniging. Theoretisch gezien spitsen de gemeentelijke SVK’s hun activiteiten toe op het grondgebied van hun gemeente. Voor de SVK’s die als verenigingen door het leven gaan, hangt hun actieterrein enigszins af van hun geschiedenis. Sommigen werken op het grondgebied van de 19 gemeenten, terwijl andere zich beperken tot één of verscheidene wijken, een gemeente of een zone van 2 of 3 gemeenten. In de praktijk nemen de SVK’s, gemeentelijk of als vereniging, woningen in verschillende gemeenten in beheer. Krachtens hun wettelijk kader zijn de SVK’s verplicht modaliteiten te kiezen voor de inschrijving van de kandidaten en voor de toewijzing van de woningen ( ongeacht de aard van deze modaliteiten ) en deze aan te geven. Bijgevolg kunnen we stellen dat er vrijwel evenveel modaliteiten als SVK’s bestaan. Het wettelijk kader bepaalt evenwel dat het inkomen van de huurders van de SVK’s niet hoger mag liggen dat het toelatingsinkomen dat voor de sociale huisvesting geldt. Het kader bepaalt evenwel een afwijking voor een derde van de huurders van de SVK’s. Dat derde mag een inkomen hebben dat 50% hoger ligt dan het toelatingsinkomen dat in de sociale huisvesting geldt. De SVK’s zeggen dat ze deze afwijking slechts in de marge gebruiken. Schematisch worden drie grote categorieën inschrijvingsmodalit eiten toegepast : de toegang beperken tot de kandidaat-huurders die begeleid worden door de sociale diensten die als partners optreden van het SVK ( ten minste 5 SVK’s ), de toegang beperken tot de kandidaat-huurders die begeleid worden door een sociale dienst naar keuze ( ten minste 1 SVK ) en de toegang niet beperken ( iedereen mag zich inschrijven – ten minste 5 SVK’s ). Hoewel het onderscheid niet zo afgelijnd is, kunnen we stellen dat het samenwerkingsverband met andere sociale diensten eerder een tendens

is van de SVK’s die verenigingen zijn. De vrije toegang is eerder een tendens die we bij de gemeentelijke SVK’s opmerken. Wat de modaliteiten voor de toewijzing van de woningen betreft, onderscheiden we drie categorieën die soms gecumuleerd worden : met voorkeurrechten werken zoals in de sociale huisvestingssector ( zo kan een gemeentelijke SVK’s het woonachtig zijn in de gemeente als prioritair criterium hanteren ), de chronologische volgorde van de inschrijving der aanvragen respecteren en, tot slot, de toewijzing toevertrouwen aan een selectiecomité.

Een trage groei Als we de vier fasen in de levenscyclus van een product beschouwen ( start, groei, verzadiging, neergang ), kunnen we stellen dat de SVK’s zich in de groeifase bevinden. In 1998 waren ze met 9 en beheerden ze een bestand van 450 woningen. Met een huidig bestand van een goede 1.000 woningen tellen we vandaag 18 SVK’s die zich nog allemaal in een groeifase bevinden. Als we de SVK’s op mensenmaat willen houden, kunnen ze elk afzonderlijk 200 woningen beheren. Dat betekent dus dat het totale woningenbestand van de 18 SVK’s nog kan stijgen tot 3.600 woningen. De trage groei is het gevolg van verschillende factoren. Het grote publiek kent het concept “sociaal verhuurkantoor” niet. De eigenaars die in de initiatieven de SVK’s geïnteresseerd zouden kunnen zijn, weten niet dat ze bestaan en melden zich dus niet spontaan aan. Met de steun van de toenmalige Staatssecretaris voor Huisvesting voerden de SVK’s gedurende twee weken een audiovisuele campagne. Zodoende konden ze vaststellen dat ze de gevolgen van dergelijke campagne perfect aankunnen. Vandaar dat ze

vragen om zo’n campagne regelmatig te mogen voeren. Een andere reden voor de trage groei is het feit dat de SVK’s uit kleine teams bestaan ( gemiddeld 2 of 3 personen ) die zich volledig wijden aan het huurbeheer en het opzetten van projecten. Aangezien actieve prospectie veel tijd vergt en eigenlijk een mager resultaat oplevert en er weinig tijd beschikbaar is, moeten er keuzes worden gemaakt. Tot slot kent het woningenbestand van de SVK’s geen lineaire groei. Aangezien de SVK’s de beheerde woningen niet bezitten, verliezen ze er soms en dat blijkt niet uit de geconsolideerde cijfers. Ondanks de verliezen blijft het woningenbestand tot op heden stijgen. Hieruit kunnen we afleiden dat de markt nog niet verzadigd is. Daarnaast kunnen we de trage groei nog verklaren aan de hand van factoren buiten de SVK’s om. Men slaagt er niet in de diverse betrokken partijen voor een gemeenschappelijk doel te winnen omdat er voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geen sterk politiek project is. Aangezien de statistische informatie niet wordt verwerkt, kan er geen duidelijke en precieze diagnose worden gesteld over de evolutie van de sector. Het Kabinet van de Staatssecretaris voor Huisvesting en sinds kort het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting6 zijn de enige plaatsen waar alle informatie over de SVK’s wordt bijgehouden. Niemand kreeg evenwel de opdracht deze informatie te raadplegen om hiervan, bijvoorbeeld, jaarlijks een samenvatting te maken. Nochtans bevatten de jaarverslagen vaak interessante informatie en suggesties of bedenkingen. De SVK’s zijn immers verplicht, en dat is volkomen terecht, om een jaarverslag af te leveren. Niemand hoeft die documenten evenwel te lezen… Het Observatiecentrum voor de Huisvesting Het BROH in het CCN, Vooruitgangsstraat 80, bus 1 te 1030 Brussel.

6

21

( bepaald door de Huisvestingscode ) zou dat werk kunnen verrichten, maar het Centrum telt slechts één persoon die bovendien reeds een voltijdse baan heeft bij de BGHM… Ook de kersverse Vereniging van Sociale Verhuurkantoren van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zou voor die taak kunnen instaan, maar tot op heden ontbreekt het deze instelling aan financiële en human resources.

Een concept verkopen of de prijzen volgen ? Het is overduidelijk dat het bij de SVK’s allemaal draait om de uitbreiding van hun patrimonium. Maar hoe is dat mogelijk ? Het argument dat de SVK’s gebruiken om de eigenaars over de streep te trekken, is de financiële veiligheid en het huurbeheer. In ruil hiervoor aanvaardt de eigenaar een lagere huurprijs. Het wettelijk kader van de SVK’s onderging evenwel twee belangrijke wijzigingen waardoor de aan de eigenaars voorgestelde huurprijs steeg.

22

Ten eerste werd er een rooster met referentiehuurprijzen7 in het leven geroepen. Dat rooster bestaat uit drie kolommen per woningtype ( studio, 1 slaapkamer, 2 slaapkamers, 3 slaapkamers, enz… ). In de eerste kolom staat de maximumhuurprijs die de huurder kan betalen aan het SVK als het zelf eigenaar is ( dat is zelden het geval ). In de tweede kolom staat de maximumhuurprijs die de huurder kan betalen aan het SVK als het geen eigenaar is en in de derde kolom staat de maximumhuurprijs die het SVK kan betalen aan de eigenaar. Aangezien de huurprijzen in de derde kolom hoger zijn dan deze in de tweede kolom, moet het SVK tegemoetkomen in het verschil tussen beide. Het effect van dat rooster op de praktijk van het SVK is nadelig voor de huurders : in plaats van te onderhandelen met de eigenaars zoals ze dat vroeger deden, hebben de SVK’s nu eerder de neiging

zich te baseren op de bedragen van het rooster. Bovendien is een wettekst openbaar. Door de publicatie van het rooster kunnen de eigenaars elke vorm van onderhandelen onmogelijk maken. Gelukkig gebeurt het zelden dat een eigenaar met het rooster in de hand bij het SVK binnenstapt… Ten tweede kregen de SVK’s meer financiële middelen om duurdere woningen dan voorheen in beheer te kunnen nemen en bijgevolg tegemoet te kunnen komen in de huurprijzen. In de praktijk onderhandelen de SVK’s slechts zelden op basis van de derde kolom. Ook met meer subsidies kunnen de risico’s niet worden gedekt ( we mogen niet vergeten dat de SVK’s niet alleen moeten tegemoetkomen in de huurprijs, maar ook de huurprijs aan de eigenaar moet blijven doorbetalen als de huurder niet betaalt en de huurachterstallen opstapelt… ).De boodschap die zo wordt gegeven is evenwel dat het huurwoningenbestand moet worden uitgebreid door hogere huurprijzen te betalen. Is dat wel echt verstandig ? “ Het is zo dat de argumenten van de SVK’s de wetgever in die richting hebben gestuurd : vaak lag de weigering van eigenaars aan de te lage huurprijzen die door de SVK’s werden voorgesteld. De eigenaar zal de voorgestelde prijs als veel te laag ervaren als hij ook geen enkel voordeel ziet in het toevertrouwen van het beheer van zijn onroerend goed aan een sociaal verhuurkantoor. Wellicht stijgt de druk op de huisvestingsmarkt van jaar tot jaar en zullen de prijzen blijven stijgen. Het is dan ook noodzakelijk om de huurprijzen die de SVK’s aan de eigenaars voorstelt regelmatig te evalueren. Maar parallel aan deze macroanalyse moet een microanalyse uitgevoerd worden gericht op de SVK’s die het voorwerp vormen van deze microanalyse. Hoe anders uitleggen dat voor een studio in Woluwe 250,00 euro wordt gevraagd terwijl een gelijkaardige studio in Molenbeek duurder is omdat de eigenaar dit bedrag onvoldoende

vindt ? De ene situatie is de andere niet : een onroerend goed dat 20 jaar geleden werd gekocht is vandaag afgeschreven.”8 SVK’s zijn tussenpersonen tussen eigenaars en huurders. Bijgevolg zijn ze verplicht om de huurprijzen die gelden op de privé-markt van dichtbij of van ver ( die keuze heeft zo z’n gevolgen voor de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ) te volgen. Om een beleid zelf te kunnen bepalen, is er een minimum aan autonomie vereist. Door hun aard ontbreekt het de SVK’s hieraan. De SVK’s gedragen zich trouwens zelf alsof ze integraal deel uitmaken van de het sociaal huisvestingsbeleid, maar niet als het belangrijkste bestanddeel ervan. Eigenaars betalen opdat ze met de SVK’s in zee zouden gaan om zodoende het woningenbestand sneller uit te breiden, is dus niet het beste beleid. Het vergt tijd om de nuttige en bruikbare segmenten van de markt echt te overtuigen. Wellicht hoort enige traagheid nu eenmaal bij dit soort initiatieven… Isabelle JENNES, Coördinatrice van het SVK IRIS, Lid van de Adviesraad voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Dat rooster vinden we terug in het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 04.07.2002 ( BS van 20.07.2002 ) houdende wijziging van het BBHR van 19.11.1998 ( BS van 06.01.1999 ) tot organisatie van de sociale woningbureaus

7

8

Jaarverslag 2004, SVK Iris, p. 3.


De financiële situatie van de OVM’s in 2003 Het is belangrijk dat we de moeilijkheden waarmee de in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest actieve OVM’s inzake hun financieel evenwicht en thesaurie worden geconfronteerd, nagaan en beschrijven. Vandaag staan de OVM’s voor heel andere sociale en economische behoeften en uitdagingen dan in het verleden. Vandaar dat we zeer waakzaam moeten zijn en samen een strategische planning op lange termijn moeten uitwerken. Het moet gaan om een correcte planning die aangepast is aan de vraag naar onze sociale woningen, maar die tevens geworteld is in een financieel gezonde context.

zienderogen. In 2003 vertoonden deze rekeningen een globaal saldo van slechts 2.617.958 euro en dat is 75% minder dan in 2002. Het resultaat van de sector daarentegen is in vergelijking met 2002 met om en bij de 50% gestegen en de cash flow blijft relatief constant. Als we een gekruiste analyse maken van een tekort op de rekening-courant, een negatief resultaat en een negatieve cash-flow, merken we dat 19 van de 33 OVM’s zich in deze situatie bevinden. Slechts 8 OVM’s volgen dezelfde tendens. Het is dan ook moeilijk om snelle conclusies te trekken uit het rechtstreekse verband tussen deze drie elementen.

Laten we samen eens de instrumenten en middelen overlopen, waarover we beschikken om dit doel te bereiken.

Deel 2 : Vergelijkende analyse van de resultaten op 31 december 2003

1. Vergelijkende analyse van de rentabiliteit van de OVM’s inzake het boekjaar 20039

• De geconsolideerde resultatenrekening van de OVM’s

Het rapport bestaat uit twee delen : Deel 1 : Evolutie van de rentabiliteit van de sector

• De resultatenrekening van iedere OVM in vergelijking met het sectorale gemiddelde per woning10. Uit de vergelijkende analyse van de resultaten blijkt dat de sector winst maakt. In 2003 boekte de sector een geconsolideerd resultaat11 van 2.159.115 euro, zegge 2% van de geconsolideerde basishuurprijs12.

Deze analyse maakt het tevens mogelijk een typologie van de resultatenrekening in vergelijking met de basishuurprijs van de sector op te stellen. De belangrijkste lasten van de sector zijn : de financiering van de nieuwbouw/renovaties, inclusief aflossing en interesten, ( ongeveer 34% van de basishuurprijzen ); de werken ten laste van de OVM’s, die in de woningen worden uitgevoerd ( 18% van de basishuurprijzen ); de werken te laste van de huurders ( 11% van de basishuurprijzen ); het verbruik van de huurders ( 17% van de basishuurprijzen ); de onroerende voorheffing ( 11% van

Door de BGHM in 2005 gepubliceerde studie die in de bibliotheek gratis verkrijgbaar is.

9

10 Het sectorale gemiddelde per woning is enkel een boekhoudkundig vergelijkingscriterium en geenszins een norm. 11 Geconsolideerd resultaat : resultaat van alle 33 OVM’s, die worden beschouwd als één enkele onderneming. 12 Geconsolideerde basishuurprijs : basishuurprijs van de sector, die overeenstemt met het gemiddelde van de basishuurprijzen van de 33 OVM’s.

TECHNIEKEN EN METHODES

Inleiding

• Evolutie van de rekening-courant van de OVM’s bij de BGHM • Evolutie van de resultaten van de OVM’s van 1998 tot en met 2003 • Evolutie van de autofinancieringsca paciteit van de OVM’s ( cash flow ) van 1998 tot en met 2003 De analyse van de rentabiliteit over de 6 beschouwde jaren ( 1998 tot en met 2003 ) bevestigt de neerwaartse trend van de financiële situatie van de sector. De door de BGHM beheerde gewone rekeningen-courant verminderen

23

de basishuurprijzen ); de verliezen als gevolg van de leegstaande woningen ( 4% van de basishuurprijzen ) alsook, wat we algemeen kunnen aanduiden met de beheerslasten en –opbrengstenvan de OVM’s ( 3% ). Deze posten hebben een doorslaggevende invloed op de vergelijkende rentabiliteit van de OVM’s. Het zijn dus de sleutelparameters die we gebruiken om de rentabiliteit van de OVM’s te vergelijken.

De « beheerskosten » belopen per maand gemiddeld ongeveer 62 euro per woning.

De evolutie van het nettoresultaat van de OVM’s : algemene tendens In onderstaande tabel wordt de evolutie van het netto-resultaat in euro voor alle OVM’s samengevat. in euro

2002

2003

Verschil

De maandelijkse gemiddelden per woning

Exploitatieresultaat

16.656.636

17.825.395

1.168.759

Financieel resultaat

( 14.842.571 )

( 14.838.416 )

4.155

In 2003 beliep de gemiddelde maandelijkse basishuurprijs 237 euro per woning; de gemiddelde maandelijkse reële huurprijs beloopt 203 euro per woning.

Uitzonderlijk resultaat

( 66.197 )

( 473.730 )

( 407.533 )

Belastingen

( 307.546 )

( 354.134 )

( 46.588 )

NETTO RESULTAAT

1.440.322

2.159.115

718.793

De huurlasten per woning beliepen gemiddeld 77 euro per maand. De onderhouds- en herstellingswerken in de gebouwen waren goed voor 36 euro per maand en per woning. De onroerende voorheffing beliep 27 euro per maand en per woning.

Voor de hele sector stellen we in 2003 een resultaatverhoging vast van 718.793 euro. Dit resultaat weerspiegelt dus niet noodzakelijk de evolutie van de rekeningen-courant bij de BGHM, die sinds 1996 verslechteren.

De financiering van de woning kost gemiddeld 80 euro per maand en per woning.

1998

1999

2000

2001

2002

2003

( 1.024.516 )

( 1.706.914 )

( 2.525.630 )

6.314.631

5.055.441

4.240.200

5.100.175

4.531.666

5.522.099

5.290.116

3.348.527

1.714.570

3.739.651

1.440.322

2.159.115

Met verlies

6

9

13

9

13

12

Met winst

27

24

20

24

20

21

33

33

33

33

33

33

160.307

101.471

51.957

113.323

43.646

65.428

38.682

38.646

38.728

38.771

38.841

38.870

137

87

44

96

37

56

Resultaat OVM’s Totaal verliezen Totaal winsten

( 1.360.524 ) ( 3.091.344 ) ( 3.362.984 )

Aantal OVM’s

Gemiddeld resultaat per OVM Aantal woningen Gemiddeld resultaat per woning

24


2. Situatie van de geconsolideer de balans van de sector in 2003 De vereenvoudigde geconsolideerde balans van de OVM’s ziet er in 2003 als volgt uit : BOEKJAAR 2003

% BALANS

924.026.721

91,19%

0

0,00%

Kapitaal

269.212

0,03%

Uitgiftepremies

Materiële vaste activa

923.367.792

91,13%

Herwaarderingsmeerwaarden

Materiële vaste activa

389.717

0,04%

Reserves

VLOTTENDE ACTIVA

89.233.218

8,81%

Overgedragen resultaat

Vorderingen op meer dan een jaar

1.462.684

0,14%

Resultaat van het boekjaar

Lopende voorraden en bestellingen

1.601.399

0,16%

Kapitaalsubsidies

30.931.406

3,05%

UITGESTELDE PROVISIES EN BELASTINGEN

Thesauriebeleggingen

5.064.494

0,50%

SCHULDEN

Beschikbare waarden

46.575.017

4,60%

3.598.217 1.013.259.939

ACTIVA VASTE ACTIVA Oprichtingskosten Immateriële vaste activa

Vorderingen op max. een jaar

Regularisatierekeningen TOTAAL ACTIVA

% BALANS

BOEKJAAR 2003

PASSIVA EIGEN VERMOGEN

20.396.078

2,01%

5.624.067

0,56%

0

0,00%

1.371.338

0,14%

44.456.428

4,98%

( 39.551.080 )

-3,90%

2.159.115

0,21%

6.336.210

0,63%

49.242.284

4,86%

943.621.576

93,13%

Schulden op meer dan een jaar

859.721.163

84,85%

0,36%

Schulden op max. een jaar

80.345.296

7,93%

100%

Regularisatierekeningen

3.555.117

0,35%

1.013.259.939

100%

TOTAAL PASSIVA

In ’t kort : BALANSRATIO’S 2003 Financieel evenwicht (1)

1,01

Liquiditeit of netto-bedrijfskapitaal (2)

1,05

Solvabiliteit (3)

0,98

Financiële onafhankelijkheid (4)

0,02

( 1 ) = vast kapitaal / vaste activa ( 2 ) = ( vlottende activa – schuldvorderingen op lange termijn / schulden op korte termijn ( 3 ) = vaste activa / totaal schulden ( 4 ) = eigen vermogen / totaal balans

De vaste activa ( patrimoniumbalans ) worden geheel gefinancierd door vast kapitaal en niet door kapitaal op korte termijn. Er is dus sprake van een zeker evenwicht en dat is typisch voor een goede financiële structuur, ondanks het feit dat het patrimonium van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ten opzichte van de realiteit ondergewaardeerd is. Uit de liquiditeitsratio blijkt dat de sector de schulden op korte termijn kan terugbetalen. Aan de hand van de solvabiliteitsratio kan worden bepaald of de sector alle schulden kan terugbetalen. Uit het resultaat

25

blijkt hier dat de 33 OVM’s samen alle schulden kunnen terugbetalen met hun patrimonium. Uit de financiëleonafhankelijkheidsgraad blijkt dat hiervan vrijwel geen sprake is en volledig onderworpen is aan de omvang van de schulden op lange termijn die, voor het grootste deel neerkomen op door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest toegekende begrotingskredieten. Ten opzichte van een overgedragen verlies dat op 31 december 2003 39.551.080 beloopt, moeten we vaststellen dat het utopisch, en op zijn minst onredelijk, zou zijn dat bedrag zonder de hulp van het Gewest te willen wegwerken. Ter herinnering weze aangestipt dat de Brusselse Hoofdstedelijke Regering in 1990 de Gewestelijke Solidariteitstoelage ( GST ) heeft ingevoerd, waarmee thans 75 % van het maatschappelijk tekort kan worden weggewerkt. Deze subsidie wordt verdeeld onder 22 OVM’s. Twee derde van de sector kampt dus met problemen inzake financieel evenwicht, omdat steeds lagere reële huurprijzen worden geïnd. Dankzij de gewestelijke solidariteitstoelage viel het geconsolideerde jaarresultaat van de OVM’s positief uit, zoals blijkt uit onderstaande tabel. Tot slot mogen we niet vergeten dat de geconsolideerde balans slechts een beeld, een weerspiegeling van de realiteit geeft. De balans is ongetwijfeld in evenwicht, maar om het hoofd te bieden aan deze ongunstige economische situatie, hebben we steeds meer subsidies nodig om het patrimonium in goede staat te behouden voor de bewoners van onze sociale woningen.

26

Bovendien moet er rekening worden gehouden met andere problemen van sociale, technische en andere aard. Tevens blijft iedere OVM een geval apart dat op een objectieve en doeltreffende manier moet worden opgevolgd en bijgestaan.

De geconsolideerde resultaten van de OVM’s, na de tegemoetkoming van het Gewest dankzij de gewestelijke solidariteitstoelage ( GST ), van 1990 tot en met 2003 Jaar

Geconsolideerd resultaat

GST

% maatschappelijk tekort

2003

2.159.115

8.528.338

75%

2002

1.440.322

7.789.720

75%

2001

3.739.651

7.080.639

75%

2000

1.714.570

6.545.634

75%

1999

3.348.527

5.943.563

75%

1998

5.290.116

5.974.234

75%

1997

4.704.814

6.048.602

66%

1996

2.957.622

4.957.870

+/- 64%

1995

1.184.636

4.709.977

+/- 63%

1994

-280.068

4.709.977

+/- 66%

1993

3.887.367

4.462.083

+/- 64%

1992

2.914.358

4.462.083

+/- 60%

1991

-1.939.405

4.462.083

+/- 62%

1990

630.649

2.974.722

+/- 44%

1989

-2.992.458

1988

-3.672.967

1987

-3.975.617

1986

-1.961.887

1985

-3.909.193

3. « Jaarverslag van de BGHM 2004 » Dit verslag bevat voor het jaar 2004 algemene informatie over de sector, met name het beheersverslag ( bouw van woningen, renovatie, financiering van de investeringen, door de OVM’s verschuldigde annuïteiten, enz… ) en tabellen met statistische informatie over de OVM’s, de huurprijzen en –lasten, alsook statistische gegevens over de “huurdersgezinnen”. Dit verslag wordt jaarlijks gepubliceerd en is op aanvraag verkrijgbaar bij de bibliotheek van de BGHM. Thierry LEBLANC, economist, Financiële dienst, BGHM


Dynamisch risicobeheer voor de huurders, ook een kwestie van maatschappelijke verantwoordelijkheid De veiligheidsnormen en –codes werden ingevoerd om de naleving van minimumwaarden inzake veiligheid te waarborgen en zodoende de fysieke integriteit van personen te vrijwaren. De toepassing hiervan volstaat evenwel niet om de risico’s in het dagdagelijkse leven daadwerkelijk onder controle te houden. Om alle personeelsleden van de openbare vastgoedmaatschappijen ertoe aan te zetten om in het kader van hun werk deel te nemen aan hun dynamisch beheer, stellen we hierna een standaardmethode voor risicoanalyse voor. Aanvaarden dat risico’s bestaan en streven naar de beperking ervan zijn immers twee elementen die de basis vormen van een heus beheer. Aan de hand van deze methode kan iedereen ( van medewerker tot directeur van een OVM via gewestelijk verantwoordelijke ) zien hoe hij of zij kan optreden in functie van wat

Risicofactoren

Individuele en/of collectieve risico’s

Schade Crisissituaties

er op het spel staat. In deze korte uiteenzetting wordt het algemeen kader gesitueerd waarnaar specifiekere artikels later zullen verwijzen.

Van de foutenboom tot het aanwenden van de middelen

Enkele definities

De methode die wij adviseren om de impact van risicofactoren te analyseren, wordt ook wel MORT ( management Oversight and Risk Tree ) genoemd. Hierbij worden de diverse scenario’s op een rijtje gezet, worden de etappes bepaald, worden de belangrijkste gegevens geïdentificeerd en zelfs gekwantificeerd en worden de foutenbomen uitgewerkt die hierop betrekking hebben.

Het begrip risico wordt meestal gedefinieerd als de kans dat een incident zich onder bepaalde voorwaarden voordoet en dat gekoppeld wordt aan de ernst van de schade waarmee dat voorval gepaard kan gaan. Risicobeheer komt dan ook neer op het plannen van interventies en preventie om deze risico’s onder controle te houden. Hier gaat het erom te anticiperen op een crisissituatie. Hiermee wordt elke dermate complexe of ernstige situatie bedoeld, die ernstiger is dan wat redelijk gezien kan worden verwacht.

- Stabiliteit - Slijtage - Verval

Technische

Ongevallen

- Tijd - Onveiligheid - Sociale mix - Te dichte

Maatschappelijke

Deze methode wordt hierna schematisch toegepast op de sociale huisvestingssector.

- Reorganisaties - Inkomens

Financiële

Maatschappelijke en sociale effecten

27

MORT : Management Oversight and Risk Tree

de doeltreffendheid afhangt van de relevantie ervan.

De Mort-methode is niet nieuw en behoort tot de categorie van methodes voor strategische planning die in de jaren vijftig in de Verenigde Staten werden ontwikkeld in de kantoren van het Pentagon en vervolgens bij sommige petroleummaatschappijen waar risico-evaluatie geen overbodige luxe was. Als je vanuit verschillende scenario’s vertrekt, kun je in een maatschappij een strategie bepalen door van bij het begin ook een aantal onbekende elementen in te bouwen. Aan de hand van beschrijvende scenario’s kun je niet alleen situaties beschrijven, maar ook mensen bewustmaken en motiveren om over problemen na te denken. Door het dynamische beeld die de betrokkenen aan de mogelijke situaties geven, wordt de individuele energie gebundeld. De methode is geenszins abstract, maar behelst een gestructureerde analyse en maakt het mogelijk zowel rekening te houden met de technische elementen als met de menselijke factoren die vaak doorslaggevend zijn. Zodoende komt men tot pragmatische maatregelen waarvan

Het feit dat onze OVM zich middels het beheercontract met de BGHM had verbonden tot een strategische planning maakte de toepassing van deze methode alleen maar interessanter. De lezer zal snel aanvoelen welke risicofactoren hij kan kwantificeren en welke middelen er voorhanden zijn om deze risico’s te evalueren. Schematisch komt dit op het volgende neer ( later meer details hierover ) : • De risicoanalyse die moet worden verricht in het kader van de toepassing van het koninklijk besluit van 9 maart 2003 inzake de veiligheid van liften maakt het mogelijk het soort maatregelen te definiëren en de urgentiegraad hiervan te bepalen; • Sommige bepalingen van het koninklijk besluit van 28 maart 2001 betreffende de veiligheid van

De risicofactoren verminderen

- Controle - Onderhoud, renovatie

De incidenten identificeren

- Overbelasting steunbalken - Liftblokkering

Schade vermijden, Anticiperen op crisissituaties

28

Bij de Anderlechtse Haard werd voor deze methode gekozen omdat het huidige managementteam een visie op langere termijn wenste te ontwikkelen en een duidelijk overzicht van alle factoren wenste na te streven.

Ongevallen voorkomen

speeltoestellen maken het mogelijk de risico’s te identificeren, die in dit specifieke geval opduiken. De tweede stap in het dynamisch risicobeheer bestaat erin de foutenboom om te draaien om vervolgens de toe te passen middelen te identificeren. Aan de hand van een systematische en samenhangende aanpak kunnen concrete acties worden aangewezen en kunnen de toe te passen maatregelen worden aangepast volgens de omstandigheden die uiteraard kunnen veranderen. Op analoge wijze wordt deze methode hierna schematisch toegepast op de sociale huisvestingssector. Er weze in het bijzonder op gewezen dat deze methode op alle hiërarchische niveaus kan worden toegepast. Hierdoor kan iedereen die bij het denkproces betrokken is, acties uitwerken. Met het oog op de samenhang van de schema’s, kiezen we voor een analoge voorstelling van de verschillende stappen. Het onderstaande schema moet dus van beneden naar boven worden gelezen, met dien verstande dat de beslissingen en de middelen gericht zijn op het terugdringen van de risicofactoren.

- Hygiëne… gezondheid - Burgerzin… opvoeding

- Burenruzies - Stress

- Huurprijzen… banen - Kosten… budget

- Liquiditeiten - Tekort

De sociale en maatschappelijke effecten verminderen


Rekening houdend met de gevoeligheid van de aangesneden onderwerpen en de te overwegen oplossingen, reikt deze methode de gebruiker een waardegids aan. Door de schijnbare eenvoud hiervan mag men de ogen evenwel niet sluiten voor de aanzienlijke verantwoordelijkheden en energie die de toepassing ervan vergt.

Ten opzichte van het sociale en maatschappelijke risico : de sociale verantwoordelijkheid Aangezien de personeelsleden van een openbare vastgoedmaatschappij zich op een sociaal verantwoorde manier moeten gedragen, zullen ze binnen die maatschappij via beslissingen en middelen hun sociale verantwoordelijkheid moeten opnemen tegenover hun huurders die als burgers worden beschouwd. Wat de veiligheid van de werknemers van de Anderlechtse Haard betreft, keurde het Comité voor Preventie en Bescherming op het Werk ( CPB ) in december 2004 een globaal intern preventieplan 2005-2009 goed, overeenkomstig voornoemd initiatief. Wat de veiligheid van de huurders betreft, trok de OVM een aantal lessen uit de maatregelen die ze moest nemen om een reeks moeilijke situaties te verhelpen. Dit was met name het geval in de Grondelswijk waar in een gebouw met 18 verdiepingen en 800 bewoners eind 2003 verschillende brandstichtingen plaatsvonden. Eerst zette onze maatschappij er ’s nachts en gedurende zes maanden een team van twee preventieagenten in om er het sociale klimaat te herstellen. Vervolgens werden uiteenlopende maatregelen genomen om de levensomstandigheden in de woningen van de OVM duurzaam te verbeteren :

• de actieve inzet van de buurtverantwoordelijken en de maatschappelijk werkers om de schade na vandalisme te doen herstellen en om burenruzies op te lossen; • de deelname van de CPBafgevaardigden om te peilen naar de risicosituaties; de gebouwen waar de conciërges en de arbeiders van de technische regie van de maatschappij moeten werken, vormt hun arbeidsmilieu en de veiligheidsvoorwaarden belangt hen dus ook aan. Zo moeten zij de rechthebbenden op de hoogte brengen van de aanwezigheid van gevaarlijke, brandbare of explosieve producten of het feit dat gevelelementen loszitten;

Het gaat hier niet om de verdeling van functies en bevoegdheden. Bovenstaande schema’s worden voorgesteld als werkinstrumenten. Ze moeten ons in staat stellen na te gaan of de verantwoordelijkheden worden genomen op alle niveaus van de opdracht van de sociale verhuurder en de werking van de sector toe te spitsen op de zwakke schakels van het systeem. Zodoende kunnen de zaken worden aangepakt via een globale verantwoordelijkheid die op een transparante manier wordt gedeeld. Bruno LAHOUSSE, ingenieur, Secretaris-generaal van de Anderlechtse Haard

• de opleiding van het personeel : preventieadvies, industriële EHBO,… • de stijgende aanwezigheid in de gebouwen van uiteenlopende personen : 20 conciërges, 20 regiearbeiders, 5 maatschappelijk werkers,… • de regelmatige bezoeken aan de woningen, zegge 150 per maand en de begeleiding van bepaalde “risicohuurders” plus de mobilisering van thuiszorg. Daarnaast komt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest via de financiering van belangrijke projecten en actiemiddelen tegemoet, waardoor onze maatschappij haar sociale verantwoordelijkheid kan opnemen ten opzichte van de burgers-huurders, met name : • drie projecten voor sociale cohesie; • de medewerking van 3 maatschappelijk werkers van de DMBSH; • de affectatie van 8 bijkomende personen, waaronder een straathoekwerker, een administratief bediende en zes preventieambtenaren.

29

Energie en duurzaam bouwen Energiefacilitator Adviesgidsen voor duurzaam bouwen In aanwezigheid van de OVM’s die op de uitnodiging waren ingegaan, vond op vrijdag 25 februari van dit jaar bij de BGHM een vergadering plaats waarop de vertegenwoordigers van het Brussels Instituut voor Milieubeheer de diensten voorstelden die ze de vastgoedmaatschappijen aanbieden om de milieubescherming en de duurzame ontwikkeling in de sociale huisvestingssector te verbeteren. De heer Grégoire CLERFAYT, lid van het Kabinet van de Minister voor Leefmilieu en Energie, mevrouw Evelyne HUYTEBROECK, herinnerde ons aan het feit dat onze planeet bijna door haar conventionele energiebronnen heen is ( nog 40 jaar aardolie, 60 jaar aardgas en uranium en nog 200 jaar steenkool ) en dat we ernstige vertraging hebben opgelopen wat de KYOTO-doelstellingen inzake energieverbruik betreft. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest neemt huisvesting alleen al 40% van het fossiele brandstofverbruik voor haar rekening. Tussen 1990 en 2002 steeg het verbruik met 15%. Begin volgend jaar zullen alle nieuwe gebouwen of gebouwen van meer dan 1.000 m² die worden gerenoveerd, krachtens een nieuwe richtlijn inzake energieprestaties van gebouwen moeten voldoen aan bepaalde drempels inzake energieprestatie. Voor alle gebouwen zal een energieattest moeten uitgereikt worden en de verwarmingsinstallaties en verluchtingssystemen zullen periodiek worden gecontroleerd.

30

De heer CLERFAYT meldde dat uit recente energiedoorlichtingen die op initiatief van het BIM in vier sociale woninggebouwen ( Cité Moderne, Anderlechtse Haard en Schaarbeekse Haard ) werden uitgevoerd, is gebleken

dat er onmiddellijke en goedkope maatregelen kunnen worden genomen om de energierentabiliteit van de onderzochte gebouwen te verbeteren, met name : • dichtheid van de gebouwenschil “isolatie van de steunmuur achter de radiators : 64 m³ gas/m² teruggewonnen in 1 jaar” • verwarming “de verwarming ’s nachts afzetten : 8.000-16.000 liter stookolie/jaar – teruggewonnen in 0 jaar” “de verwarmingscurves afstellen : tot 20.000 m³ gas/jaar – teruggewonnen in 0 jaar” “de leidingen isoleren in de nietverwarmde lokalen : 4.000 m³ gas/ jaar – teruggewonnen in 2 jaar” • warm water “het circulatiesysteem isoleren” • verlichting “de lampen vervangen”. “Op de energieprijzen hebben we geen vat, maar ons gedrag en onze energiedoeltreffendheid kunnen we wel tegen een economisch rendabele kostprijs aanpassen”. We vernamen dat alle Brusselse maatschappijen voor collectieve woningen de hulp van een “Energiefacilitator collectieve huisvesting” bij het BIM kunnen krijgen. Het BIM werkt tevens aan “Adviesgidsen voor duurzaam bouwen” ter attentie van opdrachtgevers en ontwerpers.

Deze bijstand is niet alleen bestemd voor de beheerders van sociale woningen, maar ook voor OCMW’s en gemeentelijke grondregies, de Administratie voor huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatscha ppij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ( GOMB ), enz… Het Bureau CENERGIE, de consultant die door het BIM werd aangesteld voor een opdracht van energiefacilitator in de sector van de collectieve huisvesting was vertegenwoordigd door de heer Boris FORNOVILLE. We kregen meer informatie over zijn rol : de beheerders van gebouwen informeren en adviseren om de energieprestaties te verbeteren, een neutraal advies verstrekken waarmee het project zonder commercieel doel eventueel bijgestuurd kan worden. Voorbeeld : • de energiezuinigste technische oplossing aanreiken; • hulp zoeken bij een studiebureau, een aannemer, een installateur; • de inhoud van de offertes vergelijken; • financiële tegemoetkomingen zoeken; • de haalbaarheidsstudies herlezen; • de bestekken herlezen; • instaan voor de opvolging van de nieuwbouw- en renovatieprojecten. De heer FORNOVILLE meldde dat het BIM, in samenwerking met de BGHM, binnenkort een projectaanvraag zou aankondigen bij de OVM’s die gratis een beroep zouden willen doen op de diensten van het Bureau CENERGIE voor onder andere :


• het opstellen van een energiekadaster van het woningenbestand; • het opstarten van een energieboekhouding; • het herlezen van een bestek. Om te mogen deelnemen moet de OVM een energiecoördinator aanstellen die aan het initiatief mag deelnemen. Het ( de ) gebouw( en ) moeten meer dan 1.000 m² groot zijn en de OVM moet tevens beschikken over een budget waarmee de besparingsmaatregelen kunnen worden toegepast. De heer Fabrice DERNY van de Cel “Architecture et Climat” van de “UCL” waaraan het BIM de redactie van adviesgidsen voor de duurzame bouw van collectieve woningen toevertrouwde, gaf hiervan een voorstelling : Het gaat om twee, tot hiertoe vrijblijvende, adviesgidsen ten behoeve van opdrachtgevers en ontwerpers. De gidsen zullen handelen over ontwerpen voor openbare woongebouwen van meer dan 1.000 m² die moeten worden opgetrokken of gerenoveerd.

• materieel : de impact op het leefmilieu beperken bij de productie, op de bouwplaats, tijdens de afbraak ervan en de impact op de gezondheid beperken. • afval : het afval bij nieuwbouw, afbraak beperken, de productie van huisafval beperken. Voorbeeld : hoe sorteren op de bouwplaats ? Welk materiaal kan worden gerecycleerd ? Welk sorteringssysteem in appartementen ?… • comfort : thermisch, visueel, respiratorisch, akoestisch,… De heer DERNY riep alle actieve OVM’s op die met hun terreinervaring en hun expertise als beheerders hun medewerking willen verlenen aan de werkgroep die de technische clausules van de nieuwe gidsen zal onderzoeken. Het is de bedoeling dat deze milieuvoorschriften aan de praktijk worden getoetst, zodat ze zo goed mogelijk toegepast kunnen worden. Alex PALANTE, eerste ingenieur, Cel domeinen, BGHM

In deze gidsen, die opgevat zijn als aanvullingen bij bestaande bestekken, zullen volgende thema’s worden behandeld : • energie : de behoeften verminderen, het comfort verzekeren en de verliezen beperken. Voorbeeld : welke gebouwenschil ? Welk verwarmingssysteem ? Welk systeem voor de productie van sanitair warm water ? Welk verluchtingssysteem ?… • water : het leidingwaterverbruik beperken, de infiltratie van oppervlaktewater stimuleren. Voorbeeld : welke uitrusting om water uit de grond te halen ? Recuperatie van regenwater ?…

31

Gezondheid, Veiligheid, Welzijn

WONEN IN 3 DIMENSIES

DE WONING SCHOONMAKEN ZONDER GEVAAR VOOR BEWONER EN ZONDER HET MILIEU TE SCHADEN

32

Elke dag gebruiken we schijnbaar onschuldige middeltjes om vloeren, ramen en sanitair schoon te maken, om de gootsteen te ontstoppen, enz… Een knijpje hier en een vleugje daar, een beetje bleekwater, een emmer detergent en klaar is kees ! Ja, maar wacht es even… is dat wel gezond ? Schoonmaken lijkt ons een risicoloze gewoonte, maar we kunnen er toch maar beter even bij stilstaan… Welke producten gebruik je ? Wat zijn de gevolgen ervan op het leefmilieu en op je gezondheid ?

Gevolgen voor je gezondheid en ons leefmilieu Talrijke studies tonen aan dat onze woningen slecht worden verlucht en vervuild worden door een opeenstapeling van scheikundige stoffen die aanwezig zijn in heel wat specifieke onderhoudsproducten ( desinfecterende middelen, bleekwaterhoudende gel, kalkbestri jdingsmiddelen, enz… ) en het afval ervan. Die mengeling van vervuilende stoffen kan irritatie veroorzaken ( aan ogen, huid, luchtwegen ), hoofdpijn, aandoeningen van het zenuwstelsel en sommige producten verhogen zelfs het risico van kanker. Bovendien volstaat een kleine hoeveelheid scheikundige middelen om een aanzienlijk volume water, lucht of bodem te verontreinigen. De hardnekkigste stoffen stapelen zich zelfs op in levende organismen en besmetten zodoende de voedselketen. Desinfecterende middelen zijn trouwens ondergebracht bij de “irriterende” stoffen ( zie onderstaande foto met het symbool op de verpakking. Het

zijn wel degelijk gevaarlijke stoffen ) en mogen eigenlijk enkel worden gebruikt in verluchte vertrekken. Ze mogen geenszins worden gemengd met andere producten. De verpakkingen van deze producten en de residu’s ervan behoren tot de afvalstoffen die op een bijzondere manier moeten worden verwerkt om het milieu minder te vervuilen.

Desinfecteren is nutteloos Onder desinfecteren lijken we niet meer onderuit te komen : de reclame dringt de producten op en de reeks gecombineerde producten ( van het type bleekwaterhoudende gel ) lijkt eindeloos : er bestaan zelfs desinfecterende wegwerpdoekjes ! Wist je dat de microbiële evenwichten, die in alle woningen aanwezig zijn, door desinfectering worden vernietigd ?

Foto BIM.

Een gedesinfecteerde plaats wordt in minder dan een uur opnieuw ingenomen door andere microben die steeds meer resistent worden tegen de desinfecterende producten en dus ook gevaarlijk worden ( een beetje zoals antibiotica die door al te veel gebruik minder doeltreffend worden, waardoor sommige microben hiertegen resistent worden ). Desinfecterende producten reinigen niet, aangezien hun werking geneutraliseerd wordt door vuil. Het is dus volkomen zinloos een vuil oppervlak te desinfecteren. Een proper oppervlak desinfecteren heeft ook weinig nut, want in onze woningen tref je zelden gevaarlijke bacteriën aan ( een menselijk lichaam bestaat uit maar liefst 100 triljoen bacteriën ! ). Bovendien vereisen desinfecterende producten hogere dosissen dan een gewoon product. Dat betekent dus


meer afval in het water en meer verpakkingsafval. En dat heeft ook zo z’n gevolgen voor je portemonnee !

Een geconcentreerde allesreiniger volstaat Een wekelijkse schoonmaakbeurt met een universeel en milieuvriendelijk schoonmaakmiddel ( geconcentreerd product, tensioactieve13 bestanddelen van plantaardige oorsprong, zonder bewaarmiddel of kleurstof en enkel geparfumeerd met natuurlijke essentiële oliën ) volstaat om je huis net en gezond te houden. Om je sanitair en de badkamer te ontkalken is datzelfde product met een scheutje azijn net zo doeltreffend.

Wekelijkse reiniging van een vloer van 70 m²

Hoeveelheid /jaar/gezin

Prijs /jaar/gezin

Afval /jaar/gezin

Geconcentreerde allesreiniger zonder desinfecteermiddel

1,56 L

2,27 euro

92 g

Niet-geconcentreerde allesreiniger zonder desinfecteermiddel

5,20 L

9,67 euro

334 g

Niet-geconcentreerd « zuiverend » middel met desinfecteermiddel

15,60 L

34,40 euro

1.200 g

Bron : Brussels Observatorium voor Duurzame Consumptie ( januari 2001 )

Onderstaande tabel bewijst overduidelijk dat de geconcentreerde allesreiniger zonder ontsmettingsmiddel de zuinigste en milieuvriendelijkste oplossing is. Om een oppervlak van 70 m² eenmaal per week gedurende een jaar schoon te maken, volstaat 1,56 liter product, zegge een uitgave van slechts 2,27 euro. De detergenten die in klassieke schoonmaakmiddelen zitten, hebben een afdoende anti-bacteriële werking om de keuken of de badkamer schoon te maken.

Hoe herken je een ecologische allesreiniger ?

Foto BIM.

Het gaat om een multi-purpose detergent die werkzaam is op alle oppervlakken ( in tegenstelling tot specifieke detergenten die speciaal bedoeld zijn voor badkamers, parketten, kalkbestrijding, enz… ). De vermelding “allesreiniger” staat meestal op het etiket. Om een ecologisch product te herkennen, lees je eerst en vooral het etiket en met name de samenstelling van het product ( ingrediënten ) en zoek je naar de volgende vermeldingen : geconcentreerd product, tensioactief van plantaardige oorsprong, zonder bewaarmiddelen, zonder kleurstof, zonder kunstmatig parfum, geparfumeerd met essentiële oliën.

13 Tensioactief : een stof is tensioactief als een vast oppervlak er makkelijker vochtig mee kan worden gemaakt. Aangezien een tensioactief agens vaste oppervlakken makkelijker bevochtigt, kan vuil makkelijker met water worden verwijderd. Nadeel is wel dat deze producten niet volledig biologisch afbreekbaar zijn en niet helemaal door een waterzuiveringsstation kunnen worden geëlimineerd. Zodoende kunnen ze de biodiversiteit van het water dus schaden.

Hierna vindt u enkele voorbeelden van geconcentreerde en ecologische schoonmaakmiddelen voor alle gebruik ( vermeld door het BODC, enquête over onderhoudsproducten, maart 2004 ) : Froggy allesreiniger ( 1,5 L ), Froggy allesreiniger met sinaasappel ( 0,5 L ), Ecover allesreiniger met citroen ( 1 L ), Sonett allesreiniger ( 1 L ), Biotop allesreiniger met sinaasappel. Froggy is verkrijgbaar in de grootwarenhuizen. De andere producten vindt u in de winkels voor natuurvoeding.

Biologisch afbreekbaar : een product of een stof ( vloeistof, verpakking, voeding, enz… ) is biologisch afbreekbaar als het door bacteriën of andere levende organismen ( microscopische paddestoelen zoals schimmels, kleine insecten, aardwormen, enz… ) kan worden afgebroken als het in de natuur terechtkomt.

33

Schoon, zelfs zonder detergent ? De resem schoonmaakmiddelen voor huis-, tuin- en keukengebruik is eindeloos. Niet verwonderlijk als je de bomen niet meer door het bos ziet. In de rekken van je grootwarenhuis vind je naast ecologische allesreinigers ook microvezeldoekjes. Deze doekjes zijn buitengewoon doeltreffend en vereisen geen detergent. Ze kunnen droog ( om af te stoffen of zelfs watersporen te verwijderen ) of vochtig ( een beetje water volstaat ) gebruikt worden. Er bestaan verschillende types van die doekjes tegen zeer uiteenlopende prijzen. Dat heeft te maken met de kwaliteit en de levensduur ervan. Om de eigenschappen van deze vezeldoekjes lang te bewaren moeten ze gebruikt en onderhouden worden volgens de aanbevelingen van de fabrikant ( vaak : geen bleekwater gebruiken en geen wasverzachter in de wasmachine ). Warm aanbevolen voor een ecologische en goedkope schoonmaakbeurt !

14 Ammoniak is een oplossing van water met ammoniakgas ( een verstikkend, sterk ruikend en kleurloos gas ).

Chloramine is een anti-sceptisch product dat bestaat uit een mengsel van chloor en ammoniak.

15

34

Vermijd bleekwater ! Bleekwater reinigt niet, maar desinfecteert. Het gebruik van desinfectiemiddelen in huis is meestal evenwel nutteloos ( zie punt 2 ) en is enkel aangewezen na medisch advies en in zeer uitzonderlijke gevallen.

Om schimmel te verwijderen Schimmel op een muur, bijvoorbeeld, betekent de aanwezigheid van vochtigheid. Het eerste wat je te doen staat is die vochtigheid aanpakken. Dat kan door de woning dagelijks goed te verluchten. Eens je de vochtigheid hebt overwonnen, kun je de overgebleven schimmel aanpakken. Hiervoor los je bleekwater ( 1 dosis ) op in water ( 2 tot 4 dosissen ). Breng het mengsel met de nodige voorzichtigheid aan en laat ongeveer een kwartier inwerken. Vervolgens spoelen met zuiver water.

Om te bleken Gebruik bij voorkeur zuurstofbleekmiddelen op basis van waterstofperoxide ( zuurstofwater ), omdat ze minder giftig zijn. Ze bevatten geen chloor, worden snel afgebroken en tasten de kleuren van het textiel niet aan. Vergeet evenwel niet : in de meeste gevallen kun je vlekken makkelijk verwijderen als je ze onmiddellijk uitwast met een beetje lauw water en zeep.

Ongevallen met bleekwater zijn schering en inslag ! Het Antigifcentrum registreert jaarlijks meer dan 1.000 ongevallen thuis met bleekwater. Als je bleekwater mengt met een ander product kunnen zeer giftige en gevaarlijke stoffen vrijkomen. Gemengd met zuren ( kalkwerende producten, ontstoppers,… ) komt chloorgas vrij en met ammoniak14 komen chloramines15 vrij. Dat veroorzaakt irritatie van de luchtwegen ( neus, luchtpijp, longen )


Wat moet je aanvangen met flacons waarin gevaarlijke producten hebben gezeten ? Niet alleen lege verpakkingen waarin gevaarlijke producten hebben gezeten, maar ook de resten van die producten moeten op een milieuvriendelijke manier worden vernietigd. Uiteraard horen die niet thuis in de witte zak en gevaarlijke vloeistoffen uitgieten in het toilet of de gootsteen mag natuurlijk ook niet. In Brussel bestaat hiervoor een specifiek inzamelpunt : de “groene plekjes” van Net Brussel. Ofwel zijn het vaste ( containerpark in uw gemeente, gewestelijk containerpark ) of mobiele plaatsen ( bestelwagen die gedurende een uur op verschillende plaatsen in het Gewest postvatten ). Vraag waar het dichtste groene plekje zich bevindt ( zie “meer weten ?” )

Meer weten ? Als je wil weten hoe je gevaarlijk afval kunt vermijden, vraag dan de gratis brochure “Minder gevaarlijk afval in onze huizen” aan op 02/775.75.75 of via [email protected]. Hierin krijg je vaak ongekende info over de producten die je regelmatig gebruikt en ook koop- en gebruiksadvies om niet alleen minder te vervuilen, maar ook om je gezondheid te beschermen. In die brochures lees je onder andere over desinfecterende detergenten, de specifieke onderhoudsproducten ( ontstoppers, kalkbestrijdende producten, enz… ), muurverven, batterijen en pesticiden. Het Brussels Observatorium voor Duurzame Consumptie ( BODC ) is een instelling die voortvloeit uit een samenwerkingsverband tussen het Brussels Instituut voor Milieubeheer ( BIM ) en het Onderzoeks- en Informatiecentrum van de Verbruikersorganisaties. De rol van het BODC bestaat in het uitvoeren van onderzoeken over verbruiksgoederen om ecologische alternatieven te vinden, die vervolgens aan de verbruikers

worden voorgesteld. Zo voerde het BODC studies uit om, onder andere gevaarlijke, producten te ontmaskeren. Om de resultaten hiervan te kennen, surf je naar de webstek van het BODC : www.observ.be. In de rubriek “15 maart 2004” lees je er alles over. Net-Brussel is de administratie voor het gehele Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat uw afval inzamelt en instaat voor de recyclage ervan ( gele en blauwe zakken en glasbakken ), de compostering ( groene zakken, kerstbomen ), de verbranding ( witte zakken ) of de specifieke behandeling ( klein gevaarlijk afval, grof huisvuil, enz… ). Je kunt Net-Brussel contacteren via 0800/9.81.81 ( groen nummer ) of ga eens naar hun webstek www.net-brussel.be. Laurence DEMANET, Afdeling sensibilisering en duurzame verbruik, BIM

Foto BIM.

35

OPEN VENSTER

Sinds 2004 neemt de BGHM deel aan het transnationale uitwisselingsproject “Coop” over het huisvestingsbeleid en de sociale cohesie Sinds anderhalf jaar is de BGHM aangesloten op het Europese netwerk “Coop” waarvan grote steden uit zeven Europese landen deel uitmaken : Duitsland ( Hannover en Duisburg ), Oostenrijk ( Wenen ), België ( Brussel ), Nederland ( Delft en Rotterdam ), Polen ( Krakau en Lodz ), het Verenigd Koninkrijk ( Leeds ) en de Republiek Tsjechië ( Brno ). Het is de bedoeling dat via het netwerk dieper wordt nagedacht over nieuwe vormen van samenwerkingsverbanden ( in België hebben we het vaker over partnerships ) inzake huisvesting voor de kwetsbare bevolkingsgroepen in de grote Europese steden. Coop werd sinds de oprichting ervan gestaag uitgebreid : • het eerste jaar ging het om steden van drie landen : Duitsland, Oostenrijk en Nederland, • het tweede jaar sloten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Leeds ( Verenigd Koninkrijk ) zich aan; • het derde jaar was het de beurt aan Krakau en Lodz ( Polen ) en Brno ( Republiek Tsjechië ). Het uitwisselingsnetwerk functioneert via nationale coördinatrices die het initiatief opvolgen : voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is dat mevrouw Dragana Avramov van het bureau “Population and Sociale Policy Consultants”.

Sinds het lidmaatschap van de BGHM vonden 5 seminaries plaats in respectievelijk Rotterdam, Brussels en Leeds ( 2004 ) en in Duisburg en Krakau ( 2005 ). De eerstvolgende vergadering vindt in oktober van dit jaar plaats te Wenen. Tijdens de vergadering van 28 en 29 juni 2004 te Brussel waren verschillende Brusselse actoren aanwezig om samen met de BGHM de problematiek van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest uiteen te zetten : de “Association des Maisons d’Accueil et des Services d’Aide aux Sans-Abri”, het SVK Iris, het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, met name voor het WIC16, het “Centre de Prévention des Violences conjugales et familiales”, het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het OCMW van Schaarbeek, Fami-Home.

Na het initiatief, in de herfst van dit jaar, zal een overzichtsdocument worden gepubliceerd binnen het netwerk en in de betrokken steden. Alle partijen die met de link tussen huisvestingsbeleid en sociale cohesie worden geconfronteerd, zullen ongetwijfeld hun voordeel doen met deze publicatie. In dat verband zal te Brussel een informatieochtend worden georganiseerd, die in principe zal plaatsvinden op 25 november 2005 van 9.30 tot 12.30 uur. Meer hierover leest u in het volgende nummer van BGHM-Info. Pol ZIMMER, Studiedienst

Tijdens de vergaderingen worden niet alleen de problemen en de initiatieven in de aangesloten steden uiteengezet, maar denken de actoren ook concreet en in termen van methodes na over de mogelijke overdracht van ervaring die tijdens de seminaries worden voorgesteld. De vergaderingen handelden telkens over de kwetsbare bevolkingsgroepen die met sociale uitsluiting worden geconfronteerd en over de manieren waarop deze uitsluiting kan worden vermeden. WIC : Wooninformatiecentrum – Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, CCN, Vooruitgangsstraat 80 te 1030 Brussel, tel. 02/204.14.02

16

36


Boekbespreking : Violences urbaines, violence sociale ( Stedelijk geweld, sociaal geweld ) Door Stéphane Beaud en Michel Pialoux17

Omslag boek Op 12 juli 2000 breekt een stadsoproer uit in het “ZUP” ( “zone à urbaniser en priorité” of “prioritaire zone voor stadsrenovatie” ) van Montbéliard, een kleine industriestad in het oosten van Frankrijk waar autoconstructeur Peugeot de scepter zwaait. Dit geweld breekt uit in een context van sterke economische relance in deze industriezone : de Peugeots verkopen als zoete broodjes en de fabriek draait op volle toeren. De acteurs zien in dit vreemde voorval een symptoom van het uiteenvallen van de bevolkingsklassen, en meer bepaald als het gevolg van de herproletarisering van de sterkst onderdrukte sociale klassen. Ze stellen aan de kaak dat het huidige veiligheidsbeleid zijn doel voorbij schiet : de sociale fabriek van de oproerkraaiers. De acteurs nodigen ons uit te kijken naar de wereld van de arbeidersklasse om de complexiteit te begrijpen van wat die mensen hebben meegemaakt. Ze brengen ons oog in oog met het sociale geweld dat werd geaccumuleerd in tijden van werkloosheid en absolute kansarmoede. Zo worden we geconfronteerd met de breuk tussen de bewoners van de arbeiderswijken en de rest van de samenleving. Om en bij de driehonderd jongeren uit de wijk ( meestal van NoordAfrikaanse afkomst ) verzetten zich met geweld tegen de Franse gendarmes en de politie die op zoek zijn naar een jonge overvaller van 25 jaar, die zich schuilhoudt in een appartement van één van zijn vroegere

vrienden. Hij is gewapend en veinst een gijzeling. Als hij zich uiteindelijk, na lang onderhandelen, overgeeft, worden de ergste heethoofden woedend als hun verslagen held tevoorschijn komt. Ze gooien blikjes en stenen naar de politieagent die de jonge delinquent met man en macht afvoeren. Sommige jongeren achtervolgen en beschieten de politiecombi en een beetje verder worden nog andere politievoertuigen bestookt. ’s Avonds en in een deel van de nacht gaan jongerenbendes nog op de vuist met de gendarmes die ter plaatse bleven en divers symbolen worden vernield. De gerechtelijke wijk, de spaarbank en enkele boetiekjes in het winkelcentrum moeten het ontgelden. Het college en de lagere scholen worden met rust gelaten. Nochtans verliep de sociale mix in de ZUP een hele tijd met succes, maar begin jaren 90 ging het mat de sociale relaties bergafwaarts. De ZUP kwam in een sociale malaise terecht, die in 1994-1995 verslechterde en nauw gelinkt is met de stijgende werkloosheid onder de jongeren in de wijk. Uiteindelijk was er sprake van structurele werkloosheid.

Zodoende raakte de ZUP als sociaal heterogene zone ontdaan van een echt verenigingsleven en van een gemeenschappelijke maatschappelijke controle.

17 Edition Fayard, 2003. Beide auteurs zijn onderzoekers verbonden aan het “Laboratoire de sciences sociales de l’Ecole normale supérieure ( ULM )”. Daarnaast is Stéphane Beaud conferentieleider inzake sociologie aan de universiteit van Nantes ( Frankrijk ), geassocieerd onderzoeker bij het “CSU-CNRS” en Michel Pialoux is als onderzoeker verbonden aan het “Centre de sociologie européenne ( CNRS )”.

37

Uit de ontelbare commentaren die werden geleverd op de gebeurtenissen, bleek de algemene indruk dat het volstaat om de kleine benden rond de leiders aan te pakken en op een duurzame manier te isoleren om vrede en rust in de ZUP te doen terugkeren. De auteurs analyseerden deze stadsoproer als het symptoom van een reeks fenomenen met uiteenlopende duurtijd en ernst, die zich voordeden in diverse sferen van het maatschappelijk leven en die sinds twintig jaar vooral de lagere sociale lagen aantasten : massale werkloosheid en kansarmoede, verzwakking van de systemen voor collectieve arbeidsbescherming, ineenstorting van een politieke vertegenwoordiging van de arbeidersklasse, destabilisering van de gezinnen uit de volkse milieus, ruimtelijk isolement en residentiële segregatie op basis van etnische afkomt. Daarbij komt nog langdurige werkloosheid van mensen zonder diploma, de werkonzekerheid bij jongeren, discriminatie bij de aanwerving van migrantenkinderen… Toch was er tussen 1997 en 2001 sprake van werkherverdeling. De werkloosheid werd teruggedrongen in de wijken en er werd zelfs gesproken over full employment, met name in de KMO’s die hoofdzakelijk worden gecontroleerd door industriële groepen en werden opgericht in het kader van een strategie om de werkcollectieven18 te omzeilen.

38

Zo is er al twintig jaar lang een diepgaande ontrafeling aan de gang van de levenswijzen- en stijlen van de populaire bevolkingsgroepen als gevolg van de schok die voortvloeide uit massale werkloosheid, het dalende aantal jobs voor ongeschoolden, de diskwalificering van de eenvoudige arbeidskrachten en de institutionalisering van diverse vormen van economische en maatschappelijke onveiligheid. We moeten tevens vaststellen dat vooral de jongeren tijdens de afgelopen decennia de zwaarste prijs moesten betalen ( Nicolas Baverez heeft het over de twintig magere jaren ). In dit boek brengen Beaud en Pialoux de klassenverhoudingen opnieuw onder de aandacht, alsook de realiteit van de machtsverhoudingen door de nadruk te leggen op de diverse processen van sociale verzwakking waarmee de leden van de volksklassen worden geconfronteerd. Hierdoor wordt het probleem van het stedelijk geweld niet teruggebracht tot een louter stedelijk of moreel probleem dat vaak schuil gaat achter het zogenaamde veiligheidsbeleid. Ze plaatsen het stedelijk geweld opnieuw in een sociaal-economische context die niet wordt beperkt tot een decor. Langdurige werkloosheid, gebrek aan scholing, discriminatie bij de aanwerving, de kwetsbaarheid van de zeldzame jobs zijn elementen die op termijn uitgroeien tot heuse structurele mechanismen die aanleiding geven tot een kijk op de maatschappij en de houding van deze jongeren. De uitdrukking “losgeslagen jongeren” is

verkeerd : bovenop het harde bestaan als arbeider waarmee hun ouders werden geconfronteerd, kwam het leven van oudere broers en zussen die uit de jaren negentig fysisch en psychologisch gekwetst tevoorschijn kwamen. Het boek bestaat uit drie delen. In het eerste deel lezen we over de zoektocht naar werk, de droom van opleidingen, de werkervaringen in de fabrieken en de kwetsbaarheid van arbeidersgezinnen. In het tweede deel wordt de economische heropleving van 19982001 besproken. Een periode waarin meer vraag was naar arbeidskrachten waardoor jongeren naar de fabrieken worden aangetrokken en waarin de sociale kwaliteit van de migrantenmeisjes in hun relatie tot arbeid aan bod komt. In het derde deel leggen de auteurs uit wat volgens hen de kern van het sociale probleem in Frankrijk vormt : de plaats die wordt gegeven of geweigerd aan migrantenkinderen, zowel in de onderneming als in de wijk. Er wordt opgemerkt dat de nieuwe generaties weigeren in de voetsporen van hun uitgebuite en sociaal mishandelde ouders te treden, die alles zonder protest ondergingen. De jongeren willen hun hoofd niet meer buigen en willen de sociale eer van hun ouders redden. Michel SIMON, Documentatie- en informatiedienst BGHM

18 Werkcollectief : groep individu’s die samenwerken om een bepaald resultaat met specifieke middelen in een vastgestelde termijn te bereiken ( projectgroepen, werkgroepen, teams,… ).


“ De stadscentra vernieuwen om tegemoet te komen aan de huisvestingsbehoeften ?” Verslag van het colloquium van 11 februari 2005 in het “Centre polyculturel” te Luik De VZW “Espace citoyen” en senator Pierre Galand organiseerden deze studiedag in samenwerking met het “Centre polyculturel Résistances” ( CPCR ) en sloten hierbij aan op de colloquia van La Louvière in juni 2004 en Brussel in oktober 2004. Het colloquium stond in het teken van de stimulering van het huurwoningenaanbod ( met eventuele mogelijkheid om naderhand de woning te kopen ) via zware renovatie van leegstaande gebouwen, om zodoende via de financiële middelen van de pensioenfondsen19 bescheiden en middelgrote appartementen op de markt te brengen. De voorgestelde strategie is gericht op een toename van woongelegenheden in de stadscentra via de aanwending van thans leegstaande gebouwen en meteen ook de strijd aan te binden met vastgoedspeculatie. Het initiatief is enerzijds gestoeld op een in voorbereiding verkerende gemeentelijke inventaris van leegstaande woningen. Anderzijds beantwoordt het initiatief aan de wens van de pensioenfondsbeheerders die het obligatiedeel20 van deze fondsen willen versterken, ingevolge de onzekerheid op de wereldwijde financiële markten. De twee vorige colloquia schetsten de grote overeenkomsten tussen vrij uiteenlopende milieus zoals de gemeentebesturen van grote Waalse steden, de bouwsector, de verenigingen die zich inzetten voor de verdediging van huurders, OCMW’s,

Sociale Verhuurkantoren, beheerders van pensioenfondsen, vakbonden, sociologen, stedenbouwkundigen. Al deze partijen streven immers naar de invoering van een renovatiebeleid. Zodoende rees de behoefte om de besprekingen van deze eerste ontmoetingen voor te zetten om de haalbaarheid van dergelijk project beter te kunnen nagaan. Het is immers de bedoeling dat in een tiental jaar duizenden woningen ( opnieuw ) op de huurwoningenmarkt worden aangeboden. Het colloquium kon rekenen op de volgende deelnemers : mevrouw Christine Chermanne, vertegenwoordigster van Waals minister voor Huisvesting André Antoine; mevrouw Marie-Claire Lambert, federaal volksvertegenwoordiger; de heren Yvon Henry, algemeen coördinator van het « Relais social du Pays de Liège »21, Olivier Poswick, financieel beheerder van het Pensioenfonds Suez-Tractebel; Denis Sibille, adviseur voor communicatie, juridische aangelegenheden, Europese dossiers en kwaliteitszorg van de “Société Wallonne du Logement” ( SWL ) ( onze Waalse zuster ); Marc Goblet, voorzitter van de vakbond FGTB-Liège-HuyWaremme en Paul Simar, directeurgeneraal van FOREM Formation.

Mevrouw Christine Chermanne, vertegenwoordigster van de Waalse minister voor Huisvesting, herinnerde vooreerst aan de doelstelling die de Waalse regering voor deze legislatuur had vooropgesteld inzake huisvesting : jaarlijks 2.000 nieuwe woningen aanbieden. Reeds in 2005 moet het jaarlijkse aanbod stijgen van 900 tot 1.200 woningen. Daarnaast legde ze uit dat er naast kwantiteit ook voor kwaliteit zou worden gezorgd. In een eerste fase zal het gaan om de rehabilitatie van een aantal

Een pensioenfonds is een vzw of een vereniging voor onderlinge verzekering die instaat voor het beheer van de stortingen die ondernemingen verrichten ten gunste van hun werknemers om zodoende de betaling van hun pensioen te waarborgen. Het rendement is variabel en ligt meestal hoger dan dat van een groepsverzekering, maar zonder gewaarborgd minimum. 19

Het obligatiedeel van de pensioenfondsen is het deel dat een vast rendement oplevert, tegenover het aandelengedeelte waarvan het rendement fluctueert.

20

Het « Relais social du Pays de Liège » werd in 2001 opgericht om de strijd aan te binden tegen kansarmoede via vijf actiemidelen : dagopvang, nachtopvang, straatwerk, sociale urgentie en prostitutie.

21

De Waalse Regering hechtte op 10 november 2004 haar goedkeuring aan een voorontwerp van decreet tot wijziging van de Waalse Huisvestingscode en op 26 november vroeg de heer André Antoine, Waals Minister voor Huisvesting, Vervoer en Territoriale ontwikkeling, hierover een advies aan de Sociaaleconomische Raad van het Waals Gewest ( CESREW ).

22

39

openbare woningen. Het gaat om een uitzonderlijk programma dat voorziet in de rehabilitatie van 34.000 woningen. Met deze operatie is evenwel een globaal budget van één miljard gemoeid, te verdelen over 5 jaar. Bovendien is het niet uitgesloten dat hieraan 16.000 personen meewerken. Deze uiteenzetting toonde nog maar eens aan dat huisvesting een complexe materie is die zich bevindt op het kruispunt van economische en maatschappelijke belangen. Een ander initiatief is de voortzetting van de renovatie van huizen bestemd voor persoonlijke bewoning of verhuring. Dit gebeurt dankzij een aantal overeenkomsten die met het Waals Gewest worden opgesteld. Dankzij de huidige hervorming van de Waalse Huisvestingscode22 zal deze samenwerkingsvorm niet langer beperkt blijven tot natuurlijke personen, maar zullen ook rechtspersonen hiervan gebruik kunnen maken. Volgens de heer Olivier Poswick van het Pensioenfonds Suez-Tractebel is het mogelijk om te investeren in de renovatie van woongebouwen. Hij deed het voorstel van leningen tegen een vaste interestvoet van 3%, verhoogd met een jaarlijks veranderlijk percentage op basis van de inflatie. Het zou gaan om een risicoloze investering. Deze voorwaarden zouden evenwel voorbehouden blijven voor concrete renovatieprojecten waarvoor de lening een gewestwaarborg geniet.

40

Denis Sibille legde uit dat de Waalse Huisvestingsmaatschappij haar openbare vastgoedmaatschappijen ( SLSP’s ) leningen tegen 0% kan aanbieden. Hij herinnerde er bovendien aan dat de koppeling van de lening aan de inflatie, en dus aan de levensduurte, niet overeenstemt met de huidige huurprijsfluctuaties die daarentegen berekend worden op basis van het inkomen van de huurders. Dit voorstel zou dus niet toegepast worden op sociale woningen ( die worden verhuurd aan maximumhuurprijzen ), maar wel op het opnieuw op de markt brengen van middelgrote woningen die zodoende tegen een redelijke prijs gerenoveerd zouden kunnen worden. Bovendien zouden de stadszones hierdoor een nieuw elan krijgen en dat betekent een ontegensprekelijk voordeel voor de toekomst. Mevrouw Marie-Claire Lambert, federaal volksvertegenwoordiger, stipte aan dat de leegstandsbelasting waarvoor het Waals Gewest het initiatief nam en waarvan de toepassing vervolgens werd overgedragen aan de gemeenten, tot op heden nog niet kon worden geconcretiseerd.

Tot besluit gaf de VZW “Espace Citoyen” nog enkele denkpistes mee in het kader van de huidige huisvestingscrisis : • er moet worden gezorgd voor een kadastrale perequatie om de vastgoedspeculatie doeltreffend aan te pakken; • de vaststellingen zijn overduidelijk : zowel in Luik als in Brussel verlaten de gezinnen met hogere inkomens de stadscentra om zich te vestigen in de rand; personen met lage inkomens vestigen zich in de bouwvallige woningen en de wijken met een lage economische activiteitsgraad; arme gezinnen betalen zodoende voor uitrustingen die welstellende gezinnen uit de rand genieten, als ze in het centrum komen werken of studeren. Daarnaast kunnen de gemeenten in de rand zelfs met lage gemeentebelastingen hun begroting in evenwicht houden. Er moet dus worden gezorgd voor een solidariteit tussen de stadscentra en de gemeenten in de rand van de stad. De VZW wijst dan ook op het belang van het federaal plan voor de inrichting van de grote steden. Sezayi BILGIC, financiële dienst, BGHM


Studenten en docenten van de Universiteit van Rennes op bezoek bij de BGHM In de lokalen van de BGHM gaf ik eerst een presentatie van de belangrijkste werkingsmechanismen van de BGHM, alsook van de financieringswijzen van de sociale huisvesting, de manier waarop de woningen worden toegewezen, de bijstand aan de huurders, enz…

De aanvragen worden niet alleen rechtstreeks gedaan door de delegaties zelf, maar door diverse Instellingen, zoals het Verbindingsbureau BrusselEuropa, de dienst externe betrekkingen van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de gemeenten, enz…

Uiteraard kun je met een uitleg over administratieve en technische aspecten niet tonen wat er op het terrein zelf werd verwezenlijkt. Vandaar dat er vervolgens een bezoek aan diverse wijken van de Brussels Haard op het programma stond. Aangezien ze allemaal uit een andere tijd stammen, kan hieruit de stedenbouwkundige evolutie worden afgeleid.

Ditmaal kregen we het verzoek van studenten stedenbouw en docenten van de Universiteit van Rouen om een bezoek te organiseren waaruit de stedenbouwkundige evolutie van de Brussels sociale huisvesting kon worden afgeleid. De BGHM ontving deze delegatie op 26 januari 2005. Het programma, waarvan u hierna een beknopt verslag vindt, bestond uit twee delen.

Studenten van de School voor Stedenbouw van Rennes, in Bretagne (Frankrijk) op bezoek bij de BGHM op 26 januari 2005 (Foto : Chris Van Goethem)

Eerst en vooral werden onze bezoekers geconfronteerd met de huidige stroming die erin bestaat sociale huisvestingsprojecten te verspreiden in het stadsweefsel, waardoor mensen leren samenleven. Zodoende brachten we een bezoek aan het opmerkelijke gebouw in de Montserratstraat. Onze gasten brachten tevens een bezoek aan een woning van een persoon met een handicap24 en konden zo kennis nemen van de inspanningen die worden gedaan om woningen aan deze specifieke bevolkingsgroep aan te passen ( toegankelijke badkamer,

keuken, enz… ). De delegatie was vooral geïnteresseerd in de technologie en de kwaliteit van het programma. Dat dergelijke renovatieprojecten de belangstelling wekten, bleek trouwens ook uit de vele vragen die ter plaatse werden gesteld. Het functionalisme van de jaren 1950 tot en met 1970, als middel in de strijd tegen krotwoningen, en de nadelen van deze stroming werden aangesneden tijdens een bezoek aan het torengebouw in de Hoogstraat. We namen afscheid van onze gasten in de Brigittinenwijk waar een ontwerp voor de rehabilitatie van dit complex thans wordt bestudeerd. De aspecten inzake sociale cohesie werden hierbij onderstreept. Onnodig u te zeggen dat de delegaties tijdens dergelijke bezoeken kennis kunnen nemen van de architectonische kwaliteit, het geleverde werk, de bonte variatie van de Brusselse sociale woningen en enkele structuren die de huurders helpen, zoals de activiteiten die worden ontplooid in de Krakeelwijk.

VARIA

De BGHM verwelkomt regelmatig buitenlandse delegaties23. Deze bezoeken zijn steeds gesteund op hetzelfde leidmotief : de werkings- en financieringswijze van ons systeem, dat ervoor zorgt dat 38.000 gezinnen over een behoorlijke woning kunnen beschikken tegen een betaalbare prijs.

Tot slot van dit artikel nog even meegeven dat onze gasten hebben kunnen vaststellen dat het helemaal geen sinecure is om aan sociale huisvesting te doen. Als sociale verhuurder kun je je immers niet permitteren om alleen maar woningen te verhuren ! Pascal HOUZÉ Informatie- en documentatiedienst, BGHM

U leest hierover regelmatig in BGHMinfo.

23

24

Ik dank de huurders voor hun onthaal.

41

De BGHM in een nieuw jasje Er wordt soms gezegd dat administraties niet van verandering houden. Het is een dooddoener die vaak wordt gehoord als je mensen op straat hierover aan de tand voelt. Dan gaat het er bij de BGHM toch wel heel anders aan toe. De Instelling zoekt voortdurend naar nieuwe middelen om de kandidaat-huurders en de hele sector beter van dienst te zijn en hiervoor paste de BGHM verschillende malen haar beheersen diensteninstrumenten aan. Iedereen herinnert zich ongetwijfeld nog de introductie van het kadaster voor sociale woningen, de meervoudige inschrijving, de strategische plannen, enz… Bovendien bleven die veranderingen niet beperkt tot de buitenkant van de BGHM. De administratie zorgde ook voor de modernisering van de elektriciteitsinstallatie, de inrichting van een intern informaticanetwerk, de aankoop van informaticamateriaal ( zowel software als hardware ) dat haar doelstellingen ten goede kwam. Vandaag schrijven we een nieuwe bladzijde met een renovatie waarmee zowel het personeel als de bezoekers hun voordeel zullen doen. De BGHM stelde vast dat de infrastructuur van haar onthaal niet meer voldeed. Om beter in te spelen op de wensen en eisen van een moderne administratie wordt het onthaal momenteel gerenoveerd. Na de werken zal de receptie zich op de benedenverdieping van het BGHM-gebouw bevinden. Hierdoor zal het contact tussen het publiek en de Instelling ruimschoots verbeteren. De bezoeker zal onmiddellijk opgevangen worden en zal niet langer moeten dwalen doorheen de diverse diensten in het gebouw.

42

Eerst en vooral zal de inkomhall ruimer worden. Er wordt tevens gezorgd voor een inkom die toegankelijk is voor personen met beperkte mobiliteit. De gevel krijgt meer glas waarop de bekende symbolen van de Instelling zullen prijken. Het camerabewakingssysteem wordt aangepast en verbeterd. De receptie zal uitgerust worden met alle moderne communicatiemiddelen ( computer, videoparlofonie, nieuwe telefooncentrale, alarmsysteem,… ). Het is onvermijdelijk dat onze bezoekers door deze werken tijdelijk ongemakken zullen ondervinden. De toegangen tot het gebouw zullen gewijzigd worden, maar er zal worden gezorgd voor een zo volledig mogelijk bewijzering. We verzoeken het publiek dus om een beetje geduld en we beloven dat die inspanning de moeite waard zal zijn. De bouwwerken gingen begin augustus van start en de voltooiing is gepland voor begin november 2005. Eens te meer toont de BGHM dat ze zich wil aanpassen en wil deelnemen aan een dynamiek die gericht is op de verbetering van de dienstverlening aan de diverse partijen die actief zijn in de sociale huisvestingssector. Olivier VIRLET, Eerste ingenieur, BGHM


De Gouden Baksteen 2004 gaat naar Gebruwo

Van links naar rechts: José GARCIA, algemeen secretaris van het Huurderssyndicaat; Michel GUILLAUME, directeur-generaal van Gebruwo; Christian VAN DER LINDEN, voorzitter van Gebruwo; Saïdi M’RABET, ondervoorzitter van de raad van bestuur van Gebruwo. (Foto : Chris Van Goethem)

sociale ontwikkeling” waarmee de maatschappij een sociaal beleid wenst te voeren ten behoeve van de huurders. Hiermee wordt zowel gedoeld op de problemen van het dagdagelijkse leven als de problemen die voortvloeien uit de stijgende verarming van heel wat huurders.

Het medisch huis, de sociale wasserij, drie projecten voor sociale cohesie ( in partnership ), de dienst multijobs, Versailles Seniors ( om bejaarde bewoners op te vangen ),… we kunnen niet ontkennen dat de sociale dimensie van de sociale huisvesting dit jaar werd beloond door de Gouden Baksteen die jaarlijks door het Sociaal Huurderssyndicaat wordt toegekend.

Er is echter nog een tweede, net zo belangrijke, reden waarom Gebruwo ditmaal bedacht werd met de Gouden Baksteen : de ondertekening van een “Collectieve Woonovereenkomst” tussen het Huurderssyndicaat en Gebruwo. Deze overeenkomst werd gesloten ten behoeve van de huurders van de OVM en is gericht op de verbetering van de contractuele en informele relaties tussen de huurders en Gebruwo.

Deze trofee werd op 25 maart jongstleden door de secretaris-generaal van het Syndicaat, José Garcia, uitgereikt aan de OVM “Gewestelijke Brusselse Woningen” ( Gebruwo ), vertegenwoordigd door haar voorzitter, Christian Van der Linden, haar directeur-generaal, Michel Guillaume en uiteraard in aanwezigheid van het voltallige personeel van de trotse maatschappij. De Gouden Baksteen is een middel om de OVM te feliciteren met de oprichting van een “cel voor

Deze overeenkomst berust op twee hoofdpijlers. Enerzijds aanvaardt Gebruwo dat het Huurderssyndicaat de huurders desgewenst begeleidt in geval van een conflict dat voor de Vrederechter wordt gebracht. Anderzijds betekent de overeenkomst de erkenning van de inspanningen die het Syndicaat nu al dertig jaar levert in de sector van de huisvesting in het algemeen en van de sociale huisvesting in het bijzonder. Door het Syndicaat dezelfde informatie en dezelfde

In de overeenkomst wordt bepaald dat Gebruwo in haar brieven aan de huurders vermeldt dat zij zich voor alle klachten over de rechten en plichten die uit het huurcontract voortvloeien, kunnen wenden tot het Huurderssyndicaat. Bovendien wordt de integrale tekst van de overeenkomst tussen Gebruwo en het Huurderssyndicaat in september 2005 gepubliceerd in de “Babbelgazet”, de krant die sinds oktober 2001 door de sociale ontwikkelingscel van de OVM wordt uitgegeven. Via hun ontegensprekelijk sociaal beleid hebben de verantwoordelijken van Gebruwo kunnen inspelen op de vaststelling dat het sociaal-economisch profiel van hun huurders de afgelopen tien jaar ingrijpend is gewijzigd. Voordien hadden heel wat huurders een inkomen uit arbeid. Vandaag is dat nog slechts een minderheid. Steeds meer huurders moeten rondkomen met een vervangingsinkomen zoals een werkloosheidsuitkering of pensioengeld. Maar liefst 83 % van Gebruwo’s huurders worden met dat probleem geconfronteerd.

NIEUWS VAN DE OVM’S

instrumenten ter beschikking te stellen als de Adviesraden van de Huurders erkent de OVM immers een bevoegdheid en expertise die het Huurderssyndicaat siert.

Zodoende werden de sociale diensten van Gebruwo beloond voor het voordeel dat hun strategie oplevert inzake sociale cohesie. De teams die ervoor zorgen dat een beter levenskader van de bewoners en de reïntegratie via arbeid van kansarmen hand in hand gaan, verdienen zonder twijfel de lauweren die ze met de Gouden Baksteen 2004 hebben ontvangen. Michel SIMON, Documentatieen informatiedienst, BGHM

43

De Villa’s van Ganshoren bekennen kleur betonnen muren die in de loop der jaren vol graffiti werden gespoten. Het project bestaat uit 12 uiteenlopende thema’s die geïllustreerd zullen worden met een stadsfresco waarvan de eerste drie onderwerpen reeds werden verwezenlijkt : de berg, de technologie en de ellende van de jaren 40-50.

Peereboomlaan 2 : vernieuwde gevel in een mediterrane en zonnige stijl. (Foto : De Villa’s van Ganshoren)

In het kader van een eerste renovatiefase van de gevels heeft de maatschappij “De Villa’s van Ganshoren” ervoor gekozen de wijk aan de Van Overbekelaan en de Peerboomlaan op te fleuren met een waaier van uiteenlopende mediterrane en zonnige kleuren. Graffiti verdwijnt waar kleur verschijnt. Hierop aansluitend heeft de OVM een partnership gesloten met het jongerenhuis van Ganshoren via een project “De burgerfresco of wanneer grijs in kleur verandert”.

44

Dit wijkproject wordt geschraagd door het jongerenhuis van Ganshoren via een financiering van de Franse Gemeenschap en wil zorgen voor de dialoog tussen de huurders en de jongeren uit de wijk. Dat gebeurt via de verfraaiing en de opfrissing van de

Het project is het resultaat van een constante dialoog die sinds 2001 plaatsvond tussen de OVM, de huurders en de sociale partners binnen de woningen. Dankzij dit samenwerkingsverband werden ook jaarlijkse wijkfeesten georganiseerd waardoor de burgerzin van de huurders wordt gestimuleerd

via een aangename babbel met de jongeren en de OVM. Tijdens het eerstvolgende feest zal de realisatie van de vierde muurfresco worden opgestart. Andere jongeren van de wijk die het jongerenhuis van Ganshoren bezoeken zorgen, in het kader van hetzelfde project, voor een internetsite die volledige gewijd is aan “De burgerfresco of wanneer grijs in kleur verandert”. Wordt vervolgd op www.lesvillas.be J.P. PLOEGHMANS, Directeur-zaakvoerder van de CV « De Villa’s van Ganshoren »

De berg: één van de vier thema’s van het project «Het burgerfresco « verwezenlijkt in de wijk van de Van Overbeke– en Peereboomlaan. (Foto : De Villa’s van Ganshoren)


Rehabilitatie van 16 huizen, Ambachtsliedenstraat te Elsene Nee hoor, “de ambachtslieden” zijn niet verdwenen. Integendeel, honderd jaar na de geboorte ervan wekken ze nog onze interesse. In aanwezigheid van de Staatssecretaris voor Huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis, ging “Le Foyer Ixellois” op maandag 6 juni 2005 immers over tot de inhuldiging van zestien gerehabiliteerde huizen, langs de straatkant met onpare huisnummers in de Ambachtsliedenstraat. Deze huizen dateren trouwens van 1908. Het gaat om de eerste fase van een ingrijpende rehabilitatie van kleine woningen die in verval waren geraakt. Nu kunnen deze huizen bogen op een badkamer, een aanbouwkeuken ( waardoor de woonruimte op de benedenverdieping groter werd ) en een derde slaapkamer onder het dak. Maar ook de gevels werden vernieuwd, er werden nieuwe ramen geplaatst, de dakbedekking werd vervangen en ook sanitair, elektriciteit en verwarming zijn gloednieuw. De totale kostprijs per huis beloopt ongeveer 74.000 euro. Dat komt ongeveer overeen met een kostprijs van 705 euro per m². De werken ging op 2 november 2003 van start en duurden 617 kalenderdagen. Ze werden toevertrouwd aan de firma Balcaen & Fils en stonden onder het toezicht van het architectenbureau ETAU. Er werd gekozen voor doorschuifoperaties. Dat betekent dat de woningen per drie werden gerenoveerd en dat de betrokken gezinnen telkens elders werden ondergebracht. De Voorzitter van “Le Foyer Ixellois”, de heer Mohamed Ghali, dankte de Staatssecretaris van harte voor haar doorslaggevende steun waardoor de OVM haar droom kan verwezenlijken : de renovatie van de volledige straat.

Zo zal er een tweede fase van werken worden aangevat vóór het einde van het jaar. Deze zal betrekking hebben op de huizen langs de kant van de Ambachtsliedenstraat met de pare huisnummers. Daarnaast loopt er een dossier voor een derde fase die betrekking heeft op vier appartementsgebouwen op de vier hoeken van de straat. De globale envelop voor de drie fasen van dit belangrijke project zal 4.700.000 euro bedragen. De gemeente Elsene heeft zich dan weer verbonden om, samen met “Le Foyer Ixellois”, een studie te realiseren met het oog op een algemene aanleg van de straat, de voetpaden, de verlichting en de aanplantingen. In dat geval wordt er niet alleen gesproken over voetpaden, verlichting en aanplantingen, maar voor de gehele straat ook gedacht aan een voetgangerszone. Tevens zou er sprake zijn van een speelplein om zodoende resoluut te kiezen voor een aangename sfeer in de straat. Tot slot van haar toespraak versterkte de Staatssecretaris nog de hoop die is gewekt door dit project waaraan volop wordt gewerkt : “Aangezien we in de gemeente Elsene thans het laagste percentage sociale woningen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest aantreffen, zal dit ook de eerste gemeente

Rehabilitatie van 16 huizen, Werkliedenstraat, 1e fase (Foto : Chris Van Goethem)

zijn waar het Huisvestingsplan van start gaat. Binnenkort zal immers worden begonnen met de bouw van 232 sociale appartementen en 82 woningen voor middelgrote inkomens.” Het percentage sociale woningen in Elsene bedraagt inderdaad slechts 3,5 ten opzichte van een gewestelijk gemiddelde van 8,4%. Michel SIMON, Documentatieen informatiedienst, BGHM

45

Multi-jobs : ten dienste van de huurders Deze dienst werd ongeveer 7 maanden geleden door Gebruwo opgericht en het leek ons interessant u hierna een eerste balans voor te stellen van de initiatieven van de dienst Multijobs.

PROJECTEN

Tegemoetkomen aan de behoeften van de huurders Deze dienst werd onlangs omgevormd tot een VZW en kwam eerder tot stand dankzij een financiering door het Federaal Ministerie van Sociale economie en een samenwerkingsverband tussen Gebruwo en het OCMW van de Stad Brussel, Cel Job Office. De dienst wil enerzijds inspelen op de behoeften, in de eerste plaats, van de huurders van sociale woningen en van bepaalde collectiviteiten. Die behoeften situeren zich op het vlak van het dagdagelijks leven het onderhoud van de woning. Anderzijds wil de dienst de sociaal-professionele integratie van kansarmen stimuleren via vooropleiding, opleiding en het creëren van jobs. Er werken 16 personen voor de VZW ( een coördinator, twee teamverantwoordelijken en een team bestaande uit negen onderhoudsbeambten en vier ongeschoolde arbeiders ). De VZW bestaat uit een technische cel, een schoonmaakcel en een cel hulp bij het dagelijks leven. Er wordt een ruime waaier aan diensten aangeboden, waaronder :

46

• werken voor de inrichting en het onderhoud van de woning, zoals verven, behangen, herstellen van kleine lekken, herstellen van meubels;

• verhuizen; • hulp bij het dagelijks leven ( de Wasboot en de bijbehorende diensten inzake wassen, drogen en strijken, kleine naaiwerken, hulp bij het klaarmaken van maaltijden, boodschappenhulp,… ); • schoonmaken bij particulieren ( gekoppeld aan bepaalde voorwaarden ); • schoonmaken van de gemeenschappelijke delen in de gebouwen die zich in de diverse wijken van Gebruwo bevinden ( bijvoorbeeld in het kader van vervangingen als conciërges met ziekteverlof zijn ); • schoonmaken en diverse technische klussen voor Gebruwo en haar partners, met name en bij voorbeeld, het onderhoud van de gemeenschapszalen die door de huurders worden gebruikt. Na enkele maanden ervaring, blijken onderstaande werken het meest in trek : • voor de technische cel : vooral verhuizingen ( 1/3 ), sanitaire herstellingen ( 1/3 ) en herstellingen/ ineenzetten van meubels ( 1/3 ); • voor de schoonmaakcel : voor de helft vervanging van conciërges, de rest bestaat uit diverse schoonmaakklussen ( voor particulieren of voor andere organisaties zoals verenigingen die aanleunen bij de OVM of in haar wijken werkzaam zijn ( Projecten voor Sociale Cohesie, Versailles Seniors,… ); • voor de cel hulp bij het dagelijks leven gaat het, naast de wasserij, om de levering van “huisgemaakte” broodjes, strijken thuis en boodschappen. Uit een peiling bij de huurders blijkt dat 70% ervan de dienst kent. 17% zegt hieraan geen behoefte te hebben en

slechts 11% verklaart dat ze het werk zelf doen. De tarieven die worden aangerekend, hangen af van de aanvrager. Voor de huurders schommelen ze tussen 4 euro ( voor het schoonmaken en de hulp bij het dagelijks leven ) en 6 euro ( voor een technische klus ). De bijdragen van de andere aanvragers schommelt tussen 6 euro ( voor de verenigingen ) en 15 euro ( voor de OVM ).

De sociaalprofessionele integratie Behalve het omkaderingspersoneel bestaat het team hoofdzakelijk uit laaggeschoolde personen en/of mensen die moeilijkheden ondervinden om een job te vinden. Elf van de dertien arbeiders zijn in dienst bij het OCMW van de Stad Brussel in het kader van artikel 60 § 7 van de wet van 8 juli 1976 en worden ter beschikking gesteld van Multi-jobs. Opleidingen worden aangeboden zowel intern door de OVM ( bijvoorbeeld een opleiding die door de conciërges wordt verstrekt ) en onze VZW ( zie hierna ) als extern door erkende opleidingsinstellingen ( bijvoorbeeld lessen Nederlands ). Dankzij deze opleidingen krijgen de arbeiders de gewenste competentie en het vereiste gedrag voor dergelijke jobs. Zodoende wordt gezorgd voor de kwaliteit van het werk en de ontwikkeling van de VZW en wordt ingespeeld op de individuele behoeften van de arbeiders. Er wordt bijzondere aandacht besteed aan de interne opleiding. Hierbij komen uiteenlopende onderwerpen aan bod zoals recyclage, de diverse manieren om zich voor te bewegen volgens het type werk dat moet worden


uitgevoerd, schoonmaaktechnieken, veiligheidsaspecten, met name bij het gebruik van producten en instrumenten, basiskennis elektriciteit, loodgieterij, sanitair, schrijnwerk,… Er wordt vooral geleerd vanuit de praktijk en valorisatie op basis van werk ( mensen worden er eerder toe aangezet een meubel zelf in mekaar te steken dan het kant-en-klaar te gaan kopen ). Bovendien krijgen de arbeiders tijdens de teamvergadering de gelegenheid om aan te geven hoe zij hun taak ervaren ( bijvoorbeeld : wat was er moeilijk en waarom ), voorstellen te doen en oplossingen aan te reiken om derwijze zowel hun

werkomstandigheden als hun interne relaties te verbeteren. Hier is het de bedoeling dat de arbeiders een gedrag en beroepsbekwaamheden aanleren waarmee ze, volgens de specifieke gevallen, opnieuw een job kunnen vinden, opnieuw zin in hun werk krijgen, een loopbaan beginnen, zich sociaal-professioneel geïntegreerd weten, andere beroepen kunnen uittesten, zin krijgen om nieuwe opleidingen te volgen, zich opnieuw in handen te nemen… en tegelijkertijd diensten verlenen aan de huurders van sociale woningen.

VZW Multi-jobs Versailleslaan 123, bus 3 1120 Brussel Tel. : 02/262.31.58 Fax : 02/269.31.44 e-mail : [email protected]

Patrick SÉNÉLART, coördinator van VZW Multi-jobs

Elf van de zestien leden van het Multijobs-team; van links naar rechts: Patrick Sénélart, coördinator, Badr Lahmiym, Akim El Yacoubi, Nathalie Van Laethem, Jose Dean Risco, Cady Yatronga Makenda, Jamel Arbouch, Georgine Azari Kilandi, Françoise Yuakale, Feyzullah Efendi, Driss Ajana. (Foto : Chris Van Goethem)

47

Een financiële injectie voor drie Brusselse OVM’s De situatie inzake huisvesting is bijzonder moeilijk in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

TERLOOPS

Uit de recente studie inzake de huurmarkt blijkt immers dat de huurprijzen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tweeënhalve keer meer zijn gestegen dat het indexcijfer van de consumptieprijzen tussen 1998 en 2004. Gevolg : het deel van de privé-markt dat toegankelijk is voor de helft van de Brusselse gezinnen die minder dan 1.000 euro per maand verdienen schrompelt gaandeweg ineen.

48

De sociale huisvestingssector en de openbare vastgoedmaatschappijen proberen als eerste om tegemoet te komen aan een vraag die de markt niet meer kredietwaardig of eerder voldoende lucratief beschouwt. In een financiële context die steeds moeilijker wordt, staan deze maatschappijen voor een dubbele opdracht : het bestaande patrimonium renoveren en het aantal beheerde woningen uitbreiden.

Ondanks de aanzienlijke inspanningen en de gevoelige verbeteringen van het Gewest inzake financiering van de investeringen ( stijging van de middelen, subsidies, vierjarenprogramma bis, huisvestingsplan,… ), hebben de OVM’s het in die context steeds moeilijker om hun kosten te beheersen. Andere partijen zoals de Federale Staat via BELIRIS ( samenwerkingsakkoord tussen de Federale Staat en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ) dragen hun steentje bij. De BGHM is dan ook niet weinig opgezet met het initiatief van de Stad Brussel die beslist heeft om 15.000.000 euro te investeren in het maatschappelijk patrimonium van de OVM’s Gebruwo, Brusselse Haard en Lakense Haard. Er wordt wel eens gezegd dat vele kleintjes een groot maken, maar in dit geval schenkt de Stad Brussel wel een erg groot kleintje aan de sociale huisvestingssector.

Mevrouw Dupuis wou de Stad Brussel nog op één punt geruststellen : Ze zal in geen geval snoeien in de middelen die momenteel worden toegekend aan de vastgoedmaatschappijen van de Stad, noch in de middelen die de komende maanden of weken ter beschikking zullen worden gesteld. Zij vindt immers dat de middelen die door een plaatselijk bestuur worden vrijgemaakt niet als voorwendsel mogen dienen om een nieuwe bestemming te geven aan de middelen die door het Gewest worden toegekend. Wij kunnen alleen maar hopen dat andere gemeenten, elk op hun manier en binnen de perken van de middelen waarover zij beschikken, zullen bijdragen tot de uitdagingen waaraan wij allemaal het hoofd moeten bieden. Etienne LAMBERT, opdrachthouder “Huisvestingsplan”, april 2005


Een sociale lening zonder verrassingen Reeds meer dan 100 jaar bieden de erkende kredietmaatschappijen zekerheid tegen een lage prijs. Naast Weten en Werken is Wonen ongetwijfeld de belangrijkste factor voor de bevordering van de sociale integratie. De eigen woning is een ankerplaats voor persoonlijke geborgenheid in een sociale omgeving en verschaft een rustbrengende materiele zekerheid voor later. Het verlagen van de verwervingsdrempel van een woning is een eeuwenoude bezorgdheid van de overheid. De Brusselse Huisvestingscode van 17 juli 2003 kent het recht op menswaardig wonen een centrale plaats toe. Artikel 3 formuleert dat recht als volgt : “Iedereen heeft recht op een behoorlijke woning. Daartoe strekken de onderstaande bepalingen ertoe iedereen toegang te waarborgen tot een woning die beantwoordt aan de minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, binnen de voorwaarden gesteld door deze Code.” Eén van de formules die werd bedacht voor het verstrekken van leningen voor de verwerving van een bescheiden woning bestond erin namens de overheid private vennootschappen te erkennen die, onder de vorm van een naamloze of coöperatieve vennootschap, sociale leningen toestaan. Deze formule, die mogelijk werd door de wet van 9 augustus 1889, is vandaag actueler dan ooit ! Over geheel België zijn er tientallen vennootschappen actief in dit concept onder de vorm van door de betrokken Gewestelijke overheden erkende kredietmaatschappijen. 60 van deze maatschappijen ( 39 voor Vlaanderen, 19 voor Wallonië en 2 voor Brussel ) zijn gegroepeerd in de vzw “SOCIAAL WOONKREDIET.”

Deze vereniging ondersteunt en volgt de werkzaamheden van de aangesloten leden, zowel in de relatie met de betrokken overheden als in relatie met de fundingverstrekker. Zij treedt tevens op als gemeenschappelijk dienstencentrum. Teneinde haar rol te vervullen in overeenstemming met de staatsstructuur, waarbij de sociale woonpolitiek gewestelijke materie is, is de vereniging opgesplitst in gewestelijke kamers die op autonome wijze bevoegd zijn voor alle aspecten die verband houden met het gewestelijk reglementair kader. Wij willen thans even de rol belichten die de Brusselse erkende kredietmaatschappijen in 2004 hebben gespeeld in de bevordering van de verwerving, verbetering of behoud van een bescheiden woning. De 2 door de Brusselse regering erkende kredietmaatschappijen hebben de volgende aandeelhoudersstructu ur : 6 % particulieren, 63 % private rechtspersonen en 31 % openbare besturen. Hun totaal eigen vermogen bedraagt bijna 12 miljoen euro. Een sprekend voorbeeld van publiek – private samenwerking. In 2004 hebben deze twee Brusselse maatschappijen in het totaal 127 leningen toegestaan voor een bedrag van ongeveer 9,5 miljoen euro. De maatschappijen kunnen elke sociale woning financieren die voldoet aan de wettelijke voorwaarden om als “sociale woning” beschouwd te kunnen worden. De 33 sociale huisve stingsmaatschappijen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn hierbij niet betrokken, aangezien zij sinds 1990 geen sociale woningen meer te koop aanbieden. De waarde van de woning mag een bepaald plafond niet overschrijden ( thans 163.889 euro voor een gezin zonder kinderen ). Het leningsbedrag kan oplopen tot 100% van de waarde van de woning, waardoor personen met een gering

voorafgaand spaarvermogen in aanmerking komen als lener. De leners bekomen hun sociaal woonkrediet onder gewestwaarborg aan vaste voorwaarden die, afhankelijk van de algemene rentestructuur, lager liggen dan de marktrentevoeten voor vergelijkbare hypothecaire leningen. De maatschappijen slagen erin deze voorwaarden toe te staan dankzij de voorwaarden die zij bekomen bij Fortis Bank, de huidige fundingverstrekker. Verder dankzij hun stevige financiële structuur, hun lage werkingskosten, hun bescheiden dividend politiek en hun specifiek fiscaal statuut. De lener geniet lagere notariskosten dan bij een gewone hypotheeklening. De lage vaste rentevoet, gekoppeld aan het vanaf 1 januari 2005 van toepassing zijnde fiscaal regime voor hypotheekleningen, heeft voor gevolg dat, in heel wat gevallen, de rentelast integraal gecompenseerd wordt door het fiscaal voordeel. In die gevallen wordt de rentelast tot nul herleid. De erkende kredietmaatschappijen maken nochtans een moeilijke periode door. Zij staan zo goed als machteloos tegen de grootscheepse reclame van de commerciële banken die uitpakken met uiterst lage rentevoeten. Meestal zijn deze rentevoorwaarden variabel en dreigt de lener geconfronteerd te worden met uiterst onaangename verrassingen ingeval van rentestijging

49

zonder een overeenkomende stijging van het eigen inkomen. Dergelijke evolutie kan in bepaalde gevallen dramatische gevolgen hebben die vandaag onvoldoende worden ingeschat. Soms bieden de commerciële banken ook vaste rentevoeten, als strijdmiddel voor het verwerven van een groter aandeel van de hypotheekmarkt. Alleen zijn dergelijke acties tijdelijk en bieden zij geen continuïteitsperspectie f. Daar tegenover staat dat de erkende kredietmaatschappijen, zonder enige vorm van overheidssubsidie, reeds meer dan honderd jaar zekerheid ( vaste rentevoet ) tegen lage prijs bieden. Wil de overheid dit kanaal van sociale woningpolitiek in stand houden dan kan dit, zonder subsidiëring, door het toekennen van de gewestwaarborg aan de funding. Op dit vlak is het Brusselse Gewest trouwens een voortrekker. De Huisvestingscode voorziet reeds die gewestwaarborg, zij het voor beperkt bedrag dat jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld voor elke kredietmaatschappij afzonderlijk. Dankzij de uitbreiding van deze maatregel kunnen de erkende kredietmaatschappijen funding bekomen aan de scherpste voorwaarden, waardoor zij op blijvende wijze de sociale lener de best mogelijke rentevoet kunnen toekennen. De erkende kredietmaatschappijen van hun kant zullen er alles aan doen om hun werking verder te blijven professionaliseren om hun rol als sociale kredietverstrekker te blijven vervullen. Voor verdere informatie ( werking, adressen ……. ) kan u steeds terecht op de site www.sociaalwoonkrediet.be.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest25 telt twee maatschappijen voor sociaal krediet die door de VZW Sociaal Woonkrediet zijn erkend : NV Gewestelijke Maatschappij voor Huisvestingskrediet Oudergemlaan 308 te 1040 Etterbeek ( tel. 02/649.99.90 ) NV Krediet voor Sociale Woningen, Jagersveld 4 te 1170 Watermaal-Bosvoorde ( tel 02/673.33.00 ) website : http ://www.wb.be

Hilde GILBERT, directeur-zaakvoerster NV Krediet voor Sociale Woningen, Brussel

25 In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werden via ministerieel besluit van 19 december 2003 ( BS 22 april 2004 ) zes maatschappijen voor sociaal krediet definitief erkend, waaronder de door de VZW Sociaal Woonkrediet erkende NV Krediet voor Sociale Woningen en de NV Gewestelijke Maatschappij voor Huisvestingskrediet. De vier andere instellingen zijn :

• NV Crédit immobilier pour Habitations à bon Marché ( in ’t kort Crédit immobilier HBM ), Koninklijke Prinsstraat 33 te 1050 Elsene ( tel. 02/513.341.39 ) • NV Crédit Ouvrier, Hazelaarslaan 1 te 1070 Watermaal-Bosvoorde ( tel. 02/672.29.95 ) • NV Le Petit Propriétaire, Ophaalbrugstraat 1 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe ( tel. 02/770.01.75 )

50

• CVBA Socodix De Haard, Dr. A Schweitzerplein te 1082 Sint-AgathaBerchem ( tel. 02/465.84.93 )


De redactie van BGHM-INFO wenst de lezers erop te wijzen dat de publicaties die in de rubriek « publicatiesaankopen » worden voorgesteld, niet door de BGHM worden verdeeld maar wel kunnen worden geraadpleegd in de bibliotheek van de Instelling. Als het gaat om beschikbare brochures, gratis of betalend, zal de redactie dit ook steeds preciseren.

“50 jaar Belgische vastgoedmarkt, 1953-2003, waar geschiedenis tot toekomst vergroeit” Philippe Janssens en Paul De Wael zijn bestuurders bij het Antwerpse bureau voor vastgoedonderzoek “Stadim” dat nu al enkele jaren op rij in samenwerking met Trends de vastgoedgids publiceert. Deze gids wordt meestal in juni gepubliceerd en geeft een overzicht van de jaarlijkse evoluties van de diverse types vastgoed die op de markt te koop wordt aangeboden in ons land. Op basis van hun ervaring hebben beide auteurs nu een werk gepubliceerd dat binnenkort ongetwijfeld zal gelden als een referentie in België. Het boek bevat immers een schat aan informatie en beknopte analyses van de vastgoedmarkt van de afgelopen 50 jaar. Het document bestaat uit vier delen : • de belangrijkste periodes ( eigenlijk sinds 1913 ) die telkens worden aangevat op basis van vier thema’s : het politieke en economische landschap, de vastgoedmarkt, de kunst en architectuur; • de analyses waarmee drie verschillende onderwerpen worden aangepakt : de evolutie van het omzetcijfer op de secundaire markt, de evolutie van het aantal verkopen en de prijsevolutie sinds 1953; • diverse thema’s : kopen of huren; rendement en waarde in de vastgoedsector enz…; • tabellen die over 100 pagina’s informatie sinds 1953 of 1988, volgens het onderwerp, bespreken en samenvatten. Iedereen die van ver of dichtbij te maken heeft met vastgoed of huisvestingsbeleid zal met dit boek zijn voordeel doen. In een volgend nummer komen we hierop terug.

PUBLICATIES, AANKOPEN

Philippe Janssens & Paul De Wale, Roularta Books 2005

“De huisvestingscrisis in Brussel : een probleem van betaalbaarheid en / of aanbod ?” Facultés universitaires Saint Louis en de BBRoW, onder leiding van Nicolas Bernard en Werner Van Mieghem, Bruylant 2005 Dit boek bevat eigenlijk de verslagen van de studiedag die op 23 april 2004 te Brussel plaatsvond en georganiseerd werd door de “Réseau interdisiplinaire de recherches sur Bruxelles van de Facultés universitaires Saint Louis” en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen. Tijdens deze studiedag, die korte tijd vóór de gewestverkiezingen plaatsvond, werd de huisvestingsproblematiek te Brussel besproken en kwamen mogelijke pistes aan bod om de problemen op te lossen. Zo werden de buitenlandse oplossingen in de kijker geplaatst, bijvoorbeeld inzake de huurtoelage. In die zin is dit dan ook een uitstekend boek dat een duidelijk inzicht biedt in de materie en dat diverse universitaire bijdragen bevat. Ook de verenigingen en onderzoeksters uit Frankrijk en Nederland komen erin aan het woord.

51

“De verlaagde BTW-tarieven in de onroerende sector” Alain Soriano en Philippe Noirhomme, Confederatie Bouw Een zeer volledig werk dat een overzicht geeft van de verschillende BTW-tarieven die thans gelden in de Belgische vastgoedsector. Het slot behandelt de Europese perspectieven terzake.

“Belgopocket 2005” Algemene directie externe communicatie, Kanselarij van de Eerste Minister Na het rode boekje, dat zijn beste tijd gekend heeft, stellen we u het roodgele boekje voor dat alle burgers een antwoord biedt op een aantal vragen die ze zouden willen stellen aan de besturen van de federale of de gewestelijke en de gemeenschappelijke overheid. Deze brochure van 320 pagina’s is een tot 20 maart 2005 geactualiseerd overzichtsdocument dat verkrijgbaar is in postkantoren, federale administraties en andere informatiecentra. U kunt er ook voor terecht bij de Infoshop ( open van 9 tot 16 uur ), Regentlaan 54 te 1000 Brussel ( tel. : 02/514.08.00 ). Het boekje werd op 500.000 exemplaren gedrukt en is verkrijgbaar in het Nederlands en het Frans. Er bestaat ook een internetversie die regelmatig geüpdatet wordt. Surf hiervoor naar www.belgopocket.be. De volgende rubrieken worden behandeld : voor je gezondheid zorgen, werken, wonen, je verplaatsen, gezinsleven, het milieu beschermen, opkomen voor je rechten, met pensioen gaan, je geld beheren en burger zijn.

“De huurwet” Federale overheidsdienst Justitie, 6e editie, april 2005 Dit is opnieuw een geactualiseerde versie van de brochure die op een praktische manier alle belangrijke vragen beantwoordt die u zich als huurder of verhuurder kan stellen. U komt meer te weten over de verschillende huurovereenkomsten, de elementen die hierin moeten voorkomen, de looptijd ervan, de manier waarop huurprijs en lasten worden berekend, de onderverhuring, de beëindiging van de huurovereenkomst, de verandering van eigenaar, de geschillen, de indexering,…

52

info DE SOCIALE VERHUURKANTOREN IN DE DRIE GEWESTEN DRIEMAANDELIJKS DOSSIER : Nr 43

Recommend Documents