DRIEMAANDELIJKS DOSSIER : DE NIEUWE GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING

BGHM info Afgiftekantoor : 1050 brussel 5

Driemaandelijks informatiemagazine van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij

Nr 54

APRIL-MEI-JUNI 2008

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER : DE NIEUWE GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING EN VERDER : • Geografie(ën) van de huisvesting in België • Opleiding van de bestuurders van de openbare vastgoedmaatschappijen

BGHM-info ■ Verantwoordelijk uitgever en hoofdredacteur : Yves Lemmens wnd. Directeur-generaal Jourdanstraat 45-55 1060 Brussel Tel. : 02/533.19.11 http ://www.bghm.irisnet.be ■ Redactiesecretaresse : Anneleen Adang Tel. : 02.533.19.87 ■ Redactiecomité : Lutgart Decoster Marie-Noëlle Livyns Roger Sannen Luciane Tourtier Roland Tuteleers Jo Van Cleven Pol Zimmer ■ Concept en logistiek : Pascal Houzé ■ Foto’s BGHM : Chris Van Goethem en Pascal Houzé

■ Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur .......................................

3

■ Dossier : De nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening .

5

• De gewestelijke stedenbouwkundige verordening : recente wijzigingen ( Myriam Cassiers en Suzanne Gillijns ) .......................

5

• Titel II van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening : de bewoonbaarheidsnormen van de woning ( Marion Pourbaix ) ...........

12

• Normen van de nieuwe stedenbouwkundige verordeningen vergeleken met de belangrijkste bewoonbaarheidsnormen of -onderrichtingen die gelden voor de woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ( Marion Pourbaix ) ...............................................................................

15

• Titel II van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en de andere normen inzake bewoonbaarheid van de woningen ( Françoise Lambotte ) ...........................................................................

18

■ Technieken en methoden .....................................................................

23

• Opdracht als facilitator en begeleider in ecoconstructie ( Benoît Thielemans ) .............................................................................

23

■ Open venster .........................................................................................

27

• Geografie( ën ) van de huisvesting in België ( Isabelle Thomas en Dominique Vanneste ) ........................................... •

27 Huisvesting : een recht voor iedereen ? ( Roseline De Muylder-Bernard ) . 32

• Jongeren afkomstig uit sociale woonblokken aan het woord over criminaliteit. De ( sub )culturele benadering doorbroken ! ( Anneleen Adang ) ...............................................................................

36

■ Varia .......................................................................................................

40

• Opleiding van de bestuurders van de openbare vastgoedmaatschappijen ( Catherine Bruynix ) .......................................

40

■ Nieuws van de OVM’s ..........................................................................

42

• Stijl en duurzaamheid voor 80 nieuwe sociale woningen te Jette ( Daniel Termont ) .................................................................................

42

BGHM-Info wordt uitgegeven met de steun van Ethias.

• Inwijding van 67 gerenoveerde woningen, Werfstraat en Werfkaai ( Nadège Fol ) .......................................................................................

44

De overname van teksten en illustraties is enkel toegestaan na schriftelijke toestemming van de redactie en de auteur en mits de bron alsook de naam van de auteur vermeld worden. De gepubliceerde artikels geven enkel de mening weer van de auteur(s)

• Renovatie van een gebouw met sociale woningen, Sint-Jobsesteenweg 691-693 te Ukkel. Inwijding op 19 december 2007 ( Natalie Nicaise ) ...................................................................................

■ Illustraties : Jacques Peten ■ Vertaling : FIBEMA n.v. ■ Drukkerij : Uitgeverij & Drukkerij NV

D/2008/5637/91

2

■ Inhoud nummer 54 :

• •

46 Le Foyer Ixellois viert haar 100ste verjaardag ( Nicolas Vanderlinden ) ..... 48 Feest bij de Koekelbergse Haard ( André Krikilion ) ................................ 50

■ Publicaties, aankopen ...........................................................................

51

■ Tevredenheidsenquête ..........................................................................

55

B.G.H.M.-Info nr 54 • April - Mei - Juni 2008

Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur Maartse buien en aprilse grillen. Terwijl wind, regen, sneeuw en zon elkaar afwisselden, werd er ijverig gewerkt aan een nieuw dossier. Ons nummer van het tweede trimester 2008 wordt ingeleid met een dossier over de nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening. Alleszins geen gemakkelijke, alledaagse materie voor velen onder ons. Deze vernieuwde wetgeving streeft verschillende doelen na. Enerzijds dient het de leefbaarheid van de woningen te verzekeren. Anderzijds wil de verordening de kwaliteit alsook het uiterlijke karakter van de gebouwen, de gebruikte materialen, installaties en hun omgeving beschermen. De verbeteringen die aan de voorgaande versie van de tekst werden aangebracht, werden goedgekeurd op 21 november 2006 en zijn in werking getreden op 3 januari 2007. Verschillende specialisten ter zake komen aan het woord om ons wegwijs te maken in deze nogal ingewikkelde materie. Eerst komt er een grondige analyse door mevrouw Myriam Cassiers en mevrouw Suzanne Gillijns, attachés bij het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Niet alleen schetsen zij een korte historiek over het ontstaan en de bedoeling van deze wetgeving, ook geven zij ons een overzicht van de verschillende vragen die naar voren werden gebracht tijdens de realisatie van deze wetgeving. Daarna worden de belangrijkste veranderingen aangehaald die reeds aangebracht werden aan de verordening na 2006. Vervolgens wordt door mevrouw Marion Pourbaix, eveneens werkzaam als attaché bij het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dieper ingegaan op de normen die specifiek betrekking hebben op de bewoonbaarheid van de woning. Deze normen beogen het respect van minimale vereisten in geval van nieuwbouw of renovatie van woningen. In het volgende artikel vergelijkt mevrouw Marion Pourbaix de nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening met de huidige normen of onderrichtingen met betrekking tot de bewoonbaarheid van woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, zoals onder meer bepaald in de Brusselse Huisvestingscode. De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening is inderdaad niet de enige tekst die het onderwerp over de bewoonbaarheid van woningen behandelt. Om de verschillende bestaande wetgeving en normen in verband met deze laatst genoemde materie te onderscheiden, belicht mevrouw Françoise Lambotte voor ons de hiërarchie van de juridische teksten. Het is zeer nuttig met haar te overlopen welke regelgeving precies dient te worden toegepast naargelang elk geval. Zo bestaat, buiten de Brusselse Huisvestingscode, ook de nieuwe gemeentewet, het Burgerlijk Wetboek en de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Telkens geeft de auteur het toepassingsgebied aan, de kwaliteitsvoorwaarden, de bevoegde overheid, de voorziene sancties bij overtreding en de verschillen ten opzichte van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening. Zo krijgen we een duidelijk beeld van welke gepaste wetgeving wij in elk afzonderlijk geval dienen toe te passen. U zal merken dat het dossier over een zeer specifiek en technisch thema gaat dat ons beleid nauw aangaat. De verschillende uiteenzettingen die wij hier aangeboden krijgen, verdienen dan ook al onze belangstelling en het geduld om de methodische verkenning te volgen. In de rubriek “ Methoden en Technieken ” heeft de heer Benoît Thielemans het over de begeleiding duurzaam bouwen. Het gewest riep een gratis te consulteren netwerk van experts in het leven, die gespecialiseerd zijn in energie, duurzame wijken en duurzaam bouwen. Deze deskundigen bieden ondersteuning aan alle professionele


3

betrokkenen in de bouwsector (bouwen of verbouwen), die oog hebben voor duurzaamheid en gezondheid, of het nu gaat om ondernemingen, architecten, publieke of private opdrachtgevers. In de rubriek Open venster, vinden we een eerste artikel dat de geografie van de Belgische huisvesting beschrijft. Een tweede artikel reflecteert over de vraag : “ Huisvesting, een recht voor iedereen ? ”. Het werd geschreven naar aanleiding van een ontmoeting die op 21 april 2007 plaatsvond. Een derde bijdrage geeft de resultaten weer van een recente studie in de sociale woonwijk Peterbos. Mevrouw Cathérine Bruynix, sociaal afgevaardigde bij de BGHM geeft een beknopt verslag over de opleiding die werd aangeboden aan de beheerders van de openbare vastgoedmaatschappijen. Deze opleiding had niet als doel de beheerders tot topprofessionals in het domein van de Brusselse sociale huisvesting op te leiden, maar wel hen het raderwerk van deze streng gereglementeerde sector uiteen te zetten. Daarenboven was dit een gelegenheid om de nieuwe bestuurders kennis te laten maken met de BGHM en haar verschillende diensten. De 4 modules worden overlopen en besproken. Verder krijgen we bericht van enkele belangrijke verwezenlijkingen bij verschillende maatschappijen. Stuk voor stuk leuke evenementen. Zo vond bij de Jetse Haard een eerstesteenlegging plaats voor de bouw van 80 nieuwe woningen in het kader van het gewestelijk huisvestingsplan. Bij de Ukkelse maatschappij had een inwijding plaats ter gelegenheid van de renovatie van het gebouw in de St-Jobsesteenweg. Het betrof een oud gebouw dat in 1936 door de Ukkelse maatschappij werd verworven. Een grondige renovatie was dringend nodig. Bij de Brusselse Haard werden 67 gerenoveerde woningen ingewijd. De woningen werden gebouwd in 1937 en waren eveneens dringend aan renovatie toe. Het resultaat mag gezien worden. Le Foyer Ixellois maakte haar 100ste verjaardag kenbaar. Er werd een heus feest gevierd en er werden tal van nevenactiviteiten georganiseerd. Ook de Koekelbergse Haard heeft niet stilgezeten. Daar werd op 26 september 2007 een feest gehouden voor alle huurders. Sinds het succes van het feest naar aanleiding van het 85-jarig bestaan van deze OVM, wordt er nu jaarlijks een feestelijke bijeenkomst georganiseerd. Elke reden tot feesten is een goede reden, klinkt het. Zo eindigen wij dit nummer goedgemutst en beginnen we weer met volle moed aan een nieuw seizoen. Het volgende nummer zal voornamelijk handelen over energie in het huishoudelijke leven. Want nu wij de ogen niet meer kunnen sluiten voor de energieprijsstijgingen, wacht de sociale sector een moeilijke opdracht. Het biedt stof tot nadenken. Yves Lemmens, hoofdredacteur

4


Op 21 november 2006 werd een nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening ( GSV ) goedgekeurd. De verordening trad vervolgens op 3 januari 2007 in werking. De tekst is van toepassing op handelingen en werken die in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden uitgevoerd aan het bestaande patrimonium en geldt ook voor nieuwbouw. In onderhavig artikel vindt u een overzicht van de wijzigingen die werden aangebracht aan de vorige GSV, die van 11/04/03 tot en met 01/04/06 van toepassing was. Aan de hand van een historische terugblik op de stedenbouwkundige verordeningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kan de materie worden gesitueerd. Vervolgens krijgt u een overzicht van de algemene vragen die rezen bij de opstelling ervan en een overzicht van de belangrijkste wijzigingen die werden aangebracht aan Titel I inzake de kenmerken van de bouwwerken en hun naaste omgeving en aan Titel IV betreffende de toegankelijkheid van gebouwen voor personen met beperkte mobiliteit. Voor Titel II inzake de bewoonbaarheidsnormen van de gebouwen en de vragen die bij de lezing ervan rezen, verwijzen wij u naar het volgende artikel van de hand van mevrouw Pourbaix.

Korte historische terugblik op de stedenbouwkundige verordeningen te Brussel De wet houdende organisatie 1 van de ruimtelijke ordening en van de stedebouw van 29 maart 1962 machtigde de nationale regering één of meer algemene bouwverordeningen vast te stellen 2. Deze verordeningen moesten onder andere instaan voor : “ de gezondheid, de stevigheid en de fraaiheid van de bouwwerken, de installaties en hun omgeving ” en “ de aanleg van voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van de gebouwen ”. De overeenkomstig de wet van 1962 in 1975 goedgekeurde bouw verordening van de Brusselse Agglomeratie 3 bepaalt met name de hoogte van de gebouwen ( Titel III ), de diepte van de gebouwen en hun aanplanting ( Titel IV ), de hoogte onder het plafond van de woon- of verblijfplaatsen ( Titel V ) en de verlichting ervan ( Titel VI ). Medio jaren negentig zet de Brusselse gewestelijke regering een nieuwe stedenbouwkundige verordening op stapel waarin de verschillende sinds 1975 achtereenvolgende verordeningen worden samengevat. Na een lange procedure mondt het initiatief uit in het besluit van 3 juni 1999 waarin een verordening wordt goedgekeurd. Deze verordening omvat 7 titels waarin het volgende


aan bod komt : kenmerken van de bouwwerken en hun naaste omgeving ( Titel I ), bewoonbaarheidsnormen voor woningen ( Titel II ), bouwplaatsen ( Titel III ), toegankelijkheid van gebouwen voor personen met een beperkte mobiliteit ( Titel IV ), thermische isolatie van de gebouwen ( Titel V ), reclame en uithangborden ( Titel VI ) en ten slotte de wegen, de toegang ernaar en de omgeving ervan ( Titel VII ).

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER

De nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening De gewestelijke stedenbouwkundige verordening : recente wijzigingen

Deze verordening vormt één van de basisinstrumenten van het stedenbouwkundige beleid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Naast de door het Gewestelijk Bestemmingsplan ( GBP ) doorgevoerde territoriale planning, vaardigt de verordening een aantal stedenbouwkundige regels uit ter precisering van de door de gewestelijke wetgevende macht bedoelde “ goede ruimtelijke ordening ”. Deze gewestelijke stedenbouwkundige verordening wordt 1

Organieke wet : door het Parlement gestemde wet om grondwettelijke bepalingen te verduidelijken of aan te vullen.

2

Wet van 29/3/1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedebouw, gewijzigd door de wetten van 22/04/1970 en van 22/12/1970, artikel 59.

3

Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie: Titel III : hoogte van de gebouwen (beraadslaging van 25.03.1976) ; Titel IV : diepte van de gebouwen en hun aanplanting (beraadslaging van 25.03.1975) ; Titel V : hoogte onder het plafond van de woon- of verblijfplaatsen (beraadslaging van 15.10.1975) ; Titel VI : verlichting van de woon- en verblijfplaatsen (beraadslaging van 25.03.1975).

5

aangevochten bij de Raad van State 4 en het is wachten tot het Besluit van 11 april 2003 vooraleer een “nieuwe” GSV, identiek aan de voorgaande, wordt goedgekeurd. Deze verordening bleef gelden tot 1 april 2006. De nieuwe versie van de GSV is een herziening van de voorgaande en stemt overeen met de procedures. De tekst is het resultaat van een kritische lezing en van een verbetering van elementen die voor interpretatie vatbaar waren. De wetgevende macht heeft er de normen ingevoegd betreffende het parkeren buiten de weg 5. Titel V betreffende de thermische isolatie van de gebouwen werd behouden zoals in de tekst van de gewestelijke verordening, zolang de Europese richtlijn 2002/91/CE met betrekking tot de energieprestatie 6 niet werd omgezet. De op 21 november 2006 goedgekeurde GSV omvat dus 8 titels : de zeven oorspronkelijke titels en een achtste, met name “ De parkeernormen buiten de openbare weg ”.

Vragen die bij de verwezenlijking van de GSV rezen BBA en GSV : een verschillende stedenbouwkundige aanpak van de stad Eerst en vooral moet er worden gewezen op de fundamenteel verschillende aanpak tussen de Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie van 1975 en de GSV. Als eerste regel werd de bouwhoogte van een gebouw in de BBA immers bepaald door de formule H=B, waarbij de “ hoogte van de voorgevels en hun uitsprongen gelijk is aan de breedte van de openbare weg ( … ) ”. Deze hoogte mocht echter nooit 21 meter overschrijden. In de BBA lezen we verder : “ Om architecturale redenen mag de voorgeschreven hoogte met maximum 2 meter verminderd worden ”.

6

Door de toepassing van deze regel kwamen verkeerd geproportioneerde gebouwen tot stand, waarvan de hoogte allesbehalve aansloot op de naburige gebouwen. Dit heeft ongetwijfeld bijgedragen tot een systematische vernietiging van de stedelijke huizenblokken. Om dat probleem te verhelpen, zorgde de in de jaren negentig op stapel gezette GSV voor nieuwe voorschriften met betrekking tot de bouwhoogte van de gebouwen. Zodoende werd beter aangesloten op de naburige gebouwen. Voor geplande gebouwen waarvan de diepte of hoogte meer dan drie meter meer bedraagt dan de naburige bouwwerken, wordt in een uitzondering voorzien en deze bouwwerken worden vervolgens onderworpen aan een zwaardere procedure voor de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning. Er wordt tevens voorzien in bijzondere bekendmakingsregels. Er werd kritiek geleverd op deze voorschriften. Deze zouden de verbeelding aan banden leggen en aanleiding geven tot de reproductie van een traditionele stedenbouw.

Algemene verordening of verordening via gebiedsindeling Tijdens de besprekingen rezen talrijke vragen die in 2006 voor het grootste deel opnieuw opdoken. Het is interessant even te wijzen op de grote lijnen hiervan. Eerst en vooral moest er een keuze worden gemaakt tussen een algemene verordening die op het hele grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing is en een in zones opgedeelde verordening ( verschillende stedenbouwkundige zones of gebiedsindeling van het GBP, bijvoorbeeld ). Om de stedenbouwkundige regels niet ingewikkelder of onoverzichtelijker te maken, viel de keuze uiteindelijk op algemene regels die op het gehele gewestelijke grondgebied

van toepassing zijn. Zodoende werd de GSV opgebouwd op basis van een traditionele typologie met gesloten wijken 7, wetende dat de verordening nooit op alle bijzondere situaties zou kunnen inspelen. Het Brussels Wetboek van de Ruimtelijke Ordening ( BWRO )

Tegen deze verordening werd een beroep ingediend bij de Raad van State. Uit deze rechtspraak bleek dat elke beslissing die gebaseerd was op de GSV, gesanctioneerd zou kunnen worden door de Raad van State omwille van het motief dat in het arrest wordt vermeld, met name dat “ het ontwerp dat het besluit van 3 juni 1999 werd, niet opnieuw werd onderworpen aan het advies van de afdeling wetgeving van de Raad van State, na volledige vervulling van de voorafgaande formaliteiten. ” ( Beroep van de firma Rossel Outdoor tegen artikel 21, 2°, lid 2 en 3 van Titel VI ). Dit gaf aanleiding tot een dubbelzinnige situatie waarin de gemeenten en het Gewest de GSV moesten toepassen, terwijl deze toepassing door gelijk welke burger kon worden betwist. Om deze rechtsonzekerheid te beëindigen machtigde een wijziging van de Ordonnantie houdende de planning en de stedenbouw ( OPS ) van 29 augustus 1991 de Regering om de GSV van 3 juni 1999 ongewijzigd opnieuw goed te keuren zonder daarbij te hoeven overgaan tot een nieuw openbaar onderzoek. De nieuwe bepaling van de OPS bepaalt daarenboven dat deze GSV “ zal ophouden gevolg te hebben op het ogenblik van de volgens de onder artikel 165 voorziene modaliteiten goedgekeurde nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening en, uiterlijk binnen de drie jaar na de inwerkingtreding van deze ordonnantie ”. Deze wijziging van de OPS werd op 13 maart 2003 goedgekeurd, werd op 1 april 2003 gepubliceerd en trad de dag van de publicatie in werking. Zodoende verviel de in artikel 207, § 4 van de ordonnantie houdende de planning en de stedenbouw bepaalde termijn van 3 jaar op 1 april 2006. 5 De omzendbrief nr. 18 van 12 december 2002 betreffende de beperking van het aantal parkeerplaatsen. 6 Onderwijl werd een ordonnantie houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen op 7 juni 2007 goedgekeurd. De bijbehorende toepassingsbesluiten zouden in de loop van 2008 goedgekeurd moeten worden. Een eerste besluit tot vaststelling van de eisen op het vlak van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen van 21 december 2007 werd in het Belgisch Staatsblad van 5 februari 2008 gepubliceerd. 4

7

Een traditionele typologie met gesloten wijken : Typologie bestaande uit huizenblokken die langs alle zijden bebouwd zijn.


bepaalt een afwijkingsprocedure ( procedure waarbij een openbaar onderzoek en een advies van de overlegcommissie 8 verplicht is ) om aan specifieke situaties tegemoet te komen. Daarnaast kunnen gebiedsindelende gemeentelijke verordeningen de gewestelijke verordening aanvullen. Het zijn de instrumenten die het best aangepast zijn aan de specifieke kenmerken van de wijken. Om volledig te zijn, moet er evenwel op gewezen worden dat een systeem van “ gebiedsindeling ” werd bepaald in Titel VI – reclame en uithangborden en de nieuwe Titel VIII betreffende de parkeernormen buiten de openbare weg. Zoals reeds het geval was in 1999, bepaalt Titel VI 4 gebieden van het grondgebied ( het verboden gebied, het beperkt gebied, het uitgebreid gebied en het algemeen gebied ) waarin de voorschriften gemoduleerd zijn. Deze gebieden werden herzien en geactualiseerd : de voor reclame verboden gebieden hebben betrekking op de groene ruimten en de natuurreservaten, de voor reclameborden beperkte gebieden omvatten de wegen gelegen in Gebieden van culturele, historische, esthetische waarde of voor stadsverfraaiing ( GCHEWS ) van het Gewestelijk Bestemmingsplan. Titel VIII bepaalt tevens regels die verschillen volgens drie gebieden die vastgelegd worden naargelang de bereikbaarheid ervan met het openbaar vervoer : een zone A met een zeer goede bediening door het openbaar vervoer ( zones op een wandelafstand van minder dan 500 meter van een spoorwegstation of op een wandelafstand van minder dan 400 meter van een metrostation ), een zone B met een goede bediening door het openbaar vervoer ( zones op een wandelafstand tussen 500 en 800 meter van een spoorwegstation en tussen 400 en 700 meter van een metrostation ) en een zone C

met een matige bediening door het openbaar vervoer ( zones waarvan de wandelafstand meer dan voornoemde afstanden beloopt ). De tweede kwestie had betrekking op de detailleringsgraad van het reglement. Het reglement moest niet alleen voldoende gedetailleerd zijn ( om de gemeenten zodoende in staat te stellen de stedenbouwkundige vergunningen te beheren en te vermijden dat telkens bij de gemachtigde ambtenaar 9 moest worden aangeklopt ), maar ook gericht zijn op het essentiële om derwijze operationeel te blijven, zegge leesbaar en toepasbaar op een meerderheid van de gevallen ( nieuwbouw, verbouwing van bestaande gebouwen ). Daarbij moesten de afwijkingen zoveel mogelijk vermeden worden. Daarenboven moest worden vastgesteld dat de GSV van 1999 niet had kunnen vermijden dat voor heel wat aanvraagdossiers voor een stedenbouwkundige vergunning een afwijking werd aangevraagd.

moduleringen in te voeren. Het principe bestond erin een onderscheid te maken tussen grote en kleine afwijkingen. De kleine afwijkingen zouden deel uitmaken van de GSV in de vorm van een modulering van de regel 10. Zodoende zouden de gemeenten de kleine afwijkingen zelf kunnen afhandelen, mits inachtneming van bijzondere bekendmakingsregels en een advies van de overlegcommissie. De gemachtigde ambtenaar zou dan de grote afwijkingen blijven beoordelen. Dat voorstel werd verworpen, aangezien een modulering van de regels de GSV sowieso ingewikkelder zou hebben gemaakt bij het lezen en toepassen ervan. Bovendien is gebleken dat dergelijke aanpak zou kunnen ingaan tegen het BWRO en vanuit juridisch standpunt moeilijk toepasbaar was. 8

De overlegcommissie : na het openbaar onderzoek brengt de gemeentelijke overlegcommissie een advies uit over de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Deze commissie bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeenten en van de diverse gewestelijke instanties : Directies van stedenbouw en van monumenten en landschappen van BROH, BIM, GOMB.

9

De gemachtigde ambtenaar is de gewestelijke ambtenaar die door de Regering is aangewezen om een advies te verstrekken over de aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Deze ambtenaar is tevens gemachtigd om sommige stedenbouwkundige vergunningen af te leveren als deze betrekking hebben op handelingen of werken van openbaar nut, op beschermde momunenten, enz...

Het valt soms moeilijk te achterhalen waarom deze afwijkingsaanvragen werden ingediend. Er kunnen verschillende elementen aan de basis hiervan liggen : ■

■

■

■

de verkeerde of moeilijke interpretatie van sommige begrippen; de moeilijkheid om de begrippen nieuwbouw, verbouwing of nieuwbouwwoning of bestaande woning te interpreteren ( dat probleem rees vooral in Titel II ); de moeilijkheid om bepaalde voorschriften gezamenlijk toe te passen, zoals deze met betrekking tot de hoogte en de diepte van het bouwwerk in Titel I; sommige nieuwe situaties waarmee de administratie voorheen niet was geconfronteerd en die in de GSV versie 1999 niet waren gereglementeerd : het is het geval voor reclame op vinyl en werfdekzeilen, bijvoorbeeld.

Om de onduidelijkheden recht te zetten, werd geopperd om


10

Er zou bijvoorbeeld een algemene regel worden uitgevaardigd waarbij in het geval van nieuwbouw drie meter dieper zou mogen worden gebouwd dan de naastliggende gebouwen. Daarbij zouden enkel de gemeenten, aan de hand van een openbaar onderzoek, van dit algemene voorschrift mogen afwijken zonder een beroep te hoeven doen op het toezicht van de gemachtigde ambtenaar. Een overschrijding van 4,5 meter zou in dat geval aanvaard worden. Als er dan nog dieper moest worden gebouwd, zou er dan een afwijking moeten worden ingediend volgens de door het BWRO bepaalde procedure.

7

De in de ordonnantie bepaalde procedure die in het geval van een afwijking moet worden gevolgd, mag immers niet omzeild worden : volgens de bepaling ervan moet een stedenbouwkundige aanvraag, bij afwezigheid van een Bijzonder Bestemmingsplan ( BBP ) of een verkavelingsvergunning, het voorwerp uitmaken van een onderzoeksprocedure als deze aanvraag van de GSV afwijkt wat het volume, inplanting of esthetische aspecten van de bouwwerken betreft 11. Een verordening mag geen andere procedureregels opleggen. Indien voor deze oplossing was gekozen, moest het BWRO worden gewijzigd. Die optie werd bijgevolg verworpen.

harmonie behouden en er wordt gezorgd voor samenhangende stedenbouwkundige gehelen.

De GSV 2006 heeft niettemin gepoogd om op een doeltreffender manier in te spelen op de problematiek inzake de verbouwing en de renovatie van bestaande gebouwen : de GSV verduidelijkt het toepassingsgebied van de verschillende titels, preciseert de normen die van toepassing zijn op nieuwbouw en introduceert voor de renovatie van woningen en bestaande gebouwen het begrip “ streven naar ” deze normen.

De verkavelingsvergunningen vallen niet onder de toepassing van de GSV, waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat deze enkel van toepassing is op de handelingen en werken die krachtens artikel 98 van het BWRO 12 onderworpen zijn aan een stedenbouwkundige vergunning. De verkavelingsvergunning geeft geen enkel recht op bouwen, maar verstrekt burgerrechten. De voorschriften ervan mogen, maar hoeven de GSV niet na te leven. Er dient evenwel te worden aangestipt dat de voorschriften van een verkavelingsvergunning de GSV eigenlijk niet volledig naast zich neer kunnen leggen, aangezien het begrip “goede ruimtelijke ordening” erin wordt bepaald.

In die laatste gevallen zijn de handelingen en werken gericht op een verbetering van de bestaande situatie, maar de normen die voor nieuwbouw gelden, hoeven niet strikt nageleefd te worden. Door deze modulering van de voorschriften naargelang het om renovatie of nieuwbouw gaat, vermindert het aantal afwijkingsaanvragen.

Belangrijkste wijzigingen die aan Titel I werden aangebracht Titel I bepaalt de kenmerken van de bouwwerken en hun omgeving om er zodoende voor te zorgen dat het architecturale karakter van de wijken wordt nageleefd. De bestaande gebouwen worden gerespecteerd, er wordt een zekere

8

De wijzigingen die aan Titel I werden aangebracht, pogen vooral de interpretatiemoeilijkheden op te lossen, die bij de voorgaande verordening rezen.

De verkavelingsvergunningen Wat de toepassing van de GSV betreft, rezen verschillende vragen over de verkavelingsvergunningen. Bij deze problematiek moet er een onderscheid worden gemaakt tussen verschillende vragen. De eerste die hierbij rijst, is of een verkavelingsvergunning de GSV moet naleven.

Voor een aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning die overeenstemt met de voorschriften van een verkavelingsvergunning, maar niet overeenstemt met de GSVbepalingen moet bij de gemachtigde ambtenaar een afwijkingsaanvraag worden ingediend. De procedure wordt hierbij niet verlengd door bijzondere bekendmakingsmaatregelen ( art. 106 en 155 §2 lid 3 ). De GSV is evenwel van toepassing in een verkavelingsvergunning bij de aflevering van een steden-

bouwkundige vergunning wat de bepalingen van de GSV betreft, waarover de verkavelingsvergunning niets bepaalt.

Het begrip “ ingrijpende wijziging ” Met betrekking tot de titels I, II en IV was de bepaling van het toepassingsgebied ervan één van de belangrijkste moeilijkheden. Het probleem rees met name over de uitsluiting van handelingen en werken die geen ingrijpende wijzigingen tot gevolg hebben. Het probleem bestond erin te bepalen waarop het begrip “ingrijpende wijziging” precies slaat. Het bleek dat niet in alle titels van de GSV dezelfde betekenis kon worden gegeven aan het begrip “ ingrijpende wijziging ”. Precisie was dus geboden. In die zin werd de titel van artikel 1 § 3 met betrekking tot het toepassingsgebied van Titel I gewijzigd en vereenvoudigd. Hierin wordt thans het volgende bepaald : “ de artikels 3 tot 8 van onderhavige titel ( nvdr : zegge de artikelen die de inplanting en de bouwhoogte van de bouwwerken bepalen ) zijn niet van toepassing op de handelingen en werken aan een bestaand bouwwerk als zij gebeuren met het oog op het behoud van het bouwwerk en als zij het bouwprofiel of de plaatsing ervan niet wijzigen ”. In Titel IV over de toegankelijkheid van gebouwen voor personen met 11 12

BWRO, artikel 153, §2, lid 2 en 3. Artikel 98 bepaalt de handelingen en werken die aan een stedenbouwkundige vergunning onderhevig zijn. Het artikel bepaalt met name “ Niemand mag zonder voorafgaande schriftelijke en uitdrukkelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen : 1° bouwen, een grond gebruiken voor het plaatsen van één of meer vaste inrichtingen […]; 2° verbouwen van een bestaand bouwwerk […]; enz... De verkavelingsvergunningen worden daarentegen geregeld door artikel 103 en volgende. Het toepassingsgebied van de GSV verwijst enkel naar artikel 98 en niet naar artikel 103.


beperkte mobiliteit werd het begrip “ ingrijpende wijziging ” evenwel behouden en gedefinieerd in de woordenlijst. Er werd geoordeeld dat de bestemmingswijziging van een gebouw hier moest worden beschouwd als een ingrijpende wijziging. Deze titel vormt de verbetering van de toegang van gebouwen voor personen met beperkte mobiliteit dan ook om tot een algemeen principe.

De bestemmingswijziging van een goed De vraag over de toepassing van de artikelen van Titel I over de bestemmingswijziging van een goed blijft evenwel onbeantwoord. In hoeverre, bijvoorbeeld, moeten de artikelen 9 en volgende van Titel I betreffende de behandeling van de benedenverdiepingen, de inrichting van de inbouwstroken, enz... worden toegepast bij een bestemmingswijziging van een goed ? Volgens de algemene regel wordt de verordening enkel toegepast op de handelingen en werken die het voorwerp uitmaken van de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning. Zo moet er op de benedenverdieping van een gebouw van aanzienlijke verbouwingen sprake zijn alvorens het redelijk zou zijn om een aparte ingang tot de verdiepingen te verplichten, overeenkomstig artikel 9. De gemeente of de gemachtigde ambtenaar behouden een discretionaire macht en kunnen uiteraard werken opleggen om zodoende tegemoet te komen aan de goede ruimtelijke ordening van de plaatsen en de bewoonbaarheidsproblemen op te lossen.

De bouwhoogte van de bouwwerken De GSV 2006 wou enkele onduidelijkheden inzake de bouwhoogte wegwerken. De eerste onduidelijkheid betreft de elementen waarmee rekening moet worden gehouden bij de berekening ervan en, onder

andere, de kwestie van terrassen en acroteriemuren 13. De tweede heeft te maken met de gezamenlijke toepassing van artikel 4, inzake de diepte, en 6, inzake de hoogte. Definitie van het bovengrondse bouwwerk : het geval van de terrassen en balkons Voor de berekening van de diepte van het bouwwerk hield de GSV 2003 rekening met de terrassen en andere gelijkvloerse ondoorlaatbare grondbedekkingen. De kwestie van de terrassen gaf snel aanleiding tot problemen en er dienden zich uiteenlopende interpretaties aan : moest er rekening worden gehouden met de gelijkvloerse terrassen? En hoe stond het met de balkons en terrassen op de verdiepingen? De GSV 2006 zorgde voor opheldering door de definitie van het bovengrondse bouwwerk in artikel 2 pt. 8 te wijzigen. Voortaan zijn alle terrassen en andere gelijkvloerse ondoorlaatbare grondbedekkingen duidelijk uitgesloten. De balkons en terrassen op de verdiepingen kunnen aansluiten op de bouwprofielen die worden bepaald in de nieuwe GSV. In artikel 10 § 2 gaat het over het voorste gedeelte van de gebouwen en in artikelen 4 en 6 worden de normen voor de zij- en achterkanten bepaald. Gezamenlijke toepassing van de artikelen 4 en 6 : het geval van de aanpalende en losstaande bijgebouwen Wat de definitie van de diepte van de bouwwerken betreft ( artikel 4 ), bleven de regels ongewijzigd. De voorschriften bepalen vooreerst een maximumdiepte die niet mag worden overschreden. Het gaat met name om de maximumdiepte van het diepste mandelig profiel. Vervolgens is er sprake van de verschillende gevallen die zich kunnen voordoen : bouw op


een perceel waarvan de twee mandelige percelen bebouwd zijn, geval waarin één van de naastliggende terreinen bebouwd is, bouw van driegevelwoningen, ( om dat laatste geval op te lossen, werd een voorschrift toegevoegd ), geval waarin geen enkel mandelig terrein bebouwd is en bebouwen van hoekterreinen. In de GSV 2006 wordt bepaald dat de diepteregels voortaan gebaseerd zijn op het “ mandelig profiel ” van het naastliggende bouwwerk. Wat de hoogte van de bouw werken ( artikel 6 ) betreft, bepaalt de GSV dat de berekening wordt gemaakt ten opzichte van het hoofdgebouw en van de “ aanpalende ” bijgebouwen. Het gaat wel degelijk om de aanpalende bijgebouwen en niet over de losstaande bijgebouwen waarvoor de hoogteregels los van de hoofdgebouwen geanalyseerd moeten worden. De GSV 2003 gaf aanleiding tot uiteenlopende interpretaties van de voorschriften inzake de diepte van de bouwwerken op de verdiepingen. De GSV 2006 verheldert de situatie door te preciseren dat de artikelen 4 en 6 gezamenlijk moeten worden toegepast, met name dat “ Tot op de maximale diepte die wordt toegestaan door artikel 4, kan een overschrijding van meer dan drie meter ten opzichte van het laagste mandelig profiel worden toegestaan, waarbij evenwel het hoogste mandelig profiel niet mag worden overschreden ”. Tot slot werd ook nader ingegaan op de regels die moeten worden toegepast op de projecten die betrekking hebben op verschillende naastliggende gebouwen. Moeten de regels worden toegepast ten opzichte van 13

Acroteriemuur : “ muur die zich boven het niveau van het dak of van het terras bevindt en die dient als zijkant of borstwering ” ( def. 12 van Titel I, hoofdstuk I “ algemeen ”, Artikel 2 “ Definities ” ).

9

de naastliggende gebouwen aan beide uiteinden of ten opzichte van elk gebouw binnen het project ? De geest van de verordening schrijft voor dat rekening moet worden gehouden met de individuele kadastrale percelen. Dat betekent dus dat de regel moet worden toegepast met inachtneming van elk gebouw afzonderlijk. Elke situatie zal in ieder geval afzonderlijk moeten worden bekeken. De dakkapellen De hoogte van de dakkapellen werd verminderd : voor de plaatsing van dakkapellen mag het dakprofiel nog met 2 in plaats van 3 meter worden overschreden. Daarenboven beperkt de GSV de totale breedte van de dakkapellen tot 2/3 van de gevelbreedte. Deze vermindering was wenselijk om voortaan te vermijden dat dit voorschrift werd gebruikt om een bijkomende verdieping aan een gebouw toe te voegen en deze toevoeging onterecht te laten doorgaan voor een dakkapel. De hoogte van de verdieping : de acroteriemuren Hetzelfde geldt voor de acroteriemuur die voortaan meetelt in de berekening van de gevelhoogte. Aangezien de acroteriemuur duidelijk aanwezig is in de bouwhoogte vooraan, leek het logisch dat hiermee rekening werd gehouden. De definitie van de acroteriemuur werd aan de GSV toegevoegd 14.

De antennes voor mobiele telefonie en technische kasten De GSV brengt de toegestane hoogte voor antennes voor mobiele telefonie voortaan van 3 op 4 meter. Deze hoogte wordt berekend vanaf de bestaande acroteriemuur. De GSV wou daarentegen dat werd gezocht naar oplossingen om de technische kasten van de concessiehouders in het gebouw

10

onder te brengen. Om de bepalingen van artikel 6 na te leven, moeten de technische kasten in het dakvolume worden geïntegreerd. Voor eventuele overschrijdingen moet een afwijking worden bekomen. In het geval van platte daken met daarboven een inspringende verdieping, mag op het dak van deze inspringende verdieping een antenne van maximum 4 meter hoog worden geplaatst. Een antenne die wordt aangebracht aan de zijmuren ervan mag niet hoger zijn dan 4 meter vanaf het niveau van het ( lager gelegen ) hoofddak.

De benedenverdiepingen en de inrichting van een afzonderlijke toegang tot de bovenverdiepingen De voorschriften met betrekking tot de aanpak van de benedenverdiepingen deden heel wat stof opwaaien. Het belangrijkste probleem heeft betrekking op de inrichting van een afzonderlijke toegang tot de bovenverdiepingen als aan de benedenverdieping en de bovenverdiepingen een andere bestemming wordt gegeven. Voortaan moet niet alleen voor een afzonderlijke toegang worden gezorgd als de benedenverdieping voor commerciële doeleinde wordt gebruikt, maar tevens als deze wordt bestemd voor een andere functie dan huisvesting. Oorspronkelijk was het voor de uitreikende overheid immers moeilijk om een afzonderlijke toegang naar de verdiepingen te verplichten in het geval aan de benedenverdieping een andere bestemming werd gegeven dan een commerciële functie. De GSV 2003 had zich inderdaad op die commerciële functie toegespitst om te vermijden dat verdiepingen nog zouden blijven leegstaan wanneer een winkelruimte werd ingericht op de benedenverdieping van een gebouw dat oorspronkelijk als woning was bestemd. De wetgever wou deze kwestie ook scherper aanpakken door te bepalen

dat bestaande afzonderlijke toegangen voortaan moeten worden behouden. Van deze regel mag evenmin nog worden afgeweken ook al worden de bovenverdiepingen door de uitbater bewoond of doet de inrichting van een afzonderlijke toegang afbreuk aan het architectuurontwerp van de benedenverdieping. Het was immers zeer moeilijk voor de gemeenten om na te gaan of de winkeluitbater daadwerkelijk op de bovenverdiepingen woonde. De domiciliëring is geen onweerlegbaar bewijs dat iemand ergens woont. Daarenboven is het begrip van de afbreuk aan het architectuurontwerp subjectief en werd dit argument al te vaak aangegrepen om afwijkingen op de regel te aanvaarden.

De doorlaatbare oppervlakten Met duurzame ontwikkeling voor ogen werden verscheidene wijzigingen inzake de doorlaatbare oppervlakten aangebracht. Het eerste heeft betrekking op het behoud van een doorlaatbare oppervlakte op het perceel. De GSV 2003 verplichtte een doorlaatbare oppervlakte ten belope van 50 % van de gecumuleerde oppervlakten van de achteruitbouwstrook en het gebied voor koeren en tuinen. Het voorschrift in de GSV 2006 is strenger en legt een doorlaatbare oppervlakte op ten belope van 50% van het gebied voor koeren en tuinen alleen. Voor de achteruitbouwstrook werd een afzonderlijk voorschrift bepaald, dat niet is veranderd. De tweede wijziging heeft betrekking op de verplichting inzake volle grond. De verordening bepaalt immers het volgende “ De doorlaatbare oppervlakte bestaat uit volle grond en is beplant. ” Deze grond mag niet meer worden bedekt met doorlaatbare materialen en de “volle grond” wordt in de woordenlijst gedefinieerd als een 14

Cfr. voetnoot 13.


“ zone vrij van elke bebouwing, ook ondergronds. ” Deze precisering is belangrijk, aangezien het begrip op verschillende manieren geïnterpreteerd kon worden. Sommigen waren immers van mening dat een voldoende dikke laag grond bovenop een ondergrondse constructie evenzeer als volle grond kon worden beschouwd. De derde wijziging betreft de verplichting om ontoegankelijke platte daken van meer dan 100 m² in te richten als groendak. Dit voorschrift geldt voor daken van zowel hoofdals bijgebouwen. Deze verplichting geldt niet voor toegankelijke daken. Hiermee worden daken bedoeld, die als verblijf worden ingericht. Alle andere daken van meer dan 100 m² moeten als groendak worden ingericht en dat geldt ook voor de daken die enkel omwille van technische redenen toegankelijk zijn.

De functionele en technische elementen aan de voorgevel Er werd een nieuw voorschrift bepaald inzake de afvoer van rookgassen, de verluchtingssystemen en de externe technische aircoinstallaties. Deze systemen mogen niet aan de voorgevel worden geplaatst en mogen niet van op de openbare weg zichtbaar zijn. Het tweevoudige verbod wil ingaan tegen de wildgroei van afvoersystemen aan de voorgevels, die getuigen van een nieuwe inrichting van de binnenruimte als gebouwen worden gerenoveerd of worden opgedeeld in verschillende woningen. Deze elementen tasten immers de algemene esthetische kwaliteit van de openbare ruimte en van de voorgevels van gebouwen aan.

Belangrijkste wijzigingen die aan Titel IV werden aangebracht : Toegankelijkheid van gebouwen voor personen met beperkte mobiliteit Titel IV werd vooral gewijzigd om het principe van de toegankelijkheid voor personen met beperkte mobiliteit uit te breiden. Hierdoor werd het toepassingsgebied in verschillende gevallen vergroot ( bijvoorbeeld de gemeenschappelijke delen van de benedenverdieping van nieuwe woninggebouwen zonder lift ). In de gevallen waar dat nodig bleek, werd zodoende gezorgd voor een onderscheid tussen de regels die gelden voor nieuwbouw en deze die op renovaties van toepassing zijn( bijvoorbeeld bij nieuwbouw : van toepassing op alle kantoorgebouwen, handelsruimten … ; bij renovatie : enkel van toepassing als de voor het publiek toegankelijke vertrekken meer dan 200m² groot zijn ). Met name het begrip “ ingrijpende wijziging ” werd gedefinieerd 15 om dubbelzinnigheid over het toepassingsgebied weg te nemen : de aanvragen voor de bestemmingswijziging van een gebouw moeten immers worden onderworpen aan titel IV als de nieuwe bestemming zelf onderworpen is aan de bepalingen van titel IV krachtens het algemeen beginsel van de verbetering van de toegankelijkheid van de gebouwen voor personen met beperkte mobiliteit. Wat de binnen- en buitendeuren betreft, wordt het begrip vrije doorgang 16 dat hiermee verbonden is, respectievelijk op 0,85m en 0,95m gebracht. In de vorige tekst werd een minimum vrije doorgang van 0,83m en 0,93m opgelegd. In de praktijk

werden deuren van die grootte geplaatst ( wat dan in werkelijkheid overeenkomt met een vrije doorgang van ± 0,76m of 0,86m ). Voor het overige bestaan de aan deze titel aangebrachte wijzigingen hoofdzakelijk uit een lange lijst van details en kleine preciseringen waarvan sommige een technische en praktische impact zullen hebben op de uitrusting bij renovatie- of nieuwbouwprojecten ( sanitair, liften, plaatsing van leuningen … ). Al die wijzigingen beogen een betere toegankelijkheid van de gebouwen voor personen met beperkte mobiliteit en werden aangebracht in overleg met de verenigingen van personen met beperkte mobiliteit.

Tot besluit Bovenstaande vergelijking is niet exhaustief en omvat de essentiële wijzigingen die aan de GSV in 2006 werden aangebracht. Uit een eerste ontmoeting met de gemeenteambtenaren op 4 juni 2007 kon worden opgemaakt dat er ongetwijfeld nog beoordelingsvragen zouden rijzen eens de verordening gedurende enige tijd zal zijn toegepast. Alle onnauwkeurigheden of interpretatieverschillen kunnen en moeten ook niet vermeden worden. Ruimtelijke ordening is geen exacte wetenschap en de vragen moeten dan ook geval per geval worden onderzocht. Tevens moet er met elke situatie en de bijzonderheden ervan rekening worden gehouden. Myriam Cassiers, Suzanne Gillijns, Attachés bij het Bestuur Ruimtelijke ordening en Huisvesting van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Directie Studies en Planning 15

Titel IV, Hoofdst. I ( Algemeen ), Art. 2 ( Definties ), 3°.

16

Titel IV, Hoofdst. IV ( Normen met betrekking tot de verplaatsing binnenin de gebouwen ), Art. 9 ( gang ) en 12 ( trappen ).

De definities bevinden zich in artikel 2 van het deel “ Algemeen ”. Pagina’s 6 t/m 8 van het document dat kan worden gedownload op de webstek


11

Titel II van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening: de bewoonbaarheidsnormen van de woning De streefdoelen en de richtsnoeren Titel II van de GSV die handelt over de bewoonbaarheidsnormen wou een aantal administratieve normen en richtlijnen met betrekking tot de bewoonbaarheid van in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen woningen vertalen in termen van stedenbouw. Deze titel normeert de oppervlakten en de volumes van de lokalen ( minimumoppervlakte van de vertrekken, hoogte onder het plafond, breedte van de toegangsdeur ), het comfort en de hygiëne ( badkamer of douche, toilet, keuken, verlichting, zichten, verluchting ), de uitrusting ( gas- en elektriciteitsaansluiting, riolering, liften ) en van de dienstlokalen die verplicht zijn in woninggebouwen ( lokalen waar het huisvuil, het schoonmaakmaterieel en tweewielers en kinderkoetsen kunnen worden geplaatst ). Bij de uitwerking van de eerste versie van de GSV kon titel II ervan zorgen voor een opfrissing en aanvulling van de bepalingen van de Bouwverordening van de Brusselse agglomeratie ( BBA ) 1 uit 1975. Dat gebeurde aan de hand van een harmonisering van de verordeningen en richtlijnen die reeds op federaal en gewestelijk niveau bestonden. Deze bestaande normen en richtlijnen hadden hoofdzakelijk betrekking op normen inzake de gezondheid van gebouwen waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats neemt 2, de normen inzake de verhuur van gemeubelde woningen 3, de onderrichtingen voor de bouw van sociale woningen 4, de voorwaarden

12

voor de toekenning van de gewestelijke premies die, op basis van bewoonbaarheidscriteria, de ontoereikende en de behoorlijke woningen definiëren ( renovatiepremies, VIHT’s ) 5. Bij de revisie van de GSV werd bijzondere aandacht besteed aan een herformulering van de artikelen van de eerste GSV die in de vorige versie tot interpretatiemoeilijkheden hadden geleid. Sommige normen werden ook aangepast om zodoende in te spelen op de recente elementaire eisen van de huisvestingscode inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.

Toepassingsgebied van de GSV en belangrijkste wijzigingen in 2006 Welke handelingen en werken? De bewoonbaarheidsnormen van de woningen hebben hoofdzakelijk betrekking op de naleving van minimumnormen bij nieuwbouwwoningen. Net zoals in de eerste GSV is titel II evenwel ook van toepassing op werken die niet onder nieuwbouw vallen, zoals de verwezenlijking van een nieuwe woning in een bestaand gebouw of de verbouwing van een bestaande woning. Titel II is van toepassing op de handelingen en werken die door het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening aan een vergunning onderworpen zijn ( BWRO, artikel 98 §1 ). Sommige handelingen of werken kunnen worden vrijgesteld als ze overeenstemmen met de GSV ( BWRO, artikel 98 §2 ). Om af te rekenen met de interpretatiemoeilijkheden die

bij de oude GSV rezen met betrekking tot de toepassing of niet van titel II bij de verbouwing van bestaande woningen, werd het begrip “ ingrijpende wijziging ” dat in de GSV van 2003 gekoppeld was aan de toepassing van titel II, vervangen door een meer expliciete lijst van handelingen zoals “ de bouw van een uitbreiding of van een bijkomende verdieping, de wijziging van het aantal woningen of nog de wijziging van de bestemmingen of van hun verdeling ”, alsook iedere “wijziging van een kenmerk van de woning dat wordt gereglementeerd door deze titel ” ( art. 1 §3 ). Tijdens de evaluatie van de voorgaande versie van de GSV hadden de gemeentelijke ambtenaren immers ter zake om verheldering gevraagd. Welke woningen ? Rusthuizen, hotelinrichtingen en andere collectieve woonvormen vallen niet onder het toepassingsgebied van Titel II, omdat die, door hun collectieve karakter en/of tijdelijke onthaal, niet noodzakelijk een wooneenheid vormen zoals

1

De algemene bouwverordening uit 1975 bepaalde minimumnormen inzake de hoogte onder het plafond van de woon- of verblijfplaatsen en inzake de verlichting van de woon- of verblijfplaatsen.

2

KB 08.07.1997.

3

BBHR 09.11.1993.

4

Onderrichtingen PO/84 van de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting ( NMH ), die na de gewestvorming in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd vervangen door de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij.

5

KB 13.03.1989 en toepassingscirculaires


wordt beoogd door titel II en derhalve niet alle kenmerken vereisen die de titel voorschrijft. De wetgever wou de kwestie van de studentenkamers verhelderen. Het was immers niet duidelijk aan welke normen deze vertrekken waren onderworpen. De wetgever wou dergelijke woningen niet beschouwen als een bijzondere woningcategorie en wou vermijden dat privé-gebouwen met die specifieke bedoeling zouden worden opgericht of verbouwd en niet meer zouden kunnen worden omgevormd voor gewone residentiële doeleinden. Zodoende werd een onderscheid gemaakt tussen de door de universiteiten beheerde studentenkamers, die gelijkgesteld kunnen worden met collectieve verblijven, en de studentenkamers die worden ingericht in privé-gebouwen. Het begrip collectief verblijf werd opnieuw gedefinieerd 6 en slaat voortaan ook terug op studentenkamers die eigendom zijn van een universiteit. Dankzij deze precisering kunnen de andere studentenkamers voortaan ook onderworpen worden aan de bepalingen van Titel II. De gemeubelde kamers, tot slot, zijn voortaan onderworpen aan de verordening.

Systematisering van de modulering van bepaalde voorschriften Om de reconversie van gebouwen of heraanpassingen mogelijk te maken en daarbij rekening te houden met de bestaande situaties en de impact van de werken op het bestaande patrimonium in te schatten, bepaalde de voormalige GSV de gemoduleerde toepassing van sommige normen naargelang het gaat om een bestaande of nieuwe situatie. Deze bepaling bestond reeds voor de voorschriften betreffende de minimumnormen inzake oppervlakte en volume en werd uitgebreid naar de normen inzake

de dienstlokalen die verplicht zijn in meergezinswoningen ( lokalen waarin moet worden voorzien voor het plaatsen van huishoudelijk afval, kinderwagens en tweewielers en schoonmaakmateriaal ). Als er werken worden uitgevoerd, moeten deze de conformiteit van de bestaande situatie in ieder geval verbeteren. Daarenboven zorgde de moeilijkheid om het begrip “ nieuwe ” woning precies in te schatten, voor een duidelijker precisering van de mogelijke gevallen. De verordening maakt dus een onderscheid tussen “ woning in een nieuw gebouw ” ( nieuwbouw ), de verwezenlijking van een “ nieuwe woning in een bestaand gebouw ” ( verbouwing van een gebouw met de verwezenlijking van nieuwe woningen ) en de “ bestaande woning ” ( verbouwing van een bestaande woning in een bestaand gebouw ). Deze verduidelijking zorgde voor een betere structurering van de artikelen van de GSV over de minimumnormen inzake oppervlakte en volume, waarin een onderscheid werd gemaakt tussen de werken die worden uitgevoerd in bestaande gebouwen, die “ hun conformiteit met de normen moeten verbeteren ” en de werken die betrekking hebben op de inrichting van nieuwbouwwoningen in een bestaand gebouw. Deze werken moeten “ de naleving van de norm betrachten ”, en dat is een veeleisender begrip dan het voorgaande.

Belangrijkste wijzigingen van de definities en berekeningswijzen De definitie van vloeroppervlakte leunt dichter aan bij de definitie die hiervan wordt gegeven in het GBP, aangezien deze, net zoals het GBP, voortaan de oppervlakten van de lokalen waarvan de vrije hoogte minder beloopt dan 2,2m


of de ondergrondse oppervlakten die bestemd worden voor kelders, technische uitrustingen en opslagplaatsen, uitsluit. In tegenstelling tot de definitie van het GBP, sluit de netto vloeroppervlakte alle lokalen uit die als parking worden bestemd ( inclusief bovengronds ) en wordt voort gemeten tussen de kale binnenmuren 7. Deze definitie wordt gemoduleerd voor de berekening van de netto oppervlakte op de zolderverdieping. Tot slot werd de definitie van de netto lichtdoorlatende oppervlakte van de ramen gepreciseerd door de aanwijzende definitie die werd vermeld in de voorstellingsbrochure van de GSV 2003, met name de glasoppervlakte waardoor het buitenlicht naar binnen kan, met aftrek van de delen die geen licht doorlaten, zoals raamwerken, volle delen enz.

Belangrijkste wijzigingen van de bewoonbaarheidskenmerken De vrije doorgang van de toegangsdeur van de woningen stijgt van 0,83m naar 0,95m ( art. 6 van Titel II van de GSV ). Deze stijging sluit aan bij de vereisten van titel IV betreffende de toegankelijkheid voor personen met beperkte mobiliteit. Aangezien de wetgever geconfronteerd werd met projecten die aan de voorschriften inzake natuurlijke verlichting voldeden door de loutere plaatsing van koepels, verhoogde dakramen en enge lichtschachten,

6

Titel II, Hoofdstuk I, Art. 2. Definitie nr. 6 : lokalen die eigendom zijn van een publiekrechtelijk rechtspersoon of een rechtspersoon van openbaar nut en de mogelijkheid bieden van een collectief verblijf, zoals pensionaten en studentenkamers die eigendom zijn van een universiteit.

7

In plaats van “ buitenzijde van de buitenmuur” zoals in het GBP.

13

werd beslist dat elke woning moet beschiken over ten minste één raam dat rechtstreeks en horizontaal uitgeeft naar buiten toe en vrij is van ieder obstakel over een afstand van minstens 3m, op een hoogte van ten minste 1,50m vanaf het vloerniveau ( art.11 ). De minimumeisen van de Huisvestingscode, met name wat de elementaire gezondheid inzake verluchting en de elementaire uitrusting van elektriciteitsinstallaties betreft, hebben gezorgd voor aanpassingen aan de respectieve artikelen van de nieuwe GSV. Zo blijft de verluchtingsnorm niet langer beperkt tot de verplichte afvoer voor de verbrandingstoestellen voor verwarming en sanitair warm water, maar bepaalt deze een ventilatie-inrichting voor vertrekken zoals keukens, lokalen voor de opslag van het huishoudelijk afval, de toiletten, … . ( art.12 ) Voor de elektriciteitsinstallatie bepaalt de nieuwe GSV, naast het feit dat de installatie in staat moet zijn om minstens een normale voeding te leveren voor

de in titel II bepaalde uitrustingen, dat iedere woning met een individuele meter moet zijn uitgerust en dat ieder bewoonbaar lokaal moet beschikken over ten minste één lichtpunt en één elektrisch stopcontact. De eisen inzake telefoon- en kabeltelevisieaansluiting werden echter geschrapt ( art.13 ). Het voorschrift inzake de lift bepaalt dat het van toepassing is op de nieuwe gebouwen, waarvan de woningen tevens toegankelijk moeten zijn op de 4e verdieping en hoger. Dit geldt dus niet voor gebouwen met 5 verdiepingen waarvan de laatste twee verdiepingen worden ingenomen door duplexappartementen die vanaf de 3e verdieping toegankelijk zijn ( art. 15 ). Het aantal plaatsen voor tweewielers en kinderwagens wordt bepaald. De verplichting om in ten minste één stelplaats voor tweewielers of kinderwagens per woning te voorzien, sluit aan op de in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan vermelde intentie om het gebruik van alternatieve vervoermiddelen te stimuleren ( art. 17 ). Marion Pourbaix, Directie Studies en Planning Assia Bouzada, Directie Advies en Beroep, allebei attaché bij het Bestuur Ruimtelijke ordening en Huisvesting van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

14


Normen van de nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening vergeleken met de belangrijkste bewoonbaarheidsnormen of -onderrichtingen die gelden voor de woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Inleiding Titel II van de GSV van 2003 wou de normen van de Bouwverordening van de Brusselse Agglomeratie ( BBA ) uit 1975 vernieuwen en zorgen voor de harmonisatie van de verschillende bestaande reglementeringen inzake de bewoonbaarheid van de woningen, die op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing waren. Via de Brusselse Huisvestingscode kondigde het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2004 belangrijke normen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting af. Deze normen vormen de elementaire eisen voor de verhuur van woningen op het Brussels Hoofdstedelijk grondgebied. Bij de opfrissing van de GSV werd de vergelijking van de verschillende normen die inzake huisvesting in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van toepassing zijn, geactualiseerd om na te gaan of bepaalde kenmerken en normen inzake bewoonbaarheid van de woningen van de GSV opnieuw moesten worden bekeken, gelet op de eisen van de Huisvestingscode. Elk reglement of normtype streeft een eigen doel na dat de eigenlijke stedenbouwkundige streefdoelen overstijgt. Wij kunnen enerzijds de normen onderscheiden, die van toepassing

zijn op de bouw of de renovatie van woningen: de GSV bepaalt de bewoonbaarheidsnormen die van toepassing zijn bij handelingen en werken voor bouw of verbouwing; de BGHM past een aantal onderrichtingen toe die bepaald werden voor de bouw van sociale woningen; de GOMB bepaalt de minimumkwaliteit voor de door haar verwezenlijkte woningen voor middeninkomens 1. Anderzijds zijn er de normen die specifiek van toepassing zijn op de verhuur van woningen: de federale regels in verband met de verhuur van woningen bepalen de minimumvereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting voor alle huurwoningen, de gewestelijke huisvestingscode en de normen van de sociale verhuurkantoren ( SVK’s ) bepalen de voorwaarden voor het huurbeheer van de woningen op basis van gezondheidsnormen , de normen inzake de verhuis-, installatie- en huurtoelagen ( VIHT’s ) die gelden voor de toekenning van een financiële tegemoetkoming op basis van de kenmerken van de huurwoning. Bij de revisie van de GSV 2006 werden er minimale wijzigingen aangebracht aan de bewoonbaarheidskenmerken of –normen van de verordening. Elk bovengenoemd reglement streeft immers een eigen doel na


en een eenzijdige gelijkschakeling van alle normen valt dan ook niet te rechtvaardigen. Tijdens het openbaar onderzoek werd evenwel gewezen op de verschillen van de normen, met name wat de vrije hoogte en de oppervlakte betreft en inzake de definities. De Gewestelijke Ontwikkelingscommissie ( GOC ) erkende dat er door deze verschillen een gebrek aan duidelijkheid ontstond bij de toepassing ervan. Net zoals de Commissie was de wetgever evenwel van oordeel dat het behoud van verschillende regels kon worden gerechtvaardigd door de specifieke streefdoelen van deze reglementeringen. De Commissie onderstreepte met name dat de GSV stedenbouwkundige regels opstelt die in de eerste plaats gericht zijn op nieuwbouwwoningen, terwijl de Huisvestingscode gezondheids-,

1

De minimumkwaliteit moet worden nageleefd bij de opstelling van de plans en bestekken. De vastgoedontwikkelaar wordt evenwel geadviseerd zich niet systematisch tot deze minima te beperken.

2

Deze gezondheidsnormen zullen weldra gelijk zijn aan deze van de Huisvestingscode, bepaald in het kader van de toekenning van de VIHT’s ( art.6 voorontwerp van besluit in tweede lezing – januari 2008 ). Omwille hiervan zullen ze in het kader van de vergelijking niet meer worden vermeld.

15

veiligheids- en hygiëneregels bepaalt voor huurwoningen. Deze normen zijn dus op verschillende momenten van toepassing. Tot slot geeft de niet-naleving van deze normen aanleiding tot verschillende gevolgen : de niet-conformiteit van de woning ten opzichte van de GSV ( en bijgevolg weigering 3 van de stedenbouwkundige vergunning in geval het gaat om handelingen en werken waarvoor dergelijke vergunning noodzakelijk is ), verhuurverbod 4 in het geval van de Code, verbod in hoofde van een SVK om een woning te beheren, verbod om VIHT’s toe te kennen voor een gezin dat een woning wenst te betrekken.

Gelijkenissen en verschillen van de bewoonbaarheidsnormen De bewoonbaarheidsnormen en -richtlijnen die voor woningen worden bepaald in de GSV, door de BGHM en de GOMB, in de Huisvestingscode of in het kader van de VHIT’s verschillen gevoelig inzake hun maatregel, wat de eigenlijke norm betreft en ook inzake de kenmerken van de woningen die in aanmerking worden genomen. Ook de referenties verschillen. Definitie van de bewoonbare oppervlakte De GSV, die streeft naar de definitie van een minimumkwaliteit voor woongebouwen, of de GOMB, bij haar beschrijving van de woningen voor middeninkomens, bepalen de bewoonbare oppervlakte van de lokalen enkel in termen van grondoppervlakte. De Huisvestingscode, de VITH’s en de BGHM laten die oppervlakten afhangen van het aantal bewoners 5. Tevens dient te worden aangestipt dat de GSV met de oppervlakte rekening houdt als er onder het plafond een vrije ruimte

16

is van ten minste 2,2m. In de Huisvestingscode is er sprake van 2,1m en bij de BGHM en de GOMB wordt er enkel een hoogte bepaald voor lokalen onder afdaken of daken ( minimumhoogte voor de berekening van de grondoppervlakten vastgesteld op 1,5m, zoals in de GSV 6, de Code 7 en door de GOMB 8 ). Voor de berekening van de oppervlakte van de lokalen bepaalt de GOMB geen minimumhoogte onder het plafond. Zo zijn de minimumoppervlakten voor woningen 22 m² voor het lokaal woonkamer-keuken in de GSV, 18 m² ( 12 m² in het geval van een studentenwoning of een gemeubelde woning ) 9 voor de gehele woning voor één persoon volgens de Huisvestingscode 10 en 28 m² voor een sociale woning voor één persoon volgens de BGHM 11. In de beschrijving van de woningen voor middeninkomens is er sprake van een minimumoppervlakte van 40 m² voor een studio 12. Deze minimumoppervlakten zijn naargelang het aantal bewoners gemoduleerd op 28 13, 33, 37, 46 m² enz,... voor de Code 14 en op 47, 56, 60-65, 75-80 m² voor de BGHM naargelang de woning wordt bewoond door respectievelijk 2, 3, 4, 5 personen, enz... De minimumoppervlakten van de bewoonbare lokalen zijn gelijk voor zowel de GSV, de BGHM als de GOMB. Deze oppervlakte is evenwel anders voor de VIHT’s en in de Huisvestingscode wordt er geen onderscheid gemaakt volgens het lokaal. In het eerste geval belopen de minimumoppervlakten 20m² voor het hoofdvertrek/woonkamer, 8m² voor de keuken, 14m² voor de eerste slaapkamer en 9m² voor de volgende slaapkamers. De minimumoppervlakten liggen lager in het geval van de VIHT’s die 20m² bepalen voor keuken en woonkamer en 6m² voor een slaapkamer voor één persoon.

Elk normensysteem bepaalt een aantal modulaties. Zo is er het geval van woningen waarvoor geen onderscheid tussen de lokalen wordt gemaakt of waarvoor lokalen bijeen worden gevoegd ( keuken-woonkamer voor de GSV ), het aantal bewoners ( de Huisvestingscode, de BGHM, de VIHT’s ); de minimumbreedte van de woningen of de vrije ruimte voor de meubels ( GOMB ). 3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

Of aflevering van de stedenbouwkundige vergunning met afwijking op de GSV door de gemachtigde ambtenaar, hetgeen een bijkomende verwerkingstermijn impliceert, ook al zijn er voor de afwijkingen op titel 2 geen bijzondere bekendmakingsmaatregelen vereist, zoals het openbaar onderzoek en de overlegcommissie. Of ingebrekestelling van de verhuurder voor de verwezenlijking van de werken. De verrekening van het aantal bewoners wordt voor de Code en de VIHT’s uitgevoerd op basis van het aantal bewoners die permanent in de woning verblijven op het moment dat de huurovereenkomst oorspronkelijk tot stand komt. Hoewel het begrip enigszins verschillend wordt uitgedrukt, met name “ op zolderverdiepingen ” voor de GSV en de GOMB, “ kamers gelegen op een mansarde of onder trappen ” in de Code. En de VIHT’s die voor de berekening van de oppervlakten naar de normen van de Code verwijzen. De GOMB laat bij de berekening van de bewoonbare oppervlakte ook nog de dakhelling meespelen: 1,2 m als de helling meer dan 45° bedraagt. Sinds de wijziging van het BBHR van 09.03.2006. En de VIHT’s die voor de totale oppervlakte van de woning naar de normen van de Huisvestingscode verwijzen. Hetgeen volgens de Code met de minima overeenstemt voor een woning voor twee personen. Ter herinnering: een woning van 40 m² kan volgens de normen van de Code 5 personen onderdak verschaffen. 18 m² voor twee personen voor gemeubelde woningen en studentenwoningen. En de VIHT’s verwijzen voor de minimumoppervlakte van de woning naar de normen van de Code. En de VIHT’s verwijzen voor de hoogte onder het plafond naar de normen van de Code. Deze normen werden gewijzigd door het BBHR van 09.03.2006. Het begrip verblijfsvertrekken is niet duidelijk, aangezien het voor verwarring zorgt met het begrip “ bewoonbare lokalen ” dat in art. 1, 3° wordt gedefinieerd … terwijl die definitie nochtans ook door dat besluit wordt gewijzigd.


Vrije ruimte onder plafond

Ventilatie

Wat de hoogte onder het plafond betreft, moduleert elk reglement of code de hoogte onder het plafond volgens het geval, bewoonbaar lokaal of niet, lokaal onder het dak, mezzanines, enz...

Wat de ventilatie betreft, beperkt de GSV zich tot een ( natuurlijke of mechanische ) ventilatie-inrichting van de keuken, de bad- of douchekamer, toiletten en lokaal voor de opslag van huishoudelijk afval. De Code 18 breidt de eis uit tot de slaapkamers en woonvertrekken door debieteisen op te leggen bij afwezigheid van een raam. Ook de BGHM bepaalt ventilatie-eisen ( via deuren raamvoegen ) voor alle vertrekken waar er sprake is van een verlengd verblijf. De instelling bepaalt ook de afmetingen ( doorsneden in cm² ) voor de verluchting van de sanitaire vertrekken. De GOMB verwijst naar de Belgische Normalisatienormen ( NBN ) en preciseert de ventilatietypes die noodzakelijk zijn voor de woonvertrekken en slaapkamers, de dampkamp, de sanitaire lokalen en de kelders.

De GSV en de BGHM bepalen allebei een hoogte van 2,5m voor de bewoonbare lokalen, terwijl de Code 15 genoegen neemt met een hoogte van 2,3m voor de verblijfsvertrekken en 2,1m voor de andere vertrekken 16. De GOMB bepaalt verschillende hoogten ( gaande van 2,6 tot 2,9m volgens de verdieping, en zelfs 2,1m voor de bewoonbare lokalen onder het dak ). Natuurlijke verlichting De vereisten inzake natuurlijke verlichting verschillen in sterke mate zowel wat de modaliteiten voor het meten als het te verlichten deel van de vloeroppervlakte betreft. Hier bepalen de onderrichtingen van de GOBM een lagere waarde dan deze in de GSV. Zo is er sprake van 1/5e voor de netto lichtdoorlatende oppervlakte ( GSV ) of de raamoppervlakte ( GOMB ), van 1/12 voor de rechtstreekse natuurlijke verlichting ( Huisvestingscode 17 ) en van 1/8e van de raamopening ( BGHM ). Deze ratio’s hangen af van de ligging van het vertrek ( onder het niveau van het terrein of centraal vertrek voor de Code ; onder het dak voor de GOMB ), van het type bewoning ( Code en GSV ), de mate waarin het glas het licht doorlaat of de plaats van het raam in een hellend dak ( GSV ).

Wat de elektriciteitsaansluiting betreft, benadert de GSV sinds 2007 de norm van de Code. Zo wordt er een individuele meter per woning opgelegd en moet er een lichtpunt en een elektrisch stopcontact per bewoonbaar vertrek aanwezig zijn. In de Code 19 wordt bepaald dat alle vertrekken ( bewoonbaar of niet ) over een lichtpunt moeten beschikken. De GOMB bepaalt een minimum aantal stopcontacten en lichtpunten voor elk lokaaltype en de BGHM stipuleert dat het aantal lichtpunten en stopcontacten afhangt van het gebruik van ieder lokaal.

Er dient te worden aangestipt dat de GSV geen natuurlijke verlichting oplegt voor keukens en dat de GOMB vraagt om “ blinde ” keukens zo veel mogelijk te vermijden. De Huisvestingscode verplicht een natuurlijke verlichting van de plaats waar de maaltijden worden gebruikt.

Wat de afvoer van afvalwater betreft, eist de GSV de aansluiting op het rioleringsnetwerk, terwijl de Code 20 een afvoersysteem verplicht dat voor een zeker comfort zorgt ( veilig en zonder permanente geurhinder ). De BGHM en de GOMB bepalen ter zake niets specifieks.

Aansluitingen en uitrusting van de woning


Een bepaald aantal bepalingen van de GSV zijn enkel in de BGHMnormen terug te vinden: uitrusting inzake liften, deurtelefoon, deuropeningsysteem, lokaal voor fietsen en kinderwagens. Andere bepalingen van de GSV vinden wij in geen van de andere reglementen terug, zoals de dienstlokalen voor de opslag van huishoudelijk afval en het plaatsen van onderhoudsmateriaal. De Code 21 bepaalt echter wel specifieke veiligheidseisen inzake de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas; inzake de gezondheid met betrekking tot de afwezigheid van vochtigheid, inzake parasieten, verkeer en snelle evacuatie; uitrusting inzake verwarming, individuele deurbel, enz. In ieder geval worden de projectbeheerders, eigenaars of huurders van een woning geadviseerd te voldoen aan de normen die overeenstemmen met het doel dat wordt beoogd door de handelingen en werken: bouw/renovatie voor persoonlijk gebruik, verhuur, beheer door een SVK, onthaal van gezinnen die VIHT’s genieten, enz... Marion Pourbaix, Attaché bij het Bestuur Ruimtelijke ordening en Huisvesting van het Ministerie van het Brussels Hoofstedelijk Gewest, Directie Studies en Planning

17

18

19

20

21

En de VIHT’s die voor de natuurlijke verlichting naar de normen van de Code verwijzen. En de VIHT’s die voor de verluchting naar de normen van de Code verwijzen. En deVIHT-normen die ter zake naar de normen van de Code verwijzen. En de VIHT’s die voor de aansluiting op de riolering naar de normen van de Code verwijzen. En de VIHT’s die voor de veiligheid inzake elektriciteit, gas, trappen, vochtigheid, parasieten en verwarming naar de normen van de Code verwijzen.

17

Titel II van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en de andere normen inzake bewoonbaarheid van de woningen Titel II van de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening ( GSV ) bepaalt niet als enige verordenende tekst normen inzake de bewoonbaarheid van woningen. De bepalingen ervan moeten samen gelezen worden met de Brusselse Huisvestingscode, de Nieuwe gemeentewet, het Burgerlijk Wetboek en de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen. Hoewel deze reglementeringen allemaal specifieke doelen nastreven en uiteenlopende sancties en kwaliteitsnormen bepalen, zijn ze vaak van toepassing op dezelfde woningen. Een woning die de voorwaarden van één van deze teksten naleeft, voldoet daarom niet per definitie aan alle toepasselijke normen. In onderhavige bijdrage wordt gepoogd een overzicht te geven van de belangrijkste kenmerken van de Brusselse Huisvestingscode, de Nieuwe gemeentewet, het Burgerlijk Wetboek en de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen. Zodoende kan de lezer deze teksten makkelijk vergelijken en ze toetsen aan Titel II van de GSV.

1. De Brusselse Huisvestingscode A. Toepassingsgebied Alle woningen, zowel behorende tot de overheid als tot de privé-sector, zowel nieuwe als bestaande en hoofd- en tweede verblijfplaatsen, moeten voldoen aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de Brusselse

18

Huisvestingscode 1. Niemand mag een woning “ verhuren ” die niet voldoet aan alle vereisten 2. Dat betekent dat de norm hier in hoofdzaak betrekking heeft op de verhuurders 3 ; behalve uitzonderingen of onrechtstreeks lopen de huurders, eigenaars en vruchtgebruikers geen enkel risico op één van de door de Code bepaalde sancties.

moeten zij de door de Code bepaalde sancties toepassen 6. C. Bevoegde overheden

B. Kwaliteitsnormen Twee besluiten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering 4 bepalen de door de Brusselse Huisvestingscode bepaalde elementaire vereisten. Deze vereisten omvatten normen inzake de stabiliteit van de gebouwen, elektriciteit, gas, verwarming, riolering en brandpreventie. De verplichtingen in verband met de gezondheid bepalen voorwaarden inzake vochtigheid, zwammen en parasieten, verlichting, verluchting en de inrichting van de woning ( minimumoppervlakte, hoogte van de vertrekken, toegang tot de woning, enz. ). De minimumnormen inzake uitrusting handelen over koud water, warm water, elektriciteitsen sanitaire installaties, verwarming, kookfornuizen, enz.... Als ook maar één van die normen niet wordt nageleefd, kunnen procedures van de Code worden toegepast, inclusief het sluiten van de woning. De administratie en haar inspecteurs gebruiken een evaluatierooster 5 dat hen geen enkele beoordelingsruimte laat. Zodra zij een inbreuk vaststellen,

Een Gewestelijke Inspectiedienst ( GID ) werd bij de gewestelijke administratie opgericht om toe te zien op de naleving van de Brusselse Huisvestingscode. Deze dienst kan indien nodig de bewoning van een goed verbieden, administratieve boeten opleggen en de door de Code bepaalde bewijzen en attesten afleveren. De gemeenten spelen slechts een beperkte rol bij de toepassing van de Brusselse Huisvestingscode: zij

1

Ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode ( B.S. 9 september 2003 ). Voor meer details, zie BGHM -Info nr. 40, 2004 p. 6-13.

2

Het renovatiehuurcontract is de enige uitzondering op deze regel.

3

Zowel verhuring als onderverhuring.

4

BBHR van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen ( B.S., 19 september 2003 ) en BBHR van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen ( B.S., 5 mei 2004 ).

5

Zie het rooster dat is gehecht aan het ministerieel besluit van 24 april 2006 tot vaststelling van het evaluatierooster bedoeld in artikel 2, § 1, van het besluit van 4 september 2003 van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen ( B.S., 12 juni 2006 ).

6

BGHM-Info nr. 40, 2004 p. 14-15.


kunnen enkel klacht indienen, de beslissingen van de GID uitvoeren en het “ openbaar beheersrecht ” 7 toepassen. Alleen de GID mag bewijzen en attesten afleveren, controleonderzoeken uitvoeren, klachten behandelen en sancties opleggen. D. Sancties De zwaarste sanctie waarin de Brusselse Huisvestingscode voorziet, bestaat erin de verhuur en de bewoning van de woning te verbieden tot een door de GID afgeleverd “ conformiteitscontroleattest ” is verkregen. De burgemeester moet toezien op de goede uitvoering van dat verbod. Hij gaat hiertoe over door een uitvoeringsbesluit te nemen, doch niet alvorens, zonodig ( de woning is in dat stadium van de procedure niet altijd bewoond ) te zoeken naar mogelijkheden tot herhuisvesting van de ontheemde huurders. Daarenboven kan de GID administratieve boeten opleggen. De woning die niet aan de normen van de Code voldoet, kan worden onderworpen aan het openbaar beheersrecht. E. Verband met de GSV De Brusselse Huisvestingcode is hoofdzakelijk van toepassing op verhuurde woningen ( nieuwe of bestaande ), terwijl Titel II van de GSV hoofdzakelijk betrekking heeft op de bouw van nieuwe woningen, ongeacht de manier waarop ze worden betrokken ( door de eigenaar, een mede-eigenaar, een vruchtgebruiker of een huurder ). Dat is de reden waarom de GSV strengere normen kan bevatten dan de minimumvoorschriften van de Brusselse Huisvestingscode. De overheden die voor huisvesting bevoegd zijn, zijn in theorie dezelfde als deze die voor stedenbouw bevoegd zijn ( het Gewest en de gemeenten ), maar de dossiers worden afzonderlijk

behandeld. Bovendien gaat het om totaal verschillende contexten, diensten en dwangmiddelen. De naleving van de GSV wordt over het algemeen beoordeeld bij de door de toekomstige verhuurder ingediende aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning, terwijl de voorschriften van de Huisvestingscode meestal worden ingeroepen na een door de huurder ingediende klacht.

2. De Nieuwe gemeentewet 8 A. Toepassingsgebied Artikel 135, § 2, van de Nieuwe gemeentewet ( NGW ) omvat de bevoegdheid van de gemeenten inzake “ algemene bestuurlijke politie ”. Het artikel belast de gemeentelijke overheden met name met het voorkomen en doen ophouden van inbreuken op de openbare gezondheid, rust en veiligheid die kunnen voortvloeien uit het bestaan van ongezonde woningen. Hoewel artikel 135, § 2, van de NGW betrekking heeft op de politie die moet worden verzekerd “ op openbare wegen en plaatsen en in openbare gebouwen ”, heeft het Hof van cassatie gepreciseerd dat de gemeente maatregelen kan nemen gaande tot de oorzaken die liggen in de specifieke eigenheden en waarvan het insaluber effect, door de verspreiding erbuiten, de volksgezondheid schade kan toebrengen en plagen kan teweegbrengen 9. Concreet dient artikel 135, § 2, van de NGW als wettelijke basis voor de politiebesluiten ( individuele handelingen ) en voor de politiereglementen ( tevens verordeningen genoemd ). De politiereglementen omvatten algemene en abstracte normen die voor onbeperkte duur van toepassing zijn op alle burgers of op sommige onbepaalde categorieën burgers en die betrekking hebben op de algemene bestuurlijke politie.


B. Kwaliteitsnormen Volgens de Raad van State kan het begrip “gezondheid” in de zin van de NGW enkel betrekking hebben op hygiënische criteria van volksgezondheid: een woning is ongezond als men door er te wonen besmettelijke ziekten zou kunnen oplopen of verspreiden, een woning die een infectiehaard is of niet meer beantwoordt aan wat thans beschouwd wordt als het strikte minimum inzake hygiëne, en dus niet alleen de gezondheid van eventuele bewoners bedreigt, maar ook de volksgezondheid in het algemeen. De gemeentelijke overheden moeten geval per geval en mits naleving van de beginselen inzake goed bestuur oordelen welke kwaliteitsnormen gehaald moeten worden. De burgemeester die overeenkomstig artikel 135, § 2 van de NGW een gebouw onbewoonbaar bestempelt, dat enkel via een buitenkraantje is aangesloten op de waterleiding en waarvan de lage zolders op de verdieping slechts via een molenaarstrap toegankelijk zijn, gaat zijn bevoegdheden normaliter niet te buiten. Hetzelfde kan gelden voor het gebouw dat

7

Het openbaar beheersrecht is van toepassing op leegstaande woningen of woningen die niet overstemmen met de kwaliteitsnormen van de Code en die het voorwerp niet uitmaken van de noodzakelijke renovatiewerken. Dit nieuwe instrument is minder agressief en soepeler dan de opeising en wenst het woningaanbod te stimuleren. Na het doorlopen van een bepaalde procedure is een “ openbaar vastgoedbeheerder ” ( een gemeente, bijvoorbeeld ) gemachtigd om de woning voorlopig te beheren. Hij mag er de nodige werken aan uitvoeren en de woning ook zelf als sociale huurwoning aanbieden, zegge met inachtneming van de inkomens- en eigendomsvoorwaarden die gelden voor de toegang tot de sociale huisvesting.

8

NGW : cfr. http://www.avcb-vsgb.be/ nl/publicaties/nieuwe-gemeentewet/ gecoordineerde-tekst/

9

Cass., 6 februari 1950, Pas., I, p. 391.

19

aangetast is door huiszwam of waar ratten, ongedierte en andere schadelijke dieren leven, of dat zeer vochtig is. Het begrip “ ongezonde woning ” overeenkomstig de NGW moet zorgvuldig worden onderscheiden van de betekenis die dezelfde uitdrukking in de Huisvestingscode heeft. In die Code gaat het niet zozeer om de strijd tegen infectiehaarden die de volksgezondheid in het algemeen bedreigen, maar wel om de bepaling van de laagste bewoonbaarheidsnorm. Hieruit vloeit met name voort dat een politiereglement niet mag streven naar de verbetering van de woonomstandigheden. De Raad van State heeft trouwens een politiereglement gesanctioneerd waarvan het streefdoel als volgt luidde “ de bewoners van kleine woningen een grotere levensruimte te geven dan de door de Regering vastgestelde minimumnormen en bijgevolg de kwaliteit van de hoofdverblijfplaats in de gemeente te verbeteren ” 10. C. Bevoegde overheden De politiebesluiten worden door de burgemeester genomen, terwijl de politiereglementen over het algemeen door de gemeenteraad 11 worden genomen. Slechts bij uitzondering, in geval van een ramp, groot gevaar of ieder andere onvoorziene gebeurtenis waarbij het geringste uitstel bij het nemen van maatregelen deze gebeurtenissen gevaar of schade zouden kunnen opleveren voor de bewoners kan de burgemeester ook politieverordeningen maken, die dezelfde kenmerken hebben als de politieverordeningen van de gemeenteraad 12. D. Sancties Er moet een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen politiebesluiten en

20

politieverordeningen. Wat de besluiten betreft, machtigt artikel 135, § 2, van de NGW de burgemeester niet om een beslissing te nemen die erop gericht is inbreuken te “ sanctioneren ” ; de term “ tegengaan ” betekent hier “ doen stoppen ”. Het gaat dus om preventieve of helende maatregelen die gericht zijn op het vrijwaren of herstellen van de openbare orde. Een politieverordening kan strafrechtelijk of bestuurlijk sanctioneren. Met andere woorden, een politiebesluit mag nooit worden beschouwd als een straf ( hoewel dat wel zo kan overkomen … ), terwijl een inbreuk op een gemeentelijke verordening wel degelijk het voorwerp van een sanctie kan uitmaken ( een boete, bijvoorbeeld ). E. Verband met de GSV Een eenvoudige politieverordening ( gemeentelijk ) mag geen maatregelen nemen die minder streng zijn dan of ingaan tegen hogere ( want gewestelijke ) normen die door de GSV of de Brusselse Huisvestingscode worden bepaald. De hiërarchie van de normen moet altijd worden nageleefd. Artikel 135, § 2, van de NGW heeft betrekking op de algemene bestuurlijke politie. Deze politie is per definitie een aanvulling op de bijzondere polities van de stedenbouw ( GSV ) en van de huisvesting ( Brusselse Huisvestingscode ). Hieruit volgt dat de overheid, behalve in dringende gevallen en indien mogelijk, de door de bijzondere polities bepaalde normen en procedures moet toepassen, alvorens een beroep te doen op de door deze bepaling gestipuleerde actiemiddelen. De verleiding kan groot zijn om gebruik te maken van artikel 135, § 2, van de NGW om de moeilijkheden en traagheid van de stedenbouwkundige procedure te verhelpen. De strengheid waarvan de Raad van State ter zake getuigt,

moet de gemeenten evenwel tot voorzichtigheid gebieden. Er kan, bijvoorbeeld, geen sprake van zijn om zich op de GSV te baseren om een politiebesluit te rechtvaardigen. Dat staat echter niet in de weg dat een beslissing op stedenbouwkundig gebied wordt genomen en dat de burgemeester tegelijkertijd beslist om een daad te stellen op basis van artikel 135, § 2, van de NGW. In dat geval zal de eigenaar zich naar beide beslissingen moeten schikken. De burgemeester beoordeelt de situatie rekening houdend met de openbare gezondheid, rust en veiligheid. Als deze worden bedreigd, moet hij onmiddellijk de maatregelen nemen die hem het meest aangewezen lijken om deze bedreiging te beëindigen. Of er nu inbreuken op de GSV worden gepleegd of niet. Iedere overheid handelt alleen en soeverein in de sfeer van haar bevoegdheden.

3. Het Burgerlijk Wetboek A. Toepassingsgebied Om de huurder die het verhuurde goed voor zijn hoofdverblijfplaats bestemt beter te beschermen, heeft de wetgever via een wet van 20 februari 1991 een bepaling van dwingende aard 13 in het Burgerlijk Wetboek ingevoegd. Deze bepaling definieert de staat waarin de woning zich dient te bevinden “ op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt ” 14.

10 RvS nr. 105.215 van 27 maart 2002, Rosier, Echos, 2002/2, p. 64. 11 Art. 119, lid 1, en 135 van de NGW. 12 Art. 134 van de NGW. 13 Art. 2 van afdeling 2 ( getiteld “Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ” ) van hoofdstuk II van Titel VIII van Boek III van het Burgerlijk Wetboek. 14 Als er aan het goed werken moeten worden uitgevoerd om het conform te maken, kan evenwel een “ renovatiehuurovereenkomst ” worden gesloten.


B. Kwaliteitsnormen

C. Bevoegde overheden

Een koninklijk besluit van 8 juli 1997 15 bepaalt de minimumvoorwaarden inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid die moeten worden geëerbiedigd alvorens een goed als hoofdverblijfplaats kan worden verhuurd.

Het Burgerlijk wetboek beschouwt het probleem van de gezondheid en de veiligheid van gebouwen vanuit de bescherming van de privé-belangen en contractuele relaties tussen de verhuurder en zijn huurder. Het BW streeft geen enkel doel inzake openbare orde na en machtigt de overheid dus geenszins tot het nemen van maatregelen die eenzijdig worden opgelegd.

Samengevat: 1° het gebouw en de funderingen ervan mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen; 2° niets mag de veiligheid of de gezondheid van de bewoners in gevaar brengen; 3° de woning mag niet vochtig zijn; 4° de woning moet voldoende ruim zijn om er te koken, te wonen en te slapen; 5° de vertrekken die worden bestemd voor woonkamer en voor slaapkamer moeten privatief zijn en beschikken over voldoende verlichting; 6° de woonvertrekken en de sanitaire lokalen moeten over een natuurlijke en geforceerde verluchting beschikken; 7° de woning moet beschikken over een permanent toegankelijk watertappunt, een op de riolering aangesloten gootsteen, een het hele jaar door bruikbaar toilet, een elektriciteitsinstallatie die bij normaal gebruik geen enkel gevaar oplevert, een voldoende verwarmingsinstallatie die bij normaal gebruik geen enkel risico inhoudt, een permanente toegankelijkheid tot de smeltveiligheden; 8° als de woning over een gasinstallatie beschikt, mag deze bij normaal gebruik geen enkel gevaar opleveren; 9° het gebouw moet het mogelijk maken om personen snel en gemakkelijk te evacueren.

D. Sancties Indien het gehuurde goed niet overeenstemt met de vereisten van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder zich richten tot de vrederechter met het verzoek: – de nodige werken te gelasten om het goed in overeenstemming te brengen met de door het voornoemde koninklijk besluit bepaalde voorwaarden 16 ; – de huurovereenkomst te beëindigen met schadevergoeding. E. Verband met de GSV Het Burgerlijk Wetboek bepaalt van toepassing te zijn “ Onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden”. Het kan nooit genoeg worden herhaald: algemene bestuurlijke politie ( NGW ), bijzondere polities ( GSV en Brusselse Huisvestingscode ) en burgerrechtelijke regels zijn tegelijk van toepassing. Elk van deze wetteksten geven, los van de andere, aanleiding tot specifieke gevolgen. Zo mag de burgemeester zich bij de uitoefening van zijn politiebevoegdheid niet beroepen op het koninklijk besluit van 8 juli 1997. Hij is niet bevoegd om te beoordelen of een woning al dan niet voldoet aan de minimumvoorwaarden van dat besluit, aangezien deze voorwaarden geen deel uitmaken van de criteria waarmee rekening


moet worden gehouden bij de vrijwaring van de openbare gezondheid en veiligheid 17. Algemener kan worden gesteld dat de overheid haar beslissingen niet mag stoelen op overwegingen met betrekking tot de regeling van de contractuele relaties tussen de huurder en de verhuurder. Volgens een arrest van de Raad van State kan de beslissing van de burgemeester om de bewoning van een woning te verhinderen, niet gerechtvaardigd worden door de bekommernis om de uitvoering door de verhuurder van zijn burgerrechtelijke verplichtingen te verzekeren 18.

4. De gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen A. Toepassingsgebied Volgens artikel 91 van het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening ( BWRO ) hebben de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen geheel of gedeeltelijk betrekking op het gemeentelijk grondgebied en hebben zij betrekking op dezelfde materies als deze die geregeld worden door de GSV. Zodoende kunnen zij “ minimumnormen inzake bewoonbaarheid van de woningen ” 19 bepalen.

15

KB van 8 juli 1997 Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn, wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid ( B.S., 21 augustus 1997 ).

16

In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een huurprijsvermindering toekennen.

17

RvS nr. 100.705 van 9 november 2001, Kocyigit.

18

RvS nr. 27.725 van 25 maart 1987, Corhay en Close.

19

Art. 88 van het BWRO.

21

B. Kwaliteitsnormen Voor zover wij weten, wordt Titel II van de GSV thans door geen enkele gemeentelijke stedenbouwkundige verordening aangevuld. Het is bijgevolg moeilijk om te peilen naar de door de gemeenten vooropgestelde kwaliteitsnormen. C. Bevoegde overheden De gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen worden door de gemeenteraden 20 uitgevaardigd. Voor de vaststelling van inbreuken, verwijzen wij de lezer naar artikel 301 van het BWRO. D. Sancties De sancties die van toepassing zijn bij een inbreuk op een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening zijn dezelfde als deze die worden bepaald in geval van inbreuk op de GSV 21. Deze sancties zijn van strafrechtelijke aard ( boete of gevangenisstraf ) en kunnen worden aangevuld met maatregelen voor het onmiddellijke herstel en schadevergoedingen.

De artikelen 302 t/m 304 van het BWRO bepalen de procedure die moet worden gevolgd om de handelingen en werken die een inbreuk vormen, te doen stilleggen. E. Verband met de GSV De gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen bevinden zich onderaan de hiërarchie van stedenbouwkundige normen en zijn met name ondergeschikt aan de GSV (gewestlijk) 22. Eigenlijk moeten de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen de GSV “ aanvullen ” 23. Aanvullen betekent de lacunes opvullen, preciseren … Een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kan bijgevolg geenszins de bepalingen van Titel II van de GSV wijzigen, tegenspreken of schorsen. In geval van tegenstrijdigheid wordt de door de GSV bepaalde norm steeds toegepast. Door Françoise Lambotte, Directrice van het departement Stedenbouw en Milieu van het Brussels Agentschap voor de Onderneming, assistente rechten aan de Facultés universitaires Saint-Louis

20

22 22


21


22

Art. 119 van de NGW.

23

23 Art. 91 van het BWRO.


Een ecoconstructiefacilitator voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Het beleid inzake duurzame ontwikkeling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest besteedt bijzondere aandacht aan ecobouw ( of econconstructie ). Dat blijkt uit de invoering van een aantal diensten, instrumenten en hulpmiddelen ten behoeve van particulieren, bedrijven en de overheid. Zodoende heeft het Gewest een netwerk van experts in energie, duurzame wijken en ecoconstructie in het leven geroepen, dat zich specifiek richt tot de professionelen. Binnen dat netwerk bestaat de opdracht van de ecoconstructiefacilitator erin de bouwactoren te begeleiden en te steunen in het kader van een geïntegreerde aanpak. Hierbij is er sprake van de verhouding tussen het gebouw en het grondgebied, het waterbeheer, de inoverwegingneming van de materiestromen, de aandacht voor comfort en gezondheid en het rationele energiegebruik. Aan de hand van vijf vragen wordt deze nieuwe dienst hierna voorgesteld.

Voor wie zijn de diensten van de facilitator bestemd? De diensten van de ecoconstructiefacilitator zijn bestemd voor de professionals van de bouwsector die van plan zijn te bouwen of te renoveren en daarbij rekening willen houden met het leefmilieu en de gezondheid. Het kunnen zowel aannemers, architecten als privéof openbare opdrachtgevers zijn en de diensten gelden voor elk projecttype en voor elk stadium in het project. De openbare vastgoedmaatschappijen worden in het bijzonder uitgenodigd om hierop een beroep te doen.

Wat wordt er eigenlijk met “ecoconstructie” of “ecobouw” bedoeld? De ecoconstructie is een manier van bouwen of renoveren, die concrete antwoorden biedt op uitdagingen inzake leefmilieu en volksgezondheid. De door het BIM voorgestelde aanpak is gebaseerd op de “ praktische gids voor de duurzame bouw en renovatie ” waarin aanbevelingen worden vermeld die ingedeeld zijn op basis van vijf gebieden die overeenstemmen met voornoemde uitdagingen. Het gaat om een geïntegreerde aanpak, aangezien er rekening wordt gehouden met alle domeinen zonder dat het ene het andere uitsluit. Onderstaande tabel geeft een overzicht van wat in elk domein kan worden gedaan. Uiteraard moeten deze elementen worden opgevat volgens de kenmerken van elk project afzonderlijk, waarop ze worden toegepast.

TECHNIEKEN DOSSIER DU EN TRIMESTRE METHODEN

Opdracht als facilitator en begeleider in ecoconstructie

Fietsenstalling vooraan een voetgangerstoegang tot een woninggebouw te Riehen, nabij Bazel in Zwitserland ( verkaveling “ Im Niederholzboden ” ) – Metron Architekten ( Foto : Benoît Thielemans )


23

Grondgebied

Al de voorzieningen in het gebouw die bevorderlijk zijn voor het sociaal verkeer, zachte mobiliteit, biodiversiteit en verrijking van de stedelijke omgeving;

Water

Alle middelen voor een rationeel waterverbruik en –hergebruik, en voor het beheren en recupereren van regenwater op het perceel;

Het materiaal

Al de uit te voeren acties, gaande van de ecologische materiaalkeuze tot het afvalstoffenbeheer om te komen tot een architectuur die gedurende heel zijn levenscyclus de natuurlijke grondstoffen bewaart;

Comfort en gezondheid

Al de middelen opdat een gebouw zou beantwoorden aan de vereisten inzake comfort, gezondheid en toegankelijkheid, en het een plezier is om er ‘gerenoveerd’ te wonen;

Energie

Materiaalkeuze, ontwerpen, bouwen of renoveren van gebouwen met een laag energieverbruik ( voor de andere aspecten zorgen de energiefacilitatoren ).

Groendaken en –muren achteraan een appartementsgebouw te Anderlecht (Foto : Jean-Maire Bailly).

24

Regenwatervat voor het besproeien van de tuin in de De Vliertwijk te s’Hertogenbosch in Nederland (Foto : Benoît Thielemans)


Leembouwstenen in een passieve woning met houten geraamte nabij Gent. Deze stenen zorgen voor thermische inertie (Foto : ceraa).

Welke diensten biedt de facilitator aan ? De ecoconstructiefacilitator heeft als opdracht de bouwsector te informeren, te stimuleren en te begeleiden. Dat betekent dat de facilitator wijst op de beschikbare instrumenten en hulpmiddelen. De facilitator stelt themaseminaries en bezoeken voor, die betrekking hebben op praktische onderwerpen met betrekking tot de toepassing van ecoconstructie. De bouwprofessionelen kunnen de facilitator gratis vragen stellen via e-mail of telefoon. Er wordt onmiddellijk een antwoord verstrekt of er wordt doorverwezen naar de meest geschikte bronnen of hulpinstrumenten. De facilitator staat ook paraat om de opdrachtgevers en ontwerpers van ecoconstructieprojecten bij te staan, ongeacht de stand van zaken van hun ontwerp : voor de selectie van de ontwerper ( door, bijvoorbeeld, deel te nemen aan architectuurjury’s ),

het bepalen van prioritaire domeinen die voor verbetering in aanmerking komen, de keuze van de duurzaamste technieken, het herlezen van bestekartikelen,…

En verder ? Door zijn bevoorrechte plaats om de innoverende praktijken in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in al de aspecten van het ecoconstructieproces te leren kennen, vanaf het ontwerp tot aan het beheer van de gebouwen, vervult de facilitator de rol van uitwisselingsplatform voor de goede praktijken: goede artikels in het bestek, renderende installaties, aan te bevelen gespecialiseerde vakgebieden, referentie-uitvoeringen…


Hoe kan je de ecoconstructiefacilitator contacteren? Via e-mail: fac.eco@ibgebim. be of via telefoon: 0800/85 775 ( voorlopig nog 02/536.09.27 ) of door de site van Leefmilieu Brussel te raadplegen: <www.ibgebim.be> > professionelen > thema’s > ecoconstructie. Benoît Thielemans, Dienst Ecoconstructiefacilitator voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

25

KALENDER VAN DE SEMINARIES 2008 DATA

26

THEMA’S

24 APRIL

Inleidingsseminarie WAAROM ECOBOUW ?

15 MEI

DE BINNENISOLATIE VAN DE BESTAANDE GEBOUWEN

19 JUNI

DE ECOLOGISCHE KEUZE VAN DE MATERIALEN

18 SEPTEMBER

HET REGENWATER OP HET PERCEEL BEHEREN

23 OKTOBER

WELKE PRIORITEITEN VOOR DE DUURZAME WOONGEBOUWEN?

20 NOVEMBER

WAT IS EEN GROEN BUREAU?

4 DECEMBER

Eindseminarie BRUSSELSE REALISATIES IN ECOBOUW

PLAATS

Internationaal Centrum voor Stad, Architectuur en Landschap ( CIVA ) Kluisstraat 55 - 1050 Elsene tel. 02/642.24.50


Het Federaal Onderzoeksbeleid heeft onlangs ( 2004-2006 ) een onderzoeksproject genaamd ATLAS gefinancierd. Dat project heeft als hoofddoel de valorisatie van de gegevens van de laatste sociaal-economische enquête ( 2001 ) en één van de delen heeft betrekking op huisvesting en habitat. De belangrijkste resultaten werden in juli 2007 gepubliceerd in een uitgave ( Vanneste, Thomas en Goossens, 2007 ) en een atlas is in voorbereiding ( Thomas, Vanneste, en Goossens ). Het gehele werk wordt gekenmerkt door talrijke cross-overs tussen sociologie en geografie en aan de hand van cijfers, kaarten of grafieken blijken op verschillende ruimtelijke schalen allerhande ongelijkheden inzake huisvesting. Aan de hand van onderstaande bijdrage zullen wij pogen de geografie van de huisvesting te schetsen. Wij zullen ons daarbij beperken tot België ( zie bijvoorbeeld Vanneste, Thomas en Verstraeten, 2007 voor een voorbeeld van een plaatselijke analyse ). Deze schetsen bevestigen niet alleen sommige algemene processen en basisbeginselen van de geografische economie, maar ook enkele specifieke waarnemingen die vaak reeds door dezelfde auteurs in 1991 werden gedaan ( Goossens, Thomas en Vanneste, 1997 en 1999 ). Dat bewijst dat de huisvestingsstructuur grotendeels inert is. Uiteraard rijst dan onmiddellijk de vraag welke maatregelen er moeten worden genomen om deze sector doeltreffend te veranderen.

Eerst en vooral blijkt er op het niveau van België voor heel wat kenmerken van de huisvesting een sterke centrumperiferiestructuur: overeenkomstig de verwachtingen, is er in de dichtbevolkte stedelijke gebieden meer sprake van gegroepeerde woonvormen, met een aanzienlijk deel appartementen, gemiddeld kleinere en vaker door huurders betrokken woningen. Hoe verder wij ons verwijderen van de stedelijke centra, hoe minder dichtbevolkt de woongebieden worden. Er zijn dan meer viergevelwoningen en het eigenaarsaandeel stijgt. Het voorstedelijke gebied wordt gemiddeld door rijkere sociaalprofessionele categorieën bewoond dan de stadscentra. De huisvestingsomstandigheden zijn er gemiddeld ook beter ( ruimere, beter uitgeruste woningen die in betere staat verkeren, enz.... ). Net zoals in andere landen doet zich in België sedert enkele decennia een stedelijke uitbreiding of urban sprawl voor. De omvang van deze uitbreiding hangt af van de stadspoort: zo is de invloed van Brussel op veel grotere afstanden voelbaar dan deze van, bijvoorbeeld, Gent of Namen. De toegankelijkheid en faciliteiten van het openbaar en private vervoer stimuleren dat fenomeen op steeds grotere afstanden ten opzichte van de werkgelegenheidspoorten. De stad biedt altijd voordelen ( werkgelegenheid ), maar de gemiddelde Belg ziet zijn huis graag tussen het groen staan. Buiten de stad kan hij een grotere woning met tuin kopen die in vergelijking met een stadswoning minder duur uitvalt. Uit de


huisvestingsgegevens in 2001 valt er dan ook nog geen echte terugkeer naar de stad af te leiden, behalve dan misschien een stijging van het aantal jonge gezinnen. Voor de eerste keer peilt de enquête naar de tevredenheid van de bewoners inzake een aantal criteria die verbonden zijn met de directe omgeving van de woning. Uit de ruimtelijke structuren blijkt dat de gezinshoofden gemiddeld tevredener zijn over de woonomgeving buiten de stad: criteria zoals luchtkwaliteit, rust, netheid en esthetische kwaliteiten van de gebouwen worden in de stedelijke omgeving weinig gewaardeerd, maar “buiten de stad” sterk naar waarde geschat. Uitrustingen en infrastructuren ( zoals winkels, openbaar vervoer, voetpaden, enz... ) worden “ buiten de stad ” als onvoldoende ervaren. Dat is dus stof tot nadenken voor zowel overheid als privé-sector! Eens je ver van de stadspoort bent verwijderd, is de omgeving rustig ( kalm, groen, … ), maar is er een tekort aan infrastructuren of zijn deze van duidelijk lagere kwaliteit als de bevolkingsdichtheid ook lager is. Dat probleem is bekend en komt vaak voor in ruimtelijke economie.

DOSSIER OPEN DU TRIMESTRE VENSTER

Geografie( ën ) van de huisvesting in België

De huidige situatie van de huisvestingsomstandigheden wordt duidelijk gekenmerkt door de geschiedenis van de verstedelijking in België. Het stadsweefsel is dichter in het noorden van het land. Dat betekent een grotere bevolkingsdichtheid en dus een grotere druk op de grond. Tevens moeten wij aanstippen dat de landelijke zones gemiddeld ook dichter bevolkt zijn als gevolg van een oud proces

27

Verkoopprijs (in €) per m² van bouwgrond in 2005 – Bron : Thomas en Vanneste, 2007

van woonverspreiding buiten de kernen. In het noorden van het land is de grond ontegensprekelijk zeldzamer en de woningprijzen liggen er ook hoger. Het beleid inzake ruimtelijke ordening is er ook anders en misschien beter verankerd. Wij kunnen er niet omheen: het Vlaamse en het Waalse Gewest zijn elkaars tegenpolen. In het zuiden van het land ligt de bevolkingsdichtheid gemiddeld lager en de belangrijkste steden dragen de tekenen van een verleden van zware industrie ( XIXe eeuw ). De woningen zijn er gemiddeld groter en ouder: het woningenbestand werd er in de loop van de afgelopen decennia minder vernieuwd. In Wallonië wordt er meer gerenoveerd uit vrije keuze ( voorliefde voor renovatie ? ) of bij gebrek aan middelen ( minder koopkracht of gewoon minder belangstelling voor dergelijke uitgaven ) of zelfs door stimuli ( overheidstegemoetkomingen voor renovatie ). Er dient evenwel te worden aangestipt dat wat woningrenovatie

28

betreft, Vlaanderen in 2001 aan een inhaalbeweging lijkt te zijn begonnen. De sociaal-economische enquête van 2001 bevat voor het eerst ook een vraag over het bedrag van de huurprijs en hieruit blijken ook zeer interessante ruimtelijke structuren: als het type en de grootte van de woning worden gecontroleerd, blijkt uit de kaarten dat de hoge huurprijzen vooral in de hoofdstad terug te vinden zijn. Hoe verder wij ons van Brussel verwijderen, hoe meer de huurprijzen dalen. Deze op Brussel toegespitste structuur staat in contrast met de ruimtelijke structuur van de prijzen voor bouwgrond waaruit zowel een centrum-periferiestructuur blijkt op het niveau van elke stad, maar vooral een sterk verschil tussen het noorden en het zuiden van het land waar de druk op de grond uiteenloopt ( grotere bevolkingsdichtheid in het noorden en een ander beleid inzake ruimtelijke ordening ) ( zie Thomas en Vanneste, 2007 ).

Uit deze analyse blijkt ook dat ( privé-, sociale ) huurders en eigenaars vaak andere sociaaleconomische kenmerken hebben. Steeds meer kwetsbare gezinnen ( eenoudergezinnen, buitenlanders, zonder of met een laag inkomen, enz... ) moeten een woning huren, terwijl steeds meer gediplomeerde gezinnen met twee inkomens eigenaar worden. Dat geldt ook voor de kwaliteit en het aandeel van het restsegment van de woningmarkt. Wat de sociale woningen bijvoorbeeld betreft, vloeit de huidige situatie voort uit vroegere beleidslijnen. De stijgende woningprijzen en de veranderende economische omstandigheden doen de vraag naar sociale woningen dermate stijgen dat de sociale huisvestingsmaatschappijen hieraan tegenwoordig niet kunnen voldoen. Daarbij komt dat er weinig afdoende alternatieven zijn op de private huurwoningenmarkt waar het aanbod beperkt en duur is. Dat komt onder andere door mechanismen en een beleid dat het eigenaarschap bevoorrecht.


Op het niveau van de drie gewesten worden er in België vaak statistieken opgesteld die in drie afzonderlijke cijfers worden uitgedrukt. Uit de diverse kaarten die op de schaal van de 589 gemeenten worden opgesteld, blijkt evenwel dat die realiteit niet vaak wordt bevestigd en dat er in vele gevallen andere ruimtelijke structuren uit de bus komen; deze worden trouwens vaak gerechtvaardigd door de geschiedenis, de economie, de demografie, de geografie, enz… Denken wij hier nogmaals aan de centrum-periferiestructuren ( zie punt 1 hierboven ) of aan het verschil tussen het oosten en het westen, waar de woningen ouder zijn en vaker twee gevels en minder comfort hebben en kleiner zijn. Deze oost-westtegenstelling werd reeds in 1991 vastgesteld; in 2001 is de slechte situatie in het westen gemiddeld afgenomen en blijven er enkel nog enkele kritieke haarden over, zoals de westelijke tak van de voormalige Waalse industriële as of de gemeenten langs de Franse grens ( zowel aan Vlaamse als aan Waalse zijde ).

Het klopt natuurlijk wel dat er voor sommige variabelen sterke noord-zuidverschillen zijn. Deze verschillen vloeien voort uit de geschiedenis van de verstedelijking, een verschillend beleid inzake huisvesting en ruimtelijke ordening tussen beide landsdelen of door koopkrachtverschillen. Er kunnen evenwel nog andere redenen worden gevonden, die veel moeilijker meetbaar zijn. Zo is er het voorbeeld van de staat waarin de woningen verkeren ( Thomas, Vanneste en Laureyssen, 2005 ) : kan dat verschil niet worden verklaard door een andere prioriteit wat de gezinsuitgaven betreft ? Tot slot komt in 2001 een aantal ruimtelijke structuren naar voren: als voorbeeld nemen wij het verschijnen van kleine appartementsgebouwen buiten de agglomeraties die inspelen op de vraag van zowel oudere buitenstedelingen die zich willen ontdoen van de lasten van hun eengezinswoning en tegelijkertijd in het groen willen blijven wonen, als van jonge gezinnen die hierin hun kans zien om eigenaar te

worden van een woning in het groen. Ander voorbeeld: het ontstaan van een voorstedelijke as van Brussel naar Luxemburg die de realiteit van de “ Waalse industriële as ” centraal doorkruist ( ter hoogte van Namen ). Die as verscheen reeds in 1991 richting Namen, maar was toen ruimtelijk beperkter. De as wordt gekenmerkt door welstellende gezinnen, volgt de verkeerswegen naar het zuidoosten ( spoorweg, autosnelweg en de secundaire weg 4 ) en sluit bijna aan op hetzelfde proces dat ditmaal vanuit Luxemburg komt. Luxemburg is een belangrijke arbeidspoort, waar de woningen evenwel veel duurder zijn dan in België. De regio rond Aarlen kent dus een vastgoedboom die zich doet gevoelen langs de verkeerswegen naar het noordoosten. Zal de Brusselse voorstedelijke uitloper weldra aansluiten op deze die ons vanuit Luxemburg tegemoetkomt? Alleen de statistische toekomst zal het uitwijzen! Tevens dienen wij erop te wijzen dat het Brussels effect zich, zoals hierboven uitgelegd, niet alleen uitstrekt

Gemiddelde aankoopprijs van een huis in 2005 (in duizenden euro euro) – Bron : Thomas en Vanneste, 2007


29

Percentage woningen met 7 à 9 vertrekken in 2001 – Bron : Thomas, Vanneste en Goossens ( te verschijnen ).

Percentage woningen van onvoldoende kwaliteit in 2001 – Bron : Vanneste, Thomas en Lauresyssen, 2005.

naar het zuiden en het zuidoosten, maar ook richting Leuven en verder. Het effect is trouwens ook merkbaar in de zuidelijke rand van de steden die behoren tot de oostelijk tak van de Waalse industrieas, met name van Namen naar Luik en de Duitse grens.

30

Tot slot dient erop te worden gewezen dat de huisvestingssituatie in 2001 gemiddeld beter is dan in 1991, hoewel er nog steeds sprake is van heel wat woningen die in slechte staat verkeren. Het percentage woningen met onvoldoende

comfort is gedaald, onder andere omdat er minder woningen zonder toilet en meer woningen met een badkamer werden geteld. Er is ook een gevoelige daling van het aantal woningen die met steenkool worden verwarmd. De verbetering betreft hoofdzakelijk


het westen van het land en in het bijzonder de Westhoek. De oude industriële regio’s in Henegouwen blijven zorgen baren. Sinds 2001 is er meer belangstellig voor vastgoed, maar naar alle waarschijnlijkheid zullen deze zeer recente veranderingen de aangeduide ruimtelijke structuren slechts in geringe mate wijzigen. Deze veranderingen komen feitelijk bovenop andere processen die reeds lang bezig zijn, met name de lagere vastgoedprijzen in België tegenover het buitenland, de algemene verbetering van de kwaliteit van de woningen, de druk op de gronden, de zeldzaamheid van bouwgrond, enz... Wij hopen dat deze publicaties zullen helpen om een beter

inzicht te krijgen in de financiële tegemoetkomingen die voor de toegang tot de huisvesting worden verstrekt. Uit deze enkele cartografische lijnen en voorbeelden blijkt dat de situatie veel complexer is dan een loutere “ oppositie tussen Vlaanderen en Wallonië ”: sommige Vlaamse gemeenten hebben een Waals statistisch profiel en het omgekeerde is ook waar. De Belgische statistische realiteit beperkt zich niet tot “ 3 gewestelijke gemiddelden ”. De op mesogeografische schaal ( gemeenten ) vastgestelde verschillen kunnen ook op microgeografische schaal ( wijken en statistische sectoren ) worden genuanceerd: de op verscheidene schalen uitgevoerde geografische

analyse levert zoveel resultaten op en dat is enkel mogelijk aan de hand van gegevens die worden afgeleid uit een sociaaleconomische enquête : een staal zal NOOIT kunnen zorgen voor zo’n interessante ruimtelijke statistische analyse. Dat komt omdat zo’n enquête ruimtelijk precies is en verschillende elementen met betrekking tot het gezin en het individu aan elkaar koppelt. Door de vooropgestelde schrapping van de tienjaarlijkse sociaal-economische enquête zullen wij het dan ook moeten stellen zonder een uitzonderlijk belangrijk instrument voor observatie en ruimtelijke strategie. Isabelle Thomas, FRS-FNRS, CORE en

Dominique Vanneste, Sociaal en Economische geografie, ISEG, K.U. Leuven

Département de Géographie, UCL, Louvain-la-Neuve

Bibliografie GOOSSENS L., THOMAS I., VANNESTE D. ( 1997 ) Huisvesting in sociaal-economisch en geografisch perspectief 1981-1991. Algemene volks- en woningtelling op 1 maart 1991. Monografie nr. 10, N.I.S.

THOMAS I., QUERRIAU X., VANNESTE D. ( 2006 ) Mais de quel bois se chauffent les Belges ? Une analyse spatiale sur l’usage des combustibles en Belgique. Echos du Logement, 2006 : 4, 1-16.

GOOSSENS L., THOMAS I., VANNESTE D. ( 1999 ) Le logement : réalités socio-économiques et géographiques. Monographie n°10 du Recensement, Bruxelles, I.N.S.

THOMAS I., VANNESTE D. ( 2007 ) Le prix de l’immobilier en Belgique : Un peu de géographie ! Les Echos du Logement, 2007-1, pp. 17-25.

THOMAS I., VANNESTE D., LAUREYSSEN I. ( 2005 ) Evaluer l’état du logement en Belgique : une proposition méthodologique. Echos du Logement, 5, 1-15.

THOMAS I., VANNESTE D., GOOSSENS L. Atlas de l’habitat ( sous presse )


VANNESTE D., THOMAS I., GOOSSENS L. ( 2007 ) Le logement en Belgique. Bruxelles, SPF-Economie, P.M.E., Classes moyennes et énergie, 211 p. VANNESTE D., THOMAS I., VERSTRAETE L. ( 2007 ) Woonpatronen op lokaal niveau volgens de Algemene socio-economische enquête 2001, in : HUBEAU B., GOOSSENS L. Behoorlijk wonen. Een lokale wegwijzer. Brugge, Vanden Boele, pp. I.2.1- I.2.53 ( ISBN 978-90-8584-591-1 ).

31

Huisvesting : een recht voor iedereen ? Onderhavig artikel vindt zijn inspiratie in de overpeinzingen die plaatsvonden tijdens de Volksuniversiteit van de Vierde wereld die op 21 april 2007 werd georganiseerd door de organisatie voor permanente vorming ATD Vierde wereld. De verschillende punten die tijdens de Volksuniversiteit van de Vierde wereld werden aangesneden, vloeien voort uit de levenservaring van de personen die tijdens deze ontmoeting aanwezig waren 1. Iedereen, hoe arm ook, streeft zoals alle andere mensen naar een waardige en comfortabele woning die overeenstemt met de veiligheidsnormen en aangepast is aan zijn gezin. Concreet stellen wij vast dat mensen met een laag inkomen vaak enorme moeilijkheden ondervinden om een behoorlijke woning te vinden en geen keuze hebben wat buurt of woning betreft. Soms moeten zij halsoverkop aan een woning zien te raken als gevolg van een uithuiszetting omwille van een ongezonde woning of door betalingsproblemen.

1 Voor nog meer overpeinzingen over huisvesting, verwijzen wij u naar de analyses en studies van ADT Vierde wereld in België ; 2 Een directeur van een openbare vastgoedmaatschappij te Brussel, een lid van een vereniging voor het recht op wonen ( BBRoW ) en een maatschappelijk werker bij de Huurbijstand van het Waalse Woningfonds ( Fonds du logement wallon ). 3

32

Waalse beweging LST ( Strijd, solidariteit, werk ), 17 oktober 2006 - Studie – Werelddag van verzet tegen armoede, “ Du point de vue des pauvres, le logement est inaccessible - Les solutions proposées inquiètent au plus haut point ” :

De internationale beweging ATD Vierde Wereld werd in 1957 door Joseph Wresinski en bewoners van een sloppenwijk in de Parijse agglomeratie opgericht. Vandaag brengt de beweging over de hele wereld mensen samen die in zeer moeilijke omstandigheden leven en anderen die solidair zijn met hun strijd tegen de ellende. Samen met de mensen die in extreme armoede leven, wordt gestreefd naar initiatieven voor armoedebestrijding. Eén van die acties die in Franstalig België worden gevoerd is de Volksuniversiteit Vierde Wereld. Het is een instantie waar mensen leren het woord te nemen. Het is een bijeenkomst van volwassenen die in extreme armoede leven en andere burgers die zich samen met hen engageren. Iedereen komt om met en van elkaar te leren en iedereen komt met zijn eigen ervaringen en kennis. Samen met anderen en gesteund door deze ontmoetingen, nemen sommigen initiatieven in hun gezin en in hun wijk om de levensomstandigheden van mensen die in de ellende leven, te veranderen. De Volksuniversiteit Vierde Wereld snijdt uiteenlopende thema’s aan. Een twaalftal groepen die deel uitmaken van de Franse gemeenschap van België werken lokaal aan het maandelijkse thema. Afgevaardigden van deze groepen komen maandelijks te Brussel bijeen om samen na te denken. Aan deze maandelijkse vergadering nemen tussen de 70 en 100 personen deel. Op 21 april 2007 werd het thema huisvesting aangesneden. Drie gastsprekers 2, die professioneel geëngageerd zijn in de strijd voor huisvesting voor iedereen, zorgden voor een dialoog met de groep.

1. Bedenkingen over de huidige situatie Net zoals andere verengingen 3 stelt de Volksuniversiteit Vierde Wereld onaanvaardbare situaties aan de kaak. a ) De armsten lopen meer risico om in slechte huisvestingsomstandigheden terecht te komen De vaststelling van de huisvestingsmaatschappijen, die door woningaanvragen overspoeld worden, stemt tot weinig optimisme. Uitkeringsgerechtigden, mensen met een klein pensioen en mensen met een laag inkomen hebben het zeer moeilijk om een behoorlijke woning in de privésector te vinden. Zij moeten soms tot 60% van hun inkomen aan de huurprijs besteden. De armsten

worden onophoudelijk voor cruciale keuzes geplaatst, zoals zich huisvesten of zich verzorgen. Fundamentele rechten, zoals het recht op huisvesting en het recht om zich te verzorgen, moeten onterecht met elkaar wedijveren. Deze rechten bestaan wel degelijk, maar de toepassing ervan laat nog veel te wensen over. Hele volkswijken worden vernieuwd en dat is een goede zaak. Helaas betekent dat meestal ook hogere huurprijzen en de armste bewoners die al generatieslang in deze wijken wonen, moeten elders huisvesting zoeken. Sommige groepen, zoals in de Marollen, hebben zich met lijf en leden ingezet om in hun wijk te kunnen blijven. Helaas zijn ze met te weinig om gehoord te worden.


b ) “ Huisvesting is de basis van alles ” Gezinnen die hun woning moeten verlaten, komen op straat terecht. Aangezien het zo moeilijk is om snel aan een andere woning te geraken, moeten ze vaak tijdelijk uit elkaar gaan om een minimum aan veiligheid voor hun kinderen te verzekeren. Gezinnen spatten uiteen naar opvangcentra en internaten voor kinderen. Hiermee wordt geweld gedaan aan de armen voor wie het gezin vaak de laatste bescherming is tegen de uitsluiting. Vervolgens moet een harde en lange strijd worden geleverd om een andere woning te vinden, om de kinderen terug te krijgen en zodoende de draad van het gezinsleven te kunnen oppikken. Recht op huisvesting en recht op een gezinsleven zijn vaak innig met elkaar verbonden.

omdat deze geen aangepaste woning betrekken. Er wordt ook gewezen op het verband tussen de vitale ruimte en de gezinssfeer. Sommige woningen – inclusief sociale woningen – zijn te klein om er zich makkelijk in een rolstoel te kunnen voortbewegen. b ) Een woning waar je zonder schaamte mensen kan uitnodigen Een te kleine woning kan je moeilijk op orde houden. Soms worden kostbare voorwerpen gewoon in dozen bewaard. Bij gebrek aan plaats blijven ze in het beste geval langs de muren opgestapeld. Wijken komen in verval. Soms schamen kinderen zich over de ongezonde woning waarin ze leven dat ze hun vriendjes niet bij hen thuis durven uit te nodigen.

2. Wat is een goede woning waarnaar iedereen streeft ?

c ) Een ‘conforme’ en ‘comfortabele’ woning

a ) Een woning die aan het gezin is aangepast

“ Wij vragen geen luxe, maar een minimum aan comfort: een verwarming die het doet en die niet te duur is, ramen die behoorlijk open en dicht gaan ”.

Woningen zijn niet altijd aangepast aan de grootte van het gezin en dat kan de sereniteit en de eenheid van het gezin soms in gevaar brengen. Soms mogen kinderen niet naar hun ouders terugkeren,

Vaak geven woningen in slechte staat aanleiding tot brand, CO-vergiftiging,

Uitwisseling van ervaringen in kleine werkgroepen ( Foto © Jean Lecuit, ATD Vierde wereld ).


ademhalingsproblemen en allergieën ( als gevolg van de vochtigheid ). De armsten zijn dus veel meer aan allerlei gevaren blootgesteld. De veiligheidsnormen moeten strikt nageleefd en toegepast worden, ongeacht de woning en de middelen van de bewoners. d ) Een betaalbare woning die aan het inkomen is aangepast “ De huurwaarborg doet ons de das om ! ”. Mensen hebben al eens een geschikte woning geweigerd als gevolg van de huurwaarborg. Het nieuwe decreet waarin drie in plaats van twee maanden huurwaarborg wordt geëist als deze niet onmiddellijk kan worden samengesteld, is een bijkomende straf voor de armen. e ) Een goede relatie tussen eigenaar en huurder “ Een woning hebben waar je je goed voelt, die niet al te duur is, met een betrouwbare en zuinige verwarming en een goede eigenaar, … het is bijzonder moeilijk om dat allemaal te vinden … ”. Het wederzijdse respect tussen huurder en eigenaar is van groot belang voor de relaties in de toekomst. Sommige eigenaars nemen de tijd om hun huurders in hun nieuwe woning te “begeleiden”, zij respecteren de overeenkomsten voor de betaling van de huurprijs en reageren als er een probleem opduikt. Er zijn ook eigenaars met een heel andere houding. Soms dringen eigenaars de verhuurde woning binnen en vallen ze de huurders ongeacht het uur van de dag of nacht lastig om de huur te innen of om het onderhoud van de woning te controleren. Het is belangrijk dat de rechten en plichten van zowel eigenaars als huurders vóór de ondertekening van de huurovereenkomst duidelijk worden bepaald, mondeling

33

Feedback tijdens een plenaire vergadering van het werk in kleine groepen ( Foto © Jean Lecuit, ATD Vierde wereld ).

worden bekendgemaakt en schriftelijk worden bevestigd. Mensen wijzen erop hoe belangrijk het is dat ze worden begeleid op het moment dat de huurovereenkomst wordt ondertekend, vooral als ze niet goed kunnen lezen of schrijven. De teksten zijn vaak ingewikkeld en heel wat mensen kennen de juridische spelregels niet. Soms wordt een document zonder kennis van zaken ondertekend, om de onwetendheid niet te moeten toegeven.

3. Overpeinzingen over de sociale huisvesting Sociale woningen bieden zonder twijfel een antwoord op de hoge en stijgende huisvestingsprijzen en zorgen er dus voor dat de armsten makkelijker aan een woning geraken. Duizenden mensen staan echter op de wachtlijst van

34

de sociale huisvestingssector en sparen jarenlang de kostbare voorkeurrechten op. Hierdoor verkiezen gezinnen om in een ongezonde of onaangepaste woning te blijven in plaats van op straat terecht te komen in afwachting van een sociale woning. Soms moet er een drama gebeuren, zoals een brand, vooraleer de slachtoffers een woning krijgen toegewezen.

respecteren de verplichting om een mutatie door te voeren als de woning niet meer aan de gezinssituatie is aangepast. Zij laten de woningen niet leegstaan.

Dankzij de uitwisseling van ervaringen en de bijdrage van de deelnemers kon de realiteit van de sociale huisvesting enigszins worden uitgeklaard. Sommige sociale huisvestingsmaatschappijen zorgen voor vernieuwing door hun huurders actief te laten deelnemen aan de vergaderingen van hun raad van bestuur. Andere letten erop dat de kandidaathuurders op een persoonlijke manier worden onthaald. Zij

De ervaringen van de huurders liggen uiteen. Sommige gezinnen betrekken een woning die door vochtigheid is aangetast. Als de situatie aan de sociale huisvestingsmaatschappij wordt gemeld, en deze de toestand heeft vastgesteld, blijven oplossingen uit. Huurders werden er zelfs al van beschuldigd deze vochtigheid zelf te veroorzaken … Het is niet door de woning te verluchten dat het probleem wordt opgelost. De vochtigheid blijft en de verwarmingsfactuur gaat er bovendien nog eens door stijgen. Sommigen zijn blij dat hun woning werd gerenoveerd en dat ze er opnieuw konden intrekken, maar hierdoor moesten ze wel tijdens


de duur van de renovatiewerken elders gaan wonen. Net zoals in de privé-sector worden relaties tussen de huurder en de openbare vastgoedmaatschappij beter als er persoonlijke en constructieve contacten zijn. Vooraleer de huurovereenkomst wordt ondertekend, moet er duidelijke uitleg worden verstrekt over de rechten en plichten van beide partijen. Soms rijst er een conflict over werken die al dan niet ten laste zijn van de eigenaar. Bepaalde gezinnen hebben soms de indruk dat ze worden gecontroleerd of bedreigd door hun openbare vastgoedmaatschappij. Dat is vooral het geval als er sprake is van huisdieren, ongezondheid van de woning of als de woning te klein is voor de gezinssamenstelling. Soms hebben sociale huurders ook in mindere mate een “ thuisgevoel ” dan in een woning op de privé-markt. De relatie tussen de huurder en de sociale huisvestingsmaatschappij is ook zeer belangrijk voor het welzijn van de huurders en het behoud van de goede staat van de woning. Een huurder heeft zijn appartement bovenmatig verwarmd, omdat hij niet wist hoe de verwarmingsinstallatie werkte. Ondanks talrijke verzoeken, kreeg hij de handleiding van het verwarmingssysteem niet in handen.

Conclusies De meerderheid van de deelnemers, met name de armsten, vindt dat huisvesting een centrale bekommernis is in hun leven. De wachtlijsten voor een sociale woning zijn enorm. Het is geen uitzondering dat een gezin een hele generatie moet wachten alvorens de langverwachte woning hun wordt toegewezen. Soms is er een catastrofe nodig zoals een brand, een CO-vergiftiging, de massale uithuiszetting van huurders uit een gebouw wegens ongezondheid alvorens kan gewezen worden op de vervallen toestand van woningen die de armsten moeten betrekken. De vaststelling is onrustwekkend: gebrek aan sociale woningen, leegstaande woningen, te hoge en ongecontroleerde privé huurprijzen in verhouding tot het lage inkomen, … Bij gebrek aan een inkomen, hebben de armsten het heel moeilijk om een behoorlijke woning te vinden of om hun woning te onderhouden. Ondanks alle moeilijkheden moeten we het onderwerp blijven aankaarten met alle betrokken partners. Er moet ook gezorgd worden voor doorbraken zoals de SVK’s ( sociale verhuurkantoren ), werk gemaakt worden van de strijd tegen leegstand en van renovatiewerken zonder uiteindelijke huurprijsverhoging. Gezamenlijke redactie onder leiding van Roseline De Muylder-Bernard


35

Jongeren afkomstig uit sociale woonblokken aan het woord over criminaliteit. De ( sub )culturele benadering doorbroken! Beschrijving van de onderzoeksvraag, de onderzoeksgroep en de onderzoeksmethoden

Voetbalterrein van Peterbos (Foto : Chris Van Goethem).

In het kader van de verrichte studies in de Criminologische wetenschappen aan de Vrije Universiteit Brussel werd mij gevraagd een wetenschappelijk onderzoek te verrichten. De onderzoeksgroep bestond uit jongeren tussen 15 en 19 jaar, allen afkomstig uit Brusselse sociale woonblokken, hoogbouw. Het betrof een casestudy van de wijk Peterbos te Anderlecht.

1 Peterbos wordt door ander Brusselaars wel eens ‘la campagne’ genoemd omwille van het landelijke karakter. 2 WALGRAVE, L., Confronterende jongeren, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 1996, p. 33

36

Deze wijk is in verschillende opzichten uniek. Gelegen in hartje Brussel, bevindt deze wijk zich buiten alle stadsdrukte. Men waant zich werkelijk op het platteland 1 omgeven door gras en ander groen. In Peterbos wonen zo’n 3.000 mensen van verschillende leeftijden en nationaliteiten in 18 blokken gaande van 6 verdiepingen tot 18 verdiepingen hoog. Het feit dat men met zo velen op een beperkte oppervlakte moet leven, is een uitdaging voor het samenleven gezien de vele conflictgelegenheden: burengeschillen, lawaai, sluikstorten, geurtjes, verveling, rondhangende jongeren, …

Men kan stellen dat de geselecteerde “allochtone jongeren afkomstig uit Brusselse sociale hoogbouwwijken”, leven in een structureel beperkte situatie. Ze zijn van ‘armere’ afkomst, ze zijn “vreemd”, en worden hierom makkelijker geviseerd en als ‘delinquent’ gelabeld. Mogelijk heersen er integratieproblemen. De sociale woonwijk waar ze leven heeft een slechte reputatie. Zo lagen gedurende verschillende jaren de criminaliteitscijfers voor Peterbos hoog: 2 drugdoden, verschillende daders werden gevat en veroordeeld voor het plegen van overvallen en andere zware misdrijven, alsook enorm veel kleinere delicten zoals handtasdiefstallen en diefstallen in voertuigen. Daarbij komt dat mensen met veel verschillende nationaliteiten en dus verschillende culturen, “kort op elkaar” moeten leven. Eigenlijk zijn alle kansen hier verenigd om tot criminaliteit over te gaan. Er bestaan massa’s theorieën die trachten te verklaren waarom jongeren uit de allerlaagste sociale strata gewoonlijk méér en dikwijls ook ernstigere delicten begaan dan hun leeftijdsgenoten uit andere sociale middens, en er meestal ook langer mee doorgaan. 2 Blijkt dat sommige jongeren, hoe ze ook proberen, er zelden in slagen om datgene te bereiken wat wij allemaal als


vanzelfsprekend beschouwen: een opleiding, een job, een gezin, een woning. 3 Later op de arbeidsmarkt zullen deze jongeren vaak genoodzaakt zijn de minst interessante jobs aan te nemen. Een slechte of onafgewerkte schoolcarrière, al dan niet met een gerechtelijk verleden, leidt hen naar de minder gunstige arbeidsmarkt. Na het doorlopen van hun jeugd in een arme omgeving hebben deze jongeren een grote kans om in dezelfde situatie van hun ouders terecht te komen. 4 De werkloosheidsgraad in sociale wijken ligt doorgaans zeer hoog. En de kans om deze spiraal te doorbreken is klein. De negatieve spiraal draait vaak over de generaties heen. 5 Jongeren die de dezelfde achtergrond, en dus dezelfde moeilijkheden, delen, zijn geneigd zich te groeperen. Door de meestal kleine omvang van de woningen zijn de kinderen en adolescenten omzeggens genoodzaakt hun vrije tijd op straat door te brengen. Soms zoeken zij hun toevlucht in een ‘peergroup’: een groep van gelijken, leeftijds- en lotgenoten. In hun groep kunnen ze zich thuis voelen. Daar gelden hun eigen waarden en normen, vaak tegengesteld aan deze van de dominante samenleving. Sommige “peergroups” of subculturen zijn openlijk ‘delinquent’. In dit milieu vinden veel jongeren de mogelijkheden om hun capaciteiten te bewijzen en om “ook eens iemand te zijn”. Ze krijgen er dan het gevoel iets te kunnen en daarom te worden gewaardeerd. 6 Daartegenover kunnen ze wel zorgen voor overlast en onveiligheidgevoelens bij andere personen, buiten de groep.

Onderzoeksvraag Geeft een structureel beperkte situatie aanleiding tot, of vergemakkelijkt dit, de vorming van een ‘criminele’ subcultuur ? En indien er

sprake is van een subcultuur, kan men deze beïnvloeden, en hoe zou dit kunnen ? Enerzijds werd ingezoomd op de mogelijke problemen waarmee allochtone jongeren afkomstig uit de sociale hoogbouw geconfronteerd worden. Anderzijds werd een idee gevormd van hoe jongeren omgaan met hun leefruimte, met hun vrienden en hun vrije tijd. Ik heb getracht hun ‘cultuur’ ( hun waarden en normen ) te achterhalen. Het ging dus in de eerste plaats om een beschrijvend onderzoek. Is het leven in “arme” concentratiewijken dan zwaarder voor de bewoners ? En over welke problemen gaat het hier ? 7 Hangen die problemen eerder samen met de woonsituatie en/of vooral met de geldsituatie en/of is het feit dat zij allochtoon zijn doorslaggevend ? Met andere woorden, geeft hun structurele situatie aanleiding tot zodanige moeilijkheden dat die dan weer aanleiding geven tot het vormen van een authentieke “andere cultuur” ? Er vond dus ook een theorietoetsend onderzoek plaats.

Onderzoeksmethoden De aldus gestelde vragen werden getoetst door middel van een observatie van de wijk. Zo ging ik na welke criminaliteitsvormen aanwezig waren in de wijk. Er volgden verschillende korte observaties van activiteiten met de jongeren. Ook had ik verkennende gesprekken met de verschillende begeleiders en ik eindigde mijn onderzoek met het interviewen van 15 jongeren, 10 jongens en 5 meisjes. Dit alles werd voorafgegaan door een grondige literatuurstudie. Ik ging na of de subculturele benadering werkelijk aanwezig was bij deze geselecteerde groep jongeren. Groeperen deze structureel beperkte jongeren zich en creëren zij een subcultuur met hun eigen waarden en normen ? Staan deze normen en


waarden in contrast met deze van de dominante cultuur ? En uiteindelijk, hoe wordt hierop gereageerd en hoe werd hierop in het verleden gereageerd ? Het ging om een vrij omvangrijk onderzoek. Ondanks de complexe materie was de sfeer positief gedurende het hele onderzoek. Dit is mede te danken aan de jaren inzet van de verschillende begeleiders, stewards, politie, actieve bewoners, conciërges en de jongeren. De gastvrijheid was een genot, hun openheid onverwacht.

Resultaten Niet iedereen is gelijk. Mensen verschillen in menig opzicht van elkaar. Een aantal van die verschillen zijn sociale ongelijkheden. Zij hebben betrekking op de controle over en het genot van de algemeen begeerde goederen, diensten, rechten, gevoelens en ervaringen. Die ongelijkheden kunnen betrekking hebben op alle mogelijke objecten. 8 Men kan stellen dat er een zekere sociale machtsstrijd aan de gang is voor de beste plaatsen en deze

3

PAULUS, C., Door de mazen van het net: naar een betere opvang van maatschappelijk kwetsbare jongeren, Antwerpen, Provincieraad, 1997, p. 6

4

WILLAERT, H., Drievoudig gekortwiekt: de vrijetijdsbesteding van jongeren waarvan de ouders een bestaansminimum ontvangen, onuitg., Brussel, Vrije Universiteit Brussel, 2000, p. 27.

5

WILLAERT, H., Drievoudig gekortwiekt: de vrijetijdsbesteding van jongeren waarvan de ouders een bestaansminimum ontvangen, onuitg., Brussel, Vrije Universiteit Brussel, 2000, p. 27

6

WILLAERT, H., Drievoudig gekortwiekt: de vrijetijdsbesteding van jongeren waarvan de ouders een bestaansminimum ontvangen, onuitg., Brussel, Vrije Universiteit Brussel, 2000, p. 27

7

BEKKER, L., “Wonen in hoogbouw : De problematiek van de renovatie van hoogbouwwijken uit de jaren 5070” in BGHM-Info 2007 nr. 51, p.

8

ELCHARDUS, M., Sociologie, Brussel, Vrije Universiteit Brussel, 1996, p. 103.

37

strijd voert zich niet alleen in het bedrijf waar mensen werken, maar eerst en vooral in de buurt waar mensen wonen. 9 De voor dit onderzoek gekozen doelgroep omvat, wat men noemt “maatschappelijk kwetsbare jongeren”. De factoren die hieraan ten grondslag liggen, zijn erg uiteenlopend en complex. 10 Ze zijn jong, allochtoon 11 en wonen bovendien in een slecht gereputeerde sociale woonwijk die alleen bestaat uit hoogbouw. In de praktijk zijn cultuur en structuur zeer nauw met elkaar verbonden. De wederkerige beïnvloeding van de structuur op de cultuur en omgekeerd maken dat deze amper als 2 afzonderlijke entiteiten gezien kunnen worden. Enkel in theorie kan men deze onderscheiden van elkaar. Onder “structuur” worden vrij vaststaande gegevens samengebracht, zoals leeftijd 12, geslacht, woonplaats in de grootstad Brussel 13, in een slecht gereputeerde sociale woonwijk 14, in hoogbouw 15. Voor “cultuur” daarentegen bestaan er verschillende definities. In deze studie werd geopteerd voor het begrip dat waarden, normen, ervaringen, gedachten, gevoelens en ideeën omvat. Deze werden onderzocht aan de hand van “open interviews”, waaruit moest blijken of er bij deze jongeren al dan niet sprake was van een subcultuur. Geeft het feit dat deze allochtone jongeren afkomstig zijn uit sociale woonblokken, aanzet tot het vormen van een subcultuur, of specifieker nog, tot een delinquente subcultuur ? Neen, luidde hier het antwoord. Ik moet dit wel enigszins nuanceren, daar een langdurige participerende observatie een betere methode was geweest om deze vraag te bestuderen. Het open interview is onvoldoende gebleken om het al dan niet bestaan van een subcultuur

38

te kunnen bevestigen of te ontkennen. Uit de resultaten van de interviews leidde ik alvast af dat ik hooguit kon spreken over een subcultuur binnen de dominante cultuur, waar vele waarden en normen gelijk zijn aan deze van de dominant heersende cultuur. Het enige wat min of meer hiervan afweek, was hun religie, die bij deze jongeren wel een invloed had op hun doen en laten. Zo kan men stellen dat deze waarde buiten de dominante valt. Verder delen zij sterke waarden zoals niet roken, tegen drugs zijn en sport als een ‘must’ beschouwen. Dit wil niet zeggen dat jongeren nooit gerookt hebben, dit wil zeggen dat zij een goed besef hebben van wat de dominante cultuur van hen verwacht. Zij beschouwen dit als een norm en streven dit ook na.

meer. Nochtans is dit niet altijd zo geweest. Peterbos was 5 tot 10 jaar geleden bekend om zijn bendes, authentieke criminele bendes. Druggebruik en verkoop waren dagelijkse kost. Diefstallen in wagens, diefstallen van wagens, sackjackings waren geen onbekend gegeven. Hier kon men wel spreken van criminele subculturen. Hoe komt het dat men deze negatieve spiraal bij deze jongeren heeft kunnen doorbreken ? Simpel was het alleszins niet. Verschillende actoren hebben hiertoe hun steentje bijgedragen. Zowel de huisvestingsmaatschappijen als de politie en de gemeente hebben initiatieven genomen.

De vicieuse cirkel doorbreken

Ze hebben hun eigen dialect, een mengeling van Frans en Marokkaans, zoals ook sommige Brusselaars nog een mengeling gebruiken van Frans en Nederlands. Tussen de jongeren onderling kon ik een vorm van solidariteit herkennen: “Ik ken jou, jij kent mij, wij leven in dezelfde buurt, wij doen elkaar niets aan.”

In het jaar 2000 werd er een project sociale cohesie opgestart in de wijk. Deze werd toevertrouwd aan Samenlevingsopbouw Brussel, die er toen al werkzaam was. Eerst werd een grondige analyse gemaakt van de toen heersende

9 SIMON, M. “ Het Franse ghetto onderzoek naar het sociale separatisme ”, BGHM-Info 2006, nr. 48, p. 39.

Ik kon besluiten dat deze jongeren een goede kennis hadden van de verwachtingen die de dominante samenleving stelt aan haar leden. Gelukkig dat er jongeren zijn die in een zogenaamd kansarm gezin worden geboren, en er toch in slagen de negatieve spiraal te doorbreken, terwijl anderen met een ‘kansrijke’ voorgeschiedenis soms door allerlei ongelukkige omstandigheden maatschappelijk kwetsbaar worden. 16 De jongeren uit deze studie hebben zich goed kunnen integreren in de buurt. Zij hebben hun weg gevonden doorheen de wirwar van verkeerde voorbeelden, slechte signalen, negatieve labels. Van criminaliteit is hier zo goed als geen sprake

10 PAULUS, C., o.c., p. 9 11 Allochtoon van de eerste of tweede generatie. De jongeren hebben vreemde roots en spraken thuis nog een andere taal dan het Frans, namelijk het Marokkaans Arabisch. 12. De leeftijd waarop jongeren de meeste kans hebben om over te gaan tot het plegen van criminaliteit, ligt tussen de 15 en de 20 jaar. 13. Het leven in de stad kan voor welbepaalde gelegenheden zorgen waarbij het plegen van criminaliteit wordt vergemakkelijkt ( winkelbuurten, anonimiteit, ... ). 14. Sociale woonwijken worden getypeerd als ‘arm’. De werkloosheidsgraad ligt er hoog. 15. Hoogbouw creëert woongelegenheid, maar vaak komen hier problemen uit voort. Vele mensen leven kort op elkaar. Hoogbouw zou criminaliteit stimuleren omwille van het plaatsgebrek voor buitenactiviteiten. Doch dit hoeft niet altijd zo te zijn. 16. PAULUS, C., o.c., p. 6-7


problemen. Men stelde 4 probleemdefinities vast, namelijk : ■

rondhangende jongeren ;

■

isolement en vereenzaming van bejaarden ;

■

gebrekkige communicatie en informatiedoorstroming ;

■

een gebrek aan coördinatie van lokale actoren. 17

Eén van de streefdoelen van dit project was een betere binding te creëren tussen de jongeren enerzijds en de maatschappij anderzijds ( het contract denken ). De maatschappij biedt hen een dak boven het hoofd, zij organiseert en voorziet activiteiten, zij zorgt voor begeleiding en opvang en dit alles in ruil voor orde en rust. Een andere benadering in de werking van deze vzw is het inspelen op de subculturele aanpak. Door te werken met positieve figuren ( de begeleiders, de stewards, goede voetballers, ... ), waar kinderen zich aan kunnen spiegelen, trachtten zij het goede voorbeeld voorop te stellen en hierdoor gaven zij bepaalde waarden en normen mee. Dit werkte hier heel goed. In Peterbos werd ingespeeld op de verhoging van de informele sociale controle. Zo werd een voetbalveld midden in de wijk aangelegd. Op ieder moment konden de jongeren wel door iemand gezien worden. Zo trachtte men de rondhanggewoonten van de jongeren te doorbreken. Verder voorzag de maatschappij in de bouw van verschillende speelpleinen en sportterreinen en Samenlevingsopbouw Brussel organiseerde verschillende evenementen en activiteiten, zoals bijvoorbeeld een buurtfeest, sportnamiddagen, wekelijkse groepsactiviteiten. Langzaam maar zeker won dit project aan vertrouwen. Op het ogenblik van mijn onderzoek bereikte men ongeveer 150 jongeren.

© Jacques Peten

De politie heeft een niet te onderschatten rol gespeeld in deze positieve evolutie van de wijk. Door een combinatie van community policing 18 en repressie hebben zij een sterke daling van de criminaliteit verwezenlijkt. Ook hebben zij getracht om de anonimiteit te doorbreken door geregelde patrouilles. Verder werden ook stedenbouwkundige ‘zwarte knopen’, zoals struikgewassen die dienden als verstopplaatsen, verwijderd. Het werk van een niet te onderschatten goed politiebeleid heeft zijn vruchten afgeworpen. Zo is de criminaliteit er nu zo goed als onbestaande. De buurt is leefbaar. Wil dit nu zeggen dat alles is opgelost ? Natuurlijk niet. Zo zijn er nog steeds jongeren die niet bereikt worden. Er zijn nog steeds kleine rondhangende groepjes. Waakzaamheid is en blijft geboden. Daarom kunnen we alleen besluiten dat er


vruchtbaar werk wordt geleverd in de wijk Peterbos. Om deze resultaten te kunnen behouden zal samenwerking tussen de huisvestingsmaatschappijen, de stewards, de begeleiders, de politie, de gemeente een noodzaak blijven. Samen zijn we sterk en dat is hier niet anders. Anneleen Adang BGHM, Dienst Informatie-Documentatie

18

DE PAUW, E., “Sociale cohesie Peterbos: ‘Cité heureuse’ of ‘giftige paddestoel’”, Opbouwwerk Brussel 2002, nr. 71, p. 12

19

Community policing is een beleidsvorm waarbij een bepaalde mentaliteit wordt nagestreefd bij het politiekorps, namelijk een combinatie van zichtbaarheid, aanspreekbaarheid, vertrouwen winnen, ...

39

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER VARIA

Opleiding van de bestuurders van de openbare vastgoedmaatschappijen De sociaal afgevaardigden staan door hun verplichte aanwezigheid in de beheersorganen van de openbare vastgoedmaatschappijen ( OVM’s ) regelmatig in contact met de bestuurders van die maatschappijen. Tijdens die contacten had het team kunnen vaststellen dat de bestuurders vaak informatie misten om de specifieke kenmerken van de sector correct te kunnen inschatten. Na de gemeenteverkiezingen van oktober 2006 werd de samenstelling van de raden van bestuur van de OVM’s gewijzigd. Door de installatie van de nieuwe raden van bestuur waren heel wat mandatarissen helemaal niet vertrouwd met de sociale huisvestingssector. De sociaal afgevaardigden vonden dan ook dat het moment was gekomen om opleidingsmodules voor te stellen aan de bestuurders van alle openbare huisvestingsmaatschappijen, zowel coöperatieven als gemeentelijke maatschappijen. Dat voorstel werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur van de BGHM. Deze opleiding moest van de bestuurders geen superspecialisten van de Brusselse sociale huisvesting maken, maar hen wel vertrouwd maken met de handel en wandel van deze uiterst gereglementeerde sector. Het was tevens de gelegenheid om de BGHM aan de nieuwe bestuurders voor te stellen en hen te wijzen op de beschikbaarheid

1

40 40

De CD-rom met alle referentieteksten en de handouts zijn beschikbaar bij de BGHM, Dienst sociaal afgevaardigden.

van de verschillende diensten van de Instelling. De opleiding bestond uit 4 modules. De eerste module was gewijd aan het wettelijk kader, de actoren van de sociale huisvesting en de beheercontracten.

De vierde module had betrekking op de verschillende aspecten van het technische beheer van de openbare vastgoedmaatschappijen, zoals de financieringswijze van de werken, de voogdijregels en de openbare opdrachten.

Te dezer gelegenheid kregen de deelnemers een CD-rom 1 met daarop de referentieteksten van de sociale huisvestingssector zoals de Huisvestingscode, het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26/09/1996, het typehuurcontract, de omzendbrieven en alle andere wetteksten.

Wat de praktische organisatie betreft, werden de opleidingen ‘s avonds gegeven om zoveel mogelijk bestuurders te kunnen bereiken, gelet op ieders professionele verplichtingen.

Voor de uitwerking van deze module kregen de sociaal afgevaardigden de hulp van de cel “ beheercontracten ” en van de juridische dienst. Deze, vrij algemene, module kon op veel belangstelling rekenen en maakte veel vragen los. Tijdens de vergaderingen van hun raad van bestuur krijgen de bestuurders heel veel informatie en moeten zij beslissingen nemen over onderwerpen waarvan zij het fijne niet afweten. Deze opleiding wees hen op de mogelijke acties die op basis van de wetgeving mogelijk is. De tweede module was gewijd aan het beheer van de kandidaturen en aan de toewijzing van de woningen, terwijl de derde module betrekking had op de huurprijsberekening. Tijdens hun ontmoetingen met de huurders of de kandidaathuurders moeten de bestuurders het vaak over die twee onderwerpen hebben. Hoewel de maatschappelijk werkers de aanvragen van de huurders en

kandidaat-huurders moeten behandelen, is het niettemin belangrijk dat de bestuurders zo volledig mogelijk voorgelicht zijn om hen in staat te stellen de personen die op hen een beroep doen, correct door te verwijzen.

Er werd geopteerd om niet elke opleidingsmodule bij iedere OVM te organiseren. Aangezien de deelname aan de opleiding helemaal vrijwillig was, zouden er ongetwijfeld onvoldoende bestuurders geweest zijn om telkens twee lesgevers naar elke OVM te sturen. Het was de bedoeling de bestuurders bij het begin van hun mandaat op te leiden, om hen zodoende in staat te stellen zo snel mogelijk met kennis van zaken te handelen. De OVM’s moesten dus hun steentje bijdragen door elk om beurt als gastheer te fungeren voor de deelnemers aan de verschillende modules. Wij maken trouwens van deze gelegenheid gebruik om ze allemaal te danken voor hun vriendelijk onthaal. Elke opleidingsvergadering werd verzekerd door twee sociaal afgevaardigden en duurde ongeveer twee uur. Module 4 was een beetje


speciaal. Deze opleiding duurde drie uur en werd verzekerd door Vincent Thièry, directeur van de technische dienst van de BGHM. Door de gekozen formule werd ook ruimte gelaten voor ontmoetingen tussen de bestuurders van de uiteenlopende maatschappijen en dat zorgde voor interessante gedachtewisselingen. De opleidingsvergaderingen in cijfers: ■

12 vergaderingen voor module 1, waaraan 163 personen deelnamen;

■


■


■

4 vergaderingen voor module 4, waaraan 70 personen deelnamen.

Een groot aantal werken avonduren en enkele zaterdagvoormiddagen werden besteed aan de zo objectief en volledig mogelijke voorlichting van de bestuurders. Er dient te worden aangestipt dat alle bestuurders vrijwillig en onbezoldigd aan de opleiding deelnamen.

op post bij die maatschappijen wier raad van bestuur minder snel wijzigt ) in grote getale aanwezig waren. Namens de gemeentelijke maatschappijen waren meer nieuwe bestuurders aanwezig. Uit deze modules blijkt dat de BGHM en de diverse deelnemende cellen naast hun voogdelijke opdracht een actieve adviserende en ondersteunende rol wensen te spelen. Gezien het aantal deelnemers en de positieve reacties werd blijkbaar aan een verwachting voldaan. Wij danken dan ook alle deelnemers samen met de administratieve diensten van de OVM’s die de informatie over de organisatie hebben doorgespeeld, de OVM’s voor de terbeschikkingstelling van de vergaderzalen, de sociaal afgevaardigden ( Reinhilde Vanherp, Nathalie Germen, Carine Vanderpoel, Catherine Bruynix, Alain Adriaensen, Bruno Verkest en Kris Deman ) voor de uren die zij aan de opleidingen hebben gewijd, Vincent Thièry voor de voorbereiding en de presentatie van module 4, Nathalie Ramani en Cécile Coddens voor de uitwerking van de tekst over het beheercontract en Caroline Osselaer voor het herlezen van alle teksten.

Tevens hebben wij vastgesteld dat de bestuurders van de coöperatieve maatschappijen ( vaak al jarenlang als bestuurder


Catherine Bruynix, sociaal afgevaardigde, BGHM

41

DRIEMAANDELIJKS NIEUWS VAN DEDOSSIER OVM’S

Stijl en duurzaamheid voor 80 nieuwe sociale woningen te Jette Op 11 december 2007 hebben de BGHM en de Staatssecretaris voor Huisvesting, mevrouw Françoise Dupuis, de eerste steen gelegd voor de bouw van 80 nieuwe sociale woningen te Jette. Het gaat om een nieuwbouwproject in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan. Tegenover het Universitair Kinderziekenhuis Koningin Fabiola te Jette zullen 80 nieuwe sociale woningen in het kader van het Gewestelijk Huisvestingsplan verrijzen op de hoek van de Rommelaerelaan en de Stiénonlaan. Dit openbare vastgoedproject wenst aan te sluiten op de bestaande architectuur van de wijk en zal als voorbeeld gelden op het gebied van warmte-isolatie. Dat wordt mogelijk gemaakt dankzij de installaties die worden geplaatst om het globale warmteisolatiepeil K op 36 1 te brengen.

Plaatselijke stijl De nieuwe woningen zullen opgaan in de sfeer van de wijk. Het gebouw wordt opgetrokken in het verlengde van de naastliggende gevels en zal de hoek van de Stiénonlaan en Rommelaerelaan afsluiten. De woningen zullen dus een grote “V”

1

42 42

De coëfficiënt K bepaalt het globale warmte-isolatiepeil van een gebouw. Hoe hoger de coëfficiënt, hoe geringer de buitenkant van het gebouw geïsoleerd is. Dat betekent dan dat het gebouw meer energie zal verslinden. Er is dus meer gas, elektriciteit of stookolie nodig om de gevraagde binnentemperatuur op peil te houden. Het besluit van 11 april 2003 van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de Gewestelijke Stedenbouwkundige verordening bepaalt voor nieuwbouw een K-waarde van 55.

vormen. Ook de plaatselijke bouwhoogte zal worden nageleefd ( benedenverdieping plus hoogstens 4 verdiepingen ) en dat is een absolute voorwaarde, want deze 80 nieuwe sociale appartementen zullen aansluiten op het aanliggende gebouw aan de Stiénonlaan. Aan de Rommelaerelaan zal het nieuwe gebouw evenwel niet aansluiten op het dichtstgelegen gebouw. Er zal immers een ruimte van enkele meters worden opengelaten. Steeds met het oog op de integratie in het bestaande bouwweefsel krijgt het gebouw een gevel waarvan het ritme van de raamopeningen zal verwijzen naar de naburige huizen. Deze opzet wil uiteraard de esthetische lijn van de wijk respecteren, maar het is tegelijkertijd de bedoeling dat de sociale woningen niet met de vinger worden gewezen. Een gewone sterveling zal de privé huizen en gebouwen niet kunnen onderscheiden van het openbare gebouw. Om te vermijden dat bewoners aan beide zijden van de straat bij elkaar kunnen binnenkijken, krijgt het nieuwe gebouw langs de Stiénonlaan een blinde gevel. Aangezien het gebouw ook tegen het naastliggende gebouw wordt aangebouwd, zullen er hier in de muur noch in het dak ramen mogelijk zijn. Langs de Rommelaerelaan zal het gebouw echter inspringen ten opzichte van de gevels van de naastliggende gebouwen. Hierdoor zullen er ramen in de puntgevel geplaatst kunnen worden en zullen de vigerende reglementeringen ook nageleefd kunnen worden ( gewestelijke stedenbouwkundige verordening – GSV ). Om zoveel mogelijk gebruik te kunnen maken van het volume

onder de mansardeverdieping en de woonruimte onder het dak uit te breiden, krijgt het zinken dak een gebogen vorm. Hiermee wordt een eigentijdse toets gecombineerd met een praktische bekommernis om plaats te winnen onder het dak.

Woningtypes en inrichting Het door de Raad van Bestuur van de BGHM geselecteerde project beantwoordt aan de wensen en behoeften van de Jetse Haard ( de Openbare Vastgoedmaatschappij ( OVM ) die eigenaar is van het terrein en de sociale appartementen in de toekomst zal beheren ). De OVM kent de sociale realiteit van Jette en brak een lans voor de bouw van kleine woningen voor alleenstaanden of tweepersoonsgezinnen ( ongeveer de helft van het gebouw bestaat uit appartementen met 1 à 2 slaapkamers ). De andere helft is bestemd voor grote gezinnen ( ongeveer 50 % van het gebouw bestaat uit appartementen met 3 à 6 slaapkamers ) Zie tabel 1. Dit aanbod stemt overeen met een reële vraag van de bevolking die deels uit bejaarden of alleenstaanden en deels uit grote gezinnen bestaat. De benedenverdieping beschikt over 6 afzonderlijke toegangen die telkens uitgeven op een trap ( in totaal dus 6 trappen ). Voor het gehele gebouw zijn er twee liften voorzien. De overlopen worden opzettelijk klein gehouden om de veiligheid en de rust in de hand te werken. Deze kleine ruimten zullen vermijden dat groepjes zich er langere tijd ophouden. De trappenhuizen zonder lift beschikken over het nodige daglicht. Aangezien het gebouw in een V-vorm wordt gebouwd, komt er centraal een groene ruimte tot stand


Tabel 1 Appartementstypes

Bewoonbare m² per appartement 2

Aantal appartementen

Studio of 1 slaapkamer

46 m²

34

2 slaapkamers

58 m²

14

3 slaapkamers

70 m²

11

4 slaapkamers

75 m²

8

5 slaapkamers

102 m²

6

6 slaapkamers

135 m²

7

waar enkele bestaande bomen ook bewaard worden. Alle toekomstige huurders zullen van deze groene ruimte gebruik kunnen maken. In totaal zullen er 40 ondergrondse parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor een totaal van 80 woningen. Deze parkeerplaatsen moeten ervoor zorgen dat niet nog meer auto’s op straat worden geparkeerd. De wijk is immers reeds verzadigd en bovendien gaat het om betalend parkeren ( overdag is 79 % en ’s nachts 47 % van de parkeerplaatsen bezet ). Mensen met een buurtbewonerskaart zullen op straat kunnen parkeren. 4 van de 40 parkeerplaatsen worden voorbehouden voor personen met beperkte mobiliteit. Deze parkeerplaatsen kunnen bereikt worden via één enkele toegang aan de Stiénonlaan.

Bereikbaarheid De buurt is makkelijk bereikbaar met het openbaar vervoer van de MIVB:

2 Bewoonbare oppervlakte : oppervlakte van een appartement die effectief bewoonbaar is en waarin de oppervlakte van de gangen en opbergruimte noch de ruimten waarvan de hoogte minder dan 250 cm beloopt, vervat is. De Gewestelijke Stedenbouwkundige verordening (GSV) bepaalt : “In elke woning in een nieuw gebouw bedraagt de hoogte onder het plafond van de bewoonbare lokalen minstens 2,50 meter. Deze hoogte wordt vrij gemeten van vloer tot plafond. De minimumhoogte onder het plafond van de bewoonbare zolderverdiepingslokalen bedraagt 2,30 meter. Deze heeft betrekking op minstens de helft van de vloeroppervlakte.”

bussen 53 ( UZ Brussel / Militair: haltes Crocq of Brugmann ), 84 ( Beekkant / Heizel : haltes Palfijn of Modelwijk 4 ) en 88 ( Machtens / Heizel : halte Stiénon ), tram 94 ( Herrmann-Debroux / Stadion : halte Stiénon ) en de metro 1A ( HerrmannDebroux / Koning Boudewijn : halte Houba-Brugmann ). Ook met de auto is de buurt makkelijk bereikbaar dankzij twee grote verkeersaders: de Houba De Strooperlaan en de Romeinsesteenweg. De toekomstige huurders zullen er ook een rustige en landelijke sfeer genieten dankzij nabijgelegen tuinen, parken en een bos: het Ossegempark dat naast het Koning Boudewijnstadion ligt, het Dielegembos en het Koning Boudewijnpark en het Jeugdpark net achter de wijk. Het Koning Boudewijnstadion en Bruparck liggen op tien minuten wandelafstand.

Energiebesparende technieken Het Huisvestingsplan is erg begaan met de duurzaamheid en het onderhoud van de nieuwe gebouwen. In het kader van het Stiénonproject zal er een gebouw met een K-waarde van 36 tot stand komen. De compactheid van het gebouw en de warmte-isolatie zijn gericht op de energieprestatie: aan de hand van een verluchting met dubbele flux zal er in alle gemeenschappelijke delen en in de appartementen zelf ( zowel in de woonruimten als in de


sanitaire ruimten ) lucht kunnen onttrokken en aangevoerd worden. Bovendien zal er bovenop het algemene verluchtingssysteem worden gezorgd voor een individuele verluchting aan de gevel, dankzij kip- en draairamen met dubbele beglazing. Twee condensatieketels op gas zullen de 80 woningen voorzien van sanitair warm water en verwarmingswater. Dergelijke installatie vervuilt en verbruikt minder dankzij de recuperatie van condensatie die opnieuw in het systeem wordt geïnjecteerd. De veiligheid van de toekomstige huurders zal tevens worden verbeterd dankzij een toegangscontrolesysteem dat aan iedere toegang van het gebouw zal worden geïnstalleerd. De bouwprocedure van het Gewestelijk Huisvestingsplan bepaalt dat de woningen in maximum 3 jaar voltooid moeten zijn. De huidige en gekende situatie van de bouwplaats ( het terrein staat in het Bijzonder Bestemmingsplan geregistreerd als een braakliggend terrein ) en de staat waarin het terrein verkeert ( geen bestaande gebouwen of bodemvervuiling door activiteiten in het verleden ) doet ons hopen dat de 80 sociale woningen reeds over anderhalf jaar zullen zijn opgetrokken. Daniel Termont, Attaché BGHM

43

Inwijding van 67 gerenoveerde woningen, Werfstraat en Werfkaai Het huizenblok aan de Werfstraat en de Werfkaai ligt dus het IJzerplein en het Pantsertroepenplein in Brussel-stad. Het huizenblok werd in 1937 opgetrokken op de plaats van een gedempte kaai. “ Wij stemden in met een appartement aan de Werfkaai, omdat wij uit de Mechelenstraat moesten wijken voor de metrowerken in 1983 ”, vertelt Abdelkader Jbari die gedurende 18 jaar in het gebouw heeft gewoond. “ Het was op de 5e verdieping en er was geen lift ; toentertijd hadden mijn echtgenote en ik twee kleine kinderen … Het was er koud en vochtig. Ons appartement had slechts één kachel die ik bevoorraadde met steenkool die ik naar boven moest sleuren … Van een badkamer was er geen sprake; ik heb zelf een douchecel in de keuken geïnstalleerd ”. Zware renovatiewerken binnen en buiten waren dus geen overbodige luxe. Bovendien wou de Brusselse Haard ook zorgen voor grotere appartementen om zodoende tegemoet te komen aan de groeiende vraag in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest naar woningen voor grote gezinnen.

44

verlaten om de Brusselse Haard in staat te stellen met de werken te beginnen. Zij werden ondergebracht in andere gebouwen van de OVM. De renovatie kon in maart 2002 van start gaan. Aan deze renovatiewerken kwam in mei 2004 een einde na contractbreuk ; de werken moesten worden stilgelegd terwijl slechts 60 % ervan op dat moment was uitgevoerd. Het ontwerp wordt vervolgens aangepast met het oog op de uitvoering van werken in 2006 die de reeds uitgevoerde werken moeten aanvullen en verbeteren. Het gaat om een ingewikkelde opdracht, want de ruwbouwwerken zijn dan wel bijna afgewerkt, maar de afwerkingsgraad van de plaatsen in het gebouw vertoont duidelijke verschillen. De nieuwe opdracht heeft hoofdzakelijk betrekking op de volgende werken: ■ ■ ■ ■

■ ■ ■ ■

■ ■ ■

plaatsen van aluminium en stalen ramen; bekleden van de gevel aan de koerzijde; afwerken van het dakwerken en bekleden in zink; afwerken van structurele werken zoals toegangspoort, toegang naar de gemeenschapszaal, terrassen, metalen structuren; plaatsen van verwarmings- en verluchtingsinstallaties; afwerken van sanitaire en elektrische installaties; correcties aan buiten- en binnenmuren; afwerken van diverse elementen: vloer- en muurbekleding, binnenschrijnwerk, sierplafonds, schilderwerk; plaatsen van keukens en badkamers; uitvoeren van metselwerk en ijzerwerk; aanleg van de onmiddellijke omgeving en bijkomende werken aan het rioleringsnetwerk.

De appartementen zijn dus ruimer en werden heringericht: Voorheen bestond het gebouw uit om en bij de ■ 15 % appartementen met 1 slaapkamer ■ 50 % appartementen met 2 slaapkamers ■ 35 % appartementen met 3 slaapkamers

Zodoende werden de eerste werken eind jaren negentig aangevat aan de straatkant. Deze werken stonden helemaal los van de huidige werken en hadden betrekking op de gevelrenovatie aan de straatzijde en de vervanging van de oude ramen door ramen met dubbele beglazing.

en beschikte het over geen enkele grote woning.

In 2001 moesten alle huurders van de Werfkaai hun appartement

■

De vernieuwde gebouwen hebben een veel gevarieerder verdeling die beter inspeelt op de huidige en toekomstige vraag, zegge: ■ ■ ■ ■ ■

8 studio’s 20 appartementen met 1 slaapkamer 15 appartementen met 2 slaapkamers 1 appartementen met 3 slaapkamers 9 appartementen met 4 slaapkamers 4 appartementen met 5 slaapkamers

( 12 % ) ( 30 % ) ( 22 % ) ( 16 % ) ( 13 % ) (6 %)

samen 67 appartementen.


Er werd bijzondere aandacht besteed aan de 4 appartementen die helemaal werden uitgerust om onderdak te bieden aan personen met een zware handicap. De vertrekken van deze woningen hebben afmetingen die aangepast zijn aan verplaatsingen in een rolstoel en beschikken over specifieke installaties: opening van de deuren van op afstand, aangepaste keuken en sanitair voor autonoom gebruik, stopcontacten, schakelaars en deurklinken op een hoogte van 80 cm. Gerenoveerde woningen, Werfstraat en Werfkaai – binnenkoer ( Foto : Brusselse Haard ).

Om de huurlasten van de huurders te verminderen en tevens in te spelen op de nieuwe normen die verband houden met de klimaatopwarming, maakte de Brusselse Haard op verschillende gebieden gebruik van technieken waarmee energie kan worden bespaard. De binnenkoer werd als rust- en tevens speelruimte ingericht. De koer geeft uit op de straat via de toegangspoort aan de Werfkaai en via een gemeenschapszaal die hier tevens op uitgeeft.

Gerenoveerde woningen, Werfstraat en Werfkaai ( Foto : Brusselse Haard ).

Deze zaal heeft ramen die uitgeven op de straat en op de koer. Het is meteen ook de drijvende kracht achter het nieuwe leven in het gebouw. De zaal zal worden beheerd door de vzw Le Toucan, die er zal instaan voor een project voor sociale cohesie. De bewoners zullen er ook gebruik kunnen van maken voor hun familiefeesten. Op 1 januari 2008 werden alle appartementen bewoond door zowel voormalige als nieuwe huurders. Het bedrag van de werken ten belope van 7.681.838,39 euro ( à 133 % ) kon worden gefinancierd met begrotingskredieten van de BGHM.

Van links naar rechts: de heer Michel Guillaume, Zaakvoerder van de Brusselse Haard, mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris voor Huisvesting en de heer Temiz Sevket, Voorzitter van de Brusselse Haard ( Foto : Brusselse Haard ).


Nadège Fol, communicatieverantwoordelijke, Cv De Brusselse Haard

45

Renovatie van een gebouw met sociale woningen, SintJobsesteenweg 691-693 te Ukkel Inwijding op 19 december 2007 In de jaren zestig werden de winkels verbouwd tot woningen en sommige balkons werden gesloten en uitgerust met douches. In 2003 werd het Ukkelse architectenbureau Antex belast met de uitwerking van een diepgaand renovatieproject. Aanvankelijk bleef deze verbouwing beperkt tot de renovatie van de bestaande appartementen. Dat betekende dat de ramen werden vervangen en dat één van de slaapkamers werd ingericht als badkamer. Er stond ook een nieuwe verwarmingsinstallatie op het programma.

Gerenoveerde ruimte (Foto : Ukkelse Maatschappij voor de Huisvesting)

Wat kunnen wij vertellen over dit imposante woningcomplex dat helemaal vernieuwd werd ? Vooreerst een beetje geschiedenis en enkele cijfers: het gebouw met vier verdiepingen omvatte oorspronkelijk 2 winkels en 14 woningen. De oppervlakte ervan beloopt ± 1.420 m². Het gebouw is volledig onderkelderd en er is bijgevolg voldoende kelderruimte voorhanden. De naam van de architect noch de precieze bouwdatum van het complex konden worden achterhaald. Afgaande op de architectuur en de gebruikte materialen kan er worden

46

verondersteld dat het gebouw kort vóór de aankoop ervan door de Ukkelse Maatschappij voor de Huisvesting in 1936 werd opgetrokken. De appartementen moesten het stellen met weinig comfort. De slaapkamers waren klein en waren verbonden met een vertrek voor keuken en woonkamer die enkel met een houtkachel werd verwarmd. Het toilet bevond zich op het balkon en van een badkamer was er geen sprake. De elektriciteitsinstallatie bestond uit één lichtpunt en één stopcontact per vertrek. De individuele kelders waren uitgerust met een kolenluik.

De architecten kwamen vrij snel tot het besluit dat het potentieel van het gebouw veel meer aankon dan het aanvankelijk vooropgestelde programma en dat er ook meer werken moesten worden uitgevoerd dan oorspronkelijk gepland was. Na ruggespraak met de BGHM werd bijgevolg voorgesteld de configuratie van de vertrekken ingrijpend te wijzigen en tevens twee nieuwe appartementen in te richten op de zolderverdieping. Zo omvat het goedgekeurde en in 2005 aangevatte ontwerp de renovatie van 16 appartementen van 55 m² met één slaapkamer en de inrichting van twee ruimere appartementen ( 95 m² ) op de zolderverdieping.


De centraal gecontroleerde dampkappen zorgen voor een goede geurafvoer en verluchting van de vertrekken. De woningen werden voorbekabeld en kunnen worden uitgerust met kabeltelevisie en een snelle internetaansluiting ( ADSL ). De gebouwen zijn beveiligd via een doeltreffend toegangscontrolesysteem. De centrale verwarming op gas is uitgerust met een regelsysteem en thermostatische kranen. Alle leidingen voor sanitair warm water en verwarmingswater werden geïsoleerd. Badkamer ( Foto : Ukkelse Maatschappij voor de Huisvesting )

De structuur van de gevels die niet loodrecht staan en de scheuren werden hersteld en de muur van de school achteraan en de aanliggende tuinberm werden gestabiliseerd. De kelders die vaak met waterschade moesten afrekenen door de ontoereikende rioleringen werden waterdicht gemaakt en er werd een nieuw rioleringsstelsel aangelegd. De loggia’s en de aanliggende bijgebouwen achteraan werden vervangen door comfortabele zuidwest gerichte terrassen. Het dak werd volledig vervangen, uitgerust met rotswol en voorzien

van grote dakvlakramen waarlangs het daglicht de nieuwe woningen volop kan binnenstromen. De gevels werden gerenoveerd, de vensterramen werden vervangen door nieuw raamwerk met dubbele beglazing en met extra geluidsisolatie aan de straatkant. De sanitaire installaties zijn modern en volledig. Elk appartement beschikt voortaan over een badkamer en toiletten met een zuinige spoelfunctie. Er werd ook voor een wasmachineaansluiting gezorgd.

Dankzij een uitstekende samenwerking tussen de Ukkelse Maatschappij voor de Huisvesting, de BGHM, het Architectenbureau Antex en de firma Balcaen & Fils werden de streefdoelen gerealiseerd. Igor Baworowski, architect, Atelier Antex s.a. Natalie Nicaise, directeur-zaakvoerster van de n.v. Ukkelse Maatschappij voor de Huisvesting.

De keukens zijn uitgerust met kwaliteitsvolle meubels en roestvrijstalen gootstenen.


47

Le Foyer Ixellois viert haar 100ste verjaardag Tijdens een persconferentie stonden de zaakvoerders van Le Foyer Ixellois stil bij de sleutelmomenten van de maatschappij. Te dezer gelegenheid gaven zij tevens hun visie op een moderne, menselijke, transparante en doeltreffende openbare vastgoedmaatschappij.

Nieuw logo

De grafische benadering van het nieuwe logo staat voor klantvriendelijkheid, openheid, traditie en een hedendaagse aanpak. Het logo symboliseert de waarden die dag in dag uit verdedigd worden door het hele team van Le Foyer Ixellois.

Dit eeuwfeest was tevens een mooie gelegenheid om alle inwoners van Elsene te herinneren aan de essentiële rol van deze maatschappij die verankerd is in het stedenbouwkundige en maatschappelijke weefsel van hun gemeente.

Honderdjarige Le Foyer Ixellois blaast dit jaar honderd kaarsjes uit. De maatschappij heeft deze honderdste verjaardag in stijl gevierd en maakte van de gelegenheid gebruikt om haar banden met de Elsense bevolking aan te halen. Le Foyer Ixellois is helemaal verankerd in het leven van haar gemeente. De OVM beheert thans 1.240 sociale woningen en haar appartementen en huizen verlenen onderdak aan om en bij de 5.000 personen. Deze honderdste verjaardag werd gevierd met een tentoonstelling en een groot feest waarop iedereen welkom was. Een 24 pagina’s tellend speciaal magazine over de maatschappij werd in de 45.000 brievenbussen van Elsene besteld. Het magazine vertelt het verhaal van de maatschappij en van haar werking. Er staat ook een aantal getuigenissen van de huurders in.

48

De verjaardag is ook het ideale moment om de band tussen de OVM en de inwoners van Elsene aan te halen. Aan de hand van een nieuw logo wou de maatschappij precies om die reden haar imago in de Elsense realiteit onderstrepen.

Tentoonstelling De opening van de tentoonstelling over Le Foyer Ixellois vond plaats op 19 oktober 2007 en werd opgeluisterd door de aanwezigheid

Tentoonstelling ter gelegenheid van 100 jaar Foyer Ixellois (Foto : Le Foyer Ixellois)


van mevrouw Françoise Dupuis, Staatssecretaris voor Huisvesting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de heer Willy Decourty, burgemeester van Elsene en heer Yves Lemmens, wnd. Directeurgeneraal van de BGHM. De tentoonstelling liep drie weken in de kapel van Boondaal. Onuitgegeven documenten uit het verleden van de OVM en van de gemeente en opmerkelijke kunstwerken van artistieke huurders van Le Foyer Ixellois konden er worden bewonderd.

Feestdag en diner Op 20 oktober vond het grote feest plaats in de klaslokalen van de gemeenteschool nr. 5 van de vijvers van Elsene. Op die dag nodigde Le Foyer Ixellois haar huurders, hun kinderen en alle inwoners van Elsene uit voor een feestelijke dag vol activiteiten: muurklimmen, percussiedemonstraties, voorleesmomenten, grimeren, anger management bij jongeren, improvisatieshow “ 100 jaar te Elsene ”, enz… Klimmuur voor de honderdste verjaardag (Foto : Le Foyer Ixellois)

De namiddag werd afgerond met een door een orkest opgeluisterd diner voor meer dan 300 aanwezige huurders van de OVM. Deze avond was een waardige afsluiter van een feestelijke dag die door een familiale sfeer werd gekenmerkt. Nicolas Vanderlinden, Le Foyer Ixellois

Buffet ter gelegenheid van 100 jaar Foyer Ixellois (Foto : Le Foyer Ixellois)


49

Feest bij de Koekelbergse Haard

Jaarlijks feest bij de Koekelbergse Haard (Foto : De Koekelbergse Haard)

Op 26 September 2007, was het feest in de Koekelbergse Haard voor alle huurders. Wij waren met 150 personen. Na het succes van het feest van verleden jaar voor het 85-jarig bestaan van de Koekelbergse Haard 1921-2006 besliste de voorzitter ( de heer Ph. Pivin ) om dit jaarlijks te organiseren. Voor de editie 2007 van ons feest werd er gezorgd voor een vieruurtje met taarten van de bekende Koekelbergse banketbakker “Sire” en was er drank naar keuze. Om aan dit feest een persoonlijk tintje te geven, werd een brief gericht aan alle huurders om onder hen muzikanten en zangers te vinden die het feest konden opluisteren.

50

Dit werd een groot succes dankzij de inzet van de talrijke muzikanten: latinomuziek, blues, Griekse liedjes en een gedicht wisselenden mekaar af met een speciale attractie van een optreden van Claude François ( of toch een zanger met hetzelfde stemtimbre ). Een kippenvelmoment... Ons orkest diende ook een naam te hebben en gezien de publiciteit die we onlangs in de pers kregen door kattenhistories werd er unaniem gekozen voor “The free cats”. Om de huurders te sensibiliseren rond problemen die hun aanbelangen, werd Net Brussel verleden jaar uitgenodigd met een stand. Dit jaar was het de beurt aan verzekeringen Ethias.

Het feest begon om 16 uur, rond half drie stond er reeds heel wat volk aan de deur. Het einde was gepland om 19 uur, maar de laatste stukken taart werden nog verorberd omstreeks 20 uur. Bedankt aan de collega’s voor hun hulp bij de organisatie en vooral aan mevrouw Vandevelde. Ziezo, dit verslagje zit erop, want ondertussen zijn wij reeds bezig aan de organisatie van het Sint-Niklaasfeest dat dit jaar voor de 12de maal plaatsvindt voor de kinderen ( ± 95 ) tot 10 jaar van onze huurders. André Krikilion, directeur der werken, Adjunct-directeur van de Koekelbergse Haard

B.G.H.M.-Info S.L.R.B.-Info, nr n° 54 • April Avril - Mei Mai - Juni Juin 2008

Van tuinwijk tot hoogbouw : Woonwijken in Waregem, 1922-19771 Dit leuke boekje brengt een overzicht van de verschillende initiatieven die werden genomen naar aanleiding van het woningtekort in Groot-Waregem.

DOSSIER DU TRIMESTRE PUBLICATIES, AANKOPEN

De redactie van BGHM-INFO wenst de lezers erop te wijzen dat de publicaties die in de rubriek “ publicatiesaankopen ” worden voorgesteld, niet door de BGHM worden verdeeld maar wel kunnen worden geraadpleegd in de bibliotheek van de Instelling. Als het gaat om beschikbare brochures, gratis of betalend, zal de redactie dit ook steeds preciseren.

De publicatie biedt geen volledig overzicht van de wooncultuur in Waregem, maar focust op één aspect van de huisvesting in deze stad. Na de contextbeschrijving, met aandacht voor de situatie van de volkshuisvesting, de woningnood en de nationale en lokale initiatieven om hiervoor een oplossing te bieden, worden in het tweede luik van het boek realisaties van sociale huisvestingsmaatschappijen in detail belicht. Documenten, foto’s en plannen die op het stadsarchief werden bewaard, dienden als basismateriaal voor de inhoud van dit boek. Deze informatie werd aangevuld met getuigenissen en beelden van zowel architecten als bewoners van de verschillende woonwijken. Het resultaat is een rijkelijk geïllustreerd boek dat de diverse Waregemse woonwijken in beeld brengt. Zo is te merken dat het platteland gaandeweg plaats maakte voor de stadsuitbreiding. De straatbeelden veranderden enorm. Niet voor niets kreeg dit boek de titel van tuinwijk tot hoogbouw.


51

Jaarverslag 2006 van het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting, Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Het eerste jaarverslag van het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting werd onlangs gepubliceerd. Het biedt een helder overzicht van de resultaten die door het volledige Bestuur werden behaald. Na een korte voorstelling van het BROH komen in afzonderlijke hoofdstukken de vijf bevoegdheden aan bod die door het Bestuur worden beheerd: planning, stedenbouw, huisvesting, stadsvernieuwing en monumenten, landschappen en opgravingen. Na een situatieschets van het programma volgt telkens een grondige analyse van de resultaten ervan. Elk hoofdstuk eindigt met de vooruitzichten betreffende de voornaamste opdrachten en activiteiten van het Bestuur met het oog op een verbetering van het beheer en de doeltreffendheid van de werkingsmiddelen waarover het Bestuur Ruimtelijke Ordening en Huisvesting beschikt. De algemene conclusies beklemtonen de doelstellingen die het Bestuur dient te halen op het vlak van openbare dienstverlening, de voornaamste uitdagingen en de grote projecten die zullen worden gerealiseerd en die hun stempel zullen drukken op de Brusselse leefomgeving. Tot slot volgen de contactgegevens van het Bestuur en van de advies-en beroepsinstanties. Dit gedeelte bevat alle gegevens omtrent de relevante Internetsites. Het bevat eveneens alle nuttige informatie om telefonisch of via e-mail vragen te stellen en/ of om inlichtingen in te winnen bij het Onthaal huisvesting. Het is een duidelijk en beknopt verslag met zeer pertinente informatie, zoals ook recente studies en publicaties.

52


“ Het voorkooprecht, Vademecum ” De cahiers van het GSSO nr. 2 – december 2006, Gewestelijke secretariaat voor stedelijke ontwikkeling vzw Het voorkooprecht dook pas in 2002 in het Brussels recht op, met de ordonnantie van 18 juli houdende het voorkooprecht. Deze bepaling biedt de gewestelijke en plaatselijke overheid de mogelijkheid om een vastgoed bij voorrang te verwerven wanneer het vrijwillig door de eigenaar te koop wordt aangeboden. Dit vademecum kan worden beschouwd als een referentie-instrument dat ter beschikking wordt gesteld van de Brusselse actoren die betrokken zijn bij het stedelijk beleid en in aanmerking komen om dat voorkooprecht uit te oefenen.

“ Onteigening : een instrument voor goed grondbeheer ”, Vademecum De cahiers van het GSSO nr. 1 – maart 2006, Gewestelijke secretariaat voor stedelijke ontwikkeling vzw De plaatselijke overheden ( gemeenten en OCMW’s ) moeten steeds meer privé-goederen zien aan te werven om hun streefdoelen inzake huisvesting of uitrustingen van openbaar nut te kunnen verwezenlijken. Als de minnelijke aankoop onmogelijk blijkt, hebben deze overheden geen andere keuze dan tot onteigening over te gaan. Dit vademecum wenst het werk van de gemeenten in het kader van hun onteigeningsprojecten te vergemakkelijken. Het werk is dan wel hoofdzakelijk bestemd voor gemeenten met een Wijkcontract, maar vormt ongetwijfeld ook een nuttig instrument voor alle andere actoren die bij de heropleving van Brussel betrokken zijn.


53

“ Study of the public sector, and compilation of good practice in urban renovation 1 ” CECODHAS, 2007

... version NL la u ç e r s a P

Dit document werd opgesteld om meer inzicht te bieden in de openbare huisvestingssector in Europa, de specifieke kenmerken van elk land en “ de goede praktijken ” ( voorbeeldprojecten ) die navolging verdienen. Enkel in het Engels beschikbaar.

“ Statistische indicatoren van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ”, Uitgave 2007 Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse, Iris-uitgaven De verwezenlijking en analyse van gewestelijke statistieken zijn voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest essentieel om het gewestelijk beleid te kunnen baseren op de realiteit. De domeinen waarover gewestelijke statistische informatie wordt ingezameld en geanalyseerd, zijn zeer uitgebreid. Het gaat onder andere om energie, leefmilieu, overheidsfinanciën, vervoer, toerisme, werkgelegenheid, gezinnen, inkomen, onderwijs… Deze gegevens zijn online beschikbaar op de webstek <www.statbru.irisnet.be>

1 Studie van de overheidssector en overzicht van goede praktijken bij stadsrenovatie.

54


BGHM-INFO : Tevredenheidsenquête Kenmerken van de lezer U krijgt BGHM-Info : r regelmatig

r af en toe

U bent actief : r r r r r r r

bij een openbare vastgoedmaatschappij op politiek niveau in de sector van de verenigingen bij een openbare adviesraad bij een adviesraad van burgers bij de BGHM in een andere context

1. Leesbaarheid Uw algemene beoordeling over BGHM-Info is : r uitstekend

r goed

r voldoende

r slecht

Uw globale beoordeling over de volgende aspecten : Presentatie / Lay-out Illustraties Omslag Keuze van de thema’s Inhoud van de artikels Tweetalige uitgave

r r r r r r

uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend belangrijk

r r r r r r

goed goed goed goed goed onverschillig

r r r r r r

voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende nutteloos

r r r r r

slecht slecht slecht slecht slecht

r r r r r r r r r r

voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende gewoon

r r r r r r r r r r

slecht slecht slecht slecht slecht slecht slecht slecht slecht slecht

Welke veranderingen kunnen de leesbaarheid verbeteren ? – – – Wat zijn de belangrijkste kwaliteiten van het magazine ? – – – Wat zijn de grootste tekortkomingen van het magazine ? – – –

2. Rubrieken Wat vindt u van de hoofdrubrieken van het magazine ? Open venster In ‘t kort Varia Themadossier Wonen in 3 Dimensies Juridische rubriek Nieuws van de OVM’s Projecten Publicaties, aankopen Technieken en methoden

r r r r r r r r r r

uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend uitstekend

r r r r r r r r r r

goed goed goed goed goed goed goed goed goed goed

-1-

3. Leesbeurt Over het algemeen besteedt u aan het lezen van BGHM-Info :

r enkele uren

r enkele dagen

r 2 à 3 weken

r meer dan een maand

Hoe groot schat u het volume tekst dat u van het magazine leest ?

r 0-25 %

r 25-50 %

r 50-75 %

r 75-100 %

4. Gebruik van het magazine

r voor mijn persoonlijke informatie r o m mezelf op de hoogte te houden van de actualiteit inzake huisvesting/sociale aangelegenheden r voor mijn professionele informatie r andere (te verduidelijken) :

Bezorgt u BGHM-Info aan andere personen/verenigingen ?

r ja

r neen

Kent u andere personen die BGHM-Info regelmatig zouden willen ontvangen ? Naam E-mail – – –

Adres

Zou u BGHM-Info indien mogelijk graag in elektronische versie ontvangen ?

r ja

r neen

Zo ja, wat is dan het adres waarop u die elektronische versie zou willen ontvangen ? – – –

5. Suggestie(s) – – –

6. Enquête toe te sturen aan 1 Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Documentatie- en Informatiedienst Ter attentie van Marie-Noëlle LIVYNS Jourdanstraat 45-55 1060 Brussel Tel. : 02/533.19.11 e-mail: [email protected] SEPTEMBER 2008

De gegevens worden vertrouwelijk behandeld en met strikte inachtrening van de Wet tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer. 1

Elektronische versie op aanvraag of beschikbaar op de Internetsite : http://www.bghm.irisnet.be

-2-

DRIEMAANDELIJKS DOSSIER : DE NIEUWE GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING

Recommend Documents