in opdracht van Bewonersplatform Delfzijl Adviesrapport renovatie Rengerweg

in opdracht van Bewonersplatform Delfzijl

Adviesrapport renovatie Rengerweg __________________________________________________________ ing. J. L. Dankert ing. H. Lourens ing. P. W. de Boer 24 november 2006

Adviesrapport Renovatie Rengersweg – Juli 2006

Adviesrapport Renovatie Rengersweg 1 Samenvatting 2 Inleiding 3 Situatiebeschrijving 3.1 Gebiedstypering 3.2 Het Woningaanbod 3.3 De Bewoners 3.4 De Corporatie 4 Noodzakelijke Verbeteringen (bij renovatie) 4.1 Technische Waarde 4.2 Gebruikswaarde 4.3 Belevingswaarde 4.4 Milieuwaarde 4.5 Maatregelen 5 Argumenten 5.1 Afwegingen 5.2 Tien Goede Redenen voor Renovatie 5.3 Vooroordelen tegen renoveren 6 Mogelijkheden 6.1 Slopen en nieuwbouw 6.2 Structureel verbeteren 6.3 Verbeteren en uitbreiden 6.4 Combinatie van ingrepen 7 Strategie Conclusie Bronvermelding Bijlagen: 1 Bouwkundig Rapport 2 Visie Mogelijke Vernieuwing 3 Wet en Recht 4 Kadastrale kaart 5 Omgevingskaart

2


1. Samenvatting Pdb|design heeft de situatie in de wijk Rengersweg onderzocht en bekeken wat de mogelijkheden voor renovatie zijn. Plaatselijke technische mankementen komen nauwelijks voor, maar een structurele tekortkoming ten opzichte van de moderne woonwensen is wel degelijk aanwezig. Uitgangspunten voor een nieuwe situatie hebben wij als volgt aangenomen: -

Wooncomfort voor de komende jaren; Een sociale en veilige woonomgeving; Betaalbare woningen zodat huidige bewoners kunnen blijven en voor eventueel vrijkomende woonruimte mogelijkheden bieden voor toekomstige bewoners Zoveel mogelijk behoud van het karakter van de buurt; Levensloopbestendige woningen (mogelijkheid).

De haalbaarheid van de hier aangedragen plannen en visies moet zich uitwijzen in samenspraak met de woningbouwcorporatie Acantus. De woningbouwcorporatie gebruikt dan de gelegenheid om begrijpelijke plannen te maken waar de bewoners zich in kunnen vinden.

3


2. Inleiding Dit rapport heeft als doel de kennis van de mogelijke toekomst van de Rengersweg te verdiepen en meer inzicht te verwerven in de achterliggende belangen en overwegingen, en in de beïnvloedingsmogelijkheden. We gaan hierbij uit van een doordacht en verstandig proces met een democratisch verloop. Een belangrijke vraag is ook hoe we de maatschappelijke gevolgen kunnen inschatten en beïnvloeden. Hoe lang moeten de bewoners van de Rengersweg nog in onzekerheid leven? Wij geloven dat er een open overleg gestart kan worden als alle plannen en mogelijkheden boven tafel komen, zodat er zonder veel weerstand een goede oplossing bereikt kan worden. De vraag ‘slopen of renoveren’ is te simpel gesteld. Want wat wordt verstaan onder renovatie? Dit loopt van groot onderhoud (aanleg van centrale verwarming, riolering) tot compleet leegstrippen, waarna woningen worden samengevoegd of uitgebreid. De mogelijkheden die de casco’s bieden zijn veelzijdig. We heroverwegen daarom alle opties en willen alle argumenten op een rijtje hebben. Want waarom is sloop geen goede oplossing? En welke vorm van renoveren is dan wel de juiste oplossing? Acantus kan de bewoners van de Rengersweg veel bieden. Minimaal nodig voor de bewoners is kennis en zekerheid over de toekomst van hun wijk. In een optimale situatie zouden de bewoners hierover kunnen meebeslissen. De verhuizing voor en na de werkzaamheden is ook minder vervelend wanneer de bewoners zelf hebben meebesloten. Ook moeten we rekening houden met het historische bewustzijn; als de Rengersweg gesloopt wordt, verdwijnt een deel van de geschiedenis van Farmsum en Delfzijl. Ten slotte worden er momenteel veel meer sociale huurwoningen gesloopt dan er worden bijgebouwd. De koopsector is een schaarstemarkt en de huursector gaat door het optreden van de gezamenlijke corporaties dezelfde kant op. Met dit alles in gedachte pleiten wij voor meer renovatie en minder sloop.

4


3. Situatiebeschrijving 3.1 Gebiedstypering De Rengersweg is een typische jaren ’50-straat. De huizen zijn in 1953 projectmatig gerealiseerd en voor het laatst rond 1995 gerenoveerd. Het gebied bestaat uit drie wigvormige hofjes vanaf de straat, met langs de lange zijdes rijtjeshuizen en aan de punt twee woningen onder één kap. Aan de eerste wig staan 14 woningen (2x6+2), aan de tweede wig 16 woningen (2x7+2) en aan de derde 18 (2x8+2), voor een totaal van 48 woningen. Aan de overkant van de straat staan nog twee woningen van een apart type. De afwijkende typering van deze twee woningen wordt in dit rapport niet besproken, maar wel gaan we uit van 50 woningen in totaal. De voorzijde van de bebouwing ligt aan een nette weg, met parkeergelegenheid en drie centrale grasveldjes. Aan de achterzijde van de bebouwing liggen achtertuinen van gemiddeld 15 meter diep. Elke woning heeft een kleine uitbouw in de achtertuin. De gebruiksdruk op de groenvoorziening en de overige openbare ruimte is laag genoeg. Verdere voorzieningen zijn echter minimaal; met wel een school in de buurt, maar geen wijkcentrum met winkels. De geschiktheid voor levensloopbestendige woningen in deze straat is twijfelachtig. In gesprekken rondom het tot stand komen van dit rapport hebben de bewoners aangegeven zich over het algemeen erg thuis voelen in deze wijk. De opzet met de woonerven zorgt voor rust en een relatief veilige woonomgeving.

3.2 Het Woningaanbod Het vraagaccommoderende vermogen van de woningvoorraad aan de Rengersweg is voldoende voor de huidige bewoners. Vraagaccommoderend vermogen In welke mate beantwoordt de voorraad aan de vraag van de bewoners, en in hoeverre is de voorraad hieraan aan te passen? Aspecten als betaalbaarheid en beschikbaarheid komen hier bij aan bod. Kortom, de mogelijkheid om de woningen aan de vraag van vandaag aan te passen. De bewoners zijn tevreden met de woningsituatie. Dit betekent natuurlijk niet dat het aanbod ook geschikt is voor toekomstige bewoners. Het kan zo zijn dat er behoefte is aan een gevarieerder woningaanbod, of dat de woningbouwcorporatie het aanbod wil veranderen om beter aan te sluiten bij toekomstige huurders. Een verhuurder moet differentiëren, maar moet ook rekening houden met de behoeften van de mensen die er nu wonen. Over het algemeen moeten er in dergelijke situaties kleine stappen genomen worden. Het aanbod van woningtypen kan best veranderen, maar dit kan ook in bestaande casco´s. Vernieuwen moet nu eenmaal door zowel te renoveren als te slopen, maar deze afweging dient serieus te worden genomen.

5


In de afweging is belangrijk: - In hoeverre is er noodzaak voor differentiatie van de woningvoorraad, met het oog op de toekomst en de leefbaarheid? - De noodzaak tot kwaliteitsverbetering van de woningen: Hoe ziet deze eruit? Hoe betaalbaar is deze? - De sociale cohesie: Hoe bouw je en vernieuw je een wijk? - Het proces: Hoe verlopen de werkzaamheden? Het beleid slaagt als de nieuwe woningen passen bij de huidige bewoners en bij de bewoners in de toekomst. Hierbij hoeven geen tegenstellingen te ontstaan. De woningen aan de Rengersweg vallen in de categorie ‘goedkoop’. Het is met zekerheid te zeggen dat alle vormen van renovatie zullen leiden tot huurverhogingen. Hoeveel van de renovatiekosten zich vertalen in de huur hangt af van het beleid van de corporatie. De Provincie Groningen heeft met de gemeenten afgesproken dat er op basis van goedgekeurde woonplannen de groei of krimp van de gemeentelijke woningvoorraad wordt bepaald (woningcontingenten). In de nieuwe nota ‘Bouwen en Wonen 2005- 2008’ van de Provincie Groningen wordt voorgesteld dit beleid tot en met 2008 voort te zetten. Acantus heeft met de gemeenten afzonderlijk convenanten afgesloten. Op basis hiervan worden woningen gesloopt en komt er nieuwbouw voor de huur en de koop. De vraag naar vooral koopwoningen is bepalend voor het verloop van de nieuwbouw. Acantus geeft aan dat vergrijzing voor hen de belangrijkste reden is dat aanpassing van de woningvoorraad nodig is. De woningcorporatie wil daarom verouderde eengezinswoningen omzetten naar comfortabele seniorenwoningen. We nemen aan dat dit ook grotendeels het geval zal zijn met de Rengersweg.

3.3 De Bewoners Buurten hebben een eigen karakter. De Rengersweg heeft een gemoedelijke sfeer en de bewoners gaan vriendelijk met elkaar om. De huizen en de tuinen zijn goed onderhouden en de uitstraling is netjes. Maar de gevolgen van aangekondigde sloop hebben een negatieve invloed op het karakter van de buurt. Steeds meer buurtgenoten maken zich zorgen over hun toekomst; men voelt zich sociaal teruggeworpen. De bewoners durven al heel lang geen investeringen meer te doen in hun woning. Dit kan niet de bedoeling zijn. Bewoners staan centraal in de vernieuwing en kunnen stevig tegenwicht bieden tegen ongenuanceerde planontwikkeling. Vaak is jarenlange onzekerheid een strategie van corporaties om de waarde van een wijk kunstmatig naar beneden te halen. Is men genoodzaakt hierdoor te verhuizen en een andere, relatief dure woning betrokken moet worden geeft dit geen zekerheid. Zeker bij minder goede economische ontwikkeling is financiële zekerheid belangrijk. Hierdoor ontwikkelen huurders een voorkeur die uitgaat naar een goedkopere woning. Nieuw aanbod in vergelijkbaar prijssegment is echter schaars. De huidige woonlasten aan de Rengersweg zijn echter dermate laag dat diverse bewoners bereid bleken meer te willen betalen voor verbeteringen.

6


Het gaat hier om het juiste evenwicht. Het is aantrekkelijk de voorraad goedkope woningen in stand te houden, want daar is vraag naar. Zo kunnen mensen in Farmsum hun wooncarrière beginnen. Momenteel wonen er in de wijk relatief veel oudere mensen. De meeste willen niet graag weg, daarnaast zijn de alternatieven beperkt. Wellicht wonen er ook mensen die de wijk zullen verlaten als ze de kans krijgen. Het is belangrijk dat er een nieuw aanbod ontstaat. De demografische samenstelling kan de komende jaren sterk veranderen als er meer differentiatie in het woningaanbod ontstaat.

3.4 De Corporatie “Acantus vindt dat u de kans moet krijgen te wonen waar u wilt.” – www.acantus.nl De woningbouwcorporatie Acantus Groep heeft een sterk sociaal karakter. De groep heeft als missie het statement ‘voel je thuis’ aangenomen. Volgens ons is de organisatie eerlijk en transparant. Toch staat Acantus ook wel bekend om haar ‘harde’ beleid ten aanzien van sloop en investering, wat tot dusver het gevolg heeft dat het aantal huurwoningen sterk afneemt. Woning-

gesloopte

verkochte

aan-

nieuw

woning-

af- en

voorraad

woningen

woningen

gekochte

bouw

voorraad

toename

woningen

huur

per 1 jan

154

26

3.867

per 1 jan 2002

Delfzijl

4.432

2005

589

156

-565

Acantus huisvest circa 40.000 inwoners in 15.089 woningen waarvan 3867 woningen in Delfzijl. De meeste huurwoningen vallen in de categorie ‘goedkoop’ (minder dan €326) tot betaalbaar (€326 - €500). De gemiddelde netto huurprijs per maand is €345, het percentage huurders met huursubsidie is 45,2%. Vóór 2009 wil Acantus 2.100 woningen slopen, 1.300 huurwoningen bouwen en 590 koopwoningen bouwen.

7


4. De Noodzakelijke Verbeteringen (bij renovatie) De vraag ontstaat wat nu eigenlijk de hedendaagse eisen zijn voor woningen. Het bouwbesluit definieert minimale afmetingen en waardes, maar deze zijn ook echt minimaal. Voor optimaal wooncomfort nu en in de toekomst, is meer nodig dan de wettelijk gestelde minima. De woningen aan de Rengersweg zijn momenteel kwalitatief onder de maat. In dit hoofdstuk definiëren we een ambitieniveau dat volgens ons optimaal zou zijn wat betreft kosten en resultaat. Het betreffen hier noodzakelijke verbeteringen aan de woningen en woonomgeving.

4.1 Technische Waarde Huidige Situatie

Ambitieniveau

Fundering

goed

Goed

Casco

goed

Goed

Metselwerk

redelijk

Plaatselijk herstellen voegwerk/ Impregneren metselwerk

Isolatie

slecht

Gevels/ kap isoleren

Kozijnen/ ramen

goed

Huidige toestand handhaven

Glas

goed

Huidige toestand handhaven

Daken - pannen - kapconstructie

goed redelijk

Huidige toestand handhaven goed, na-isoleren

Goten - technisch - visueel

redelijk slecht

Riolering

septictank

Bij voorkeur aansluiten op riool, anders dienen de tanks te voldoen aan de IBA

Gas

redelijk

Achter hoofdaansluiting vervangen

Water

redelijk


Elektra

redelijk


Verwarming

slecht/ gaskachels

Vervangen door cv

Warm water

boilers

Via cv

Technische staat

Bij voorkeur vernieuwen, hoewel niet persé technisch noodzakelijk

8


Onderhoudbaarheid - Gevels - Daken - BG

goed goed goed

- 1e verdieping

goed

- 2e verdieping - Tuinen - Schuurtjes

goed goed slecht

Beperkt renoveren Vrijwel geen onderhoud De wijze van renovatie dient per woning te worden beoordeeld D wijze van renovatie dient per woning te worden beoordeeld Ruimte geschikt voor installaties Vervangen door uitbreiding

Technische veiligheid Woningen zijn voorzien van gaskachels, badkamers worden met onveilige heaters verwarmd. Boilers hebben geen rookgasafvoer. Deze problemen worden opgelost met een cv-installatie.

4.2 Gebruikswaarde Huidige Situatie

Ambitieniveau

redelijk matig redelijk bescheiden ruim

Uitbreiden. Uitbreiden/ vernieuwen. Vernieuwen. Vernieuwen. Verplaatsen naar erfgrens achterzijde.

- Indeelbaarheid

beperkt

- Aanpasbaarheid - Gevarieerdheid

mogelijk geen

- Verkeersveiligheid - Buitengebied

goed redelijk

Ruimer, flexibeler combineren met keuken. Uitbreiden naar achterzijde. Gedifferentieerde verandering zeer goed mogelijk. Geen wijzigingen Aantal parkeerplaatsen verhogen.

Functionaliteit -

Woonkamer Keuken Slaapkamers Badkamer Berging

Flexibiliteit

4.3 Belevingswaarde Huidige Situatie

Ambitieniveau

Beeldkwaliteit

goed

Betrokkenheid Sociale veiligheid

goed/ slecht goed/ afnemend

Netheid

goed/ redelijk

Handhaven, goten vervangen en metselwerk herstellen. Wonen met toekomst. Blijft goed in geval van positief beeld 'wonen met toekomst’. Blijft goed in geval van positief beeld ‘wonen met toekomst’ .

9


4.4 Milieuwaarde Huidige Situatie

Ambitieniveau

- Ecologische waarde - Gebruik grondstoffen

geen bijz. geen bijz.

- Emissies / Vervuiling

verbruik energie hoog

Milieubelasting minimaliseren door woningen te bewaren Woningen energiezuiniger maken d.m.v. isoleren en installaties

4.5 Maatregelen Welke maatregelen kunnen we definiëren? De mogelijkheden liggen bij renovatie en eventueel uitbreiding van de woningen. Renovatie: Herinrichting en reconstructies - Op hoofdlijnen, het uitbreiden van de woningen naar achteren; - Mogelijkheid openhouden voor het uitbreiden van de woonkamer/ keuken met combinatiemogelijkheid dan wel het voorzien in een slaapkamer/ badkamer op begane grond; - Woningen aansluiten op riool; - Berging achter in de tuin. Groot onderhoud - Isoleren dak, voor- en kopgevels; - Herstellen metselwerk op diverse plaatsen; - Goten vervangen; - Eventueel kruipruimte voorzien van isolerende afsluitlaag. Dagelijks onderhoud/ handhaving - De woningen vragen zeer weinig onderhoud. Strategie - Een eerste mogelijkheid is gefaseerde renovatie. Door de omvang van de ingrepen is het mogelijk om met inzet van ruilwoningen tijdelijk de woningen te verlaten. - Een tweede mogelijkheid is per bouwblok te renoveren. In dit geval is er meer alternatieve woonruimte nodig, maar zal renovatie sneller verlopen.

10


5. Argumenten 5.1 Afwegingen De woningbouwcorporatie heeft zeer waarschijnlijk al inschattingen en gedetailleerde rekensommen gemaakt. De scenario’s sloop-nieuwbouw en renovatie zijn al met elkaar vergeleken. Deze berekening is altijd redelijk complex omdat rekening wordt gehouden met de levensduur van het casco, de nieuwe exploitatieperiode die hieruit volgt, de kosten van een sociaal plan, alle bouwkundige kosten, de vervanging van keukens, sanitair, etc. Renovatie een goed alternatief voor sloop. Sloop en nieuwbouw leiden niet automatisch tot vooruitgang. Buurten hebben een eigen karakter en de Rengersweg heeft veel goede eigenschappen die behouden kunnen blijven. Welbeschouwd is nieuwbouw altijd duurder dan renovatie. Dit komt direct vooral door de grote belasting van het milieu en indirect door het verlies van sociale samenhang in de wijk. Het zou verhelderend zijn om te weten welke aannames de corporatie heeft gedaan. Wij denken, op basis van een vergelijking met andere gedocumenteerde cases, dat voor de Rengersweg het scenario van renovatie heel aannemelijk is. We zeggen dit vooral vanwege de waarschijnlijk gunstige staat van de funderingen, en de casco’s die nog zeker 50 jaar zullen meegaan. Er lijkt geen structurele bouwkundige problematiek te zijn. Het gaat hier dus alleen om de kosten van renovatie en uitbreiding, afgezet tegen de verwachte exploitatiemogelijkheden. Dit geeft aan dat renovatie waarschijnlijk rendabel uit te voeren is. Gezien de leeftijd van de woningen kunnen we aannemen dat Acantus de woningen al heeft afgeschreven. Het maakt voor de corporatie dan niet uit of er nieuwbouw komt of dat er toch uitbreiding of renovatie zal komen. Omdat er in bijna alle gevallen sprake is van uit te plaatsen bewoners, opteert de corporatie waarschijnlijk voor een scenario van sloop-nieuwbouw. Als de hoge kosten van de stedelijke vernieuwing worden afgezet tegen het resultaat, dan ontkomen we niet aan de vraag of meer sociaal getinte investeringen uiteindelijk niet duurzamer zullen zijn. Er is bij veel woningbouwcorporaties een verlangen naar een simpel driestappenplan: slopen, nieuwbouw en alles komt goed. In werkelijkheid lopen alle herstructureringsdoelen niet gelijk met elkaar op. Vernieuwing van buurten is ingewikkeld en draagt veel meer afwegingen in zich. Het vervangen van een oude rijtjeswoning door een duurder huis, wil niet zeggen dat automatisch vooruitgang wordt geboekt. Als maatschappelijke functies zoals scholen, winkels en horeca niet beter gaan functioneren, dan zal het met de buurt ook niet beter gaan. Het is daarom zeer de vraag of sociale investeringen niet beter zijn. Men vergeet ook gemakkelijk de lange levensduur van woningen. De totale nieuwbouw is niet meer bedoeld voor de toename van de vraag maar voor vervanging van de vraag voor de volgende eeuw. De woningvoorraad in Nederland moet eigenlijk twee tot drie eeuwen meegaan. Er is een lange levensduur nodig, anders groeit de woningnood. Sloop van woningen ontkent de lange levensduur (‘cyclusverlenging’). Ook de tijdsduur van sloopplannen wordt sterk onderschat. Tien jaar voor het op gang brengen van het proces is al erg kort. Dit wordt vaak volstrekt onderschat.

11


Bovendien verwoesten op sloop gebaseerde strategieën de sociale cohesie in de buurten. De herhuisvestingcapaciteit schiet meestal ernstig tekort. Er wordt niet genoeg gecoördineerd. Acantus heeft wel een ‘Sociaal Plan Herstructurering’ waarin zaken omtrent herhuisvesting zijn vastgelegd. Verder worden de investeringsdiscussies niet gevoerd op basis van bedrijfseconomische of volkshuisvestelijke principes, maar worden de discussies voornamelijk gedicteerd door kreten als ‘borgingsruimte’ en ‘solvabiliteitseisen’. Vaak wordt ook gepraat over de ‘onrendabele top’. De onrendabele top heeft echter niets te maken met de vraag of een investering wel of niet rendabel is, maar is de uitkomst van een rekensom op basis waarvan een corporatie een financiering kan krijgen via het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Tot slot is renovatie levensduurverlenging van woningen en kan het heel goed een meerjarenplan inhouden. Een meerjarenplan is financieel goed haalbaar door middel van het maken en nakomen van goede afspraken.

5.2 Tien Goede Redenen voor Renovatie De rest van dit hoofdstuk is gebaseerd op teksten van prof. ing. André Thomsen (Delft University of Technology, Faculty of Architecture, Dept. of Real Estate and Housing). 1. Aanboddifferentiatie Om het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad te verbeteren is aanboddifferentiatie nodig. Hoewel de gemiddelde ruimteconsumptie gestaag toeneemt, is de feitelijke woonbehoefte van huishoudens -afhankelijk van omvang, leeftijd, inkomen, zorgafhankelijkheid en wooncultuur- zeer divers. Bewoners willen niet allemaal een eengezinswoning met een tuintje; als er maar voldoende beschutte buitenruimte aanwezig is blijken gestapelde appartementen het in vergelijking met eengezinswoningen heel goed te doen. Herdifferentiatie met behulp van een combinatie van technische ingrepen (samenvoegen, uitbouwen, optoppen, opplussen, aanbouwen en ook vervangen) en beheermaatregelen (verkopen, sociaal beheer, zorgarrangementen) is de geëigende weg voor aanboddifferentiatie. Met alleen een sloop-nieuwbouw strategie lukt dat niet. Het levert weliswaar een hoge kwaliteit, maar ook tegen een door velen niet gewenst, niet betaalbaar en te weinig gedifferentieerd prijsniveau. 2. Keuzevrijheid Keuzevrijheid vormt een van de hoofdthema's van de nota ‘Mensen Wensen Wonen’. In een tijd van toenemende welvaart, mondige burgers en kritische consumenten is het faciliteren van de vraag begrijpelijk, maar alleen zinvol als de vraag ook geaccommodeerd kan worden, en daar ligt zoals al aangegeven een van de achilleshielen van het beleid. Maar ook dat nadeel heeft zijn voordeel. Als de mogelijkheid om naar een grotere, betere en dus meestal veel duurdere woning te verhuizen ontbreekt, zullen veel bewoners zelf gaan klussen. Dat proces is nu al duidelijk te zien als blijkt dat consumenten - eigenaar-bewoners maar ook veel huurders - nu al rond een derde van de renovatie- en onderhoudsomzet voor hun rekening nemen. Uit het feit dat tweederde van de omzet inmiddels uit niet-projectmatige verbeteringen bestaat mag de conclusie getrokken worden dat op de R&O-markt de individuele

12


opdrachtgever al lang de belangrijkste partij is, zonder dat het overheidsbeleid daar overigens erg op in speelt. 3. Wooncarrière Voor veel bewoners wordt de aantrekkelijkheid van een wijk mede bepaald door de mate waarin een wooncarrière binnen de wijk mogelijk is, dat wil zeggen de mogelijkheid om de woonsituatie aan te passen aan de inkomens-, gezins- en leeftijdsontwikkeling zonder ingrijpende gevolgen voor de relaties met familie, vrienden, school en verenigingsleven. Ook dat stelt eisen aan de differentiatie van het aanbod, niet alleen op wijkniveau maar liefst ook op buurten bouwblokniveau; en ook daarvoor is een ingrijpende combinatie van verbeteringen een beter en efficiënter middel dan alleen nieuwbouw. 4. Cultuurhistorisch: respect voor het bestaande Cultuurhistorische overwegingen vormen een onderbelicht aspect van de discussie over de naoorlogse voorraad. Respect voor het bestaande zou een veel belangrijkere rol in de discussie over de aanpak van de bestaande voorraad moeten spelen. Niet voor niets hanteert de jury van de Nationale Renovatie Prijs het als een wezenlijk criterium, want ‘zonder het oude begrijp je het nieuwe niet’. Gelukkig begint er in plaats van het gebruikelijke dédain meer waardering te komen voor de architectuur en de ruimtelijke kwaliteiten van naoorlogse wijken. Daarbij speelt ook emotionele buurtgebondenheid van de bewoners een te respecteren rol, zij het minder dan in vooroorlogse wijken. 5. Sociale cohesie en draagvlak Een gedifferentieerde, op behoedzame verbetering en hergebruik gericht programma heeft ook belangrijke sociale voordelen, zoals: - Versterking van het maatschappelijke draagvlak voor herstructurering; vergroting van de betrokkenheid en investeringsbereidheid van de bewoners en hun bereidheid om mee te werken aan de vernieuwing. - Vergroting van de doelmatigheid van publieke middelen, die gerichter, evenwichtiger en daardoor efficiënter kunnen worden ingezet. - Een eerlijker, sociaal rechtvaardiger beleid, gericht op een betere verdeling van kwaliteit en ruimte, de ongedeelde stad. - Voorkoming of ten minste beperking van het afstotingseffect van nieuwbouw op de bestaande buurtstructuur. - Vermindering van sociale ontregeling door het verbreken van bestaande sociale netwerken en buurtgebondenheid van met name oudere bewoners. - Vermindering van ruimtelijke segregatie door een beter op de behoeften van de zittende bewoners aansluitend woningaanbod. 6. Herhuisvesting en sociaal-economische gevolgen Herstructurering van verouderde wijken heeft hoe dan ook ingrijpende gevolgen voor de bewoners. In veel gevallen zal er al of niet tijdelijk verhuisd moeten worden. In een krappe woningmarkt - en dat zal gezien het toenemende ruimtegebruik blijvend het geval zijn - zal de realiseerbaarheid van ingrijpende herstructurering vooral afhangen van de beschikbare herhuisvesting. Met een gedifferentieerde, op behoedzame verbetering en hergebruik gerichte aanpak vormt de herhuisvestingopgave een minder kwetsbare plek en kunnen de nadelige gevolgen van verplaatsing en herhuisvesting van huishoudens en werkgelegenheid, en de daaraan verbonden kosten beter beheerst worden. 7. Ruimtegebruik

13


Zonder verbetering van het vraagaccommoderende vermogen van de bestaande voorraad zal steeds meer open ruimte ten offer vallen aan de toenemende ruimtevraag. Dat knellende probleem zal hoe dan ook de ruimtelijke agenda gaan beheersen en zoals gezegd is aanboddifferentiatie daarvoor een Absolute voorwaarde. Overigens gaat het niet alleen om het ruimtebeslag zelf maar ook om de verdeling van de ruimte. 8. Duurzaamheid en afval Ook qua duurzaamheid scoort een verbeteringsstrategie die breed is gericht op energie- en materiaalbesparing en levensduurverlenging van woningen en infrastructuur beter dan sloop/nieuwbouw. Om te voorkomen dat Nederland niet alleen steeds voller maar ook steeds vuiler wordt, zal het storten van afval duurder en moeilijker worden en zal hergebruik verplicht worden. De gevolgen daarvan moeten niet onderschat worden: In een tijd waarin duurzaam hergebruik een voorzienbaar groeiende claim op de samenleving gaat leggen, zullen de met grootschalige sloop gepaard gaande bouwafvalbergen moeilijk zijn uit te leggen. 9. Het klimaat: Kyoto En ten slotte is Nederland gebonden aan het Kyotoverdrag. Duurzame nieuwbouw alleen is echter volstrekt onvoldoende om de klimaatdoelstellingen te halen, ook daarvoor zal de oplossing in de aanpak van de bestaande voorraad moeten liggen. 10. De enige optie Maar de op den duur belangrijkst reden is wellicht het besef van de lange benodigde levensduur van onze woningvoorraad, omdat voor verreweg de meeste woningen vervanging lange tijd geen optie zal zijn en omdat de bouwen investeringscapaciteit daarvoor ontbreekt. Een gezonde toekomst van onze gebouwde omgeving vraagt niet alleen om tijdige herinvesteringen in het vraagaccommoderend vermogen van de voorraad. Remkes' nota ‘Mensen Wensen Wonen’ bevat in principe de nodige ingrediënten om een doeltreffend voorraadbeleid in gang te zetten. Het vraagt vooral om een andere attitude van alle betrokkenen: overheid, ontwikkelaars, opdrachtgevers, bouwers, beheerders, ontwerpers, adviseurs, burgers en bewoners. Voor een doeltreffend voorraadbeleid zal er waarschijnlijk veel gesloopt moeten worden, maar zonder het besef dat de echte opgave ligt in de zinvolle levensduurverlenging van de 99,7% van de voorraad die jaarlijks niet vervangen kan worden, heeft slopen geen zin.

5.3 Vooroordelen tegen renoveren Renoveren voegt te weinig kwaliteit toe De kwaliteit van ingrijpende of ‘hoogniveau’ renovatie - daar hebben we het over kan zonder meer gelijkwaardig zijn aan nieuwbouw; volgens het Bouwbesluit gelden voor beiden in principe dezelfde normen. Woontechnisch vallen ingrijpende renovaties met herindeling van het casco vaak zelfs gunstiger uit dan nieuwbouw, vanwege de aanwezigheid van meer overmaat en de mogelijkheid om extra grote woningen te maken.

14


Een woning zou een beperkte levensduur hebben: na 50 jaar moet je gaan vervangen. Een woning bestaat uit een composiet van bouwdelen met een zeer verschillende levensduur. Bepalend voor de uiteindelijke technische levensduur is de kwaliteit van het casco en dat kan technisch gezien meestal wel een eeuw of wat mee. Bepalend voor de functionele levensduur is de marktvraag, dat wil zeggen: de mate waarin het casco - al of niet middels verbouwing - in vergelijking met een alternatief de veranderende marktvraag kan accommoderen. Renoveren is duurder dan nieuwbouw Er zijn op de kostenvergelijking renoveren of sloop/nieuwbouw al heel wat modellen los gelaten. Een vergelijking van bouwkosten op zich zegt echter weinig. Van belang is de vergelijking van investeringen en baten in de tijd. Afgezien van de toerekening van infrastructurele en bijkomende kosten zijn de investeringen met relatief simpele contante waardeberekeningen te vangen; de kwantificering van de onderling tegenstrijdige baten voor de verschillende betrokkenen en de keuze van het schaalniveau van de vergelijking ligt veel moeilijker. Binnen ons werkverband uitgevoerde evaluaties en haalbaarheidsstudies laten telkens weer zien dat ingrijpende hoogniveau renovaties over het algemeen goedkoper zijn dan nieuwbouwalternatieven en een grotere prijs- en kwaliteitsdifferentiatie mogelijk maken. Renoveren is riskanter dan nieuwbouw Een vooroordeel dat verwant is aan de kosten. Hoewel de sloop van jonge woningcomplexen inmiddels het tegendeel bewijst, geldt nieuwbouw nog steeds als risicoloos. In de sociale huursector schrikt niemand meer van een onrendabele top van vijfentwintig duizend euro per woning of meer, maar zelfs een beperkte onrendabele top voor ingrijpende renovatie is vaak niet bespreekbaar. Toch zijn bij bestaande woningen - in tegenstelling tot nieuwbouw - de risicobepalende factoren bekend, in het bijzonder de bewoners en hun voorkeuren. Zou de aanwezigheid van lastige en/of ongewenste bewoners soms juist als een risicofactor beschouwd worden? Geheime agenda's Vaak zitten achter vooroordelen ook geheime agenda's: De gemeente - Als een woonbuurt gebreken vertoont geldt dat meestal ook voor de infrastructuur: bestrating, riolering en de inrichting van het openbare gebied. Soms heeft de gemeente daarnaast andere plannen, zoals bestemmingsverandering en verkeersmaatregelen. Bij ingrijpende verbetering moet de gemeente de infrastructurele kosten zelf dekken, bij nieuwbouw kunnen de kosten worden verdisconteerd in de nieuwe grondexploitatie en heeft de gemeente via het bestemmingsplan een beslissende invloed. De verhuurder - De oudere naoorlogse voorraad vormt de 'cash cow' van veel woningcorporaties: tegenover de huuropbrengsten staan relatief lage exploitatielasten. Zolang dat duurt, is schijnbaar risicoloos doorexploiteren tot in de gevarenzone en dan 'noodgedwongen' slopen aantrekkelijker - en bij twijfel of meningsverschil over de gewenste aanpak veel makkelijker - dan tijdige kostbare herinvesteringen. De architect - Glossy nieuwbouw scoort beter en lijkt meer creatieve mogelijkheden te bieden dan een moeizaam, ingewikkeld, tijdrovend en ondergewaardeerd herontwerp van bestaande woningen. In architectuurtijdschriften wordt aan herontwerp van de bestaande voorraad maar weinig aandacht besteed. En ook opdrachtgevers

15


zijn gevoelig voor glossy publiciteit, dus dan is de keuze voor nieuwbouw snel gemaakt. Het bouwbedrijf - Het werken in de bestaande en bewoonde voorraad vraagt vakbekwamer en sociaal vaardiger personeel, een flexibelere organisatie en een andere bedrijfsvoering dan seriematige nieuwbouw. Het opbouwen van ervaring in het renovatievak gaat niet zomaar en zou risico's meebrengen - bron van vooroordelen - met zich mee. En ook bij bouwers scoort de glans van het nieuwe hoog. Bewoners - Als een buurt in de sociale gevarenzone verkeert, is sloop een mogelijkheid om van ongewenste bewoners af te komen of met een sloopurgentie een riante positie op de woningmarkt te verwerven.

16


6. Mogelijkheden 6.1 6.2 6.3 6.4

Slopen en nieuwbouw Structureel verbeteren Verbeteren en uitbreiden Combinatie van ingrepen

6.1 Slopen en nieuwbouw Slopen is één van de mogelijkheden. Het biedt de ruimte om geheel vrij om te gaan met de ruimte en geeft de gelegenheid voor totaal andere bebouwing en projectontwikkeling. Slopen is echter niet de oplossing voor het probleem van de naoorlogse wijken, die niet meer de behoeftes van de bewoners vervullen. Sloop is slechts symptoombestrijding; sloop leidt tot spreiding van bewoners. Dit is geen legitiem argument voor de Rengersweg. Tevens is de milieubelasting door sloop hoog. Daarnaast heeft de georganiseerde herhuisvesting voor bewoners veel gevolgen. Keuze tot sloop biedt een heel ander perspectief voor herontwikkeling. De verwachting is dat in geval van slopen en nieuwbouw een ander segment woningen gebouwd zal worden, omdat vervanging van de bestaande bebouwing financieel niet haalbaar is voor de huidige huurtarieven. Daarom gaan we hier niet verder op in.

6.2 Structureel verbeteren Waarschijnlijk kunnen de kosten van de bouwkundige opwaardering per woning beperkt blijven, exclusief de kosten van een sociaal plan, vervangingen van keukens, sanitair, etc., om een renovatieplan alsnog rendabel te maken (gebaseerd op cases van andere woningbouwcorporaties). In hoofdstuk vier zijn reeds de minimale verbeteringen genoemd.

6.3 Verbeteren en uitbreiden Er is voldoende ruimte aanwezig om de woningen te vergroten. Deze ingreep voorziet in de vraag woningen aan te kunnen passen. Het uitbreiden van de woningen naar de achterzijde biedt de mogelijkheid ruimer te wonen, maar ook te benutten voor een slaapvertrek en badkamer. Hiermee worden de woningen in een zekere mate levensloopbestendig. Bij dit rapport zijn een aantal mogelijkheden geschetst om een indruk te geven hoe dit uitgevoerd zou kunnen worden.

6.4 Combinatie van ingrepen Diversiteit in uitvoering is goed mogelijk. Woningen kunnen meer van elkaar onderscheiden worden door aanpassingen te variëren. Hierdoor ontstaat een aanbod welke passend is voor starters, alleenstaanden, gezinnen en senioren. Door geschetste mogelijkheden te combineren ontstaat dit aanbod.

17


7. Strategie Voor de huidige bewoners van woningen in aan te wijzen sloopcomplexen is duidelijkheid over planning van actiegebiedaanwijzing en een goede uitvoering van het proces van herhuisvesting het belangrijkst. Zowel de algemene uitgangspunten voor de hele wijk, als uiteindelijk de regelingen per individuele bewoner worden in het sociale plan beschreven. Uiteraard zal pas op het moment van actiegebiedaanwijzing het sociale plan voor het betreffende deelgebied in werking treden. Onder andere vanwege de herhuisvestingopgave zal de wijkvernieuwing gefaseerd gerealiseerd worden, echter wel op basis van een integraal wijkplan. Acantus heeft een sociaal plan voor renovaties. Wijkverbetering is een complex en dynamisch proces. In de ontwikkelingsvisie is het belang van de inzet van maatregelen onderkend, maar de toekomst zal ongetwijfeld onverwachte ontwikkelingen te zien geven. De huidige vooruitzichten voor de Rengersweg zijn onduidelijk, maar vanuit een reguliere situatie zal er de komende tijd een redelijk verloop zijn van meer dan 10% per jaar. Dit maakt een gefaseerde aanpak goed mogelijk.

18


Conclusie De huidige situatie voor bewoners van de Rengersweg is uitzichtloos. Onzekerheid veroorzaakt onrust en leidt tot versnelde verpaupering van de buurt hoewel feitelijk nog helemaal geen zekerheid is dat er gesloopt zal worden, heerst dit gevoel zeer duidelijk. Dit is begrijpelijk gezien de reputatie van betrokken partijen. De huidige situatie heeft de schijn van het risicoloos doorexploiteren van de woningen tot in de gevarenzone welke noodgedwongen slopen aantrekkelijk maakt. Dit is een gevaarlijke situatie. Het is de voedingsbodem voor een probleemwijk. Wanneer de huidige woningen worden gesloopt kunnen deze als waardeloos worden beschouwd. Daar komen de andere gevolgen van slopen bij; sloopkosten, kosten van herhuisvesting, sociaal-economische gevolgen en de milieubelasting van technisch niet afgeschreven woningen. De kosten van de laatste twee zijn niet eenvoudig te berekenen maar zijn feitelijk de kostbaarste in de overweging juist deze buurt te slopen. Het is een eenvoudige rekensom. Bovenstaande kosten opgeteld zijn hoger dan het renoveren en uitbreiden van deze woningen. Herontwikkeling van nieuwe betaalbare woningen is aanzienlijk duurder dan het verlengen van de levensduur van deze woningen. Het vraagaccommoderende vermogen van de wijk is op dit moment voldoende voor de huidige bewoners. Voor de toekomst zijn er voldoende en interessante mogelijkheden om de woningen aan te passen en meer gevarieerde woningen te bieden. Dit geeft de bewoners de keuzevrijheid te vertrekken of te blijven in deze buurt waar sociale cohesie al bestaat. Er zijn diverse mogelijkheden buiten het slopen en nieuw bouwen; Uitsluitend renoveren of het eenzijdig of gevarieerd uitbreiden van de woningen. Over circa tien tot vijftien jaar neemt de groeiende vraag naar woningen af. Dit is eenvoudig te bepalen door dan aanwezige woningvoorraad naast de cijfers van het CBS te leggen. Vanaf dat moment is er meer ruimte de woningvoorraad te vernieuwen zonder de schaarste te vergroten. Motivatie voor sloop en nieuwbouw is ondoorgrondelijk als de technische staat redelijk is en de sociale situatie goed. Het is niet ondenkbaar dat een groot deel van de ruimte zal worden herontwikkeld voor verkoop. Verdiscontering van kosten voor bijvoorbeeld het vernieuwen van infrastructuur door grondexploitatie is een eigenaardig argument om sociale woningbouw te laten verdwijnen. Dat een corporatie op een andere manier met haar woningvoorraad omgaat dan 20 jaar geleden is duidelijk. Destijds was het ondenkbaar om een met gemeenschapsgeld gebouwde sociale huurwoning te verkopen. Eindconclusie. Aanpassingen verlengen tegen een lage prijs de levensduur aanzienlijk. Zodra er werkelijk een passend moment is de woningen te vervangen zijn de woningen nog niet in de gevarenzone belandt en komt het sociale aspect minder in gevaar.

Slopen en nieuwbouw. Je moet de waarheid niet verwarren met de mening van de meerderheid.

19


Bronvermelding -

Sociaal Plan Herstructurering (Acantus) Feiten en Cijfers, Bedrijfsplan en Marktmonitor Acantus Aedesnet – vereniging van woningcorporaties André Thomsen – diverse artikelen Cobouw – diverse artikelen 1996-2006 Cobouw Totaal – diverse artikelen Stedenbouw & Architectuur Bouwwereld SEV – Diverse artikelen en publicaties NIDO Nationaal initiatief duurzame ontwikkeling - div. artikelen en publicaties. Diverse publicaties TU Delft. CBS Lans, 2001

20


Bijlagen: 1 2 3 4 5

Bouwkundig Rapport Visie Mogelijke vernieuwing Wet en Recht Kadastrale kaart Omgevingskaart

21


Bijlage 1: Bouwkundig Rapport Opdrachtgever: Naam Adres Postcode / plaats Telefoon

Bewonersplatform Delfzijl p/a Vliethorn 27 9936CL Farmsum 0596-617682

Woningen: Adres Postcode / plaats Woningtype Bouwperiode

Rengersweg 9936 GE/GD Rijtjeswoningen 1953

Keuringsinstantie: Naam Adres Postcode / plaats Telefoon K.v.K. Namen inspecteurs

pdb | design Kleine Gelkingestraat 9711NG GRONINGEN 050-311 8006 02090769 Peter de Boer, Rik Lourens, Jaap Dankert

Verantwoording: Datum inspectie Rapportnummer

dinsdag 13 juni 2006 1

Verkorte samenvatting en toelichting op het geheel: Er zijn tijdens het onderzoek geen constructieve gebreken aangetroffen. De staat van onderhoud is voldoende. Plaatselijk kunnen tekortkomingen voorkomen. Specialistisch onderzoek aanbevolen voor de volgende onderdelen: Er is geen directe aanleiding tot het uitvoeren van nader specialistisch onderzoek. Voor goede bepaling van de levensduur van de casco’s en fundering zou een funderingsonderzoek uitgevoerd kunnen worden. Vragen en antwoorden met betrekking tot de woningen: Woningen bewoond 50 / 50 Bouwstijl Laagbouw Rijtjeswoningen Bouwaard Traditioneel Fundering Staal Bouwkundige staat uitwendig Goed Bouwkundige staat inwendig Redelijk Dak en/of andere lekkage aanwezig of gehad in afgelopen 5 jaar? Zijn er problemen geweest of bekend met vloeren en fundering? Bouwaard van begane grond vloer? Bouwaard van verdiepingsvloeren? Zijn de begane grond vloeren of kruipruimtes geïsoleerd? Zijn de percelen aangesloten op gas, water, elektra? Zijn de percelen aangesloten op riolering? Voldoet elektra systeem aan minimale norm (aardlek, bedrading)? Zijn er gebreken bekend van technische installaties? Zijn er asbesthoudende materialen in of buiten de woning aanwezig? Zijn er loden leidingen in de woning aanwezig? Olietank, septictank aanwezig? Gezondheidsrisico door (optrekkend) vocht, luchtvochtigheid?

Nee Nee Hout Beton Nee Ja Nee/deels Nee Nee Nee Niet zichtbaar Septictank Beperkt

22


Algemene opmerkingen m.b.t. het uitgevoerde onderzoek: Deze bouwkundige opname is een visuele inspectie en een momentopname. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Ingewonnen informatie valt buiten de verantwoordelijkheid van pdb|design. Gas en elektra zijn visueel geïnspecteerd; voor keuring volgens de voorschriften wordt verwezen naar de verantwoordelijke energiebedrijven of erkende installateurs. Fundering Er is geen funderingsonderzoek uitgevoerd. Visuele inspectie van de gevels en mogelijke indicatoren van gebreken hebben geen problemen aangegeven. Met betrekking tot de staalfundering zijn geen gegevens bekend. Kruipruimte De kruipruimte is droog en voldoende geventileerd. De ventilatie vanuit de gevel ten behoeve van de kruipruimte is voldoende. Er zijn geen bijzonderheden aangetroffen. Riolering De riolering en standleidingen verkeren in voldoende conditie. De woningen hebben een septictank, afgezien van enkele gevallen waar zich ooit problemen hebben voorgedaan en de woning op het gemeenteriool is aangesloten. Voor zover zichtbaar functioneren beide types riolering voldoende. Overigens worden er per 2005 nieuwe eisen gesteld aan dergelijke tanks. De woningen aansluiten op het riool is een eenvoudige en vanzelfsprekende ingreep voor deze woningen. Ventilatie De woningen worden deels mechanisch geventileerd. De plaatselijk genomen maatregelen in de natte voorzieningen functioneren, structureel is de ventilatie echter onvoldoende. Brandveiligheid In de woningen zijn geen materialen aangetroffen die een verhoogd risico met betrekking tot de brandveiligheid opleveren. Bij voorgenomen verbouwingen moet er op gelet worden dat dit zo blijft. Dit geldt niet voor de aanwezige installaties. De wijze waarop de woningen worden verwarmd en de voorzieningen voor elektriciteit kunnen gevaarlijke situaties opleveren met brand en letsel tot gevolg. Hofje De drie wigvormige straatjes en centrale veldjes zijn redelijk onderhouden. Dit zijn unieke elementen die de Rengersweg veel van haar karakter geven.

Entree / Voorgevel De gevels verkeren in voldoende conditie. Er zijn geen gebreken aan deuren, kozijnen en er is geen structurele scheurvorming. Algemeen onderhoud en schilderwerk zijn voldoende.

23


Dak buiten Het dak is rond 1995 voorzien van nieuwe pannen, welke in voldoende conditie verkeren. De schoorstenen/ rookgasafvoeren en de aansluitingen van het dak, inclusief lood verkeren in goede conditie.

Metselwerk / voegwerk Het buitenspouwblad, het metselwerk en het voegwerk verkeren in redelijke conditie. Bij renovatie rond 1995 zijn de kopgevels opnieuw ingevoegd. Op diverse plaatsen is de kwaliteit echter ondermaats. Het is de moeite waard dit te herstellen en gevels te impregneren.

Indeling De indeling van de verblijfsruimtes voldoet voor de huidige bewoners. Hier en daar wordt wel geluidsoverlast van de bovenverdieping genoemd.

Variatie Niet alle woningen zijn hetzelfde uitgevoerd. Sommige trappen hebben een onderplateau met twee treden die de hal in steken. We vermoeden dat er wel meer aanpassingen gedaan zullen zijn sinds 1954.

Afwerking binnen De binnenafwerking is in alle woningen in de loop der jaren steeds verder geïndividualiseerd; zo zijn de gashaarden van verschillende types. Enkele woningen beschikken over centrale verwarming, door bewoners zelf gerealiseerd.

24


Meterkast De meterkasten zijn verouderd en aan vervanging toe. Er zijn geen aardlekschakelaars aanwezig. De gasaansluiting is niet gecontroleerd. Advies is compleet vervangen van het elektrasysteem.

Keuken De levensduur van de keukens is technisch gezien voorbij. Keukenboilers hebben geen rookgasafvoer en gaskachels zijn aangetast door vocht.

Toilet / badkamer Toilet en badkamer verkeren voor zover bekend in voldoende conditie. De voorzieningen zoals kranen, afvoeren, wasbakken, hang- en sluitwerk van deuren e.d. functioneren voldoende. Het tegelwerk en de overige wandafwerking zijn voldoende. Waarschijnlijk moeten plaatselijk toiletten en/of badkamers opgewaardeerd worden.

Zolder / dakconstructie De constructieve aansluitingen verkeren in goede conditie. Bij handhaving van de huidige situatie worden geen problemen verwacht. De gordingen en het dakbeschot verkeren in voldoende conditie.

Ketels Er is geen compleet onderzoek uitgevoerd naar warmwatervoorziening en de aanwezigheid van bijvoorbeeld combiketels. Wel is duidelijk dat sommige woningen voorzien zijn van nieuwe ketels.

25


Uitbouw De bijkeukens zijn voorzien van betonnen lessenaardaken die in redelijke conditie verkeren.

Aanpassing / serre Hier en daar hebben bewoners zelf serres bijgebouwd. Over het algemeen is de constructieve kwaliteit niet voldoende. De serres zijn in een duurzaam renovatieproject niet te handhaven.

Tuin Alle tuinen voor en achter zijn goed onderhouden. De tuinen zijn via een centraal pad met elkaar en met de straat verbonden.

Kozijnen/ ramen De woningen zijn voorzien van dubbelglas. De staat van de kunststof kozijnen is goed. Deze zijn rond 1995 geplaatst.

Dakranden / goten De goten en hemelwaterafvoeren inclusief alle aansluitingen verkeren in een redelijke conditie. De horizontale uitlijning en afwatering zijn voldoende. De goten zijn beschadigd waar pannenliften hebben gestaan bij de renovatie van het dak. De gootbeugels vertonen allen roestvorming. De goten verstoren hierdoor het gevelbeeld en veroorzaken een rommelig karakter. Dit element is zeer bepalend voor de uitstraling van hofjes.

26


Bijlage 2: Visie Mogelijke Vernieuwing Uitbreiden begane grond Links een schematische weergave van een uitbreiding ter plaatse van de begane grond. De uitbreiding biedt een grotere woonkamer en de mogelijkheid ter plaatse van de begane grond een slaapkamer en badkamer te realiseren.

Gevarieerd uitbreiden Deze mogelijkheid biedt een variatie in bovenstaande en onderstaande mogelijkheid. Hierdoor ontstaat een gevarieerd aanbod van kleinere en grotere woningen. Het geeft tevens de mogelijkheid aantrekkelijke dakterrassen te realiseren.

Uitbreiden twee lagen Links een volumeschets met een uitbreiding over twee lagen. Deze mogelijkheid biedt alle woningen aanzienlijk meer ruimte. De verdieping geeft extra ruimte aan slaapkamers, badkamer en een toiletruimte.

27


28


29


30


Bijlage 3: Wet en Recht Uit het Burgerlijk Wetboek, boek 7, titel 4 (Te vinden op internet via de site van de overheid: www.wetten.overheid.nl) Artikel 220 1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. 2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. 3. Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. 4. De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

31


Bijlage 4: Kadastrale kaart

32


Bijlage 5: Omgevingskaart

33

Kleine Gelkingestraat 2 9711NG Groningen telefoon (050) 311 80 06 fax (050) 311 80 06 www.pdbdesign.nl [email protected]

in opdracht van Bewonersplatform Delfzijl Adviesrapport renovatie Rengerweg

Recommend Documents