Aan
: de financieel-economische redacties en vakpers
Van
: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen
Betreft
: NVM-woningmarktcijfers vierde kwartaal 2007
Datum : Nieuwegein, 9 januari 2008 ________________________________________________________________________
Verwachte prijsstijging in 2008 rond de 2%
Huizenmarkt stagneert door tekort aan betaalbare woningen Nieuwegein, 10 januari – Voor het eerst in lange tijd is het aantal verkochte woningen niet verder gestegen. Het aantal te koop staande woningen nam het afgelopen kwartaal toe. Het lijkt erop dat het tekort aan betaalbare woningen de markt afremt. Dure woningen voor de hogere inkomens zijn naar verhouding beter betaalbaar dan goedkopere woningen voor de lagere cq middeninkomens. De prijs van de gemiddelde verkochte woning komt nu uit op 247.000 euro*. Dit blijkt uit de analyse van de woningmarkt in het vierde kwartaal van 2007 die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vandaag presenteert. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn voorlopig. In vierde kwartaal van 2007 werden duidelijk minder woningen verkocht. De verkoopquote (het aantal verkochte woningen als percentage van het aanbod) was de laagste in zes jaar (-2,3 procentpunt, van 28,7% naar 26,4%). Er werden 3% minder woningen verkocht in vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Daarbij kwamen vergeleken met het vorige kwartaal wel meer woningen te koop te staan (+7%). De tijd dat een woning te koop staat, is met 7% toegenomen en komt uit op gemiddeld 78 dagen. Voor de woningen die wel werden verkocht, betaalden kopers een hogere prijs dan in het derde kwartaal. Om precies te zijn: de prijsstijging in het vierde kwartaal bedraagt 1,2%, tegen een stijging van 0,6% in het voorgaande kwartaal. De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning stijgt met 1,3% duidelijk vergeleken met het derde kwartaal, toen de stijging tot 0,5% beperkt bleef. De prijs per m² blijft met een geringe stijging van 0,3% dit kwartaal achter op de ontwikkeling van de totale gemiddelde verkoopprijs. Lagere inkomens komen moeilijker aan een woning Opvallend is dat opnieuw de duurdere woningen (bovenste 25%) meer in prijs stijgen dan de woningen in het laagste segment (onderste 25%). De prijs van duurdere vrijstaande woningen en van duurdere appartementen stijgt het hardst. Dit wijst erop dat de hogere inkomensgroepen kennelijk relatief gemakkelijker een duurdere woning kunnen betalen dan de lagere cq middeninkomens een goedkopere woning.
Ger Hukker, voorzitter NVM: “Inkomensgroepen voor wie betaalbaarheid een minder grote rol speelt, hebben keus en kiezen vaak voor kwaliteit. Dit betreft echter een klein deel van de markt. De onderkant van de markt krijgt de rekening van de afnemende betaalbaarheid langzamerhand gepresenteerd. Juist deze groep kopers wordt ook zwaarder dan anderen geconfronteerd met andere aan de woning gerelateerde lasten, zoals OZB, verontreinigingsheffingen en energielasten. Die stijgen behoorlijk en wegen voor starters zwaarder dan voor doorstromers.” Vergelijking 2007 met 2006: woningmarkt langzamerhand op slot Woningen gaan in het algemeen minder snel van de hand, zo blijkt uit het totale beeld van het afgelopen jaar. In 2007 zijn naar verhouding meer woningen te koop gekomen dan in 2006 (1,1 procentpunt), maar de verkoopquote is over heel 2007 lager dan het toch al gematigde cijfer voor 2006. Met name in de tweede helft van 2007 tekent deze ontwikkeling zich af. Het afnemend aantal transacties vertaalt zich nog niet in lagere prijzen. Over heel 2007 stijgt de prijs van de gemiddelde woning met 4,3%. Dat is al met al meer dan in 2006, toen de prijs met 3,4% steeg. Dat er aan zowel dure als goedkope woningen een tekort is, blijkt uit het gegeven dat de stijging van de prijs per m2 van beide categorieën woningen met respectievelijk 6,3% en 4,4% ruim boven de inflatie van 1,9% ligt. De prijsstijging per m2 in de middencategorie woningen bleef onder de 4%. Cumulatieve prijsstijging van dure en goedkope woningen vanaf begin 2006
Prijsstijging per m2, Tussenwoningen 12
Cumulatief %
10 8 6 4 2 0 kw 1
kw 2
kw 3
kw 4 duur
kw 1
kw 2
kw 3
kw 4
goedkoop
Top-10 stijgers en dalers Zoals altijd verschilt de prijsstijging in de verschillende regio’s. In de meeste van de beschouwde regio’s stijgt de prijs van een tussenwoning in 2007, met als uitschieter de regio Amsterdam (+10,2%). Er is ook een aantal regio’s waar de prijs behoorlijk daalt, zoals Alphen (-5,3%).
Top-10 stijgers en dalers
Tussenwoningen regio's met de grootste prijsstijgingen per m2 rangnr. NVM-regio 1 NVM-regio Amsterdam 2 NVM-regio Bunnik Zeist 3 NVM-regio Haarlem 4 NVM-regio Breda 5 NVM-regio zo Brabant 6 NVM-regio Alkmaar eo 7 NVM-regio Almelo Tubbergen 8 NVM-regio Zeeuwse Eilanden 9 NVM-regio Leiden 10 NVM-regio Eindhoven eo
% prijsstijging 10,2 7,2 7,1 6,3 6,0 5,4 5,3 5,1 4,9 4,7
regio's met weinig verkopen (<75) zijn niet in de tabellen opgenomen
Tussenwoningen regio's met de kleinste prijsstijgingen (grootste prijsdalingen) per m2 rangnr. NVM-regio % prijsstijging 1 NVM-regio Alphen -5,3 2 NVM-regio Apeldoorn eo -3,4 3 NVM-regio Raalte eo -2,3 4 NVM-regio zuid Limburg -1,8 5 NVM-regio het Gooi -0,7 6 NVM-regio Westland -0,6 7 NVM-regio Delft eo 0,0 8 NVM-regio Arnhem 0,0 9 NVM-regio Zaanstreek 0,2 10 NVM-regio Tilburg eo 0,6 regio's met weinig verkopen (<75) zijn niet in de tabellen opgenomen
Prijsstijging m²-prijs tussenwoning per regio (4e kwartaal 2007 t.o.v. 4e kwartaal 2006)
Vooruitzicht 2008: prijsstijging rond de 2% NVM-voorzitter Ger Hukker verwacht dat de stagnatie van de woningmarkt het komende jaar zal doorzetten als gevolg van het gebrek aan aanbod. “Met name starters zullen moeite houden om een woning te vinden, al zal de prijs aan de onderkant van de markt vermoedelijk niet fors stijgen. Doorstromers zullen keus blijven houden, maar ook in dat segment doemen langzamerhand betaalbaarheidsproblemen op.” Het op slot gaan van de markt zal uiteindelijk ook een drukkend effect hebben op de prijzen. Hukker verwacht dat de gemiddelde woningprijzen in 2008 rond de 2% zullen stijgen. Dit geldt niet voor het duurdere segment. “De kleine groep aan de bovenkant van de markt zal voor echte kwaliteit nog geld over hebben. De verwachting is dan ook dat die woningen of appartementen rond de 4% in prijs zullen stijgen.” P rijsstijging per jaar + voorspelling 2008 6 ,0 %
5 ,0 %
4 ,0 %
3 ,0 %
2 ,0 %
1,0 %
0 ,0 % 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Meer aandacht voor transparantie, fraudebestrijding en krachtwijken Ook in 2008 zal er in de woningmarkt veel aandacht zijn voor transparantie en fraudebestrijding. De NVM steunt het kabinet in een strengere aanpak van ontoelaatbare praktijken op de vastgoedmarkt. Zo neemt de NVM stappen om frauduleuze praktijken met hypotheken te voorkomen. Naar aanleiding van een onderzoek in samenwerking met de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is tegen 22 taxateurs die lid zijn van de NVM een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht wegens mogelijk verwijtbaar handelden. Als deze dossiers klachtenwaardig worden verklaard, zal dat leiden tot een veroordeling, boete en royement als NVM-lid. Ger Hukker, voorzitter NVM, benadrukt dat zijn organisatie een zorgplicht richting de consument heeft. “Wij behoren de consument te beschermen tegen eventuele misstanden bij frauduleuze praktijken. Voor lieden die zich niet aan de regels en normen houden, is bij ons geen plek. Daarnaast blijven we alert om eventuele misstanden te signaleren. Zo houden we het imago van de beroepsgroep zuiver.” De NVM blijft dit jaar tevens actief betrokken bij de wijkverbetering onder leiding van minister Ella Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie. Het in november 2007 gepresenteerde rapport ‘Een welkom advies’, waarin 40 NVM-makelaars concrete aanbevelingen doen voor de wijkenaanpak, is hierbij leidend. Het rapport is met instemming ontvangen door de minister.
Noot voor de redactie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het vierde kwartaal 2007 kunt u vinden op www.nvm.nl > marktinformatie. Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij de Roeland Kimman, manager Communicatie van NVM. Telefoon 030 6085 185, fax 030 6035 468, mobiel 06-2126 6993 E-mail:
[email protected]
