Horeca in de Spoorzone

Horeca in de Spoorzone Marktvraag en beleid

Datum Auteur

14 februari 2013 Nienke Sipma

Opdrachtgever

Gemeente Culemborg

NSI ruimtelijk economisch advies

2

Inhoud 1 Inleiding................................................................................................................................. 5 2 1 2 3 4

Marktvraag en beleid .............................................................................................................. 7 Marktvraag ........................................................................................................................ 7 Vigerend horecabeleid ........................................................................................................ 7 Inpassing marktvraag in beleid............................................................................................ 8 Tot slot .............................................................................................................................. 8

1 2 3

Marktpositie horeca ................................................................................................................ 9 Inzicht in vraag en aanbod.................................................................................................. 9 Marktsituatie .....................................................................................................................12 Mogelijkheden voor horeca in de Spoorzone .......................................................................14

3

4

Conclusie ..............................................................................................................................17

Bijlagen .......................................................................................................................................19


3

1 Inleiding Ter toetsing en onderbouwing van het programma voor de Spoorzone heeft de gemeente behoefte aan een beknopt onderzoek, waarin de volgende vragen worden beantwoord: • Klopt de toetsing van de marktvraag aan het beleid? (zie hoofdstuk 2) • Kloppen de aannames t.a.v. de gevolgen voor woon/leefklimaat en openbare orde? (zie hoofdstuk 2) • Is er sprake van ‘duurzame ontwrichting’ van de horeca in Culemborg als de horecaruimte in de Spoorzone daadwerkelijk gebruikt zou worden? (zie hoofdstuk 3) • Zo ja, wat is de maximale hoeveelheid horeca waarbij dat niet het geval is? (zie hoofdstuk 3) Voor u ligt de rapportage van het onderzoek dat op deze vragen antwoord geeft. Het onderzoek is gebaseerd op bestaand materiaal en beschikbare informatie ten aanzien van horeca (vraag en aanbod) en horecabeleid. We stellen in de analyse vast welke marktpositie de horecabranche heeft in de gemeente Culemborg en we benoemen de effecten van toevoeging van horeca op de bestaande horecastructuur. Tevens wordt de marktvraag aan het beleid getoetst. Het onderzoek richt zich op de volgende horecasectoren: drankensector, fastservicesector, restaurantsector. In de bijlage treft u een toelichting aan op deze typering. De in het onderzoek gehanteerde aannames en daarmee ook de al dan niet beschikbare ruimte in de markt zijn afhankelijk van te voeren beleid en de actuele economische situatie.

Leeswijzer Het onderzoek is gerapporteerd in drie hoofdstukken. In hoofdstuk twee toetsen we de marktvraag aan het beleid. In hoofdstuk drie geven we inzicht in de marktpositie van de horeca in Culemborg en bespreken we de marktmogelijkheden. Tot slot staat in hoofdstuk vier de conclusie. In de bijlagen treft u een overzicht aan van gehanteerde bronnen en achtergrondinformatie.


5

2 Marktvraag en beleid In dit hoofdstuk gaan we in op de door de gemeente voorgelegde vragen met betrekking tot het beleid: • Klopt de toetsing van de marktvraag aan het beleid? • Kloppen de aannames t.a.v. de gevolgen voor woon/leefklimaat en openbare orde? 1

Marktvraag

De gemeente Culemborg is bezig met het opstellen van het integrale bestemmingsplan Spoorzone. In dit kader is het verzoek gekomen vanuit de grondeigenaren van de west- en oostzijde om horeca toe te staan binnen het nieuw op te stellen bestemmingsplan. De door de eigenaren gewenste hoeveelheid vierkante meter bruto vloeroppervlak1 in de horecacategorieën I (winkelgebonden daghoreca), II (maaltijdverstrekkers), III (logiesverstrekkers) en IV (spijsverstrekkers) is: • In den Eng (westzijde): o 2.000 m² categorie I o 3.000 m² categorie II o 3.000 m² categorie III o 1.000 m² categorie IV • De Waal (oostzijde, Gelderlandfabriek 500 m² categorie I, II, IV (inschatting)). 2

Vigerend horecabeleid

In het vigerende horecabeleid (2010) zijn voor voorliggende vragen vooral paragraaf 2.3 en paragraaf 2.3.3 van belang. Enkele belangrijke passages uit de nota zijn: Pagina 10, paragraaf 2.3 Horeca buiten het centrum ‘In dit horecabeleid is het zwaartepunt gelegd bij de binnenstad van Culemborg. Uitbreiding van het horeca‐aanbod dient vooral plaats te vinden in Culemborg centrum. Elders in Culemborg moet vestiging van nieuwe aanbieders niet worden gestimuleerd, tenzij er sprake is van een aanvulling op de bestaande horecastructuur. ‘Voorop staat dat vestiging van drankverstrekkers (categorie V7), discotheken en nachtzaken (categorie VI) en coffeeshops (categorie VII) niet wordt toegestaan.’ ‘Een dergelijke beperkte stimulering van nieuwe aanbieders wil zeggen dat vestiging van nieuwe horecabedrijven buiten het centrum van Culemborg in principe wel mogelijk is. Er wordt geen concreet aantal genoemd, maar per aanvraag / situatie bekijken of vestiging mogelijk is. In ieder geval mag een eventuele uitbreiding van de horeca buiten de binnenstad niet leiden tot vergroting van overlast voor de omgeving.’

Pagina 11 paragraaf 2.3.3. Vestiging van horeca langs de hoofdinfrastructuur ‘…uitzondering op de algemene beleidslijn voor horeca buiten de binnenstad is gemaakt voor de vestiging van dag‐ verblijfsrecreaties indien deze worden gevestigd langs de (stedelijke) hoofdinfrastructuur, zoals de provinciale weg. Indien voldaan kan worden aan voorwaarden betreffende ontsluitingsmogelijkheden, parkeergelegenheid, waarborging van de openbare orde en woon‐ en leefklimaat, geen overlast naar achterliggende (woon)gebieden e.d. kan besloten worden medewerking te verlenen aan dergelijke initiatieven.’ De gemeente is in haar beleid gericht op de ontwikkeling van een aantrekkelijk horecavoorzieningenniveau. Daarbij kiest de gemeente voor het versterken van de toeristische functie van Culemborg. Hierbij hoort een passend voorzieningenaanbod. Een verbeterd horeca-aanbod maakt hier een onderdeel van uit. Het zwaartepunt is gelegd bij de binnenstad van Culemborg. Uitbreiding van aanbod dient dan ook vooral in het centrum plaats te vinden. Elders in Culemborg is nieuwvestiging slechts onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Als het gaat om mogelijkheden voor

1

Zie bijlage voor definities


7

horeca in de Spoorzone zijn de volgende voorwaarden van toepassing (zie bovengenoemde passages uit de nota): 1e. Vestiging van nieuw horeca-aanbod buiten het centrum is mogelijk indien er sprake is van een aanvulling op de bestaande horecastructuur; 2e. Categorieën I t/m IV zijn in principe toegestaan; 3e. Vestiging langs de hoofdinfrastructuur is mogelijk onder voorwaarden wat betreft: o Ontsluitingsmogelijkheden; o Parkeergelegenheid; o Waarborging van de openbare orde en woon‐ en leefklimaat; o Geen overlast naar achterliggende (woon)gebieden e.d.

3

Inpassing marktvraag in beleid

In de vorige paragraaf zijn drie voorwaarden genoemd voor mogelijke vestiging van horeca in de Spoorzone. Hierna bespreken we per voorwaarde de inpassing van de marktvraag in het beleid.

1e voorwaarde: aanvulling op bestaande horecastructuur Categorie III (logiesverstrekkers) ontbreekt nog in de huidige horecastructuur en is daarmee een aanvulling op de bestaande structuur. Deze categorie is door de gemeente volledig toegestaan.2 In het volgende hoofdstuk wordt uitgebreid ingegaan op de marktsituatie van de horeca in Culemborg. Hieruit blijkt dat vestiging van horeca in de Spoorzone onder randvoorwaarden mogelijk is. Wel blijkt hieruit dat de in de marktvraag genoemde m² de maximale marktruimte voor nieuwe meters overstijgt. De gewenste marktvraag kan deels worden ingevuld met verplaatsing van bestaande aanbieders naar de Spoorzone.

2e voorwaarde: categorieën I-IV zijn toegestaan De in de marktvraag gewenste horecacategorieën I t/m IV zijn toegestaan.

3e voorwaarde: vestiging langs hoofdinfrastructuur onder voorwaarden Voor de genoemde categorieën (I t/m IV) geldt de voorwaarde van vestiging langs de hoofdinfrastructuur, immers Spoorzone is onderdeel van de hoofdinfrastructuur van de gemeente Culemborg. De vestiging dient wel te voldoen aan de genoemde voorwaarden. In de bestemmingsplanprocedure dienen, ten behoeve van horecavestiging in de toegestane categorieën in de Spoorzone, de volgende voorwaarden nader te worden onderbouwd: • Goede ontsluitingsmogelijkheden, aangetoond aan de hand van inzichten in toekomstige verkeersbewegingen; • Passende parkeergelegenheid, dit wordt aan de hand van geldende parkeernormen bepaald; • Beperkte omgevingsoverlast of verstoring van de openbare orde. De ligging van de gewenste horecalocaties in de Spoorzone is niet direct aangrenzend aan woonbebouwing.

4

Tot slot

Vestiging van horeca in de Spoorzone is mogelijk voor de categorieën I t/m IV. Logiesverstrekkers (categorie III) zijn in aanvulling op de bestaande hoofdinfrastructuur en daarom volledig toelaatbaar. Voor de categorieën I, II en IV geldt dat dit moet passen in de horecastructuur van Culemborg, zonder dat dit de bestaande structuur aantast. Hiervoor is in het volgende hoofdstuk een nadere analyse uitgevoerd.

2

Categorie III (logiesverstrekkers) valt verder buiten de scope van dit onderzoek.


8

3 Marktpositie horeca In dit hoofdstuk bespreken we, voor inzicht in de marktpositie van de horecabranche in de gemeente Culemborg, allereerst beknopt de vraag- en aanbodsituatie in de gemeente. Vervolgens gaan we in op de marktsituatie van de horecabranche in Culemborg. Tot slot benoemen we de marktmogelijkheden voor horeca in de Spoorzone. 1

Inzicht in vraag en aanbod

Vraag - nu De gemeente Culemborg heeft per 1 juni 20123 27.620 inwoners. De afgelopen jaren is het stadsdeel West door de nieuwbouwwijk Parijsch het meest gegroeid. De meeste inwoners wonen in het stadsdeel West en Oost. Culemborg heeft wat betreft leeftijdsopbouw relatief meer jongeren en relatief meer ouderen dan landelijk. Als gevolg van de nieuwere wijken in Culemborg, met meer gezinnen, kent de gemeente op dit moment een relatief hogere huishoudengrootte. Bevolking gemeente Culemborg naar leeftijdsgroep (%) 4%

17%

26%

0-19 jaar 20-39 jaar 40-59 jaar 60-79 jaar

31%

22%

80 jaar en ouder

bron: gemeente Culemborg, 2013

Eerder onderzoek4 wijst uit dat vooral de eigen inwoners uit de gemeente Culemborg de voorzieningen in de eigen centra goed weten te vinden. Van buiten Culemborg komen relatief weinig consumenten naar Culemborg. De regionale trekkracht van de binnenstad is relatief laag. De centra hebben vooral een belangrijke lokaal verzorgende functie.

Vraag - toekomst In de gemeente Culemborg zijn de komende jaren nog ongeveer 2.100 woningen gepland. Het merendeel hiervan is gepland in stadsdeel West5. Als we naar de kwalitatieve verdeling van de woningbouw kijken, is het merendeel in het middeldure en dure segment gepland. Bij het bepalen van de toekomstige demografische ontwikkelingen speelt de toekomstige woningbouw een belangrijke rol. Op basis van de provinciale prognose zien we dat veranderingen in de bevolkingsontwikkelingen die landelijk en regionaal spelen ook in Culemborg gesignaleerd worden: wijzigingen in bevolkingsomvang en leeftijdsopbouw: • Bevolkingskrimp komt eraan: Op korte termijn is er in Culemborg nog een kleine groei in het inwonertal, daarna zien we het inwonertal dalen; 3

Bron: feiten en cijfers gemeente Culemborg, 2013 Bron: Structuurvisie horeca en beleidskader, BRO, 2003; Uitbreidingsmogelijkheden Parijsch, NSI ruimtelijk economisch advies, 2009 5 Zie bijlage voor woningbouwcijfers 4


9

Aantal alleenstaande huishoudens neemt toe: ook hier is de sterkste groei de komende 15-20 jaar; Vergrijzing neemt toe: de sterkste groei is de komende 15-20 jaar. In 15 jaar tijd groeit het aandeel 65+ tot bijna een kwart van de totale bevolking, daarna stabiliseert dit rond ruim een kwart.

• •

Hoewel we in eerdere prognoses en rapporten rekening hielden met een groei van de bevolking, kunnen we op basis van de huidige inzichten dit niet constateren. Eerder is sprake van een krimp op langere termijn. Prognose groei bevolking en huishoudens Culemborg 2010-2050 115% 110% 105%

groei huishoudens

100%

bevolkingsgroei

95% 90% 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 bron: provincie Gelderland, 2012; bewerking NSI

Prognose groei leeftijdsopbouw Culemborg 2010-2050 250% 200% 150%

groei 65+ groei 25-64

100%

groei 0-24 50%

bevolkingsgroei

0% index 2010 = 100

2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 bron: provincie Gelderland, 2012; bewerking NSI

Prognose leeftijdsopbouw Culemborg 2010-2050 30000 25000

13%

16%

18%

21%

24%

26%

27%

27%

27%

20000 65+ 15000

25-64

10000

0-24

5000 0 2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

bron: provincie Gelderland, 2012; bewerking NSI


10

Economische crisis

6

In 2013 is nog steeds sprake van een economische crisis. Dit betekent ook voor de horeca al jaren een lastige positie. Toenemende werkeloosheid en verminderd consumentenvertrouwen hebben een negatieve invloed op het uitgavenpatroon van de consument. Voor de horecaondernemer gelden de sleutelwoorden innovatie, gastvrijheid en kwaliteit altijd al, maar in deze crisisjaren nog sterker. De consumptieve bestedingen zijn voor de horeca een belangrijke indicator. De tegenvallende omzetten in de afgelopen jaren zijn voor een belangrijk deel hieraan te wijten. Prognoses (CBS, BHC, EIM) worden met een slag om de arm gegeven, omdat maatregelen vanuit de overheid hierin niet zijn meegenomen. Voor de restaurant- en de fastservicesector wordt in de komende jaren een voorzichtige groei genoemd, voor de drankensector zal de omzet onder invloed van de trend in dalend cafébezoek verder afnemen.

Lokaalverzorgende horeca in middensegment In de gemeente Culemborg is het horeca-aanbod vooral lokaalverzorgend. Er is een onderscheid tussen de binnenstad en elders in de gemeente. De binnenstad heeft een ruimer aanbod dan elders en ook meer potentie voor de toekomst. Het horeca-aanbod in de binnenstad biedt veel middensegment. Doelgroepen zijn winkelend publiek, lokale horecabezoeker en toeristen en recreanten. Elders in Culemborg treffen we aanbod in winkelcentra of solitair. De doelgroepen zijn de buurtbewoners, combinatiebezoekers met andere functies (winkels, bank), lokale sportverenigingen, buurtverenigingen, kerkgenootschappen. De horeca-aanbieders buiten het centrum vallen in een midden- tot laag segment.

Relatief kleinschalige horeca Het aanbod in de horeca in de gemeente Culemborg is relatief beperkt. Dit blijkt uit vergelijking met regiogemeenten (Geldermalsen, Wijk bij Duurstede, Zaltbommel) en gemeenten uit dezelfde inwonerklasse. Daarnaast is het vloeroppervlak van de horecavestigingen in Culemborg gemiddeld zeer kleinschalig. De fastservicesector is nog het sterkst vertegenwoordigd. In totaal zijn er 39 horecavestigingen in de drankensector, fastservicesector en de restaurantsector7. De horeca bevindt zich voor het grootste deel in het centrum, daarmee heeft het centrum relatief veel aanbod en is er vooral sprake van relatief weinig verspreid gevestigd aanbod8. Aantal horecavestigingen Culemborg vergeleken (per 10.000 inwoners) 10 9 8 7

Culemborg

6 5

vergelijkbare regiogemeenten

4

vergelijkbare gemeenten (25-50.000 inwoners)

3 2 1 0 Dranken

Fastservice

Res taurant

bron: BHC 2013; bewerking NSI

6 7 8

Bron: Arbeidsmarktanalyse 2012, BHC, 2013 Bron: gemeente Culemborg, 2013; cijfers wijken enigszins af van de inzichten van BHC uit 2012 Bron: Locatus, 2013


11

Gemiddelde verkoopoppervlakte per horecavestiging vergeleken (m²*) 250

200 Culemborg 150 vergelijkbare regiogemeenten

100

vergelijkbare gemeenten (25-50.000 inwoners) 50

0 Dranken Fastservice Restaurant

Totaal

bron: BHC, 2013; bewerking NSI * zie bijlage voor definities

2

Marktsituatie

Op basis van de voorgaande inzichten in aanbod en vraag met betrekking tot de horeca in Culemborg kunnen we een kwalitatieve en kwantitatieve indruk krijgen van de marktsituatie in Culemborg. Dit biedt de basis voor het inzichtelijk maken van de mogelijkheden en effecten van uitbreiding van horeca-aanbod in de Spoorzone.

Marktpositie - kwalitatief Het huidige aanbod treffen we vooral aan in het centrum van Culemborg en biedt vooral horeca in het middensegment. In het centrum is het aanbod verspreid en is geen sprake van een sterke horecaconcentratie. Elders in Culemborg is sprake van midden- en laagsegment. Het aanbod kenmerkt zich door kleinschaligheid en is beperkt in aantal. De fastservicesector is relatief sterk vertegenwoordigd. Door de sterke vertegenwoordiging in het centrum, is het aanbod vooral gericht op centrumbezoekers. Het horeca-aanbod heeft een lokaalverzorgende functie. De gemeente streeft in het horecabeleid naar een integraal beleid dat de ontwikkeling van een aantrekkelijk horecavoorzieningenniveau stimuleert. Dit kan zich richten op het aantal vestigingen, de verscheidenheid in horecagelegenheden en de geografische bundeling van de horeca. De gemeente kiest in het beleid voor het versterken van de toeristische functie van Culemborg. Hierbij hoort een passend voorzieningenaanbod en een verbeterd horeca-aanbod. De inzet is kort gezegd op: • Versterken horecafunctie in centrum passend bij de schaal en karakter van Culemborg, hierbij is de Markt het belangrijkste concentratiegebied; • Realiseren autonoom ‘uitgaansgebied’; • Toename trekkracht op toeristen door versterken horeca (meer terrassen, meer diversiteit in aanbod waardoor meer kwaliteit); • In principe uitbreiding horeca in centrum, tenzij sprake is van een aanvulling op de bestaande horecastructuur. Vanuit het beleid wordt ingezet op versterking van de kwaliteit van het bestaand aanbod in het centrum. Daarnaast is er onder voorwaarden ruimte voor versterking van het aanbod ook buiten het centrum. Voor bestaand en nieuw aanbod liggen kansen op het gebied van: • Type aanbod: passend bij de beoogde doelgroep, onderscheidend in kwaliteit en segment, niet meer van hetzelfde; • Horeca in combinatie met andere functies (bijvoorbeeld leisure, sport, maatschappelijke voorzieningen);


12

• • • •

Nieuwe doelgroepen: regioconsumenten, toeristen/recreanten, ouderen, alleenstaanden; Innovatie, gastvrijheid en kwaliteit; Veranderende leeftijdsopbouw en bevolkingsomvang: meer ouderen, meer alleenstaande huishoudens; Schaalgrootte van de vestigingen.

Marktpositie - kwantitatief Op basis van kengetallen en bestaande inzichten kunnen we een inschatting maken van de marktpositie van de horeca in Culemborg. De volgende uitgangspunten zijn van toepassing: • Per hoofd van de bevolking wordt per jaar € 606,- uitgegeven in de horeca (dranken-, fastservice- en restaurantsector)9; • Voor de huidige aanbieders in Culemborg is op basis van gemiddelde omzetten per sector9 een omzetclaim (de omzet die door horecaondernemers wordt geclaimd in de markt, uitgaande van een functioneren op landelijk gemiddeld niveau) bepaald van € 11,5 miljoen10; • Voor inzicht marktmogelijkheden wordt uitgegaan van gelijkblijvende bestedingen en omzetten; • Consumentengedrag gericht op het horeca-aanbod in Culemborg is gebaseerd op bestaande inzichten uit onder andere de analyse in het Integraal Horecabeleid van de gemeente Culemborg (2010) en in Culemborg uitgevoerd consumentenonderzoek. We gaan uit van 40% binding aan Culemborg, 35% toevloeiing. Voor inschatting van de toekomstige marktmogelijkheden wordt ingezet op een sterkere trekkracht, ervan uitgaande dat nieuw horeca-aanbod bij de Spoorzone zorgt voor extra trekkracht. Daarnaast wordt uitgegaan van een (kwalitatieve) impuls van het bestaande horeca-aanbod. De aldus geschetste situatie is vergelijkbaar met die, waar de scenario’s voor het horecabeleid op zijn gebaseerd; • Gezien de huidige bevolkingsprognoses wordt de marktpositie ingeschat op basis van het huidige inwonertal.

Huidige situatie: behoudende positie, lokaalverzorgende functie De huidige situatie kenmerkt zich door een kleinschalig horeca-aanbod in vooral midden- en laagsegment, dat voor het merendeel verspreid in het centrum is gevestigd. Hiermee heeft de horeca geen sterke trekkracht. De functie van de huidige horeca is dan ook vooral lokaalverzorgend. Op basis van deze situatie is een marktomvang te bepalen voor de horeca in de gemeente Culemborg van € 10,3 miljoen. De omzetclaim die door de horecaondernemers in de gemeente Culemborg wordt geclaimd is vastgesteld op € 11,5 miljoen. Confrontatie van de marktomvang en de omzetclaim biedt voor de gemeente Culemborg inzicht in de huidige kwantitatieve marktruimte. Voor de horecasector is een negatieve marktruimte vastgesteld: € -1,2 miljoen. Dit strookt met de uitspraken in de horecastructuurvisie: geen ruimte voor uitbreiding bij behoudende ambitie. Dit geldt vooral voor de fastservicesector en de restaurantsector.

Toekomstige situatie: extra trekkracht van zowel nieuwkomers als van bestaand (centrum)aanbod De trekkracht van de horeca zal zowel lokaal als regionaal toenemen als we uitgaan van de inzet tot versterking van horeca in het centrum. In het beleid worden onder voorwaarden11 mogelijkheden geboden voor uitbreiding van aanvullende horeca elders in de gemeente. Deze horeca zal aanvullend moeten zijn op de huidige structuur, waardoor ook dit nieuwe aanbod een extra impuls aan de horeca zal geven. Hiermee rekening houdend kunnen we een toekomstige marktomvang bepalen van € 13,6 - € 16,7 miljoen. Confrontatie met de omzetclaim van de huidige aanbieders laat zien dat er een marktruimte voor de gemeente Culemborg ontstaat van € 2,2 - € 5,2 miljoen. Omgerekend naar meters is de 9

Bron: BHC, 2013, cijfers over 2010, inclusief btw Zie bijlage voor berekening omzetclaim 11 Hier wordt in het volgende hoofdstuk nader op ingegaan 10


13

marktruimte ingeschat op 1.800-3.500 m² verkoopoppervlakte. Als we gaan kijken naar de subsectoren dan zien we vooral ruimte in de drankensector en de restaurantsector. Benadering marktomvang horeca gemeente Culemborg

Aantal inwoners Besteding per hoofd Binding aan gemeente (%) Lokale marktomvang Toevloeiing (%) Toevloeiing (€) Totale marktomvang

Huidige situatie (behoudend) 27.620 € 606 40% € 6.695.090 35% € 3.605.050 € 10.300.140

Toekomstige situatie (extra trekkracht) 27.620 € 606 45% - 50% € 7.531.970 - € 8.368.860 45% - 50% € 6.162.520 - € 8.368.860 € 13.694.490 - € 16.737.720

bron: gemeente Culemborg, 2013; BHC, 2013; bewerking NSI

Benadering marktmogelijkheden horeca gemeente Culemborg

Totale marktomvang (mln.) Totale omzetclaim (mln.) Marktruimte (mln.) marktruimte (m²)* Drankensector Fastservicesector Restaurantsector

Huidige situatie (behoudend) € 10,3 € 11,5 -€ 1,2 -200 + -

Toekomstige situatie (extra trekkracht) € 13,7 - € 16,7 € 11,5 € 2,2 - € 5,2 1.800 - 3.500 ++ +

* o.b.v. gemiddelde omvang (verkoopoppervlakte) per vestiging

3

Mogelijkheden voor horeca in de Spoorzone

In de voorgaande paragrafen is de marktpositie geschetst van de horeca in Culemborg. Ook is geanalyseerd welke marktmogelijkheden er in de toekomst zijn, als we uitgaan van een sterkere trekkracht van het huidige aanbod en het aan de markt toe te voegen aanbod. De huidige situatie in de horeca laat zien dat er geen ruimte in de markt is voor nieuw aanbod. Toevoegen van horeca-aanbod in de Spoorzone, zonder verdere maatregelen, zal dan ook gevoeld worden bij de huidige horeca-aanbieders. Door versterking van de horeca, zowel kwalitatief als kwantitatief, en zowel in het centrum als daarbuiten, kan de trekkracht worden verbeterd naar een meer bovenlokale functie. Dit heeft betrekking op zowel kwaliteit (type aanbod, concentratie in centrum, uitstraling etc.) als kwantiteit (vergroten omvang) van het aanbod. De vraag die voorligt, is of er sprake is van ‘duurzame ontwrichting’ van de horeca in Culemborg als de horecaruimte in de Spoorzone daadwerkelijk gebruikt zou worden. Indien er geen extra impuls aan de huidige horeca wordt gegeven, dan zal er sprake zijn van duurzame ontwrichting. De huidige zwakke economische positie van de horeca in Culemborg, samen met de huidige economische situatie, de opkomende vergrijzing en krimp van de bevolkingsomvang, is kwetsbaar. Er is op basis van de huidige inzichten en gemaakte aannames over vergroten van de trekkracht een maximale ruimte van 1.800-3.500 m² verkoopoppervlakte. Het gaat hier om ruimte voor nieuw aanbod in de gemeente. Verplaatsen van bestaand aanbod naar bijvoorbeeld de Spoorzone is niet inbegrepen. Omgerekend naar bruto vloeroppervlakte12 gaan we uit van 2.400-4.700 m² ruimte.

12

Zie bijlage voor definities


14

Toevoeging van horeca in de Spoorzone is in deze marktsituatie alleen mogelijk indien aan meerdere voorwaarden wordt voldaan. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn: • Versterkt aanbod in centrum (uitgangspunt beleid gemeente); • Inzet op toeristische functie (uitgangspunt beleid gemeente); • Nieuw horeca-aanbod is aanvullend op huidig aanbod; • Maximaal 2.400-4.700 m² bruto vloeroppervlakte ruimte voor nieuw aanbod.


15

4 Conclusie In navolging van de notitie van de gemeente13 bevestigen we in dit onderzoek eveneens dat vestiging van horeca in de Spoorzone mogelijk is voor de categorieën I t/m IV. Logiesverstrekkers (categorie III) zijn in aanvulling op de bestaande hoofdinfrastructuur en daarom volledig toelaatbaar. Voor de categorieën I, II en IV geldt dat dit moet passen in de horecastructuur van Culemborg, zonder dat dit de bestaande structuur aantast. Voor alle categorieën geldt dat er beperkt overlast voor woon/leefklimaat en openbare orde verwacht wordt. Dit dient voor alle nieuwe bestemmingen in de bestemmingsplanprocedure nader te worden onderbouwd. De gemeente streeft in haar beleid naar een versterking van de huidige horecastructuur in Culemborg. De gemeente zet daarom in op een versterkt horeca-aanbod (kwalitatief en kwantitatief) in het centrum, waardoor de trekkracht van de horeca wordt verstevigd en opgetrokken naar een bovenlokale functie. Tevens zet de gemeente in op versterking van de toeristische functie. Dit zou de huidige zwakke positie van de Culemborgse horeca moeten versterken. Want de positie van de horeca in Culemborg is kwetsbaar, zeker in combinatie met de huidige economische situatie en de opkomende vergrijzing en krimp van de bevolkingsomvang. Mogelijkheden voor horeca in de Spoorzone zijn niet los te zien van de ontwikkeling van het centrum. De extra impuls aan de horeca in het centrum, zoals benoemd in het horecabeleid, is dan ook een voorwaarde voor ontwikkelingsmogelijkheden van horeca in de Spoorzone. Blijft het effect hiervan uit, dan zal er bij eenzijdige ontwikkeling van horeca in de Spoorzone mogelijk sprake zijn van ‘duurzame ontwrichting’ van de horecastructuur in Culemborg. Voor behoud en versterking van de horecastructuur gaat het om een combinatie van versterking van het centrum en ontwikkeling van nieuw (aanvullend) aanbod in de Spoorzone. Verdere implementatie van het horecabeleid, ondersteund met een actueel kwaliteitsbeeld van de horeca, wordt dan ook geadviseerd. Op basis van de huidige inzichten en gemaakte aannames ten aanzien van marktpositie, vergroten trekkracht, te voeren beleid en actuele economische situatie, is er een maximale ruimte van 2.4004.700 m² bruto vloeroppervlakte geschat. Deze marktruimte is de ruimte in de (gehele) gemeente Culemborg voor nieuw aanbod. Verplaatsen van bestaand aanbod naar bijvoorbeeld de Spoorzone is hier niet bij inbegrepen. De gewenste marktvraag (6.500 m² bruto vloeroppervlakte) overstijgt de marktruimte voor nieuwe meters. De ruimte in de markt voor horeca is sterk afhankelijk van het uit te voeren gemeentelijk beleid. Daarnaast wordt deze marktruimte beïnvloed door het heersende economische tij. Door de gewenste marktvraag (deels) in te vullen met verplaatsing van bestaande aanbieders die nu solitair zijn gevestigd naar de Spoorzone, is de marktvraag mogelijk beter inpasbaar. Dit zou betekenen dat de marktvraag bestaat uit deels nieuwe en deels bestaande meters.

13

Memo horeca in Spoorzone, 5 december 2012


17

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Bronmateriaal Woningbouwcijfers gemeente Culemborg Bepaling omzetclaim Toelichting typering horeca Definities


19

1. Bronmateriaal • • •

• • •

Horecabeleid Culemborg, 2010 Bedrijfsgegevens horeca, actualisatie gemeente Culemborg 2013 Bestaande onderzoeken detailhandel en horeca o Horecastructuurvisie en beleidskader gemeente Culemborg, BRO 2003 o Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum Parijsch, NSI ruimtelijk economisch advies 2009 o Horecaonderzoek Culemborg, NSI ruimtelijk economisch advies 2010 Retailverkenner Locatus, 2013 Kengetallen Bedrijfschap Horeca en Catering, 2013 Bevolkingsgegevens/prognoses, gemeente Culemborg 2013


21

2. Woningbouwcijfers gemeente Culemborg Overzicht woningbouw Culemborg Noordoost Zuidoost West totaal

sloop -42 -8 -295 -345

realisatie 94 119 54 267

planning 316 336 1450 2102

bron: gemeente Culemborg, WBP 2013

Overzicht kwalitatieve verdeling woningbouwplanning Culemborg Planning Sociaal Middelduur Duur Totaal

22% 42% 35% 100%

bron: gemeente Culemborg, WBP 2013


22

3. Bepaling omzetclaim Omzetclaim gemeente Culemborg

Aantal vestigingen Omzet per bedrijf (incl. btw) Totale omzetclaim

drankensector 9 € 191.100 € 1.719.900

fastservicesector 18 € 280.500 € 5.049.000

restaurantsector totaal 12 39 € 396.400 € 4.756.800 € 11.525.700

bron: omzet: BHC, 2012; aantal vestigingen: gemeente 2013; bewerking NSI


23

4. Toelichting typering horeca Typering aanbod Nederlandse horeca* De Nederlandse horeca omvat de volgende sectoren: Drankensector Fastservicesector Restaurantsector Hotelsector Partycatering

Deelsectoren per sector* Drankensector Café/bar Discotheek Coffeeshop Kiosk Horeca bij recreatiebedrijf Horeca bij sportaccommodatie Strandbedrijf Ontmoetingscentrum Zalen-/partycentrum Fastservicesector IJssalon Snackbar Fastfoodrestaurant Shoarmazaak Lunchroom Crêperie (hieronder vallen ook de pannenkoekenhuizen en poffertjeszaken) Restauratie Spijsverstrekker n.e.g. (Hieronder vallen vooral afhaalbedrijven die (beperkt) zijn ingericht voor verbruik ter plaatse zoals toko's en afhaalchinezen) Restaurantsector Bistro Restaurant Café-restaurant Wegrestaurant bron: BHC * In dit onderzoek zijn de volgende sectoren betrokken: drankensector, fastservicesector en restaurantsector


24

5. Definities Verkoopoppervlakte Verkoopoppervlakte is dat deel van de inpandige ruimte dat voor het publiek toegankelijk is. De oppervlakte die is ingericht voor verbruik ter plaatse van dranken, spijzen en maaltijden, inclusief eventuele zalen. Dus exclusief de oppervlakte die alleen voor het personeel te bereiken is (zoals keuken, opslag, terras of logiesgedeelte). (bron: BHC) We gaan er vanuit dat het verkoopoppervlakte gemiddeld 70-80% betreft van het totale bruto vloeroppervlakte. Voor de berekening naar bruto vloeroppervlak wordt in dit rapport 75% aangehouden.

Bruto vloeroppervlakte Bebouwd oppervlak van een ruimte. Het betreft dus de totale inpandige ruimte (ofwel de bedrijfsvloeroppervlakte) die voor de individuele bedrijfsuitvoering benodigd is en de ruimte voor constructieve elementen, zoals buitenmuren of dragende scheidingswanden.


25

Horeca in de Spoorzone

Recommend Documents