Vastleggen en Loslaten Dubbelstrategie voor meerwaarde in de Spoorzone Gegarandeerd van waarde De Spoorzone is een zeer waardevolle plek in de stad. Gegarandeerd zal de Spoorzone die meerwaarde weer krijgen en behouden. Op de lange termijn zullen alle inwoners van Delft en de regio dat, hoe dan ook, ervaren. De opgaven liggen vooral op de korte en middellange termijn. Onze overtuiging is dat een dubbele strategie ontwikkeld moet worden om de meerwaarde uit te buiten. Eén strategie Top-down van Vastleggen van lange lijnen, tezamen met een strategie Bottom-up van Loslaten en laten ontstaan.
strategie: Gemeente legt vast
strategie: Gemeente laat los
Het Bekende Ontwikkelen • Aanpassen, aanleggen en realiseren van structuren voor groen, water en infra; • Aanleggen van cruciale knooppunten • Bovenregionale functies huisvesten • MRDH-functies huisvesten • Gezamenlijke universiteitsfuncties (LU-TUD-EUR) huisvesten • TICD-functies vestigen • Afschrijven op verwachte directe inkomsten • Gemeente moet samenwerken met regionale partners om knooppunten te ontwikkelen
Het Nieuwe Ontwikkelen • Bewoners bepalen inrichting • Zoeken naar initiatieven van bewoners/bedrijven • Tijdelijkheid als middel voor waarde-creatie • Gemeente moet nieuwe set tools ontwikkelen om eigen initiatief te ondersteunen, bijvoorbeeld: • Spelregels en Support bieden • Loket “ikwilbouwen.indespoorzone.nl” • Projectbureau “kleinschalig ontwikkelen” • Grond in erfpacht uitgeven
VOORSTEL VOOR DUBBELSTRATEGIE MEERWAARDE SPOORZONE
Dubbelstrategie Deel A: vastpakken en vastleggen Deze strategie past bij de huidige werkwijze van gemeenten, waarbij de grote structuren van water, groen en infrastructuur worden vastgelegd. Daarbij benoemt de gemeente cruciale knooppunten in de spoorzone voor bijzondere functies en gebouwen. Bijzonder voor de stad en de regio. •
Gemeente draagt zorg voor aanleg en beheer van grote structuren voor water, groen en infrastructuur. Dat is in lijn met de huidige werkwijze. Het is nuttig die structuren nogmaals onder de loep te nemen en verder te versterken. De parkzone zou bijvoorbeeld intenser groen kunnen worden ingericht. En de verkeersweg aan de zuidwestzijde van het plangebied tussen Westlandseweg en de Engelsestraat/Abwoudseweg kan geschrapt.
•
Gemeente draagt zorg voor cruciale knooppunten: Stationsgebied, kruising Westlandseweg, aansluiting Binnen-‐ én Buitenwatersloot, aansluiting DSM/Wateringsevest. Daar zorgt zij voor (boven)regionale functies.
•
Hoewel de Spoorzone zijn waarde behoudt, moet het financiële kader worden bijgesteld. Het ontwikkelproces zal in een ander tempo en andere faseringen gaan dan aangenomen. Alternatieve ontwikkelingen worden bij voorbaat uitgesloten indien er geen andere financiële doelstelling wordt geformuleerd. Ook het denken over andere financiële constructie en allianties moeten een kans kunnen krijgen. Daarom moet de gemeente nu een groot bedrag afschrijven. Dat betekent niet dat er geen financiële revenuen terugkomen, integendeel. Alleen anders en in een ander tempo en in andere allianties.
•
Het belang van de Spoorzone voor de regio, de metropool en in het landelijke moet veel meer aandacht krijgen. Gemeente moet samen met de metropoolregio en de samenwerkende universiteiten zorgen voor regionale functies in de Spoorzone.
•
De Spoorzone als het grootste herinrichtingsproject van de stad en TICD als het grootste strategische project, moeten veel meer bij elkaar worden betrokken. De OV-‐knoop is een cruciale factor voor een goed lopende innovatiecampus. De Spoorzone is bij uitstek de plek voor woon-‐ en werkruimte voor buitenlandse onderzoekers en studenten en de bijbehorende specifieke voorzieningen.
Dubbelstrategie Deel B: loslaten en laten ontstaan De strategie van loslaten staan in het teken van Het Nieuwe Ontwikkelen. Dat is het belangrijkste middel juist bewoners van Delft de Spoorzone te laten adopteren, zowel fysiek en emotioneel. Met die adoptie garanderen we de toekomstige waarde van de Spoorzone. •
Het Nieuwe Ontwikkelen betekent dat burgers actief meewerken aan de ontwikkeling van het gebied. Dat kan op verschillende manieren: met eenmalige activiteiten, jaarlijkse evenementen, tijdelijke bouwprojecten of vaste bouwprojecten-‐in-‐eigen-‐beheer.
•
Opgave is om als gemeente delen van de planvorming los te laten en over te laten aan haar burgers.
•
De gemeente zal deze ontwikkeling actief moeten gaan faciliteren. Dat vraagt van de gemeente een andere rol en houding om innovatief met regelgeving om te gaan, zonder rechtszekerheid te schaden.
•
Voorbeelden van de faciliterende rol: o
Toepassen van VVGB (verklaring van geen bedenkingen), waarbij het eenvoudiger wordt om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan, waarmee tijdelijke projecten mogelijk worden;
o
Instellen van een publieksloket waar burgers en bedrijven met initiatieven terecht kunnen. Ontwikkel als gemeente een draaiboek waarin de doelstellingen en spelregels vastliggen, gericht op het ondersteunen van het initiatief; website: “hetkan.indespoorzone.nl”
o
Opzetten “projectbureau kleinschalig ontwikkelen” met kavelpaspoorten op strategische delen van het plangebied die kunnen worden ontwikkeld door initiatieven van allerlei aard. Website: “ikwilbouwen.indespoorzone.nl”
TOELICHTING DUBBELSTRATEGIE MEERWAARDE SPOORZONE
Delft Design beantwoordt graag de oproep van de gemeenteraad om ideeën aan te leveren voor bouwen in de Spoorzone. Dit initiatief van de raad is bijzonder: het markeert een andere positie van de raad ten opzichte van bewoners en opgaven in de stad. Een open houding, die Delft Design van harte ondersteunt en ook actief wil stimuleren. De dubbelstrategie van vastleggen en loslaten die we in dit document schetsen zal verder ontwikkeld moeten worden. Dit vereist een veel actievere discussie met en participatie van de stad. Afgelopen jaar zijn door Delft Design en TOP al diverse lezingen en debatten over de Spoorzone georganiseerd om de discussies op gang te krijgen. Gebruik de Lege Ruimte laat als eerste participatieproject zien wat de mogelijkheden zijn om de stad bij de ontwikkeling te betrekken. Delft Design wil komende jaren, samen met TOP en WESD, deze discussie en participatie verder stimuleren en wil hier graag met de raad over van gedachten blijven wisselen. Als volgende stap in dit proces willen we de raadscommissie dan ook uitnodigen om haar advies naar aanleiding van de oproep “bouw mee aan de Spoorzone” in TOP toe te komen toelichten. Spoorzone: Gegarandeerde waarde De spoorzone is een zeer waardevolle plek in de stad. In de toekomst zullen de bewoners dat hoe dan ook ervaren. De actuele opgaven liggen nu vooral op de korte en middellange termijn: • Lukt het de waarde te verzilveren en zelfs meer-‐waarde te creëren? • Op welke termijn gaat dit lukken? • Via welke weg moet die ontwikkeling plaatsvinden? Onze overtuiging is dat andere kaders nodig zijn dan de huidige. Nieuwe kaders zowel in ruimtelijke opzet en inrichting als in proces en procedure. Van waarde naar meerwaarde • De meerwaarde van de Spoorzone wordt bepaald door haar belang voor de hele stad en voor de regio. Dat vraagt om een goede inbedding in het netwerk van stad en regio, maar ook om een goede inbedding “tussen de oren” van de Delftenaren. • De meerwaarde zal niet in een keer ontstaan maar zal groeien. De kwaliteiten van het spoorzonegebied moeten door bewoners ontdekt worden. Dat kan zich vertalen in een lager beginnende maar toenemende grondprijs. Het (laten) groeien van waarde vraagt om een langlopende ontwikkel-‐ en ontdek-‐strategie.
• •
Meerwaarde ontstaat ook door het plan op gezette tijden tegen het licht te houden. Gaat het de goede kant op? Is dit wat we willen? Missen we partijen die nog een rol moeten spelen? De koppeling van de Spoorzone aan TICD is cruciaal. Enerzijd genereert TICD ontwikkelingen en geldstromen die ingezet kunnen worden in de Spoorzone, anderzijds heeft TICD de Spoorzone als kwalitatief hoogwaardige woon-‐ en werklocatie nodig om te kunnen groeien. .
DUBBELSTRATEGIE VOOR WAARDEONTWIKKELING De noties over inbedding in de stad en waardeontwikkeling kunnen worden bereikt via een dubbelstrategie van Vastleggen en Loslaten. Met deze dubbelstrategie wordt enerzijds ingezet op de hoofdstructuur en regionale betekenis van de Spoorzone en anderzijds de bevolking betrokken om de aanhechting van de Spoorzone aan de stad te bevorderen. Dit kan niet zonder een ander financierings kader, noch zonder ander procesinrichting. Nu meteen flink afschrijven op verliesposten: pijnlijk maar noodzakelijk
De grootste vijand van een goede invulling van De Spoorzone is als geld een beslisvariabele wordt in plaats van randvoorwaarde. De waardeontwikkeling lukt nu niet als we niet eerst een groter bedrag “afschrijven”. Dit kan de gemeente niet alleen. Dat moet samen met regio en rijk. Hierbij gaat het ook niet om “afschrijven” maar “vooruit schrijven.” Anders dan bij leegstaande kantoren, heeft de Spoorzone namelijk wel blijvende waarde, maar is die waarde niet in een keer te gelde te maken. Mogelijkheden om dit tot resultaat op termijn te brengen zijn bijvoorbeeld: het in erfpacht uitgeven van grond, start met koopgarant formules, uitgeven van luchtrechten om volumes op termijn te optimaliseren. Dit zijn beproefde methodes om in de toekomst financiële opbrengsten te genereren uit de (stijgende) waarde van het gebied. Dubbelstrategie: Vastleggen en Loslaten
We zien dat in de spoorzone de hoofdstructuren van infra en water voornamelijk noord-‐zuid lopen. De aanhechting met de wijken en het gebruik van de ruimte is overwegend oost-‐west. Dat leidt tot twee verschillende strategieën voor inrichting van de ruimte en het proces: Vastleggen en Loslaten. Een top-‐down-‐benadering waarbij de grote lijnen door de gemeente worden vastgelegd en een bottom-‐up-‐benadering waarbij de verbindingen met de wijken door de burgers ontstaan en worden vormgegeven. 1. Vastleggen: diepte investeringen voor de langere termijn De noord-‐zuid hoofdstructuren worden voor de lange termijn op (boven)stedelijk schaalniveau vormgegeven. Hier ligt de eerste verantwoordelijkheid bij de gemeente voor aanleg en inrichting. De gemeente wijst naast de hoofdinfrastructuur cruciale sleutelplekken aan waar die (boven)stedelijke functie van het gebied herkenbaar is. Bij deze ruimtelijke ontwikkeling past de processtrategie om de Spoorzone samen te zien met andere stedelijke, regionale en landelijke ontwikkelingen. Met de plannen voor TICDelft moet nader de versterkende punten worden gezocht en samen worden ontwikkeld. Hetzelfde zal op het niveau van de metropoolregio moeten gebeuren. 2. Loslaten: korte termijn oplossingen die ook kunnen voorzien in tijdelijke behoeften De oost-‐west-‐verbindingen met de stadsdelen zullen worden ontdekt met de bewoners van de stad: Waar kom ik terecht als ik de Schoolstraat uitloop? Wat zie ik als ik van de Engelsestraat naar de Mercuriusweg loop? Hoe kan ik met de boodschappen van De Hoven naar de Hooikade? Wat ga ik zondags doen in de Spoorzone? Voor die ontwikkeling moet de gemeente een andere ruimtelijke en processtrategie inzetten: die
van verleiden, verbinden en samen ontwikkelen, het “Nieuwe Ontwikkelen.” Burgers moeten de ruimte krijgen om zelf de aanhechting met de bestaande wijken in de stad vorm te geven. Dat zorgt voor de beste adoptatie en zo voor de grootste meerwaarde. Belangrijk is het uitgangspunt dat alle ideeën waardevol zijn. Gemeente moet niet oordelen, maar loslaten. Die processtrategie kent de gemeente nog niet en zal ze moeten uitvinden. In onze voorstellen hebben we daarvoor alvast een aantal voorbeelden opgenomen, maar dient verder ontwikkeld te worden. Gebruik maken van flexibele invulling
In tijden van crisis is er veel onzekerheid over invulling, fasering en mogelijke opbrengsten. Veel projecten die als definitief worden aangemerkt kunnen ook nog het stempel van verkenning krijgen omdat een definitief oordeel over de haalbaarheid van projecten door de crisis lang op zich zal laten wachten. Tijdelijke projecten die succesvol blijken te zijn kunnen definitief worden. Een strikte scheiding tussen tijdelijk en definitief lijkt dan ook niet realistisch. Naast flexibiliteit in de programmering van het gebied biedt ook flexibliteit op gebouwniveau mogelijkheden om toch opbrengsten te genereren in onzekere tijden. Door flexibel om te gaan met inrichting op gebieds-‐ en op gebouwniveau is het mogelijk op actuele ontwikkelingen in te spelen de waardecreatie in de Spoorzone te optimaliseren. April 2012 Namens DelftDesign Michiel Brouwer, Jos Jonkhof, Heleen Bothof, Ineke Hulshof, Jan Brouwer en Jan Bloemberg
