Hoogst Persoonlijk
Recht in de ogen van Compagnie Het Zoute (Patrick Mertens de Wilmars en Philippe Muylle)
UITGESPROKEN
VERSTAND VAN ZAKEN
IN HET BANKJE VAN...
Medisch specialist wordt
Schadevorderingen wegens
Fraude op de werkvloer:
uit ziekenhuis gezet.
mededingingsinbreuken.
wat is de rol van de accountant?
Pag. 4
Pag. 6
Pag. 11
05
Uitgesproken
Meer dan de som der delen Van tijd tot tijd steekt de discussie de kop op of een advocatenkantoor alle voorkomende rechtsgebieden moet aanbieden of zich tot één specialisme moet beperken. Holla Advocaten kiest vanuit de filosofie ‘recht volgt functie’ bewust voor het eerste: het zakelijk verkeer houdt zich niet aan de indeling van een
Het recht om ontGoogled te worden
wetboek. Wij willen onze cliënten met al hun juridische vragen bedienen door onder één dak alle gangbare specialismen te bieden. Maar meer dan dat: met de inzet van multidisclipinaire teams benutten wij de wisselwerking tussen specialisten. Dit heeft zich bewezen als een krachtig ingrediënt voor het boeken van succes bij de aanpak van uw zaken. De cliënt staat voor ons centraal. In deze (na)zomerse editie is dat de van oorsprong Vlaamse projectontwikkelaar Compagnie Het Zoute. In het interview vertelt Compagnie Het Zoute over de ontwikkeling van badplaats Cadzand aan de Zeeuwse kust en de begeleiding vanuit Holla in het woud aan Nederlandse regels. Veranderende behoeftes zijn voorts reden om onze Banking & Finance expertise te versterken met Monieke Linck. Zij combineert haar randstedelijke ervaring met de no nonsense aanpak die u van ons mag verwachten. Haar artikel over financieringsvraagstukken leest u op pagina 7. Deze expertise komt hiermee regionaal beschikbaar en verbreedt onze multidisciplinaire aanpak. Zo blijven wij vernieuwen en verbeteren, met
door Kim de Bonth, intellectuele eigendom & ict
steeds de behoeften van u als cliënt voorop. Want iedereen heeft recht op een persoonlijke oplossing.
Robert van Muijen, bestuursvoorzitter
INHOUDSOPGAVE
3
Uitgesproken Het recht om ontGoogled te worden | Medisch specialist wordt uit ziekenhuis gezet | Zero tolerance - eerste hulp bij hennep en huur
Verstand van zaken
6 8 10 12
Schadevorderingen wegens mededingingsinbreuken | Uw financieringsovereenkomst
Recht in de ogen van Philippe Muylle en Patrick Mertens de Wilmars van Compagnie Het Zoute
In het bankje van... De makelaar en de bemiddelingsvergoeding | Wat is de rol van de accountant
Hallo Holla Een overzicht van alle evenementen
In mei van dit jaar mocht het Europese Hof van Justitie zich buigen over de vraag of Google gehouden is informatie waar personen liever niet meer mee worden geconfronteerd uit de zoekresultaten te verwijderen. Deze zaak ging over een Spaanse advocaat, wiens reputatie het niet ten goede kwam dat er via Google nog oude krantenartikelen naar boven kwamen waarin melding werd gemaakt van zijn sociale zekerheidsschulden. In de procedure stond de vraag centraal of een internet zoekmachine zoals Google zelfstandig persoonsgegevens verwerkt en daar verantwoordelijk voor is, ook al doet zo’n zoekmachine feitelijk niet veel meer dan het op automatische wijze kopiëren van allerhande gegevens. Het hof liet zich van een principiële kant zien. Het hof oordeelde dat Google een verwerker van persoonsgegevens is nu er door Google geautomatiseerd en systematisch op internet wordt gezocht naar data, waarna deze data wordt verzameld en aan het publiek ter beschikking wordt gesteld. Google is ook verantwoordelijk voor de inhoud van die profielen, omdat de informatie wordt gebundeld en er op die manier profielen van personen kunnen worden gecreëerd. Google dient zich dus te buigen over verzoeken om gegevens te corrigeren en te verwijderen.
De uitspraak heeft zowel lof als kritiek geoogst. Hetgeen wat mij betreft in ieder geval in de gaten moet worden gehouden is dat de uitspraak van het hof niet betekent dat iedereen naar believen informatie van het internet kan laten verwijderen. De oorspronkelijke bron blijft hoe dan ook intact: wanneer Google een artikel moet verwijderen, wordt dat artikel niet ook uit een online krantenarchief verwijderd. In die zin verdwijnt de informatie niet, al is het natuurlijk bijna wel zo dat wat er niet in Google te vinden is, niet bestaat. Google moet nu telkens een belangenafweging maken tussen het recht op privacy van de betrokken personen enerzijds en het recht op informatie van internetgebruikers anderzijds. Wanneer er sprake is van verouderde informatie die weinig relevantie meer heeft, zal de afweging in het voordeel van de betrokkene kunnen uitvallen. Een koppeling naar een actueel en relevant artikel of een bericht over een publiek persoon zal daarentegen niet snel hoeven te worden verwijderd. In de twee maanden na de uitspraak zijn er ongeveer 91.000 verwijderingsverzoeken gedaan, waarvan Google in iets meer dan de helft van de gevallen de informatie heeft verwijderd. De kans dat u die ene uitspatting van een aantal jaar geleden kunt blijven verbergen is derhalve toegenomen...
3
Uitgesproken
Uitgesproken
Zero tolerance eerste hulp bij hennep en huur Medisch specialist wordt uit ziekenhuis gezet door Coen Verberne, gezondheidsrecht
Een medisch specialist, meer dan 20 jaar werkzaam, krijgt problemen met de overige leden van zijn maatschap, een andere maatschap en het management van het ziekenhuis. Het bestuur van de medische staf stelt de raad van bestuur voor om de toelatingsovereenkomst met de specialist te beëindigen. Na opzegging volgt een arbitrage bij het Scheidsgerecht voor de Gezondheidszorg. Het bindend advies laat de opzegging van de toelatingsovereenkomst in stand en het Scheidsgerecht kent geen vergoeding aan de specialist toe. De medisch specialist laat het hier niet bij zitten en stapt naar de civiele rechter. Die oordeelt dat er geen redenen zijn de uitspraak te vernietigen, maar voegt daar aan toe dat zij wel in volle omvang kan beoordelen of er onrechtmatig is gehandeld door het ziekenhuis en stafbestuur. Er is weliswaar terecht opgezegd, maar de rechtbank oordeelt niettemin dat beiden onrechtmatig hebben gehandeld en een schadevergoeding moeten betalen. De vordering van € 1.500.000 wordt toegewezen. Het ziekenhuis en stafbestuur gaan in hoger beroep. Het hof laat de arbitrale uitspraak eveneens in stand, maar ziet anders dan de rechtbank weinig ruimte om te oordelen over de onrechtmatigheid van het handelen van het ziekenhuis. Nu daarover door het Scheidsgerecht reeds een oordeel is geveld, dat niet vernietigbaar is gebleken, kan dit niet alsnog volledig worden getoetst
4
door de civiele rechter. Ten aanzien van de medische staf kan naar het oordeel van het hof wél een volledige toets worden uitgevoerd. Het inhoudelijke oordeel van het Scheidsgerecht ziet namelijk alleen op het besluit van het ziekenhuis. De vraag of de medische staf aansprakelijk kan worden gehouden is door het Scheidsgerecht niet beantwoord. Het hof concludeert dat de staf is tekortgeschoten in de zorg die van haar kon worden gevergd, zowel in de fase waarin onder haar verantwoordelijkheid een onderzoek heeft plaatsgevonden als nadien, toen de medisch specialist nog een kans op werkhervatting zou zijn geboden. Het hof is van oordeel dat de kans reëel was geweest dat bij anders handelen van het stafbestuur de specialist had kunnen blijven werken. Het stafbestuur had de conclusies uit het onderzoeksrapport kritischer moeten beoordelen en nader onderzoek moeten doen naar mogelijkheden voor werkhervatting. Het ontnemen van die kans is onzorgvuldig en daardoor onrechtmatig jegens de specialist. Hoe nu verder? Partijen zullen moeten toelichten hoe groot de kans is dat de specialist dezelfde schade had geleden indien de medische staf niet onrechtmatig had gehandeld. De schade wordt begroot door de situatie waarin de medisch specialist zich nu bevindt te vergelijken met de situatie waarin de toelatingsovereenkomst zou zijn voortgezet. Daarnaast dient de medisch specialist een nieuwe schadeberekening in te brengen.
door Nina van Wylick, vastgoed
plaatsvindt (lik-op-stukbeleid). Voorwaarde blijft dat sprake moet zijn van een ernstige tekortkoming en dat boven redelijke twijfel is verheven dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden beëindigd. In dat geval kan van de verhuurder niet worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd, aldus het hof. Dat in deze kwestie hennep werd gekweekt om uit de schulden te blijven en dat huurster na ontruiming met haar 1-jarige dochter op straat zou komen te staan, deed daar niet aan af. De uitspraak van het hof is een opsteker voor woningcorporaties met een zero tolerancebeleid, die hun aanpak van illegale hennepkweek beloond zien.
Recentelijk deed de Eerste Kamer een oproep aan ministers Opstelten en Plasterk om de problemen die gemeenten hebben met illegale hennepteelt op te lossen. Ook woningbouwcorporaties worden regelmatig geconfronteerd met telende huurders. Het spreekt voor zich dat de corporaties de huurovereenkomst dan willen beëindigen en dat de woning in de aanloop daartoe zo snel mogelijk wordt ontruimd. Indien de huurder de woning niet vrijwillig verlaat, lijkt ontruiming via een kort geding de aangewezen route. Dat ging tot nu toe echter niet zomaar. In kort geding vormt de vereiste spoedeisendheid nogal eens een struikelblok. Het enkele feit dat de huurder een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd brengt niet zonder meer met zich mee dat de verhuurder een spoedeisend belang bij ontruiming heeft, zo volgt uit de rechtspraak. Een dergelijke maatregel is diep ingrijpend in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Om die reden zal telkens een belangenafweging plaatsvinden en zal een onverwijlde ontruiming bij kort geding slechts dan gerechtvaardigd zijn indien in redelijkheid niet van een verhuurder kan worden verlangd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Ook het beoogde signaal dat een verhuurder met die snelle ontruiming aan andere huurders wil afgeven vormt geen spoedeisend belang. Het goede nieuws voor woningcorporaties met een zero tolerancebeleid is dat daar verandering in lijkt te komen. Het hof Den Haag heeft recentelijk uitgemaakt dat het belang van een woningcorporatie om een dergelijk beleid effectief te kunnen voeren onder omstandigheden wel degelijk een spoedeisend belang oplevert. Het hiermee beoogde effect (afschrikkende werking en signaal richting derden dat hennepteelt niet wordt getolereerd) wordt immers eerder bereikt indien de ontruiming snel
5
Verstand van zaken
Verstand van zaken
Schadevorderingen wegens mededingingsinbreuken
Uw financieringsovereenkomst: Een (te) dikke stapel papierwerk? door Monieke Linck, banking & finance
door Ferry Weelen, mededingingsrecht
Overtredingen van het nationaal en/of Europees mededingingsrecht leiden zelden tot schadeclaims van bijvoorbeeld concurrenten of benadeelde eindafnemers. Dit komt mede door procedurele hobbels die moeten worden genomen. Om deze reden is er een nieuwe Richtlijn opgesteld die schadevorderingen wegens mededingingsinbreuken faciliteert. De Richtlijn beoogt effectieve handhaving van het mededingingsrecht te bevorderen, alsmede volledige vergoeding van de schade (verlies + gederfde winst + rente) door zulke inbreuken. Het Europese Parlement heeft deze nieuwe Europese Richtlijn goedgekeurd en de Raad van Ministers zal de tekst hoogstwaarschijnlijk vaststellen. De Europese Lidstaten hebben tot medio 2016 de tijd om de Richtlijn om te zetten in nationale wetgeving. De Richtlijn regelt onder andere de volgende aspecten: •
6
de rechter kan in een schadevergoedingsprocedure over een inbreuk op het mededigingsrecht openbaarmaking van bewijsmiddelen bevelen. Het kan dan gaan om bewijsmiddelen die berusten bij de wederpartij of een derde, waaronder de mededingingsautoriteit (in Nederland ACM), indien aannemelijk is dat schade is geleden. De rechter let bij zijn beslissing op de waarschijnlijkheid van de inbreuk, de noodzaak over de informatie te beschikken, de omvang daarvan en of het vertrouwelijke informatie betreft. De ACM beschikt over vertrouwelijke informatie, bijvoorbeeld indien een deelnemer aan een kartel als klokkenluider heeft opgetreden (clementieregeling). Die informatie mag niet openbaar worden gemaakt omdat de bereid- heid om als klokkenluider te opereren dan afneemt. Een eindbeslissing van een nationale
mededingingsautoriteit vormt bewijs van de overtreding voor de rechters van die Lidstaat. Besluiten van de Europese Commissie zijn sowieso bindend voor de rechters van alle Lidstaten; • er bestaat een hoofdelijke aansprakelijkheid van iedere inbreukmakende partij tegenover de benadeelde. Een karteldeelnemer aan wie als klokkenluider clementie is verleend, is hoofdelijk aansprakelijk ten opzichte van zijn eigen (in)directe afnemers, maar tegenover andere benadeelden slechts voor zover zij geen volledige schadevergoeding kunnen verhalen op de andere karteldeelnemers; • de verjaringstermijn van 5 jaar gaat in vanaf het moment dat de inbreuk op het mededingings- recht is gestopt. Ook moet de benadeelde weten dat er een inbreuk was waardoor schade is geleden, en wie de inbreukmakende partij was; • het zogenaamde ‘passing on’ verweer wordt erkend: een inbreukmakende partij mag als verweer tegen een schadeaanspraak aanvoeren dat een opgelegde prijsverhoging is verdis conteerd in een door de benadeelde aan zijn afnemers opgelegde prijsverhoging. Uiteindelijk moet degene die de rekening heeft betaald de eindafnemer / consument - gerechtigd zijn schadevergoeding te ontvangen; • een kartelinbreuk wordt vermoed schade te hebben veroorzaakt; de inbreukmakende onderneming heeft het recht dit te weerleggen.
Conclusie De Richtlijn lijkt een goed instrument te zijn ter bevordering van de handhaving van het mededingingsrecht, maar vooral ter versteviging van de positie van benadeelden.
Of uw financieringsovereenkomst nu is gebaseerd op algemene voorwaarden of op een uitgebreid contract: er staan talloze voorwaarden in. Veel van deze voorwaarden zien op het verminderen van het risico voor de bank dat de financiering niet terugbetaald kan worden (het “kredietrisico”). Enkele voorbeelden van dit type voorwaarden:
1. Opschortende voorwaarden, ook wel “CP’s” of “conditions precedent” Voordat de bank (een deel van) de financiering uitboekt, wil de bank zeker weten dat bepaalde zaken op orde zijn. Bijvoorbeeld dat alle benodigde vergunningen voor de bouw van het bedrijfspand zijn verkregen. Zo niet, dan hoeft de bank niet uit te boeken. 2. Verklaringen en garanties, ook wel “Representations (reps) and warranties” De kredietnemer doet een aantal verklaringen over diens feitelijke omstandigheden. Bijvoorbeeld de verklaring dat er geen juridische procedures lopen. De kredietnemer staat ervoor in (garandeert) dat deze verklaringen juist zijn en dat daarmee de feitelijke situatie gelijk is aan de wenselijke situatie waarop de bank haar financiering heeft gebaseerd. De verklaringen en garanties hebben daarom een onderzoeksfunctie. Blijkt de feitelijke situatie af te wijken van de wenselijke situatie, dan kan dit een vergroting van het kredietrisico betekenen. In dat geval moet de kredietnemer de bank hiervoor waarschuwen zodat de bank maatregelen kan treffen. 3. Doorlopende verplichtingen, ook wel “undertakings” Gedurende de looptijd van de financiering mag het kredietrisico niet wijzigen. Daarom verlangt de bank dat de kredietnemer zich verplicht tot het doen of laten van bepaalde handelingen waardoor het kredietrisico verhoogd kan worden. Deze verplichtingen kunnen zien op bijvoorbeeld het verbod op het aantrekken van
additionele financieringen (ook wel “no further indebtedness”) of het vestigen van nieuwe zekerheden.
4. Garanties, hoofdelijke aansprakelijkheid en andere zekerheden In aanvulling op de aanspraak tot terugbetaling jegens de kredietnemer, zal de bank soms verlangen dat ook groepsmaatschappijen van de kredietnemer (of derden) aangesproken kunnen worden tot terugbetalen, om de verhaalsmogelijkheden van de bank te vergroten. Deze groepsmaatschappijen of derden geven daarvoor een garantie af of stellen zich hoofdelijk aansprakelijk. Om te vergemakkelijken dat de vordering van de bank verhaald kan worden op bepaalde activa zonder dat andere schuldeisers verhaal kunnen nemen op die activa (en om dit zeker te stellen in faillissement), verlangt de bank veelal dat de aansprakelijke partijen goederenrechtelijke zekerheden vestigen in de vorm van hypotheekrechten of pandrechten.
5. Opeisingsgronden, ook wel “events of default” Komt de kredietnemer de afspraken met de bank niet (tijdig) na, of doet er zich een omstandigheid voor, die zodanig afwijkt van de wenselijke situatie waarop de bank haar financiering heeft gebaseerd en waardoor het kredietrisico naar het oordeel van de bank onacceptabel wordt (zogenaamde “opeisingsgronden”), dan mag de bank de financiering opeisen. Bovengenoemde voorwaarden, die strekken tot het beperken van het kredietrisico van de bank, vormen voor de kredietnemer een risico dat de financiering niet (langer) ter beschikking staat of wordt opgeëist, hetgeen verregaande consequenties kan hebben voor de bedrijfsvoering. Een goede financieringsovereenkomst impliceert een gebalanceerde verdeling van deze twee risico’s: ruimte voor onderhandeling!
7
Recht in de ogen van
DE FEITEN Sinds 1908 Kernactiviteit
Projectontwikkeling aan de Noordzeekust
Actief aan de kust (vanaf 2000)
Vlaanderen: Knokke (sinds 1908) en Blankenberge Noord-Frankrijk: Hardelot Nederland: Cadzand (sinds 2008)
Top-projecten NL
Cadzand – ontwikkeling Duinhof, Strandhotel en jachthaven
Advisering Holla Advocaten
Herziening bestemmingsplan, vergunningen (o.a. Wet ruimtelijke ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Flora- en faunawet, Wet milieubeheer); opstellen anterieure samenwerkingsovereenkomst en aanbestedingsprocedure
Website www.compagniezoute.be
“HOEWEL DE ADVOCATEN VAN HOLLA JURIDISCH ARGUMENTEREN, REDENEREN ZIJ ALTIJD VANUIT HET BEREIKEN VAN EEN OPLOSSING.”
Als je dan toch de kuststrook gaat ontwikkelen, doe het dan goed en met smaak. Met dat uitgangspunt is in 1908 Compagnie Het Zoute in het Vlaamse Knokke opgericht. Nog altijd stellen de bestuurders, Philippe Muylle en Patrick Mertens de Wilmars, kwaliteit voorop bij kustbebouwing. “Wij bouwen geen Atlantikwall zoals men de Belgische kust soms omschrijft,” stelt Philippe Muylle helder. Momenteel ondergaat Cadzand een transformatie van kustdorpje tot badplaats. De projectontwikkelaars uit Knokke participeren in die ontwikkeling. Philippe Muylle: “De tijd was rijp, de gemeente Sluis had een beeldkwaliteitsplan gemaakt en diverse andere stedebouwkundige documenten. Maar eerst keken we de kat uit de boom.” Zou Cadzand ook voelen voor de aanpak van Het Zoute? “Wij gaan verder dan een gewone projectontwikkelaar,” verklaart Patrick Mertens de Wilmars. “Waar wij neerstrijken, daar blijven wij decennialang actief. Onze bedoeling is om te werken vanuit een lokale visie, hand in hand met de lokale overheid.” In de oorspronkelijke plannen van Cadzand zouden de parkeerterreinen voor auto’s in de open lucht blijven. “Dat vinden wij niet in overeenstemming met het nieuwe kwaliteitsconcept van Cadzand.” Ondergronds parkeren en ruime terrassen met uitzicht op zee, dat is kwaliteit, volgens de opvattingen van Compagnie Het Zoute. “Misschien moeilijk terug te verdienen, maar het gaat aan de kust wel over de beleving van ruimte,” aldus Patrick Mertens de Wilmars.
8
NEDERLANDSE REGELTJES Cadzand ligt op een steenworp afstand van thuisbasis Knokke, maar qua regelgeving op gebied van ruimtelijke ordening ligt daar een wereld van verschil. “Nederland is veel formeler dan wij gewoon zijn, dat was wennen” verzucht Philippe Muylle. Het leger aan adviseurs dat nodig is voor een bouwproject van deze omvang, vinden zij ongekend. “De kostprijs om een vergunning te bekomen is immens, niet te vergelijken met België!” Via zakelijke partners kwamen zij bij Holla Advocaten terecht voor juridische ondersteuning. Patrick Mertens de Wilmars: “Bij de projecten Duinhof en Strandhotel in Cadzand heeft Holla Advocaten ons zeker een jaar bespaard in de procedures. Zeker en vast.” GRENSGEBIED Het contact met Holla Advocaten verliep uiterst plezierig, vinden beide heren. Jan van Heijningen, partner bij Holla Advocaten, beaamt dit volmondig: “De juridische samenwerking is van hoog niveau, op het complexe grensgebied van publiek- en privaatrecht. Ook hebben wij veel ervaring met en kennis van overheidsorganisaties, dat kwam bij deze projecten goed van pas en heeft ons veel tijdwinst opgeleverd.” Compagnie Het Zoute gaat voor topniveau en zoekt daarin ook de bovengrenzen op. Er is een klik tussen de personen: we voelen elkaar aan, waardoor de samenwerking heel soepel verloopt.”
Philippe Muylle “Hoewel de advocaten van Holla juridisch argumenteren, redeneren zij altijd vanuit het bereiken van een oplossing.” Zijn collega vult aan dat het brede aanbod van specialisten een voordeel is: “Holla Advocaten kon ons ook goed helpen met de uitvoering vanuit de crisisen herstelwet, waar nog nauwelijks jurisprudentie over bestond.”
TAALNUANCES Holla Advocaten staat de Compagnie ook bij in de relatie met de Nederlandse partners, de eigenaren van het strandhotel. “Zij vertalen onze afspraken in juridische taal en laten de gevolgen zien, om te voorkomen dat er problemen rijzen vanwege misverstanden,” vat Patrick Mertens de Wilmars samen. “Zo komen we tot een uitstekend wederzijds begrip, en dat moet u niet onderschatten, want de Nederlandse taal is in Vlaanderen nog heel wat anders dan in Nederland!” En dat gaat niet alleen om nuanceverschillen. Philippe Muylle: “We zijn nu bezig met verfijningen van de contracten, waaraan Jan van Heijningen een zeer belangrijke bijdrage levert.”
9
In het bankje van...
In het bankje van...
...de makelaar en de bemiddelingsvergoeding door Anke Groffen, vastgoed
De casus Een makelaar zoekt woonruimte voor een particulier. Partijen zijn in de bemiddelingsovereenkomst overeengekomen dat de particulier een bemiddelingsvergoeding aan de makelaar verschuldigd is indien de makelaar een geschikte woonruimte voor de particulier heeft gevonden. De makelaar verricht geen werkzaamheden voor de verhuurder. Uiteindelijk komt er een huurovereenkomst tot stand tussen de particulier en de verhuurder, en de particulier betaalt de bemiddelingsvergoeding aan de makelaar. Naar aanleiding van het programma Tros Radar waarin het onderwerp ‘bemiddelingsvergoeding’ aan de orde is gekomen, stelt de particulier dat de makelaar geen recht had op de bemiddelingsvergoeding, en dat hij de bemiddelingsvergoeding onverschuldigd heeft betaald aan de makelaar. Volgens de particulier is sprake van zowel het ‘dienen van twee heren’ als van ‘een niet redelijk voordeel’ van de bemiddelingsvergoeding. De particulier maakt aanspraak op terugbetaling. Met succes?
Dienen van twee heren Het is mogelijk dat de makelaar naast de particulier ook voor de verhuurder bemiddelt door een geschikte kandidaat-huurder voor hem te vinden. Het ‘dienen van twee heren’ is op grond van de wet verboden. Dit betekent dat als de makelaar voor zowel de particulier als de verhuurder werkzaamheden verricht, hij geen bemiddelingsvergoeding bij de particulier in rekening mag brengen. Zelfs als de makelaar en de verhuurder geen bemiddelingsvergoeding overeengekomen zijn. De vraag is of het enkel presenteren van een woonruimte op de website van de makelaar betekent dat de makelaar ook voor de verhuurder werkzaamheden verricht.
10
Uit rechtspraak volgt dat het sterk afhangt van de bepalingen die hierover in de bemiddelingsovereenkomst zijn opgenomen, en wat de de werkwijze van de makelaar precies is. De rechters oordelen namelijk niet eensluidend over dit omstreden onderwerp. In deze zaak oordeelde de rechter dat bij het presenteren van woonruimte op het internet er nog geen sprake is bemiddeling, omdat er nog geen kandidaat-huurder is gevonden.
Niet redelijk voordeel Tevens kan een bemiddelingsvergoeding die in rekening is gebracht aan een particulier door een rechter als ‘een niet redelijk voordeel’ worden aangemerkt. Hiervan is sprake als tegenover de bemiddelingsvergoeding nauwelijks een tegenprestatie van de makelaar heeft gestaan. Een maand huur vermeerderd met btw is een redelijk tarief volgens de rechter. Om discussies hierover te voorkomen, is het raadzaam om te vermelden welke werkzaamheden de makelaar voor de particulier zal gaan verrichten. Conclusie In deze zaak trok de makelaar aan het langste eind. Makelaars staan echter wel onder vuur. Aanbevolen wordt om in de bemiddelingsovereenkomst expliciet op te nemen dat de makelaar enkel in opdracht van de particulier woonruimte zoekt, en dat hij niet voor de verhuurder optreedt. De makelaar kan extra duidelijkheid geven, door bijvoorbeeld op de website onderscheid te maken in opdrachten die voor de huurder of de verhuurder worden verricht. Particulieren doen er verstandig aan zich bewust te zijn van hun rechten en mogelijkheden. Dit omdat bemiddelingsvergoedingen die ten onrechte zijn betaald nog tot 5 jaar na dato kunnen worden teruggevorderd.
...de accountant Fraude op de werkvloer: wat is de rol van de accountant? door Pim van de Goor, financieringen, zekerheden, insolventie Helaas komt het steeds vaker voor, fraude op de werkvloer. Wat is de rol van de accountant? Ik zal dit toelichten aan de hand van de volgende casus. Een familiebedrijf is uitgegroeid van onderneming van vader en zoon naar een onderneming met ruim 50 medewerkers. Zoals het een familiebedrijf betaamt, was er sprake van lange dienstverbanden en was alles gebaseerd op vertrouwen. De administratie werd sinds jaar en dag verzorgd door Jan. Jan was accuraat, had een aimabele persoonlijkheid en was een vriend van de familie. Omdat de omzet van het bedrijf sterk toenam, werd het bedrijf controleplichtig. Een accountant moet dan een oordeel geven over de getrouwheid van de cijfers. Tijdens een van de controles merkte de accountant in kwestie - terloops - op dat de marges op onverklaarbare wijze onder druk stonden terwijl het erg goed ging met het bedrijf.
Fraude en vertrouwen Op een dag downloadde de bestuurder van het familiebedrijf een zogenaamde “mobiele app” op zijn smart-phone, zodat hij op ieder gewenst moment het saldo van de bankrekening kon checken. Tot zijn verbazing constateerde de bestuurder dat er een forse betaling was verricht aan Jan. Verbaasd vroeg hij Jan naar
de achtergrond van deze betaling. Jan kon voor deze betaling geen logische verklaring geven. Nader onderzoek wees uit dat Jan, in een periode van 6 jaar, ruim € 1.000.000 naar zichzelf had overgemaakt. Hoe? Heel simpel: Jan had de rechten van het boekhoudprogramma. Jan wijzigde de betalingsbatch tussen het moment van controle door de bestuurder en het accorderen en betalen van de batch door de bestuurder. Hier zat namelijk een geruime tijd tussen. Jan bleek gokverslaafd, het geld is verdwenen.
Kan de accountant, naast de bestuurder, een verwijt worden gemaakt? Het is de primaire verantwoordelijkheid van de bestuurder om toe te zien op dit soort praktijken. Indien vervolgens blijkt dat er fraude is gepleegd leidt dit in algemene zin niet tot verwijtbaar handelen van de accountant. Echter, op het moment dat de accountant zogenaamde frauderisicofactoren op het spoor komt: “het gaat goed, maar de marges staan op onverklaarbare wijze onder druk” of “de administrateur heeft teveel bevoegdheden”, dan kan de accountant niet stil blijven zitten. Hij heeft de verplichting dit bij het bestuur, of bij andere organen belast met governance, te melden en daarop actie te ondernemen. Conclusie Hoewel het primair de verantwoordelijkheid is van de bestuurder om fraude op het spoor te komen, dient de accountant te wijzen op gesignaleerde frauderisicofactoren en actie te nemen. Indien de accountant dit ten onrechte niet doet bestaat de mogelijkheid de accountant zowel tuchtrechtelijk als civielrechtelijk aan te spreken!
11
HALLO HOLLA TWEEDELIG SEMINAR OVER DE ONTWIKKELINGEN IN DE ZORG EN HET SOCIALE DOMEIN 18 september & 6 november 2014, 14.15 uur - 18.00 uur
Een tweedelig seminar over de ontwikkelingen op het gebied van zowel het scheiden van wonen en zorg als het sociale domein. Deel 1: op donderdag 18 september bekijken we de ontwikkelingen vanuit verschillende invalshoeken, namelijk op het gebied van huur, aanbesteding, mededinging en ruimtelijke ordening. Deel 2: op donderdag 6 november gaan we in op de regelgeving op het gebied van subsidies en het bestuurlijk handelen. Ook wordt vanuit het huurrechtelijk perspectief de ontwikkelingen in het kader van langer thuis wonen en woonbegeleidingstrajecten in relatie tot de samenwerking tussen de zorg & welzijnsinstellingen en de corporaties besproken. Een externe spreker van een zorginstelling zal zijn visie geven op deze ontwikkelingen, waarna er voldoende ruimte is voor discussie.
SEMINAR AANBESTEDINGEN 20 november 2014, 13.30 - 18.00 uur Bij de meeste aanbestedingen leidt de beoordeling van gunningcriteria en de uitkomst daarvan tot discussie en zelfs tot kort gedingen. Bij het formuleren van de gunningcriteria dient rekening te worden gehouden met de eis dat deze duidelijk moeten zijn en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar mogen zijn. Bij aanbestedende diensten bestaat de behoefte om de gunningcriteria zodanig te formuleren, dat niet alle creativiteit wordt weggeschreven. Het is de kunst om dit zo te doen dat ook aan de voorwaarden van duidelijkheid en eenduidigheid recht wordt gedaan. Kunnen de Aanbestedingswet, de jurisprudentie en wellicht ook de nieuwe richtlijn enige helderheid bieden? Tijdens dit seminar zullen de sprekers ingaan op de dilemma’s bij het formuleren en toepassen van gunningcriteria, daarvoor handreikingen bieden en toelichten aan de hand van praktijkvoorbeelden. Hierbij zal ook een inkijkje worden gegeven hoe de rechters daarmee omgaan.
HOLLA ONTZORGT DUTCH DESIGN WEEK - SAVE THE DATE! 20 oktober 2014, 15.30 uur - 18.30 uur Wij nemen u graag mee in de wereld van de designbescherming. Wij zullen u vragen actief mee te denken over de vraag wanneer er sprake is van inbreuk op rechten en wanneer het zinvol is om op te treden. Is imitatie “the finest form of flattery” of gewoon bloedirritant?
Editie 5 | September 2014 | Jaargang 2
Holla Advocaten is iedere donderdag tussen 13.00 – 18.00 uur aanwezig in de OverlegkameR in het Jeroen Bosch Ziekenhuis in ‘s-Hertogenbosch. Heeft u een juridische vraag? Loop dan bij ons binnen.
U kunt zich voor al onze seminars aanmelden via onze website www.holla.nl/NL/evenementen.
COLOFON
Holla Advocaten
Redactie
Stationsplein 99-101 | 5211 BM ’s-Hertogenbosch | +31 73 61 61 100
Anke Groffen Daniëlla Nijman Kim de Bonth Sigrid Drukker
Beukenlaan 46 | 5651 CD Eindhoven | +31 40 23 80 600 Apennijnenweg 11 | 5022 DT Tilburg | +31 13 58 40 840 www.holla.nl |
[email protected]
