25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/1
Hof van Cassatie van België
Arrest
I. Nr. C.09.0117.N AXA BELGIUM, naamloze vennootschap, met zetel te 1170 Brussel, Vorstlaan 25, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen 1. KBC
VERZEKERINGEN,
naamloze
vennootschap,
verzekerings-
maatschappij, met zetel te 3000 Leuven, Professor Roger Van Overstraetenplein 2, verweerster,
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/2
vertegenwoordigd door mr. Jean-Marie Nelissen Grade, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de verweerster woonplaats kiest, 2. BROUWERIJEN ALKEN-MAES, naamloze vennootschap, met zetel te 2550
Waarloo,
Waarloosveld
10,
die
woonplaats
kiest
bij
gerechtsdeurwaarder Frans Hooft, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 73, verweerster, 3. AIG EUROPE, naamloze vennootschap naar Frans recht, met zetel te 92079 Courbevoie (Frankrijk), Paris La Défense 2, Tour AIG, met filiaal in België te 1050 Elsene, Pleinlaan 11, die woonplaats kiest bij gerechtsdeurwaarder Frans Hooft, met kantoor te 2000 Antwerpen, Amerikalei 73, verweerster, 4. VERCRAEYE Peter, advocaat, als curator van de failliet van de bvba De Strandlelie, met kantoor te 2000 Antwerpen Britselei 76, verweerder.
II. C.09.0335.N 1. BROUWERIJEN ALKEN-MAES, naamloze vennootschap, met zetel te 2550 Waarloos, Waarloosveld 10, 2. AIG EUROPE, naamloze vennootschap naar Frans recht, met zetel te 92079 Courbevoie (Frankrijk), Paris La Défense 2, Tour AIG, met filiaal in België te 1050 Elsene, Pleinlaan 11, eiseressen, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eiseressen woonplaats kiezen, tegen
25 MAART 2010
1. KBC
VERZEKERINGEN,
naamloze
C.09.0117.N-C.09.0335.N/3
vennootschap,
verzekerings-
maatschappij, met zetel te 3000 Leuven, Professor Roger Van Overstraetenplein 2, verweerster, vertegenwoordigd door mr. Jean-Marie Nelissen Grade, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de verweerster woonplaats kiest, 2. AXA BELGIUM, naamloze vennootschap, met zetel te 1170 Brussel, Vorstlaan 25, verweerster, 3. VERCRAEYE Peter, advocaat, als curator van de failliet van de bvba De Strandlelie, met kantoor te 2000 Antwerpen Britselei 76, verweerder.
I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
De cassatieberoepen zijn gericht tegen een arrest, op 8 oktober 2008 gewezen door het hof van beroep te Antwerpen. Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd.
II.
CASSATIEMIDDELEN
In de zaak C.09.0117.N De eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wetsbepalingen - de artikelen 1719, tweede lid, 1720, 1721, 1731, §2, 1732, 1733 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek, (hierna BW). Aangevochten beslissing Het aangevochten arrest verklaart de vordering van de eerste verweerster tot cassatie ten aanzien van de tweede en derde verweersters gegrond, en veroordeelt hen tot betaling
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/4
aan de eerste verweerster van het bedrag van 52.013,34 euro, te vermeerderen met de vergoedende en gerechtelijke interesten. Het verklaart verder de vordering tot vrijwaring van tweede en derde verweersters gegrond ten aanzien van de eiseres en de failliete bvba De Strandlelie, die aldus solidair worden veroordeeld tot vrijwaring van bedoelde verweersters voor alle bedragen waartoe deze worden veroordeeld. Het arrest veroordeelt de eiseres tot vrijwaring van de failliete bvba De Strandlelie voor alle bedragen waartoe deze partij wordt veroordeeld. Ten slotte wordt de vordering tot vrijwaring van de eiseres tegen de eerste tot derde verweersters zonder voorwerp verklaard. Het aangevochten arrest oordeelt dat de huurder respectievelijk de onderhuurder er niet in slagen het bewijs, vereist door artikel 1733 BW, te leveren dat de brand waarvoor zij krachtens artikel 1733 BW aansprakelijk zijn jegens de verhuurder buiten hun schuld is ontstaan. Het aangevochten arrest steunt zijn beslissing meer in het bijzonder op de volgende overwegingen (p. 6-11): “3.1. Vordering van KBC KBC vordert van AIG-Alken Maes, de failliete bvba De Strandlelie, Axa en C. de vergoeding van de schade, veroorzaakt door de brand, met name de som van 52.013,34 euro die zij aan haar verzekerde (de eigenaar van het pand) heeft betaald. 3.1.1. KBC voert aan dat de hoofdhuurder, de nv Brouwerijen Alken Maes, met toepassing van artikel 1735 BW, aansprakelijk is voor de schade, veroorzaakt door haar onderhuurder. Hierbij werpt zij op dat de huurder het wettelijk vermoeden van artikel 1733 BW niet weerlegt. 3.1.1.1. Met toepassing van artikel 1733 BW is het aan AIG-Alken Maes om het bewijs te leveren dat de brand buiten de schuld van de huurder is ontstaan. Hierbij voeren zij aan dat de brand haar oorzaak vindt in een eigen fout van de verhuurder, die - in strijd met de artikelen 1719 en 1720 BW - een gebrekkig pand heeft verhuurd, en bijgevolg - op grond van artikel 1721 BW - gehouden is hen te vrijwaren voor deze gebreken. AIG-Alken Maes verwijzen tot staving van hun stelling naar de vaststellingen van deskundige Bastijns. Deze deskundige is na een grondig en nauwgezet onderzoek tot het besluit gekomen dat de brand is ontstaan als gevolg van beschadigingen van elektrische leidingen, gesitueerd in de vloer van de achterplaats van de zolder. Meer bepaald heeft de deskundige vastgesteld dat deze leidingen reeds in april 1996 beschadigd waren, dat deze beschadigingen na verloop van tijd overgangsweerstanden hebben kunnen doen ontstaan waarbij tussen de fazen vonkvorming is ontstaan en dat deze vonkvorming na verloop van tijd zeer waarschijnlijk enkel maar is toegenomen waardoor uiteindelijk het omringende hout na een pyrolyseproces tot ontbranding is gekomen (deskundigenverslag p. 15). Het (hof van beroep) sluit zich aan bij deze vaststellingen van de deskundige.
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/5
3.1.1.2. Luidens artikel 1720 BW is de verhuurder verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Vastgesteld wordt dat architect C. aert bij de aanvang van de huurovereenkomst, op tegenspraak een plaatsbeschrijving van het gehuurde pand heeft opgemaakt. Bij de beschrijving van het achterdeel van de zolder meldt de architect: “In een driehoekige spievorm tegenaan de westkant is een harde bevloering aanwezig waarop de elektriciteitsleidingen zichtbaar zijn, de buizen zin kapot getrapt”. Deze plaatsbeschrijving is door beide partijen ondertekend. Gelet op dit gegeven kunnen AIG-Alken Maes moeilijk ontkennen dat de gebrekkige toestand van de elektrische leidingen op de zolder, die zij thans inroepen als bevrijdingsgrond, zichtbaar was bij de aanvang van de huur en dat zij hiervan kennis hadden. De aanvaarding van het goed zonder protest van de huurder, dekt de zichtbare gebreken. Alken Maes toont ook niet aan dat zij de verzekerde van KBC in gebreke heeft gesteld om herstellingswerken of verbeterende aanpassingen aan de elektrische leidingen uit te voeren. Hieruit volgt tevens dat AIG-Alken Maes zich niet kunnen beroepen op de vrijwaringsplicht van de verhuurder, voorzien in artikel 1721 BW. Aangenomen wordt immers dat de verhuurder enkel instaat voor gebreken die niet zichtbaar waren bij het sluiten van de huurovereenkomst. De huurder die spijts de zichtbare gebreken contracteert, wordt verondersteld afstand te doen van de rechten die hij ontleent aan artikel 1721 BW en kan bijgevolg de verhuurder niet aanspreken voor schade, geleden door deze zichtbare gebreken. 3.1.1.3. Uit het voorgaande volgt dat de brand is ontstaan door de gebrekkige toestand van de elektrische leidingen op de zolder. AIG-Alken Maes ontkennen niet dat dit gebrek zichtbaar was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Voor dergelijke zichtbare gebreken is de verhuurder niet aansprakelijk. Verder tonen AIG-Alken Maes niet aan dat de brand is veroorzaakt door overmacht of door een (andere) oorzaak waaraan Alken Maes en/of haar onderhuurder vreemd was. Hieruit volgt dat AIG-Alken Maes het vermoeden, zoals vervat in artikel 1733 BW, niet hebben weerlegd en zij op grond van artikel 1735 BW respectievelijk 86 en 86 Wet Landverzekeringsovereenkomst bijgevolg gehouden zijn de schade van KBC, veroorzaakt door deze brand te vergoeden (...). 3.2. Vordering van AIG-Alken Maes 3.2.1. AIG-Alken Maes stelt, in ondergeschikte orde, een vordering, in vrijwaring in tegen de failliete bvba De Strandlelie, haar verzekeraar en L.L. . Zij werpt hierbij op dat “op de huurder in de onderverhuringsovereenkomst dezelfde verbintenissen rusten als op de huurder in de hoofdverhuurovereenkomst”. 3.2.2. Vast staat dat in de relatie hoofdhuurder-onderhuurder de hoofdhuurder op zijn beurt een beroep kan doen op het vermoeden van artikel 1733 BW. Het is bijgevolg aan de bvba de Strandlelie om aan te tonen dat de brand buiten haar schuld is ontstaan. Net als de hoofdhuurder voert de onderhuurder aan dat de brand veroorzaakt is door de gevaarlijke elektriciteitsinstallatie, waarvoor de (onder)huurder niet verantwoordelijk is. Zoals uiteengezet, kan deze stelling niet worden bijgetreden.
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/6
Uit de neergelegde stukken blijkt dat bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst architect C. aert eveneens op tegenspraak een plaatsbeschrijving heeft opgesteld waarin hij melding maakt van elektriciteitsbuizen, aanwezig in het achterdeel van de zolder, die zijn “kapot getrapt”. De bvba De Strandlelie kan dan ook, net zo min als Alken Maes, voorhouden dat zij bij het aangaan van de onderhuur geen kennis had van de aanwezigheid van deze gebreken aan de elektrische installatie. Op grond van haar verplichting tot gebruik als een goed huisvader diende de bvba deze zichtbare gebreken te signaleren aan de onderverhuurder en met name herstelmaatregelen te vorderen. De bvba De Strandlelie toont evenmin aan dat zij Alken Maes in gebreke heeft gesteld om de kapotte buizen te herstellen of te vervangen. In elk geval bewijst zij niet dat de brand buiten haar schuld is ontstaan. De vordering in vrijwaring, in zoverre gesteld tegen de failliete bvba, wordt dan ook gegrond verklaard”. Grieven 1. De verhuurder heeft een leverings- en onderhoudsplicht. Naar luid van artikel 1720 BW is de verhuurder verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle nodige herstellingen doen, behalve de herstellingen ten laste van de huurder. Volgens artikel 1719, tweede lid, BW is de verhuurder ertoe gehouden het verhuurde pand in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het is verhuurd. 1.a. Bij toepassing van artikel 1721 BW is de verhuurder vrijwaring verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij de aanvang van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies ontstaat voor de huurder, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen. 1.b. Volgens de artikelen 1731, §2, 1732 en 1733 BW moet de huurder als houder van de gehuurde zaak, de zaak bewaken (in het kader van de verplichting tot teruggave ervan in dezelfde staat als bij ontvangst ervan). Artikel 1735 van hetzelfde wetboek bepaalt ten slotte dat de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders. Uit deze bewakings- en teruggaveverplichting volgt dat hij de verhuurder in de regel moet verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van de herstellingen die noodzakelijk zijn, met uitzondering evenwel van de gebreken of de schadeposten waarvan de verhuurder zelf kennis kon hebben. 1.c. De eventuele tekortkoming van de huurder aan zijn waarschuwingsplicht brengt bovendien enkel met zich mee dat hij zelf tegenover de verhuurder geen schadevergoeding kan laten gelden voor de eigen schade die aan zijn persoon of aan zijn goederen zou zijn veroorzaakt, ten gevolge van de tekortkoming, en dat de verhuurder de huurder kan aanspreken voor de schade die zou zijn ontstaan tengevolge van het niet (tijdig) op de hoogte brengen van de verhuurder van de noodzaak om herstellingen uit te voeren, en dit (enkel) ten belope van de schade die voor de verhuurder is ontstaan door
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/7
de verzwaring van zijn herstel- of onderhoudsverplichtingen (bv. verergering van de schade tengevolge van een laattijdige melding). Bedoelde tekortkoming van de huurder brengt echter hoe dan ook niet met zich mee dat de verhuurder bevrijd is van zijn herstel- of onderhoudsverplichtingen noch dat hij de schadelijke gevolgen van deze verplichting volledig kan afwentelen op de huurder. 2. Krachtens artikel 1733 BW is de huurder aansprakelijk voor brand tenzij hij bewijst dat de brand ‘buiten zijn schuld’ is ontstaan. Daartoe volstaat elk bewijs dat de brand niet te wijten is aan de schuld van de huurder, met uitsluiting van enige actieve of passieve handeling van de huurder, ook al is de brand veroorzaakt door een reeds bij de aanvang van de huur zichtbaar gebrek van het goed. Het aangevochten arrest bevestigt dat de verhuurder verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren, en stelt vast dat bij de plaatsbeschrijving melding wordt gemaakt van bestaande gebreken, zoals kapotte elektriciteitsbuizen, zodat deze gebreken zichtbaar waren bij de aanvang van de huur (p. 7). Het arrest stelt ook vast dat de gebrekkige toestand van deze leidingen de oorzaak was van de brand (p. 7, tweede alinea). 2.1. Op grond van deze vaststellingen oordeelt het hof evenwel niet wettig dat de huurder, door zich te beroepen op de gebrekkige toestand van de elektrische leidingen op de zolder, er niet in slaagt het tegenbewijs van afwezigheid van schuld te leveren, nu de verhuurder, in tegenstelling tot wat de huurder voorhoudt, niet verantwoordelijk is voor deze gebreken: “Uit het voorgaande volgt dat de brand is ontstaan door de gebrekkige toestand van de elektrische leidingen op de zolder. AIG-Alken Maes ontkennen niet dat dit gebrek zichtbaar was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Voor dergelijke zichtbare gebreken is de verhuurder niet aansprakelijk Verder tonen AIG-Alken Maes niet aan dat de brand is veroorzaakt door overmacht of door een (andere) oorzaak waaraan Alken Maes en/of haar onderhuurder vreemd was. Hieruit volgt dat AIG-Alken Maes het vermoeden, zoals vervat in artikel 1733 BW, niet hebben weerlegd en zij op grond van artikel 1735 BW respectievelijk 86 en 86 Wet op de Landverzekeringsovereenkomst bijgevolg gehouden zijn de schade van KBC, veroorzaakt door deze brand te vergoeden.”(p. 8). “Net als de hoofdhuurder voert de onderhuurder aan dat de brand veroorzaakt is door de gevaarlijke elektriciteitsinstallatie, waarvoor de (onder)huurder niet verantwoordelijk is. Zoals uiteengezet kan deze stelling niet worden bijgetreden” (p. 10). Het aangevochten arrest stelt vast dat de verhuurder, door bij de aanvang van de huur op tegenspraak een plaatsbeschrijving op te stellen, waarin wordt gewezen op de kapotte elektriciteitsbuizen, zich weliswaar als een normaal voorzichtig verhuurder heeft gedragen (p. 11), doch niet dat contractueel is afgeweken van de herstellings- of
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/8
onderhoudsplichten die rusten op de verhuurder volgens de artikelen 1719, tweede lid en 1720 van het Burgerlijk Wetboek. 2.2. Het aangevochten arrest stelt tevens vast dat de gebreken voor de (onder-) verhuurder zichtbaar waren bij de aanvang van de huur: “Uit de neergelegde stukken blijkt dat bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst architect C. aert eveneens op tegenspraak een plaatsbeschrijving heeft opgesteld waarin hij melding maakt van elektriciteitsbuizen, aanwezig in het achterdeel van de zolder, die zijn “kapot getrapt” De bvba De Strandlelie kan dan ook, net zo min als Alken Maes, voorhouden dat zij bij het aangaan van de onderhuur geen kennis had van de aanwezigheid van deze gebreken aan de elektrische installatie” (p. 10). Ook de onderhuurder kan zich volgens het aangevochten arrest niet beroepen op de defecte elektriciteitsleidingen als tegenbewijs van schuld: “Vast staat dat in de relatie hoofdhuurder-onderhuurder de hoofdhuurder op zijn beurt een beroep kan doen op het vermoeden van artikel 1733 BW. Het is bijgevolg aan de bvba De Strandlelie om aan te tonen dat de brand buiten haar schuld is ontstaan. Net als de hoofdhuurder voert de onderhuurder aan dat de brand veroorzaakt is door de gevaarlijke elektriciteitsinstallatie, waarvoor de (onder)huurder niet verantwoordelijk is. Zoals uiteengezet kan deze stelling niet worden bijgetreden”. Het aangevochten arrest stelt tot slot vast dat zowel de onderhuurder als de huurder aan de onderverhuurder respectievelijk de verhuurder geen kennis hebben gegeven van deze zichtbare gebreken, noch aangemaand hebben tot het herstel ervan (p. 7 respectievelijk 10-11). Dit maakt, volgens het aangevochten arrest, een inbreuk uit op de verplichting van de huurder tot gebruik van het gehuurde goed als een goed huisvader: “Op grond van haar verplichting tot gebruik als een goed huisvader diende de bvba deze zichtbare gebreken te signaleren aan de onderverhuurder en met name herstelmaatregelen te vorderen. De bvba De Strandlelie toont evenmin aan dat zij Alken Maes in gebreke heeft gesteld om de kapotte buizen te herstellen of te vervangen. In elk geval bewijst zij niet dat de brand buiten haar schuld is ontstaan. (...) (p. 10-11) Deze vaststellingen verantwoorden echter evenmin naar recht het besluit van het hof dat ook de onderhuurder niet bewijst dat de brand ‘buiten haar schuld is ontstaan’ in de zin van artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek, zoals deze wetsbepaling dient begrepen (zie hierboven, nr. 2). Besluit Door (1) uit de loutere vaststelling dat bij de aanvang van de huurovereenkomst resp. de onderverhuurovereenkomst op tegenspraak een plaatsbeschrijving is opgesteld door huurder en verhuurder resp. door onderverhuurder en onderhuurder, waarin wordt gewezen op bepaalde bestaande gebreken, zoals de kapotte elektriciteitsbuizen (p. 7 en p. 11), waardoor deze gebreken zichtbaar waren bij de aanvang van de huurovereenkomst, en waarbij de huurder resp. de onderhuurder deze zichtbare gebreken niet hebben
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/9
gesignaleerd aan de verhuurder resp. de onderverhuurder, en geen herstelmaatregelen ter zake hebben gevorderd, af te leiden: - dat de verhuurder zich als een normaal voorzichtig verhuurder heeft gedragen; - dat niet de onderverhuurder maar de (onder)huurder verantwoordelijk is voor de gevaarlijke elektriciteitsinstallatie bij brand (p. 10), en - dat hetzelfde kan aangenomen worden voor wat betreft de relatie huurder-verhuurder (p. 10 laatste alinea), en Door (2) te oordelen dat, nu de onderhuurder op grond van haar verplichting tot gebruik als een goed huisvader deze zichtbare gebreken diende te signaleren aan de onderverhuurder en met name herstelmaatregelen diende te vorderen, de onderhuurder in elk geval niet bewijst dat de brand buiten haar schuld is ontstaan, heeft het aangevochten arrest enerzijds aan de leverings- en onderhoudsplicht van de verhuurder (schending van de artikelen 1719, tweede lid en 1720 van het Burgerlijk Wetboek) en anderzijds aan de bewakings- en teruggaveplicht van de huurder (schending van de artikelen 1731, §2, 1732, 1733 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek), een draagwijdte gegeven die ze wettelijk niet hebben. Hieruit volgt dat het hof van beroep zijn beslissingen betreffende de vordering van de eerste verweerster tot cassatie ten aanzien van de tweede en derde verweersters, de vordering tot vrijwaring van de tweede en derde verweersters ten aanzien van de eiseres en de failliete bvba De Strandlelie, en de vordering tot vrijwaring van de eiseres tegen de eerste tot derde verweersters, niet naar recht verantwoordt (schending van de in het middel aangeduide wetsbepalingen).
In de zaak C.09.0335.N De eiseressen voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wetsbepalingen - de artikelen 1719, 2°, 1720, 1721, 1731§2, 1732, 1733 en 1735, van het Burgerlijk Wetboek. - artikel 86 van de Wet van 25 juni 1992 op de Landverzekeringsovereenkomst. Bestreden beslissing Bij het bestreden arrest van 8 oktober 2008 verklaart het hof van beroep te Antwerpen het hoger beroep van de eerste verweerster tegen het vonnis van 22 maart 2007 waarbij haar hoofdvordering opzichtens de eiseressen door de rechtbank van koophandel te Antwerpen ontvankelijk, doch ongegrond werd verklaard, ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond. Het hof van beroep te Antwerpen wijzigt het vonnis a quo, verklaart de vordering van de eerste verweerster ontvankelijk en in volgende mate gegrond. Het veroordeelt de
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/10
eiseressen tot het betalen aan de eerste verweerster van de som van 52.013,34 euro, te vermeerderen met de vergoedende interest vanaf 7 augustus 2000 op de som van 45.116,62 euro en vanaf 10 januari 2001 op de som van 6.896,72 euro, en met de gerechtelijke interest tot de datum van volledige betaling en verwijst de eiseressen in de kosten van beide aanleggen, aan de zijde van de eerste verweerster, vereffend zoals in het beschikkend gedeelte van het arrest bepaald, en dit op de volgende gronden: “3. Beoordeling 3.1. Vordering van (de eerste verweerster) (De eerste verweerster) vordert van (de eiseressen, derde verweerder qq., tweede verweerster) en C. de vergoeding van de schade, veroorzaakt door de brand, met name de som van 52.013,34 euro die zij aan haar verzekerde (de eigenaar van het pand) heeft betaald. 3.1.1. (De eerste verweerster) voert aan dat de hoofdhuurder, (de eerste eiseres), met toepassing van artikel 1735 BW, aansprakelijk is voor de schade, veroorzaakt door haar onderhuurder. Hierbij werpt zij op dat de huurder het wettelijk vermoeden van artikel 1733 BW niet weerlegt. 3.1.1.1. Met toepassing van artikel 1733 BW is het aan (de eiseressen) om het bewijs te leveren dat de brand buiten de schuld van de huurder is ontstaan. Hierbij voeren zij aan dat de brand haar oorzaak vindt in een eigen fout van de verhuurder, die - in strijd met de artikelen 1719 en 1720 BW - een gebrekkig pand heeft verhuurd, en bijgevolg - op grond van artikel 1721 BW - gehouden is hen te vrijwaren voor deze gebreken. (De eiseressen) verwijzen tot staving van hun stelling naar de vaststellingen van deskundige Bastijns. Deze deskundige is na een grondig en nauwgezet onderzoek tot het besluit gekomen dat de brand is ontstaan als gevolg van beschadigingen van elektrische leidingen, gesitueerd in de vloer van de achterplaats van de zolder. Meer bepaald heeft de deskundige vastgesteld dat deze leidingen reeds in april 1996 beschadigd waren, dat deze beschadigingen na verloop van tijd overgangsweerstanden hebben kunnen doen ontstaan waarbij tussen de fazen vonkvorming is ontstaan en dat deze vonkvorming na verloop van tijd zeer waarschijnlijk enkel maar is toegenomen waardoor uiteindelijk het omringende hout na een pyrolyse-proces tot ontbranding is gekomen (deskundigenverslag p. 15). Het (hof van beroep) sluit zich aan bij deze vaststellingen van de deskundige. 3.1.1.2. Luidens artikel 1720 BW is de verhuurder verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Vastgesteld wordt dat architect C. aert bij de aanvang van de huurovereenkomst, op tegenspraak een plaatsbeschrijving van het gehuurde pand heeft opgemaakt. Bij de beschrijving van het achterdeel van de zolder meldt de architect: “In een driehoekige spievorm tegen de westkant is een harde bevloering aanwezig waarop de elektriciteitsleidingen zichtbaar zijn, de buizen zijn kapot getrapt”. Deze plaatsbeschrijving is door beide partijen ondertekend.
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/11
Gelet op dit gegeven kunnen (de eiseressen) moeilijk ontkennen dat de gebrekkige toestand van de elektrische leidingen op de zolder, die zij thans inroepen als bevrijdingsgrond, zichtbaar was bij de aanvang van de huur en dat zij hiervan kennis hadden. De aanvaarding van het goed zonder protest van de huurder, dekt de zichtbare gebreken. (De eerste eiseres) toont ook niet aan dat zij de verzekerde van (de eerste verweerster) in gebreke heeft gesteld om herstellingswerken of verbeterende aanpassingen aan de elektrische leidingen uit te voeren. Hieruit volgt tevens dat (de eiseressen) zich niet kunnen beroepen op de vrijwaringsplicht van de verhuurder, voorzien in artikel 1721 BW. Aangenomen wordt immers dat de verhuurder enkel instaat voor gebreken die niet zichtbaar waren bij het sluiten van de huurovereenkomst. De huurder die spijts de zichtbare gebreken contracteert, wordt verondersteld afstand te doen van de rechten die hij ontleent aan artikel 1721 BW en kan bijgevolg de verhuurder niet aanspreken voor schade, geleden door deze zichtbare gebreken. 3.1.1.3. Uit het voorgaande volgt dat de brand is ontstaan door de gebrekkige toestand van de elektrische leidingen op de zolder. (De eiseressen) ontkennen niet dat dit gebrek zichtbaar was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Voor dergelijke zichtbare gebreken is de verhuurder niet aansprakelijk. Verder tonen (de eiseressen) niet aan dat de brand is veroorzaakt door overmacht of door een (andere) oorzaak waaraan (de eerste eiseres) en/of haar onderhuurder vreemd was. Hieruit volgt dat (de eiseressen) het vermoeden, zoals vervat in artikel 1733 BW, niet hebben weerlegd en zij op grond van artikel 1735 BW, respectievelijk 86 en 86 Wet Landverzekeringsovereenkomst bijgevolg gehouden zijn de schade van (de eerste verweerster), veroorzaakt door deze brand te vergoeden. De omvang van de gevorderde vergoeding noch de gevorderde interesten worden door deze partijen op ernstige wijze betwist en kunnen dan ook worden toegekend. (…) 3.2. Vordering van (de eiseressen) 3.2.1. (De eiseressen stellen), in ondergeschikte orde, een vordering in vrijwaring in tegen (de derde verweerder q.q,), haar verzekeraar en L.L. . Zij werpen hierbij op dat ‘op de huurder in de onderverhuringsovereenkomst dezelfde verbintenissen rusten als op de huurder in de hoofdverhuurovereenkomst’. 3.2.2. Vast staat dat in de relatie hoofdhuurder-onderhuurder de hoofdhuurder op zijn beurt een beroep kan doen op het vermoeden van artikel 1733 BW. Het is bijgevolg aan (de derde verweerder qq.) om aan te tonen dat de brand buiten haar schuld is ontstaan. Net als de hoofdhuurder voert de onderhuurder aan dat de brand veroorzaakt is door de gevaarlijke elektriciteitsinstallatie, waarvoor de (onder)huurder niet verantwoordelijk is. Zoals uiteengezet, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Uit de neergelegde stukken blijkt dat bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst architect C. aert eveneens op tegenspraak een plaatsbeschrijving heeft opgesteld waarin hij melding maakt van elektriciteitsbuizen, aanwezig in het achterdeel van de zolder, die
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/12
zijn “kapot getrapt”. (De derde verweerder qq.) kan dan ook, net zo min als (de eerste eiseres), voorhouden dat zij bij het aangaan van de onderhuur geen kennis had van de aanwezigheid van deze gebreken aan de elektrische installatie. Op grond van haar verplichting tot gebruik als een goed huisvader diende (de derde verweerder qq.) deze zichtbare gebreken te signaleren aan de onderverhuurder en met name herstelmaatregelen te vorderen. (De derde verweerder qq.) toont evenmin aan dat zij (de eerste eiseres) in gebreke heeft gesteld om de kapotte buizen te herstellen of te vervangen. In elk geval bewijst zij niet dat de brand buiten haar schuld is ontstaan. De vordering in vrijwaring, in zoverre gesteld tegen (de derde verweerder qq.), wordt dan ook gegrond verklaard. (...) 3.3. Vordering van (de derde verweerder qq.) 3.3.1. (...) Het Hof is van oordeel dat de verzekerde van (de eerste verweerster) zich als een normaal voorzichtig verhuurder van een handelshuis heeft gedragen door bij de aanvang van de huur op tegenspraak een plaatsbeschrijving op te stellen waarin wordt gewezen op bepaalde gebreken, zoals kapotte elektriciteitsbuizen. Blijkbaar waren zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder, die beide kennis hadden van deze gebreken, akkoord met de toestand van het verhuurde pand zodat moeilijk kan worden aangenomen dat deze het normaal gebruik van het pand onmogelijk maakten. Verder tonen de huurders niet aan dat zij de eigenaar in gebreke hebben gesteld om herstellingen uit te voeren en dat deze, ondanks deze aanmaning, dit zou hebben nagelaten. Grieven 1. Luidens artikel 1732 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad. Ingevolge artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. Deze aansprakelijkheid stoelt op de verplichting van de huurder om, op het einde van de huur, overeenkomstig artikel 1731, §2, van het Burgerlijk Wetboek aan de verhuurder het goed terug te geven dat laatstgenoemde hem had geleverd en waarvan hij hem het houderschap had overgedragen. Ingevolge artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders.
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/13
Om van zijn aansprakelijkheid voor brand te worden ontslagen, dient de huurder bijgevolg te bewijzen dat de brand buiten zijn schuld en die van zijn onderhuurder is ontstaan. 2. Van zijn kant is de verhuurder, overeenkomstig artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek, verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren en daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen te doen die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder. Ingevolge artikel 1719, 2°, van het Burgerlijk Wetboek is de verhuurder, uit de aard van het contract en zonder dat daartoe en bijzonder beding nodig is, verplicht dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Het artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat vrijwaring verschuldigd is aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen. 3. Uit deze in hun onderlinge samenhang gelezen artikelen volgt dat de huurder niet aansprakelijk is voor een brand die geen andere oorzaak heeft dan de zichtbaar gebrekkige toestand van het pand zelf, wanneer die toestand reeds bestond bij de aanvang van de huur en werd vastgesteld in een tussen de verhuurder en de huurder opgemaakte plaatsbeschrijving, vermits de verhuurder aldus tekort komt aan zijn verplichting het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Stelt de huurder de verhuurder niet in gebreke de aldus vastgestelde gebrekkige toestand te herstellen, dan is de verhuurder ontslagen van de in artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek omschreven vrijwaringsplicht, maar wordt de huurder louter daardoor niet zelf aansprakelijk voor de brand, veroorzaakt door het gebrek in het gehuurde goed dat reeds bij de aanvang van de huur bestond. Werd bij de aanvang van de huur in een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op die gebrekkige toestand gewezen, dan wordt de huurder evenmin aansprakelijk voor een door die toestand veroorzaakte brand louter omdat hij deze, in de loop van de overeenkomst, niet meer signaleerde aan de verhuurder vermits laatstgenoemde reeds van bij de aanvang van de huur van die toestand op de hoogte was ingevolge de tegensprekelijke plaatsbeschrijving. 4. Het hof van beroep stelt vast dat de brand is ontstaan als gevolg van beschadigingen van elektrische leidingen, gesitueerd in de vloer van de achterplaats van de zolder (1), dat de gebrekkige toestand van die elektrische leidingen zichtbaar was bij de aanvang van de huur (2) en dat de verhuurster bij de aanvang van de huur op tegenspraak een plaatsbeschrijving van het gehuurde pand liet opmaken door architect C. aert waarin op die gebreken werd gewezen (3) (bestreden arrest p. 7, vanaf het tweede lid, p. 8, nr. 3.1.1.3 en p. 11, nr. 3.3.1, derde lid).
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/14
Het hof van beroep beslist echter dat de eerste eiseres (huurster) niet aantoont dat zij de verzekerde van de eerste verweerster (verhuurster) in gebreke heeft, gesteld om herstellingswerken of verbeterde aanpassingen aan de elektrische leidingen uit te voeren waaruit, naar het hof van beroep, volgt dat de eiseressen het vermoeden, zoals vervat in artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek, niet hebben weerlegd zodat zij op grond van artikel 1735 van het Burgerlijk Wetboek gehouden zijn de schade van de verhuurster, veroorzaakt door deze brand, te vergoeden. Uit het louter feit dat de eerste eiseres of de onderhuurder (de derde verweerder qq.) de verhuurster niet heeft in gebreke gesteld om die herstellingen uit te voeren, kon het hof van beroep wettig afleiden dat de eiseressen zich niet kunnen beroepen op de vrijwaringsplicht van de verhuurster voorzien in artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek. Hieruit volgt echter niet dat de eiseressen zelf aansprakelijk zijn voor de schade van de verhuurder veroorzaakt door de brand en door hen niettemin te veroordelen die schade te vergoeden, spijts uit de vaststellingen van het hof van beroep blijkt dat de brand werd veroorzaakt door beschadigde elektrische leidingen, welke gebreken reeds bestonden en zichtbaar waren bij de aanvang van de huur, schendt het hof van beroep de artikelen 1719.2°, 1720, 1721, 1731,§2, 1732, 1733 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek. Indien het bestreden arrest aldus dient te worden gelezen dat het hof van beroep van oordeel is dat de eerste eiseres niet bewijst dat de brand buiten haar schuld is ontstaan omdat noch zijzelf, noch de onderhuurder (de derde verweerder qq.) de zichtbare gebreken aan de elektrische installatie signaleerden aan de verhuurster, heeft het zijn beslissing evenmin wettig gerechtvaardigd. Het bestreden arrest stelt immers vast dat de verhuurster bij de aanvang van de huur een plaatsbeschrijving op tegenspraak opstelde waarin op deze gebreken werd gewezen (bestreden arrest p. 7, nr. 3.1.1.2 en p. 11, nr. 3.3.1). Door de eiseressen te veroordelen de schade van de eerste verweerster ingevolge de brand, veroorzaakt door deze gebreken, te vergoeden omdat zijzelf of de onderhuurder deze zichtbare gebreken niet signaleerde aan de verhuurster, spijts uit de vaststellingen van het hof van beroep blijkt dat de verhuurster reeds van bij de aanvang van die gebreken op de hoogte was ingevolge de tegensprekelijke plaatsbeschrijving, schenden de appelrechters de artikelen 1719, 2°, 1720, 1721, 1731, §2, 1732, 1733 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek. 5. Luidens artikel 86 van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst geeft de verzekering de benadeelde een eigen recht tegen de verzekeraar en komt de door de verzekeraar verschuldigde schadevergoeding toe aan de benadeelde, met uitsluiting van de overige schuldeisers van de verzekerde. Door te beslissen dat eiseressen op grond van dit artikel gehouden zijn de schade van de eerste verweerster, zijnde de verzekeraar van de verhuurster, te vergoeden, schendt het hof van beroep tevens het voormeld artikel 86 van de wet van 25 juni 1992.
25 MAART 2010 III.
C.09.0117.N-C.09.0335.N/15
BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling Voeging 1.
De beide cassatieberoepen zijn gericht tegen hetzelfde arrest.
Zij dienen te worden gevoegd. De zaak C.09.0117.N 2.
Artikel 1719, 2°, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder, uit
de aard van het contract en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht is het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Artikel 1720 bepaalt dat de verhuurder verplicht is het verhuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Hij moet daaraan alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder. Artikel 1721 bepaalt dat vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen. 3.
Artikel 1731, §2, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien tussen
verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd. Artikel 1732 bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/16
Artikel 1733 bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. Artikel 1735 bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderhuurders. 4.
Voormelde bepalingen zijn van aanvullend recht.
Indien het verhuurde goed bij de totstandkoming van de huur een gebrek vertoont dat duidelijk zichtbaar is en de huurder zich ervan rekenschap heeft kunnen en moeten geven, is de verhuurder ontslagen van zijn vrijwaringsplicht. De huurder wordt in die omstandigheden geacht het verhuurde goed te hebben aanvaard in de toestand waarin het zich bevindt. 5.
De omstandigheid dat het verhuurde goed bij de totstandkoming van de huur
een gebrek vertoont dat door de huurder is aanvaard, ontslaat hem niet van zijn teruggaveplicht, noch van zijn aansprakelijkheid voor de beschadigingen of verliezen die tijdens de huurtijd zijn ontstaan. De huurder is in de regel aansprakelijk voor het gebruik dat hij maakt van het verhuurde goed ook al vertoont dit goed een gebrek dat door hem is aanvaard. De huurder is in de regel aansprakelijk voor brand. Als de brand ontstaat door het gebruik dat hij van het gehuurde goed maakt, kan de huurder zich niet aan zijn aansprakelijkheid onttrekken door aan te tonen dat de brand te wijten is aan een gebrekkig deel van het verhuurde goed dat door hem in die staat is aanvaard en waarvan hij gebruik heeft gemaakt. 6.
Het middel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht.
De zaak C.09.0335.N 7.
Uit het antwoord in de zaak C.09.0117.N blijkt dat het middel faalt naar
recht in zoverre het de schending van de artikelen 1719, 2°, 1720, 1721, 1731, §2, 1732, 1733 en 1735 van het Burgerlijk Wetboek aanvoert.
25 MAART 2010
8.
C.09.0117.N-C.09.0335.N/17
Artikel 86 van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekerings-
overeenkomst bepaalt dat de verzekering de benadeelde een eigen recht geeft tegen de verzekeraar. Dit eigen recht van de benadeelde kan ook worden uitgeoefend door degene die in de rechten van de benadeelde is gesubrogeerd. Het middel dat uitgaat van het tegendeel, faalt in zoverre naar recht. Dictum Het Hof, Verwerpt de cassatieberoepen. Veroordeelt de eiseressen in de kosten. Bepaalt de kosten in de zaak C.09.0117.N op de som van 720,74 euro jegens de eisende partij en op de som van 108,05 jegens de verwerende partij sub 1. Bepaalt de kosten in de zaak C.09.0335.N op de som van 862,13 euro jegens de eisende partij en op de som van 172, 36 euro jegens de verwerende sub 1. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit raadsheer Eric Dirix, als waarnemend voorzitter, en de raadsheren Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns en Geert Jocqué, en in openbare terechtzitting van 25 maart 2010 uitgesproken door waarnemend voorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Johan Pafenols.
25 MAART 2010
C.09.0117.N-C.09.0335.N/18
J. Pafenols
G. Jocqué
A. Smetryns
B. Deconinck
E. Stassijns
E. Dirix
