11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F1
Hof van Cassatie van België
Arrest
Nr. C.09.0526.F D. G., Mr. John Kirkpatrick, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen BEROEPSINSTITUUT DER VASTGOEDMAKELAARS, Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie, ten aanzien van 1. KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT, 2. KAMER VAN NOTARISSEN VAN HENEGOUWEN, partijen opgeroepen tot bindendverklaring van het arrest.
I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
De cassatieberoepen zijn gericht tegen het arrest, op 15 juni 2009 gewezen door het hof van beroep te Bergen.
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F2
Voorzitter Christian Storck heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.
II.
CASSATIEMIDDELEN
C.09.0525.F … Tot staving van het cassatieberoep met algemeen rolnummer C.09.0526.F voert de eiser een middel aan Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 159 van de Grondwet; - de artikelen 1, inzonderheid § 2 en 6, 93 en 94/3 van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument (artikel 93, zoals het bestond voor de inwerkingtreding van de wet van 5 juni 2007 en artikel 94/3 dat is ingevoegd bij deze wet); - de artikelen 1 en 2 van het Wetboek van Koophandel; - de artikelen 3 en 4 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar; - de artikelen 1, 6, eerste lid, 6°, en 91 van de wet van 25 ventôse - 5 germinal jaar XI (16 maart 1803) op het notarisambt (artikel 6, eerste lid, 6°, ingevoegd bij het koninklijk besluit nr. 213 van 13 december 1935 en artikel 91, ingevoegd bij artikel 41 van de wet van 4 mei 1999); - artikel 1 van het koninklijk besluit van 21 september 2005 tot goedkeuring van de deontologische code vastgesteld door de Nationale kamer van notarissen; - artikel 36 van de deontologische code, op 22 juni 2004 vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, als bijlage gevoegd bij voormeld koninklijk besluit; - koninklijk besluit van 14 november 2006 tot goedkeuring van de regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke aankoop van onroerende goederen, zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen van 20 juni2006; de artikelen 1 tot 5, als bijlage gevoegd bij voormeld koninklijk besluit. Aangevochten beslissingen Het arrest stelt vooreerst het volgende vast: "(de verweerder) betwist niet dat de notaris, alvorens aan de verkoop authenticiteit te verlenen, verschillende – voornamelijk juridische – handelingen kan verrichten binnen het kader van de opmaak van de
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F3
onderhandse voorlopige koopakte en de beantwoording van vragen in verband met stedenbouw, hypotheken, etc. ; de aangeklaagde praktijk houdt verband met de actieve rol die de notaris heeft gespeeld bij de economische bemiddeling die aan het verlijden van de authentieke verkoopakte voorafging, meer bepaald doordat hij een medecontractant heeft gezocht in de zin van de door (de eiser) gebruikte modelovereenkomst van de ‘Compagnie des notaires du Hainaut’ betreffende de onderhandse tekoopstelling van een pand. Die modelovereenkomst luidt als volgt a) de verkoper geeft de notaris een bij overeenkomst omschreven opdracht zoals: het aanleggen van het dossier van tekoopstelling, de voorlichting van het publiek over de verkoop door inschrijving via de webstek van de 'Compagnie des notaires du Hainaut', aanplakking op het goed, beschrijving en foto's in het kantoor van de notaris; inontvangstneming van de aanbiedingen en onderzoek van de voorstellen van de gegadigden; opmaak van de verkoopbelofte en van zijn formulier van ondertekening; ‘verklaar de notaris van de verkoper te zijn in de notariële verkoopakte. De verkoper kiest uitdrukkelijk de hierboven genoemde notaris voor die akte’; b) de verkoper verzekert dat hij alleen de notaris met die opdracht belast en hij verbindt zich ertoe om ‘zelf geen bemiddeling te beginnen en geen enkele derde met een dergelijke opdracht te belasten’, in welk geval – met name ‘als de verkoper tijdens de duur van de opdracht een vastgoedkantoor of een andere notaris met de verkoop van dat goed belast – hij ‘onmiddellijk een vergoeding verschuldigd is van twee pct. van de voor de verkoop van het goed gevraagde prijs’; c) als loon voor zijn opdracht ontvangt de notaris: 1° een ‘emolument’ van maximum twee pct. van de verkoopprijs (…); 2° kosten en uitgaven, waaronder de kosten van de vastgoedaankondigingen; (de verweerder) verklaart, zonder dat die verklaring in ernst wordt betwist, dat het kantoor van (de eiser) die een twintigtal panden doorlopend te koop stelt voor een gemiddelde verkoopprijs van meer dan honderdduizend euro per pand, over een bijzondere infrastructuur beschikt die een substantiële inzet van mensen en middelen vereist voor de voorbereiding van de publiciteit, de antwoorden op de gegadigden, de organisatie van de bezoeken, de inontvangstneming van de aanbiedingen, het doorlopend contact met de verkopers, en bovendien dat hij voor de verkoop van panden een bijzonder oproepnummer heeft dat niet hetzelfde is als dat van het kantoor (van de notaris); publiciteitsmiddelen aanwendt die op zijn minst vergelijkbaar zijn met die van de beste vastgoedkantoren (webstek en reclame-aan-huis), en voor zijn bemiddelingsactiviteiten een loon vraagt zoals een vastgoedmakelaar dat berekend wordt op basis van de verkoopprijs; (de verweerder) leidt hieruit af dat de (eiser) steeds meer beroepsmatig activiteiten als vastgoedmakelaar verricht met het oog op winst, en aldus handel drijft, wat verboden is door de regels op het notarisambt, zonder daartoe gemachtigd te zijn op grond van de regels betreffende het beroep van vastgoedmakelaar. Zulks druist in tegen de eerlijke praktijken op handelsgebied’, Daarna stelt het arrest dat gewezen is op het andersluidend advies van het openbaar ministerie, vast dat de eiser activiteiten verricht die strijdig zijn met de eerlijke praktijken op handelsgebied en aldus de vastgoedmakelaars in hun beroepsbelangen schaadt;
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F4
beveelt het dat hij binnen acht dagen na de betekening van het arrest elke handeling zou stopzetten die valt onder de economische vastgoedbemiddeling, die omschreven wordt als de activiteit die erin bestaat kopers op te sporen met het oog op het sluiten van een onderhandse verkoop van vastgoed, door middel van publiciteit en aankondigingen in de pers of op informatiedrager, en dat in ruil voor een loon dat evenredig is met de aangekondigde verkoopprijs en op grond van overeenkomsten die de notaris het alleenrecht op de makelaarsactiviteiten toekennen en de verkoper de verplichting opleggen om voor het verlijden van de authentieke verkoopakte op dezelfde notaris een beroep te doen; beveelt dat het dictum van het arrest, op initiatief van de verweerder en op kosten van de eiser - die kunnen teruggevorderd worden op eenvoudig vertoon van de kwitanties - zal bekendgemaakt worden in de dagbladen “le Soir” en “La Nouvelle Gazette” alsook in het blad “I.P.I. News”, dat het officieel bulletin is van het beroepsinstituut van de vastgoedmakelaars, en veroordeelt de eiser in de kosten van de beide aanleggen van de verweerder. Het arrest motiveert die beslissing als volgt: 1.”De wet op de handelspraktijken omschrijft de ‘verkoper’ als elke natuurlijke persoon of rechtspersoon, die producten of diensten te koop aanbiedt in het kader van een beroepsactiviteit; zij omschrijft de 'diensten' als alle prestaties die een handelsdaad uitmaken; Artikel 2 van het Wetboek van Koophandel rangschikt onder de categorie van daden die wegens hun aard daden van koophandel zijn het makelaarscontract, dat is het contract waarbij een zelfstandig bemiddelaar zich bij de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid ertoe verbindt twee of meer personen met elkaar in contact te brengen teneinde hen de mogelijkheid te geven onderling een juridische handeling te verrichten waarbij hij zelf geen partij is. De vastgoedbemiddeling, zoals die door vastgoedmakelaars wordt verricht, maakt deel uit van het makelaarscontract; Volgens de wet van ventôse is het de notaris verboden zelf of door een tussenpersoon handel te drijven; De omstandigheid dat uitsluitend de notaris authenticiteit mag verlenen aan het contract waarbij vastgoed wordt verkocht, maakt van hem geen partij bij die verkoopakte waarvan het negotium tussen verkoper en koper voorafgaat aan het instrumentum dat de authentieke akte is; (…) Aangezien de litigieuze praktijken beantwoorden aan de omschrijving van de beroepswerkzaamheid van makelaar (…) inzake onroerende goederen en niet uitsluitend beperkt zijn tot de aspecten die nodig zijn voor de juridische voorbereiding van de verkoopakte betreffende onroerende goederen, passen in een contractuele verhouding waarin de notaris zich het alleenrecht voorbehoudt om op zoek te gaan naar potentiële gegadigden, en dat herhaaldelijk en in gestructureerd verband doet in ruil voor een substantieel loon waaruit het winstoogmerk in de eigenlijke betekenis van het woord
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F5
blijkt, vallen zij onder de makelaarsactiviteiten die krachtens het Wetboek van Koophandel vermoed worden daden van koophandel te zijn; Aangezien tevens de makelaarsverrichtingen noodzakelijkerwijs eindigen zodra de verkoper en de koper een akkoord hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de verkoop, en eerstgenoemde zich bij de tussen de verkoper en de notaris gesloten verkoop ertoe verbonden heeft de tweede aan te wijzen om authenticiteit te verlenen aan de verkoop, moet worden aangenomen dat, zoals (de eiser) en (de tot bindendverklaring opgeroepen partijen) betogen, laatstgenoemde activiteit in werkelijkheid bijkomstig is ten opzichte van de makelaarsactiviteiten en niet het omgekeerde, en dat (de eiser), door als makelaar op te treden, zoals de notarissen van de provincie Henegouwen, handelt in strijd met het verbod, vervat in de wet van ventôse op het notarisambt; (De eiser) en (de tot bindendverklaring opgeroepen partijen) mogen zich niet achter het zogezegd bijkomstig karakter van de makelaarsactiviteiten verschuilen om die als geoorloofd te beschouwen; 2. Laatstgenoemden beroepen zich anderzijds op de afwijking, vervat in artikel 4, 1°, van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, omdat volgens die bepaling ‘de persoon die één van de in artikel 3 bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken, niet onder de toepassing van dit besluit valt, voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie’ en zij zijn van mening dat de koninklijke besluiten van 21 september 2005 tot goedkeuring van de deontologische code vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, en van 14 november 2006 tot goedkeuring van de regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke aankoop van onroerend goed, de praktijk van de vastgoedbemiddeling bevestigen en de regels van die bemiddeling op reglementaire wijze vastleggen; De (eerste rechter) onderstreept dat de vastgoedbemiddeling van de notarissen een wankele basis vond in de evolutie van de notariële praktijk terwijl er geen vast en erkend gebruik bestaat op grond waarvan de notaris ongestraft op een systematische wijze vastgoedbemiddeling zou kunnen verrichten; Artikel 159 van de Grondwet bepaalt dat de hoven en rechtbanken de algemene, provinciale en plaatselijke besluiten en reglementen slechts mogen toepassen voor zover zij met de wetten overeenstemmen; De omstandigheid dat tegen voormeld koninklijk besluit van 14 november 2006 bij de Raad van State beroep is ingesteld waarover de Raad geen uitspraak heeft gedaan, heeft geen invloed op de bovenvermelde grondwettelijke regel: de beslissing van de rechter om een koninklijk besluit wegens de onwettigheid ervan buiten toepassing te laten heeft enkel uitwerking binnen het kader van het hem voorgelegde geschil, terwijl de eventuele nietigverklaring door de Raad van State geldt erga omnes;
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F6
Er moet worden vastgesteld dat: a) artikel 36 van de deontologische code, die door de Nationale kamer van notarissen is opgesteld, enkel vermeldt dat de notaris die aan vastgoedbemiddeling doet, de regels met betrekking tot de notariële praktijk ter zake moet respecteren, wat neerkomt op een impliciete machtiging tot verrichtingen die, wanneer zij de kenmerken van de litigieuze praktijken vertonen, makelaarsverrichtingen zijn die als daden van koophandel verboden zijn door de wet van ventôse, die de openbare orde raakt; b) het koninklijk besluit van 14 november 2006 evenzeer in strijd is met die wet van openbare orde, in zoverre het de op 20 juni 2006 door de Nationale Kamer van notarissen vastgestelde toepasselijke regels goedkeurt, die uitdrukkelijk machtiging verlenen om activiteiten te verrichten die, zoals te dezen, als werkzaamheden van een vastgoedmakelaar kunnen worden omschreven en derhalve verboden zijn door de wet van ventôse; 3. De rechter kan bijgevolg niet beslissen dat de (eiser) voor de hierboven omschreven litigieuze praktijken onder toepassing valt van de afwijking die is bepaald in het koninklijk besluit van 6 september 1993, zodat hij, door de in artikel 3 van dat koninklijk besluit opgesomde beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar uit te oefenen zonder ingeschreven te zijn op het tableau van de beoefenaars van het beroep van vastgoedmakelaar of op de lijst van de stagiairs die door (de verweerder) bijgehouden worden, handelingen verricht die strijdig zijn met de eerlijke gebruiken op handelsgebied en de vastgoedmakelaars in hun beroepsbelangen schaadt. De rechter moet de stopzetting hiervan bevelen wegens schending van de bepalingen die de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar regelen”. Grieven 1.Het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, genomen ter uitvoering van de kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen bepaalt dat alleen de door de verweerder erkende vastgoedmakelaars zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden bezighouden met “activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen” (artikel 3,1°). Dat besluit is evenwel niet van toepassing op de persoon die genoemde activiteiten uitoefent “op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken, voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie” (artikel 4, 1°). Die uitzondering op het alleenrecht van de vastgoedmakelaars doelt uiteraard op de notarissen (op wie anders?). Het arrest ontkent niet dat de activiteiten van de notarissen “onderworpen zijn aan de tucht van een erkende beroepsinstantie”.
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F7
Indien de notarissen voor rekening van derden als bemiddelaar optreden bij de verkoop van onroerende goederen, zijn die activiteiten, in strijd met wat het arrest beslist, ondergeschikt aan het openbaar ambt van notaris dat met name erin bestaat authenticiteit te verlenen aan de akten betreffende de verkoop van onroerende goederen, ongeacht of het gaat om openbare verkopingen waarvoor alleen de notarissen bevoegd zijn dan wel om onderhandse verkopingen (artikel 1 van de in de aanhef van het middel bedoelde wet op het notarisambt), zulks op grond van een vast beroepsgebruik. Een beroepsgebruik kan zeker en vast niet gelden tegen de wet maar het betrokken gebruik is geenszins onwettig. Weliswaar verbiedt de in de aanhef van het middel vermelde wet op het notarisambt de notarissen handel te drijven (artikel 6, eerste lid, 6°) en merkt het Wetboek van Koophandel onder meer alle makelaarsverrichtingen aan als daden van koophandel (artikel 2). Om handelaar te zijn volstaat het evenwel niet dat een persoon handelingen verricht die de wet als daden van koophandel aanmerkt: hij moet er bovendien, “hoofdzakelijk of aanvullend” zijn gewoon beroep van maken” (Wetboek van Koophandel, artikel 1). In strijd met wat het arrest beslist hangt de actieve rol die de notaris bij onderhandse verkopingen vervult op grond van de modelovereenkomst waarvan het arrest de strekking vermeldt,, onverbrekelijk samen met het verlijden van de authentieke verkoopakte door die notaris op grond van een uitdrukkelijk beding in de overeenkomst, en is die bijgevolg ondergeschikt aan het verlijden van de authentieke akte, ook al geven die verrichtingen recht op een emolument, los van het honorarium waarvoor het tarief geldt dat is vastgesteld in het koninklijk besluit van 16 december1950 houdende het tarief van de honoraria der notarissen dat onder meer niet van toepassing is “op de verhandelingen die het sluiten van een contract voorafgaan” (artikel 1, 1°). Dat afzonderlijk emolument is vrijgesteld van belasting over de toegevoegde waarde omdat het een vergoeding is voor de “diensten, in de uitoefening van hun geregelde werkzaamheid, verricht door notarissen” (Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, artikel 44, §1, 1°). Omdat die werkzaamheden niet de hoofdbedrijvigheid uitmaken van het vrij beroep van notaris kunnen zij niet worden beschouwd als aanvullende daden van koophandel in de zin van artikel 1 van het Wetboek van Koophandel en maken zij dus van de notaris geen koopman. 2. Het vaste beroepsgebruik waaraan supra 1 is herinnerd, wordt sedert 2005 vastgelegd in de volgende reglementaire bepalingen: a) Artikel 1 van het koninklijk besluit van 21 september 2005 tot goedkeuring van de deontologische code, vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen, keurt de op 22 juni 2004 door de Nationale Kamer van notarissen vastgestelde deontologische code goed die als bijlage is gevoegd bij het koninklijk besluit en geeft daaraan verbindende
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F8
kracht. Artikel 36 van die code luidt als volgt: “de notaris die aan vastgoedbemiddeling doet, respecteert strikt de regels m.b.t. de notariële praktijk ter zake, uitgaande zowel van het genootschap van notarissen waarvan hij afhangt als van de Nationale Kamer, evenals de deontologische regels ter zake uitgaande van de Nationale Kamer”; b) Het koninklijk besluit van 14 november 2006 tot goedkeuring van de regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke aankoop van onroerende goederen, keurt de voormelde regels goed die op 20 juni 2006 zijn goedgekeurd door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen. De artikelen 1 tot 5 van dat reglement dat als bijlage gevoegd is bij het koninklijk besluit machtigen de notarissen uitdrukkelijk tot de activiteiten vastgoedbemiddeling vallen zoals die in het arrest wordt omschreven.
die
onder
de
Het arrest erkent dat maar weigert op grond van artikel 159 van de Grondwet beide besluiten toe te passen. In strijd met wat het arrest beslist zijn die twee besluiten evenwel niet onwettig, net zomin als het beroepsgebruik dat erin wordt vastgelegd. Die besluiten zijn wettig bevonden door de Raad van State in zijn arrest nr. 193.065 van 6 mei 2009 dat het door de verweerder tegen die besluiten ingestelde beroep tot nietigverklaring heeft verworpen (op dat beroep zinspeelt het arrest in de motivering sub 2). 3. Ten slotte schendt het arrest: a) de artikelen 1 en 2 van het Wetboek van Koophandel, in zoverre het beslist dat eisers werkzaamheden die “onder de economische vastgoedbemiddeling vallen” (opsporing van kopers met het oog op een onderhandse verkoop van vastgoed door middel van publiciteit en aankondigingen in de pers of op informatiedrager) en die hij verricht “in ruil voor een loon evenredig met de prijs van de aangekondigde verkoopprijs en op grond van overeenkomsten die de notaris het uitsluitend recht op het verrichten van makelaarsactiviteiten waarborgen en de verkoper de verplichting opleggen om op de notaris een beroep te doen voor het verlijden van de authentieke verkoopakte, zijn gewoon beroep uitmaken dat hij aanvullend uitoefent en bestaan in daden van koophandel”; b) artikel 1, inzonderheid § 2 en 6, van de in de aanhef van het middel bedoelde wet van 14 juli 1991, in zoverre het beslist dat de eiser diensten verkoopt, bestaande in prestaties die daden van koophandel opleveren, alsook artikel 93 van die wet, zoals het bestond voor de inwerkingtreding van de wet van 5 juni 2007 en artikel 94/3 van die wet, dat door die wet van 5 juni 2007 is ingevoegd, in zoverre het beslist dat die activiteiten bestaan in daden die strijdig zijn met de eerlijke gebruiken op handelsgebied en waarbij een verkoper andere verkopers in hun beroepsbelangen schaadt; c) artikel 6, eerste lid, 6°, van de in de aanhef van het middel vermelde wet op het notarisambt, in zoverre het beslist dat die werkzaamheden bestaan in het drijven van handel wat voor notarissen verboden is;
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F9
d) de artikelen 3, 1°, en 4, 1°, van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar, in zoverre het beslist dat de activiteiten die de notarissen voor rekening van derden uitoefenen met het oog op de verkoop van onroerende goederen, niet worden verricht door personen die genoemde activiteiten verrichten op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of vaste beroepsgebruiken. Het arrest schendt daarenboven artikel 1 van het koninklijk besluit van 21 september 2005 tot goedkeuring van de deontologische code , vastgesteld door de Nationale Kamer van notarissen en artikel 36 van die deontologische code, alsook het koninklijk besluit van 14 november 2006 tot goedkeuring van de regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke aankoop van onroerende goederen zoals goedgekeurd door de algemene vergadering van de Nationale Kamer van notarissen van 20 juni 2006, aangezien uit die reglementaire bepalingen volgt dat de in het arreset bekritiseerde activiteiten van de notarissen niet alleen worden uitgeoefend op grond van vaste beroepsgebruiken, maar bovendien op grond van reglementaire bepalingen. Het arrest maakt ten slotte een verkeerde toepassing van artikel 159 van de Grondwet door de toepassing van beide voormelde besluiten te weigeren.
III.
BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling De cassatieberoepen zijn gericht tegen hetzelfde arrest; er bestaat grond tot voeging. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan blijkt dat degene die in elk cassatieberoep als verweerder optreedt, voor de feitenrechter op grond van de artikelen 93 en volgende van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument en op grond van de artikelen 2 en 3 van het koninklijk besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar de stopzetting gevorderd heeft van de activiteiten van vastgoedmakelaar die de notaris G. D. verricht heeft met gebruikmaking van de modelovereenkomst van het Genootschap der notarissen van Henegouwen betreffende de onderhandse tekoopstelling van een pand.
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F10
Het cassatieberoep met algemeen rolnummer C.09.0526.F Het middel De grond van niet-ontvankelijkheid die de verweerder tegen het middel aanvoert: onder de wetsbepalingen waarvan het de schending aanvoert vermeldt het noch artikel 1134 noch de artikelen 1319, 1320 en 1321 van het Burgerlijk Wetboek : Het middel dat het arrest niet verwijt dat het de verbindende kracht miskent van de modelovereenkomst van het Genootschap van de notarissen van Henegouwen en de bewijskracht miskent van de akte die genoemde overeenkomst bevat, diende niet aan te geven dat een van de wettelijke bepalingen die aan dergelijke grieven ten grondslag kunnen liggen geschonden waren. De grond van niet-ontvankelijkheid kan niet worden aangenomen. De gegrondheid van het middel Artikel 6, eerste lid, 6°, van de wet van 25 ventôse jaar XI op het notarisambt bepaalt dat het de notaris verboden is zelf of door een tussenpersoon handel te drijven. Makelaarsactiviteiten worden weliswaar door artikel 2 van het Wetboek van Koophandel aangemerkt als een daad van koophandel, maar de openbaar ambtenaar die de notaris is, wordt hiertoe gemachtigd wanneer die activiteiten een aanvulling zijn van de hoofdopdracht van die ambtenaar die er, overeenkomstig artikel 1 van de wet van 25 ventôse jaar XI in bestaat alle akten en contracten te verlijden waaraan partijen de authenticiteit van overheidsakten moeten of willen doen verlenen, de dagtekening ervan te verzekeren, ze in bewaring te houden en er grossen en uitgiften van af te geven. Bijgevolg zijn de activiteiten van een vastgoedmakelaar die bedoeld zijn om kopers op te sporen weliswaar daden van koophandel maar zijn zij in de regel niet verboden voor de notaris wiens taak erin bestaat de authentieke verkoopakte te verlijden.
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F11
De notaris die genoemde activiteiten verricht is niet onderworpen aan de verplichtingen van het koninklijk besluit van 6 september 1993 waarvan het artikel 4, 1° de persoon die dergelijke activiteiten uitoefent op grond van vaste beroepsgebruiken, van zijn toepassingsgebied uitsluit voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie. Op de gronden die het
middel weergeeft omschrijft het arrest de
makelaarsactiviteiten van de eiser, erop wijzend dat hij krachtens de met zijn cliënten gesloten overeenkomst “de notaris van de verkoper is bij het verlijden van de notariële verkoopakte, aangezien de verkoper uitdrukkelijk de (eiser) kiest (…) voor die akte”. Het arrest dat, om recht te doen op de vordering van de verweerder, beslist dat, “aangezien (…) de makelaarsactiviteiten noodzakelijkerwijze eindigen zodra de verkoper en de koper een akkoord hebben bereikt over het voorwerp alsook over de verkoopprijs en dat eerstgenoemde zich bij de tussen de verkoper en de notaris gesloten overeenkomst ertoe verbonden heeft de tweede aan te wijzen om aan de verkoop authenticiteit te verlenen, er moet worden aangenomen dat het verlenen van die authenticiteit in werkelijkheid bijkomend is ten opzichte van de makelaarsactiviteiten, en niet het omgekeerde, zoals (de eiser) en de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partijen aanvoeren, en dat die makelaarspraktijk van de (eiser), zoals die van de notarissen van de provincie Henegouwen, in strijd is met het in de wet op het notarisambt bepaalde verbod”, schendt de voormelde wetsbepalingen. In zoverre is het middel gegrond. … Dictum Het Hof Voegt de cassatieberoepen die op de algemene rol zijn ingeschreven onder de nummers C.09.0525.F en C.09.0526.F.
11 JUNI 2010
C.09.0525.F/ C.09.0526.F12
Vernietigt het bestreden arrest in zoverre het de vordering van de verweerder gegrond verklaart en uitspraak doet over de kosten van de partijen in het cassatiegeding. Beveelt dat van het arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest. Houdt de kosten aan en laat de uitspraak daaromtrent over aan de feitenrechter. Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Brussel. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, afdelingsvoorzitter Paul Mathieu, de raadsheren Didier Batselé, Albert Fettweis en Martine Regout, en in openbare terechtzitting van 11 juni 2010 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Thierry Werquin, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont. Vertaling opgemaakt onder toezicht van afdelingsvoorzitter Robert Boes en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols. De griffier,
De afdelingsvoorzitter,
