C.09.0043.N/1
25 FEBRUARI 2010
Hof van Cassatie van België
Arrest
Nr. C.09.0043.N 1. VM INVEST, naamloze vennootschap, met zetel te 9240 Zele, Spinnerijstraat 12, 2. SEGHERS
Monique,
wonende
te
9200
Dendermonde
(Baasrode),
St.-Ursmarusstraat 64, 3. V. M., 4. S. N., 5. S. G., 6. S. J., eisers, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen 1. D. M., 2. L. J.,
25 FEBRUARI 2010
C.09.0043.N/2
3. L. A., die
allen
het
geding
hebben
hervat
oorspronkelijk
ingeleid
door
hun
rechtsvoorganger de heer A.L., verweerders, vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Driekoningenstraat 3, waar de verweerders woonplaats kiezen, 4. IMMO DEMO, naamloze vennootschap, met zetel te 9000 Gent, Oudburg 38, verweerster, opgeroepen tot bindendverklaring van het arrest, vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Driekoningenstraat 3, waar de verweerders woonplaats kiezen.
I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 29 november 2007 in hoger beroep gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde. Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd.
II.
CASSATIEMIDDELEN
De eisers voeren in hun verzoekschrift twee middelen aan. Het verzoekschrift is aan dit arrest gehecht.
25 FEBRUARI 2010 III.
C.09.0043.N/3
BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling Eerste middel Grond van niet ontvankelijkheid 1.
De verweerders werpen op dat het middel niet ontvankelijk is omdat het geen
schending aanvoert van artikel 51 Pachtwet en dat de miskenning van de als geschonden aangewezen artikelen van de Pachtwet niet kan leiden tot de vernietiging van de in het middel aangevochten beslissing. 2.
Artikel 51 Pachtwet bepaalt de rechten van de pachter in geval van verkoop
met miskenning van zijn recht van voorkoop die voor de appelrechters als dusdanig niet ter discussie stonden, maar wel de vraag of er te dezen een verkoop is geweest met miskenning van het recht van voorkoop van de rechtsvoorganger van de verweerders 1 tot en met 3. De eisers hielden immers voor dat deze laatste geen recht van voorkoop had. De eisers dienden dan ook artikel 51 Pachtwet niet als geschonden aan te wijzen. De grond van niet ontvankelijkheid kan niet worden aangenomen. Derde onderdeel 3.
Artikel 1711, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat onder pacht de
huur van landeigendommen wordt verstaan. Artikel 1 Pachtwet beperkt de toepassing van die wet tot de pachtovereenkomsten die voldoen aan de voorwaarden gesteld door dit artikel. Overeenkomstig artikel 1.1°, eerste lid, Pachtwet zijn de bepalingen van de afdeling “Pacht” van toepassing op de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf van de pachter.
25 FEBRUARI 2010
C.09.0043.N/4
Krachtens het tweede lid van voormelde wetsbepaling wordt onder landbouwbedrijf verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. Overeenkomstig artikel 47 Pachtwet geniet de pachter een recht van voorkoop bij verkoop van een in pacht gegeven landeigendom. Artikel 52, 1°, Pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft indien het goed niet geëxploiteerd wordt door hem persoonlijk of door de vermelde verwanten. 4.
Uit het geheel van voormelde wetsbepalingen volgt dat er slechts een
voorkooprecht toekomt aan de pachter wiens pachtovereenkomst op het ogenblik van de verkoop nog onder toepassing valt van de pachtwet. 5.
De eisers hebben voor de appelrechters het verweer gevoerd, onder meer met
verwijzing naar de motieven van de eerste rechter, dat de uitbating door de rechtsvoorganger van de verweerders 1 tot en met 3 nog slechts een liefhebberij was en dat de pacht niet langer voldeed aan de voorwaarden gesteld in artikel 1 Pachtwet, zodat deze wet hierop niet meer van toepassing was. 6.
De appelrechters stellen vast dat de verweerders 1 tot en met 3, alsmede hun
rechtsvoorganger, steeds en ononderbroken in het bezit zijn geweest van de thans verkochte gronden. Vervolgens oordelen zij: - de pachtovereenkomst blijft bestaan tot zij op een rechtsgeldige manier wordt beëindigd, hetgeen tot op heden nog niet is gebeurd zodat ze nog steeds van toepassing is; - het voorkooprecht van de pachter is een attribuut van het pachtrecht en het loutere feit van pachter te zijn doet het voorkooprecht ontstaan; - aangezien op het ogenlik van de verkoop van het gepachte goed de rechtsvoorganger van de verweerders 1 tot en met 3 nog steeds rechtsgeldig pachter was, beschikte hij over een voorkooprecht. Door aldus te oordelen zonder na te gaan of de exploitatie door de pachter nog voldoet aan de voorwaarden gesteld in de artikelen 1 en 52, 1°, Pachtwet, schenden de appelrechters de in het onderdeel aangewezen wetsbepalingen.
C.09.0043.N/5
25 FEBRUARI 2010
Het onderdeel is gegrond. Tweede middel 7.
De appelrechters verwerpen de vordering van de eerste eiser tot
geldigverklaring van de huuropzeg gegeven aan de rechtsvoorganger van de verweerders 1 tot en met 3. Zij gaan er daarbij van uit dat een pachtovereenkomst alleen kan worden opgezegd overeenkomstig de artikelen 6 en volgende Pachtwet, wat terzake niet is gebeurd. 8.
Paragraaf 3 Pachtwet, bevattende de artikelen 6 tot 13, regelt de opzegging
door de verpachter. Deze paragraaf heeft enkel betrekking op de opzegging door de verpachter van een pacht die voldoet aan de voorwaarden gesteld door artikel 1 van de wet. 9.
De appelrechters konden niet weigeren de opzegging geldig te verklaren,
zonder te onderzoeken of de pacht van de rechtsvoorganger van de verweerders 1 tot en met 3, voldeed aan de voorwaarden van artikel 1 Pachtwet. Het middel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Gent, zitting houdende in hoger beroep. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld
uit
eerste
voorzitter
Ghislain
Londers,
als
voorzitter,
afdelingsvoorzitter Robert Boes, en de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns en Geert Jocqué, en in openbare terechtzitting van 25 februari 2010 uitgesproken door eerste voorzitter Ghislain Londers, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Johan Pafenols.
25 FEBRUARI 2010
C.09.0043.N/6
J. Pafenols
G. Jocqué
E. Stassijns
E. Dirix
R. Boes
G. Londers
