Het ziekenhuis en commercialisering van haar vastgoed van input denken naar outputdenken & effect op de vastgoedorganisatie driver voor betere zorg

Het ziekenhuis en commercialisering van haar vastgoed van input denken naar outputdenken & effect op de vastgoedorganisatie driver voor betere zorg

Presentatie Burgers Ergon 1 november 2006 Colette Niemeijer

CEAN Concepts Enterprise Architecture Nature

Inhoud


Context CEAN Veranderingen definitie ziekenhuis Van kosten denken naar opbrengsten denken Nieuw logistiek systeem Gevolgen voor vastgoedorganisatie Patstelling??? Conclusie

Inleiding


Zorgvraag blijft stijgen, toch een budgetplafond Risico op kapitaallasten Snelle innovatie vraagt om dynamisch vastgoed

Commercialisering van ziekenhuisvastgoed als driver voor betere zorg!!!

Zorginnovatie Procesoptimalisatie Cultuurverandering Waardeontwikkeling

CEAN: Concepts Enterprise Architecture Nature Rol: regisseur van integraal proces Consulting en ontwikkeling Concept en BC

Samenwerken met uitvoerende partijen in programma’s

Implementatieproces Verandermanagement

Organisatie bedrijfsprocessen

Gebouwontwerp

Courante en dynamische gebouwmodellen


CEAN

Netwerkorganisatie

Concepts Enterprise Architecture Nature

Samenwerken, één team Partners


Recourses Clients Expertise

• ....................

Ziekenhuislandschap in NL 2005


€ 17 miljard/jaar (groei >> 4%/jaar) 100 ziekenhuizen, 200 locaties Totaal ca. 5 miljoen BVO Nieuwbouwwaarde ca. €11 miljard (?) Boekwaarde ca. € 5 miljard (?) Markwaarde onduidelijk

Sneller Beter: ‘Stille reserve’ 4,5 miljard tgv logistieke inefficiëntie (met name electieve zorg) Vaste lasten: Kapitaallast 12% + gebouwgebonden exploitatie 8% jaarlijks budget = 20% (€ 3,5 miljard) Groot effect op onderhandelbare prijs

Winst uit verkoop vastgoed vloeit terug naar de staat of naar de verzekeraar!

CEAN

Gevolgen voor het ziekenhuis


Vierlies van zekerheden: Productie gaat sterk variëren Kapitaallast blijft constant

-> tegen gaan -> flexibiliseren

Risico spreiding Risico afkopen

Onzekere inkomsten

Zekere inkomsten Zekere uitgaven

CEAN

Ziekenhuis wordt een ingewikkelder systeem


Van 2 dimensionaal naar 4 dimensionaal;

Δ Speerpunten in businessmodel en producten Δ Locatie en marktaandeel Δ Financiering en eigendom (flexibiliteit noodzakelijk ivm risico) Δ Snelle veranderingen in de tijd

Vierdimensionale wereld

Meer locaties, sterker gesegmenteerd naar productieproces en rendement

Netwerk ziekenhuis uiteenlopende vormen aandachtsgebieden samenwerkingsverba nden eigendomsconstructi es

Sterkere segmentatie producten, centers of excellence, scheiding ondersteunende en aanpalende activiteiten

Locatie

Eigendom in één hand

Tweedimensionale wereld

WZV Zorgproducten

Definitie van ziekenhuis verandert


Gebouw of systeem van processen?? Productiemiddel Stad Structuur Logistiek Belegging

Vastgoedvraagstuk!.........

Waar gaan ziekenhuizen zich op richten?


Streven naar continue productie

Marketingbeleid door Productsegmentatie Aantrekkelijk maken voor de patiënt (zorg en omgeving) Lange termijnafspraken met verzekeraars Samenwerken met anderen zorgaanbieders (piekcapaciteit) Procesgericht: b.v. aandoeninggericht

Weerstand bieden aan invloed vaste kapitaallast

Spreiden risico; outsourcen in brede zin (PPS) Intensivering ruimtegebruik (reduceren kapitaallast) Versterken vermogenspositie (10 tot 15%) Huur vragen voor voorzieningen (in of excl. service???) Contracten sluiten met specialisten over afname ruimten

Meten is weten Professionaliseren vastgoedorganisatie Transparantie (inkomsten versus uitgaven)

Van organisatie naar service lines


Van productgericht naar servicegericht

Schiphol; van carrier naar passagier KPN; van telefoon naar ringtone Philips; van radio naar club Philips Van Ziekenhuis naar health leverancier en monitor

Diagnostiek en Medische expertise ICT en Medische technologische ondersteuning

Verzorging

Fysieke infrastructuur Bereikbaarheid en parkeren

Disciplines

Hotel service (Facilitair)

Financiering


Nu: Bancaire lening met Waarborgfonds Trekkingsrechten Boekwaarde

Morgen: Combinatie bank, EV, anders Aandelen en obligaties Samenwerken; Ontwikkelaars Beleggers Corporaties

Ziekenhuisfonds PPS (let op juiste incentives!)

Van kosten-denken naar opbrengsten-denken


Relatie productie en fysieke omgeving wordt sterker! Investering niet meer gereguleerd Gebouwgebonden kosten: 20% van jaarlijks budget Beschouwen in integraal tarief DBC Opbrengst maximaliseren

•Investering •Exploitatie •Opbrengsten •Verkoopwaarde

Waarom is commercialiseren van ziekenhuis vastgoed noodzakelijk? Aanbodzijde:

Risico op kapitaallast spreiden Prikkel voor gunstiger tarieven Expertise inkopen Nieuwe gebouwen leidt tot meer productie Waarde ontwikkeling en toename EV

Jaarlijks 10% - 20% ‘lucht’ in budget tgv logistiek Gebouw is nu een versteende verkeerde logistiek Ruimten zijn persoonsgebonden (<<<65% benut) Registratie van ruimtegebruik ontbreekt (Hotel)


Er is interesse in commercieel ziekenhuis vastgoed De vraagzijde: Er is veel geld en weinig vastgoedbeleggingen Bestemming zorg en maatschappelijke doeleinden geeft ruimte voor meerdere invullingen Tekort aan bouwlocaties Demografische ontwikkelingen: Vergrijzing Winkels Ouderen Zorg

Veer partijen zijn geïnteresseerd en bereid tot extra investeringen tbv kwaliteit


CEAN

Veranderingen vastgoedsamenstelling


Verouderde logistiek Segmentatie productiefaciliteit Netwerkziekenhuis Stedelijke ontwikkeling Alternatieve aanwendbaarheid

Vastgoedtransitie noodzakelijk Wijk

Maatschappelijke en openbare voorzieningen, stedelijke setting Chronische zorgcentra

Kernziekenhuis Basis zorg en Topklinische/Toppreferente zorg

Electief Centrum

Bedrijventerrein

Ondersteuning -Facilitair -Medisch

CEAN

Van incourant naar courant vastgoed


Turn around ziekenhuisvastoed noodzakelijk

Kan alleen dmv vastgoedtransactie, echter tot op heden beperkt!! Bedden huis

Alles onder een dak

OK Polikliniek

Diagnistiek

Polikliniek

Facilitair

Kernziekenhuis

Polikliniek

OK

Deconcentratie

Beddenhuis

Verlos POK Diagnistiek

JIT

Facilitair diten

Medische onderst.

CEAN

Nieuwe logistieke doorsnede kernziekenhuis


Schematische dwarsdoorsnede zorgproces in gebouwen

Behandelcomplex

OK - Verzorging

Kliniek

Vrouw en kind

Verloskunde

“Lucht” Techniek & facilitair, distributie

Oncologie, gastro-enterologie

Behandeling

Beschouwende spec. algemeen Poliklinische specialismen SEH - Houding en beweging

OK- complex

Behandeling

Diagnostiek Behandeling

Polikliniek

SEH

flexibiliteit

CEAN

Situatie MCA


EBC l te ho

el nd ha k be ie , , st en el no or ie ag nt erc ng di ka m di m lei co op

labotheek medisch centrum alkmaar

Ziekenhuis en vastgoedontwikkeling


Bestemming zorg: 1. 2. 3.

Ziekenhuis gebouw (Hot floor, Hotel, Kantoren), CRE Parkeren gasten Aanpalende (zorg)functies en parkeren werknemers

Bestemming x 1.

Stedelijke ontwikkeling

2

1

3

P bezoekers

1

RdGG: Open structuur, doorontwikkeling op termijn

Modulair en universeel Alternatief aanwendbaar, open systeem Doorontwikkelen op termijn Gebruik maken van congestie Synergie wonen en parkeren Synergie begeleiders en wachten

AWG architectenwerkgroep cvba


Voorbeeld zorgcirkel in structuurplan RdGG


1.

AWG architectenwerkgroep cvba

2.

3.

4.

CEAN

Zorgconcept - structuurplan


1/BG

Civiel technische diensten

SUA

SUA

Dagverpleging interne geneesk.

3

Algemene verpleegafd.

SUA

Hemodialyse

Medische ondersteuning

Revalidatieafdeling

Isotopenonderzoek

Radiologie

Radiologie

2

SEH & Observatorium

Radiologie

Radiotherapie

Radiotherapie

Personeelsvz. + restaurant

Reserve

Algemene verpleegafdeli ng

Beheer en opleiding

Kraamafdeling

Civiel techn.

Beheer en opleiding

Verlos afdeling

Reserve

4

Gynaecologie

SUA Kinderafdeling SUA kindergeneeskunde gynaecologie

SUA

Orgaanfunctieonderzoek

SUA SUA SUA interne cardiologie & neurologie & geneeskunde longziekten neurochirurgie

Algemene verpleegafd.

5

OK-complex ICU/CCU

Medium care

Uitbreiding OK

Algemene Dagverpleging Algemene verpleegafd. verpleegafdeli ng

6

CEAN

Niet persoons- of discipline gebonden


Multifunctioneel en uniform waar kan, specifiek waar moet Kenmerken van Corporate real estate -

Kenmerken van Commercieel vastgoed

Specifiek vastgoed Gebruik en beheer in een hand Geen vergelijkbare prijs Specifieke gebruikersmarkt (weinig vraag en aanbod) Risico financiering, veroudering en leegstand bij eigenaar

-

Generiek vastgoed Gebruik en beheer gescheiden Bekende vergelijkbare prijs Ontwikkelaars en beleggers markt (veel vraag en aanbod) Risico’s bij professionele partij

Bieden van ruimtelijke functionaliteit i.p.v. ruimte aan afdelingen VB: Polikliniekmodel

lounge

1,8 x 3,6

uniform multifunctioneel zonering

1,8 x 3,6 1,8 x 3,6

inst

1,8 x 3,6

backoffice Wc 3 x 5,4

2,4 x 6,2 service

inst internet’

Bar’ trap Flex overleg

Flex overleg

Om in te spelen op deze ontwikkeling is de vastgoedtransactie cruciaal

Bepalend voor logistiek proces Onderdeel vd DBC’s Naar courant vastgoed Risico-mitigatie

Als prikkel voor doelmatige zorg

Financiering Ontwikkeling Beheer Exploitatie en DBC-prijs


Nieuwe benadering


Inefficiëntie aantonen door integrale NCW Primair proces (zorgvernieuwing) Ondersteunenden processen Wisselwerking met vastgoedaspecten en waarde creatie

Periode

Inkomsten

Uitgaven

Gevolgen voor vastgoedorganisatie


Wat verandert er? Welke nieuwe competenties? Welke niveaus van besluitvorming? Welke niveaus van monitoring risico’s? Segmentatie naar product? Care? Cure? Commercieel?

CEAN

KSF: Flexibiliteit


Flexibiliteit nodig om belangrijke strategische beslissingen te kunnen nemen tbv waardecreatie 4 componenten op CREM Aandachtvelden Corporate Real Estate Management Workplace strategies Gebouwconcept CRE Organization

CRE Information

Finance of CRE

Professionalisering van vastgoedbeslissingen

Informatiemanagement Strategisch vastgoed Ontwikkeling Financiering Partnership Outsourcing

CEAN

CREM - competenties


Bij welke capabilities, welke competenties? Strategisch vastgoed Projecten Beheer

Strateeg Ondernemer Handelaar Controller Beheerder Ruimtevoorziening

Technisch

Minimaliseren gebouwkosten

Analytisch

Standaardiseren gebouwgebruik

Probleemoplossend

Huisvesting volgens beste marktopties

Zakelijk

Cultuuromslag

Bijdragen aan realisatie doelstellingen

Strategisch

CEAN

Issues: meten is weten


Vastgoed is (nog) geen KPI (Nog) Geen volledig zeggenschap over vastgoed Geen goede informatiesystemen Verdeelde macht RvB: Medische staf:

voelt de impact van de wetswijziging cultuur van hoe meer meters hoe belangrijker

Vergelijking 5 ziekenhuizen

I

II

III

IV

V

Jaarverslagen x 1.000

2004

2004

2003

2004

2003

Balanstotaal Eigen vermogen EV/TV Aandeel vastgoed Vastgoed/totaal vermogen

260.749

173.958

215.295

201.719

195.687

18.195

10.118

12.161

14.419

21.815

7,0%

5,8%

5,6%

7,1%

11,1%

132.399

81.615

Ca. 95.000

88.954

51%

47%

44%

44%

n.t.b.

Anders sturen: KPI’s


Meten is weten

Van boekwaarde naar IAS Service gericht Risico spreiding Van afschrijven naar oprolstrategie op termijn Portefeuille management (doelmatig gebruik in DBC prijs en waardeontwikkeling) Huur

Huur als prikkel voor betere benutting en risico op overmaat Wie is de verhuurder? Ziekenhuis Specialisten Onderverhuur

Wat voor soort huur? Kale huur Inclusief services Inclusief verpleging

Branding?

Seizoen gerelateerd Per dag, maand, kwartaal of jaar Snel gereserveerd, lage huur? (Easyjet) Laat gereserveerd, lage huur? (KLM)


CEAN

CREM Uitvoeren


Zelf doen of door derden? Wie kan het beter (goedkoper & kwaliteit)? Organisatie Service Gebouw

Waar ligt de kracht van de organisatie?

Relatieve marktgroei

Star hoog

laag

Question mark

Verpleeghuizen

Persoonlijke verzorging: In Wooncomplexen én in Kleinschalige Verpleeghuizen

Cash cow

Dog

Huishoudelijke hulp Persoonlijke verzorging

Verzorgingshuizen Bron: Tromp Bakker 2006

hoog

laag Relatief marktaandeel

CEAN

CREM – Verschillende capabilities


Moet het ziekenhuis alle niveaus in huis hebben of juist actuele kennis uit de markt halen?

Het general management perspectief richt zich op het bereiken van de ondernemings-doelstellingen, in het bijzonder op de winstdoelstelling en het waarborgen van continuïteit. Vastgoedmanagement heeft betrekking op de taak het vastgoed zo te benutten dat het primaire proces optimaal wordt ondersteund. Financierings- en investeringsvraagstukken worden vanuit een bedrijfseconomische invalshoek op strategisch niveau beoordeeld en ingevuld. Er wordt in de toekomst nadruk gelegd op de eertse twee niveaus, in het bijzonder op de wederzijdse afstemming tussen het strategisch vastgoedbeleid en het integrale onderne-mingsbeleid. Het bouwprojectenmanagement ziet toe op het controleren van uitgaven en het bereiken van doelstellingen aan de hand van de door de onderneming gestelde richtlijnen. Tevens wordt op operationeel niveau optimale ondersteuning aan de huisvestingsbehoeften geleverd door het huisvestingsmanagement. Dit heeft betrekking op het dagelijkse beheer.

Business focus General management •Integrale ondernemingsstrategie

Strategisch

Vastgoed focus Vastgoedmanagement •Optimaliseren vastgoed voor primaire proces •Financiële en juridische overwegingen vastgoed op strategisch niveau

CREM Huisvestingsmanagement

Tactisch •Dagelijks beheer van huisvesting operationeel •Gericht op gebruikersbelangen met focus op kostenbeheersing

Bouwprojectenmanagement •Realiseren vastgoedobjecten volgens Programma’s van Eisen •Sturend op kwaliteit, tijd, geld, info, organisatie

Patstelling tgv wet en cultuur?


‘Turn around’ van ziekenhuisvastgoed noodzakelijk: Alleen mogelijk bij afstoten vastgoed Anders geen hefboomwerking voor kapitaal verschaffing Faciliteert benodigde cultuuromslag en procesoptimalisatie

Aantonen dmv integrale Business case Niet geld in stenen, maar geld in zorg!!! Integraal tarief Huidige BC is negatief (budgetsysteem) Anders straks geen geld meer voor zorg!

Raad voor de volksgezondheid 2006


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

8.

Als bezittingen tegen te hoge waarde op de balans staan heeft de instelling een boekwaarde probleem (let op EV). Er ontstaat een sterke relatie tussen productie en kapitaallast. Er ontstaat diversificatie in kapitaalverstrekking; aandelen en obligaties. Kloof tussen sterke en zwakke instellingen wordt groter. Banken en verzekeraars zullen steeds meer eisen stellen aan alternatieve aanwendbaarheid gebouwen: kleinschaliger. Toezicht vanuit financiële markten en corporate governance zal sterker worden. Er zal een fusiegolf optreden in de zorgsector en instellingen zullen gaan samenwerken rond vastgoed en financiering. Ook kleine toetreders spelen hierin een rol. Vastgoedontwikkelaars en woningbouwcorporaties nemen zorgvastgoed over.

Raad voor de volksgezondheid 2006 voorwaarden 1. 2. 3. 4.

Investeringen vergen een positieve NCW. Bij groter bedrijfsrisico’s neemt cost of capital toe. Instellingen moeten voldoende liquide middelen hebben om aan rente en aflossingen te voldoen. EV moet op voldoende niveau zijn, dus operationele marges nemen toe.

Voorgestelde ingangsdatum: 2007 Minister in ‘ruimte voor betere zorg’ ingangsdatum 2008 College Sanering en College Bouw bereiden zich reeds voor op nieuwe rol.


Uitdaging


Commercialisering vastgoed kan bijdragen aan:

Mogelijkheden om te investeren Optimaliseren logistiek en zorgvernieuwing Aantrekkelijke omgeving voor de patiënt Professionele werkomgeving Kapitaalverschaffing Risicospreiding Waardecreatie Kennis

Driver om bestaande cultuur te doorbreken

KSF’s gebouwen procesoptimalisatie


Sturing op niveau RvB NCW Transparantie (ICT: integrale capaciteitsplanner!!!!) Externe stakeholders

Draagvlak door intensieve betrokkenheid Medisch Specialist Incentives creëren (huurmodel, nieuw denken, zbc’s) Zichtbaarheid (beelden, workshops, communicatie)

Professionele integrale aansturing verandertraject Inbreng alle benodigde expertise van het ziekenhuis en bouw Programma management Stakeholder management Risicomanagement

Conclusie


Samenwerken tbv waarde, risicospreiding en innovatie

Financiering en ontwikkeling Eigendom, beheer en exploitatie Vastgoed Organisatie Monitoring en beschikbaarheid informatie

Gevolgen voor gebouw opzet

Modulair en universeel Van gesloten naar open systeem Niet persoonsgebonden Steven naar oprolstrategie

Vragen???


Het ziekenhuis en commercialisering van haar vastgoed van input denken naar outputdenken & effect op de vastgoedorganisatie driver voor betere zorg

Recommend Documents