HET HANDBOEK OM ZELF JE HUIS TE VERKOPEN.
NO-Copyright 2009 Alles uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, CD of DVD of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgevers.
1
INTRODUCTIE De koop of verkoop van uw huis kan een moeilijk proces lijken. Het kan erg verleidelijk zijn om gewoon de teugels uit handen te geven en de hulp van een makelaar in te schakelen. Maar WACHT! Waarom uw zuur verdiende geld aan een makelaar uitgeven, als u het zelf kan. De rol van een makelaar is gewoon op te treden als tussenpersoon tussen u en de koper / verkoper. Bij het weglaten van deze tussenpersoon, zult u een hoop geld besparen en mogelijk zelf ervoor zorgen dat uw woning sneller verkocht wordt. Maar voordat u al te opgewonden raakt, het is belangrijk om begrijpen dat het zelf verkopen / kopen van een woning tijd en inspanning vergt. Zowel het zelf kopen als verkopen is een serieuze opdracht. Het gaat om een aanzienlijke investering in tijd, en vraagt een goede planning en organisatie. Door het weg laten van de tussenpersoon bespaart u geld en hopelijk realiseert u een grotere winst. U dient zich echter ook te beseffen dat de rol van een makelaar een aanvulling kan zijn op uw rol als koper of verkoper. Het is een grote verantwoordelijkheid, maar met een beetje van onze hulp zal het zeker de moeite waard zijn! Er zijn een aantal redenen waarom u ervoor kan kiezen af te zien van het gebruik van de diensten een makelaar bij het kopen of verkopen van uw huis. Dit zijn slechts enkele van de voordelen: Voor VERKOPERS Als een potentiële verkoper, er zijn veel voordelen het zelfstandig verkopen van uw woning: 1. Het belangrijkste is het financiële voordeel. De gemiddelde commissie voor een makelaar is 1,85% ex BTW en dit is exclusief de advertentiekosten. Als voorbeeld u verkoopt u huis voor € 350.000,-. De commissie van € 7.834,- gaat rechtstreeks naar de makelaar. Voor de meeste van ons is dit heel veel geld. Geld wat u zeker zelf beter kan besteden. 2. Een ander voordeel van het verkopen van uw eigen woning is dat u in de gelegenheid bent om uw huis sneller te verkopen. Stel dat u al een nieuwe woning heeft gekocht en u wilt uw huidige woning zo snel mogelijk verkopen. Er staat nu druk om zo snel mogelijk uw woning te verkopen. Als u zelf u huis verkoopt heeft u de mogelijkheid om je huis 1% tot 5% onder de marktprijs aan te bieden. Dit zal veel kopers aantrekken omdat ze het gevoel hebben dat ze de deal van hun leven kunnen sluiten. Een makelaar kan dit moeilijk voor u doen omdat hij door de markt (potentiële verkopers) wordt gewaardeerd op de prijs waarvoor hij een woning verkoopt / in de verkoop zet. 3. U heeft meer controle en flexibiliteit over alle aspecten van de verkoop. U bent beter bereikbaar als kopers naar huizen zoeken (avonden en weekenden),dan een makelaar (kantoortijden). U bepaalt zelf aan wie en wanneer u bezichtigingen geeft. U spreekt de kopers zelf, de lijnen zijn kort en de communicatie is zonder ruis.
2
4. Tot slot, zegt u nu zelf, wie kent uw huis en de buurt zo goed als uzelf? U weet de perfecte plek om in de middag in de tuin in de zon te zitten. U weet welke leuke plekjes er rond uw huis zijn. U kent de buurt, de school en vooral waarom u er graag woonde. Deze sentimentele verbinding maakt u beter in staat om vragen die de koper heeft te beantwoorden en uw huis te verkopen. Voor KOPERS: Als koper zijn er ook verschillende voordelen direct van de verkoper te kopen zonder tussenkomst van een makelaar. 1. Hier is er natuurlijk het grootst voordeel dat is het voordeel van de lage kosten. Door rechtstreeks te handelen met de verkoper zitten erg geen verborgen kosten in de koopprijs. De verkoopprijs gaat rechtstreeks naar de verkoper. Dit geeft u als koper een gunstige positie om te onderhandelen met de verkoper. 2. Het zelfde als voor de verkoper, geeft het kopen direct bij de verkoper meer vrijheid om potentiële woningen op uw gemak te bezichtigen en om direct te onderhandelen over de voorwaarden van de koop, rechtstreeks met de verkoper. 3. Uw weet beter dan wie dan ook waar u naar opzoek bent. Door direct contact te hebben met de verkoper blijft u ver weg van de opdringerige verkooptechnieken die vele makelaars gebruiken. Helaas is het vaak het beste voor de makelaar om u zo’n duur mogelijk huis te verkopen, in zo’n kort mogelijke tijd. Wanneer u zelf bij de verkoper kijk kun u zoveel tijd nemen als u zelf wilt, zonder een hijgende makelaar in uw nek. Het kopen van een huis brengt genoeg stress met zich mee.
3
INHOUD
DEEL 1 ..................................................................................................................................................................... 6 Advies voor Verkopers ........................................................................................................................................ 6 Uw huis verkoop klaar maken ........................................................................................................................ 6 Samenvatting ...................................................................................................................................................... 9 Quicklist: Goedkope verbeteringen ............................................................................................................... 9 DEEL 2 ................................................................................................................................................................... 10 Kwaliteit TELT.................................................................................................................................................... 10 Foto’s en brochures ...................................................................................................................................... 10 DEEL 3 ................................................................................................................................................................... 14 Uw team samenstellen ..................................................................................................................................... 14 Taxateur ....................................................................................................................................................... 14 Notaris .......................................................................................................................................................... 14 Hypotheekadviseur ...................................................................................................................................... 14 DEEL 4 ................................................................................................................................................................... 15 De belangrijkste factoren ................................................................................................................................. 15 Vraagprijs bepalen ............................................................................................................................................ 16 DEEL 5 Online adverteren ............................................................................................................................................. 18 GOOGLE ........................................................................................................................................................ 19 Picasa ............................................................................................................................................................ 20 Youtube.com ................................................................................................................................................ 20 Panoramio.com ............................................................................................................................................ 20 Sociale Netwerken ........................................................................................................................................ 21 Wat is een sociaal netwerk? ......................................................................................................................... 21 Hyves.nl ........................................................................................................................................................ 22 Offline adverteren ............................................................................................................................................ 24
4
DEEL 6 De bezichtiging ................................................................................................................................................. 27 Mededelingsplicht verkoper......................................................................................................................... 27 Overdraagbare rechten ................................................................................................................................ 27 Optie ............................................................................................................................................................. 28 Onderhandelingen ........................................................................................................................................ 28 Bedenktijd .................................................................................................................................................... 28 Schematische weergave koopproces, van verkoop tot overdracht ...................................................................... 29 Koopcontract .................................................................................................................................................... 29 Inschrijving in openbare registers ..................................................................................................................... 29 Tussen verkoop en eigendomsoverdracht ....................................................................................................... 29 Bankgarantie of waarborgsom ......................................................................................................................... 29 Eigendomsoverdracht ....................................................................................................................................... 30 BIJLAGEN ............................................................................................................................................................... 31 BIJLAGE 1 Makelaars opdracht intrekken ......................................................................................................... 31 BIJLAGE 2 Optieverklaring ................................................................................................................................ 32 BIJLAGE 3 Koopcontract .................................................................................................................................... 33 BIJLAGE 4 Lijst van roerende zaken .................................................................................................................. 45 BIJLAGE 5 Ontvangstbevestiging ...................................................................................................................... 47 BIJLAGE 6 Sleutelverklaring .............................................................................................................................. 48 BIJLAGE 7 Gastenboek ...................................................................................................................................... 49 BIJLAGE 8 Stap voor stap Google advertentie ................................................................................................. 50
5
DEEL 1 ADVIES VOOR VERKOPERS Zo, u heeft de beslissing genomen om zelf uw huis te verkopen. Nu denkt u waarschijnlijk “En wat nu”? Maakt u zich geen zorgen, velen gingen u voor en er zijn verschillende bronnen die u voor hulp kunt inschakelen. Waarschijnlijk kent u zelf ook mensen die recent hun woning hebben verkocht. Er is heel veel informatie voor u beschikbaar.
UW HUIS VERKOOP KLAAR MAKEN Het is een veel gemaakte fout te denken dat de vraag naar huizen het aanbod ruim overstijgt. De waarheid is dat vele huizen enkelen maanden in de verkoop staan voordat ze verkocht worden. Een van de manieren die een makelaar gebruikt om een woning sneller te verkopen is het inschakelen van verkoopstylist. Een verkoopstylist zal door enkele aanpassingen de woning toegankelijker maken voor een breed publiek. Omdat u er voor heeft gekozen om zelf uw huis te verkopen wilt u dit ook graag zelf doen. Een van de eerste dingen die u moet doen om uw huis verkoop klaar te maken. Is uw huis minder persoonlijk te maken. Het aankopen van een woning is een emotionele beslissing. U wilt dat potentiële kopers zich thuis voelen. Dit is veel makkelijker gezegd dan gedaan. Het is natuurlijk hun huis (nog) niet, het is van u. Waarschijnlijk al een geruime tijd. Wat betekend dat er aan ieder onderdeel van uw huis een sentimentele waarde zit. De vegen aan de muur van de kapstok waar vroeger de kinderen hun jas ophingen, de deurklink die nog steeds omhoog staat, al zijn uw kinderen al bijna volwassen. Echter deze herinneringen hebben geen enkele waarde voor potentiële kopers. Daarom is het belangrijk om uw huis te presenteren als een schone lei. Waar een nieuwe familie direct kan beginnen met het creëren van hun eigen herinneringen. Probeer familie foto’s weg te halen, hetzelfde geld voor verzamelingen, souvenirs en post. Zorg dat u het netjes opbergt, niet in de garage of schuur. De meeste kopers zijn namelijk ook erg geïnteresseerd in deze opberg plaatsen.
De volgende stap is uw huis vrij maken van rommel. Dit is voor de meeste mensen de moeilijkste taak. Omdat aan alles een emotionele herinnering zit. Helaas nemen potentiële kopers uw emotionele herinneringen niet mee in hun aankoop beslissing. De beste manier om te beginnen is om een goede vriend of familielid om advies te vragen. Het is namelijk erg moeilijk om objectief te zijn wanneer het over uw eigen spullen gaat. Vraag aan hen wat u weg moet halen zodat potentiële kopers zich sneller “thuis”voelen.
6
De onderstaande voorbeelden zijn belangrijke zaken om voor uit te kijken: Keuken rommel: De keuken is een goede plaats om te beginnen. Het is vaak de eerste plaats waar kopers geïnteresseerd in zijn en van doorslag gevende betekenis bij de aankoop. Zorg ervoor dat het keukenblad zo goed als leeg is. Leeg de overvolle laden, haal het keukengerei wat u nooit gebruikt eruit. Het idee is om een ruimtelijk gevoel te creëren, zodat de potentiële koper denk dat er voldoende ruimte is voor al zijn spullen. Vergeet hier ook de koelkast niet, inclusief de magneten met kleurplaten van de (klein)kinderen. Kast rommel: Hier geldt hetzelfde, creëer ruimte. Het maakt niet uit hoe groot de kast in werkelijkheid is. Het lijkt klein als de kast vol zit. Het omgekeerde geldt ook, als de kast erg netjes is denken de potentiële kopers aan de georganiseerde ruimte die de kast biedt. Opslag rommel: De ultieme rommel ruimtes zijn vaak de garages, kelders en de schuur. Het zijn echte opslag ruimtes voor rommel. Dat is natuurlijk ook wel waar deze ruimtes voor bedoelt zijn. Alleen wanneer u uw huis wilt verkopen is het belangrijk om deze ruimtes zo leeg mogelijk te houden. Zodat de kopers zich kunnen inbeelden wat ze met de ruimte kunnen doen. Uitverkoop op Marktplaats.nl is een perfecte manier om goed op te ruimen en nog iets te verdienen. Te veel meubels: Dit is de meeste vergeten vorm van rommel. Eigenlijk is het hebben van te veel meubels gelijk aan het hebben van te weinig ruimte. Wanneer u verschillende meubelstukken in een ruimte plaats, heeft het effect dat een ruimte kleiner lijkt. Hoe minder meubels er in een ruimte zijn, des te aantrekkelijker de ruimt is voor potentiële kopers. Dit is het moment om oude meubelstukken die niet mee gaan naar uw nieuwe woning weg te gooien.
DE REST VAN HET INTERIEUR Loodgieters werkzaamheden: Poets alle zinken onderdelen. Ze moeten allemaal glimmen als nieuw, een goede zilverpoets doet wonderen. Als dit niet werkt, moet u iets investeren in vervanging. Dit zal niet veel kosten en is vrij gemakkelijk uit te voeren. Let ook op lekkende kranen, vaak is een het afstellen van de kraan voldoende. Keuken en badkamer: Het is tijd om de kitspuit uit de garage te halen en de badkamer te voorzien van nieuwe kitranden. Erg goedkoop en het geeft een bijzonder verfrissend effect. Geef daarnaast de badkamer een grondige schoonmaak beurt. Vervang het douchegordijn en hang uw mooiste handdoeken op. In de keuken, ontvet alles. Vergeet de afzuigkap en de muren niet. Maak de koelkast goed schoon en denk ook aan de rubbers. Heeft u de meeste spullen al van het keukenblad afgehaald? Zorg dat alles wat is blijven staan, glimmend schoon is. Tapijt en vloeren: Als uw tapijt niet volledig versleten is zal een goede reiniging voldoende zijn. Als er vlekken of kale plekken op zitten is het misschien het overwegen waard om het tapijt te vervangen. Als u het tapijt vervangt kies voor een lichte kleur. Lichte kleuren hebbende eigenschap ruimtes te vergroten. Als u een houtenvloer heeft kunt u overwegen deze opnieuw te laten lakken. Plafons, muren en schilderwerk: Controleer de plafons op watervlekken. Als u er vind zorg dan dat deze worden bijgewerkt. Als er nog lekkages zijn, zorg dat deze verholpen worden. Controleer ook de muren op verfschuren. Deze moeten ook worden hersteld. Dit zijn goedkope manieren om aantrekkelijkheid van uw woning te vergroten. Eigenlijk is een volledige schilderbeurt de beste investering die u kunt doen als u uw huis wilt verkopen. Ramen en deuren: Controleer of de ramen en deuren gemakkelijk open gaan. Als ze piepen, gebruik dan siliconen spray. Vervang ramen waarin barsten of scheuren zitten.
7
Geurtjes: Rokers en mensen met huisdieren moet goed letten op geur van het huis voordat de eerste bezichtiging plaatst vind. Als u rookt, probeer dan tijdens de verkoop van uw woning buiten te roken. Er zijn ook speciale geurverfrissers die de rookgeur verwijderen. Het plaatsen van geurkaarsen heeft ook een positief effect.
Meubels lenen: Wees niet bang om meubels te lenen van vrienden of familie, of zelf meubels te huren. Zo kunt u de versleten bank waar uw hond altijd op ligt vervangen. Het is belangrijk een kamer nooit leeg te laten staan, kopers hebben meubels nodig om de ruimte goed te kunnen indelen.
DE BUITENKANT VAN HET HUIS De kwaliteit van onderhoud van de buitenkant van uw huis is waarschijnlijk het belangrijkste bij de verkoop van uw huis. Het is namelijk het eerste wat een potentiële koper ziet en daarom de belangrijkste eerste indruk van uw huis. Doe er daarom alles aan om deze eerste indruk onuitwisbaar te maken. Ga op de stoep staan, kijk naar uw huis. Welke van de onderstaande punten kunt u nog verbeteren. Ramen: Het is waarschijnlijk het minst geliefde klusje van de huishouding, maar het moet toch echt gebeuren. Was de ramen zowel binnen als buiten. Zonlicht geeft de kamer een gezellige uitstraling. Dus wanneer de ramen gewassen zijn, trek de gordijnen open en laat de zon binnen schijnen. Voordeur: De voordeur moet kopers uitnodigen om verder te kijken. Het is het eerste wat de kopers van dicht bij zullen zien. Maak de deur goed schoon, of indien noodzakelijk verf hem opnieuw. Heeft u een naambord op de deur of en welkomstmat, verwijder deze. U moet zich goed realiseren dat we uw huis proberen minder van u te maken. Zo zal het huis het meest aantrekkelijk zijn voor potentiële kopers. En als laatste, zorg dat uw slot makkelijk open gaat. Verf – Controleer de buitenkant van uw woning en zorg dat het er zo netjes mogelijk uit ziet. U kunt er zelfs aan denken om een hogedrukreiniger te gebruiken om alles goed schoon te maken. Als het verf werk in slechte staat is. Is de enige oplossing het opnieuw te schilderen. U kunt het zelf doen, of iemand inhuren, maar vergelijk hier de kosten voor een grote verf beurt met het niet verkopen van uw woning. Achtertuin - Zorg dat uw achtertuin tip top in orde is. Zorg dat de dode bloemetjes weg gehaald zijn en dat het gras netjes gemaaid is.
8
SAMENVATTING: Wanneer uw woning te koop staat en potentiële kopers komen uw woning bezichtigen zorg dan dat uw huis er zo goed mogelijk uitziet. Onderschat niet hoe belangrijk een eerste indruk kan zijn. Zorg daarom dat er voldoende daglicht de woning binnenkomt. Ondanks dat we allemaal weten dat het niet verstandig is om te snel een oordeel te vellen, is dat precies wat potentiële kopers doen. Ze letten eerder op de scheurtjes in het schilderwerk dan op de mooie houten vloer. Daarom is het erg belangrijk om deze vaak kleine punten te herstellen. Sommige verkopers maken de fout om veel geld te investeren in bijvoorbeeld een nieuwe carport. In de hoop de investering terug te verdienen. Helaas zullen potentiële kopers een nieuwe carport erg mooi vinden maar hier geen cent meer voor willen betalen. ONTHOUD – Uw doel is om uw huis zo aantrekkelijk mogelijk te maken, maar het niet totaal te vernieuwen. Een grondige cosmetische revisie is vaak al voldoende om uw woning aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers.
QUICKLIST: GOEDKOPE VERBETERINGEN DIE DE WAARDE EN AANTREKKELIJKHEID VAN UW HUIS VERBETEREN
Zorg dat de voortuin goed onderhouden is. Het gras gemaaid en vrij van onkruid. Als u bloemen in de tuin hebt verwijder dan de verlopen bloemen. Zorg dat struiken en bomen goed getrimd zijn. Controleer of alle ramen heel zijn. Indien noodzakelijk vervang het raam. Zorg ervoor dat de ramen streeploos schoon zijn. Open de gordijnen en trek de rolluiken open. Controleer de buiten kant van het huis. Maak het huis grondig schoon en indien noodzakelijk geef u huis een nieuwe verflaag. Uw voordeur en oprit moeten op hun best zijn. Overweeg een nieuw verflaagje voor de voordeur. Zorg ervoor dat de deurbel en het buitenlicht beide goed werken. Maak de buitenkant van uw huis aantrekkelijker door het plaatsen van mooie bloeiende planten. Een van de meest effectieve en goedkope manieren om uw woning te verbeteren is met een goede verfbeurt. U zult versteld staan wat verf en de juiste kleur kan doen met een kamer. Een grondige schoonmaak beurt door uw gehele woning doet wonderen. Was de gordijnen, wax de vloeren en stof alles goed af. Onderschat de impact hiervan niet, potentiële kopers zullen vieze boekenplankjes en koffievlekken zeker zien. Met alle gevolgen van dien. Ruim alle onnodige zaken op. Dit helpt potentiële kopers bij het visualiseren van de ruimte en het in gedachte plaatsen van hun eigen meubels. Controleer alle deurklinken, zet ze vast en olie ze indien noodzakelijk. Zorg dat de badkamer en Wc’s super schoon zijn. Controleer ook de (lekkende) kranen. Maak uw keukenblad zo leeg als mogelijk. Zorg ervoor dat uw keukenkastjes niet te volstaan. Waarschijnlijk bent u zelf gewend aan de kleine onvolkomenheden in uw huis. Potentiële koper zien alles en zullen het zwaar laten mee wegen in hun beslissing. Door de tijd te nemen om kleine aanpassingen te doen vergroot u de marktwaarde van uw woning en verkleint u de tijd die nodig is om uw huis te verkopen.
9
DEEL 2 KWALITEIT TELT FOTO’S EN BROCHURES
STEL U ZICH EENS VOOR: LIEFDE OP HET EERSTE GEZICHT. Wanneer u de aandacht van potentiële kopers wilt, start u met opvallen. We hebben u al verteld dat u niet alleen af moet gaan op de eerste indruk, maar de eerste indruk is wel heel erg belangrijk. Voordat een koper bij u aan de voordeur staat zal de eerste introductie met uw huis waarschijnlijk een foto inclusief advertentie tekst op het internet zijn. Het betaald zich letterlijk terug om te weten hoe u het beste uw huis fotografeert. U heeft waarschijnlijk veel geld uitgegeven aan de schoolfoto’s van uw kinderen of familieportretten bij een fotograaf. Maar heeft nog niet goed nagedacht over de foto’s die nodig zijn om uw huis te verkopen. U heeft tijd en geld geïnvesteerd in de keuze om uw huis zelf te verkopen, zorg dat u uzelf niet te kort doet. Maak hele mooie foto’s en laat de foto’s (mede) uw huis verkopen.
DE VOORBEREIDING Voordat u foto’s gaat maken zorg ervoor dat uw huis klaar is voor de perfecte foto’s. Een kleine inspanning kan grote resultaten geven. Ga voor uw huis staan en maak een visuele inschatting van uw woning. Hoe staan de gordijnen van uw slaapkamer? Staat het mooier als de gordijnen van de woonkamer half open zijn of helemaal open? Als de bloemen van de planten bak niet in bloei staan is het misschien slimmer om ze weg te halen. Maai het gras, snoei de bomen en struiken. Haal al het speelgoed uit de tuin en ruim het op. Parkeer uw auto op de openbare weg, uit het zicht van de woning. Wacht op een zonnig dag voordat u de foto’s gaat nemen. De beste tijd om foto’s te nemen is afhankelijk van de ligging van uw woning. U wilt de zon in uw rug, schijnend op uw huis.
De volgende richtlijnen kunnen u helpen bij het maken van mooie foto's. ALS UW HUIS STAAT OP HET: WESTEN: Maak avond's foto's ongeveer 2 uur voor zonsondergang. OOSTEN: Maak in de ochten foto's ongeveer 2 uur voor zonsopgang. ZUIDEN: Maak foto's in de namiddag. NOORDEN: Wacht op het moment van de dag dat de zon in uw huiskamer schijnt. Wanneer uw huis geen direct zonlicht heeft wacht op een zonnige dag
10
KOM BINNEN Voor het maken van de binnen foto’s gelden dezelfde basisregels als voor buiten. Het is niet noodzakelijk om van elke kamer foto’s te maken. Kies de kamers die speciaal of uniek zijn. De meeste mensen willen wel graag de keuken, badkamer en huiskamer zien. Zorg ervoor dat elke kamer die u gaat fotograferen schoon en goed verlicht is. Neem foto’s uit verschillende hoeken en kies de foto waar de kamer er het beste uit komt. KWALITEIT TELT U hoeft geen professionele camera aan te schaffen om mooie foto’s te maken. U wilt een camera die scherpe foto’s kan nemen. Een digitale camera met minimaal 5 megapixels is aan te raden. De bedoeling van het maken van foto’s is om op te vallen bij de potentiële kopers, maar u wilt zeker niet opvallen om de verkeerde redenen.
Muziek liefhebber?
11
ZIEN IS GELOVEN Een foto zegt meer dan duizend woorden, is dit geval misschien meer dan duizend EURO. Kijk maar eens naar het verschil tussen een goede en slechte foto.
SLECHT
GOED
EXTRA Tips Algemeen Om een ruimte optimaal te fotograferen, is het aan te raden om vanuit een hoek te fotograferen. Belichting
Zorg dat u de foto's, zowel binnen als buiten, op een zonnige en mooie dag neemt. Het is namelijk belangrijk dat de lichtinval in uw huis optimaal is. Fotografeer niet als het buiten donker is. Zorg altijd dat de zon achter u is wanneer u het huis fotografeert, fotografeer nooit tegen de zon in.
Overzicht Met de foto’s wilt u laten zien hoe ruim en goed onderhouden uw huis is. Maak daarom vooral overzichtsfoto's. Wanneer u teveel detailfoto's plaatst, komen mensen minder snel voor een bezichtiging. Men denkt dat men aan de hand van de foto's uw huis kan beoordelen. U moet er juist voor zorgen dat iemand uw huis wil gaan bezichtigen. Bij het bezichtigen van uw huis kunt u de potentiële koper de unieke mogelijkheden van uw huis laten zien. Omgeving Voordat u binnen foto’s neemt: doe gordijnen open, haal overbodige spullen weg, stop speelgoed en rondslingerende rotzooi in dozen en laden, houd stapels tijdschriften uit het zicht. Ruim goed op. Veel meubels kunnen een kamer klein laten lijken. Haal dingen weg of verander de indeling. Fotografeert u buiten, haal de containers weg bij uw huis, maak uw tuin netjes en zorg dat er geen auto voor het huis of op de oprit staat.
12
Specificaties Voor het fotograferen van de binnenkant van het huis is het erg handig om een groothoeklens te gebruiken, hierdoor is het mogelijk om een vertrek met een foto te kunnen weergeven ook als deze kleine afmetingen heeft. Uw foto moet minimaal 300 kb en mag maximaal 5 mb groot zijn. De maximale resolutie mag per foto 640 x 480 pixels zijn.
13
DEEL 3 UW TEAM SAMENSTELLEN
Omdat u er voor heeft gekozen om zelf uw huis te verkopen betekend dat niet dat u geen hulp meer nodig heeft. U heeft ervoor gekozen om geen gebruik te maken van de diensten van een makelaar. Helaas kunt u niet alles zelf, er zijn aan aantal mensen die u nodig heeft. Zoals een taxateur, notaris en mogelijke een hypotheekadviseur. Meestal gebruikt u een taxateur voor een waarde bepaling van uw woning. Een notaris verzorgt de afhandeling bij de verkoop van uw woning. En de hypotheek adviseur kan u helpen bij de financiële afhandeling, en natuurlijk spreekt hij/zij vele woning zoekers. Let op: gebruik de kwaliteiten van uw team, maar zorg dat u in leiding blijft
TAXATEUR Ze kunnen u helpen met het bepalen van de juiste verkoopprijs. Tevens is een taxatierapport een objectieve observering van een specialist. U kunt hem/haar vragen welke aanpassingen een waardevermeerdering tot stand brengen.
NOTARIS De notaris is voor vele de laatste stap in het verkoop proces. Namelijk het overschrijven van de woning. Maar niets is minder waar, een notaris vervult ook nog andere taken, zoals het opstellen van de koopakte en het inschrijven van de voorlopige koopakte in het kadaster.
HYPOTHEEKADVISEUR De hypotheekadviseur beschikt over het algemeen over een groot netwerk, met woning zoekende. Door de hypotheekadviseur vroegtijdig in te schakelen kunt u gebruik maken van zijn of haar netwerk. Vraag via Woontje.nl een vrijblijvende gesprek aan met een zorgvuldig geselecteerde hypotheekadviseur.
14
DEEL 4 DE BELANGRIJKSTE FACTOREN
Voor dat u verder gaat, er zijn een aantal belangrijke zaken waar u rekening mee moet houden. Het is belangrijk dat u ze begrijpt en hier naar handelt. 1) U heeft besloten een HUIS te verkopen – NIET uw THUIS. Het eerste obstakel dat u moet overwinnen is dat u niet uw warme thuis aan het verkopen bent. U moet uw persoonlijke gevoel voor uw huis uitschakelen. Natuurlijk is dit gemakkelijker gezegd dan gedaan. Misschien is het uw eerste huis wat u ooit heeft gekocht of zijn uw kinderen hier opgegroeid. U heeft ontelbare herinneringen aan het huis. Het is voorkomen normaal dat u deze sentimentele gevoelens heeft voor een huis waar u jaren heeft gewoond. Desalniettemin deze gevoelens gaan uw huis NIET verkopen. In tegendeel zelfs, potentiële kopers zoeken een huis waarvan ze hun eigen THUIS kunnen maken. Hierover nadenkend is het dus belangrijk uw gevoelens uit te schakelen en zo objectief mogelijk naar uw huis te kijken. Maak uw huis zo dat iedereen het huis kan betrekken en het hun THUIS kan maken. 2) Ken de markt Net als bij alle andere dingen die aan particulieren verkocht moet worden is het belangrijk om de markt te (ver)kennen. Vergelijk uw buurt met andere buurten en bedenk de positieve verschillen. Een belangrijke stelregel van ieder succesvol verkocht product. Zorg voor een goed marktonderzoek. Ken de positieve punten van uw woning en dus de buurt waar het ligt. Praat met andere over de verkoop van uw woning, vaak geeft alleen al het gesprek u nieuwe inzichten. Bel lokale makelaars en vraag ze naar de marktomstandigheden bij u uit de buurt. U zult verstelt staan over alle gratis informatie die voorhanden is. 3) Timing is alles Een van de belangrijkste vragen die je jezelf moet stellen is: “Hoeveel tijd heb ik om mijn huis te verkopen?”. Het antwoord op deze vraag bepaald de verdere stappen. Welke acties moet u ondernemen, wat is de vraagprijs en hoe moet u de markt verder benaderen? De tijd die u heeft om uw huis te verkopen, gezamenlijk met de marktcondities zijn de belangrijkste factoren waar u rekening mee moet houden. Hoe sneller u uw huis moet verkopen des te minder flexibel u kunt zijn. U heeft dan niet de luxe om op de vraagprijs te wachten. Waarschijnlijk heeft u wel een bepaalde tijd om rustig te wachten op de perfecte koper, maar wacht niet te lang. Hier geld natuurlijk ook de simpele regel van vraag en aanbod. Is er veel vraag en weinig aanbod dan zullen de prijzen stijgen en zit u aan de goede kant. Maar wanneer veel mensen hun woning te koop zetten zal het verkopen een stuk moeilijker worden en zal er harder onderhandeld worden.
15
4) Cruciale schoonheid In de competitieve markt van vandaag zijn er een paar dingen die u onderscheiden van de rest van de huizen verkopers. Uw persoonlijke website en een schoon en net huis. Het is een hard feit dat woningen die goed gepresenteerd worden op internet en er netjes en verzorgd uitzien veel sneller en tegen een betere prijs verkocht worden.
VRAAGPRIJS BEPALEN Een van de eerste dingen die u moet bepalen is de vraagprijs van uw woning. Een van de belangrijkste factoren die uw vraagprijs bepaald is de tijd die u heeft om uw huis te verkopen. Als u snel wilt verkopen dan moet u een lagere prijs vragen om te verkopen, dit betekend een lagere opbrengst, maar wel een snellere verkoop. Heeft u meer tijd dan kunt u hier uw prijs mede op aanpassen. Het is goed om te beginnen met te kijken naar de concurrent huizen verkopers en de mensen die recent hun woning hebben verkocht. Welke prijs is gangbaar. U wilt een vraagprijs vaststellen die u de winst geeft de u wenst en tevens een grote groep kopers aantrekt. Als uw prijs vele malen hoger is dan die van buurtgenoten, dan zullen de kopers wegblijven en zal het moeilijk zijn uw huis te verkopen. En aan de andere kant als uw huis te laag geprijsd is zal u geld verliezen. Tevens loopt u het risico dat u bepaalde kopers afschrikt met de lage prijs. Want in vele gevallen is goedkoop duurkoop, zo redeneren vele van ons. HIER EEN AANTAL LINKS DIE U KUNNEN HELPEN BIJ HET BEPALEN VAN DE JUISTE VRAAGPRIJS
Het Kadaster • http://adjix.com/4pw7
Jaap.nl Buurt informatie • http://jaap.nl/buurten
Huizenzoeker.nl woningmarkt cijfers • http://www.huizenzoeker.nl/woningmarkt
16
Bedenk ook dat uw primaire doel bij het verkopen van uw huis niet is het maken van enorme winsten. Natuurlijk wilt u zoveel mogelijk geld overhouden aan de verkoop van uw woning. Daarom heeft u ervoor gekozen om uw huis zelf te verkopen. De grootste fout die verkopers maken is om hun woning te hoog te prijzen, hopende op die ene koper. Door uw huis te hoog te prijzen zullen potentiële kopers minder snel uw huis komen bezichtigen of een bod uitbrengen. Een strategische prijsstelling is belangrijk. Om de ideale prijs te bepalen moet u met een aantal dingen rekening houden. Zoek opdrachten binnen woonwebsites zoals Funda.nl en Jaap.nl gaan per € 25.000,-, dus zet u uw woning te koop voor € 301.000,- dan zal deze niet vertoond worden bij een zoekopdracht tussen de € 200.000,- en de € 300.000,-. Veel potentiële kopers doen graag direct zaken met de huis eigenaar zelf. Omdat ze denken dan een betere deal te krijgen. U verkoop uw woning zelf wat u al snel een besparing oplevert van 2%. Met een gemiddelde vraagprijs op dit moment van € 328.000,- is dat toch ruim € 6.500, -. Laat dit voordeel ook gedeeltelijk terug komen in uw vraagprijs. Dit zal uw verkoop enorm bespoedigen. Wanneer u uw vraagprijs bepaald kunt u ook de hulp van een erkend taxateur inschakelen. Een taxateur zal naast een vraagprijs tevens een lijst opstellen met mogelijke noodzakelijke aanpassingen voor de woning. In het taxatierapport vindt u tevens de prijzen van gelijksoortige woningen uit de buurt en foto’s van uw woning. Met een officieel taxatie rapport heeft u een document wat uw vraagprijs ondersteund. Alle potentiële kopers kunnen uw vraagprijs vergelijken met de prijs in het taxatie rapport, gemaakt door een erkend taxateur. Een taxatie rapport kost ongeveer € 225, -.
17
DEEL 5 ONLINE ADVERTEREN U bent uw huis zelf aan het verkopen, voordat u verder gaat bedenk welk budget u heeft voor het adverteren voor uw woning. Onze ervaring is dat u met een budget tussen de € 1000,- en de € 1500,- heel ver komt. (let op: bij de verkoop via een makelaar betaald u naast de courtage van gemiddeld 1,85% ex. BTW ook nog apart de advertentiekosten).
Het Internet is de plaats waar woningzoekers naar hun nieuwe woning zoeken. Om dit moment start 82% van alle woningzoekers hun zoektocht op het internet (en dit percentage wordt alleen maar groter). Het internet is de goedkoopste en effectiefste manier om duizenden potentiële kopers te bereiken. Uw woning moet dus de beste presentatie op internet hebben die u zich kunt voorstellen. Wanneer u woning op internet verschijnt, is het belangrijk om de juiste websitenaam te kiezen. Met Woontje.nl heeft u de juiste partner om hier zorg voor te dragen, wij plaatsen uw woning op de top 5 woonwebsites van Nederland. Tevens zorgen wij voor een topranking in Google. Zo kunnen potentiële kopers uw huis nog makkelijker (terug)vinden. De kracht van een Woontje website is het dat nadat uw woning gevonden is op een van de woonwebsites uw woning direct teruggevonden kan worden. Potentiële kopers onthouden uw websitenaam en gaan via uw persoonlijke link direct naar uw website toe. Zo worden ze niet verleid om naar andere woningen te kijken. Mensen interesseren voor uw woning moet geen moeilijke taak zijn. Er zijn altijd mensen die graag willen verhuizen. Het is uw taak om bekend te maken dat uw huis te koop is, en dat het beter is dan alle andere huizen op de markt. En natuurlijk is het belangrijk om zo goed en efficiënt mogelijk te adverteren. Uw .isTekoop.NU website is uw persoonlijke advertentie op Internet, maak hier een mooie presentatie van met vele foto’s van de woning en de (directe) omgeving, filmpjes en 3d rondleiding. Gebruik uw persoonlijke website naam ook in uw andere advertentie uitingen. Zo kunt u verschillende soorten te Koop borden via onze website bestellen, allemaal met een vermelding van uw persoonlijke website.
18
GOOGLE Iedereen kent Google, maar lang niet iedereen kent de verschillende mogelijkheden die Google uw veelal gratis aanbied. Noodzakelijk voor het gebruik maken van verschillende Google diensten is een Gmail account, dit is de email service van Google. Aanmelden Google Google Adwords Googles advertentie programma heet Google Adwords. De bovenste resultaten in Google.nl zijn aangekocht via Google Adwords. U kunt dit ook doen, u kiest de woorden waar u op gevonden wilt worden. Bijvoorbeeld Appartement en Utrecht. U betaald per bezoeker op uw persoonlijke website een bedrag. U kunt van te voren een maximaal bedrag per periode aangeven, zodat u nooit uw budget overtreft.
Tevens zal Google uw advertentie laten zien op gerelateerde websites.
In bijlage 8 vindt u een stap voor stap uitleg over het maken van een advertentie.
19
PICASA Piscasa is een programma ontwikkelt door Google waarmee u op een simpele en leuke manier de digitale foto's op uw computer kunt bekijken, organiseren, bewerken en filmpje kan maken. Download Picasa Een leuke manier om extra aandacht te krijgen is om een filmpje te maken van je huis, met Picasa plak je heel snel verschillende foto’s van je huis achter elkaar en creëer je een filmpje. Het maken van een foto collage is ook erg gemakkelijk met Picasa, en geeft u verschillende mogelijkheden om je woning te promoten. Denk bijvoorbeeld aan het drukken van een flyer met de onderstaande collage, of druk de collage af als foto, en verspreid deze.
YOUTUBE.COM Het filmpje dat je hebt gemaakt van je foto’s of met een digitale camera kan je gemakkelijk op Youtube plaatsen via de volgende link Youtube Uploaden Let op: Je email adres van Gmail is je inlog code. Nadat je het filmpje heb geupload kan je het filmpje een locatie meegeven, zodat Google je filmpje automatisch in Google Maps plaatst.
PANORAMIO.COM Via deze website kunt u uw woning toevoegen aan Google Maps. Let op lees de voorwaarden voordat je een woning foto upload. Belangrijk is dat u geen tekst in de foto plaatst u kunt wel de titel van de foto laten verwijzen naar uw persoonlijke website.
20
SOCIALE NETWERKEN: Wat is een sociaal netwerk? Een sociaal netwerk is het beste te vergelijken met een vriendengroep. Elke individu binnen deze vriendengroep is op een of andere manier verbonden aan een ander individu in de vriendengroep.
Sociale netwerken: verbindingen tussen individuen In feite werkt het op een social networking site op precies dezelfde manier. Het eerste wat je doet op een social networking site is op een of andere manier een presentatie maken van jouw individu. Dit gebeurt meestal door middel van een persoonlijke pagina. Met deze presentatie neem je vervolgens deel aan het sociaal netwerk. In Nederland zijn Hyves.net, Facebook.com en Buurtlink.nl de populaire websites. Vele Nederlanders nemen deel aan een van deze netwerken en waarschijnlijk jezelf ook.
21
HYVES.NL Woontje.nl heeft speciaal voor Hyves.nl een Widget ontwikkeld.
De widget is te gebruiken via: Woontje Widget In 3 gemakkelijke stappen maak u uw eigen widget. Daarna kopieert u de code en die plaatst u op uw Hyves pagina.
FACEBOOK.COM Voor Facebook.com kunt u gebruik maken van een Youtube filmpje. Uitleg hierover vindt u het onderdeel Google.
22
BUURTLINK.NL Buurlink.nl is een website waar mensen uit de buurt elkaar kunnen ontmoeten op internet. Als u hier nog geen lid van bent meld u dan aan, aanmelden Buurlink.nl Het biedt leuke en interessante mogelijkheden om uw huis GRATIS te promoten.
23
OFFLINE ADVERTEREN Bij offline adverteren is het belangrijk uw doelgroep te bepalen. Heeft u een 2 kamer appartement dan zal uw doelgroep eerder een starter zijn dan een jong gezin. Adverteren kan op verschillende manieren en plaatsten. Een goed voorbeeld is het clubblad van de lokale voetbal of tennis vereniging. Heel goedkoop en erg goed gelezen medium. Een advertentie in het Huis aan huisblad uit de regio is ook en slimme manier om uw woning onder de aandacht te brengen.
FLYEREN Het verspreiden van flyers is een leuke manier om je huis onder de aandacht te brengen. Uw heeft al 2500 flyers op A3 formaat voor € 99,- . Een aantal voorbeelden van locaties waar u de flyers kan verspreiden: - Advertentie bord in de lokale supermarkten - Prikbord sporthal / vereniging - Huis aan huis in je eigen wijk - Bij de cafetaria / chineesafhaalrestaurant in de buurt - Bij de kapper - In de wachtruimte bij de huisarts Overal waar veel mensen komen en wachten.
24
QR CODE QR Codes zijn 2 dimensionale barcodes die ingescand kunnen worden met de fotocamera van bijna iedere moderne mobiele telefoon. De technologie is ontwikkeld door het Japanse Denso Wave. In eerste instantie waren QR Codes bedoeld voor het herkennen van onderdelen in geautomatiseerde productieprocessen. Ondertussen vindt u QR Codes overal terug als de koppeling tussen digitale informatie op het internet en onze fysieke wereld.
Om je eigen QR code te maken kan je deze link gebruiken QR Code Generator. Als voorbeeld een aantal QR code is het wild:
De QR code is geen wondermiddel. Het is wel een leuke nieuwe manier om uw woning onder de aandacht te brengen. Mensen zullen vragen wat het is. Voor u een mooi moment om over uw huis te praten. Het is een goed idee om eens na te denken over alle mensen die u in een week ontmoet. De kapper, uw schoonmaakster, het kassa meisje van de supermarkt, om er maar een paar te noemen. Door deze mensen te vertellen over uw aanstaande verkoop vergroot u het bereik. Misschien kunt u zelf een kleine flyer laten drukken met een foto van uw huis en uw website naam om uw verhaal nog meer kracht bij te zetten. Ieder van deze mensen brengt u een stapje dichterbij een succesvolle verkoop.
AMSTERDAM Centrum, JohanWitstraat 221
MooiAppartement.isTeKoop.NU 4 kamer + dakterras 45m² Appartement voor €325.000, - J.D. Verkoper 06-12345678
25
EXTRA TIP Zorg dat u een aantal verschillende advertenties maakt. Als iemand dezelfde advertentie meerdere malen heeft gezien, kan het gevoel ontstaan dat het niet goed gaat met de verkoop van uw woning en dat er mogelijk iets mis is met uw huis. Openhuis houden is een perfecte manier om uw huis te laten zien. Het is een laagdrempelige manier op potentiële kopers kennis te laten maken met uw woning. Leg een gastenboek weg zodat u weet wie uw woning heeft bezocht. Zo hebt u de mogelijkheid om potentiële kopers nogmaals te benaderen. Het grote voordeel van een openhuis dag is dat het gratis is. Een extra mogelijkheid is om mensen rond te leiden in plaats van dat mensen zelf rond lopen.
26
DEEL 6 DE BEZICHTIGING U heeft uw huis goed in de markt gezet, de juiste prijs en een goede reclame campagne. De eerste geïnteresseerde melden zich voor uw woning. En nu? Nu moet u een keuze maken. Gaat u de verschillende geïnteresseerden gezamenlijk uw woning laten bezichtigen of kiest u ervoor om iedereen individueel rond te leiden. Het voordeel van een gezamenlijke rondleiding is dat geïnteresseerde de druk voelen van de andere potentiële kopers. Dit kan zeer zeker het tempo versnellen en het eerste bod verhogen. Het voordeel van individuele rondleidingen is dat u een beter contact heeft met de kopers. U heeft meer tijd en meer aandacht voor de individuele wensen van uw KLANT. Een aantal tips: - Zorg voor een kopje koffie en iets lekkers. Dan blijven mensen langer en kunnen ze de sfeer van het huis goed tot zich nemen. - Maak informatie pakketen van de woning. Hierin kunt u opnemen: Brochure van de woning, bouwtechnische rapport, taxatierapport, WOZ waarde van de woning, bouwtekeningen en een plattegrond. Geef deze mee aan iedereen die de woning komt bezichtigen. - Plan bezichtigingen op een rustige tijd van de dag. Weinig auto’s in de straat en geluidsoverlast.
MEDEDELINGSPLICHT VERKOPER Als verkoper bent u verplicht om de koper zo volledig mogelijk te informeren: u hebt een mededelingsplicht. Van de koper wordt verwacht dat hij bepaalde zaken onderzoekt. Hij heeft een onderzoeksplicht. De mededelingsplicht geldt niet alleen voor gebreken, maar ook voor bijvoorbeeld erfdienstbaarheden. Door het laten uitvoeren van een taxatie en een bouwtechnische keuring ondervangt u de mededelingsplicht.
OVERDRAAGBARE RECHTEN Er zijn ook rechten die u op de volgende koper kunt overdragen of die automatisch overgaan op de koper en die een positieve invloed kunnen hebben op de verkoop van uw huis. Voorbeelden hiervan zijn onder meer de overgang van rechten uit de aannemingsovereenkomst en van de GIW-garantie. Zorg dat u voldoende bekend bent met deze rechten en vermeld ze in uw informatie pakket.
27
OPTIE Als een koper geïnteresseerd is in uw woning, maar hij wil extra bedenktijd, dan kan hij vragen om een optie. Dat houdt in dat de koper als eerste het recht heeft uw woning te kopen. Als u een optie verleent, kunt u in de optieperiode de woning niet verkopen aan een ander. U bent niet verplicht de koper een optie te geven. In de regel duurt een optie een aantal dagen. Ook is er meestal een bepaalde prijs in opgenomen. De optie kan worden vastgelegd in een optieverklaring (bijlage).
ONDERHANDELINGEN Als de koper de woning heeft bezichtigd en hij wil de woning kopen, dan doet hij u een bod. Als de koper een makelaar heeft ingeschakeld, dan legt de makelaar het bod bij u (of uw makelaar) neer. Er kunnen daarna drie situaties ontstaan: 1) Afwijzing bod en tegenbod U wijst het bod af en doet een tegenbod. De koper kan op zijn beurt uw bod afwijzen en daar weer een nieuw bod voor in de plaats stellen. U bent dan in onderhandeling. Dit kan uitmonden in een overeenkomst, maar het kan ook zijn dat u en de koper niet tot een prijsovereenstemming komen. 2) Afwijzing bod zonder tegenbod U wijst het bod af en doet geen tegenbod. Er is geen overeenstemming ontstaan. De aspirant-koper kan eventueel een nieuw bod uitbrengen. U kunt dit nieuwe bod wederom afwijzen of aangeven dat u het bod in overweging neemt. 3) Aanvaarding van het bod U aanvaardt het bod. Er is dan mondeling overeenstemming, onder andere over de prijs. Een geldige overeenkomst ontstaat pas, wanneer die schriftelijk is vastgelegd. Vandaar dat het verstandig is om de afspraken zo snel mogelijk in een contract te zetten. Zolang u nog niet op het bod hebt gereageerd, kan de koper het bod intrekken. Als de koper u een termijn heeft gegeven om te reageren, kan de koper het bod niet intrekken voordat die termijn is verlopen.
BEDENKTIJD Nadat de verkoop definitief is geworden, heeft de koper een bedenktijd. Het traject is als volgt:
U legt de koopovereenkomst vast in een schriftelijke overeenkomst. Daarin staan in ieder geval de namen en adressen van koper en verkoper, de gegevens van de verkochte woning, de koopprijs in cijfers en letters, de overdrachtsdatum en eventueel de ontbindende voorwaarden. U overhandigt de koper een overeenkomst waar beide handtekeningen onder staan, u kunt daarbij vragen om een ontvangstbevestiging van de koper; Nadat de koper de ondertekende koopovereenkomst heeft gekregen, gaat zijn bedenktijd in. De wettelijke bedenktijd is minimaal drie dagen, u kunt echter gezamenlijk een langere termijn afspreken. De drie dagen bedenktijd bevat ten minste twee werkdagen. Gedurende de bedenktijd kan de koper kosteloos en zonder opgave van reden ontbinden.
28
SCHEMATISCHE WEERGAVE KOOPPROCES, VAN VERKOOP TOT OVERDRACHT Voorafgaand aan de eigendomsoverdracht tekent u samen met de koper een voorlopig koopcontract. Ondanks de term 'voorlopig', is dit contract al wel definitief. Een woning wisselt vervolgens officieel van eigenaar bij de notaris . Daar tekenen u en de koper de akte en overhandigt u de sleutel aan de koper.
KOOPCONTRACT In het koopcontract worden de afspraken vastgelegd zoals de koopsom, de overdrachtsdatum en de eventuele ontbindende voorwaarden. Hiervoor is een modelcontract in omloop dat is opgesteld met medewerking van Vereniging Eigen Huis. De overeenkomst kan ondertekend worden bij een van beide partijen thuis. U kunt aan de koper een bankgarantie vragen. Gebruikelijk is 5 à 10% van de koopsom. Deze bankgarantie is bedoeld als zekerheid voor u, dat de koper zijn verplichtingen nakomt. Wanneer de koper bijvoorbeeld na de bedenktijd ontbindt, zonder dat hij daarvoor een geldige reden heeft, kunt u van de koper de contractuele boete eisen, indien dat in het koopcontract is vastgelegd. De bankgarantie wordt in een enkel geval vervangen door een waarborgsom. Gebruikelijk is dan dat de koper deze waarborgsom in een depot bij de notaris stort. Wordt het modelcontract gebruikt, dan kan de koper kiezen; of een bankgarantie, of een waarborgsom.
INSCHRIJVING IN OPENBARE REGISTERS Een koper heeft de mogelijkheid zijn pas gekochte woning te beschermen tegen een eventueel faillissement van u, of beslaglegging op uw woning. Hij kan de verkoop namelijk via de notaris laten registreren in de openbare registers. Vat u dit niet op als een 'motie van wantrouwen' omtrent uw financiële positie. Het is een juridische mogelijkheid die de koper heeft. Gedurende de bedenktijd is registratie alleen mogelijk wanneer de koopovereenkomst is opgesteld en meeondertekend door een notaris. De bescherming geldt 6 maanden.
TUSSEN VERKOOP EN EIGENDOMSOVERDRACHT U bent verantwoordelijk voor uw woning totdat de woning van eigenaar is gewisseld bij de notaris. U moet de woning aan de koper overdragen in dezelfde staat als waarin u het verkocht hebt.
BANKGARANTIE OF WAARBORGSOM Wat zijn uw mogelijkheden als de bankgarantie of de waarborgsom op de afgesproken datum nog niet zijn geregeld door de koper?
Informeer eerst bij de koper wat de reden is. Bedenk dat het simpelweg slordigheid kan zijn en dat het niet altijd zinvol is meteen naar een advocaat te stappen. Het is vrijwel altijd beter om een zaak onderling (in der minne) op te lossen. Geef de koper uitstel (bijvoorbeeld 2 dagen of een week) en bevestig dit schriftelijk, of; Stel de koper formeel schriftelijk in gebreke. Vraag hem in uw brief (aangetekend met ontvangstbevestiging) binnen een bepaalde termijn alsnog de afspraken na te komen.
29
EIGENDOMSOVERDRACHT Bij de notaris wordt de koper officieel eigenaar van uw woning. Gebruikelijk is om vlak voordat u naar de notaris gaat (bijvoorbeeld een uur ervoor), nog even met de koper door de lege woning te lopen. De koper kan dan zien of de woning daadwerkelijk wordt overgedragen zoals u het verkocht hebt. Als de handtekeningen zijn gezet, wordt de sleutel aan de koper overhandigd en is hij de nieuwe eigenaar.
30
BIJLAGEN: BIJLAGE 1 MAKELAARS OPDRACHT INTREKKEN Van de drie grote makelaarsverenigingen NVM, LVM en VBO staan hieronder de regels om de makelaars opdracht in te trekken. Intrekkingsprocedure NVM makelaars • De datum van de beëindiging van een opdracht is de dag waarop de makelaar uw brief of e-mail heeft ontvangen, waarin staat dat u de opdracht intrekt. Als u in uw brief of e-mail een latere datum noemt waarop u wilt intrekken, dan geldt die datum. • Wanneer u de opdracht intrekt, hoeft u geen ‘boete’ te betalen. Wel heeft de makelaar recht op een vergoeding van gemaakte kosten. Daarnaast kan een makelaar recht hebben op een percentage van zijn loon, maar alleen als u dat bent overeengekomen. • Na beëindiging van een opdracht kunt u, naast de vergoeding van gemaakte kosten, ook te maken krijgen met courtageverplichtingen. Die kunnen ontstaan wanneer u de woning (ver-)koopt nadat u de opdracht hebt beëindigd. De makelaar moet daarvoor bewijzen dat de (ver-)koop mede het gevolg is van zijn dienstverlening. • Let op: bovenstaande procedure geldt alleen wanneer u uw opdracht op of na 15 februari 2006 (schriftelijk) hebt gegeven. Intrekkingsprocedure LMV makelaars • De datum van de beëindiging van een opdracht is de dag waarop de makelaar uw brief of e-mail heeft ontvangen, waarin staat dat u de opdracht intrekt. Als u in uw brief of e-mail een latere datum noemt waarop u wilt intrekken, dan geldt die datum. • Wanneer u de opdracht intrekt, hoeft u geen ‘boete’ te betalen. Wel heeft de makelaar recht op een vergoeding van gemaakte kosten. Daarnaast kan een makelaar recht hebben op een percentage van zijn loon, maar alleen als u dat bent overeengekomen. • Na beëindiging van een opdracht kunt u naast de vergoeding van gemaakte kosten ook te maken krijgen met courtageverplichtingen. Die kunnen ontstaan wanneer u de woning (ver-)koopt nadat u de opdracht hebt beëindigd. De makelaar moet daarvoor bewijzen dat de (ver-)koop mede het gevolg is van zijn dienstverlening. • Let op: bovenstaande procedure geldt alleen wanneer u uw opdracht op of na 15 februari 2006 (schriftelijk) hebt gegeven. Intrekkingsprocedure VBO Makelaars Voor overeenkomsten gesloten op of na 1 januari 2006 • De datum van de beëindiging van een opdracht is de dag waarop de makelaar uw brief heeft ontvangen, waarin staat dat u de opdracht intrekt. Als u in uw brief een latere datum noemt waarop u wilt intrekken, dan geldt die datum. • Wanneer u de opdracht intrekt, hoeft u geen ‘boete’ te betalen. Wel kan de makelaar recht hebben op een vergoeding van gemaakte kosten. • Na beëindiging van een opdracht kunt u te maken krijgen met courtageverplichtingen. Die kunnen ontstaan wanneer u de woning (ver-)koopt nadat u de opdracht hebt beëindigd. De makelaar moet daarvoor bewijzen dat de (ver-)koop mede het gevolg is van zijn dienstverlening. • Let op: bovenstaande procedure geldt alleen wanneer u uw opdracht op of na 1 januari 2006 (schriftelijk) hebt gegeven.
31
BIJLAGE 2 OPTIEVERKLARING (voor aankoop van een huis) ………………………………………………………………………………………………………verkoper / eigenaar van het pand, gelegen: …………………………………………………. verbindt zich om gedurende ……………… dagen vanaf heden genoemd pand te verkopen aan aspirant-koper: (naam en voorletters): ……………………………………………………………………………………………. (adres en plaats): …………………………………………………………………………………………………. Zulks voor de koopsom van: € ……………………………………..,Datum: …………………………………
Plaats: ……………………………………………
Verkoper:
Aspirant-koper:
………………………………………….
……………………………………………
(handtekening)
(handtekening)
Echtgeno(o)t(e) verkoper:
Echtgeno(o)t(e) verkoper:
………………………………………….
………………………………………….
(handtekening)
(handtekening)
32
BIJLAGE 3 KOOPCONTACT Koopovereenkomst bestaande woning Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model juli 2008). CHECK DE LAATSTE VERSIE VIA: http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/Webwinkel/Webwinkelsubcontractenenbrieven/DownloadsBestaandHuisKopen.htm
Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Bij een koopovereenkomst behoren tevens: - Toelichting op de koopakte voor de consument - Lijst van zaken behorende bij: koopakte - Ontvangstbevestiging
De ondergetekenden: A.
Verkoper(s)
Echtgeno(o)t(e) of partner
Naam:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
Geboorteplaats:
……………………………
……………………………
Geboortedatum:
……………………………
……………………………
Beroep:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
Woonplaats:
……………………………
……………………………
Postcode:
……………………………
……………………………
Straat:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
E-mailadres:
……………………………
……………………………
Telefoon thuis:
……………………………
……………………………
Telefoon werk:
……………………………
……………………………
Voornamen:
33
Burgerlijke staat: partnerschap
gehuwd / geregistreerd partnerschap / ongehuwd en geen geregistreerd
Huwelijksgoederenrecht: gemeenschap van goederen / huwelijksvoorwaarden Legitimatie:
……………………………
……………………………
Toekomstig adres:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
hierna te noemen "verkoper"/hierna samen te noemen "verkoper"*)
B.
Koper(s)
Echtgeno(o)t(e) of partner
Naam:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
Geboorteplaats:
……………………………
……………………………
Geboortedatum:
……………………………
……………………………
Beroep:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
Woonplaats:
……………………………
……………………………
Postcode:
……………………………
……………………………
Straat:
……………………………
……………………………
……………………………
……………………………
E-mailadres:
……………………………
……………………………
Telefoon thuis:
……………………………
……………………………
Telefoon werk:
……………………………
……………………………
Voornamen:
34
Burgerlijke staat: partnerschap
gehuwd / geregistreerd partnerschap / ongehuwd en geen geregistreerd
Huwelijksgoederenrecht: gemeenschap van goederen / huwelijksvoorwaarden Legitimatie:
…………………………………………………………
hierna te noemen "koper" / hierna samen te noemen "koper"*)
komen overeen: verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
plaatselijk bekend (incl. postcode) …………………………………………………………, kadastraal bekend gemeente …………………………………………………………, sectie …………………………… no. …………………………… groot …………………………… hectare, …………………………… are, …………………………… centiare, ……………………………………………………………… tegen een koopsom van ……………………………, zegge ……………………………………………………………………………………… met inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopakte behorende lijst.
De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door koper / verkoper / partijen*) gewaardeerd op ……………………………, zegge ……………………………………………………
Zij komen verder overeen:
artikel 1 Kosten, rechten en overdrachtsbelasting 1.1. Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van ........ 1.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan *) worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.
35
artikel 2 Betaling De betaling van de koopsom en van de rechten, kosten en belastingen vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. Verkoper stemt er mee in dat de notaris de koopsom onder zich houdt totdat zeker is dat de onroerende zaak geleverd wordt vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. artikel 3 Eigendomsoverdracht 3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op .................................... of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris ...................... of diens plaatsvervanger, verbonden aan kantoor .............................................................., hierna verder te noemen notaris. 3.2. Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.
artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom 4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op …… een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van …….., zegge ……. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot tenminste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als in artikel 10 is bepaald. Indien zich het gestelde in artikel 10.5 sub d voordoet, dient de bankgarantie te worden verlengd bij gebreke waarvan partijen de notaris ingevolge deze overeenkomst verplichten de bankgarantie te innen. Bij deze wordt de notaris verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om, zodra koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de juridische levering is voltooid, de bankinstelling te berichten dat de door koper gestelde bankgarantie kan vervallen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1.1 Wet financieel toezicht. 4.2. In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening nummer ….. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 4.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. Deze waarborgsom zal, behoudens het in artikel 10 bepaalde, met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze overeenkomst heeft voldaan. Over de waarborgsom wordt door verkoper geen rente vergoed. Als de notaris over de waarborgsom rente vergoedt, komt deze rente aan koper toe. 4.3. Indien koper in staat van faillissement wordt verklaard en de curator de overeenkomst niet gestand wenst te doen, zal het in 4.1 genoemde bedrag respectievelijk de waarborgsom van rechtswege als boete bedoeld in artikel 10.2 aan verkoper zijn verbeurd.
36
artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. 5.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n). Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten, waaronder begrepen bij een recht van erfpacht en/of opstal van de algemene en bijzondere voorwaarden. 5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: …………………………………………………… Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. *)
5.4.1. Aan verkoper is niet bekend of/ aan koper is bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. *)
5.4.2. Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte wel/geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. Voor zover verkoper bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen, verklaart hij met betrekking tot het al dan niet nog in gebruik zijn en/of het volgens wettelijke voorschriften onklaar gemaakt zijn, het volgende: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………… *)
5.4.3. Aan verkoper is niet bekend of/aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. 5.4.4. Aan verkoper is niet bekend of ten aanzien van de onroerende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag. 5.5. Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren. 5.6. Verkoper staat er voor in dat tot op de dag dat hij deze overeenkomst heeft ondertekend door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren zijn uitgevoerd.
37
Indien op of na de dag van ondertekening en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van de koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van de verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze overeenkomst voor hem voortvloeiende verplichtingen.
38
*)
5.7. Verkoper is wel/geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving bekend van de onroerende zaak: a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet, b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 Monumentenwet, c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument. 5.8. Verkoper verklaart dat ten aanzien van de onroerende zaak geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop. *)
5.9. Voor zover aan verkoper bekend is het verkochte wel/niet opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten. 5.10. Verkoper verklaart dat in de koop niet begrepen is datgene waarop huurders krachtens hun wettelijke wegneemrecht rechten kunnen doen gelden. 5.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. 5.12. Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan. Voor zover de genoemde aanslagen en/of canons nog niet zijn voldaan, verklaart verkoper deze op eerste verzoek te voldoen. 5.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper. artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken 6.1. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op ....................... vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan: 6.2. Voor zover uit het vorige lid niet anders voortvloeit staat verkoper er voor in dat de zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is. 6.3. Indien koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten: - staat verkoper er voor in dat bij de feitelijke levering niet beschikt zal zijn over nog niet verschenen betalingstermijnen, en dat daarop geen beslag rust; - staat verkoper er voor in dat vanaf het tot stand komen van deze overeenkomst bestaande huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten niet worden gewijzigd, de onroerende zaak niet geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd, in huurkoop wordt gegeven of op enigerlei andere wijze in gebruik wordt afgestaan, tenzij met schriftelijke toestemming van koper; - verklaart koper bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen genoemde huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten.
39
6.4. In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats bij de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overdracht van bovenvermelde aanspraken op dat moment plaatsvindt. Verkoper verplicht zich de hem bekende gegevens ter zake aan koper te verstrekken en machtigt koper hierbij, voor zover nodig, deze overdracht van aanspraken voor rekening van koper te doen mededelen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. artikel 7 Baten, lasten en canons Alle baten, lasten en verschuldigde canons komen voor rekening van koper met ingang van .................................. De dan lopende baten, lasten en canons, zullen tussen partijen naar rato van tijd worden verrekend. Deze verrekening vindt gelijktijdig plaats met de betaling van de koopsom. artikel 8 Hoofdelijkheid Indien meerdere personen als verkopers dan wel kopers betrokken zijn bij deze overeenkomst kunnen (ver)kopers slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, respectievelijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomen. Bij deze verlenen (ver)kopers elkaar onherroepelijk volmacht om namens elkaar de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen, respectievelijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen. Voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn (ver)kopers hoofdelijk verbonden. artikel 9 Risico-overgang, beschadiging door overmacht 9.1. De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats vindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. 9.2. Indien de onroerende zaak voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is verkoper verplicht binnen 48 uur nadat het onheil hem bekend is geworden, koper hiervan in kennis te stellen. 9.3. Indien de onroerende zaak door overmacht voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval vóór de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht: a. koper uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper -zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de vastgestelde koopprijs- aan koper op de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht de onroerende zaak aflevert in de staat waarin deze zich dan bevindt, met alle rechten welke verkoper ter zake van het onheil -hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde- jegens derden toekomen; dan wel b. verkoper verklaart de schade voor zijn rekening te zullen herstellen voor de overeengekomen dag van eigendomsoverdracht of als dat later is binnen vier weken na het onheil. In het laatste geval verschuift een 40
eerder overeengekomen dag van eigendomsoverdracht naar de dag volgend op die waarop die vier weken zijn verstreken. Vindt herstel niet ten genoegen van koper plaats, dan is deze overeenkomst alsnog ontbonden, tenzij koper binnen veertien dagen nadat op basis van dit artikel herstel plaatsgevonden behoort te hebben, verklaart alsnog gebruik te willen maken van het hem sub a. toegekende recht, in welk geval de eigendomsoverdracht plaatsvindt op de overeengekomen datum of, als dat later is uiterlijk zes weken na het onheil. artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding 10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. 10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van ........ verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. 10.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is. 10.4. Indien de nalatige partij na ingebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. 10.5. De notaris wordt bij deze verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om: a. indien koper een boete is verschuldigd, het bedrag van deze boete uit het aan de notaris uitgekeerde bedrag van de garantie dan wel uit de bij de notaris gestorte waarborgsom, aan verkoper te betalen; b. indien verkoper een boete is verschuldigd, de aan de notaris ter hand gestelde garantie aan de bankinstelling terug te zenden dan wel de door koper bij de notaris gestorte waarborgsom aan koper terug te betalen; c. indien het geval van artikel 4.3 zich voordoet de waarborgsom als boete aan verkoper te betalen; d. indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet, de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen.
41
artikel 11 Verkoper en echtgeno(o)t(e)/partner Verkoper verklaart voor zover nodig te handelen met toestemming van zijn echtgeno(o)t(e)/ partner die als bewijs daarvan deze akte meeondertekend. artikel 12 Koper en echtgeno(o)t(e)/partner Koper verklaart voor zover nodig te handelen met toestemming van zijn echtgeno(o)t(e)/partner, die hierbij aan koper toestemming en onherroepelijke volmacht geeft de onroerende zaak te bezwaren en zich onthoudt van activiteiten die koper tegenwerken bij het verkrijgen van de benodigde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken en die als bewijs van een en ander deze akte mede ondertekent. artikel 13 Domicilie Deze akte zal berusten, en partijen kiezen ter zake van deze overeenkomst domicilie, ten kantore van de notaris. artikel 14 Registratie koopakte *)
Partijen geven de notaris hiermee wel/niet opdracht deze overeenkomst zo spoedig mogelijk in de openbare registers in te laten schrijven, doch niet eerder dan ….. *)
De aan deze inschrijving verbonden kosten komen voor rekening van koper/verkoper . artikel 15 Identiteit partijen Koper en verkoper stemmen ermee in, dat indien één van partijen daarom verzoekt, de wederpartij zich jegens de ander zal identificeren door het tonen van een geldig identiteitsbewijs. Als geldig 'ID-bewijs' wordt o.a. aangemerkt: een geldig Nederlands paspoort, een geldige Nederlandse identiteitskaart, een geldig Nederlands rijbewijs, een geldig Nederlands vreemdelingendocument (verblijfsdocument). artikel 16 Ontbindende voorwaarden 16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op ................... door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken, tenzij hem daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan; b. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van ................, zegge ………….. geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan .............. zegge ……….., of een rentepercentage niet hoger dan ....... , bij de volgende hypotheekvorm: c. op ..................... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
42
16.2. Deze overeenkomst kan door ieder der partijen worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te dragen. Verkoper is verplicht om zodra duidelijk is dat hij ingevolge genoemde wet niet of niet tijdig aan zijn verplichting tot levering kan voldoen, koper daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen. 16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de ............ werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging". Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd. artikel 17 Bedenktijd De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand gesteld is. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.
43
artikel 18 Schriftelijke vastlegging 18.1. Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze akte hebben ondertekend. 18.2. De partij die deze akte als eerste ondertekent, doet dit onder voorbehoud dat hij uiterlijk op de … werkdag nadat hij de akte ondertekend heeft (een kopie van) de door beide partijen ondertekende akte heeft ontvangen. Indien de eerste ondertekenaar niet tijdig (een kopie van) de door beide partijen ondertekende akte heeft ontvangen, heeft hij het recht zich op het voorbehoud te beroepen, waardoor hij niet (meer) gebonden is. Dit recht vervalt als daar niet uiterlijk op de tweede werkdag nadat alsnog (een kopie van) de door beide partijen ondertekende akte is ontvangen, gebruik van is gemaakt Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan. plaats en datum:
De verkoper
plaats en datum:
De koper
(en echtgeno(o)t(e)/partner) (en echtgeno(o)t(e)/partner)
*)
Doorhalen wat niet van toepassing is
44
BIJLAGE 4 LIJST VAN ROERENDE ZAKEN Plaats ...............d.d.:.................... Betreffende het perceel: Voor de onderstaande zaken – ongeacht of ze roerend dan wel onroerend zijn – geldt dat ze soms wel en soms niet in de woning achterblijven. Wilt u aangeven wat in uw situatie het geval is? Zaken
Blijft achter
1.
Tuinaanleg/(sier)bestrating
2.
Beplanting
3.
Erfafscheiding
4.
Buitenverlichting
5.
Tuinhuisje/buitenberging
6.
Broeikas
7.
Vlaggenmast
8.
Voet droogmolen
9.
Antenne
10.
Brievenbus
11.
(voordeur)bel
12.
Veiligheidssloten
13.
Alarminstallatie
14.
Rolluiken/zonwering buiten
15.
Zonwering binnen
16.
Gordijnrails
17.
Gordijnen
18.
Vitrage
19.
Losse horren/rolhorren
20.
Rolgordijnen
21.
Vloerbedekking/linoleum
22.
Parketvloer/kurkvloer
23.
Warmwatervoorziening, te weten:
24.
CV met toebehoren
25.
Klokthermostaat
Gaat Mee
N.v.t. *
45
26. 27.
(voorzet) openhaard met toebehoren, te weten
29.
Kachels Isolatievoorzieningen (voorzetramen, radiatorfolie, enz), te weten: Keukenblok met bovenkasten (incl. verlichting)
30.
Keuken(inbouw)apparatuur, te weten:
31.
Inbouwverlichting/dimmers, te weten:
32.
Opbouwverlichting
33.
Kasten/spiegelwanden
34.
Boeken/legplanken
35.
Wastafel met accessoires
36.
Toiletaccessoires
37.
Badkameraccessoires
38.
Sauna met toebehoren, te weten :
39.
(huis)telefoontoestellen:
40.
Zaken die geen eigendom van de verkoper zijn maar waarvan eventuele lease-contracten, huurkoopcontracten of huurcontracten zijn over te nemen (keukens, openhaarden, cv-ketels, boilers, geisers):
28.
*)= Niet van toepassing Bijzondere opmerkingen:
Voor akkoord, De verkoper(s),
de koper(s),
Plaats en datum:
46
BIJLAGE 5 ONTVANGSTBEVESTIGING De ondergetekenden: Koper(s) Naam: Voornamen: Geboorteplaats: Geboortedatum: Beroep: Woonplaats: Postcode: Straat: E-mailadres: Telefoon thuis: Telefoon werk: Burgerlijke staat:
Echtge-no(o)t(e) of part-ner
gehuwd / geregistreerd partnerschap / ongehuwd en geen geregistreerd partnerschap
Huwelijksgoederenrecht: gemeenschap van goederen / huwelijks-voorwaarden Legitimatie: hierna te noemen “koper”/hierna samen te noemen “koper”*) Koper verklaart dat op …………………………… (datum) aan koper ter hand is gesteld een afschrift van de op ……….(datum) door verkoper en op ……… (datum) tevens door koper ondertekende koopakte waarbij is verkocht: ………………………………………………………………………………………… (omschrijving onroerende zaak) door: Naam: Voornamen: Geboorteplaats: Geboortedatum: Beroep: Woonplaats: Postcode: Straat: E-mailadres: Telefoon thuis: Telefoon werk: Burgerlijke staat:
gehuwd / geregistreerd partnerschap / ongehuwd en geen geregistreerd partnerschap
Huwelijksgoederenrecht: gemeenschap van goederen / huwe--lijks-voor-waarden Legitimatie: Toekomstig adres: De koper plaats en datum:
(en echtgeno(o)t(e)/partner), plaats en datum:
*) Doorhalen wat niet van toepassing is, zie de koopakte.
47
BIJLAGE 6 SLEUTELVERKLARING De ondergetekenden: Naam: Beroep: Woonplaats: Geboortedatum:
hierna te noemen koper
en Naam: Beroep: Woonplaats: Geboortedatum:
hierna te noemen verkoper
Verklaren
verklaren dat door koper is gekocht: …………………………………… (omschrijving onroerende zaak zoals op de koopakte). De juridische en feitelijke levering zal plaatsvinden op ………………………. (datum), tegelijk met de betaling van de overeengekomen koopsom door koper aan verkoper. Koper heeft aan de verkoper de wens te kennen gegeven om in verband met de voorgenomen bewoning vóór voormelde datum van juridische en feitelijke levering in het gekochte reeds enige werkzaamheden uit te (doen) voeren, te weten: ……………………………………………………………(omschrijving werkzaamheden).
Koper en verkoper verklaren bij deze: 1. 2.
3.
4. 5.
Per heden wordt door verkoper aan koper ter beschikking gesteld één exemplaar van de sleutel van het gekochte, de ontvangst van welke sleutel bij deze door koper wordt erkend Vanaf heden zijn de verschuldigde lasten (premie van opstalverzekering en energiekosten daaronder begrepen) voor rekening van de koper, van welke lasten verrekening plaatsvindt per datum van juridische overdracht. Dat het ter beschikking stellen van de sleutel uitsluitend bedoeld is om de in de aanhef vermelde werkzaamheden te verrichten, en dat derhalve door koper geen ander gebruik van het verkochte zal worden gemaakt dan tot het (doen) verrichten van deze werkzaamheden. Het risico van het gekochte gaat over op koper voor zover dit betreft schade die voortvloeit uit de hiervoor genoemde werkzaamheden. Voorzover door de koper bij de uitvoering van deze werkzaamheden gebruik zal worden gemaakt van (de diensten van) derden, is koper jegens verkoper aansprakelijk voor alle schade die deze derden aan het verkochte of het gebouw waar het deel van uitmaakt zouden veroorzaken.
Getekend te ………………………. (gemeente) op ……………………………. (datum)
door koper (handtekening)
verkoper (handtekening)
48
BIJLAGE 7 GASTENBOEK
Gastenboek Uw Naam
Uw Telefoonnummer
Algemene indruk van de woning
Bedankt voor het invullen van het GASTENBOEK
49
BIJLAGE 8 STAP VOOR STAP GOOGLE ADVERTENTIE Om een Google AdWords-account te maken, voert u de onderstaande vier stappen uit. Scroll naar beneden voor gedetailleerde informatie over het maken van een account. Stap 1: Doelgroep afbakenen U kunt kiezen uit tientallen talen en uit bijna 200 landen. U kunt er zelfs voor kiezen om advertenties alleen voor gebruikers in bepaalde plaatsen of regio's weer te geven. Stap 2: Uw advertentie maken Schrijf uw advertentietekst en kies de zoekwoorden waarvoor uw advertentie moet worden weergegeven. Stap 3: Prijzen opgeven Geef de gewenste valuta op en stel uw kosten per klik (CPC, Cost Per Click) en uw dagbudget in. U bepaalt zelf hoeveel u uitgeeft. Er is geen minimum budget vereist. Stap 4: Aanmelden Voltooi uw AdWords-account door het e-mailadres en een wachtwoord op te geven. Wanneer u klaar bent om de advertenties te activeren, meldt u zich aan bij de nieuwe account en verstuurt u uw factuurgegevens. Stap 1 van 4: Doelgroep afbakenen Selecteer de gewenste talen en locaties waarop u zich wilt richten. Geef eerst een naam op voor uw nieuwe advertentiegroep. Geef vervolgens de gewenste talen en locaties op. Uw advertenties worden weergegeven voor alle gebruikers die dezelfde primaire taal/talen hebben geselecteerd als u. Houd er rekening mee dat de advertentie zelf niet wordt vertaald. U kunt de advertentie richten op klanten in bepaalde landen of regio's of zelf een gebied specificeren waarop u zich wilt richten. Selecteer de gewenste opties en klik op 'Doorgaan'. Er wordt een pagina geopend waar u kunt opgeven op welke specifieke locaties u de advertentie wilt richten.
Als u uw advertenties wilt richten op een land of een regio, klikt u op de betreffende naam in het linkervenster. Klik vervolgens op 'Toevoegen' om het land of de regio aan het selectievenster aan de rechterkant te toe te voegen. Met de taal- en landinstellingen bepaalt u wie uw advertentie krijgt te zien. Als u bijvoorbeeld de taal Frans en de landen Frankrijk en Spanje selecteert, wordt uw advertentie weergegeven voor gebruikers die zich in één van deze landen bevinden en die als voorkeurstaal Frans hebben ingesteld.
50
Stap 2 van 4: Uw advertentie maken A. Schrijf uw advertentietekst. Geef een kop en twee regels advertentietekst op. U kunt hiervoor in totaal maximaal 95 tekens gebruiken. In het veld Zichtbare URL geeft u de URL op die moet worden weergegeven in de AdWords-advertentie. De zichtbare URL mag maximaal 35 tekens bevatten. De bestemmings-URL mag maximaal 1.024 tekens bevatten. Dit is de URL van de webpagina die wordt geopend als gebruikers op uw advertentie klikken.
B. Selecteer uw zoekwoorden. Gebruik voor elk zoekwoord een aparte regel. Hiervoor drukt u na elk zoekwoord of zinsdeel dat u hebt opgegeven op Enter op het toetsenbord. Controleer of de opgegeven zoekwoorden relevant zijn voor uw site of product, zodat de resultaten optimaal rendabel zijn.
Met het hulpprogramma voor zoekwoorden vindt u nuttige, alternatieve zoekwoorden, waar u mogelijk nog niet aan had gedacht. U kunt een aanvullende lijst met zoekwoorden maken of deze lijst later bewerken. U kunt beginnen met een lijst met enkele zoekwoorden om te kijken wat wel en niet werkt.
Stap 3 van 4: Prijzen opgeven 51
A. Geef de gewenste valuta op. Houd er rekening mee dat de valuta die u selecteert, van toepassing is op zowel de facturen als de betalingen. Als u Amerikaanse dollar selecteert, kunt u alleen betalen in Amerikaanse dollars. Zodra u een valuta voor uw account hebt geselecteerd, kunt u dit later niet meer wijzigen. Houd er ook rekening mee dat de geselecteerde valuta in sommige gevallen van invloed is op de beschikbare betalingsmethoden. B. Geef de maximum kosten per klik (CPC) op. Op basis van de opgegeven zoekwoorden berekent het AdWords-systeem de aanbevolen maximum CPC het aantal klikken en de bijbehorende kosten. U kunt deze CPC accepteren of zelf een bedrag opgeven.
Klik op 'Verkeerschatter weergeven' voor meer gegevens over de positie en de kosten voor afzonderlijke zoekwoorden. U kunt uw maximum CPC ook wijzigen om te controleren wat het effect hiervan is op de gemiddelde positie van uw advertentie, het aantal klikken en de kosten. C. Selecteer uw dagbudget. Uw dagbudget is het bedrag dat u maandelijks wilt besteden aan deze reclamecampagnes gedeeld door het aantal dagen van de maand. Voorbeeld: als u € 3000 wilt uitgeven in een maand met 30 dagen, bedraagt het dagbudget € 100 per dag.
52
Het dagbudget dat door het AdWords-systeem wordt aanbevolen is gebaseerd op de opties die u hebt geselecteerd en de klikhistorie voor dezelfde of vergelijkbare zoekwoorden. Met dit budget bent u elke dag verzekerd van het maximum aantal vertoningen. U kunt echter elk gewenst bedrag opgeven, afhankelijk van hoeveel u wilt uitgeven. De vertoningen worden verdeeld over de dag. Klik op 'Doorgaan'. U hebt nu de gelegenheid om al uw advertenties en prijsopties te controleren voordat u de aanmeldingsprocedure voltooit. Stap 4 van 4: Aanmelden Geef uw e-mailadres en een wachtwoord op voor uw account.
Geef een e-mailadres op dat u regelmatig controleert. Alle accountgegevens worden verzonden naar dit adres. U ontvangt updates over functies, prestatieberichten en, als uw hebt aangegeven dat u ook informatie wilt ontvangen die geen betrekkingen heeft op uw account, nieuwsbrieven. 53
Nadat u deze gegevens hebt opgegeven, klikt u op Mijn AdWords-account maken om de account te voltooien. U ontvangt een e-mailbericht waarin u wordt gevraagd om uw verzoek te verifiëren. Wanneer u dit hebt gedaan en u klaar bent om de advertenties te activeren, meldt u zich aan bij de account en verstuurt u uw factuurgegevens. Als u kiest voor achteraf betalen, worden uw advertenties weergegeven zodra we uw factureringsgegevens hebben ontvangen. Als u kiest voor vooruitbetalen, worden uw advertenties weergegeven zodra we de eerste betaling hebben ontvangen
54
Disclaimer Inhoud De door Woontje verstrekte informatie is ontleend aan bronnen die betrouwbaar mogen worden geacht, maar voor de juistheid en volledigheid daarvan kan niet worden ingestaan. De verstrekte informatie is uitsluitend indicatief en kan op ieder moment zonder verdere aankondiging worden gewijzigd. Aansprakelijkheid Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Woontje kan niet garanderen dat de website foutloos of ononderbroken functioneert. Woontje en de (eventuele) overige leveranciers aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud van dit E-book en de daarop/daardoor verstrekte informatie. Woontje aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud van het E-book. Verantwoordelijkheid Afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en het gebruik van de informatie.
55
