UW HUIS VERKOPEN

UW HUIS VERKOPEN

WWW.BROCKHOFF.NL Brockhoff Makelaars • Keizer Karelweg 223 • 1181 RC Amstelveen Tel 020 543 7373 • Fax 020 543 7370 • [email protected] • www.brockhoff.nl Alle informatie is vrijblijvend. Wij verrichten onze diensten op basis van de voorwaarden van de NVM. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

1

Inhoudsopgave

Inleiding: De verkoop van uw woning

3

Gratis indicatie verkoopwaarde: een oriënterend gesprek

4

De verkoop in de praktijk

5

Brockhoff Makelaars achtergronden over ons kantoor

13

Voorwaarden en tarieven

19

Denken. En dan doen. Brockhoff Makelaars • Keizer Karelweg 223 • 1181 RC Amstelveen Tel 020 543 7373 • Fax 020 543 7370 • [email protected] • www.brockhoff.nl Alle informatie is vrijblijvend. Wij verrichten onze diensten op basis van de voorwaarden van de NVM. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

2

Inleiding: de verkoop van uw woning? Bij de verkoop van een woning komt u voor een groot aantal beslissingen te staan. Is verkopen verstandig? Zo ja: wanneer dan? Welke marketing moet er toegepast worden en is het verkoopbevorderend bepaalde zaken in de woning eerst op te knappen? Met meer dan 40 jaar ervaring in de makelaardij in Amstelveen en omstreken zijn wij marktleider in deze regio. Wij zijn trots op onze kennis en aandacht waarmee wij dit vak voor onze opdrachtgevers mogen uitoefenen. Ons bestaansrecht is het realiseren van de hoogste verkoopopbrengst in de regionale woningmarkt, terwijl de risico’s voor u als verkoper geminimaliseerd worden. De persoonlijke service en het volledig uit handen nemen van alle onderdelen van het verkoopproces krijgt u daar nog eens bij. U heeft één aanspreekpunt maar alle collega's op ons kantoor zijn volledig op de hoogte. In deze brochure laten wij u kennis maken met de werkwijze van ons kantoor. Daarbij gaan wij dieper in op het verkoopproces, maar uiteraard is het niet mogelijk om alle facetten van ons vak (laat staan een verkoopadvies op maat) in deze brochure te bespreken. Wij maken dan ook graag een vrijblijvende afspraak met u voor een kosteloos eerste advies.

Brockhoff Makelaars • Keizer Karelweg 223 • 1181 RC Amstelveen Tel 020 543 7373 • Fax 020 543 7370 • [email protected] • www.brockhoff.nl Alle informatie is vrijblijvend. Wij verrichten onze diensten op basis van de voorwaarden van de NVM. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

3

Gratis indicatie verkoopwaarde: een oriënterend gesprek Het op de juiste wijze een betrouwbaar advies geven over de verkoopwaarde van uw woning is erg belangrijk. Juist nu. De werkelijke waarde van uw woning kan immers van veel verschillende zaken afhangen. Niet alleen van de recent gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen bij u in de buurt, maar ook van de (positieve of negatieve) onderlinge verschillen met deze woningen. Ook zaken als de bouwkundige staat en toekomstige bestemmingsplannen zijn van invloed. Op dit moment is er voor de meeste woningen veel concurrerend aanbod waardoor de kopende consument veel keuze heeft. De momenteel sterk wisselende marktsentimenten, hypotheekrentestand en het concurrerende aanbod spelen een grote rol in de bepaling van de waarde en vraagprijs. Als expert zijn wij volledig op de hoogte van alle factoren die deze waarde bepalen en dit vertalen wij graag door naar uw woning. Naast deze taxatie van de verkoopwaarde geven wij u ook een vraagprijsadvies. Er bestaat namelijk geen vaste regel voor de verhouding tussen een vraagprijs en de werkelijke waarde. De hoogte van de vraagprijs wordt namelijk (juist nu) sterk beïnvloed door marktontwikkelingen, uw persoonlijke omstandigheden en de te volgen verkooptactiek.

De strategie voor uw financiering Eerst verkopen, dan kopen! Of toch andersom? Een verkoop of aankoop is een goede gelegenheid om alle financiële aspecten te onderzoeken. Wij bieden u gratis en vrijblijvend een telefonische service aan, waarbij de specialisten van Brockhoff Hypotheekadvies u graag wegwijs maken. Een bank kan slechts de eigen mogelijkheden adviseren. Als onafhankelijk intermediair kunnen wij kiezen uit alle hypotheek-aanbiedingen van alle banken. Het voordeel is over een langere periode vaak aanzienlijk. Op pagina 16 stellen wij Brockhoff Hypotheekadvies nader aan u voor. Wij bieden aan alle potentiële kopers de mogelijkheid om vrijblijvend een afspraak te maken met een van onze adviseurs. Tijdens het gesprek geeft de adviseur een indicatie over het maximaal te lenen hypotheekbedrag en krijgt de koper inzicht in de maandlasten. De uitleg is in begrijpelijke taal en wij bieden hulp bij het inrichten van de optimale hypotheek. Daardoor krijgt de koper inzicht in de prijsklasse die past binnen het budget en kunnen zij met een gerust hart een onderhandeling in gaan.

Om dezelfde reden is het belang van een realistische vraagprijs groter dan ooit: woningen met een (iets) te hoge vraagprijs worden massaal overgeslagen. Potentiële kopers zijn lang niet altijd assertief genoeg om op die iets-te-dure woning een poging tot bieden te wagen: men stapt liever over op een alternatief dat wel bereikbaar lijkt. Wij geven u een persoonlijk advies en uiteraard wordt de uiteindelijke vraagprijs altijd in overleg met u vastgesteld. Voor deze waardering en het bijbehorende advies rekenen wij geen kosten. Ook verplicht het u tot niets: de beslissing of wij uw woning mogen verkopen ligt uiteraard geheel bij u.


4

DE VERKOOP IN DE PRAKTIJK Hoe vinden wij de koper voor uw woning?


5

Het opstarten van de verkoop Een huis verkopen is meer dan alleen een plaatsing op internet… Iedere opdrachtgever heeft zijn eigen specifieke situatie en omstandigheden waarom tot verkoop wordt besloten. In goed overleg bepalen wij samen met u op welke wijze wij de opdracht mogen uitvoeren. Zaken die daarbij aan de orde komen zijn bijvoorbeeld:                 

De huidige stand van zaken op de woningmarkt; Advies en overleg over de vraagprijs; Een juiste omschrijving van uw woning; Eventuele afwijkende zaken zoals erfdienstbaarheden of het bestemmingsplan; Aspecten over het milieu: is er asbest, een olietank of (mogelijke) andere vervuiling? Financieringsaspecten; Overleg timing en startdatum verkoop en de juiste verkoopstrategie; De informatieplicht/mededelingsplicht van u als verkoper; Eventueel mee te verkopen roerende goederen; Internetpresentatie/publiciteit/brochure/foto’s/plattegronden; Uw voorkeurstijdstip van bezichtigingen en hoe wij reacties aan u terugkoppelen; De kosten die wij u in rekening brengen en alles wat daarbij inbegrepen is; Uw vaste makelaar en secretaresse (aanspreekpunt); Hoe gaan wij om met uw huissleutel en/of alarmcode; Eventueel hulp bij het zoeken naar een nieuwe woning; Advies over het energieprestatie-certificaat; Advies over eventuele verkoop-bevorderende aanpassingen aan de woning.

Het perfect voorbereiden van de verkoop is ons dagelijkse werk en hier besteden wij veel aandacht aan. Uw woning valt immers het meeste op zodra deze net te koop wordt aangeboden en deze eerste indruk moet dus perfect zijn. Daarnaast gaan huizenzoekers selectief te werk: het huidig aanbod is immers te groot om alle woningen te bezichtigen. Onderstaand geven wij een selectie van de marketingmiddelen die wij inzetten om uw woning extra onder de aandacht te brengen: Foto’s Een goede fotopresentatie is misschien wel het belangrijkste marketingmiddel. Wij maken de foto’s met professionele fotoapparatuur en indien gewenst wordt zelfs een professionele fotograaf ingeschakeld. De foto’s zijn de basis voor veel presentaties en het kan zijn dat we voor de buitenfoto’s een paar dagen moeten wachten voor de juiste weersomstandigheden. Vanzelfsprekend updaten wij de foto’s van uw woning als dat nodig is: een besneeuwde voortuin geeft immers in juni een totaal verkeerd beeld. Plattegronden Samen met de foto’s geven correcte plattegronden een goede eerste indruk. De plattegronden van uw huis worden door ons gemaakt: een unieke service waar wij u geen kosten voor in rekening brengen en die zeer gewaardeerd wordt door gegadigden. Een matige kopie van een oude bouwtekening geeft immers een verkeerde indruk van uw woning. Brockhoff Makelaars • Keizer Karelweg 223 • 1181 RC Amstelveen Tel 020 543 7373 • Fax 020 543 7370 • [email protected] • www.brockhoff.nl Alle informatie is vrijblijvend. Wij verrichten onze diensten op basis van de voorwaarden van de NVM. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft.

6

Teksten Na de eerste indruk door de foto’s en plattegronden, gaan wij met de teksten dieper in op uw woning. Een commerciële omschrijving moet het enthousiasme verder aanwakkeren en tegelijk vertelt het gegadigden meer over de (technische) achtergronden van het huis. Aangezien wij steeds meer woningen aan expats verkopen, maken wij altijd een Engelse vertaling van deze teksten. Brochure Alle bovenstaande punten zijn de basis voor onze reclame-uitingen en uiteraard ook de brochure. Naast de foto’s, plattegronden, teksten en de Engelse samenvatting, voegen wij hierin ook de informatieve stadsplattegrond en achtergrondinformatie toe. Deze informatie is variërend van parken in de woonwijk, kinderopvang, winkels en de buslijnen in de directe omgeving. De complete brochure wordt eerst in concept aan u voorgelegd ter goedkeuring, voordat we “live” gaan. Deze definitieve versie gebruiken wij bij bezichtigingen, maar is als pdf ook geheel te downloaden op Funda en onze eigen website. Internet Dit medium is niet meer weg te denken. Potentiële kandidaten maken hier vaak een eerste selectie en ook hier is een goede presentatie dus onmisbaar. is een bekende en handige manier om naar een woning te zoeken. Vanaf deze site kan men tevens doorklikken naar onze site www.brockhoff.nl. Vanzelfsprekend besteden wij veel aandacht aan onze eigen website en proberen wij ons aanbod zo toegankelijk mogelijk te presenteren. Dat lukt ons goed met vele duizenden bezoekers per maand! Niet altijd is een Te koop bord een goede oplossing. Voor de verkopers is een ‘bord in de tuin’ vaak geen prettig gezicht en voor belangstellenden geeft een straat vol te koop borden een negatief beeld. Er zijn echter situaties dat een verkoopbord wel degelijk waarde toevoegt. Wij overleggen hier graag over met u en zonder uw toestemming plaatsen wij uiteraard niets. Door gebruik van een QR code komen bezoekers via hun smartphone direct op de juiste woningpagina op internet. Deze code wordt in onze informatieruimten en brochures toegepast zodat gegadigden direct meer informatie over uw woning krijgen of eenvoudig een afspraak kunnen maken. Binnenkort zullen wij deze QR codes tevens op verkoopborden borden gaan plaatsen. Op Social Media wordt veel geschreven en uiteraard zetten wij dit als middel ook in. Ons twitteraccount @BrockhoffTweet heeft een kleine 1.000 volgers en ook onze Facebookpagina wordt vaker gevolgd. Dagelijks proberen wij - naast nieuw aanbod - door regionaal nieuws of items over de woningmarkt dit interessante platform verder uit te breiden. Wij zullen nieuwe technieken dus niet schuwen om uw woning onder de aandacht te brengen!


7

Informatieruimten De centrale en opvallende locatie van ons kantoor, direct bij het Stadshart van Amstelveen, garandeert een perfecte bereikbaarheid. Parkeren is geen probleem omdat wij beschikken over een eigen parkeerterrein. Zo wordt onze uitgebreide informatieruimte dagelijks door veel gegadigden bezocht. Tevens zij zijn wij elke zaterdag van 10.00 tot 13.00 uur geopend, waardoor de bezoekers van het Stadshart vaak even een kijkje nemen in onze informatieruimte. Bovendien hebben wij een eigen presentatieruimte op het Winkelcentrum Poldermeesterplein in Aalsmeer, waar geïnteresseerden het regionale aanbod kunnen bekijken.

Het plaatsen van advertenties was vroeger niet weg te denken, maar het effect van deze relatief dure marketing wordt steeds kleiner. Toch kan een gerichte advertentie soms een goede aanvulling zijn op de verkoopstrategie. Wij adviseren u hier graag over. Open Huis Het is bij ons mogelijk om zelfs op zaterdag te bezichtigen, maar toch blijkt een Open Huis altijd nòg laagdrempeliger te zijn. Daarom hebben wij vanaf november 2012 besloten èlke eerste zaterdag van de maand een Open Huis voor onze opdrachtgevers te organiseren. Onder de naam “Brockhoff Opent Alle Deuren” was dit evenement al bij de eerste keer een groot succes: in totaal bijna 100 bezichtigingen in één uur! Ook u kunt - kosteloos - aan dit maandelijkse evenement deelnemen. Mailings en de telefoon Direct na uw opdracht benaderen wij actief kandidaten die mogelijk geïnteresseerd zijn. Dit kunnen mensen zijn die de afgelopen maanden vergelijkbare woningen hebben bezocht of zoekers die zich via onze website geregistreerd hebben. Door ons marktaandeel hebben wij het met grootste deel van de huizenzoekers contact: uiteindelijk is ons doel zo veel mogelijk mensen tegelijk te interesseren, om zo een vliegende start van de verkoop te bewerkstelligen!


8

Na het opstarten van de verkoop Ook ná de start van de verkoop blijven wij alle aandacht voor uw woning houden. Het aantal te koop staande woningen is de laatste jaren in de regio sterk toegenomen terwijl het totaal aantal bezichtigingen afneemt. Gelukkig wordt er nog steeds verkocht, maar er lopen minder zoekenden rond op de woningmarkt. Diegenen die wél rondkijken hebben hun mogelijkheden echter duidelijk voor ogen en hebben het in het ruime aanbod voor het uitkiezen. Graag helpen wij hen daarbij: • Elke dag hebben wij om 12:00 uur een vaste vergadering met alle makelaars en secretaresses. Gezamenlijk nemen we alle bezichtigingen van de dagen ervoor door. Heeft de bezoeker nog steeds sterke belangstelling voor de bezochte woning, dan concentreren wij ons daar op: de gegadigde heeft immers al keuzes genoeg om aan het twijfelen gebracht te worden. Heeft deze kandidaat echter géén belangstelling meer voor deze woning, dan bespreken we mogelijke alternatieven die we hen actief kunnen aanbieden. • Zo ook bij woningen die nieuw bij ons in verkoop komen: met het hele team nemen wij elke dag vergelijkbare (en recent verkochte) woningen door, waarna wij de afgevallen bezichtigers van de afgelopen periode actief kunnen benaderen.

Bezichtigingen Bezichtigingen duren langer dan vroeger en worden standaard al ingepland voor een half uur, in plaats van het oude traditionele “makelaarskwartiertje”. Onze makelaars moeten immers voor deze belangstellenden de tijd kunnen nemen en hun wensen exact in kaart kunnen brengen. Eén van de redenen waarom ons team van 30 collega’s nog steeds compleet is: juist nu hebben we goede makelaars en assistenten keihard nodig! De bezichtigingen worden door de secretaresse van uw vaste makelaar zoveel mogelijk op een voor u geschikt tijdstip afgesproken. Veel verkopers geven er de voorkeur aan niet aanwezig te zijn en om eerlijk te zijn is dat vaak ook beter: de kandidaat moet immers vrijuit tegen de makelaar durven praten. Wellicht is er iets van de woning dat hem niet aanstaat en durft hij dat in uw bijzijn niet te zeggen. De makelaar moet dit juist wel te horen krijgen om in te kunnen spelen op de situatie en een oplossing aan te reiken. Tijdens de bezichtiging is het contact met de (potentiële) koper van het allergrootste belang. Er wordt vaak gesproken over eventueel gewenste aanpassingen in het huis. Onze ervaren medewerkers zijn daarop maximaal ingespeeld en fungeren vaak als klankbord. Uiteraard maken wij met u afspraken over het gebruik van de sleutel, hoe de woning achter te laten en eventueel het gebruik van het alarmsysteem. Ook u als verkoper kunt helpen om de schaarse bezichtiger aan uw woning te binden. Wij bellen bezichtigingen zo tijdig mogelijk door, zodat u er voor kunt zorgen dat uw woning een fantastische en frisse indruk achterlaat. Bij sommige (lege) woningen kan een nieuwe styling echt het verschil maken en daarin adviseren wij u graag. De bezoeker heeft immers zó veel alternatieven, dat een woning waar hij niet gelijk enthousiast van wordt helaas direct terzijde wordt geschoven.


9

Presentatietips voor uw woning Voor een kandidaat-koper is de eerste indruk van uw huis erg belangrijk. Soms kan een (iets) andere indeling of verkoopstyling het verschil maken. Graag adviseren wij u voor uw specifieke situatie. Enkele aandachtspunten kunnen zijn: 

De buitenkant van de woning. Het is mogelijk dat kandidaten bij uw woning langsrijden, voordat zij een besluit nemen om de woning van binnen te bezichtigen. Gelapte ramen, verwijderde algenaanslag, vuilnisbakken netjes recht of uit het zicht en een goed verzorgde tuin of balkon (eventueel bij mooi weer een tuinset plaatsen) dragen bij aan een positief beeld van uw woning.



Een perfecte woning. Hoe minder minpunten bij een woning, hoe minder twijfels. Zeker in de huidige markt, waarbij consumenten al genoeg vóór de aankoop aan het twijfelen worden gebracht. Vooraf kleine reparaties uitvoeren kan daarbij goed helpen. Voorbeelden zijn een los stripje of stopcontact vastzetten, het repareren van piepende of klemmende deuren, keukendeurtjes rechthangen etc.



Een schone woning. Een schone woning laat vaak een indruk achter van een goed onderhouden woning. Stofvrije kamers, glanzende spiegels, tegels en handgrepen of een nieuw douchegordijn doen vaak wonderen.



Opruimen. Onnodig rommelige ruimtes in de woning doen kamers vaak kleiner lijken dan zij in werkelijkheid zijn. Alles opbergen in kasten, het deels leegmaken van vensterbanken, tafels, planchetten in de badkamer en het aanrechtblad geven allen een positieve indruk.



Frisse lucht. Zorg voor zo veel mogelijk frisse lucht, overal in de woning.



Licht. Kopers vinden een lichte woning vaak belangrijk. Open de luxaflex en gordijnen voor zo veel mogelijk lichtinval en een ruimtelijk effect. Denkt u er ook aan dat alle vertrekken voorzien zijn van goede verlichting?



Huisdieren. Niet iedereen is honden- of kattenliefhebber. Vooral (blaffende) honden adviseren wij u tijdens een bezichtiging uit de woning te houden. Vergeet u ook niet de kattenbak even te verschonen.

Bovengenoemde aandachtspunten zijn bedoeld om u zo objectief mogelijk te laten nadenken over de manier waarop potentiële kopers het huis zien. Een frisse en opgeruimde woning laat nu eenmaal een prettig beeld achter. Het is echter uw woning en er wordt geleefd. Een kandidaat-koper heeft hier zeker begrip voor.


10

De onderhandeling Ongetwijfeld zal dan het moment komen waarop een kandidaat een bod uitbrengt. Ieder bod wordt zo spoedig mogelijk met u besproken en wij zullen u adviseren over de te volgen onderhandelingsstrategie. Onze makelaars zijn geroutineerd en onderhandelen uiteraard met veel ervaring en vrij van de emotie die u onvermijdelijk zelf bij de verkoop zult ervaren. Het op de juiste wijze onderhandelen kan een groot koopsomverschil opleveren en dat is in uw voordeel. De basis van de onderhandelingen wordt vaak al bij de eerste bezichtiging gelegd. Naast de koopsom zijn goede afspraken over de overdrachtsdatum, een (financieel) voorbehoud of mee te verkopen roerende goederen van groot belang. Kortom: als gevolg van een goed gevoerde onderhandeling verdienen wij geld voor u.

Uw woning is verkocht De koopakte In de regio Amsterdam is het gebruikelijk de koopakte bij de notaris te ondertekenen. Nadat in de onderhandeling overeenstemming is bereikt over alle essentiële onderdelen van de overeenkomst moeten partijen de overeenkomst schriftelijk vastleggen. Een mondelinge overeenkomst is niet rechtsgeldig. Pas na ondertekening van het koopcontract zijn partijen aan elkaar gebonden. De koper heeft drie dagen bedenktijd na ondertekening. Gedurende die bedenktijd kan de koper zonder boete en opgaaf van redenen van de koop afzien. Het is onze taak de notaris alle informatie te verstrekken om zo spoedig mogelijk het koopcontract op te laten stellen. Onderstaande zaken worden onder andere vastgelegd in de koopakte:              

Personalia van de verkoper en koper; Correcte omschrijving van het verkochte, inclusief kadastrale omschrijving; De koopsom, eventueel gesplitst in een bedrag voor de roerende zaken; Gedetailleerde omschrijving van de meeverkochte roerende zaken; Storting waarborgsom of bankgarantie; Overdrachtsbelasting en betaling notariskosten (kosten koper); Tijdstip van betaling van de koopsom en de oplevering; Levering vrij van hypotheken en beslagen, vrijwaringen; De bestemming en het gebruik; Lastenverrekening (onroerende zaak belasting, eventueel servicekosten); Toestemming echtgeno(o)t(e)/partner; Ontbindende voorwaarden (zoals financiering, toestemming VvE, 3 dagen bedenktijd) Mogelijke verontreiniging, aanwezigheid olietank en asbest; Mededelingsplicht en informatieplicht van u als verkoper en onderzoeksplicht van de koper.


11

Van tevoren ontvangen alle partijen een concept van de koopovereenkomst van de notaris. Wij zullen die voor u controleren en waar nodig geven wij u een uitleg over de inhoud. Tijdens de afspraak bij de notaris zal in ons bijzijn de koopovereenkomst na akkoordbevinding door partijen worden ondertekend. De koper verplicht zich onder andere tot het storten van een waarborgsom, dan wel het stellen van een bankgarantie bij de notaris, meestal is dit ter grootte van 10% van de koopsom. Wij controleren of de koper op de afgesproken tijdstippen zijn verplichtingen nakomt en of er een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarden. Ook in deze fase blijven wij alles volledig begeleiden. Als de laatste ontbindende voorwaarde is vervallen is de transactie definitief en dat bevestigen wij direct aan u.

Informatie- en Meldingsplicht Het Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een woning moet worden overgedragen “vrij van alle bijzondere

lasten en beperkingen met uitzondering van datgene welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard”. Dit houdt in dat u als verkoper deze lasten en gebreken aan uw makelaar en aan potentiële kopers moet melden: de zogenaamde meldingsplicht. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld een recht van overpad, bouwkundige gebreken en/of zaken die op het milieu betrekking hebben zoals bijvoorbeeld een olietank in uw tuin. Als verkoper bent u echter niet verplicht gebreken te melden die de koper zelf met eigen ogen kan zien: de koper heeft namelijk een onderzoeksplicht. Maar als de koper u vragen stelt, dient u deze altijd eerlijk te beantwoorden. Ook met betrekking tot de informatie- en mededelingsplicht zullen wij u adviseren en begeleiden.

Hierna volgt voor ons een periode van meer rust. Voor u is dat vaak anders, omdat de voorbereiding voor de verhuizing en andere zaken voor de nodige drukte zullen zorgen. Uiteraard kunt u ook in deze periode op ons terugvallen voor advies en overleg.

Overdracht Circa een week vóór de afgesproken datum van overdracht en levering van de woning, zendt de notaris u de nota van afrekening en het concept van de akte van levering (overdrachtsakte). Wij ontvangen een kopie, zodat wij de nota van afrekening en de akte van levering kunnen controleren en aan u toe kunnen lichten. Op de dag van de overdracht zijn wij uiteraard weer aanwezig om de laatste fase van de verkoop te begeleiden, namelijk de inspectie van de woning, het noteren van de meterstanden en tenslotte de eigendomsoverdracht bij de notaris. Heeft u na de overdracht nog vragen? Bel ons gerust!


12

BROCKHOFF MAKELAARS Achtergronden over ons kantoor


13

Marktpositie Brockhoff Makelaars In de regio zijn wij marktleider en deze marktpositie helpt u bij de verkoop van uw woning. Als gevolg van ons grote aanbod hebben wij contact met bijna iedereen die een woning zoekt in de regio rond Amstelveen. Deze gegadigden hebben bij ons al één of meerdere huizen bezichtigd en vragen ons vaak om hen direct te informeren als wij een huis te koop krijgen dat in hun zoekprofiel past. Daardoor komt het regelmatig voor dat wij na het starten met de verkoop van een huis of appartement binnen korte tijd in gesprek zijn met de juiste kandidaat. Ons enthousiasme en vakkennis hebben in de loop der jaren ons kantoor doen groeien tot marktleider van Amstelveen. Door vele jaren een zo optimaal mogelijk resultaat na te streven, zijn wij er trots op in deze regio verantwoordelijk te zijn voor een gemiddeld kortere verkooptijd en de meeste transacties. Hierbij verliezen wij de maximale verkoopopbrengst en onze persoonlijke benadering beslist niet uit het oog!

Vier specialisaties Wij bestaan uit de volgende vier gespecialiseerde bedrijven: Brockhoff Makelaars is dagelijks actief in de bestaande bouw in de regio Amstelveen, Aalsmeer, Amsterdam-Buitenveldert, Ouder-Amstel en Uithoorn. Ons team van deskundige makelaars kent de markt als geen ander en zij bewijzen dagelijks hun meerwaarde aan onze klanten. Bij een modern makelaarskantoor gaat het niet om de snelste transactie of de laagste courtage: wij bewijzen ons met het uiteindelijk beste resultaat. Door naar onze klanten te luisteren completeren wij dit met een maximale persoonlijke service en aandacht. Brockhoff Bedrijfsmakelaars is gespecialiseerd in de verkoop, aankoop, verhuur, aanhuur of advies van bedrijfsobjecten. Daarnaast verrichten wij veel taxaties van winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Onze regionale kennis en bekendheid is in veel situaties onze basis voor succes. Brockhoff Nieuwbouwmakelaars is gespecialiseerd in projectbegeleiding en verkoop van nieuwbouwwoningprojecten in de gehele Randstad. Het heeft onze voorkeur zo vroeg mogelijk bij een project betrokken te zijn, zodat onze commerciële begeleiding en advisering optimaal kan plaatsvinden. Onze verkooporganisatie heeft in de afgelopen jaren zeer veel klein- en grootschalige nieuwbouwprojecten met succes verkocht. Brockhoff Hypotheekadvies is een samenwerking met de Kok Amstelveen als service naar onze kopers en verkopers. Als gevolg van een uitstekende samenwerking met bijna alle banken en andere geldverstrekkers zijn wij in staat betrouwbare, objectieve en sterk concurrerende offertes te presenteren. Graag brengen wij voor u de financiële mogelijkheden vrijblijvend en kosteloos in kaart, zodat u snel kunt schakelen als u uw droomhuis vindt! Meer informatie vindt u op pagina 17.


14

Waarom een NVM-Makelaar? De NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoed-deskundigen) is de grootste brancheorganisatie van makelaars. Het lidmaatschap van de NVM is niet vrijblijvend. Aan nieuwe leden worden hoge vakbekwaamheidseisen gesteld en om lid te blijven is jaarlijkse bijscholing verplicht. Leden van de NVM zijn onderworpen aan tuchtrechtelijk toezicht. Dit toezicht wordt door onafhankelijke tuchtcolleges uitgevoerd. Wij conformeren ons aan de gedragscode en de algemene voorwaarden van de NVM, zoals deze achterin deze brochure zijn afgedrukt. Onderstaande logo’s zijn van diverse landelijke certificeringsinstituten, waarbij wij aangesloten zijn.


15

Ons team Alle activiteiten worden uitgevoerd door ons enthousiaste team. Het merendeel van deze medewerkers is reeds vele jaren aan ons kantoor verbonden, waardoor wij alle kennis in huis hebben. We zijn er trots op - juist in deze economisch lastige tijden - dat ons team van ca. 30 collega’s compleet is en blijft. Dat is overigens ook nodig: de enige zekerheid die wij momenteel hebben, is dat een woning niet verkoopt als er geen tijd is voor maximale aandacht en service. Ook persoonlijk contact vinden wij zeer belangrijk. Uw opdracht wordt daarom door één vaste makelaar en één vaste secretaresse begeleid. Door middel van onze dagelijks kantooroverleg wordt alle kennis van onze medewerkers gedeeld: de bezichtiging van uw woning moet bij vakantie van de makelaar immers ook professioneel kunnen doorgaan!

Makelaars en assistent makelaars H.J. (Hein) van Beusekom ARMT D.E. (Dieuwke) Borger KRMT J.H. (Jan) Brockhoff RMT drs. ing. E.J. (Edwin) Brockhoff RMT M.A. (René) ten Cate RMT WOZ P.H.M. (Petra) Stox-van Dinteren RMT C.M. (Carolien) de Graaf KRMT C.G. (Kitty) de Groot KRMT J.M. (Joke) Ketel-Hoftijzer ARMT B.M. (Bastiaan) Koeman KRMT J. (Jill) Loffeld KRMT S.P.A. (Stefan) Ros ARMT mr. M.A. (Mary) Smith RMT M. (Mieke) Sprengers KRMT J.G.G. (Judith) Timmermans-Rekelhof KRMT ARMT: Assistent Register Makelaar Taxateur KRMT: Kandidaat Register Makelaar Taxateur RMT: Register Makelaar Taxateur WOZ: Taxateur Wet Waardering Onroerende Zaken

Administratieve begeleiding K. (Kirsten) Benner-Geestman C. (Carina) Houtkamp-Pieters C.M. (Chantal) Kennedy-Van Eijk L. (Lindsey) Koninkx ARMT C.B. (Cynthia) Taat-Koopman S.L. (Sabrina) Neijenhof-Pouw I. (Ivette) Reijnders D.F. (Diana) Ubels M. (Marjolein) Verbeek-Verkaik K. (Kim) Weitjens A. (Anca) Wierenga-Mantel S. (Nienke) van der Zwaard Hypotheek- en financieel adviseurs L. (Leoni) Kok M. (Marco) Kok K. (Klaas) van Huizen

Bovengenoemde collega’s zijn werkzaam voor Brockhoff Makelaars, Brockhoff Bedrijfsmakelaars, Brockhoff Nieuwbouwmakelaars en Brockhoff Hypotheekadvies.


16

Brockhoff Hypotheekadvies in samenwerking met KOK Amstelveen. Voor elke woning een hypotheek die past bij uw eigen situatie! Heeft u een interessante woning gevonden op onze site of bij een bezichtiging? Of bent u zich aan het oriënteren op de woningmarkt? Hoe dan ook, u wilt ook het financiële plaatje rond krijgen. Het kopen van een (andere) woning is een belangrijke stap. De hypotheek die daarbij komt kijken, moet aansluiten op uw persoonlijke situatie. Nu en in de toekomst. Daarom is het goed om tevoren advies in te winnen over de maximale hypotheek en de maandlasten die daarbij horen. Onze adviseurs maken graag tijd voor u vrij om u te adviseren over de mogelijkheden, zodat u gericht kunt zoeken naar een woning die past bij uw budget. Waarom juist de adviseur van KOK Amstelveen? Bij het aangaan van een hypothecaire lening komt veel kijken. Wij houden het graag begrijpelijk en overzichtelijk. Wij gaan uit van uw persoonlijke wensen en inventariseren en analyseren uw financiële situatie. Vervolgens geven wij u advies over de mogelijkheden voor het sluiten van een lening en de oplossingen hoe u de hypotheek kunt aflossen. Daarbij brengen wij de risico’s in kaart die u loopt gedurende de looptijd en helpen passende oplossingen te vinden. Wij bemiddelen voor uw hypotheekaanvraag en vergelijken daarbij zo’n 15 aanbieders. Daarbij gaat de vergelijking verder dan alleen de rente: ook de voorwaarden en verzekeringspremie zijn van belang! De kleine lettertjes leggen wij graag onder een vergrootglas en wij berekenen voor u precies uw netto maandlasten. Kortom: een hypotheekadvies op maat! Onafhankelijk & deskundig KOK Amstelveen is een onafhankelijk kantoor. Wij hebben geen enkele contractuele verplichting met banken of verzekeraars. Wij zien het als onze toegevoegde waarde te zoeken naar de beste partij in uw situatie, waarbij de maandlasten en de voorwaarden moeten aansluiten op uw wensen. Al onze adviseurs zijn Erkend Hypotheekadviseur of zelfs Erkend Hypothecair Planner. Dat houdt in dat wij deskundig zijn op financieel en fiscaal terrein. Daarbij houden wij de gedragscode hypothecaire financieringen in acht, zodat u gerust kunt zijn van een advies dat betrouwbaar is en past bij uw budget. Meer weten over uw mogelijkheden? Kom gerust eens langs op ons kantoor, zodat wij u kunnen voorstellen aan één van onze adviseurs. U kunt natuurlijk ook een afspraak maken voor een vrijblijvend adviesgesprek. Belt u met 020-543 7373 of stuurt u een e-mail naar [email protected].


17

Routebeschrijving eigen vervoer.

Keizer Karelweg richting Amsterdam

Brockhoff Makelaars beschikt over een eigen parkeerterrein.

Vanuit richting Schiphol, Haarlem, Den Haag (A9). - Afslag Amstelveen (S108, afrit 5). - Amstelveen/Stadshart aanhouden. - Bij verkeerslichten rechts, onder het viaduct door. - Bij 2e verkeerslichten links afslaan. - De 1e straat links.

Vanuit richting Utrecht (A9). - Afslag Amstelveen (S108, afrit 5). - Richting Stadshart Noord aanhouden, bij de stoplichten rechts afslaan. - Bij 2e verkeerslichten links afslaan. - De 1e straat links.

Vanuit richting Amsterdam (A10 - VU Ziekenhuis / afslag Amstelveen). - Volg de Amstelveenseweg richting Amstelveen, deze gaat over in de Keizer Karelweg. - Bij de rotonde (De Savornin Lohmanlaan/Mr. Groen van Prinstererlaan) rechtdoor richting Cobra Museum/Schouwburg/Congrescentrum. - Bij eerstvolgende verkeerslichten rechts. - De 1e straat links.

Bereikbaarheid met openbaar vervoer. Het busstation Amstelveen (waar alle belangrijke doorgaande busverbindingen een halte hebben) bevindt zich direct tegenover het kantoor. Voor meer informatie bel 0900-9292 of kijk op www.9292ov.nl.


18

VOORWAARDEN & TARIEVEN Bij de dienstverlening rond de verkoop van uw woning


19

Tarieven bij de verkoop van uw woning Zodra de woning verkocht is berekenen wij u de kosten van onze dienstverlening. Wij dienen onze nota in bij de notaris en u betaalt ons na de verkoop. U vindt deze nota gespecificeerd op de nota van afrekening die u van de notaris vóór de overdracht ontvangt. Het tarief is inclusief de hierna genoemde services en een compleet pakket aan marketing voor uw woning: 

Een onbeperkt aantal kleurenbrochures;

         

Het vervaardigen van professionele plattegrondtekeningen; Alle benodigde kleurenfoto’s/fotoreportage; De internetpresentatie op www.brockhoff.nl; De presentatie en aanmeldkosten op Funda; Presentatie in de inforuimten bij ons kantoor en Poldermeesterplein te Aalsmeer; Diverse mailings; Eventueel te koop borden (uitsluitend in overleg); Het inzetten van social media; Actieve benadering van zoekers; Uitvoering van uw opdracht met persoonlijk begeleiding en met de kennis van ons gemotiveerde team van makelaars en assistenten.

Kortom een compleet pakket! Met plezier maken wij voor u een vrijblijvende offerte voor de verkoop van uw woning. Indien u hier prijs op stelt dan vernemen wij dat graag. Tevens ontvangt u dan direct ons verkoopadvies, woningmarktgegevens en de taxatiewaarde van uw woning. Van toepassing zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM 2010, zoals afgedrukt vanaf pagina 21 van deze brochure. In deze voorwaarden staan bijvoorbeeld de kosten vermeld, indien u besluit uw opdracht tussentijds in te trekken. Deze houden wij laag: u betaalt maximaal 10% van de courtage die zou gelden bij de laatste vraagprijs, exclusief doorberekende kosten van externe partijen die wij in opdracht van u gemaakt hebben. Mocht u na verloop van tijd besluiten uw woning alsnog via ons te verkopen, dan brengen wij u deze intrekkingskosten weer in mindering op de uiteindelijke courtagenota. Wij berekenen geen (aanvullende) opstartkosten.


20

Algemene Consumentenvoorwaarden NVM

Vooraf Deze Algemene Consumentenvoorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en Vastgoeddeskundigen NVM zijn totstandgekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis in het kader van de Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg (CZ) van de Sociaal-Economische Raad en treden in werking per 1 februari 2010. Bij het NVM bureau is informatie betreffende de NVM verkrijgbaar. Met vragen over de Voorwaarden, het ledenbestand (is iemand wel lid van de NVM) enzovoorts kunt u daar terecht. Deel 1. Algemeen ARTIKEL 1 – Werkingssfeer ARTIKEL 2 – Definities en begrippen ARTIKEL 3 – Algemeen en persoonlijk aanbod ARTIKEL 4 – Totstandkoming van de opdracht ARTIKEL 5 – Duur van de opdracht ARTIKEL 6 – Einde van de opdracht ARTIKEL 7 – Omzetbelasting, opeisbaarheid ARTIKEL 8 – Algemene verplichtingen van de makelaar ARTIKEL 9 – Algemene verplichtingen van de consument ARTIKEL 10- Betaling Deel 2. Bemiddeling ARTIKEL ARTIKEL ARTIKEL ARTIKEL ARTIKEL ARTIKEL ARTIKEL

11 – Opdracht tot bemiddeling, deeldiensten 12 – Verplichtingen van de makelaar 13 – Verplichtingen van de consument 14 – Courtage 15 – Berekening courtage koop en verkoop 16 – Berekening courtage huur en verhuur 17 – Kosten

Deel 3. Taxatie ARTIKEL 18 – Taxatie Deel 4. Vastgoedmanagement ARTIKEL 19 – Vastgoedmanagement (beheer) Deel 5 Geschillenregeling en branchegarantie ARTIKEL 20 – Geschillenregeling ARTIKEL 21 – Branchegarantie nakoming bindende adviezen Deel 6 Afwijking en wijziging ARTIKEL 22 – Afwijking ARTIKEL 23 – Wijziging


21

Deel 1. Algemeen ARTIKEL 1 – Werkingssfeer Deze algemene voorwaarden zijn van toepassing op de totstandkoming en de uitvoering van een tussen een consument en een makelaar gesloten overeenkomst van opdracht tot dienstverlening met betrekking tot in Nederland gelegen onroerende zaken. ARTIKEL 2 – Definities en begrippen In deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder: a. Consument: opdrachtgever, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf; b. Makelaar: een bij de NVM aangesloten makelaar danwel het bedrijf van een bij de NVM aangesloten makelaar; c. Opdracht: de overeenkomst van opdracht tot dienstverlening. Onder dienstverlening wordt verstaan: de bemiddeling met betrekking tot koop, verkoop, huur of verhuur van onroerende zaken (artikel 11 e.v.); de taxatie van onroerende zaken (artikel 18); vastgoedmanagement (beheer) van onroerende zaken (artikel 19) en de overige door de makelaar te verrichten diensten; d. Onroerende zaken: onder onroerende zaken worden ook beperkte rechten op onroerende zaken verstaan zoals erfpacht en opstal; e. Honorarium: de prijs voor de dienstverlening door de makelaar waaronder de courtage vermeld onder f; f. Courtage: het honorarium dat verschuldigd is ter zake van bemiddeling met betrekking tot koop, verkoop, huur of verhuur van onroerende zaken; g. NVM: Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM; h. Geschillencommissie: de Geschillencommissie Makelaardij van de Stichting Geschillencommissies voor consumentenzaken; i. Woning: een tot bewoning bestemde onroerende zaak. ARTIKEL 3 – Algemeen en persoonlijk aanbod 1. Het algemene aanbod van de makelaar aan de consument bevat een duidelijke omschrijving van de dienstverlening die de consument in kwestie mag verwachten. Het algemene aanbod bevat tevens het honorarium voor de dienstverlening en de overige condities waaronder de dienstverlening wordt verricht. 2. Na kennisneming van het algemene aanbod door de consument, biedt de makelaar de consument de gelegenheid daarover met hem in onderhandeling te treden om tot een persoonlijk aanbod te komen. 3. De makelaar draagt er zorg voor dat het uiteindelijke persoonlijk aanbod schriftelijk of elektronisch in een opdrachtformulier wordt vastgelegd, waarin naar de toepasselijkheid van deze algemene voorwaarden wordt verwezen. 4. Het persoonlijk aanbod dan wel het algemene aanbod gaat vergezeld van een exemplaar van deze algemene voorwaarden. 5. Bij het ontbreken van een door de consument ondertekende schriftelijke of van de consument afkomstige elektronische opdracht heeft de makelaar geen recht op betaling van honorarium of onkosten, tenzij hij het bestaan van de opdracht bij betwisting alsnog kan bewijzen. ARTIKEL 4 – Totstandkoming van de opdracht De opdracht komt tot stand door aanvaarding van het algemeen of het persoonlijk aanbod door de consument. ARTIKEL 5 – Duur van de opdracht Tenzij tussen partijen anders is overeengekomen loopt de opdracht voor onbepaalde tijd. ARTIKEL 6 – Einde van de opdracht 1. De opdracht eindigt door: a. vervulling van de opdracht door de makelaar, tenzij er sprake is van een contract dat naar zijn aard een doorlopend karakter heeft (artikel 19); b. intrekking van de opdracht door de consument; c. teruggaaf van de opdracht door de makelaar; d. ontbinding door een van beide partijen; e. overlijden van de consument. 2. De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de overeengekomen prestatie is geleverd of – in geval van bemiddeling door de makelaar - de beoogde overeenkomst tussen de betreffende partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Bij koop van een woning door een consument, is pas sprake van een overeenkomst als de koop is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. Het vervuld zijn doet niet af aan zijn uit die opdracht voortvloeiende verplichting om de consument bij de afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten waarvan de definitieve totstandkoming of verplichting tot uitvoering krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht daarvan afhankelijk. 3. Een opdracht kan te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten zoals bedoeld in artikel 17 en, indien en voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon. Het intrekken van een opdracht dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden.


22

4. De makelaar kan de opdracht teruggeven op grond van gewichtige redenen. Als gewichtige reden wordt in ieder geval beschouwd: de in artikel 12 lid 1 beschreven situatie dan wel een ernstige verstoring van de relatie tussen de makelaar en de consument. De teruggaaf door de makelaar dient schriftelijk of elektronisch te geschieden. 5. Een opdracht kan worden ontbonden wanneer aan de kant van de wederpartij sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen. De verklaring tot ontbinding dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden. 6. Als datum voor beëindiging van de opdracht geldt de datum waarop de makelaar, respectievelijk de consument de (schriftelijke of elektronische) mededeling inzake de intrekking, teruggaaf, ontbinding of overlijden ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum. ARTIKEL 7 – Omzetbelasting, opeisbaarheid 1. Het overeengekomen honorarium en de bijkomende kosten zijn, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen, inclusief wettelijk verschuldigde omzetbelasting (BTW). 2. Tenzij anders overeengekomen, zijn alle vorderingen wegens verschuldigd honorarium, courtage of kosten direct opeisbaar zodra de koop- of huurovereenkomst tot stand is gekomen of de opdracht is uitgevoerd, dan wel deze om andere redenen eindigt. Een en ander onverminderd het bepaalde in artikel 14 lid 2. ARTIKEL 8 – Algemene verplichtingen van de makelaar 1. De makelaar voert de door hem aanvaarde opdracht naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument. Tenzij anders overeengekomen mag de makelaar de werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht door anderen, onder zijn verantwoording, laten uitvoeren. 2. De makelaar houdt de consument regelmatig op de hoogte van de vorderingen. 3. De makelaar is verplicht zijn aansprakelijkheid voor schade die voorvloeit uit een toerekenbare tekortkoming dan wel uit onrechtmatige daad afdoende te verzekeren en verzekerd te houden. ARTIKEL 9 – Algemene verplichtingen van de consument 1. De consument verschaft de makelaar naar beste weten en kunnen die informatie die de makelaar nodig heeft voor de uitvoering van de opdracht. 2. Het is de consument niet toegestaan buiten de makelaar om activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. ARTIKEL 10 - Betaling 1. De consument betaalt de makelaar voor de dienstverlening conform de gemaakte afspraken. 2. De makelaar stuurt de consument een behoorlijk gespecificeerde factuur waarin een redelijke betalingstermijn wordt vermeld. 3. Indien de consument niet binnen de in de factuur gestelde termijn betaalt, stuurt de makelaar hem een betalingsherinnering waarin de consument de gelegenheid wordt geboden alsnog binnen 2 weken na ontvangst van de herinnering te betalen. 4. Indien de consument ook aan de in lid 3 genoemde betalingsherinnering geen gevolg geeft, is hij in verzuim en is de makelaar gerechtigd de wettelijke rente in meerdering te brengen. 5. De makelaar is na verloop van de in lid 3 genoemde termijn van twee weken bevoegd om zonder nadere ingebrekestelling over te gaan tot invordering van het hem verschuldigde bedrag. De daaraan in redelijkheid verbonden (buiten)gerechtelijke kosten zijn voor rekening van de consument, tenzij de rechter of geschillencommissie anders beslist. 6. In geval een opdracht wordt verstrekt door méér dan één persoon, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van al het verschuldigde uit welke hoofde dan ook. Deel 2. Bemiddeling ARTIKEL 11 – Opdracht tot bemiddeling, deeldiensten De kern van een opdracht tot bemiddeling betreft het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. De opdracht tot bemiddeling kan uitgebreid worden met onder meer de volgende diensten: bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde overeenkomst te komen; verzorging en begeleiding van bezichtigingen; beoordeling van de waarde van de betreffende onroerende zaak; besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten; begeleiding bij de afwikkeling. Voor de opdracht tot bemiddeling geldt dat de makelaar tijdens of direct voorafgaand aan de opdracht, de onroerende zaak minimaal eenmaal bezichtigd moet hebben. In plaats van een opdracht tot bemiddeling kan ook apart een opdracht verstrekt worden. Onder aan de consument te verlenen deeldiensten kan verder ondermeer worden verstaan: opstellen van een koopovereenkomst zonder dat sprake is van bemiddeling; opstellen van een huurovereenkomst zonder dat sprake is van bemiddeling; het invoeren van gegevens omtrent een onroerende zaak in elektronische systemen, waaronder die via internet; het opstellen en laten plaatsen van advertenties; het ‘rechercheren’ van een onroerende zaak; het uitvoeren van een zoekopdracht voor een onroerende zaak;


23

het verzorgen van een aanvraag tot huisvestingsvergunning, Nationale Hypotheek Garantie, (overdragen van) subsidies, etc. Op deeldiensten zijn deze voorwaarden van toepassing voor zover de aard van die bepalingen zich daar niet tegen verzet. -

ARTIKEL 12 – Verplichtingen van de makelaar 1. Het is de makelaar niet toegestaan meer dan één bemiddelingsopdracht te aanvaarden met betrekking tot één en dezelfde onroerende zaak. Indien hij eerder een bemiddelingsopdracht heeft ontvangen betreffende een bepaalde onroerende zaak, kan hij een nieuwe opdracht pas aannemen, nadat de eerste opdracht aantoonbaar is beëindigd. Indien uit twee of meer lopende bemiddelingsopdrachten door de makelaar diensten moeten worden verleend met betrekking tot een zelfde onroerende zaak, terwijl het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van de andere opdrachtgever, dan dient de makelaar dit schriftelijk of elektronisch te melden aan zijn opdrachtgevers. De makelaar is in dat geval verplicht om, uiterlijk op het moment dat het stadium van onderhandelingen tussen beide opdrachtgevers wordt bereikt, overleg te voeren met zijn opdrachtgevers. Dit overleg dient er toe te leiden dat één van de opdrachten wordt opgeschort dan wel beëindigd. Het is de makelaar dus niet toegestaan om betreffende eenzelfde onroerende zaak, aan meer dan één opdrachtgever diensten te verlenen wanneer het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van de andere opdrachtgever, ongeacht de wensen van de betrokkenen. 2. De consument wiens bemiddelingsopdracht op grond van het in het vorige lid bepaalde wordt beëindigd is de makelaar geen enkele vergoeding, hoe ook genaamd, verschuldigd met uitzondering van eventuele kosten zoals genoemd in artikel 17 die de makelaar reeds in opdracht van de consument heeft gemaakt. 3. De makelaar is niet gerechtigd tot het sluiten van overeenkomsten namens de consument, tenzij deze hiertoe een schriftelijke of elektronische volmacht heeft verleend. 4. De makelaar houdt zich bij het uitvoeren van de opdracht aan de Wet Bescherming Persoonsgegevens (WBP) en de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT). ARTIKEL 13 – Verplichtingen van de consument 1. Het is de consument, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. 2. De consument werkt mee aan de vervulling door de makelaar van de verplichtingen (bijvoorbeeld de identificatie van de opdrachtgever) welke deze heeft in het kader van de WWFT. ARTIKEL 14 – Courtage 1. De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever-koper of –huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft. Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt. 2. Tenzij anders overeengekomen is courtage ter zake van bemiddeling bij koop of verkoop van een onroerende zaak eerst opeisbaar ten tijde van de juridische levering van de onroerende zaak bij de notaris zonder dat de consument over de periode tussen de verschuldigdheid van de courtage en de opeisbaarheid daarvan rente is verschuldigd aan de makelaar. Wanneer vast staat dat een tot stand gekomen overeenkomst niet leidt tot een juridische levering van een onroerende zaak bij de notaris en de makelaar recht heeft op courtage, is de courtage vanaf dat moment opeisbaar. 3. Na beëindiging van de bemiddelingsopdracht als bedoeld in artikel 6 lid 1 sub b t/m e is de consument geen courtage verschuldigd indien er een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, tenzij: − de consument heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 13; − de makelaar genoegzaam bewijs levert dat de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot de onroerende zaak het gevolg is van dienstverlening van de makelaar aan de consument tijdens de looptijd van de opdracht. 4. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van partijen of beide de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking hanteren. 5. Wanneer een tot stand gekomen koopovereenkomst door gebruikmaking door de koper van de wettelijke bedenktijd (artikel 7:2 BW) wordt beëindigd, vervalt het recht op courtage met betrekking tot deze overeenkomst. 6. Wanneer een courtageverplichting overeenkomstig het bepaalde in lid 3 van dit artikel ontstaat, heeft de makelaar recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van de courtage. Bij de bepaling hiervan wordt rekening gehouden met reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de consument daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is beëindigd. 7. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst niet tot uitvoering komt, behoudt de makelaar recht op volledige courtage, tenzij de consument aannemelijk maakt dat de niet-uitvoering het gevolg is van toerekenbaar tekortschieten (wanprestatie) van de makelaar.


24

ARTIKEL 15 – Berekening courtage koop en verkoop 1. De courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. Voor zover partijen geen grondslag voor de berekening van de courtage zijn overeengekomen, gelden de navolgende leden van dit artikel. 2. De courtage wordt berekend over de koopsom van de onroerende zaak 3. Onder de koopsom wordt verstaan het bedrag dat de koper aan verkoper verschuldigd is, exclusief de kosten en rechten die op de overdracht vallen, zoals overdrachtsbelasting, notariële kosten en kadastrale rechten. 4. Indien over de koopsom BTW verschuldigd is, dan wel deze in de koopsom is inbegrepen, dan wordt de courtage mede berekend over het bedrag inclusief genoemde belasting tenzij de koper gerechtigd is om de BTW in aftrek te brengen. 5. Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen onroerende zaken wordt de courtage berekend over de koop- en aanneemsom tezamen, dan wel over de verwachte, uit de overeenkomst blijkende, bouwsom of stichtingskosten met inbegrip van de BTW, tenzij de koper gerechtigd is de BTW in aftrek te brengen. 6. Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel van een opstal op erfpachtgrond wordt de courtage berekend over het bedrag dat de koper en verkoper als zodanig overeenkomen, vermeerderd met een bedrag gelijk aan het tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis. 7. Bij koop en verkoop van een appartementsrecht wordt de courtage berekend over de koopsom van het appartementsrecht. 8. Bij koop en verkoop van een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve vereniging tot exploitatie van onroerende zaken of van aandelen in onverdeelde eigendommen wordt de courtage berekend over de koopsom van het betreffende lidmaatschapsrecht of aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele hypothecaire lening. 9. Gelijkgesteld met koop- en verkoopovereenkomsten worden voor de courtageberekening:  ruilkoop;  huurkoop;  koop en verkoop op afbetaling;  koop en verkoop die niet zonder meer de verplichting tot levering bevat (economische eigendomsoverdracht);  het vestigen van het recht van erfpacht of opstal. 10. Indien er roerende zaken in materiële zin en/of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) worden gekocht of verkocht, en/of er tevens schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken door partijen jegens elkaar worden overeengekomen, wordt de courtage mede in rekening gebracht over de koopsom van deze goederen en deze rechten. ARTIKEL 16 – Berekening courtage huur en verhuur 1. De courtage wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. Voor zover partijen geen grondslag voor de berekening van de courtage zijn overeengekomen, gelden de navolgende leden van dit artikel. 2. Bij huur- en verhuurovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken wordt de courtage berekend over de huursom, met inachtneming van de overige hieronder vermelde bepalingen. 3. Onder de huursom wordt verstaan het bedrag dat de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel genot van de onroerende zaken voor het eerste huurjaar. 4. De courtage wordt berekend over de huursom + BTW, indien dit van toepassing is, tenzij de huurder gerechtigd is de BTW in aftrek te brengen. 5. Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar en dit bedrag bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds bekend is, terwijl dit kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van de huur met de waardeontwikkeling van de euro, wordt voor de berekening van de courtage in aanmerking genomen het totaal van die bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben. 6. Een gedeelte van een huurjaar wordt als geheel huurjaar gerekend. 7. Gelijkgesteld aan huur- en verhuurovereenkomsten worden voor de courtageberekening: − pachtovereenkomsten; − huur-ruilovereenkomsten; − overeenkomsten tot ingebruikgeving; − overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik en bewoning; − andere vergelijkbare overeenkomsten, zoals financiële of operationele lease. 8. Indien er roerende zaken in materiële zin en/of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) mede worden gehuurd of verhuurd, wordt onder de huursom mede begrepen de voor deze goederen overeengekomen huurprijs. Worden de goederen mede gekocht of worden verkocht, en/of worden er tevens schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken door partijen jegens elkaar overeengekomen, dan wordt de courtage mede in rekening gebracht over de koopsom van deze goederen en deze rechten. ARTIKEL 17 – Kosten 1. Tenzij anders overeengekomen vergoedt de consument bij een bemiddelingsopdracht de kosten die de makelaar ten behoeve van de consument maakt. Ten aanzien van het maken van deze kosten en de omvang ervan dient de makelaar tevoren met de consument overleg te plegen en afspraken daaromtrent schriftelijk of elektronisch vast te leggen. Een en ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking of anderszins. 2. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig. De makelaar heeft terzake wel recht op vergoeding van reeds gemaakte kosten zoals in het vorige lid bedoeld en, indien en voor zo ver bij het verstrekken van de opdracht overeengekomen, op een percentage van het loon.


25

Deel 3. Taxatie ARTIKEL 18 – Taxatie 1. Taxatie van een onroerende zaak is het geven van een waardeoordeel daarover aan de consument op grond van aard, stand en ligging en de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt en het verstrekken van een eenvoudig rapport hierover. Tenzij anders is afgesproken geschiedt de taxatie volgens de geldende versie van het taxatierapport financiering woonruimte dat is vastgesteld door de representatieve organisaties in de branche. Een taxatie dient door een makelaar in persoon te worden verricht. 2. Het taxatierapport dient te omvatten: de naam van de consument, het doel van de taxatie, een korte zakelijke omschrijving van het getaxeerde, de kadastrale gegevens, een oordeel over de waarde onder vermelding van de soort daarvan, bijzondere omstandigheden waarmee rekening is gehouden, de datum waarop de taxatie is verricht en de naam en de gegevens van de taxateur. Het taxatierapport is geen bouwkundig rapport. 3. Tenzij anders overeengekomen wordt het rapport aan de consument uitgebracht. De makelaar stelt het rapport niet ter beschikking van derden tenzij hij toestemming heeft verkregen van de consument. 4. De makelaar aanvaardt alleen ten opzichte van de consument verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport, dus niet jegens derden. 5. Tenzij anders overeengekomen is de consument bij opdracht voor taxatie het overeengekomen honorarium verschuldigd zodra het rapport is afgeleverd. 6. Indien de consument de opdracht tot taxatie intrekt voordat deze is uitgevoerd, is de consument voor de reeds verrichte werkzaamheden een vergoeding verschuldigd. Indien over de hoogte van deze vergoeding geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar redelijkheid te worden vastgesteld. 7. De door de makelaar in het kader van de taxatieopdracht noodzakelijk gemaakte onkosten ter zake van reis en verblijf, leges en kadastraal onderzoek zullen door de consument worden vergoed. 8. Bij taxatie ingevolge een aan meer makelaars verstrekte opdracht wordt het tarief door iedere makelaar in rekening gebracht. 9. Bij een opdracht aan meer makelaars gezamenlijk, brengen deze gezamenlijk rapport uit. In dit rapport komen hun gezamenlijke bevindingen tot uitdrukking. Slagen de makelaars er niet in tot gezamenlijke conclusies te komen, dan treden zij in overleg met de consument omtrent het uitbrengen van een rapport waarin hun uiteenlopende conclusies voorkomen. 10. Het honorarium wordt berekend op grondslag van wat partijen hierover overeengekomen zijn. Indien het tarief afhankelijk is gesteld van de taxatiewaarde wordt onder taxatiewaarde verstaan: a. Bij taxatie van de waarde van een aandeel in een onroerende zaak: De getaxeerde waarde van de gehele onroerende zaak; b. Bij taxatie van de waarde van een appartementsrecht of van een lidmaatschapsrecht van een coöperatie: De getaxeerde waarde van dat appartementsrecht of dat lidmaatschapsrecht; c. Bij taxatie van de waarde van opstallen op erfpachtgrond of het recht van erfpacht (al dan niet met de rechten van de erfpachter op de opstallen): Het getaxeerde bedrag, vermeerderd met het bedrag dat gelijkstaat aan het tienvoud van de geldende canon op jaarbasis; d. Indien de opdracht betrekking heeft op meer dan één soort waarde, of indien het voor het geven van het gevraagde waardeoordeel noodzakelijk is tevens andere soorten waarden te beoordelen en deze oordelen in het rapport vermeld worden: De waarde waarvan de overeengekomen bijbehorende tariefberekening de hoogste uitkomst geeft; e. Bij een taxatie ten behoeve van een geldlening onder hypothecair verband: De onderhandse verkoopwaarde, (ook wel marktwaarde genoemd), tenzij deze lager is dan de executiewaarde. Deel 4. Vastgoedmanagement ARTIKEL 19 – Vastgoedmanagement (beheer) 1. Vastgoedmanagement houdt in het verlenen van diensten aan de consument met betrekking tot één of meer onroerende zaken, die de instandhouding en de exploitatie ten goede komen en bijdragen tot een optimaal rendement van de belegde financiële middelen. De consument die opdracht tot vastgoedmanagement geeft, kan zijn de eigenaar dan wel degene die de onroerende zaken in bezit of anderszins onder zijn zeggenschap heeft. 2. De te verlenen diensten kunnen zowel van commerciële als van technische of administratieve aard zijn. De onderstaande diensten kunnen onder andere behoren tot het dienstenpakket van een vastgoedmanager:  verzorging van de huurincasso;  bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve verwerking, verrekening met huurders, controle op de kwaliteit van de leveringen en diensten);  verzorging van de betaling van kosten en lasten;  werkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen;  verzorging van het onderhoud (behandeling, beoordeling en het doen verhelpen van klachten, periodieke inspectie, meerjarenplanning, verzorging van controle en betaling van rekeningen);  verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten en andere activiteiten met  verstrekking van adviezen. 3. Intrekking van een opdracht tot vastgoedmanagement dient bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden. Bij intrekking dient een opzegtermijn van tenminste 3 maanden in acht te worden genomen. 4. De opdracht kan tevens omvatten het vervullen van de functie van bestuur van een Vereniging van Eigenaren van appartementsrechten of de functie van secretaris-penningmeester van een coöperatieve vereniging tot exploitatie van onroerende zaken.


26

Deel 5 Geschillenregeling en branchegarantie ARTIKEL 20 – Geschillenregeling 1. Geschillen tussen consument en makelaar over de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de makelaar te leveren of geleverde diensten, kunnen zowel door de consument als door de makelaar worden voorgelegd aan de Geschillencommissie Makelaardij, Bordewijklaan 46, 2591 XR Den Haag (www.degeschillencommissie.nl). 2. Ten aanzien van geschillen over aansprakelijkheid voor schade is de geschillencommissie slechts bevoegd indien deze een financieel belang van 10.000 euro niet te boven gaan. 3. Een geschil wordt door de Geschillencommissie slechts in behandeling genomen, indien de consument zijn klacht eerst volledig en duidelijk omschreven bij de makelaar heeft ingediend. 4. Nadat de klacht bij de makelaar is ingediend, moet het geschil uiterlijk drie maanden na het ontstaan daarvan bij de Geschillencommissie aanhangig worden gemaakt. 5. Wanneer de consument een geschil voorlegt aan de Geschillencommissie, is de makelaar aan deze keuze gebonden. Indien de makelaar een geschil aan de Geschillencommissie wil voorleggen, moet hij de consument vragen zich binnen vijf weken uit te spreken of hij daarmee akkoord gaat. De makelaar dient daarbij aan te kondigen dat hij zich na het verstrijken van voornoemde termijn vrij zal achten het geschil bij de rechter aanhangig te maken. 6. De Geschillencommissie doet uitspraak met inachtneming van de bepalingen van het voor haar geldende reglement. Het reglement van de Geschillencommissie wordt desgevraagd toegezonden. De beslissingen van de Geschillencommissie geschieden bij wege van bindend advies. Voor de behandeling van een geschil is een vergoeding verschuldigd. 7. Uitsluitend de rechter dan wel de hierboven genoemde Geschillencommissie is bevoegd van geschillen kennis te nemen. ARTIKEL 21 – Branchegarantie nakoming bindende adviezen. 1. De NVM staat tegenover de consument borg voor de nakoming van het door de geschillencommissie uitgebrachte bindend advies tot maximaal 10.000 euro, voor het meerdere heeft de NVM een inspanningsverplichting om ervoor te zorgen dat de mekelaar het advies nakomt, tenzij het bindend advies binnen twee maanden na verzending hiervan ter toetsing wordt voorgelegd aan de rechter en het vonnis waarbij de rechter het bindend advies onverbindend verklaart in kracht van gewijsde is gegaan. 2. Situaties van surséance van betaling en faillissement zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet ter zitting is behandeld. Situaties van bedrijfsbeëindiging zijn van de nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet aanhangig is gemaakt. 3. De consument kan schriftelijk een beroep doen op de nakomingsgarantie nadat aantoonbaar is gebleken dat de makelaar het bindend advies niet zelf nakomt, noch het bindend advies binnen 2 maanden na verzending hiervan ter toetsing aan de rechter voorlegt. De uitbetaling van het bedrag geschiedt binnen een termijn van één kalendermaand na ontvangst van het beroep onder voorwaarde dat de consument zijn vordering op de makelaar aan de NVM heeft overgedragen. Deel 6 Afwijking en wijziging ARTIKEL 22 – Afwijking Individuele afwijkingen moeten schriftelijk dan wel elektronisch tussen de makelaar en de consument worden vastgelegd. ARTIKEL 23 – Wijziging De NVM zal deze Algemene Voorwaarden slechts wijzigen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.


27

Uitgave 10-02-2012

WWW.BROCKHOFF.NL


28

UW HUIS VERKOPEN

Recommend Documents