Zorgeloos uw huis verkopen
Vandaar. De LMV makelaar.
Inhoudsopgave
Welkom bij uw LMV makelaar!.....................................................................................................4 Is elke makelaar hetzelfde?............................................................................................................4 De waardebepaling, de taxatie en de verkoopprijs...............................................................5 De bemiddelingsovereenkomst....................................................................................................6 De presentatie van uw woning....................................................................................................7 Internet.................................................................................................................................................8 Uw woning wordt bezichtigd!......................................................................................................8 Bezichtiging, uw LMV makelaar en presentatie....................................................................9 Onderhandeling en verkoop........................................................................................................11 De koopakte......................................................................................................................................12 De overdracht...................................................................................................................................13 Uw LMV makelaar en deeldiensten..........................................................................................14 SGC – Stichting Geschillencommissie voor Consumentenzaken..................................14
Een woning kopen of verkopen? Welkom bij uw LMV makelaar! Als u een woning wilt kopen of verkopen, neemt u waarschijnlijk één van de grootste financiële beslissingen in uw leven. Het is daarom zaak dit proces zorgvuldig voor te bereiden en u op de juiste wijze te laten begeleiden. Graag helpen wij u op weg met informatie die van wezenlijk belang kan zijn bij de keuzes die u maakt en de stappen die u neemt. Nederland telt ongeveer 6,8 miljoen woningen. Jaarlijks worden in ons land zo’n 175.000 particuliere woningen verkocht; op elk moment staan er circa 115.000 woningen te koop. Dit betekent dat bijna twee procent van het totale woningaanbod continu te koop staat. Het overgrote deel van deze woningen wordt gefinancierd met een hypothecaire lening. In de meerderheid van de gevallen van koop of verkoop is hier een makelaar of een makelaar-taxateur bij betrokken als dienstverlener.
Is elke makelaar hetzelfde? Nee. Net zoals geen twee personen hetzelfde zijn, is ook niet elke makelaar hetzelfde. Het beroep makelaar is de laatste vijf jaar sterk aan verandering onderhevig geweest. Tot 2001 was zowel het beroep makelaar als de titel makelaar beschermd. Een professional moest om de titel makelaar-taxateur te mogen gebruiken bij de Kamer van Koophandel een proeve van bekwaamheid afleggen. Bij succesvolle afsluiting hiervan werd hij door de rechtbank beëdigd. In 2001 is deze titelbescherming door de Nederlandse regering afgeschaft. Sindsdien mag iedereen zich makelaar noemen en het vak van makelaar uitoefenen. Vrijwel alle makelaars die voorheen beëdigd waren hebben zich daarom laten registreren bij de stichting VastgoedCert. De Stichting VastgoedCert bewaakt het deskundigheidsniveau van de makelaars. Elke vijf jaar moet de makelaar zich bij VastgoedCert laten herregistreren middels examens in vier vakgebieden: Taxatie – Bouwkunde – Juridische aspecten – Fiscaliteit. Indien de makelaar hiervoor slaagt, wordt hij opnieuw gecertificeerd. Vrijwel elke LMV makelaar is zo een VastgoedCert-gecertificeerd makelaar-taxateur.
Deel 1: Algemeen
De waardebepaling, de taxatie en de verkoopprijs Vaak ziet u in advertenties dat een ‘gratis waardebepaling’ wordt aangeboden. Dit is niet hetzelfde als een taxatie. Een taxatie is een officiële rapportage, doorgaans ter onderbouwing voor een verzoek tot een hypothecaire lening. Hierbij bepaalt een makelaar-taxateur aan de hand van onderzoek de waarde van een object. Een aantal factoren is hierop van invloed: de inhoud van uw pand, de oppervlakte van de kavel en het woonoppervlak van het pand, de staat van onderhoud, de bouwkundige staat, de omgevingsfactoren en het al dan niet courant zijn van het pand. Een waardebepaling is doorgaans een eerste indicatie voor welke prijs de makelaar verwacht dat uw pand verkocht kan worden. Vrijwel elke LMV makelaar verzorgt dit kosteloos. Indien u uw LMV makelaar opdracht geeft tot verkoop van uw pand, zal hij een nadere inspectie doen van uw pand en met een voorstel komen wat in zijn ogen een reële vraagprijs is. Uiteraard staat het u vrij hier van af te wijken. Als u van mening bent dat de prijs van uw pand hoger of lager zou moeten zijn, moet u dit kenbaar maken. Uw makelaar zal dan – in overleg met u – de definitieve vraagprijs vaststellen. Houd er echter wel rekening mee dat bepaling van verkoopprijzen een complex geheel is. Als u van mening bent dat uw pand fors meer moet opbrengen dan uw LMV makelaar adviseert, kan dit invloed hebben op de tijdsduur dat uw huis te koop staat. Hoe reëler de vraagprijs is, hoe aantrekkelijker uw pand is om te verkopen en hoe sneller ook de daadwerkelijke verkoop plaatsvindt. In de praktijk komt het nogal eens voor dat een opdrachtgever persé een (fors) hogere prijs wenst te vragen dan zijn makelaar adviseert. Als het pand dan te koop staat en er komen geen geïnteresseerden, wordt dit verweten aan de (onvoldoende) inspanningen van de makelaar, wat natuurlijk niet reëel is. Uw LMV makelaar heeft er belang bij om uw pand tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen binnen een zo kort mogelijke periode. Immers, als uw pand daadwerkelijk wordt verkocht zal dit ook een positief uitstralend effect hebben op uw LMV makelaar; mond-tot-mondreclame is vaak het beste promotiemiddel. Daarnaast ontvangt uw makelaar doorgaans een percentuele courtage van de gerealiseerde verkoopprijs. Hoe duurder uw LMV makelaar kan verkopen, hoe hoger zijn inkomsten. Hier is dus altijd sprake van een win-winsituatie... zowel u als
opdrachtgever vaart hier wel bij als uw LMV makelaar. Het is dus van belang om al vanaf het begin goede en duidelijke afspraken te maken over de verkoop van uw pand. Om deze reden neemt uw LMV makelaar ook uitgebreid de tijd aan het begin van de samenwerking en is hij zelf betrokken bij het gehele proces, van begin tot eind.
De bemiddelingsovereenkomst De samenwerking tussen u en uw makelaar wordt vastgelegd in een bemiddelingsovereenkomst. In deze overeenkomst wordt bepaald wat de vraagprijs is van uw pand, welke courtage wordt berekend en welke bedragen in eerste instantie worden besteed aan verkoopadvertenties voor uw pand.
Uw LMV makelaar verkoopt uw pand samen met u. Als u zelf bepaalde wensen heeft over het kenbaar maken dat uw pand te koop staat, geef dit dan ook aan. Gezamenlijk bepaalt u de strategie die gehanteerd wordt, waarbij u uiteraard ook de mogelijkheid hebt om dit geheel door uw LMV makelaar te laten bepalen. Service en dienstverlening staan immers centraal. De overeenkomst van uw LMV makelaar is gebaseerd op de Algemene Consumentenvoorwaarden van de LMV, de Landelijke Makelaars Vereniging. De LMV is de brancheorganisatie waarbij uw LMV makelaar is aangesloten. Per 15 februari 2006 zijn deze Algemene Consumentenvoorwaarden van kracht. Ze zijn opgesteld in overleg tussen de LMV en de Consumentenbond/Vereniging Eigen Huis. Bij het ondertekenen van de bemiddelingsovereenkomst krijgt u van uw LMV makelaar een exemplaar van deze Algemene Consumentenvoorwaarden uitgereikt. De bepalingen die hierin zijn opgenomen zijn bindend; wel staat het uw LMV makelaar vrij bepalingen op te nemen die in uw voordeel werken.
De presentatie van uw woning Uw LMV makelaar maakt een uitgebreide, professionele verkoopbrochure van uw pand teneinde dit zo aantrekkelijk mogelijk te kunnen presenteren aan geïnteresseerden. Naast deze uitgebreide brochure worden er doorgaans ook ‘flyers’ gemaakt: kleine, handige folders waarin beknopt met behulp van tekst en foto’s uw woning wordt getoond. Gezamenlijk met uw LMV makelaar bepaalt u wanneer en in welke bladen met uw pand geadverteerd wordt. Zodra uw LMV makelaar uw pand ‘in de verkoop neemt’, meldt hij uw pand aan op het LMV DataNetwerk. Dit is het uitwisselingssysteem van alle bij de LMV aangesloten makelaarskantoren in Nederland. Doorgaans hebben alle LMV makelaars bij elkaar zo een 12.000 panden in de verkoop staan. Hierdoor wordt uw woning ook getoond aan alle makelaars die zoekopdrachten hebben gekregen van opdrachtgevers, wat de kans zeer aanzienlijk vergroot dat uw pand onder de ogen komt van deze zoekende partijen.
Internet De Landelijke Makelaars Vereniging werkt nauw samen met Woonkrant.nl, de snelst groeiende woningsite in Nederland. Alle woningen van de LMV worden op Woonkrant.nl en LMV.nl onder de aandacht van potentiële kopers gebracht. Of u nu wilt verhuren of verkopen, of het nu gaat om een nieuwbouwwoning, een recreatiewoning of een huis in het buitenland... Woonkrant.nl is een uitstekend medium! Doordat Woonkrant.nl onderdeel is van de Telegraaf Media Groep, staat het woningaanbod automatisch ook geëtaleerd op Speurders.nl. Verder voegt Woonkrant.nl extra diensten toe, zoals uitgebreide kaarten en buurtinformatie bij ieder huis. Bovendien wordt het woningaanbod dagelijks verstuurd naar ca. 20.000 woningzoekenden die een zoekprofiel hebben aangemaakt. Kortom, met uw woningaanbod op Woonkrant.nl bereikt u een miljoenenpubliek! Daarnaast wordt uw woning altijd geplaatst op Huislijn.nl; ook met deze site heeft uw LMV makelaar een strategisch samenwerkingsverband. Wilt u uw woning ook op andere sites plaatsen? Dit kunt u in nader overleg met uw LMV makelaar bepalen.
Uw woning wordt bezichtigd! Als u uw woning besluit te verkopen betekent dit vroeger of later dat u vreemde mensen in uw woning moet toelaten. Dit is een flinke inbreuk op uw privacy. Van uw woonkamer tot uw toilet, van uw slaapkamer tot uw badkamer kijken wildvreemden immers in uw persoonlijke leefomgeving. De eerste reactie van de meeste mensen is dat ze daar bij willen zijn; een zeer natuurlijke en begrijpelijke impuls. Toch zullen de meeste makelaars u adviseren tijdens een bezichtiging niet aanwezig te zijn. Graag leggen wij u uit waarom hiervoor wordt gekozen. • De kopende partij wil graag vrij zijn om te kijken waar en hoe zij wil. Als de eigenaar van het pand aanwezig is, zal men zich bezwaard voelen. Dan wordt het erg persoonlijk. Hierdoor kan men zich geremd voelen, wat een negatief effect kan
hebben op de oordeelsvorming. Uw LMV makelaar bewaakt vanzelf uw privacy en uw eigendommen, maar is persoonlijk niet betrokken. Hierdoor is geen sprake van een barrière. • Een woning kopen of verkopen is naast een zakelijk vooral een emotioneel proces. Gevoelens, emoties en intuïtie spelen een belangrijke rol in de keuze om wel of niet een bod te doen. Dit geldt zowel voor de kopende als de verkopende partij. Verliefd worden op een huis... wie kent de uitdrukking niet? Maar ook afscheid nemen is een proces. Een kopende partij kan commentaar hebben op van alles. Als eigenaar is uw reactie doorgaans defensief als men commentaar heeft op uw pand. Uw LMV makelaar zal zakelijk en professioneel reageren. • Bedoeld of onbedoeld, als uw huis bezichtigd wordt door een aankopende makelaar zult u signalen uitzenden over uw verkoopmotieven. Makelaars zijn getrainde en professionele onderhandelaars die direct signalen of opmerkingen herkennen. Dit kan de onderhandelingspositie van uw LMV makelaar ondermijnen. Dat is uiteindelijk niet in uw voordeel.
Bezichtiging, uw LMV makelaar en presentatie Het ontwerpen van een huis is een vak, het bouwen van een huis is een vak, het verkopen van een huis is een vak. Maar ook de presentatie en de inrichting van een huis is een vak. Dit laatste kan van doorslaggevend belang zijn bij de verkoop van uw pand. Soms kan door een aantal relatief eenvoudige aanpassingen uw pand beter gepresenteerd worden. De brancheorganisatie van de LMV makelaar, de LMV, heeft een strategisch samenwerkingsverband met de BNI, de Beroepsvereniging van Nederlandse Interieurarchitecten. Met als misschien wel bekendste lid Jan des Bouvrie. Als u uw pand gaat verkopen, heeft u de mogelijkheid om gebruik te maken van de diensten van een BNI-interieurarchitect tegen een speciaal tarief. Zodat uw huis professioneel kan worden gepresenteerd. Uw LMV makelaar informeert u graag over ook deze extra service.
10
Onderhandeling en verkoop Zodra een partij heeft aangegeven interesse te hebben in uw pand en dit te willen kopen, zal zij een bod uitbrengen. Al dan niet via een makelaar. Hier komt weer een aantal belangrijke aspecten ter sprake. Ten eerste de onderhandelingen zelf. Uw LMV makelaar is een professionele onderhandelaar, die voor u het onderste uit de kan zal proberen te halen. Maar dat kan de makelaar die namens de aankopende partij optreedt ook zijn. De verkoop of aankoop van een pand gaat vrijwel altijd gepaard met grote financiële belangen. Als u hierbij emotioneel direct bent betrokken is het moeilijk om het hoofd hier zakelijk koel in te houden. Tevens is het een zeer tijdrovend geheel, een woning wordt nu éénmaal niet in één of twee gesprekken verkocht. Door met een LMV makelaar in zee te gaan weet u dat er onderhandeld wordt op gelijkwaardig niveau. Daarnaast gaat het bij de onderhandelingen niet alleen om de prijs. Uw LMV makelaar zal ook uw belangen behartigen bij andere aspecten, waar u zelf in eerste instantie misschien niet eens over nagedacht had. In de onderhandelingen spelen ook zaken als de ontbindende voorwaarden, de termijn waarop overdracht plaatsvindt, zekerheidsstellingen (zoals bijvoorbeeld een bankgarantie) of borging van de feitelijke staat van het pand bij overdracht een belangrijke rol. Uiteraard is prijs van het pand belangrijk, maar bovengenoemde factoren kunnen essentieel zijn in het proces wat volgt als de deal is gesloten. Dat u als consument daar vrijwel nooit mee te maken heeft is vanzelfsprekend, maar voor uw LMV makelaar is het een wezenlijk onderdeel van zijn dienstverlening. Ook op deze gebieden zal hij uw belangen bewaken. Sommige mensen besluiten om zelf hun huis te verkopen. Zolang het om een bezichtiging gaat of misschien zelfs wel om de onderhandelingen komt men een heel eind. Maar wat als er (bijna) overeenstemming is? Of als u een bod krijgt wat u wilt accepteren? Wat zijn uw juridische verplichtingen? Wanneer bent u verplicht om de koop ook te realiseren? Wanneer mag u wel en wanneer niet in onderhandeling gaan met een tweede partij?
11
Wanneer bent u überhaupt in onderhandeling? Als iemand de vraagprijs biedt, moet u dan ook voor de vraagprijs verkopen? Of wat als iemand zelfs meer biedt dan de vraagprijs? Wat als u drie kopers op één dag krijgt, die elke een ander bod uitbrengen? Mag een koper die een bod heeft gedaan en wat u heeft geaccepteerd, hier de volgende dag nog van af zien? Hoe ver gaat uw meldingsplicht bij bezichtiging? En waaruit bestaat de onderzoeksplicht van de kopende partij? Mag een kopende partij een schroevendraaier in uw kozijnen steken om de staat van onderhoud te controleren? Drie dagen wettelijke bedenktijd na het tekenen van de verkoopakte, wat houdt dit nou precies in? Hebt u op al deze vragen een antwoord? Dan bent u waarschijnlijk makelaar! Of u bent een jurist met een bouwkundige achtergrond met belangstelling in fiscale zaken en als hobby het taxeren van panden. Is dit niet het geval? Bovenstaande zijn allemaal aspecten waarbij u zich beter kunt laten vertegenwoordigen door uw LMV makelaar. Deze is op de hoogte van de meest actuele wetgeving op dit gebied, op hoofdlijnen geschoold in bouwkundige zaken, en dagelijks actief in de woningmarkt in uw woongebied. Vandaar, de LMV makelaar!
De koopakte Als uw makelaar de juiste prijs en de juiste voorwaarden heeft weten uit te onderhandelen, en u hiermee akkoord gaat, is er sprake van een overeenkomst. De verkopende LMV makelaar zal een koopakte opstellen waarin alle (juridische) aspecten rondom deze koop worden vastgelegd. Het betreft hier onder andere afspraken over de prijs, de staat en termijn van oplevering, de waarborgen tot nakoming van de overeenkomst, eventuele ontbindende voorwaarden welke zijn afgesproken tijdens de onderhandelingen en de eventuele opgenomen roerende zaken welke worden meegeleverd bij de verkoop. Ook hierin zal uw LMV makelaar uw belangen behartigen. Vaak denken consumenten dat door veel roerende zaken op te nemen in de verkoop er aanzienlijk kan worden bespaard op de overdrachtsbelasting. Dat dit echter ook verregaande fiscale consequenties kan hebben op het gebied van hypothecaire verstrekkingen wordt vaak vergeten. Uw LMV makelaar kan u hierover uitgebreid informeren.
12
Wetgeving op het gebied van koop en verkoop is constant aan verandering onderhevig. De koopakte van uw LMV makelaar wordt dan ook continu juridisch geactualiseerd en voldoet aan alle zekerheden waar u als consument recht op hebt. Als u een appartement koopt, zal er in de koopakte ook aandacht worden besteed aan de structuur, de verplichtingen, de gebruiksrechten en de financiële status van de VvE (Vereniging van Eigenaren) van het betreffende complex. Ook hierin zal uw LMV makelaar uw belangen optimaal behartigen. Als in de koopakte wordt vermeld dat een waarborgsom dient te worden gestort of een onvoorwaardelijke bankgarantie dient te worden afgegeven, zal de notaris verantwoordelijk zijn voor de naleving en bewaking hiervan.
De overdracht Op de dag dat u daadwerkelijk uw woning koopt of verkoopt, zal bij de notaris het transport van de eigendomsakte plaatsvinden. Voorafgaand aan dit transport, zal er nog een opleveringsinspectie van het pand plaatsvinden. Uw LMV makelaar zal hierbij gebruik maken van een zeer uitgebreide en gedetailleerde lijst waarin alle aspecten rondom de huidige staat van het pand aan de orde komen. Dit betreft zowel de onroerende als de roerende zaken (huisraad), welke overeengekomen zijn bij de verkoop/koop. Tevens worden alle meterstanden opgenomen betreffende het verbruik van gas, water en licht tot op dat moment. Indien zowel de kopende als de verkopende partij akkoord zijn met de huidige staat van oplevering, zullen beiden het opleveringsdocument ondertekenen. Dit alles dient plaats te vinden voorafgaand aan het passeren van de eigendomsakte bij de notaris. De akte, zoals opgesteld door de notaris, is in concept gezonden naar alle partijen én aan uw LMV makelaar, welke deze inhoudelijk voor u valideert. Vaak zal uw makelaar aanwezig zijn bij het transport van de akte bij de notaris, dit is echter niet altijd het geval.
13
Uw LMV makelaar en deeldiensten Bij de meeste van de LMV makelaars kunt u ook gebruik maken van deeldiensten. Deeldiensten zijn geselecteerde onderdelen van het totale servicepakket dat uw LMV makelaar u biedt. Op de voorafgaande pagina’s heeft u kunnen lezen wat de service van uw LMV makelaar behelst. Dit is een uitgebreid pakket, gericht op kwaliteit, service en dienstverlening. Met een aantal kernbegrippen: Gediplomeerd en gerespecteerd. Integer en professioneel. Indien u in staat bent om een deel van die dienstverlening zelf aan te bieden, dan gaat uw LMV makelaar graag met u het gesprek aan om te bepalen wat uw specifieke wensen zijn. Ook indien u slechts van een deel van de diensten van uw LMV makelaar gebruik wilt maken, zijn onverlet de Algemene Consumentenvoorwaarden van kracht. Ook dit behoort tot de toegevoegde waarde van uw LMV makelaar.
SGC – Stichting Geschillencommissie voor Consumentenzaken voor de Makelaardij Voor de naleving van deze Algemene Consumentenvoorwaarden heeft de LMV – en daarmee uw LMV makelaar – zich aangesloten bij de SGC. De SGC is een onafhankelijk opererend bureau dat onderdeel is van de SER, de Sociaal Economische Raad in Den Haag. Mocht u onverhoopt een meningsverschil hebben met uw LMV makelaar, dan kunt u de SGC vragen hierover een uitspraak te doen. Als consument geniet u hierdoor de rechtsbescherming waar u recht op heeft. Als u bij een geschil dat door de SGC wordt behandeld in uw gelijk wordt gesteld, is deze uitspraak bindend. Zowel voor u als voor uw LMV makelaar. De LMV staat als brancheorganisatie garant voor de naleving van de uitspraak van de SGC. Dus mocht uw LMV makelaar onverhoopt niet aan de uitspraak kunnen voldoen (een kans die overigens vrijwel nihil is), kunt u altijd een beroep doen op de LMV. De kans dat uw LMV makelaar niet aan een uitspraak kan voldoen ís vrijwel nihil, omdat deze altijd een beroeps- en een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering heeft met een minimale dekking van 1.000.000 euro.
14
15
Landelijke Makelaars Vereniging Postbus 108, 2870 AC Schoonhoven. Vrouwenmantel 3a, 2871 NJ Schoonhoven Telefoon (0182) 38 00 96. Telefax (0182) 38 76 43. E-mail
[email protected] www.lmv.nl
Uw LMV Makelaar:
Vandaar. De LMV makelaar.
