het Grootslag Jaarverslag 2003

JAARVERSLAG 2003

W O N I N G S T I C H T I N G

het Grootslag

Jaarverslag 2003

Tekst: Woningstichting Het Grootslag Fotografie: Jan Meurs Vormgeving en productie: JAM Gauw/ProGraphics

1

Woningstichting Het Grootslag / Jaarverslag 2003

Woningstichting Het Grootslag Olympiaweg 25 Postbus 90 1693 ZH Wervershoof

Toegelaten instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Datum oprichting: 1 januari 1995. Laatste statutenwijziging: 26 augustus 2003 Toegelaten in de gemeenten: Andijk, Wervershoof, Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Medemblik, Obdam, Opmeer, Stedebroec, Venhuizen, Wognum, Noorder-Koggenland en Wester-Koggenland. Aangesloten bij Aedes, vereniging voor woningcorporaties. Ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) onder nummer 3221. Ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw onder VROM nummer L-0883.

Woningstichting Het Grootslag verhuurt ruim 2300 woningen verspreid over de gemeenten Andijk, Drechterland en Wervershoof. Ons doel is om goede en betaalbare huisvesting te bieden aan iedereen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Wij handelen kwaliteitsbewust en willen graag vormgeven aan de vernieuwing van de huursector. De woonwensen van onze klant zijn het uitgangspunt. Onze bewoners moeten zich liefst huurder van hun eigen woning voelen.

2


Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Voorwoord Interne organisatie en externe samenwerking Kwaliteit van het woningbezit Leefbaarheid Wonen en zorg Verhuur Betrokkenheid bewoners bij beleid en beheer Verslag van de Raad van Commissarissen De financiële gang van zaken - kengetallen - balans - winst en verliesrekening - waarderingsgrondslagen 10. Verantwoording - Accountantsverklaring

5 7 13 21 23 25 31 33 35 48 50 52 53 57 58

3


Parochie H. Werenfridus, Wervershoof

4


1. Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag over 2003 van woningstichting Het Grootslag. Het was wat men ook wel noemt een tussenjaar. Na 2002 is er bewust gekozen om rust in de eigen organisatie te brengen, vandaar de aanstelling van een interim directeur. In 2003 zijn verbeteringen van de interne procedures een belangrijk item geworden. Als we terugkijken, kunnen we 2003 dan ook bestempelen als een rustig jaar. De aandacht lag in het bijzonder op het interne proces, het optimaliseren van de bedrijfsprocessen en het verder benoemen van beleidslijnen en uitgangspunten. Uiteraard is op het gebied van onderhoud en nieuwbouw weer veel gerealiseerd door Het Grootslag. Ook is de verkoop van bezit in 2003 verder ontwikkeld en opgestart. Deze lijn zal in 2004 vervolgd worden. In 2003 is een eerste aanzet gegeven voor een vernieuwde koers. Bepalend voor deze koers zijn (en blijven) natuurlijk nog altijd dezelfde zaken. Zoals: aandacht voor de positie van de klant, nieuwbouw en verbeterprojecten die wij willen ontwikkelen en vooral ook de zorg voor een gezonde en effectieve bedrijfsvoering. Bij al deze onderwerpen is samenwerking van groot belang. In dit jaarverslag leest u de belangrijkste resultaten van ons werk in het afgelopen jaar. De landelijke ontwikkelingen in corporatieland gaan onvermoeid verder. Ook op het gebied van het huurbeleid wordt in de Tweede Kamer druk gediscussieerd. Het heeft er zelfs toe geleid dat er een commissie (commissie Vermeulen) kwam die als opdracht meekreeg de huurprijsregelgeving te herzien. De tegenstelling tussen de Woonbond en de verhuurders met onder meer Aedes was in deze te groot, zodat de commissie haar werk niet heeft kunnen afmaken. Wel zijn er voor de korte termijn afspraken gemaakt, zodat er in ieder geval tot 2005 (werk) afspraken zijn. Hierbij aangetekend dat het de bedoeling was dat per 1 juli 2005 het huidige puntenstelsel zal worden vervangen door een systeem met referentiehuren. Eind 2003 besloot de commissie Vermeulen wegens onvoorkomelijke problemen bij het uitwerken hiervan af te zien en zich te beraden op een mogelijk alternatief. Maar ook dat alternatief kwam er niet en de commissie Vermeulen is opgeheven. Ondertussen voert nu het ministerie bilateraal overleg met de verschillende partijen. In het voorjaar 2004 verwacht de minister een nadere uitwerking te presenteren om te komen tot een “ruimer” huurbeleid. Het jaar 2004 zal in corporatieland ook wel het jaar van de “grote beweging” gaan worden. De gevolgen en consequenties voor Het Grootslag zullen door ons kritisch worden gevolgd. Met enige trots kan ik u verder mededelen dat het jaarverslag in een andere vorm is uitgekomen dan gebruikelijk. Enerzijds is deze keuze gemaakt uit kostenoverweging, anderzijds hebben wij op deze wijze ons nieuwe logo nadrukkelijk in beeld gebracht. We willen hiermee aangeven dat we midden tussen onze klanten staan en dat we daarmee met vertrouwen de toekomst weer ingaan de komende jaren. Mede door de inbreng van de medewerkers is 2003 een jaar dat positief is afgesloten en een woord van dank aan hen is hier wel op zijn plaats. J. Th. Kröger directeur bestuurder

5


Plan Zuid, Andijk

6


2. Interne organisatie en externe samenwerking Binnen de organisatie was er in 2003 vooral veel aandacht voor het optimaliseren van de interne processen en procedures. Daarnaast werden de gebruikelijke werkzaamheden naar behoren afgewerkt. In 2003 was er geen tijd voor nieuwe ontwikkelingen. Verder in dit hoofdstuk wat gegevens en cijfers over aspecten die de medewerkers betreffen en een beknopt overzicht van de vele organisaties met wie wij samenwerken; de drie gemeenten in ons werkgebied voorop. 2.1. Werkorganisatie en -cultuur De werkorganisatie is georganiseerd volgens het woondienstenmodel. De afdelingshoofden vormen samen met de directeur het managementteam: S.P. Steltenpool interim directeur bestuurder, met ingang van 1 februari 2003 M.J. Bakker hoofd Voorraadbeheer T.J.M. Koenis hoofd Financieel-economische Dienst en Algemene Zaken, met ingang van 1 juli 2003 T.G.M. Visser hoofd Woondiensten Een aantal primaire bedrijfsprocessen is opgepakt. Door de medewerkers zijn, in samenwerking met een extern bureau, werkzaamheden gestart om hiervoor procedures te maken. Mede door het ontbreken van dergelijke uitgewerkte en beschreven procedures is voor een aantal projecten tijdelijk een pas op de plaats gemaakt. Zoals bijvoorbeeld (de contracten van) het verkopen onder sociale voorwaarden en het actief aanbieden van de contracten voor (Eindeloos) Huurvast/Huurzeker. Maar eind 2003 liepen al deze processen weer volop. Personeelsbestand en -beleid Het dienstverband met de voormalige directeur bestuurder is per 1 maart 2003 officieel beëindigd. Per 1 februari 2003 is een interim directeur benoemd in de persoon van de heer S.P. Steltenpool, tot die tijd voorzitter van de Raad van Commissarissen. Eind 2003 heeft de Raad van Commissarissen de procedure gestart om een nieuwe directeur bestuurder aan te stellen. Aan het eind van het verslagjaar had Het Grootslag 30 medewerkers in dienst onder wie twee onderhoudsmedewerkers in de buitendienst en drie interieurverzorgsters. Verder is dit aantal exclusief één oproepkracht voor interieurverzorging. De bezetting staat gelijk aan 21,74 fulltime formatieplaatsen (in 2002: 23,42 en in 2001: 20,83) en komt neer op 9,23 formatieplaatsen per duizend woningen. In 2003 heeft één medewerkster gebruik gemaakt van de vroegpensioenregeling. Het personeelsbeleid ligt vast in de nota personeelsbeleid die in 1997 is vastgesteld en in 2000 geactualiseerd. Van wezenlijke veranderingen daarin was in 2003 geen

7


Waterhoen, Hoogkarspel

sprake. Eind 2003 is er voor de branche woningcorporaties een handboek functieindeling woondiensten vastgesteld, dat onderdeel uit maakt van de CAO. Hieraan is in 2003 door Het Grootslag verder geen invulling gegeven maar wordt in 2004 nader uitgewerkt voor de medewerk(st)ers van Het Grootslag. Het Woondiensten Cafetaria Systeem (WCS), waarbij de medewerker meer flexibiliteit en keuzevrijheid heeft bij het samenstellen van zijn arbeidsvoorwaardenpakket, is in 2003 ook nog niet geïmplementeerd binnen de organisatie. Dit zal eveneens in 2004 nader worden uitgewerkt. In het verslagjaar is € 46.500,- besteed aan opleiding van medewerkers. Dat is gemiddeld € 1.550,- per medewerker, ofwel 5,4% van de bruto loonsom. Ondernemingsraad De Ondernemingsraad bestaat uit drie leden. In 2002 is een geheel nieuwe Ondernemingsraad aangetreden. De leden hebben na hun aanstelling een aantal cursussen gevolgd om thuis te raken in de werkzaamheden als OR-lid. In 2003 voerde de Ondernemingsraad 7 overlegvergaderingen met de interim directeur. Zij bespraken onder meer: De interne organisatie; De verhouding tussen Ondernemingsraad en de directeur bestuurder; Het jaarverslag 2002; De begroting 2004; Het personeelsbeleid; Handboek functie-indeling woondiensten; Woondiensten Cafetaria systeem. Ziekteverzuim en arbo-beleid Exclusief zwangerschapsverlof en zonder rekening te houden met parttime-dienstver-

8


banden was het ziekteverzuim in het verslagjaar 6,41 procent. Ondanks het streven naar goede arbeidsverhoudingen, preventie en de consequente aandacht die we geven aan zieke medewerk(st)ers, was het ziekteverzuim begin 2003 aan de hoge kant. De verzuimbegeleiding is ondergebracht bij een gecertificeerde Arbo-dienst, die ook de overige arbo-diensten voor Het Grootslag verzorgt. In het verslagjaar was een arbo-commissie actief, die aandacht besteedt aan het verbeteren van de arbeidsomstandigheden en vervolgens nagaat of het beleid en de uitvoering daarvan op elkaar zijn afgestemd. De Arbo dienst heeft in maart individuele werkplekonderzoeken uitgevoerd. Ook hebben de medewerkers gebruik kunnen maken van een Health Check. De resultaten van het werkplekonderzoek zijn met de managementleden en de ondernemingsraad besproken en hebben waarnodig geleid tot aanpassingen aan de werkplek. Het tochtprobleem bij de balie is in 2003 nog niet opgelost, maar wordt in 2004 ter hand genomen. 2.2 Interne ontwikkelingen Aanbodmodel Vanaf 1 januari 2003 werkt de corporatie samen met Intermaris Woondiensten uit Hoorn en Stichting Woondiensten Enkhuizen met het aanbodmodel. Wekelijks wordt het aanbod van vrijkomende woningen van deze corporaties geadverteerd. Beschrijvingen van interne processen In 2003 is de beschrijving van de volgende procedures afgerond en door het bestuur vastgesteld: factuurbehandeling, huurvast/huurzeker, aanbodmodel, klachten en mutatieonderhoud, verkoop, opdrachtverstrekking, archiefbeheer en netwerkbeheer. De procedures voor het Woninginformatie Systeem en de mutatieprocedure zijn in hoofdlijnen beschreven en worden in 2004 vastgesteld. Treasury jaarplan Jaarlijks wordt er een treasury jaarplan vastgesteld. Binnen de organisatie is een commissie ingesteld die zich bezig houdt met de gehele treasury. In 2003 is een aantal leningen vervroegd afgelost. KWH-label In zowel het eerste als in het derde kwartaal zijn er metingen geweest. In het eerste kwartaal de hermeting van de processen huurbetaling/ huurincasso en huuropzegging/ woningaanbieding. Tijdens het 3e kwartaal de hermeting van de telefonische bereikbaarheid. Wij prijzen ons gelukkig met het wederom behalen van het label. Het succes is grotendeels te danken aan de inzet en inbreng van alle medewerkers. De rapportcijfers op een rij: Huurbetaling en huurincasso (8,0); Huuropzegging (7,7); Telefonische bereikbaarheid (7,2); Woningaanbieding (7,3).

9


Interne discussie over de toekomst van Het Grootslag Vanaf november 2002 is onder leiding van de interim directeur binnen de organisatie breed gesproken over de toekomst van Het Grootslag. Tijdens deze discussie kwam het al dan niet als corporatie zelfstandig doorgaan nadrukkelijk aan de orde. Intern is de meerderheid van de medewerkers en de gehele Raad van Commissarissen van mening dat de corporatie zelfstandig door kan gaan en dat er geen fusiepartner gezocht wordt. Wel zal Het Grootslag in voorkomende situaties samenwerken met collega-corporaties als gelijkwaardige partners. Statutenwijziging Conform de gewijzigde BBSH voorschriften zijn op 26 augustus 2003 de statuten aangepast. Mede hierdoor heeft er in het verslagjaar binnen de Raad van Commissarissen een tweede afgevaardigde zitting genomen namens de huurders. 2.3. Externe samenwerking De doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting en de bedrijfsvoering van Het Grootslag kunnen alleen worden gerealiseerd in samenwerking met andere partijen binnen en buiten de sector. Traditioneel beschouwen we de gemeenten Andijk, Drechterland en Wervershoof daarbij als onze meest belangrijke partners. Overleg met gemeenten Er vindt jaarlijks een bestuurlijk overleg plaats met alle drie de gemeenten waar wij actief zijn. Hierbij komen de beleidsplannen en de begroting van onze corporatie aan de orde. Daarnaast zijn onderwerpen van gesprek de eventueel te ontwikkelen nieuwbouw, het opplussen van woningen, leefbaarheid binnen de dorpen, het aanbodmodel, (sociale)verkoop programma en de ontwikkelingen van de huurmarkt. Gedurende het gehele jaar vindt daarnaast regelmatig ambtelijk overleg plaats over de diverse onderwerpen als nieuwbouw, zorg en welzijn en woningtoewijzing. Daarnaast werden er per gemeente nog andere onderwerpen besproken: Andijk Bij het zorgcentrum realiseren wij in de derde fase nog 11 appartementen die medio april 2004 worden opgeleverd. Mede op verzoek van het College zijn we met Scholtens projecten tot een akkoord gekomen om in het nieuwbouwplan “De Fruittuinen” 10 levensloopbestendige woningen te realiseren. Drechterland Op verzoek van het College zijn wij betrokken bij de eventuele ontwikkeling van het centrumplan. Hier wordt te zijner tijd een WOZOCO gerealiseerd. Een en ander geschiedt in nauwe samenwerking met verzorgingshuis Het Noorderlandhuis. Voor Het Grootslag is deelname van belang, omdat we vaststellen dat de vraag naar aanleunwoningen binnen de gemeente sterk toeneemt en we binnen een redelijke termijn niet aan de vraag kunnen voldoen. Ook is de nieuwbouw in Reigersborg-Noord en Zuid aan de orde gekomen. Op 14 mei 2003 is de eerste paal geslagen voor het nieuwbouwproject aan de Tuinstraat/Julianastraat. Het project is gedoopt onder de naam Rozenhof. Verder is

10


gesproken over het realiseren van 12 woningen voor jongeren onder de 23 jaar in het plan Reigersborg-Noord. Wervershoof Nadrukkelijk is de ontwikkeling van het centrum- en Westrandplan aan de orde gekomen, met daarbij het totale aantal te bouwen woningen en het eventuele aandeel van Het Grootslag hierin. Ook stond de ontwikkeling van kleinschalige nieuwbouw in Onderdijk op de agenda. Naar aanleiding van de sloop van de Majellaschool is Het grootslag benaderd om op deze locatie woningen te realiseren, waarbij vooral gedacht wordt aan woningen voor ouderen. In goed overleg met de gemeente is besloten om de woningen aan de Bonstraat te slopen en op dezelfde locatie nieuwbouw te realiseren. PWW Het lokale volkshuisvestingsbeleid krijgt voor een deel vorm binnen het Samenwerkingsorgaan Westfriesland (SOW), het regionaal samenwerkingsverband van de dertien Westfriese gemeenten. De corporaties nemen hierin deel via hun samenwerkingsverband: het Platform Westfriese Woningcorporaties (PWW). De regionale samenwerking tussen zowel gemeenten als corporaties wordt van groot belang geacht, maar is in de praktijk beperkt van aard. In opdracht van het PWW verschijnt om de twee jaar een woningmarktmonitor. Aedes Op het terrein van de productontwikkeling is met meer corporaties samengewerkt in het verband van de SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting). Het Grootslag is aangesloten bij Aedes, vereniging voor woningcorporaties. In dat verband leveren we een actieve bijdrage aan de ontwikkelingen op landelijk niveau en profiteren we van de daarbij opgedane inzichten. Witte Dam, Westwoud

11


Woudlust, Westwoud

12


3. Kwaliteit van het woningbezit De aandacht voor de kwaliteit van het woningbezit blijft voor onze organisatie een belangrijk uitgangspunt. We hebben dan ook fors in de kwaliteitsverbetering van de bestaande vastgoedvoorraad geïnvesteerd. In 2003 werden 40 nieuwe appartementen en 26 grondgebonden woningen opgeleverd. Een mooi resultaat. Het aanbrengen van meer verscheidenheid in het woningbezit van Het Grootslag door nieuwbouw blijft voor ons een belangrijke opgave. Met als voornaamste aandachtspunt de (toekomstige) behoefte aan woningen voor ouderen. Hierbij niet uit het oog verliezend dat we ook voor jongeren en starters op de woningmarkt voldoende woningen moeten behouden. De mogelijkheden voor nieuwbouw in uitbreidingsgebieden bieden vooralsnog voldoende mogelijkheden om aan de nabije, toekomstige vraag te voldoen. Op de langere termijn zal dat mogelijk niet meer het geval zijn. Daarom zijn we mede aangewezen op het verwerven van bouwlocaties binnen de bestaande kernen en op de ontwikkeling van plannen tot sloop en vervangende nieuwbouw in de eigen woningvoorraad. Geen eenvoudige opgave door de vaak tijdrovende procedures en hoge kosten. Voor de komende jaren hebben we een aanzienlijk aantal nieuwbouwplannen op stapel staan. Voor 2004 is de oplevering gepland van 47 wooneenheden. Voor de jaren 2005 tot en met 2008 verwachten we gemiddeld ruim 42 woningen per jaar te realiseren. Kwaliteit en veranderingen in de voorraad Het Grootslag bezit eind 2003 in totaal 2.355 woningen. Het grootste deel daarvan zijn gezinswoningen met een tuin, waarvan een derde deel daadwerkelijk wordt bewoond door gezinnen. Daarmee hebben ze hun betekenis echter niet verloren. De traditionele gezinswoning blijkt multifunctioneel en aantrekkelijk voor kleinere huishoudens. Vooral de geboden ruimte in en om de woning voorziet daarbij in een behoefte. De grootste (toekomstige) vraag is echter naar volwaardige “levensloopbestendige” woningen en in mindere mate naar goedkope woningen voor jongere één- en tweepersoonshuishoudens. De gewenste differentiatie van het woningbezit laat zich het beste realiseren via nieuwbouw. Om het woningaanbod beter te laten aansluiten bij de vraag zijn plannen ontwikkeld voor vervangende nieuwbouw, verkoop van bestaand woningbezit en voor verbetering van het woongerief in de bestaande voorraad. Verkoop Verkoop van woningen is eveneens een middel om financiële middelen te genereren voor de financiering van de aanzienlijke nieuwbouwopgave. Eind 2003 zijn ongeveer 430 woningen voor verkoop aangemerkt, waarvan 325 woningen onder bijzondere voorwaarden, de zogenaamde “Koopzeker woningen”. Naast een éénmalige korting

13


van vijf procent op de taxatiewaarde, wordt bij deze vorm van verkoop voor twintig procent van de taxatiewaarde van de woning een verrekenbare korting verstrekt. Tevens krijgen kopers een terugkoopgarantie. Door deze constructie is het voor starters op de woningmarkt eerder haalbaar om een woning te kopen. Op termijn kunnen deze woningen door terugkoop weer worden toegevoegd aan de sociale huurvoorraad. Het Ministerie van VROM heeft Het Grootslag in april 2003 goedkeuring verstrekt voor verkoop van Koopzeker woningen onder deze garantie. Bij “kale” verkoop bieden wij woningen voor 95 procent van de taxatiewaarde aan huurders van het Grootslag aan. In de vrije verkoop betaalt de koper de (hogere) marktwaarde.

Verkoop

Huurder

Niet – huurder

Koopzeker Terugkoopgarantie Vrije verkoop

19 11 6

1 2

TOTAAL VERKOOP

36

3

tabel verkoop woningbezit

Sloop In het verslagjaar zijn geen woningen gesloopt. Aankoop Er is in het verslagjaar geen vastgoed aangekocht. Planmatig onderhoud Na een uitgebreide voorbereidingstijd waarin alle opties (verkoop, sloop en vervangende nieuwbouw en grootonderhoud) in ogenschouw zijn genomen, is besloten tot uitvoering van groot onderhoud aan 10 woningen in de Pr. Marijkestraat in Andijk. De uitvoering is in de 2e helft van 2003 gestart en ook afgerond. Er is voor een bedrag van ruim € 60.000,-- per woning geïnvesteerd. Met name in kwaliteitsverbeteringen maar ook in het opheffen van onderhoudsgebreken. Door deze ingreep is de levensduur van de woningen aanzienlijk verlengd. Van het totaal gecorrigeerd begroot bedrag is in 2003 voor zo’n € 2.670.000 in het planmatig onderhoud werkelijk uitgevoerd. Dit bedrag wordt in onderstaande tabel gespecifieerd.

14


Vastgestelde begroting 2003 Aangegane verplichtingen uit 2002 Overloop begroting 2002

Begrotingswijzigingen Goedgekeurd in MT Brandweeraanpassingen Sorgvliet Badkamerrenovatie Frisostraat 8 Ventilatieroosters cpl 215, Woudlust Verplaatsen centrale Verkerk C 244 Service ovk liftinstalatie Meerkoet Beschoeiing Beatrixhof

Begroting 2003

Verplichting 2003

Registratie 2003

Restant verplichting

€ 3.878.134 179.605 49.589

€ 2.800.539 179.605 3.965

€ 2.506.647 131.000 6.408

€ 1.077.595 0 45.624

€ 4.107.328

€ 2.984.109

€ 2.644.054

€ 1.123.219

€

9.044 7.378 5.355 3.600 1.023

€

8.390 7.225 5.154 3.600 1.023 15.245

€

8.110 7.225 4.844 3.600 1.023 14.651

€

654 153 201 0 0 0

€

41.645

€

40.043

€

24.802

€

1.008

Totaal Meer- en minderwerk Werken niet uit te voeren Werken overhevelen volgend boekjaar Overloopposten aanbestedingsresultaten

€ 4.148.973 -69.365 -176.755 -248.441

Gecorrigeerde begroting

€ 3.206.461

€ 3.024.152

€ 2.668.856

€ 1.124.227 -69.365 -176.755 -248.441

-447.952

-447.952 € 3.024.152

€ 2.668.856

Dagelijks onderhoud Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van de voorgaande twee jaren met zo’n 10% gedaald. In totaal werden 4.379 opdrachten uitgevoerd (in 2002: 4763 en in 2001: 4.639 opdrachten). Het aantal mutaties in 2003 was 230, gemiddelde kosten per mutatie € 1.289,-. In de mutatiekosten zit tevens een gedeelte van de kosten van de vervanging sanitair en keukens verwerkt. Ten opzichte van de begroting was er bij het klachtenonderhoud een overschrijding van zo’n 14%. De gehele overschrijding is toe te schrijven aan het boeken van de kosten voor tussentijdse vervanging van cv-ketels op deze begrotingspost. Bij de uitvoering van het klachtenonderhoud biedt Het Grootslag uitgebreide service. Veel huurderonderhoud wordt door ons standaard en kosteloos verricht. Het gaat hierbij onder meer om het periodiek reinigen van goten, het ontstoppen van rioleringen, reparaties van kranen en het beschikbaar stellen van zand voor herbestrating. De post mutatieonderhoud is uitgekomen op een overschrijding van ruim 40% ten

15

€

181.715


opzichte van de begroting. Een deel van de forse overschrijding is toe te rekenen aan het hogere aantal mutaties dan begroot (230 in plaats van 200). Een andere oorzaken is: relatief veel gedateerde woningen (inclusief asbestsanering, vervanging van zachtboardplafonds en dergelijke). Kwaliteit door verbetering De woningstichting beschikt over een voorraadbeheerplan (VBP) waarin vanaf 1997 maatregelen voor verbetering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad (= basiskwaliteit) alsmede woningverkoop zijn omschreven. Dit plan wordt in principe jaarlijks herzien en dan opnieuw vastgesteld voor een periode van vier jaar. Eind 2001 is het voorraadbeheerplan voor het laatst aangepast voor de periode 2002-2005. Veel maatregelen zijn in 2003 projectmatig uitgevoerd. Andere resterende werkzaamheden die verband houden met de basiskwaliteit, worden de komende jaren uitgevoerd in samenhang met het planmatig onderhoud, klachtenonderhoud en/of bij mutaties. Het gaat hierbij nog om vervanging van zachtboardplafonds, wc- en badkamerrenovaties, enzovoort. Zo is in 2003 voor een bedrag van € 46.000,-- aan zachtboardplafonds vervangen. Bij 144 woningen zijn de badruimtes gerenoveerd en bij 160 woningen toiletruimtes opgeknapt, tezamen goed voor een totaal investeringsbedrag van meer dan € 1.000.000,--. Isolatieglas Op grond van het VBP is in 2003 het aanbrengen van isolatieglas alleen nog projectmatig in uitvoering geweest. Deze werkzaamheden lopen parallel met periodiek onderhoudsschilderwerk. Bij 110 woningen is (voor een deel) isolatieglas aangebracht in kozijnen waar enkel glas aanwezig was. Dit project is in 2003 afgerond. Centrale verwarming 118 woningen uit ons woningbezit hebben nog geen eigen cv-installatie. Deze ontbrekende voorziening wordt niet projectmatig aangebracht maar alleen op verzoek van de zittende bewoner en bij mutatie. Bewoners betalen bij aanleg van een cvinstallatie een huurverhoging. In 2003 zijn 16 nieuwe cv-installaties op verzoek van bewoners aangebracht. Dit is een forse stijging t.o.v. de 7 in 2002. Daarnaast zijn 152 bestaande cv-ketels vervangen door nieuwe HoogRendement ketels. Opplussen In 2001 heeft Het Grootslag besloten om de bestaande seniorenwoningen (nog) beter geschikt te maken voor bewoning door ouderen. Hierbij hanteren wij de uitgangspunten van het “oppluslabel”, opgesteld door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). In overleg met de gemeenten in ons werkgebied is een uitvoeringsplan gemaakt om deze woningen vóór 2005 allemaal aan te passen. De gemeenten dragen bij in de kosten. De eerste fase van het werk is in 2002 uitgevoerd en betrof ongeveer 100 woningen. Gelet op de verder goede ervaringen en positieve reacties van bewoners is besloten het project voort te zetten. De tweede fase is begin 2003 van start gegaan waarbij alle geplande 186 woningen zijn opgeplust voor een totaalbedrag van ca.

16


Raadhuisplein, Wervershoof

€ 480.000,-- (exclusief in mindering te brengen subsidies). In 2004 wordt de afrondende derde fase uitgevoerd. WVG-voorzieningen Naast de projectmatige aanpak van verbetering van seniorenwoningen worden bij individuele woningen aanpassingen uitgevoerd in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG). Bij dergelijke aanpassingen gaat het vooral om kleine voorzieningen, zoals het aanbrengen van douchezitjes, handgrepen, opklapbare beugels, enzovoort. Ook het verlagen van drempels en het aanpassen van straatwerk komt veelvuldig voor. In 2003 zijn bij 55 woningen individuele aanpassingen uitgevoerd, waarmee in totaal een bedrag van ruim € 56.000,-- was gemoeid. Deze kosten worden geheel gedekt door de drie gemeenten ten laste van het budget WVG. In 2002 betrof het nog 80 woningen, in 2001 104 en in 2000 zelfs 121 woningen. De afname is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan het aanscherpen van de voorwaarden en de verkleining van het voorzieningenpakket. Op basis van het WVG-convenant met de gemeenten is voor 31 nieuw gebouwde levensloopbestendige woningen in Wervershoof een subsidie van € 908,-- per woning uitgekeerd. Zelf Aangebrachte Voorzieningen en Individuele Woningverbetering Ook in 2003 hebben veel bewoners gebruik gemaakt van de ruime mogelijkheden om zelf te investeren in verbetering van de eigen woning, met name tot het vernieuwen van keukeninrichtingen.

17


In 2003 zijn 204 verzoeken tot individuele woningverbetering behandeld, waarvan op een enkele na alle aanvragen zijn gehonoreerd. Kwaliteit in nieuwbouw Nieuwbouw van huurwoningen is voor ons een zeer belangrijk middel om de woningvoorraad kwalitatief meer te laten aansluiten bij de vraag. Met name in de behoefte aan hoogwaardige seniorenwoningen kan niet worden voorzien louter door het aanpassen van bestaande woningen. Een groot deel van alle (vervangende) nieuwbouw bestaat dan ook uit woningtypes die geschikt zijn voor ouderen. Het programma van eisen voor nagenoeg alle nieuwe woningen is gebaseerd op de uitgangspunten van het (voormalige) seniorenlabel. Daarmee is niet gezegd dat alle nieuwbouwwoningen ook onmiddellijk aan ouderen worden verhuurd. De gekozen woningkwaliteit heeft ook te maken met de toekomstwaarde. Om diezelfde reden wordt, waar dat mogelijk is, ook gekozen voor een ruimer bemeten casco. Sommige seniorencomplexen vragen bovendien om extra gemeenschappelijke voorzieningen zoals een atrium en allerlei aanvullende technische maatregelen. Daardoor wordt het wel een steeds grotere opgave om de oplopende stichtingskosten en de navenant hogere onrendabele investeringen financieel te blijven verantwoorden. Opgeleverde woningen Op diverse locaties in de drie gemeenten van ons werkgebied zijn in 2003 nieuwe woningen opgeleverd. Het gaat hierbij om de volgende projecten:

Nachtegaal, Hoogkarspel

18


Drechterland: Aan de Parelduiker in het uitbreidingsplan Reigersborg-Zuid in Hoogkarspel zijn 10 grondgebonden en voor senioren zeer geschikte woningen opgeleverd; Aan de Nachtegaal in het uitbreidingsplan Reigersborg-Noord in Hoogkarspel zijn 9 kleine appartementen in één woongebouw opgeleverd, specifiek voor cliënten van Esdégé-Reigersdaal, stichting voor dienstverlening aan mensen met een (verstandelijke) beperking. Tevens is hier een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd. Aan weerszijden van dit gebouw zijn totaal 6 grondgebonden en voor senioren zeer geschikte woningen gelijktijdig opgeleverd. Van deze 6 woningen zijn er 2 ook aan Esdégé-Reigersdaal verhuurd; Aan de Witte Dam in het gelijknamige uitbreidingsplan in Westwoud is begin 2003 gestart met de bouw van 10 grondgebonden en voor senioren zeer geschikte woningen. Na een vlotte bouw zijn deze woningen in oktober opgeleverd. Wervershoof: Na een periode van ongeveer 8 jaar konden we eindelijk weer nieuwe woningen opleveren in de kern Wervershoof, nl. het Bisschop Grentplantsoen. Het betrof de bouw van een fraai complex van 31 appartementen met een tussenliggend, ruim bemeten atrium. Ook deze wooneenheden zijn bij uitstek geschikt voor bewoning door ouderen. Andijk: In de gemeente Andijk zijn in 2003 geen nieuwe woningen opgeleverd. Start nieuwbouwcomplexen Na een zeer lange voorbereidingstijd is in het 2e kwartaal van 2003 eindelijk de nieuwbouw van een appartementencomplex met 24 wooneenheden aan de Rozenhof in Hoogkarspel in uitvoering genomen. Ook kon in augustus 2003 gestart worden met de bouw van 12 wooneenheden aan Het Eiland in Wervershoof. In Andijk begon de 3e fase nieuwbouw centrumplan aan de Sorghvlietlaan. Hierbij gaat het om 11 wooneenheden.

19


20


4. Leefbaarheid De kwaliteit van de woonomgeving (landelijk wonen) en de sociale structuur in de dorpen en kernen binnen ons werkgebied laten weinig te wensen over. Volgens het woningmarktonderzoek (WMO) dat eind 2003 in de regio is opgesteld scoort de tevredenheid met de woning en de woonomgeving in Westfriesland zeer hoog. Andijk en Wervershoof kwamen daar als woonmilieu zelfs gunstig uit ten opzichte van dat al positieve beeld. Dit beeld correspondeert ook met de uitkomsten van hetzelfde onderzoek van VROM uit 2002 waaruit blijkt dat landelijk zo’n 85% van de bewoners tevreden tot zeer tevreden is met de eigen woonomgeving. Zo’n percentage op zichzelf zegt niet zoveel, maar wel als we gebieden met elkaar vergelijken. Het meest tevreden zijn bewoners van kleinere plaatsen en in het woonmilieutype “landelijk wonen”. Veiligheid en een ruime woonomgeving gelden daarbij als meest bepalende condities. Aspecten die in ons gebied volop voorkomen! Daarentegen geldt overlast overal als grootste ontevredenheidsfactor van leefbaarheid. Niet zo heel veel mensen ondervinden overlast, maar als dat wel het geval is, heeft dat grote invloed op het woonplezier. De invloed van overlast op de totale woonbeleving is bovendien veel groter dan die van de meeste andere kwaliteiten van de woonomgeving. Leefbaarheid algemeen Leefbaarheid heeft veel te maken met de mate waarin mensen zich thuis voelen tussen hun buurtgenoten en maatschappelijk en sociaal-cultureel kunnen participeren binnen die gemeenschap. In de regel scoort dit element goed op het platteland. Dat zorgt er ondermeer voor dat, zoals al eerder aangegeven, van grootschalige problemen op het terrein van de leefbaarheid in onze gemeenten geen sprake is. Aanpak overlastzaken Een van de concrete voorbeelden daarvan is het multidisciplinair overleg met betrekking tot extreme- en woonhygiënische overlast. In 2003 zijn we driemaal bijeen geweest om de actuele problemen op het terrein van de openbare orde en de (geestelijke) gezondheidszorg aan te pakken. Bij dit overleg zijn gemeenten, politie, maatschappelijk werk, Riagg, GGZ en de woningstichting betrokken. Het levert een belangrijke bijdrage bij de oplossing en bestrijding van allerlei ongewenste situaties waar de leefbaarheid wel bij vaart. Dit overleg heeft er indirect voor gezorgd dat twee huurovereenkomsten van bewoners met ernstige psyco-sociale problemen minnelijk zijn verbroken. Naast deze georganiseerde vorm van overlastbestrijding zijn we in 2003 met regelmaat benaderd voor verschillende vormen van overlast. Dat komt mede voort uit het gegeven dat we ons laten aanspreken op onze verantwoordelijkheid en in actie komen als dat nodig is.

21


Overige maatregelen Andere belangrijke maatregelen in de sfeer van leefbaarheid bestonden in 2003 uit: Het leveren van een financiële bijdrage voor het loket WonenPlus in de gemeenten Andijk en Drechterland. WonenPlus is gericht op het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van ouderen en het dus ook zo lang mogelijk uitstellen van het beroep op de reguliere zorg. Deze vorm van dienstverlening heeft zijn bestaansrecht inmiddels in 11 van de 13 Westfriese gemeenten bewezen. Gezien de ontwikkelingen binnen de huursector is het niet vreemd dat veel (potentiële) afnemers tot onze klanten mogen worden gerekend; Het incidenteel controleren en stimuleren van individueel tuinonderhoud; In een aantal wooncomplexen zijn de huisvuilcontainers ondergronds gebracht om daarmee overlast te voorkomen (stank en vandalisme); Een maatregel waardoor op termijn al onze huurwoningen in het gehele werkgebied er vrolijker zullen uitzien, is het bieden van individuele keuzemogelijkheden voor het buitenschilderwerk. Bewoners hebben de mogelijkheid om bij schilderwerk te kiezen uit drie kleurcombinaties; In 2003 zijn bij 186 seniorenwoningen opplusmaatregelen getroffen. Door deze inspanningen kunnen ouderen langer zelfstandig blijven wonen en wordt het beroep op (semi)intramurale en kostbare woonvoorzieningen uitgesteld of zelfs voorkomen; Het investeren in kleinschalige woningbouwlocaties en het opplussen van bestaande seniorenwoningen is een doeltreffende manier om kleine kernen leefbaar te houden; De woningverkoop en daarmee de vermenging van koop- en huurwoningen zorgt voor een ander en “rijker” woonmilieu. Eigenaar-bewoners hebben vaak een zwaarwegender belang bij de instandhouding van de leefbaarheid in hun directe woonomgeving; Met ons sponsorbeleid geven we ondersteuning aan het verenigingsleven en het sociaalcultureel werk dat meer specifiek gericht is op de combinatie van wonen en welzijn.

22


5. Wonen en zorg Buiten de corporatiesector werken wij samen met organisaties van ouderen en zorginstellingen, gericht op het tot stand brengen van optimale combinaties van woondiensten en zorgverlening. Met Esdégé-Reigersdaal en Leekerweide werkt Het Grootslag samen bij het realiseren van meer zelfstandige, decentrale huisvesting voor de cliënten van deze instellingen. Met de Omring en Wilgaerden, beide instellingen voor de gezondheidszorg voor ouderen, werken we samen om het wonen en de zorg voor ouderen meer op elkaar af te stemmen. Wonen en zorg algemeen Het beleid van instellingen voor mensen met een (verstandelijke) beperking staat al enige jaren in het teken van decentralisatie. Grote centra worden vervangen door het wonen in de wijk volgens het principe van de “community care”. De laatste jaren heeft Het Grootslag bij de oplevering van nieuwbouwprojecten een aantal woningen verhuurd voor vormen van groepsbewoning door deze doelgroep. Naast deze geclusterde woonvormen huisvesten wij in Hoogkarspel nog een groot aantal cliënten van Esdégé-Reigersdaal in zelfstandige woningen. Onze ervaring met deze vorm van huisvesting is positief. Hiermee leveren wij een waardevol aandeel bij het huisvesten van specifieke aandachtsgroepen en het realiseren van mogelijkheden voor wonen met zorg. Het is daarbij van veel betekenis dat de samenwerking met Leekerweide en Esdégé-Reigersdaal uitstekend is. GGZ Een groep huurders waar we in het dagelijkse beheer meer moeite mee hebben is de groep (ex)psychiatrische patiënten. Met name in de gemeente Andijk hebben we in 2003 veel werk moeten verrichten bij de begeleiding van deze huurders. Een aantal huurders binnen deze groep is nauwelijks aanspreekbaar op de verschillende vormen van overlast die zij produceren. Waar nodig treden we daar in overleg met zorgen hulpverlening tegen op. In twee gevallen hebben we het huurcontract eenzijdig beëindigd. Zelfstandig wonen ouderen Door allerlei maatschappelijke ontwikkelingen blijven ouderen langer zelfstandig wonen. Een van de voorwaarden daarbij is dat de woning waarin zij wonen ook daadwerkelijk geschikt is voor bewoning door ouderen, al of niet met fysieke beperkingen. Zowel onze nieuwe als bestaande woningen worden daarop aangepast. Regionale en lokale ontwikkelingen Op regionaal- en lokaal niveau wordt actief gewerkt aan het waarborgen, en waar mogelijk verbeteren van deze structuren. Zo is in het voorjaar van 2003 de regionale kadernota Lokaal Gezondheidsbeleid West-Friesland gepresenteerd. Deze nota schetst de contouren van het lokaal gezondheidsbeleid ofwel de openbare gezondheidszorg (OGZ) en de openbare geestelijke gezondheidszorg (OGGZ). Deze kadernota heeft een grote potentie. Het speelt ondermeer een rol bij de aanpak van maatschappelijke problemen zoals vergrijzing, hiaten in de openbare geestelijke gezondheidszorg, ver-

23


Meerkoet, Hoogkarspel

sterking en bereikbaarheid van eerstelijns gezondheidsvoorzieningen en de problematiek van de kleine kernen. De drie gemeenten zijn medio 2003 gestart met het ontwikkelen van lokaal beleid op het terrein van de OGZ en de OGGZ. In Andijk en Wervershoof hebben de gemeenten ervoor gekozen om dat nadrukkelijk in overleg te doen met alle participanten die op dit terrein actief zijn, waaronder woningstichting Het Grootslag. De volgende zeven hoofdthema’s zijn regionaal naar voren gebracht: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Psychosociale problematiek bij de jeugd; Hiaten in de OGGZ; Versterking van de 1e lijnsgezondheidszorg; Leefstijl; Bereikbaarheid van zorgvoorzieningen; Gezond ouder worden; Openbare orde en veiligheid.

Het zal duidelijk zijn dat de meeste thema’s ook een nadrukkelijke rol spelen bij ons werk. Het is daarom goed te constateren dat de samenwerking met de andere participanten op dit gebied prima verloopt en dat de lijnen met gemeenten, politie en verschillende zorginstellingen kort zijn.

24


6. Verhuur In dit hoofdstuk doen we verslag van de verhuur van woningen. Een belangrijke constatering is dat de populariteit van de huurwoning in West Friesland in 2003 onveranderd groot was, hoewel er van gemeente tot gemeente interessante verschillen waarneembaar zijn. Deze situatie wordt overigens sterk beïnvloed door factoren die buiten de invloedsfeer van Het Grootslag liggen, zoals de geringe doorstroming in de koopsector, de recessie en het verminderde consumentenvertrouwen. Het gevolg van een en ander was dat een deel van onze woningvoorraad te maken had met een zeer beperkte mutatiegraad en er tegelijkertijd sprake was van een vraagoverschot in de meeste gemeenten en woningsegmenten. Zodoende vormde de verhuurbaarheid bij Het Grootslag in geen enkel woningsegment een serieus probleem. De kosten voor de verhuur van woningen zijn daardoor gering en de derving door leegstand is beperkt. Deze situatie heeft ook een keerzijde. De wachttijden nemen in een aantal gevallen problematische vormen aan. Met name starters en senioren slagen er over het algemeen minder goed én minder snel in om hun woonwensen te vervullen. Verhuizing en verhuur Het aantal verhuizingen bedroeg 230. Dit betekent een mutatiegraad van 9,8 procent. Een lichte stijging ten opzichte van 2002 (2001: 8,6 procent, 2002: 9,1 procent). De mutatiegraad ligt daarmee boven de verwachting die in de begroting was uitgesproken, nl. 200 woningen. Voor een deel wordt de hogere mutatiegraad veroorzaakt door extra verloop in de gemeente Wervershoof. Dit is het gevolg van de oplevering van het nieuwbouwcomplex voor senioren aan het Bisschop Grentplantsoen. Opvallend zijn verder de grote verschillen tussen de gemeenten en de verschillende woningsegmenten.

overzicht mutatiegraad per gemeente en woningtype Omschrijving

Andijk

Drechterland

Wervershoof

Totaal

Aantal mutaties In % van voorraad huurwoningen In % van totale woningvoorraad gemeente Gezinswoningen Seniorenwoningen Woningen voor 1- en 2-persoons h.h. In- en aanleunwoningen Voor verkoop bestemd Te slopen woningen

74 10,9 3,0 23 17 22 4 6 -

60 7,8 1,7 22 20 17 4 4 -

96 10,8 3,1 39 21 19 6 8 1

230 9,8 2,6 84 58 58 14 18 1

25


Voor de bemiddeling van vrijkomende woonruimte werd in 2003 voor het eerst gebruik gemaakt van het aanbodmodel. Hiervoor participeert Het Grootslag in een samenwerkingsverband met de Stichting Woondiensten Enkhuizen en Intermaris Woondiensten uit Hoorn. Wekelijks wordt het aanbod via de woonkrant (onderdeel van het Westfries Weekblad) en via internet (woneninwestfriesland.nl) geadverteerd. Geïnteresseerden reageren via de woonbon, voice respons of internet. Eind 2003 is een evaluatie uitgevoerd onder actief en niet-actief woningzoekenden en medewerkers van de drie woningcorporaties. Uit deze evaluatie blijkt dat de woningzoekenden tevreden zijn over deze manier van woonruimtebemiddeling. Hoewel de verschillende doelgroepen inhoudelijk op onderdelen enigszins afwijkend oordelen over het nieuwe systeem, blijkt ook dat oudere woningzoekenden zich goed redden met dit systeem. De vrees die daarover bestond is gelukkig ongegrond gebleken. De medewerkers van de verschillende woningcorporaties tenslotte, kunnen ook goed uit de voeten met het nieuwe systeem. Omdat het aanbodmodel optimale transparantie biedt, geeft de respons een betrouwbaar beeld van de populariteit van het woningbezit. Het spreekt vanzelf dat de respons op de woningadvertenties verschilt van woning tot woning en van wijk tot wijk. Het gaat te ver om in dit kader een volledig overzicht te presenteren. Dat gebruiken we voor interne doeleinden zoals de bepaling van de marktpositie en daaruit voortvloeiende maatregelen. Het is echter wel aardig om een globaal beeld te schetsen van de vraag. overzicht gemiddelde respons woningaanbod per kern en woningtype in aantallen (seniorenwoningen exclusief in- en aanleunwoningen) Gemeente

Gezinswoning

Seniorenwoning

Woning voor 1- en 2 persoonshuishouden

Andijk Hoogkarspel Oosterblokker Westwoud Wervershoof Onderdijk Zwaagdijk

34 47 73 40 45 19 35

7 13 6 9 14 8 -

20 36 27 36 -

Met nadruk wordt aangegeven dat het hier om een globaal beeld gaat. Met name in de vier kleinere dorpskernen is het aantal waarnemingen (mutaties) zo gering dat daaruit gemakkelijk de verkeerde conclusies kunnen worden getrokken. Over de hele linie is wel duidelijk zichtbaar dat de vraagdruk behoorlijk is. Dit neemt niet weg dat de gemiddelde wachttijd voor een woning in Andijk veel korter is dan in Drechterland en Wervershoof. De hoge respons in Andijk wordt voornamelijk veroorzaakt door woningzoekenden die snel een woning nodig hebben. Een opvallende ontwikkeling is dat het aantal woningzoekenden met een urgentie fors is afgenomen in 2003. Deze ontwikkeling mag dan opvallend zijn, het is zeker

26


Sorghvliet, Andijk

niet onverwacht. Eind 2002 hebben de regionale woningcorporaties besloten om de automatische urgentietoekenning als gevolg van relatieverbreking/echtscheiding in te trekken. De ervaring van de laatste jaren was dat het verdringingseffect door deze groep onacceptabel was, en soms ook onterecht. Het aantal nieuwe urgenties dat in het verslagjaar is afgegeven is mede daardoor met bijna 30% afgenomen. Het is positief dat deze ingrijpende beleidswijziging bij ons niet heeft geleid tot bezwaarprocedures en (maatschappelijke) onrust. Dit heeft ook veel te maken met de manier waarop wij onze woningzoekenden tegemoet treden en informeren. Het aantal urgentieverzoeken dat door de regionale urgentiecommissie is behandeld bedraagt 663. In 301 gevallen is sociale- en in 86 medische urgentie toegekend (totaal 2002: 536). Verder zijn 191 verzoeken afgewezen en 85 urgenties ingetrokken. Behoudens de gemeente Drechterland kunnen we woningzoekenden met urgentie redelijk tot goed binnen de gestelde termijnen aan woonruimte helpen. Op Andijk na hebben we eind 2003 nogal wat nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hoewel het lastig blijft om woningen vanaf de bouwtekening te verhuren, zijn alle woningen betrekkelijk gemakkelijk verhuurd. Medio 2003 zijn op ambtelijk niveau in werkgroepverband (gemeente Drechterland, Stichting Welzijn Ouderen en woningstichting Het Grootslag) de eerste gesprekken gevoerd over de bouwmogelijkheden in het centrum van Hoogkarspel. Directe aanleiding is de overspannen vraag naar in- en aanleunwoningen aldaar. Eind 2003 is duidelijk geworden dat er in het centrum van Hoogkarspel (locatie Skitteljacht) unieke mogelijkheden ontstaan voor de bouw van zorgappartementen en de versterking van de zorginfrastructuur (ondermeer de ontwikkeling van een GOED). De werkgroep zal in het voorjaar van 2004 een inventarisatie afronden van de gebruikersgerichte mogelijkheden in dit centrumgebied. Bij de verhuur van woningen hanteren we nauwelijks passendheidsnormen, mits de huurprijs niet boven de geldende aftoppingsgrens voor de huursubsidie ligt. Dus geen

27


relatie tussen huishoudinkomen en huurprijs en geen relatie tussen woninggrootte en omvang van het huishouden. Wel adviseren wij onze huurders nadrukkelijk over de gevolgen van “duur” wonen, zodra daar aanleiding toe bestaat. Bijzondere aandachtsgroepen Sinds 1 april 2001 is de nieuwe Vreemdelingenwet van kracht. Door deze wet mogen asielzoekers zelfstandig woonruimte huren. In het najaar van 2001 zijn de meeste contracten al op naam gesteld van de asielzoekers. In 2002 is dat verder afgerond. Met de drie gemeenten in ons werkgebied was er begin 2002 overleg over de voorwaarden waaronder gemeente en corporatie in de nabije toekomst bijdragen aan het huisvesten van asielzoekers. In alle drie de gemeenten zijn in 2003 in het totaal 7 huurcontracten met asielzoekers afgesloten. Huurbetaling, incasso en huisuitzettingen Eind 2003 bedroeg de huurachterstand 0,95 procent. Dit percentage ligt voor het eerst onder het niveau van de streefnorm van 1,0 procent. Wij hebben extra geïnvesteerd in het incassobeleid, zoals de acties waarbij slepers gericht worden geconfronteerd met hun betalingsgedrag en het storneren van de automatische betaling kritisch wordt gevolgd. Deze investeringen hebben hun vruchten afgeworpen. Het achterstandspercentage ligt daarmee 0,13 procent lager dan eind 2002. Dat is goed in een tijd waarbij steeds meer huishoudens niet meer of slecht kunnen rondkomen en het aantal schuldsaneringen explosief toeneemt. Het aantal huishoudens met een achterstand daalde ook verder: 161 tegenover 168 in 2002 (2001: 216 en 2000: 223). In bijna driekwart van de gevallen gaat het om een maand achterstand, de zogenoemde “slepers”. De geschetste positieve ontwikkeling krijgt nog meer glans als we het percentage van de achterstanden afzetten tegen het landelijk gemiddelde over 2002, namelijk 1,7 procent. Over het hele jaar werden 81 zaken voor incasso uit handen gegeven (2002: 78). Een bedrag van € 16.788 is als oninbaar afgeschreven en komt neer op 0,17 procent van de huurinkomsten. In 2003 zijn er 3 woningen ontruimd (2002: 7). In alle gevallen ging het om een forse huurschuld. Bezwaarschriften Vijf bewoners maakten bezwaar tegen de huurverhoging per 1 juli 2002 (in 2002: 12, in 2001: 8). Wij konden met alle bezwaarmakers tot een vergelijk komen zonder inschakeling van de huurcommissie. Huurbeleid algemeen De gemiddelde huurverhoging is bij Het Grootslag al enige jaren lager dan het landelijke gemiddelde. In de periode 1998-2000 was dat 2,0 procent bij een inflatie die schommelde van 2,1 tot 2,6 procent. In 2002 is dit percentage, mede onder druk van de forse inflatie, verhoogd tot 2,5 procent. Op grond van parameters van het WSW is in 2003 een gemiddelde huurverhoging van 2,74% gerealiseerd. De bereikbaarheid en de betaalbaarheid van onze woningvoorraad neemt toe. Daarnaast verbetert onze concurrentiepositie omdat de verhouding tussen prijs en kwaliteit steeds gunstiger wordt ten opzichte van collega’s.

28


Het gemiddelde absolute huurniveau bij Het Grootslag is € 359,69 (prijspeil 1 juli 2003) vergelijkbaar met dat van de andere Westfriese corporaties. Alleen het huurniveau in Hoorn ligt inmiddels substantieel hoger. Door de gematigde huurverhogingen in de afgelopen jaren is het huurniveau inmiddels ook vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde voor corporatiewoningen (€ 352). De prijs-kwaliteitverhouding van onze woningvoorraad, uitgedrukt in een percentage van maximaal redelijk is daarentegen gunstiger, namelijk 63,5 procent tegen landelijk 67,5 procent. De gemiddelde woningwaarderingscore (WWS) ligt bij ons 10 punten hoger dan het landelijk gemiddelde (135 t.o.v 125). De huurprijzen wijken bij ons overigens van gemeente tot gemeente af. Overeenkomstig het huurbeleid (oriëntatie op de marktpositie) van de laatste jaren liggen de huurprijzen in de kern Hoogkarspel op een iets hoger niveau dan in de gemeente Wervershoof. Het gemiddelde huurniveau in Andijk is weer lager dan in Wervershoof. Huurbeleid nieuwbouw Het stijgende huurniveau van nieuwbouwwoningen is een nieuwe tendens, ondanks onze forse onrendabele investeringen om de woningen bereikbaar en betaalbaar te houden. Bij het ontwerp en de realisatie van nieuwbouw ontstaat steeds meer differentiatie. Er is een duidelijke vraag te zien naar extra kwaliteit, waarvoor men ook een hogere prijs wil betalen. Onduidelijk is in hoeverre hogere huurprijzen een drempel zijn voor de toenemende vraag naar seniorenwoningen. Daarbij komt ook nog de compenserende werking van de huursubsidie. Een groot deel van de bewoners van nieuwbouwwoningen ontvangt immers huursubsidie. De keerzijde is dat in het verslagjaar de verhuisnorm voor de huursubsidie werd overschreden in de gemeente Wervershoof. Aanleiding hiervan is de oplevering van de 31 appartementen voor senioren aan het Bisschop Grentplantsoen. De netto-huur van deze woningen ligt weliswaar onder de geldende aftoppingsgrens, maar wordt door de bijtelling van de subsidiabele servicekosten alsnog licht overschreden. Huurbeleid (eindeloos) Huurvast en Huurzeker Eind 2002 en begin 2003 is een omvangrijke groep huurders geïnformeerd over de mogelijkheden van Huurvast en Huurzeker. Dit aanbod biedt huurders keuzemogelijkheden en zekerheid bij het vaststellen van de huurprijs en de huurverhoging voor een termijn van vijf of tien jaar of zelfs voor onbepaalde tijd, de zogenaamde “Eindeloos” variant. Bij deze variant gaat het om contracten voor onbepaalde tijd, die alleen worden aangeboden aan huurders van zestig jaar en ouder. Ondanks de relatief geringe groep die van ons aanbod gebruik heeft gemaakt, heeft een evaluatie eind 2003 nog eens duidelijk gemaakt dat het een volwaardig product is. In het voorjaar van 2004 lopen de eerste Huurvast- en Huurzekercontracten af. Het is onzeker hoeveel huurders opnieuw de keus voor Huurvast of Huurzeker zullen maken. Hoe dan ook, de essentie om de huurder keuzevrijheid te bieden met een huurarrangement op maat, past uitstekend in onze ideeën.

29


Gestapelde bouw, Hoogkarspel

30


7. Betrokkenheid bewoners bij beleid en beheer Het belang én het effect van zorg en betrokkenheid tussen huurders en verhuurder is wederzijds. De logische positie als klant en woonconsument vormt het motief, maar betrokkenheid van bewoners bepaalt mede de verhuurbaarheid van ons woningbezit. Bewoners die hun woning koesteren, zullen ook een bijdrage leveren aan de woonomgeving en de gemeenschap. Vormen van participatie Er zijn verschillende vormen van bewonersparticipatie. Deze vormen zijn grofweg in te delen in: individuele-, complexgewijze- en collectieve belangenbehartiging. De belangen van participatie zijn meestal wederzijds. Voor Het Grootslag gaat het om het verzamelen van nuttige informatie voor beleid en bedrijfsvoering. Individuele bewoners hebben een direct belang waar het gaat om het toevoegen van kwaliteit waardoor het wonen verbetert en klachten worden voorkomen. Bewonerscommissies, de huurdersvereninging en klankbordgroepen behartigen tenslotte min of meer het collectieve belang en dragen op deze wijze hun steentje bij aan het woonklimaat en de kwaliteit van onze diensten en producten. Het is daarom logisch dat wij individuele en collectieve wensen en klachten serieus nemen en de activiteiten van bewonersorganisaties actief ondersteunen waar dat mogelijk en logisch is. In het verslagjaar bestonden ondermeer de volgende complexgewijze en collectieve overlegvormen: Complexgewijze belangenbehartiging: Bewoners van tien woningen aan de Prinses Marijkestraat te Andijk, in verband met de voorbereiding en uitvoering van woningrenovatie. Bewoners van tien woningen aan de Bonstraat te Wervershoof, in verband met de voorgenomen sloop, de herhuisvesting en de nieuwbouw. Bewonerscommissie in de vorm van buurtvereniging bij diverse woongebouwen en complexen van vooral seniorenwoningen. Vertegenwoordiging in verschillende Verenigingen Van Eigenaren. Collectieve belangenbehartiging: Huurdersvereniging De Driehoek. Klankbordgroep nieuwbouw (commissie Wonen van de Regionale Samenwerkende Bonden van Ouderen (RSBO). Stuurgroep Ouderen in de gemeenten Andijk, Drechterland en Wervershoof. Werkgroep Wonenplus in de gemeenten Andijk en Drechterland. Vertegenwoordiging van bewonersbelangen in de werkgroep herinrichting diverse wijken gemeente Drechterland. Een aantal van deze overlegvormen wordt hieronder toegelicht. Huurdersvereniging Huurdersvereniging De Driehoek fungeert als antenne en behartigt daarnaast de collectieve huurdersbelangen. Medio 2003 telde de vereniging 1.085 leden (2002:

31


1.058). Zij betalen € 5,45 contributie per jaar. Het Grootslag voegt daar € 7,94 per lid aan toe. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst ontvangt de betreffende huurder één jaar gratis lidmaatschap van de huurdersvereniging. De samenwerking tussen verhuurder en huurdersvereniging is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst en verloopt in goede harmonie. In het verslagjaar hebben partijen vijfmaal vergaderd. Het informele overleg met én het veldwerk van De Driehoek, dat gevoed wordt door hun contacten met individuele huurders en door bewonersavonden, heeft een toegevoegde waarde. Bewonerscommissies In 2003 is met de bewoners van de Bonstraat in Wervershoof gesproken over de sloop, de herhuisvesting en vervangende nieuwbouw. Eind 2003 zijn alle bewoners persoonlijk bezocht in verband met de herhuisvesting. Dit proces is uitstekend verlopen. De ontwikkeling van de nieuwbouw aan de Bonstraat hangt nauw samen met de nieuwbouw in het bestemmingsplan De Kromme Leek, eveneens in Wervershoof. In 2004 worden de nieuwbouwplannen aan de Bonstraat verder ontwikkeld. Bij de voorbereiding van het groot onderhoudsproject aan tien woningen aan de Prinses Marijkestraat in Andijk zijn de bewoners vanaf het begin (voorjaar 2001) betrokken. In 2003 is dit overleg geïntensiveerd i.v.m. de voorbereiding en de uitvoering van een ingrijpende renovatie in het najaar van 2003. Eind 2003 heeft de oplevering plaatsgevonden. Evaluatie van dit project volgt begin 2004. In andere complexen waar bewonerscommissies en VVE’s actief zijn, heeft het overleg vooral betrekking op de kwaliteit van de woningen en de dagelijkse gang van zaken. Daarnaast organiseren bewonerscommissies activiteiten om het sociale klimaat te waarborgen en waar mogelijk te verbeteren. Klankbordgroep nieuwbouw Onze nieuwbouwplannen worden voorgelegd aan een klankbordgroep nieuwbouw. De werkgroep Wonen van de RSBO maakt hiervan deel uit. Deze klankbordgroep wordt vroegtijdig bij onze nieuwbouwplannen betrokken en heeft ook werkelijk inspraak in het eindresultaat. De doelstelling van deze klankbordgroep is drieledig: 1. Inspraak door de doelgroep om te zorgen voor een optimale kwaliteit; 2. De gezamenlijke ouderenbonden vroegtijdig van onze plannen in kennis stellen; 3. Vergroten van het draagvlak en relatiebeheer. Klachtencommissie De corporatie heeft een eigen onafhankelijke klachtencommissie. Hiervoor is een reglement opgesteld dat is goedgekeurd door huurdervereniging De Driehoek. Er is in 2003 geen verzoek gedaan voor bemiddeling bij de klachtencommissie.

32


8. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen streeft, in het verlengde van het bepaalde in de statuten, naar een goed toezicht op het beleid van het bestuur en op de gang van zaken in de woningcorporatie. Daarnaast staat zij het bestuur zoveel mogelijk met advies terzijde. Jaarstukken 2002 De jaarrekening 2002 is door het bestuur vastgesteld. De Raad heeft na bespreking in aanwezigheid van de interim directeur en de externe accountant, de jaarstukken 2002 goedgekeurd. Vergaderingen De Raad heeft in het afgelopen jaar zes keer vergaderd. In 2003 heeft zij een drietal besluiten genomen: Benoeming van de heer S.P. Steltenpool als interim directeur; Toekomstbepaling voor de woningstichting Het Grootslag om zelfstandig te blijven doorgaan; Opstellen en uitvoeren procedure nieuwe directeur bestuurder. Gedurende het jaar heeft de Raad goedkeuring verleend aan onder andere de volgende bestuursbesluiten: Jaarstukken 2002; Begroting en werkplan 2004; Voortgangsrapportages; Nieuwbouwprojecten. De Raad van Commissarissen heeft het gehele jaar in aanwezigheid van het bestuur vergaderd. De jaarlijkse interne zelfevaluatie van de Raad heeft pas in maart 2004 plaatsgevonden.

De heer S.P. Steltenpool

33


Samenstelling Raad van Commissarissen (per 31 december 2003) Functie

jaar van

beroep

aftreden C.C. de Jong voorzitter E. Beekhuis vice-voorzitter J.F.A. Leurs secretaris K.J. van Montfort-Abbekerk lid E. Weel lid G.M.J. Korse lid * 2e zittingstermijn in de Raad.

2006* 2004 2007* 2005* 2004 2007

historicus jurist maintenance engineer tandartsassistent beleidsfunctionaris directeur

In 2003 is de heer J.F.A. Leurs afgetreden en herkozen. De heer S.P. Steltenpool is in 2003 afgetreden als voorzitter van de Raad. De leden van de Raad hebben er voor gekozen om de ontstane vacature op dat moment niet op te vullen. De heer G.M.J. Korse is in oktober 2003 toegetreden tot de Raad. Zowel hij als mevrouw K.J. van Montfort-Abbekerk zijn benoemd op bindende voordracht van huurdersvereniging de Driehoek. Mevrouw E. Weel is destijds benoemd op voordracht van de ondernemingsraad. Vergoeding De jaarlijkse vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen is per 1 april 2003 aangepast en vastgesteld op € 1.500 per lid. De voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 2.500. Profiel en omvang In 2000 is het reglement vastgesteld en de profielschets voor de leden van de Raad van Commissarissen opgesteld. De Raad telt minimaal 5 en maximaal 7 leden.

34


9. De financiële gang van zaken Het Grootslag wil graag functioneren als een sociaal maatschappelijk ondernemer. Financiële continuïteit is en blijft echter voor iedere ondernemer, en dus ook voor Het Grootslag, een belangrijke voorwaarde voor haar functioneren. Om tegenvallers te kunnen opvangen is een minimaal eigen vermogen nodig. Financiers moeten bovendien voldoende vertrouwen hebben en houden in de sector in het algemeen en in Het Grootslag in het bijzonder om tegen redelijke condities geldleningen te verstrekken. Het Grootslag zal een aantal nieuwbouwprojecten en sloop met vervangende nieuwbouw (herstructurering) moeten uitvoeren om de verhuurbaarheid en hierdoor het voorgestane rendement te kunnen behouden. Om nieuwbouw te kunnen blijven realiseren, zal ook verkoop van bezit een mogelijk zijn om de onrendabele toppen te kunnen blijven financieren. Externe voorwaarden De jaarrekening 2003 van het Grootslag is samengesteld volgens de Richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Daarnaast voldoet deze jaarrekening uiteraard aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Waar mogelijk is een vergelijking opgenomen met de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde begroting, aangevuld met eveneens goedgekeurde begrotingswijzigingen. Bij de bepaling van de financiële positie wordt in eerste instantie gekeken naar de intern berekende vermogenspositie, uitgedrukt in de solvabiliteit. De solvabiliteit is echter sterk te beïnvloeden door bepaalde keuzes in waarderingsgrondslagen. Het weerstandsvermogen geeft dan ook een beter inzicht in de financiële positie van het Grootslag. In 2000 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) inzicht gegeven in haar nieuwe “methodiek financiële beoordeling”. De hoogte van het weerstandsvermogen is hierin van groot belang. Deze wordt volgens de methodiek voor het Grootslag als volgt berekend: Eigen vermogen Egalisatierekening Voorziening onderhoud

€ 21.236.000 961.000 0

Totaal weerstandvermogen

€ 22.197.000

Gemiddeld weerstandsvermogen per verhuureenheid (2.355) € 9.425 Het CFV heeft voorts een risicoprofiel per corporatie bepaald, waarbij het uitgangspunt is dat het weerstandsvermogen tenminste 5% van het balanstotaal moet zijn. Deze norm van 5% kan door het CFV worden verhoogd, indien zij vindt dat de corporatie een verhoogd risico loopt bij bepaalde activiteiten. Deze activiteiten zijn: financiële positie; treasury; projecten;

35


herstructurering; marktpositie; organisatie. Het CFV hanteert als risico-opslag voor Het Grootslag 8,1%. Het minimaal gewenst weerstandsvermogen zou 13% moeten zijn van het balanstotaal oftewel € 10,9 miljoen. Het weerstandsvermogen van Het Grootslag zit dus ruim boven de norm. Uitgangspunt voor Het Grootslag blijft ook dat voor de nieuw aan te trekken leningen de mogelijkheid tot borgstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met achtervang van de gemeenten Andijk, Wervershoof en Drechterland gehandhaafd blijft. De in 2003 aangevraagde borgstellingen zijn alle door het WSW afgegeven. Dit houdt in dat voor alle leningen de borging is gerealiseerd via het WSW. Vanwege de voorgestane integrale uitvoering van het beleidsplan blijft de financiële continuïteit van Het Grootslag op korte en middellange termijn een voortdurend punt van aandacht. In 2003 zijn de benodigde financieringsmiddelen voor de nieuwbouwprojecten verkregen door gebruik van het rekening-courant krediet en het aantrekken van extra leningen. Voor korte periode is regelmatig een beroep gedaan op de markt voor korte geldleningen. De vermogenspositie van Het Grootslag is in 2003 verbeterd. Dit houdt verband met het realiseren van verkoopopbrengsten van woningen en de lagere onrendabele toppen op nieuwbouw projecten. De verkoopprojecten hebben in 2003 vanaf het 4e kwartaal haar beslag gekregen. In de komende jaren wordt weer een aantal verkopen van woningen voorzien. Volgens de regels van het WSW is het toegestaan dat (een deel van) de rendabele investeringen uitgevoerd tijdens de renovatieprojecten, tot maximaal de bedrijfswaarde van het complex, wordt geactiveerd op grond van de hiermee gerealiseerde levensduurverlenging van de desbetreffende woningen. In 2003 is in één complex in Andijk groot onderhoud (renovatie) uitgevoerd, waardoor de levensduur van het complex aanzienlijk is verlengd. De kosten van deze renovatie zijn in zijn geheel geactiveerd. Verder zijn de kosten van aanleg van nieuwe CV-installatie’s en het plaatsen van isolatieglas in woningen waar dit nog niet aanwezig was, geactiveerd. Ook de kosten van het zgn. opplussen zijn in de boekwaarde opgenomen. De afschrijving op de woningverbeteringen vindt plaats over de aangepaste levensduur. Onrendabele toppen De kosten/investeringen van nieuwbouw- en renovatieprojecten kunnen veelal op lange termijn niet uit de normale exploitatie gefinancierd worden. In 2003 zijn voor de gestarte nieuwbouwcomplexen respectievelijk geplande nieuwbouwcomplexen, waarvoor in 2003 de aannemingsovereenkomst is getekend, de verwachte onrendabele investeringen ten laste van het resultaat gebracht. Het betreft hier de onrendabele toppen op één nieuwbouwcomplex in Hoogkarspel, één complex in Wervershoof en één complex in Andijk. Hiervoor is in 2003 is ofwel de bouw gestart dan wel de verplichting met de aannemer aangegaan.

36


Dit kan als volgt worden gespecificeerd: Project: 12 woningen Het Eiland (W’hoof) 11 woningen Sorghvlietlaan (Andijk) 24 woningen Rozenhof (Drechterland) Totaal 47 woningen

Onrendabele top gemiddeld per woning € 29.833 € 17.698 € 25.708

Totaal € € €

358.000 194.676 617.000

€ 1.169.676

De gemiddelde onrendabele top per woning bedraagt derhalve € 24.887,-. In de begroting 2003 is nog rekening gehouden met een onrendabele top van gemiddeld € 42.400 per nieuw gebouwde woning. Hierbij zij wel opgemerkt, dat de waarderingsgrondslag voor de grond in de bedrijfswaardeberekeningen is gewijzigd. De grondkosten mogen nu volledig bij de bedrijfswaarde van het complex worden opgeteld. Dit heeft een gunstig effect op de hoogte van de bedrijfswaarde en derhalve ook op de onrendabele top. Van de onrendabele toppen nieuwbouw die in 2002 ten laste van de exploitatie zijn geboekt (totaal € 1.570.000,-), is in 2003 weer een bedrag van € 645.000,- teruggenomen. De reden hiervan is dat de huidige bedrijfswaarde van die complexen gunstiger is dan toen werd verwacht. Bij de realisering van het groot onderhoud aan de 10 woningen Prinses Marijkestraat is ondanks de levensduurverlenging (25 jaar) een onrendabele top ontstaan van € 211.000,-. Tegenover de afboeking van de onrendabele toppen, staat dat in 2003 39 huurwoningen zijn verkocht met een totale boekwinst van ruim € 3.580.000,-. Dit is ten gunste van het resultaat gebracht. Wentelaar in Westwoud

37


Balanspositie Voor de bepaling van de omvang van de bedrijfswaardeberekeningen is in deze jaarrekening gerekend met de geactualiseerde meerjaren-onderhoudsbegroting. Tevens is rekening gehouden met de nieuwe waarderingsgrondslagen van het WSW. De voorziening onderhoud is per 1 januari 2002 opgeheven. Voor de opstelling van de onderhoudsbegroting 2003 is de opname van alle toekomstige onderhoudsgegevens voltooid. Bij de opstelling van de bedrijfswaardeberekening is hiermee rekening gehouden. De woningen worden in principe gewaardeerd op historische kostprijs tenzij de bedrijfswaarde duurzaam lager is. De bedrijfswaarde wordt per technisch complex berekend en geeft de toekomstige verdiencapaciteit van dat complex weer. Hierbij zijn de toekomstige kasstromen gebaseerd op de ontwikkeling van de daarmee samenhangende opbrengsten en kosten. Voor de gehanteerde parameters wordt verwezen naar de toelichting van de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening. Met name door de aanzienlijke kosten van het planmatig onderhoud komt de berekening van de bedrijfswaarde voor enkele complexen, op basis van de gehanteerde parameters van het WSW, lager uit dan de boekwaarde. Een correctie op de boekwaarde ten gunste of ten laste van de exploitatie hoeft in 2003 echter niet plaats te vinden. Wel worden voor enkele complexen nieuwbouw die in 2003 in gebruik zijn genomen, de in 2002 verwerkte onrendabele toppen deels teruggenomen. De totale bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2003 € 85,9 miljoen (ultimo 2002 = € 81,5 miljoen). Een groot deel van de in 2003 geplande onderhoudswerkzaamheden is daadwerkelijk uitgevoerd. Een deel van de geplande planmatige onderhoudsprojecten moest worden doorgeschoven naar 2003, onder meer door de samenloop van projecten en de personele capaciteit. In deze tabel zijn de materiële vaste activa (de woningen en woongebouwen) gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met annuïtaire afschrijvingen en overige waardeveranderingen. Het daarbij gehanteerde rentepercentage is bij Het Grootslag gerelateerd aan het berekende gemiddelde rentepercentage van de lenin-

Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Eigen vermogen (algemeen) Egalisatierekening Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden

2003 0 33.087 2.446 449 9.017 408 0 23.090 3.467

2002 0 30.760 2.489 565 7.775 510 0 21.772 3.755

IPW 2002 92 29.992 1.708 2.458 7.236 296 1.493 22.721 2.854

Balanstotaal

35.983

33.813

34.163

Tabel 1: Beknopt overzicht van de balans, in euro’s gemiddeld per woning (2003 = 2.355 woningen, 2002 = 2.329)

38


Straatwerk Rozenhof, Hoogkarspel

gen die zijn opgenomen ter financiering van de complexen. Geen van de complexen is hypothecair bezwaard. De omvang van de vlottende activa en kortlopende schulden zijn slechts momentopnames (balansdatum) en de positie ten opzichte van de gemiddelden geeft weinig inzicht. De balanspositie van Het Grootslag is ultimo 2003 o.a. beïnvloed door: - het lagere creditsaldo van de rekening courant; - het bedrag aan aangegane verplichtingen als gevolg van de investeringen in nieuwbouw en renovatie, dat hoger is dan vorig verslagjaar; - hogere langlopende schulden door het aantrekken van nieuwe leningen; - iets hogere schuld aan kortlopende leningen; - een hogere debetstand van de betaalrekening Rabobank. Investeringen In het verslagjaar zijn de volgende projecten opgeleverd en financieel afgerond: Nieuwbouw voor verhuurinvestering 31 appartementen B. Grentplantsoen, Wervershoof 10 seniorenwoningen Parelduiker, Hoogkarspel 15 woningen Nachtegaal, Hoogkarspel 10 seniorenwoningen, Witte Dam, Westwoud

totale

rendabel

onrendabel %

€ 3.447.904

€ 2.539.964

€ 908.000

26,3

€ 1.329.561

€ 1.123.561

€ 206.000

15,5

€ 1.929.297

€ 1.606.797

€ 322.500

16,7

€ 1.309.850

€ 1.176.850

€ 133.000

10,2

De onrendabele bedragen zijn reeds verwerkt in het resultaat over 2002.

39


In het verslagjaar is men begonnen met de bouw van 10 seniorenwoningen in Hoogkarspel, 15 woningen in Hoogkarspel, alsmede 10 seniorenwoningen in Westwoud. Deze complexen zijn in het verslagjaar ook door de aannemer opgeleverd. Tevens is men in het verslagjaar begonnen met de bouw van 24 appartementen aan de Rozenhof te Hoogkarspel, 12 woningen in Wervershoof en 11 appartementen in Andijk. De oplevering van deze woningen zal in het 1e halfjaar 2004 plaatsvinden. De onrendabele toppen voor deze complexen zijn verantwoord in het verslagjaar 2003 voor een totaal bedrag van € 1.169.676. In 2003 is de 3e fase van het opplussen uitgevoerd, waarbij 186 woningen zijn opgeplust. In totaal is met het opplussen in 2003 een bedrag gemoeid van ruim € 480.000,- (per woning € 2.580,-). Van de drie gemeenten hebben wij een subsidie ontvangen in het kader van de WVG, in totaal € 114.276,-, waardoor de netto-investering uitkomt op € 365.964,-. Financiering en liquiditeit Zoals uit de jaarrekening blijkt, is de boekwaarde van het woningbezit in exploitatie ultimo 2003, op basis van de opgenomen waarderingsgrondslagen, € 71,9 miljoen. Het schuldrestant van de langlopende leningen o/g bedroeg € 54,1 miljoen. Het Grootslag heeft daardoor voldoende borgingsruimte bij het WSW voor het eventueel aantrekken van nieuwe leningen. In 2003 zijn drie nieuwe leningen gestort voor een totaalbedrag van € 9.500.000,-, ter financiering van de nieuwbouwprojecten in Hoogkarspel. Het betrof een lening van € 5 miljoen (april 2003) tegen een rentepercentage van 5,05% (30 jaar vast), een lening van € 1,3 miljoen (november 2003) tegen een rentepercentage van 4,66% (11 jaar vast) en een lening van € 3,2 miljoen (november 2003) met een rentepercentage van 4,9% (15 jaar vast). De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen is vanaf 1999 verder afgenomen als gevolg van renteconversies en bedraagt per 31 december 2003 5,71%. In 2002 is in het kader van het treasury jaarplan de voorfixatie van een deel van de Dr. Pinxterplantsoen, Wervershoof

40


renteconversies voor leningen, die vervallen in 2003 en 2004, afgesproken en vastgelegd. Gezien de lage rentestand levert dit een duidelijk rentevoordeel op naar de toekomst en het renterisco wordt hiermee verder geëlimineerd. Tevens zijn enkele leningen tegen gunstige voorwaarden afgesloten met een uitgestelde stortingsdatum (in 2004) voor een totaalbedrag van € 8.500.000,--, ter financiering van nieuwbouwprojecten cq. vervroegde aflossing van enkele leningen. Door deze leningen vooraf af te sluiten, is het bestaande renterisico teruggebracht tot praktisch nihil. In 2002 is het treasurystatuut aangepast, vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Hierin zijn de afspraken met betrekking tot de treasury vastgelegd. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. Om in de toekomst eventueel gebruik te kunnen maken van derivaten bij het aangaan van geldtransacties, is in november 2001 een raamovereenkomst aangegaan met de BNG. De current ratio, zijnde de verhouding tussen de vlottende activa en de kortlopende schulden, geeft aan in hoeverre aan alle verplichtingen op korte termijn kan worden voldaan. Deze ratio is in 2003 licht gedaald van 0,15 in 2002 naar 0,13. De mutatie wordt deels veroorzaakt door het lagere saldo van de liquide middelen, maar ook door de toename van de aangegane verplichtingen voor investeringen in nieuwbouwprojecten. Op basis van de liquiditeitsplanning wordt de rekening-courant faciliteit mede ingezet voor de financiering hiervan. De solvabiliteit geeft aan in hoeverre aan de verplichtingen op lange termijn kan worden voldaan. In vergelijking tot 2002 is de solvabiliteit, uitgedrukt als het eigen vermogen in verhouding tot het totaal vermogen, toegenomen. Deze stijging is veroorzaakt door de toevoeging van het exploitatieresultaat 2003 aan het eigen vermogen. De solvabiliteit bedroeg ultimo 2003 25,0% (ultimo 2002 23,00%, IPW 2002 = 22,3%, landelijk voor corporaties 15%).

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen Lasten onderhoud Salarissen en sociale lasten Overige bedrijfslasten

2003 4.213 59 126 1.552 493 1.480 550 570

2002 4.084 59 143 287 461 1.827 528 524

IPW 2002 3.991 111 64 442 499 1.347 469 633

Tabel 2: Samenstelling van de baten en lasten gemiddeld per woning (in euro’s)

Uit bovenstaande tabel blijkt dat er voor de opbrengsten en kosten die leiden tot het bedrijfsresultaat, met uitzondering van overige bedrijfsopbrengsten (verkoop woningen), de onderhoudslasten, salarissen en overige bedrijfslasten, geen grote wijzigingen ten opzichte van het verslagjaar 2002 hebben plaatsgevonden.

41


Nieuwe school Reigersborg-noord, Hoogkarspel

De onderhoudslasten zijn lager dan in de begroting voor 2003 was voorzien. Dit wordt vooral veroorzaakt door het feit dat de kosten vanaf 2002 niet meer via een voorziening onderhoud worden geëgaliseerd. Vanaf boekjaar 2002 worden de werkelijke (en betaalde) onderhoudskosten in het verslagjaar in de exploitatie verwerkt. Een onttrekking van cq. dotatie aan de onderhoudsvoorziening wordt dus niet meer in de jaarrekening vermeld. De totale kosten voor salarissen en sociale lasten zijn iets hoger dan die in 2002. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door een algemene loonsverhoging per 1 juni van 3,5%. Voor pensioenkosten is meer betaald. Naast een hogere premie in 2003 is er tevens rekening gehouden met een eenmalige storting van ca. € 140.000,-, ter verbetering van de financiële positie van het pensioenfonds ASW. Deze eenmalige storting betreft de noodzakelijke premieverhoging voor de komende jaren, welke ineens door het pensioenfonds in rekening is gebracht. Ook de overige bedrijfslasten zijn hoger dan in 2002. Als redenen kunnen hiervoor worden aangegeven: a. hogere overige personeelskosten, o.a. door conflictbemiddeling door Maetis ARBO en outplacementbegeleiding; b. hogere huisvestingskosten door een onderzoek naar het binnenmilieu en door het plaatsen van een luchtbevochtiger op het ventilatiesysteem; c. hogere overige algemene kosten, in verband met het inschakelen van diverse adviseurs voor het opstellen en beschrijven van procedures en de ondersteuning bij het opstellen van de nieuwe bedrijfswaardeberekeningen en de rapportages aan het WSW en het CFV. In nevenstaand overzicht staan de verschillende kostensoorten vermeld, uitgedrukt in een bedrag per woning. Jaarresultaat 2003

42


Salarissen en sociale lasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Automatiseringskosten Overige algemene kosten

2003 543 67 20 6 61 127

2002 528 58 21 5 47 211

Tabel 3: vergelijking kosten bedrijfsvoering per woning (in euro’s)

Jaarresultaat 2003 Het verslagjaar 2003 is afgesloten met een positief jaarresultaat van € 3.127.000,-. In 2002 was het € 1.255.000,- negatief. In de in het najaar van 2002 vastgestelde begroting 2003 was een positief jaarresultaat voorzien van € 305.000,-. Het werkelijke jaarresultaat 2003 van Het Grootslag is als volgt te verdelen (x € 1.000): Bedrijfsresultaat € 3.146 Renteresultaat - / - € 2.864 resultaat uit de reguliere exploitatie € 282 saldo van de verkoopopbrengsten € 3.581 onrendabele investeringen - / - € 1.381 terugname onrendabele toppen € 645 Totaal jaarresultaat € 3.127 Hieronder worden de belangrijkste verschillen van de jaarcijfers 2003 met de vastgestelde begroting en de jaarcijfers 2002 geanalyseerd en toegelicht. Hierbij is, voor zover mogelijk, onderscheid gemaakt in incidentele en structurele afwijkingen. In de begroting is naast de reguliere exploitatie uitsluitend rekening gehouden met de kosten van de onrendabele toppen, waardeveranderingen materiele vaste activa en de verkopen. Deze zijn een belangrijke oorzaak van de verschillen tussen de begroting en de werkelijke cijfers. Huren De te innen huren zijn circa € 91.000,- hoger dan begroot. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat de ontwikkeling van de sloop- en de vervangende nieuwbouw minder snel is verlopen dan waar men in de begroting van was uitgegaan. De bouw en verhuur van de nieuwe woningen is eerder geschied dan verwacht. In oktober zijn 2 nieuwbouwcomplexen (41 woningen) verhuurd en in december weer 2 complexen (25 woningen en een gemeenschappelijke ruimte). Het overige verschil wordt veroorzaakt door een lager percentage leegstand dan begroot. Door de oplevering van enkele nieuwbouwcomplexen is de ontvangen huur ook toegenomen. 2002

2003

2003 begroot

€ 9.512

€ 9.922

€ 9.831

Verschil t.o.v. begroting € 91

43


Afschrijvingen De afschrijvingen zijn iets lager dan begroot als gevolg van een aantal mutaties in de verkoop en sloop van huurwoningen, alsmede door afwaarderingen in voorgaande jaren, die een verlagend effect hebben op de annuïtaire afschrijvingen. De kosten van afschrijvingen investeringen in roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn daarentegen iets hoger dan begroot. Dit wordt o.a. veroorzaakt door de aanschaf van nieuwe bestelbussen voor de buitendienst en andere investeringen. De directieauto is medio 2003 weer verkocht. 2002

2003

2003 begroot

€ 1.075

€ 1.162

€ 1.205

Verschil t.o.v. begroting -/- € 43

Lasten onderhoud De kosten van het dagelijks onderhoud (klachten, mutaties en contracten c.v.-installaties) zijn in totaal hoger dan begroot, Van het mutatieonderhoud zijn de kosten eveneens hoger dan begroot. Verder verwijzen wij naar de toelichting op het onderhoud in hoofdstuk 3 van dit jaarverslag. De dotatie aan de voorziening onderhoud is met ingang van het boekjaar 2002 vervallen. De voorziening is per 1 januari 2002 afgeschaft. De werkelijke kosten van het planmatig onderhoud zijn behoorlijk lager dan begroot (-/- 9%). De oorzaken zijn reeds eerder in hoofdstuk 3 toegelicht.

Een woning in Hoogkarspel

44


Omschrijving

Niet planmatig onderhoud Kosten planmatig onderhoud

2002

2003

2003 begroot

Verschil t.o.v. begroting

€

752

€ 815

€ 703

€ 112

€ 3.504

€ 2.670

€ 2.936

2002

2003

2003 begroot

€ 1.292

€ 1.288

€ 1.005

-/- € 266

Overige bedrijfslasten Verschil t.o.v. begroting € 283

Deze post is bij tabel 3 reeds toegelicht. Rente baten en lasten Omschrijving

2002

2003

2003 begroot

Rente baten Rente lasten

€ 232 € 3.092

€ 267 € 3.131

€ 280 € 3.098

Verschil t.o.v. begroting -/- € 13 € 31

De rentebaten zijn iets achtergebleven bij de begroting. Dit wordt natuurlijk veroorzaakt door het later ontvangen van de verkoopopbrengsten, waardoor geen overtollige gelden op deposito weggezet konden worden. Ook is de lage rentestand mede de oorzaak van een lagere opbrengst. De rentelasten van de opgenomen geldleningen zijn iets hoger dan begroot als gevolg van het aantrekken van een aantal kortlopende leningen. Wel is door enkele renteconversies (tegen een lagere rente) bij een aantal leningen minder rente betaald. Verkoopopbrengsten In het verslagjaar zijn in totaal 39 woningen verkocht. In de begroting is men nog uitgegaan van de verkoop van 36 woningen. De doelstelling uit de begroting is dus behaald ondanks dat de verkoopactie pas aan het einde van het 2e kwartaal is gestart, na ontvangst van de goedkeuring van het Ministerie van VROM. De overdracht van de meeste woningen heeft in het 4e kwartaal plaatsgevonden. Van enkele woningen (7) is er in 2003 een voorlopige koopovereenkomst getekend, doch de levering en betaling vindt pas begin 2004 plaats. De hierop gerealiseerde boekwinsten worden ook in boekjaar 2004 verantwoord. In 2003 zijn in totaal 20 woningen verkocht op Koopzeker voorwaarden. Bij de Koopzeker voorwaarden wordt een korting op de koopprijs verleend. Deze korting wordt bij terugkoop met de eigenaar verrekend. De waarde ontwikkeling van de woning wordt gedeeld tussen de verkoper en de woningstichting.

45


Julianastraat/Tuinstraat, Hoogkarspel

In totaal is op de in 2003 verkochte woningen een korting verleend van € 573.300,-. Verbindingen Op grond van artikel 2 van het BBSH worden Verenigingen van Eigenaars (VVE) gezien als verbindingen. Het Grootslag neemt deel in drie VVE’s: a. VVE Noorderlandhuis te Hoogkarspel. Deze VVE bestaat uit 3 partijen, te weten Het Noorderlandhuis (verzorgingshuis), gemeente Drechterland (sociaal-cultureelcentrum) en Het Grootslag (12 inleunwoningen); b. de VVE van het gebouw Klamptweid 40 tm. 68 te Andijk (11 huurwoningen en 4 koopwoningen); c. VVE Sorghvlietlaan 118 tm. 178 te Andijk (atriumgebouw met 23 huurwoningen en zes koopappartementen aan de Sorghvlietlaan te Andijk. Onder deze VVE vallen ook de nog te bouwen 11 woningen in de derde fase van dit project. Voor alle VVE’s is bij notariële akte een rechtspersoon opgericht. In de notariële akte is het aandeel in de VVE per partij vastgelegd. Het Grootslag neemt, samen met vertegenwoordigers van de overige eigenaars/partijen, deel in het bestuur van de VVE. Het bestuur vergadert minimaal 2 keer per jaar met de overige partijen/eigenaars. Door het bestuur van de VVE worden de gezamenlijke ruimten beheerd. Hiertoe is een meerjarenbegroting voor het onderhoud opgesteld. Partijen betalen hun aandeel in de (onderhouds)kosten, op basis van de vastgelegde verdeelsleutel. Door de VVE wordt dit voorschot bij partijen in rekening gebracht. Het voorschot wordt gebaseerd op de door het bestuur goedgekeurde begroting van de VVE. Ons aandeel in de onderhoudskosten van de VVE is in de jaarrekening opgenomen. Jaarlijks wordt een staat van baten en lasten opgesteld en door de vergadering van eigenaars vastgesteld. Deze vergadering vindt meestal in de maand mei plaats.

46


Het verschil tussen de ontvangen voorschotten en de werkelijke kosten over enig jaar, kan niet door partijen worden opgeëist, doch blijft als (onderhouds)reserve binnen de VVE bestaan. De administratie van de VVE’s wordt verzorgd door Het Grootslag. Toekomst Belangrijke oorzaken voor de beïnvloeding van de bedrijfsresultaten kunnen Rijksvoorwaarden zijn. Het hangt al een tijdje in de lucht. De aankondiging dat voor corporaties de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zou komen te vervallen, tenminste als het voornemen van het kabinet zou worden uitgevoerd, kwam daarom ook niet onverwacht. Echter de invoering van deze maatregel is opgeschort en door het Rijk is afgesproken dat een en ander eerst in de BBSH moet worden aangepast. De invoering van deze maatregel wordt niet eerder verwacht dan het in het 2e halfjaar 2004. Daarna wordt pas duidelijk welke activiteiten onder vennootschapsbelasting gaan vallen. Zoals het er nu uitziet, blijven de consequenties van de invoering van de vennootschapsbelasting voor Het Grootslag beperkt en zullen alleen de commerciële activiteiten, niet rechtstreeks verband houdende met de kerntaak te weten het verhuren van woningen, voor de vennootschapsbelasting worden belast. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan de bouw en verkoop van koopwoningen. De vrijstelling voor de overdrachtsbelasting is daadwerkelijk met ingang van 1 januari 2003 vervallen. De gevolgen van dit feit zijn voor onze corporatie nog beperkt. Indien het andere voornemen van de regering inderdaad realiteit wordt, zal de sector een groot deel van de reserves (gesproken wordt over totaal € 10 miljard) moeten inzetten om het begrotingstekort van de regering terug te dringen. Tegen deze maatregel is in koepelverband flink geageerd. Gewezen wordt op de grote (financiële) inspanningen die de corporaties zich moeten getroosten in het kader van herstructurering, betaalbaarheid van huren, nieuwbouw (onrendabele toppen) en grootschalig onderhoud. Of en zo ja hoe, deze maatregel uitpakt voor de individuele corporaties moet nog worden bezien.

47


KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN DRIE JAAR (ULTIMO BOEKJAAR) 2003

2002

2001

2.355 89 0 5

2.329 89 0 2

2.327 89 0 2

2.449

2.420

2.418

72.611 30.521 38.935

71.275 28.274 34.994

67.498 27.448 33.949

66 0 -39 -1 26

37 0 -5 -30 2

16 0 -4 -12 0

1,86 346

2,04 323

1,99 323

1.134

1.504

1.335

135 360

134 348

134 337

9,80 1,40

9,10 1,60

8,60 1,31

335 0,95 0,22

335 1,20 0,32

386 1,16 0,25

0,17

0,23

0,20

Gegevens woningbezit: 1. 2. 3. 4.

Woningen en woongebouwen Garages Bedrijfsruimten Overige verhuureenheden

Totaal Gemiddeld verzekerde waarde per woning Gemiddelde boekwaarde per woning Gemiddelde bedrijfswaarde per woning Mutaties in het woningbezit: 1. Aantal opgeleverd nieuwbouw 2. Aantal overgenomen 3. Aantal verkocht 4. Aantal verminderd door sloop of samenvoeging Mutatie aantal per saldo Kwaliteit (per woning): 1. Aantal reparatie-opdrachten 2. Kosten niet planmatig onderhoud 3. Dotatie/kosten planmatig onderhoud inclusief groot onderhoud Prijs-kwaliteitverhouding: 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde nettohuurprijs Het verhuren van woningen: 1. Mutatiegraad (in %) 2. Gemiddeld aantal aanbiedingen 3. Totaal aantal huurders met IHS per 1.000 woningen (1) 4. Huurachterstand in % jaarhuur 5. Huurderving als gevolg van leegstand in % jaarhuur 6. Huurderving als gevolg van oninbaarheid in % jaarhuur

(1) Aangezien de volledige informatie van het Ministerie VROM over het aantal huursubsidie aanvragen ontbreekt, is dit cijfer waarschijnlijk niet geheel juist.

48


2003

2002

2001

Financiële continuïteit: 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit 3. Rentabiliteit eigen vermogen 4. Rentabiliteit vreemd vermogen 5. Rentabiliteit totaal vermogen 6. Renteresultaat in % eigen vermogen 7. Interne financiering per woning 8. Cash-flow per woning

25,06 0,01 0,15 5,79 8,31 5,17 8.543 2.133

23,00 0,06 -0,07 6,13 2,68 5,36 8.502 77-

22,28 0,01 -0,03 6,63 4,04 4,92 8.749 203

Balans en winst- en verliesrekening: 1. Eigen vermogen per woning 2. Voorziening onderhoud per woning 3. Overige voorzieningen per woning 4. Totaal opbrengsten per woning 5. Rentelasten per woning 6. Dotatie voorzieningen per woning 7. Lonen/sociale lasten per woning 8. Overige bedrijfslasten per woning 9. Renteresultaat per woning 10. Saldo buitengewone baten en lasten per woning 11. Jaarresultaat per woning

9.018 5.951 1.329 551 571 466 1.328

7.776 4.579 1.328 528 555 417 539-

7.199 1.125 4.410 1.333 1.336 402 463 354 228-

Personeelsbezetting: 1. Aantal personeelsleden 2. Aantal formatieplaatsen

30 21,74

33 23,42

30 20,83

49


BALANS PER 31 DECEMBER 2003 (NA BESTEMMING RESULTAAT) 31 dec.03 x € 1.000

31 dec. 02 x € 1.000

Materiële vaste activa

77.921

71.638

Financiële vaste activa

5.762

5.796

83.683

77.434

Voorraden

113

134

Vorderingen

863

653

82

529

1.058

1.316

84.741

78.750

Activa

Vaste activa

Vlottende activa

Liquide middelen

Totaal generaal

50


31 dec.03 x € 1.000

31 dec. 02 x € 1.000

21.236

18.109

961

1.187

-

-

Langlopende schulden

54.377

50.707

Kortlopende schulden

8.167

8.747

84.741

78.750

Passiva

Eigen vermogen Overige reserve

Egalisatierekeningen

Voorzieningen

Totaal generaal

51


WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2003

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Boekjaar 2003 x € 1.000

Begroting 2003 x € 1.000

Boekjaar 2002 x € 1.000

9.922 140 297 3.655

9.831 135 305 3.380

9.512 138 333 680

14.014

13.651

10.663

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

1.162

1.164

1.075

736 952 345 3.485 1.344

3.095 933 227 3.639 1.005

1.206 1.018 212 4.256 1.292

SOM DER BEDRIJFSLASTEN

8.024

10.063

9.059

BEDRIJFSRESULTAAT

5.991

3.588

1.605

Rente baten Rente lasten

267 3.131

280 3.098

232 3.092

2.864-

2.818-

2.860-

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

3.127

770

1.255-

JAARRESULTAAT

3.127

770

1.255-

SALDO RENTE BATEN -/- RENTELASTEN

52


TOELICHTING WAARDERINGSGRONDSLAGEN BALANS PER 31 DECEMBER 2003 (na winstverdeling) De jaarrekening en het jaarverslag zijn opgesteld overeenkomstig artikel 26 van het BBSH. In dit artikel worden de voorschriften in het Burgerlijk Wetboek ten aanzien van de jaarlijkse opstelling van een jaarrekening en een jaarverslag ook van toepassing verklaard op toegelaten instellingen. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings-/ vervaardigingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. BALANSWAARDERING MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie De niet aan economische slijtage onderhevige grondkosten zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel tegen de duurzaam lagere bedrijfswaarde, De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. De investeringen in woningverbetering zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen, danwel lagere bedrijfswaarde, voor zover aan deze lagere bedrijfswaarde een duurzaam karakter kan worden toegekend. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. Tevens is vanaf 2002 rekening gehouden met de volledige historische grondkosten. Tot en met 2001 was daarentegen nog rekening gehouden met 20% van de grondkosten. Bij

de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende parameters gehanteerd: Huurstijging 2004: 2,75%; Huurderving: 0,6%; Lastenontwikkeling: 2,5%; Exploitatieperiode gelijk aan restant levensduur; Onderhoud: kosten volgens de 50-jarige meerjarenprognose; Disconteringsvoet van 6,5%; Grootonderhoud: Onrendabele delen geplande danwel ingeschatte grootonderhoudsprojecten. Voor het totale woningbezit is de geactualiseerde onderhoudsraming, inclusief het grootonderhoud het uitgangspunt geweest; Klachten- en mutatie-onderhoud: Voor het klachten- en mutatie onderhoud is een gemiddeld bedrag per woning aangehouden. Een en ander is gebaseerd op de meest recente begrotingscijfers.

53


Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot de balansdatum bestede bedragen. Onder de onroerende zaken in ontwikkeling zijn ook de aangegane verplichtingen opgenomen. Deze activa zijn gewaardeerd onder aftrek van het eventueel (verwachte) onrendabele gedeelte van de investering. Onroerende- en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo. VOORRADEN De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen VORDERINGEN Gewaardeerd tegen nominale waarde en zonodig onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. EGALISATIEREKENING Egalisatierekening brutering De egalisatierekening brutering is gevormd om de in 1995 ontvangen afkoopsom met betrekking tot toekomstige exploitatiesubsidies aan de toekomstige jaarresultaten toe te rekenen. De egalisatierekening brutering valt lineair vrij ten gunste van de post overheidsbijdragen van de winst- en verliesrekening op basis van de ingeschatte exploitatieduur. De laatste termijn zal in het boekjaar 2004 vrijvallen. Egalisatierekening BWS-subsidies De egalisatierekening bevat toekomstige baten waarop aanspraak is verkregen. Deze te egaliseren BWS-subsidie is verhoogd met de subsidierente en verlaagd met het traditionele exploitatietekort. RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.

54


Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Met een aantal huurders is een zgn. huurvast of huurzeker contract afgesloten. Met deze huurders is voor een bepaalde periode een vast stijgingspercentage van de huur afgesproken. In sommige gevallen van Huurvast/huurzeker is een afkoopsom betaald. De ontvangen afkoopsommen worden gelijkelijk in de afgesproken periode aan het resultaat toegevoegd. Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto-huurprijs) voor leveringen van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden zowel de toerekening van de overheidsbijdragen op basis van de egalisatierekening brutering als de overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidie regelingen verantwoord. Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa (uitgezonderd grond) worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de duurzaam lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. In afwijking hiervan worden de activa ten dienste van de exploitatie vanaf 2000 lineair afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt de afboeking ten gevolge van een duurzaam lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Kosten onderhoud Hieronder zijn de kosten wegens het jaarlijks terugkerend onderhoud (dagelijks - en mutatieonderhoud). Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

55


Raadhuisplein, Wervershoof

56


10. Verantwoording Ingevolge het bepaalde in de statuten heeft de directeur bestuurder van woningstichting Het Grootslag het jaarverslag en de jaarrekening over 2003 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De directeur bestuurder heeft de stukken tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 28 juni 2004 besproken, waarbij tevens kennis is genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen accountantsverklaring van Deloitte. Mede op grond van deze bevindingen en verklaring stelt de directeur bestuurder van woningstichting Het Grootslag het jaarverslag en de jaarrekening over 2003 vast en keurt de Raad van Commissarissen deze goed. In het kader van artikel 26 van het BBSH verklaart ondergetekende dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Wervershoof, 28 juni 2004

J. Th. (Hans) Kröger Directeur bestuurder Woningstichting Het Grootslag

57


58

het Grootslag Jaarverslag 2003

Recommend Documents