Hartenaasje 2. Plantype: bestemmingsplan. Naam: Hartenaasje 2. IMRO-idn: NL.IMRO.0150.P299a-OW01. Procedurestatus:

Hartenaasje 2

Plantype: bestemmingsplan Naam: Hartenaasje 2 IMRO-idn: NL.IMRO.0150.P299a-OW01 Procedurestatus:

ontwerp bestemmingsplan Hartenaasje 2

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

3

Bijlage 1

Akoestisch onderzoek Hartenaasje

5

Bijlage 2

Risicoanalyse planschade

43

2


Bijlagen bij de toelichting

3


4


Bijlage 1 Akoestisch onderzoek Hartenaasje

5

Akoestisch onderzoek Hartenaasje Toetsing bestemmingsplan categorieën aan zonemodel industrielawaai Bergweide Deventer d.d. 17 april 2014

Uitgave Naam Telefoonnummer Mail

: team Vastgoed, Milieu en Gegevensbeheer : P. de Gooijer : 695187/ 06-51202371 : [email protected]

|1

Inhoud 1

Inleiding

4

1.1 Geluidzone Industrielawaai Bergweide

5

Geluidmodel

7

2.1 Methodiek

7

2.2 Geluid

7

2.3 Bodemgebieden en gebouwen

8

3

Rekenresultaten

9

4

Conclusie

2

10

|2

Bijlage(n)

1 Situatie 2 Items 3 Resultaten

|3

1 Inleiding Het plangebied Hartenaasje ligt aan de rand van het geluid gezoneerde industrieterrein Bergweide. Op grond van artikel 53 Wgh moet voor industrieterreinen waarop grote 'lawaaimakers' aanwezig zijn of planologisch mogelijk gemaakt worden, een zone zijn vastgesteld. Buiten deze geluidzone mag de geluidbelasting van alle bedrijven samen niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Op de zonegrens en bij woningen in deze geluidzone bedraagt de (voorkeurs)grenswaarde 50 dB(A). Op basis van de richtafstanden uit de VNG Richtlijn 'Bedrijven en Milieuzonering' is het hier mogelijk een milieucategorie 3.2 toe te staan. Om de akoestische gevolgen op de geluidzone industrielawaai in deze situatie te kunnen beoordelen zijn 3 situaties akoestisch onderzocht en beoordeeld.  Huidige situatie zonebeheersmodel Bergweide;  Huidige situatie Hartenaasje als met oppervlaktebron op basis van milieucategorie 3.2;  Huidige situatie Hartenaasje met oppervlaktebron op basis van milieucategorie 4.2 . Situatie

|4

1.1

Geluidzone Industrielawaai Bergweide

Op grond van artikel 40 van de Wet geluidhinder moet voor industrieterreinen waarop grote lawaaimakers‟ aanwezig of planologisch mogelijk zijn, een zone zijn vastgesteld. Welke bedrijven gerekend worden tot de grote lawaaimakers is opgenomen in het 'Besluit omgevingsrecht' (artikel 2.1.3 Bor). Zonegrens

Geluidzone

Industrieterrein

De geluidzone (het aandachtsgebied) ligt rond het industrieterrein. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting van alle bedrijven tezamen niet meer dan 50 dB(A) bedragen. In de zone geldt voor woningen een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Hogere grenswaarden zijn mogelijk tot 55 dB(A). Voor het Industrieterrein Bergweide, Kloosterlanden, Hanzepark, Veenoord is bij Koninklijk Besluit d.d. 11 juni 1993 een geluidzone vastgesteld. Deze geluidzone is gewijzigd bij besluit van 18 april 2012, No 681024 / P263, Bestemmingsplan Parapluherziening geluidzone industrielawaai Bergweide.

|5

Ligging geluidzone nabij het gebied Hartenaasje

|6

2 Geluidmodel 2.1

Methodiek

De geluidsoverdracht van de geluidsbronnen naar de beoordelingspunten in de omgeving is berekend met behulp van het computerprogramma Geomilieu Versie 2.21. Dit programma is gebaseerd op de overdrachtsmethode II.8 uit de “Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai (HMRI), 1999”. In de berekening is met van belang zijnde factoren rekening gehouden, zoals afstandsreductie, bodem- en luchtdemping.

2.2

Geluid

Vergunde bedrijven Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van het actueel zonebewakingsmodel. In dit model zijn geluidsbronnen opgenomen voor alle bedrijven die zijn gevestigd op het huidige gezoneerde industrieterrein. De geluidsbronnen zijn voor een belangrijk deel overgenomen uit akoestische rapportages die zijn opgesteld voor vergunningaanvragen. Voor een deel van de bedrijven is dergelijke gedetailleerde informatie niet voorhanden. In dat geval zijn er in het model een of enkele bronnen gemodelleerd, die zo goed mogelijk invulling geven aan de vergunde geluidsruimte. Verkavelingsmodel Aan de hand van de verdeling van de kavels in de verschillende milieucategorieën, zoals deze op de bestemmingsplankaart is opgenomen, is een verkavelingsmodel opgesteld. De categorie-indeling is op grond van de publicatie „Bedrijven en Milieuzonering‟ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, versie 2009. In deze publicatie is per categorie een maximale hinderafstand (tussen de perceelgrens en de ontvanger) vermeld behorende bij de 45 dB(A) contour. In tabel 4.1 is een overzicht van de categorie-indeling en de hinderafstand weergegeven. Op basis van de hinderafstand is het geluidsbronvermogen per categorie berekend. Het geluidsbronvermogen per oppervlakte per categorie zal afhankelijk zijn van de ligging van de bronnen ten opzichte van de perceelgrens, hinderafstand en de grootte van de kavel. Bij het vertalen van het geluidsbronvermogen naar geluidsruimte per oppervlakte is rekening gehouden met de verspreiding van de bronnen op de kavel en de kavelgrootte. Het gehanteerde bronvermogen per oppervlakte per categorie is in tabel 4.1 weergegeven.

|7

Tabel 4.1 Gehanteerde bronvermogen per categorie Afstand tot 45 dB(A)Gemiddelde geluidsbronvermogen per categorie contour opp. 2 [m] [dB(A)/m ] 1 10 50 2 30 55 3.1 50 57 3.2 100 60 4.1 200 63 4.2 300 66 5.1 500 70 5.2 700 73 Het industrieterrein is gemodelleerd door middel van kavelbronnen met een gemiddeld geluidsbronvermogen per vierkante meter zoals aangegeven in tabel 4.1. De bronhoogte van de kavelbronnen is op een hoogte van 5 meter boven het maaiveld. Deze hoogte is 2 gebaseerd op de systematiek van de kentallen „bronvermogen per m ‟ die gebruikt worden als van een nieuw bedrijventerrein de geluidsuitstraling moet worden geprognosticeerd. Het spectrum van de kavelbronnen is gebaseerd op het gemiddelde industrielawaaispectrum. Het gemiddelde industrielawaaispectrum is in tabel 4.2 weergegeven. Tabel 4.2 Relatief industrielawaaispectrum frequentie 31,5 63 125 LWA Relatief -25 -20 -15

2.3

250 -11

500 -7

1k -6

2k -8

4k -9

8k -11

Hz dB(A)

Bodemgebieden en gebouwen

Bij de variant met de huidige bedrijvigheid is het actueel zonebewakingsmodel gebruikt. Dit houdt in dat gerekend wordt met een standaard bodemfactor 0,5. Daarnaast zijn, binnen de grens van het industrieterrein akoestisch reflecterende gebieden als akoestisch hard gemodelleerd.

|8

3 Rekenresultaten De meest nabije woningen binnen de geluidzone bevinden zich in aan het Pothoofd en bevinden zich op ca 160 meter afstand van het onderzoeksgebied. Er zijn 3 situaties berekend: 1. Situatie actueel zonemodel (op basis van de feitelijke activiteiten) 2. Situatie actueel zonemodel met een oppervlaktebron Hartenaasje cat. 3.2 3. Situatie actueel zonemodel met een oppervlaktebron Hartenaasje cat. 4.2

Rekenresultaten toetspunt Pothoofd appartementengebouw (woningen in de geluidzone)

1 actueel zonemodel

Omschrijving Pothoofd appartementen Zonebewakingspunt Z06

Hoogte [m] 15 5

Etmaal [dB(A)] 49,8 49.2

2 Actueel met Harten Aasje

3 actueel met Harten Aasje

cat. 3.2

cat. 4.2

Etmaal [dB(A)] 50,0 49,2

Etmaal [dB(A)] 51,3 49,8

In Bijlagen zijn de relevante invoergegevens en de rekenresultaten van het akoestischmodel weergegeven.

|9

4 Conclusie Voor het gebied Harten Aasje is onderzocht wat de effecten zijn van een milieucategorie 3.2 en 4.2 ten opzichten van actueel vergunde situatie voor het geluid gezoneerde industrieterrein Bergweide te Deventer. Hieruit blijkt dat bij een bedrijfscategorie 4.2 er een overschrijding ontstaat van de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) uit de Wet geluidhinder bij de appartementen aan het Pothoofd. Hiermee is een milieucategorie 4.2 voor deze locatie niet inpasbaar in het zonemodel industrielawaai Bergweide. Een bestemming met milieucategorie 3.2 overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet en is daarmee wel inpasbaar binnen de geluidzone industrielawaai Bergweide.

| 10

Bijlage 1 Situatie

Bijlage 2 Items

Harten Aasje cat 4.2 Model: Groep:

Naam Z06

HA 4.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Rekenpunten, voor rekenmethode Industrielawaai - IL

Omschr.

Maaiveld 0,00

Geomilieu V2.21

Hdef. Absoluut

Hoogte A 5,00

Hoogte B --

Hoogte C --

Hoogte D --

Hoogte E --

Hoogte F --

Gevel Nee

17-4-2014 16:07:08


Naam

HA 4.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Gebouwen, voor rekenmethode Industrielawaai - IL

Omschr. 0150100000011321

1

Geomilieu V2.21

Hoogte 2,00 22,00 22,00

Maaiveld 0,00 0,00 0,00

Hdef. Relatief Relatief Relatief

Cp 0 dB 0 dB 0 dB

Refl. 31 0,80 0,80 0,80

Refl. 63 0,80 0,80 0,80

Refl. 125 0,80 0,80 0,80

Refl. 250 0,80 0,80 0,80

Refl. 500 0,80 0,80 0,80

Refl. 1k 0,80 0,80 0,80

Refl. 2k 0,80 0,80 0,80

Refl. 4k 0,80 0,80 0,80

Refl. 8k 0,80 0,80 0,80

17-4-2014 16:07:08


Naam 4.2

HA 4.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Oppervlaktebronnen, voor rekenmethode Industrielawaai - IL

Omschr. Harten Aasje

Geomilieu V2.21

4.2

Hoogte 5,00

Maaiveld 0,00

Hdef. Eigen waarde

Cb(D) 0,00

Cb(A) 5,00

Cb(N) 10,00

DeltaX 10

DeltaY 10

Negeer obj. Ja

LwM2 31 45,00

LwM2 63 50,00

LwM2 125 55,00

LwM2 250 59,00

LwM2 500 63,00

LwM2 1k 64,00

17-4-2014 16:07:08


Naam 4.2


LwM2 2k 62,00

LwM2 4k 61,00

Geomilieu V2.21

LwM2 8k 59,00

Red 31 4,00

Red 63 4,00

Red 125 4,00

Red 250 4,00

Red 500 4,00

Red 1k 4,00

Red 2k 4,00

Red 4k 4,00

Red 8k 4,00

17-4-2014 16:07:08


Naam 3.2


Omschr. Harten Aasje

Geomilieu V2.21

Hoogte 5,00

Maaiveld 0,00

Hdef. Eigen waarde

Cb(D) 0,00

Cb(A) 5,00

Cb(N) 10,00

DeltaX 25

DeltaY 25

Negeer obj. Ja

LwM2 31 45,00

LwM2 63 50,00

LwM2 125 55,00

LwM2 250 59,00

LwM2 500 63,00

LwM2 1k 64,00

LwM2 2k 62,00

17-4-2014 16:12:16


Naam 3.2


LwM2 4k 61,00

LwM2 8k 59,00

Geomilieu V2.21

Red 31 10,00

Red 63 10,00

Red 125 10,00

Red 250 10,00

Red 500 10,00

Red 1k 10,00

Red 2k 10,00

Red 4k 10,00

Red 8k 10,00

17-4-2014 16:12:16


Naam Z06 Pothoofd

HA 3.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Rekenpunten, voor rekenmethode Industrielawaai - IL Omschr.

Geomilieu V2.21

Maaiveld 0,00 0,00

Hdef. Absoluut Relatief

Hoogte A 5,00 15,00

Hoogte B ---

Hoogte C ---

Hoogte D ---

Hoogte E ---

Hoogte F ---

Gevel Nee Ja

17-4-2014 16:12:16


Naam

HA 3.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Gebouwen, voor rekenmethode Industrielawaai - IL

Omschr. 0150100000011321

1

Geomilieu V2.21

Hoogte 2,00 22,00 22,00

Maaiveld 0,00 0,00 0,00


Cp 0 dB 0 dB 0 dB

Refl. 31 0,80 0,80 0,80

Refl. 63 0,80 0,80 0,80

Refl. 125 0,80 0,80 0,80

Refl. 250 0,80 0,80 0,80

Refl. 500 0,80 0,80 0,80

Refl. 1k 0,80 0,80 0,80

Refl. 2k 0,80 0,80 0,80

Refl. 4k 0,80 0,80 0,80

Refl. 8k 0,80 0,80 0,80

17-4-2014 16:12:16

Harten Aasje Actueel zonemodel Model: Groep:

Naam 392

Kopie van Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Puntbronnen, voor rekenmethode Industrielawaai - IL

Omschr. 44.01 Vrachtverkeer

Geomilieu V2.21

Hoogte 2,00

Maaiveld 0,00

Hdef. Eigen waarde

Type Normale puntbron

Richt. 0,00

Hoek 360,00

Cb(D) 0,00

Cb(A) 0,00

Cb(N) 8,90

GeenRefl. Nee

GeenDemping Nee

GeenProces Nee

Lw 31 75,00

Lw 63 78,00

17-4-2014 16:15:38


Naam 392

Kopie van Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Puntbronnen, voor rekenmethode Industrielawaai - IL Lw 125 85,00

Lw 250 89,00

Geomilieu V2.21

Lw 500 93,00

Lw 1k 94,00

Lw 2k 92,00

Lw 4k 85,00

Lw 8k 78,00

Red 31 0,00

Red 63 0,00

Red 125 0,00

Red 250 0,00

Red 500 0,00

Red 1k 0,00

Red 2k 0,00

Red 4k 0,00

Red 8k 0,00

17-4-2014 16:15:38


Naam Z06 Pothoofd

Kopie van Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Rekenpunten, voor rekenmethode Industrielawaai - IL Omschr.

Geomilieu V2.21

Maaiveld 0,00 0,00

Hdef. Absoluut Relatief

Hoogte A 5,00 15,00

Hoogte B ---

Hoogte C ---

Hoogte D ---

Hoogte E ---

Hoogte F ---

Gevel Nee Ja

17-4-2014 16:15:38


Naam

Kopie van Actueel Zonemodel 2013 Bergweide versie van Harten Aasje - Harten Aasje 1 Harten Aasje Lijst van Gebouwen, voor rekenmethode Industrielawaai - IL

Omschr. 0150100000011321

1

Geomilieu V2.21

Hoogte 2,00 22,00 22,00

Maaiveld 0,00 0,00 0,00


Cp 0 dB 0 dB 0 dB

Refl. 31 0,80 0,80 0,80

Refl. 63 0,80 0,80 0,80

Refl. 125 0,80 0,80 0,80

Refl. 250 0,80 0,80 0,80

Refl. 500 0,80 0,80 0,80

Refl. 1k 0,80 0,80 0,80

Refl. 2k 0,80 0,80 0,80

Refl. 4k 0,80 0,80 0,80

Refl. 8k 0,80 0,80 0,80

17-4-2014 16:15:38

Bijlage 3 Resultaten

Rekenresultaat Pothoofdappartementen Actueel zonemodel Rapport: Model: LAeq bij Bron/Groep voor toetspunt: Groep: Groepsreductie: Naam Bron/Groep _A Groep Groep Groep Groep Groep

Resultatentabel Kopie van Actueel Zonemodel 2013 Bergweide _A (hoofdgroep) Nee

Omschrijving

Hoogte 15,00

Zutphenseweg 10- Akzo Nobel 2006 Hartenaasje, #!Gulfoil Zweedsestraat 1, Nefit Zweedsestraat 7, Impress Hanzeweg, #!BCD

Dag 45,8 39,8 38,1 28,3 28,0 35,1

Avond 43,0 37,5 38,1 28,3 27,9 30,1

Nacht 39,8 36,9 29,2 28,3 27,6 25,1

Etmaal 49,8 46,9 43,1 38,3 37,6 35,1

Groep Groep Groep Groep Groep

Teugseweg 12, Croky Chip Gotlandstraat 7, #!vdKamp Zweedsestraat 10, Bonar plastics Bergweidedijk1, Tedeco Hanzeweg 1, !Tedeco-w

25,4 33,4 24,5 26,1 32,5

25,3 -24,5 28,3 27,5

25,1 24,5 24,5 17,2 22,5

35,1 34,5 34,5 33,3 32,5


Gotlandstraat 7, ~Betoncent Zutphenseweg 23, Nv Nederla Brunswijkstraat 6, IJssel Gotlandstraat, #Salland Gashavenstraat 5, kano

32,2 32,0 30,3 29,6 28,7

27,2 19,6 25,3 24,6 23,7

22,2 8,4 20,3 19,6 --

32,2 32,0 30,3 29,6 28,7


Hanzeweg 14, C.B. Deventer Roermondstraat 10, DMC Teugseweg 16, KBR Noorwegenstraat 13, Dikema Con Zweedsestraat, #!GSM

20,7 18,4 27,9 22,7 26,3

18,7 18,2 22,9 22,7 21,2

18,5 18,1 17,9 13,7 16,3

28,5 28,1 27,9 27,7 26,3


Deensestraat 3, &Zeil-Moto Londonstraat 10, Krehalon Gashavenstraat 3, #Bruins Roermondstraat 4 Hendrix UTD Harderwijkerstraat 6, CobercoDai

26,3 17,3 25,9 18,0 22,9

21,3 17,2 20,7 16,8 15,0

11,3 16,2 10,7 15,4 15,0

26,3 26,2 25,9 25,4 25,0


Teugseweg 20, Malinckrodt Baker Rigastraat 17, Stegeman Hunneperkade 4, ROTO SMEETS Londenstraat 5, van G&L Finsestraat 1, InstalBosm

23,8 16,3 16,9 14,1 24,0

14,9 14,7 16,8 13,9 19,0

14,9 14,6 14,5 14,4 14,0

24,9 24,6 24,5 24,4 24,0


Teugseweg 18, #Cebeco Westfalenstraat, Sallan.R.M Londenstraat 16, Multicolor Dordrechtweg, !Bruil Visbystraat 5, #Franken

23,8 23,7 16,3 23,2 23,0

18,6 -13,4 18,2 18,0

13,8 -13,3 13,2 13,0

23,8 23,7 23,3 23,2 23,0


Brunswijkstraat 6, #DAIM Noorwegenstraat 12, Senzora Bremenweg 21-23, Fennema bv Hanzeweg 2, kwikfit Westfalenstraat - overige kavels

11,7 19,2 10,3 20,2 19,9

11,7 15,4 10,3 15,2 14,9

11,7 6,2 10,3 5,2 9,9

21,7 20,4 20,3 20,2 19,9


Teugseweg 5 - Inserva Teugseweg, #Gowo Zutphenseweg 3 Westfalenstraat - Dusseldorp Arnsbergstraat 7, StichtGezD

19,4 19,4 19,3 19,2 15,0

-14,2 14,3 8,6 11,3

-4,2 9,3 4,4 9,1

19,4 19,4 19,3 19,2 19,1


Teugseweg 803 KPN Zweedsestraat 12, GelderseVM Tielstraat 8 Zutphenseweg 55 Dordrechtweg, #SG

9,1 18,6 18,9 18,1 17,8

9,1 13,9 -10,1 12,8

9,1 8,6 --2,8

19,1 18,9 18,9 18,1 17,8


Visbystraat 0 ong. Hanzeweg 6, &Fa.Diepen Gotlandstraat 13, Rog Vistraiteur Dordrechtweg 8, #!EBC Bochumstraat 6, Van Opijnen

16,9 16,8 16,7 16,4 12,3

11,9 11,8 8,7 11,4 11,0

6,9 1,8 -6,4 5,8

16,9 16,8 16,7 16,4 16,0

Alle getoonde dB-waarden zijn A-gewogen

Geomilieu V2.21

17-4-2014 15:22:04

Rekenresultaat Zonebewakingspunt Z06 Actueel zonemodel Rapport: Model: LAeq bij Bron/Groep voor toetspunt: Groep: Groepsreductie: Naam Bron/Groep Z06_A Groep Groep Groep Groep Groep

Resultatentabel Kopie van Actueel Zonemodel 2013 Bergweide Z06_A (hoofdgroep) Nee

Omschrijving

Hoogte 5,00

Zutphenseweg 10- Akzo Nobel 2006 Zweedsestraat 7, Impress Hartenaasje, #!Gulfoil Zweedsestraat 10, Bonar plastics Hanzeweg, #!BCD

Dag 44,9 39,7 29,8 34,4 22,4 32,2

Avond 41,6 37,2 29,7 34,4 22,3 27,2

Nacht 39,2 36,7 29,6 25,5 22,3 22,2

Etmaal 49,2 46,7 39,6 39,4 32,3 32,2


Zweedsestraat 1, Nefit Roermondstraat 10, DMC Gotlandstraat 7, #!vdKamp Teugseweg 12, Croky Chip Roermondstraat 4 Hendrix UTD

22,2 22,5 30,7 22,1 27,6

22,2 22,0 -22,0 26,2

22,2 21,9 21,8 21,6 21,1

32,2 31,9 31,8 31,6 31,2


Hanzeweg 14, C.B. Deventer Hunneperkade 4, ROTO SMEETS Gotlandstraat 7, ~Betoncent Hanzeweg 1, !Tedeco-w Brunswijkstraat 6, IJssel

22,8 23,0 30,1 29,9 29,1

20,9 23,0 25,1 24,9 24,1

20,8 20,5 20,1 19,9 19,1

30,8 30,5 30,1 29,9 29,1


Zutphenseweg 23, Nv Nederla Westfalenstraat, Sallan.R.M Tielstraat 8 Gashavenstraat 5, kano Teugseweg, #Gowo

29,0 28,5 28,3 28,2 27,6

16,5 --23,2 22,4

-0,9 ---12,4

29,0 28,5 28,3 28,2 27,6


Zweedsestraat, #!GSM Westfalenstraat - overige kavels Teugseweg 16, KBR Noorwegenstraat 13, Dikema Con Bergweidedijk1, Tedeco

27,1 26,6 26,2 20,6 19,2

22,0 21,6 21,2 20,6 19,2

17,1 16,6 16,2 11,6 15,6

27,1 26,6 26,2 25,6 25,6


Dordrechtweg, !Bruil Westfalenstraat - Dusseldorp Duurstedeweg 6, D.Klunder Dordrechtweg, #SG Harderwijkerstraat 6, CobercoDai

25,1 25,1 18,0 25,0 20,8

20,1 14,2 15,0 20,0 15,0

15,1 9,6 15,0 10,0 15,0

25,1 25,1 25,0 25,0 25,0


Teugseweg 20, Malinckrodt Baker Gotlandstraat, #Salland Londonstraat 10, Krehalon Teugseweg 18, #Cebeco Londenstraat 5, van G&L

23,2 24,5 15,2 24,0 12,9

15,0 19,5 15,2 18,8 13,6

14,9 14,5 14,3 14,0 13,6

24,9 24,5 24,3 24,0 23,6


Dordrechtweg 8, #!EBC Duurstedeweg 2, Jongeneel Gashavenstraat 3, #Bruins Londenstraat 16, Multicolor Deensestraat 3, &Zeil-Moto

22,9 21,7 21,7 14,5 21,6

17,9 13,7 16,5 11,8 16,6

12,9 3,7 6,5 11,6 6,6

22,9 21,7 21,7 21,6 21,6


Westfalenstraat 18, Circulus Rigastraat 17, Stegeman Westfalenstraat 2, DOK Dordrechtweg 7, TonBoerkam Visbystraat 5, #Franken

21,5 11,7 19,8 19,7 19,3

-0,6 11,3 -14,7 14,3

-3,1 11,3 -9,7 9,3

21,5 21,3 19,8 19,7 19,3


Teugseweg 803 KPN Teugseweg 5 - Inserva Hanzeweg 53-55, Debon Band Staverenstraat 13, Sikkens Bb Finsestraat 1, InstalBosm

9,1 18,9 18,8 18,5 18,4

9,1 -13,8 6,9 13,4

9,1 -8,8 6,9 8,4

19,1 18,9 18,8 18,5 18,4


Brunswijkstraat 6, #DAIM Dordrechtweg 13, Promessa Rostockstraat 2, Gebr. Eijk Industrieweg 31, M.Vroemiss Hanzeweg 29, &Alma Hore

8,2 11,0 18,0 17,8 17,8

8,2 9,1 13,0 12,8 12,8

8,2 8,2 8,0 7,8 2,8

18,2 18,2 18,0 17,8 17,8


Geomilieu V2.21

17-4-2014 15:27:06

Rekenresultaat Pothoofd Actueel zonemodel + Harten Aasje cat 3.2 Rapport: Model: LAeq bij Bron/Groep voor toetspunt: Groep: Groepsreductie: Naam Bron/Groep Pothoofd_A Groep Groep Groep Groep Groep

Resultatentabel HA 3.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide Pothoofd_A (hoofdgroep) Nee

Omschrijving

Hoogte 15,00

Zutphenseweg 10- Akzo Nobel 2006 Hartenaasje, #!Gulfoil Zweedsestraat 1, Nefit Zweedsestraat 7, Impress Hanzeweg, #!BCD

Dag 46,5 39,8 41,2 28,3 28,0 35,1

Avond 42,4 37,5 36,2 28,3 27,9 30,1

Nacht 40,0 36,9 31,2 28,3 27,6 25,1

Etmaal 50,0 46,9 41,2 38,3 37,6 35,1



25,4 33,4 24,5 26,1 32,5

25,3 -24,5 28,3 27,5

25,1 24,5 24,5 17,2 22,5

35,1 34,5 34,5 33,3 32,5



32,2 32,0 30,3 29,6 28,7

27,2 19,6 25,3 24,6 23,7

22,2 8,4 20,3 19,6 --

32,2 32,0 30,3 29,6 28,7



20,7 18,4 27,9 22,7 26,3

18,7 18,2 22,9 22,7 21,2

18,5 18,1 17,9 13,7 16,3

28,5 28,1 27,9 27,7 26,3



26,3 17,3 25,9 18,0 22,9

21,3 17,2 20,7 16,8 15,0

11,3 16,2 10,7 15,4 15,0

26,3 26,2 25,9 25,4 25,0



23,8 16,3 16,9 14,1 24,0

14,9 14,7 16,8 13,9 19,0

14,9 14,6 14,5 14,4 14,0

24,9 24,6 24,5 24,4 24,0



23,8 23,7 16,3 23,2 23,0

18,6 -13,4 18,2 18,0

13,8 -13,3 13,2 13,0

23,8 23,7 23,3 23,2 23,0



11,7 19,2 10,3 20,2 19,9

11,7 15,4 10,3 15,2 14,9

11,7 6,2 10,3 5,2 9,9

21,7 20,4 20,3 20,2 19,9



19,4 19,4 19,3 19,2 15,0

-14,2 14,3 8,6 11,3

-4,2 9,3 4,4 9,1

19,4 19,4 19,3 19,2 19,1



9,1 18,6 18,9 18,1 17,8

9,1 13,9 -10,1 12,8

9,1 8,6 --2,8

19,1 18,9 18,9 18,1 17,8



16,9 16,8 16,7 16,4 12,3

11,9 11,8 8,7 11,4 11,0

6,9 1,8 -6,4 5,8

16,9 16,8 16,7 16,4 16,0


Geomilieu V2.21

17-4-2014 15:37:36

Rekenresultaat Zonebewakingspunt Z06 Actueel zonemodel + Harten Aasje cat 3.2 Rapport: Model: LAeq bij Bron/Groep voor toetspunt: Groep: Groepsreductie: Naam Bron/Groep Z06_A Groep Groep Groep Groep Groep

Resultatentabel HA 3.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide Z06_A (hoofdgroep) Nee

Omschrijving

Hoogte 5,00

Zutphenseweg 10- Akzo Nobel 2006 Zweedsestraat 7, Impress Hartenaasje, #!Gulfoil Zweedsestraat 10, Bonar plastics Hanzeweg, #!BCD

Dag 45,2 39,7 29,8 36,5 22,4 32,2

Avond 41,2 37,2 29,7 31,5 22,3 27,2

Nacht 39,2 36,7 29,6 26,5 22,3 22,2

Etmaal 49,2 46,7 39,6 36,5 32,3 32,2



22,2 22,5 30,7 22,1 27,6

22,2 22,0 -22,0 26,2

22,2 21,9 21,8 21,6 21,1

32,2 31,9 31,8 31,6 31,2



22,8 23,0 30,1 29,9 29,1

20,9 23,0 25,1 24,9 24,1

20,8 20,5 20,1 19,9 19,1

30,8 30,5 30,1 29,9 29,1



29,0 28,5 28,3 28,2 27,6

16,5 --23,2 22,4

-0,9 ---12,4

29,0 28,5 28,3 28,2 27,6



27,1 26,6 26,2 20,6 19,2

22,0 21,6 21,2 20,6 19,2

17,1 16,6 16,2 11,6 15,6

27,1 26,6 26,2 25,6 25,6



25,1 25,1 18,0 25,0 20,8

20,1 14,2 15,0 20,0 15,0

15,1 9,6 15,0 10,0 15,0

25,1 25,1 25,0 25,0 25,0



23,2 24,5 15,2 24,0 12,9

15,0 19,5 15,2 18,8 13,6

14,9 14,5 14,3 14,0 13,6

24,9 24,5 24,3 24,0 23,6



22,9 21,7 21,7 14,5 21,6

17,9 13,7 16,5 11,8 16,6

12,9 3,7 6,5 11,6 6,6

22,9 21,7 21,7 21,6 21,6



21,5 11,7 19,8 19,7 19,3

-0,6 11,3 -14,7 14,3

-3,1 11,3 -9,7 9,3

21,5 21,3 19,8 19,7 19,3



9,1 18,9 18,8 18,5 18,4

9,1 -13,8 6,9 13,4

9,1 -8,8 6,9 8,4

19,1 18,9 18,8 18,5 18,4



8,2 11,0 18,0 17,8 17,8

8,2 9,1 13,0 12,8 12,8

8,2 8,2 8,0 7,8 2,8

18,2 18,2 18,0 17,8 17,8


Geomilieu V2.21

17-4-2014 15:39:57

Rekenresultaat Pothoofd Actueel zonemodel + Harten Aasje cat 4.2 Rapport: Model: LAeq bij Bron/Groep voor toetspunt: Groep: Groepsreductie: Naam Bron/Groep Pothoofd_A Groep Groep Groep Groep Groep

Resultatentabel HA 4.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide Pothoofd_A (hoofdgroep) Nee

Omschrijving

Hoogte 15,00

Hartenaasje, #!Gulfoil Zutphenseweg 10- Akzo Nobel 2006 Zweedsestraat 1, Nefit Zweedsestraat 7, Impress Hanzeweg, #!BCD

Dag 49,0 46,9 39,8 28,3 28,0 35,1

Avond 44,6 41,9 37,5 28,3 27,9 30,1

Nacht 41,3 36,9 36,9 28,3 27,6 25,1

Etmaal 51,3 46,9 46,9 38,3 37,6 35,1



25,4 33,4 24,5 26,1 32,5

25,3 -24,5 28,3 27,5

25,1 24,5 24,5 17,2 22,5

35,1 34,5 34,5 33,3 32,5



32,2 32,0 30,3 29,6 28,7

27,2 19,6 25,3 24,6 23,7

22,2 8,4 20,3 19,6 --

32,2 32,0 30,3 29,6 28,7



20,7 18,4 27,9 22,7 26,3

18,7 18,2 22,9 22,7 21,2

18,5 18,1 17,9 13,7 16,3

28,5 28,1 27,9 27,7 26,3



26,3 17,3 25,9 18,0 22,9

21,3 17,2 20,7 16,8 15,0

11,3 16,2 10,7 15,4 15,0

26,3 26,2 25,9 25,4 25,0



23,8 16,3 16,9 14,1 24,0

14,9 14,7 16,8 13,9 19,0

14,9 14,6 14,5 14,4 14,0

24,9 24,6 24,5 24,4 24,0



23,8 23,7 16,3 23,2 23,0

18,6 -13,4 18,2 18,0

13,8 -13,3 13,2 13,0

23,8 23,7 23,3 23,2 23,0



11,7 19,2 10,3 20,2 19,9

11,7 15,4 10,3 15,2 14,9

11,7 6,2 10,3 5,2 9,9

21,7 20,4 20,3 20,2 19,9



19,4 19,4 19,3 19,2 15,0

-14,2 14,3 8,6 11,3

-4,2 9,3 4,4 9,1

19,4 19,4 19,3 19,2 19,1



9,1 18,6 18,9 18,1 17,8

9,1 13,9 -10,1 12,8

9,1 8,6 --2,8

19,1 18,9 18,9 18,1 17,8



16,9 16,8 16,7 16,4 12,3

11,9 11,8 8,7 11,4 11,0

6,9 1,8 -6,4 5,8

16,9 16,8 16,7 16,4 16,0


Geomilieu V2.21

17-4-2014 15:49:23

Rekenresultaat Zonebewakingspunt Z06 Actueel zonemodel + Harten Aasje cat 4.2 Rapport: Model: LAeq bij Bron/Groep voor toetspunt: Groep: Groepsreductie: Naam Bron/Groep Z06_A Groep Groep Groep Groep Groep

Resultatentabel HA 4.2 Actueel Zonemodel 2013 Bergweide Z06_A (hoofdgroep) Nee

Omschrijving

Hoogte 5,00

Zutphenseweg 10- Akzo Nobel 2006 Hartenaasje, #!Gulfoil Zweedsestraat 7, Impress Zweedsestraat 10, Bonar plastics Hanzeweg, #!BCD

Dag 46,6 39,7 42,4 29,8 22,4 32,2

Avond 42,3 37,2 37,4 29,7 22,3 27,2

Nacht 39,8 36,7 32,4 29,6 22,3 22,2

Etmaal 49,8 46,7 42,4 39,6 32,3 32,2



22,2 22,5 30,7 22,1 27,6

22,2 22,0 -22,0 26,2

22,2 21,9 21,8 21,6 21,1

32,2 31,9 31,8 31,6 31,2



22,8 23,0 30,1 29,9 29,1

20,9 23,0 25,1 24,9 24,1

20,8 20,5 20,1 19,9 19,1

30,8 30,5 30,1 29,9 29,1



29,0 28,5 28,3 28,2 27,6

16,5 --23,2 22,4

-0,9 ---12,4

29,0 28,5 28,3 28,2 27,6



27,1 26,6 26,2 20,6 19,2

22,0 21,6 21,2 20,6 19,2

17,1 16,6 16,2 11,6 15,6

27,1 26,6 26,2 25,6 25,6



25,1 25,1 18,0 25,0 20,8

20,1 14,2 15,0 20,0 15,0

15,1 9,6 15,0 10,0 15,0

25,1 25,1 25,0 25,0 25,0



23,2 24,5 15,2 24,0 12,9

15,0 19,5 15,2 18,8 13,6

14,9 14,5 14,3 14,0 13,6

24,9 24,5 24,3 24,0 23,6



22,9 21,7 21,7 14,5 21,6

17,9 13,7 16,5 11,8 16,6

12,9 3,7 6,5 11,6 6,6

22,9 21,7 21,7 21,6 21,6



21,5 11,7 19,8 19,7 19,3

-0,6 11,3 -14,7 14,3

-3,1 11,3 -9,7 9,3

21,5 21,3 19,8 19,7 19,3



9,1 18,9 18,8 18,5 18,4

9,1 -13,8 6,9 13,4

9,1 -8,8 6,9 8,4

19,1 18,9 18,8 18,5 18,4



8,2 11,0 18,0 17,8 17,8

8,2 9,1 13,0 12,8 12,8

8,2 8,2 8,0 7,8 2,8

18,2 18,2 18,0 17,8 17,8


Geomilieu V2.21

17-4-2014 15:50:43


42


Bijlage 2 Risicoanalyse planschade

43

Ten Have Advies v.o.f. Onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g.

ADVIES

RISICOANALYSE

PLANSCHADE

Bestemmingsplan Hartenaasje 2, gemeente Deventer.

10 september 2015 2015-588

Postbus 110 2040 AC Zandvoort KvK Amsterdam 58887989 Tel 023-524 6331 [email protected] www.tenhaveadvies.nl

Ten Have Advies Aanvullend advies Risicoanalyse planschade bestemmingsplan Hartenaasje gemeente Deventer

Inhoudsopgave 1.

2.

INLEIDING ................................................................................................................................................ 3 1.1

Opdracht ............................................................................................................................................... 3

1.2

Adviseur ............................................................................................................................................... 3

1.3

Doel en omschrijving opdracht ............................................................................................................. 3

1.4

Geraadpleegde stukken ......................................................................................................................... 4

1.5

Procedure .............................................................................................................................................. 5

PLANOLOGISCHE VERGELIJKING ................................................................................................... 5 2.1 2.1.1

Vereiste van planologisch nadeliger situatie en maximale planologische invulling ......................... 5

2.1.2

Flexibiliteitsbepalingen..................................................................................................................... 6

2.1.3

Aanlegvergunningstelsel................................................................................................................... 7

2.1.4

Overgangsrechtelijke bepalingen ...................................................................................................... 7

2.2

‘Oude’ planologische situatie ............................................................................................................... 7

2.2.1

Bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 .............................................................................................. 7

2.2.2

Plankaart bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 ............................................................................... 8

2.2.3

Planvoorschriften bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 ................................................................. 8

2.2.4

Bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord .............................................. 9

2.2.5

Verbeelding bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord .......................... 9

2.2.6

Planregels bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord ............................. 9

2.3

3.

Grondslag planologische vergelijking .................................................................................................. 5

‘Nieuwe’ planologische situatie.......................................................................................................... 10

2.3.1

(Ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 ..................................................................................... 10

2.3.2

Verbeelding (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 ................................................................. 10

2.3.3

Planregels (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 .................................................................... 11

2.4

Waterwet............................................................................................................................................. 12

2.5

Schematische weergave planologische vergelijking ........................................................................... 13

INVENTARISATIE PLANSCHADERISICO ....................................................................................... 16 3.1

Algemene uitgangspunten .................................................................................................................. 16

3.1.1

Planologisch nadeliger situatie ....................................................................................................... 16

3.1.2

Rentabiliteit planologische mogelijkheden bij directe planschade ................................................ 17

3.1.3

Peildatum planologische vergelijking ............................................................................................. 17

3.2

Planologische schadecomponenten bestemmingsplan Hartenaasje 2 ................................................. 17

3.2.1

Wijziging planologische mogelijkheden......................................................................................... 17

3.2.2

Vervallen planologische mogelijkheid zelfstandige kantoren ........................................................ 18

3.2.3

Staat van bedrijfsactiviteiten ........................................................................................................... 22

3.2.4

Verrekenbare planologische voor- en nadelen ................................................................................ 24

3.2.5

Voortzetting op grond van overgangsrecht ..................................................................................... 24

3.2.6

Vergunning op grond van de Waterwet .......................................................................................... 25

2015-588/10-9-2015

1


3.2.7

Normaal maatschappelijk risico...................................................................................................... 26

3.2.8

Anderszins verzekerde planschade ................................................................................................. 27

3.3

Tijdsverloop ........................................................................................................................................ 29

3.4

Indicatief karakter risicoanalyse planschade ...................................................................................... 29

4.

RECAPITULATIE ................................................................................................................................... 29

5.

BIJLAGEN ................................................................................................................................................ 30

5.1 Aanbod bedrijfsruimte/kantoren DTZ Zadelhoff e.a. ................................................................................. 30 5.2 Marktontwikkelingen bedrijfsruimte- en kantorenmarkt FGH bank .......................................................... 30 5.2.1

Factsheet kantoren Oost-Nederland .................................................................................................... 30

5.2.2

Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland ........................................................................................... 32

2015-588/10-9-2015

2


Advies Risicoanalyse planschade bestemmingsplan Hartenaasje 2, gemeente Deventer.

1. Inleiding 1.1

Opdracht

Mevrouw J. Veeneman-Schenk, Senior Juridisch Planoloog, gemeente Deventer, heeft per e-mail van 20 april 2015 aan Ten Have Advies v.o.f. verzocht om aanvullend advies inzake de risicoanalyse planschade met betrekking tot het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2. Op 18 juni 2015 heeft mevrouw Veeneman de opdracht mondeling nader gepreciseerd in die zin, dat het ontwerpbestemmingsplan Hartenaasje 2 voorziet in gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals eerder toegestaan op grond van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004, met dien verstande dat ingevolge de bestemming Bedrijventerrein BT geen zelfstandige kantoren zijn toegestaan.

1.2

Adviseur

Mr. T. ten Have RT, verbonden aan Ten Have Advies v.o.f., onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g. te Bentveld (postadres: Postbus 110, 2040 AC Zandvoort) en als Register-Taxateur ingeschreven bij Stichting VastgoedCert te Rotterdam, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer BV01.20.501.5.0374 en kamer Landelijk Vastgoed onder nummer LV01.20.501.5.0275. Voor de inventarisatie van vraag en aanbod kantoorruimte en de berekening van de herontwikkelingwaarde van het perceel Hartenaasje bij maximale planologische invulling heeft de adviseur zich doen bijstaan door de heer ir. C.P. Fokkinga, als senior planeconoom werkzaam bij ARCADIS Nederland BV.

1.3

Doel en omschrijving opdracht

De gemeente Deventer heeft het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 geactualiseerd. Het nieuwe bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord is onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 oktober 20131 met uitzondering van – voor zover hier van belang – het perceel sectie C nummer 1054. Dit perceel betreft de betrokken locatie Hartenaasje. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft de raad van de gemeente Deventer opgedragen om een nieuw besluit te nemen ten aanzien van dit plandeel. Hangende deze besluitvorming treft de Afdeling bestuursrechtspraak de voorlopige voorziening dat de op 13 februari 2013 vastgestelde planologische regeling ingevolge het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord voor het perceel sectie C nummer 1054 blijft gelden tot het tijdstip van inwerkingtreding van het door de gemeente Deventer te nemen nieuwe besluit voor de betrokken locatie Hartenaasje.

1

AbRS 30-10-2013, zaaknummers 201206743/1/R1 en 201304796/1/R1.

2015-588/10-9-2015

3


Het ontwerpbestemmingsplan Hartenaasje 1 heeft ter inzage gelegen van 20-11-2014 t/m 31-12-2014. Er zijn zienswijzen ingekomen van 1) Rijkswaterstaat, 2) de eigenaar van locatie Hartenaasje en 3) omwonenden. Deze zienswijzen waren aanleiding voor een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Thans wordt het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 voorbereid voor tervisielegging.

De risicoanalyse planschade richt zich op het in kaart brengen van eventuele planschade als gevolg van het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2. Volgens de eigenaar van de locatie Hartenaasje (hierna te noemen: Hartenaasje B.V.) zouden volgens de Staat van Inrichtingen van het ‘oude’ bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 op zijn perceel ook zelfstandige kantoren zijn toegestaan. Deze planologische mogelijkheid is door de gemeente Deventer nooit beoogd, maar de Afdeling bestuursrechtspraak heeft vastgesteld2 dat zelfstandige kantoren zijn toegestaan ingevolge het bepaalde in SBI-Code nr. 74 OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING en SBI-code nr. 74A Overige zakelijke dienstverlening kantoren. Voorts waren voor de locatie Hartenaasje ingevolge het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 bedrijfsactiviteiten toegestaan in categorie 1 tot en met 4 SBI. Het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 voorziet in genoemde bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, waarbij zelfstandige kantoren planologisch niet meer zijn toegestaan. Desgevraagd is zijdens de gemeente Deventer toegelicht dat de ligging van de locatie Hartenaasje nabij woningen ertoe leidt dat om geluidstechnische redenen het toestaan van milieucategorie 4 uitsluitend mogelijk is als zo’n bedrijf maatregelen treft waardoor het vergelijkbaar is met milieucategorie 3.2. wat milieuhinder betreft.3 Voor de overige wijzigingen door het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 verwijzen wij kortheidshalve naar paragraaf 2.5 van het advies.

Deze risicoanalyse planschade betreft een analyse van mogelijk planschaderisico als gevolg van het in procedure te brengen (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2.

1.4

Geraadpleegde stukken

Bij onze advisering hebben wij gebruik gemaakt van de volgende informatie. -

Bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 (analoog exemplaar).

-

Bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord (www.ruimtelijkeplannen.nl).

-

(Ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje en analoge verbeelding bestemmingsplan Hartenaasje, ontwerp, projectnummer E8.012.013, gedateerd 15-05-2014 (NL.IMRO.0150.P299-OW01).

-

Brief gemeente Deventer aan Blokvoort advocatenkantoor met kenmerk OV/368911, verzonden 29 juni 2012.

2

AbRS 28-05-2014, zaaknummer 201306697/1/A1.

3

Hierbij kan toepassing gegeven worden aan de afwijkingsbevoegdheid.

2015-588/10-9-2015

4


-

Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 7 mei 2014, zaaknummer 201306668/1/A4 inzake de door Hartenaasje B.V. aan de minister van Infrastructuur en Milieu verzochte doch geweigerde vergunning ingevolge de Waterwet als vereist voor het slopen en oprichten van een gebouw op het perceel sectie C nummer 1054.

-

Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 mei 2014, zaaknummer 201306697/1/A1 inzake de weigering van het college van burgemeester en wethouders van Deventer om aan Hartenaasje B.V. bouwvergunning eerste fase te verlenen voor het oprichten van een kantoorgebouw op het perceel Hartenaasje gemeente Deventer.

-

Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 oktober 2014, zaaknummer 201206743/1/R1 en 201304796/1/R1 inzake ingestelde hoger beroepen tegen het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord.

-

Diverse stukken rechtbank Zwolle-Lelystad, Sector Bestuursrecht, procedurenummers 11/2601-11/2236ZWO 12/1555 BOUWB PRM.

1.5

Procedure

Op 24 juni 2014 hebben de heer J. Vermeulen voornoemd en mevrouw M.G.M. Wolbrink-Meijerink, jurist team Ondernemen & Vergunningen, een toelichting gegeven op de procedure rond de totstandkoming van het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord en het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje. Aansluitend hebben wij het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan ten behoeve van de locatie Hartenaasje bezichtigd. Het terrein van de locatie Hartenaasje was afgesloten met een hekwerk. Derhalve hebben wij de onroerende zaak Hartenaasje vanaf de openbare weg bezichtigd. Per e-mail van 20 april 2015 en mondeling op 18 juni 2015 heeft mevrouw J. Veeneman-Schenk een nadere toelichting gegeven op het in procedure te brengen (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2.

2. Planologische vergelijking 2.1 2.1.1

Grondslag planologische vergelijking Vereiste van planologisch nadeliger situatie en maximale planologische invulling

Er kan alleen sprake zijn van planschade door een wijziging van de planologische situatie, als deze is aan te merken als planologisch nadeliger in vergelijking met het direct daaraan voorafgaande planologische regime. Daarbij is uitgangspunt de maximale planologische invulling, zowel wat het oude als het nieuwe planologische regime betreft, en de voor aanvrager meest ongunstige invulling van die planologische mogelijkheden.4

4

AbRS 08-09-2010 inzake gemeente Hoogezand-Sappemeer (ECLI:NL:RVS:2010: BN6147, zaaknummer 201000019/1/H2).

2015-588/10-9-2015

5


2.1.2

Flexibiliteitsbepalingen

Volledigheidshalve merken wij op dat flexibiliteitsbepalingen buiten de planologische vergelijking dienen te blijven. Deze vormen een zelfstandige schadegrondslag ex artikel 6.1 Wro nadat daaraan toepassing is gegeven en deze onherroepelijk zijn geworden. Met het op 25 april 2013 in werking getreden artikel 6.1 lid 6 Wro heeft de wetgever eveneens beoogd planschade die ontstaat doordat directe mogelijkheden voor het eigen perceel worden gewijzigd in mogelijkheden die eerst kunnen worden benut na verlening van een binnenplanse afwijking, eerst te laten vaststellen op grond van een krachtens zo’n binnenplanse afwijkingsbepaling genomen besluit.

(Bron: MvT p. 14) 5

(Bron: MvT p. 45)

5 Memorie van Toelichting behorende bij de wijziging van de Crisis- en herstel waarmee lid 6 aan artikel 6.1 Wro is toegevoegd (TK 2011-2012, 33 135, nr. 3).

2015-588/10-9-2015

6


Dit betekent wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de locatie Hartenaasje betreft, dat een wijziging van de planologische situatie in die zin dat gebruiks- en bouwmogelijkheden die onder het regime van het Uiterwaarden 2004 bij recht waren toegestaan en die onder het regime van bestemmingsplan Hartenaasje 2 niet meer bij recht zijn toegestaan maar waarvoor het bestemmingsplan voorziet in een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, thans nog niet kan leiden tot een tegemoetkoming in planschade. In verband hiermee vermelden wij in de schematische weergave in onderstaande paragraaf 2.5 ook de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Hartenaasje 2. Wat eventuele aanvragen om tegemoetkoming in planschade betreft van eigenaren van andere percelen dan de locatie Hartenaasje geldt dat gebruiks- en bouwmogelijkheden voor – in casu – de locatie Hartenaasje die pas kunnen ontstaan na verlening van een binnenplanse afwijking, eveneens eerst na verlening van zo’n binnenplanse afwijking tot een tegemoetkoming in planschade kunnen leiden. 2.1.3

Aanlegvergunningstelsel

Een aanlegvergunningstelsel maakt geen deel uit van de planologische vergelijking. Op grond van het op 25 april 2013 in werking getreden artikel 6.1 lid 6 Wro wordt schade als gevolg van een bepaling als bedoeld in artikel 3.3 Wro (aanlegvergunning) eerst vastgesteld op grond van een krachtens die bepaling genomen besluit. Zie vorenstaande paragraaf 2.1.2 van het advies. 2.1.4

Overgangsrechtelijke bepalingen

Overgangsrechtelijke bepalingen zijn van een andere orde dan planregels en blijven buiten de planologische vergelijking.

2.2 2.2.1

‘Oude’ planologische situatie Bestemmingsplan Uiterwaarden 2004

Voor het plangebied van het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 geldt (nog) het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004, vastgesteld door de raad van de gemeente Deventer op 22 november 2004, gedeeltelijk6 goedgekeurd door gedeputeerde staten op 21 juni 2005 en vervolgens onherroepelijk geworden.

6

Goedkeuring is onthouden aan art. 3 lid 4 en art. 11 lid 3 en 4 van de planvoorschriften die hier niet van belang zijn.

2015-588/10-9-2015

7


2.2.2

Plankaart bestemmingsplan Uiterwaarden 2004

Uitsnede plankaart bestemmingsplan Uiterwaarden 2004

2.2.3

Planvoorschriften bestemmingsplan Uiterwaarden 2004

De betrokken locatie Hartenaasje is bestemd voor Bedrijfsdoeleinden -B- en voorts geldt de dubbelbestemming Waterstaatsdoeleinden. De bestemming Bedrijfsdoeleinden -B- staat bedrijfsbebouwing tot in de categorie 1 t/m 4 van de Staat van inrichtingen. De bestemming Bedrijfsdoeleinden -B- staat binnen de aangegeven bebouwingsgrenzen de volgende bebouwing toe: niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken ten dienste van handel, detailhandel daaronder niet inbegrepen, verkeer, energie- en watervoorziening, daarbij inbegrepen laboratoria, bedrijfsgarages, magazijnen, dienstruimten en dergelijke, alsmede kantoren en ontspanningsgebouwen behorende bij een op deze gronden gevestigd bedrijf. De gebroken lijnen op de plankaart geven de bebouwingsgrens en de grootste hoogtescheidingslijn aan. De grootste hoogte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan 20 m. De grootste hoogte van de bebouwing gelegen tussen de bebouwingsgrens en de grootste hoogte scheidingslijn mag maximaal 10 m bedragen en over een lengte van maximaal 30% maximaal 15 m hoog. De oppervlakte van het bouwperceel moet minstens 1 ha groot zijn en de breedte minimaal 80 m.

Het grondoppervlak van de bestaande bebouwing als genoemd in de bijlage bij het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 ‘Winterbed bestaande bebouwing’ mag per bouwwerk maximaal 10% worden uitgebreid. Dat geldt ook voor de locatie Hartenaasje. Het BBO voor het hoofgebouw is bepaald op 613 m² (geen bijgebouwen), waardoor uitbreiding daarvan maximaal 62 m² mag bedragen. 2015-588/10-9-2015

8


Ingevolge de dubbelbestemming Waterstaatsdoeleinden mag – voor zover ten deze van belang – een bouwwerk worden vervangen zonder uitbreiding van de bestaande oppervlakte en na positief advies van de rivierbeheerder en inspecteur VROM. Voorts is voor alle activiteiten in het rivierbed vergunning vereist in het kader van de Wet beheer rijkswaterstaatswerken (Wbr). 2.2.4

Bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord

Het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord, vastgesteld door de raad van de gemeente Deventer op 18 april 2012 en gewijzigd vastgesteld op 13 februari 2013, is onherroepelijk geworden bij de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 30 oktober 2013 met uitzondering van – voor zover hier van belang – het perceel sectie C nummer 1054, dat is de locatie Hartenaasje. Voor dit plandeel moet de raad van de gemeente Deventer een nieuw besluit nemen met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 30 oktober 2013. Dat betreft dan het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 (zie paragraaf 2.3 van het advies). 2.2.5

Verbeelding bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord

2.2.6

Planregels bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord

De betrokken locatie Hartenaasje is bestemd voor Bedrijventerrein en de dubbelbestemming WaterstaatWaterstaatkundige functie c.q. Waterstaat-Waterkering. Voor een strook geldt de dubbelbestemming Waarde. De groene lijn betreft de gebiedsaanduiding vrijwaringszone-straalpad 3.7 Voor het bestemmingsvlak Bedrijventerrein geldt de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Binnen het bestemmingsvlak Bedrijventerrein mogen bedrijven t/m categorie 3.1 worden gebouwd, alsmede daaraan ondergeschikte kantoren (bij elk bedrijf 30% van de bruto vloeroppervlakte

7

Ter plaatse van de aanduiding "vrijwaringszone - straalpad 3" mag de bouwhoogte van bouwwerken ten opzichte van N.A.P. niet meer dan 45 m bedragen.

2015-588/10-9-2015

9


per bedrijf met een maximum van 1500 m²), alsmede de daarbij behorende ontsluitingen en overige voorzieningen. Voorts zijn bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. Detailhandelsbedrijven en voor bewoning bestemde gebouwen zijn niet toegestaan. Voorts gelden restricties voor geluidhinder en geuroverlast.

Ingevolge de dubbelbestemming Waterstaat-Waterstaatkundige functie mag – voor zover ten deze van belang – een bouwwerk worden vervangen of vernieuwd zonder uitbreiding van de bestaande oppervlakte en na positief advies van de rivierbeheerder.

2.3 2.3.1

‘Nieuwe’ planologische situatie (Ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2

Het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 betreft het perceel sectie C nummer 1054, dat is de locatie Hartenaasje. Voor dit plandeel van het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord moet de raad van de gemeente Deventer een nieuw besluit nemen met inachtneming van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 30 oktober 20138. 2.3.2

8

Verbeelding (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2


2015-588/10-9-2015

10


2.3.3

Planregels (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2

De betrokken locatie Hartenaasje is bestemd voor Bedrijventerrein en de dubbelbestemmingen WaterstaatWaterkundige functie, Waterstaat-Waterkering en Waarde-Archeologisch verwachtingsgebied. De blauwe kruisjes betreffen de gebiedsaanduiding vrijwaringszone-straalpad 3 en de rode lijnen Vrijwaringszone-waterstaatswerk. De voor ‘Bedrijventerrein’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven en voorzieningen, die hierna zijn aangegeven: -

bedrijven die in de van deze regels deel uitmakende Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie 1 t/m 3.2

-

kantoren met dien verstande dat uitsluitend kantoren zijn toegestaan, behorende bij en gebonden aan bedrijven: o

bij elk bedrijf tot een brutovloeroppervlakte van ten hoogste 30% van de brutovloeroppervlakte van het betreffende bedrijf, met een maximum van 1500 m²;

o

bij bedrijven waar de bestaande brutovloeroppervlakte meer bedraagt dan 1500 m²: tot maximaal de bestaande brutovloeroppervlakte;

-

bijbehorende voorzieningen zoals wegen, groenvoorzieningen, etc.

De bestemming Bedrijventerrein staat binnen de aangegeven bebouwingsgrenzen de volgende bebouwing toe: -

niet voor bewoning bestemde gebouwen, en

-

bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals luifels, erf- of perceelafscheidingen, technische installaties, lichtmasten en geluidwerende voorzieningen.

De grootste hoogte van de bebouwing mag niet meer bedragen dan 20 m. De oppervlakte van het bouwperceel moet minstens 1 ha groot zijn en de breedte minimaal 80 m.

Voor het bestemmingsvlak Bedrijventerrein geldt de functieaanduiding bedrijf tot en met categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten Het grondoppervlak van de bestaande bebouwing als genoemd in de bijlage bij het bestemmingsplan Hartenaasje 2 ‘Winterbed bestaande bebouwing’ mag per bouwwerk maximaal 10% worden uitgebreid. Het BBO voor het hoofgebouw is bepaald op 613 m² (geen bijgebouwen), waardoor uitbreiding daarvan maximaal 62 m² mag bedragen.

Ingevolge de dubbelbestemming Waterstaat-Waterstaatkundige functie mag – voor zover ten deze van belang – een bouwwerk worden vervangen of vernieuwd zonder uitbreiding van de bestaande oppervlakte en na positief advies van de rivierbeheerder en de beheerder van de waterkering.

Volgens de overgangsrechtelijke bepalingen mag een bouwwerk dat aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan,

2015-588/10-9-2015

11


mits de afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd.9 Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.

Ook het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Als bedoeld strijdig gebruik na inwerkingtreding van het bestemmingsplan Hartenaasje 2 langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik te hervatten.

2.4

Waterwet

Voor de maximale invulling van de planologische mogelijkheden is voorts van belang dat voor het betrokken perceel sectie C nummer 1054 (= locatie Hartenaasje) zowel onder het ‘oude’ bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 als onder het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord en het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 de dubbelbestemming Waterstaatsdoeleinden respectievelijk Waterstaat-Waterstaatkundige functie geldt. Daaruit volgt dat het slopen en/of bouwen op deze gronden ingevolge artikel 6.5 sub c. Waterwet verboden is zonder daartoe strekkende vergunning.

Wij stellen vast dat de door Hartenaasje B.V. gevraagde vergunning als bedoeld in artikel 6.5 sub c. Waterwet voor het slopen van een gedeelte van de bestaande opstal en het oprichten van een gebouw op het perceel sectie C nummer 1054 voor het realiseren van een kantoorgebouw conform de van rechtswege verleende bouwvergunning door de minister van Infrastructuur en Milieu is geweigerd. Het bouwplan waarvoor Hartenaasje B.V. vergunning op grond van de Waterwet heeft gevraagd omvat weliswaar een kleiner bebouwingsoppervlak dan de bestaande bebouwing, maar het bouwvolume van de bestaande bebouwing ad 3.810 m³ wordt volgens het bouwplan uitgebreid naar 11.560 m³, ofwel met 303,41%. Volgens de beleidsregels volgens het Waterbesluit is een beperkte uitbreiding (maximaal 10%) van de bestaande bebouwde oppervlakte toegestaan, waarbij de uitbreiding ten hoogste 10% van het bestaande bouwvolume mag bedragen.

Het hoger beroep dat Hartenaasje B.V. heeft ingesteld tegen deze weigering van de minister van Infrastructuur en Milieu om vergunning te verlenen voor het oprichten van bebouwing volgens de verleende bouwvergunning, is door de Afdeling bestuursrechtspraak ongegrond verklaard.10

9

Voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10% kunnen burgemeester en wethouders eenmalig ontheffing verlenen. Volgens vaste jurisprudentie maken overgangsrechtelijke bepalingen en flexibiliteitsbepalingen (lees: afwijkingsbevoegdheid) geen deel uit van de planologische vergelijking, maar deze zijn wel relevant gelet op de strekking van het zesde lid van artikel 6.1 Wro. 10


2015-588/10-9-2015

12


2.5

Schematische weergave planologische vergelijking

In verband met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 30 oktober 201311 geldt voor de locatie Hartenaasje het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. Dat betekent dat de planologische vergelijking het ‘oude’ bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 betreft en het ‘nieuwe’ (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2. Volledigheidshalve vermelden wij hieronder ook de planologische mogelijkheden ingevolge het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord voor het perceel sectie C nummer 1054 plaatselijk bekend locatie Hartenaasje te Deventer.

Bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 Bestemmingsplan Bergweide-

(Ontwerp)bestemmingsplan Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord Hartenaasje 212

Bestemmingen a. Bedrijfsdoeleinden -Bcategorie 1 t/m 4 SBI Dubbelbestemmingen b. Waterstaatsdoeleinden c. Straalpad (in meters + N.A.P.) Aanduidingen d. Grootste hoogtescheidingslijn e. Bebouwingsgrens

Bestemmingen a. Bedrijventerrein Dubbelbestemmingen b. Waarde – Archeologisch verwachtingsgebied c. Waterstaat – Waterkering d. Waterstaat – Waterstaatkundige functie Gebiedsaanduidingen e. Vrijwaringszone – straalpad 3 Functieaanduidingen f. Bedrijf tot en met categorie 3.1

Bestemmingen a. Bedrijventerrein BT Bedrijven en daaraan ondergeschikte kantoren (max. 30% BVO per bedrijf tot max. 1.500 m²) en bijbehorende voorzieningen Dubbelbestemmingen b. Waarde – Archeologisch verwachtingsgebied c. Waterstaat – Waterkering13 d. Waterstaat – Waterstaatkundige functie Gebiedsaanduidingen e. Vrijwaringszone – straalpad 3 f. Vrijwaringszone – waterstaatswerk Functieaanduidingen g. Bedrijf tot en met categorie 3.2

11


12

Analoge verbeelding ontwerpbestemmingsplan Hartenaasje 2, ontwerp, datum 25-08-2015, NL.IMRO.0150.P299aOW01. 13 De strook langs de Gashavenstraat heeft de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering, Waterstaat – Waterstaatkundige functie en de gebiedsaanduidingen Vrijwaringszone – straalpad 3 respectievelijk Vrijwaringszone - waterstaatswerk.

2015-588/10-9-2015

13


Gebruiksmogelijkheden



a. b.

a.

a.

c.

Bedrijfsdoeleinden cat. 1 t/m 4 Waterstaatsdoeleinden beleidslijn Ruimte voor de Rivier van toepassing Straalpad

b.

c. d.

Bedrijfsdoeleinden t/m cat. 3.1 Waterstaat-Waterkering Waterstaatsdoeleinden Straalpad

b.

c. d.

Bedrijfsdoeleinden t/m cat. 3.2 Waterstaat-Waterkering Waterstaat-Waterstaatsdoeleinden Straalpad

Bouwmogelijkheden

Bouwmogelijkheden

Bouwmogelijkheden

a. -

a. -

-

-

-

-

-

b. -

Bedrijfsdoeleinden Gebouwen t/m cat. 4 SBI incl. kantoren ogv SBI-code 74/74A Binnen bebouwingsgrenzen Niet voor bewoning bestemde bouwwerken tbv handel (geen detailhandel), voor laboratoria, magazijnen e.d., alsmede kantoren en ontspanningsgebouwen bij een gevestigd bedrijf Tot 20 m hoog muv strook tussen bebouwingsgrens en grootste hoogtescheidingslijn (tot 10 m hoog + voor 30% van deze grond tot 15 m hoog) Bebouwingsoppervlak: bestaand bouwoppervlak + 10% ivm ligging in winterbed Bouwperceel moet minimaal 1 ha groot zijn + minimaal 80 m breed Waterstaatsdoeleinden Geen behoudens tbv bestemming (beleidslijn Ruimte voor de Rivier) Toetsingscriteria: o.a. toename bebouwbare oppervlakte + toename bouwvolume volgens beleidsregels max. 10% Ingevolge Bijlage Winterbed bestaande bebouwing geldt: locatie Hartenaasje: thans hoofdgebouw 613 m² uitbreiding toegestaan max. 10% = 62 m² na positief advies waterbeheerder

c. -

Straalpad Bebouwing tot 43 m + N.A.P.

-

Bedrijfsdoeleinden Gebouwen t/m cat. 3.1 SvB incl. daaraan ondergeschikte kantoren tot 30% BVO (max. 1500 m²) en tbv brandweer e.d. (geen detailhandel en inrichtingen die veel geluidhinder veroorzaken e.d. + niet voor bewoning bestemde gebouwen), bedrijfsverzamelgebouwen en bijbehorende voorzieningen Met inachtneming van afstanden tot zijdelingse perceelsgrenzen Tot 12 m hoog Bebouwingspercentage max. 75%

-

Bedrijfsdoeleinden Gebouwen t/m cat. 3.2 SvB Binnen bouwvlak Niet voor bewoning bestemde bouwwerken tbv handel (geen detailhandel, geen zelfstandige kantoren), voor laboratoria, magazijnen e.d., alsmede ondergeschikte kantoren (max. 30% BVO per bedrijf tot max. 1.500 m²) en ontspanningsgebouwen bij een gevestigd bedrijf Tot 20 m hoog Bebouwingsoppervlak: bestaand bouwoppervlak + 10% ivm ligging in winterbed Bouwperceel moet minimaal 1 ha groot zijn + minimaal 80 m breed

Bijgebouwen Tot 4,5 m hoog

-

Bouwwerken geen gebouw zijnde. Lichtmasten e.d. tot 15 m hoog Antennes tpv aanduiding tot 83 m Erf- of perceelafscheidingen tot 2,5 m hoog Overige bouwwerken geen gebouw zijnde tot 5 m hoog

Bouwwerken geen gebouw zijnde Lichtmasten e.d. tot 15 m hoog Erf- of perceelafscheidingen tot 2,5 m hoog Overige bouwwerken geen gebouw zijnde tot 5 m hoog

b. -

Waterstaat-Waterstaatsdoeleinden Geen behoudens tbv bestemming Herbouw zonder vergroting bebouwde oppervlakte Bouwwerken andere voorkomende bestemmingen na advies rivierbeheerder (beleidslijn Grote rivieren)

c. -

Waterstaat-Waterkering Geen behoudens tbv bestemming

d. -


-

-

-

-

Waterstaat-Waterkering Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tbv dubbel bestemming tot 6 m hoog Afwijking mogelijk t.b.v. andere bestemmingen na positief waterbeheerder en rivierbeheerder Waterstaat-Waterstaatsdoeleinden Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tbv bestemming tot 4 m en scheepvaarttekens tot 15 m hoog Toetsingscriteria: o.a. toename bebouwbare oppervlakte + toename bouwvolume volgens beleidsregels max. 10% Ingevolge Bijlage Winterbed bestaande bebouwing geldt: Hartenaasje: thans hoofdgebouw 613 m² uitbreiding toegestaan max. 10% = 62 m² na positief advies waterbeheerder en rivierbeheerder.

2015-588/10-9-2015

-


-

Waterstaatswerk 14


-

Flexibiliteitsbepalingen N.v.t.

Flexibiliteitsbepalingen N.v.t.

Er mag niet worden gebouwd, Afwijking mogelijk na positief advies waterbeheerder

Flexibiliteitsbepalingen14 a. Bedrijventerrein BT Gebruik t.b.v. ander bedrijf dan toegestaan (aard en milieucategorie) Vestigen vrachtwagenparkeerplaats b. -

Waterstaat – Waterkering Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bij de andere bestemmingen na advies beheerder waterkering

c.

Waterstaat – Waterstaatkundige functie Vervangende herbouw/nieuwbouw tbv andere bestemmingen mits gelijke oppervlakte als t.t.v. terinzagelegging Vergroten bouwwerk tbv andere bestemmingen met max. 10% t.o.v. huidig aanwezige oppervlakte Algemene afwijkingsregels Maximaal 10% van gegeven maten, afmetingen en percentages

Samenvattend Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 30 oktober 201315 stellen wij vast dat de ingevolge het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 toegestane mogelijkheid voor kantoren op grond van SBI-code 74-74A in het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 is gewijzigd in kantoren behorend bij bedrijven tot maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van dat bedrijf met een maximum van 1500 m². Het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 staat op de betrokken locatie Hartenaasje bedrijfsactiviteiten toe tot ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 bestemt de locatie Hartenaasje als Bedrijventerrein voor bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.2. van de Staat van Bedrijfsactiviteiten met de mogelijkheid om daarvan af te wijken ten behoeve van het vestigen van andere bedrijven. Voorts is voorzien in een afwijkingsmogelijkheid voor het vestigen van een vrachtwagenparkeerplaats.

Onder het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 mocht ten tijde van de tervisielegging de oppervlakte van bestaande bebouwing bij recht met 10% (= 62 m²) worden vergroot, na positief advies van de waterbeheerder

14

In de schematische weergave vermelden wij uitsluitend de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Hartenaasje 2. Wij vermelden niet de eventuele binnenplanse vrijstellings-/ afwijkingsmogelijkheden als opgenomen in de bestemmingsplannen Uiterwaarden 2004 en Bergweide-Kloosterlanden-HanzeparkVeenoord omdat deze mede gelet op het bepaalde in artikel 6.1 lid 6 Wro – in tegenstelling tot de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan Hartenaasje 2 – voor de beoordeling van het planschaderisico niet relevant zijn.

15


2015-588/10-9-2015

15


(ingevolge de beleidslijn Ruimte voor de Rivier

toets maximaal 10% uitbreiding betreft ook bouwvolume).

De maximale bouwhoogte voor hoofdgebouwen bedroeg 20 m. Ingevolge het nieuwe (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 geldt eveneens dat uitbreiding bij recht mogelijk is tot 10% van het bebouwde oppervlak van de bestaande bebouwing. De maximale bouwhoogte voor hoofdgebouwen bedraagt 20 m.

Ingevolge de dubbelbestemming Waterstaatsdoeleinden / Waterstaat mag uitsluitend gebouwd worden na positief advies van de rivierbeheerder (beleidslijn Ruimte voor de Rivier / beleidslijn Grote rivieren). Voor de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering geldt een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders om omgevingsvergunning te verlenen om ten behoeve van deze bestemming te bouwen bij andere bestemmingen, mits vooraf advies is ingewonnen bij de waterbeheerder. Voor de dubbelbestemming Waterstaat-Waterstaatkundige functie geldt een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders om bij omgevingsvergunning af te wijken voor het herbouwen/vernieuwen van een bouwwerk dan wel het vergroten van een bouwwerken met 10%, mits vooraf advies is ingewonnen bij de waterbeheerder.

Wij stellen vast dat het bestemmingsplan Hartenaasje 2 voor de bestemming Bedrijventerrein BT niet voorziet in zelfstandige kantoren, terwijl het ‘oude’ bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 voor de bestemming Bedrijfsdoeleinden – zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrecht van 28 mei 2014 (zaaknummer 201306697/1/A1) – tevens voorzag in het oprichten van bebouwing voor zelfstandige kantoorgebouwen. Dan is nader onderzoek geïndiceerd naar mogelijke effecten van deze planologische wijziging op het koopgedrag van een willekeurige redelijk handelende en redelijk denkende koper per peildatum.

3. Inventarisatie planschaderisico 3.1

Algemene uitgangspunten

3.1.1

Planologisch nadeliger situatie

Een beperking van planologische mogelijkheden leidt doorgaans tot de conclusie dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Niet elk planologisch nadeel hoeft echter te leiden tot schade.16 Alleen ingeval een willekeurige redelijk handelende en redelijk denkende aspirant-koper zijn koopsom in neerwaartse zin bijstelt uitsluitend als gevolg van een planologisch nadelige wijziging van de planologie, kan sprake van planschade die in beginsel op de voet van artikel 6.1 Wro voor een tegemoetkoming in de schade in aanmerking kan komen.

16 AbRS 07-01-1997 inzake Der Kinderen-Koopmans/gemeente Leek (BR 1998, p. 516; AB 1998, 105); ABRS 30-012002 inzake Der Kinderen-Koopmans/gemeente Noordenveld; AbRS 01-09-2004 inzake gemeente Zuidhorn (ECLI:NL::RVS:AQ8753; BR 2005, p. 43) wel planologisch nadeel, geen planschade gelet op afstand; AbRS 24-122008 inzake gemeente Someren (ECLI:NL::RVS:BG8274) wel planologisch nadelig door vervallen vrijstellingsmogelijkheid doch geen schade.

2015-588/10-9-2015

16


3.1.2

Rentabiliteit planologische mogelijkheden bij directe planschade

Ingevolge de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak inzake Woudrichem17 behoeft aandacht, anders dan het geval is bij schade door een planologische ontwikkeling op naburige percelen, dat bij een beperking van de bouwmogelijkheden op het ‘eigen’ perceel een rol speelt in hoeverre de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime rendabel zijn. Dat wil zeggen dat realisering daarvan niet mag leiden tot een nadeliger vermogenspositie voor betrokkene, zie hieronder. 2.5.2 In geschil is of realisering van meer dan 400 m2 extra bebouwing op het eigen perceel van [verzoeker] onder het oude regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Anders dan bij schade door een planologische ontwikkeling op naburige percelen het geval is (zie AbRS 20-05-2005, 200407509/1, ECLI:NL:RVS:2005:AT4213 (gemeente Drimmelen) en AbRS 11-07-2007, 200605999/1, LJN: ECLI:NL:RVS:2007:BA9280 (gemeente SchouwenDuiveland)) speelt in een geval als dit waar het gaat om de planologische ontwikkeling op het eigen perceel, een rol in hoeverre de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime rendabel zijn, dat wil zeggen dat realisering daarvan niet tot een nadeliger vermogenspositie zal leiden. 2.5.3. Uit het advies van Van Montfoort volgt dat het, gelet op de feitelijke situatie en de onder het oude regime geldende planvoorschriften, niet mogelijk was om op rendabele wijze meer dan 400 m2 extra bebouwing te realiseren. De enkele door [verzoeker] ter zitting bij de Afdeling aangevoerde en niet aan de hand van een deskundigenrapport onderbouwde stelling, dat hij op relatief eenvoudige en rendabele wijze aan de achterzijde van de bestaande bebouwing 460 m2 extra bebouwing kan realiseren vormt onvoldoende grond voor het oordeel dat het advies onjuist is en de raad het niet aan het besluit op het planschadeverzoek ten grondslag heeft kunnen leggen. Gelet hierop heeft de raad, anders dan de rechtbank heeft overwogen het verlies van 460 m2 aan bebouwingsmogelijkheden niet bij de planvergelijking behoeven betrekken. Realisering van die 460 m2 kan met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten worden geacht. Het betoog slaagt derhalve. 3.1.3

Peildatum planologische vergelijking

Volgens vaste jurisprudentie moet de eventuele waardevermindering op grond van artikel 6.1 Wro bepaald worden door de waarde die een betrokken onroerende zaak heeft op de dag onmiddellijk voorafgaand aan de dag waarop de planologische maatregel in werking is getreden18, te vergelijken met de waarde van die onroerende zaak op de dag onmiddellijk volgend op de dag waarop deze planologische maatregel in werking is getreden. Wij houden als (geschatte) peildatum medio 2015 aan.

3.2

Planologische schadecomponenten bestemmingsplan Hartenaasje 2

3.2.1

Wijziging planologische mogelijkheden

Het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 geeft voor het perceel sectie C nummer 1054 (locatie Hartenaasje) in vergelijking met het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 – voor zover ten deze van belang – de volgende wijziging van de planologische mogelijkheden. -

Planologische mogelijkheid zelfstandige kantoren volgens SBI-code 74/74A wijzigt in kantoren behorend bij bedrijven tot maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van dat bedrijf met een maximum van 1500 m².

17

AbRS 08-09-2010 inzake gemeente Woudrichem (201000420/1/H2, ECLI:NL:RVS:2010:BN6181).

18

ABRS 15-01-2003 inzake gemeente Heerde (ECLI:NL:RVS:2003:AF2905).

2015-588/10-9-2015

17


-

Er is sprake van een inkorting/beperking van de functies volgens de SBI-lijst behorend bij het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 in vergelijking met de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorend bij het bestemmingsplan Hartenaasje 2.

-

Dubbelbestemming Waterstaat-Waterstaatkundige functie wijzigt voor een strook grond langs de Gashavenstraat in dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering, welke bestemming geen bebouwing toestaat.

Daaruit volgt dat het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 wat het niet meer toestaan van zelfstandige kantoren betreft moet worden aangemerkt als een planologisch nadeliger regime in vergelijking met het ‘oude’ bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. In navolgende paragrafen motiveren wij of die planologisch nadeliger situatie leidt tot planschade die voor een tegemoetkoming in de schade ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. 3.2.2

Vervallen planologische mogelijkheid zelfstandige kantoren

Voor het bepalen van de omvang van eventuele planschade door het vervallen van de planologische mogelijkheid volgens het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 voor het bouwen van kantoren volgens SBI-code 74/74A hebben wij op basis van kengetallen geïnventariseerd in hoeverre deze eertijds bestaande planologische mogelijkheid19 voor de eigenaar / ontwikkelaar Hartenaasje B.V. zou hebben geleid tot een meerwaarde. Daartoe hebben wij op basis van vraag- en aanbodcijfers de vraag naar kantoorruimte in Deventer in kaart gebracht en een indicatieve berekening opgesteld van de herontwikkelingskosten en de opbrengsten (dus residueel) bij het realiseren van een kantoorgebouw volgens de maximale mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. Diezelfde berekening hebben wij uitgevoerd, daarbij rekening houdend met restricties die voortvloeien uit de toetsingscriteria ingevolge de Waterwet/het Waterbesluit. Zie hieronder.

19

Aldus de uitspraak volgend van de Afdeling bestuursrechtspraak van 30-10-2013, zaaknummers 201206743/1/R1 en 201304796/1/R1.

2015-588/10-9-2015

18


Uit de berekening van herontwikkelingskosten en –opbrengsten op grond van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 volgt, dat in het geval de locatie Hartenaasje aangewend wordt voor het realiseren van een zelfstandige kantoorfunctie, de grondwaarde dan lager ligt dan de verwachte grondwaarde voor het realiseren van een bedrijfsfunctie. Dit geldt voor beide varianten. Dus zowel voor de variant waarin geen rekening gehouden wordt met de vereiste vergunning ingevolge de Waterwet (lees: geen beperkingen aan het bouwvolume, uitsluitend uitbreiding met maximaal 10% bestaande bebouwde oppervlakte) als in de variant waarbij wel rekening wordt gehouden met de vereiste vergunning ingevolge de Waterwet (lees: waarbij tevens geldt dat het bouwvolume van de bestaande bebouwde oppervlakte maximaal 10% mag toenemen20). Als voorbeeld noemen wij een steenhandel die veel (buiten)ruimte nodig heeft voor de opslag van stenen. Die steenhandel zal het perceel intensiever benutten en daarom bereid zijn om een hogere gemiddelde grondprijs

20


2015-588/10-9-2015

19


voor het perceel te betalen dan degene die alleen een relatief klein kantoor (met een bebouwd oppervlak van maximaal 5,8% van de totale perceelsgrootte ad 1,2 ha) op het perceel realiseert en de overige ruimte dan aanwendt voor bijbehorende (parkeer)voorzieningen. Volledigheidshalve merken wij nog op dat ingeval voor een kantoorfunctie een grotere oppervlakte gebouwd wordt met gebruikmaking van een constructie op palen – welke constructie aan de van rechtswege verleende bouwvergunning ten grondslag ligt – de bouwkosten dan navenant hoger zullen zijn.

Voorts achten wij voor de beoordeling van het rendement bij het realiseren van een zelfstandige kantoorfunctie van belang hoe de vraag en het aanbod voor bedrijfshuisvesting (lees: kantoorruimte) in Deventer zich tot elkaar verhouden. Vraag en aanbod en verwachting omtrent (mutatie)leegstand zijn immers van directe invloed op het rendement. Daaruit volgt dan: hoe groter de kans op leegstand, des te hoger het rendement dat een belegger zal vragen wegens dit extra risico. Voor de beoordeling van vraag en aanbod van bedrijfshuisvesting (kantoorruimte) in Deventer hebben wij het aanbod van DTZ Zadelhoff en enkele andere makelaars per 15 juli 2014 in kaart gebracht. In de bijlagen 5.2.1 en 5.2.2 bij het advies hebben wij uit de Regiorapportage van actuele ontwikkelingen vastgoedmarkt Oost-Nederland, uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank het aanbod van kantoren en bedrijfsruimte opgenomen, die een vergelijkbare ontwikkeling vaststellen.

Op basis van de kengetallen uit het aanbod van bedrijfshuisvesting van DTZ Zadelhoff volgt de volgende analyse.

2015-588/10-9-2015

20


Uit de marktanalyse van het aanbod kantoren en bedrijfsruimten door DTZ makelaars21 blijkt dat de leegstand wat kantoren betreft in Deventer al enkele jaren beduidend hoger ligt dan in Zwolle en Apeldoorn. De hoge leegstandcijfers hebben ook hun weerslag op de gemiddelde huurprijs van kantoren in Deventer. Uit de marktanalyse blijkt dat de gemiddelde huurprijs voor kantoren in Deventer beduidend lager ligt dan de gemiddelde huurprijs voor kantoren in Zwolle en in Apeldoorn. De regio Zwolle/Apeldoorn/Deventer scoort in vergelijking tot het landelijk gemiddelde slechter wat de toename van leegstand betreft en Deventer scoort binnen de regio slechter dan Zwolle/Apeldoorn. Dat geldt ook voor de daling van de gemiddelde huurprijs. Hieruit volgt naar ons oordeel dat het uit oogpunt van rentabiliteit niet bijster aantrekkelijk is om nieuw aanbod kantoorruimte aan de bestaande markt toe te voegen. Dat geldt des te meer omdat de mogelijkheden voor het realiseren van kantoorruimte op het perceel Hartenaasje planologisch beperkt zijn en nog verder beperkt worden door de daarvoor vereiste vergunning ingevolge artikel 6.5 sub c. Waterwet (zie paragraaf 2.4 van het advies).

21

Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtenmarkt van DTZ Zadelhoff voor de jaren 2011 tot 2014, zo ook de Regiorapportage van actuele ontwikkelingen vastgoedmarkt Oost-Nederland, uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank (bijlagen 5.2.1 en 5.2.2 van het advies).

2015-588/10-9-2015

21


Al het vorenstaande overwegende stellen wij vast dat het realiseren van zelfstandige kantoorruimte volgens SBI-code 74/74A van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 niet rendabel is. Die rentabiliteit komt nog verder onder druk te staan door het vergunningvereiste ingevolge artikel 6.5 sub c. Waterwet. Kortheidshalve verwijzen wij naar vorenstaande berekening op basis van kengetallen. Naar onze mening volgt daaruit dat het vervallen van de planologische mogelijkheid voor het oprichten van zelfstandige kantoren als bedoeld in SBI-code 74/74A van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 niet is aan te merken als planologische wijziging waaruit voor een tegemoetkoming in de schade voortvloeiende planschade voortkomt. 3.2.3

Staat van bedrijfsactiviteiten

Wij stellen vast dat de Staat van bedrijfsactiviteiten behorend bij de opvolgende bestemmingsplannen Uiterwaarden, Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord en (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 een wijziging laat zien wat de toegestane milieucategorieën betreft (zie paragraaf 2.5 van het advies). Hartenaasje 2 staat bedrijfsactiviteiten toe tot en met categorie 3.2 SvB. Wij stellen vast dat de Staat van Bedrijfsactiviteiten niet langer zelfstandige kantoren omvat als onder vigeur van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 het geval was ingevolge het bepaalde in de Staat van inrichtingen onder Overige zakelijke dienstverlening: kantoren (74 / 74A SBI-lijst), maar ook is ‘ingekort’ en beperkt wat de genoemde functies betreft.

Wij stellen vast dat sprake is van een ‘inkorting/beperking’ in het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. Deze ‘inkorting/beperking’ betreft meer functies dan uitsluitend de onder SBI-Code 74-74A genoemde functie Overige zakelijke dienstverlening: kantoren zoals genoemd in de Staat van Inrichtingen in de bijlage bij het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. Vervolgens is sprake van een ‘inkorting/beperking’ in het bestemmingsplan Hartenaasje 2 ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord.

-

Ad inkorting/inperking functies (SBI-lijst) in het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-HanzeparkVeenoord ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan Uiterwaarden.

Wij stellen vast dat Hartenaasje B.V. bouwvergunning heeft gevraagd voor het oprichten van een kantoor – welke bouwvergunning van rechtswege is verleend22 – en geen pogingen in het werk heeft gesteld de eertijds bestaande andere planologische mogelijkheden te realiseren, terwijl ingevolge de wettelijke verplichting daartoe de actualisering van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 werd voorbereid, rekening houdend met (nieuwe) normen/richtlijnen voor bedrijfscategorieën. Daaruit volgt dat Hartenaasje B.V. onder vigeur van het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 de toentertijd bestaande mogelijkheden volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten gedurende langere tijd niet heeft benut,

22

AbRS 28-05-2014, zaaknummer 201306697.

2015-588/10-9-2015

22


terwijl de door de gemeente Deventer voorgestane wijziging van dit bestemmingsplan voor Hartenaasje B.V. al voorzienbaar kon worden geacht. Onder die omstandigheden is aannemelijk dat sprake is van verwijtbaar ‘stilzitten’ zijdens Hartenaasje B.V. door het niet tijdig benutten van die eertijds bestaande planologische mogelijkheden, waarmee Hartenaasje B.V. het risico van het beperking van die eertijds bestaande planologische mogelijkheden zou hebben aanvaard.

Wij achten in dit kader van belang dat Hartenaasje B.V. zich wat de planologische mogelijkheden betreft steeds gericht heeft op het realiseren van een kantoorbestemming. Voorts achten wij van belang – zowel wat het benutten van de planologische mogelijkheden voor een kantoorfunctie en/of andere planologische mogelijkheden betreft – dat feitelijke realisering daarvan ook onder het ‘oude’ planologische regime niet mogelijk was door de toentertijd ter plaatse geldende dubbelbestemming waterstaatsdoeleinden ingevolge het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. Zie ook onze overwegingen in paragraaf 3.2.1 en 3.2.2 van het advies met betrekking tot het rendabel realiseren van planologische mogelijkheden in relatie tot de daarvoor minimaal vereiste perceelsgrootte.

-

Ad inkorting/inperking functies (SBI-lijst) in het bestemmingsplan Hartenaasje 2 ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord.

Tussen de totstandkoming van de bestemmingsplannen Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord en Hartenaasje 2 is een relatief korte tijdspanne gelegen. Dan kan Hartenaasje B.V. niet worden verweten onder vigeur van het bestemmingsplan Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord bestaande mogelijkheden volgens de Staat van Bedrijfsactiviteiten gedurende langere tijd niet te hebben benut, terwijl de door de gemeente Deventer voorgestane planologische wijziging voor Hartenaasje B.V. voorzienbaar was. Onder die omstandigheden is in het algemeen geen sprake van verwijtbaar ‘stilzitten’ door het niet tijdig benutten van die eertijds bestaande planologische mogelijkheden. Dan is voor Hartenaasje B.V. evenmin sprake van risicoaanvaarding wat het risico van het beperking van die eertijds bestaande planologische mogelijkheden betreft. Burgemeester en wethouders kunnen met gebruikmaking van hun afwijkingsbevoegdheid onder voorwaarden andersoortige bedrijven toestaan.

Wij achten in dit kader van belang dat Hartenaasje B.V. zich wat de planologische mogelijkheden betreft steeds gericht heeft op het realiseren van een kantoorbestemming. Voorts achten wij van belang – zowel wat het benutten van de planologische mogelijkheden voor een kantoorfunctie en/of andere planologische mogelijkheden betreft – dat feitelijke realisering daarvan ook onder het ‘oude’ planologische regime niet mogelijk was ingevolge de toentertijd ter plaatse geldende dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering respectievelijk Waterstaat – Waterstaatkundige functie ingevolge het bestemmingsplan BergweideKloosterlanden-Hanzepark-Veenoord. Zie ook onze overwegingen in paragraaf 3.2.1 en 3.2.2 van het advies met betrekking tot het rendabel realiseren van planologische mogelijkheden in relatie tot de daarvoor minimaal vereiste perceelsgrootte.

2015-588/10-9-2015

23


-

Concluderend met betrekking tot inkorting/inperking functies (SBI-lijst) in de bestemmingsplannen Bergweide-Kloosterlanden-Hanzepark-Veenoord respectievelijk Hartenaasje 2.

Wij stellen vast dat sprake is van een planologische ‘inkorting/beperking’ van de functies volgens de SBI-lijst behorend bij het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004. Deze planologische ‘inkorting/beperking’ van de functies volgens de ‘oude’ SBI-lijst is naar ons oordeel niet aan te merken als planologische nadeliger situatie die leidt tot voor een tegemoetkoming in aanmerking komende planschade, omdat aan realisering van die eertijds bestaande, meer uitgebreide, functies volgens genoemde SBI-lijsten al andere planologische en feitelijke beletselen in de weg stonden. Die beletselen vinden hun grondslag primair in de dubbelbestemming waterstaatsdoeleinden / waterstaat. 3.2.4

Verrekenbare planologische voor- en nadelen

Voor compensatie van planologische voor- en nadelen is volgens vaste jurisprudentie vereist dat deze uit één en dezelfde planmaatregel voortkomen. Voor zover ons is gebleken is voor Hartenaasje B.V. geen sprake is van planologische voordelen door de planologische wijziging die verrekend kunnen worden met eventuele planologische nadelen anders dan al volgt uit de planologische vergelijking (zie paragraaf 2.5). 3.2.5

Voortzetting op grond van overgangsrecht

Bij besluit van 28 juli 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer geweigerd aan Hartenaasje B.V. bouwvergunning 1e fase te verlenen voor het oprichten van een kantoorgebouw op het perceel Hartenaasje te Deventer. Bij besluit van 13 september 2011 respectievelijk 29 juni 2012 heeft het college het bezwaar daartegen van Hartenaasje B.V. (wederom) ongegrond verklaard. Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 28 mei 2014 volgt dat de door Hartenaasje B.V. gevraagde bouwvergunning van rechtswege is verleend. De Afdeling bestuursrechtspraak vernietigt daarbij genoemd besluit van 29 juni 2012, herroept het besluit van 28 juli 2010 en bepaalt dat de uitspraak van 28 mei 2014 in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 29 juni 2012. Daaruit volgt dat Hartenaasje B.V. op het tijdstip van inwerkingtreding23 van het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 beschikte over een reguliere bouwvergunning 1e fase voor het bouwen van genoemd kantoorgebouw.

Volgens vaste jurisprudentie is voortzetting op basis van overgangsrecht aan te merken als planologisch nadeel, omdat het overgangsrecht erop gericht is om dat gebruik volgens overgangsrecht binnen de planperiode te beëindigen (zogenaamde ‘uitsterfconstructie’). Dat geldt ook voor het nog door Hartenaasje B.V. te bouwen kantoorgebouw. Uit de omstandigheid dat het nog te bouwen kantoorgebouw wat bebouwing en gebruik betreft wordt beschermd door het overgangsrecht van het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 volgt niet dat een planologische verslechtering niet aan de orde kan zijn.24

23

Artikel 13 Overgangsrecht van het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje.

24

AbRS 18-01-2012 inzake gemeente Schijndel (201105634/1/H2; ECLI:NL:RVS:2012:BV1192).

2015-588/10-9-2015

24


Aan een schaderaming komen wij niet toe gelet op onderstaande overwegingen dat voor het daadwerkelijk benutten van genoemde bouwvergunning een vergunning op grond van de Waterwet is vereist, waarvan in hoger beroep is uitgesproken dat de minister van Infrastructuur en Milieu deze terecht niet heeft verleend aan Hartenaasje B.V. Zie ook onze overwegingen in paragraaf 3.2.7 van het advies. 3.2.6

Vergunning op grond van de Waterwet

Voor het perceel sectie C nummer 1054 gold onder het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 de dubbelbestemming Waterstaatsdoeleinden. Bij besluit van 13 september 2011 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu de door Hartenaasje B.V. gevraagde vergunning als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder c, van de Waterwet voor het slopen van een gedeelte van de bestaande opstal en het oprichten van een gebouw op het perceel sectie C nummer 1054 (= locatie Hartenaasje) geweigerd. Bij de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 7 mei 201425 is het door Hartenaasje B.V. daartegen ingestelde hoger beroep ongegrond verklaard. Ook het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 voorziet voor de betrokken locatie Hartenaasje op vergelijkbare wijze in een dubbelbestemming Waterstaat-Waterstaatkundige functie.

Wij stellen vast dat de weigering van de vereiste vergunning op grond van de Waterwet ertoe leidt dat de van rechtswege aan Hartenaasje B.V. verleende bouwvergunning 1e fase niet kan worden benut omdat het bouwplan leidt tot een vergroting van het bestaande bouwvolume met meer dan 10%. Voorts stellen wij vast dat een bouwplan waarvoor genoemde vergunning op grond van de Waterwet wel zou kunnen worden verleend – zie de berekening in paragraaf 3.2.2 van het advies – voor Hartenaasje B.V. niet leidt tot een meerwaarde omdat het realiseren van een dergelijk bouwplan niet rendabel is. Dan is eventuele schade door het niet kunnen benutten van de planologische mogelijkheden volgens de ‘oude’ bestemming Bedrijventerrein c.q. van de deswege verleende bouwvergunning niet toe te rekenen aan de planologische wijziging c.q. het slechts onder overgangsrecht kunnen benutten van de verleende bouwvergunning. Dan valt bedoelde schade niet als planschade te kwalificeren en mist artikel 6.1 Wro toepassing.26

Volledigheidshalve merken wij nog op dat in artikel 7.16 Waterwet is bepaald dat artikel 6.1 Wro buiten toepassing blijft voor zover een belanghebbende een beroep kan doen op schadevergoeding als bedoeld in artikel 7.14, lid 1, Waterwet.27

25


26

AbRS 15-06-2005 inzake gemeente Franekeradeel (200406908/1; ECLI:NL:RVS:2005:AT7443); AbRS 11-04-2012 inzake gemeente Helmond (201107811/1/A2; ECLI:NL:RVS:2012:BW1562).

27

Artikel 7.14 Waterwet 1. Aan degene die als gevolg van de rechtmatige uitoefening van een taak of bevoegdheid in het kader van het waterbeheer schade lijdt of zal lijden, wordt op zijn verzoek door het betrokken bestuursorgaan een vergoeding toegekend, voor zover de schade redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en voor zover de vergoeding niet of niet voldoende anderszins is verzekerd.

2015-588/10-9-2015

25


3.2.7

Normaal maatschappelijk risico

Uit de parlementaire geschiedenis van de fundamentele herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) blijkt dat het niet toepassen van de forfaitregeling ingeval van directe planschade overigens niet het principe wegneemt dat ook in die gevallen het normaal maatschappelijke risico moet worden betrokken bij de bepaling van de hoogte van de schade. De zelfstandige norm van artikel 6.2 lid 1 Wro is voor directe planschade onverkort van toepassing.28 Zie ook de memorie van toelichting bij de Wro.29

De omvang van de aftrek wegens normaal maatschappelijk risico wordt bepaald door de mate waarin de planontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid. Andere omstandigheden die van belang kunnen zijn, zijn de aard en omvang van het veroorzaakte nadeel. De jurisprudentie geeft daarvoor geen eenduidige toetsingscriteria.30 Vast staat dat eerst getoetst moet worden of sprake is van normale maatschappelijke ontwikkelingen, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen.

Wij stellen vast dat het plangebied van het ‘oude’ bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 buitendijks gelegen gronden (‘uiterwaarden’) betreft. Ook onder het bestemmingsplan Uiterwaarden 2004 waren bouwactiviteiten alleen toegestaan na positief advies van de waterbeheerder, waarbij wordt verwezen naar de beleidslijn Ruimte voor de Rivier. Het rijksbeleid is gericht op verruiming van de waterbergende capaciteit en op risicobeheersing door de bouwmogelijkheden in uiterwaarden en andere buitendijkse gebieden te beperken.

Ook de ruimtelijke structuur is van belang voor de beoordeling of ontwikkelingen in de normale lijn der verwachting liggen. Het perceel sectie C nummer 1054 betreft buitendijks gelegen gronden in de ‘oksel’ van de IJssel/Gashaven en het Basiskanaal. Zie onderstaande uitsnede uit Google.

28

AbRS 05-09-2012 inzake gemeente Heiloo (ECLI:NL:RVS:2012:BX6492).

29

Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), Stb. 2006, 566, Memorie van Toelichting Tweede Kamer, vergaderjaar 2002-2003, 28916, nr. 3). 30

Ten tijde van het opstellen van deze risicoanalyse planschade is nog geen jurisprudentie gewezen met betrekking tot artikel 6.2 lid 1 Wro in verband met het beperken van eerder toegestane planologische mogelijkheden.

2015-588/10-9-2015

26


Ook gezien de ruimtelijke structuur menen wij dat de eigenaar van het perceel rekening had moeten houden met verdergaande beperkingen van de planologische mogelijkheden met het oog op beheersing van overstromingsrisico’s.

Wij stellen vast dat het rijksbeleid zich al geruime tijd richt op verdergaande beheersing van overstromingsrisico’s, zoals ook vorm heeft gekregen in de beleidslijn Grote Rivieren. Onder die omstandigheden menen wij dat verder strekkende maatregelen voor het beheersen van overstromingsrisico’s in de normale lijn der verwachting liggen en een kortingspercentage voor eventuele planschade wegens normaal maatschappelijk risico rechtvaardigen. Wij achten in de voorliggende kwestie een korting van ten minste 2% wegens normaal maatschappelijk risico niet onaannemelijk. Wij merken nog op dat recente jurisprudentie31 lijkt te tenderen naar toepassing van een hoger percentage wegens normaal maatschappelijk risico ingeval normale maatschappelijke ontwikkelingen in de lijn der verwachting liggen. Er is nog geen jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak die duidelijkheid geeft in hoeverre die tendens ook van toepassing is ingeval van directe planschade. 3.2.8

Anderszins verzekerde planschade

Ingevolge het tweede lid van artikel 6.1.3.4 Bro kan het bestuursorgaan de adviseur verzoeken om voorstellen te doen voor maatregelen of voorzieningen waardoor de schade, anders dan door een tegemoetkoming in geld, kan worden beperkt of ongedaan gemaakt. Bedoeld tweede lid van artikel 6.1.3.4 Bro luidt aldus: De adviseur adviseert het bestuursorgaan over de hoogte van de toe te kennen tegemoetkoming en doet, indien het bestuursorgaan een daartoe strekkend verzoek heeft gedaan, voorstellen voor maatregelen of voorzieningen waardoor de schade, anders dan door een tegemoetkoming in geld, kan worden beperkt of ongedaan gemaakt. Heeft een schadeoorzaak als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de wet voor de benadeelde naast schade tevens voordeel opgeleverd, dan wordt dit voordeel bij het advies over de te vergoeden schade in aanmerking genomen. De Afdeling bestuursrechtspraak (hierna: AbRS) heeft in de uitspraak van 18-07-2012 inzake gemeente Ommen (ECLI:NL:RVS:2012:BX1863) en in de uitspraak van 27-04-2005 inzake gemeente Raalte (ECLI:NL:RVS:2005:AT4747) geoordeeld dat een tegemoetkoming in de planschade (onder vigeur van de

31

AbRS 01-07-2015 inzake gemeente Mook en Middelaar (201407170/1/A2; ECLI:NL:RVS:2015:2071).

2015-588/10-9-2015

27


WRO: planschadevergoeding) anderszins verzekerd kan worden door de oorspronkelijke planologische (bouw)mogelijkheid te herstellen, in die zin dat binnen een daaraan te stellen termijn een aanvraag om omgevingsvergunning dient te worden ingediend, dat deze herstelde planologische mogelijkheid gedurende genoemde termijn ook geldt voor eventuele rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel, en dat de kosten van de planologische wijziging ten laste van de gemeente komen. Wij citeren uit genoemde uitspraak inzake gemeente Ommen (ECLI:NL:RVS:2012:BX1863) navolgende rechtsoverwegingen: 2.6. De raad betoogt in hoger beroep terecht dat de rechtbank niet heeft onderkend dat uit de uitspraak van de Afdeling van 27 april 200532 niet volgt dat voorafgaande aan compensatie in natura vaststelling van de schade in geld noodzakelijk is. Dat in die zaak de omvang van de schade door een schadebeoordelingscommissie is getaxeerd en de hoogte van de eventuele financiële compensatie daarmee vaststond, betekent niet dat dit in alle gevallen dient te worden gedaan. Met het besluit van 15 december 2009 staat met voldoende zekerheid vast dat, mocht blijken dat compensatie in natura niet tot stand kan worden gebracht, de hoogte van het alsnog uit te betalen bedrag na inwinning van advies bij ter zake kundige, onafhankelijke planschadeadviseurs, zal worden vastgesteld. Bovendien blijkt uit het besluit van 15 december 2009 dat dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de ontvangst van de aanvraag. Daarnaast betoogt de raad terecht dat de rechtbank niet heeft onderkend dat hij in het besluit van 15 december 2009 de mogelijkheid om een bouwaanvraag in te dienen en daarvan gebruik te maken uitdrukkelijk ook aan rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel heeft geboden. Tot slot betoogt de raad terecht dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de gestelde termijnen gedurende welke [appellanten sub 1] en hun eventuele rechtsopvolgers in de gelegenheid worden gesteld om van het herstel van de bouwmogelijkheden gebruik te maken, in totaal vijf jaar, als voldoende dient te worden beoordeeld. Uit de uitspraak van 15 december 2009 volgt niet dat de Afdeling compensatie door middel van herstel van de bouwmogelijkheden alleen maar toelaatbaar acht indien aan een mogelijke rechtsopvolger een eventueel langere termijn wordt geboden. Uit de jurisprudentie volgt dat eventuele planschade door het beperken van planologische mogelijkheden anders dan in geld kan worden vergoed. Dat aanvrager mogelijkerwijs een voorkeur heeft voor een tegemoetkoming in geld doet aan de volwaardigheid van een afdoend alternatief in de vorm van herstel van de oude bestemming (= vergoeding in natura) niet af. Voor een afdoend alternatief in natura is het volgende van belang: -

Aanvrager en/of diens rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel worden in de gelegenheid gesteld om gedurende een bepaalde tijd, van twee jaren of eventueel langer, de mogelijkheid om via een bouwaanvraag de onder het vorige planologische regime bestaande bouwmogelijkheden alsnog te realiseren.

-

Na het afgeven van de gevraagde omgevingsvergunning krijgen aanvrager en/of diens rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel gedurende een bepaalde tijd, van drie jaar of eventueel langer, de gelegenheid die vergunning te gebruiken.

-

De kosten voor deze planologische medewerking dienen voor rekening van de gemeente te komen. De overige kosten die voortvloeien uit de planologische medewerking, zoals bouwleges en dergelijke,

32

Gedoeld wordt op vorenstaande uitspraak van de AbRS van 27-04-2005 inzake gemeente Raalte

(ECLI:NL:RVS:2005:AT4747).

2015-588/10-9-2015

28


komen zoals gebruikelijk voor rekening van aanvrager of voor rekening van bedoelde rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel. -

In het te nemen besluit van burgemeester en wethouders zal de toezegging moeten worden opgenomen ingeval compensatie in natura niet mogelijk zal blijken om redenen gelegen buiten de macht van aanvrager en/of zijn rechtsopvolger(s), dat burgemeester en wethouders alsnog zullen overgaan tot betaling van een tegemoetkoming in schade volgens een ter zake uitgebracht deskundigenadvies.

3.3

Tijdsverloop

Tijdsverloop tussen het opstellen van deze risicoanalyse en de datum waarop het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 rechtsgeldig zal worden, kan aanpassing van het advies nodig maken door nieuwe ontwikkelingen in de jurisprudentie en/of (reparatie van) wetgeving.

3.4

Indicatief karakter risicoanalyse planschade

De inschatting van planschaderisico op basis van een globale risicoanalyse planschade is louter indicatief en vormt geen basis voor het bepalen van een tegemoetkoming in schade op individuele aanvragen om tegemoetkoming in schade. Zo blijkt ook uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak inzake de gemeente Westvoorne33 waarin vermeld is dat de geconstateerde discrepantie van de waardebepaling in het kader van een risicoanalyse planschade en de waardebepaling in het kader van de beoordeling van een individuele aanvraag om tegemoetkoming in de planschade zich mogelijk laat verklaren door de minder gedetailleerde gevelopnames waarop de waardebepaling in het kader van een risicoanalyse planschade is gebaseerd. In dat geval prevaleert de waardebepaling die gebaseerd is op de veel meer precieze in- en uitpandige taxatie boven een schatting vanaf de openbare weg.

4. RECAPITULATIE Al het vorenstaande overwegende menen wij dat het niet aannemelijk is dat het (ontwerp)bestemmingsplan Hartenaasje 2 leidt tot voor een tegemoetkoming in de schade ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komende schade.

Ten Have Advies v.o.f. Onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g.

Mr. T. ten Have RT

33

AbRS 24-07-2008 inzake de gemeente Westvoorne (ECLI:NL:RVS:2008:BD8644, WET 07/3417-3418-3419).

2015-588/10-9-2015

29


5. Bijlagen 5.1 -

Aanbod bedrijfsruimte/kantoren DTZ Zadelhoff e.a. Inventarisatie per 15 juli 2014 aanbod bedrijfsruimte/kantoren door DTZ Zadelhoff e.a. in/nabij Deventer (uitsluitend digitaal).

5.2

Marktontwikkelingen bedrijfsruimte- en kantorenmarkt FGH Bank

5.2.1 -

Factsheet kantoren Oost-Nederland

Bron: Regiorapportage van actuele ontwikkelingen vastgoedmarkt Oost-Nederland, uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank.

2015-588/10-9-2015

30


2015-588/10-9-2015

31


5.2.2 -

Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland

Bron: Regiorapportage van actuele ontwikkelingen vastgoedmarkt Oost-Nederland, uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank.

2015-588/10-9-2015

32


2015-588/10-9-2015

33

Hartenaasje 2. Plantype: bestemmingsplan. Naam: Hartenaasje 2. IMRO-idn: NL.IMRO.0150.P299a-OW01. Procedurestatus:

Recommend Documents