Bestemmingsplan Soestdijkerweg 2, Den Dolder

Bestemmingsplan Soestdijkerweg 2, Den Dolder

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding voor het bestemmingsplan

6

1.2

Bij het plan behorende stukken

7

1.3

Leeswijzer

7

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

8

2.1

Inleiding

8

2.2

Gebiedsbeschrijving

8

2.3

Planbeschrijving

9

2.4

Conclusie

Hoofdstuk 3

20

Beleidskader

21

3.1

Inleiding

21

3.2

Rijksbeleid

21

3.3

Provinciaal beleid

22

3.4

Gemeentelijk beleid

27

3.5

Conclusie

32

Hoofdstuk 4

Waarden

33

4.1

Inleiding

33

4.2

Natuurwaarden

33

4.3

Archeologische waarden

34

4.4

Water

34

4.5

Conclusie

36

Hoofdstuk 5

2

5

Milieuaspecten

37

5.1

Inleiding

37

5.2

Bodem

37

5.3

Geluid

38

5.4

Luchtkwaliteit

38

5.5

Externe veiligheid

40

5.6

Bedrijven en milieuzonering

41

5.7

Duurzaamheid

42

5.8

Conclusie

44

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

45

6.1

Inleiding

45

6.2

Opzet van de regels

45

6.3

Verantwoording van de regels

45


Hoofdstuk 7

Uitvoerbaarheid

47

7.1

Inleiding

47

7.2

Ruimtelijke uitvoerbaarheid

47

7.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47

7.4

Economische uitvoerbaarheid

47

7.5

Conclusie

48

voorontwerp

3

4


Toelichting

voorontwerp

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding voor het bestemmingsplan

Aan de Soestdijkerweg 2 in Zeist ligt buitenplaats Prinsenhoeve. De buitenplaats kent een ernstig achterstallig onderhoud. De eigenaar wenst het geheel nieuw leven in de blazen en een nieuwe duurzame basis te leggen voor de instandhouding van de buitenplaats. Daarvoor is een nieuwe integrale ontwikkelingsrichting voor de buitenplaats geschetst. De ontwikkeling heeft als doel de ruimtelijke kwaliteit en de natuur- en landschapswaarden op deze locatie te versterken en de allure van weleer te herstellen. Hiertoe wordt een groot aantal landschapontsierende schuren gesloopt en zal grootschalige parken tuinherstel en bosbeheer plaatsvinden. Als onderdeel van deze ontwikkelingsrichting wordt een bestaand bouwvlak voor woondoeleinden verplaatst naar een nieuwe plek aan de westzijde van de buitenplaats. Op deze nieuwe locatie wordt een nieuwe woning gerealiseerd. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt zowel de verplaatsing van het bouwvlak als de integrale herstelwerkzaamheden van de buitenplaats mogelijk gemaakt.

Globale begrenzing buitenplaats Prinsenhoeve

6


1.2

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Den Dolder Noord 2008, herziening Soestdijkerweg 2' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr.NL.IMRO.0355.BPSoestdijkweg2DD-VO01) regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de projectgebieden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. Als onderdeel van de toelichting zijn in de bijlagen een aantal onderzoeksrapporten opgenomen.

1.3

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader weergegeven. In hoofdstuk 4 en 5 wordt de haalbaarheid van het plan aangetoond voor wat betreft milieuaspecten en waardestellingen. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de juridische planopzet en hoofdstuk 7 geeft informatie over de economische uitvoerbaarheid.

voorontwerp

7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de ligging van het plangebied en de omgeving. Daarnaast wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

2.2

Gebiedsbeschrijving

Het plangebied ligt op de Utrechtse Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug heeft van oudsher welgestelde burgers aangetrokken, die kozen voor een woning in het groen. De Soestdijkerweg verbindt een groot aantal landgoederen en buitenplaatsen. Een deel daarvan dateert uit de middeleeuwen, andere zijn rond de 17e eeuw gesticht. De tuinen en parken zijn regelmatig heringericht, maar kenmerken zich nu hoofdzakelijk door de Engelse Landschapsstijl. De grillige natuurlijke vormen van graslanden, kleine gebouwen, slingervijvers en boomgroepen zijn kenmerken van deze stijl. Momenteel kenmerkt een groot deel van de Soestdijkerweg zich nog steeds door de aanwezigheid van historische landgoederen en buitenplaatsen. Tussen deze landgoederen en buitenplaatsen zijn meerdere omvangrijke en statige villa’s gerealiseerd in een ruime en groene setting.

8


Situering Prinsenhoeve in lint van buitenplaatsen en landgoederen langs de Soestdijkerweg

2.3

Planbeschrijving

2.3.1 Bestaande situatie Buitenplaats Prinsenhoeve heeft haar oorsprong in de 20e eeuw en is daardoor een relatief jonge buitenplaats. Het terrein heeft een oppervlakte van 17 hectare en bestaat uit een gevarieerd ensemble van bospercelen, weidegronden, statige beplanting en een groot aantal bouwwerken. In het vigerende bestemmingsplan zijn binnen het plangebied vier bouwvlakken voor woondoeleinden opgenomen. De buitenplaats is lange tijd gekenmerkt door een multifunctioneel gebruik in de vorm van bosbeheer en landbouwkundig gebruik. Er is zowel een hoenderpark, een schapenhouderij als een vooraanstaande paardenhouderij op de buitenplaats gevestigd geweest. Veel van de bouwwerken op de buitenplaats herinneren aan deze tijd. Een gedeelte van de bouwwerken is nog in gebruik als bijvoorbeeld rijhal en voor opslagdoeleinden. De bebouwing die toebehoorde aan het hoenderpark en de schapenhouderij is in onbruik en verval geraakt. Deze vervallen bebouwing domineert het zicht op het plangebied vanaf de Soestdijkerweg. De bossen en parkachtige setting kennen inmiddels achterstallig onderhoud. De hoofdwoning van Prinsenhoeve is als gemeentelijk monument aangeduid. In het vigerend bestemmingsplan Den Dolder Noord 2008 wordt de karakteristiek als volgt beschreven: Het landhuis “de Prinsenhoeve” is één van de zeldzame voorbeelden in de gemeente Zeist van de Gooise landhuisbouw. Kenmerkend daarin is het weelderige gebruik van rieten daken, met vele dakkapellen en afgewolfde topgevels.Het landhuis is in één bouwlaag gebouwd. Het landhuis is gesitueerd op een ruim hoekperceel tussen de Soestdijkerweg en de Dolderseweg, van waar af de voorgevel met de afgewolfde topgevel fraai in het

voorontwerp

9

landschap zichtbaar is. Het landhuis Prinsenhoeve is waarschijnlijk genoemd naar de rechte Prinsenlaan, een oude kaarsrechte laan, die ten zuiden van het landhuis op de Dolderseweg uitkomt. De Prinsenhoeve is in 1924 gebouwd, heeft een L-vormige plattegrond. De gevels hebben kleine roedenvensters met luiken. Anno 2015 is nog steeds sprake van bebouwing op het westelijke deel die afbreuk doet aan de beoogde kwaliteiten van het landgoed en omgeving. Nog steeds is sprake van leegstaande kippen-, schapenhokken op het terrein die de beeldkwaliteit niet ten goede komen.

10


Luchtfoto van plangebied

voorontwerp

11

Hoofdhuis Prinsenhoeve

Bestaande dienstwoning

Bestaande dienstwoning

Bestaande rijhal met woonbestemming

Te slopen bebouwing

Te slopen bebouwing

Te slopen bebouwing

Te slopen bebouwing

12


2.3.2 Huidig planologisch regiem Het Plangebied is gesitueerd binnen het bestemmingsplan Den Dolder Noord (2008). Volgens dit bestemmingsplan heeft het gehele plangebied de enkelbestemming ‘buitenplaats’. De voor buitenplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor "het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van een buitenplaats met cultuurhistorische, landschappelijke en daaraan ondergeschikte natuurwaarden die bestaan uit de samenhang tussen hoofd- en bijgebouwen, het historisch tuinen park-/bosontwerp, oude bossen en lanen, de bosranden en hellingbos, schrale bermen en de functie van dit tuin en parkbos voor de flora en fauna", alsmede voor "migratie- en verblijfsgebied voor inheemse flora en fauna" en/of "extensief recreatief medegebruik". Verspreid over de buitenplaats zijn 5 bestemmingsvlakken gesitueerd met de aanduiding 'wonen'. daarvan liggen er 4 binnen het plangebied. Binnen al deze bestemmingsvlakken is één woning toegestaan. De hoofdwoning en twee bijbehorende dienstwoningen zijn voor woondoeleinden bestemd. Het vierde bestemmingsvlak voor woondoeleinden is gesitueerd ter plaatse van de rijhal. Het bestemmingsplan Den Dolder Noord (2008) bevat een ongebruikelijk bestemmingsplanregime voor wat betreft bebouwingsmogelijkheden. Volgens dit bestemmingsplan mogen bestaande woningen met een grondvlak kleiner dan 350 m2 binnen deze bestemmingsvlakken worden uitbereid tot een grondvlak van 350 m2. Woningen die momenteel een groter grondvlak hebben dan 350 m2 mogen eenmalig met 10 % worden uitgebreid. De vier woningen op buitenplaats Prinsenhoeve hebben momenteel een gezamenlijke inhoud van 6200 m3. Het vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om deze omvang nog uit te breiden tot liefst 8460 m3. Niet alleen woningen, die zijn gesitueerd binnen een bouwvlak, mogen volgens het vigerende bestemmingsplan worden uitgebreid tot een grondvlak van 350 m2 . Ook de overige bouwwerken binnen het bouwvlak mogen tot deze oppervlakte worden uitgebreid. Op de buitenplaats staat bovendien een groot aantal verspreid liggende bouwwerken, dat onder het overgangsrecht is gesitueerd. In het vigerende bestemmingsplan is een overgangsbepaling opgenomen die het mogelijk maakt deze bouwwerken eenmalig met 10 % te vergroten. Deze bouwwerken op de buitenplaats hebben (met uitzondering van de 4 woningen) een gezamenlijke oppervlakte van 1722 m2 . Het vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om deze oppervlakte uit te breiden tot liefst 3170 m2 . Vrijwel het volledige plangebied heeft een dubbelbestemming "archeologisch waardevol gebied" en aan de zuidzijde is het tracé van een hoogspanningsverbinding als dubbelbestemming vastgelegd. De bestaande rijbak is een onlosmakelijk onderdeel van de hobbymatige activiteiten op de buitenplaats. Deze is echter niet als zodanig op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan opgenomen. De huidige rijbak heeft een oppervlakte van 800 m2.

voorontwerp

13

Uitsnede vigerend bestemmingplan

14


Huidige omvang bestaande bebouwing en uitbreidingsmogelijkheden in vigerend bestemmingsplan Landelijk gebied noord 2008

voorontwerp

15

2.3.3 Beschrijving planonderdelen De integrale herontwikkeling van buitenplaats Prinsenhoeve bestaat uit een aantal planonderdelen: verplaatsen bouwvlak met aanduiding 'wonen'. sloop van bebouwing conserverend planologisch regime om te voorkomen dat huidige ontwikkelmogelijkheden maximaal worden benut investeren in natuur en landschap Verplaatsen bouwvlak met aanduiding 'wonen' Het is in de toekomst niet langer wenselijk om de huidige rijhal, centraal op de buitenplaats, te gebruiken voor woondoeleinden. Daarom wordt de woonbestemming aan dit gebouw onttrokken en verplaatst naar een open terrein aan de westzijde van het plangebied. Er vindt nadrukkelijk geen toename plaats van wooneenheden. De bestaande

16


rijhal blijft in de toekomst als rijhal in gebruik.

Verplaatsen bouwvlak met aanduiding 'wonen'

Sloop van landschapsontsierende bebouwing Als onderdeel van de ontwikkeling wordt rondom de locatie van de nieuwe woning 1071 m2 aan schuren gesloopt. Dit betreft vooral voormalige kippenhokken, die vanaf de Soestdijkerweg het aanzien van de buitenplaats bepalen. De kippenhokken verkeren echter in staat van verval. Deze bebouwing levert momenteel geen bijdrage aan de ruimtelijke potentie van de plek en zijn grotendeels asbesthoudend. Sloop van deze bebouwing levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit ter plekke.

voorontwerp

17

Toekomstig planologisch regime De buitenplaats krijgt een enkelbestemming 'Natuur'. Hierbinnen blijven 4 bestemmingsvlakken voor woondoeleinden behouden. De omvang van de woningen wordt vastgelegd in een eenduidig planologisch regime, dat veel minder bebouwingsmogelijkheden biedt dan het vigerend bestemmingsplan. Om aan te sluiten bij de oorspronkelijke hierarchische opbouw van buitenplaatsen in de regio, wordt op de woningen een gevarieerd maatvoeringsregime van kracht. De bouwwerken, die niet worden gesloopt, worden positief bestemd middels een bouwaanduiding binnen de bestemming 'natuur'. Eén van de bouwwerken die behouden blijft is de bestaande rijhal. Deze vormt een onlosmakelijk onderdeel van de historische activiteiten op de buitenplaats en is uitermate geschikt voor hedendaags hobbymatig gebruik door de bewoners van de buitenplaats. Ook de bestaande paardenbak blijft om die reden voor hobbymatige doeleinden behouden en wordt positief bestemd middels een functieaanduiding. De rijhal en paardenbak vormen een Unique Selling Point van de buitenplaats en leveren om die reden een positieve bijdrage aan de duurzame instandhouding ervan. Het beheer van 17 hectare buitenplaats vergt veel onderhoud. Voor beheer en onderhoudsdoeleinden blijft ook een aantal overige bouwwerken op de buitenplaats behouden. Deze bieden in de toekomst ruimte voor de opslagdoeleinden voor bijvoorbeeld machines, gereedschappen en overige middelen. Voorliggend bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden tot het verruimen van de huidige oppervlakte van bijbehorende bouwwerken Het bestaande extensief agrarisch medegebruik van enkele landbouwpercelen op de buitenplaats wordt zekergesteld middels een functieaanduiding 'agrarisch met waarden'. Voor de begrenzing van deze aanduidingsvlakken is aangesloten op begrenzingen uit het natuurbeheerplan.

18


voorontwerp

19

Investering in Natuur en Landschap Door het saneren van landschapsontsierende en leegstaande schuren ontstaat een verbetering van de beeldkwaliteit. Naast het slopen van deze schuren voorziet de herontwikkeling van Prinsenhoeve ook in het verbeteren van de landschappelijke structuur evenals het versterken van de natuurwaarden. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de ontstaansgeschiedenis, landschapskarakteristiek en natuurdoelen uit het natuurbeheerplan. Dit wordt beschreven in de landschapsecologische onderbouwing in bijlage 1.Op onderstaand inrichtingsplan is de toekomstige situatie weergegeven.

Inrichtingsplan Prinsenhoeve

2.4

Conclusie

De integrale herontwikkeling van buitenplaats Prinsenhoeve levert een kwaliteitsverbetering op voor de buitenplaats en directe omgeving. Niet alleen worden landschapsontsierende bouwwerken gesloopt. Tevens worden de bebouwingsmogelijkheden op de buitenplaats ingeperkt en wordt er geinvesteerd in natuur- en landschap. Er is zowel sprake van een fysieke afname van bebouwing door sloop van landschapsontsierende bebouwing als een afname aan planologische bebouwingsmogelijkheden door een gewijzigd en conserverend planologisch regime.

20


Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaalen gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan het voorgenomen plan.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In 2012 is deze visie officieel in werking getreden. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn. Voorliggende herontwikkeling van het plangebied heeft geen relatie met nationale belangen.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B’s): 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan. 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties. 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Voorliggende plan betreft een herschikking van bestaande bouwen gebruiksmogelijkheden, waarvoor voormalige

voorontwerp

21

agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Dit betreft een dermate kleinschalig plan dat hier geen sprake is van een ' stedelijke ontwikkeling', in de zin van de Bro. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is door provincie Utrecht opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is op 10 maart 2014 gedeeltelijk herzien. Prinsenhoeve is in de PRS gesitueerd binnen de grenzen van de Ecologische hoofdstructuur. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. De PRS beschrijft wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn binnen de Ecologische Hoofd Structuur (EHS) en welke voorwaarden daaraan verbonden zijn. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn daarvoor kaders vastgelegd, die de gemeenten in hun ruimtelijke ordening moeten toepassen. Om te komen tot zowel een ontwikkelingsgerichte omgang met de EHS, als tot een betere ruimtelijke bescherming, zijn in de structuurvisie een aantal instrumenten genoemd. Onder voorwaarden worden ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt, waarbij het functioneren van de EHS niet wordt aangetast of zelfs wordt verbeterd. De volgende instrumenten zijn beschikbaar: uitbreiding van geringe omvang bij bestaande functies. Kleinschalige ontwikkelingen in de EHS zijn mogelijk mits ze aansluiten aan een bestaande andere functie èn ze op al verstoord terrein plaats vinden; plussen en minnen / mitigeren. Het negatieve effect van een ontwikkeling kan met voor natuur positieve ingrepen worden opgeheven zodat er geen sprake is van een significante aantasting van de EHS; herbegrenzing van de EHS. Bij kleinschalige ontwikkelingen kan het instrument herbegrenzing worden ingezet, mits dit leidt tot een gelijkwaardige of betere kwaliteit van de EHS; saldobenadering. Toe te passen bij een combinatie van ontwikkelingen die in een gezamenlijk ruimtelijk plan worden opgepakt en die per saldo een meerwaarde voor natuur opleveren. In de PRS zijn binnen de ecologische hoofdstructuur een aantal percelen aangeduid als landbouwgebied. Regulier gebruik van agrarische gronden binnen de EHS is volgens de PRS geen activiteit met significante gevolgen en ondervindt geen beperking van het ruimtelijk natuurbeleid. In de landbouwgebieden is landbouw de hoofdgebruiker, maar vindt ook menging met andere functies plaats. Het beleid voor andere dan agrarische functies is vooral gericht op landschappelijke en recreatieve kwaliteit van deze gebieden en op het realiseren van natuur in groene contourgebieden en van recreatie in recreatiezones. De blijvende landbouw mag in haar functioneren geen hinder ondervinden van de natuur- en recreatieontwikkeling in deze gebieden. Het huidige en toekomstige landbouwkundig gebruik van deze percelen past binnen de kaders van de PRS.

22


Uitsnede Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 De EHS wordt beschermd middels een 'nee, tenzij'-regime. Dit houdt in dat ruimtelijke ingrepen in de EHS met een negatief effect op de kwaliteit van de natuur of het functioneren van de EHS in principe niet zijn toegestaan. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Het Rijk heeft de provincies via het besluit algemene regels ruimtelijke ordening de taak gegeven deze bescherming nader uit te werken. Nieuwe (planologische) ontwikkelingen zijn in principe niet mogelijk binnen de EHS wanneer ze een significant negatief effect hebben op het functioneren van de EHS. De initiatiefnemer van een ontwikkeling moet bij het ’nee, tenzij’- regime de onderbouwing leveren. Om een zorgvuldige beoordeling te kunnen maken zal de initiatiefnemer in een zogenaamd ‘nee, tenzij’-onderzoek de effecten van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling op de te beschermen, te ontwikkelen en te behouden factoren moeten specificeren. Het gaat daarbij om de ‘wezenlijke waarden en kenmerken’ van de bij het gebied behorende natuurdoelen en natuurkwaliteit: de bestaande en potentiële waarden van het ecosysteem waaronder ook begrepen worden de vereiste omgevingsfactoren zoals donkerte, bodem, water en milieu; de robuustheid en de aaneengeslotenheid van de EHS; de aanwezigheid van bijzondere soorten; de verbindingsfunctie van het gebied voor soorten en ecosystemen.

voorontwerp

23

Een nee, tenzij-onderzoek kan achterwege blijven, indien het een ontwikkeling van geringe omvang betreft bij een bestaande functie. Wij gaan ervan uit dat een dergelijke kleine ontwikkeling niet tot significante gevolgen voor de waarden van de EHS leidt, als in de ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat deze ontwikkeling op al verstoord terrein in de onmiddellijke nabijheid van bestaande bebouwing en verharding plaatsvindt. Verder kunnen binnen de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling positieve ingrepen voor natuur meegewogen worden. Het effect van de ontwikkeling leidt dan niet tot significante gevolgen. De positieve ingrepen dienen wel gegarandeerd te worden. Wij noemen dit instrument: ‘plussen en minnen’. Een voorbeeld van een ‘plus’ is het slopen van een in het bos gelegen gebouw of parkeerterrein en dit perceeldeel als natuur te bestemmen. Als er sprake is van significante aantasting, dan mag de voorgenomen ontwikkeling geen doorgang vinden, tenzij deze voldoet aan enkele randvoorwaarden. Dit tenzij heeft betrekking op ontwikkelingen met redenen van groot openbaar belang. Indien dit aangetoond wordt, er geen reële alternatieven zijn, en de negatieve effecten zoveel mogelijk beperkt worden, is de ontwikkeling wel mogelijk. De overblijvende effecten moeten dan wel gecompenseerd worden. Aan de compensatie worden nadere eisen gesteld: de compensatie vindt plaats buiten de EHS, in de directe omgeving van de ingreep, in natura (indien absoluut onmogelijk financieel), gelijktijdig en gelijkwaardig (bij hoge waarden met extra factor voor ontwikkelingstijd). Compensatie vindt bij voorkeur plaats binnen de groene contour. Als er sprake is van een significante aantasting, maar niet van groot openbaar belang, bieden twee instrumenten aanvullende mogelijkheden voor ontwikkelingen binnen de EHS: 1. herbegrenzing: Bij individuele kleinschalige ontwikkelingen kan het instrument herbegrenzing worden ingezet. Daarbij kan een ruil plaatsvinden tussen EHS waarop de ontwikkeling plaatsvindt en een nabij gelegen perceel buiten de huidige EHS. Herbegrenzing kan alleen plaatsvinden als dit tot een gelijkwaardige of betere kwaliteit voor de EHS leidt;

24


2. saldobenadering: Als een combinatie van ontwikkelingen in een gezamenlijk ruimtelijk plan wordt opgepakt, wat per saldo een meerwaarde voor natuur oplevert, is het instrument saldobenadering beschikbaar. In het natuuronderzoek, in bijlage 4 van deze toelichting, is de ontwikkeling van buitenplaats Prinsenhoeve getoetst aan de provinciale EHS-wijzer. Daaruit blijkt dat de geplande ontwikkeling geen significant negatieve effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken oplevert. Door het treffen van gerichte ingrepen met een positieve invloed op natuurwaarden wordt een eventueel negatief effect opgeheven (plussen en minnen/mitigeren). Om significant negatieve effecten op bijzondere planten, reptielen, vleermuizen en de das in de aanlegfase te voorkomen zijn voorzorgsmaatregelen nodig. Deze zijn nader uitegwerkt in de vorm van een ecologisch werkprotocol. Uit bijgevoegde landschapsecologische onderbouwing en uitgebried natuuronderzoek blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders van de PRS.

3.3.2 Provinciale ruimtelijke verordening 2013 De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. Het plangebied is volgens de verordening gesitueerd binnen de grenzen van het landelijk gebied. Het verplaatsen van het bouwvlak naar de voorgestelde locatie zou opgevat kunnen worden als een vorm van verstedelijking. In de algemene bepalingen van de PRV (artikel 1.1) is opgenomen dat onder verstedelijking wordt verstaan: nieuwe vestiging van woningen, niet-agrarische bedrijven, detailhandel en voorzieningen. Hoewel er per saldo geen sprake is van nieuwvestiging, is de voorgestelde locatie van de nieuwe woning op dit moment nog onbebouwd. Artikel 4.2 van de PRV beschrijft de regels voor verstedelijking in het landelijk gebied. Uitgangspunt van de PRV is dat geen verstedelijking binnen het landelijk gebied plaatsvindt, tenzij voor voorliggend plan voldaan kan worden aan de voorwaarden in artikel 4.4, en 4.11. Volgens de PRV is het plangebied gesitueerd binnen de grenzen van een bebouwingsenclave en -lint. In artikel 4.4 van de PRV is opgenomen dat een ruimtelijk plan bestemmingen en regels kan bevatten die toestaan dat in bebouwingsenclaves of bebouwingslinten verstedelijking plaatsvindt, mits dit resulteert in een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit en belangen van bestaande omringende functies niet onevenredig worden aangetast. De toelichting op een ruimtelijk plan moet in dat geval een onderbouwing bevatten waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan en waarin een beeldkwaliteitsparagraaf is opgenomen. In bijgevoegde landschapsecologische onderbouwing is hiervan een toelichting opgenomen. Het plangebied is in de PRV tevens gesitueerd binnen de grenzen van de ecologische hoofdstructuur. In artikel 4.11 van de PRV zijn de regels opgenomen die van toepassing zijn op ontwikkelingen in de Ecologische Hoofdstructuur. Een ruimtelijk plan mag geen nieuwe bestemmingen en regels bevatten die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden, tenzij: a. er sprake is van een groot openbaar belang en er geen reële andere mogelijkheden zijn, of de ruimtelijke ontwikkelingen nieuwe bebouwing of terreinverharding binnen omheinde militaire terreinen mogelijk maken; b. negatieve effecten voor de natuur worden zoveel mogelijk beperkt door

voorontwerp

25

mitigerende maatregelen en de overblijvende negatieve effecten worden gecompenseerd door inrichting van nieuwe natuur elders, met dien verstande dat: 1° compensatie plaatsvindt in natura in de omgeving van de ruimtelijke ingreep; 2° het ruimtelijk plan waarin de compensatie wordt geregeld, gelijktijdig wordt vastgesteld met het ruimtelijk plan waarin de aantastende ruimtelijke ingreep mogelijk wordt gemaakt, tenzij verzekerd is dat de compensatie wordt gerealiseerd; 3° de compensatie minimaal gelijkwaardig is aan het verlies aan waarden en kenmerken; c. voor zover compensatie in natura niet mogelijk is in de omgeving en elders ook niet mogelijk is, moet de resterende schade financieel worden gecompenseerd De toelichting op een ruimtelijk plan moet in dat geval een onderbouwing bevatten waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Hierin moet tevens een beschrijving worden opgenomen van de in het plangebied voorkomende wezenlijke kenmerken en waarden en een effectbeoordeling van de gewenste ontwikkeling daarop. In bijgevoegde landschapsecologische onderbouwing en het natuuronderzoek is hiervan een toelichting opgenomen. Uit de landschapsecologische onderbouwing in de bijlage blijkt dat de ontwikkeling een integrale meerwaarde tot gevolg heeft voor natuur en landschapswaarden en dat hiervoor nauw wordt aangesloten bij het natuurbeheerplan 2015. Uit de bijgevoegde natuurtoets (bijlage 4) blijkt dat de ontwikkeling per saldo geen significante aantasting tot gevolg heeft van wezenlijke kenmerken en waarden. Daaruit kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de regels uit de Provinciale ruimtelijke verordening 2013. In artikel 4.3 van de PRV zijn uitgangspunten opgenomen met betrekking tot de toelaatbare inhoudsmaat van woningen in het landelijk gebied. Uitgangspunt voor de toelaatbare inhoudsmaat van woningen is dat deze landschappelijk goed inpasbaar moeten zijn. In de toelichting van artikel 4.3 is opgenomen dat daarvoor gedacht wordt aan een inhoudsmaat van 600 m3 tot 800 m3. Ter plaatse van de beide dienstwoningen wordt in dit bestemmingsplan een inhoudsmaat toegestaan van 750 m3, waardoor aan de uitgangspunten van de PRV wordt voldaan. In artikel 4.3 van de PRV is opgenomen dat de toelaatbare inhoudsmaat van woningen gebiedsgewijs gedifferentieerd kan worden. Hierbij kan volgens de PRV gedacht worden aan villawijken in het bos gelegen buiten de rode contour. De bestaande hoofdwoning op Prinsenhoeve heeft momenteel een omvang van ongeveer 1500 m3. Deze inhoudsmaat wordt ook in dit bestemmingsplan toegestaan. Voor de nieuwe woning wordt een inhoudsmaat toegestaan van 1000 m3. Gezien de ruime setting van de woning wordt deze inhoudsmaat als goed inpasbaar beschouwd. De inhoud blijft bovendien ondergeschikt aan de hoofdwoning op de buitenplaats. In de landschapsecologische onderbouwing is hiervan een toelichting opgenomen. Omdat de toegestane inhoudsmaten in dit bestemmingsplan niet 'wezenlijk' groter zijn ten opzichte van het oude ruimtelijke plan is volgens de PRV een beeldkwaliteitplan niet noodzakelijk.

26


3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie gemeente Zeist 2020 De Structuurvisie 2020 geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling aan. Die hoofdlijnen zijn ambitieus. Sommige maatregelen zijn concreet te vertalen in projecten, andere moeten nog onderzocht worden. Alle maatregelen hebben gemeen dat zij de kwaliteit van de woon- en leefomgeving dienen te verbeteren. In de structuurvisie is opgenomen dat de vele buitenplaatsen en landgoederen binnen de gemeente een van de kernwaarden van de gemeente Zeist vormen. In de structuurvisie is de gemeente verdeeld in zones. Voor elke zone is een concrete ontwikkelingsvisie geschetst. Het plangebied is gesitueerd binnen de zone van Den Dolder. Het verbeteren van de ecologische hoofdstructuur en het versterken van cultuurhistorische elementen zijn als ambities voor deze zone opgenomen. Op onderstaande overzichtskaart van de structuurvisie is te zien dat het plangebied is gesitueerd in langs een historische as, die wordt gekenmerkt door bebouwing in een groene setting. De voorgestelde ontwikkeling van het plangebied sluit hier naadloos op aan.

Overzichtskaart structuurvisie Zeist 2020

voorontwerp

27

3.4.2 Groenstructuurplan Het groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist’ (mei 2011) schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Duidelijk is dat het groen in Zeist een bijdrage levert aan cultuurhistorische waarden, natuur- en landschappelijke waarden, gebruiksmogelijkheden, beeldkwaliteit, de gezondheid van de inwoners van Zeist en de fysische kwaliteit van de leefomgeving, de leefbaarheid van buurten en de economische ontwikkeling van de gemeente. De beleidsvisie voor het groen in Zeist gaat uit van onder meer de volgende inhoudelijke beleidslijnen, welke ook van belang zijn voor onderhavig plangebied: Het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist; De verschillen per landschapstype koesteren, zichtbaar houden en versterken in beeldopbouw, soorttoepassing en in beheer; Het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude wegen; Inzetten op bomen en lanen als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist; Het bevorderen van het doorlopen van landschappelijke structuren in de directe woonomgeving van mensen; Het koesteren, behouden en versterken van het Zeister profiel van bomen in gras als typisch Zeister kenmerk; Maximaal ruimte bieden voor gebruik van het groen in de woonomgeving, in een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden, en bij voldoende ruimte verschillende groenfuncties combineren middels zonering; De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten van Zeist moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt; Bij voldoende ruimte natuurontwikkeling en –beleving in de woonomgeving bevorderen; Het belang van de privé tuinen voor de groenstructuur benadrukken. De bestemmingswijziging gaat gepaard met een integrale kwaliteitsverbetering van de buitenplaats. Uit bijgevoegde landschapsecologische onderbouwing blijkt dat hiervoor nadrukkelijk aansluiting is gezocht bij de historische en huidige karakteristieken van de groenstructuur. Het groene karakter van de buitenplaats en de Soestdijkerweg wordt als gevolg van de ontwikkeling in aansluiting op het groenstructuurplan versterkt.

3.4.3 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan Op 9 juli 2013 is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan (GVVP 2014-2023) vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. In het GVVP 2014-2023 staan de volgende items centraal: 1. De gemeenteraad heeft aan het GVVP kaders meegegeven op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. Binnen deze kaders kunnen vanuit de samenleving ideeën worden aangedragen. Vrijheid om zaken te ontwikkelen bestaat vooral op het gebied van de wegencategorisering, duurzaamheid en fietsverkeer. 2. Duurzaamheid speelt in alle onderdelen van de conceptnota een grote rol. De ‘ladder van Verdaas’ is richtinggevend geweest voor de vormgeving van het GVVP, OV en fietsverkeer worden gestimuleerd. De Ladder van Verdaas is een verwijzing naar zeven aspecten die van invloed zijn op het verkeer- en vervoerssysteem. Dit zijn: ruimtelijke ordening, prijsbeleid, openbaar vervoer, mobiliteitsmanagement, benutting, aanpassing aan de bestaande infrastructuur, nieuwe infrastructuur. Duurzaam verkeer wordt gestimuleerd (elektrische laadpunten, verduurzamen gemeentelijk wagenpark, verlengen convenant slim werken slim reizen).

28


3. Bereikbaarheid speelt een andere belangrijke rol, vooral voor wat betreft stimulering van een goede doorstroming door een betere benutting van het wegennet. De auto wordt zeker niet weggepest: er is sprake van een win-win-win situatie met OV en fietsverkeer. 4. Veiligheid is een andere pijler van het GVVP: aandacht is er voor een goede oversteekbaarheid voor met name voetgangers. 5. Waar mogelijk worden parallellen gelegd met andere projecten die gelijktijdig worden ontwikkeld. Gedacht kan hierbij worden aan het Centrumplan, de evaluatie van het Fietsactieplan en de luchtnota. De Soestdijkerweg is een provinciale weg die onderdeel is van het regionale verkeersnetwek. De weg is echter voorzien van een verkeersluwe parallelweg. Aan deze parallelweg is momenteel al een inrit aanwezig, die behouden blijft en wordt gebruikt om de nieuwe woning te ontsluiten. Doordat de ontwikkeling per saldo geen toename tot gevolg heeft van woningen, zal per saldo ook geen toename van verkeersbewegingen ontstaan. Parkeren vindt op eigen terrein plaats. Het GVVP stelt om die reden geen eisen stelt aan onderhavig plan,

3.4.4 Woonvisie 2010-2015 De gemeenteraad van Zeist heeft in april 2013 de Woonvisie 2013-2015 vastgesteld. De doelstelling van de woonvisie is om te komen tot een woningaanbod waarin alle woonvormen beschikbaar zijn, dus ook woningen voor starters en studenten, ouderen etc. Zo wordt genoemd dat woonhuizen moeten worden omgezet naar leefhuizen, dus levensloopbestendig moeten zijn. Verder wordt nieuwbouw aangemoedigd maar wel met oog voor de kwaliteit van de woonomgeving. Voorliggend initiatief heeft per saldo niet tot gevolg dat extra woningen aan het plangebied worden toegevoegd. Het betreft een verplaatsing van een bestaande woonfunctie. Deze verplaatsing is niet in strijd met de Woonvisie. De kwaliteit van de woonomgeving staat centraal.

3.4.5 Waterplan Zeist In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit. Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aanen afvoer van water. De ambitie van het waterplan is om zorgvuldig met water om te gaan. Daarom geldt voor heel Zeist, dat er zuinig moet worden omgegaan met grondwater en oppervlaktewater. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van bronnen van verontreiniging. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt. Deze benadering past goed binnen de trits “vasthoudenbergen-afvoeren”. Om het gebiedseigen water in Zeist vast te houden wordt waar mogelijk verhard oppervlak afgekoppeld van de riolering en geïnfiltreerd in de bodem; de Utrechtse Heuvelrug is een belangrijk inzijggebied. De kwaliteit van het grondwater en oppervlaktewater mag niet verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Verbetering van de waterkwaliteit is een belangrijk doel. Er blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit gebiedsvreemde water wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied. Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. De

voorontwerp

29

schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud. Voor een beschrijving van de wateraspecten in het plangebied wordt verwezen naar de ‘waterparagraaf’ in paragraaf 4.4 van deze plantoelichting.

3.4.6 Milieubeleidsplan gemeente Zeist 2008-2011 Het milieubeleidsplan heeft tot doel de prettige, gezonde en duurzame leefomgeving van Zeist te behouden en te verbeteren. Het plan ‘steunt’ op drie pijlers: wonen, leven en werken. De uitdaging en de kansen voor het milieubeleid 2008 – 2011 komen hoofdzakelijk voort uit de volgende vier ontwikkelingen. 1. Ten eerste staat Zeist voor een woningbouwopgave. Dit legt een druk op de milieukwaliteiten, maar biedt ook kansen voor verbeteringen. 2. De tweede uitdaging ligt bij duurzaam bouwen en energie/klimaat. Door de relatief grote woningbouwopgave liggen er grote kansen voor gebruik van duurzame bouwmethoden, en energiezuinige of zelfs klimaatneutrale maatregelen. 3. De derde uitdaging is gelegen in het groene karakter van de gemeente. Milieu en groen kunnen elkaar versterken. Een gezond milieu is een voorwaarde voor het behoud van de ecologische waarden, maar anderzijds kan de groenstructuur ook bijdragen aan milieukwaliteit. 4. Ten slotte leidt de typische Zeister verkeerssituatie tot de vierde uitdaging voor het milieubeleid. De Zeister milieuopgave maakt het noodzakelijk dat milieu beter integreert met het ruimtelijke beleid. Daarom is in het Milieubeleidsplan gebiedsgericht milieubeleid opgenomen. Dit houdt in dat er niet meer overal dezelfde milieunorm wordt nagestreefd, maar dat de milieukwaliteit wordt gekozen die past bij het karakter van een gebied. Voor Zeist zijn er acht gebiedstypen geformuleerd: centrum, subkernen, woonwijken, wonen en werken in het groen, kantoren en publieksintensieve voorzieningen, bedrijventerreinen, natuurlijke buitengebieden en verkeersassen. Voor elk soort gebied is een zogenaamd milieukwaliteitsprofiel ontwikkeld. In deze profielen zijn voor alle belangrijke milieuthema’s een basis- en streefkwaliteit geformuleerd die past bij het karakter van het gebied. De bedoeling is om deze te gebruiken als referentiekaders bij het opstellen van bestemmingsplannen, grote ruimtelijke projecten, beleidsplannen of de structuurvisies. De wettelijke normen blijven gewoon bestaan. De gedachte achter gebiedsgericht milieubeleid is dat er in bepaalde gebieden naar gestreefd moet worden om een gebiedsspecifieke milieukwaliteit te behouden/bewerkstelligen. Het plangebied is gesitueerd in de zone 'wonen en werken in het groen'. Het gebiedstype ‘wonen en werken in groen’ is typisch voor Zeist. Het zijn de locaties in een bosrijke en/of historisch groene omgeving waar gewoond en/of gewerkt wordt. Wonen en werken in het groen is een ‘open beeld gebiedstype’ omdat er veel ruimte is, maar heeft tegelijkertijd een gesloten karakter, omdat het tekens om stukjes privaat terrein met een duidelijke grens door een hek of een haag. Het is als het ware een bebouwing in ruime groene kamers. Het gebied heeft tevens een ecologische functie, deels door de EHS met verbindingszones. De ontwikkeling van het plangebied betreft een verplaatsing van een bestaand bouwvlak. Per saldo worden geen nieuwe gebruiksmogelijkheden toegestaan, die een verslechtering van de milieukundige situetaie tot gevolg hebben. Uit de milieutechnische onderzoeken blijkt dat de ontwikkeling niet belemmerd worden door externe milieu aspecten.

30


3.4.7 Welstandsnota 2010 De welstandsnota 2010 beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Zeist en dient als toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor bouwen, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Een welstandsnota is het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een aanvraag voor een bouwwerk op welstandsvereisten. Artikel 12a van de per oktober 2010 herziene Woningwet stelt: De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die het bevoegd gezag toepast bij de beoordeling: a. of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd, als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand; b. of het uiterlijk van een bestaand bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand. In de welstandsnota 2010 van gemeente Zeist zijn objectgerichte criteria opgenomen voor landgoederen en buitenplaatsen. De (voormalige) landgoederen en buitenplaatsen zijn waardevolle elementen binnen de gemeente, die het cultuurhistorische karakter versterken. De bouwwerken staan grotendeels verscholen in de bossen of parken waarbij het hoofdgebouw een prominente plaatsing op de kavel inneemt. De rijke en verschillende vormen van architectuur geven de bouwwerken een eigen, statig karakter. De combinatie van cultuurlandschappen, groenelementen en gebouwen is uniek. Het in stand houden van deze bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit. In de welstandsnota zijn objectgerichte criteria opgenomen waaraan nieuwe ontwikkelingen op een buitenplaats of landgoed worden getoetst. Voor zover deze betrekking hebben op ruimtelijke aspecten is dit verwerkt in de landschapsecologische inpassing, die in de bijlage is opgenomen. Voor zover deze betrekking hebben op de vormgeving van de te realiseren woning, worden deze onderdeel van het uiteindelijk te beoordelen bouwplan en de aan te vragen omgevingsvergunning.

voorontwerp

31

3.5

Conclusie

De integrale ontwikkeling van het plangebied en het verplaatsen van een woonbestemming vormen geen belemmering voor beleidsdoelstellingen op nationaal provinciaal of gemeentelijk niveau. Op basis van de landschapsecologische onderbouwing, die in de bijlage is opgenomene, levert de ontwikkeling een kwalitatieve meerwaarde op voor de omgeving, die naadloos aansluit bij beleidsambities.

32


Hoofdstuk 4 Waarden 4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de waardentoets beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de ontwikkeling.

4.2

Natuurwaarden

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de EHS. Bij soortenbescherming heeft men te maken met de flora- en faunawet. De Flora- en faunawet richt zich op de bescherming van soorten. De Flora- en faunawet gaat uit van het 'nee, tenzij'-principe, bepaalde handelingen waaronder ruimtelijke ingrepen waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk. Centraal hierbij staat de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. Voor de geplande maatregelen op buitenplaats Prinsenhoeve is daarom een natuuronderzoek uitgevoerd naar beschermde soorten. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies. Op basis van de quickscan wordt nader onderzoek naar flora, vleermuizen, das, eekhoorn, boommarter, levendbarende hagedis, hazelworm en ringslang geadviseerd. Dit onderzoek is noodzakelijk alvorens de bebouwing gesloopt kan worden en de beplanting verwijderd kan worden. Het plan is getoetst aan de wezenlijke waarden en kenmerken conform de EHS-wijzer van Provincie Utrecht. De geplande ontwikkeling wordt zodanig ontwikkeld dat in de nieuwe situatie geen significant negatieve effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken ontstaan. Om significant negatieve effecten op bijzondere planten, reptielen, vleermuizen en de das in de aanlegfase te voorkomen zijn voorzorgsmaatregelen nodig. Op basis van het nader onderzoek naar het concreet voorkomen en gebruik van de beschermde soorten worden de exact noodzakelijke maatregelen bepaald. Deze worden nader uitgewerkt in de vorm van een ecologisch werkprotocol.

voorontwerp

33

4.3

Archeologische waarden

Aardkundige, archeologische en cultuurhistorische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de wet op de archeologische monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om archeologische erfgoed zoveel mogelijk terplekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn. Volgens het vigerend bestemmingsplan is aan het plangebied een dubbelbestemming "archeologisch waardevol gebied" toegekend. Deze gronden zijn naast de daarvoor aangewezen andere bestemmingen, in eerste instantie bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de eventueel aanwezige archeologische waarden. In het belang van de Archeologische monumentenzorg en ter voorkoming van onevenredige aantasting van aanwezige dan wel naar verwachting aanwezige archeologische waarden, is het verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) op en in de gronden bouwwerken te realiseren en de volgende werken, en werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van 100m2 of meer (bij een hoge archeologische verwachting) resp. 1500m2 of meer (bij een middelhoge archeologische verwachting): 1. het uitvoeren van graafwerkzaamheden,grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden (incl. diepploegen, ontginnen en het aanleggen van drainage) dieper dan 0,3 meter onder maaiveld; 2. het verlagen van de bodem en afgravenvan gronden, dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld; 3. het verlagen van het grondwaterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap; 4. het ophogen en egaliseren van gronden; 5. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen; 6. het graven, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren Bovenstaande werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar, indien door aanvrager van de aanlegvergunning een rapport is overlegd waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Afhankelijk van de locatie van de toekomstige woning, het uiteindelijke bouwplan en bijbehorende grondwerkzaamheden dient in de toekomst beoordeeld te worden op welke manier de werkzaamheden uitvoerbaar zijn. Indien noodzakelijk wordt hiervoor als bijlage bij de omgevingsvergunning een archeologisch onderzoek gevoegd, waarin de archeologische waarde van de ondergrond is vastgesteld. Op de verbeelding van het bestemmingsplan blijft de dubbelbestemming "waarde-archeologie" gehandhaafd.

4.4

Water

Het is verplicht om in elk bestemmingsplan een waterparagraaf op te nemen. In deze waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op het plangebied.

34


De Europese Kaderrichtlijn Water (2003) De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater. Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998) De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt. Waterbeleid in de 21e eeuw (2000) De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen. Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec. 2009). Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem/Veluwe In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 hebben beide Waterschappen hun ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden. Gemeentelijk Waterplan Water is een integraal onderdeel van de leefomgeving. Het goed functioneren van het watersysteem is van essentieel belang in bewoond gebied. De waterhuishouding heeft direct of indirect een relatie met thema’s als veiligheid, volksgezondheid, het voorkomen van overlast, de ruimtelijke beleving, recreatie, natuurontwikkeling of verkeer. De gemeente Zeist, het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) Hydron Midden-Nederland en de Provincie Utrecht zijn allemaal betrokken bij het beheer van (delen van) de waterketen en het watersysteem in Zeist. Met het waterplan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Watertoets Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam

voorontwerp

35

watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of Awatergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Het plan heeft bovendien een afname tot gevolg van verhardingsoppervlakte. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Vasthouden - bergen - afvoeren: Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen: Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken: Om verontreiniging van bodem, gronden/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Wij vragen de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van ons waterschap toe te passen. Deze beslisboom is te vinden op onze website, -link-. Uit het bouwplan en de aanvraag omgevings- en watervergunning zal moeten blijken hoe aan de algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten wordt voldaan.

4.5

Conclusie

In dit hoofdstuk is de ontwikkeling van het plangebied getoetst aan diverse waarden die aan het plangebied worden toegekend voor wat betreft natuur, archeologie en waterhuishoudkundige aspecten. Om de uitvoerbaarheid van het plan te kunnen garanderen, zal vanuit de Flora en fauna wet dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar de aanwezigheid van flora, vleermuizen, das, eekhoorn, boommarter, levendbarende hagedis, hazelworm en ringslang. Werkzaamheden dienen bovendien conform een ecologisch werkprotocol te worden uitgevoerd.

36


Hoofdstuk 5 Milieuaspecten 5.1

Inleiding

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op: Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Wet geurhinder en veehouderij Bedrijven en milieuzonering Vormvrije m.e.r.-beoordeling

5.2

Bodem

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de gewenste ontwikkeling. Door Hopman en Peters is daarom een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. het volledige onderzoek is als bijlage toegevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies. Op basis van de verzamelde actuele en historische gegevens is de locatie als 'onverdacht’ aangemerkt en als zodanig onderzocht conform paragraaf 5.1 van de NEN 5740; Zintuiglijk zijn in de opgeboorde grond geen afwijkingen geconstateerd; Er is door visuele waarnemingen geen asbestverdacht materiaal in of op de bodem vastgesteld. Wel zijn de diverse opstallen met asbest gedekt, hier dient bij de sloop rekening mee te worden gehouden. Ons inziens is er vooralsnog geen aanleiding tot onderzoek naar asbest in de bodem. In het mengmonster van het bovengrond zijn analytisch licht verhoogde concentraties cadmium en zink aangetroffen; In het mengmonster van de ondergrond zijn analytisch geen gehalten boven de achtergrondwaarden van de onderzochte parameters aangetroffen; In het grondwatermonster afkomstig uit peilbuis 1 is analytisch een licht verhoogde concentratie barium vastgesteld De licht verhoogde gehalten aan cadmium en zink in de bovengrond zijn niet eenduidig te verklaren, de concentraties zijn echter van dien aard dat deze geen verdere aandacht behoeven.Het licht verhoogde gehalte aan barium in het grondwater is niet eenduidig te verklaren, de concentratie is echter van dien aard dat deze geen verder aandacht behoeft. Ten aanzien van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat, uit milieuhygiënisch

voorontwerp

37

oogpunt, geen beperkingen gelden met betrekking tot de voorgenomen herontwikkeling (aanvraag mgevingsvergunning/ bestemmingsplanwijziging). Wel zijn de diverse opstallen met asbest gedekt, hier dient bij de sloop rekening mee te worden gehouden. Er bestaat geen aanleiding tot onderzoek naar asbest in de bodem.

5.3

Geluid

Bij het aspect geluid is de Wet geluidshinder (Wgh) van toepassing. Deze wet heeft als doel het terugdringen van hinder als gevolg van geluid. De wet stelt bepaalde eisen aan de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op basis van deze wet dient bij het vaststelling of herziening van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid door de akoestische situatie te beoordelen. De geluidsbronnen die de Wet geluidhinder behandelt zijn industrielawaai, verkeerslawaai en railverkeerslawaai. Door Alcedo Adviseurs is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerlawaai. Het volledige onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Hier wordt volstaan met de conclusies. Alcedo heeft een studie gedaan naar geluidscontouren ter plekke van de gewenste nieuwbouwlocatie. Hieruit blijkt dat de maximaal toelaatbare geluidsbelasting binnen de zoeklocatie niet wordt overschreden. Afhankelijk van de exacte locatie van de woning dient een hogerere grenswaarde te worden aangevraagd. Wanneer de situering en invulling van het bouwblok vastligt zal een aanvullende berekening met de woning dienen te worden aangeleverd. Op basis van de ligging van de woning zal de hogere waarde moeten worden vastgelegd en aan het geluidsbeleid worden getoetst. Aanvullend zal de initiatiefnemer van het plan bij de aanvraag van de bouwvergunning moeten aantonen dat het binnenniveau in de woning (waarvoor een hogere waarde wordt aangevraagd) ten gevolge van wegverkeerslawaai voldoet aan de gestelde wettelijke eisen. Hiertoe zal aanvullend een akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn waarin per geluidsgevoelige ruimte de geluidswering van de gevel wordt bepaald.

5.4

Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder ander beschreven wanneer en hoe overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen, hoeven niet meer te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit. De realisatie van één woning draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en in verband met het gemeentelijk beleid is het wel van belang inzicht te geven in de luchtkwaliteit ter plaatse. Op basis van het luchtbeleid is het maatgevende milieukwaliteitsprofiel 'Wonen en werken in het groen'. Hierbij is uitgegaan van de concentraties zoals genoemd in de onderstaande tabel.

38


De Omgevingsdienst heeft de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekenend met het rekenmodel GeoMilieu, versie 2.30. In dit rekenmodel is het rekenhart STACKS geïntegreerd, welke voldoet aan de Regeling beoordeling. De hieruit voortgekomen concentraties zijn grafisch weergegeven in de hiernavolgende figuren.De grenswaarden worden niet overschreden in en nabij het plangebied. Daarnaast wordt eveneens aan de ambitiewaarde en de basiskwaliteit uit het milieubeleidsplan voldaan. Geconcludeerd kan worden dat de geplande ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof.

voorontwerp

39

5.5

Externe veiligheid

Het beleidsveld externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden: Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen,

40


buisleidingen en snelwegen. Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening. Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro. Langs de westzijde van de planlocatie ligt de provinciale weg N234 en ten oosten de provinciale weg N238. Deze wegen zijn – in ieder geval ter hoogte van de planlocatie –in de routeringsbesluiten van respectievelijk de gemeente De Bilt en de gemeente Zeist niet aangewezen als route waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen is vrijgesteld van en ontheffingsplicht. Dat betekent dat over deze wegen uitsluitend gevaarlijke stoffen kunnen worden vervoerd waarvoor een ontheffing is verleend, of overige gevaarlijke stoffen waarvoor geen ontheffing is vereist (zoals bijvoorbeeld benzine en diesel). De aard en frequentie van dit vervoer is zodanig beperkt dat de risico-effecten zich niet uitstrekken tot objecten buiten de rijweg. Het zuidelijke deel van de planlocatie wordt doorkruisd door een 150 kV-hoogspanningslijn. Langs deze hoogspanningslijn moet een indicatieve veiligheidszone van 80 meter aan beide zijden in acht worden genomen, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten zoals woonfuncties. Binnen deze veiligheidszone vinden geen ontwikkelingen plaats. Er zijn in de omgeving geen ondergrondse buisleidingen waarvan de risicocontouren de planlocatie kunnen beïnvloeden. Er zijn in de omgeving geen zendmasten (GSM, UMTS, e.d.) waarvan de elektromagnetische straling op de planlocatie de blootstellingslimieten kan overschrijden. Er zijn in de omgeving geen overige risicovolle inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren de planlocatie beïnvloeden. Het aspect externe veiligheid en elektromagnetische straling vormt geen belemmering voor het principeverzoek.

5.6

Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform: VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009); Wet milieubeheer.

voorontwerp

41

De ontwikkeling betreft de verplaatsing van een bouwvlak met woonbestemming. In de directe omgeving van de nieuwe woonbestemming zijn er geen (agrarische) bedrijven aanwezig die in de bedrijfvoering gehinderd kunnen worden door het planvoornemen. Tegelijkertijd is er in de omgeving geen bedrijvigheid gesitueerd die van invloed is op het woon- en leefklimaat in de te realiseren woning. Binnen het plangebied worden hobbymatig dieren gehouden. Afhankelijk van het aantal en soort dieren dat in de toekomst gehouden wordt kan er in de toekomst sprake zijn van een inrichting (bedrijf), waarvoor een meldingsplicht bestaat op¨grond van het Activiteitenbesluit. Afhankelijk van de toekomstige dierbezetting kan een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet nodig zijn. De provincie is hiervoor bevoegd gezag.

5.7

Duurzaamheid

Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu minder wordt belast, er een goede leefkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft (bijvoorbeeld door flexibiliteit qua gebruik of goede materiaalkeuze). In elke fase van het bouwproces dient rekening te worden gehouden met duurzaam bouwen. Anticiperend op de planprocedure, waaronder de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit Bouwen, gelden de volgende verplichtingen en aspecten om rekening mee te houden Wettelijk kader Bij de aanvraag omgevingvergunning voor het onderdeel bouwen moet rekening gehouden te worden met de wettelijke eisen als vastgelegd in het Bouwbesluit. Op basis hiervan dient in die fase bij de aanvraag een EPC-berekening en MPG berekening ingediend te worden. De wettelijke eisen aan nieuwbouw van woningen volgen uit het Bouwbesluit. Vanaf 1 januari 2015 worden hiervoor de volgende eisen gesteld: 1. Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer; 2. Een maximale U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren; 3. Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen is dit 0,4; 4.

Milieuprestatie Gebouw (MPG).

Energie (EPC) De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. De energie efficiëntie wordt uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Vanaf 1 januari 2011 geldt voor woningen een wettelijke EPC van 0,6. In 2015 wordt de EPC=0,4 en in 2020 streeft men naar een EPC = 0,0. Bij een EPC van 0 is een gebouw energieneutraal. Milieuprestatie Gebouw (MPG): Vanaf 2013 geldt vanuit het Bouwbesluit de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen (groter dan 100 m2 ). Hoe te voldoen

42


Om te voldoen aan punt 1 t/m 3 dient er een EPC-berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG kan er gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor een berekening uit te voeren met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Wijziging wettelijk kader per 1 januari 2015 Op 1 januari 2015 worden de wettelijke vereisten als opgenomen in het Bouwbesluit verder aangescherpt. Zo zal de EPC eis voor woningen vanaf dat moment 0,4 bedragen. Daarnaast zullen isolatiewaarden per onderdeel van de (buiten)schil (dak 6,0 m² K/W, gevel 4,5 m² K/W, vloer 3,5 m² K/W) gelden. Elke aanvraag Omgevingsvergunning na deze datum zal hieraan moeten voldoen. Het is goed dit inzake het traject in ogenschouw te nemen. Daarnaast geldt dat woningen aangevraagd en gerealiseerd na deze datum een verbeterde duurzaamheidscore behalen en daardoor een betere concurrerende positie op dit punt kennen. Provinciaal kader In de Provinciale Ruimtelijke Verordening is opgenomen dat bij elk ruimtelijk plan binnen het stedelijk gebied in de toelichting opgenomen wordt op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en duurzame energievoorziening. Het betreffende plangebied is buiten het stedelijk gebied gelegen en hoeft zodoende niet aan deze eis te voldoen. Gemeentelijk beleid Gemeentelijk toetsingskader: Milieubeleidsplan 2008-2012 De Gemeente Zeist heeft haar beleid rond klimaat, energie en duurzaam bouwen verwoord in het Milieubeleidsplan 2008-2012 “Milieu op de kaart”, dat in november 2008 door de Raad is vastgesteld. Hierin heeft de gemeente per gebiedstype doelen gesteld aan de EPC en GPR-score van nieuwbouw projecten. Voor betreffende locatie geldt het gebiedstype “wonen en werken in het groen” en gelden de volgende ambities: Indicator EPC (energieprestatie woning en utiliteit) GPR Gebouw score (versie 4.1)

Basiskwaliteit 10 % verscherpte EPC Voldoende Woningen: 6,0 – 7,0

Gebiedsambitie 25% verscherpte EPC tot energieneutraal Goed- zeer goed Woningen 8,0 – 8,5

Hoe te voldoen Toetsing aan het gemeentelijk beleid vindt plaats op basis van een berekening met de tool GPR gebouw. Aanbod gemeente Het gebruik van GPR gebouw wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en kan tevens voldaan worden aan de wettelijke vereiste inzake de MPG score. Conclusie Inzake duurzaamheid zijn er geen belemmeringen ten aanzien van de ontwikkeling. Met betrekking tot de aanvraag omgevingsvergunning wordt aangeraden om rekening te houden met verplichtingen en mogelijkheden t.a.v. duurzaam slopen en bouwen.

voorontwerp

43

5.8

Conclusie

Uit de beschreven onderzoeksresultaten in dit hoofdstuk blijkt dat de gewenste ontwikkeling niet onevenredig wordt belemmerd door mileuaspecten. Bovendien heeft de ontwikkeling geen onevenredig negatieve milieutechnische invloed op de directe omgeving.

44


Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit bestemmingsplan is vormgegeven. De regels en de verbeelding zijn toegesneden op de voorgenomen ontwikkeling.

6.2

Opzet van de regels

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen wat daadwerkelijk van noodzaak is. Hiervoor zijn een aantal standaarden ontwikkeld door het Ministerie van VROM. Deze zijn o.a. de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen (PRBBP2012). In dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze standaarden. Het juridische bindende deel van het plan bestaat uit de verbeelding en regels. Deze worden digitaal en analoog verbeeld. De verbeelding en regels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken namelijk: 1. 2. 3. 4.

6.3

Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

Verantwoording van de regels

1. Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat twee artikelen: Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Artikel 2 Wijze van meten

voorontwerp

45

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 2.

Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. 3.

Algemene regels

Deze regels zijn algemene regels die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen: Artikel 8 Anit-dubbeltelregel Artikel 9 Algemene bouwregels Artikel 10 Algemene gebruiksregels Artikel 11 Algemene afwijkingsregels Artikel 12 Algemene procedureregels Artikel 13 Overige regels 4. Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd. Artikel 14 Overgangsrecht: In de overgangsregels zijn de juridische consequenties aangegeven betreffende bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. Artikel 15 Slotregel: Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

46


Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de uitvoerbaarheid van het te ontwikkelen plan.

7.2

Ruimtelijke uitvoerbaarheid

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Voor vaststelling van het bestemmingsplan is aanvullend onderzoek noodzakelijk naar de aanwezigheid van beschermde plantensoorten en vleermuizen en de invloed van de ontwikkeling op deze betreffende flora en fauna. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd. Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

7.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is het voorontwerp bestemmingsplan naar verschillende instanties en instellingen toegestuurd, met als doel een eerste reactie te geven op het voorontwerp. Direct aanwonenden en belanghebben zijn bovendien persoonlijk over de ontwikkeling geinformeerd. De verkregen input van het vooroverleg is in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd. Na deze termijn wordt het resultaat van de terinzagelegging hier weergegeven.

7.4

Economische uitvoerbaarheid

Het project betreft een particulier initiatief. Voor de activiteiten die worden uitgevoerd geldt dat de initiatiefnemer zelf verantwoordelijk is voor de financiering van deze ontwikkelingen. Het herzieningsplan leidt niet tot kosten voor de gemeente die via een exploitatieplan verhaald zouden moeten worden. Voor de benodigde procedure worden leges geïnd en via een overeenkomst is geregeld dat alle eventuele planschade op de initiatiefnemer wordt verhaald. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd. Het financiële risico van het project ligt bij de initiatiefnemer.

voorontwerp

47

7.5

Conclusie

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het voorgenomen plan ruimtelijk, maatschappelijk, en economisch uitvoerbaarheid is, als uit een aanvullend natuuronderzoek blijkt dat de ontwikkeling geen onevenredig negatieve invloed heeft op beschermde flora en fauna.

48


Bestemmingsplan Soestdijkerweg 2, Den Dolder

Recommend Documents