Den Dolder Torteltuin massastudie versie4.pdf

Massastudie Torteltuin Den Dolder

06-074 Den Dolder Torteltuin massastudie versie4.pdf

inhoud h1 h2 h3 h4 h5 h6

inleiding landschappelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden studiemodellen reactie vanuit buurt optimalisatiemodel financiële paragraaf

bijlage bijlage bijlage bijlage

1: 2: 3: 4:

motie Brede School Torteltuin bomeninmeting Torteltuin schets eensgezinswoningen schets vrije kavels

Massastudie Torteltuin Den Dolder massastudie Torteltuin Den Dolder

3

1 .0 IN LEIDING

context Op 29 mei 2006 heeft de gemeenteraad van Zeist een motie “Brede School Torteltuin” aangenomen (zie bijlage 1). Hierin wordt het college gevraagd om bij de bebouwing van het terrein aan de Hermelijnlaan samen met belanghebbenden te zoeken naar een integrale oplossing die recht doet aan de belangen van de brede school, de bouw van woningen én het behoud van de speeltuin. Hiervoor op een creatieve manier naar financiële dekkingsmiddelen te zoeken, waarbij het uitgangspunt 1/3-1/3-1/3 voor de woningdifferentiatie nog steeds kaderstellend is. De productgroep Samenleving van de gemeente Zeist heeft de Seyster Veste gevraagd om samen met OKRA landschapsarchitecten en de productgroep Ruimte op een zorgvuldige manier in een interactief planproces naar een oplossing te zoeken. Samen met bewoners uit de omgeving is vanuit bovengenoemde vraagstelling gesproken over wenselijke ontwikkelingen. Afgesproken is dat de uitkomsten van deze massastudie aansluitend worden besproken in de gemeenteraad. Een aantal stedenbouwkundige voorstudies, opgesteld door de gemeente Zeist, stuitte vooralsnog op verzet bij de buurt. Omwonenden verzetten zich gezamenlijk tegen het verdwijnen van hun speelplaats. Deze speelplaats, De Torteltuin genoemd, is de enige plek binnen dit deel van Den Dolder waar kleine kinderen vrij kunnen spelen. Het bieden van voldoende kwalitatieve en kwantitatieve speelruimte is een must om te komen tot een gedragen plan. Centraal in het interactieve planproces staat het zoeken naar een zorgvuldige mix van speelruimte, groene ruimte en woonruimte.

opgave Voor de locatie aan de Hezer Enghweg (de huidige Montessorischool) heeft de gemeenteraad na discussie unaniem een motie aangenomen die de volgende opgave inhoudt: 1. netto grondopbrengst 1.8 miljoen euro 2. woningdifferentiatie 1/3 1/3 1/3 3. minimaal 3% speelruimte/handhaven Torteltuin 4. draagvlak Hiertoe wordt een massatudie Torteltuin opgesteld welke de volgende doelstellingen heeft: formuleren van randvoorwaarden vanuit landschappelijke en stedenbouwkundige context (sfeer, functionele indeling, ruimtelijke structuur) tonen van verschillende bebouwingsmogelijkheden met doorrekening van verschillende mogelijke modellen (tekenen en rekenen) in beeld brengen van wensen vanuit de buurt leeswijzer h2 open planproces h3 landschappelijke en stedenbouwkundige randvoorwaarden h4 studiemodellen h5 reactie vanuit buurt h6 optimalisatiemodel h7 financiële paragraaf

massastudie Torteltuin Den Dolder

5

2 .0 SA MENVATTING

De raad heeft een aantal duidelijke randvoorwaarden meegegeven, kijkend naar het gewenste eindresultaat (inhoud) maar ook naar het proces. De bedoeling was namelijk om tot een zo goed mogelijk gedragen planstudie te komen. Duidelijk was vooraf dat dit geen sinecure zou zijn, te meer daar de buurt sinds jaar en dag zeer kritisch staat tegenover welke bebouwing dan ook en de meegegeven randvoorwaarden hiermee op gespannen voet staan. Zie hiervoor ook de website www.torteltuin.eu. Duidelijke en eerlijke communicatie is dan vervolgens van groot belang, dus helder zijn over dat: - de insteek is om de locatie met woningen te bebouwen - bewoners serieus worden genomen, maar dat alleen ‘tegen zijn’ niet helpt - bewoners ondersteuning kunnen krijgen bij het zelf verbeelden van alternatieven - de corporaties De Seyster Veste en De Kombinatie op verzoek van de gemeente gezamenlijk het proces ondersteunen, gezien hun maatschappelijke betrokkenheid, met het oog de ontwikkeling ter hand te nemen en zo (deels) voor doelgroepen, zoals starters en senioren, te kunnen bouwen. - wanneer bewoners zelf een idee lanceren met 10 woningen voor senioren, dit goed te begrijpen is, maar wel (ook) in de richting moet worden gekomen van alle door de raad vastgestelde randvoorwaarden. Kortom, er is vanaf de start ingestoken op een half-openplanproces: wat er als eindplan uit moet komen is niet vastgelegd, wel aan welke randvoorwaarden het moet voldoen. In een drietal bijeenkomsten kort op elkaar is tot een aantal varianten gekomen, waarbij ook het begeleidend planteam (met betrokken ambtenaren van Samenleving, Ruimte, OKRA en DSV) zelf steeds verder het gebied heeft geanalyseerd en het plan heeft uitgewerkt. Mede in reactie op vragen, opmerkingen e.d. van omwonenden. Daarnaast zijn schetsen tussentijds doorgerekend om op basis van een proces van rekenen & tekenen tot zo optimaal mogelijke varianten te komen.

Conclusie is dat het op deze locatie onmogelijk is om EN de speeltuin in zijn geheel te handhaven EN het gewenste financieel resultaat te halen. Vervolgens is wel in beeld gebracht wat optimaal mogelijk is. Uitgangspunt voor dit model is om maximaal speelruimte te kunnen behouden en daarnaast kwalitatief goede woningen in verschillende prijsklassen met bijbehorende parkeerplaatsen op te nemen. Dit optimalisatiemodel anticipeert op de nog vast te stellen Woonvisie (bouwen voor doelgroepen senioren en (door)starters). Het optimalisatiemodel bestaat uit een 30-tal woningen op de locatie. Los van de gewenste opbrengsten van 1.8 miljoen euro voor de Brede School bedragen de grondkosten 1.1 miljoen euro. Wanneer de woningen uitgevoerd worden in alleen de middeldure en de dure categorie dan zijn de grondopbrengsten 2.1 miljoen euro en ontstaat een bijdrage aan de Brede School van ca. 1.0 miljoen euro. Wanneer de woningen uitgevoerd worden volgens de 1/3 1/3 1/3 regel dan zijn de grondopbrengsten 1.9 miljoen euro en ontstaat een bijdrage aan de Brede School van ca. 0.8 miljoen euro. De corporaties zijn vanuit hun maatschappelijke achtergrond voorstander van het bouwen volgens de 1/3 1/3 1/3 regel. Bij beide bovengenoemde modellen is wellicht nog een verbetering mogelijk, wanneer de risicovoorziening teruggebracht kan worden (voor o.a. sanering van de grond) van ca. 0.2 miljoen euro. Voor dit optimalisatiemodel zal geen applaus worden ontvangen vanuit de buurt. Naar de mening van omwonenden worden er te veel woningen in een te klein gebied ontwikkeld, is de hoogte van het appartementencomplex te hoog en wordt te weinig speelruimte aan de buurt terug gegeven.


7

3 .0 LA NDS C H APP E LIJ K E R AN DV OORWAARDE N

Locatie Het plangebied wordt omgrensd door de Hezer Enghweg, Hermelijnlaan, Eekhoornlaan en Dassenlaan en is gelegen aan de zuidzijde van de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Het plangebied is ca. 9.000 m2 groot. Daarnaast zijn een aantal overhoeken aan het plangebied toegevoegd. Op de kavel staat nu nog het gebouw van de Montessorischool. In het verleden heeft er op het westelijke deel een peuterschool gestaan. Dit is nog herkenbaar op de topografische kaart van Den Dolder. Speelruimte Het coalitieprogramma spreekt zich uit voor de toepassing van de JantjeBetonnorm bij nieuwbouwprojecten. Dit betekent dat 3% van het te ontwikkelen gebied moet worden aangewezen als speelruimte. De huidige locatie wordt op dit moment intensief gebruikt als speelterrein, ook buiten schooltijden. Het speelterrein is openbaar toegankelijk. De bewoners zien de Torteltuin als het geheel van speelplein (2000 m2), trapveldje (500 m2) en speelbos (3000 m2). In Den Dolder Zuid is de Torteltuin de enige speelvoorziening. De wens van bewoners om het terrein te handhaven als speelterrein staat op gespannen voet met de gemeentelijke wens om voldoende financiële opbrengsten op deze plek te genereren.

EN

ST E D E N B O U WK U N D I G E

Groene ruimte Een tweede kenmerk van de locatie is het groene beeld. Monumentale bomen bepalen het beeld. Hoewel de straten in de omgeving zelf weinig tot geen boombeplanting hebben, ogen deze straten wel groen door de aanwezigheid van volgroeide bomen in de randen van het plangebied. De grotere bomen staan vooral in de eerste 15 meter vanaf de rand van het plangebied. Het binnengebied van het bosje en ook de randen van de kavel bestaan uit dicht bosplantsoen en wintergroene onderbeplanting. Dit geeft de omliggende straten (vooral de Eekhoornlaan) een uitzonderlijk bosrijk karakter. Bewoners waarderen deze kwaliteit hoog. De massastudie gaat uit van handhaving van bijna alle bomen met een diameter groter dan 20 cm op één meter hoogte. Dit zijn ook de bomen die niet zonder kapvergunning mogen worden gekapt. De gemeente Zeist heeft onlangs deze bomen ingemeten. Zie tekening in bijlage 2. Parkeren en bereikbaarheid In de directe omgeving van het plangebied hebben de straten eenrichtingsverkeer. Op veel plaatsen is de rijbaan zes meter breed en wordt (in het bijzonder ’s avonds en in het weekend) aan beide zijden van de rijbaan geparkeerd. Dit betekent dat er eerder een tekort dan een overmaat aan parkeerplaatsen in de omgeving is en dat de ruimte voor rijdend verkeer in de straten smal is. Voor de bouw van nieuwe woningen is de parkeernorm van de gemeente Zeist uitgangspunt. De parkeernorm is voor dure woningen 2.1 pp per woning; voor middeldure woningen 1.9 pp per woning en voor goedkope woningen 1.8 pp per woning. Bij seniorenwoningen geldt een parkeernorm van 1.7 pp per woning. Al deze parkeerplaatsen dienen binnen het plangebied te worden voorzien en dus niet in de omliggende straten.


9

groene rand

bouwen op lokatie huidige school

gebouw op hoek Dassenlaan / H. Enghweg

wonen tussen de bomen

wonen aan speelplein

wonen aan collectieve tuin

minimaal parkeren op maaivel

parkeren onder de woning

parkeren in de woning

4 .0 ST U DIEM ODE LLE N

Spanningsveld groene speelruimte versus financiële opbrengst In het vorige hoofdstuk is het spanningsveld tussen enerzijds handhaving van speelruimte en groene ruimte en anderzijds het genereren van voldoende financiële opbrengst weergegeven. In dit hoofdstuk worden verschillende manieren modellen gepresenteerd om een antwoord te vinden op dit spanningsveld. Vanuit de wens om en ruimte te houden en te kunnen bouwen moet op een creatieve manier gezocht worden naar een stedenbouwkundige invulling van het gebied. Het spreekt voor zich dat de standaard eengezinswoning met tuin en parkeerplaats op maaiveld vanwege zijn ruimtebeslag geen goede oplossing is. Deze schets is opgenomen in bijlage 3. Een andere invalshoek is te gaan voor maximale opbrengst. Dit kan door een aantal vrije kavels op te nemen. Het voordeel van deze invalshoek is dat je met een minimum aan woningen een maximum aan grondopbrengst kan realiseren. Nadeel van deze invalshoek is dat de hoeveelheid openbare (speel)ruimte fors afneemt en onder de 3.000 m2 komt. Aan de ene kant kunnen de bomen wel gehandhaafd blijven op deze kavels, anderzijds mag aangenomen worden dat de grondwaarde hierdoor afneemt. Deze schets is opgenomen in bijlage 4.

Modellen Op basis van een drietal studiemodellen is vervolgens met de klankbordgroep van gedachte gewisseld. Deze modellen vindt u op de volgende pagina. Model 1

Uitgangspunt bij dit model is het handhaven van een groene buitenrand met in het binnengebied een opgetild maaiveld. Hieronder is maximaal ruimte voor parkeren (ook voor omwonenden plangebied). Op dit opgetilde maaiveld staan appartementen rondom een nieuw speelplein en rijtjeswoningen rondom een collectieve tuin. Kwetsbaar element in dit model is de combinatie van woningen aan het speelplein. Model 2

Uitgangspunt bij dit model is het bouwen van verschillende typen rijwoningen met de rug naar de bosrand langs de Eekhoornlaan met hiervoor een vrije ruimte met nog een tweetal appartementenblokken. Kwetsbaar element in dit model is het parkeren wat niet goed is in te passen. Of het werkt fors kostenverhogend, of het legt een forse claim op de vrije ruimte. Model 3

Principes voor stedenbouwkundige invulling Meer voor de hand liggen stedenbouwkundige typologieën waarbij het parkeren innovatief wordt opgelost (in of onder de woning). Een tweede idee is dat het bosrijke karakter en de aanwezige speelruimte de basis zijn voor het ontwikkelen van een nieuw woonmilieu. Bijvoorbeeld wonen tussen de bomen, wonen aan een speelplein of wonen aan een collectief hofje (zonder eigen tuin). Een derde idee is om in de positie van nieuwe bouwmassa te zoeken naar logische plekken in de bestaande ruimtelijke structuur. Bijvoorbeeld de plek van de huidige school of de hoek van het plangebied bij het kruispunt Dassenlaan / Hezer Engweg.

Uitgangspunt bij dit model is het zo compact mogelijk bouwen (alleen appartementen). Het parkeren is onder de woning en tussen de appartementenblokken gepositioneerd. De blokken staan met de rug tegen de bomenrand langs de Eekhoornlaan. Tussen de woningen en de H. Engweg is over de volle breedte van de kavel vrije ruimte voor spelen en groen. Kwetsbaar element in dit model is dat er geen grondgebonden woningen in zijn opgenomen.


11

3 .0 S T U DIEM ODE LLE N structuur

parkeren

BVO/woning (m2) aantal won.(st) duur

grondgeb app middelduur grondgeb app goedkoop grondgeb app TOTAAL

180 137,5 140

3 20 16

136

12 51

duur 6% - middelduur 70% - goedkoop 24%

duur

grondgeb gr.geb.app app middelduur grondgeb gr.geb.app app goedkoop grondgeb app TOTAAL

BVO/woning (m2) aantal won.(st) 150 217,5

9 4

125 145 145 100

2 2 16 9

strip met plein en collectieve tuin

100 pp op -1

rijwoningen met twee app.blokken

80 pp op -1/2

3 app.blokken in veld

90 pp op -1/2 30 pp op mv

42


BVO/woning (m2) aantal won.(st) duur

grondgeb app app middelduur grondgeb app goedkoop grondgeb gr.geb. App app TOTAAL

160 185

6 9

140

12

110

15


42

spelen

strip

nieuw speelplein op deck

plein

nieuw speelplein in middendeel

veld

handhaven oude speelplein massastudie Torteltuin Den Dolder

13

5 .0 REAC TIE VANUIT D E BUUR T

DE TORTELTUIN 1. beschikbare speelruimte Den Dolder In Den Dolder Zuid is slechts één speelplaats en dat is de Torteltuin met speelruimte voor kinderen in de leeftijd 0-6 jaar en 6-12 jaar(het huidige plangebied). De klankbordgroep is enthousiast over het beleid van gemeente Zeist om bij nieuwbouwprojecten 3% van het oppervlak in te richten als speelruimte. Tegelijkertijd vindt zij dat ook in bestaande wijken gerekend zou moeten worden met deze norm. Bovendien is de verwachting dat Den Dolder Zuid verder verjongt als gevolg van doorstroming ouderen. De hoeveelheid speelruimte voor kinderen in de leeftijd 0-6 en 6-12 jaar hoort hier bij aan te sluiten. Den Dolder Zuid heeft een oppervlak van 25 hectare. Dat zou betekenen dat nagenoeg het gehele plangebied gehandhaafd zou moeten blijven als speelruimte. 2. beleid speelruimte gem. Zeist In de gemeente Zeist is de norm voor speelplaatsen in de leeftijdscategorie 7-12 jaar als volgt: één speelplaats per 1000 inwoners op een afstand van max. 400 m met een oppervlak van ca. 2000 m2. Volgens deze norm heeft Den Dolder Zuid op deze locatie recht op twee speelplaatsen (totaal 4000 m2). Speelruimte is volgens de klankbordgroep een essentieel onderdeel van de leefbaarheid in het buurtschap. 3. kwaliteit huidige Torteltuin De huidige Torteltuin is meer dan een verhard oppervlak met een bepaalde maat. Bewoners zien de kwaliteit juist door de combinatie van kinderspeelplein, bomenranden, trapveld en dwaalbos. Dat in de studiemodellen alleen het speelplein wordt herplaatst en niet het trapveld vindt de klankbordgroep onvoldoende. De klankbordgroep betreurt het dat een aanzienlijk deel van het speelbos als speelruimte komt te vervallen.

4. wensen bij hergroepering De klankbordgroep is van mening dat met het herpositioneren van het speelplein een deel van deze kwaliteit verloren gaat. Een combinatie van speelplein en appartementen rond dit plein wordt afgeraden (overlast). Bij de positionering van nieuwe bouwmassa dient rekening te worden gehouden met de bezonning van het speelplein. 5. handhaven oude bomen De klankbordgroep hecht grote waarde aan het behoud van de grote volgroeide bomen rondom het terrein. Wanneer het noodzakelijk blijkt dat bomen worden gekapt, dan wil de klankbordgroep herplant van nieuwe bomen op het huidige perceel. De klankbordgroep vermoedt dat de bomen alle het loodje zullen leggen, ofwel bij de bouw, ofwel later, door de wens/eis van voldoende daglicht voor de bewoners van het appartementenblok. De klankbordgroep verwijst hierin ook naar het standpunt van de provincie in de afkeuring uit 1997 van een eerder bouwplan van de gemeente Zeist. Dit document is te downloaden op de site www.torteltuin.eu.

STEDENBOUWKUNDIGE OPZET 6. woningdichtheid Den Dolder De klankbordgroep wijst op de stedenbouwkundige opzet van het buurtschap Den Dolder met een lage woningdichtheid van 15-20 won/ha met voornamelijk grondgebonden woningen met een tuin. De klankbordgroep wil maximaal een kwart tot een derde van het terrein bebouwen met een dichtheid gelijk aan de woningdichtheid die nu in Den Dolder bestaat. 7. geen appartementen De klankbordgroep wijst op de specifieke problematiek van Den Dolder: “Teveel ontwikkeling van appartementen die vervolgens niet verkocht worden.” De klankbordgroep adviseert om kwalitatief goede woningtypes te ontwikkelen op locatie. Een mogelijk type is bijvoorbeeld een luxe grondgebonden patiowoning voor senioren. 8. parkeerproblematiek Door het toegenomen autobezit ontstaat er rondom het plangebied een tekort aan beschikbaarheid van parkeerplaatsen. Dit betekent dat parkeerplaatsen bij de nieuwe woningen of onder het gebouw moeten worden geplaatst (relatief duur) of dat dit parkeeroppervlak ten koste gaat van het oppervlak speelruimte op de locatie. Derhalve adviseert de klankbordgroep het aantal woningen tot een minimum te beperken, waardoor de parkeeropgave ook beperkt blijft.

9. bouwhoogte In de studiemodellen wordt gerekend met appartementenblokken van 13,5 meter hoogte. De klankbordgroep wijst op eerdere voorstellen van de gemeente Zeist voor het westelijke plandeel, welke destijds door de provincie Utrecht zijn afgekeurd. De klankbordgroep is unaniem tegen hoogbouw en voorstander van het doorzetten van dezelfde bouwhoogte als de omringende bebouwing in de omgeving: 2 bouwlagen en een kap. 10. bouwprogramma De klankbordgroep is van mening dat er behoefte is aan een gebouwde ruimte voor bijvoorbeeld de wijkclub, knutselclub en cursuslokaal.

Omwonenden van de Torteltuin hebben tijdens het planproces de Vereniging Torteltuin opgericht. Deze vereniging heeft een overzichtelijke website gemaakt met een uitgebreid archief over deze locatie. Voor gedetailleerde informatie wordt verwezen naar deze website: www.torteltuin.eu.


15

6 .0 OPTIM AL ISAT IE M O DE L

Het optimalisatiemodel probeert tegemoet te komen aan: de wensen van bewoners ten aanzien van handhaven speelruimte en groene ruimte de wensen van de gemeente Zeist om geld te verdienen op de locatie. De klankbordgroep is van mening dat het optimalisatiemodel niet tegemoet komt aan de wensen van bewoners en keurt het optimalisatiemodel unaniem af.

bouwen op 3 locaties: in bos, op plek van de school en op plek van het trapveld

Het model gaat uit van drie mogelijke bouwlocaties: op de locatie van de huidige school op de locatie van het trapveld op de locatie van het bosgebied Het ruimtelijke model bestaat uit: 8 woningen op de locatie van de school: 8 2/1 kap woningen, dure categorie met eigen kavel van ca. 250 m2 8 woningen op de locatie van het trapveld: 4 grondgebonden seniorenwoningen, middeldure categorie aan collectief hofje, 4 maisonnettes voor starters, middeldure categorie met royaal dakterras. appartementenblok in het bos, 4-spanner, 4 bouwlagen, 12 appartementen, 2 penthouses

parkeren onder de woning -1/2 (2x) en parkeren op maaiveld

Binnen dit ruimtelijke model zijn twee verschillende financiele modellen denkbaar: het opbrengstmodel (maximale geldopbrengst, geen woningdifferentiatie volgens gemeentelijk beleid). het differentiatiemodel (lagere geldopbrengst, maar met woningdifferentiatie volgens gemeentelijk beleid). Zie voor financiele onderbouwing hoofdstuk 7. handhaven huidig speelterrein


17

bouwmassa, schaal 1:500 parkeerprogramma, schaal 1:1000

A

B

C

A

B

C


19

7 .0 F I NANC IELE PA R A GR A A F

Toelichting Kostenzijde grondexploitatie Verwerving De belangrijkste kostenpost in de grondexploitatie zijn de verwervingskosten. Deze bestaan uit de gewenste bijdrage aan de Brede School van 1.8 miljoen euro plus 6% overdrachtsbelasting en een gebruikelijke post makelaarskosten. Bij doorrekening van alle modellen is het resultaat in de grondexploitatie negatief. Indien de GREX neutraal moet zijn, dan moet het tekort op de GREX in mindering worden gebracht op de verwervingskosten. Met andere woorden een lagere bijdrage aan de Brede School. Sloop Hierbij is vooralsnog gebruik gemaakt van het door de gemeente Zeist geraamde bedrag van 75.000 euro Sanering Geschat op 25.000 euro (gegevens vervuiling niet aanwezig) Bouw en woonrijpmaken Hierbij is voor twee modellen gebruik gemaakt van het door de gemeente Zeist geraamde bedrag van 325.000. Voor het bewonersmodel zijn, gelet op het hierbij beperkte uitgeefbaar terrein, de kosten WRM gehalveerd. Parkeren maaiveld Deze kosten zijn afhankelijk van het aantal maaiveld parkeerplaatsen in het model. Deze kunnen per model verschillen, afhankelijk van het aantal woningen (typen en normen parkeren) en het aantal parkeeroplossingen als gebouwd parkeren en parkeren eigen terrein. Er wordt vanuit gegaan dat de gebouwde (halfverdiepte, niet mechanisch geventileerde) parkeeroplossingen kostenneutraal in het model zitten. Boven op de v.o.n.-prijzen van de middeldure en dure woningen komen nog de kosten voor de gebouwde parkeerplaatsen.

Parkeren halfverdiept Al het gebouwde parkeren is doorgerekend als halfverdiept en zonder mechanische ventilatiesystemen. Gelet op het kleinschalige karakter ervan is rekening gehouden met een gemiddelde stichtingskosten van €18.500. Deze worden met een norm van 1:2 verplicht doorbelast aan de kopers van de duurdere appartementen en met een norm van 1:1 aan de kopers van middeldure, al het overige parkeren vindt op maaiveld plaats. Dit resulteert erin dat de kosten hiervan niet drukken op de grondexploitatie. Plankosten Er wordt 12% plankosten gerekend over de posten Bouw- en Woonrijpmaken. Overige kosten / Risico voorziening Er worden 10% overige kosten / risicovoorziening gerekend over de kosten in de GREX, exclusief de rente kosten. Deze post is met name opgenomen omdat de kosten en risico’s aangaande dit project nog niet nauwkeurig in kaart zijn gebracht. Wanneer een meer nauwkeurige inschatting is gemaakt van de te maken kosten voor sanering, slopen en bouw&woonrijpmaken, kan dit bedrag teruggebracht worden. De eerlijkheid gebiedt dan wel te zeggen dat de hiervoor gemaakte studiekosten ten laste moeten worden gebracht aan de grondexploitatie (post plankosten neemt met eenzelfde bedrag toe). Rente kosten Voor de verwerving van het terrein wordt 2 jaar financieringskosten gerekend tegen 5,5%. BTW Er wordt GEEN rekening gehouden met BTW (19%).

Toelichting opbrengstzijde grondexploitatie De opbrengsten worden bepaald door de grondwaarden van de verschillende te bouwen woningen. Deze worden op residuele basis bepaald, dat wil zeggen het verschil tussen de v.o.n.-prijs en de stichtingskosten. De gehanteerde opzet van de stichtingskosten; de v.o.n.-prijzen en de daaruit resulterende qrondwaarden cq. grondquotes zijn op ervaringcijfers en een schatting van de markt in Den Dolder gebaseerd. In de vertrouwelijke bijlage van het collegevoorstel zijn de cijfers concreter weergegeven. Bij het opbrengstenmodel en het differentiatiemodel zijn drie verschillende complexen te onderscheiden. De appartementen (eventueel met sociale woningen); de dure 2^1-kapwoningen en de middeldure seniorenpatiowoningen / maisonnettes. Bij het bewonersmodel worden alleen de middeldure seniorenpatiowoningen en maisonnettes gerealiseerd. Bij ieder complex is maximaal gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte en is naar onze mening de maximaal haalbare v.o.n.-prijs bepaald op basis van de locatie en (voorlopige) bruto oppervlakte van de woningen. Algemeen

beheer gezien de wens om de semi-openbare ruimte voor lange tijd ook echt op niveau te houden en de eigen parkeervoorziening gezien de veiligheid ervan (mits niet gemakkelijk openbaar toegankelijk) Er zijn in de huidige opzet van het model weinig mogelijkheden meer om het tekort te verlagen, omdat er (zonder opoffering van speelruimte) geen ruimte is voor meer woningbouw en het te risicovol is om nog meer dure woningen te ontwikkelen ten koste van middeldure woningen (verschuiven differentiatie). Tevens lijkt het, afgezien van het beleidsuitgangspunt van max. 4 lagen, niet maatschappelijk haalbaar om nog een extra woonlaag toe te voegen aan het appartementencomplex. Uiteindelijk moet er voor gewaakt worden dat de kwaliteit van het plan niet naar beneden gaat. Met het opbrengstmodel is naar onze mening in alle opzichten het maximale resultaat (ruimtelijk, financieel, programmatisch) eruit gehaald. We merken op dat de maatschappelijke haalbaarheid ervan stevig onder druk staat en gepaard zal gaan met ongetwijfeld lange planologische procedures. Dit risico, met name de financiële vertaling ervan, zal nog in overleg moeten worden bepaald. Dit zal mogelijk een kostenverhogend effect (rente) in de grondexploitatie met zich meebrengen (risico grondexploitant).

Wanneer de raad besluit om een van de in deze studie beschreven modellen verder uit te werken, zal verder ingezoomd moeten worden op de marktsituatie van de verschillende complexen en de financiële uitwerking hiervan, met name voor het nogal specifieke complexje met ‘ senioren patiowoningen’ (120 m2 bvo) en de maisonnettes is dit van belang . In mindere mate geldt dat voor de type appartementen (prijsstelling) in het appartementencomplex, gezien het aantal appartementen dat de laatste jaren / en komende jaren in Zeist maar ook Den Dolder is/wordt ontwikkeld. Voor beide geldt overigens het verplicht overnemen van eigen parkeervoorziening(en) en een mogelijke gezamenlijke beheersconstructie als een apart thema dat getoetst zal moeten worden. Beide zijn nog vrijwel nieuw (behalve betaald parkeren in centrum Zeist), maar lijken bij navraag makelaars wel op steeds meer acceptatie te kunnen rekenen. Het collectief


21

B I JLA G E 1:

MOTIE BR E D E S CHOO L T O R T E LT U I N

B I JLA G E 2:

B OM E NINM E TING TO R T E LT U I N


23

B I JLA G E 3:

SC HE TS E E NS GE Z INS WO N I N G E N

B I JLA G E 4:

SC HE TS VR IJ E K AVE LS


25

C O LO F ON

Massastudie Torteltuin Utrecht, november 2006 Opdrachtgever: De Seyster Veste Postbus 1000 3700 BA Zeist Opdrachtnemer: OKRA landschapsarchitecten Oudegracht 23 3511 AB Utrecht In samenwerking met: Gemeente Zeist Postbus 513 3700 AM Zeist Met medewerking van: Annemiek Speelman Joop van Ditmarsch John Hermes Harry de Wilde Roland Beenen Dragan Micic Dimitri van Hekken Pieter van den Boon Ben Schoonderbeek Wim Voogt Hans Oerlemans

gemeente Zeist, directeur Samenleving gemeente Zeist, regisseur Wijkgericht Werken gemeente Zeist, directeur Ruimte gemeente Zeist, directeur projectmanagementbureau gemeente Zeist, medewerker Ruimte gemeente Zeist, planeconoom/projectleider De Seyster Veste, ontwikkelaar De Seyster Veste, financieel medewerker De Kombinatie, ontwikkelaar OKRA Landschapsarchitecten, landschapsarchitect OKRA Landschapsarchitecten, landschapsarchitect

Met dank aan: Klankbordgroep Torteltuin Den Dolder

Den Dolder Torteltuin massastudie versie4.pdf

Recommend Documents