HANDELSHUUR FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E
[email protected] W www.forumadvocaten.be
Vervreemding van het verhuurde pand Vervreemding van verhuurde pand perfect mogelijk Wat is het lot van de huurovereenkomst? = Vraag naar de “gebondenheid” van de nieuwe eigenaar (soms spreekt men verkeerdelijk over de “tegenwerpelijkheid” van de huurovereenkomst)
Vervreemding van het verhuurde pand Huurovereenkomst tijdig vaste dagtekening? Voorwaarden: o Vaste dagtekening (art. 1328B.W.): Geregistreerd Hoofdinhoud vastgesteld in een akte met vaste dagtekening zoals notariële akte Een der ondertekenaars overleden
o Tijdig: Vooraleer de koop zelf vaste dagtekening krijgt (doorgaans moment notariële akte; overschrijving daarvan is geen referentiepunt)
o Noot: huurovereenkomsten > 9 jaar moeten ‘bovendien’ ook overgeschreven op hypotheekkantoor om voor hun ganse duur tegenwerpbaar te zijn aan derden te goeder trouw, waaronder later verkrijger. Bij gebreke aan overschrijving (maar wel vaste datum), is verkrijger te goeder trouwe enkel gehouden het huurcontract te respecteren voor lopende periode van 9 jaar
Gevolg: Huurder kan niet uitgezet (art. 1743 B.W.)
Vervreemding van het verhuurde pand Uitzondering: o Uitzettingsbeding opgenomen: huur kan beëindigd naar aanleiding van een overdracht van het verhuurde goed Correctie art. 12, lid 1 Handelshuurwet: • Slechts uitzetten in bepaalde gevallen (zie art. 16, 1°, 2°, 3° en 4°) • 1° persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen,… • 2° bestemming geven die elke handelsonderneming uitsluit. • 3° weder op te bouwen. • 4° grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt. • Huur opzeggen min. 1 jaar vooraf • Binnen 3 maanden na verkrijging • Duidelijke opgave van reden waarop opzegging gegrond • Alles op straffe van verval
Vervreemding van het verhuurde pand Huurovereenkomst geen (tijdige) vaste dagtekening Gevolg: De huurder moet vertrekken als nieuwe eigenaar dat wil Uitzondering: o Eerbiedigingsbeding: nieuwe eigenaar moet huurovereenkomst zonder vaste dagtekening niettemin nakomen
Correctie: art. 12, lid 2 Handelshuurwet: huurder heeft goed ten minste 6 maanden (effectief) in gebruik: o Slechts uitzetten in bepaalde gevallen (zie art. 16, 1°, 2°, 3° en 4°) o Huur opzeggen min. 1 jaar vooraf o Binnen 3 maanden na verkrijging o Duidelijke opgave van reden waarop opzegging gegrond o Alles op straffe van verval
Vervreemding van het verhuurde pand Bepaalde gevallen (art. 16, 1°-4° Handelshuurwet) Respecteren HuurOK met vaste dagtekening?
Min 1 jaar vooraf opzeggen Tenzij: uitzettingsbeding
Correctie: art. 12, lid 1 Handelshuurwet Binnen 3 m na verkrijging
Uitzetting n.a.v. vervreemding
Opgave van redenen
Beëïndiging huur?
Huurder mag uitgezet
Gewone regels vroegtijdige beëindiging HuurOK zonder vaste dagtekening?
Bepaalde gevallen (art. 16, 1°-4° Handelshuurwet)
Tenzij: eerbiedigingsbeding
Min 1 jaar vooraf opzeggen Tenzij > 6 maanden effectief in gebruik
Correctie: art. 12, lid 2 Handelshuurwet Binnen 3 m na verkrijging
Opgave van redenen
Vervreemding van het verhuurde pand Nieuwe eigenaar is in beginsel gehouden om de huur na te komen Hij kan zich uiteraard op alle wettelijke (en contractuele) bepalingen beroepen Derhalve kan de nieuwe eigenaar de huur conform gewone regels vroegtijdig beëindigen (zie art. 3, lid 5 Handelshuurwet)
Vroegtijdige beëindiging Principe: min. 9 jaar Vroegtijdige beëindiging mogelijk in bepaalde gevallen: Huurder: o de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.
Wederzijds akkoord: o vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd.
Verhuurder: o Huurcontract kent aan de verhuurder het recht toe om, bij het verstrijken van elke driejarige periode, de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, etc.
Vroegtijdige beëindiging Door de huurder
verstrijken van elke driejarige periode
Wederzijds akkoord
vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd
Vroegtijdige beëindiging Huurcontract kent dit recht toe
bij het verstrijken van elke driejarige periode, Door de verhuurder één jaar tevoren opzeg bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, etc.
mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief
Vergoedingen bij vroegtijdige beëindiging en uitzetting door de verkrijger
één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen; twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed; drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen; één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder; wee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder; drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden. …
Meer weten? VANHOVE, K., Handelshuur, Intersentia, 2012, 559 p.
Antwerpen,
Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 34 A 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E
[email protected] W www.forumadvocaten.be
FORUM ADVOCATEN 03/369.95.65
[email protected] www.forumadvocaten.be
