W O N E N
d e
c o n s u m e n t
a a n
z e t
Habidrome dient de mens
4
De Habidrome Philosophy
6
De consument aan zet
8
De Habidrome-marktbenadering
10
Het programma van eisen
14
De kosten en baten
20
Overal in Nederland (en daarbuiten)
22
Habidrome dient de mens Om in de toekomst te kijken, kun je je richten op de politiek of economische vooruitzichten. We weten echter dat die glazen bollen weinig zekerheid bieden. Feitelijk zijn veranderingen in demografie en technologie de enige megatrends die een betrouwbaar beeld geven van de toekomstige omgeving waarin we leven en werken. De doorrekening van demografische ontwikkelingen leert ons dat we in bijna heel Europa te maken krijgen met een zeer sterk groeiend aantal ouderen. In 2025 zal het aantal 50-plussers in Nederland naar verwachting gestegen zijn tot meer dan zeven miljoen. Dat is 43% van onze bevolking. Die immense stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de generatie van babyboomers. Die zijn niet alleen met velen. Ze hebben t.o.v. de generatie voor hen gemiddeld meer te besteden, hebben meer ICT-ervaring, zijn vitaler en hebben last van een ‘collectieve seniorenfobie’; we willen immers allemaal oud worden, maar niemand wil het zijn. Dan is het bouwen van seniorenwoningen en die als zodanig presenteren de beste garantie voor leegstand... Naast vergrijzing krijgen we ook te maken met ontgroening. Volgens het Sociaal Cultureel Planbureau zal binnen een afzienbaar aantal jaren 20 tot 25% van alle arbeidzame Nederlanders werkzaam moeten zijn in de zorg om aan de vraag naar zorg en dienstverlening te kunnen voldoen. Het valt te betwijfelen of we daar straks de manschappen voor hebben. Dan wordt het tijd om na te denken over de vraag hoe we in de woningen van morgen zorg op afstand, ‘tele medicine’, kunnen faciliteren. We moeten andere woningen bouwen voor die babyboomers, omdat ze andere woningen willen. Habidrome gooit een steen in de vastgoedvijver door de traditionele volgorde van vastgoedontwikkeling en het vermarkten van woningen om te gooien. ‘Vragen, vragen, vragen; kopen, huren, bouwen’ is ons adagium. We hebben de markt mee. Maar alleen met onderscheidend vermogen komt de woningmarkt weer op gang. Onderscheid in kwaliteit én onderscheid in marketing. Habidrome is een marketingorganisatie met een nadrukkelijke consumentenoriëntatie. Dat vinden we niet alleen zelf. Dat vinden ook de duizenden consumenten die zich de afgelopen jaren als belangstellenden aanmeldden voor een Habidrome-woning in hun regio. Vanuit die positie vormen we de vertrouwensbrug tussen consumenten en vastgoedaanbieders. We hanteren daartoe een eigenwijze marktbenadering die nog niet bij alle vastgoedaanbieders aanslaat. Bij consumenten daarentegen wel, waardoor ook op de zakelijke markt de eerste schapen over de dam kwamen. We garanderen consumenten toekomstbestendig wonen. Met die garantie faciliteren we vastgoedaanbieders in een succesvolle afzet van hun woningen. Koen M. van Hoeckel Oprichter
4
5
De Habidrome Philosophy Gemiddeld rond het 55ste levensjaar worden mensen geconfronteerd met het uitvliegen van hun kroost. Dat is voor velen van hen het moment van heroriëntatie op werk en vrije tijd. Op wonen en ontspanning en op de kansen die daarmee in hun nieuwe levensfase ontstaan. Bijna niemand van die leeftijd zal zich op dat moment druk maken om de mogelijkheid van een toekomstige zorgvraag. Maar wel om comfort. Wij merken dat consumenten die zich hebben georiënteerd op de Habidrome Philosophy zich bewust worden van het feit dat wooncomfort van alle leeftijden is. En dat kiezen voor comfort meer kwaliteit oplevert als ze zich ook oriënteren op hun toekomstig wooncomfort, onder mogelijk andere omstandigheden. Die consumenten beseffen ook dat de woonwensen van ouderen en jongeren veel minder van elkaar verschillen dan sommigen ons willen doen geloven.
6
Daarbij geldt wel de voorwaarde dat woonvoorzieningen en -accessoires mooi worden vormgeven en niet stigmati serend worden gecommuniceerd. Zo bieden brede deuren toegankelijkheid bij een mobiliteitsbeperking, maar als we ze ook nog wat hoger maken, worden ze meteen design. Dat spreekt niet alleen de babyboomers, maar een veel bredere doelgroep aan. Die wetenschap biedt ook een mooie basis voor langjarig volkshuisvestingsbeleid. Er komt immers ooit weer een kentering in de vergrijzingsgolf... Niet alleen voor babyboomers, maar ook voor de oudere ouderen geldt dat het gros thuis wil blijven wonen. De nieuwe generatie senioren zal een omslag in het denken over wonen, zorg- en dienstverlening afdwingen. Seniorenwoningen en woonzorgzones? Gewoon mee stoppen dus. Het merendeel van de babyboomers moet er niet aan denken weggestopt te worden in een wooncluster van leeftijdsgenoten. Ze willen midden in de samenleving staan. Een juiste mix draagt bovendien bij aan een blijvende vitaliteit en zelfredzaamheid van de woongemeenschap, en ondersteunt een blijvende, gemêleerde instroom.
7
De consument aan zet De krenten zitten niet meer in de pap, maar in vraaggestuurd ontwikkelen. Daarom houden wij ons voornamelijk bezig met de vraag. Door deskresearch naar locale demografie, maar met name ook door fieldresearch, waarin we met consumenten in gesprek gaan. Over de Habidrome Philosophy bijvoorbeeld, omdat we blijvend willen toetsen of we nog steeds de spiegel van de consumentenmarkt zijn. Zo onderzoeken we hoe de consumentenvoorkeuren door de instroom van jonge senioren verschuiven, hoe de bereidheid van de woonconsument om te investeren in duurzaamheid toeneemt en hoe we die bereidheid zouden kunnen stimuleren. Je kunt zeggen dat Habidrome een vorm van gestructureerd Collectief Particulier Opdrachtgeverschap hanteert, maar wel binnen het breed gedragen, collectieve kwaliteitskader van Habidrome. Daarbinnen formuleert elke consument zijn of haar individuele woonprofiel. De combinatie van het programma van eisen van Habidrome en de individuele woonprofielen vormt het vraagprofiel van de locale markt dat u de basis biedt voor een succesvolle ontwikkeling én afzet van de woningen. Simpelweg omdat we de consument aan het woord gelaten hebben. Iedereen tevreden.
8
9
De Habidromemarktbenadering
10
Vaak wordt Habidrome in een te laat stadium ingeschakeld en ligt er al een definitief ontwerp. Het Habidrome-certificaat is geen sticker die je op tekeningen kunt plakken, maar een programma van eisen waar tekeningen, met het oog op blijvend wooncomfort, op gebaseerd moeten worden. Het liefst worden we dus betrokken bij een project op het moment dat er nagedacht wordt over de potentie van, en doelgroep voor een bepaalde bouwlocatie. Dat biedt immers de beste kansen om een plan te ontwikkelen dat naadloos aansluit op de locale en regionale woningbehoefte. Daarom werkt Habidrome met een modulair aanbod, waarmee we op basis van aangetoond succes de opdrachtgever verleiden om elke keer een stapje verder met ons in zee te gaan. Van zoekers naar boekers Habidrome heeft een landelijke, postcodegerelateerde database opgebouwd van vele duizenden consumenten die zich bij ons hebben laten registreren als belangstellenden voor een Habidrome woning in een door hen opgegeven regio. Na aanmelding ontvangen deze consumenten de uitnodiging hun woonwensen meer specifiek te registreren, opdat onze database aan informatiewaarde wint. Het traject start met een quick scan. Daarmee onderzoeken we de kwaliteit en de potentie van een bouwlocatie en toetsen die aan ons programma van eisen, waarbij de beschikbaarheid van voorzieningen de belangrijkste eis is. Ook doen we een eerste onderzoek naar de populatie (leeftijds- en inkomensopbouw), teneinde een beeld te krijgen van de aard en omvang van de potentiële marktvraag in de directe omgeving van de bouwlocatie. Na die deskresearch doen we uitvoerig fieldresearch en treden met geïnteresseerde consumenten in gesprek over de Habidrome Philosophy in relatie tot de betreffende bouwlocatie. Daarmee betrekken we consumenten actief bij de Habidrome Philosophy en maken er hún programma van eisen van. Een vorm van gestructureerd Collectief Particulier Opdrachtgeverschap die dubbel effectief is: het resulteert in betrokkenheid én doeltreffendheid.
11
We leggen van alle consumenten het individuele woonprofiel vast. Denk daarbij aan: voorkeur voor grondgebonden of gestapelde bouw, kopen of huren, het aantal slaapkamers (met bijbehorende prijsindicatie). Daarna kunnen consumenten die zich aangesproken voelen door de Habidrome Philosophy, en belangstelling hebben voor de bouwlocatie, een prioriteitsovereenkomst tekenen. Daarmee committeren ze zich financieel aan het project. Daarna pas besluit de opdrachtgever al dan niet definitief met Habidrome in zee te gaan en een licentieovereenkomst te sluiten voor de toepassing van de Habidrome Philosophy op de woningen van het betreffende project. Overigens hoeft dat niet alle woningen te betreffen. Vaak zal uit het marktonderzoek immers blijken dat een mix van woningen naar type, prijs en doelgroep het beste aansluit bij de locale marktvraag. Kwaliteitsborging Habidrome garandeert toekomstige kopers en huurders toekomstbestendig wonen. Dat kunnen we alleen met de beste partners uit de markt. Daarom hanteren we een accreditatieprogramma waarmee we toekomstige samenwerkingspartners toetsen op continuïteit, kwaliteit en integriteit. Per branche hanteren we bescheiden, maar heldere accreditatie-eisen, waarmee we het kaf van het koren scheiden. Op het moment dat u besluit uw project onder de Habidrome-licentie te realiseren, staan onze specialisten klaar. Binnen de Habidrome-licentie toetsen onze bouwkundigen het Voorlopig Ontwerp en het Definitief Ontwerp aan ons programma van eisen. De toetsing van bestek en bestektekeningen, evenals de oplevering van de woningen, besteden we uit aan een professionele en onafhankelijke organisatie. Desgewenst kunnen we u ook buiten onze kernactiviteiten met raad en daad terzijde staan. Dienstverlening zonder omkijken Consumenten die het wensen, kunnen gebruikmaken van de dienstenbemiddeling van Habidrome. Abonnees kunnen 7 dagen per week en 24 uur per dag bellen voor bemiddeling van gecontroleerde diensten en dienstverleners op nagenoeg alle terreinen: woningonderhoud, administratieve diensten, catering aan huis, verpleging en verzorging.
12
Habidrome voert deze diensten niet zelf uit, maar coördineert ze en borgt de continuïteit en kwaliteit ervan. Uiteraard kunnen consumenten ook op een later moment beslissen van de dienstverlening gebruik te maken. Daarmee hebt u nóg een extra unique selling point, zonder dat u ernaar hoeft om te kijken.
Schematisch ziet ons modulaire aanbod er zo uit: Quick scan
Accreditatie
Markt-
Licentie onderzoek + acquisitie
Licentie
Toetsing DO, VO, bestek en bestektekeningen
Verkoop/ verhuur
Oplevering/ certificering
Service op maat
Toetsing oplevering
Mr. ir. A.J.P.M.G. Wirken, bestuursvoorzitter van bouwer/ontwikkelaar BVR-groep uit Roosendaal: “De BVR-groep is altijd bezig met de vraag hoe het beter kan. Standaardisatie van bedrijfs processen is daar een voorbeeld van. Maar we gaan veel verder dan dat. Binnen ons Inno Concept Bouwen, brengen we vaste bouwpartners samen die al tijdens het begin van het ontwerpproces betrokken worden bij hoogstaande kwaliteit en bouwefficiency. We delen die door ons ontwikkelde kennis graag met anderen. In onze kennismaking met Habidrome begrepen we al snel dat we elkaar kansen konden bieden in de bouw van toekomstbestendige woningen met een hoge kwaliteitsstandaard. Daarom hebben wij ons langjarig verbonden aan Habidrome.”
13
Het programma van eisen Habidrome werkte de afgelopen jaren voortdurend aan haar programma van eisen. Daarbij oriënteerden we ons aanvankelijk op Woonkeur. We ontwikkelden verder op basis van veel consumentenonderzoek en discussie met zakelijke partners over bouwtechniek en prijs-kwaliteitverhouding. Nu gaan we verder dan menig woonkeurmerk, met een sterkere consumentenoriëntatie en zonder doelmatigheid en prijs-kwaliteitverhouding uit het oog te verliezen. Jaarlijks brengen we een nieuwe versie van onze handboeken uit, want de consumentenmarkt en woon wensen veranderen. De uitvoerige handboeken tornen niet aan de ontwerpvrijheid van de architect, maar sturen met functionele eisen op blijvend wooncomfort.
14
De handboeken van Habidrome kennen een deel voor de architect en een deel voor de uitvoerder, plus een aantal bijlagen. We volgen daarbij de indeling van het bouwbesluit, omdat we daarmee aansluiten op wat gangbaar is in de verschillende disciplines. Habidrome schrijft geen materialen of producten voor, omdat we onafhankelijk van leveranciers functio neren. Maar we informeren u desgewenst wel over de naar onze mening beste producten en materialen, die met een goede prijs aansluiten op de Habidrome Philosophy. Een handboek is geen dwangbuis, maar een hulpmiddel. Zolang kwaliteit, toegankelijkheid, veiligheid, uitstraling en wooncomfort niet in het gedrang komen tenminste. De met de consument gecommuniceerde unique selling points, ‘de tien van Habidrome’, zijn leidend. Het programma van eisen heeft betrekking op de volgende aspecten: ■ Locatie ■ Woongebouw ■ Woning ■ Installatie ■ Communicatie ■ Inrichting VVE ■ Beheer ■ Dienstverlening De handboeken worden slechts verstrekt aan licentiehouders die ten behoeve van een concreet woningbouwproject een licentieovereenkomst hebben gesloten. Op aanvraag is onze checklist beschikbaar, die als basis voor de architect kan dienen voor het Voorlopig Ontwerp. De checklist beperkt zich tot de hoofdzaken en geeft met name inzicht in vereiste maatvoering. Indien het VO al gereed is, wordt de haalbaarheid voor de toepassing van de Habidrome Philosophy door ons op basis van dezelfde checklist getoetst.
15
Mr. W.A.J. van Duin, Voorzitter Raad van Bestuur Eureko BV en Achmea Holding NV: “We kennen de komende decennia een sterke vergrijzing in Europa. Daarin liggen minstens zoveel kansen als bedreigingen. Habidrome is een mooi voorbeeld van een onderneming die de kansen ziet en begrijpt dat je de consument als uitgangspunt moet nemen. Een bedrijf bovendien met een langere adem dan je van een jong bedrijf, met een babyboomer als oprichter, zou mogen verwachten. Wij denken dat Habidrome-woningen mensen meer wooncomfort bieden en bijdragen aan onafhankelijkheid en zelfstandigheid. We denken ook dat toepassing van de Habidrome Philosophy woningen niet alleen duurzamer maakt, maar ook bijdraagt aan de waardevastheid ervan. Daarom besloten wij ons via een aandeelhouderschap te committeren aan het innovatieve karakter van Habidrome.”
16
17
Habidrome-woningen, centrum Tilburg Ontwerp Hooper Architects
18
19
De kosten en baten Met consumenten communiceren we dat 3 tot 5% van de koopprijs of huurprijs van hun Habidrome-woning de investering in blijvend toekomstig woongenot betreft. Dat is inclusief de licentiekosten die Habidrome in rekening brengt. Omdat we een modulaire aanpak kennen, hanteren we ook een prijs per module. Voor enkele modules is dat een vast tarief, voor andere is de prijs afhankelijk van de omvang en de aard van het project. Naast een bescheiden licentiefee, rekenen we een bemiddelingsfee voor de realisatie van huur- en koopcontracten. Daarmee rekent u ons af op onze bijdrage aan uw succes. Uiteraard wilt u graag weten wat de kosten zijn van het gehele traject. We brengen graag een offerte uit met betrekking tot uw project, zodat u inzicht heeft in het gehele traject en de daarmee samenhangende kosten. Ook dan blijft de mogelijkheid bestaan om onze dienstverlening in stapjes af te nemen. 20
Ing. H.C.A. van Aarle, CEO Van Aarle De Laat BV, OZ+Vastgoedjuristen BV en MBK BV: “Al decennia adviseren wij maatschappelijke partijen over hun vastgoed. Dit alles onder het motto ‘Samen bouwen aan geluk’. We zijn overtuigd van het feit dat vastgoed kan bijdragen aan het welbevinden van de gebruiker. En toen kwam Habidrome voorbij… Niet het vastgoed, maar de wens van de consument als vertrekpunt nemen. Binnen 5 minuten was er een ‘klik’ en korte tijd later was de samenwerking een feit. Een tevreden consument is ons bindmiddel.”
21
Overal in Nederland (en daarbuiten)
22
Habidrome-woningen worden in heel Nederland gerealiseerd in regio’s waar voldoende belangstelling is van kopers en huurders. Daartoe beleggen we in verschillende plaatsen door het land consumentenmeetings. Zo werven en registreren we belangstellenden en betrekken hen bij de Habidrome Philosophy. En omdat ze talrijk zijn, zijn we interessant voor ontwikkelaars die aan duurzaam woongenot willen bouwen. We krijgen regelmatig vragen uit het buitenland. Habidrome blijft zich voorlopig vooral concentreren op de Nederlandse markt, maar we sluiten niet uit dat we de komende jaren ook in andere Europese landen de Habidrome Philosophy gaan introduceren. Daar is genoeg reden toe. We beschikken inmiddels over tal van internationale relaties, een meertalige website en internationale handboeken.
23
Habidrome Nederland Beukenlaan 135 | 5616 VD Eindhoven 040 - 251 03 25 |
[email protected] | www.habidrome.com
