Haalbaar programma buurtgebonden voorzieningen Lammenschanspark Leiden
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E
[email protected] W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Leiden de heer T. Barkhuis
Projectleider DTNP: Projectnummer: Datum:
mevrouw L. Dicou 1555.0215 18 juni 2015
Haalbaar programma buurtgebonden voorzieningen Lammenschanspark Leiden
Inhoudsopgave 1
Context
1
1.1
Inleiding
1
1.2
Huidige situatie plangebied
2
1.3
Beleidskaders
5
2
Haalbaar programma
6
2.1
Uitgangspunten
6
2.2
Dagelijks winkelaanbod
7
2.3
Overige voorzieningen
9
2.4
Conclusie programma
10
3
Beleidsmatige aspecten
11
3.1
Effecten op omgeving
11
3.2
Bestemmingsplannen
11
1 Context
Inmiddels is de nieuwbouw van het ROCcomplex naast station Leiden Lammenschans gerealiseerd en wordt momenteel gebouwd aan
1.1
Inleiding
de studentencampus Leidse Schans. Daartussen wordt het Bètaplein ingericht als ontmoetingsplek en hart van de buurt.
Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek
Herontwikkeling Lammenschansdriehoek gewenst
In 2012 heeft de gemeenteraad van Leiden de
Doel en afbakening onderzoek
‘Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek’
Het exacte programma voor verschillende
vastgesteld. Deze toekomstvisie betreft het
functies in het gebied is niet vastgelegd. In een
gebied tussen Lammenschansweg, de spoorlijn
eerder stadium (2010) heeft DTNP onderzoek
Leiden-Utrecht en het Rijn-Schiekanaal. De
gedaan naar een (maximaal) commercieel
huidige uitstraling van dit gebied is slecht. De
programma voor het gebied. In het kader van
openbare ruimte is onoverzichtelijk, verouderd
de vertaling naar bestemmingsplannen is nu
en rommelig, en de meeste bebouwing is van
een actualisatie en nadere studie naar het
matige kwaliteit en uitstraling. Het gebied
haalbare programma gewenst.
kenmerkt zich door een grote mix aan functies (onderwijsinstellingen, kantoren, woningen,
Doel van dit onderzoek is een goed beeld te
perifere en grootschalige detailhandel en
geven van de maximale potentie voor
overige bedrijvigheid), waardoor ook een
commerciële en maatschappelijke
functionele eenheid ontbreekt.
voorzieningen met een buurtgebonden karakter, gebaseerd op de behoefte die door de
Nieuwbouw onderwijsinstellingen gereed
De gemeente Leiden wil samen met markt-
ontwikkelingen in de wijk zelf wordt
partijen op langere termijn komen tot een
gegenereerd, en rekening houdend met de
herontwikkeling van het gebied tot een meer
aanwezigheid van retailvoorzieningen in de
stedelijk en hoogwaardig gebied. Voor de
omgeving. De potenties en haalbaarheid van
toekomstige ontwikkeling van het gebied zijn
voorzieningen met een bovenwijkse
afspraken in regioverband en de bescherming
verzorgingsfunctie, maken geen onderdeel uit
van bestaande buurtwinkelcentra en de
van dit onderzoek.
binnenstad het vertrekpunt.
1
1.2 Huidige situatie plangebied
fasen worden hier in totaal circa 1.850 studentenwoningen en ruim 200
Nieuwbouw ROC
startersappartementen gerealiseerd. Tussen de
Het nieuwe ROC-complex (dat ook ruimte biedt
campus en het ROC-gebouw wordt een
aan het Da Vinci College) is opgeleverd in
verblijfsplein ingericht, het Bètaplein. Dit plein
september 2011. Dit gebouw vormt door zijn
moet het levendige hart van de buurt worden,
omvang en verschijningsvorm een bijzondere
zowel voor bewoners als voor bezoekers
landmark. De onderwijsvoorzieningen in dit
(studenten, leerlingen). Om die reden is in de
gebouw zijn goed voor circa 3.000 MBO-
plinten van de bebouwing aan het plein
studenten en circa 1.000 middelbare scholieren.
uitgegaan van invulling met commerciële
De onderwijstaken van het ROC Leiden worden
voorzieningen. In het hele Campusgebied is
medio 2015 overgenomen door het ID College
ruimte voor circa 960 m² bvo voor detailhandel,
Leiden.
horeca en overige commerciële functies.
In het gebouw is op de begane grond conform
Overige functies
het bestemmingplan ruimte voor detailhandel,
Tussen het Campusgebied en de Lammen-
dienstverlening en horeca (totaal 2.600 m² bvo).
schansweg ligt een strook met hoofdzakelijk
Hiervan wordt een deel aan een supermarkt
perifere en grootschalige detailhandel (o.a.
verhuurd (die er tot nu toe nog niet is gevestigd)
Gamma, Intersport, Leen Bakker). Daarnaast
en wordt een deel benut voor werk-
zijn er enkele overige bedrijven gevestigd (o.a.
leerbedrijven, waar de studenten van het ROC
Fit for Free).
Impressie Campusgebied (Y)ours Leiden
Leiden (en straks mogelijk het ID College Leiden) stage lopen of praktijkervaring opdoen
Het Kanaalpark is een kantorenpark in het
(studio van radiostation Unity FM, Rabobank
oostelijk deel van het plangebied. Een groot
dienstencentrum en een zogenaamd Integraal
deel van de kantoorgebouwen staat
Praktijkcentrum (een technische werkplaats)).
(structureel) leeg. Recent is een van de panden ingericht als flexibele kantoorruimte en heeft er
Ontwikkeling Campus Leidse Schans
zich een fitnesscentrum en een lunchroom
Op dit moment wordt gebouwd aan het
gevestigd. In een ander voormalig kantoorpand
Campusgebied (Y)ours Leiden. In een aantal
(Kanaalpark 143) worden momenteel 54 kleine
2
Perifere en grootschalige winkels Lammenschansweg
Kaart 1 Huidige situatie Lammenschansdriehoek
3
starterswoningen gerealiseerd. Voor het kavel aansluitend aan het Bètaplein is een plan in voorbereiding voor een woontoren (circa 140 appartementen) met commerciële ruimte op de begane grond (totaal 1.080 m² bvo). In de zuidelijke hoek van het plangebied (Plantijnstraat) bevinden zich kantoren, een appartementencomplex en enkele grondgebonden woningen. Achter deze woonbebouwing liggen twee grote wateropslagtanks en enkele bedrijfsgebouwen. Aan de overzijde van de Lammenschansweg ligt de Ananasweglocatie. Op deze voormalige veilinglocatie is nu onder meer een winkel in open haarden gevestigd. Ook hier zijn plannen voor (starters)woningen.
Voorzieningenclusters in de omgeving Op korte afstand van het plangebied ligt winkelcentrum Luifelbaan. Met een omvang van ruim 10.000 m² wvo en trekkers als AH-XL, Lidl en Hema heeft dit winkelgebied een sterke positie in het zuidelijk deel van Leiden. Ook de binnenstad van Leiden ligt niet ver van het plangebied, met een zeer uitgebreid aanbod aan winkels, horeca en overige voorzieningen. Aan de zuidrand van het centrum zijn onder meer supermarkten Aldi en Hoogvliet gevestigd.
4
Kaart 2 Voorzieningenclusters rondom Lammenschansdriehoek
Direct ten noorden van het spoor ligt de
plan ruimte geboden voor circa 960 m²
Ladder voor duurzame verstedelijking
Professorenwijk-West. Hier is aan de Van het
bedrijfsvloeroppervlak (bvo) voor commerciële
Het Rijk verplicht gemeenten bij een wijziging
Hoffstraat en Zeemanlaan een aantal (vers-)
voorzieningen.
van het bestemmingsplan die een nieuwe
speciaalzaken gevestigd met een totale omvang
stedelijke ontwikkeling (o.a. detailhandel,
van circa 800 m² wvo (o.a. slager, kaas,
Bestemmingsplan Lammenschansdriehoek
horeca) mogelijk maakt de Ladder voor
bloemen, drogist, dierbenodigdheden, tabak). In
Voor de rest van het plangebied is op 20
duurzame verstedelijking toe te passen (Bro,
Tuinstadwijk ligt aan de Herenstraat een klein
december 2012 het bestemmingsplan
artikel 3.1.6).
buurtwinkelcentrum (circa 1.900 m² wvo).
Lammenschansdriehoek vastgesteld. Hierin zijn
Supermarkt Spar is de belangrijkste aanbieder.
de bestaande perifere detailhandelsvestigingen
Trede 1: eerst moet aangetoond worden dat er
aan de Lammenschansweg positief bestemd.
sprake is van een actuele regionale behoefte
Daarnaast is in het ROC-complex op de begane
aan het initiatief. Dit kan zowel kwantitatieve als
grond detailhandel, dienstverlening en horeca
kwalitatieve behoefte zijn. Bestaande leegstand
De Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek
(categorie I, II en III) toegestaan. Het maximaal
en mogelijke leegstandseffecten dienen te
van de gemeente Leiden vormt het
toegestane oppervlak voor deze functies
worden meegenomen.
beleidsmatige kader voor de ontwikkeling van
gezamenlijk bedraagt 2.600 m² bvo.
1.3 Beleidskaders
Trede 2: als de actuele regionale behoefte is
het gebied. Van belang zijn verder de kaders die het provinciale beleid en de landelijke
Verordening Ruimte provincie Zuid-Holland
aangetoond, dan moet worden gekeken of het
wetgeving (Ladder voor duurzame verstede-
In de Verordening Ruimte zijn door de provincie
initiatief ook binnen het bestaand stedelijk
lijking) stellen aan nieuwe ontwikkelingen.
Zuid-Holland regels opgenomen met betrekking
gebied inpasbaar is (te maken).
tot detailhandel. De regels zijn opgenomen om
Bestemmingsplan Leidse Schans
te voorkomen dat nieuwe locaties voor
Trede 3: alleen wanneer het initiatief niet binnen
Voor het Campusgebied (Lammenschanspark)
detailhandel ten koste gaan van de bestaande
het bestaand stedelijk gebied inpasbaar (te
is op 6 november 2012 het bestemmingsplan
detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en
maken) is, dan kan gekeken worden naar
Leidse Schans vastgesteld. Het gebied is
binnensteden en bevatten onder andere
vestiging buiten het bestaand stedelijk gebied.
hoofdzakelijk bestemd voor de woonfunctie. Op
branchebeperkingen voor perifere detailhandel.
Deze locatie moet dan wel multimodaal
een aantal locaties (met name aan het
Uitgangspunt is dat nieuwe detailhandel
ontsloten zijn.
Bètaplein) wordt op de begane grond ruimte
gevestigd moet worden in de bestaande
geboden voor onder meer kleinschalige
winkelgebieden in de centra van steden, dorpen
detailhandel, dienstverlening, horeca en
en wijken of in nieuwe wijkgebonden
culturele voorzieningen. In totaal wordt in het
winkelcentra in een nieuwe woonwijk.
5
2 Haalbaar programma 2.1 Uitgangspunten
Tabel 1 Indicatieve planning woningbouwprogramma Lammenschansdriehoek deelgebied
aantal woningen
aantal inwoners
status/realisatietermijn
Campus Campus Kanaalpark toren Bètaplein overig plangebied overig plangebied
± 1.850 studentenwoningen ± 200 startersappartementen ± 150 startersappartementen ± 140 startersappartementen 700-900 woningen 800-1.200 woningen
± 2.000 ± 300 ± 225 ± 200 1.000-1.400 1.200-1.800
in aanbouw/2018 in aanbouw/2018 gerealiseerd/in aanbouw planvorming/voor 2020 planvorming/tot 2020 planvorming/na 2020
Woningbouwprogramma
Buurtgerelateerde voorzieningen
buurtniveau daarom alleen een indicatieve
De gemeente Leiden streeft ernaar het gebied
In dit onderzoek is alleen nagegaan welk
distributieve berekening zinvol (te maken) voor
Lammenschansdriehoek te transformeren naar
programma aan buurtgebonden voorzieningen
dagelijks winkelaanbod (voedings- en
een hoogwaardig, stedelijk milieu. Een deel van
haalbaar is. Uitgangspunt hierbij is het
genotmiddelen en drogisterijen). Omdat dit
het gebied wordt reeds herontwikkeld tot
draagvlak dat de woningbouw in dit gebied
dagelijkse aanbod op buurtniveau wel bepalend
studentencampus. Hier komen hoofdzakelijk
genereert. De behoefte of haalbaarheid aan
is voor de positie van winkelcentra in de
studentenwoningen en kleine appartementen.
andere (bovenwijkse) voorzieningen is niet
winkelstructuur, biedt dit vervolgens houvast om
onderzocht en dient zodoende nog apart te
op basis van meer kwalitatieve criteria (o.a.
worden onderbouwd.
referentiecentra) het bijbehorende niet-
Voor de overige deelgebieden (o.a. Kanaalpark)
dagelijkse en overige voorzieningenaanbod te
wordt in de Ontwikkelstrategie een gemengd
bepalen.
stedelijk programma nagestreefd, waarbij
Kwantitatieve en kwalitatieve analyse
woningbouw het meest kansrijk is. De
Om inzicht te krijgen in de behoefte aan
ontwikkeling hiervan wordt overgelaten aan
buurtgebonden winkels (trede 1 Ladder voor
In de volgende paragraaf wordt eerst een
marktpartijen. De exacte omvang van het
duurzame verstedelijking) maken we een
indicatieve berekening gemaakt van het
programma en realisatie ervan is dan ook niet
kwantitatieve analyse (distributie-planologische
haalbare winkelaanbod voor dagelijkse
bekend. Het eerste concrete initiatief betreft de
berekening). De waarde van distributieve
artikelen. Vervolgens wordt mede op basis
ontwikkeling van een woontoren aan de rand
berekeningen op basis van kengetallen moeten
hiervan een inschatting gemaakt van het
van het Bètaplein. Vooralsnog wordt ervan
in de sterk wijzigende winkelmarkt niet worden
haalbare programma voor overige
uitgegaan dat het plangebied op termijn ten
overschat. Bovendien zijn onderlinge verschillen
voorzieningen met een buurtverzorgende
minste circa 5.000 inwoners telt.
in typen winkelgebieden, branches en
functie.
winkelformules groot. In onze optiek is op
6
2.2 Dagelijks winkelaanbod
bedrijven in winkels. In Nederland is de totale omzet in 2013 in winkels met dagelijks aanbod
Variabelen
ingeschat op circa € 41,3 mld (exclusief BTW).
De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per
Dit betekent een gemiddelde omzet per hoofd
hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied
van de bevolking per jaar van circa € 2.460*.
(aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terecht komt
Het is gangbaar dit landelijke gemiddelde
in de dagelijkse winkels binnen het plangebied
omzetcijfer aan te passen, indien het gemiddeld
(koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet
besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied
van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing).
afwijkt van het Nederlands gemiddelde. Voor
Aan de aanbodzijde is de vloerproductiviteit
deze nieuwe woonbuurt zijn geen gegevens
(benodigde omzet per m² wvo) relevant.
beschikbaar over het besteedbaar inkomen van de toekomstige bewoners.
Toekomstige bewoners: vooral studenten en starters
Verzorgingsgebied Uitgangspunt is het buurtgebonden karakter
Aangezien een groot deel van de toekomstige
van de winkels. Het primaire verzorgingsgebied
inwoners studenten en starters betreft, zal het
wordt dan ook gevormd door (toekomstige)
besteedbaar inkomen in deze buurt
inwoners uit de Lammenschansdriehoek. Op
hoogstwaarschijnlijk lager liggen dan het
basis van het voorlopige woningbouw-
landelijk gemiddelde. Omdat we niet weten wat
programma gaan we uit van een verzorgings-
het verschil is tussen het landelijk gemiddelde
gebied van 5.000 nieuwe inwoners in de
en de feitelijke situatie in dit verzorgingsgebied,
eindsituatie.
rekenen we in deze berekening met de landelijk gemiddelde omzet per hoofd.
Omzet per hoofd In distributieve berekeningen als deze wordt
Koopkrachtbinding en -toevloeiing
uitgegaan van de landelijk gemiddelde omzet
Het aandeel van de totale bestedingen van
per hoofd van de bevolking per jaar. Bij deze
inwoners uit het verzorgingsgebied dat terecht
gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking
komt in de eigen winkels noemen we de
zijn niet alleen bestedingen van consumenten Eerste fase Campus reeds gerealiseerd
meegenomen, maar ook bestedingen van
* Detailhandel.info /Panteia (2014), cijfers op basis van CBS en Locatus, bewerking DTNP
7
koopkrachtbinding. Op basis van ervarings-
bedrijven) in winkels met dagelijks aanbod circa
Haalbaar dagelijks winkelaanbod
cijfers in vergelijkbare situaties en rekening
€ 7.470,- (excl. BTW) (Detailhandel.info,
Uitgaande van voorgenoemde (relatief hoog
houdend met de geïsoleerde ligging van de
bewerking DTNP).
ingeschatte) variabelen is een maximaal
buurt en een laag autobezit (studenten/starters),
dagelijks winkelaanbod in het plangebied te
gaan we uit van een relatief hoge binding van
De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit is de
berekenen van circa 1.400 m² winkelvloer-
65 à 70%.
resultante van vraag (omzet) en aanbod (m²).
oppervlak (tabel 2).
Omzetten staan landelijk gemiddeld onder druk Het aandeel binnen de totale omzet dat besteed
(overaanbod). Zeker in deze situatie
Een bij de omvang van het verzorgingsgebied
wordt door inwoners van buiten verzorgings--
(nieuwbouw, stedelijk gebied/Randstad) moet
passend dagelijks aanbod kan bestaan uit een
gebied noemen we de koopkrachttoevloeiing. In
deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteit
buurt-/wijksupermarkt (± 1.000 m² wvo), een
dit geval hebben inwoners uit omliggende
daarom als ondergrens voor winkels worden
bakker (met lunchroom), een kleine drogist en/of
wijken op korte afstand de beschikking over een
beschouwd om consumenten een kwalitatief
een gemakswinkel (tabak/lectuur/schrijfwaren).
groter en completer winkelaanbod (o.a.
goed aanbod en serviceniveau te kunnen
Luifelbaan, binnenstad). Uitgaande van een
bieden.
beperkt (buurtverzorgend) winkelaanbod zal de koopkrachttoevloeiing uit de omliggende woongebieden beperkt zijn (circa 10%). Wel kunnen winkels in de Lammenschansdriehoek profiteren van bestedingen van de 3.000 ROC/ ID-studenten, 1.000 Da Vinci-leerlingen en 400
Tabel 2 Indicatieve berekening maximaal haalbaar dagelijks winkelaanbod Lammenschansdriehoek Inwoners primair verzorgingsgebied (eindsituatie) Landelijk gemiddelde omzet per inwoner (excl. BTW) Koopkrachtbinding Gebonden omzet Lammenschansdriehoek
5.000 € 2.460 65 - 70% € 8,0 - 8,6 miljoen
per m² (uit de verkoop aan consumenten en
Koopkrachttoevloeiing (aandeel vreemde koopkracht) Totale potentiële omzet (excl. BTW)
20% € 10,0 - 10,8 miljoen
* Dit zou neerkomen op een besteding van €1,35 per persoon per dag, uitgaande van 200 schooldagen per jaar. In de praktijk zullen niet alle scholieren elke dag aanwezig zijn en elke dag geld uitgeven in de dagelijkse winkels in dit gebied.
Gem. omzet per m2 NL (excl. BTW) Potentieel dagelijks winkelaanbod Lammenschansdriehoek
€ 7.470 1.340 - 1.450 m² wvo
docenten. We gaan daarom in deze situatie uit van hoger aandeel vreemde koopkracht (20%)*.
Vloerproductiviteit In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet
8
2.3 Overige voorzieningen
Overige voorzieningen Naast (dagelijkse) winkels zijn in buurtcentra
Niet-dagelijks winkelaanbod
wel regelmatig overige voorzieningen met een
De behoefte aan niet-dagelijks winkelaanbod is
buurtverzorgend karakter gevestigd. Te denken
op buurtniveau niet goed te berekenen. Wel kan
valt aan horeca (zoals een snackbar of café) of
op basis van referentiecentra en rekening
dienstverlening (bijvoorbeeld een kapper).
houdend met landelijke trends een passend
In het Lammenschansgebied biedt de
programma worden opgesteld.
aanwezigheid van studenten, zowel inwoners als passanten, daarnaast kansen voor een
Bakker en/of lunchroom
Landelijke trends in de detailhandel leiden ertoe
aanvullend, op deze doelgroep gericht aanbod.
dat kleine voorzieningenclusters (zoals
Gedacht kan worden aan:
buurtcentra) in toenemende mate onder druk
•
fietsenmaker
staan. Consumenten zijn mobiel en veeleisend
•
copyshop
en kiezen steeds vaker voor grotere complete
•
wasserette
centra voor hun niet-dagelijkse aankopen. Ook
•
uitzendbureau
de opkomst van internet en schaalvergroting bij
•
huisarts
aanbieders (minder vestigingen, filialisering) leiden ertoe dat kleine buurtcentra kwetsbaar
Haalbare omvang
zijn. Het niet-dagelijks winkelaanbod in
Bij zowel de horeca als de dienstverlenende
bestaande buurtgerichte winkelcentra neemt
bedrijven gaat het om kleinschalige
steeds verder af. De potenties voor winkels in
voorzieningen, met een ruimtebehoefte van
niet-dagelijkse branches in een nieuw
circa 50 à 100 m² wvo per branche. De exacte
buurtcentrum zijn zeer klein.
haalbaarheid en omvang van deze voorzieningen hangt vooral af van de concrete
Gelet op de specifieke populatie in deze buurt
interesse van marktpartijen. In een maximaal
(studenten), kan de in paragraaf 2.2 genoemde
scenario kan de ruimtebehoefte voor dit type
gemakswinkel (tabak/lectuur/schrijfwaren)
voorzieningen op dit moment voorzichtig
wellicht ruimer gedimensioneerd worden.
worden ingeschat op circa 600 à 900 m² wvo.
Winkel met lectuur, schrijfwaren, boeken
9
2.4 Conclusie programma
omzet per hoofd, het aantal inwoners, de koopkrachtbinding en -toevloeiing. Voor de
Ruimtebehoefte
overige voorzieningen (met name horeca en
Op basis van bovenstaande kan voor het
dienstverlening) is de ruimtebehoefte bij
Lammenschansgebied de indicatieve
optimale invulling aangegeven. De mate waarin
ruimtebehoefte worden bepaald voor
deze invulling haalbaar is, hangt voor een
buurtgerelateerde voorzieningen. Wij willen
belangrijk deel samen met de kwaliteit van het
nogmaals benadrukken dat het hierbij gaat om
toekomstige winkelcentrum.
een inschatting op basis van kengetallen en De winkels en overige publieksgerichte
referentiecijfers en -situaties.
voorzieningen worden bij voorkeur zo dicht
Tabel 3 Indicatie maximaal haalbaar programma Lammenschansdriehoek Branche Supermarkt Overig dagelijks Overige
Omvang 1.000 m² wvo 400 m² wvo 600 - 900 m² wvo
mogelijk bij elkaar gesitueerd. Zo kunnen voorzieningen van elkaars nabijheid (en bezoekers) profiteren. De ligging van de supermarkt (en situering van de entree) is
Buurtgericht karakter: vooral studenten en starters
hierbij cruciaal. Bij voorkeur worden alle buurtgerichte voorzieningen geconcentreerd rondom het Bètaplein. Hier kan een compact,
voorzieningen Totaal wvo
2.000 à 2.300 m² wvo
overzichtelijk en aantrekkelijk ‘hart van de buurt’
Totaal bvo*
2.500 à 2.900 m² bvo
worden gerealiseerd, waarbij ook optimaal
* Het winkelvloeroppervlak bedraagt circa 80% van het brutovloeroppervlak.
geprofiteerd kan worden van de aanwezigheid van de studenten en leerlingen in het ROCcomplex.
Aandachtspunten en randvoorwaarden Het bovengenoemde haalbare programma en bijbehorende ruimtebehoefte voor buurtgerelateerde voorzieningen moet als maximum worden beschouwd. Bij de berekening van het dagelijkse winkelaanbod is uitgegaan van relatief hoge kengetallen voor de
10
Commerciële ruimte Bètaplein deels al gerealiseerd
3 Beleidsmatige aspecten
buurten meer op het nieuwe winkelcentrum
3.2 Bestemmingsplannen
georiënteerd zullen zijn. Dit gaat ten koste van de omzet in bestaande winkels aan de Van het
In de onherroepelijk vastgestelde bestemmings-
Hoffstraat. Rekening gehouden moet worden
plannen voor dit gebied is in totaal circa 3.300
met het feit dat hier op termijn winkels hun
m² bvo aan commerciële ruimte opgenomen
deuren moeten sluiten, met leegstand als
(Campus Leidse Schans en ROC-complex).
gevolg. Mogelijk willen ondernemers uit de
Daarnaast wordt in de nieuwe woontoren aan
Professorenwijk verplaatsen naar het nieuwe
de oostzijde van het Bètaplein nog eens 1.080
Uitgangspunt bij de berekening van de
winkelcentrum. De achterblijvende panden
m² bvo voor commerciële ruimte bestemd.
distributieve ruimte voor dagelijks aanbod en de
worden naar verwachting niet meer ingevuld
inschatting van het haalbare overige
met een winkelfunctie. De Van het Hoffstraat is
Uit dit onderzoek blijkt dat er, uitgaande van
voorzieningenaanbod, is het buurtgerichte
in het detailhandelsbeleid van de gemeente ook
circa 5.000 inwoners, behoefte is aan maximaal
karakter. Functies of voorzieningen met een
niet opgenomen als te behouden/versterken
2.900 m² bvo aan buurtgerichte voorzieningen.
duidelijke buurtoverstijgende aantrekkingskracht
winkelcluster.
Voor de resterende ruimten met commerciële
3.1 Effecten op omgeving
bestemming rondom het Bètaplein (ROC-
zijn dan ook niet zijn dan ook niet opgenomen. Bovendien gaat het om een nieuwe woonbuurt
De gemeente acht het aannemelijk dat
complex, Campus en overige ruimten) zal
met op dit moment nog weinig bewoners (en
structurele leegstand hier niet zal plaatsvinden,
gezocht moeten worden naar andere
dus weinig koopkracht die nu in andere wijken
omdat er alternatieve invullingen beschikbaar
voorzieningen. Een deel van de ruimte in het
terechtkomt). Daardoor zijn de te verwachten
zijn. Gelet op de locatie is transformatie van de
ROC-gebouw wordt nu al voor andere functies
effecten op de omgeving (omliggende
vrijkomende winkelpanden naar wonen het
gebruikt (werk-leerbedrijven). De behoefte en
voorzieningenclusters) beperkt.
meest kansrijk. Volgens actuele woning-
haalbaarheid naar niet-buurtgebonden functies
behoefteramingen bestaat er een grote
maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek.
Het voorgestelde programma op basis van
regionale behoefte aan dit type woonmilieus.
marktpotenties vanuit de buurt zelf, heeft naar
De winkelpanden in de Van ’t Hoffstraat hebben
verwachting wel effect op het aanbod in de
al een gemengde bestemming. Dit betekent dat
Professorenwijk (Van het Hoffstraat). Dit cluster
wonen op de begane grond al toegestaan is.
ligt relatief dicht bij het Lammenschansgebied en heeft een beperkte omvang. Met name de komst van een moderne buurt-/wijksupermarkt zal ertoe leiden dat bewoners uit de omliggende
11
