Buurtgebonden woningtoewijzing

Buurtgebonden woningtoewijzing

Notitie Experiment buurtgebonden woningtoewijzing, april 2013

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Probleemstelling

3

3. Oplossing

4

4. Vraagstelling en beoogd resultaat van de notitie

4

5. Plan van aanpak

4

6. Kosten

7

7. Bijlage Leefstijlen

8


2

1.

Inleiding

Een belangrijk onderdeel van wijkontwikkeling is het aantrekken van nieuwe, kansrijke doelgroepen naar de aandachtswijken. We proberen deze doelgroepen te ‘verleiden’ om te kiezen voor deze wijken, door het aanbieden van aantrekkelijke woningen in verschillende eigendomsverhoudingen en prijsklassen, door te werken aan het imago van wijken, door het toevoegen van aantrekkelijke voorzieningen. Als deze verleiding niet via de weg van de markt tot stand komt, moeten andere verleidingsmiddelen worden toegepast. Dit kan door middel van buurtgebonden woningtoewijzing. Hierbij worden nieuwe bewoners met een hogere sociaal-economische status, die iets willen doen voor de wijk, aangetrokken met een financieel voordeel. Woningcorporatie Trudo in Eindhoven experimenteert sinds begin 2010 met buurtgebonden woningtoewijzing in de wijk Woensel West. Woningen die vrijkomen, worden enkel toegewezen aan huurders die op een of andere manier een maatschappelijke bijdrage willen leveren aan de wijk. Huurders kunnen solliciteren naar een woning in de wijk en aangeven wat zij willen betekenen voor de wijk. In ruil daarvoor ontvangen zij een korting op de huur. Buurtgebonden woningtoewijzing dient daarmee meerdere doelen: de gewenste mix van bewoners met diverse sociaal-economische status wordt gerealiseerd, er komt een nieuwe vorm van bewonersparticipatie tot stand en de inzet van bewoners komt de leefbaarheid in de wijk ten goede.

2.

Probleemstelling

In Geeren-Zuid woont een oververtegenwoordiging van huurders uit lagere sociaal-economische klasse, veelal van allochtone afkomst. In de Mentality-leefstijlindeling van Motivaction, waarmee SingelVesteAlleeWonen (SVAW) werkt, behoort het merendeel van de bewoners van Geeren-Zuid tot de leefstijl moderne burgerij. (Zie de bijlage voor een toelichting op de leefstijlen.) In de herstructureringsopgave voor Geeren-Zuid is het aantrekken van andere doelgroepen met een hogere sociaaleconomische positie doelstelling. Dit vanwege het vergroten van de diversiteit van de bevolkingssamenstelling en de leefbaarheid die daarmee gepaard gaat. Ook zittende huurders verlangen meer diversiteit in Geeren-Zuid, zodat hun kinderen in een meer inspirerende omgeving met goede voorbeelden kunnen opgroeien. In de Mentality-leefstijlindeling gaat het om de leefstijlen postmaterialisten en opwaarts mobielen, die interesse hebben in het wonen in Hoge Vucht in appartementen danwel eengezinswoningen tegen een aantrekkelijke prijs-kwaliteit verhouding.. Tot op heden is de doelstelling om andere doelgroepen aan te trekken slechts in beperkte mate geslaagd. De nieuwbouwappartementen en eengezinswoningen van SVAW trekken deels de nieuwe doelgroepen, maar het volume is onvoldoende om een verschil te maken in Geeren. Ook is de doelstelling in de renovatie van de eengezinswoningen van SVAW niet geslaagd, daar de vrijkomende woningen voor de reeds zittende huurders zijn benut of voor huurders uit dezelfde sociaaleconomische positie en leefstijl. Voor het bezit van WonenBreBurg (WBB) in Geeren geldt, dat er geen realisatie van nieuwbouw plaatsvindt, waardoor het aantrekken van kansrijkere doelgroepen niet slaagt. Gezien de wijzigingen in de herstructureringsopgave voor SVAW en WBB, waarbij minder nieuwbouwwoningen aan de voorraad worden toegevoegd dan aanvankelijk in de plannen was opgenomen, zijn er in de nabije toekomst weinig mogelijkheden om alsnog een meer diverse samenstelling van de bevolking in Geeren-Zuid te bewerkstelligen. Naast de geringe aanwas van sociaal-economisch sterkere groepen heeft Geeren-Zuid nog steeds te maken met problemen op het gebied van leefbaarheid. Hierbij zijn de investeringen die gemeente en corporaties op dit gebied doen alleen niet voldoende. Een grotere investering op leefbaarheid vanuit bewoners is gewenst. Hierbij zoeken de corporaties vooral naar nieuwe vormen van bewonersparticipatie om hieraan invulling te geven.

Notitie Buurtgebonden woningtoewijzing, behorende bij MT van 18 februari 2013

3

3.

Oplossing

Experiment: Het aantrekken van de andere sociaal-economisch kansrijkere doelgroepen realiseren via buurtgebonden woningtoewijzing, waarbij voorrang wordt verleend aan nieuwe huurders die iets willen betekenen voor de wijk. In ruil daarvoor ontvangen zij waardebonnen, die zij kunnen besteden in de wijk, zodat dit ook de wijkeconomie ten goede komt. Naar verwachting worden met name jonge opwaarts mobielen en oudere postmaterialisten uit het Mentality-model van Motivaction hierdoor aangetrokken. De nieuwe leefstijlen worden primair op hun maatschappelijke betrokkenheid aangesproken, de vergoeding die hier tegenover staat is daarbij ‘’mooi meegenomen’’. Naast het aantrekken van nieuwe doelgroepen wordt ook aan zittende huurders en kopers hetzelfde bod gedaan. Als zij zich noemenswaardig inzetten voor hun buurt, staat hier een vergoeding in de vorm van waardebonnen tegenover.

4.

Vraagstelling en beoogd resultaat van de notitie

Hoe kan in Geeren- Zuid een meer diverse sociaal-economische samenstelling van de bevolking en een leefbaardere buurt gecreëerd worden?

5.

Plan van aanpak

In het plan van aanpak wordt eerst ingegaan op de aanpak van Trudo in Eindhoven, waarna de aanpak in Geeren-Zuid wordt toegelicht. 5.1 Resultaten Trudo Eindhoven Trudo heeft geen uitgebreid plan van aanpak gemaakt voordat zijn van start ging met buurtgebonden woningtoewijzing met huurkorting. Wel is de constructie juridisch getoetst en besproken met gemeente Eindhoven. Er is wel vooraf gecommuniceerd met zittende bewoners en in de stad, dit heeft alleen geleid tot weerstand van SP. De zittende bewoners hadden wel weerstand, maar goede communicatie aan de voorkant heeft grote problemen voorkomen. Werving Trudo heeft in eerste instantie gekozen voor buurtgebonden toewijzing aan studenten en is gestart met ‘aanjagen’ van de werving. Er is actief contact gezocht met Fontys Hogeschool, Social Studies. Daarnaast is kort geadverteerd in de huis-aan-huis bladen. Als snel ontstond er een wachtlijst met gegadigden en inmiddels wordt niet meer actief geworven. Methode Trudo plaats mensen in woningen met een huurkorting van 100 euro per maand. In ruil daarvoor levert de huurder minstens 10 uur per maand vrijwillige inzet in de wijk. Trudo heeft een projectleider aangesteld, die zich actief bezig houdt met de buurtgebonden woningtoewijzing. Kandidaten dienen een brief te schrijven, waarin zij kenbaar maken wat hun bijdrage kan zijn aan de wijk. Vervolgens vindt een intakegesprek plaats. De huurder krijgt een normale huurovereenkomst, maar er wordt een link gemaakt met de te leveren diensten. Trudo heeft een scholingssysteem i.s.m. de vrijwilligerscentrale. Verder wordt gewerkt met een licht vorm van registratie. Een enkele keer komt het voor dat huurders zich niet aan de afspraken houden. De projectleider pakt dit dan op. De selectie van kandidaten gebeurt in samenwerking met de bewonersorganisatie in de wijk en in afstemming met zittende bewoners. Er wordt zorgvuldig gekeken wat de wijk nodig heeft. Omdat er een wachtlijst is, kan een zorgvuldige selectie plaatsvinden. Veel voorkomende dienstverlening:  Huiswerkbegeleiding;


4

    

Sport, heel breed bijvoorbeeld ook dansen ed; Inmiddels is er een buurtsportvereniging ontstaan met leden Creatieve activiteiten; OR/ Buurtkrant; Inzet bij bewonersorganisatie; Enz.

Effecten in de wijk: Inmiddels zijn zo’n 200 woningen toegewezen aan huurders met huurkorting. Dit heeft veel teweeg gebracht in de wijk, over het algemeen in positieve zin. De leefbaarheid in de wijk is toegenomen, doordat er veel activiteiten plaatsvinden, waarbij zittende huurders en hun kinderen volop worden betrokken. Het is wel van belang dat een substantieel aantal woningen op deze wijze worden verhuurd, om zichtbaar effect te creëren in de wijk. Trudo is gestart met verhuur aan studenten. Dit leverde uiteindelijk spanning op, met name door verschillen in leefstijl. Inmiddels is Trudo afgestapt van verhuur aan alleen studenten, er wordt nu aan een bredere doelgroep verhuurd. Advies van Trudo is: - Kijk goed naar wat de wijk nodig heeft en of deze methode aansluit bij de wijk; - Let op de schaalgrootte, houd het niet te klein, zodat een maximaal effect gesorteerd kan worden. 5.2 Buurtgebonden woningtoewijzing Geeren-Zuid Experiment Voor het experiment in Geeren-Zuid wordt het project in Eindhoven deels gevolgd. In plaats van de huurkorting wordt de beloning in de vorm van waardebonnen uitgekeerd. De beloning wordt niet alleen aan nieuwe huurders die iets willen betekenen voor de wijk gegeven, maar ook verstrekt aan zittende huurders en kopers die zich voor de wijk willen inzetten. Het experiment duurt in totaal 3 jaar. Het experiment wordt gedurende één jaar uitgevoerd en daarna geëvalueerd. Op basis van de eerste resultaten wordt besloten of het project al dan niet wordt gecontinueerd. Het loopt vervolgens nog 2 jaar, waarna een eindevaluatie plaatsvindt. Daarna wordt bepaald of de experimentstatus omgezet wordt naar een regulier werkproces. Gekozen is voor de duur van 3 jaar, omdat naar verwachting pas na enige tijd resultaten zichtbaar en meetbaar worden. In het eerste jaar 2013/2014 wordt beoogd 10 woningen op deze basis te verhuren in Geeren. (Op basis van de mutatiegraad wordt nog bepaald of dit aantal haalbaar is binnen een jaar). Woningen van corporaties SVAW en WBB zijn daarbij betrokken. Het gaat om de eengezinswoningen in deelplan 3 en 5 van SVAW, de etagewoningen aan de Jan Darkennisstraat van SVAW en de etagewoningen aan de Daniel Marot en Jacob Romanstraat van WBB. De woningen worden allen binnen de huurtoeslaggrens van € 664,- verhuurd. Uitgangspunten - buurtgebonden woningtoewijzing met beloning vindt alleen plaats bij nieuwe contracten; - voor zittende huurders en kopers gelden dezelfde hierna volgende uitgangspunten; - huurders worden geworven middels een vacature met een gerichte opdracht; - huurders reageren hierop met een plan van aanpak; - selectie van huurders vindt plaats door een selectiecommissie, georganiseerd onder de buurtonderneming; - huurders zetten zich minimaal 10 uur per maand in; - huurders ontvangen € 50,- aan waardebonnen per maand, met een maximum van € 100,- bij inzet van meerdere personen uit een huishouden; hierbij wordt de hoogte van de vrijwilligersvergoeding in het project Buurtambassadeurs in Tuinzigt gevolgd; - de beloning wordt in principe voor de duur van het experiment afgesloten, in totaal 3 jaar, maar kan tussentijds worden beëindigd bij onvoldoende inzet door de huurder of onvoldoende resultaat van het experiment bij evaluatie.


5

Doelgroep Bij de werving wordt beoogd nieuwe kansrijke doelgroepen te trekken met een hogere sociaaleconomische positie. Specifiek gaat het om de Mentality-leefstijlen opwaarts mobielen en postmaterialisten. De leefstijl op zich is daarbij niet leidend, er vindt geen toets op de leefstijl plaats, maar in de werving en communicatie in het project wordt wel rekening gehouden met het aanspreken van deze leefstijlen. Het project richt zich op mensen met een inkomen van € 24.000,- tot € 34.000,- bruto. Bij de zittende huurders en kopers wordt niet gekeken naar het inkomen. Gerichte opdracht De huurders worden geworven met een gerichte opdracht ter bevordering van de leefbaarheid in Geeren-Zuid. Hierbij gaat het om de volgende onderwerpen, die als zwak naar voren zijn gekomen in de leefbaarheidmonitor : - Bevorderen resultaten onderwijs via taallessen en huiswerkbegeleiding - Bevorderen sociale cohesie en participatie middels community coaching - Bevorderen gezondheid middels sport en bewegen - Bevorderen culturele deelname middels theater, dans, beeldende kunst Draagvlak De gemeente ondersteunt het experiment. Hoewel voorrang en belonen bij huisvesting politiek gevoelige onderwerpen zijn, wordt de doelstelling van een meer gevarieerde bevolkingssamenstelling door de gemeentebestuur onderschreven. Het experiment leidt niet tot veranderingen in het woonruimtebemiddelingssysteem en hoeft daarom niet per se te worden voorgelegd aan het College en de Raad. Echter vanwege de gevoeligheid van het onderwerp wordt onderhavige notitie met de wethouder besproken, waarna het proces nader bepaald wordt. Bij de corporaties wordt de notitie in het MT besproken en ingebracht bij de Toetsingscommissie en het HBZ. Voorstel is om de notitie daarna te bespreken in het bestuurlijk overleg van de Alliantie, waar alle betrokken partijen bij elkaar komen. Gemeente Eindhoven heeft een brief ontvangen van de Inspectie waarbij aangegeven is dat het experiment is strijd is met artikel 12a van de BBSH betreffende het recht op vrije vestiging. Officieel moet het experiment procedureel worden vastgelegd in de huisvestingsverordening. Gemeente Eindhoven heeft dit niet gedaan, omdat zij achter het experiment staat en het goed kan uitleggen aan bewoners. In Breda wordt eenzelfde aanpak gevolgd. Aan de huurderkoepels van SVAW en WBB wordt het voorstel ter advies voorgelegd. Met de bewonersorganisaties die via SVAW en WBB of op buurt/wijkniveau actief zijn wordt het voorstel eveneens besproken. Hierbij is het belangrijk, dat het voordeel voor de zittende huurders/bewoners duidelijk naar voren wordt gebracht. Voorkomen moet worden dat het beeld ontstaat, dat corporaties en gemeente huidige huurders willen wegjagen ten faveure van nieuwkomers met een andere leefstijl en een hoger inkomen. Effecten en effectmeting De verwachte effecten van het experiment zijn: -

-

er komt een instroom van de beoogde leefstijlen met een hogere sociaal-economische positie, waardoor de samenstelling van de bevolking meer gevarieerd wordt; de nieuwe huurders zorgen voor een positief effect op de leefbaarheid in de wijk: er ontstaat een meer gevarieerde samenstelling van de bevolking en zij leveren een actieve bijdrage aan de leefbaarheid; de nieuwe huurders geven met hun inzet voor de wijk een goed voorbeeld aan andere huurders in de wijk en dit vindt mogelijk navolging.

Rekening moet worden gehouden met mogelijke nadelige bijeffecten van het experiment. - woningen die voor buurtgebonden woningtoewijzing beschikbaar worden gesteld, zijn niet meer beschikbaar op de reguliere woningmarkt, dit kan gezien de al krappe woningmarkt moeilijk te verkroppen zijn voor woningzoekenden. De effectmeting van het project vindt als volgt plaats. In het eerste kwartaal van 2013 vindt een nulmeting plaats in de vorm van de leefbaarheidsmonitor. Na één jaar vindt een evaluatie van het experi-


6

ment plaats, waarbij gekeken wordt naar het aantal deelnemers, de uitgevoerde activiteiten en de tevredenheid hierover van betrokken partijen. Na 3 jaar volgt een eindmeting, bijvoorbeeld in de vorm van een Effectenarena, waarbij het maatschappelijk rendement wordt gemeten. Dan ook vindt een nieuwe leefbaarheidsmonitor plaats, waarin de effecten op de leefbaarheid zichtbaar worden. Het meetinstrument wordt bepaald in overleg met betrokken partijen en projectleider. Organisatie De buurtgebonden woningtoewijzing met beloning is een project, dat los van de normale verhuur van woningen wordt georganiseerd. De woningen worden uit het woonruimtebemiddelingssysteem gehaald en vermarkt via de plaatsing van een vacature. Een projectleider wordt verantwoordelijk voor de selectie van de woningen, het plaatsen van de vacature, de selectie van de huurders, en het volgen van de resultaten. De uitvoering vindt in nauwe samenwerking met de verhuurafdelingen van SVAW en WBB plaats. De verhuurmedewerkers zijn niet verantwoordelijk voor selectie van de huurders, maar sluiten wel het huurcontract met de nieuwe huurders af. Het project resulteert onder de nog op te richten buurtonderneming en valt onder de verantwoordelijkheid van sociaal-economisch projectleider Desiré van Veldhoven van SVAW. Desiré gaat, na akkoord op de uitgangspunten van het project zoals in deze notitie verwoord, aan de slag met een gericht plan van aanpak, waarbij de werkwijze wordt toegelicht en de consequenties voor personele inzet vanuit beide corporaties helder wordt. Communicatie In de werving van nieuwe huurders en andere communicatie rondom het project wordt specifiek ingezet op communicatiekanalen, tone of voice, triggers van de leefstijlen opwaarts mobielen en postmaterialisten. In de werving van zittende huurders en kopers en andere communicatie rondom het project wordt specifiek ingezet op communicatiekanalen, tone of voice, triggers van de leefstijl moderne burgerij. De communicatie met inspraakorganen in de wijk komen onder het hierna volgende kopje ‘’Proces’’ aan bod. Proces Februari Juni 2013 April/ mei April/mei Juni

Bespreking in MT’s corporaties SVAW en WBB en Commissie Ruimte van de gemeente Bespreking met huurderkoepels SVAW en WBB, huurderbelangenorganisaties SVAW en WBB en wijkraad OBN Bespreking in HBZ en Toetsingscommissie corporaties Bespreking in Bestuurlijk Overleg Alliantie

In de besprekingen met betrokken organisaties en bewoners is het creëren van draagvlak van belang. Huurderkoepels hebben adviesrecht op dit onderwerp. Indien het proces soepel verloopt, gaat het project in juli 2013 over in de uitvoerende fase. Hiertoe wordt t.z.t. een plan van aanpak opgesteld door de beoogd projectleider.

6.

Kosten

Uitgaande van een groeimodel, waarbij gedurende het eerste jaar 10 personen zich tegen beloning inzetten voor de wijk en in het tweede jaar nog eens 10 bewoners ziet het kostenplaatje er als volgt uit. Eerste jaar: 10 bewoners gehele jaar (10 x 12 x € 50) Tweede jaar: 20 bewoners gehele jaar (20 x 12 x € 50) Derde jaar 20 bewoners gehele jaar (20 x 12 x € 50) Totaalkosten

€ 6.000,€ 12.000,€ 12.000,€ 30.000,-

De kosten voor het experiment worden betaald vanuit de 8+8 afspraken wijkontwikkeling. De kosten voor de leefbaarheidsmonitor, evaluatie en effectmeting worden verdeeld over de betrokken partijen, te weten SVAW, WBB en gemeente. De personeelskosten voor de projectleider sociaal-economische ontwikkeling worden betaald door SVAW. De inzet van personeel voor de projectondersteuning wordt betaald door betrokken partijen SVAW, WBB en gemeente.


7

7.

Bijlage Leefstijlen

Hierin zijn zowel de zittende huurders (moderne burgerij) als de aan te trekken huurders (opwaarts mobielen en postmaterialisten) gekarakteriseerd. Woonprofiel moderne burgerij: • Veel in huurwoningen en koopwoningen in lage en middensegment • Conformistisch ingesteld: de eigen woning hoeft niet teveel af te wijken van het algemene beeld in straat en buurt • Goede verbindingen met de eigen dorpskern/ stadsdeelcentrum en de nabijheid van winkels is van belang • Graag een makkelijk te onderhouden woning (o.a. kunststof kozijnen) • Architectuur: met name voorkeur voor traditionele architectuur: puntdak • Kindvriendelijkheid van de buurt is van belang • Veel tijd wordt in de woonkamer doorgebracht. Dit is meer nog dan gemiddeld de centrale ruimte van het huis • Sterk gericht op gelijkgestemde mensen “ uit de eigen kring ”: daarbij voelt men zich thuis en onderhoudt men graag contacten. • Nabijheid van vrienden en familie van groot belang • Status en netheid van de woonomgeving is van belang Woonprofiel opwaarts mobielen: • Woning moet luxe, comfort en status hebben: je woning is een manier om je maatschappelijk succes te tonen • Voorkeur voor wonen in wijk met status en gelijkgestemden • Even veel huiseigenaren als huurders • Voorkeur voor nieuwe woningen en nieuwe wijken • Sterk verhuisgeneigd • Voorzieningen in de buurt zijn van belang om in een druk leven toch alles te kunnen combineren. • Work hard, play hard: focus op carrière gaat samen met wens actief te genieten in de vrije tijd: woonomgeving moet dit mogelijk maken. • Er zijn zowel opwaarts mobielen met een voorkeur voor moderne als traditionele architectuur: belangrijk is in beide gevallen dat de woning onderscheidend is van de standaardwoningen in de wijk. • Zowel stedelijk georiënteerd (where the action is) als meer geïnteresseerd in uitbreidingswijken (waar je nog een aardig huis kunt kopen “ waar je mee aan kunt komen ”). Woonprofiel postmaterialisten: • Enerzijds voorkeur voor landelijk wonen in groene omgeving, anderzijds aangetrokken tot stedelijke en kleurrijke woonomgeving • Vaak iets ouder (uit de babyboom generatie) en hoger opgeleid • Vaker wonend in comfortabele grote woningen • Voorkeur voor rustige en natuurlijke woonomgeving • Sterk milieubewust. Als enige Mentality-milieu is duurzaamheid dan ook een doorslaggevend keuzecriterium om te kiezen voor een bepaalde woning. • Betrokken bij de buurt, met name waar zij hun idealisme kunnen koppelen aan de wijk, zoals bij het bevorderen van sociale samenhang. • Zijn aan de andere kant ook privacy gericht: de buren moeten de deur ook niet “platlopen” . • Hechten met name belang aan niet-commerciële voorzieningen in de wijk als een buurthuis, theater en zorgvoorzieningen.


8

Buurtgebonden woningtoewijzing

Recommend Documents