RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Woningtoewijzing zonder verordening 10 praktijkvoorbeelden
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. Omslagfoto: leferink.nl.
RIGO Research en Advies BV WoonDe bewoonde werk- en omgeving leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Woningtoewijzing zonder verordening 10 praktijkvoorbeelden
O pdrachtgever Mi ni ster ie van BZK/W&B
A uteurs Sj oer d Zeel enber g, Eline va n Kes sel, Steven Kr omhout
Rappo rtnummer P3 1 3 5 0
Uitgave 9 november 2 0 1 5
RIGO Re se ar ch e n Advie s BV De Ruyter ka de 1 1 2 C
Pos tbus 2 8 0 5
020 522 11 11
1 0 1 1 AB Ams ter da m
1 0 0 0 CV Ams ter da m
i nfo@ r igo.nl
www.r i go.nl
Inhoud
1
Inleiding
2
1.1
Achtergrond en aanleiding
2
1.2
Onderzoeksvragen en -aanpak
2
1.3
Opbouw rapportage
3
2
Beeld op hoofdlijnen
4
2.1
10 gemeenten, 10 aanpakken
4
2.2
Sturen op inkomen
6
2.3
Woningtoewijzing en leefbaarheid
7
2.4
De komst van de Huisvestingswet 2014
9
2.5
De passendheidsnorm in de Woningwet
10
2.6
Samengevat
11
3
Woonruimteverdeling in Ape ldoorn
12
4
Woonruimteverdeling in Assen
16
5
Woonruimteverdeling in Eindhoven
20
6
Woonruimteverdeling in Hengelo
25
7
Woonruimteverdeling in Lelystad
28
8
Woonruimteverdeling in Roosendaal
31
9
Woonruimteverdeling in Sittard -Geleen
34
10
Woonruimteverdeling in Súdwest-Fryslân
38
11
Woonruimteverdeling in Venlo
41
12
Woonruimteverdeling in Zwolle
45
1
Inleiding De wi j ze wa arop vrijkomende goedkope woonruimte wordt verdeeld , wordt in Neder l a nd in lokaal of regionaal ver band bepaald, in het s amenspel tussen (samenwerkende) c or poraties en gemeente(n). Gemeenten kunnen toewijzingsregels vastleggen in een Hui s vestingsverordening, ma ar maken in de praktijk lang niet altijd gebruik van di e mogel ijkheid. Het Ministerie van B innenlandse Zaken en Koninkrijksrelati es /Wonen en Bouwen wil meer zicht krijgen op de wijze wa arop corporaties vrijkomende woonr uimte verdelen i n gebieden waar geen formele gemeentelijke bemoei eni s is met de woonruimteverdeling.
1.1
Achtergrond en aanleiding De wer el d va n de woonruimtever deling is anno 2 015 volop in beweging. De Huisvesti ngs wet 2 014 bevat het nieuwe kader voor gemeentelijke inmenging in de woonruimtever deling: dat kan alleen via de Huisvestingsverordening in gebieden wa ar schaarste i s . De mogelijkheden om te s turen via een ver ordening zijn door de wetgever bewust beper kt; a ls gevolg hiervan hebben corporaties de facto meer r uimte om te s turen i ndien er geen gemeentelijke verordening is. I n de ni euwe Woningwet en het bijbehorende BTIV is een passendheids norm opge1 nomen wa a r alle c orporaties zich aan zullen moeten houden. Daarnaast wer kt het mi ni sterie a an een ui tbreiding van de Wet bijzondere ma atregelen gr ootstedelijke pr oblematiek ( Wbmgp). De W bmgp vormt het wettelijke kader dat sturen op lee fba a r heid i n de woningtoewijzing mogelijk ma akt, door ei sen te s tellen aan het min ima l e i nkomen van een huishouden. De uitbreiding van de W bmgp die overwogen wor dt heeft onder meer betrekking op het sc reenen van woningzoekenden op c riminel e a ntec edenten. De a fgel open tijd heeft het mi nisterie signalen gekregen dat er ook op plekken waar geen gemeentel i jk huisvestingsver ordening is door de c orporaties wordt ‘ges elec teerd a a n de poort’ – ter wijl hiervoor het wettelijk kader ontbreekt. De hi er voor geschetste ontwikkelingen maken dat het mi nisterie meer zi cht wil kri jgen op de wi j ze waarop, in gebieden waarin geen gemeentelijke bemoeienis is met de woonr uimtever deling, corporaties hun woningen toewijzen.
1.2
Onderzoeksvragen en -aanpak I n het o nder zoek geven we a ntwoord op de vo lgende drie vragen. 1 . We lke t oewijzingscriteria hante ren w oningcorporaties bij de w oningtoe wijzing, i n de gebi eden wa ar geen gemeentelijke bemoeienis is met de woonr uimtever d e-
1
Per 1 ja nua ri 2016 moeten woni ngcorpora ti es 95% va n de hui s houdens met een i nkomen da t recht geeft op huurtoes l ag een woni ng toewi jzen onder de a ftoppi ngsgrenzen.
2
l i ng? W e gaan i n het bijzonder op zoek naar toewijzingsc riteria met betr ekking tot i nkomen. 2 . In hoe ve r re maken cor poraties in de ze ge bie de n ge br uik van t oe wijzingscriter ia die t e m aken he bben m et le efbaar heid? W e denken hier bij aan werkwijzes die te ma ken hebben met het s creenen van ka ndidaten, maar ook aan voorbeelden van spreiding van bepaalde woningzo ekenden. 3 . Wat is he t e ffect van de ge wijzigde Huisve st ingswet 2 0 14 e n de aanstaande W oningwe t e n BTIV op de toewijzingscriteria die c orporaties hanteren? W e wi llen een beel d krijgen tot wel ke veranderingen beide wetten (zullen) leiden. 10 casussen Het mi ni sterie is vooral benieuwd naar het ´gedrag van woningcorporaties´. Daarom ki j ken we naar gebieden waar geen s prake is van gemeentelijke bemoeienis met de woonr uimtever deling; geen verordeningen dus. Die gebieden/gemeenten vinden we voor al in de wat meer ontspannen woningmarktgebieden. I n het onder zoek zijn 1 0 c asussen ges elec teerd i n overleg met het mi nisterie. Deze c a s ussen zijn verspreid over het l and en divers van karakter. W aar mogelijk hebben we ons ger icht op grotere gemeenten, omdat daar de leefbaarheidsproblematiek wa a rsc hijnlijk het grootst is. Per casus hebben we kort bureauonder zoek gedaan en een a a ntal telefonische inter views gehouden, met betr okken beleidsadviseurs van de c or poratie(s) en gemeentelijke beleidsambtenaren. Het onderzoek vond plaats in de zomer va n 2 015 .
1.3
Opbouw rapportage Deze r a ppor tage is als volgt opgebouwd. I n hoofdstuk 2 vatten we de ui tkomsten van het onder zoek samen en gaan we i n op de drie onder zoeksvragen. In de hoofdstukken 3 tot en met 1 2 s taan de praktijkbeschrijvingen c entraal. De praktijk in de 1 0 gemee nten wor dt, op a lfabetische volgorde, beschreven volgens een vast e opzet. De i nhoud va n de pr aktijkhoofdstukken is voor een s chriftelijke rea ctie voorgelegd a an de per s onen di e we ges proken hebben.
3
2
Beeld op hoofdlijnen Bi j wijze van samenvatting geven we i n dit hoofdstuk de uitkomsten van de gespreksr onde en het bur eauonder zoek weer. De hoofdstukken 3 tot en met 1 2 zijn gewijd aan de a fzonderlijke 1 0 c asussen . W e verwijzen in dit hoofdstuk r egelmatig naar de pra kti j kbesc hrijvingen in die hoofdstukken.
2.1
10 gemeenten, 10 aanpakken Gemeenten kunnen op g r ond van de Huisvestingswet 2 01 4 regels vaststellen met betr ekki ng tot het in gebruik geven en nemen van schaarse goedkope woonruimte. Zij zi j n hier toe niet verplicht. Hoewel pr ecieze a antallen ontbreken, weten we dat lang ni et a lle gemeenten van deze vero rdeningsbevoegdheid gebruikmaken. In gebieden wa a r de druk op de woningmarkt hoog is en r egionaal wordt s amengewer kt zijn doo rga a ns vaker (regionale) huisvestingsverordeningen te vinden dan in gebieden waar da t ni et of minder het geval is. I n di t onder zoek zijn 1 0 gemeenten ges el ec teerd di e ni et of nauwelijks bemoei enis hebben met de woonr uimteverdeling: gemeenten di e geen Hui s vestingsverordening hebben va stgesteld en geen a fs praken met de c or poraties hebben over toewi j zingsregels. De ka a rt hiernaast geeft een over zi cht van de gemeenten wa a r van we de pr a ktijk van de woo nr ui mteverdeling in beeld 2 hebben gebr acht . In tota a l hebben we met 2 0 c or poraties c ontact geha d. Verdeelsystemen in soorten en maten De wi j ze wa arop de woonr uimteverdeling in die gemeenten is georganiseer d, hangt in bel a ngrijke ma te af van wel ke c orporaties in die gemeente a ctief zijn. Grofweg zijn er dr i e varianten te zi en.
2
In de a fzonderl i jke hoofdstukken s ta at met wel ke corpora ti es conta ct i s geweest.
4
I n de mees te onder zochte gemeenten wor den de sociale huurwoningen verdeeld via é é n ge zam enlijk ve rdeelsysteem . Samenwerkende c orporaties c reëren hiermee één pl ek wa ar woningzoekenden ter echt kunnen, met één s et s pelregels. Va ak zijn dat r egi onale ver deelsystemen. Voor beelden hier van zijn Apeldoorn (Woonkeus Stedendr iehoek), Zwolle (De Woningzoeker) en Roosendaal (Klik vo or Wonen). 3
I n a ndere gemeenten is é én cor poratie a ctief die de woonruimte via een e igen ve rde e lsystee m aanbiedt. Dit is bijvoor beeld het geval met W elbions in Hengelo en Centr a da in Lelystad . De der de va r iant die we tegenkomen zijn gemeenten waarin verschillende c orporaties vi a afzonder lijke ver dee lsysteme n hun woning aanbieden. Zo zijn er in Eindhoven dr i e ver deelsystemen (van vier corporaties). In gemeenten als Venlo en i n Súdwest Fr ys lân ma ken lokale c orporaties gebruik van hun eigen ver deelsysteem, ter wijl de r egi onaal wer kzame c orporaties gebruikmaken van a ndere, r egionale systemen . Bi nnen deze variatie in systemen is het aanbodmodel met i nschrijftijd onver minderd popul air. Va ak wordt dat gecombineerd met l oting en/of direct te huur. Bijna alle c o rpor a ties hebben een vor m van een ur gentieregeling. Een beper kt deel van het beschikbare a anbod wordt ‘buiten het systeem om’ ver deel d. Di t houdt in dat voor s ommige kandidaten wordt bemiddeld; zi j krijgen een woni ng aangeboden. Denk dan bijvoorbeeld a an mens en die uitstromen uit tijdelijke opva ngvoorzieningen, verblijfsgerechtigden, mensen die begeleiding nodig hebben en (s oms ) ur genten. De over weging om te bemiddelen is vaak dat ma atwerk vereist is: zowel qua tijdigheid als qua s oort woningen én de buurt of het c omplex (zie ook 2 .3 ). Rol van de gemeente: betrokken én op afstand Voor a l deze gemeenten geldt dat zij op a fstand betrokken zijn bij de woonruimteve rdel i ng. De woonruimteverdeling is in p rincipe een za ak van de c orporaties, zeker waar het de ui tvoer ing betreft. Di t wi l niet zeggen dat er geen overleg over het onder wer p is. Ger egeld ambtelijk en bes tuurlijk overleg is usance, waarbij woonr uimteverdeelgegevens vaak worden g ebr ui kt om ontwik kelingen op de woningma rkt te volgen. Va ak komen in die overleggen ook bel eidsmatige keuzes ter sprake. Er zi tten versc hillen in de r ol die gemeenten hebben bij de beleidskeuzes die corpor ati es ma ken ten a anzien van de woonruimteverdeling. Sommige gemeenten laten dit in het geheel a a n de c orporatie(s) over (ma ar zijn hier wel van op de hoogte ): de gemeenten As s en, Venl o en Súdwest -Fyslân zijn hier voor beelden van. Gemeenten a l s Zwolle, Apeldoorn , Eindhoven en Hengelo blijken i n de praktijk nauw betr okken bij de beleidsafwegingen van corporaties ten a anzien van de woningtoewi jzi ng. Vr agen die dan aan de orde komen zijn bijvoorbeeld: gaan we woningen verloten of ni et, moeten we (a nders) aansturen? Voor de c or poraties is het van belang te w eten hoe de gemeente er op da t onderwerp in z it. Echter, uiteindelijk is het a an de c or poraties om die beleidsmatige knopen door te hakken, zo valt te beluisteren. I n de 3
Of heel erg domi na nt qua a andeel s oci ale huurwoningen.
5
gemeente Lel ys tad blijkt de praktijk net iets a nders dan de hiervoor beschreven voo rbeel den. Vr i jwel overal zijn op enige wijze a fspraken gema akt over de huisvesting van bijzond er e doel groepen, de uitstroom uit tijdelijke opvangvoor zieningen of de huisvesting van ver bl ijfsgerec htigden , ma ar ook over de wi jze van samenwerking en de r olverdeling .
2.2
Sturen op inkomen I n gebi eden wa ar geen Huisvestingsverordening van kracht is , zijn verhuurders i n b egi ns el vrij om toewijzingsregels te stellen, mi ts deze niet disc riminerend van aard zijn of mens en buitensluiten (binding). We hebben s pecifiek gekeken naar de vraag welke i nkomenseisen worden gehanteer d. In paragraaf 2 .5 wordt duidelijk hoe corporaties (denken te) ga an r eageren op de passendheidsnorm die in de Woningwet is opgen omen. De staatssteunbeschikking zet de toon 4
Het beel d ui t 2 01 3 met betr ekking tot het s turen op inkomen wordt i n dit onderzoek beves tigd. De inkomensnorm die volgt uit de staatssteunbeschikking is in praktijk l ei den d geworden voor het sturen op inkomen. Veel va n de c orporaties die we s praken , hanteren de bijbehorende inkomensgrens als ma x i mu mgrens: woningzoekenden met een i nkomen hoger dan € 34.9 11 (2 015 ) komen ni et i n aanmerking voor een s ociale huurwoning. Voor sommige gr oepen wordt een ui tzondering gemaakt op deze r egel, zoals (herstr ucturerings)urgenten of mensen met een s pec i fieke zorgbeh oefte. Woningzoekenden met een hoger inkomen zijn in deze gemeenten a a ngewezen op de vrije sec torhuurwoningen, huurwoningen van partic ul i eren of de koopma rkt. Er zi j n ook corporaties die er voor kiezen niet strikt te sturen, zonder dat de 9 0% ‘in 5 geva a r ’ komt. Bij die c orporaties komen ‘gewone’ woningzoekenden met een hoger i nkomen wel in aanmerking voor een (enkele) sociale huurwoning. Sturen op aftoppingsgrenzen is zeldzaam Ander s dan de inkomensgrens van € 34.91 1 wordt nauwelijks gestuurd op inkomen bij woni ngtoewijzing. Twee va n de c orporaties die we s praken hanter en wél striktere toewi j zingsnormen. Bij woningcorporatie Tr udo in Ei ndhoven is het aanbod onder de a ftoppingsgrenzen bedoeld voor huishoudens met een i nkomen dat recht geeft op huur toeslag. ZO Wonen i n de W estelijke Mijnstreek sluit woningzoekenden met een i nkomen dat rec ht geeft op huurtoeslag uit van huurwoningen met een huur prijs b oven de a ftoppingsgrenzen.
4
Sturen op inkomen, toewijzingsregels in de praktijk, RIGO, februa ri 2014.
5
Bedoel d wordt woni ngzoekenden di e ni et onder een ui tzonderi ngs categorie va l len.
6
Voorlichting als alternatief De mees te c or poraties geven aan wel wer k te ma ken van voorlic hting en a dvies ten a a nzien van betaalbaarheid en woonlasten. Dat kan tijdens de i ntakegesprekken en vi a voorlichtingsmateriaal of (woonlasten)tools op inter net.
2.3
Woningtoewijzing en leefbaarheid Woni ngcor poraties dienen bij te dragen a an de l eefbaarheid in wijken en complexen; het i s onderdeel van hun ‘opdrac ht’. In de tien onder zochte gemeenten blijken er drie ver s chillende ma nieren te zijn waarop de c orporaties bij het toewijzen van hun woni ngen r ekening houden met l eefbaarheid.
2.3.1
Bemiddeling voor specifieke groepen Voor een kl ei n deel van het woningaanbod wordt door de c orporaties bemiddeld. Dit gebeur t door gaans bij mensen die hun plek in (tijdelijke) opvangvoorzieningen ‘ver r ui len’ voor zelfstandige woonruimte, bij de huisvesting van ver blijfsgerec htigden en (s ommi ge) urgent woningzoekenden, en soms bij woningzoekenden met een s pecifi eke zor g- of begeleidingsvraag. Een bel a ngrijke r eden om voor deze groep te bemiddelen, ligt in de leefbaarheid in buur ten en c omplexen. Afname van het draagvlak voor de huisvesting van bijvoo rbeel d ver blijfsgerechtigden kan door middel van spreiding worden voorkomen. O ok s peelt mee da t de kans op s ucc esvol ‘duurzaam zelfstandig wonen’ kan worden ver gr oot met de j uiste woning op de juiste plek . Om een voorbeeld te geven: c orporati es vinden het niet ‘slim’ om ex -verslaafden een woning aan te bieden in een c o mpl ex of buurt wa arvan wordt vermoed of bekend is dat er s prake is van drugsprobl ema ti ek. Ander s om willen c orporaties voorkomen dat mensen die behandeld worden in ve r ba nd met ps yc hiatrische problematiek of een c rimineel verleden hebben, ma ar wel a a n een zel fstandige woning toe zijn, een woning krijgen in een c omplex waar s prake i s van overlast of veiligheidsproblemen. Daar heeft niemand belang bij , zo is de overtui gi ng: de kandidaat niet, de zittende huurders niet, de c orporatie niet en de g emeente ni et. Bovendi en s peelt tijdigheid bij deze groepen een belangrijke rol: zij moeten op he t j uiste moment de ‘j uiste woning ’ kunnen krijgen. In een a anbodmodel is dat niet te ga r ander en. Het zi j n dit soort ma atwerkover wegingen, waar bij l eefbaarheid dus een belangrijke r ol speelt, waarom corporaties er voor kiezen om – overigens vaak in overleg met gemeente of zor gpar tijen – voor deze huishoudens te bemi ddelen.
2.3.2
De aard van het intakegesprek Cor poraties maken gebruik van intakegesprekken op het moment dat kandidaathuur ders hebben a angegeven geïnteresseerd te zijn in een bes chikbare woning. B e-
7
ha l ve voor de formaliteiten, worden deze ges prekken ook gebruikt om kennis te m a ken met de ka ndidaat-huurder. Cor poraties gaan hier verschillend mee om: s ommige doen dit standaard, a ndere niet, weer a nder e c orporaties voeren alleen intakegesprekken bij spec ifieke c omplexen of i ndien zij de kandidaat ‘kennen’. Voorbeelden van die laatste zijn huurders die vanw ege over l ast of huurachterstanden ‘gesignaleer d’ staan bij de c orporatie of bij c ollega c or poraties. De Ei ndhovense c orporaties ‘thuis en Woonbedrijf we r ken in dit ver band bi j voor beeld met een zogenaamde ‘sanctie - en kansenlijst’. W elbions (in Hengelo) wer kt met een zogena amde ‘buurtsignalering’. Cor poraties als Stadlander (o.a. Roosendaal), Ac tium Wonen (Assen) of Antares (Ve nl o) geven a an dat zij kandidaten in sommige gevallen attender en op het feit dat ze hebben ger ea geerd op een woning in een s traat of portiek waar in het verleden spr ake i s geweest van overlast. De c or poratie li cht daar bij toe wa t er speelt. I n een enkel geva l wordt de kandidaat een a lternatieve woning a angeboden. De er varing is dat ka ndidaten er blij mee zi jn als ze hier op worden gewezen. De wi j ze wa arop c orporaties hier in de i ntakegesprekken mee om ga an is corporatie s pec ifiek. Va ak is het a an de ver huurmedewerker om c ontac t te zo eken met woo nc ons ulenten en s oms ook collega -corporatie, het buurtteam, GGZ of een wijkagent. Di t i s onder deel van het ei gen ver huur proces – en volgens velen een va nzelfsprekend onder deel, dat hoort bij de verantwoordelijkheid als verhuurder.
2.3.3
Vormen van screening I n het onder zoek is een a antal voorbeelden de revue gepasseerd van c orporaties die bi j woningtoewijzing potentiële kandidaten ‘screenen’. Met s creenen bedoelen we dat de c or poratie i n bepaalde buur ten of c omplexen c ontac t op neemt met politie of ander e pa r tners over de a chtergrond van een kandidaat -huurder. Moc ht daar a anleiding toe zi j n, dan kan de kandidaat de woning gewei gerd worden met a ls doel de l eefbaarhei d i n die buurt of dat c omplex te ver beteren (of tenminste niet verder te verslec hter en). Voor beelden van corporaties i n dit onderzoek die dit doen, zijn de Zwolse c or poraties (in Ho ltenbroek), Centrada (Lelystad), ZOWonen (Sittard-Geleen) of De Goede Woni ng (Apeldoorn). De a a npak van deze c orporaties komt in grote lijnen overeen. De s creenin g wordt a a ngekondigd in de woningadvertenties. Va ak wordt gewer kt met een ‘s toplichtm ethode’: de c or poratie krijgt een a dvies van de politie (de wijkagent) over de kand ida a t. De c orporatie hoort in principe niet wa t de ac htergrond van dat advies is. Soms wor dt een a l ter natieve woning aangeboden , ma ar dat is niet altijd het geval. We zijn geen voor beelden tegengekomen waarin gebruik gemaakt wordt van gedragsaanwi jzi ngen. De s c r eening is altijd onderdeel van een br ede, gezamenlijke, a anpak ger icht op het ver beter en van de leefbaarheid. De ma atregel is in principe tijdelijk en wor dt ingezet met medeweten en i ns temming van de gemeente. De c or poraties benadrukken dat het om kleine aantallen gaat en dat de wer kwijze (en c ons equenties) doorgaans op i nstemming van de woningzoekenden kunnen r ekenen. O ok hi er wordt het belang van maatwer k genoemd. De c orporatie gebruikt de info r-
8
ma ti e uit de s creening als één van de bronnen om zi ch een oordeel te vormen over de a a nstaande huurder. De Wbmgp als alternatief? Aa n de c or poraties en gemeenten is gevraagd in wa arom zij niet gebruikmaken van de W et bi jzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (W bmgp) . Ui t de r ea c ties valt op te ma ken dat de W bmgp als een ‘zwaar en gr oot instrument wor dt gezi en’. Gebruikmaken van de wet zou gepaard gaan met een ver gunningstelsel – i n de pr aktijk een grote verandering met de bes taande wer kwijze. Bovendien is hieri n de ver houding zoek, zo valt te horen. Het gaat vaak om kleine gebieden wa ar de s c r eening tijdelijk wordt i ngezet. Tot slot blijkt er een s oort van tevredenheid met de hui dige wer kwijze. Het s creenen ligt bijna in het verlengde van wer kzaamheden die ver huur medewer kers doen in het kader van de ver huring. Corporaties en gemeenten l i jken eigenlijk weinig a anleiding te zi en om van het a angewezen wettelijke kader gebr ui k te ma ken.
2.3.4
Huren onder (positieve) voorwaarden W e zi j n in het onder zoek één c orporatie tegengekomen die probeer t de leefbaarheid te ver beter en door van kandidaat -huurders een tegenprestatie te vr agen. Tr udo, in de gemeente Ei ndhoven, biedt woningen in Woensel -West aan onder voorwaarde van een tegenpr es tatie: de huurprijs wordt verlaagd als de huurder zich inzet voor lee fba a r heidsprojecten in de buurt. Denk bijvoorbeeld aan het geven van taal - of c omputer l essen. Dit komt a an de or de in de kennismakingsgesprekken die Tr udo voert met geïnter es seerden voor deze woningen.
2.4
De komst van de Huisvestingswet 2014 6
De onder zoc hte gemeenten hadden geen verordening met toewijzingsregels – ook ni et voor de komst van de Huisvestingswet 2 0 14. Da t wi l niet zeggen dat de komst van de Huisvestingswet 2 0 14 geen effect heeft g eha d. Al le gesproken gemeenten geven aan het beleid (her)over wogen te hebben. Er heer s t ec hter over het algemeen tevredenheid over ‘hoe zaken n u ger egeld zijn’ en over de s a menwerking met de c or poratie(s). Va nuit die optiek was er dus weinig r eden voor gemeenten zic h a nders op te s tellen. I n twee va n de onderzochte gemeenten bleek wel sprake van een duidelijk beleidse ffec t a ls gevolg van de koms t van wet. I n Apeldoorn was een r egionaal convenant tu ss en gemeenten en c or poraties over de woonruimtever deling. Dit is per 1 juli 2 015 ontbonden. In plaats daarvan hebben de c orporaties onderling a fspraken gemaakt die qua i nhoud nauwelijks afwijken van het eer dere c onvenant. I n Eindhoven vervalt het c onvenant over de r egionale ur gentier egeling per 1 januari 2 0 16 van rec htswege. I n de r egi o wordt nu wer k gema akt van een r egionale verordening met a lleen een ur gen6
Een enkel e gemeente ha d wel een verorden i ng met regel s met betrekki ng tot wi jzi gi ngen i n de voorra a d, bi jvoorbeel d i n Hengelo of Ei ndhoven.
9
ti er egeling; de gemeenten vinden het van belang dat die r egeling blijft bestaan en dat de gemeenten i nvloed kunnen uitoefenen op de ur gentiegronden. De uitvoering blijft i n ha nden van de c orporaties. Waarom geen huisvestingsverordening? I n de ges prekken met de gemeenten wor den drie a rgumenten genoemd waarom gemeenten ni et va n hun verordeningsbevoegdheid gebr uikmaken. De belangrijkste is da t de dr uk op de woningmar kt beperkt is. De s chaarste a an goedkope woonruimte va l t mee en er i s dus geen r eden voor gemeenten om hier te i nter veniër en. Toewi jzi ngs beleid is dan simpelweg des c orporaties. Het tweede a rgument is dat een ve r gunni ngstelsel veel adm inistratieve dr uk met zi ch meebrengt, terwijl c orporaties heel goed zel f toewijzingsbeleid kunnen ma ken. Hier hangt nauw mee s amen dat er tevredenhei d heerst over de samenwer king met de c or poratie. O nderdeel van die same nwer ki ng is beleidsmatige a fstemmi ng; de gemeente i s dus op die ma nier betrokken bij de woonr uimteverdeling en dat is ‘voldoende’. Ten slotte wor dt een ver gunningstelsel a l s weinig flexibel e n r igide getypeer d, ter wijl flexibiliteit in de woningtoewijzing juist wor dt gewa ardeerd door c orporatie en gemeente. De gemeenten s l uiten niet uit in de toekomst van hun verordeningsbevoegdheid g ebr ui k te ma ken , a l wordt daarbij opgemer kt dat dit de l okale ver houdingen behoorlijk zou ver a nderen . Zij noemen als aanleiding voor het ma ken van een verordening het mogel i jk toenemen van de dr uk op de woningma rkt, onder andere door de gr oei van het a a ntal urgenten (waaronder, ma ar niet uitsluitend, vergunninghouders). Mocht het toewi j zingsbeleid van de corporatie(s) radicaal veranderen en minder goed a a ns l uiten bij gemeentelijk beleid of de r elatie met de c or poratie(s) verslechter en, dan zou da t ook een a anleiding kunnen zijn voor sommige gemeenten om een huisve sti ngs verordening in te voeren.
2.5
De passendheidsnorm in de Woningwet I n de Woni ngwet is opgenomen dat woningcorporaties 9 5% van de nieuwe ver huri n7 gen a a n huurtoeslaggerec htigden een woning onder de a ftoppingsgrenzen moet zi jn . De 2 0 c or poraties met wel ke in het kader van dit onderzoek c ontact is geweest, waren i n de zomer van 2 015 druk doende zich beleidsm atig voor te ber eiden op deze pa ss endheidsnorm. De uiteindelijke beleidsmatige keuzes waren nog lang niet overal al 8 gema a kt. Toch tekent zich wel een duidelijke lijn af . I n de eer s te plaats lijkt het er op dat alle corporaties een strikter toewijzingsbeleid ga a n voeren met betr ekking tot inkomen. Welke r egels dat precies worden is vaak nog ni et duidelijk, ook vanwege de r egionale a fstemming die hier soms over m oet plaats-
7
De Mi ni s ter heeft bovendi en een beroep gedaa n op de s ector da t de s l a agkans va n l a ge i nkomens ni et vers l echtert.
8
Overi gens bl i jkt ui t de ges prekken d a t corpora ti es hun a anda cht voora l ri chten op de pa s s endheidsnorm; de vra a g of en hoe zi j gebrui k ga a n ma ken va n de ‘extra 10% -rui mte’ di e de Woni ngwet bi edt, heeft een l a gere pri ori tei t.
10
vi nden. Er is variatie denkbaar. Bijvoor beeld: is het aanbod onder de a ftoppingsgre nzen uitsluitend of met vo o rran g beschikbaar voor de huurtoeslaggerechtigden? O f: moeten we de l a agste inkomensgroep uitsluiten van het a anbod boven de aftopping sgr enzen? Die keuzes zijn vaak nog niet gema akt. Bi j veel van de c orporaties die we ges proken hebben lijkt het bovendien onontkoo mba a r dat het huurprijsbeleid wordt aangepast om zo voldoende woningen voor de l a agste inkomensgroepen beschikbaar te houden. O o k daarvoor geldt: het precieze hoe en wa t i s onderwer p van gesprek bij de c orporaties (en gemeenten). O p ver s chillende plekken worden zorgen geuit over de effec ten van de passendheid snor m. I n de eer ste plaats wordt gevreesd voor inkomenssegregatie binnen wijken en s teden. I n de tweede plaats is de verwachting dat de samenhang tussen prijs en kw a l i teit minder sterk wordt.
2.6
Samengevat I n di t onder zoek is de toewijzingspraktijk van corporaties in gemeenten zonder hui sves ti ngsverordening met toewijzingsregels onder zocht. De c or poraties in de betr okken gemeenten tonen veel gelijkenis a ls het gaat over de ma ni er waarop zij vorm geven aan het sturen op inkomen. Vrijwel overal is de ink omens nor m die volgt uit de s taatssteunbesc hikking leidend geworden. Een enkele c orpor a tie s tuurde de a fgelopen jaren op de a ftoppingsgrenzen. De pa ssendheidstoets ga a t hier verandering in brengen. Alle corporaties ver wachten strikter te ga an sturen. Hoe da t pr ec ies zal uitpakken is op het moment van schrijven (zomer 2 01 5) nog niet over a l bekend. Afhankelijk van de ma rktsituatie en het gevoerde huurprijsbeleid zu ll en c or poraties ook hun s treefhuren (moeten) a anpassen om de passendheidstoets te ha l en. I n de pr a ktijkstudies zijn een a antal voorbeelden te zi en van toewijzingspraktijken met betr ekking tot leefbaarheid wa arbij niet volgens het wettelijk kader wordt g ewer kt. Da t ga at dan vooral om de vormen van s creening zoals samengevat onder 2 .3 .3 . Dit gebeurt doorgaans op een open en transparante ma nier ; er wordt niet g ehei mzi nnig over gedaan. I n de toewi jzingspraktijk is een s panning te zien tussen wat j e zou kunnen omsc hri jven a l s publieke en private verantwoordelijkheden van de woningcorporatie. De p ubl i eke verantwoordelijkheid houdt in dat iedereen een woning moet kunnen krijgen en gel i jke gevallen gelijk behandeld moeten worden. I n juridische ter men is het w er en va n kandidaten door middel van screening een niet-ger echtvaardigd onderscheid , a l s daar het bestaande i nstrumentarium niet voor wordt gebruikt. Aa n de a ndere heeft de c or poratie een ver antwoordelijkheid richting zittende huurders, namelijk het r ec ht op ongestoord woongenot. En de c orporatie heeft een ei gen belang, namelijk het op l a nge ter mijn leefbaar en ver huur baar houden van c omplexen. Va nuit deze over wegi ngen ligt het voor de hand dat de c or poratie (enige) invloed wil kunnen ui toefenen op wi e de nieuwe huurder wordt.
11
3
Woonruimteverdeling in Apeldoorn De dr i e gr ootste c orporaties in Apel doorn zijn De Goede Woning, Woonmensen en 9 O ns Huis . De c or poraties wer ken regionaal s amen in de woonruimtever deling. We bes c hrijven in dit hoofdstuk de praktijk, er varingen en over wegingen van de gemee n10 te Apel doorn en De Goede Woning .
3.1
Rol van de gemeente Tot 1 j uli 2 01 5 was er een r egionaal c onvenant waarin de gemeenten en de c orporati es a fspraken hadden vastgelegd over de woonruimteverdeling. Deze is komen te ver va llen, als gevolg van de nieuwe Huisvestingswet. Gezamenlijk hebben de par tijen er voor gekozen om geen ver ordening te ma ken, maar i n plaats daar van een s ame nwer ki ngsovereenkomst tussen de c orporaties te s luiten, met a fspraken over de woo nr ui mteverdeling. De gemeenten kijken hierbij wel mee. I n de praktijk is de gemeente nog s teeds betrokken bij de beleidsontwikkeling van de c or poraties, onder a ndere door mi ddel van periodiek ambtelijk en bestuurlijk overleg. Corporaties en gemeenten moni toren de woningmarktsituatie, bijvoorbeeld a an de ha nd van woonruimt ever deel gegevens. Anders gezegd : inhoudelijk is er weinig veranderd. I n de l okale pr estatieafspraken is de woo nr uimteverdeling dus geen onder werp. W el zi j n er afspraken gema akt over (voldoende en ti jdige) huisvesting van bijzondere doel gr oepen. Huisvestingswet 2014 De koms t va n de Huisvestingswet 2 0 14 heeft dus geleid tot de nieuwe samenwerki ngsovereenkomst tussen de c orporaties. Doet in de toekomst de situatie zich voor da t de c or poraties een bel eidslijn kiezen die zich slecht ver houdt tot de gemeentelijke woonopgaven, dan zou de gemeente overwegen een huisvestingsverordening met toewi j zingsregels op te s tellen. Ec hter, gelet op de goede samenwerkingsrelatie wordt di t a ls onwaarschijnlijk gekwalific eerd.
9
Na a s t een a a ntal ca tegoral e woni ngcorpora ti es heeft ook Sprengel a nd Wonen nog zo’n 1.000 s oci a l e huurwoni ngen i n de gemeente Apel doorn.
10
Het i s bi nnen de onderzoeksperi ode ni et gel ukt om een tweede corpora ti e te betrekken.
12
F iguur 3- 1 D e S tedendriehoek Apeldoor n- D ev e nte r- Z ut ph en ( s creens hot v an www.woonk eus - s t ede n dr ieh oek . nl)
3.2
Verdeelsystemen en –beleid I n de Stedendr iehoek Apeldoor n-Zutphen -Deventer werken tien c orporaties, waaro nder di e uit Apel doorn, samen bij de ver deling van vrijkomende woonruimte: het a a nbodmodel Woonkeus Stedendriehoek. Het mer endeel van de woningen wordt via Woonkeus verdeeld op basis van i nschrijftijd. Rond de 1 0 % wordt verloot. De c orporati es kunnen door mi ddel van leeftijdlabels en woningbezettingsnormen sturen in de toewi j zing. Er i s een r egionale ur gentiec ommissie en een c ommissie bijzondere bemi ddeling. Ur genten r ea geren in principe zelf op het aanbod. De c ommissie bijzondere bemidd el i ng behandelt verzoeken van c orporaties of gemeenten om i n uitzonderlijke gevallen te bemi ddelen. Dit valt onder de vr ije r uimte van de c orporaties en gaat om 5 à 1 0 hui shoud ens per jaar. De c or poraties bemiddelen ook bij de huisvesting van s tatushouders en bij mens en di e ui tstromen uit een opvang- of zorginstelling. Voor de c orporaties en voor de c lië nten i s het van belang dat deze mensen gespreid worden en op de j uiste plek terec ht komen.
3.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Er i s in regionaal ver band een a fspraak gema akt over de toepassing van de staat ss teunbeschikking: woningzoekenden met een i nkomen hoger dan €3 4.911 (201 5) komen ni et i n aanmer king voor een s ociale huur woning en zijn aangewezen op de vr i je s ector. Er wordt bij de woningtoewijzing verder niet gestuurd op inkomen. Over i-
13
gens pr obeer t De Goede Woning wel wer k te ma ken van de a dvisering; a ls (kandidaat) huur ders dat willen , gaan ze i n ges prek over wat zij kunnen besteden aan huur. De c or poraties in de Stedendriehoek zijn bezig met de bel eidsvorming in reactie op de pa s sendheidsnorm. Na ar verwachting zal er strakker op inkomen worden gelet bij woni ngtoewijzing, maar hoe dat gaat gebeuren is op het moment van s chrijven nog ni et duidelijk. O m voldoende besc hikbaarheid van het betaalbare a anbod te ver zek er en, over wegen de c or poraties afspraken te ma ken over het aftoppen van de huur van het a a nbod.
3.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid De Goede Woni ng houdt in principe geen r ekening met l eefbaarheidsover wegingen bi j de woningtoewijzing: iedereen moet kunnen wonen en het i s niet a an de c orpor ati e om hi er in te s turen, is het uitgangspunt. De Goede Woni ng voert in principe geen intakegesprekken. I n twee kwets bare buu rten wor dt wél een per soonlijk intakegesprek gehouden voordat de woning definitief wor dt toegewezen. Dat gesprek wordt in de woningadver tentie aangekondigd (zie fi guur 3 -2). Behalve de gebruikelijke administratieve handelingen (IB60, verhuurder sver kl aring, woonhistorie e.d.) wordt in het ges prek ook gesproken over de buurt en gekeken i n hoeverre de ka ndidaat daar past. Hoe er na a floop van dat gesprek wordt geha ndeld is maatwerk; het komt voor dat er contact wordt gezocht met het wi j ktea m, de gemeentel i jk buur tregisseur of de wijkagent. In het geval dat De Goede W oni ng besluit de a anbieding in te tr ekken krijgt de kandidaat een a lter natief a angeb oden. I n de pr aktijk komt dit slechts enkele keren per jaar voor. F iguur 3- 2 Voorbeeld v an een woningadv ert en tie Woonk eus S tedendriehoek op 17 s eptem ber 2015 ( arcering R IG O)
Tot s l ot hebben gemeente en c orporaties a fgesproken dat gemeente, c orporaties en wi j kteams afstemming zoeken bij de huisvesting van bi jzondere doelgroepen (zie ook
14
eer der ). O mwille van de l eefbaarheid én om de kans op duurzame ter ugkeer i n de s a menleving zo gr oot mogelijk te ma ken, wordt per kandidaat gekeken waar hij of zij het bes te een woni ng kan krijgen.
3.5
Geïnterviewde personen Mw. T. Pa ffen, tea mleider wonen bij De Goede Woning, 15 juli 2 015. Dhr. W. Voor tman, beleidsadviseur ruimtelijke leefomgeving bij de gemeente Ape l door n, 2 6 a ugustus 2 015. Mw. M. Ver dega al, beleidsadviseur wonen bij Woonmensen, e -mailcontact juli 2 015 .
15
4
Woonruimteverdeling in Assen I n de gemeente As s en zijn meer dere woningcor poraties ac tief. Ver reweg de mees te s oc iale huurwoningen zijn in bezit van Ac tium. Andere c orporaties in de gemeente zi j n Woonconcept, O mnia Wonen, Woonzorg , Mooiland en Woonservice. De c orporati es hebben ieder hun eigen kanaal om vrijkomende woningen toe te wi jzen. W e bes c hrijven i n dit hoofdstuk de praktijk, er varingen en overwegingen van de g emeente As s en, Ac tium en Woonc oncept.
4.1
Rol van de gemeente De woni ngma rkt in Assen wordt door de gemeente getypeerd als ‘ontspannen’. De koopma rkt was de afgelopen jaren als gevolg van de c risis zeer ontspannen. De huu r ma r kt i s momenteel nog r edelijk evenwic htig, al neemt de dr uk toe. Tot nu toe wa s er geen a a nleiding voor een gemeentelijke huisvestingsverordening met toewijzingsregel s . W el zijn er pr estatieafspraken (20 10-20 20) tussen de gemeente, Ac tium en Woonc oncept. Deze bevatten onder andere a fspraken op hoofdlijnen over de huisvesti ng va n bijzondere doelgroepen. De gemeente i s op de hoogte van de beleidsmatige keuzes die corporaties ma ken ten a a nzien van woonruimteverdeling en wor dt hierin gekend. In de praktijk ma ken de c or poraties zelf hun beleidsmatige a fwegingen. De gemeente en Ac ti um monitoren de woningmar ktsituatie halfjaarlijks. Tot voor kort gebeur de di t elk kwar taal. Dat gebeurt ten aanzien van de s ociale huursector aan de ha nd van ma rktgegevens vanA c tium. Da arnaast zijn de ma rktontwikkelingen onde r wer p va n gesprek in het r egulier ambtelijk (en bestuurlijk) overleg. O ver i gens heeft de gemeente i n 2 01 5 zelf een eer ste tr anche van 3 0 sociale huurwoni ngen gebouwd. Aanleiding was een ver wacht tekor t aan sociale huurwoningen op ter mi j n, als gevolg van de ver minderde nieuwbouwac tiviteiten van de woningcorp orati es . Beheer en toewijzing van de gemeentelijke woningen worden gedaan door Woons can, een dochter maatschappij van Woonconcept. Huisvestingswet 2014 De koms t va n de Huisvestingswet 2 0 14 heeft geleid tot ambtelijke en politieke discu ss i e over de vr aag wel of niet een Huis vestingsverordening in te voer en. Hier is voorlopi g va n a fgezien, omdat er tot nu toe niet ec ht sprake was van aantoonbare s chaarste a a n goedkope woonruimte en omdat een verordening voor de samenwerking weinig meer wa a r de zou hebben. Moc ht uit het te a ctualiseren woonbeleid iets a nders bli jken, da n zou dit herover wogen kunnen worden. Eventueel zou ook de uitvoering van de s teeds gr oter wor dende CO A-taakstellingen a anleiding kunnen zijn voor het invoer en va n een Huisvestingsverordening, De gemeente en de woni ngcorporaties hebben ec hter een goede r elatie en geven er de voorkeur a an knelpunten in goed overleg op te l ossen.
16
4.2
Verdeelsystemen en –beleid Ac ti um en Woonconcept hebben ieder hun eigen r egionaal verdeelsysteem. Bei de s ys temen hebben een aanbodmodel met i nschrijf- of wac httijd als volgordecriterium. Er wor den geen woningen verloot. Incidenteel wor den sociale huur woningen direct te huur a angeboden. Beide corporaties hebben een ur gentieregeling. Voor deze gro epen, en voor bijzondere doelgroepen (zoals uitstr oom uit opvangvoor zieningen), wor dt bemi ddeld buiten het a anbodmodel om. F iguur 4- 1 S creens hot v an het v erdeels y s teem v an Actium
4.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Bei de c or poraties hanteren a nno 2 01 5 weinig toewijzingsregels met betr ekking tot i nkomen. Ac tium hanteer t een inkomensgrens van € 38. 0 00 voor haar sociale huurwoni ngen. Bij Woonconcept ligt die grens op € 4 3.000 . Met die bovengrens halen beide c or poraties in de praktijk de 9 0 % -norm en bieden ze tegelijker tijd r uimte voor mens en een i ets hoger inkomen dan € 3 4.911 . Actium Na a r a anleiding van zorgen met betr ekking tot betaalbaarheid van haar woningen voor huurders, heeft Ac tium onlangs haar streefhuur beleid her zien. Uit het Drents Woonl astenonderzoek bleek dat een aanzienlijk deel van de huur toeslaggerec htigden een ver hoogd betaalbaarheidsrisico heeft. Als gevolg van het nieuwe s treefhuurbeleid za l het a anbod boven de aftoppingsgrenzen aanzienlijk a fnemen. Na ast het minimalis er en van betaalbaarheidsrisico’s, verwac ht d e c or poratie hiermee i n s taat te zijn om a a n de passendheidsnorm uit de Woningwet . Ac tium kiest er voor om woningen pa ss end toe te wi j zen en dus niet inkomensafhankelijk af te toppen. Hiertoe is een fijnma zi ge huurinkomenstabel vastgesteld, waarin per doelgroep voor welke woning zij in a a nmer king komt.
17
Woonconcept 11
Woonc oncept onderzoekt de mogelijke c onsequenties van de passendheidsnorm die i n de Woningwet is opgenomen. Woonconc ept ver wacht in 2 016 bij woningtoewijzing s tr akker te gaan sturen op inkomen. Hiervoor is een huurinkomenstabel in ontwikk el i ng. W elke maatregelen er nog meer genomen moeten worden om de s laagkans van de l a a gste inkomensgroep gelijk te houden is nog niet bekend.
4.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid Actium De gemeente As s en kent een flink aantal zorg instellingen en tijdelijke opvanginstell i ngen. Het overgrote deel stroomt via de reguliere weg ui t naar het woningbezit van Ac ti um. O ver een deel de uitstroom van GGZ-cliënten, woonac htig i n deze voorzieni ngen, hebben Ac ti um en de i nstellingen a fspraken gema akt. Zodoende kan een woning wor den a angeboden waar de ka ns op het duurzaam voeren van een zel fstandige hui shoudi ng het gr ootst is – va ak gaat dit gepaard met begel eiding door de zorgin stelling. Met een a a ntal andere zorginstellingen heef Ac tium afspraken gemaakt over het ma x i maal aantal beschikbare woningen en de s preiding daarvan over het wer kgebied. O p deze ma ni er probeer t de corporatie het draagvlak voor de huisvesting van deze gr oepen en de l eefbaarheid in de buurten in stand te houden. I nc identeel vindt in sommige buur ten een vorm van ‘infor mele s creening ’ plaats. I n wi j ken wa ar de leefbaar heidsproblema tiek toeneemt, wordt s oms door verhuurm edewer ker s gepolst in het O GGZ netwer k (p olitie, s ociale dienst, wijkteams) of het hui svesten van een ka ndidaat verstandig is. I ndien er voorbehouden worden gemaakt, vol gt een ges prek waarin de kandidaat wordt gea dviseer d naar een a ndere woning te zoeken. De c or poratie doet dit in het belang van zowel de kandidaat- als de zittende huur der (s). Het blijft ec hter bij een a dvies. Woonconcept Woonc oncept heeft a ls uitgangspunt dat er geen r ekening wordt gehouden met l ee fba a r heidsover wegingen bij de toewijzing van vrijkomende woningen. I n drie gevallen 12 wor dt hi erop een uitzondering gemaakt . I n de eer s te plaats bemiddelt de c orporatie voor woningzoekenden die uitstromen uit opva ngvoorzieningen (denk bijvoorbeeld a an ver blijfsgerechtigden, dak - en thuislozen, ma a tschappelijke opvang). Voor de leefbaarhe id en het dr aagvlak vindt de c orpor a tie het va n belang deze groepen te kunnen s preiden en is enig maatwer k gewenst. I n een pa a r (volks)buurten in en rond Hoogeveen worden kandidaten ges creend voorda t een woni ng wordt aangeboden. De s creening wordt i n de w oningadvertentie a an-
11
Zomer 2015.
12
De hi er bes chreven pra kti jk vi ndt ni et pl a a ts i n As s en omdat het bezi t va n Woonconcept i n As s en kl ein i s.
18
gekondigd. De a fspraken over screening zijn gema akt tussen gemeente, politiek en c or poraties. De wijkagenda bekijkt of de woningzoekende bekend is bij de politie i n ver ba nd met over last en a dviseer t de c orporaties of de woningzoekende d e woning a a ngeboden kan worden.
4.5
Geïnterviewde personen Mw. R. Admi r aal, adviseur strategie en beleid bij Ac tium , 2 1 juli 2 015. Mw. M. Peter s , beleidsadviseur wonen bij Woonconcept, 1 september 20 15. Dhr. C. Ha r ms, beleidsambtenaar wonen bij de gemeente As sen, 1 9 augustus 2 01 5.
19
5
Woonruimteverdeling in Eindhoven I n Ei ndhoven zijn vier gr ote sociale ver huurders actief. Woonbedrijf, Tr udo, ´thuis en Wooni nc. De c or poraties in Eindhoven ma ken voor het verhuren van vrijkomende woni ngen gebruik van eigen verdeelsystemen, waarbij Wooninc en Tr udo samenwe r ken i n Kansrijkhuren.nl. De ver deelsystemen hebben ieder hun ei gen spelregels en r egi ster van woningzoekenden. Daarmee wijkt de woonr uimtebemiddeling in Eindh oven a f va n de praktijk in de mees te ander e grote s t eden, waar de c orporaties hun woni ngen veelal via een gezamenlijk systeem a anbieden, op lokaal of r egionaal n ivea u. Het i s de i ntentie van de c orporatie om via één gezamenlijk portal al het w oni ngaanbod inzic htelijk te ma ken. W e bes c hrijven i n dit hoofdstuk de praktijk, er varingen en overwegingen van de g emeente Ei ndhoven, Woonbedrijf, Tr udo en ´thuis.
5.1
Rol van de gemeente Si nds de j aren ´6 0 is er in Ei ndhoven geen vergunningstelsel meer ten a anzien van woni ngtoewijzing. W el maken gemeente en c orporaties h ier afspraken over. De mees t r ec ente a fspraken over woonruimteverhuur met de Ei ndhovense c or poraties staan in het ‘bel ei dskader Woningtoewijzing’ van de pr estatieafspraken 2 01 2. Keuzevrijheid voor woningzoekenden, een vangnet voor urgent woningzoekenden, e en tr ansparante wer kwi jze, toegankelijkheid en een j aarlijkse monitoring staan hierbij c entraal. De j a a rlijkse monitor wordt besproken in het bestuurlijk overleg Wonen tussen gemeente 13 en c or poratiebestuurders. O ok de Ra ad wor dt hierover geïnformeerd . O nder deel van de a fspraken is dat de huidige wer kwijze voor woningzoekenden b es ta at uit twee del en: 1 . De ur genti eregeling voor huishoudens die op kor te ter mijn huisvesting nodig hebben . W a nneer zij a an een a antal criteria en voor waarden voldoen , komen zij i n a a nmer king voor een ur gentiestatus en krijgen binnen zes ma anden een w oni ng toegewezen door de c orporaties. De woningzoekende is wel gehouden deze woni ng te a ccepteren. Daarnaast worden huishoudens die niet zelfstandig in woonr uimte kunnen vo or zien, bijvoorbeeld statushouders, mensen die a fhankelijk zi j n van zorg, et c eter a met voorrang a an een woning geholpen. 2 . Het vr i j e (aanbod)model voor huishoudens die zelf willen kiezen. Mensen kunnen zel f een keuze ma ken uit het vrijkomende woningaanbod. Het toepassen van vers c hillende selectiemethoden en modellen kan een meer wa arde zijn en de keuz evr i jheid van woningzoekenden vergroten
13
D e hui di ge ona fhankelijke Beroeps commi ssie Woonruimteverhuur (i ngesteld door de g e meente) , die a ls ‘s luits teen’ dient va n deze afs praken, vi ndt i n deze presta ti eafs pra ken haa r ju ri dis che grondsl ag.
20
De es s entie van deze tweedeling is dat de woningzoekende zelf kan bepalen wat het zwa a rst weegt: bes chikbaarheid op korte ter mijn of keuzevrijheid. De woningzoekende ma a kt de keuze en niet de c orporatie. I n de r egi o Ei ndhoven is momenteel enkel een r egionale partiële verordening van kr a c ht met r egels over de samenstelling en wijzigingen van de voorraad. Daarnaast is er i n het Stedelijk Gebied Eindhoven eind 2 01 3 een bestuurlijk c onvenant afgesloten wa a r in is vastgelegd dat wordt gestreefd naar een gezamenlijke urgentie - en voorr a ngsregeling. Gemeenten wer ken hierin samen met een ti ental c orporaties. Tevens is i n di t convenant bepaald dat ma ximaal 25 % van de vrijkomende huurwoningen to egewezen ma g wor den aan urgentie en/of voorrangsgroepen. Huisvestingswet 2014 De gemeente a c ht het i nzetten van een vergunningstelsel niet proportioneel en g epa s t, omdat er geen s prake i s van sch aarste i n c ombinatie met s ter ke verdringingse ffec ten Per 1 j a nuari 2 01 6 zal er wel gebruik worden gema akt van de Huisvestingswet om te komen tot één geza menlijk urgentiesysteem in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Naast de dr i e wettelijk voorgesc hreven gr oepen(statushouders, mantelzorger en –ontvanger en ui ts troom blijf-van-mijn-lijfhuis) worden er voor het Stedelijk Gebied vier urge nti ec a tegorieën voorgesteld: ma atschappelijk, volkshuisvestelijk, medisch en sociaal. De ui tvoer ing zal gemandateerd worden aan de betrokken c orporaties. Er komt één ur gentiec ommissie voor het Stedelijk Gebied.
5.2
Verdeelsystemen en –beleid De dr i e c orporatie verdelen hun woningen el k via een ei gen verdeelsysteem . Ze hebben een geza menl ijk portal ontwikkeld (zie figuur 5 -1 ) wa ar wo ningzoekenden informa ti e vinden over de verschillende mogelijkheden. De c or poraties voer en gezamenlijk een r egi onale urgentieregeling uit. ‘thui s en Woonbedrijf hebben ieder hun eigen aanbodmodel met i nschrijftijd als vol gordec riterium. Beide corporaties hanteren bij voorkeur zo min mogelijk toewi jzi ngs regels om de woningzoekenden zoveel mogelijk keuzeruimte te geven. Woningen i n s eniorencomplexen worden met voorrang a an huishouden van 5 5 + of 65 + toegew ezen. Tr udo heeft, s amen met Wooninc, een l otingmodel opgezet voor het verdelen van het a a nbod: kansrijkhuren.nl. Mits kandidaten a an de toewijzingcriteria voldoen, ma ken zi j allemaal evenveel kans op een a angeboden woning. Voor ur genten , statushouders, mensen met een zor gindicatie of mensen die uitstr omen ui t opvangvoor zieningen bemiddelen de c orporaties. De invulling daarvan is ma a twer k. Hierover hebben alle c orporaties onderling afspraken gemaakt. Ook woni ngen voor begeleid wonen worden buiten het systeem om bemi ddeld, met hetzelfde a r gument: het belang v an maatwer k.
21
F iguur 5- 1 S creens hot v an www.ik z oek eenwon in gi nei n dh ov e n .n l
5.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm De dr i e c orporaties hanteren elk hun eigen beleid ten aanzien van het s turen op i nkomen. De pa ssendheidsnor m krijgt c onsequenties, maar welke dat zijn is momenteel onder wer p van studie. Woonbedrijf Woonbedr ijf hanteer t geen inkomenseisen bij de woningtoewijzing; de c or poratie wil zo mi n mo gelijk toewijzingsregels hebben. O ok zonder die sturing voldoet de c orpor ati e a a n de 9 0%-norm. Dit komt mede door het feit dat Woonbedrijf veel s tudente nwoni ngen toewijst. Woonbedrijf verwacht momenteel nog niet te voldoen aan de 9 5 %-nor m uit de Woningwet. Daarom zullen vanaf januari wel inkomenseisen gaan gel den. De c orporatie verwacht niet het huurprijsbeleid fundamenteel te moeten her zi en. ‘thuis ‘thui s hanteert de i nkomensnorm als grens; mensen met een i nkomen hoger dan € 3 4 .9 11 komen in principe niet in aanmerking voor een s ociale huurwoning van ‘thui s. Ver der stuur t de c orporatie niet op inkomen. De beleidsmatige a andacht gaat nu voor al uit naar het halen van de passendheidsnorm uit de Woningwet. Naar ve rwa c hting zal ‘thuis een a angescherpte huurinkom enstabel gaan hanteren en zullen de s tr eefhuren moeten worden herzien. Dit is momenteel onderwer p van studie.
22
Trudo Tr udo ha nteert enkel de inkomensgrenzen die volgen uit de staatsteunregeling. Trudo topt het gr os van de huren af op de a ftoppingsgrenzen. Omdat al vrij strikt wordt toegewezen i s het minder a annemelijk dat de passendheidsnorm hier veel in gaat ver a nderen; a l wordt nog onderzocht in hoeverre de norm nu wordt gehaald.
5.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid O ok wa a r het gaat om r ekening houden met l eefbaarheidsover wegingen bij woningtoewi j zing zijn er verschillen tussen de drie c orporaties die we ges proken hebben. Woonbedrijf en ‘thuis Bei de c or poratie hanteren als uitgangspunt dat iedereen wordt gehuisvest en dat mens en zel f kiezen waar zij wonen. Woonbedrijf en ‘thuis voeren standaard intakeg es pr ekken met ka ndidaat-huurders. Dat gesprek is vooral bedoeld om de benodigde a dmi nistratieve zaken in orde te ma ken en om een beter beeld van de nieuwe huu rder te kr i jgen. I n het i ntakegesprek is ook altijd a andacht voor de vraag of de kandida a t past bij de woning, bijvoorbeeld a an de ha nd van de persoonlijke situatie of het ver l eden als huurder. Het komt voor dat de uitkomst van dat gesprek is dat de kand ida a t een a ndere woning zoekt of krijgt a angeboden. Sa men met de a nder e c orporaties wer ken Woonbedrijf en ‘thuis met de zogenaamde ‘s a nctie- en kansenlijst’. Plaatsing op de lijst geschiedt volgens een pr otocol. O p die l i jst staan namen van huurders waarvan de c orporaties weten dat zij in het verleden voor pr oblemen hebben gezorgd, bijvoorbeeld overlast of huurachterstanden. Bij deze ka ndidaten wordt s pecifiek gekeken naar de begeleiding die nodig is , a ls voor waarde voor een huurcontract. Dit gebeurt door een a parte kansencommissie ‘thui s en Woonbedrijf bieden geen woningen a an onder voorwaarde van een tege npr es tatie (in tegenstelling tot Tr udo, zie hieronder).
Trudo Tr udo heeft veel bezit i n Woensel -West, een wi jk met behoorlijke l eefbaarheidspr obl ema tiek en fysieke en s ociale opgaven. Voor de s ociale huu rwoningen in Woensel W es t gel dt de zogenaamde inplaa tsing sreg eling . O ver deze r egeling zijn op hoofdlijnen a fs praken gema akt tussen Tr udo en de gemeente. De r egeling is onderdeel van een veel br eder e aanpak om in samenwerking de leefbaar heid in de wijk te ver beter en. De i npl aatsingsregeling houdt in dat geïnteresseerden niet op de woningen i n Woens el -West kunnen r eager en, ma ar eerst hun interesse kenbaar moeten ma ken en dan op een a fzonderlijke wa chtlijst worden geplaatst. Met deze kandidaten wordt een i nta kegesprek gevoer d (dat doet Tr udo dus niet standaard) waarin kennis wordt g ema a kt en de ka ndidaat wordt gevraagd zijn persoonlijke situatie en ver leden toe te l i chten. De ka ndidaten hoeven hiervoor geen verdere documenten te overleggen; er
23
wor dt ook geen c ontact gezoc ht met de politie of a ndere par tners in de wijk. Het i s a a n Tr udo om te bepalen of de kandidaat voor een woning in Woensel -West in aanmer ki ng komt. I n Woens el-West is het bovendien mogelijk om een woning te huren onder voorwaa rde va n een tegens prestatie. Door je in te zetten voor leefbaar heidsprojecten (min ima a l 4 uur per week) wordt de huurprijs verlaagd. O ok dit komt aan de orde in het kenni smakingsgesprek in het kader van de i nplaatsingsregeling. Tot s l ot hanteer t Tr udo een ex tra toewijzin gsc riterium voor woningen i n Strijp S, s pec i fiek een oud ter rein van Philips dat momenteel wordt getransformeer d. Het ter rein i s volop in ontwikkeling en er worden diverse evenementen georganiseer d. Tr udo ver huur t daar lofts. O m in a anmer king te komen moet en woningzoekende een moti va ti e schrijven waarom ze da ar willen wonen. De r eden dat Tr udo voor deze a anpak ki es t is om mensen bewust te ma ken dat het een gebied i n ontwikkeling is en er veel gebeur d wa ardoor als gevolg van bouwwerkzaamheden of festivals ge luidsoverlast ka n zi jn.
5.5
Geïnterviewde personen D h r. M. Va n D oorema len, s enior advi s eur va stgoed bij Trudo, 10 augustus 2015. D h r. P. Tholenaars , teaml eider Wonen bi j Woonbedri jf, 15 jul i 2015. M. A. va n Deurs en, a dvi seur strategi e bi j ´thuis, 27 a ugustus 2015. D h r. J. Berghuis , s enior bel ei ds advi seur wonen, gemeente Ei ndhoven, 7 september 2015.
24
6
Woonruimteverdeling in Hengelo I n de gemeente Hengel o is één c orporatie a ctief: W elbions. Medio 2 015 is Welbions gefus eer d met het kleinere Woonbeheer Borne uit de na astgelegen gemeente. W e bes c hrijven in dit hoofdstuk de praktijk, er varingen en over wegingen van de gemee nte Hengel o en W elbions in Hengelo.
6.1
Rol van de gemeente De gemeente Hengel o is op afstand betrokken bij de woonr uimteverdeling in de g e14 meente; er i s geen Huisvestingsverordening met toewijzingsregels . W el is er ger egel d bel eidsmatig en pr ojectmatig overleg, zowel a mbtelijk als bestuurlijk. Da t ove rl eg wor dt mede gevoerd aan de hand van woningmarktcijfers van Welbions. Hierover zi j n afspraken vastgelegd en in ontwikkeling. De s amenwerking tussen gemeente en c or poratie op dit onderwer p wordt als goed omschreven; er is dan ook geen r eden voor de gemeente om zi c h a nders op te s tellen. Bovendien biedt de Woningwet vo ldoende i nhoudelijke aanknopingspunten om te zorgen dat het beleid van de c orpor ati e i n lijn is met de opgaven in de gemeente. Hoewel de gemeente nauw betrokken is en a l tijd is geweest bij beleidsmatige a fwegingen oer de woonruimteverdeling, is dit ui tei ndelijk een verantwoordelijkheid van de c or poratie. Huisvestingswet 2014 De gemeente ki es t voor deregulering waar mogelijk. Het ver gunningstelsel dat komt ki j ken bij een Huisvestingsverordening zou bovendien (te) veel c apaciteit vragen. B ovendi en biedt de nieuwe samenwer king als gevolg van d e verander de Woningwet a nder e a anknopingspunten voor de gemeente om i nvloed te hebben op de wijze va n woonr uimtever deling (bijvoor beeld door dit scherp te benoemen in de volkshuisvestel i jke a genda). Het ligt al met a l niet in de lijn der ver wac hting dat de gemeente van ha a r verordeningsbevoegdheid gebruik zal gaan ma ken.
6.2
Verdeelsystemen en –beleid W el bions verdeelt de vrijkomende woningen via Wooninfo Hengelo. Zo’n 8 0 -90 % van de s oc iale huurwoningen wordt verdeeld via het a anbodmodel op basis van i nschrij fti j d. Voor snelzoekers wordt een deel van het aanbod verloot. Via Wooninfo Hengelo wor den ook de zelfstandige woningen van zorginstelling Twi nta Wonen ver deeld. W el bions hanteert een ur gentieregeling waarbij de urgenten een zoekprofiel krijgen en zel f een woni ng kunnen zoeken. Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden en mens en di e uitstromen uit opvangvoor zieningen wordt door de c orporatie bemiddeld.
14
De pa rti ël e regi onale verordeni ng betreft a l l een wi jzigi ngen a an de voorra a d.
25
De ma ni er waarop dit laatste wor dt opgepakt is maatwerk; het hangt sterk s amen met de zel fr edzaamheid van de cliënt c .q. woningzoekende. De c or poratie hecht veel waarde a an zo veel mogelijk keuzevrijheid voor de woningzoekende. Zo mi n mogelijk toewijzingsregels dus, en veel achtergrondinformatie over de woni ng en de woonomgeving (zie onderstaande figuur). F iguur 6- 1 Voorbeeld v an de wijk - en buurtinfo rm a tie op Wooninfo H engelo.
6.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm I n de a fgelopen jaren heeft W elbions het sturen op inkomen wa ar mogelijk l osgelaten om de keuzevrijheid zo veel mogelijk te ver groten. Als maximuminkomensgrens wordt € 3 4 .9 11 (201 5) gehanteerd. De 1 0% of 2 0% r uimte boven dat inkomen (zoals geboden i n de s taatssteunregeling en Woningwet) worden door W elbions uitsluitend gebruikt voor de toewi jzingen aan urgenten (denk bijvoorbeeld aan herhuisvesting). O p de a ftoppingsgrenzen of de huurtoeslagdoelgroep wordt al lange tijd niet a ctief ges tuur d. De passendheidsnorm gaat hier wa arschijnlijk wel verandering in brengen. Hoe W el bions moet r eageren om di e norm te ha len, is momenteel onder werp van s tudie door de c orporatie. In 2 014 werd ongeveer driekwart van de woningen toeg ewezen a a n de huurtoeslagdoelgroep, zowel onder als boven de aftoppingsgrenzen. Een huur inkomenstabel ligt dus wel in de lijn der ver wachting; of daarnaast het huu rpr i jsbeleid wordt aangepast is nog niet duidelijk.
26
6.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid W el bions hecht er veel wa arde a an dat de woningzoekende zelf bepaalt waar hij of zij woont. Tegel ijkertijd klinkt af en toe de r oep om, in c omplexen waar de leefbaarheid onder dr uk s taat, hier r ekening mee te houden bij de woningtoewijzing. Bi j grofweg 80 % van de toewijzingen wordt met de ka ndidaat geen gesprek gevoerd en zi et de c or poratie de huurders pas bij het onder tekenen van het huurc ontract. Bij de a nder e 2 0 % wordt een i ntakegesprek gevoerd. Dit gebeurt bij complexen waar de l eefba arheid onder dr uk staat (bijvoorbeeld doordat er relatief veel multiproblemg ezi nnen wonen of huurders met een (ex -)verslavings of GZ-achtergrond). In de gez amenl i jke buur tsignaleringsfunc tie nemen c orporatie en gemeente per iodiek de stand va n de wi jken/buurten door. Uiteindelijk kiest W elbions hoe hier in de woningtoewi jzi ng r ekening mee te houden. W elbions voert ook intakegesprekken met ka ndidaten wa a r van Welbions vanuit het verleden weet da t zij betrokken waren bij overlast of pr oblemen. Tijdens deze gesprekken wordt de huishoudens gevraagd naar de pe rs oonlijke situatie. Indien a an de or de krijgt de kandidaat een alternatieve woning a a ngeboden. Hoe va a k kandidaten een a lternatieve woning wordt aangeboden is onbekend. De wer kwi jze van W elbions is niet gebaseerd op formele a fspraken, maar komt voor uit ha a r verantwoordelijkheid naar de zittende huurders en de buurt. Hur en onder voorwaarden (in de zi n van een l age huur met een tegenpr estatie ten fa veure van de buurt(bewoners)) gebruikt Welbions niet. W el worden soms aanvu ll ende ontbindende voor waarden in het huurcontract opgenomen, bijvoorbeeld in het geva l van huurschuldproblematiek in het verleden of begeleid ing door een zor ginstell i ng. Di t s oort problematiek is volgens gemeente en c orporatie meer gebaat bij ma atwerk en een pr a gmatische a anpak, en zou zic h slecht verhouden tot ‘harde a fspraken’ of de bur ea ucratie van een vergunningstelsel.
6.5
Geïnterviewde personen Mw. M. Zwi j nenberg, beleidsadviseur wonen bij Welbions, 3 juli 20 15. Mw. S. Mei j er, r egisseur wonen & stedelijke ver nieuwing bij de gemeente Hengelo, 3 j uli 2 0 15.
27
7
Woonruimteverdeling in Lelystad I n Lel ystad is Centrada niet de enige c orporatie – er zijn ander e categorale instellingen a c ti ef – ma a r wel verreweg de gr ootste met zo’n 9 7 % van het bezit aan sociale huur woningen i n de gemeente. Centrada heeft bijna 9.0 00 ver huureenheden in Lel ys ta d. Centrada heeft een ei gen verdeelsysteem. I n dit hoofdstuk beschrijven we de pr a ktijk, er varingen en over wegingen van de gemeente Lel ystad en Centrada.
7.1
Rol van de gemeente De gemeente Lel ys tad heeft geen Huisvestingsver ordening vastgesteld. O mdat de s a menwer king met Centr ada goed is, en er continu beleidsmatige a fstemming plaatsvi ndt, wordt een verordening vooral gezien als onnodige r egeldr uk voor burgers en c or poratie. Het i s dus allerminst zo dat de gemeente niet betrokken is bij de woon15 16 r ui mteverdeling. I n het lokaal akkoord en bijbehorende j aarafspraken hebben gemeente en Centr a da a fspraken gema akt, onder andere over de woonruimteverdeling. Di e a fspraken gaan onder meer over het gebruik van het lotingmodel, de invoering va n een woningbezettingsnorm, inkomensnormen, leefbaar heid, urgentieregels e n de ui ts troom uit opvangvoorzieningen. Huisvestingswet 2014 De koms t va n de Huisvestingswet 2 0 14 heeft bij de gemeente Lel ystad niet geleid tot her over weging van het huidige beleid en praktijk. Momenteel is een nieuwe woonv is i e i n ontwikkeling, op basis waarvan een nieuw lokaal akkoord zal worden gema akt. Da a r zal a an de or de komen in hoeverre de a fspraken over de woonr uimteverdeling geha ndhaafd blijven. Mogelijk dat de gemeente da n alsnog kiest voor het opstellen va n een ver ordening, ma ar dan moeten gemeente en c orporatie het wel eens zijn over de meer wa a rde. Momenteel heerst er lokaal (gemeente, c or poratie en huurdersver eni ging) tevredenheid over het tr ansparante en eenvoudige toewijzingsbeleid.
7.2
Verdeelsystemen en –beleid Centr a da heeft een ei gen verdeelsysteem. Het gr ootste deel van het a anbod wordt op ba s is van wac httijd verdeeld; 1 5% van het a anbod wordt verloot. Woningruil gebeurt bui ten het s ysteem om. Bi j de toewijzing van woningen aan bijzonder e doelgroepen (ui tstroom uit opvangvoorzieningen) en bij het tweedekansbeleid krijgt men een u r genti e en r ea geert ver volgens met voorrang binnen het systeem. Een deel va n het bezit is gelabeld, bijvoorbeeld woningen voor jongeren, senioren of mens en met een beper ki ng. Daar naast zijn er sinds kort nieuwe woningbezettingsnor men om gr ote woningen aan grote huishoudens toe te kunnen wijzen.
15
Loka a l a kkoord 2010-2013, december 2009.
16
Ja a ra fs pra ken 2015, getekend op 5 februa ri 2015.
28
Centr a da heeft een ur gentieregeling voor mensen in acute problemen. Urgenten zo eken i n eer ste instantie zelf naar woonruimte, s oms aan de hand van een zoekprofiel. I n het ui terste geval doet Centrada zelf een (eenma lig) aanbod.
7.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Centr a da hanteert een huurinkomenstabel die is a fgeleid van de s taatssteunregeling: woni ngzoekenden moeten een i nkomen hebben onder de € 34.9 11 (2 015 ) om i n a anmer ki ng te komen voor een s ociale huurwoning. Voor mensen met een hoger ink omen heeft Centr a da huurwoningen in de vrije sector. Alleen voor woningzoekenden met een ur genti ever klaring wordt een ui tzondering gemaakt op deze i nkomensnorm. I n de pr a ktijk wordt jaarlijks 1 -2% van het a anbod a an mensen met een hoger inkomen toegewezen; de 9 0 %-nor m haalt Centrada r uim. Centr a da doet mee a a n het pr ogramma Passend to ewijzen van Platform3 1. De c or por a tie wijst al behoorlijk ‘passend toet’: 8 7 % van de huurtoeslagdoe lgroep vindt een woni ng onder de aftoppingsgrenzen. De verklaring die hier voor wordt gegeven is dat het huur prijsbeleid van de c orporatie is gericht op de a ftoppingsgrenzen en dat de pr i js-kwaliteitverhouding is l osgelaten. Centrada houdt er r ekening mee s trikter te ga a n sturen op inkomen, om zeker te weten da t de 9 5% wordt gehaald.
7.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid Centr a da hanteert geen generieke regels met betr ekking tot leefbaarheid bij wonin gtoewi j zing. In één buurt, wa ar sprake is van een opeenstapeling van sociale problemati ek, doet de c or poratie inmiddels r uim een j aar wel iets ex tra´s. Eén van die ex tra’s is het voer en va n wel koms tgesprekken met ni euwe bewoners, dit wordt aangekondigd i n de a dvertentie, zie figuur 7 .1. I n dit gesprek worden de nieuw e bewoners welkom geheten i n de wi jk, s telt de c orporatie zic h voor en wor dt a angegeven wat de nieuwe bewoner va n de c orporatie kan verwachten. Daar naast wordt ook kenbaar gemaakt wa t de c or poratie van de bewoner ver wac ht en zal hij/ zij worden gestimuleer d om een bi j drage te l everen aan de leefbaarheid in de wijk. O p verzoek van Centrada is een wi j kagenda bij het wel komstgesprek a anwezig. Dit is niet om a f te s chrikken, ma a r om zic htbaar en aanspreekbaar te zijn voor de nieuwe bewoners. O p ba sis van het ges prek wordt ook bekeken i n hoever re het huishouden past in de buur t. Het doel is om een c oncentratie van ‘probleemhuishoudens’ te voor komen. De ui tkomst van het wel komstgesprek zal niet zijn dat een kandidaat -huurder niet meer i n a a nmer king komt voor een w oning. Wel kunnen er a anvullende afspraken wor den gema akt ten aanzien van woon- en of betalingsgedrag en a an de huurove reenkoms t worden toegevoegd. Dit maakt het eenvoudiger om de huurder aan te s pr eken op zi jn/ haar gedrag en i ndien nodig een r echtelijke pr ocedure te s tar ten. I n de pr a ktijk gaat het om ongeveer 2 5 gesprekken per jaar.
29
O ver het voer en van de wel komstgesprekken hebben gemeente en c orporatie afspra17 ken gema a kt ; het gesprek is onderdeel van een brede, gezamenlijke aanpak om de vei ligheids- en s ociale situatie te ver beter en. F iguur 7- 1 Woningadv ert en tie v an Centrada, juli 2015 ( arcering R IG O
7.5
Geïnterviewde personen Dhr. A. Va n Sc haik, stafadviseur strategie en beleid bij Centrada, 6 juli 20 15. Mw. I . Ha bets-Meinen, beleidsadviseur wonen bij de gemeente Lel ystad, 2 september 2015.
17
In de Ja a ra fs pra ken 2015.
30
8
Woonruimteverdeling in Roosendaal 18
I n Roosendaal zijn twee gr ote c orporaties actief: AlleeWonen en Stadlander . Al l eeWonen is behalve i n Roosendaal ook in Breda actief. Stadlander is een r egionaal wer kza me c orporatie in Zuidwest Brabant. I n dit hoofdstuk beschrijven we de praktijk, er va r ingen en over wegingen van de gemeente Roosendaal, AlleeWonen en Stadlander i n Roosendaal.
8.1
Rol van de gemeente De gemeente Roos endaal heeft geen Huisvestingsverordening vastgesteld. Er is niet s pr ake van een der mate hoge dr uk op de woningmarkt dat ingrijpen via een verordeni ng nodig is, in de ogen van de gemeente. Een vergunningstelsel zou bovendien wel eens veel ma nkracht kunnen vragen en onnodig r igide wer ken. De samenwerking met de c or poraties verloopt goed en over de woningma rktontwikkelingen en woonruimt ever del ing vindt geregeld a mbtelijk overleg plaats. I n de pr estatieafspraken zijn geen a fs praken over de woonruimtever deling opgenomen. Huisvestingswet 2014 De koms t va n de Huisvestingswet 2 0 14 heeft er bij de gemeente niet geleid tot her over wegi ng van het huidige beleid en praktijk. Momenteel wordt gewer kt a an nieuwe pr es tatieafspraken. Daarin zal meer a andacht zijn voor betaalbaarheid en beschi kba a r heid, ma ar zeer waarschijnlijk niet voor de woonruimteverdeling.
8.2
Verdeelsystemen en –beleid Al l eeWonen en Sta dlander verdelen hun woningen via verschillende (regionale) ve rdeel s ystemen, respecti evelijk Klik voor Wonen en Zuidwestwonen.nl, die behoorlijk op el ka ar lijken. Bei de zi jn r egionale ver deelsystemen, die gebruikmaken van versc hillende verdee l19 model l en: a anbodmodel, optiemodel, lotingmodel en directe ver huur . Die modellen wor den a llema al voor sociale huurwoningen gebruikt, vanuit het idee dat woningzo ekenden el k op hun eigen manier een woning (kunnen) zoeken. Bij de toewijzing van j onger en- en ouderenwoningen kan gebruik worden gemaakt van de r espec tievelijke l eefti jdslabels. Gemi ddel d genomen wordt tussen de 1 0% en 2 0 % van het a anbod bemiddeld. Dit wor dt gebr uikt voor de uitstroom uit voorzieningen of de huisvesting van bijzondere doel gr oepen zoals statushouders. Beide systemen kennen hun ei gen urgentieregelingen. I n bei de regelingen zoek en urgenten in principe zelf naar een pa ssende woning.
18
Woni ngs ti chti ng Geertrui denberg heeft een bep erkt a a nta l s eni orenwoningen i n Roos endaal.
19
Het bel a ngri jkste vers chi l tus s en de a anbodmodellen i s da t i n Zui dwestwonen de i nschri jfti jd i s gema xi meerd op 3 ja a r.
31
8.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Bei de c or poraties hanteren de i nkomensgrens van € 34 .9 11 (2 015 ) als a bsolute gr ens. Da a r binnen wordt niet gestuurd op i nkomen, bijvoorbeeld op de a ftoppingsgrenze n. Sl ec hts in uitzonderlijke gevallen (denk bijvoor beeld aan urgenties) kunnen mens en met een hoger i nkomen een sociale huurwoningen krijgen in Roosendaal. De c or por ati es doen dit omdat de dr uk op de voorraad al gr oot genoeg is i n hun ogen. Al l eeWonen den kt binnen Klik voor Wonen na over een ni euwe huurinkomenstabel om a a n de pa ssendheidsnor m te kunnen voldoen. Hoe die ta bel er precies uit komt te zi en i s momenteel onder wer p van studie. De c orporatie houdt er rekening mee ook de a a nvangshuren te zullen mat igen om de bes chikbaar heid van woningen voor de l a agste inkomensgroep op peil te houden. Voor Stadlander geldt i n feite hetzelfde, met da a rbij de a antekening dat de c orporatie de optie over weegt om met huurkorti ngen te ga a n wer ken. Sta dlander wijst op een mogelijk onwenselijk neveneffect van de passendheidsnorm; de c or poratie vr eest inkomenssegregatie.
8.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid Er wor dt door de c orporaties in principe geen rekening gehouden met l eefbaarheid sover wegi ngen bij het toewijzen van woning en. I n enkel e gevallen a ttendeert Stadlander kandidaten op het feit dat ze ger eageerd hebben op een woni ng in een straat/portiek wa ar in het verleden sprake is geweest va n overlast. De c or poratie ligt daar bij toe wa t er speelt. I n een enkel geval wordt de ka ndidaat een a lternatieve woning a angeboden. De er varing is dat kandidaten er blij mee zi j n als ze hier op wor den gewezen. Ver der hebben de c orporaties een c onvenant gesloten met zorgpartijen om mensen te hui svesten die weer ter ug de maatschappij in kom en. Hierin staan afspraken over de woni ngbemiddeling: aantal woningen en situaties waarin mensen in a anmer king komen. Soms worden er a anvullende voorwaarden in het c ontract opgenomen, vaak ga a t het om voorwaarden r ondom de begeleiding, wa t houdt de begelei ding in en hoe l a ng duurt het? Deze groepen wor den, evenals statushouder, bewust ges preid over de s ta d, uit l eefbaarheidsoverwegingen. Met hur en onder voorwaarde van een tegenprestatie hebben beide c orporaties geen er va r ing. I n het ka der van de gemeentel ijke woonagenda is een leefstijlenonderzoek uitgevoerd i n de gemeente. De i nsteek van de gemeente is dat er in de toekomst meer gekeken wor dt na ar wie er wonen in de wi jk en wa t hen beweegt om daar te wonen of eve ntueel te ver huizen naar een a nder e plek. O p deze ma nier wil de gemeente (s amen met c or poraties) het woningaanbod laten aansluiten op de mens en die in de wijken wonen. Al l eeWonen gebruikt de l eefstijlbenadering ook i n het portefeuillemanag ement. De c or poratie probeer t bovendien i n haar streefhuren te zorgen voor differ enti a tie in de wijken; dit zou in het belang van de l eefbaarheid moeten wer ken. Het is ni et de ver wa chting dat dit ook tot sturing in de woningtoewijzing gaat leiden.
32
8.5
Geïnterviewde personen Dhr. P. va n Happen, adviseur ma rkt en ec onom ie bij AlleeWonen, 1 4 september 2 015 . Mw. E. Va n El za kker, tea mleider klant en gebied bij Stadlander, 31 augustus 2 015 . Mw. C. de Jong, bel eidsambtenaar wonen bij de gemeente Roosendaal, 2 september 2015.
33
9
Woonruimteverdeling in Sittard-Geleen I n de gemeente Si ttard -Geleen zijn meer dere c orporaties wer kzaam, waaronder Z O Wonen, WonenLimburg, Woningbeheer Born-Grevenbic ht, Woonpunt, Vi taal Wonen en Woni ngstic hting O bbic ht en Papenhoven. ZO Wonen is met zo’n 1 4.000 woningen ver ui t de gr ootste a anbieder van sociale huur woningen in zowel de r egio alsook in d e gemeente. ZO Wonen ma akt gebruikt van een ei gen woonr uimteverdeelsysteem. W e bes c hrijven in dit hoofdstuk de praktijk, er varingen en over wegingen van de gemee nte, ZO Wonen en WonenLimburg.
9.1
Rol van de gemeente I n Si ttard-Geleen is er geen ver ordening of een c onvenant waarin a fspraken r ondom de woonr uimteverdeling zijn vastgelegd. Voor de r egio Westelijke Mijnstreek, waar Si tta rd-Geleen samen met de gemeenten Stei n, Beek en Sc hinnen deel van uit ma akt, zi j n gezamenlijk met de gemeenten en da ar wer kzame c orporaties meer jarige prest a20 ti ea fspraken opgesteld . I n die afspraken zijn geen woonr uimteverdeelregels opg enomen. Aa nvullend daarop worden jaarlijks per gemeente en de a fzonderlijke c or p or a ties prestatieafspraken gemaakt. Huisvestingswet 2014 I n Si ttard-Geleen is geen ver ordening en de verwachting is niet dat deze er op korte ter mi j n zal komen. In de s ociale huursec tor zijn voldoende woningen beschikbaar zo is de i ndr uk van de gemeente en de c orporatie(s ). Er is geen s prake van een s chaarse huur woningenma rkt.
9.2
Verdeelsystemen en –beleid WonenLimburg WonenLi mburg is wer kzaam i n drieënder tig gemeenten in de provincie Li mburg. De c or poratie ma akt gebr uik van het r egionale woonruimteverdeelsysteem Thuis i n Li mbur g. Bi nnen dit verdeelsysteem wer ken 9 c orporaties in Limburg en Zuidoost Brabant s a men. Thuis i n Limburg bevat een c ombinatie van 4 verschillende modellen: een a a nbodmodel met i nsc hrijftijd, een l otingmodel, een optiemodel en een direc t te huur model. Het a anbodmodel wordt het meeste gebr uikt bij de verdeling van vrijk omende woni ngen. Voor een klein deel van het a anbod wordt bemiddeld buiten het s ys teem om; het ga at dan om toewijzingen aan bijzondere doelgroepen , waaronder
20
Regi ona le presta ti eafspra ken 2014, Regi ogemeenten Wes tel ijke Mi jns treek, Beek, Schi nn en, Si tta rd-Gel een en Stei n. Corpora ti es : ZOWonen, Woonpunt, WonenLi mburg, Woni ngbeheer Born-Grevenbi cht, Vi ta a l Wonen, Woni ngstichti ng Obbi cht en Pa penhoven, Woni ngstichti ng Spa ubeek, Ma a skant Wonen, Woni ngsti chti ng Urmond.
34
ook ver blijfsger echtigden. Daarnaast heeft de c or poratie leeftijd labels (5 5+) voor enkel e c omplexen. ZOWonen ZO Wonen ma akt gebruik van een ei gen woonruimteverdeelsysteem. Da t is een a anbodmodel met i nschrijftijd. De c orporatie ma akt gebruik van j onger en- en ouder enlabel s . O ok kunnen gr ote woningen wor den gereser veerd voor gezinnen. ZOWonen heeft een ei gen ur gentieregeling (medisch en s ociaal); urgent woningzoekenden re ager en zel f op het beschikbare a anbod. F iguur 9- 1 Woningadv ert en tie op v an Z OWonen ( www.wrv .z owone n .c om )
9.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm WonenLimburg WonenLi mburg s tuurt niet op i nkomen bij de toewijzing van woningen, de c or poratie ha nteer t dus ook geen inkomensgrenzen. De insteek van de c orpora tie is om niet meer te s tur en dan nodig is. Zonder stikte sturing haalt de c orporatie de 8 0/10 norm. Da a r bij speelt mee da t r elatief een gr oot gedeelte van het bezit van de c orporatie beta a lbaar is. D e 1 0 % r uimte gebruikt WonenLimburg voor de huisvesting v an de hoger e i nkomens, specifiek de groep die niet kan kopen, ma ar op deze ma nier toc h de mogel i jkheid heeft om te huren.
35
De c or poratie onderzoekt momenteel nog wat nodig is om a an de passendheidsnor m te vol doen. Waarschijnlijk zal WonenLimburg een tweehur enbeleid gaan voer en. Het tweehur enbeleid houdt i n dat je voor woningen boven de aftoppingsgrenzen twee huur prijzen hanteer t: de gewone huurprijs en een l ager e huur voor mens en met r echt op huur toeslag. De toewijzing van woningen blijft grotendeels hetzelf de. Een woning wor dt toegewezen op basis van wa chttijd en een ka ndidaat -huurders kan op alle woni ngen r eager en. I n het geval dat niema nd met r echt op huurtoeslag r eageert op een woni ng met een a a nbiedhuur boven de aftoppingsgrens dan legt WonenLimburg het ver s chil bij en verlaagt de huurprijs tot net onder de a ftoppingsgrens. WonenLi mburg kiest voor deze a anpak, omdat op deze ma nier de keuzevrijheid voor de woni ngzoekende zo groot mogelijk is. Daarnaast wordt op deze ma nier s egregatie i n de c omplexen beper kt. ZOWonen ZO Wonen ma akt bij de woningtoewijzing gebruik van een uitgebreide huurink omens ta bel. I n principe geldt de gr ens van € 3 4.911 als ma ximale inkomensgrens. Voor ouder en en ur genten kan hier een uitzondering op gema akt worden (bijvoorbeeld tot € 3 8 .5 00 of zonder ma ximuminkomen). Huishoudens met een i nkomen dat r echt geeft op huur toeslag kunnen niet r eageren op woningen met een huur boven de afto ppi ngsgrenzen. Dit doet de c orporatie vanuit betaalbaarheidsoverwegingen. ZO Wonen doet mee a a n het pr ogramma ´Passend toewijzen’ van Platform3 1. Door de huur inkomenstabel wijst de c orporatie al behoorlijk ´passend´ toe. Mogelijk dat de ui tzonderingregel voor senioren moet wor den gesc hrapt om de nor m te halen; de zor g va n de c orporatie is dat dit tot minder woningen voor die doelgroep leidt. De c or poratie overweegt in hoeverre het huurprijsbeleid voor 2 016 wordt a angepast om de s l aagkansen van de doelgroepen niet te veel te laten verslec hteren. Bovendien wil de c or poratie ga an wer ken met een woonlastentool (die beschikbaar komt op de webs i te) om huurders beter te kunnen informer en.
9.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid WonenLimburg WonenLi mburg s tuurt in hun woningtoewijzing in principe niet op leefbaarheid. Bij hoge ui tzondering worden woningen specifiek toegewezen. Dit betekent dat de woni ng wel wordt gea dverteerd, maar er worden dan a an de toewijzing extra eisen g es tel d. Hierbij kan gedacht worden aan binding met de wi jk of het hebben van een da gbes teding. Het komt voor dat bij de s pecifieke toewijzing a dvies wordt ingewonnen bi j welzijnsinstanties, de gemeente of de politie over een kandidaat. O mdat de s pec ifieke toewijzing bij hoge uitzondering plaatsvindt , a cht de c orporatie het niet noodza kelijk om een wer kwijze of regels op te s te llen. WonenLi mburg heeft i n de prestatieafspraken met de gemeente kwa ntitatieve a fspr aken opgenomen over de huisvesting van bijzonder e doelgroepen en de uitstroom uit voor zieningen. Voor deze huishoudens wordt bemiddeld; het belang van maatwer k en s pr eiding is gr oot.
36
Het i s mogelijk dat WonenLimburg i n de toekomst bij de woningtoewijzing gaat sturen met l eefs tijlen in plaats van leeftijdlabels. Ten tijde van dit onderzoek, verkent d e c or poratie de mogelijkheden hiervoor. Zo kan het zijn dat vrijkomende wo ningen voor af een bepaalde leefstijl mee kr ijgen, denk aan de leefstijl ‘rustig wonen’. Het is da n a an de woningzoekende om a l dan niet voor een bepaalde leefstijl te ki ezen. ZOWonen Er i s één buurt in Sittard -Geleen waar de l eefbaarheid dermate onder druk staat dat de c or poratie een a antal ‘inplaatsingscomplexen’ heeft aangewezen. I n die c omplexen wor dt een woni ng niet zonder meer toegewezen a an een ka ndidaat, ma ar vindt er s c r eening plaats. Kandidaten worden door politie en ma atschappelijke instelling en op ver zoek van de c or poratie gesc reend. Door middel van de zogenaamde ‘stoplichtm ethode’ kr ijgt de c or poratie een a dvies van die partijen. Bij ‘rood’ kunnen kandidaten wor den gewei gerd; de er varing is dat kandidaten hier doorgaans begrip voor hebben. De s c r eening wordt niet aangekondigd in de woningadver tentie, maar woningzoeke nden wor den hierop gewezen op het moment dat zijn hoog op de lijst van kandidaten s ta an. De inschatting is dat jaarlijks enkele ti entallen kandidaten op deze manier wo rden ges c r eend. Hoeveel mens en worden geweiger d, is niet bekend. Deze i nplaatsingsprocedure is tijdelijk en onderdeel van een veel bredere a anpak ger i c ht op het verbeteren van de l eefbaarheidssituatie in de wijk. Gemeente, ZO W onen, pol itie en andere partners waren er van over tuigd dat er iets moest gebeuren i n de wi j k. Daar voor is een br ede gezamenlijke a anpak ontwikkeld waar de s creening onder deel van is.
9.5
Geïnterviewde personen Mw. M. va n den Br agt, s enior beleidsadviseur wonen bij ZOWonen , 2 s eptember 2015. Mw. L. Va n Str a tum, beleidsmedewer ker, WonenLimburg, 8 september 2 015 . Dhr. R. Geur ts, s enior beleidsmedewerker Wonenbij de gemeente Sittard-Geleen, 1 7 s eptember 2 0 15.
37
10
Woonruimteverdeling in SúdwestFryslân De gemeente Súdwes t-Fryslân is qua oppervlakte een gr ote gemeente, met s teden en dor pen a ls Sneek, Bolsward, Ma kkum, Hindeloopen, Stavoren, Woudsend en Heeg. I n Súdwes t-Fryslân zijn 4 c orporaties ac tief. Elkien heeft het mees te bezit i n de gemee nte, gevol gd door Ac c olade. Woonfriesland en Wonen Zuidwest Fries land hebben b eper kt bezi t in de gemeente. W e beschrijven in dit onderzoek de praktijk, er varingen en over wegi ngen van de gemeente, El kien en Wonen Zuidwest Friesland.
10.1
Rol van de gemeente De gemeente Súdwes t-Fryslân heeft een beper kte r ol bij de woonruimte verdeling. Bel ei dsontwikkeling en uitvoering zijn een za ak van de corporaties. Er is ger egeld bel ei dsmatig en projec tmatig overleg, onder a ndere over de huisvesting van bijzond er e doel groepen en s tatushouders. I n de gemeente Sú dwes t-Fr yslân zijn geen buur ten of wijken waar de l eefbaarheid ec ht onder dr uk staat. De dr uk op de woningmarkt is vrij laag. Daarom i s er voor de gemeente geen r eden om hi erin te i nter veniëren. I n de l okale pr estatieafspraken zijn een a antal proc esafspraken opgenomen over de woonr uimtever deling, bijvoorbeeld met betr ekking tot monitoring en de huisvesting va n bijzonder e doelgroepen en statushouders. Huisvestingswet 2014 De koms t va n de Huisvesti ngswet 2 0 14 heeft niet tot veranderingen geleid voor de gemeente. De ver ga ande ex tramuralisering van de zorg, de woningwet en het toen emende a a ntal statushouders kan er toe leiden dat de gemeente wel gebruik gaat m aken va n h aar verordeningsbevoegdheid. Dit wordt momenteel onder zocht en mogelijk wor den er a ndere oplossingen gevonden.
10.2
Verdeelsystemen en –beleid De c or poraties in Súdwest-Fryslân ma ken gebruik van hun eigen woonruimteverdee ls ys temen. Elkien El ki en heeft s amen met Ac colade een gr oot r egionaal aa nbodmodel met i nschrijftijd a l s volgordec riterium. Een deel van het a anbod wordt via direct te huur a angeboden. ‘Wonen wa a r je wilt’ wa s tot voor kor t het credo, ma ar met de pa ssendheidsnorm in de Woni ngwet lukt dat niet altijd meer (waarover later meer ). El kien hanteert dus bij voor keur zo mi n mogelijk toewijzingsregels. Bij eengezinswoningen worden eisen ges tel d aan de (minimale) omvang van het huishouden. Bij ouderenwoningen of w o-
38
ni ngen met voorzieningen kan een mi nimale leeftijd of zorgindicatie gevraag d worden. Voor bi jzonder e doelgroepen kan een kl ein deel van de woningen worden bemiddeld , da t gebeur t in samenwerking met de zor gpartners. Elkien heeft een ei gen ur gentier egel i ng. Woningzoekenden met een ur gentieverklaring krijgen een woning aangeboden door de c orporatie. Wonen Zuidwest Friesland Wonen Zui dwest Friesland verdeelt haar woningen via een ei gen aanbodmodel. I ns c hrijftijd is het volgordecriterium; tr ouwe huurde rs kunnen bouwen ex tra inschrij fti j d op. Woningen kunnen worden gelabeld voor s pecifieke doelgroepen zoals jong er en of s enioren. I n principe biedt Wonen Zuidwest Friesland geen woningen a an bu iten het s ys teem om; woningen voor statushouders uitgezonderd. Wonen Zuidwest Fr i esland heeft een ei gen urgentieregeling.
10.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Elkien El ki en hanteert een ma ximale inkomensgrens van € 43. 78 6 (20 15). Indien nodig wordt bi j woningadvertenties de i nkomensgrens van € 3 4.911 (201 5) opgenomen. Met de koms t van de nieuwe Woningwet heeft Elkien het toewijzingsbeleid aangepast. Elkien heeft een por tefeuille met r elatief veel woningen onder de a ftoppingsgrenzen. Woni ngen onder de aftoppingsgrenzen worden uitsluitend a angeboden aan huurtoesla gger ec h tigden. De c orporatie moet dus meer s turen dan ze eigenlijk zou willen; van ‘wonen wa a r je wilt’ na ar ‘wonen waar je kunt’. Elkien verwacht hier mee a an de pa ss endheidsnorm te kunnen voldoen; dat zal de komende tijd blijken. Wonen Zuidwest Friesland Wonen Zui dwest Friesland stuurt niet bewust op inkomen, a nders dan een ma ximale i nkomensgrens van € 43 .786 (2 015 ). I n de praktijk wordt met di e grens de 9 0% -norm geha a ld. Vrijwel het volledige aanbod van de c or poratie heeft een huurprijs onder de a ftoppingsgrenzen. De ver wachting is dan ook dat de passendheidsnorm uit de W oni ngwet gehaald zal worden zonder dat ex tra sturing of aanpassing van het huurprij sbel ei d nodig is. De vraag is wel hoe de c orporatie om zal gaan met nieuwbouwwoni ngen. Deze hebben va ak een huur prijs boven de a ftoppingsgrenzen en zouden een (te) gr oot bes lag kunnen leggen op de r uimte die de passendheidsnorm biedt.
10.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid De gemeente, El ki en en Wonen Zuidwest Friesland zien nauwelijks l eefbaarheidspr obl emen i n de gemeente; er zijn geen buurten waar de l eefbaarheid ec ht onder druk s ta at. Bij beide c or poraties spelen leefbaarheidsover wegingen dan ook geen r ol bij het s el ec teren van kandidaten.
39
Bei de c or poraties voeren i ntakegesprekken met ka ndidaat -huurders. Tijdens dat ges pr ek wordt gekeken naar de wettelijke toetsingscriteria (inkomen etc.), de woong es c hiedenis en de ver huurdersverklaring indien van toepassing. W a nneer er twijfels zijn naar a anleiding van de voorgelegde documenten of naar aa nl ei ding van het gedrag of geg evens die al over iemand bekend zijn (bijvoorbeeld in het ka der van het tweedekansbeleid), kan e en a anbieding worden ingetrokken. Dit gebeur t ec hter zelden; moc ht dit aan de orde zijn dan zien de c orporaties het als hun ver a ntwoordelijkheid om (eventueel samen met het s ociaal tea m) tot en passende hui svestingsoplossing te komen. De c or poraties kiezen er bewust voor om te bemi ddelen voor urgenten, waaronder ook s ta tushouders en mensen die uitstromen uit opvangvoorzieningen. Dit heeft ener zi jds te ma ken met het ti jdig willen aanbieden van passende woonruimte, en a nder zijds met de wens deze woningzoekenden te kunnen s preiden.
10.5
Geïnterviewde personen Mw. L. La a n, beleidsadviseur wonen bij de gemeente Súdwest -Fr yslân, 1 5 september 2015. Mw. A. Pos tma , strategi sch beleidsadviseur en dhr H. Postma, senior medewer ker kl a nt en verhuur bij El kien, 1 5 j uli 2 0 15. Dhr. R. W i elinga, ma nager klant en ma rkt bij Wonen Zuidwest Friesland, 2 september 2015.
40
11
Woonruimteverdeling in Venlo Anno 2 0 1 5 zijn er in Venl o vier woningcor poraties ac tief. Woonwenz is de c orporatie met het mees te bezi t i n de gemeente. Na a r verwachting fuseert het veel kleinere Ur ba nus dit jaar met Woonwenz. Antares bezit zo’n 5 .500 woningen in Venl o en de 21 gemeente Peel en Ma a s en wijst haar woningen via een ei gen a anbodmodel toe. De vi er de c orporaties is WonenLimburg; het bezit van deze regionaal wer kzame c orpor ati e i s in Venl o beperkt. We besc hrijven in dit hoofdstuk de praktijk, er varingen en over wegi ngen van de gemeente Venl o, Woonwenz en Antare s.
11.1
Rol van de gemeente De r ol van de gemeente Venl o bij de verdeling van woonruimte is beper kt. Na tuurlijk i s er ger egeld beleidsmatig en projectmatig overleg, ma ar de woonruimteverdeling is i n de ogen va n de gemeente vooral een zaak van de c or poraties. D e gemeente zi et geen r eden te i nter veniëren in de woonruimteverdeling. De dr uk op de woningmar kt i s beper kt al heeft de gemeente de i ndruk dat de dr uk op de sociale huursec tor wel toeneemt. I n de goede, open, s amenwerking tussen gemeente en c orporaties zou een Hui s vestingsverordening niet passend zijn. Een vergunningstelsel wordt gezien als oms l achtig en r igide; het zou de s peelruimte voor verhuurders onnodig belemmer en. 22
Er i s een s trategisch a kkoord wa arin onder a ndere a fspraken op hoofdlijnen zijn gema a kt over de huisvesting van bijzonder e doelgroepen. Beleidsmatige a fwegingen over de woonr uimteverdeling zijn in de praktijk vooral een zaak van de c orporaties. Huisvestingswet 2014 De gemeente heeft bi j de komst van de Huisvestingswet 2 0 14 haar huidige r ol her over wogen, ma ar dit heeft niet een ver andering geleid. Het l igt niet in de lijn der ver wa c hting dat op korte ter mijn van de wet gebr uik gema akt gaat worden. Een to enemende dr uk op de woningmar kt of een toename van de leefbaarheidsproblematiek zouden r ed enen kunnen zijn voor de gemeente om wel te ga an sturen. De W bmgp wor dt i n dit ver band wel als een ‘zwa ar middel’ gezien.
11.2
Verdeelsystemen en –beleid Woonwenz (en s traks ook Ur banus) ma akt voor de ver deling van vrijkomende woni ngen s i nds eind 20 14 gebruik van het regionaal ver deelsysteem Thuis in Limburg. Thuis i n Li mburg is het ver deelsysteem van 9 c orporaties in Limburg en Zuidoost Brabant. Thui s i n Limburg bevat een c ombinatie van modellen: een a anbodmodel met i nschrij fti j d, een lotingmodel, een optiemod el met i nschrijftijd en een direct te huurmodel. Het l a a tste gebr uikt Woonwenz vooral voor vrije s ector huurwoningen en moeilijk
21
Na a r verwa chti ng fus eert Anta res i n 2016 met Woni ngs ti chti ng Kes sel i n Peel en Ma a s .
22
Stra tegi s ch a kkoord 2012-2015, gemeente Venl o, Woonwenz, Urba nus en Anta res .
41
ver huur bare s ociale huurwoningen. Voor een klein deel van het aanbod wordt bemi ddel d buiten het systeem om; het ga at dan om toew ijzingen a an bijzondere doelgroepen en ur genten. F iguur 11- 1 S creens hot v an Thuis in Lim burg
Anta r es ma akt gebr uik van een eigen aanbodmodel met wa chttijd als volgordecriter ium. Door mi ddel van leeftijd - en passendheidslabels wor den appartementen en sen ior enwoningen toegewezen aan de juiste doelgroep. Antares heeft een ei gen urgenti er egel ing. Ur genten zoeken zelf naar een passende woning, met ui tzondering van de ver bl ijfsgerec htigen en de uitstroom uit opv angvoorzieningen. Voor deze gr oepen doet de c or poratie een a anbod.
11.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Woonwenz Woonwenz ha nteer t en ma ximuminkomensgrens van €3 4.911 . Alleen voor urgenten en bi j zondere doelgroepen kan een uitzondering worden gema akt op die gr ens. De c or poraties die meedoen aan Thuis in Limburg kiezen voor tr ansparantie en keuzevri jhei d; zo mi n mogelijk toewijzingsregels dus. Woonwenz Daar binnen wordt niet op i nkomen gestuurd: tr ansparantie en keuzevrijheid zijn belangrijke waarden. De 1 0% ex tr a r uimte die de per 1 juli in de Woningwet geboden wordt om boven de € 3 4.91 11
42
toe te wi j zen wordt door Woonwenz vanaf 1 j uli 2 0 15 gebruikt (toto € 38.0 00) . De a a ndacht gaat vooraleerst uit naar het anticiperen op de passendheidsnorm. De c o rpor a ties o nderzoekt momenteel wat nodig is om a an die norm te voldoen. Gelet op de ma r ktsituatie is de ver wachting dat een behoorlijk deel van aanbod onder de a ftoppi ngsgrenzen geprijsd is. In regionaal ver band wordt gesproken over het eventueel a a nscherpen van toewijzingsregels met betr ekking tot inkomen. Antares Hui s houdens met een i nkomen boven € 34.91 1 (20 15) komen niet in a anmer king voor een s oc iale huur woning van Antares. Enige uitzondering op die r egel zijn mensen met een zor behoefte en (heel soms) ur gent woningzoekenden. Ver der wordt niet op ink omen ges tuur d. Anta r es s tudeert momenteel op de c onsequenties van de passendheidsnorm uit de Woni ngwet. O p moment van schrijven is nog onduidelijk i n hoever re die norm nu al wor dt geha ald en wel ke inspanningen daar voo r nodig zijn. Antares is bevreesd voor een a a ntal c onsequenties van de norm: 1 ) verhuurproblemen boven de a ftopping sgr enzen, 2 ) onvoldoende a anbod voor de huurtoeslaggroep, 3 ) de onwenselijke c o nc entr atie van lage i nkomens.
11.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid Woonwenz De l eefba arheid in buurten en c omplexen is voor Woonwenz een voortdurend punt va n a andacht, vooral in het beheer. In de woningtoewijzing worden leeftijdlabels g ebr ui kt om i n ouderen- en j onger encomplexen de juiste bewoners te kr ijgen en ho uden. Di t gebeur t in het belang van de zi ttende huurders. I n de ti j d voor Thuis i n Limburg ha d Woonwenz een zogenaamd ‘toewijzingsoverleg ’. I n buur ten wa ar de leefbaar heid onder druk s tond was en wa ar veel overlast was, wer den r ea cties van ‘niet passende’ woningzoekenden gewei gerd. Dit gebeurde a an de ha nd va n ei gen infor matie, ver huurdersverklaringen en de woongesc hiedenis. Momenteel i s er minder behoefte om te s turen. Bovendien biedt Thuis in Limburg hi er ook minder mogelijkheden voor. Woonwenz zi et dat er si nds de s tart met Thuis in Li mburg vaker wordt gereageerd door woningzoekenden van buiten Venlo; woningzoekenden die de Venlose situatie ni et goed kennen. Al s de reac ties voldoen aan de toewijzingscriteria, kunnen kandid aten ni et wor den geweiger d. W el wordt er standaard een i ntakegesprek gevoerd. Dat heeft met de koms t van Thuis in Limburg aan belang gewonnen. Is de indruk dat de l eefs tijl niet a ansluit, dan wordt dat gezegd in het intakegesprek en worden altern ati even ges uggereer d. Maar het blijft bij advie s. Voor ur genten en bijzondere doelgroepen wordt bemiddeld. Voor deze gr oepen zijn vol gens Woonwenz en de gemeente ma a twerk en spreiding nodig om het dr aagvlak voor de huisvesting van deze groepen niet te ver liezen.
43
Antares Anta r es gebr uikt de l abels en passendheidc riteria om de l eefbaarheid in m.n. ouder enc omplexen in stand te houden. De c orporatie kijkt in principe niet naar leefstijl of c ul tuur bij woningtoewijzing; woningzoekenden moeten vrij zij een woning te ki ezen. O p di t uitgangspunt wordt bij een kl ein aantal c omplexen een uitzondering gemaakt. Bi j een a antal kwetsbare c omplexen wor dt standaard een i ntakegesprek gehouden. Heeft de ver huur makelaar de i ndruk dat de kandidaat niet past binnen de gemee ns c hap, dan krijgt de kandidaat een alternatieve woning aangeboden. Kwetsbare c o mpl ex en of buurten kunnen ouderencomplexen zijn, maar bijvoorbeeld ook volksbuu rten.
11.5
Geïnterviewde personen Dhr. J. Bur ghouts, interim tea mleider sales bij Woonwenz, 3 1 a ugustus2 015 . Dhr. H. va n Rooij, ma nager beleid en bes t uursondersteuning bij Woonwenz, ema i lcontact in augustus 2 01 5. Dhr. C. Ja nssen, ambtenaar wonen bij de gemeente Venl o, 25 augustus 2 015 . Dhr. J. Kes sels, ma nager wonen bij Antares, 7 september 20 15.
44
12
Woonruimteverdeling in Zwolle I n de gemeente Zwol le zijn 3 grote c orporaties actief: DeltaWonen, SW Z, en O penbaar Bel a ng; de laatste twee hebben alleen in Zwolle bezit. De c orporaties wer ken samen i n een r egi onaal verdeel ssyteem. I n dit onderzoek beschrijven we de praktijk, er vari ngen en over wegi ngen van de gemeente Zwolle, DeltaWonen, O penbaar Belang en SW Z.
12.1
Rol van de gemeente Er i s vanuit de gemeente geen beleid ten aanzien van de woonruimtever deling vastg el egd i n een verordening of een c onvenant. Voorheen waren er in de prestatieafspr aken a fspraken gemaakt over het woonruimteverdeelbeleid; die zijn met de komst van de Hui s vestingswet 2 014 her zien. Wel zijn er nog steeds a fspraken over de huisvesting va n bijzonder e doel groepen en urgenten. De gemeente wor dt ti jdens het BO regelmatig ‘bijgepraat’ over de woonruimteverd el i ng en ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit gebeurt aan de hand van rapportages va n de c orporaties. De c or poraties hebben, met medeweten en i nstemming v an de gemeente, een c onvenant a fgesloten over de wijze en uitvoering van de woonruimt ever del ing. De gemeente i s dus nauw betrokken bij en goed op de hoogte van de woonruimteve rdel i ng, ma ar heeft for meel geen rol. Huisvestingswet 2014 De r ol opvatting van de gemeente i s niet verander d door de nieuwe Huisvestingswet. W el zijn de prestatieafspraken aangepast, zoals hierboven is oms chreven. De s ame nwer ki ngsrelatie tussen c or poraties en gemeente i s goed. Er wordt i ntensief s ameng ewer kt en da t i s for meel geborgd. Een verordening is dus niet nodig, zo is de over tuigi ng.
12.2
Verdeelsystemen en –beleid W i e i n Zwolle een s ociale huurwoning zoekt kan terec ht bij De Woningzoeker (zie fi guur 1 2-1): het r egionale verdeelsysteem va n D eltaWonen, SW Z, O penbaar Belang, Del ta Wonen Kampen en Beter Wonen I Jsselmuiden. Corporaties hebben het verdeelbel ei d in hoge mate op elkaar afgestemd. De Woningzoeker kent een Wensmodule (i nsc hrijftijd) en een s poedmodule (loting). Voor die laatste moet j e een j aar woo na c htig zijn in één v an de gemeenten. Woni ngen kunnen worden gelabeld voor j ongeren of ouderen, of voor gezinnen. Co rpor a ties proberen dit zo gericht mogelijk te doen om het a antal toewijzingsregels te beper ken.
45
Er i s geen urgentieregeling. Woningzoekenden die a cuut een woni ng nodig hebben, kunnen via de s poedmodule binnen afzienbare tijd een woning vinden (zo is de b edoel ing). I n uitzonderlijke gevallen kunnen zij een ber oep doen op de ha rdheidscla us ul e. Bui ten het s ysteem (van de woningzoeker ) om i s er een bemi ddelingsmodu le voor bi j zondere doelgroepen (bijvoorbeeld uitstoom Leger des Heils, RIBW), Wmo woni ngen en statushouders. F iguur 12- 1 S creens hot v an D e Woningz oek er
12.3
Inkomensgrenzen en de passendheidsnorm Voor s ociale h uur woningen in De Woningzoeker geldt een ma ximale inkomensgrens va n € 3 4.91 1 (20 15). Mensen met een hoger i nkomen zijn aangewezen in de vrije se ctor of op de koopmarkt. I n de i ntakegesprekken is de betaalbaarheid een ter ugkerend onder wer p; kandidaten wor den vrijblijvend geadviseer d over de woonlasten. De c or poraties bereiden zich momenteel voor op de passendheidsnorm. Hoewel ve r r eweg de mees te woni ngen a an huurtoeslagontvangers wor den toegewezen zullen de c or poraties nog wel moeten bijsturen op de norm te h alen. Welke toewijzingsregels pr ec ies zullen worden i ngevoerd is nog niet bekend. DeltaWonen en O penbaar Belang ver wa c hten dat het huurprijsbeleid zal worden aangepast dit najaar.
12.4
Woningtoewijzing en leefbaarheid Hoe de c or poraties omgaan met l eefbaarheidsoverwegingen bij de woningtoewijzing i s in principe aan de c orporatie zelf, omdat de pr oblematiek per straat/buurt/complex ver s chilt.
46
I ndi en daar a anleiding toe is, voert de c or poratie een per soonlijk gesprek. Die a anleidi ng kan bestaan uit de ac htergron d van de persoon (‘bekende van de c orporaties), de ver huurdersverklaring of omdat het om bepaalde c omplexen gaat. Het ka n voorkomen da t de ver huurmedewerker hier voor ook contact zoekt met het wi jkteam, de wij ka gent of de a ndere c orporaties. Indien de corporatie het idee heeft dat het niet in het bel a ng van de kandidaat is om in een bepaald c omplex te gaan wonen, wordt dat ter s pr ake gebracht. Veel al wordt dit gewa ardeer d door de ka ndidaat en besluit deze uit zi c hzelf een alter natief te zoeken. Dit laatste g ebeurt in overleg met de c orporatie, zoda t de ka ndidaat s nel er gens anders onderdak vindt. Bi j de bemiddeling van statushouders, bijzondere doelgroepen en de uitstroom uit opva ngvoorzieningen wordt wel gelet op de leefbaar heid. Spreiding van deze gr oepen i s belangrijk voor het draagvlak. Bovendien is ma atwer k nodig om mens en met een s pec ifieke problematiek of begeleiding ´goed´ ter echt te laten komen. Er worden we leens a a nvullende voorwaarden bij het huurcontract opgenomen. Vooral bij bemidd el i ng/ uitstroom uit instellingen is dit het geval. Zo kan een huurcontract bijvoorbeeld eer s t op naam va n een i nstelling worden gezet alvorens dit gebeur t op naam van de huur der. O ok is het mogelijk om de ver plichting van begeleiding op te nemen i n het huur c ontract. De Zwol s e c orporaties hebben geen er varing met hur en onder voorwaarde van een tegenpr es tatie. Aangescherpt toewijzingsbeleid in Holtenbroek 3 I n een deel va n de wijk Holtenbroek is de leefbaarheidssituatie dermate dat door de gemeente, pol i tie, welzijnswerk en c orporatie(s) een uitgebreid actieplan is opgezet. O nder deel daarvan is een a angescherpt toewijzingsbeleid voor Holtenbroek 3. Sinds 2 0 1 3 worden, voor een periode van 3 jaar, kandidaat -huurders gescreend. De c or por a ties krijgen van de politie een a dvie s over het toewijzen aan een specifieke ka ndida a t. O p die ma nier worden ongewenste personen geweerd en worden woningzo ekenden di e een positieve impuls a an de buurt kunnen geven aangetrokken, zo is de geda c hte. De s creening wordt a angekondigd in de woningadvertentie. Corporaties zijn i n s amenspraak met gemeente en politie tot deze aangesc herpte toewijzing overg ega a n. De i ns teek van de c orporatie is dat de s creening een tijdelijke ma atregel is. Er moet na mel ijk op een gegeven moment een r esultaat me r kbaar zijn. Is dat niet het geval, da n moeten ze op zoek naar een a nder middel .
12.5
Geïnterviewde personen Mw. H. Va n As s en, coördinator ver huur bij O penbaar Belang, 7 juli 2 015 . M. G. Koel ewijn, beleidsadviseur wonen bij de gemeente Zwolle, 15 juli 2 015 . Dhr. L. Boer s, tea mleider ver huur bij DeltaWonen, 1 1 a ugustus 20 15. Dhr. H. Boeve, s enior wijkconsulent bij SW Z, 25 augustus 2 015 .
47
