B&W-nr.: 06.1571 d.d. 22-12-2006 Onderwerp Nieuwbouw ROC/Da Vinci College Lammenschanspark BESLUITEN 1. in te stemmen met de projectovereenkomst ten behoeve van de realisatie van ROC/Da Vinci nieuwbouw Lammenschanspark; 2. a. in te stemmen met de financiële consequenties van de projectovereenkomst op de toekomstige grondexploitatie van de herontwikkeling van de aangekochte ROC-locaties op Lammenschanspark; b. een extra financiele bijdrage beschikbaar te stellen van maximaal 2,3 miljoen Euro voor de ontwikkeling van de nieuwbouw van het Da Vinci College; c. deze bijdrage vooralsnog te dekken uit de concernreserve; d. de Gemeentesecretaris te verzoeken op de kortst mogelijke termijn met een voorstel voor alternatieve dekking te komen; e. afhankelijk van het resultaat genoemd onder 2d een raadsvoorstel voor te bereiden; 3. kennis te nemen van het voornemen van de burgemeester om wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen te mandateren om namens hem de Projectovereenkomst te ondertekenen; 4. op grond van artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vrijstelling te verlenen van de bepalingen van de bestemmingsplannen “Uitbreidingsplan Leiden – Cronesteinsepolder” en “Gedeeltelijke herziening bestemmingsplan Leiden – Cronesteinsepolder”, dit conform de ruimtelijke onderbouwing en de aanvraag van de vrijstellingsprocedure artikel 19, lid 1 WRO d.d. 9 november 2005, welke documenten onlosmakelijk verbonden zijn aan dit besluit, waarin wordt aangegeven dat de aanvraag is ingediend: a. voor de bouw van een gebouw ten behoeve van onderwijsdoeleinden, een supermarkt en een parkeergarage; b. door het Community College Leiden; c. voor het perceel plaatselijk bekend Lammenschanspark, kadastraal bekend gemeente Leiden sectie O, nrs 4442, 5217, 1618; d. conform de tekeningen Impressie, Nieuwbouw ROC Leiden, d.d. 9 november 2005 (No 051040/01) met tekeningnummers 131-artikel 19-04 en 131-artikel19-05; 5. de brief inzake het verlenen van vrijstelling ex artikel 19, lid 1 WRO vast te stellen en te zenden aan het Community College Leiden; 6. deze besluiten ter kennis van de Raad te brengen. Samenvatting De gemeente heeft in een projectovereenkomst met het ROC Leiden en haar dochteronderneming Community College Leiden nadere afspraken vastgelegd voor de nieuwbouw van het ROC en het Da Vinci College op de locatie Lammenschans. Deze projectovereenkomst vormt de basis voor nader uit te werken overeenkomsten tussen gemeente, ROC Leiden, Community College Leiden en het Da Vinci College. Op 13 december 2006 heeft Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland de verklaring van geen bezwaar afgegeven voor het oprichten van een schoolgebouw ten behoeve van het ROC te Leiden. De vrijstelling ex artikel 19, lid 1 WRO kan thans worden verleend. De vrijstelling is nodig om de bouwvergunning voor de nieuwbouw af te kunnen geven.
Raadsaanbiedingsformulier Rv nr. Opsteller Naam: Dienst: Telefoon:
C. Hopman BOWO/RB 071-5165808
Verantwoordelijk portef.houder: M. Witteman Meningsvormend
Besluitvormend
B&W-besluit d.d: 22-12-2006 X Informatief (t.k.n.)
Naam Programma + onderdeel: Nr. 7 stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Vrijstellingsbesluit artikel 19, lid 1 WRO nieuwbouw ROC Lammenschans Voorgenomen besluit: Kennis nemen van het B&W besluit INHOUD Aanleiding: Doel: Kader: Overwegingen: Procedure: Financiën: Bijgevoegde informatie: OVERIGEN Communicatie: Evaluatie: In te vullen door de griffie:
Raadsbesluit
Raadsvoorstelnr.
Onderwerp: De raad van de gemeente Leiden, Besluit: 1. 2. 3. 4. Gedaan in de openbare raadsvergadering van …… Voorzitter raad, griffier, Advies van de commissie …… Het besluit van de raad is: is: Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Hamerstuk Verworpen Hamerstuk met stem-verklaring van de fracties van Kort bespreekpunt Uitgebreide discussie
Aanvaarde moties/amendementen:
Projectovereenkomst ten behoeve van de realisatie van ROC/Da Vinci Nieuwbouw Lammenschanspark
Den Haag, 19 december 2007 /70-061219 projectovereenkomst definitief.1580.doc
INHOUDSOPGAVE Artikel 1. Doel van de overeenkomst Artikel 2. Definities Artikel 3. Uitgangspunten Artikel 4. Taakverdeling partijen Artikel 5. Programma Artikel 6. Projectorganisatie en communicatie Artikel 7. Kostenverdeling/Financiële afspraken/Subsidies Artikel 8. Grondlevering/grondverkoop Artikel 9. Garanties Artikel 10. Planning Artikel 11. Publiekrechtelijke procedures Artikel 12. Beëindiging overeenkomst Artikel 13. Overdracht contractspositie Artikel 14. Onvoorziene omstandigheden Artikel 15. Geschillen Artikel 16. Bijlagen
3 4 4 5 7 9 9 11 12 12 13 13 13 13 14 14
ONDERGETEKENDEN 1.
gemeente Leiden (de gemeente), ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen de heer M.J.D. Witteman,
2.
en de Stichting Regionaal Opleidingen voor Educatie en Beroepsonderwijs in de Regio Leiden en Duin&Bollenstreek (het ROC), ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de Voorzitter van het College van Bestuur van het ROC de heer J.M. van Gaal,
3.
en Community College Leiden b.v. (CCL b.v.), ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de Directeur CCL b.v. de heer H.G. Feunekes,
4.
en het Da Vinci College, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de Centrale Directie van het Da Vinci College de heer J.W. Snik,
hierna ook gezamenlijk aan te duiden als “partijen”.
OVERWEGENDE
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
dat de gemeente een kwaliteitsimpuls wenst te geven aan het gebied Lammenschanspark/Cronenstein te Leiden, dat is aangegeven op de kaart die als bijlage 2 aan deze overeenkomst is gehecht en als zodanig is gewaarmerkt, en dat binnen dit gebied het ROC Leiden en het Da Vinci College zijn gevestigd; dat het ROC in het gebied Lammenschanspark/Cronenstein en aansluitend op genoemde kwaliteitsimpuls een nieuw multifunctioneel gebouw, hierna te noemen “nieuwbouw Lammenschanspark”, wenst te realiseren in het gebied; dat het ROC het initiatief tot de nieuwbouw Lammenschanspark heeft genomen, waarbij ROC voor de ontwikkeling & realisatie van de nieuwbouw CCL b.v. heeft opgericht en hiervan enig aandeelhouder is; dat de nieuwbouw Lammenschanspark met het voorplein integraal wordt ontwikkeld, waarbij het voorplein tussen de rooilijn van de nieuwbouw Lammenschanspark, de Lammenschansweg en de RijnGouwelijn is gelegen, een en ander zoals aangegeven op de kaart in bijlage 2, hierna te noemen ”het plangebied”; dat binnen de nieuwbouw Lammenschanspark naast het ROC, de beroepsopleidingen van het Da Vinci College, kantoorruimte, een supermarkt, parkeervoorzieningen en een sportcentrum worden gevestigd; dat het plangebied zich op een knooppunt van verbindingen voor openbaar vervoer bevindt, te weten het station Lammenschanspark, een busstation en de toekomstige RijnGouweLijn (hierna af te korten tot “de RGL”) en partijen het bouwplan zullen realiseren in overeenstemming met de plannen voor de RGL en zullen afstemmen met omliggende ontwikkelingen en dat CCL b.v. bij de ontwikkeling van de nieuwbouw rekening heeft gehouden met de randvoorwaarden die het projectbureau RGL heeft gesteld, zoals het ROC aangeeft in haar brief d.d. 9 oktober 2006 (zie bijlage 4); dat de activiteiten van partijen erop zijn gericht dat het ROC de nieuwbouw in
H.
I.
J.
K.
schooljaar 2009 in gebruik kan nemen en de Da Vinci de nieuwbouw in schooljaar 2010 in gebruik kan nemen; dat de gemeente Leiden en het ROC eigenaar zijn van een deel van de gronden gelegen in het plangebied en het grotere herontwikkelingsgebied Lammenschanspark en een deel van de grond in eigendom is van derden (zie bijlage 3: eigendomskaart), waarbij partijen met het oog op de gewenste verdeling van het eigendom en gebruik in de situatie na realisering dienen over te gaan tot verschillende onderlinge transacties met betrekking tot onroerende zaken binnen het plangebied; dat het Da Vinci College deze projectovereenkomst mede ondertekent aangezien zij eindgebruiker is van een deel van de nieuwbouw en haar beroepsopleidingen momenteel gevestigd zijn op twee locaties (aan de Sumatrastraat en op het Lammenschanspark) waarvan de vervanging van de gebouwen die behoren bij de laatste locatie noodzakelijk is voor de herontwikkeling van het plangebied; Dat de gemeente bereid is om ten behoeve van de herontwikkeling van het plangebied een procedure ten behoeve van het verlenen van vrijstelling als bedoeld in artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te volgen en zich wil inspannen om de noodzakelijke vrijstelling te verlenen; dat partijen gezamenlijk en voortvarend de uitvoering en realisatie van de nieuwbouw Lammenschans en voorplein ter hand willen nemen en hun afspraken schriftelijk wensen vast te leggen.
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT
1.1
1.2
1.3
Artikel 1. Doel van de overeenkomst Partijen wensen middels deze projectovereenkomst de randvoorwaarden en de onderlinge verdeling van taken, kosten en risico’s bij de realisatie van de nieuwbouw Lammenschanspark en voorplein vast te leggen. De gemeente wil middels deze projectovereenkomst zekerheid en duidelijkheid bieden en verkrijgen ten aanzien van de integrale herontwikkeling van het plangebied (de nieuwbouw Lammenschanspark met voorplein) in het algemeen en ten aanzien van de nieuwbouw Da Vinci en het parkeren in het bijzonder. CCL b.v. en ROC willen middels deze projectovereenkomst zodanige zekerheden verkrijgen ten aanzien van de verdeling van taken, kosten, risico’s en verantwoordelijkheden dat CCL b.v. spoedig na ondertekening van deze overeenkomst kan aanvangen met de daadwerkelijke realisering van de Nieuwbouw Lammerschanspark. Artikel 2. Definities
BVO: Bruto Vloeroppervlak fietsparkeren: fietsparkeerplaatsen te realiseren voor de verschillende functies in de nieuwbouw Lammenschanspark nieuwbouw Lammenschanspark: multifunctioneel gebouw waarin naast het ROC, de beroepsopleidingen van het Da Vinci College, kantoorruimte, een supermarkt, parkeervoorzieningen en een sportcentrum worden gevestigd nieuwbouw Da Vinci: de nieuwbouw voor de beroepsopleidingen van het Da Vinci College,
onderdeel van nieuwbouw Lammenschanspark nieuwbouw ROC: de nieuwbouw voor het ROC Leiden, onderdeel van nieuwbouw Lammenschanspark voorplein: het gebied gelegen tussen de rooilijn van de nieuwbouw Lammenschanspark, de Lammenschansweg en de RijnGouwelijn Artikel 3. Uitgangspunten De uitgangspunten voor de uitvoering van deze overeenkomst, zijn vervat in de volgende documenten: -
de intentieovereenkomst die ROC en de gemeente Leiden op 4 juli 2003 hebben getekend zoals opgenomen in bijlage 6;
-
het besluit nr. 05.1039 dat het college van B&W d.d. 20 september 2005 heeft genomen betreffende het gemeentelijke bod op de ROC-locaties en de verplaatsing van het Da Vinci College naar de nieuwbouw en de daarbij geldende voorwaarden, zoals opgenomen in bijlage 7;
-
de brief van de gemeente Leiden aan het ROC (en in CC naar het Da Vinci College) d.d. 27 september 2005 betreffende het gemeentelijke bod op de ROC-locaties en de daarbij geldende voorwaarden, zoals opgenomen in bijlage 8;
-
de schriftelijke reactie van ROC op de brief van de gemeente Leiden, d.d. 10 november 2005, zoals opgenomen in bijlage 9;
-
de schriftelijke reactie van het Da Vinci College op de brief van de gemeente Leiden, d.d. 27 oktober 2005, zoals opgenomen in bijlage 10;
-
de verkoopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van de vier huidige ROC locaties (gronden en opstallen) aan de gemeente die ROC en gemeente Leiden op 17 augustus 2006 hebben getekend, onder voorbehoud van goedkeuring van het College van B&W en de gemeenteraad, zoals opgenomen in bijlage 5;
-
de schriftelijke reactie van het Da Vinci College d.d. 9 november 2006 aan onder andere CCL b.v. en Gemeente Leiden, betreffende aanbieding aanvulling PvE Da Vinci College en de opmerkingen n.a.v. het concept bestek en tekeningen, zoals opgenomen in bijlage 14;
-
schriftelijke reactie van de Bestuurscommissie van het Da Vinci College d.d. 17 november 2006 aan het College van B&W Leiden, zoals opgenomen in bijlage 15.
4.1
Artikel 4. Taakverdeling partijen Partijen onderkennen de volgende rolverdeling: - CCL b.v. ontwikkelt voor eigen rekening en risico de nieuwbouw Lammenschanspark en het voorplein inclusief het bouw- en woonrijp maken van het plangebied, verzorgt voor eigen rekening en risico het ontwerp en de inrichting van het voorplein en is verantwoordelijk voor het sluiten van contracten met eindgebruikers; - de gemeente houdt toezicht vanuit haar publieke functie en is tevens opdrachtgever en toekomstig eigenaar van de nieuwbouw Da Vinci en is opdrachtgever van het voorplein; - het ROC is toekomstig gebruiker van de nieuwbouw ROC. CCL b.v. is
-
4.2
opdrachtgever van de overige functies in de nieuwbouw Lammenschanspark en fungeert als coördinator voor de uitwerking en realisering van de gehele nieuwbouw, als gevolg waarvan ROC het eerste aanspreekpunt is voor de gemeente terzake van bedoelde coördinatie; het Da Vinci College is toekomstig gebruiker van de nieuwbouw Da Vinci en heeft vanuit die positie invulling aan het PvE gegeven, mede vanuit het oogpunt van toekomstig beheer en onderhoud, waarvoor zij verantwoordelijk is.
Partijen verbinden zich tegenover elkaar: a. om zich, binnen de geldende wettelijke kaders, maximaal in te spannen teneinde tot realisatie van de nieuwbouw Lammenschanspark en het voorplein te komen en daarin voortvarendheid te betrachten; b. door vanuit de in deze overeenkomst vastgelegde verdeling van taken, kosten en risico’s te streven naar het vóór de start van de bouw opstellen en ondertekenen van de navolgende documenten c.q. vervolgovereenkomsten: · kredietaanvraag bij de Raad ter dekking van het koopbedrag volgens de koopovereenkomst van de ROC locaties tussen de gemeente Leiden en ROC Leiden (bijlage 5); · de koopovereenkomst met betrekking tot bij de gemeente in eigendom zijnde onroerende zaken die aan CCL b.v. worden verkocht en geleverd (zie voor de betrokken locaties de eigendomskaart bijlage 3, de te kopen gronden betreffen gedeeltelijke verwerving van kadastraal nummer Leiden, sectie O, 5260 en gedeeltelijke verwerving van kadastraal nummer Leiden, sectie O, 5217,); · de turnkeyovereenkomst voor de nieuwbouw Da Vinci tussen de gemeente en CCL b.v.; · verkoopcontracten/gebruiksovereenkomsten/exploitatieovereenkomsten voor de verschillende functies in de nieuwbouw tussen CCL b.v. en eindgebruikers; · een gebruiksovereenkomst tussen het Da Vinci College en de gemeente betreffende het gebruik van de nieuwbouw Da Vinci; · verklaring van het Da Vinci College, neer te leggen in een overeenkomst tussen het Da Vinci College en de gemeente betreffende de 1.000 m2
·
4.3
waarvan het Da Vinci College af ziet in de nieuwbouw en de tijdelijke gebruiksperiode van 40 jaar voor de sportvoorzieningen; een gebruiksovereenkomst tussen het Da Vinci College en CCL b.v. betreffende het gebruik en onderhoud van de gymzalen.
De gemeente zal zich, binnen de kaders van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden, inspannen: - de garage Heemskerk te verwerven. De gemeente zal trachten de garage eerst minnelijk te verwerven. Als dit niet mogelijk blijkt, zal worden getracht te onteigenen op basis van plannen voor het RGL-tracé of verandering van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil Leiden; - binnen twee jaar met betrekking tot het parkeerbeleid in Lammenschans een voorstel voor te leggen aan bewoners en de Raad; - om voor de komende 15 jaar geen uitbreiding toe te staan van concurrerende openbare stadsparkeervoorzieningen op de Garenmarkt en Lammenschansweg; - in aansluiting op de nieuwbouw en het voorplein de aansluiting op de directe omgeving te realiseren: de inrichting van de locatie Heemskerk (voor zover vallend buiten het plangebied), de bushaltes, de halte van de RGL (waarbij de
-
-
halte van de RGL en het tracé worden door de RGL-projectbureau (=provincie) wordt aangelegd). De kwaliteit van het voorplein is vergelijkbaar met het aansluitende gebied, conform de ontwerptekening van RAU en Van de Lindeloof, welk onderdeel is van het plan dat ter inzage is gelegd in het kader van de artikel 19-procedure; samen met het ROC en CCL b.v. de communicatie met omwonenden te organiseren; de eindsituatie van de nieuwbouw planologisch te vertalen in het nieuwe bestemmingsplan Zuidelijke Schil Leiden; communicatie met publieke partijen die betrokkenheid hebben bij de ontwikkeling van de nieuwbouw Lammenschanspark, zoals het RGL-projectbureau, de provincie en NS Vastgoed; samen met het Da Vinci College formuleren van het PvE voor de nieuwbouw Da Vinci en toetsing op de uitvoering hierop.
4.4
Inspanningsverplichting van CCL b.v.: - voorafgaand aan start bouw aan de gemeente overleggen van ondertekende overeenkomsten met alle eindgebruikers; - uitwerking plannen, bouwplannen (conform de opgave van de gemeente); - vergunningen tijdig aanvragen; - uitwerking/detaillering materialisering, indeling en functionaliteit van het gebouw; - door en voor rekening en risico van ROC/CCL b.v. zullen de door de gemeente noodzakelijk geachte infrastructurele werken binnen het plangebied worden voorbereid en uitgevoerd, zulks uitsluitend in overleg met en na goedkeuring van het ingenieursbureau van de gemeente, zoals hierna in artikel 5 nader omschreven.
4.5
Inspanningsverplichtingen van het Da Vinci College: - het formuleren van een Programma van Eisen voor de nieuwbouw Da Vinci; - is vanuit haar positie als toekomstig gebruiker verantwoordelijk voor de inrichting (niet onder de stichtingskosten vallende roerende zaken), het beheer en het onderhoud van nieuwbouw Da Vinci, tenzij dit anders is vastgelegd. Artikel 5. Programma Programma nieuwbouw Da Vinci: - zoals opgenomen in bijlage 1;
5.1
-
5.2
in de openbare ruimte en in de parkeergarage worden aanvullende faciliteiten voor het Da Vinci College gerealiseerd, te weten 24 parkeerplaatsen in de parkeergarage en 788 plaatsen voor fietsparkeren (eerst tijdelijk in de parkeergarage, en na verwerving van de garage Heemskerk gerealiseerd in een halfverdiepte oplossing op het voorplein).
Programma voorplein: - realisatie van het voorplein op basis van het nog op te stellen gemeentelijke PvE; - kwalitatieve uitstraling volgens het groen- en inrichtingsplan van RAU en Van de Lindeloof welk onderdeel is van de aanvraag inzake de artikel 19-aanvraag; - CCL b.v. zal in overleg met de gemeente op basis van het nog op te stellen gemeentelijke PvE plannen vervaardigen en deze uitwerken in een definitief ontwerp voor het voorplein, welke tevens de navolgende onderdelen zal bevatten: · matenplan; · rioleringsplan;
-
· kabel-en leidingstrokenplan; · verlichtingsplan. CCL b.v. zal zorgdragen voor de ontsluiting van de parkeergarage en aansluiting van het gebouw op de bestaande verkeersstructuren.
5.3
Programma fietsparkeren: - op basis van de CROW richtlijnen zijn 2135 (brom)fietsparkeerplaatsen noodzakelijk; - er worden in eerste instantie 1550 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd; - er wordt gekozen voor een tijdelijke oplossing in de parkeergarage, waarbij na verwerving van garage Heemskerk voldoende ruimte ontstaat op het voorplein en deze ruimte wordt omgezet naar parkeerplaatsen; - de definitieve oplossing betreft een halfverdiepte bak op het voorplein, die na verwerving van garage Heemskerk kan worden gerealiseerd (het maaiveld mag hierbij maximaal 80 cm boven het omringende maaiveldniveau uitsteken); - bij de definitieve situatie wordt ook in beschouwing genomen of het aantal van 1550 stallingen voldoende is of dat extra stallingen moeten worden bijgebouwd (kosten worden naar rato verdeeld).
5.4
Programma parkeren: - CCL b.v. zal ten behoeve van het bouwplan en de daarbij behorende functies in de parkeerbehoefte voorzien. In het plangebied zullen op basis van de geldende CROW parkeerrichtlijnen 450 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden waarvan minimaal 350 in de garage; - uitgangspunt is dat de parkeergarage openbaar is en geschikt voor meervoudig gebruik, onder andere voor: · werknemers en leerlingen van de onderwijsinstellingen in de nieuwbouw; · werknemers en bezoekers van de overige bedrijven en voorzieningen in de nieuwbouw, zoals de kantoren, de supermarkt en het sportcentrum. - het staat het CCL b.v. vrij een bouwaanvraag in te dienen voor een vergroting of verandering van de gebouwde parkeervoorziening. De gemeente zal hieraan publiekrechtelijke medewerking verlenen zoals aangegeven in artikel 11.
5.5
Programma bouw- en woonrijp maken: - door en voor rekening en risico van CCL b.v. zullen de door de gemeente noodzakelijk geachte infrastructurele werken voor het plangebied worden voorbereid en uitgevoerd, zulks uitsluitend in overleg met en na goedkeuring van het ingenieursbureau van de gemeente. Artikel 6. Projectorganisatie en communicatie De gemeente zal de uitvoering van haar taken op grond van deze overeenkomst laten coördineren door de inzet van een projectleider. Deze projectleider is het ambtelijk aanspreekpunt voor het ROC en CCL b.v. en voor het Da Vinci College. Vanaf het moment van start bouw zal CCL b.v. de gemeente periodiek rapporteren (voorstel halfjaarlijks) over de voortgang van de nieuwbouw Da Vinci, de nieuwbouw totaal en de inrichting van het voorplein. Op basis van de door de gemeente geaccordeerde rapportages zal CCL b.v. declaraties indienen volgens een overeen te komen betalingsschema. Zodra partijen knelpunten signaleren zullen ze deze met elkaar bespreken en gezamenlijk zoeken naar oplossingen.
6.1
6.2
6.3
Artikel 7. Kostenverdeling/Financiële afspraken/Subsidies
7.1
CCL b.v. realiseert voor eigen rekening en risico de nieuwbouw en voorplein inclusief het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. Gemeente draagt geen risico bij de ontwikkeling van de nieuwbouw. Bijdragen in de kosten worden vooraf overeengekomen en gekoppeld aan de geleverde presentaties. De gemeente maakt in deze projectovereenkomst afspraken over haar bijdrage aan: - de nieuwbouw Da Vinci (waarbij kosten voor de buitenruimte te realiseren op het dak geheel voor rekening van CCL b.v. komen, conform het besluit in de stuurgroep ROC/gemeente Leiden van 11 december 2006); - de inrichting van de openbare ruimte, vallend buiten de ruimtelijke contour van de parkeergarage; - de kosten naar rato bij het definitieve (fiets)parkeren. Over de kosten met betrekking tot de tijdelijke oplossing worden met betrokkenen nadere afspraken gemaakt; - kosten verbonden aan de bouwvoorbereiding; - verkeerscirculatie in definitieve vorm.
7.2
Kosten voor de nieuwbouw Da Vinci: De gemeente heeft vanuit de VNG-norm € 12,2 miljoen (inclusief BTW en prijspeil 2005) budget voor de nieuwbouw Da Vinci. CCL b.v. heeft de kosten voor de nieuwbouw inclusief realisatie van de buitenruimte geraamd op € 16,8 miljoen( inclusief BTW en prijspeil 1 januari 2009). Gemeente en CCL b.v. hebben afgesproken het verschil tussen deze twee bedragen (uitgaande van hetzelfde prijspeil) met elkaar 50/50 te delen. De gemeente voert een externe toets uit op de hoogte van de bouwkosten, hetgeen ingeval van een uit de externe toets volgende lagere bouwsom zal leiden tot een aanpassing van genoemd verschil. De genoemde raming van CCL b.v. zal echter nimmer opwaarts kunnen worden bijgesteld als gevolg van de externe toets. De gemeente voert, op basis van gegevens door CCL b.v. aangeleverd, nog een toets uit op de geraamde kosten voor de nieuwbouw in relatie tot de VNG-norm, specifiek betreffende de bronbemaling en de funderingskosten. Dit kan nog tot een aanpassing van de VNG-norm leiden. De gemeente krijgt door bovenomschreven betaling het volledige appartementsrecht voor een gebouw ter grootte van 8.840 m2 BVO in te zetten voor het Da Vinci College. CCL b.v. en de gemeente zijn overeengekomen dat de gemeente het bedrag in delen betaalt volgens de nader op te stellen planning, gebaseerd op de voortgang van de bouw, zoals opgenomen in bijlage 11. Het Da Vinci College betaalt de gebruikerslasten voor de 8.840 m2 BVO. Het Da Vinci College sluit met ROC/CCL b.v. een overeenkomst af voor het 40-jarig gebruiksrecht van 1.160 m2 BVO gymzalen. Voor deze ruimte wordt geen huur in rekening gebracht, maar zal Da Vinci bijdragen in de gebruikerslasten. Er is nog overeenstemming nodig over het eigenaarsonderhoud en de gebruiksuren voor de 1.160 m² BVO, in de gebruikersovereenkomst tussen ROC/CCL b.v. en het Da Vinci College vast te leggen (zie bijlage 1).
7.3
Kosten voor de inrichting van het voorplein: - de kosten voor de inrichting van het voorplein betreft de inrichting zonder aanvullende faciliteiten zoals de fietsenstallingen. Deze worden apart aangelegd en apart bekostigd samen met de realisatie en totstandkoming van de nieuwbouw Lammenschanspark (onder verantwoordelijkheid en voor rekening en risico van CCL b.v.); - de kosten voor de aansluiting van het gebied op de omgeving, zijn voor rekening van de gemeente conform aangegeven op de kaart met de plangrenzen, bijlage
-
2; halte en tracé van de RGL worden door projectorganisatie RGL aangelegd; CCL b.v. betaalt de kosten voor het gedeelte van het plein op het dak van de parkeergarage, de gemeente betaalt de rest van de pleininrichting. de gemeente draagt de kosten voor de verwerving van de garage Heemskerk; het toekomstig beheer en onderhoud van het voorplein zijn voor rekening en risico van CCL b.v., onder nader door partijen te bepalen prestatieafspraken.
7.4
Kosten voor het parkeren: - CCL b.v. realiseert voor eigen rekening en risico de parkeergarage en zal de parkeergarage verkopen aan een belegger (hierin is het risico voor de afname van dagkaarten inbegrepen); - het Da Vinci College zal middels dagkaarten parkeerplaatsen afnemen, vanuit de CROW richtlijnen zijn 24 parkeerplaatsen voor het Da Vinci College in de parkeergarage gereserveerd; - het CCL b.v. heeft bij de constructieve uitwerking van de parkeergarage rekening gehouden met de RGL-variant ‘basis’ of ‘basis-plus’; - CCL b.v. neemt de verplichting op zich om circa 1 jaar na start bouw te starten met de bouw van een parkeergarage voor tenminste 350 auto’s onder het plein. De oplevering van de parkeergarage is gelijktijdig met de nieuwbouw ROC en nieuwbouw Da Vinci, inclusief een verdiepte fietsenstalling.
7.5
Kosten voor het fietsparkeren voor het Da Vinci College: - bij de realisatie van de nieuwbouw Lammenschanspark zal CCL b.v. 1550 tijdelijke fietsenstallingen voor eigen rekening en risico realiseren, ten behoeve van alle functies die in de nieuwbouw worden ondergebracht, voor zover de bouwfasering dit noodzakelijk maakt; - de gemeente neemt in de definitieve situatie voor de nieuwbouw Da Vinci 788 fietsparkeerplaatsen af tegen een bedrag van € 1.000,- exclusief BTW per fietsparkeerplaats. Dit bedrag dekt de kosten voor de definitieve oplossing.
7.6
Kosten tijdelijke voorzieningen: Tijdelijke voorzieningen die direct verband houden met de nieuwbouw komen voor rekening van CCL b.v. tenzij anders overeengekomen.
7.7
Kosten bouw- woonrijp maken: Kosten die partijen maken als gevolg van de inrichting van de bouwplaats, de aanvoerroutes voor het bouwverkeer en omleiding van andere verkeersstromen zijn voor rekening van de bouwende partij tenzij hierover aanvullende afspraken zijn gemaakt.
8.1 8.2
8.3
Artikel 8. Grondlevering/grondverkoop Op bijlage 3 zijn de huidige eigendomsverhoudingen en de benodigde transacties tussen partijen weergegeven. De gemeente wordt door CCL b.v. betrokken bij het opstellen van de splitsingsakte voor de appartementsrechten waarbinnen de nieuwbouw Da Vinci wordt gerealiseerd. Onverminderd het overigens in deze overeenkomst ten aanzien van fiscale aspecten bepaalde verbinden partijen zich jegens elkaar te streven naar het verkrijgen van de meest gunstige fiscale situatie voor de gemeente, ROC en CCL b.v.. Partijen kunnen desgewenst besluiten deze overeenkomst met hun afspraken en alle daaruit
voortvloeiende handelingen en overeenkomsten en de fiscale gevolgen van deze overeenkomst met hun afspraken en alle daaruit voortvloeiende handelingen voor te leggen aan de bevoegde eenheden van de belastingdienst om tot overeenstemming met die gevoegde eenheden te komen over het verkrijgen van de fiscaal meest gunstige situatie voor zowel de gemeente als CCL b.v.. 9.1
9.2
9.3
Artikel 9. Garanties Start bouw vindt eerst plaats indien er zekerheid is over de complete nieuwbouw en de inrichting van het voorplein. De zekerheid bestaat enerzijds uit afnamecontracten van alle functies en anderzijds een garantstelling met betrekking tot de realisatie. Voor de daadwerkelijke start van de bouw zal CCL b.v. aantonen dat onderliggende contracten met derden zijn ondertekend. ROC levert de gemeente Leiden zekerheid van de panden van het ROC in Leiden. De gemeente heeft de waarde van deze panden en gronden getaxeerd op € 25,6 miljoen. Bij surseance van betaling of faillissement van CCL b.v. verplicht het ROC zich om de gronden en panden onmiddellijk en vrij van beslagen te leveren aan de gemeente. In dat geval vervalt de koopovereenkomst betreffende deze gronden en de daaruit voortvloeiende betalingsverplichting. De zekerheden kunnen afgebouwd worden gedurende de bouwperiode indien hiervoor andere zekerheden gesteld kunnen worden. Voor de nieuwbouw Da Vinci komen partijen een afbouwgarantie overeen. Deze wordt als volgt gerealiseerd: - de gemeente is momenteel eigenaar van de grond onder de nieuwbouw Da Vinci. CCL b.v. betaalt de waarde van de grond (van € 2 miljoen), maar de gemeente blijft juridisch/economisch eigenaar van de grond die onder de nieuwbouw Da Vinci ligt als borgstelling. De overdracht van de grond vindt plaats na oplevering. De gemeente vergoedt rente over de grondprijs, te weten 5%, met ingang van 1 januari 2007; - de voorbereidingskosten voor de nieuwbouw Da Vinci, groot € 1,5 miljoen, worden voorgeschoten door het ROC tot het moment van oplevering. De gemeente vergoedt ook over dit bedrag rente te weten 5% met ingang van 1 januari 2007.
Bij faillissement van CCL is de gemeente gerechtigd deze middelen (totaal ter waarde van € 3,5 miljoen) aan te wenden voor het afbouwen van de nieuwbouw Da Vinci en vervalt de betalingsverplichting aan ROC en CCL b.v.. Artikel 10. Planning Partijen zullen zich voor de uitvoering van deze overeenkomst conformeren aan het nader op te stellen planningsschema (zie onder bijlagen). Van dit planningsschema mag slechts met instemming van partijen worden afgeweken. 11.1
11.2 11.3
Artikel 11. Publiekrechtelijke procedures CCL b.v. zal bevorderen dat aanvragen voor vergunningen die nodig zijn voor activiteiten waarvoor zij op grond van deze overeenkomst verantwoordelijk is, tijdig worden aangevraagd, opdat uitvoering van deze overeenkomst overeenkomstig het planningsschema kan plaatsvinden. Onder vergunningen zijn mede begrepen ontheffingen, vrijstellingen of welke andere noodzakelijke privaat- of publiekrechtelijke toestemmingen dan ook. Voor zover andere overheden, besluiten dienen te nemen zal de gemeente de totstandkoming daarvan zoveel mogelijk bevorderen en bespoedigen. De gemeente zal zich, binnen de kaders van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden, inspannen te bevorderen dat alle voor en in verband met de
voor de uitvoering van deze overeenkomst benodigde vergunningen worden verleend en zal daarbij trachten te voorkomen dat vertraging optreedt bij de be- of afhandeling van aanvragen en daarmee verband houdende procedures. Hieronder wordt mede begrepen het verlenen van vrijstelling op grond van artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening. Artikel 12. Beëindiging overeenkomst Deze overeenkomst eindigt met de oplevering van de nieuwbouw Lammenschanspark en met de voltooiing van de inrichting van het voorplein en ook overigens als is voldaan aan het in deze overeenkomst bepaalde. Artikel 13. Overdracht contractspositie Partijen zijn, behoudens uitdrukkelijke en schriftelijke goedkeuring van de andere partijen, niet gerechtigd om rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst aan derden over te dragen. Artikel 14. Onvoorziene omstandigheden Indien de onverkorte uitvoering van de onderhavige overeenkomst niet kan plaatsvinden als gevolg van buiten de invloedssfeer van partijen liggende onvoorziene omstandigheden, treden partijen met elkaar in overleg, waarbij zoveel mogelijk met inachtneming van de doelstellingen van onderhavige overeenkomst zal worden gezocht naar een voor alle partijen aanvaardbare oplossing middels aanpassing van de overeenkomst. Artikel 15. Geschillen Partijen zullen het ontstaan van geschillen zoveel mogelijk trachten te voorkomen door middel van het voeren van overleg. Geschillen - van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig wordt beschouwd - die naar aanleiding van of op grond van deze overeenkomst mochten ontstaan, zullen eerst worden verkend door een commissie van advies, bestaande uit een door de gemeente en het CCL b.v. aan te wijzen deskundige, die op hun beurt gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Het advies van de deskundigen is voor partijen in zoverre niet bindend, dat, indien (een van) partijen zich niet kan c.q. kunnen verenigen met genoemd advies zij het nog steeds aanwezige geschil overeenkomstig het bepaalde in dit artikel aan de bevoegde burgerlijke rechter in het arrondissement ’s-Gravenhage kunnen voorleggen. Artikel 16. Bijlagen Bij deze overeenkomst behoren de volgende bindende bijlagen, waarvan alleen bijlage 1 aan de overeenkomst wordt gevoegd en de overige bijlagen voldoende bekend worden geacht dat verwijzing voldoende is. Voor zover bijlagen op dit moment nog niet beschikbaar zijn streven partijen ernaar uiterlijk een maand na ondertekening van deze overeenkomst de bijlagen op te stellen. Dit heeft betrekking op bijlage 2, 3 en 11. 1. Programma Da Vinci, weerslag van de bijeenkomst d.d. 20 november 2006 t.b.v. projectovereenkomst gemeente Leiden- CCL b.v.- het Da Vinci College. 2. Kaart met grenzen plangebied (aan te leveren door de gemeente). 3. Kaart met eigendomsverhouding op dit moment en de transacties voorzien (aan te leveren door de gemeente). 4. Brief van het ROC betreffende randvoorwaarden RGL d.d. 9 oktober 2006. 5. Verkoopovereenkomst voor de verkoop van vier ROC-locaties d.d. 17 augustus 2006, onder voorbehoud van goedkeuring College en Raad gemeente Leiden. 6. 7.
Intentieovereenkomst tussen ROC en de gemeente Leiden d.d. 4 juli 2003. B&W besluit betreffende grondruil en verplaatsing van het Da Vinci College, d.d. 20 september 2005.
8. 9. 10. 11.
Brief van gemeente Leiden, d.d. 27 september 2005. Brief van ROC, d.d. 10 november 2005; Brief van het Da Vinci College, d.d. 27 oktober 2005; De planning voor de nieuwbouw Lammenschanspark (aan te leveren door het CCL b.v.); 12. PvE van het Da Vinci College versie 3 d.d. 30 mei 2006; 13. Groen- en inrichtingsplan opgesteld door Rau en Van de Lindeloof; 14. De schriftelijke reactie van het Da Vinci College d.d. 9 november 2006 aan onder andere CCL b.v. en Gemeente Leiden, betreffende aanbieding aanvulling PvE van het Da Vinci College en de opmerkingen n.a.v. het concept bestek en tekeningen; 15. De schriftelijke reactie van de Bestuurscommissie van het Da Vinci College d.d. 17 november 2006 aan het College van B&W Leiden. In geval van strijdigheden tussen de bijlagen en de overeenkomst prevaleert het in de overeenkomst bepaalde. Aldus overeengekomen, in -.voud opgemaakt en ondertekend te .d.d. . het ROC Gemeente Leiden
de heer J.M. van Gaal
de heer M.J.D. Witteman
CCL b.v.
Da Vinci College
de heer H.G. Feunekes
de heer J.W. Snik
Burgemeester
MACHTIGING
De Burgemeester van Leiden, gelet op het bepaalde in artikel 171, eerste en tweede lid, van de Gemeentewet, machtigt hierbij Wethouder M.J.D. Witteman om namens hem de Projectovereenkomst ten behoeve van de realisatie van ROC/Da Vinci Nieuwbouw Lammenschanspark te ondertekenen.
Leiden,
drs. H.J.J. Lenferink Burgemeester van Leiden
Raadsaanbiedingsformulier Rv nr. Opsteller Naam: Dienst: Telefoon:
W. Makken BOWO/PMB 071-5165621
Verantwoordelijk portef.houder: M. Witteman Meningsvormend
Besluitvormend
B&W-besluit d.d: 22-12-2006 X Informatief (t.k.n.)
Naam Programma + onderdeel: Nr. 7 stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Projectovereenkomst ten behoeve van de realisatie van ROC/Da Vinci nieuwbouw Lammenschanspark Voorgenomen besluit: Kennis nemen van het B&W besluit INHOUD Aanleiding: Doel: Kader: Overwegingen: Procedure: Financiën: Bijgevoegde informatie: OVERIGEN Communicatie: Evaluatie: In te vullen door de griffie:
Raadsbesluit
Raadsvoorstelnr.
Onderwerp: De raad van de gemeente Leiden, Besluit: 1. 2. 3. 4. Gedaan in de openbare raadsvergadering van …… Voorzitter raad, griffier,
Advies van de commissie …… Het besluit van de raad is: is: Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Hamerstuk Verworpen Hamerstuk met stem-verklaring van de fracties van Kort bespreekpunt Uitgebreide discussie
Aanvaarde moties/amendementen:
RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ALS BEDOELD IN ARTIKEL 19 LID 1 VAN DE WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING TEN BEHOEVE VAN DE ONTWIKKELING VAN EEN GEBOUW VOOR HET ROC LEIDEN, HET VMBO DA VINCI, SUPERMARKT EN PARKEERVOORZIENING BIJ STATION LEIDEN LAMMENSCHANS
Inleiding Het ROC Leiden (Regionaal Opleidingen Centrum), een instelling voor middelbaar onderwijs in de Leidse regio, gaat haar nu verspreide opleidingen concentreren op twee locaties in de stad: bij het station Leiden Centraal en bij het station Leiden Lammenschans. Het bouwplan overschrijdt de maximale bouwhoogte van het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast zijn op de locatie de bestemmingen kantoor, detailhandel en onderwijs (gedeeltelijk) niet toegestaan. Voor het bouwplan heeft het ROC op 9 november 2005 een aanvraag ten behoeve van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19.1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bij de gemeente ingediend. Van 17 januari 2005 tot 28 februari 2005 heeft het verzoek om vrijstelling voor de bouw van de school en de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing van het scholencomplex ROC-Lammenschans ter inzage gelegen. Naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties en nieuwe ontwikkelingen is het bouwplan aangepast. Het aantal torens is teruggebracht van zes naar vijf. De onderdoorgang naar Station Leiden-Lammenschans wordt niet opgenomen in de definitieve aanvraag. De hoeken van de torens zijn afgerond om de windhinder te verminderen. De vrijstelling wordt aangevraagd op basis van een zgn. duidelijke situatieschets conform art 18 lid 1 Bro. Deze situatieschets geeft de exacte situering en maximale lengte, breedte en hoogte aan van de voorgenomen nieuwbouw door middel van een bouwenvelop. Het gebouw gaat onderdak bieden aan de onderwijsrichtingen Techniek en Economie & Handel van het ROC en dient ter vervanging van de huidige, verspreid door de stad liggende onderwijsgebouwen. Ook het VMBO (Da Vinci) wordt in het gebouw gehuisvest. Daarnaast krijgt het gebouw kantoorruimte en winkelruimte, waaronder een supermarkt, op de begane grond van het gebouw. Het gebouw wordt voorzien van een dubbellaagse ondergrondse parkeerkelder, met in totaal 400 parkeerplaatsen. Daarnaast worden achter het gebouw, grenzend aan de parkeergarage, 75 parkeerplaatsen gerealiseerd. In totaal komen er 475 parkeerplaatsen beschikbaar. Kansen voor het aanvullend op deze parkeerplaatsen ontwikkelen van een openbare parkeervoorziening worden, indien mogelijk en op basis van dubbelgebruik, benut. Het bouwplan is in strijd met het huidige bestemmingsplan Cronesteinsepolder (1960), alsmede de partiële herziening Cronesteinsepolder (1973). Het bestemmingsplan voor het gebied Lammenschans wordt niet tijdig afgerond om het bouwplan op korte termijn planologisch mogelijk te maken. Het vrijstelling gebied ligt direct ten zuiden van het NS station Leiden Lammenschans aan de spoorlijn Leiden- Alphen aan de Rijn. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Lammenschansweg. De zuidzijde wordt begrensd door het Lammenschanspark. De oostzijde van het projectgebied grenst aan de reeds aanwezige bebouwing van het Kanaalpark. Het projectgebied is deels in eigendom bij het ROC en deels bij de gemeente Leiden. Langs het spoortalud loopt een smalle strook grond die in eigendom is bij de NS. In de huidige situatie wordt het westelijke deel van het projectgebied gebruikt als parkeerterrein. Daar bevindt zich ook een kantoorgebouwtje van het ROC Leiden. Het oostelijke deel heeft geen nadere invulling gekregen en bestaat uit gras met enkele struiken en bomen.
PROJECTBESCHRIJVING/ STEDENBOUWKUNDIG INRICHTINGSPLAN
Gebied Leiden Lammenschans Op het scholengebied Lammenschanspark, achter het station Lammenschans, is het ROC nu al gevestigd in een complex van losstaande schoolgebouwen. Het is een geïsoleerd gelegen, afgesloten gebied aan de achterkant van het huidige station met een matige uitstraling en een weinig aantrekkelijke ligging. Het complex heeft nu geen directe functionele en ruimtelijke relatie met het station. Het Lammenschanspark ligt in het gebied Leiden Lammenschans (voorheen Cronestein). Het gebied bestaat uit een menging van woningen, scholen, kantoren, bedrijven, grootschalige detailhandel (autoverkoop, meubelhandel) en andere voorzieningen. Voor de komende jaren ambieert de gemeente voor het gebied een hoogwaardige en ingrijpende verandering (zowel transformatie als herstructurering). Strategisch gelegen aan de spoorlijn Leiden - Alphen aan den Rijn, de toekomstige lightrail van de RijnGouweLijn en als poort tussen de autosnelweg A4 en de binnenstad van Leiden, heeft het gebied potentie om een dynamisch, stedelijk gebied te worden met de Lammenschansweg als stedelijke entreeroute. Diverse onderdelen van het gebied veranderen de komende jaren in gebruik en inrichting. Een aantal huidige functies verdwijnt mogelijk, terwijl andere functies worden geïntensiveerd, geconcentreerd en/of opgewaardeerd. Eén van de belangrijkste elementen van deze ontwikkeling is het ontstaan van een knooppunt van diverse functies rond het station Leiden Lammenschans en de toekomstige halte van de RijnGouweLijn. Een knooppunt van openbaar vervoer, langzaam verkeer en auto-infrastructuur (ondergrondse parkeergarage) én een concentratiepunt van een verscheidenheid aan functies is bij uitstek geschikt voor de nieuwbouw van het schoolgebouw. Veel van de leerlingen zullen per fiets en openbaar vervoer naar het ROC komen. Met een schoolgebouw naast wonen en werken rond de stationslocatie is er altijd een multifunctioneel gebruik en een levendig karakter op het knooppunt. Nieuwbouw van het ROC De nieuwbouw van het ROC wordt dichtbij het station gerealiseerd. Het schoolgebouw komt parallel aan de spoorlijn aan de zuidelijke kant van het station Leiden Lammenschans. Deze situering is mede ingegeven door het beoogde tracé van de RijnGouwelijn en besproken in de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het gebouw krijgt een aflopende bouwhoogte van west naar oost en een afwisseling in bouwvolumes op een gemeenschappelijke plint met publieksfuncties (bijv. detailhandel, voorzieningen en werkruimten) aan de voorzijde, waar een nieuw stationsplein is geprojecteerd. Aan dit bouwvolume is de randvoorwaarde gesteld dat maximaal 40% van het volume voor bebouwing is en minimaal 60% open blijft. Zo krijgt de bouwmassa een open en transparant karakter, maar wordt er ook een intensief programma van onderwijsfuncties gerealiseerd. De bouwhoogte loopt bij de Lammenschansweg van maximaal 47,70m af aan de Lammenschansweg-zijde naar 33,10m aan de zijde van het kantorengebied Kanaalpark. Het gebouw voldoet daarmee aan de normen van de schaduwrichtlijnen voor de bestaande woningen aan de noordzijde van het nieuwbouwcomplex én sluit goed aan op de bouwhoogte van de bestaande kantoorgebouwen op het Kanaalpark. Met de hoogte van ruimte 47m aan de zijde van de Lammenschansweg ontstaat een door de stadsbouwmeester gewenst stedenbouwkundig accent (landmark) die het knooppunt rond station Leiden Lammenschans markeert aan de stedelijke invalsroute van de Lammenschansweg. Daarmee wordt ook de toegang tot het plein voor het scholencomplex geaccentueerd. Aan de zuidzijde van de nieuwbouw wordt een plein gerealiseerd met een halte voor de RijnGouwelijn. De nieuwbouw van het ROC gaat de noordelijke pleinwand vormen. De andere pleinwanden zullen bestaan uit een plintbebouwing met diverse accenten met een menging van functies: onderwijs en commerciële ruimten.
Het plein krijgt een goede verblijfskwaliteit en vormt daarnaast een transferknooppunt waar diverse verkeersstromen samenkomen. Bussen krijgen een halteplaats, er komen fietsparkeervoorzieningen, de halte van de afgetakte lightrail van de Rijn-GouweLijn wordt op het plein gesitueerd en het plein is de toegang tot het kantorengebied Kanaalpark en het te herontwikkelen Lammenschanspark (huidige scholengebied waar het ROC is gevestigd). Aan het plein komt tevens de ingang van de ondergrondse parkeergarage. Deze parkeergarage, met 400 plaatsen, is voor bezoekers, personeel en studenten van het ROC, het VMBO, de kantoren in het gebouw en de supermarkt. In de toekomst kan het openbaar vervoerknooppunt versterkt worden door het omklappen van Station Leiden-Lammenschans waardoor het stationsgebouw aan de zuidzijde van het spoor komt te liggen. In het ontwerp van het scholencomplex is daar rekening mee gehouden.
PARKEREN
Op basis van de CROW-normen is de minimale parkeerbehoefte voor de functies in het gebouw bepaald op 432 plaatsen (zie hieronder). Omdat de parkeergarage nabij een OV-knooppunt ligt is het voldoen aan de minimale parkeereis voldoende. In de huidige situatie gebruikt het ROC maximaal 300 parkeerplekken, thans gesitueerd op het Lammenschanspark. Deze komen te vervallen. Het aantal nieuwe parkeerplaatsen in de garage en aan de achterzijde van het gebouw is 475. Dit aantal is dus ruim voldoende om aan de minimale parkeereis te voldoen. Kansen voor dubbelgebruik op deze plaatsen worden, indien mogelijk, benut. Bij het hanteren van de CROW-normen, zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: · · · ·
De kantoren hebben geen baliefunctie; Het VMBO verhuist naar nieuwbouw; Het aantal leslokalen van ROC en VMBO is indirect bepaald, via het aantal gelijktijdig aanwezige leerlingen; Voor de omrekening van het verkoop-vloeroppervlak (vvo) van de supermarkt naar bruto vloeroppervlak (bvo) is ter indicatie factor 1,25 gehanteerd. Dus 1500 m2 vvo leidt tot ongeveer 2000 m2 bvo.
Functie ROC Contextrijk leren VMBO Kantoren Supermarkt Totaal
m2 bvo in nieuwbouw 18.797 4.108 11.600 (waarvan 2.991m2 sportvoorzieningen 3.237 2.533 bvo (met magazijn + opslag) 40.275
Figuur 2: aantal m2 per functie in het gebouw Hieronder volgt een toelichting op de berekening.
ONDERDEEL KANTOREN
Hierbij is uitgegaan van kantoren zonder baliefunctie. Functie
CROW norm, min. en max.
M2 bvo
Kantoren z. baliefunctie (Kantoren m. baliefunctie)
1,2-1,9 per 100 m2 (2,5-3 per 100 m2)
3237
Benodigd aantal parkeerplaatsen 39 - 62 (75 - 97)
ONDERDEEL VMBO De CROW-norm voor een VMBO gaat uit van het aantal klaslokalen. In het VMBO zijn 48 lokalen gepland. Functie VMBO
CROW norm, min. en max.
M2 bvo
0,5-1 per leslokaal (à 30 zitplaatsen)
(8609 m2) 48 lokalen
Benodigd aantal parkeerplaatsen 24 - 48
ONDERDEEL ROC De CROW-norm voor een ROC gaat uit van het aantal klaslokalen. Het aantal lokalen van het ROC is 48. Daarom wordt het aantal lokalen terugberekend aan de hand van het aantal leerlingen. Het ROC geeft aan dat er 1628 leerlingen tegelijkertijd aanwezig kunnen zijn. Aantal lokalen (30 leerlingen per lokaal): 1628 / 30 = 54 lokalen. Functie
CROW norm, min. en max.
M2 bvo
ROC
5-7 per leslokaal (à 30 zitplaatsen)
(18.797 m2) 54 lokalen
Benodigd aantal parkeerplaatsen 270 - 378
ONDERDEEL CONTEXTRIJK LEREN Voor contextrijk leren is geen aparte CROW-norm voorhanden. Contextrijk leren zijn voorzieningen voor leerlingen van het ROC om praktijkervaring op te doen, zoals een kapsalon. Besloten is om voor deze gevarieerde groep activiteiten de norm voor bedrijfsverzamelgebouwen te hanteren. Functie
CROW norm, min. en max.
M2 bvo
Contextrijk leren
0,8-1,7 per 100 m2 (norm bedrijfsverzamelgebouw)
4.108
Benodigd aantal parkeerplaatsen 33-70
ONDERDEEL SUPERMARKT Het CROW onderscheidt supermarkten niet als aparte categorie. Supermarkten kunnen beschouwd worden als grootschalige detailhandel, waarvoor uitgegaan wordt van 5,5 – 7,5 parkeerplaats per 100 m2 bvo in sterk verstedelijkt gebied. Voor Kooiplein, Leiden Noord, is de gemeente Leiden uitgegaan
van 6 plaatsen per 100 m2 bvo. Deze aantallen overziend, wordt voor een supermarkt op deze locatie een minimum van 6 en een maximum van 7,5 plaatsen per 100 m2 aangehouden Functie
Norm, min. en max.
m2 bvo
Supermarkt
6 – 7,5 per 100 m2 BVO
1.100 (zonder magazijn en opslag)
Functie
CROW norm, min. en max.
M2 bvo
Kantoren z. baliefunctie (Kantoren m. baliefunctie)
3.237
VMBO
1,2-1,9 per 100 m2 (2,5-3 per 100 m2) 0,5-1 per leslokaal (à 30 zitplaatsen)
ROC
5-7 per leslokaal (à 30 zitplaatsen)
Contextrijk leren
0,8-1,7 per 100 m2 (norm bedrijfsverzamelgebouw) 6 – 7,5 per 100 m2bvo
Benodigd aantal parkeerplaatsen 78-98
TOTAAL
Supermarkt
Totaal:
Benodigd aantal parkeerplaatsen 39 - 62 (75 - 97)
8.609 m2, 48 lokalen 18.797 m2, 54 lokalen 4.108
24 - 48
1.100 (zonder magazijn en opslag)
66-83
270 - 378 33-70
432 - 641 Vigerend beleid
Provinciaal en regionaal beleid Streekplan Zuid-Holland West (2003) In het Streekplan wordt het projectgebied aangeduid als bestaand bedrijventerrein. Gebieden die als bedrijventerrein zijn benoemd, worden aangemerkt als “aaneengesloten gebied met als hoofdfunctie bedrijvigheid, waaronder begrepen transport en distributie, productie, veilingen, kenniscentra alsmede nutsvoorzieningen.” NS Leiden Lammenschans wordt aangeduid als “Station (bestaand of nieuw)”. Het station wordt niet aangeduid als “knoop”. Op de Hoofdlijnenkaart uit het Streekplan wordt het gebied waarin het projectgebied ligt aangegeven als een zone voor stedelijke transformatie. Milieubeleidsplan 2003-2010 Belangrijk regionaal beleidskader vormt het Milieubeleidsplan 2003-2010. In deze nota zijn per deelthema de ambities en doelstellingen tot aan 2010 neergelegd. Zuinig en efficiënt omgaan met de aanwezige ruimte is een belangrijke doelstelling van het Ontwerp Milieubeleidsplan. Dit betekent: · Meervoudig grondgebruik.
· ·
Functiemenging met behoud van leefbaarheid. Bouwen bij openbaar vervoersknooppunten.
Gemeentelijk beleid Ontwikkelingsvisie “Leiden, Stad van Ontdekkingen”. Profiel Leiden 2030 De Ontwikkelingsvisie is vastgesteld in 2004 en beschrijft het profiel voor de stad in 2030. De Ontwikkelingsvisie dient als richtingskader voor een evenwichtige ontwikkeling van de stad in de toekomst. In de Ontwikkelingsvisie wordt aangegeven dat Leiden stimuleert dat iedereen zijn eigen kwaliteiten optimaal benut. Daartoe zijn een breed aanbod van onderwijs en opleidingen en het tegengaan van schooluitval nodig. Leiden investeert in maatschappelijke voorzieningen op het gebied van onderwijs, zorg, cultuur en sport en in een goede bereikbaarheid. De ontwikkeling van de stad zal zich met name voltrekken op de volgende […] plaatsen: · Bij het knooppunt Oost (A4, Oostvlietpolder, Lammenschans, Roomburg) · […] Structuurplan Leiden Het Structuurplan van Leiden ‘Boomgaard van Kennis’ is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als een sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen en als toetsingskader voor nieuwe bouwinitiatieven. In het structuurplan wordt het gebied “Cronestein” (Lammenschans), waartoe het projectgebied behoort, benoemd als één van de dynamische gebieden van Leiden, waarbij de Lammenschansweg wordt benoemd als “schakel” tussen het oude centrum en het verder te ontwikkelen dynamisch gebied rond het station Lammenschans en “Cronestein”. “Cronestein” wordt omschreven als een gebied waar intensivering van de werkfunctie en voorzieningen geconcentreerd moet plaatsvinden. Dit gebied is een concentratiepunt van stedelijke en (boven)regionale voorzieningen […]. Een scholencomplex van regionale betekenis aan het Lammenschanspark past hier goed in. Cronestein is te beschouwen als een subtoplocatie, die zowel met het openbaar vervoer als over de weg goed bereikbaar is. Direct rond het (te vernieuwen) station Lammenschans […] moeten vooral de arbeidsintensieve, hoogwaardige werkgelegenheidsfuncties toenemen, die het wonen niet onmogelijk maken. Het structuurplan wijst het projectgebied expliciet aan als “gebied met hoogbouw”: Om stations als belangrijke knooppunten van activiteiten te markeren en aan te geven dat hier verbindingen liggen tussen twee wijken aan weerszijden van de spoorbaan, is hoogbouw gewenst rond de stations […] Lammenschans. Het structuurplan wijst het projectgebied aan als OV-knooppunt met park & ride voorziening/transferium. Echter, in het kader van het project RijnGouweLijn wordt thans de aanleg van een transferium nabij afslag 6A van de A4 onderzocht, aangezien hierdoor een deel van het autoverkeer uit de stad wordt geweerd. Bij ROC-Lammenschans kan echter wel dubbelgebruik plaatsvinden. Wat inhoudt dat buiten kantoor- en schooltijden de parkeergarage deels leeg zal staan en door derden gebruikt kan worden. Masterplan Lammenschans (in voorbereiding) Voor Lammenschans wordt op dit moment een masterplan in voorbereiding. Dit zal de onderlegger zijn voor het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan, maar pas nadat de gemeenteraad het masterplan heeft vastgesteld in de vorm van een projectbesluit. Hiervoor wordt een stedenbouwkundige visie opgesteld, onder meer aansluitend bij het structuurplan, de
ontwikkelingsvisie, de kantorennota en de hoogbouwvisie. In deze beleidsstukken wordt voor Lammenschans als geheel ingezet op een intensivering van het aantal woningen en arbeidsplaatsen. Hierbij past de filosofie dat gebouwen waar veel mensen naartoe gaan, zoals kantoorgebouwen, maar ook schoolgebouwen, zo dicht mogelijk bij het station worden geplaatst.
Hoogbouwvisie Door de stadsbouwmeester Donald Lambert is een hoogbouwvisie voor Leiden opgesteld. In deze hoogbouwvisie wordt de directe omgeving van station Lammenschans aangewezen als hoogbouwlocatie. In de Leidse situatie wordt dan uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 40m met de mogelijkheid voor een hoger gebouw bij het station van maximaal 70m. Met dit bouwplan wordt gestreefd naar een hoogteaccent op de hoek van het gebouw aan de Lammenschansweg van maximaal 47,5m en wordt de 70m dus niet gehaald. In de hoogbouwvisie is studie gedaan naar de verschillende zichtlijnen in de stad en de invloed van eventuele hogere gebouwen hierop. Het zicht vanaf de Lammenschansweg op de Petruskerk vanuit het zuiden zal, behoudens de belemmerende werking van het huidige spoorviaduct, gehandhaafd blijven. Ook vanuit de binnenstad gaat geen verstorende werking uit van de in de hoogbouwvisie beoogde hoogtes voor Lammenschans. De hogere bouw in Lammenschans leidt mogelijk tot een contrast met de laagbouw van de Burgemeesters- en Professorenwijk aan de noordzijde van het spoor. Daarin komt het verschil in de twee wijken tot uiting: de Burgemeesters- en Professorenwijk als rustige woonwijk met laagbouw; en Lammenschans als stedelijke wijk, waar wonen en werken in grote mate gemengd zullen zijn, en waar plek is voor hogere bebouwing. Bestemmingsplan: Het oostelijke deel van het projectgebied is geregeld in het bestemmingsplan “Uitbreidingsplan Leiden – Cronesteinsepolder” (vastgesteld 07-08-1961; goedgekeurd 22-01-1962 nr. 72.541). Dit bestemmingsplan geeft aan het projectgebied de bestemming “Industrieterrein A”. Gronden binnen deze bestemming zijn uitsluitend bestemd voor bouwwerken voor industrie en nijverheid, zoals fabrieken, werkplaatsen, pakhuizen, magazijnen en met één of meer van de genoemde gebouwen één geheel vormende kantoorgebouwen. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 80%. Een maximale bouwhoogte is niet genoemd. De onderwijsbestemming past niet binnen dit bestemmingsplan. Het overige (grootste) deel van het projectgebied is geregeld in het bestemmingsplan “Gedeeltelijke herziening bestemmingsplan Leiden – Cronesteinsepolder” (vastgesteld 17-12-1973; goedgekeurd 30-10-1974 nr. 400). Dit bestemmingsplan geeft aan het projectgebied de bestemming “Bijzondere Doeleinden”. Gronden binnen deze bestemming zijn, voor zover gelegen binnen de bebouwingsgrenzen, bestemd voor de oprichting van scholen en de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken en voorzieningen zoals een sporthal, wegen, parkeergelegenheid en rijwielstallingen, alsmede voor zover gelegen buiten de bebouwingsgrenzen, voor tuin, erf, sloten of andere voorzieningen ten behoeve van de afwatering. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 50% (60% na vrijstelling). De maximale bouwhoogte is 10 meter (20 meter na vrijstelling). In de gedeeltelijke herziening van het ‘Uitbreidingsplan Leiden- Cronesteinsepolder’ zijn de kantoor- en detailhandelbestemmingen niet toegestaan. Daarnaast overschrijden de nieuwe bouwplannen de bouwhoogte van 10 meter. Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan In het GVVP wordt Lammenschans genoemd als knooppunt waar hoofdroutes (auto, fiets) en
openbaar vervoerslijnen bij elkaar komen. Dit zijn volgens het GVVP uitgelezen plaatsen om concentraties van activiteiten te realiseren. Als functies worden kantoren, woningen en onderwijs (ROC) genoemd. Detailhandelstructuurvisie: In de detailhandelstructuurvisie is aangegeven dat er 1.500 m2 detailhandel voor dagelijkse goederen op de ROC-locatie ontwikkeld kan worden. Bij de 2e fase van de inrichting van het plein wordt ook ruimte gemaakt voor detailhandel.
Milieu Bodem Voor de ROC-locatie is een bodemonderzoek uitgevoerd (verkennend bodemonderzoek (112804-B, 27-8-2004)+ aanvulling (122804-B, 9-11-2004). De locatie is geschikt geacht voor het beoogde gebruik. In de bodem kan plaatselijk (lichte) vervuiling aanwezig zijn van het huidige gebruik als parkeerplaats en van (voormalige) omliggende bedrijven. Hier dient bij de werkzaamheden rekening mee gehouden te worden. De regels gesteld in de wet Milieubeheer, de Provinciale Milieuverordening en het bouwstoffenbesluit dienen in acht te worden genomen. Geluid Het schoolgebouw zal komen te liggen in de geluidszone van spoortraject 522, spoorlijn Leiden Alphen a/d Rijn, en in de geluidszone van de Lammenschansweg, de Kanaalweg en de De Sitterlaan. Door adviesbureau DGMR is een onderzoek gedaan naar de te verwachten gevelbelasting vanwege het spoor- en wegverkeerslawaai. Ook is de te verwachte geluidsbelasting vanwege de beoogde lightrailverbinding, de RijnGouweLijn berekend. Daarnaast is ook gekeken wat het akoestisch effect is van de school op de omgeving. Voor het akoestisch effect van de school is onderscheid gemaakt tussen twee geluidseffecten. Het directe geluid van verkeer van en naar de school en daarnaast de mogelijke reflecties van geluid van het railverkeer via de school naar woningen aan de overzijde. De resultaten van het onderzoek zijn weergegeven in rapportage V.2004.1130.00.R002 d.d. 7 juli 2005. Ten gevolge van het wegverkeer op de Lammenschansweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) overschreden. Inclusief 5 dB aftrek ex artikel 103 Wet geluidhinder bedraagt de hoogst berekende gevelbelasting 61 dB(A) op de noordwestgevel. Op de noordoost- en zuidwestgevel wordt de voorkeursgrenswaarde in mindere mate overschreden. Vanwege het wegverkeer op de Lammenschansweg is een hogere grenswaarde verzocht van 62 dB(A). Het is, vanwege verkeerstechnische redenen, niet mogelijk maatregelen te treffen om de hogere waarden te voorkomen. Gedeputeerden Staten van Zuid-Holland hebben op 22 april 2005 de verzochte hogere grenswaarden vastgesteld. Ten gevolge van het railverkeerslawaai op traject 522 zal de voorkeursgrenswaarde van 57 dB(A) worden overschreden. De maximaal te verwachten geluidsbelasting ten gevolge van het railverkeer bedraagt 63 dB(A) op de noordoostgevel. Op de noordwestgevel wordt de voorkeursgrenswaarde met 1 dB overschreden. Voor
het railverkeer is een hogere grenswaarde aangevraagd van 64 dB(A). Deze is eveneens vastgesteld op 22 april 2005. Het is vanwege de grote hoogte van de bebouwing niet mogelijk maatregelen te treffen om de hogere waarde te voorkomen door middel van bijvoorbeeld een geluidsscherm. De geluidsbelasting ten gevolge van de RGL zal maximaal 61 dB(A) bedragen. Het lightrailverkeer valt formeel niet onder de Wet geluidhinder. Een procedure hogere grenswaarde is derhalve niet aan de orde. De gecumuleerde geluidsbelasting vanwege het weg-, rail- en lightrailverkeer zal 68 dB(A) bedragen. De gecumuleerde geluidsbelasting op de gevel bepaalt de benodigde geluidsisolatie. Deze is op het meest belaste gevelpunt 68 dB(A). Voor een theorielokaal geldt een maximale binnenwaarde van 30 dB(A); voor een theorievaklokaal is dit 35 dB(A). Ten gevolge van reflectie van het railverkeerslawaai tegen de gevel van het ROC zal op de woningen ten noorden van de spoorlijn de gevelbelasting maximaal 0.7 dB toenemen. Een dergelijke verhoging is op het gehoor niet waarneembaar, waarmee de invloed van het ROC als verwaarloosbaar klein kan worden beschouwd. Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit is, conform het Besluit luchtkwaliteit, bepaald op de rand van de Lammenschansweg, de Kanaalweg en De Sitterlaan. Er is nabij de wegen rond de ROC bepaald of er een overschrijding van de grenswaarden of plandrempel optreedt. Van alle wegen, met uitzondering van de Kanaalweg, wordt voldaan aan de grenswaarden van het Besluit luchtkwaliteit. Bij de berekeningen is uitgegaan van een ontsluiting van de ROC-locatie via de Lammenschansweg. Ter hoogte van de ROC Leiden vinden in 2005, 2010 en 2015 voor alle wegen geen overschrijdingen plaats van het 24 uur gemiddelde NO2 (grenswaarde jaargemiddelde stikstofdioxide). De plandrempel van NO2 wordt in 2005 ook niet overschreden. Voor PM10 (fijn stof) wordt op de rand van alle wegen voldaan aan de grenswaarde voor het jaargemiddelde voor 2005, 2010 en 2015. Wel zijn overschrijdingen van het 24 uur gemiddelde voor PM10, het aantal overschrijdingen is groter dan de toegestane 35 keer voor de Kanaalweg. Op de rand van de Kanaalweg wordt niet aan de eisen van luchtkwaliteit voldaan. Voor deze weg moet worden opgemerkt dat het verkeer op deze weg niet beïnvloed wordt door de bouw van het nieuwe ROC schoolgebouw. De overschrijding is niet het gevolg van deze activiteiten en kan niet door de activiteiten gerelateerd aan het schoolgebouw beïnvloed worden. Overige omgevingsfactoren Water In het kader van de watertoets is op 16 november 2004 heeft in het kader van de Watertoets overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven welke maatregelen en criteria in acht moeten worden genomen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het poldergebied waarin het ROC ligt, wordt overigens niet door het Hoogheemraadschap beheerd, maar door de gemeente Leiden zelf. Het Hoogheemraadschap hanteert een norm van 15% te compenseren water voor elke vierkante meter verharding die wordt toegevoegd aan de reeds bestaande verharding. Deze compensatie moet bij voorkeur worden gevonden in hetzelfde polderpeil. Binnen het plangebied van de vrijstelling voor het scholencomplex “ROC Lammenschans” is geen mogelijkheid voor deze compensatie, aangezien het projectgebied slechts de contouren van het ROC gebouw betreft. In bouwtechnische zin is rekening gehouden met de criteria van het Hoogheemraadschap. In het kader van Duurzaam Bouwen worden geen materialen toegepast die door uitspoeling een vervuiling van het oppervlaktewater (regenwater) veroorzaken. In augustus 2005 is door Arcadis een onderzoek gedaan om bovenstaande wateropgaven in het kader
van de watertoets in kaart te brengen. Door de bouw van het scholencomplex zal de sloot die voor de afvoer van het oppervlakte water ter plaatse in de richting van de Lammenschansweg zorgt worden gedempt. De opvang van het (regen)water van de spoordijk zal via een drainagesysteem lopen. Aan de teen van de spoordijk wordt een meter brede en 1,5 meter diepe laag bestaande uit grove lava aangelegd met onderin een drainagebuis die afwatert op de sloot aan de zuid-oost zijde van het toekomstige ROC-gebouw. De afwatering van het totale gebied zal via een bestaande sloot naar de Vliet lopen via een pompgemaal. Voor compensatie voor het aantal vierkante meters verharding dat in het projectgebied wordt toegevoegd wordt op het huidige ROC-terrein nabij de Kanaalweg 796 m2 oppervlakte water gerealiseerd. Met bovenstaande maatregelen wordt voldaan aan de watertoets. Wind De aanpassingen aan het bouwplan ten opzichte van het schetsplan dat ter inzage heeft gelegen hebben een gunstige invloed op het windklimaat rond het gebouw. Het niet aanleggen van de tunnel in de spoordijk richting het Kamerlingh Onnesplein, het reduceren van het aantal torens van zes naar vijf en de afronding van de hoeken van de torens dragen bij aan een beter windklimaat. De gaten in het gebouw zijn een ontwerpoplossing die bijdraagt aan het voorkomen van ‘windhinder’ op het maaiveld, plein en het perron. Het windtunnel onderzoek op basis van het schetsplan is uitgevoerd om inzicht te verschaffen in het optreden van windhinder en windgevaar ter optimaliserig van het ontwerp. Er is gebruik gemaakt van vier opstellingen; ROC met huidige omgeving (1), ROC met de toekomstige omgeving (2), met schermen van 2 meter hoog op de plint en schermen van 3 meter hoog op het terras (3) en met extra scherm aan de spoorzijde op de plint en extra bomen op de plint en het terras (4). Er is sprake van een gevaarlijk situatie indien de windkracht op hoofdhoogte hoger is dan 8 beaufort (15 m/s uurgemiddelde en windvlagen kunnen snelheden van 20 tot 25m/s bereiken). Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat de windhinder voornamelijk op de hoger gelegen terrassen en op de plint van het gebouw zal plaatsvinden. Dit betreft niet openbare ruimte. Het plaatsen van schermen en beplanting of het niet toelaten van mensen op de plint en de terrassen zijn mogelijke maatregelen ter voorkoming van windgevaar in de initiële situatie. Indien het toekomstige stedenbouwkundig plan is gerealiseerd zal windgevaar niet meer optreden. Er vindt geen windgevaar en ernstige windhinder plaats in de openbare ruimte rondom het gebouw en bij de ingangen.
Schaduw De nieuwbouw zal zorgen voor enige beschaduwing op de woningen direct gelegen ten noorden van de nieuwbouw. Vanuit de wens om een zo klein mogelijke beschaduwing te veroorzaken is er voor gekozen het gebouw te laten aflopen vanaf de Lammenschansweg. Om het effect van de nieuwbouw op de beschaduwing te bepalen is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Ten aanzien van de bezonning zijn geen wettelijke eisen gesteld. Er bestaat met betrekking tot de bezonning van woningen een oude waarderingsrichtlijn voor een minimale bezonning. De criteria van deze waarderingsrichtlijn zijn hieronder vermeld (afgeleid uit het rapport Woningwaardering, opgesteld
door TNO, 1962): · “lichte TNO-richtlijn”: de bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek op 19 februari en 23 oktober dient minimaal twee uur (120 minuten) te bedragen tussen 08:00 uur en 16:00 uur (zonnetijd); · “zware TNO-richtlijn: de bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek op 20 januari en 22 november dient minimaal drie uur (180 minuten) te bedragen tussen 09:00 uur en 15:00 uur (zonnetijd). In de TNO-richtlijn voor een minimale bezonning zijn richtlijnen gesteld voor de bezonningsduur voor het hoofdwoonvertrek. De richtlijn stelt dat het hoofdwoonvertrek een minimum aantal minuten zon moet ontvangen. Omdat de ligging van de hoofdwoonvertrekken niet bekend is, is ervan uitgegaan dat de hoofdwoonvertrekken eenzijdig georiënteerd zijn naar de straat toe. Indien het hoofdwoonvertrek tweezijdig georiënteerd is, zal er meer zon op het hoofdwoonvertrek vallen en wordt zondermeer aan de criteria voldaan. Uit het bezonningsonderzoek (bijlage A) blijkt dat alle woningen voldoende lichtinval houden met betrekking tot de hierboven beschreven TNO-richtlijn. Flora en Fauna Voor de aanwezige flora en fauna is in het projectgebied een verkennend onderzoek gedaan door Bureau Stadsnatuur Rotterdam. Aanvullend is in het kader van de Rijn-Gouwelijn ook een flora- en fauna onderzoek gedaan. Er zijn geen beschermde vlinder- en libellesoorten en beschermde amfibieën in het projectgebied aangetroffen. Ook voor de bescherming van aanwezige (beschermde) planten hoeven geen maatregelen te worden genomen. Bij de aanvraag van de kapvergunning van de (meest solitaire) bomen dient een groenplan overlegt te worden. Hierin dienen in ieder geval compenserende maatregelen te worden opgenomen voor de verwijdering van een aantal bomen in het gebied. Dit geldt ook voor de verstoring van de vogelleefgebieden. Echter aangezien het belangrijkste leefgebied voor vogels (het groene spoortalud) onaangetast blijft, zijn hier geen problemen te verwachten. Leiden werkt bij de herontwikkeling van het Lammenschansgebied met de ‘Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden; de flora- en faunawet in praktijk’, zodat beschermde planten en dieren optimaal beschermd worden. De gedragscode is een Leidse vertaling van de flora- en faunawet ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen en ligt momenteel (november 2005) ter toetsing bij het ministerie van LNV. Archeologie en Monumenten In het projectgebied bevinden zich geen gemeentelijke of Rijksmonumenten. Voor de ROC-locatie is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat de ondergrond ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat uit een complex van geul- en komafzettingen aan of onder het huidig oppervlak. Hierop kon bewoning plaatsvinden vanaf de IJzertijd. Dit beeld wordt bevestigd door de vele vondstmeldingen, die in de directe en wijdere omgeving gedaan zijn. Uit het inventariserend veldonderzoek is echter gebleken dat binnen het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn. De onderzoeksresultaten vormen daarom geen belemmering voor de voorgenomen werkzaamheden. Een archeologische vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. Conclusie Het College van B & W is voornemens het verzoek om vrijstelling in behandeling te nemen en de procedure ex art. 19 lid 1 WRO te starten. Op 2 januari 2006 wordt het verzoek om vrijstelling ter inzage gelegd.
2005 - bowo/soro/do/mn
