N H S
Everdenberg Oost Stedenbouwkundig plan 28 oktober 2009
Everdenberg Oost Stedenbouwkundig plan 8 oktober 2009
Stedenbouwkundig plan Everdenberg Oost is opgesteld door Enno Zuidema Stedebouw i.s.m. H+N+S Landschapsarchitecten
Werkteam Enno Zuidema Stedebouw Enno Zuidema, Franca Claassen, Simon Dona
Werkteam H+N+S Landschapsarchitecten Nikol Dietz, Marja van den Brink Rotterdam, oktober 2009 © Enno Zuidema Stedebouw
Enno Zuidema Stedebouw. Schiedamsevest 93D 3012 BG Rotterdam tel 010 4048289 fax 010 4048279 www.ezstedebouw.nl e-m
[email protected]
Inhoud 1
2
Inleiding
6
1.01 1.02 1.03 1.04
6 6 8 8
Opgave 2.01
3
Schets van de opgave
Plan Everdenberg Oost 3.01 3.02 3.03 3.04 3.05 3.06 3.07
4
Aanleiding Plangebied Doel en Status Leeswijzer
Opzet van het plan Kavelstructuur Ontsluiting De Bedrijfsstraat Rooilijn en bebouwing en oriëntatie Water en groen Kabels en leidingen
De randen 4.01 4.02 4.03 4.04 4.05
Inleiding Noordrand: aan de Heikantsestraat Oostrand: landschappelijk raamwerk Zuidrand: Wilhelminakanaal Westrand: Oude Heikantsepad
10 10
14 14 16 18 21 24 26 28
30 30 30 32 34 36
5
1 Inleiding 1.01 Aanleiding In januari 2007 is het Structuurplan Oosterhout
Het structuurplan beschrijft Everdenberg Oost als een
Oost vastgesteld door de gemeenteraad van
modern gemengd bedrijventerrein met een oppervlakte van
Oosterhout. In het Structuurplan Oosterhout Oost
ongeveer 20 hectare. De landschappelijke inpassing van
wordt een beschrijving in hoofdlijnen gegeven van
het bedrijventerrein verdient veel aandacht. De omgeving
de ruimtelijke en functionele ontwikkelingen voor
van het terrein is landschappelijk waardevol. Het
het plangebied voor zowel de korte als lange
Wilhelminakanaal, de rulletjes, eikenlanen en de
termijn. Het plangebied van de Structuurvisie ligt
padenstructuur zijn karakter bepalende elementen voor het
geheel ten oosten van de A27, begrensd door de
structuurplan.
A27, de Provincialeweg van Oosteind, de gemeentegrens van Dongen en het Wilhelminakanaal.
1.02 Plangebied Het plangebied voor Everdenberg Oost ligt ten oosten van het huidige bedrijventerrein Everdenberg. Het wordt
De komende jaren worden verschillende
globaal begrensd door de Heikantsestraat aan de
onderdelen van het Structuurplan uitgewerkt. In dit
noordzijde, Everdenberg / Oude Heikantsepad aan de
document wordt het stedenbouwkundig plan voor
westzijde en het Wilhelminakanaal aan de zuidzijde. Aan de
het bedrijventerrein Everdenberg Oost beschreven.
oostzijde ligt de plangrens op een denkbeeldige lijn ruim
Het plan toont hoe en waar het bedrijventerrein
200 meter ten westen van de Brede Heistraat.
Everdenberg Oost is gepland en hoe is voorzien in ontsluiting, groen en water.
6
Landschap (verbrede) landbouw en landschapsontwikkeling landschapsbouw bos
1.03 Doel en Status
Netwerk A27
Het stedenbouwkundig plan wordt uitgewerkt in een inrichtingsplan, een bestemmingsplan en een
lokale ontsluiting fiets-/wandelpaden (locaties deels indicatief ) waterloop
beeldkwaliteitsplan. Het bestemmingsplan is het juridischplanologisch kader waarin de bouwmogelijkheden worden
nieuwe regionale wegverbinding / voorkeurstracé studiegebied regionale wegverbinding
vastgelegd en dat de basis vormt voor een bouwvergunning. Bebouwing
1.04 Leeswijzer
bestaande woonlinten
Nadat in hoofdstuk 2 de opgave wordt toegelicht wordt in
zoekgebied buurtschappen en woonclusters
hoofdstukken 3 en 4 het plan beschreven. Daarbij is
zoekgebied woonclusters zoekgebied bedrijvenclusters
onderscheid gemaakt tussen het ontwerp van de structuur van het terrein, hoofdstuk 3, en het ontwerp van de randen en de landschappelijke inpassing in hoofdstuk 4.
zoekgebied voorzieningen autonome groei Oosteind (locaties indicatief ) uitbreiding bedrijventerrein Everdenberg
Aanduidingen gemeentegrens plangrens
8
STructuurvisie Oosterhout Oost
2 Opgave 2.01 Schets van de opgave In de opgave voor het ontwerp van Everdenberg Oost zijn
elementen gebruikt bij het maken van goede randen aan
drie hoofddoelstellingen te formuleren:
het bedrijventerrein: het Wilhelminakanaal, als
1. het realiseren van 20 hectare bedrijventerrein. Dit is een
landschappelijke drager voor het hele gebied, en
bruto oppervlakte. Netto betekent dit een oppervlakte van
karakteristieke elementen als zandpaden en rulletjes.
16 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein; 2.
het landschappelijk inpassen van Everdenberg
Uitgangspunt voor de ontsluiting is de aanleg van een
Oost door middel van een goed ontwerp van de randen en
nieuwe N629 zoals voorgesteld in het Structuurplan
het gedeeltelijk aanleggen van het landschappelijk
Oosterhout Oost. Dit betekent dat deze weg op een afstand
raamwerk.
van ongeveer 200 meter parallel aan de huidige N629
3.
het realiseren van een goede ontsluiting op de
nieuwe N629 en een koppeling aan Everdenberg.
(Heistraat) wordt aangelegd. Ten noorden van Everdenberg Oost wordt op de N629 een rotonde aangelegd voor de ontsluiting voor het (vracht)autoverkeer van Everdenberg
Bovenstaande heeft geleid tot een uitwerking waarbij het
en het gebied ten noorden van de N629. Naast de rotonde
bedrijventerrein zo compact mogelijk is vormgegeven om
voorziet een fietstunnel in de bereikbaarheid van
zodoende ruimte aan de randen te maken voor een
Everdenberg en omliggend gebied voor de fietser.
optimale landschappelijke inpassing. De opgave is dan ook
10
om enerzijds het bedrijventerrein landschappelijk goed ‘in
Bedrijven die beoogd zijn op Everdenberg Oost hebben
te pakken’: aan de noord en oostzijde door middel van
behoefte aan een kavelomvang die varieert tussen ca. 1500
robuuste bosstroken. Anderzijds worden landschappelijke
en 5000 m2. De mogelijkheid moet worden geboden om
Situatieschets
ook enkele grotere kavels te realiseren (tot 10.000 m2).
Op langere termijn biedt het structuurplan ten oosten van
Wat betreft programmering van het bedrijventerrein sluit
Everdenberg Oost de mogelijkheid om bedrijvigheid in de
Everdenberg Oost aan bij het bestaande Everdenberg.
vorm van clusters te realiseren. Voor de clusters is het van
Enkele aandachtspunten ten aanzien van programmering:
belang dat deze duidelijk een andere identiteit en
- Op Everdenberg Oost mogen nieuwe bedrijven geen
vormgeving hebben als het bedrijventerrein Everdenberg
negatieve invloed hebben op de bedrijfsvoering op het
Oost. Het landschappelijk raamwerk, dat enerzijds het zicht
huidige Everdenberg;
op het bedrijventerrein vanuit het Blik afschermt is
- Bedrijvigheid op Everdenberg Oost mag geen beperkende
anderzijds in de toekomst mogelijk ook het decor van de
invloed hebben op realisatiemogelijheden van overige
clusters. De verbindingsweg tussen Everdenberg en de
delen van het Structuurplan (te denken valt daarbij aan de
N629 vormt zo mogelijk ook voor deze clusters de
mogelijkheden voor woningbouw ten noorden van
ontsluitingsstructuur.
Everdenberg Oost) - Zelfstandige kantoorvestigingen en logistieke bedrijven worden uitgesloten. Ook (grootschalige) detailhandelsvestigingen en horeca, anders dan faciliteit voor het bedrijventerrein, zijn uitgesloten van vestiging op Everdenberg Oost.
12
A27
heilige driehoek Ke
aat gstr Hoo
rk e pa d
29
at ra ist He
N6
Be
rk
tra
at
Gr oe
ns
tra
at
Bremstr aat
s en
Oude Heik
Oosterhout
Wilhe
lmina
Br ed eH eis tra at
Everdenberg
antse pad
Heika ntses traat
Ou
de
Do
ng
en
seb
aan
k anaa
l
“Het Blik” at Doelstra
Dongen Typoniemen
3 Plan Everdenberg Oost 3.01 Opzet van het plan De structuur van Everdenberg Oost gaat uit van een
af van de landerijen. De bosstrook is onderdeel van het
ontsluiting aan de oostzijde, vanaf de nieuwe verbinding
landschappelijk raamwerk dat bij de hele ontwikkeling van
tussen Everdenberg en de nieuwe N629. Middels een
Oosterhout Oost voorziet in een groen raamwerk
lusstructuur worden drie bedrijfsstraten gemaakt. Er is
waarbinnen de ontwikkelingen plaatsvinden.
geen koppeling in ontsluiting met het bestaande Everdenberg. De drie bedrijfsstraten verdelen Everdenberg in vier uitgiftevelden. Bij het ontwerp van Everdenberg Oost wordt sterk ingezet op de landschappelijke inpassing van het terrein in zijn omgeving. De structuur op het terrein is eenvoudig en overzichtelijk. Rechte straten met zicht op de randen zorgen voor een beleving van de landschappelijke ligging vanuit de bedrijfsstraat. De heldere en overzichtelijke opzet van het terrein bevordert de sociale veiligheid. Aan de oostzijde van Everdenberg Oost schermt een ca. 50 m. brede, nog aan te leggen bosstrook het bedrijventerrein
14
Plankaart Everdenberg Oost
0
100 200
500 m
3.02 Kavelstructuur De vier uitgiftevelden van Everdenberg Oost zijn verdeeld in verschillende dieptematen. Zodoende kan er gevarieerd worden in de kavelomvang in combinatie met een efficiënt ingericht kavel (optimale verhouding voor een bedrijfskavel is 2:3 waarbij de zijde aan de straat korter is dan de diepte van de kavel). De aangeboden diepte van bedrijfskavels bestaat nu uit kavels van 50, 60 en 70 meter. Aan de zuidrand, aan het Wilhelminakanaal, wordt afgeweken van deze maat. Hier zijn grotere kavels mogelijk. Op Everdenberg Oost is 16 hectare uitgeefbaar. Alle kavels op Everdenberg Oost zijn noord-zuid georiënteerd.
16
Maatvoering kavels
(breedtematen zijn indicatief)
17
3.03 Ontsluiting Auto Everdenberg Oost wordt op twee manieren ontsloten. Vanaf
doorgevoerd ten behoeve van de verkeersveiligheid en
de nieuwe N629 wordt een verbinding aangelegd die
doorstroming (Quick Win A27). Ter plaatse van aansluiting
aansluit op de bestaande ontsluiting van Everdenberg:
17 op rijksweg A27 (Everdenberg) is inmiddels het
Wilheminakanaal Noord. Deze nieuwe ontsluiting kruist de
fietsverkeer op Wilhelminakanaal Noord gescheiden van
Heikantsestraat ten oosten van de bestaande bebouwing
het gemotoriseerd verkeer.
en volgt de landschappelijke lijnen tot aan het kanaal. Zodoende kunnen bestaande houtwallen worden bespaard
De ontsluiting van het terrein is voorzien vanaf de oostelijke
en ontstaat een natuurlijke begrenzing van Everdenberg
verbinding. Door de gekozen lusstructuur is het
Oost aan de oostzijde. Net ten noorden van het
bedrijventerrein goed ontsloten. Nood en hulpdiensten
Wilhelminakanaal buigt de weg in westelijke richting af om
kunnen bedrijven te allen tijde vanuit twee richtingen
zodoende een waardevolle houtwal te besparen alvorens
bereiken.
aan te sluiten op de bestaande ontsluiting (Wilheminakanaal Noord).
De locatie van de aansluiting van Everdenberg Oost op de N629 is afhankelijk van het voorkeursalternatief in de mer
De bestaande ontsluiting in westelijke richting, met een
studie. In alle varianten is rekening gehouden met een
‘halve’ aansluiting op de A27 blijft gehandhaafd. De aanleg
verbinding richting het gebied voor zowel het
van de verbinding tussen Everdenberg en de N629 biedt
gemotoriseerd- en fietsverkeer.
ook voor de verkeersstructuur op een hoger schaalniveau
18
veel voordelen en is zelfs noodzakelijk wanneer de
Het is niet wenselijk dat de aansluiting van Everdenberg
leefbaarheid in de kern van Oosterhout op termijn
Oost een functie gaat krijgen voor verkeer vanuit Dongen
gegarandeerd moet worden. Via de nieuwe verbinding kan
richting de aansluitingen Oosterhout Oost en Oosterhout
het vrachtverkeer van zowel het bestaande Everdenberg als
Zuid op de A27. Zulks staat ook haaks op het beleid zoals
van Everdenberg Oost worden afgewikkeld. Ter plaatse van
dat is vastgelegd in het mobiliteitsplan (geen doorgaand
de op- en afritten van rijksweg A27 worden verbeteringen
verkeer via het wegennet van de gemeente Oosterhout).
Heik ants estr aat
Verkeersstructuur Everdenberg Oost
19
Voor verkeer in de richting Utrecht is dit niet logisch en ook
Wilhelminakanaal. Aan de westzijde, over het Oude
verkeer richting het centrum van Oosterhout via deze
Heikantsepad wordt een smalle fietsstrook naast het
nieuwe verbinding is niet waarschijnlijk.
zandpad aangelegd. Ter plaatse van de bedrijfsstraten worden eenvoudige verbindingen gemaakt over de sloot.
Mocht in de toekomst blijken dat de verbinding een
Aan de zuidzijde, langs het kanaal, is de huidige situatie
noemenswaardige functie gaat krijgen voor doorgaand
voor fietsers bij de onderdoorgang onder de A27 verbeterd.
verkeer van en naar Dongen of dat de Esdoornlaan of de
Een maatregel die met name bedoeld is voor verbetering
rotonde overbelast gaat worden, dan zal op
van de veiligheid van recreatief fietsverkeer en woon-werk-
termijn overwogen kunnen worden om een verkeerskundige
en schoolverkeer tussen Oosterhout en Dongen.
‘knip’ aan te brengen. Meest logische locatie daarvoor is op Wilhelminakanaal Noord, tussen de twee aansluitingen van
In de bedrijfsstraten wordt aan één zijde van de straat een
de straat ‘Everdenberg’. Daarmee kunnen het bestaande
trottoir aangelegd. Hiermee wordt het stelsel van
Everdenberg en Everdenberg Oost via ‘Everdenberg’ met
zandpaden rondom Everdenberg Oost bereikbaar voor
elkaar verbonden blijven en wordt de route minder
voetgangers. Een rondje in de pauze via het Oude
aantrekkelijk gemaakt voor doorgaand verkeer.
Heikantsepad en Wilhelminakanaal wordt hiermee mogelijk gemaakt.
Fiets en voetganger Voor de fietser worden op het bedrijventerrein geen voorzieningen getroffen. De intensiteit van de bedrijfsstraat is zo laag en de dimensionering van de straat is van dien aard dat een vrij liggende fietsstrook of een fietssuggestiestrook niet noodzakelijk worden geacht. In de omgeving van het bedrijventerrein worden wel voorzieningen getroffen: aan de oostzijde wordt een vrij liggend fietspad aangelegd welke de verbinding is tussen de N629, Everdenberg Oost en het fietspad langs het
20
3.04 De Bedrijfsstraat De bedrijfsstraten hebben een asymmetrisch profiel. De
de zijkanten van de bedrijfsbebouwing. Hierdoor wordt
drie straten zijn volgens het volgende principe opgebouwd:
voorkomen dat er in de bedrijfstraten en/of op eigen
een rijbaan met aan de zuidzijde een breed trottoir en aan
terrein wordt geparkeerd. Bedrijven wordt gevraagd
de noordzijde een brede groene zone. In deze groenzone is
functies met uitstraling, zoals bijvoorbeeld
ruimte voor een bomenrij, die zorgt voor eenheid en rust in
ontvangstruimtes, kantines, kantoor aan de straatgevel te
het straatbeeld. De boomsoort is robuust en opgaand van
situeren. Hierdoor kan ook de gevel aan de straatzijde kan
karakter, passend bij de schaal van de bedrijven, en sluit
worden ingericht met raampartijen. Ook biedt deze opzet
tegelijkertijd aan bij het omliggende landschap. Een lage
bedrijven de gelegenheid, als onderdeel van een
haag (0,60-0,80m.) versterkt het eenduidige karakter en
etalagefunctie of marketingdoeleinden, het
vormt een heldere grens tussen openbaar en privé. De
productieproces vanaf de straat zichtbaar te maken.
dimensionering houdt rekening met de bochtstralen van
Parkeren en expeditie op voorterreinen aan de straat
vrachtverkeer en ruimtereserveringen voor kabels en
wordt door de positie van het gebouw aan de straatzijde
leidingen.
onmogelijk gemaakt en blijven daardoor uit het zicht.
Wat betreft de uitstraling van de bedrijfsstraat is het doel om een heldere straat te maken waarin wordt gestreefd naar een interactie tussen gebouw en openbare ruimte. Om deze reden wordt sterk gestuurd op de positie van de bebouwing. Aan de zijde van het trottoir, de zuidzijde van de straat, staat de bebouwing op de kavelgrens aan de straat. Aan de overzijde, de noordzijde van de straat, staat bebouwing op een rooilijn die 3 meter achter de kavelgrens ligt. In het beeldkwaliteitplan en inrichtingsplan voor Everdenberg Oost wordt dit principe nader uitgewerkt. Hekwerken staan aan de straatzijde nooit voor de bedrijfsgebouwen. De entrees zijn bij voorkeur gelegen aan
21
Parkeren In de bedrijfsstraat is, in overeenstemming met het Oosterhoutse beleid, geen mogelijkheid tot parkeren. Bedrijven moeten op eigen kavel voorzien in de parkeerbehoefte volgens de normen zoals die door de gemeente Oosterhout worden gehanteerd (CROW, publicatie 182, september 2008). In de inrichting van de straat wordt foutief parkeren zoveel mogelijk onmogelijk gemaakt door middel van het toepassen van hoge trottoirbanden. De inrichting van de kavel dient ook te voorzien in de behoefte van bezoekersparkeren. In de openbare ruimte worden geen parkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd.
normering ! # $%'#
aandeel bezoekers
%!# % & %
%!# %!# *! # & %
#$)% $'*! #$)% $' # '
!!$!"$ #!!% %# $"!#%#+
#$ % $'*! #$)% $' # ' &$%###+ !#%!#& (# " %$% $"!#%#+
#$)% $'*! #$ % $' # ' $!(#!!
# $'#* !&(
22
Principeprofiel bedrijfsstraat
23
3.05 Rooilijn en bebouwing en oriëntatie Om een eenheid op het bedrijventerrein te scheppen wordt
Ten behoeve van de sociale veiligheid en levendigheid op
sterk gestuurd op de plaatsing van de bebouwing. In de
de straat is bebouwing met de voorzijde naar de
bedrijfsstraten wordt aan de zijde waar het trottoir ligt
bedrijfsstraat georiënteerd. Op hoekkavels aan de
bebouwing op de kavelgrens geplaatst. Aan de overzijde
westzijde, daar waar ook een ontsluiting ligt, wordt aan
wordt voor de rooilijn een vaste maat van 3 meter
deze zijde ook een representatieve gevel verlangd. Entrees
aangehouden achter de kavelgrens. Het is uitdrukkelijk de
zijn gesitueerd aan de voorzijde van het gebouw.
ambitie om transparante gevels aan de straatzijde te realiseren. Hierdoor wordt de binding tussen bedrijf en straat groter met als gevolg een interessanter straatbeeld en enige mate van sociale controle en levendigheid op de straat. Aan de zijde van het Wilhelminakanaal staat bebouwing verder terug op het kavel. De ruimte tussen de bebouwing en kavelgrens is hier minimaal 27 meter. Hierdoor sluit de rooilijn van Everdenberg Oost aan op de rooilijn in het bestaande Everdenberg. Dit levert een mooi continue beeld op aan het Wilhelminakanaal. Er is geen vaste bebouwingsgrens gegeven.
24
Rooilijn en bebouwing
25
3.06 Water Ten aanzien van de regenwaterafvoer geldt dat bedrijven op eigen kavel maatregelen moeten treffen voor de opvang van regenwater. Voor de openbare ruimte geldt dat regenwater van de straat wordt opgevangen en wordt afgevoerd via een riolering, die uitmondt in het bestaande slootje langs het Oude Heikantsepad. De ambitie is om het water vanuit deze sloot af te voeren naar de Heilige Driehoek, waar de omgeving kampt met een watertekort. In tijden van wateroverschot kan een kleine laagte tussen Everdenberg Oost en het bestaande ‘rulletje’ als opvang fungeren. Het grootste deel van het jaar staat deze laagte droog en is begroeid met gras. Aan de oostzijde, in de berm van de ontsluitingsweg tussen de N629 en het Wilhelminakanaal wordt het water opgevangen in wadi’s.
26
Groenstructuur Everdenberg Oost
27
1.50
3.07 Kabels en leidingen De aanwezigheid van enkele zware Nederlandse gasunie leidingen (onder het Oude Heikantsepad en tussen het
1,9 m
Wilhelminakanaal en Everdenberg Oost) vragen om een
1.10
1.50
A 3m
zorgvuldige inpassing van de ontsluiting.
7m
6m
Kabels en leidingen voor Everdenberg Oost volgen dezelfde structuur als de weg. Voor de kabels en leidingen is een ruimte in de profielen gereserveerd zoals staat aangegeven in het LIOR (Leidraad Inrichting Openbare Ruimte,
1.50
Gemeente Oosterhout, 2008).
1.50
B
28
3,8 m
1,9 m
2,0 m
4,1 m
7m
2.50
10 m
B
Kabels en leidingen
A
A
29
4 De randen 4.01 Inleiding
4.02 Noordrand: aan de Heikantsestraat
Bij de inrichting van de randen van Everdenberg Oost is het
Aan noordzijde wordt Everdenberg Oost begrensd door een
streven de bestaande landschappelijke kwaliteiten zoveel
boscomplex aan de Heikantsestraat. Dit boscomplex strekt
mogelijk op te nemen in het plan en daar waar mogelijk te
tot aan het rulletje waar ook de wadi is geprojecteerd. Het
versterken.
rulletje wordt behouden als waardevol landschappelijk element en blijft zichtbaar door de open ruimte ter plaatse van de wadi. Direct grenzend aan de grens uitgeefbaar wordt een groen scherm gevormd door de aanplant van krentenboompjes, eiken en berken, die voorkomen dat de achterkanten van de bedrijven hier al te veel in het zicht komen. De hogere soorten worden dichter bij de rand van het bedrijventerrein geplant terwijl de krentenboompjes een zachte rand vormen met de landschappelijke laagte. Het boscomplex aan de Heikantsestraat heeft de afmetingen die vergelijkbaar zijn met de beplanting aan de noordzijde van het bestaande Everdenberg en de terreinen van wat voorheen het Jamin terrein was. C
Op deze manier wordt een goede afscherming van het bedrijventerrein bereikt. Bovendien brengt de aanleg van het boscomplex continuïteit in de landschappelijke lijn die
30
wordt gevormd door de Heikantsestraat en de Oude
Voorkomen moet worden dat de Heikantsestraat onderdeel
Dongense Baan. Deze lijn is een duidelijke markering in het
wordt van de ontsluitingsstructuur van Everdenberg Oost.
landschap van de overgang naar de hoger gelegen
Daarom zal in de Heikantsestraat een knip komen voor
zandgronden aan de zuidzijde. In het boscomplex aan de
autoverkeer. Hierdoor sluit de Heikantsestraat voor
Heikantsestraat is ruimte voor een aantal woonwerk-kavels
autoverkeer niet aan op de nieuwe wegverbinding tussen
opgenomen.
de nieuwe N629 en Everdenberg Oost. De Heikantsestraat heeft wel een belangrijke functie binnen het fietsnetwerk, zowel recreatief als functioneel.
C
31
Woonwerkkavels Tussen de noordrand van Everdenberg Oost en de
4.03 Oostrand: landschappelijk raamwerk
Heikantsestraat zijn een vijftal woonwerkkavels gesitueerd.
Aan de oostelijke rand van Everdenberg Oost moet een
De kavels liggen in een bosstrook welke als onderdeel van
brede bosrand de afscherming vormen van het
het landschappelijk raamwerk ontwikkeld wordt. Deze zone
bedrijventerrein en een mooie afronding vormen voor de
is van die omvang dat de woonwerkkavels er in opgaan. De
open ruimte van Het Blik. Om werkelijk een dichte rand te
woonwerkkavels liggen als kleine clusters (van 2 à 3
realiseren die ook in de winter als zodanig functioneert
kavels), vergelijkbaar met de omvang van een boerenerf
moet die rand minimaal 50 meter breed zijn, gemeten vanaf
met haar opstallen, aan de Heikantsestraat. Naast de
de nieuwe ontsluiting. De bosstrook is onderdeel van het
dichtheid en het ritme aan de Heikantsestraat zijn ook de
landschappelijk raamwerk voor heel Oosterhout Oost. Twee
regels voor het bouwen (uit te werken in het
bestaande houtwallen blijven gehandhaafd en vormen
beeldkwaliteitplan) afgestemd op de bestaande
gedeeltelijk de randen van de bosstrook. De meest westelijk
verschijningsvorm van woningen en boerderijen aan de
gelegen houtwal vormt een natuurlijke scheiding tussen de
Heikantsestraat.
weg en het nieuwe fietspad, dat een verbinding vormt van de Onnutte Velden naar het Wilhelminakanaal. Het fietspad ligt gemiddeld op 5.5m afstand van de bestaande bomen.
D
32
Mogelijk toekomstig bedrijvencluster
D
33
4.04 Zuidrand: Wilhelminakanaal Als blijkt dat meer ruimte nodig is voor het behoud van de
Het Wilhelminakanaal is één van de ruimtelijke dragers van
bomen, zal het fietspad verder naar het oosten uitwijken.
het structuurplan Oosterhout Oost. Het structuurplan stelt
De weg krijgt aan de bedrijvenzijde een doorgaande
dat het kanaal met de brede ‘berm’ langs de oever (waar
bomenrij in een brede grasberm, die de ontsluitingsfunctie
ook het zandpad en het fietspad liggen) naast zijn
van de weg onderstreept.
logistieke functie een waardevolle lijn is voor mens, plant en dier. De eikenlaan verstevigt het lijnvormige element en
Het structuurplan voorziet in een ontwikkeling van
begeleidt een route voor fietser, ruiters en voetgangers en
bedrijvenclusters ten oosten van Everdenberg Oost, tussen
deels voor autoverkeer. De route tussen Oosterhout en Het
de nieuwe wegverbinding van Wilhelminakanaal naar N629
Blik heeft een recreatieve betekenis die in de plannen voor
en de bossen van Het Blik. De ambitie is de bosrand het
het gebied wordt versterkt. De aanliggende bedrijven van
decor te laten zijn van deze eventuele bedrijvenclusters. De
Everdenberg Oost hebben hun adres aan deze strook.
bosrand kan verder ‘opgedikt’ worden, waardoor de clusters ín de bosrand komen te liggen.
De bedrijven aan de zuidzijde van Everdenberg Oost worden ontsloten vanaf de rijbaan langs het kanaal. Het zijn grotere kavels dan elders op Everdenberg Oost. De bestaande gefragmenteerde eikenlaan wordt omgevormd tot een laan van drie rijen dik, de zone waar de gasleiding ligt (tussen rijbaan en kavels) wordt ingericht als een grasstrook. Bedrijfsbebouwing op de kavels aan het Wilhelminakanaal staat in tegenstelling tot de bebouwing in de bedrijfsstraten
E
niet op de erfgrens maar juist teruggeplaatst. De F
voorruimte dient te worden ingericht als een tuin met bomen. Zodoende ontstaat een representatieve ruimte aan het Wilhelminakanaal. Nadere uitwerkingen van deze regels worden opgesteld in het beeldkwaliteitplan.
34
Everdenberg Oost
Wilhelminakanaal
E
5m
3.5 m
2.5
5m
1.5
7m
8m
32.5 m
F
35
4.05 Westrand: Oude Heikantsepad Belangrijk voor een veilige fietsverbinding langs het
Het Oude Heikantsepad is een bestaand zandpad tussen de
Wilhelminakanaal is de aansluiting van het fietspad bij
Heikantsestraat en het Wilhelminakanaal. Het pad begrenst
de A27 op de ontwikkelingen aan de westzijde van de
het bestaande bedrijventerrein Everdenberg. Vanaf het pad
A27. Daarom is het fietspad onder de A27
zijn geen doorzichten of toegangen naar het bestaande
doorgetrokken en takt het pas in oosterhout aan op de
bedrijventerrein Everdenberg. De beplanting waarmee
hoofdrijbaan.
Everdenberg is afgeplant vertoont veel gaten en is rommelig. Op veel plekken zijn de loodsen zichtbaar. Het pad heeft aan oostelijke zijde een karakteristieke beplanting met volwassen bomen. Onder het pad ligt een gasleiding waardoor bebouwing of gesloten verharding van het pad niet mogelijk is. Bovendien is het pad onderdeel van het zo kenmerkende stelsel van paden en lanen voor Oosterhout Oost. Het Oude Heikantsepad in zijn huidige vorm is hiermee van waarde om de ambitie, het landschap toegankelijker te maken en verblijfskwaliteit voor bewoners en recreanten van allerlei soort, te garanderen. Het voorstel voor het Oude Heikantsepad is om het huidige karakter te handhaven en enkele aspecten toe te voegen. Zo wordt de westzijde opnieuw aangeplant met dezelfde G
beplantingsmix als aan de noordzijde van Everdenberg Oost (Krentenboompjes, eiken en berken). In deze strook, tussen zandpad en het bestaande Everdenberg wordt een smalle strook verharding aangelegd zodat fietsen naast het zandpad mogelijk wordt. Ter plekke van de bedrijfsstraten worden voorzieningen getroffen zodat fiets en voetgangers
36
de sloot kunnen oversteken en zo op Everdenberg Oost
ligt een bedrijfsstraat parallel aan het pad. Hier is de
kunnen komen.
bebouwing zo georiënteerd dat er ook representatieve gevels worden gemaakt richting Oude Heikantsepad. Deze
De bebouwing op de meest noordelijke en zuidelijke
zone wordt naast de rijbaan ingericht met gras en bomen.
bouwvelden staat met de zijkant naar het Oude
Door Everdenberg Oost te openen richting het pad worden
Heikantsepad. Hier worden met afstanden voor bebouwing
de kwaliteiten van het pad betrokken bij het
en beplantingsregels in het beeldkwaliteitplan nadere
bedrijventerrein. Bovendien is het eenvoudig om tijdens
eisen gesteld zodat deze bebouwing het karakter van het
een pauze via het Oude Heikantsepad een wandeling te
Oude Heikantsepad niet verstoord. In het middengebied
maken in de omgeving.
G
37
