GYORS TÉNYKÉP. (One of the Possible Channels of Capital Inflow is Land Based Mortgage Credit) KÖKÉNYESI LÁSZLÓ

Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.

XVIII. évf. 2004

Tér és Társadalom

■

1: 93-106

GYORS TÉNYKÉP A TŐ KEÁRAMLÁS EGYIK LEHETSÉGES CSATORNÁJA A TERMŐ FÖLDALAPÚ JELZÁLOGHITELEZÉS (One of the Possible Channels of Capital Inflow is Land Based Mortgage Credit) KÖKÉNYESI LÁSZLÓ Kulcsszavak: regionális különbségek t őkeáramlás jelzáloghitelezés term őföld családi gazdaság Jelen tanulmány arra a következtetésre jut, hogy a jelzáloghitelezés által létrehozott t őkeáramlásban háttérbe szorulnak a kistelepülések. A szerz ő véleménye szerint a termőföldalapú jelzáloghitelezés a falvak felé fordíthatná a t őkeáramlást. A szerző a regisztrált családi gazdálkodók adataiból és az FHB hitelfeltételeib ől kiindulva modellszámítást mutat be a gazdák term őföldalapú hitelezhet őségére. A modellszámítás eredménye, hogy egy átlagos gazdálkodó 6,7 M Ft term őföldalapú jelzáloghitelt lenne képes felvenni. Elégséges jövedelem igazolása nélkül 500 eFt/ha földárral számolva 10 hektár, 800 EFt/ha-os átlagárral számolva pedig 7 hektár a hitelezhet őség alsó határa. Több mint 72 Mrd Ft földalapú jelzáloghitel lenne kihelyezhető a családi gazdálkodókhoz.

Az elmúlt években a bankrendszerben az egyik legjelent ősebb növekedés a lakáscélú jelzáloghitelek piacán következett be. A jelzáloglevélhez köt ődő állami támogatás bevezetése és az infláció ütemének csökkenése miatti kamatlábcsökkenés — más piaci folyamatok kedvez ő hatásai mellett — a jelzáloghitel-állomány dinamikus növekedését idézték el ő (Várhegyi 2002). A személyi jövedelemadóról szóló törvénybe épített adókedvezmény mértékének növekedése is kedvez ően hatott a hitelkeresletre. A Földhitel- és Jelzálogbank Rt. — mint a hazai jelzáloghitelezés kiemelked ő intézménye — folyamatosan növelte hitelkihelyezéseit, miközben eredményessége javult, tőke-megfelelési mutatója pedig 26% fölé emelkedett (FHB Rt. 2000; 2002). A lakáscélú kihelyezések növekedése háttérbe szorította az egyéb célú kihelyezéseket (pl. ipari ingatlan vagy term őföld fedezete mellett nyújtott hitelek). A term őföld fedezetű kintlévőség az FHB hitelportfóliójában nem éri el a 0,7%-ot. Ha a jelzáloghitelezést, mint t őkeáramlási csatornát tekintjük, akkor vizsgálhatjuk, hogy milyen irányú tőkeáramlást hoz létre. A hitelintézetek üzleti titokra hivatkozva nem publikálnak olyan adatokat, amelyek a hitelfelvev ő lakhelye szerint, illetve a finanszírozott hitelcél helye szerinti bontásban tükrözné a hitelportfóliót. A hivatalos lakásstatisztika alapján azonban tudunk következtetni a kihelyezések területi szerkezetére. Az elmúlt évek lakásépítési adatait mutatja az I. táblázat.

Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés. Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.

94

TÉT XVIII. évf. 2004

Gyors ténykép

■

1

1. TÁBLÁZAT A lakásépítés alakulása (The Development of Housing) Épített lakás, darab

Budapesten A többi városban Községben Összesen Épített lakás (%)

1990

1995

1999

2000

2001

2002

6 985 19 640 17 146 43 771

2 945 9 494 7 884 20 323

2 904 8 635 7 748 19 287

3 113 9 760 8 710 21 583

4 434 13 685 9 935 28 054

6 473 15 853 9 185 31 511

1990

1995

1999

2000

2001

2002

16 14 21 14 15 16 Budapesten 49 50 45 45 47 45 A többi városban 29 40 35 39 40 39 Községben 100 100 100 100 100 100 Összesen Épített lakás 2001 2002 2000 (előző év =100%) 142% 146% 107% Budapesten 140% 116% 113% A többi városban 114% 92% 112% Községben 112% 112% 130% Összesen Épített lakás 2002 2000 2001 (1999 =100%) 107% 153% 223% Budapesten 184% 113% 158% A többi városban 128% 119% 112% Községben 163% 112% 145% Összesen Forrás: Saját számítások a Magyar Statisztikai Évkönyv (2002) 6.3 táblázata alapján. Az adatok azt tükrözik, hogy 2001-ben és 2002-ben az épített lakások számát tekintve 40,2%461 29%-ra csökkent a községekben megvalósult kivitelezések részaránya, miközben dinamikusan n őtt a városi lakásépítések száma. Ha megyék és régiók szerint is vizsgáljuk a lakásépítések alakulását, akkor még nagyobb területi különbségek figyelhetőek meg. Amint a 2. táblázat mutatja, a Győr-Moson-Sopron megyei városokban az 1000 lakosra eső épített lakások száma (7,1 lakás/ef ő) több mint hétszerese a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei városokban épített lakások számának (1 lakás/efő), és több mint tizennégyszer akkora, mint a Békés megyei községekben épített lakások számaránya (0,5 lakás/ef ő). Az is igaz, hogy vannak megyék, ahol a községek adatai jobbak a városok építési adatainál (pl. Pest és Fejér megye), de összességében mégis megállapítható, hogy lakosságszám szerint alulreprezentáltak a lakásépítésben a községek.



■1 00. N

oo ■", oo tr, co,

oo trr; tsi

•-• co 00

oo oo r-k"

•

t-. -

kr, 0 ▪ v," crj 0 0 O

■■

N q

00 0, M 0, , r, •ct ,ot

et V)" ,Cr q 00 0, q

gr

ck,

kr,

ekf eki

r.;

ri kr, oo r- h N N •tt" (•," •ch" kr, m; •

o

0,1" mj

-.7

N 00 0,

M 00 00

kr,

r,f en"

N

oo

N .ct 00 )0

O

8 co" <4 0, 00 C,

e.. co t. N o"

•ct

cr" ro"

N 7 N •ct"

95

Gyors ténykép

kc,

V., N

„ `ct., 00 V)

Z

csi

N M

so

N

V) 0, V., 00 co„ V'1" woo O ON OPIN 00 C),

10 0 0 m

O M ,0 N 00 0 0 q M <4 fV tki OC" 04"

tOCO.

•-■

•-•

,r O ,1

N M o

v-; m; ő kr," m"

05 q CO q

N

ON '1 kr, Ő ,0 —M mj

co oo co

00

O V) 0," 0, co 0, 00 0,

tc,

ct N" • ,~" o kr,

ti N

E z, O 0, rk, o 00

N

•

•

7 ,,,7 0

00 sO t, N 0.1" N

04„

N

•Ct. V) 00 •-• ,~"

0000 0 0 0 0 M 00 Ő OS D ő ő t,i

0 0 0 0

0 0 0 0

°'-1

M M N co N N

O O 0 0

O 0 0 0 CO" N M Oct 0 00 Le,

N

0 0 0 0 0 0 0 0 Ol" N" ry Ő Ő V)" crj ▪ •-• 00 N SO •-•

R,

0 0 0 0

f;:,, 0 0 ON

N

cs;

N cd

O o

M

m

,0

,r1

rs;

m M Q

0 O 0 0

0

0, ,r 1h ry

O

v?

4

0 c>

C O O

a,-

V, M

0 0 0 0

0 o

•

Ni

O

N •

scC, N N N N 1

ő ,n"

N

Cor

tsi

• cO"

0 0 0 0

•ct" OJ N oo

0c a

M •kt

0 0 0 vi" 1".• N N

•

O

,0

00 N"

y •-•

M C;

O

Q

,40 04

0. 0 0 0 oo rsS •cí.

t

Sd'

•,

t:5 M kr; t, Le,

0 0 0 O

e4 <,1

O

Zr;


96

Gyors ténykép


■

1

Tekintettel arra, hogy az elmúlt években az épített lakások túlnyomó többsége lakáscélú hitelfelvétel mellett valósult meg, úgy gondoljuk, hogy az épített lakások területi eloszlása jó indikátor a lakáscélú hitelek áramlási irányának a meghatározásához. Szerintünk a használt lakások piacán kialakult hitelfelvétel melletti forgalom, az átlagos építési költségek területi különbségeinek alakulása csak meger ősítheti azt a vélekedést, hogy a lakáscélú hitelek nem lakosságarányosan oszlanak meg. A jelzáloghitelek terén háttérbe szorulnak a kistelepülések. A hitelállomány elsősorban a fő városban, a megyeszékhelyeken és egyéb városokban megvalósított beruházásokat finanszíroz. A falvakba a lakosságarányosnál kevesebb jelzáloghitel, és ezzel együtt kevesebb támogatás áramlik. Az állami költségvetés jelent ős deficitje miatti jogszabályváltozások és más piaci folyamatok miatt várható, hogy a közeljöv őben lelassul, megtorpan a lakáscélú jelzáloghitelek növekedési üteme. Ha a lakáscélú jelzáloghitelezés piacának további bővülése valóban korlátokba ütközik, miközben a hitelez ők oldalán b ővül a szerepl ők köre, akkor szükségképpen várható, hogy egyrészt er ősödni fog a hitelfelvev ő ügyfelekért folyó verseny, másrészt új potenciális piacok felkutatására és új célpiacok megnyitására fognak törekedni a hitelintézetek, mely változás a t őkeáramlás irányát is megváltoztathatja. Tanulmányunkban egy lehetséges „régi-új" célpiaccal, a term őföldalapú jelzáloghitelezéssel foglalkozunk. A regisztrált családi gazdálkodókról rendelkezésünkre álló információk alapján modellszámítást végeztünk a földjelzálog-alapú finanszírozhatóságukra vonatkozóan. Az alkotott modell feltételeit a 3. táblázatban, a használatával kapott eredményeket pedig a 4. és 5. táblázatban foglaltuk össze. A számításokhoz konstruált kétváltozós lineáris modellt egy függ ő változó, egy független változó valamint hét paraméter alkotja. A paraméterek között kett őnek az értéke független a hiteligényl ők összetételét ől és konkrét jellemz őitől. Az egyik a hitelbiztosítékiérték-arány a piaci ár százalékában kifejezve, a másik a hitelezhet őség mértéke a hitelbiztosítéki-érték (HBÉ) százalékában kifejezve. Az el őző konkrét értékét a földértékelések során a szakmában elfogadott és megszokott gyakorlat alakította ki, a másik pedig a jelzálogbank által meghatározott, és a termékismertető kben közzétett, de ugyancsak szakmai érvekre alapozott érték. E két paramétert addig, amíg a gyakorlat meg nem változik, illetve amíg a hitelfeltételeket meg nem változtatják, konstansnak is tekinthetjük. A további öt paraméter viszont „valódi" paraméternek tekinthet ő, és értékük annak megfelel ően változik, hogy a modell alkalmazása a hiteligényl ő k milyen körére terjed ki, illetve, hogy a hiteligényl ők milyen jellemz őkkel bírnak. A modell a paraméterek megfelel ő megválasztásával és egyszerűségénél fogva is alkalmas arra, hogy segítségével meghatározzuk egy konkrét gazda hitelezhet őségét valamely jelzálogbank adott feltételrendszerében. Alkalmazásával meghatározható a regisztrált családi gazdaságok egy részének, vagy egészének a term őföldbázisalapú jelzálog hitelezhet ősége is.



■

1

Gyors ténykép

97

3. TÁBLÁZAT Modellszámítás a regisztrált családi gazdálkodók termőföldalapú jelzáloghitelezhet őségéről az FHB jelenlegi termékpalettájának feltételei szerint (Model Calculation on the Land Based Mortgage Credit of Registered Farmers by the Conditions of FHB's Current Products) A modell feltételei az FHB-ra vonatkozóan: 1) Csak a termékismertet őben rögzített feltételeket követeli meg. 2) A feltételeknek megfelel ő minden hiteligényt ki tud, és ki akar elégíteni, egyéb feltételt nem támaszt. 3) Nem alkalmazza a hitelbiztosítéki-értékre (HBÉ) vonatkozó 4 MFt-os minimális egyedi érték követelményét. A modell feltételei a családi gazdálkodóra vonatkozóan: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)

Minden gazda, aki elfogadja a banki kondíciókat, megfizeti az egyéb díjakat. Az életkor szerint egyenletesen oszlik el a földtulajdon. Hiteligénylés vagy elutasítás szerint egyenletesen oszlik el a földtulajdon. Minden gazdánál elfogadják rendszeres jövedelemszerz ő tevékenységének igazolását. Minden gazda megköti a szükséges vagyonbiztosítást. A hitelt közerkölcsöt nem sért ő és jogszabályba nem ütköz ő vállalkozási célra kívánja fordítani. A gazdálkodók az egyéb hitelnyújtási feltételeket is teljesítik. Az életkor és a hiteligénylési szándék között nincs szignifikáns kapcsolat.

A modell feltételei a családi gazdálkodó term őföldjére vonatkozóan: 1) A családi gazdaságok term őföldjei rendezett jogi státusúak, per-, igény- és tehermentesek. 2) Az ingatlanok tényleges állapota egyezik az ingatlan-nyilvántartás adataival. 3) Minden term őföld önállóan forgalomképes és 180 napon belül értékesíthet őnek minősül. 4) Nincs akadálya az els ő ranghelyű jelzálogjog, ill. elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének. 5) A termőföld jellemzői és a gazda életkora között nincs szignifikáns kapcsolat. 6) A földterületek mérete azonos eloszlást mutat a hitelt igényl ők és nem igényl ők között. Forrás: Saját szerkesztés.

A modell segítséget nyújthat ahhoz is, hogy a jelzáloghitelezés támogatási feltételeit kidolgozzák, hiszen használatával megbecsülhet ő a hitelezhető földbázis, meghatározható a várható hitelkihelyezés értéke, és ebb ől becsülhető a várható támogatási igény is. Munkánkban a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) feltételrendszerére alapozva alkalmaztuk a modellt, és végeztük el a számításokat.


98

Gyors ténykép


■

1

A modell változói és paraméterei az FHB hitelezési feltételeihez igazodóan a következők: Változók: — Függő változó: A term őföldfedezet mellett felvehet ő jelzáloghitel eFt-ban kifejezett nagysága (megjelölése: Felvehet ő jelzáloghitel). Értelmezése a független változóhoz kapcsolódik. Amely sokaságra vonatkozik a független változó, ugyanarra a sokaságra vonatkozik a függ ő változó értéke is. — Független változó: Az összes földterület hektárban (jele: a). Attól függ ően töltendő ki a megfelel ő értékkel, hogy egy konkrét személyre, egy átlagos gazdára, vagy az egész gazda-sokaságra, esetleg részsokaságra kívánunk-e számításokat végezni. Paraméterek: 1) Az 5 ha egybefügg ő területet elér ő földek aránya %-ban (jele: b). Az FHB nem fogadja el fedezet gyanánt az 5 hektárnál kisebb területeket akkor sem, ha összességében jelent ős méretű és jelentős értékű, ezért kell ezzel a paraméterrel lesz űkíteni a művelés alatt álló összes földterületet. A paraméter értékét tizedes tört formában kell megadni. 2) A 18-60 év közötti gazdák aránya %-ban (jele: c). Szigorú feltétel, hogy a hitelfelvev ő a hitel teljes futamideje alatt 65 év alatti legyen. Ha ez nem teljesül, akkor nagy érték ű földterületek sem válhatnak fedezetté. Mivel 5 és 15 év közöttiek a kihelyezések, ezért a hitelbírálatkor a gazda nem tölthetti be az 50. illetve a 60. évét. Ha egy konkrét személyre, vagy az átlagos személyre végzünk számítást, akkor a tényleges, illetve a számtani átlaggal számolt életkornak megfelel ően kell a paraméternek értéket adni. Ha alatta marad az értéknek, akkor a paraméter értéke 100%, ha meghaladja a kritikus értéket, akkor a paramétert 0%-ra kell beállítani tizedes tört formában. 3) Hiteligényl ők aránya a hitelezhet ők között %-ban (jele: d). A független változóként konkretizált potenciális földterületet az 1. és 2. pontban leszű kítettük az elfogadható, hitelezhet ő körre, de nem biztos, hogy közülük mindenki kér is jelzáloghitelt. Ebben a pontban sz űkítjük a hiteligénylők körére. Ha egy konkrét személyre, vagy az átlagos személyre végzünk számítást, akkor kérelem esetén 100%, hitelkérelem be nem nyújtása esetén 0% a paraméter értéke, tizedes tört formában. 4) Hitelkapacitás kihasználása (%) (jele: e). Az eddig megfelel ő személyek, ha adnak is be hitelkérelmet, akkor sem biztos, hogy az általuk maximálisan felvehet ő hitelt kérik. Tudnunk kell, hogy hány %-ban merítik ki lehet ő ségeiket. Ennek egyformán lehet értéket adni akkor is, ha egy-egy személyre, és akkor is, ha rész- vagy teljes sokaságra kívánunk számítást végezni. Az értéket tizedes tört formában kell megadni.



■

1

Gyors ténykép

99

5) A föld átlagos piaci ára eFt/ha-ban (jele: f). Miután a személyek életkora és hitelfelvételi szándéka, továbbá a föld aprózottsága szerint behatároltuk a hitelezhet ő földterületet, most meg kell határozni az értékét is. Ehhez használjuk a hektáronkénti átlagár paramétert. Egyedi árakból, súlyozott számtani átlaggal javasolt ezt kiszámolni, és a modellhez eFt/ha-ban megadni. 6) Hitelbiztosítékiérték-arány a piaci ár %-ában (jele: g). A jelzálogbank nem a teljes aktuális piaci értéket fogadja el biztosítéki értéknek, mert adott esetben az értékesítésnek gyorsan kell megtörténnie, ami csak piacinál alacsonyabb ár elérését teszi lehet ővé. Általában a piaci érték 80%-a körül határozzák meg a HBÉ-et. Amekkora arányt a konkrét esetben alkalmaznak, azt az értéket kell megadni tizedes tört formában. 7) Hitelezhetőség aránya a HBÉ %-ában (jele: h). A HBÉ-nek nem egészét hajlandó kihitelezni a jelzálogbank, csak egy részét, hogy az esetleges kés őbbi piaci árváltozások, árcsökkenések esetében is kellő fedezetet jelentsen az ingatlan. Jelenleg az FHB konkrét esett ől függően csak a HBÉ 35-60%-áig hajlandó hitelt nyújtani. A felsorolt paraméterek segítségével a következ ő matematikai formulával tudjuk kiszámítani a term őföldfedezet mellett felvehet ő jelzáloghitel eFt-ban kifejezett nagyságát: Felvehető jelzáloghitel = a x b x cxdxexfx g x h A modell alkalmazásához vagy ismerni kell az elemzés alapjául szolgáló „gazdasokaság" pontos jellemz őit, vagy becsléseket kell végezni a modellhez fontos jellemzőkre vonatkozóan, illetve feltételezésekkel is élhetünk. Egy átlagos jellemz őkkel bíró gazda jelzáloghitel-potenciáljára vonatkozó számításoknál a következ ő adatokat, illetve feltételezéseket használtuk: Az átlagos családi gazdálkodó 60 ha területen gazdálkodik, amelynek 70%-a legalább 5 ha-os egybefügg ő szántóterületet alkot, földjei átlagos piaci értéke 500 eFt/ha, és a gazda életkorát tekintve megfelel az FHB feltételének. Feltételeztük továbbá, hogy egy ilyen gazda 100%-ban ki kívánja használni hitelpotenciálját, de megfelel ő (számításaink szerint tízéves futamid ő, 50%-os terhelhetőség és az FHB jelenlegi kondíciói mellett havi nettó 250 eFt) jövedelemigazolást nem tud becsatolni a term őföld alapú jelzáloghitel igénylése során.

A modell felhasználásával elvégzett számítások azt mutatják, hogy egy ilyen átlagos gazda 6,7 MFt jelzáloghitelt kaphatna az FHB-t ől (4. táblázat), feltéve, hogy a 3. táblázatban foglalt egyéb feltételek is teljesülnek. Ez az érték meghaladja a mai lakáscélú hitelek 4-5 MFt-os átlagos mértékét. Jelent ős beruházáshoz ugyan nem elegendő, de például tartós forgóeszköz lekötés finanszírozásához, vagy gépvásárláshoz jó kiegészítő forrásul szolgálhatna.


100

Gyors ténykép


■

1

4. TÁBLÁZAT Egy konkrét gazda hitelezési lehet ősége (The Credit Possibilities of a Real Farmer) A modellszámítás változói és paraméterei 1. 2.

6.

Összes földterület (ha) Ebből 5 ha egybefügg ő szántóterületet elér ő földek aránya (%) 18-60 év közöttiek aránya (%) Hitelkérők aránya (%) (hitelezhet őkön belül) Hitelkapacitás kihasználása (%) (hitelezhet őkön és hitelkérőkön belül) Föld piaci átlagára (eFt/ha)

7.

HBÉ-arány (piaci ár %-a)

8.

Hitelezhet őség (HBÉ %-a)

3. 4. 5.

50 70 100 100 100 500 80 40

Kihelyezhet ő jelzáloghitel számítása Összes földterület (ha) 60 Ebből 5 ha és nagyobb szántóföldterület (ha) 42 Ebből 18-60 év közöttiek területe (ha) Ebből hitelkérők területe (ha) Hitelezhető földterület (ha) Föld piaci átlagára (eFt/ha) Hitelezhető földek piaci értéke (eFt) HBÉ-arány (piaci ár %-a) HBÉ (eFt) Hitelezhetőség (HBÉ %-a) Nyújtható hitel összege (eFt)

42 42 42 500 21 000 80 16 800 40 6720

A paraméterek tetsz őlegesen változtathatóak.

Forrás: Alapadatok az FVM-t ől.

Figyelembe véve, hogy az FHB-nál az ilyen célú hitel minimális összege 1,5 MFt, így meghatározható a minimálisan szükséges földterület. Ezek szerint — továbbra is az 500 eFt/ha földárral és megfelel ő jövedelemigazolás nélkül 35% hitelezhet őségi aránnyal számolva — 10 hektár alatt nem hitelképes az ügyfél. Ha viszont feltételezzük, hogy jó min őségű termőföldjének piaci értéke eléri a 800 eFt/ha-os átlagárat, akkor ceteris paribus a hitelezhet őség alsó határa 7 hektárra csökken. Elégséges jövedelem igazolásával a hitelezhet őség aránya 60%, így egy 5 hektáros szántó fedezetével (kb. havi nettó 75 000 Ft jövedelemigazolás mellett) 625 eFt/ha földár esetén már van lehet őség 1,5 MFt földalapú jelzáloghitel felvételére. A paraméterek és a modell feltételei szerint megyénként, régiónként és országosan is meghatároztuk a kihelyezhet ő jelzáloghitel nagyságát. Azt az eredményt kaptuk, hogy összességében több mint 72 Mrd Ft jelzáloghitel lenne kihelyezhet ő a családi gazdálkodókhoz. Legnagyobb hitelre Észak-Alföld (16,7 Mrd Ft) és DélAlföld (15,1 Mrd Ft) számíthatna. A megyék közül kiemelkedik Jász-NagykunSzolnok megye (6,2 Mrd Ft) (5. táblázat).

▪-•

-

•

• ▪Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés. Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p. • m

T2 M

■

1

Gyors ténykép

M M M M 00 .0 0, q m

O

.5

M M

0 Co er

,‘4`á Z CO CO 0 0. T 0.

W

q Gro 0 0 T-- e ■ ,00 00 0 .s M M

N sy-

0 0 00 .0

0 0 0 C. 03 00 00 00

ON M M M 00 V. V, 01 .0

00 0 0 0. .1 M 0

00 01 05 03 CO' m 0. CO CO N

00 ON M M ON GO OS M 05 0 M • M .0 M

N M 00 M b M 0 1-■

ON

'ék> 0, C. C. `1. 7 ""1.

N

Z 0 0

N N m M N sO 04 M se 0 Os se 00 50 0 .0 0 0.

MMN M 0 00 01 N

0 00 M M M 01 0 m M V V. M

0. Os Os

,n

0,

CO 0 CO CO .0 .0 00

m. 0500 0 M .0 N M 00 M 00 T-- M SO SO 0V 00 V. M M

Os

0 0 0 0

O

Y. c 0 0 CO 0 0. 0. 0.

cá■ '' \' C. C. 0 0 ■T

00 M ON

01

W

ON 07 M q ON M 00 M M 00

0 GO Os 00 01 M GO N.

- M !T M

m NO 00 N M

0 0 .0 0 0, rs, Vs 0.1 GO M 00 N M V V, O V. 01 Os

C.

m

e∎

vt

101

00 M Os0 .n ,n

ve 7 0.

0 0 Os

M 00 M M 01 M 0.

180 723 635


‚‘ '›

SR T

• Ó CO CO 0 0 0 0 C. 01 C. C. 0, CO C. CO 0 CO .0 .0 .0 .0 00 00 00 00 .0 .0 CO .0 00 .0 00 00

O

N

0,

ve 00 s0 N 00 0 m,

M se GO M

."2 LLL

o

-C

2

'2

M, 00 .O

00 M .1 m m M M .0 GO 0 01 Z

m

00N

'2

C7, t■ 0 00 0 00 'OT T-- Ce

0 e, M sO

r- re DO er a, V a, r-

N

re

Tn 00 00 M m 05 0 m 0 M M M es, 01 01 N O N C. lS

0 0 0 0 0 0 0 0 le3MMms

0 0 0 z 0 0 0 0 0 C> 0 CO C> 0 0 o o 0 0 C) Co 0 0 0 Z C> C> C> 0 O ▪ 0.1 VI 01 mmmm e., e-, kr, 4-,

00 00

M re m 00 o er O .o - N O

M 00 0, q .0. 01 0. M 0 0 01 0, 0, 07

M. 01 00 V, VT M 0.

.0. m 0 0 N NO M 0- 01 0, M 00m M

V,

0, 0s, m ts. .01. 01 M CO M NO M .0 00 M M I, 01 01 M

t■ 00 M 0,

V q se 00 V N M m M .0 M 0- 01 0 01 M

0,

Q ,1-

SO M M

0

M 0 M 0. M 0 s..1. 01 M

Ó

-N

0. 01 "t 01 01 M

t n M M = V, M b s0

•
.0 M R 00 0 M 0. 00 M N M M 0

el. se M 01 M 0. V szl• 0. 0. 00 Vs1 0 7 M m 01 q

SO Tn CO 05 M 0 es M

M M 0.1 ON 00 CO 0 M 0 M 0. m m

■-■

N

00 00 M m M 01 V1 ■T

0,

.0

0 d

--

e- .0 00 CO O

N e■

0

GO M 0, m N •-• M

0. O

M

M M V, 01 0,1

b M 0

cr, e-, M m vo "-1

M

e,

es

O

N "Z

,0 M 01 M

0 00 00 es. ev Ce 00 .. N 0V

01 a. • N o 01 0 er 0.

m 0 01 0.

„N

•-■ CO 01 M 00 t■ q 11. 04 N M M 0 00 N N 01 ts..

VS 0 n0 s. ° VT 0 01

M 00 M 0 00 e■

vr •

00 M O0 01 0. M •-■

VT

,r .4" N s".■

ON 10 se C> 0 M 0 Os M m m M N 01 M M Os

sO o.

O 00 00 kr,

N

c„

-44. 00 0-, • ,0 <-4 01

0.1 01 M. t" 01 Os 00 CO C

`c1 O V o 0. 0- e' "-1 O

01 M .0. 0. M m V1 M

50

00 e■

0, 01 M fn 6,m,e ,0 00 M

o

Tn e-

= Os .0 M M N "

•

cro

▪

t- 0.cr‘ ‘4

O

,0

° ca

Forrás : Alapadatok ;17 F ■N1 - tő

W

M M 00 M 01 N OS CD N N 01 00 m 0.

0 0 0 Z O O O Z trl te, kr,

00 .0 0 00 00

3

sc,

vo

01

0 C. 0 0 M

en

j2

,

0,1 N

225904543

Z


102

Gyors ténykép


■

1

A kapott eredményeket azonban óvatosan kell kezelni, mert megtéveszt őek lehetnek. Egyrészt az egész ország területére nyilvánvalóan nem érvényes egyformán az 500 eFt-os hektáronkénti term ő földár. Ha pontos adataink lennének az egyes megyék átlagos földárairól, akkor a modell alkalmas lenne annak befogadására és használatára is. Másrészr ő l a földterületek elaprózottságának mértéke sem azonos az egyes megyékben. Ebb ől következ ően az 5 hektár alatti területek megyénként eltérő mértékben esnek ki a hitelezhet ő földterületek köréb ől. Harmadrészt a regisztrált gazdák életkora szerinti megyénkénti és régiónkénti eltérések is módosíthatják a kihelyezhet ő jelzáloghitel értékét. Ahol a gazdák magas életkora miatt sokan esnek ki a hitelezhet ő körből, illetve, ahol a kieső gazdák nagyobb átlagos birtokméreteken gazdálkodnak, azokban a megyékben és régiókban jelent ősen csökken a kihelyezhető hitelösszeg. Az életkorra és a birtokméretekre vonatkozó pontos regionális egyedi alapadatok sajnos nem állnak rendelkezésünkre. A regisztráció érdekében kitöltött és benyújtott nyomtatványokon a megyei FVM hivatalokban ugyan zömmel hozzáférhet őek lennének az adatok, de a hivatalok ilyen irányú adatfeldolgozást még nem végeztek. Elsősorban a regisztrációs feltételeket ellen őrizték, illetve az FVM által megkövetelt jelentésekhez szükséges adatfeldolgozást végezték el (6. táblázat). Mindebből következő en a megyénkénti és régiónkénti jelzáloghitel kihelyezési lehet őség pontosabb meghatározásához az elemi adatok szintjéig, az egyéni regisztrációs lapokig lenne szükséges kiterjeszteni a vizsgálatot. Ha ezek az adatok rendelkezésünkre fognak állni, akkor a modell tovább finomítható, feltételezései pedig sz űkíthetőkké válnak. A regisztrációs adathalmazból a modell finomításához a legfontosabb adatok azok lennének, amelyek a paraméterek egymáshoz való kapcsolódásáról informálnak bennünket (paraméterek közötti korrelációs együtthatók). A modell alkalmazási feltételei között az egyik kritikus pont a földterületek életkor szerinti megoszlása. Úgy gondoljuk, hogy a földjelzálog-alapú hitelezésben nem lenne feltétlenül szükséges a gazdák életkor szerinti megkülönböztetése, de mivel a jelzálogbankok alkalmazzák ezt a differenciálást, így a Pest megyei adatok felhasználásával számításokat végeztünk e téren is. A Pest megyében regisztrált 1292 fő családi gazdálkodó köréb ől 1021 fő esetén rendelkezésünkre állnak az életkori és a földhasználati adatok. Ezen adatok alapján a használt termő föld életkor szerinti megoszlására végeztünk számításokat (1., 2. ábra). Az elemzés azt mutatja, hogy a gazdák átlagéletkora csaknem 50 év (49,71 év). Az életkor szerint normális eloszlást követve szóródik a 20 és 93 éves kor közé es ő sokaság.

Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés. - Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p. -

-


■

1

Gyors ténykép

•

oo se. se,

‘0

vT n

00

N

00M,N, 00 00 m O

O

MM

00

WM,m

,000,

,

0,NW00 M_ 0,0,100

Ó".

~ ,0 0 N O

0

oő

.0" co 0:

0, ,Nse

10

■

,

0,1^N^Nio," OW, ,

103

00.1000 ‘0 .04

0. ,0 00^ e■

N N se M

N

MMNM

▪ M se CO 00 0,1 00 sO CO ‘0

M 00 N 0, 0, 00 MM

6. TÁBLÁZA T

•

C. 00 00 00 GT 0, 0, 0,

t■

,

000'1W -,

CIN , 1.0 0

W

CO MM,m,

~ •-•

00''

N

0,^N

M 1, 0, 0, NI 00

1.0

O

ON

M

o ",

00

00 t... 00 CO elN

m"

N oo 0-1 s e co se ■■■ ts,

O

CO CO 0 se os 0,, m

0 14 00,7 00 00 Wm0,

oc",

•-ooso WW0, "

M, M,

-

C00,Wco 0, Wt.-00 0, 0, 000,

,1"nm"c> .tre,

000.,

N

0,

0,N0c M m CO CO' Cl t•-■

; 00^ 1.■^,0^ "

r•-■ 00

oo m,

..ct t•-■ N

O. 00

0,1 0.1 oo

NI 4-, N ‘o 0 0,

b0 CO 00

kr, r•- ■

•O

0 s e0 p 0 er 1.0 M

FVM adatai alapján.

.~0,1MN M m m" M


104

Gyors ténykép


■

1

1. ÁBRA Pest megyei gazdák száma és átlagos földterülete életkor szerint (The Number of Farmers and Their Average Arable Land in Pest Count) , by Age) 200 °Átlagos terület 41Gazdák száma

172

180

56

Földterület (hektár) és létszám (fő)

160

140 11

114

120

10 98

80

60

63

60 —

61

59 48

40

57 —

00

•■•'.

100

69

5

72 66 52

49 51 37 — 28

33

21

19

20 0. 0

— 20 25 26 30

31 35 36 40 41 45

46 50

FL

51 55 56 60 61 65 66 70 71 75 76 80 81-85 86-90 91 95 Gazdák életkora

Forrás: Pest Megyei FVM Hivatal.

Figyelembe véve, hogy a 60 éven felüliek a jelenlegi feltételek szerint nem lennének hitelezhetőek, így a gazdák 20,8%-a kiesik a potenciális ügyfélkörb ől. Mivel azonban néhány kiugró adatot leszámítva az életkor szerinti földhasználat is normális eloszlást mutat, így velük csupán a földterületnek csak 17,8%-a kerül ki a hitelezhet ő körből. A Pest megyei fenti eredményhez hasonló megoszlást mutatott egy 2000-ben Jász-Nagykun-Szolnok megyében készült, 1000 fős mintára kiterjed ő vizsgálat is (Baranyi 2000). Az életkori és földhasználati kérdésekre értékelhet ő választ adó 590 fő vizsgálatakor 3 életkori csoportot (0-25 év, 26-61 év, 62 év és felette) alkalmaztak. Az adattáblák újraelemzésével arra a megállapításra jutottunk, hogy a Jász-Nagykun-Szolnok megyei mintában a 62 éves és id ősebb gazdák aránya 12,2% volt, és az általuk használt földterület az összes használt földterület 9,33%-át tette ki. Feltételezve itt is az életkor szerinti normális eloszlást, megfogalmazható, hogy megalapozott a konstruált modell azon feltétele, miszerint a gazdák 80%-a megfelel az FHB életkor-kritériumának. A potenciális term őföldbázisnak pedig 15-17%-a esik ki a hitelezhet ő körből azért, mert használóik életkora a 60 évet meghaladja. Meggondolandó lenne, hogy az életkor-kritérium van-e olyan fontosságú hitelezési feltétel, hogy miatta ilyen mértékben sz űküljön a hitelezhet ők köre.



■

105

Gyors ténykép

1

2. ÁBRA Földterület életkor szerinti megoszlása (The Distribution of Arable Land by Age) 14000

11926,19 12000 10227 03 10000 8785,24 7519,28

8000

3 t

5367,83

5594,53_

6000

LL 3592.26

4000

2720,64

2520,92

1994,32

1502,45

2000

1034,05

E 20-2

6-30

31-35

36-40

1-45 46-50

898,4

e

0

18,79 ;,

1-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 86-90 91-95 Életkor (óv)

Forrás: Pest Megyei FVM Hivatal.

Az eddigi számítások alapján várható, hogy ekkora potenciális hitelpiacot tartósan nem fognak kihasználatlanul hagyni a jelzálogbankok. Különösen akkor lesz ez számukra kívánatos célpiac, ha meger ősödnek ezek a vállalkozások, és besz űkülnek a más irányú (pl. lakáscélú) hitelkihelyezések csatornái. Addig is kívánatos lenne, hogy lezajlódjon egy birtokrendezési folyamat, hogy a földterületek elaprózottsága miatt ne legyen korlátozva a hitelképesség. Így b ővülne a hitelezhet ő kör, és másik oldalról pedig javulna a gazdák finanszírozási lehet ősége is. Az is indokolja a termőföldfedezet el ő térbe kerülését, hogy létrejött a jelzáloghitel-intézetek és a Nemzeti Földalapkezel ő Szervezet (NFA) között egy megállapodás, amely értelmében az NFA szerz ődésben vállalt kötelezettség szerint, el őre kiszámítható értéken és kiszámítható id ő ben megvásárolja a fedezetül szolgáló termő földet, ha az adós nem törleszt, vagyis, ha a hiteltartozás rendezésébe a fedezet bevonásra kerül. Ez úgy válik lehetségessé, hogy a fedezetértékelést a hitelt nyújtó bank az NFA által közzétett vagyonértékel ői névjegyzéken szerepl ő szakértők valamelyikétő l rendeli meg. A fedezetértékelést az NFA saját rendszerén belül felülvizsgálja, majd nyilatkozik arról, hogy az abban foglaltakat elfogadja-e. Amennyiben igen, úgy az NFA elkötelezi magát arra, hogy szükség esetén a term őföldet az értékelés alapján megveszi. Ez a vásárlási garancia csökkenti a jelzálogbankok kockázatát és a szükséges eljárási költségeket. Közvetetten pedig szélesítheti a jelzálogbankok célpiacát, javíthatja az agrárvállalkozók finanszírozási helyzetét, és módosíthatja a tő keáramlás irányát.


106

Gyors ténykép


■ 1

Irodalom Alvincz J. (2002) Családi a társas ellenében. — Piac és profit. 9.4-8. o. Baranyi A. (2000) Agrárvállalkozók Jász-Nagykun-Szolnok megyében. Kézirat. Borszéki Éva (2003) Az agrárgazdaság jövedelmez őségi és felhalmozási viszonyai. — Gazdálkodás. 4. 2-14. o. Burgerné Gimes A. (2002) A mez őgazdaság t őkeellátottsága. — Gazdálkodás. 4.22-28. o. FHB Rt. Éves Jelentése. (2000; 2002) Budapest. Graf von Berufstoff, C. (1997) Jelzálogjog az Európai Unió államaiban. — Magyar Jog. 10.613-618. o. Grill, W.— Perczynski, H. (1995) Wirtschaftslehre des Kreditwesens. Verlag Gehlen. Magyar Statisztikai Évkönyv. (2000; 2002) KSH, Budapest. Swain, N.J.—Andor M.—Kuczi T. (1996) Agrártermelés a falvakban a '90-es évek Kelet- Európájában. —SzocilógiaSzeml. 3-4.125-147. o. Prugberger T.—Olajos I. (2002) Term őföldbirtoklás, hasznosítás és forgalmazás a családi gazdaság el ősegítésének új jogi szabályozása tükrében. — Magyar Jog. 5.268-294. o. Szűcs I. (2002) A földárak néhány elméleti kérdése napjaink hazai mez őgazdaságában. — Gazdálkodás. 1. 31-36. o. Várhegyi É. (2002) Jelzáloghitel — kockázatok és mellékhatások. — Bank és Tőzsde. 16.8-9. o.

GYORS TÉNYKÉP. (One of the Possible Channels of Capital Inflow is Land Based Mortgage Credit) KÖKÉNYESI LÁSZLÓ

Recommend Documents