Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomických a sociálních věd
Analýza hypotečních úvěrů na českém úvěrovém trhu Analysis of mortgage loans on the Czech credit market Diplomová práce
Autor:
Jaroslav Stumpf Finance
Vedoucí práce:
Praha
PhDr. František Jirásek, CSc.
prosinec 2008
Prohlášení:
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Praze, dne 20.12.2008
.………………… Jaroslav Stumpf
Poděkování
Touto cestou bych chtěl poděkovat vedoucímu mé diplomové práce, panu PhDr. Františku Jiráskovi, CSc. za odborné konzultace a vedení, které mi byly poskytnuty k vypracování této práce. Další poděkování patří mému zaměstnavateli, České spořitelně a. s., která mi umožnila získat teoretické, ale i praktické zkušenosti v oblasti poskytování hypotečních úvěrů.
Anotace práce: Současná situace na trhu hypotečních úvěrů není jednoduchá a celý finanční sektor je zmítán nebývalými turbulencemi. Vyspělé světové ekonomiky upadají do recese, zhoršují se makroekonomické ukazatele a budoucnost je nejistá. Některé renomované banky zkrachovaly, některé byly převzaty jinými bankami, roste rizikovost a ztrátovost úvěrových portfolií, bankovní i jiné akcie zažívají obrovské propady. Nejen odborná, ale i široká veřejnost hovoří o finanční a hypoteční krizi. O tomto aktuálním tématu budu pojednávat ve své diplomové práci.
Práce je zaměřena na současnou situaci na hypotečním trhu v České republice. Na základě širší analýzy celkové ekonomické situace v České republice v práci popisuji proces poskytnutí hypotečního úvěru a současnou nabídku na trhu hypotečních úvěrů s konkrétní analýzou situace v České spořitelně. V práci se zaměřuji na příčiny, které vedly ke krizi na těchto trzích, a zároveň ukazuji možný budoucí vývoj na hypotečním trhu.
Annotation The recent situation on mortgage markets is not easy and the global financial sector finds itself in the throes of unprecedented turbulences. The world’s strongest economies are falling into recession, macroeconomic indicators are declining and the future is unclear. Some renowned banks have gone bankrupt, some have been taken over by other banks, loan portfolios are more risky making higher losses and banks´ and other stock see dramatic slumps. Both wide public and experts talk about financial and mortgage crisis. This hot topic is addressed in my dissertation.
The study examines current situation in the Czech mortgage market. Based on a broader analysis of recent economic developments in the Czech Republic, the study looks at mortgage lending process and current offer of loans on the mortgage market, giving concrete analysis of the situation in Česká spořitelna. My work focuses on causes which led to recent crisis on mortgage markets and predicts potential future developments on these markets
Obsah: Úvod…. ............................................................................................................................ 6 1
Předpoklady poskytování hypotečních úvěrů .................................................. 7
1.1
Vymezení základních pojmů a vztahů .......................................................................... 7 1.1.1 Základní pojmy týkající se hypotečních úvěrů ................................................... 7 1.1.2 Zákonná úprava hypotečních úvěrů .................................................................. 10 1.1.3 Hypoteční zástavní listy .................................................................................... 12
1.2
Státní podpora hypotečních úvěrů.............................................................................. 14 1.2.1 Státní finanční podpora ..................................................................................... 15 1.2.2 Státní příspěvek ................................................................................................. 16 1.2.3 Odečet úroků z hypotečního úvěru .................................................................. 17
1.3
Proces poskytování hypotečních úvěrů ...................................................................... 17 1.3.1 Kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru ....................................................... 18 1.3.2 Postup při získání hypotečního úvěru ............................................................... 20 1.3.3 Zajištění, čerpání a splácení hypotečního úvěru ............................................... 22
1.4
Úrokové sazby hypotečních úvěrů .............................................................................. 24
2
Analýza současného trhu s hypotečními úvěry .............................................. 27
2.1
Současná situace na trhu hypotečních úvěrů ............................................................. 27
2.2
Srovnání hypotečních úvěrů........................................................................................ 30 2.2.1 Komerční banka, a.s. ......................................................................................... 31 2.2.2 Hypoteční banka, a.s. ........................................................................................ 33 2.2.3 Raiffeisenbank, a.s. ........................................................................................... 34 2.2.4 Komparace vybraných hypotečních produktů................................................... 36
3
Hodnocení vývoje poskytování úvěrů v ČS, a. s. od roku 2002 do současnosti ...................................................................................................... ...39
3.1
Proces poskytnutí hypotečního úvěru v České spořitelně ........................................ 41
3.2
Ideální hypotéka ........................................................................................................... 45
3.3
Americká hypotéka ...................................................................................................... 46
3.4
Současná situace v České spořitelně ........................................................................... 47
4
Dopad finanční krize na trh............................................................................. 48
4.1
Vznik a příčiny hypoteční krize v USA ...................................................................... 48
4.2
Dopad finanční krize na Českou republiku ............................................................... 57
5
Odhad budoucího vývoje ................................................................................. 59
Závěr…. ......................................................................................................................... 64 Seznam literatury……………………………………………………………………. 65 Seznam tabulek……………………………………………………………………….66 Seznam grafů………………………………………………………………………….66 Seznam příloh…………………………………………………………………………66
5
Úvod Tématem mé diplomové práce je Analýza hypotečních úvěrů na českém úvěrovém trhu. Co je to hypoteční úvěr? Jaký je proces poskytnutí hypotečního úvěru? Z jakých produktů si mohou klienti vybrat? Jaký je současný stav na trhu hypotečních úvěrů? Jaké jsou příčiny tohoto stavu a jak se bude hypoteční trh dále vyvíjet? To jsou otázky, na které ve své diplomové práci odpovím.
Hypoteční trh v České republice zaznamenal v minulých letech nebývalý růst. Bylo to způsobeno růstem životní úrovně, expanzí ekonomiky a jejím přibližováním se vyspělým státům Evropy, nízkými úrokovými sazbami i nabídkou bank. V současné době se ale situace začíná obracet. Proč? Příčinou je finanční krize, která zasahuje hypoteční trh více, než se ještě před pár měsíci očekávalo.
Považuji za důležité osvětlit příčiny současné stagnace na hypotečním trhu a zamyslet se nad možnými důsledky, protože se to dotýká nejen bank a jejich současné i budoucí situace, ale i značné části občanů, jejich financí i jejich budoucnosti. Vzhledem k velké provázanosti hypotečního trhu s celým finančním trhem a finančního trhu s celým národním hospodářstvím není možné na problém nahlížet jen z jedné strany, ale je potřeba jej vidět globálně se všemi globálními příčinami a důsledky. Proto se ve své práci zaměřím i na celkový stav ekonomiky a její možný budoucí vývoj.
Cílem mé práce je tedy přiblížit proces poskytnutí hypotečního úvěru a současnou nabídku na trhu hypotečních úvěrů se zaměřením se zejména na Českou spořitelnu, popsat a analyzovat současný stav na trhu hypotečních úvěrů v České republice, nalézt příčiny, které k tomuto stavu vedly, a nastínit možný budoucí vývoj na trhu.
6
1 Předpoklady poskytování hypotečních úvěrů Před samotnou analýzou hypotečních úvěrů je třeba vymezit několik základních pojmů a vazeb, které se k hypotečním úvěrům vztahují. V celé diplomové práci se budu zabývat pouze hypotečními úvěry pro fyzické osoby.
V této kapitole se zaměřím zejména na teoretická východiska pro poskytování hypotečních úvěrů, včetně právní úpravy vztahující se k dané problematice. Zvláštní pozornost budu věnovat problematice hypotečních zástavních listů a státní podpory hypotečního úvěrování, protože úzce souvisí s poskytováním hypotečních úvěrů.
Dále se budu zabývat celým procesem poskytování hypotečních úvěrů, úrokovými sazbami a fixací hypoték.
1.1 Vymezení základních pojmů a vztahů
1.1.1 Základní pojmy týkající se hypotečních úvěrů Pro lepší orientaci v práci nyní vysvětlím základní pojmy týkající se hypotečních úvěrů, které budu ve své práci dále používat.
Úvěr
Úvěr lze definovat jako objem finančních prostředků, které věřitel poskytuje dlužníkovi, je to použití peněz jiného subjektu s tím, že tyto peníze budou splaceny s určitým příplatkem (úrokem, výnosem).
Z hlediska banky je možné úvěr charakterizovat jako produkt, jehož prostřednictvím klient získává volné finanční prostředky na financování svých podnikatelských či osobních potřeb pomocí cizích peněžních zdrojů, které banky soustřeďují z depozit.
7
Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je definován v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, jako úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i nemovitosti rozestavěné, pokud pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se pak považuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva.
Hypotéka
Hypotéka je zástava nemovitosti. Zajišťuje krytí pohledávky věřitele v případě, že dlužník neplní své závazky, na jejím základě je poskytnut hypoteční úvěr. Hypotéka je základem hypotečního úvěru, ale v běžném chápání je často ztotožňována s hypotečním úvěrem (hypotéka = hypoteční úvěr).Ve své práci budu používat oba výrazy.
Hypoteční zástavní list
Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zejména zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Jsou to dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota spolu s výnosem je kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů.
Zástavní právo
Zástavní právo je právo k cizí věci, nejčastěji banky k nemovitosti, kterou klient ručí a zastavuje ji ve prospěch banky. Umožňuje bance uspokojit svou pohledávku z prodeje nemovitosti v případě, že klient nedostojí svým závazkům.
Věřitel
Věřitelem je osoba, která půjčuje peněžní prostředky dlužníkovi. V našem případě banka.
8
Dlužník
Dlužníkem je osoba, které jsou poskytnuty finanční prostředky a která se zavazuje tyto prostředky vrátit. V našem případě klient banky.
Spoludlužník
Spoludlužník je osoba, která se podílí na splácení závazku.
Ručitel
Je osoba, která se zavazuje převzít splácení celého úvěru, pokud závazek nebude splácet hlavní dlužník.
Jistina
Jistinou se rozumí celková dlužná částka úvěru.
Anuita
Anuitou je celková měsíční splátka úvěru (anuitní splátka zahrnuje úrok i úmor, jejichž poměr se v průběhu splácení mění).
Úroková sazba
Úroková sazba je procentní vyjádření ceny peněz.
Úrok
Úrok je korunové vyjádření úrokové sazby. Jsou to primární náklady na půjčení peněz.
9
RPSN
Roční procentní sazba nákladů vyjadřuje celkové průměrné náklady úvěru za rok. Zahrnuje veškeré běžné poplatky spojené s úvěrem a úrokovou sazbu.
Fixace úrokové sazby
Fixací úrokové sazby rozumíme dobu, po kterou je úroková sazba na hypotečním úvěru neměnná.
Úvěrový registr
Úvěrový registr je institut, který slouží k posouzení, zda klient není předlužen a jakou má platební morálku. Existují bankovní i nebankovní úvěrové registry.
1.1.2 Zákonná úprava hypotečních úvěrů Základní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a základní vazby stanoví zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který vstoupil v platnost 1.5.2004. Tento zákon nově definoval hypoteční úvěry i podmínky jejich poskytování.
Jak již bylo řečeno výše, hypoteční úvěr je tedy úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost, kterou lze pro účely hypotečního úvěru zastavit, se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Dříve bylo možné hypoteční úvěry poskytovat pouze na nemovitosti, které se nacházely na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení. Tato podmínka již nově v zákoně není a hypoteční úvěry jsou tedy vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí.
Nový zákon tedy přinesl zásadní změnu, kterou je možnost poskytnout hypoteční úvěr i na potřeby, na které nebylo možné použít klasický hypoteční úvěr – na koupi
10
družstevního bytu, na složení členského podílu v družstvu, na rekonstrukci bytu v majetku družstva či na zaplacení odstupného. Proto lze v současné době hypoteční úvěry rozlišit na dva základní typy, a to:
účelové – ty lze použít pouze na účely definované bankou, jsou účelově vázány na investice do nemovitosti, kterými jsou:
koupě nemovitosti (bytu, domu) výstavba nemovitosti, koupě pozemku, rekonstrukce či oprava nemovitosti, splacení úvěru na investice do nemovitosti, získání vlastnického podílu na nemovitosti při vypořádání dědictví či společného jmění manželů,
neúčelové (americká hypotéka) – jde o úvěr zajištěný nemovitostí, který ale nemá žádné omezení, co se týče účelu jeho použití, lze ho tak použít třeba i na nákup movitých věcí.
K získání prostředků pro poskytování hypotečních úvěrů vydávají banky hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy může podle zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů vydávat každá banka, která získá bankovní licenci. Vydávání hypotečních zástavních listů nespadá pod zvláštní licencované činnosti a řadí se k přijímání vkladů od veřejnosti. Z toho vyplývá, že hypoteční úvěry může poskytovat každá banka, která k jejich financování vydá hypoteční zástavní listy.
Zjednodušeně by šly vazby mezi hypotečními zástavními listy a hypotečními úvěry popsat následovně: banka emituje hypoteční zástavní listy v určité nominální hodnotě. Jejich prodejem získává kapitál, který používá k poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr potom poskytne dlužníkovi na základě zajištění úvěru nemovitostí. Banka je tedy v poměru dlužníka k majiteli hypotečního zástavního listu, kterému musí vyplácet výnosy a splatit nominální hodnotu cenného papíru, a v poměru věřitele k dlužníkovi, kterému poskytla hypoteční úvěr, od toho získává splátky úvěru včetně úroku z úvěru.
11
1.1.3 Hypoteční zástavní listy Podmínky pro vydávání hypotečních zástavních listů stanoví zákon o dluhopisech a zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů.
Hypoteční zástavní listy jsou plně kryté pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (tzv. řádné krytí), případně mohou být kryté i náhradním způsobem, který stanoví zákon o dluhopisech (tzv. náhradní krytí).
Emitent hypotečních zástavních listů je povinen zajistit dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů tak, aby součet řádného krytí a náhradního krytí byl vyšší než celková hodnota závazků ze všech vydaných hypotečních zástavních listů.
Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí stanovuje emitent, který je povinen ve svých vnitřních předpisech upravit pravidla pro stanovení zástavní hodnoty. Nemovitosti se oceňují cenou obvyklou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a přihlíží se při tom k:
trvalým nebo dlouhodobým vlastnostem nemovitosti, výnosu, který může být dosažen při řádném hospodaření s nemovitostí, právům a závadám spojeným s nemovitostí, místním podmínkám na trhu s nemovitostmi, předpokládanému vývoji na trhu s nemovitostmi. Ale zástavní hodnota nemovitosti při zohlednění uvedených kritérií nesmí převyšovat cenu obvyklou podle zákona o oceňování majetku.
Pohledávky z hypotečních úvěrů nesmí pro řádné krytí závazků z hypotečních zástavních listů převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí, které hypoteční úvěry zajišťují.
12
Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů je možné maximálně do výše 10 % nominální hodnoty hypotečních zástavních listů. K náhradnímu krytí lze použít pouze:
hotovost, vklady u ČNB, vklady u centrální banky členského státu EU nebo státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB, státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané členskými státy a centrálními bankami členských států EU a států tvořících Evropský hospodářský prostor, cenné papíry vydané Evropskou centrální bankou, dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou, jejíž jednou smluvní stranou je i ČR, nebo finančními institucemi, se kterými ČR uzavřela mezinárodní smlouvu.
Na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo jiné osoby, které by bylo v přednostním pořadí před právem zajišťujícím hypoteční úvěr nebo jeho část, který je zahrnut do krytí závazků z hypotečních zástavních listů. Výjimku tvoří pouze:
zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutí stavební spořitelnou, zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutí Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů, zástavní právo zajišťující úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, pokud stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu dali písemný souhlas se zřízením zástavního práva v dalším pořadí (bez tohoto souhlasu by nebylo možné pohledávku do krytí zahrnout). Pokud na nemovitosti vázne uvedené zástavní právo, lze pro krytí závazků z hypotečních zástavních listů použít hypoteční úvěr maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou či na družstevní bytovou výstavbu.
13
Dále nesmí být nijak omezena převoditelnost nemovitosti.
Výhody hypotečních zástavních listů
Jistota – díky výše uvedenému kvalitnímu krytí pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti, jsou hypoteční zástavní listy (dále jen „HZL“) považovány za jeden z nejbezpečnějších cenných papírů. Proto jsou vhodné pro konzervativní typ investorů, kteří nechtějí podstupovat příliš vysoké riziko a nebo nemají příliš velké zkušenosti s investováním na kapitálových trzích. Výnosnost – výnosy z hypotečních zástavních listů nepodléhají dani z příjmů, na rozdíl od úroků z vkladů a u jiných bankovních produktů. Likvidita – HZL jsou veřejně obchodovatelné, a proto je lze kdykoli prodat na burze nebo v RM Systému. Dostupnost – HZL jsou často emitovány v nízkých nominálních hodnotách, tudíž jsou přístupné i drobným investorům.
1.2 Státní podpora hypotečních úvěrů Pro rozvoj trhu s realitami, a tím i trhu s úvěry na bydlení, je nezbytná i podpora státu. Stát podporuje občany, kteří si svou bytovou situaci řeší sami prostřednictvím hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření.
Hlavní roli v bytové politice hraje v České republice Ministerstvo pro místní rozvoj, které je podle zákona č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných orgánů státní správy České republiky, ve znění pozdějších předpisů hlavním orgánem státní správy v oblastech regionální politiky. Podle tohoto zákona se Ministerstvo pro místní rozvoj:
zabývá politikou bydlení, rozvojem domovního a bytového fondu, nájmem bytů i nebytových prostor, územním plánováním a investiční politikou, koordinuje činnost ministerstev a jiných státních orgánů v oblasti zabezpečování politiky bydlení a
14
spravuje finanční prostředky určené na bytovou politiku. Další institucí, která se zabývá oblastí bytové politiky je Státní fond rozvoje bydlení. Činnost fondu je upravena zákonem č. 211/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
1.2.1 Státní finanční podpora Státní finanční podpora je poskytována v souladu s nařízením vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. Toto nařízení stanoví podmínky poskytování podpory pro podnikatele i nepodnikatele. Dále se budu zabývat pouze podporou pro nepodnikatele.
O tuto podporu mohou žádat občané České republiky s trvalým pobytem na území ČR, kteří neprovádějí bytovou výstavbu v rámci své podnikatelské činnosti. Podporu lze poskytnout, pokud je použita při splnění ostatních podmínek, například na:
výstavbu bytu, bytového domu, rodinného domu nebo na přestavbu nebytových prostor na bytové, koupi bytu, rodinného nebo bytového domu, dostavbu bytu, rodinného nebo bytového domu. Výši poskytované podpory stanoví výše uvedené nařízení. Toto nařízení bylo zrušeno nařízením vlády č. 33/2004 Sb. V současnosti je podpora vyplácena pouze k dříve poskytnutým hypotečním úvěrům, na nově poskytnuté hypoteční úvěry se nevztahuje.
Státní finanční podpora je poskytována základě smlouvy uzavřené mezi bankou a ministerstvem pro místní rozvoj. Ministerstvo pro místní rozvoj je jejím poskytovatelem.
15
1.2.2 Státní příspěvek Státní příspěvek k hypotečnímu úvěru je podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Toto nařízení stanoví podmínky poskytování příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru poskytnutého na:
koupi bytu nebo rodinného domu, koupi bytu nebo rodinného domu včetně pozemků nebo jejich odpovídajících částí, koupi movitých a nemovitých věcí, které se nacházejí na pozemcích kupovaných s bytem či rodinným domem.
Státní příspěvek je možné poskytnout za podmínek stanovených výše uvedeným nařízením. Mezi tyto podmínky patří například:
fyzická osoba musí být v době žádosti mladší 36 let, fyzická osoba nesmí být v době podání žádosti vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu, rodinného domu či bytového domu (netýká se nemovitosti zakoupené pomocí hypotečního úvěru, ke kterému žádá o státní příspěvek), byt nebo rodinný dům se musí nacházet na území ČR. Příspěvek nelze poskytnout na koupi bytu nebo rodinného bytu, na který je poskytnuta podpora podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby a na úvěry ze stavebního spoření.
Příspěvek je možné poskytovat maximálně po dobu 10 let.
Výši státního příspěvku a jeho výpočet stanoví nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Vyplácení státního příspěvku závisí na výši průměrné úrokové sazby vypočtené podle tohoto nařízení (pokud je úroková sazba vyšší než 5 %, je příspěvek přiznán). Tento
16
státní příspěvek nebyl od 1. 2. 2005 do 31.1. 2009 poskytován, ale od 1. 2. 2009 do 31. 1. 2010 bude náležet příspěvek ve výši 1 %.
Státní příspěvek je poskytován základě smlouvy uzavřené mezi bankou a ministerstvem pro místní rozvoj. Poskytovatelem příspěvku je ministerstvo pro místní rozvoj.
1.2.3 Odečet úroků z hypotečního úvěru Další formou státní podpory hypotečních úvěrů je možnost odečíst si zaplacené úroky z hypotečního úvěru od daňového základu a snížit si tak daňový základ.
Možnost a podmínky odečtu úroků stanoví zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů v § 15. Základní podmínkou je, že úvěr musí být poskytnut na financování bytových potřeb, které stanoví tento zákon a mezi které tedy patří:
nákup bytu či rodinného domu, rekonstrukce bytu či rodinného domu, nákup pozemku určeného pro stavbu rodinného domu. Pro každou z bytových potřeb jsou dále stanoveny další podmínky a omezení, při jejichž splnění si lze úroky z hypotečního úvěru odečíst.
Od daňového základu si lze odečíst úroky zaplacené v příslušném zdaňovacím období snížené o statní podporu maximálně ve výši 300 000 Kč. Úroky si lze uplatnit buď v daňovém přiznání, nebo v ročním zúčtování daní.
1.3 Proces poskytování hypotečních úvěrů V této kapitole se budu zabývat procesem poskytnutí hypotečního úvěru, a to od základních podmínek banky pro jeho poskytnutí až po uzavření úvěrové smlouvy mezi bankou a klientem.
17
1.3.1 Kritéria pro poskytnutí hypotečního úvěru Před popisem procesu poskytnutí hypotečního úvěru vymezím základní kritéria, která podle mého názoru determinují poskytnutí hypotečního úvěru a před jeho poskytnutím klientovi, by je měly zohlednit všechny banky. Ale samozřejmě existuje i další řada kritérií, jejichž splnění mohou banky před poskytnutím hypotečního úvěru vyžadovat. Mezi tato základní kritéria jsem zařadil: bonitu klienta, účel úvěru, vhodnou nemovitost. Bonita klienta
Bonitu lze definovat jako schopnost osoby dostát svým závazkům, a to z různých hledisek.
Posouzení bonity klienta je důležitým momentem při poskytování hypotečního úvěru. Přestože je hypoteční úvěr zajištěn zastavenou nemovitostí, musí klient splňovat i kritéria bonity.
Bonitou klienta se rozumí vhodnost klienta z hlediska banky pro poskytnutí úvěrového produktu, posuzuje se na základě kritérií stanovených v interních předpisech jednotlivých bank. Každá banka má posuzování bonity standardizováno podle svých potřeb a předpisů. Ke standardizaci procesu poskytování všech úvěrových produktů přistoupila i Česká spořitelna, na kterou se zaměřuji ve své práci, z důvodu široké nabídky produktů, velkého počtu poboček, omezení operačního rizika a vlivu jednotlivých poradců. Po standardizovaném procesu nastupuje konkrétní doladění smlouvy a podmínek s následným podpisem všech potřebných dokumentů. V České spořitelně se používá metoda aplikačního scoringu. Tato metoda, která je zahrnuta do žádosti o úvěrový produkt hodnotí klienta podle předem nastavených kritérií, zkoumá se zde například věk, vzdělání, příjmy, sociální zařazení, forma bydlení, počet vyživovaných osob, výdaje na bydlení a splátky stávajících úvěrů. Na základě výsledku
18
vyhodnocení žádosti a dalších skutečností z informací známých bance o klientovi, které nebyly předmětem scoringu, pak banka rozhodne o tom, zda bude úvěrový produkt poskytnut, jeho výši a způsobu zajištění.
Do bonity klienta vstupuje také jeho splátková morálka, tzn. jak klient platí stávající i minulé úvěry, jestli vždy platí včas, jestli je se splátkami úvěrů v prodlení nebo jestli dokonce úvěry nesplácí vůbec. Tyto údaje jsou obsaženy v různých bankovních i nebankovních registrech neplatičů. Česká spořitelna a jiné banky proto projednávají s klienty souhlas se zpracováním osobních údajů, který potom opravňuje banky k předání informací do těchto registrů.
Účel úvěru
Účelovost úvěru je důležitou podmínkou pro jeho poskytnutí. Aby mohl být úvěr považován za hypoteční se všemi jeho výhodami, je nutné, aby byl poskytnut na účely stanovené v zákoně. V současnosti je možné i poskytnutí neúčelového hypotečního úvěru – tzv. americké hypotéky.
Vhodná nemovitost
Všechny hypoteční úvěry musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Nemovitosti lze z hlediska banky dělit do dvou skupin, a to na nemovitosti předmětné, tj. úvěrované (i rozestavěné,) a jiné (dokončené a zkolaudované) nemovitosti, které se nachází na území ČR.
Zástavní právo:
lze zřídit k nemovitosti klienta nebo i k nemovitosti třetí osoby, která ji zastaví ve prospěch banky, pro zajištění lze použít výhradně nemovitosti určené k bydlení, musí být zřízeno k celé nemovitosti, a to i ve spoluvlastnictví více osob; zástavní smlouvu podepíše vlastník (všichni spoluvlastníci) zastavované nemovitosti, musí být zřízeno minimálně ke stavbě, pozemku, který je pod stavbou a přilehlým pozemkům tvořícím funkční celek, 19
lze zřídit ke stavbě dokončené i rozestavěné, pokud skutečně existují a jsou evidovány v katastru nemovitostí, musí být zřízeno i postupně ke všem nemovitostem, z jejichž hodnoty byla stanovena výše hypotečního úvěru.
1.3.2 Postup při získání hypotečního úvěru Klient, který se rozhodne financovat své bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru, má před sebou proces, který lze rozdělit do několika kroků.
1. krok – Výběr banky
Z hlediska klienta jde v první řadě o získání informací o hypotečních úvěrech a podmínkách jednotlivých bank a o výběr konkrétní banky. Vzhledem k tomu, že se jedná o závazek obvykle na velkou část života, musí klient zvažovat spoustu různých faktorů.
Mezi faktory, na základě kterých se klient rozhoduje, patří například:
jméno, pověst a tradice banky, výše úroku z úvěru, poplatek za vyřízení a za vedení hypotéky, zkušenosti s konkrétní bankou, vstřícnost zaměstnanců banky, to, ve které bance má klient účet a případně další produkty. Klient si zjišťuje informace o nabídce a podmínkách jednotlivých bank. Po získání prvotních informací (např. z internetu, informačních letáků) se může rozhodnout pro návštěvu několika bank. Při této návštěvě je potom seznámen s konkrétní nabídkou a podmínkami dané banky a v případě zájmu obdrží i doklady, které je nutné vyplnit a doložit spolu se žádostí o úvěr. Tyto doklady potom slouží bance při posuzování žádosti o úvěr, ke zjištění bonity klienta, zajištění úvěru a doložení účelovosti úvěru.
20
Nakonec si klient po seznámení se s konkrétními podmínkami a požadavky jednotlivých bank vybere banku, u které si podá žádost o hypoteční úvěr.
2. krok – Žádost o úvěr
Klient doloží všechny požadované doklady podle účelu hypotečního úvěru a podepíše žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Mezi tyto doklady patří například potvrzení o příjmu, výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva a odhad ceny nemovitosti.
3. krok – Poskytnutí hypotečního úvěru
Po podání žádosti o úvěr probíhá v bance proces posouzení žádosti o hypoteční úvěr z hlediska splnění zákonných podmínek pro poskytnutí úvěru, bonity klienty a rizikovosti poskytnutí úvěru.
V případě schválení úvěru klient podepíše úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu k nemovitosti a návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
Po splnění všech podmínek (např. vinkulace životního pojištění ve prospěch banky, vinkulace pojištění nemovitosti ve prospěch banky, návrh na vklad zástavního práva) banka úvěr poskytne a klient ho může začít čerpat.
4. krok – Splácení úvěru
Po vyčerpání úvěru dle úvěrové smlouvy (jednorázově nebo postupně) začíná klient splácet úvěr řádnými splátkami dle dohodnutého splátkového kalendáře. Způsoby splácení se mohou lišit podle jednotlivých bank.
Splátky lze rozdělit na:
anuitní – kdy klient platí po celou dobu úvěru stejné splátky (závisí samozřejmě na proměnlivosti úrokové sazby), progresivní – splátky se v průběhu splácení zvyšují, zpočátku jsou nízké, degresivní – zpočátku jsou placeny vyšší splátky, které se postupně snižují. 21
1.3.3 Zajištění, čerpání a splácení hypotečního úvěru Zajištění úvěru nemovitostí
Pro poskytnutí hypotečního úvěru je nezbytné zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. V případě, že se jedná úvěr poskytnutý na koupi, výstavbu či rekonstrukci, je zastavovaná nemovitost předmětem úvěru. Zastavená nemovitost nesmí být zatížena jiným zástavním právem nebo věcným břemenem (kromě výjimek, které připouští zákon a které byly uvedeny výše). Pokud je k nemovitosti zřízeno věcné břemeno, je zohledněno v odhadu smluvního znalce. Dle zákona je možné poskytnout hypoteční úvěr maximálně do výše 70 % znaleckého odhadu ceny nemovitosti. Banka může poskytnout úvěr nad tuto výši, ale musí zajistit náhradní krytí.
Jako zástavu je možné použít i rozestavěnou nemovitost, která již musí být zapsána v katastru nemovitostí. Banka pak uvolňuje prostředky z úvěru podle aktualizace znaleckého posudku ceny nemovitosti a podle klientem dodávaných faktur v průběhu dostavby nemovitosti.
Čerpání úvěru
Čerpání úvěru musí probíhat v souladu s podmínkami smlouvy o hypotečním úvěru a se smluvní dokumentací. Základní podmínkou pro možnost začít úvěr čerpat je potvrzení o vkladu zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí (v praxi často stačí pouze návrh na zápis vkladu zástavního práva do katastru, tzv. čerpání na plombu).
Úvěr je potom čerpán bezhotovostně, a to jednorázově nebo postupně. O jednorázové čerpání hypotečního úvěru se jedná v případě koupě nemovitosti. V případě výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti jde o čerpání postupné, v tomto případě čerpání úvěru probíhá podle harmonogramu provedených prací a podle faktur dodávaných klientem v průběhu stavby či rekonstrukce.
22
Splácení úvěru
Doba splatnosti hypotečního úvěru se pohybuje většinou v rozmezí od 5 do 30 let. Klient si ve smlouvě o hypotečním úvěru s bankou dohodne dobu, po kterou se mu nebude měnit úroková sazba, tzv. fixaci. Klient volí při výběru fixační doby mezi jistotou neměnné úrokové sazby a nižší splátkou. V případě krátkodobé doby fixace je úroková sazba nižší než při delší době fixace úroku. V současnosti se nejčastěji úroky z hypotečních úvěrů fixují na dobu 1 až 5 let. Po dobu fixace se klientovi nemění výše měsíční splátky.
Hypoteční úvěr je možné splatit i předčasně a bez jakýchkoli sankcí pro klienty, ale pouze v době, kdy končí fixační doba. Klient bývá zpravidla bankou upozorněn, že mu končí původní fixační doba. Při změně fixační doby se mění původní fixovaná výše úroku na aktuální výši úroku z hypotečních úvěrů, doba fixace může zůstat stejná či se také změnit. Pokud klient nesouhlasí s výší úroku, která je v dané době aktuální podle vývoje trhu s hypotečními úvěry, může se s bankou zkusit domluvit na jiné výši úroku. Pokud nedojde k žádné domluvě, může klient refinancovat svůj hypoteční úvěr u jiné banky.
Hypoteční úvěr není možné předčasně bez sankcí splatit v jiném termínu než v době konce fixační doby (některé banky na trhu mohou ale nabízet možnost předčasného splacení úvěru či mimořádných splátek úvěru bez sankcí kdykoliv v průběhu doby, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, toto záleží na trhu s hypotečními úvěry a na konkurenčním boji mezi jednotlivými bankami). Pokud klient chce předčasně splatit hypoteční úvěr nebo zaplatit mimořádnou splátku kdykoliv, tak bývá penalizován dopočtením úroků z úvěru až do konce fixační doby, případně i poplatky za mimořádnou splátku či doplacení úvěru.
23
1.4 Úrokové sazby hypotečních úvěrů Výše úrokové sazby je klíčovým determinantem při poskytování hypotečních úvěrů, závisí na ní zisk banky a její konkurenceschopnost a pro klienta znamená výši jeho nákladů a to, zda si může hypotéku vůbec dovolit. Vysoké úrokové mohou nepříznivě ovlivnit počet žádostí o hypoteční úvěr.
Dále přiblížím vazby a vztahy mezi úrokovými sazbami ČNB, úrokovými sazbami z úvěrů a preferovanou dobou fixace úvěrů.
Dvoutýdenní repo sazba
Dvoutýdenní repo sazba je sazba vyhlašovaná Českou národní bankou, při které probíhají obchody (repo operace) mezi ČNB a komerčními bankami.
Při repo operacích Česká národní banka přijímá od komerčních bank peněžní prostředky a bankám za ně přenechává cenné papíry. Obě strany se zároveň zavazují, že po uplynutí doby splatnosti proběhne opačná transakce, v níž ČNB jako dlužník vrátí bance zapůjčené peněžní prostředky zvýšené o dohodnutý úrok a banka vrátí ČNB poskytnuté cenné papíry. Základní doba trvání těchto operací je 14 dní, a proto je z hlediska měnové politiky chápána dvoutýdenní repo sazba (2T repo sazba) jako základní úroková sazba.
Se zpožděním potom na dvoutýdenní repo sazbu reagují úrokové sazby bank, proto se může stát, že ačkoli ČNB již úrokovou sazbu snížila, komerční banky stále drží původní vyšší úrokové sazby (nebo naopak). Toto zpoždění bývá dáno zejména situací a konkurencí na finančním trhu.
Úrokové sazby
Úrokové sazby pro hypoteční úvěry se odvíjí od dvoutýdenní repo sazby, kterou vyhlašuje Česká národní banka. Pokud ČNB sníží výši dvoutýdenní repo sazby, dochází k poklesu úrokových sazeb z úvěrů jednotlivých bank a naopak, pokud ČNB zvýší repo
24
sazbu, zvýší se i úrokové sazby z úvěrů. Reakce bank na zvýšení či snížení dvoutýdenní repo sazby nebývají ve stejném rozsahu. Výše úrokových sazeb není dána jen dvoutýdenní repo sazbou, ale i ekonomickou situací jednotlivých bank, konkurencí na trhu a dalšími faktory.
Průměr úrokových sazeb jednotlivých bank je vyjádřen hypoindexem. Hypoindex je index, který se vypočte jako vážený průměr úrokových sazeb, které jsou v aktuálním měsíci poskytovány na nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vstupní údaje poskytuje: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka.
V následujícím grafu je názorně vidět vztah mezi dvoutýdenní repo sazbou ČNB a hypoindexem.
Graf č. 1: Úrokové sazby ČNB a Hypoindex
7,00
6,00
5,00
4,00 2T repo sazba Hypoindex
% 3,00
2,00
1,00
0,00 I.Q II.Q III.Q IV.Q I.Q II.Q III.Q IV.Q I.Q II.Q III.Q IV.Q I.Q II.Q III.Q IV.Q I.Q II.Q III.Q IV.Q I.Q II.Q III.Q 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08
Zdroj: Česká národní banka/měnověpolitické nástroje, Fincentrum Hypoindex
25
Délka fixace
Délka fixace je doba, na které se banka s klientem dohodla v úvěrové smlouvě a po kterou zůstává neměnná úroková sazba hypotečního úvěru. Délka fixace může být různá a závisí na úrokových sazbách a preferencích a očekáváních klienta.
V následujícím grafu je vidět počet poskytnutých úvěrů podle doby fixace.
Graf č. 2: Preference doby fixace
70
60
50
1 rok 3 roky 5 let 10 let Ostatní
40 % 30
20
10
0 II.Q 06
I.Q 07
IV.Q 07
I.Q 08
Zdroj: http://finance.idnes.cz/hypoindex.asp
Vztah mezi úrokovou sazbou a délkou fixace
Mezi délkou fixace a úrokovou sazbou existuje úzký vztah. V dobách „levných“ úvěrů, kdy jsou úrokové sazby na nízké úrovni, si klienti raději volí kratší délku fixace hypotečního úvěru. Naproti tomu v dobách, kdy úrokové sazby stoupají, klienti raději volí jistotu a úrok si fixují na delší období. Jak vidíme z předešlých grafů, v roce 2006 nepreferovali klienti nijak výrazně žádnou z variant možných fixací. S růstem úrokových sazeb se postupně klienti přikláněli k delším dobám fixace. Bylo to způsobeno vlivem větší opatrnosti klientů a obavami z dalšího růstu úroků. V roce 2007
26
a v roce 2008 je směr volby klientů zcela zřetelný. Preference pětileté fixace nad ostatními možnostmi je dána i faktorem, že komerční banky vyrovnaly sazby u kratších i delších dob fixace.
2 Analýza současného trhu s hypotečními úvěry Současný trh hypotečních úvěrů je častým námětem hovorů, a to nejen ekonomů a politiků, ale i široké veřejnosti, a proto se mu budu v této kapitole podrobněji věnovat.
Problematika hypotečních úvěrů se dotýká stále většího počtu obyvatel, kteří se rozhodnou pro financování a řešení svého bydlení touto cestou. Hypoteční úvěr je pro většinu obyvatel závazek na velkou část produktivního věku. V minulých letech byl trend ve znamení nárůstu poskytnutých úvěrů tohoto typu, ale v současnosti se situace obrací.
V této kapitole se zaměřím na největší poskytovatele hypotečních úvěrů v současné době na českém hypotečním trhu a na srovnání hypoték největších poskytovatelů.
2.1 Současná situace na trhu hypotečních úvěrů V České republice v roce 2008 poskytovaly hypoteční úvěry tyto banky:
BAWAG bank CZ (po změně LBBW Bank CZ), Citibank, Česká spořitelna, ČSOB, Ebanka (sloučení s Raiffeisenbank), GE Money bank, HVB bank, Hypoteční banka, Komerční banka, 27
MBank, Raiffeisenbank, Volksbank CZ. Nyní pro lepší představu o stavu na trhu uvedu podíly osmi největších poskytovatelů hypotečních úvěrů v České republice na celkovém objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Z níže uvedeného grafu je patrné, že dominantní postavení z hlediska objemu dosud poskytnutých prostředků zaujímá Česká spořitelna.
Graf č. 3: Podíl bank na hypotečním trhu (září 2008)
8,15%
1,15% 22,46%
6,12% 0,28%
KB ČS UNICREDIT Bank Hypoteční banka ČSOB GE RFB Wüstenrot
25,38%
31,83% 4,63%
Zdroj:MMR/sestavy září 2008
Poslední roky patřily mezi nejúspěšnější období na českém hypotečním trhu. Rostoucí trend byl dán úrokovými sazbami, konkurencí na hypotečním trhu a stabilitou na finančních trzích a na trzích nemovitostí.
Následující graf č. 4 ukazuje celkové zadlužení domácností hypotečními úvěry a tedy růst celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR od roku 2006 do září 2008. zároveň je z něj patrný rostoucí trend na trhu a pozitivní situace na trhu.
28
Graf č. 4: Celkové zadlužení domácností hypotečními úvěry (v mil. Kč) Celkové zadlužení domácností hypoteční úvěry (v mil.Kč) 700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
III .0 8 IV .0 8 V. 08 VI .0 8 VI I.0 8 VI II. 08 IX .0 8
I.0 8 II. 08
III .0 7 IV .0 7 V. 07 VI .0 7 VI I.0 7 VI II. 07 IX .0 7 X. 07 XI .0 7 XI I.0 7
I.0 7 II. 07
III .0 6 IV .0 6 V. 06 VI .0 6 VI I.0 6 VI II. 06 IX .0 6 X. 06 XI .0 6 XI I.0 6
I.0 6 II. 06
XI I.0 5
0
Zdroj:Česká národní banka, databáze časových řad Arad
V současné době se situace na hypotečním trhu mění, rostoucí trend byl nahrazen stagnací v počtu žádostí o hypoteční úvěry. Tato situace byla zapříčiněna rostoucími cenami nemovitostí do zhruba první poloviny roku 2008, vyššími úrokovými sazbami, krizí na americkém hypotečním trhu, stagnací až depresí americké ekonomiky a z toho vyplývajícími negativními očekáváními i na ostatních hypotečních trzích. Svou roli sehrály i krachy amerických bank a prudké propady na americké burze, které díky velké propojenosti na světových finančních trzích ovlivnily i evropské kapitálové trhy, banky a pojišťovny. Podrobněji se této problematice budu věnovat v následujících kapitolách.
Rok 2008 přinesl změnu v trendu poskytování nových hypoték napříč celým hypotečním trhem. Pesimistické zprávy ze zahraničí a nepříznivé očekávání budoucího ekonomického vývoje v České republice zapříčinily ochlazení na celém trhu. Počet nových žádostí u čtyř největších poskytovatelů hypotečních úvěrů, mezi které patří Česká spořitelna, Hypoteční banka, Raiffeisenbank a Komerční banka, za 3 čtvrtletí roku 2008 znázorňuje následující graf.
29
Graf č. 5: Počet nových žádostí za 1. – 3. čtvrtletí roku 2008
16 000
14 000
12 000
10 000
KB ČS
8 000 Hypoteční banka
6 000
RFB 4 000
2 000
0 I.Q 2008
II.Q 2008
III.Q 2008
Zdroj: MMR/ kvartální sestavy za rok 2008
2.2 Srovnání hypotečních úvěrů V této části se budu zabývat hypotečními úvěry největších poskytovatelů hypotečních úvěrů v České republice. V současné době mezi největší hráče na trhu patří Česká spořitelna, a. s., které budu věnovat zvláštní část své práce, Hypoteční banka, a. s., Komerční banka, a. s. a Raiffeisenbank, a. s.
Vzhledem k tomu, že ne všechny podmínky pro poskytnutí hypotečních úvěrů jsou dané zákonem, ale vyplývají i z vnitřních směrnic a zvyklostí jednotlivých bank, tak všechny banky mají jiné požadavky pro poskytnutí hypotečního úvěru. Tyto podmínky jsem obecně popsal výše a u jednotlivých bank je již nebudu zmiňovat.
30
Nyní se tedy zaměřím na aktuální nabídky Komerční banky, Hypoteční banky a Raiffeisenbank v oblasti hypotečních úvěrů a provedu i srovnání těchto produktů.
2.2.1 Komerční banka, a. s. Komerční banka, a. s. poskytuje tyto hypoteční úvěry pro fyzické osoby:
Flexibilní hypotéka Hypotéka 2 v 1 Úvěr Garant Flexibilní hypotéka
Flexibilní hypotéka je účelový hypoteční úvěr, který je určen zejména klientům, kteří preferují flexibilitu při splácení hypotéky. Charakteristickým rysem této hypotéky je možnost snížit si až o 50 % nebo zvýšit si až o 100 % výši měsíční splátky a zároveň lze odložit první splátku až o 12 měsíců, případně přerušit splácení až na 3 měsíce. Změna splátek a přerušení splácení je však možná jen jedenkrát za rok.
Minimální výše úvěru je 200.000 Kč, maximální výše není stanovena, závisí na ceně nemovitosti a schopností klienta splácet daný úvěr.
Flexibilní hypotéka se splácí formou měsíčních anuitních splátek. Doba splatnosti je 5 až 30 let. Fixace u Flexibilní hypotéky se pohybuje v rozmezí 1 roku až 15 let od podpisu úvěrové smlouvy.
Pro získání úvěru je potřeba mít v Komerční bance zřízen běžný účet. Flexibilní hypotéku musí klient začít čerpat nejpozději do 6 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy.
Flexibilní hypotéka dále umožňuje např.:
odpočet úroků od základu daně,
31
expresní zpracování (zpracování žádosti do 7 pracovních dnů), ocenění nemovitosti, čerpání úvěru na základě návrhu na vklad, získat slevu za uzavření životního pojištění. Hypotéka 2 v 1
Hypotéka 2 v 1 je hypoteční úvěr, který lze použít jak na investice do nemovitosti, tak i na neúčelové investice. Účelovou část úvěru lze použít jen na účely stanovené zákonem.
Minimální výše úvěru je 250.000 Kč. Neúčelová část může činit maximálně 20 % z celkové výše úvěru maximálně však 400.000 Kč.
Hypotéka 2 v 1 dále umožňuje např.:
odklad první splátky až o 12 měsíců, možnost odkladu splátek na 3 měsíce v průběhu splácení, odpočet úroků od základu daně, získání slevy při uzavření pojištění k úvěru. Úvěr Garant
Úvěr Garant je neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka. Poskytuje se od 200.000 Kč maximálně do 1.000.000 Kč. Prostředky se převádějí na účet klienta a nesleduje se jejich využití. Klient si musí založit účet u Komerční banky, protože splácení úvěru je možné pouze z tohoto účtu. Úvěr se poskytuje maximálně do 70 % odhadní ceny nemovitosti. Jako zástavu lze využít pouze nemovitosti nesloužící k podnikání. Maximální doba splatnosti je 10 let.
K výhodám úvěru Garant patří:
nižší úroková sazba než u spotřebitelských úvěrů, delší doba splatnosti než u spotřebitelských úvěrů, lze kdykoliv a bez sankce splatit nebo vložit mimořádnou splátku. 32
2.2.2 Hypoteční banka, a. s. Hypoteční banka, a. s. je dceřinou společností ČSOB. Zajišťuje kompletní servis v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční banka nabízí občanům tyto hypoteční úvěry:
Hypoteční úvěr, Americkou hypotéku. Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr od Hypoteční banky je účelový hypoteční úvěr. Minimální výše úvěru je 300.000 Kč, maximální výše není omezena. Klient si nemusí zřizovat u Hypoteční banky účet, ze kterého by hypotéku splácel. Je možné si vybrat ze tří způsobů splácení úvěru – anuitního, progresivního a degresivního.
K výhodám Hypotečního úvěru patří:
doba splatnosti až 40 let, zajištění výpisu z katastru nemovitostí a snímku z katastrální mapy, možnost odečíst si úroky z úvěru od daňového základu, banka nevyžaduje zajištění úvěru životním pojištěním, garance úrokové sazby po dobu 30 dnů od podání žádosti. Typem Hypotečního úvěru je Hypotéka bez doložení příjmu, což je úvěr, u něhož banka nepožaduje standardní doložení příjmů klienta. Žadatelem o tento typ hypotéky může být fyzická osoba, která není schopna pro banku dostačujícím způsobem doložit výši svého příjmu. Minimální zástavní hodnota nemovitosti sloužící jako zajištění je 1.000.000 Kč. Hypotéka bez doložení příjmu se poskytuje maximálně do částky 5.000.000 Kč. Klient si může zvolit mezi fixní úrokovou sazbou (na 1 rok až 30 let) a sazbou P plus, která je tvořena sazbou PRIBOR a bankou vyhlašovanou odchylkou.
33
Americká hypotéka
Americká hypotéka je neúčelový hypoteční úvěr, který je možné použít na cokoli. Minimální výše úvěru je 200.000 Kč a maximální výše je 5.000.000 Kč. Americká hypotéka je poskytována až do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Čerpání je jednorázové na účet klienta. Hypotéka se splácí pravidelnými splátkami. Doba splatnosti úvěru je 3 až 20 let.
Mezi výhody Americké hypotéky dále patří:
možnost úvěr kdykoli bez sankcí splatit, nižší úroková sazba než u spotřebitelského úvěru.
2.2.3 Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank nabízí tyto druhy hypotečních úvěrů:
Hypotéka Klasik, Hypotéka naruby Americká hypotéka Univerzál. Hypotéka Klasik
Hypotéka Klasik je účelový hypoteční úvěr, přičemž až 20 % hodnoty úvěry lze použít neúčelově. Minimální výše úvěru je 300.000 Kč, maximální výše není stanovena. Splatnost úvěru je 5 až 30 let. Zajištěná nemovitost musí být pojištěná a pojištění musí být vinkulováno ve prospěch úvěru. Raiffeisenbank poskytuje ke svým hypotečním úvěrům životní pojištění Triga Plus. Při uzavření tohoto pojištění dostane žadatel o úvěr úlevu z celkové úrokové sazby ve výši 0,1 %.
34
Hypotéka Klasik umožňuje dále:
čerpání úvěru na návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, možnost odečtu úroků od daňového základu, možnost odkladu splátek, garanci úrokové sazby po dobu 30 dní. Hypotéka naruby
Hypotéka naruby je hypoteční úvěr určený pro klienty, kteří ještě nemají vybranou nemovitost. Po podpisu smlouvy má klient 6 měsíců na vyhledání nemovitosti. To dává klientům prostor pro vyhledání vhodné nemovitosti. Výhoda Hypotéky naruby je, že klient již má podepsanou smlouvu s bankou, která mu garantuje maximální částku úvěru. Splatnost úvěru je 5 až 30 let a také u této hypotéky lze čerpat 20 % bezúčelově.
Americká hypotéka Univerzál
Americká hypotéka Univerzál je neúčelový hypoteční úvěr určený k financování libovolného záměru. Minimální výše úvěru je 300 000 Kč. Hypotéka je určena pro klienty, kterým nestačí výše spotřebitelského úvěru. Splatnost hypotéky je 5 až 20 let.
Americká hypotéka Univerzál nabízí:
nižší úrokové sazby než spotřebitelský úvěr, garanci úrokové sazby až na 30 dní, možnost odkladu splátek až na 6 měsíců, čerpání úvěru na návrh vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí.
35
2.2.4 Komparace vybraných hypotečních produktů. Rozhodnutí klienta o výběru konkrétního hypotečního úvěru determinuje velké množství kritérií. Některá z nich jsou iracionální a těžko změřitelná, jako např. preference konkrétní banky, osobní zkušenosti či zkušenosti a ovlivnění jiných osob. Proto jsem do následujících tabulek pro přehledné srovnání jednotlivých hypotečních produktů vybral pouze některá kritéria, která mohou ovlivnit rozhodnutí klienta, a to:
minimální výši úvěru, maximální výši úvěru uvedenou v % ceny nemovitosti, minimální dobu splatnosti úvěru, maximální dobu splatnosti úvěru, úrokové sazby pro různé délky doby fixace, výši poplatku za poskytnutí hypotéky. Data z tabulek jsou platná k prosinci 2008.
36
Tabulka č. 1: Srovnání hypoték Název hypotéky
ČS Ideální hypotéka
KB Flexibilní hypotéka
Hypoteční banka
Raiffeisenbank
Hypoteční úvěr
Hypotéka Klasik
VÝŠE ÚVĚRU Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru (% z ceny nemovitosti)
není
200.000 Kč
300.000 Kč
300.000 Kč
100.00 %
100.00 %
100.00 %
70.00 %
DOBA SPLATNOSTI (V LETECH) Minimální doba splatnosti
5
5
5
5
Maximální doba splatnosti
30
30
30
30
MINIMÁLNÍ ÚROKOVÁ SAZBA Minimální úroková sazba (fixace 1 rok) Minimální úroková sazba (fixace 3 roky) Minimální úroková sazba (fixace 5 let) Minimální úroková sazba (fixace 10 let) Minimální úroková sazba (fixace 15 let)
5.29 %
5.69 %
6.69 %
5.34 %
5.19 %
5.19 %
6.49 %
5.54 %
5.19 %
5.19 %
6.49 %
6.14 %
5.19 %
5.19 %
6.69 %
6.14 %
5.19 %
5.19 %
6.69 %
6.14 %
POPLATEK PŘI SCHVÁLENÍ ÚVĚRU Poplatek při schválení úvěru
zdarma
0.70 %
Zdroj: www.mesec.cz/hypoteky/srovnani
37
2.900 Kč
zdarma
Tabulka č. 2: Srovnání amerických hypoték
Název americké hypotéky
ČS
KB
Hypoteční banka
Americká
úvěr
Americká
hypotéka
Garant
hypotéka
Raiffeisenbank Americká hypotéka Univerzál
VÝŠE ÚVĚRU Minimální výše úvěru Maximální výše úvěru (% z ceny nemovitosti)
150.000 Kč
200.000 Kč
200.000 Kč
300.000 Kč
70%
70%
70%
75%
DOBA SPLATNOSTI (V LETECH) Minimální doba splatnosti
není
5
3
5
Maximální doba splatnosti
20
10
20
20
MINIMÁLNÍ ÚROKOVÁ SAZBA Minimální úroková sazba (fixace 1 rok) Minimální úroková sazba (fixace 3 roky) Minimální úroková sazba (fixace 5 let) Minimální úroková sazba (fixace 10 let) Minimální úroková sazba (fixace 15 let)
7.00 %
6.61 %
8,64 %
7,89 %
7.00 %
6.61 %
8,44 %
8,39 %
7.00 %
6.61 %
8,44 %
8,39 %
7.80 %
6.61 %
neposkytuje se
8,69 %
8.10 %
není
neposkytuje se
8,69 %
POPLATEK PŘI SCHVÁLENÍ ÚVĚRU Poplatek při schválení úvěru
0.80 %
0.70 %
0.80 %
zdarma
Zdroj: www.mesec.cz/hypoteky/srovnani
Lze říci, že nabízené produkty jsou si velmi podobné, liší se zejména ve výši úrokové sazby. Z výše uvedených informaci vyplývá, že podmínky pro poskytnutí hypotečních úvěrů se v jednotlivých bankách příliš neliší.
Všechny zmiňované banky s výjimkou Raiffeisenbank nabízely poskytnutí hypotečního úvěru až do výše 100 % ceny nemovitosti. Byla to součást konkurenčního boje mezi
38
bankami a zdroj konkurenční výhody. V současné době od toho ale všechny banky upouštějí v důsledku větší opatrnosti při poskytování hypotečních úvěrů. Banky dále nabízejí možnost odkladu splátek či možnost mimořádných splátek a předčasného splacení úvěru. Liší se tak pouze ve výši poplatku za mimořádnou splátku či předčasné splacení.
Dalším způsobem konkurenčního boje mezi bankami je výše úrokové sazby, ta závisí na úrokové sazbě vyhlašované ČNB a na výši rizikové prémie, kterou si každá banka do úrokové sazby přičítá. Riziková prémie se v jednotlivých bankách liší, zároveň se potom liší i konkrétní úrokové sazby pro jednotlivé klienty, závisí to na bonitě klienta a na zkušenostech banky s klientem. Lze očekávat, že do budoucna budou úrokové sazby všech bank vzrůstat, ačkoli ČNB úrokové sazby snižuje. Je to opět způsobeno větší opatrností a strachem bank a zvyšováním rizikové prémie.
Závěrem lze říci, že podobné podmínky pro poskytnutí hypotečních úvěrů nabízejí i ostatní, zde neuvedené banky. Vzhledem k podobnosti jednotlivých produktů je asi největším determinantem pro výběr hypotéky preference klienta a jeho osobní zkušenosti.
3 Hodnocení vývoje poskytování úvěrů v ČS, a. s. od roku 2002 do současnosti V této kapitole se zmíním o České spořitelně, a. s., která je největší retailovou bankou v ČR. Její počátky můžeme hledat již v roce 1825, kdy vznikla Spořitelna česká, právní předchůdce dnešní České spořitelny. V současnosti má Česká spořitelna přibližně 5,5 milionu klientů a 640 poboček po celé ČR. V roce 2000 ji převzala rakouská finanční skupina Erste Group s téměř 17 miliony klientů.
Česká spořitelna má dlouholetou tradici v poskytování úvěrů pro soukromou klientelu a širokou nabídku úvěrových produktů, kterými jsou kontokorent, kreditní karty,
39
spotřebitelský úvěr a hypotéka. Česká spořitelna v současnosti zaujímá první místo v celkovém objemu poskytnutých hypotečních produktů.
Vývoj poskytování hypotečních úvěrů v České spořitelně od roku 2002 prošel výraznými změnami. Změny se dotkly jak jejích produktů, tak i podmínek důležitých pro poskytnutí hypotéky.
Spořitelna od roku 2002 ukončila poskytování některých hypotečních produktů. Důvodem byla jejich velká nepřehlednost. Přestala poskytovat hypotéky v režimu TOP bydlení, Hypotéku splácenou z výnosů ze stavebního spoření, Novomanželskou hypotéku, Hypotéku BONUS a všechny hypotéky s progresivním a degresivním splácením.
V současné době z důvodu zjednodušení procesů poskytuje spořitelna pouze dva druhy hypoték, a to Ideální hypotéku jako účelový úvěr a Americkou hypotéku jako úvěr neúčelový. Tato změna slouží k ulehčení úvěrového procesu a ke standardizaci dokladů dokládajících bonitu.
Od roku 2002 je znát pozvolný růst jak v počtu úvěrů, tak v objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Od roku 2004 je patrný strmý nárůst zájmu o hypoteční úvěry a s ním narůstá i objem poskytnutých hypoték. V roce 2007 je trend stále rostoucí, ale tempo nárůstu je menší. Zde se podle mého názoru již začíná projevovat vliv hypoteční krize.
40
Graf č. 6: Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v České spořitelně, a. s.
120 000
180 000
160 000 100 000 140 000
tis.
80 000
120 000
60 000
100 000 Mil. Kč 80 000
40 000
60 000
40 000 20 000 20 000
0
0 2002
2003
2004 Počet úvěrů
2005
2006
2007
1.9.2008
Objem poskytnutých úvěrů
Zdroj:MMR/sestavy za rok 2002-2008
3.1 Proces poskytnutí hypotečního úvěru v České spořitelně Nyní konkrétně popíši, jak probíhá poskytnutí hypotečního úvěru v České spořitelně. Českou spořitelnu jsem si vybral z důvodu její dlouholeté tradice a zkušeností v poskytování hypotečních úvěrů. Při poskytování hypotečních úvěrů všechny banky vycházejí nejen ze zákonů, ale i z určitých tradic a uzancí, proto lze říci, že přestože existují drobné rozdíly, proces poskytnutí hypotečních úvěrů je de facto stejný ve všech bankách.
Prvním krokem při poskytování hypotéky je vyplnění formuláře Žádost o úvěr (viz. příloha č. 1), ve kterém klient (nebo žadatel a spoludlužník) uvádí své osobní údaje, rodinný stav, vzdělání, sociální zařazení včetně právní formy zaměstnavatele a formy bydlení. Uvádí se zde počet dětí, zda je pracovní poměr na dobu určitou či neurčitou (v případě, že by klient byl ve zkušební době či měl pracovní poměr na dobu určitou, úvěr s největší pravděpodobností nedostane, pokud nejde o případ, kdy klient může doložit, že u stejného zaměstnavatele má opakovaně sjednán pracovní poměr na dobu určitou), 41
jestli jsou prováděny srážky ze mzdy na základě výkonu rozhodnutí (exekuce). Dále se zde zkoumají jeho měsíční příjmy a výdaje, splátky jiných úvěrů, údaje o investičním záměru (účel úvěru, splatnost), pořizovaná a zastavovaná nemovitost, pojištění klienta a nemovitosti. V Žádosti o úvěr si klient zároveň vybírá a volí typ hypotéky a služby, které by chtěl využívat.
U žadatelů o hypoteční úvěr vyžaduje Česká spořitelna doložené Potvrzení o příjmu (viz. příloha č. 2) či daňové přiznání. U stávajících klientů, kterým pravidelně přichází mzda na účet, spořitelna již nevyžaduje další potvrzení. U klientů jiných bank požaduje další doložení, např. výpis z účtu, potvrzení ze správy sociálního zabezpečení o vyměřovacím základu, pracovní smlouvu či výplatní pásky. Podle mého názoru je tedy výhodnější jak pro banku, tak pro klienta, pokud je žadatel o úvěr klientem banky, ve které o poskytnutí hypotečního úvěru žádá. Banka má s klientem již nějaké zkušenosti a má o něm více relevantních informací, proto se pro ni snižuje riziko z poskytnutí hypotečního úvěru. A pro klienta to znamená větší šanci hypoteční úvěr získat, protože se často stává, že klient ve své bance úvěr získá, ale v cizí bance by byla jeho žádost zamítnuta. Tento postoj bank je dán zejména obezřetností a snahou eliminovat riziko. Do hodnocení klienta tady výraznou měrou vstupuje to, zda s ním banka již má nějakou pozitivní úvěrovou zkušenost.
Klient má možnost si k hypotečnímu úvěru sjednat životní pojištění. Klient s bankou neuzavírá samostatnou pojistnou smlouvu, k uzavření postačí prohlášení pojištěného a vyplnění Zdravotního dotazníku (viz. příloha č. 3). Banka ve Zdravotním dotazníku zkoumá zdravotní stav klienta z důvodu snížení rizika plnění pojistné události. U hypotečních úvěrů nad 2 miliony korun je navíc vyžadován výpis ze zdravotní karty. Klient může následně vinkulovat současné či nově sjednané životní pojištění ve prospěch hypotéky. Úvěrové životní pojištění se zpravidla uzavírá pro klienta, který přináší do rodinného rozpočtu podstatnou část příjmu. Česká spořitelna spolupracuje s Pojišťovnou České spořitelny a Pojišťovnou Cardif Pro Vita.
Klient má možnost si vybrat mezi dvěma variantami pojištění:
skupinu pojištění A (AA - v případě této varianty je možné dopojistit i další zavázanou osobu), která obsahuje pojištění rizika: 42
dlouhodobé pracovní neschopnosti, plné invalidity, úmrtí, skupinu pojištění B (BB – zde je také možnost dopojistit další zavázanou osobu), která kryje:
ztrátu zaměstnání, dlouhodobou pracovní neschopnost, plnou invaliditu, úmrtí. Po vyplnění dokumentů potřebných k posouzení klienta banka potřebuje od interního znalce odhad ceny nemovitosti, která má sloužit jako zástava pro hypoteční úvěr. Banka se dohodne s odhadcem a klientem na termínu schůzky. Odhadce poté nemovitost ocení a svůj odhad předá bance, která ho použije jako podklad pro zajištění úvěru a pro stanovení výše hypotečního úvěru. Pokud jde o refinancování nemovitosti, spořitelna uznává i odhad jiných bank (pokud není příliš zastaralý).
Klient je dále povinen doložit všechny potřebné dokumenty, které se podle účelu hypotečního úvěru liší. Mezi doklady, které vyžaduje Česká spořitelna při žádosti o hypoteční úvěr, patří tedy např.:
výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, nabývací titul nemovitosti, odhad ceny nemovitosti od interního znalce, potvrzení o výši příjmu (může to být např. potvrzení o příjmu od zaměstnavatele v případě zaměstnance nebo daňové přiznání v případě podnikatele) podklady v souvislosti s koupí nemovitosti, smlouva o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouva, stavební povolení či doklad o nahlášení stavebních prací, harmonogram stavby a sestavení rozpočtových nákladů stavby, projektová dokumentace, 43
smlouva o dílo, doklad o zaplacení již provedených prací. Dalším krokem v procesu poskytování hypotečního úvěru je aplikační scoring, kde je na základě klientem uvedených a bankou ověřených skutečností posouzena bonita klienta. V případě kladného výsledku je bankou úvěr schválen a s klientem je podepsána Smlouva o úvěru (viz. příloha č. 4), Smlouva o zřízení zástavního práva (viz. příloha č. 5) a Návrh na vklad do katastru nemovitostí (viz. příloha č. 6).
Podmínkou pro čerpání úvěru je vložení zástavní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Banka si druhý den po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí tuto skutečnost ověří a klient může začít úvěr čerpat, pokud není čerpání úvěru podmíněno doložením ještě dalších dokumentů. Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti a Česká spořitelna je vždy první v pořadí.
Čerpání úvěru probíhá zásadně bezhotovostně, a to na účet prodávajícího. Účet je uveden v kupní smlouvě v odstavci „Platební podmínky“. V případě poskytnutí úvěru na rekonstrukci nebo výstavbu se úvěr čerpá postupně na základě faktur od dodavatele.
Po řádném vyčerpání úvěru se hypoteční úvěr změní z fáze čerpání na fázi splácení. Úvěr se splácí řádnými anuitními splátkami vždy poslední den v měsíci inkasem z účtu klienta. Anuitní splátky se nemění do konce doby fixace, kdy banka klientovi oznámí novou výši úrokové sazby. Klient v době změny fixace může část úvěru nebo celý hypoteční úvěr doplatit, nebo si může vybrat jinou délku fixace podle svých současných potřeb. Klienti mají nárok na úrokové zvýhodnění 0,1 % z celkové výše úrokové sazby, pokud hypoteční úvěr splácejí z účtu v České spořitelně.
Mezi další povinnosti klienta patří pojistit zastavovanou nemovitost (mimo pozemku) proti živelním pohromám a pojistné plnění vinkulovat ve prospěch spořitelny.
44
3.2 Ideální hypotéka Česká spořitelna v současné době nabízí pro fyzické osoby hypoteční úvěr „Ideální hypotéka“.
Ideální hypotéku je možné poskytnout až do výše 100 % hodnoty zastavované nemovitosti, ale v případě 100% hypotéky se k úrokové sazbě, která klientovi vyjde na základě hypotečního konfigurátoru, přičítá navíc 0,5 %.
Hypoteční konfigurátor je aplikace, která je v České spořitelně standardně používána pro zjištění úrokové sazby, bonity klienta, maximální možné výše hypotečního úvěru a k nastavení služeb k hypotečnímu úvěru.
Splatnost Ideální hypotéky se pohybuje v rozmezí od 5 do 30 let. Pokud by klient požadoval kratší splatnost, je možné sjednat například roční fixaci a v této době celý úvěr doplatit.
Klient, který si sjednává Ideální hypotéku, má v úvěrové smlouvě (za splnění podmínky bonity) opci na Americkou hypotéku, pokud se jí nezřekne. Tato opce klientovi dává možnost využít Americkou hypotéku buď hotovostní (neúčelovou) či spotřebitelskou (účelovou) na případné řešení potřeby dalších peněžních prostředků.
Výhodou Ideální hypotéky je to, že si ji klient může nastavit dle svých potřeb. K volitelným službám, ze kterých si může klient vybrat, patří:
expresní čerpání - umožňuje klientovi vyčerpat hypoteční úvěr tzv. na „plombu“, což znamená, že pracovník spořitelny má možnost nahlédnout dálkovým přístupem do katastru nemovitostí a zde uvidí číslo jednací, kterým je opatřen návrh na vklad do katastru. Služba umožňuje úvěr čerpat před fyzickým zapsáním zástavního práva do katastru. Služba je z důvodu doby, kterou si katastr nechává na zapsání, využívána téměř ve 100 % případů,
45
hypotéka bez vlastních úspor - klientovi dává možnost pořídit si hypotéku bez vlastních prostředků, v současné době tuto možnost spořitelna poskytuje pouze prověřeným a bonitním klientům, hypotéka bez vybrané nemovitosti - služba, která dává klientovi čas na výběr a pořízení nemovitosti, klient dostává od banky úvěrový rámec, který dává klientovi jistotu, že mu hypotéka bude poskytnuta (pokud se zásadním způsobem nezhorší jeho bonita), a prostor pro hledání vhodné nemovitosti. Tento typ hypotečního úvěru je poskytován maximálně do 5 milionů Kč. I u tohoto typu lze financovat až 100 % hodnoty zastavované nemovitosti, hypotéka bez doložení příjmu - služba klientovi umožňuje schválení hypotečního úvěru i při nestandardním doložení příjmu, zjednodušené čerpání při výstavbě - v rámci této služby má klient možnost čerpat při výstavbě výši peněz podle aktuálního odhadu ceny nemovitosti a 500.000 Kč navíc. Tímto způsobem se během výstavby vždy provádí aktualizace odhadu hodnoty rozestavěné nemovitosti podle fází stavby až do úplného vyčerpání, změna výše měsíční splátky - poskytuje klientovi možnost změny splátky v období splácení, mimořádná splátka - možnost pro klienta umořit část hypotečního úvěru najednou i mimo období fixace, přerušení splácení - služba, která umožňuje klientovi jednou přerušit splácení až na šest měsíců v období fixace.
3.3 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr pro fyzické osoby. Minimální výše úvěru je 150.000 Kč, maximální výše není stanovena. Úvěr je krytý zástavním právem k nemovitosti. Tuto hypotéku lze poskytnout maximálně do 90 % odhadu ceny nemovitosti. Splatnost úvěru se pohybuje v rozmezí od 1 roku do 20 let.
46
K výhodám americké hypotéky od České spořitelny patří:
peníze na cokoliv, nižší úrok než u spotřebitelského úvěru, delší doba splatnosti, možnost si sjednat k úvěru životní či úvěrové pojištění, čerpání na plombu. Česká spořitelna nabízí dva typy Americké hypotéky, jedním je Hotovostní Americká hypotéka, druhým je Spotřebitelská Americká hypotéka.
3.4 Současná situace v České spořitelně Česká spořitelna se stejně jako i ostatní banky a finanční instituce nyní potýká s problémy způsobenými hypoteční krizí.
Po období růstu v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů, došlo ke stagnaci a nyní dochází i k poklesu. Zároveň se zvyšuje počet nesplácených hypotečních úvěrů. Je to dáno tím, že se zhoršuje celková ekonomická situace, lidé přicházejí o práci a o příjmy. Příčinami a důsledky tohoto stavu se budu zabývat v následujících kapitolách.
Česká spořitelna již reaguje na zhoršující se stav ekonomiky, podniká průběžná opatření, došlo ze zpřísnění kontroly a podmínek pro poskytnutí úvěrů, pravidelně monitoruje stav úvěrového portfolia. Podle mého názoru tyto kroky nebudou v budoucnu stačit a spořitelna bude muset reagovat razantněji, měla by přestat poskytovat hypotéky bez doložení příjmů a hypotéky do 100 % ceny nemovitosti. Poskytování hypoték bez doložení příjmů nebo do 100 % ceny je za současné situace ještě rizikovější než dříve, je nutné, aby spořitelna byla opatrnější a volila méně rizikové obchody.
47
4 Dopad finanční krize na trh V této části své diplomové práce se zaměřím na aktuální téma, které v současnosti hýbe celým světem a kterým je celosvětová finanční a hypoteční krize. Je to téma vysoce medializované, hovoří o něm i široká veřejnost, a jak se ukazuje, dotýká se i České republiky.
V posledních několika letech světová ekonomika celkově rostla. K hospodářskému růstu docházelo nejen v USA a Evropě, ale rychle se ekonomicky rozvíjely i Čína a Rusko. Nálada na finančních trzích byla pozitivní a zdálo se, že nemůže dojít k většímu propadu či dokonce ekonomické krizi. Bohužel ale tento růst byl vyvolán pouze krátkodobými a dlouhodobě neudržitelnými opatřeními směřujícími k rychlé expanzi ekonomiky, ovšem bez uvažování možných dlouhodobých dopadů.
Proto se v současnosti celosvětová ekonomika potýká s krizí, kterou je možné přirovnat ke krizi ve 30. letech 20. století. Tato krize, kterou jsme v České republice zaregistrovali více až v průběhu roku 2008, se ale více či méně nenápadně vyvíjela po delší dobu. A právě tímto vývojem a příčinami krize se nyní budu zabývat.
4.1 Vznik a příčiny hypoteční krize v USA Na první pohled by se mohlo zdát, že krize v USA je otázkou několika posledních měsíců. Ale začátky a možné příčiny krize lze vysledovat několik let zpátky. Nedá se říci, kdy přesně krize nastala a co bylo tou hlavní příčinou, ale podle mého názoru existuje celá řada dílčích problémů, které krizi napomohly a kterými se budu se dále zabývat.
Za klíčovou příčinu krize považuji razantní snížení úrokových sazeb v USA, které mělo pomoci pomalu upadající americké ekonomice v roce 2000. Ostatní příčiny již pouze logicky následovaly a jen umocňovaly vývoj krize.
48
Postupný vývoj hypoteční krize v USA bych shrnul do následujících bodů, kterými se budu dále blíže zabývat:
pád technologických akcií, snížení základních úrokových sazeb, snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, expanze na trhu nemovitostí, zvýšení úrokových sazeb, krachy bank. Pád technologických akcií
Za počátek krize považuji pád technologických akcií v roce 2000 (technologické akcie jsou akcie firem z oblasti internetových technologií), kdy došlo k výraznému poklesu hodnoty indexu NASDAQ.
NASDAQ (National Association of Securities Dealers Automated Quotations Automatické kótování Národní asociace makléřů cenných papírů) je americký mimoburzovní trh cenných papírů, který zachycuje vývoj technologických akcií. Jedná se o první a největší elektronický trh na světě, který byl založen již v roce 1971. Obchodování na trhu NASDAQ se uskutečňuje prostřednictvím počítačové a telekomunikační sítě.
V 90. letech 20. století došlo k výraznému rozvoji počítačových, internetových a mobilních technologií, firmy působící v těchto odvětvích dosahovaly nadprůměrných zisků, což do odvětví přitahovalo stále nové firmy a investory. Odvětví rostlo a s ním i index NASDAQ (v roce 1998 dosáhl hodnoty 2000 bodů).
Postupně ale i v tomto odvětví docházelo ke stagnaci, nové firmy již nebyly schopné vytvářet zisk, ale přesto díky minulému vývoji a pozitivnímu očekávání toto odvětví investoři stále považovali za atraktivní, investovali do akcií počítačových firem, a proto jejich hodnota stále rostla. V tomto případě již ale nešlo o oprávněný růst a skutečnou hodnotu firmy. Růst byl dán pouze neuváženými investicemi do technologických akcií.
49
Za důležité ještě považuji zmínit to, že akciový trh je v USA velmi rozšířený, firmy získávají většinu prostředků emisemi akcií, které jsou levnější než např. úvěr. Do akcií investuje v USA přibližně 80 % domácností, a to třeba i na dluh. I z tohoto důvodu docházelo stále k investicím do technologických akcií, a tedy jejich fiktivnímu růstu.
Index NASDAQ tedy sice dosáhl hodnoty 5 000 bodů v roce 2000, ale již nevyjadřoval skutečnou a reálnou hodnotu technologických akcií. Jeho růst byl dán pouze stálými investicemi do pomalu upadajících firem. Ale v roce 2000 došlo k obratu, počítačové firmy začaly krachovat, investoři přicházeli o peníze a index NASDAQ se rychle propadl na 2.500 bodů a v dalších letech až na 1 200 bodů, což vyjadřovalo skutečný stav v odvětví.
Pád indexu NASDAQ, a tím vlastně celého odvětví, vedl k dalším krachům počítačových firem, k omezování investic do nových technologií a přesunu investic z USA do ciziny. Následkem toho došlo k omezení výdajů domácností, oslabování dolaru a poklesu ekonomického růstu.
Snížení základních úrokových sazeb
Na tento pokles okamžitě reagovala americká centrální banka (FED), která razantně snížila úrokovou sazbu pod 2 %, jak je vidět na následujícím grafu.
50
Graf č. 7 Základní sazby FEDu 7,00
6,00
5,00
%
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Zdroj:http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php
Tímto snížením úrokové sazby FED sice ekonomice krátkodobě pomohla, protože se snížily úrokové sazby z úvěrů, což vedlo k možnosti získání levného úvěru jak pro firmy, tak pro domácnosti, a tím k přílivu peněz do ekonomiky. Díky tomu nedošlo k pádu americké ekonomiky, HDP stále rostl, jen pomaleji než v minulých letech. Ale přesto, že FED zachránila americkou ekonomiku před recesí v roce 2001, bylo to podle mého názoru hlavní příčinou současné krize na finančních trzích.
Úroková sazba byla velice nízká dlouhou dobu, jak je patrné z výše uvedeného grafu, a díky tomu mohla Amerika začít žít „na dluh“. Díky nízkým úrokovým sazbám a levným úvěrům začaly firmy i domácnosti více nakupovat na dluh, a to jak v oblasti spotřebního zboží, tak i v oblasti nemovitostí.
Zvýšila se poptávka po zboží a domácí výroba ji nestačila pokrývat, proto se zvýšil i dovoz zahraničního zboží, které bylo i díky kurzu dolaru levnější. Ale spotřeba domácností nevyjadřovala jejich reálnou kupní sílu, byla to pouze spotřeba na dluh. A dluhy je potřeba splácet.
51
Snížení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů
Díky snížení úrokové sazby nedošlo jen ke snížení úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů, ale i u úvěrů hypotečních a americké domácnosti začaly nakupovat i nemovitosti.
Pro představu bych uvedl, že úroková sazba u hypotečního úvěru s třicetiletou dobou fixace činila v roce 2003 5,5 %, sazba úvěru s patnáctiletou dobou fixace 5 % a sazba úvěru s pohyblivou úrokovou mírou činila pouhých 3,5 %.
To vedlo k tomu, že si hypotéku začaly pořizovat i domácnosti, které by si ji při vyšších úrokových sazbách nemohly dovolit. A tyto domácnosti si pořizovaly především hypotéky s nejnižší pohyblivou úrokovou sazbou. Dalším klíčovým momentem v této situaci bylo i to, že u hypoték s fixovanou úrokovou sazbou vždycky víte, kolik budete v následujících letech splácet a můžete tomu přizpůsobit ostatní výdaje, ale u hypoték s pohyblivou úrokovou sazbou nevíte, kolik zaplatíte na úrocích příští rok a zda ještě budete schopni hypotéku splácet, protože se může úroková sazba kdykoli výrazně změnit.
Dalším krokem vedoucím k současnému stavu byla nedůsledná kontrola bonity klientů ze strany hypotečních bank – úvěry se s vidinou zisku poskytovaly všem, bez ohledu na to, zda budou později schopni hypoteční úvěr splácet.
Expanze na trhu nemovitostí
Výše uvedené kroky vedly k expanzi na trhu nemovitostí od roku 2002.
Do této doby byl na trhu nemovitostí v USA klid, počet prodaných nemovitostí odpovídal počtu obyvatel i jejich životní úrovni, na trhu nedocházelo k žádným výrazným výkyvům. Ale díky snížení úrokových sazeb a lehčí dostupnosti hypotečních úvěrů došlo na trhu s nemovitostmi k obratu. Počet prodaných nemovitostí začal růst bez odpovídajícího růstu počtu obyvatel a životní úrovně, zároveň začala růst i cena nemovitostí.
52
Opět bych pro představu uvedl, že mezi roky 2001 a 2005 rostl počet prodaných nemovitostí přibližně o 9 % ročně a cena nemovitostí o 8 %, ačkoli počet obyvatel rostl pouze o 1 % a jejich příjmy o 4 %. Rozdíl mezi růstem cen nemovitostí a příjmů obyvatel je tvořen právě spotřebou na dluh.
Zvýšení úrokových sazeb
V roce 2004 FED přestala úrokové sazby snižovat a naopak je zvýšila. V roce 2003 činila základní úroková sazba pouhé 1 % , v roce 2004 potom 2,25 % a v roce 2006 dokonce 5,25 %.
Toto zvýšení základní úrokové sazby se zákonitě promítlo i do úrokových sazeb z úvěrů, které rovněž začaly růst (úroková sazba hypotečního úvěru s pohyblivou úrokovou mírou vzrostla na 5,5 %).
A zde je další klíčový moment současné krize. Díky nízkým úrokovým sazbám mezi roky 2001 a 2004 si úvěry pořídily i domácnosti, které by si je při vyšších úrokových sazbách nemohly dovolit a v současnosti by si je nepořídily. A právě tyto domácnosti začaly mít nyní problémy se splácením svých úvěrů. Díky vyšším úrokům vzrostla celková splátka úvěru, kterou si již nemohly dovolit, proto buď omezily ostatní výdaje (to vedlo k poklesu poptávky po spotřebním zboží) nebo přestaly hypotéky splácet (to vedlo k nárůstu nesplácených hypoték a následně k nákladům i pro hypoteční banky).
Zároveň začal klesat zájem o nové hypotéky a koupi nemovitosti, trh s nemovitostmi stagnoval.
53
Graf č. 8 Počet prodaných nových rodinných domů v USA ( v tis.) 1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Zdroj:http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php
Graf č. 9 Prodejní cena nového rodinného domu v USA ( v tis. USD) 300
250
200
150
100
50
0 2000
2001
2002
2003
2004
Zdroj:http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php
54
2005
2006
2007
Graf č. 10 Doba prodeje nového rodinného domu v USA( v měsících) 10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Zdroj:http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php
Nesplácené hypoteční úvěry
Příčin toho, že americké domácnosti přestaly hypoteční úvěry splácet, je více. Ani jedna z nich sama by nezpůsobila větší problémy či dokonce krizi, ale dohromady v kombinaci s dalšími chybnými kroky, vyústily v současnou situaci.
Prvním důvodem bylo snížení úrokových sazeb z úvěrů, díky kterému si téměř všichni mohli dovolit pořízení hypotéky. Druhým důvodem byl chybný úsudek či neobezřetnost bank při poskytování hypotečních úvěrů, kdy úvěry poskytovaly každému zájemci bez ohledu na jeho příjem a budoucí schopnost úvěr splácet. V době nízkých úrokových sazeb si nikdo neuvědomoval, že toto období jednou skončí, a nepřemýšlel o následcích. A další příčinou bylo již zmíněné zvýšení úrokových sazeb, které vyneslo na povrch dosud skryté problémy.
Díky zvýšení úrokových sazeb došlo i ke zvýšení splátek úvěrů a ne všechny domácnosti, které si v období nízkých úroků hypotéku pořídily a bez problémů ji
55
splácely, měly nyní na splátky úvěrů dostatek finančních prostředků. Těm, kteří přestali hypotéky splácet, banky nemovitosti zabavily a následně prodaly v dražbě.
A tady se dostáváme k dalšímu momentu současné krize. Nejen, že spousta domácností přišla o nemovitost i o peníze, ale i bankám výrazně vzrostly náklady na zabavení a prodej zabavených nemovitostí. To by v případě, že by nesplácených hypoték bylo jen několik, nebyl problém. S částí domácností by se banky dohodly na splátkovém kalendáři a nemovitosti by nemusely zabavit, zbytek nemovitostí by banky zabavily a prodaly. Ale díky tomu, že rizikové úvěry byly v době nízkých úrokových sazeb poskytnuty v hodnotě přibližně 480 až 680 miliard dolarů a že trh s nemovitostmi byl přeplněn, neměly banky možnost nemovitosti prodat a zvyšovaly se tak pouze jejich náklady.
Teprve teď začaly banky platit za neuváženě poskytnuté hypoteční úvěry a ukázalo se, jak velké problémy tím bankám a celé americké ekonomice vznikly.
Krachy bank
FED se sice ještě pokusila situaci zachránit a opět snížila úrokové sazby, v březnu 2008 dokonce na 2,25 %, ale bohužel to se již nepodařilo. Trh s hypotékami i nemovitostmi se nadále propadal.
Konečným důsledkem této hypoteční krize v USA byly krachy finančních institucí – bank i pojišťoven. A tyto krachy vedly díky značné provázanosti světových ekonomik i finančních trhů postupně k celosvětové finanční krizi.
Jako první v březnu 2008 zkrachovala banka Bear Stearns, která byla převzata bankou JPMorgan Chase & Co., v červnu zkrachovala IndyMac a v září potom Merill Lynch, kterou převzala Bank of America, Wachovia, kterou nakonec koupila Wells Fargo, Washington Mutual a Lehman Brothers.
Lze říci, že do této doby byla hypoteční krize v USA pouze vnitřní záležitostí, o které možná mimo USA vědělo několik odborníků, ale rozhodně výrazně neovlivňovala celý svět. Ale pád zejména Lehman Brothers vedl k prudkým výkyvům na světových 56
akciových trzích. A tato nestabilita na akciových trzích způsobila paniku a vedla k nedůvěře ve finanční instituce nejen v Americe, ale po celém světě. Začalo se hovořit o celosvětové finanční krizi. Do potíží se pak dostaly i další světové finanční instituce – Citigroup a pojišťovna AIG, které ale pomohla FED úvěrem.
Došlo tak k řetězové reakci, kdy panika a pesimistická očekávání způsobovaly další výkyvy na akciových trzích, a to nejen u akcií finančních institucí. A propady akcií vedly k další panice nejen u investorů, ale i u široké veřejnosti.
V předešlé části práce jsem přiblížil jednotlivé aspekty vzniku celosvětové finanční krize. Nyní se budu zabývat dopady finanční krize. Důsledky krize jsou globální, krize ovlivňuje celý svět, ale v dalších částech práce už se budu zabývat konkrétně stavem a vývojem v České republice.
4.2 Dopad finanční krize na Českou republiku Dopady finanční krize je možné pozorovat nejen na finančních trzích, ale i v dalších oblastech ekonomiky a průmyslu.
Podle mého názoru panuje v současné době na finančních trzích rozpačitá nálada. Klienti tuzemských bank po zprávách o zkrachovalých bankách v Americe propadli panice a začali hromadně objednávat velké sumy peněz k výběru a vybírat své peníze z fondů. Banky začaly být ohroženy odlivem peněz a zhoršováním likvidity. Proto některé z nich na tuto situaci promptně zareagovaly a zaručily se za vklady klientů nad rámec zákonného limitu. Následně i vláda zvýšila limit vkladů, které jsou ze zákona pojištěny, z 25.000 EUR na 50.000 EUR a z 90 na 100 %.
Pokud by banky a vláda nezareagovaly na vzniklou paniku včas, mohlo dojít k situaci, kdy by všichni klienti chtěli vybrat své peníze najednou a banky by nebyly schopny tyto peníze vyplatit. Málokdo ví, že peníze na účtech v bankách i v celé ekonomice nejsou reálné, existují pouze v bezhotovostní formě, která neodpovídá stavu hotovosti. Z tohoto důvodu by panika a výběry mohly způsobit velké problémy s likviditou.
57
V době největších výběrů byly banky nuceny i několikrát denně objednávat hotové peníze. Nechci ani domýšlet, jaká by vznikla panika v případě, že by banky neměly dostatek hotovosti a přestaly vklady vyplácet.
K této situaci naštěstí nedošlo, banky i vláda zareagovaly včas a situace se ustálila, největší panika opadla, ale plná důvěra veřejnosti v banky a bankovní sektor se bude dle mého názoru obnovovat dlouhou dobu.
Další oblastí turbulence se staly finanční trhy. Investoři, kteří měli fondy peněžních trhů, tyto fondy z důvodu nebývalých propadů ve velkém odprodávali. Způsobila to krize a předešlá strategie, která měla za úkol zvýšit výnosnost těchto fondů, kdy se management fondů rozhodl pro rizikovější investice (některé fondy měly v portfoliu cenné papíry zkrachovalých bank na Islandu a americké Lehman Brothers). Tyto odprodeje fondů nadále pokračují a vzhledem k jejich špatné výkonnosti a volatilitě, lze očekávat další výběry a nestabilitu fondů, a to i přes ujištění managementu fondů, že již svá portfolia vyčistily od rizikových a ztrátových investic. V případě, že investoři budou dále fondy prodávat, hrozí, že některé fondy úplně skončí.
Stejná situace jako na peněžním trhu byla i na trhu kapitálovém. Český akciový trh zaznamenal nebývalé propady, neklesaly jen akcie finančních institucí, ale všechny akciové tituly. To vedlo k velkým odprodejům. Hlavní index Pražské burzy cenných papírů PX50 v roce 2008 klesl o 52,72 %. Na konci roku 2008 se nacházel na hodnotách, kterých dosahoval v roce 2004. Myslím si, že i zde dlouho potrvá, než se trh vzpamatuje a vrátí se plná důvěra investorů.
Stejná situace s výběry postihla penzijní fondy a pojišťovny. Klienti začali mít obavy o peníze uložené v penzijních fondech a v pojišťovacích produktech, kde vklady nejsou ze zákona pojištěny.
Ochlazení nastalo i na trhu nemovitostí a hypoték. Z důvodu hypoteční krize v USA, kdy vyplavaly na povrch problémy způsobené neobezřetným poskytováním hypotečních úvěrů za krátkodobě nízké úrokové sazby, nadhodnocenými cenami nemovitostí, poskytováním hypotečních úvěrů na 130 % hodnoty zástavy, dodatečnými náklady na zabavení nemovitostí a krátkozrakou politikou, jejímž heslem bylo „zisk za 58
každou cenu“, tuzemské banky zpozorněly. Banky si uvědomily možná nebezpečí plynoucí z neuváženého poskytování hypotečních úvěrů každému, zpřísnily podmínky pro poskytnutí úvěrů, přistoupily k větší kontrole klientů a téměř přestaly poskytovat hypotéky na 100 % hodnoty zástavy.
V důsledku krize došlo ke snížení tržních cen nemovitostí. Kvůli nejistotě ve vývoji ekonomické situace se zvýšily obavy lidí o práci a budoucí příjem, a proto poklesl zájem o hypotéky a koupi nemovitostí. Developeři na tuto situaci reagují snižováním cen nemovitostí, aby trh oživili. Přesto si myslím, že ceny nemovitostí jsou stále poměrně vysoké a budou se nadále snižovat.
Finanční krize ovlivnila nejen výše uvedené oblasti, ale i celkový ekonomický vývoj v České republice. V současné době dochází k poklesu HDP, růstu nezaměstnanosti, snižování úrokových sazeb a inflace, poklesu exportu a kurzovým výkyvům. Toto jsou jasné symptomy vedoucí ekonomiku do recese.
5 Odhad budoucího vývoje V této části své práce se budu věnovat analýze možného vývoje krize a jejím důsledkům v České republice.
Vzhledem k tomu, že ekonomie není čistě exaktní vědou, nelze zcela přesně odhadnout dopady finanční krize. Svou roli ve vývoji bude hrát česká vláda a centrální banka a jejich reakce na ekonomický vývoj, kroky ostatních států, různé zájmové skupiny a pozitivní či negativní očekávání investorů i veřejnosti. Vývoj ekonomické situace bude záviset na fiskální, monetární a zahraniční politice, a to nejen v České republice, ale i v ostatních státech.
Vláda a centrální banka mají dvě možnosti, buď zvolí na základě cílů, kterých chtějí dosáhnout, restriktivní či expanzivní politiku.
59
Podle mého názoru jsou možné v podstatě dvě varianty vývoje. Jako první možnost vidím to, že si ekonomika se vzniklou situací poradí bez vážnějších škod. Druhou možností je, že se ekonomika dostane do těžké recese. Která z těchto možností nastane závisí teď zejména na intenzitě a typu zásahů státu, politice okolních států a reakci trhu.
První možnost je variantou menšího zla. V této variantě bych předpokládal spíše stagnaci ekonomiky nebo mírnou recesi. Vývoj bude závislý na přiměřenosti vládních zásahů, je jimi determinován. Všechny ekonomiky prochází hospodářskými cykly. Česká ekonomika několik posledních let rostla a nacházela se ve fázi expanze na sinusoidě hospodářského cyklu. Pokud by nedošlo k finanční krizi, česká ekonomika by možná ještě několik měsíců rostla, než by dosáhla svého vrcholu a přirozeně by začala směřovat do recese, díky krizi se období růstu zkrátilo a recese nastává pouze dříve. Hospodářské cykly jsou pro ekonomiku naprosto přirozené a dokonce potřebné. I fáze recese je důležitá pro očištění a možnost dalšího růstu. Nelze očekávat stálý růst a uměle udržovat různými zásahy a za každou cenu přehřátou konjunkturu. Tuto jednoduchou zákonitost se snaží všechny vlády populisticky popírat a udržovat růst. Současná krize v Americe je podle mého názoru důsledkem právě této expanzivní politiky a snahy potlačit přirozený hospodářský vývoj.
Jak již bylo výše řečeno, recese je přirozenou součástí vývoje ekonomiky, proto by se vláda neměla snažit recesi potlačit, ale měla by svými opatřeními pouze mírnit negativní dopady recese. Myslím si, že pokud se tohoto bude vláda držet, nebudou následky krize tak destruktivní.
Naopak, pokud bude vláda popírat přirozený ekonomický vývoj, může dojít k paradoxní reakci, kdy expanzivní politika povede k rychlejšímu a strmějšímu pádu na dno, jak teď můžeme vidět na americké ekonomice.
Nyní se budu konkrétně věnovat oblasti financí a bank. Banky jsou stejně jako celé národní hospodářství ovlivňovány vládními zásahy. Proto je pro jejich budoucí vývoj důležité i to, jaké budou následující kroky vlády.
60
Pro banky je klíčová monetární politika ČNB, mezi jejíž nástroje pro ovlivňování finančního trhu patří úrokové sazby, výše povinných minimálních rezerv a měnový kurz. Těmito nástroji stanovuje mantinely pro banky, pro jejich chování.
ČNB v listopadu 2008 snížila úrokovou sazbu, protože se snažila zvýšit množství peněz v ekonomice a oživit upadající hospodářství. Začátkem roku 2008 byl úroková sazba ČNB přibližně 3,5 %, na konci roku činila pouhých 2,75 %. Toto snížení je dosti radikální a mohlo by být nebezpečné, jak je možné vidět na americkém příkladu. Zatím na toto snížení úrokové sazby, ale komerční banky nereagovaly snížením úrokových sazeb z úvěrů, došlo pouze ke snížení úrokových sazeb na primárních vkladech. Úrokové sazby z hypotečních úvěrů se nesnížily, ale naopak ještě v lednu 2009 vzrostly, a to až na 5,74 % (měřeno hypoindexem), jak ukazuje následující graf.
Graf č. 11: Vývoj úrokových sazeb mezi lety 2003 až 2008
Zdroj: Fncentrum Hypoindex,ČNB
61
Je zřejmé, že si banky uvědomují možné riziko související se špatnou kondicí ekonomiky, mají strach z nesplácení úvěrů a ze ztráty likvidity, proto si ponechávají stále vyšší prémii za riziko (spread), a tím vyvažují klesající úrokové sazby.
Mezi další determinanty, které budou určovat budoucí stabilitu a prosperitu bank, patří dle mého názoru rizikovost stávajícího úvěrového a investičního portfolia, likvidita, výše primárních vkladů a očekávání a obavy klientů
V České republice v současnosti panuje nejistota v budoucím vývoji ekonomiky, strach ze ztráty zaměstnání a příjmů. Proto klesá zájem o hypoteční úvěry a průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru. Dalším aspektem poklesu zájmu jsou spekulace na to, že by v příštím období mohly klesat ceny nemovitostí.
Z výše uvedeného je zřejmé, že se situace na trhu hypoték i přes snahu ČNB zhoršuje. Podle mého názoru se banky zachovaly správně a odpovědně, když nezareagovaly na snížení úrokových sazeb ČNB snížením úrokových sazeb z úvěrů. Pokud by úrokové sazby snížily, vystavovaly by se do budoucna mnohem většímu riziku. Expanzivní měnová politika ČNB a její snaha o příliv peněz do ekonomiky by se totiž bankám v budoucnosti nemusela vyplatit. Zájmy bank jsou nyní v určitém rozporu se zájmy ČNB a státu. Sice i ony potřebují, aby ekonomika rostla, ale současná expanzivní politika ČNB je spíše kontraproduktivní a přináší vyšší riziko.
Otázkou, jak velké je riziko pro banky v budoucnosti a do jak velkých problémů se mohou banky dostat, je, jak kvalitní a rizikové hypoteční úvěry mají v současnosti banky ve svém portfoliu. Ze zpráv bank vyplývá, že hospodaří dobře a nemají vážné existenční problémy. Na povrch sice vyplavaly některé rizikové investice v bankách na Islandu i v amerických bankách, ale banky přesto oficiálně deklarují, že jsou „zdravé“. Snaží se tím zmírnit paniku, která u veřejnosti panuje po katastrofálních propadech jejich akcií. Tato panika by totiž mohla být mnohem horší vzhledem k tomu, že banky nezveřejňují všechny informace týkající se jejich hospodaření a rizikovosti úvěrového portfolia. Tyto informace má pouze ČNB. I když banky vydávají pozitivní zprávy, mohou mít přesto problémy s likviditou a nesplácenými úvěry.
62
Každá banka má jistě ve svém portfoliu „klasifikované“ úvěry, což jsou úvěry, u kterých se již vyskytly problémy s jejich splácením – opožděné splátky či dokonce nesplácení. Domnívám se, že toto je dalším klíčovým momentem budoucího vývoje bankovního sektoru. Pokud mají banky ve svých portfoliích minimum klasifikovaných úvěrů, tak se se současnou situací mohou vypořádat jen s menšími ztrátami. Ale pokud rizikových úvěrů poskytly větší množství, může se stát, že i nad oficiálně „zdravou“ bankou vyhlásí ČNB nucenou správu, nebo že dojde k situaci jako v Americe a banky začnou krachovat.
I největší banka na trhu, Česká spořitelna, se dostala díky ekonomické situaci a vývoji na finančním trhu do problémů. Cena jejích akcií rapidně spadla, problémy má i její majitel, skupina Erste. I tady je těžké předvídat budoucí vývoj. Podle mého názoru České spořitelně krach nehrozí, ale i ona se může dostat do složité situace a do ztráty kvůli nespláceným úvěrům, případně ji může převzít díky nízkým cenám akcií jiná banka.
Také ona bude muset zareagovat na současný stav a přehodnotit způsob a podmínky poskytování hypotečních úvěrů. Myslím si, že je třeba dávat méně výjimek, klienty více prověřovat. Ani ona, ani žádná jiná banka si nyní nemůže dovolit riskovat a rozšiřovat své portfolio o potenciálně nebezpečné úvěry. I proto by neměla snižovat úrokové sazby.
Do budoucna bych na hypotečním trhu v České republice očekával stagnaci, případně další pokles. Oživení trhu by mohla přinést pouze stabilizace ekonomické situace, opětovný růst akcií, pozitivnější nálada investorů a snížení cen nemovitostí. Ale nedomnívám se, že v nejbližší době je to reálné. Ekonomika i přes všechna opatření stále inklinuje k recesi a, jak již bylo řečeno výše, stát by tomu neměl bránit, měl by maximálně v rozumné míře mírnit negativní dopady krize.
63
Závěr Žijeme v nejisté a turbuletní době plné diskontinuálních změn, to, co platilo včera, neplatí dnes a zítra bude platit pravý opak. Nelze se pak divit současné situaci na světových trzích, kdy se nedá říct, jak se změní situace zítra a jak pozítří. Dělat v této době jakákoli dlouhodobá investiční rozhodnutí je velmi riskantní, ale přesto nezbytné. Je proto důležité dbát na opatrnost a snahu co nejvíce snížit riziko i na úkor zisku. Krátkodobá ziskově výhodná rozhodnutí jsou v současné době cestou do ještě větších problémů.
Na toto by měly banky stále dbát při poskytování úvěrů a při svých investičních rozhodnutích. Pokud se jim podaří vyvážit zisk a riziko, pak si myslím, že i v současné situaci mohou přežít a nemusí u nás nastat to, co jsme pozorovali v Americe.
Vzhledem k tomu, že i Spojené státy americké považované za světovou ekonomickou velmoc se dostaly do velkých potíží a jejich ekonomika upadá, je podle mého názoru nezbytné se z toho poučit a neopakovat stejné chyby. Nejen stát, ale i banky by měly být ve svých rozhodnutích konzervativní a nepouštět se do zbytečně riskantních kroků, které už jinde selhaly. Je třeba mít stále na mysli, že ačkoli současná situace není dobrá, může se zhoršit ještě mnohem více.
Moderní ekonomické teorie sice připouštějí žít stále „na dluh“, doporučují splácet pouze úroky a nikoli dluhy, ale potom je třeba položit si otázku: Co bude za pár let? Kdo a kdy všechny dluhy zaplatí?
Stávající ekonomická situace je důsledkem žití „na dluh“. Cílem mé práce bylo poukázat na současný trend v přístupu lidí, bank i státu k zadlužování a na nebezpečí a problémy, které z tohoto fenoménu plynou.
64
Seznam literatury Publikace 1. 2.
3. 4. 5. 6.
7.
Sojka, M. – Konečný, B. Encyklopedie moderní ekonomie. 5.vyd. Praha, Libri, s.r.o., 2004, ISBN 80-7277-258-9, 277 s. Sůvová, H. – Pavelka, F. – Degen, Z. – Němcová, L.- Nálevková, L. Specializované bankovnictví, Praha, Bankovní institut, a.s., 1997, ISBN 80902243-2-6, 397 s. Kolektiv autorů, Bankovnictví. 5.vyd. Praha, Bankovní institut, a.s., 2004, ISBN 80-7265-035-1, 292 s. Pavelka, F. – Bardová, D. – Oporová, R. Úvěrové obchody. Praha, Bankovní institut a.s., 2002, ISBN 80-7265-037-8, 279 s. Kolektiv autorů, Finanční slovník, Praha, Svoboda, 1973 Brada, J. - Dvořák, P. - Kodera, J. - Mandel, M. - Musílek, P. - Revenda, Z.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 3. vydání, Management Press, Praha 2000, ISBN 80-7261-031-7, 634 s. Revenda, Z.: Centrální bankovnictví. 2. vydání, Management Press, Praha 2001, ISBN 80-7261-051-1, 782 s.
Právní předpisy 8. 9. 10. 11. 12. 13.
zákon o cenných papírech č. 591/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů, zákon o bankách č. 21/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nařízení vlády č. 244/1995 Sb., nařízení vlády č. 249/2002 Sb., zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů,
Internetové stránky
14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
www.idnes.cz, www.fincentrum.cz, www.mesec.cz, www.czso.cz, www.cnb.cz, www.kb.cz, www.csob.cz, www.ceskasporitelna.cz, www.hypotecnibanka.cz, www.rb.cz, www.euroekonom.cz, www.ihned.cz, www.mmr.cz,
65
Seznam tabulek Tabulka č.1: Srovnání hypoték Tabulka č.2: Srovnání amerických hypoték
str.37 str.38
Seznam grafů Graf č.1: Graf č.2: Graf č.3: Graf č.4: Graf č.5: Graf č.6: Graf č.7: Graf č.8: Graf č.9: Graf č.10: Graf č.11:
Úrokové sazby ČNB a Hypoindex Preference doby fixace Podíl bank na hypotečním trhu (září 2008) Celkové zadlužení domácností hypotečními úvěry Počet nových žádostí za 1. – 3.čtvrtletí roku 2008 Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v ČS, a. s. Základní sazby FEDu Počet prodaných nových rodinných domů v USA Prodejní cena nového rodinného domu v USA Doba prodeje nového rodinného domu v USA Vývoj úrokových sazeb mezi lety 2003 až 2008
str.25 str.26 str.28 str.29 str.30 str.41 str.51 str.54 str.54 str.55 str.61
Seznam příloh Příloha č.1: Příloha č.2: Příloha č.3: Příloha č.4: Příloha č.5: Příloha č.6:
Žádost o úvěr Potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu zaměstnance Zdravotní dotazník Smlouva o úvěru Smlouva o zřízení zástavního práva Návrh na vklad do katastru nemovitostí
66
str.67 str.71 str.72 str.74 str.84 str.92
Příloha č. 1 -Žádost o úvěr
ŽÁDOST O ÚVĚR A. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 1. ŽADATEL(KA)/ SPOLUŽADATEL(KA) (nehodící se škrtněte): Příjmení, jméno, titul:
RČ/datum narození:
Rodné příjmení: muž žena
Místo a země narození: Název průkazu totožnosti: Trvalá adresa (ulice, č.p., obec, PSČ): Korespondenční adresa (je-li odlišná od trvalé):
Stát. přísl.:
Číslo:
Telefon domů:
Do zaměstnání:
Platnost do:
Mobil:
E-mail:
Číslo účtu pro splácení: Rodinný stav: ženatý/vdaná svobodný/á rozvedený vdovec druh/družka partneři
Nejvyšší dosažené vzdělání: základní vyučen vyučen s maturitou střední střední odborné střední všeobecné vyšší škola vysokoškolské neznámé
Sociální zařazení: /vyšší management v soukromém sektoru podnikatel státní zaměstnanec manuální pracovník svobodné povolání důchodce student voják z povolání nezaměstnaný v domácnosti ostatní/ nezařazen
Plátce příjmu: stát akc. spol. . spol. bez účasti státu zahraniční společnost družstvo spol. s r.o. soukromý podnikatel jiný plátce příjmu soukromé podnikání
Současné bydlení: dům sezástavou dům bez zástavy družstevní vlastnictví státní/obecní byt nájem v bytě ve u rodičů ubytovna/kolej jiné bydlení
Celkový počet vyživovaných osob v domácnosti (manžel/ka, druh/družka, nezaopatřené děti): Údaje o příjmu ze zaměstnání:
doba neurčitá
Děti ve věku:
doba určitá (pracovní poměr sjednán do
Zaměstnavatel (název, adresa): IČ:
Zaměstnán od:
Srážky ze mzdy na základě nařízeného výkonu rozhodnutí (resp. jiná exekuce):
jsou
nejsou prováděny
Vyplňte, pokud je Vaše celá měsíční mzda poukazována na účet v České spořitelně, a.s. déle než 6 měsíců Zaměstnán na pozici: Prohlašuji, že se mnou rozvázán dne:
je
Kontaktní tel.na mzdové oddělení není vedeno jednání o skončení mého pracovního poměru, případně pracovní poměr bude
Vyplňte, pokud je Vaše stávající zaměstnání kratší než 6 měsíců Předchozí zaměstnavatel (název, adresa): do: Zaměstnán od:
67
Poslední čistá měsíční mzda:
Kč
2.
MANŽEL(KA)
DRUH (DRUŽKA)
REGISTROVANÝ PARTNER(KA)
Příjmení, jméno, titul:
RČ/datum narození:
Rodné příjmení: Místo a země narození:
muž žena
Název průkazu totožnosti: Trvalá adresa (ulice, č.p., obec, PSČ): Korespondenční adresa (je-li odlišná od trvalé): Telefon domů: Rodinný stav: ženatý svobodný/á rozvedený/á vdovec druh/družka registrovaní partneři
Číslo:
Platnost do:
Do zaměstnání: Nejvyšší dosažené vzdělání: základní vyučen vyučen s maturitou střední úplné střední odborné úplné střední všeobecné vyšší odborná škola vysokoškolské neznámé
Mobil:
Sociální zařazení:
Plátce příjmu: stát akc. spol. s účastí státu akc. bez účasti státu zahraniční společnost družstvo spol. s r.o. soukromý podnikatel jiný plátce příjmu vlastní soukromé podnikání
vyšší management v soukr. sektoru podnikatel zaměstnanec /manuální pracovník svobodné povolání důchodce student voják z povolání nezaměstnaný v domácnosti ostatní/ nezařazen
Celkový počet vyživovaných osob v domácnosti společné
zúžené
Údaje o příjmu ze zaměstnání:
doba neurčitá
doba určitá
Zaměstnavatel (název, adresa): IČ: jsou
E-mail: Současné bydlení: dům se zástavou vlastní byt/dům bez zástavy družstevní obecní byt nájem u rodičů kolej jiné bydlení
Děti ve věku:
JMĚNÍ MANŽELŮ:
Srážky ze mzdy
Stát. přísl.:
Zaměstnán od: nejsou prováděny
Vyplňte, pokud je Vaše celá měsíční mzda poukazována na účet v České spořitelně, a.s. déle než 6 měsíců Zaměstnán na pozici: Prohlašuji, že se mnou
Kontaktní tel.na mzdové oddělení je
není vedeno jednání o skončení mého pracovního poměru
Vyplňte, pokud je Vaše stávající zaměstnání kratší než 6 měsíců Předchozí zaměstnavatel (název, adresa): Zaměstnán od: do: Čistá měsíční mzda: 3. DALŠÍ SPOLUŽADATEL/É (vyplní samostatnou Žádost o úvěr) Příjmení, jméno, titul: vztah k žadateli: Příjmení, jméno, titul: vztah k žadateli:
Kč
B. ÚDAJE O MĚSÍČNÍCH PŘÍJMECH A VÝDAJÍCH Příjmy domácnosti Výše čistého měsíčního příjmu žadatele za 12 měsíců*
Kč
Výše čistého měsíčního příjmu spolužadatele/ky za 12 měsíců*
Kč
Příjem z pronájmu
Kč
Ostatní příjmy
Kč
Měsíční příjmy celkem:
Kč
* nebo za skutečný počet měsíců, v případě zaměstnání kratšího než 12 měsíců
Budoucí náklady na domácnost Celkové “provozní“ výdaje domácnosti (potraviny a nápoje/ odívání, obuv/ zájmy, vzdělávání apod.)
68
Kč
Pojištění automobilu
Kč
Spoření – investice (stavební spoření, penzijní připojištění apod.)
Kč
Automobil (pohonné hmoty, údržba, garáž) – odhad
Kč
Výdaje na dopravu (veřejná doprava)
Kč
Náklady na bydlení Běžné fixní náklady (TV, pojištění domácnosti, majetku)
Kč
Běžné variabilní náklady (telefon, plyn, elektřina, teplo)
Kč
Placené nájemné
Kč
Splátky úvěrů U jiných úvěrů u ČS (bez splátky požadované hypotéky)
Kč
U jiné banky (u překlenovacích úvěrů od stavebních spořitelen celková splátka včetně dospořování)
Kč
Soukromý leasing
Kč
Splátky z nebankovních úvěrů („zboží na splátky“ apod.)
Kč
Jiné Výživné
Kč
Platby pojistného (životní, úrazové, nemovitosti)
Kč
Měsíční výdaje celkem
Kč
V současné době mám(e):
Kreditní kartu(y) Kontokorent(y) k účtu(účtům)
Limit(y): Limit(y):
Kč Kč
C. ÚDAJE O INVESTIČNÍM ZÁMĚRU (vyplní žadatel/spolužadatel společně s poradcem) 1.
ÚČEL, SPLATNOST, ČERPÁNÍ ÚVĚRU
Účel úvěru: Splatnost úvěru (v letech):
Doba fixace úrokové sazby:
Čerpání 2.
Čerpání do:
Jednorázové Postupné PŘEHLED VYBRANÝCH SLUŽEB
Expresní čerpání
Hypotéka bez doložení příjmu Zjednodušené při výstavbě Změna splátky
Financování družstevního bytu Hypotéka bez vlastních úspor Hypotéka bez vybrané nemovitosti
3.
let
Mimořádná splátka Dodatečné krytí finančních potřeb Přerušení splácení
INVESTIČNÍ ZÁMĚR Účel
Koupě dodavatelsky Výstavba : svépomocí Ostatní účely (jejich součet) Celkem
Bude financováno z navrhovaného hypotečního úvěru
Bude/bylo financováno z vlastních zdrojů (nikoliv jiných úvěrů)
Kč Kč Kč Kč Kč
Bude/bylo financováno z cizích zdrojů (nikoliv z vlastních zdrojů)
Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
Žádám/e o zahrnutí poplatků za vybrané služby do hypotečního úvěru 4. NEMOVITOSTI POŘIZOVANÁ NEMOVITOST Druh nemovitosti (rodinný dům, byt, apod.):
Pro vlastní bydlení:
Adresa nemovitosti (ulice, č.p., obec, PSČ): Případné údaje o pozemku: ZASTAVOVANÁ NEMOVITOST ( pokud není shodná s pořizovanou nemovitostí) Druh nemovitosti (rodinný dům, byt, apod.): Adresa nemovitosti (ulice, č.p., obec, PSČ): Případné údaje o pozemku:
69
Kč Kč Kč Kč Kč ano
ano
Kč Kč Kč Kč Kč ne
ne
5.
POJIŠTĚNÍ
POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI: Ano (mám) Ne (nemám) Je uzavřeno u pojistitele: Číslo návrhu pojistné smlouvy na pojištění nemovitosti : Ve výši: Kč POJIŠTĚNÍ SCHOPNOSTI SPLÁCET: Pro případ pracovní neschopnosti, trvalé invalidity, úmrtí :
Požaduji rozšíření o pojištění proti ztrátě zaměstnání Požaduji pojistit i spolužadatele (ku): :
E. PROHLÁŠENÍ KLIENTA Souhlasím(e) s postoupením podkladů týkajících se nemovitosti třetím osobám, které spolupracují s Bankou, při jejich posuzování. Jsme si vědomi, že Banka si vyhrazuje právo kontroly a prověření pravosti veškerých klientem předložených dokladů a údajů v nich uvedených. Zmocňuji(eme) tímto Banku, aby si vyžádala nebo podávala potřebné informace, vč. bankovních, vztahující se k mojí osobě (našim osobám) a nemovitostem majícím vztah k požadovanému úvěru. Čestně prohlašuji(eme), že údaje uvedené v této Žádosti jsou úplné a pravdivé a beru(eme) na vědomí, že uvedení nepravdivých nebo neúplných údajů by mělo za následek odmítnutí žádosti nebo odstoupení od smlouvy o úvěru. Dále prohlašuji(eme), že právo disponovat s mým (naším) majetkem není ke dni podání žádosti žádným způsobem omezeno a není mi (nám) známo, že by toto omezení mohlo nastat. Tato Žádost o úvěr má platnost 30 dní od data podpisu žadatele/spolužadatele. V
dne
Podpis žadatele/spolužadatele
70
Příloha č. 2 - Potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu zaměstnance
Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance (dokument vyplňujte ručně) I. Osobní údaje zaměstnance (vyplní zaměstnanec) Zaměstnanec: příjmení, jméno, titul
Trvalý pobyt: ulice, č.p., obec, PSČ
Rodné číslo:
Stav:
Druh a číslo průkazu totožnosti (včetně série): Telefon do zaměstnání: Žádám o vystavení tohoto potvrzení pro účely jednání o poskytnutí úvěru. Souhlasím se sdělením údajů v něm uvedených České spořitelně, a.s. (dále jen „Banka“) nebo Stavební spořitelně České spořitelny, a.s. (dále jen „SSČS“) pro účely řízení o poskytnutí úvěru nebo společnosti Leasing České spořitelny, a.s. (dále jen „Leasing ČS“), pro účely řízení o uzavření smlouvy o leasingu. Dále souhlasím, aby si Banka nebo SSČS nebo Leasing ČS ověřily informace obsažené v tomto dokumentu telefonickým dotazem.
Datum a podpis zaměstnance II. Údaje o pracovním poměru zaměstnance (vyplní mzdová účtárna zaměstnavatele) V pracovním poměru ode dne:
Osobní pracovní číslo:
Pracovní zařazení: Pracovní poměr je sjednán na dobu neurčitou - určitou do*: Se zaměstnancem je - není* vedeno jednání o skončení jeho pracovního poměru, případně pracovní poměr bude rozvázán dne: Průměrný čistý měsíční příjem zaměstnance za poslední 3 měsíce - Kč: slovy: Průměrný čistý měsíční příjem zaměstnance za posledních 12 měsíců - Kč: slovy: Základní měsíční mzda (dle pracovní smlouvy) - Kč: Ze mzdy jsou - nejsou* prováděny srážky na základě výkonu rozhodnutí ve výši Kč: Součet všech ostatních srážek ze mzdy (splátky úvěrů, půjček, leasingu atd.) - Kč: Zaměstnavatel bere na vědomí, že Banka nebo SSČS nebo Leasing ČS jsou oprávněny, na základě výše uvedeného souhlasu zaměstnance, telefonicky ověřit korektnost poskytnutých údajů. Toto potvrzení je platné 30 kalendářních dnů ode dne vystavení. Potvrzení vystavil: příjmení, jméno, titul
Zaměstnavatel:
IČ :
Sídlo: ulice, č.p., obec, PSČ
Číslo účtu, ze kterého je mzda zasílána zaměstnanci:
/
Kontaktní telefon:
Fax:
V Dne:
Razítko a podpis zaměstnavatele
71
Příloha č. 3 – Zdravotní dotazník *0000000000Z0103* 0000000000Z0103
Dotazník pojištěného Pojištění:
Z0103 H
k hypotéčním úvěrům České spořitelny, a.s. k úvěrům Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.
Příjmení a jméno
Rodné číslo
Adresa Telefon
E-mail
Výše úvěru
Doba splácení
Soubor pojištění (zahrnuje pojištění pro případ smrti z jakýchkoliv příčin, plné invalidity a prac. neschopnosti)
A
AA
Soubor pojištění (zahrnuje pojištění pro případ smrti z jakýchkoliv příčin, plné invalidity, prac. neschopnosti a ztráty zaměstnání) B
I. Uveďte přesnou adresu (vč. telefonu) lékaře, který má Vaši zdravotní dokumentaci: Navštěvujete pravidelně odborného lékaře? Pokud ano, uveďte jeho adresu, odbornost, datum a důvod poslední prohlídky:
II. Povolání: 1. Povolání, pracovní zařazení (funkce):
NE
ANO
2.
NE
ANO
Obor činnosti (odvětví):
BB
NE
ANO
III. Zaškrtněte zvolenou odpověď (v případě ANO uveďte detaily - proč, jak dlouho a často, jaké, kdy, výsledky): 1. Jste v současné době v pracovní neschopnosti? NE ANO 2.
3.
Byl(a) jste v posledních 5 letech v pracovní neschopnosti delší než čtyři týdny? Máte jiné zdravotní problémy? Máte nebo jste měl(a) omezenou pracovní schopnost či jste v invalidním důchodu (částečném/plném) nebo čekáte na jeho přiznání?
NE
ANO
NE
ANO
IV. Trpíte nebo jste v minulosti trpěli chorobami nebo potížemi souvisejícími s: vyšetření: dýchacím systémem (astma, opakující se nebo NE ANO 1. chronická bronchitida, zápal plic, plicní tuberkulóza) 2. srdcem a cévním systémem (vysoký krevní tlak, NE ANO infarkt, oběhové potíže, vrozená srdeční vada, srdeční selhání, stavy bušení srdce, cévní mozková příhoda, zánět žil, křečové žíly aj.) 3. nervovým systémem (epilepsie, závratě, obrna, NE ANO postižení nervů aj.) 4.
psychickými potížemi (únava, deprese, neuróza, pokus o sebevraždu aj.)
NE
ANO
5.
zažívacím systémem (brániční kýla, žaludeční, NE dvanácterníkový vřed, jiné žaludeční nebo střevní problémy, např. záněty, krvácení, hemeroidy, choroby jaterní, nemoci žlučníku, slinivky břišní apod.) močopohlavním systémem (choroby ledvin, NE močových cest nebo měchýře, močové kameny, prostaty, krev nebo bílkoviny v moči, gynekologické potíže aj.) imunitním systémem a infekčními chorobami NE
ANO
6.
7.
ANO
ANO
72
Přesná diagnóza, výsledek
Uveďte konkrétně:
8. 9.
10.
11.
(AIDS, pohlavně přenosná onemocnění, infekční žloutenka, tropické nemoci aj.) kožními chorobami (ekzémy, alergie, lupénka, plísně, rakovina kůže)
NE
ANO
chorobami krve a metabolismu (např. cukrovka, NE cholesterol, dna, chudokrevnost, poruchy krevní srážlivosti, onemocnění štítné žlázy, jiné hormonální problémy) zrakem nebo sluchem (vady zraku - krátkozrakost, NE dalekozrakost, snížená zraková ostrost, onemocnění sítnice, zelený zákal, vady sluchu záněty aj.) Vyskytla se u Vás zhoubná onemocnění (jaká, NE kdy a kdy byla ukončena léčba)?
ANO
ANO
Dioptrie - vlevo - vpravo
ANO
NE
ANO
13.
Podstoupil(a) jste v posledních 5 letech speciální vyšetření (RTG, CT, NMR, EKG, EEG, ultrazvuk, endoskopie, ozařování aj.)? Byla u Vás zjištěna HIV pozitivita (AIDS)?
NE
ANO
14.
Jaká je Vaše váha a výška?
NE
ANO
Váha: cm
15.
Kouříte?
NE
ANO
Co, kolik denně, jak dlouho?
16.
Užíváte pravidelně léky, jste pod lékařským dohledem? Byly Vám někdy předepsány léky s dobou užívání delší než 4 týdny? Léčíte se nebo jste se léčil(a) pro závislost na alkoholu nebo drogách?
NE
ANO
Jaké a kdy?
NE
ANO
Jakou a kdy?
Vyskytl se u Vás úraz (otrava) vyžadující pobyt, vyšetření v nemocnici (operaci), popř. další léčení? Je u Vás tento pobyt (operace) v současnosti plánován? Trpíte nebo jste v minulosti trpěl(a) obtížemi, onemocněními nebo úrazy souvisejícími se svalovým a kosterním systémem (kosti, klouby, páteř, svaly, vazy, meziobratlové ploténky, šlachy, záda, šíje, ramena, záněty kloubů, revmatismus aj.)?
NE
ANO
Kdy? Důvod, následky:
NE
ANO
12.
17. 18.
19.
kg
Výška:
Jsem si vědom(a) toho, že na základě mých odpovědí na otázky v dotazníku provede Pojišťovna České spořitelny, a.s., a POJIŠŤOVNA CARDIF PRO VITA, a.s., ocenění přejímaného rizika a rozhodne o jeho přijetí. Prohlašuji, že jsem na všechny uvedené dotazy odpověděl(a) pravdivě a úplně a uděluji výslovný souhlas jednotlivým pojistitelům ke zjišťování a přezkoumávání skutečností týkajících se mého zdravotního stavu prostřednictvím smluvních lékařů pojistitele, a to v souladu s §55 odst. 2 písm. d) zákona č. 20/1966 Sb., o péči o zdraví lidu v platném znění a jsem si vědom(a) případných důsledků v případě, že by se mé odpovědi na dotazy v tomto dotazníku ukázaly jako nepravdivé nebo neúplné. Souhlasím s tím, aby Pojišťovna České spořitelny, a.s., a POJIŠŤOVNA CARDIF PRO VITA, a.s., zpracovávaly ve smyslu zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon"), mé osobní údaje a citlivé údaje o zdravotním stavu (dále jen „osobní údaje") v rámci činnosti v pojišťovnictví a činnosti související s pojišťovací a zajišťovací činností podle ustanovení § 1 a § 2 zákona č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví, ve znění pozdějších předpisů, a to po dobu nezbytně nutnou k zajištění práv a povinností plynoucích z tohoto smluvního vztahu. Dále souhlasím s tím, aby mé osobní údaje byly poskytnuty i ostatním subjektům podnikajícím v oblasti pojišťovnictví, bankovnictví a jiných peněžních služeb k marketingovým účelům a poskytování služeb v rámci Finanční skupiny České spořitelny, a.s.; případně asociacím těchto subjektů. Ve smyslu ustanovení §27 zákona souhlasím s předáváním mých osobních údajů do jiných států. Poskytnuté údaje budou zpracovávat Pojišťovna České spořitelny, a.s., a POJIŠŤOVNA CARDIF PRO VITA, a.s., nebo pověřený zpracovatel v souladu s ustanoveními zákona. Prohlašuji, že jsem byl(a) ve smyslu ustanovení § 11 zákona řádně informován(a) o zpracování mých osobních údajů, svých právech a povinnostech zpracovatelů údajů.
Datum
Podpis pojištěného
Vyjádření zdravotního oddělení k návrhu pojištění (jen pro vnitřní účely - vyplňuje pojistitel)
Datum
Podpis pojistitele I.
73
Příloha č. 4 – Smlouva o úvěru
SMLOUVA o úvěru č. Česká spořitelna, a.s., Praha 4, Olbrachtova 1929/62, PSČ 140 00, IČ: 45 24 47 82 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171
v(e) jako věřitel (dále jen „Banka“) a příjmení, jméno, titul trvalý pobyt RČ (datum narození)
a příjmení, jméno, titul trvalý pobyt RČ (datum narození)
jako dlužníci (dále jen společně „Klient“) uzavírají ve smyslu ustanovení § 497 a následujících Obchodního zákoníku tuto SMLOUVU O HYPOTEČNÍM ÚVĚRU (dále jen „Smlouva o úvěru“) I. Úvodní ustanovení
1.
2.
Banka a Klient se dohodli, že otázky neupravené touto Smlouvou o úvěru se řídí Obchodními podmínkami České spořitelny, a.s., pro hypoteční, doplňkové a stavební úvěry (dále jen „Obchodní podmínky“) vydanými Bankou, které jsou k této Smlouvě o úvěru přiloženy jako příloha č. 1. Podpisem této Smlouvy o úvěru Klient potvrzuje, že je s obsahem Obchodních podmínek v plném rozsahu seznámen a souhlasí s nimi. Přílohu č. 2 Smlouvy o úvěru tvoří Přehled služeb a zvýhodnění nabízených v souvislosti s hypotečními úvěry (dále jen „Přehled výhod“). Klient je oprávněn využít veškeré služby a zvýhodnění uvedené v tomto Přehledu výhod, pokud jsou Bankou poskytovány zdarma, a dále je oprávněn využít služby a zvýhodnění z Přehledu výhod poskytované za měsíční, opakovaný či jednorázový poplatek nebo přirážku k úrokové sazbě Úvěru, případně zvýhodněné slevou z úrokové sazby Úvěru, pokud jsou sjednány na základě této Smlouvy o úvěru. Banka může v průběhu času měnit znění Přehledu výhod, přičemž pro Klienta platí vždy znění Přehledu výhod aktuálně platné v den sjednání příslušné služby nebo zvýhodnění, nebude-li výslovně dohodnuto jinak. Platné znění Přehledu výhod je k dispozici na Domovské stránce Banky nebo na Obchodních místech Banky. II. Specifikace Úvěru
1.
Hypoteční úvěr - číslo úvěrového účtu:
(dále jen „Úvěr“ a „úvěrový účet“).
74
2. 3. 4.
5.
Částka Kč. Slovy: korun českých. Účel Úvěru: • Úhrada veškerých nákladů bezprostředně souvisejících s účelem Úvěru dle této Smlouvy o úvěru. Úroková sazba odpovídá základní sazbě, která nebyla snížena ani zvýšena v souvislosti se službami či zvýhodněními podle Přehledu výhod. Úroková sazba se skládá ze základní sazby ve výši % ročně, upravené v souvislosti s následujícími službami či zvýhodněními podle Přehledu výhod: • Hypotéka bez dokladování příjmu: zvýšení o % • Zvýhodnění pro klienta České spořitelny: snížení o % Výše úrokové sazby v % ročně. Pokud lze služby a zvýhodnění mající vliv na výši úrokové sazby sjednat podle Přehledu výhod také dodatečně, popř. je lze dodatečně zrušit, pak se takové jejich dodatečné sjednání nebo zrušení zohlední v úrokové sazbě až pro následující období platnosti pevné úrokové sazby Úvěru, není-li v Přehledu výhod stanoveno jinak.
6.
Úroková sazba pevná od podpisu Smlouvy o úvěru do. Výše úrokové sazby Úvěru pro následující období pevné úrokové sazby Úvěru bude Bankou stanovena a oznámena Klientovi způsobem uvedeným v Obchodních podmínkách.
7.
Měsíční anuitní splátka pro období platnosti pevné úrokové sazby činí Kč, nenastanou-li skutečnosti uvedené v čl. IV této Smlouvy o úvěru.
8.
Banka se zavazuje poskytnout Klientovi Úvěr ve výši a za podmínek stanovených touto Smlouvou o úvěru a Obchodními podmínkami. Klient se zavazuje vrátit Bance vyčerpaný Úvěr s úroky do. Klient se zavazuje platit Bance vyúčtované poplatky, tj. ceny poskytnutých služeb a provedených úkonů a náhrady výloh v rozsahu a výši stanovené v Sazebníku platného v den provedení zpoplatňovaného úkonu.
9.
V případě, že pracovní poměr Klienta u zaměstnavatele, člena finanční skupiny České spořitelny, a.s. – společnosti skončil a žádný z Klientů již není v pracovním poměru u zaměstnavatele, člena finanční skupiny České spořitelny, a.s., je Banka oprávněna stanovit úrokovou sazbu na další období platnosti pevné úrokové sazby ve výši obecně platné pro hypoteční úvěry poskytované Bankou dle Sazebníku. Pro vyloučení jakýchkoli pochybností Banka a Klient sjednávají, že za trvající pracovní poměr u zaměstnavatele, člena finanční skupiny České spořitelny, a.s., se považuje i případ ukončení pracovního poměru u zaměstnavatele, člena finanční skupiny České spořitelny, a.s., z důvodu odchodu do starobního důchodu.
10. Banka a Klient sjednávají, že Banka je oprávněna do nabídnout Klientovi poskytnutí dalšího úvěru, a to v rámci produktu Americká hypotéka – hotovostní nebo Americká hypotéka – spotřebitelský, případně v rámci jiného produktu stejné nebo podobné povahy, a v této souvislosti provést veškeré nezbytné úkony za účelem přípravy příslušné nabídky. Klient bez výhrad souhlasí s výše uvedeným oprávněním Banky. 11. Banka a Klient dále sjednávají, že prodlení kteréhokoli z Klientů se splněním peněžitého anebo nepeněžitého závazku vůči Bance nebo jiné porušení závazku vůči Bance vyplývající ze smluvního ujednání s Bankou, u nichž má Banka za to, že takové prodlení nebo porušení závazku má nepříznivý vliv na schopnost Klienta plnit závazky podle Smlouvy o úvěru, zakládá zároveň porušení podmínek této Smlouvy o úvěru s důsledky uvedenými v Obchodních podmínkách.
75
III. Způsob čerpání Úvěru
1.
Klient je oprávněn čerpat prostředky z úvěrového účtu po splnění podmínek uvedených v odst. 2 tohoto článku a nejpozději po splnění podmínek uvedených v odst. 2 tohoto článku pouze v průběhu období od do. Banka poskytne peněžní prostředky výhradně k plnění závazků Klienta vzniklých v souvislosti a v souladu s dohodnutým účelem Úvěru.
2.
Podmínky čerpání prostředků z úvěrového účtu:
Klient je oprávněn čerpat Úvěr až do výše jednotlivých čerpání stanovených v této Smlouvě o úvěru s následným doložením účelovosti tohoto čerpání s tím, že Klient je povinen předložit Bance dokumenty osvědčující účelovost čerpání Úvěru (případně také čestné prohlášení o účelovém použití prostředků po obsahové a formální stránce pro Banku přijatelné) ve lhůtě přijatelné pro Banku, nejpozději však do konce sjednaného období čerpání Úvěru dle čl. III odst. 1 této Smlouvy o úvěru. V případě, že Klient doloží Bance účelovost čerpání Úvěru ke všem již vyčerpaným peněžním prostředkům Úvěru, je oprávněn čerpat další dohodnutou část Úvěru opět s následným doložením účelovosti příslušného čerpání za podmínek uvedených výše. Celkově je Klient oprávněn takto čerpat nejvýše částku odpovídající 20% výše Úvěru dle čl. II odst. 2 této Smlouvy o úvěru. Klient je oprávněn čerpat Úvěr až do výše jednotlivých čerpání stanovených v této Smlouvě o úvěru s následným doložením účelovosti tohoto čerpání s tím, že Klient je povinen předložit Bance dokumenty osvědčující účelovost čerpání Úvěru (případně také čestné prohlášení o účelovém použití prostředků po obsahové a formální stránce pro Banku přijatelné) ve lhůtě přijatelné pro Banku, nejpozději však do konce sjednaného období čerpání Úvěru dle čl. III odst. 1 této Smlouvy o úvěru. V případě, že Klient doloží Bance účelovost čerpání Úvěru ke všem již vyčerpaným peněžním prostředkům Úvěru, je oprávněn čerpat další dohodnutou část Úvěru opět s následným doložením účelovosti příslušného čerpání za podmínek uvedených výše. Celkově je Klient oprávněn takto čerpat nejvýše částku odpovídající 20% výše Úvěru dle čl. II odst. 2 této Smlouvy o úvěru, maximálně však Kč 2,000,000.00 (slovy: Dvamiliony korun českých). Před každým čerpáním Úvěru je Klient povinen předkládat Bance platební příkazy a, s výjimkou čerpání s následným dokládáním účelovosti čerpání dle předchozího bodu, také daňové doklady (faktury) nebo jiné dokumenty, po formální a obsahové stránce pro Banku uspokojivé, osvědčující, že provedení plateb Bankou podle těchto příkazů bude v souladu s účelem Úvěru stanoveným ve Smlouvě o úvěru. Před každým čerpáním Úvěru je Klient povinen předkládat Bance platební příkazy a daňové doklady (faktury) nebo jiné dokumenty, po formální a obsahové stránce pro Banku uspokojivé, osvědčující, že provedení plateb Bankou podle těchto příkazů bude v souladu s účelem Úvěru stanoveným ve Smlouvě o úvěru. 3.
Bankovní spojení pro čerpání Úvěru:.
4.
Klient souhlasí s tím, že v případě neplnění závazků vzniklých v průběhu čerpání Úvěru je Banka oprávněna zastavit čerpání Úvěru.
5.
Pokud Klient během období čerpání Úvěru vůbec nečerpal Úvěr, je Banka oprávněna odstoupit od Smlouvy o úvěru, a zároveň je oprávněna zrušit Úvěrový účet k poslednímu dni kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž skončilo období čerpání Úvěru, nebudou-li na Úvěrovém účtu evidovány žádné pohledávky za Klientem.
1.
Bankovní spojení pro splácení Úvěru:.
IV. Způsob splácení
76
2.
Klient se zavazuje splácet Úvěr měsíčními anuitními splátkami obsahujícími úrok a úmor, uvedenými v čl. II odst. 7. Splatnost každé splátky je poslední kalendářní den každého kalendářního měsíce, počínaje. První anuitní splátka bude zaplacena poslední kalendářní den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém Klient vyčerpal Úvěr, nebo ve kterém Klient písemně oznámil Bance, že nebude čerpat zbývající nevyčerpanou část Úvěru, nebo ve kterém se uskuteční poslední čerpání Úvěru na základě písemného oznámení Klienta, nejpozději však bude první anuitní splátka splacena dne 28.02.2009. Poslední anuitní splátka Úvěru bude zaplacena nejpozději ke dni konečné splatnosti Úvěru uvedené v čl. II Smlouvy o úvěru. V případě, že dojde k ukončení čerpání Úvěru nejpozději , sníží Banka výši anuitní splátky a přizpůsobí zahájení splácení takovému dřívějšímu ukončení čerpání, jak je uvedeno výše. V případě, že bude Úvěr čerpán v nižší výši, než jak vyplývá z čl. II odst. 2 této Smlouvy o úvěru, sníží Banka výši anuitní splátky způsobem odpovídajícím nižšímu čerpání. V případě, že Klient uhradí mimořádnou splátku Úvěru, zkrátí Banka přiměřeným způsobem délku splatnosti Úvěru tak, aby byla zachována výše sjednané anuitní splátky, nebo Banka sníží výši anuitní splátky tak, aby byla zachována původní splatnost Úvěru. Způsob změny provede Banka podle volby v písemné žádosti Klienta o mimořádnou splátku na formuláři Banky; nebude-li taková volba Klientem provedena, zvolí Banka tento způsob podle svého uvážení. Banka oznámí Klientovi novou výši anuitní splátky pro první období platnosti pevné úrokové sazby nejpozději do 20. dne v měsíci, v němž nastane splatnost první nově stanovené anuitní splátky. V případě úhrady mimořádné splátky Úvěru Banka oznámí Klientovi nové datum konečné splatnosti Úvěru, případně novou výši anuitní splátky, nejpozději do 20. dne měsíce následujícího po měsíci, kdy Klient uhradil mimořádnou splátku Úvěru. V případě, že Klient z jakéhokoli důvodu neobdrží výše uvedené oznámení ve stanovené lhůtě, budou Klientovi tyto údaje oznámeny v pravidelné zprávě o zůstatku na úvěrovém účtu. Klienti výslovně souhlasí s tím, aby oznámení o nově stanovené anuitní splátce, případně posun splatnosti byly oznámeny pouze Klientovi: s účinky pro všechny Klienty. Informativní umořovací plán na aktuální období platnosti pevné úrokové sazby, odpovídající aktuální anuitní splátce, vydá Banka Klientovi na požádání. Klient se zavazuje splácet Úvěr měsíčními anuitními splátkami obsahujícími úrok a úmor, uvedenými v čl. II odst. 7. Splatnost každé splátky je poslední kalendářní den každého kalendářního měsíce. První anuitní splátka bude zaplacena poslední kalendářní den kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém Klient vyčerpal Úvěr, nebo ve kterém Klient písemně oznámil Bance, že nebude čerpat zbývající nevyčerpanou část Úvěru, nebo ve kterém se uskuteční poslední čerpání Úvěru na základě písemného oznámení Klienta, nejpozději však bude první anuitní splátka splacena dne 28.02.2009. Poslední anuitní splátka Úvěru bude zaplacena nejpozději ke dni konečné splatnosti Úvěru uvedené v čl. II Smlouvy o úvěru. V případě, že dojde k ukončení čerpání Úvěru nejpozději , přizpůsobí Banka zahájení splácení takovému dřívějšímu ukončení čerpání, jak je uvedeno výše. V případě, že Klient uhradí mimořádnou splátku Úvěru, zkrátí Banka přiměřeným způsobem délku splatnosti Úvěru tak, aby byla zachována výše sjednané anuitní splátky, nebo Banka sníží výši anuitní splátky tak, aby byla zachována původní splatnost Úvěru. Způsob změny provede Banka podle volby v písemné žádosti Klienta o mimořádnou splátku na formuláři Banky; nebudeli taková volba Klientem provedena, zvolí Banka tento způsob podle svého uvážení. Banka oznámí Klientovi informaci o dřívějším zahájení splácení podle výše uvedeného bodu nejpozději do 20. dne v měsíci, v němž nastane splatnost první anuitní splátky. V případě úhrady mimořádné splátky Úvěru Banka oznámí Klientovi nové datum konečné splatnosti Úvěru, případně novou výši anuitní splátky, nejpozději do 20. dne měsíce následujícího po měsíci, kdy Klient uhradil mimořádnou splátku Úvěru. V případě, že Klient z jakéhokoli důvodu neobdrží výše uvedené oznámení ve stanovené lhůtě, budou Klientovi tyto údaje oznámeny v pravidelné zprávě o zůstatku na úvěrovém účtu. Klienti výslovně souhlasí s tím, aby oznámení o nově stanovené anuitní splátce, případně o
77
posunu splácení či splatnosti byly oznámeny pouze Klientovi: s účinky pro všechny Klienty. Informativní umořovací plán na aktuální období platnosti pevné úrokové sazby, odpovídající aktuální anuitní splátce, vydá Banka Klientovi na požádání. 3.
Klient se zavazuje splácet měsíčně úroky z částek vyčerpaných v době od podpisu této Smlouvy o úvěru do data první anuitní splátky Úvěru, které je stanoveno bude stanoveno způsobem uvedeným výše v tomto článku, odst. 2. Splatnost těchto úroků je poslední kalendářní den každého měsíce.
4.
Dále se Klient zavazuje hradit Bance po celou dobu platnosti Smlouvy o úvěru vyúčtované poplatky, tj. ceny poskytnutých služeb a provedených úkonů a náhrady výloh v rozsahu a výši stanovené v Sazebníku platného v den provedení zpoplatňovaného úkonu.
5.
Banka a Klient sjednávají následující způsob úhrady splatných pohledávek Banky vzniklých na základě této Smlouvy o úvěru nebo v souvislosti s ní: Úhrada pohledávek bude prováděna formou inkasního příkazu z účtu, který vede Banka pod číslem, na jméno (dále jen „Účet“ a „Majitel Účtu“) kterýkoli den ode dne jejich splatnosti. Majitel Účtu tímto neodvolatelně souhlasí s tím, aby Banka bez jeho příkazu a vyrozumění prováděla z Účtu úhrady všech svých splatných pohledávek, včetně jejich příslušenství, které má Banka vůči Klientovi na základě této Smlouvy o úvěru nebo v souvislosti s ní. Pro vyloučení jakýchkoli pochybností Banka a Majitel Účtu dále sjednávají pro případ, že je Účet veden u Banky, že toto ujednání je podle podmínek upravujících vedení Účtu příkazem k inkasu Majitele Účtu ve prospěch Banky, tedy instrumentem k nakládání s prostředky na Účtu, a zároveň i souhlasem, kterého je třeba ke sjednání inkasního oprávnění pro Banku z Účtu. Plátcem příslušné částky je Majitel Účtu jako Klient, jejím příjemcem Banka a výší částky je výše splatné pohledávky Banky (včetně příslušenství) za Klientem na základě této Smlouvy o úvěru nebo v souvislosti s ní; platnost tohoto Příkazu končí zánikem úvěrového vztahu, případně zánikem Účtu, podle toho, co nastane dříve. Klient se zavazuje po celou dobu trvání tohoto úvěrového vztahu udržovat na Účtu finanční prostředky v dostatečné výši tak, aby platba splatných pohledávek mohla být z hlediska Banky provedena včas a v potřebné výši.
6.
Klient se zavazuje k Účtu uvedenému v odst. 5 tohoto článku sjednat trvalý příkaz k úhradě anuitních splátek Úvěru. Po oznámení Banky o změně výše anuitní splátky na nové období platnosti pevné úrokové sazby se Klient zavazuje změnit trvalý příkaz k úhradě na novou výši anuitní splátky, a to do konce měsíce, v němž mu byla změna oznámena. Klient se dále zavazuje sjednaný trvalý příkaz po celou dobu trvání úvěru bez předchozího souhlasu Banky nezměnit ani nezrušit.
7.
Nezaplatí-li Klient splatnou pohledávku z této Smlouvy o úvěru v termínu splatnosti nebo stane-li se dosud nesplacený zůstatek Úvěru včetně příslušenství splatným podle čl. XI Obchodních podmínek a není zaplacen v termínu splatnosti, dochází k prodlení. Ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty splatnosti, je Banka oprávněna požadovat z nesplacených částek jistiny úrok z prodlení ve výši roční úrokové sazby platné k tomuto dni zvýšené o 5.00 procentních bodů.
8.
V případě prohlášení Úvěru za splatný podle příslušných ustanovení Smlouvy o úvěru nebo Obchodních podmínek je Banka oprávněna určit způsob započtení peněžních prostředků došlých na Účet, jakož i na příslušný úvěrový účet po datu splatnosti určeném Bankou v souladu s ustanovením tohoto odstavce.
78
V. Zajištění Úvěru 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Banka a Klient se dohodli na níže uvedeném zajištění peněžitých závazků Klienta vzniklých na základě této Smlouvy o úvěru. Klient se zavazuje sjednané zajištění Bance v plném rozsahu poskytnout, prokázat jeho vznik a dbát, aby nedošlo k jeho zhoršení. a) Zástavní právo v 1. pořadí k (dále jen „Nemovitost“) ve prospěch Banky (dle § 152 a násl. Občanského zákoníku) zřízené Smlouvou o zřízení zástavního práva k nemovitosti č. ze dne . b) Zástavní právo v 1. pořadí k ve prospěch Banky (dle § 152 a násl. Občanského zákoníku) zřízené Smlouvou o zřízení zástavního práva k nemovitosti č. ze dne (všechny zde uvedené nemovitosti společně dále jen „Nemovitosti“). c) Zástavní právo k pohledávkám vyplývajícím z pojištění Nemovitosti. d) Ručitelský závazek dle prohlášení o ručitelském závazku ze dne . e) Vinkulace pojistného plnění z životní pojistky Klientů ve prospěch Banky. V případě, že je ve Smlouvě o úvěru sjednáno zástavní právo k pohledávkám z neživotního pojištění, umožní Banka v jednotlivých případech Klientovi, je-li pojištění sjednáno u pojistitele přijatelného pro Banku, nahrazení takového zástavního práva vinkulací pojistného plnění za podmínek přijatelných pro Banku. V takovém případě se ustanovení Smlouvy o úvěru týkající se zřízení a udržování zástavního práva k pohledávkám vyplývajícím z pojištění použijí přiměřeně na zřízení a udržování vinkulace pojistného plnění. Klient se zavazuje, že po celou dobu trvání úvěrového vztahu nebude jednat tak, aby byť i jen částečně zmařil uspokojení Banky jako věřitele. Dále se zavazuje, že po celou dobu platnosti Smlouvy o úvěru bez předchozího souhlasu Banky neprovede změnu charakteru ani způsobu užívání Nemovitosti. Klient se zavazuje předložit Bance na základě výzvy ve lhůtě stanovené Bankou aktualizaci znaleckého posudku Nemovitosti zajišťující úvěr zpracovanou znalcem schváleným Bankou. Klient se zavazuje na výzvu Banky předložit Bance do třiceti (30) kalendářních dnů znalecký posudek Nemovitosti, která zajišťuje úvěr. Znalecký posudek nesmí být starší než jeden (1) měsíc a musí být vyhotoven výhradně znalcem schváleným Bankou. Náklady na vyhotovení znaleckého posudku uhradí Klient v plné výši. Zamítne-li pravomocně příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva k Nemovitosti ve prospěch Banky do katastru nemovitostí nebo řízení o vkladu zástavního práva pravomocně zastaví, je Klient povinen poskytnout Bance veškerou součinnost nezbytnou k tomu, aby byl podán nový návrh na vklad zástavního práva, nedohodnou-li se Banka s Klientem jinak; v případě nutnosti podání nového návrhu na vklad zástavního práva se Klient zavazuje ve lhůtě do jednoho (1) měsíce od nabytí právní moci takového rozhodnutí katastrálního úřadu předložit Bance nový návrh na vklad zástavního práva k Nemovitosti ve prospěch Banky k zajištění jejích pohledávek ze Smlouvy o úvěru s vyznačeným datem podání a číslem jednacím přiděleným tomuto návrhu příslušným katastrálním úřadem; Přeruší-li příslušný katastrální úřad řízení o návrhu na vklad zástavního práva k Nemovitosti ve prospěch Banky do katastru nemovitostí, je Klient povinen poskytnout Bance veškerou součinnost nezbytnou k tomu, aby byly veškeré skutečnosti bránící vkladu zástavního práva odstraněny a není-li to možné, aby byl podán nový návrh na vklad zástavního práva, nedohodnou-li se Banka s Klientem jinak; v případě nutnosti podání nového návrhu na vklad zástavního práva se Klient zavazuje ve lhůtě do jednoho (1) měsíce od nabytí právní moci takového rozhodnutí katastrálního úřadu předložit Bance nový návrh na vklad zástavního práva k Nemovitosti ve prospěch Banky k zajištění jejích pohledávek ze Smlouvy o úvěru s vyznačeným datem podání a číslem jednacím přiděleným tomuto návrhu příslušným katastrálním úřadem;
79
Zamítne-li pravomocně příslušný katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva Klienta k úvěrované nemovitosti do katastru nemovitostí nebo řízení o vkladu vlastnického práva pravomocně zastaví, je Klient povinen tuto skutečnost Bance bez zbytečného odkladu oznámit a ve lhůtě do jednoho (1) měsíce od nabytí právní moci takového rozhodnutí katastrálního úřadu předložit Bance nový návrh na vklad vlastnického práva Klienta k úvěrované nemovitosti s vyznačeným datem podání a číslem jednacím přiděleným tomuto návrhu příslušným katastrálním úřadem, nedohodnou-li se Banka s Klientem jinak; 9. Klient se zavazuje na výzvu Banky předložit Bance originál nebo úředně ověřenou kopii Smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti s vyznačením o provedení vkladu zástavního práva, popř. originál výpisu z katastru nemovitostí se zapsaným zástavním právem zajišťujícím pohledávky Banky z této Smlouvy o úvěru v 1. pořadí, a to do deseti (10) Obchodních dnů od doručení výzvy Banky; 10. Klient se zavazuje informovat Banku (písemně nebo jinou formou dohodnutou mezi Bankou a Klientem) o zápisu jeho vlastnického práva k úvěrované nemovitosti do příslušného katastru nemovitostí, a to nejpozději do jednoho (1) měsíce od provedení zápisu vlastnického práva; 11. Klient se zavazuje na výzvu Banky předložit Bance originál nebo úředně ověřenou kopii nabývacího titulu k úvěrované nemovitosti s vyznačením o provedení zápisu vlastnického práva Klienta, popř. originál výpisu z katastru nemovitostí se zapsaným vlastnickým právem Klienta, a to do deseti (10) Obchodních dnů od doručení výzvy Banky; 12. Klienti se zavazují na výzvu Banky, a to do deseti (10) Obchodních dnů od doručení výzvy Banky, předložit Bance originál nebo úředně ověřenou kopii po obsahové a formální stránce přijatelného potvrzení pojistitele, z něhož bude vyplývat, že byla zřízena vinkulace pojistného plnění ve prospěch Banky, případně že byla Banka uvedena jakožto oprávněná osoba pro případ pojistného plnění, je-li životní pojištění sjednáno u pojistitele, který vinkulaci pojistného plnění neprovádí;
8.
VI. Ceny 1.
2.
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Klient je povinen zaplatit Bance cenu za vyhodnocení rizik spojených se zástavou Nemovitosti (interní stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti) ve výši Kč (slovy: korun českých). Klient je povinen zaplatit Bance jednorázově cenu v celkové výši Kč (slovy: korun českých) za sjednané služby a zvýhodnění podle Přehledu výhod, které jsou zpoplatněny jednorázovým, příp. opakovaným poplatkem (podrobně uvedeno v Přehledu výhod a Sazebníku – souhrnná cena odpovídá součtu poplatků): Hypotéka bez dokladování příjmu Hypotéka bez vlastních úspor Zjednodušené čerpání při výstavbě Expresní čerpání Financování družstevního bytu Mimořádné splátky Přerušení splácení Změna výše splátek Výše uvedená cena byla Klientem uhrazena před podpisem Smlouvy o úvěru, popř. bude Klientem uhrazena z Úvěru v rámci prvního čerpání Úvěru, umožní-li Banka Klientovi čerpání Úvěru za účelem úhrady této ceny. Výše uvedené ceny byly Klientem uhrazeny před podpisem Smlouvy o úvěru, popř. budou Klientem uhrazeny z Úvěru v rámci prvního čerpání Úvěru, umožní-li Banka Klientovi čerpání Úvěru za účelem úhrady těchto cen.
80
Klient je povinen platit Bance poplatek za správu a vedení úvěrového obchodu ve výši dle Sazebníku. Ke dni podpisu Smlouvy o úvěru činí výše tohoto poplatku Kč (slovy: korun českých) měsíčně. Dále je Klient povinen platit Bance měsíční poplatky za následující služby a zvýhodnění poskytované Bankou Klientovi na základě Přehledu výhod ve výši dle Sazebníku, která činí pro jednotlivé sjednané služby a zvýhodnění měsíčně: 12. Mimořádné splátky: poplatek ve výši Kč (slovy: korun českých) 13. Klient se zavazuje platit Bance vyúčtované odměny, poplatky a další ceny stanovené v Sazebníku, tj. ceny poskytnutých služeb a provedených úkonů a náhrady výloh, a to v rozsahu a výši stanovené Sazebníkem platným v den provedení zpoplatňovaného úkonu. Úhrada těchto cen bude provedena způsobem stanoveným výše v čl. IV Smlouvy o úvěru. Klient podpisem Smlouvy o úvěru potvrzuje, že byl se Sazebníkem seznámen a že s jeho zněním souhlasí. 11.
VII. Smluvní pokuta
Kromě smluvních pokut vymezených v Obchodních podmínkách je Banka oprávněna v každém jednotlivém případě porušení jakéhokoliv nepeněžitého závazku Klienta podle Smlouvy o úvěru a/nebo Obchodních podmínek požadovat ještě smluvní pokutu ve výši 1 % z úvěrové částky (uvedené v čl. II. odst. 2 této Smlouvy o úvěru). Okolnosti vylučující odpovědnost ani nedostatek zavinění Klienta nemají vliv na právo Banky požadovat smluvní pokutu. Právo Banky požadovat smluvní pokutu nemá v žádném rozsahu vliv na nárok Banky na náhradu škody způsobené porušením smluvní povinnosti. Klient je zavázán plnit povinnost, jejíž splnění bylo zajištěno smluvní pokutou bez ohledu na zaplacení smluvní pokuty. VIII. Pojištění 1. 2. 3.
Pro účely tohoto čl. VIII Smlouvy o úvěru se pojmem „Pojištěný“ rozumí následující Klient, popř. Klienti: V případě, že se pojmem „Pojištěný“ rozumí více osob, platí ustanovení tohoto čl. VIII pro každou z těchto osob. Podpisem Smlouvy o úvěru Pojištěný: (a) přistupuje jako pojištěný k Rámcové pojistné smlouvě č. ČSHYP 1/2007 uzavřené dne 25.9.2007 mezi společnostmi Pojišťovna České spořitelny, a.s., IČ: 47452820 (dále jen „PČS“) a POJIŠŤOVNA CARDIF PRO VITA, a.s., IČ: 25080954 (dále jen „CARDIF“), jako pojistiteli, na straně jedné a Bankou, jako pojistníkem, na straně druhé (dále jen „Rámcová smlouva“), (b) potvrzuje, že byl s Rámcovou smlouvou seznámen, převzal Všeobecné pojistné podmínky pojištění osob OSOŽIV 4 PČS a Všeobecné pojistné podmínky č. 1/2007 (Všeobecné pojistné podmínky pro soukromé neživotní pojištění) pojišťovny CARDIF, souhlasí s nimi a vyjadřuje souhlas se svým pojištěním v souladu s těmito dokumenty pro případ své smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti pro případ své smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a nezaměstnanosti z důvodu ztráty zaměstnání. Pojištění dle tohoto bodu se sjednává na pojistnou částku uvedenou jako výše rizika v Rámcové smlouvě, přičemž počátek pojištění je stanoven na 00.00 hodin dne, kdy došlo k prvnímu čerpání Úvěru Klientem dle této Smlouvy o úvěru a konec pojištění se stanoví na 24.00 hodin dne, ke kterému skončí účinnost Smlouvy o úvěru, nestanoví-li Rámcová smlouva jinak. Předpokladem vzniku pojištění je kromě jiného předložení řádně vyplněného Dotazníku I (jak je tento pojem definován v Rámcové smlouvě) prostřednictvím Banky PČS a souhlas PČS s pojištěním na základě takto vyplněného Dotazníku I. Předpokladem vzniku pojištění je kromě jiného předložení řádně vyplněného Dotazníku II (jak je tento pojem definován v Rámcové smlouvě) prostřednictvím Banky PČS a souhlas PČS s pojištěním na základě takto vyplněného Dotazníku II.
81
4.
5.
6.
7.
Pojištěný prohlašuje a potvrzuje, že ke dni podpisu Smlouvy o úvěru je mladší 60 let, je zdráv, není ve starobním, částečném ani plném invalidním důchodu, není v pravidelné lékařské péči ani pod pravidelným lékařským dohledem v důsledku zjištěného chronického onemocnění s trvalým užíváním léků a není v pracovní neschopnosti. Pojištěný souhlasí s tím, že každý z pojistitelů z Rámcové smlouvy je oprávněn požadovat údaje o jeho zdravotním stavu za účelem šetření a likvidace pojistných událostí dle § 50 odst. 1 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů, v platném znění (dále jen „zákon o pojistné smlouvě“). Pojištěný bere na vědomí, že v souladu se zákonem o pojistné smlouvě bude mít jakékoli záměrné zamlčení nebo nepravdivé prohlášení mít za následek odstoupení od pojištění a jeho zrušení od samého počátku. Pojištěný bere na vědomí a souhlasí s tím, že v případě odstoupení pojistitele od pojištění dle § 23 zákona o pojistné smlouvě nebo odmítnutí plnění dle § 24 zákona o pojistné smlouvě z důvodu nepravdivých či neúplných prohlášení pojištěného či zániku pojištění z jiných rozhodných skutečností pouze u některého z Pojištěných bude nadále pojištěn na základě Rámcové smlouvy pouze zbývající Pojištěný. Pojištěný prohlašuje a potvrzuje, že ke dni podpisu Smlouvy o úvěru je mladší 60 let, je zdráv, není ve starobním, částečném ani plném invalidním důchodu, není v pravidelné lékařské péči ani pod pravidelným lékařským dohledem v důsledku zjištěného chronického onemocnění s trvalým užíváním léků a není v pracovní neschopnosti, a dále že k datu podpisu Smlouvy o úvěru je zaměstnán v pracovním poměru sjednaném na dobu neurčitou, byl zaměstnán v pracovním poměru nepřetržitě též v předcházejících dvanácti (12) měsících, není ve zkušební době a že nedal ani mu nebyla dána výpověď z pracovního poměru, nezrušil okamžitě pracovní poměr ani mu nebyl zrušen ze strany zaměstnavatele a neobdržel od zaměstnavatele ani zaměstnavateli nezaslal návrh na skončení pracovního poměru dohodou. Pojištěný rovněž souhlasí s tím, že každý z pojistitelů z Rámcové smlouvy je oprávněn požadovat údaje o jeho zdravotním stavu za účelem šetření a likvidace pojistných událostí dle § 50 odst. 1 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů, v platném znění (dále jen „zákon o pojistné smlouvě“). Pojištěný bere na vědomí, že v souladu se zákonem o pojistné smlouvě bude mít jakékoli záměrné zamlčení nebo nepravdivé prohlášení za následek odstoupení od pojištění a jeho zrušení od samého počátku. Pojištěný bere na vědomí a souhlasí s tím, že v případě odstoupení pojistitele od pojištění dle § 23 zákona o pojistné smlouvě nebo odmítnutí plnění dle § 24 zákona o pojistné smlouvě z důvodu nepravdivých či neúplných prohlášení pojištěného či zániku pojištění z jiných rozhodných skutečností pouze u některého z Pojištěných bude nadále pojištěn na základě Rámcové smlouvy pouze zbývající Pojištěný. Pojištěný bere na vědomí a souhlasí s tím, že v případě prodlení s plněním peněžitých závazků podle Smlouvy o úvěru je Banka podle Rámcové smlouvy oprávněna bez jeho souhlasu ukončit jednostranným úkonem jeho pojištění a zastavit platby pojistného pojistitelům za toto pojištění, a to se všemi důsledky pro něj plynoucími a bez možnosti žádat po Bance náhradu tím vzniklé škody. V případě pojistné události vznikne právo na celé pojistné plnění z pojištění na základě Rámcové smlouvy oprávněné osobě nebo obmyšlené osobě pro případ úmrtí pojištěného. Pojištěný bere na vědomí, že oprávněnou osobou i obmyšlenou osobou pro případ úmrtí pojištěného je dle Rámcové smlouvy Banka. Klient je povinen platit Bance úhradu za udržování pojištění dle Sazebníku, která činí ke dni uzavření této Smlouvy o úvěru za každého z Pojištěných částku Kč (slovy: korun českých) za každý započatý měsíc pojištění. Úhrada za udržování pojištění je splatná vždy poslední den každého kalendářního měsíce způsobem podle čl. IV odst. 5 Smlouvy o úvěru. Klient je povinen platit tuto úhradu počínaje kalendářním měsícem, ve kterém došlo k prvnímu čerpání Úvěru. Změní-li se v souladu s Rámcovou smlouvou počet Pojištěných, dojde zároveň ke změně výše úhrady za udržování pojištění, a to počínaje kalendářním měsícem bezprostředně následujícím po takové změně; nová výše úhrady bude stanovena dle aktuálně platného Sazebníku pro příslušný typ pojištění s ohledem na počet pojištěných osob.
82
IX. Závěrečná ustanovení
1.
Banka a Klient se dohodli, že částky čerpané z Úvěru podle jeho účelu budou uvolňovány na základě příkazu Klienta.
2.
Klient souhlasí s tím, aby Banka poskytovala v odůvodněných případech bankovní informace o jeho závazcích, ekonomické a finanční situaci pro potřeby peněžních ústavů.
3.
Banka a Klient se výslovně dohodli, že zajištění sjednané v čl. V této Smlouvy o úvěru trvá až do uspokojení všech pohledávek Banky vyplývajících z této Smlouvy o úvěru a nezaniká ani v případě, že Banka v souladu s platnou právní úpravou od této Smlouvy o úvěru odstoupí.
4.
Změny smluvních podmínek sjednaných v této Smlouvě o úvěru lze provést na základě dohody Banky a Klienta pouze formou písemných dodatků podepsaných Bankou a Klientem. Výjimkou je sjednání služeb a zvýhodnění podle Přehledu výhod s možností sjednání i po uzavření Smlouvy o úvěru, které bude možné na návrh Banky sjednat i dodatkem uzavřeným za pomoci prostředků komunikace na dálku v souladu s ust. § 53 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. Klient s použitím prostředků komunikace na dálku za tímto účelem souhlasí. Tím není dotčena možnost dodatečného sjednání takové služby nebo zvýhodnění písemnou formou bez použití prostředků komunikace na dálku na návrh Klienta i Banky.
5.
Banka a Klient se dohodli na tomto způsobu doručování písemností. Písemnosti budou zasílány Klientovi na adresu Klienta uvedenou v záhlaví této Smlouvy o úvěru a Bance na adresu: Česká spořitelna, a.s., pobočka v(e) .
6.
Smlouva o úvěru nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu Bankou a Klientem.
7.
Tato Smlouva o úvěru je vyhotovena v(ve) dvou (2) vyhotoveních, z nichž každý z Klientů i Banka obdrží po jednom (1) vyhotovení.
8.
Banka a Klient prohlašují, že tuto Smlouvu o úvěru uzavřeli svobodně, vážně, určitě a srozumitelně, nikoliv v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek.
9.
Součástí této Smlouvy o úvěru jsou též Všeobecné obchodní podmínky České spořitelny, a.s. (dále jen „VOP“). Klient prohlašuje, že je mu znám obsah VOP, souhlasí s nimi bez jakýchkoliv výhrad a zavazuje se je dodržovat.
Přílohu této Smlouvy o úvěru tvoří následující dokumenty: 1.
Obchodní podmínky České spořitelny, a.s., pro hypoteční, doplňkové a stavební úvěry
2.
Přehled výhod
Klient podpisem této Smlouvy o úvěru potvrzuje převzetí: 1.
Smlouvy o úvěru včetně všech jejích příloh
V(e)
Čas posledního podpisu:
dne
hod.
83
Příloha č. 5 - Smlouva o zřízení zástavního práva
SMLOUVA o zřízení zástavního práva k nemovitosti č. Česká spořitelna, a.s., Praha 4, Olbrachtova 1929/62, PSČ 140 00, IČ: 45 24 47 82 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171 v(e) jako zástavní věřitel (dále jen „Zástavní věřitel") a příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ
zapsaná v obchodním rejstříku vedeném
soudem v
, oddíl
, vložka
soudem v
, oddíl
, vložka
soudem v
, oddíl
, vložka
a příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ
zapsaná v obchodním rejstříku vedeném a příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ
zapsaná v obchodním rejstříku vedeném jako zástavci (dále jen společně „Zástavce“) a příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ zapsaná v obchodním rejstříku vedeném
soudem v
a
84
, oddíl
, vložka
příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ zapsaná v obchodním rejstříku vedeném
soudem v
, oddíl
, vložka
jako zástavci (dále jen společně „Zástavce“) jako budoucí vlastníci (dále jen společně „Budoucí vlastník“)
uzavírají podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, tuto
Smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitosti čl. I Definice pojmů 1.
Pro účely této Zástavní smlouvy mají výrazy uvedené v tomto článku následující význam: „Banka“ znamená Zástavního věřitele. „Klient“ znamená Zástavce. „Klient“ znamená. „Obchodní den“ je kterýkoli den, kdy jsou otevřeny banky v České republice a jsou prováděna vypořádání mezibankovních obchodů. Pro platby v jiné měně než českých korunách je to kterýkoli den, kdy jsou otevřeny banky a prováděna vypořádání devizových obchodů v České republice a v hlavním finančním centru pro měnu, v níž jsou platby denominovány. Finanční centrum je místo, kde se převážně kotují úrokové sazby pro danou měnu a kde se vypořádávají platby v takové měně. „Úvěr“ znamená úvěr ve výši Kč (slovy: korun českých), který se Banka zavázala poskytnout Klientovi na základě smlouvy o úvěru č. ze dne, a dále znamená úvěr ve výši Kč (slovy: korun českých), který se Banka zavázala poskytnout Klientovi na základě smlouvy o úvěru č. ze dne . „Zajištěná smlouva“ znamená smlouvu o úvěru č. kterou Banka a Klient uzavřeli dne, a na jejímž základě se Banka zavázala poskytnout Klientovi úvěr ve výši (slovy: korun českých), a dále znamená smlouvu o úvěru č. , kterou Banka a Klient uzavřeli dne , a na jejímž základě se Banka zavázala poskytnout Klientovi úvěr ve výši Kč (slovy: korun českých). „Zajištěné pohledávky“ znamenají: (a) veškeré pohledávky Banky vůči Klientovi na splacení jistiny úvěru poskytnutého na základě smlouvy o úvěru č. a příslušenství, a dále pohledávky Banky vůči Klientovi vyplývající z odstoupení Banky od smlouvy o úvěru č.; (b) veškeré pohledávky Banky vůči Klientovi na splacení jistiny úvěru poskytnutého na základě smlouvy o úvěru č. , a příslušenství, a dále pohledávky Banky vůči Klientovi vyplývající z odstoupení Banky od smlouvy o úvěru č. ; (c) veškeré budoucí pohledávky Banky vyplývající: (i) (ii) (iii)
ze smlouvy o úvěru č. (zejména smluvní pokuty, poplatky apod.) a z neplatnosti této smlouvy; ze smlouvy o úvěru č. (zejména smluvní pokuty, poplatky apod.) a z neplatnosti této smlouvy; z této Zástavní smlouvy;
kteréžto budoucí pohledávky vzniknou Bance v období od uzavření této Zástavní smlouvy do až do celkové výše Kč (slovy: korun českých). „Zajištěná smlouva“ znamená smlouvu o úvěru č., kterou Banka a Klient uzavřeli dne , a na jejímž základě se Banka zavázala poskytnout Klientovi úvěr ve výši Kč (slovy: korun českých), dále znamená smlouvu o úvěru č. , kterou Banka a Klient uzavřeli dne , a na jejímž základě se Banka zavázala poskytnout Klientovi úvěr ve výši Kč (slovy: korun českých), a dále znamená veškeré smlouvy o úvěru, které Banka a Klient uzavřou v období od uzavření této Zástavní smlouvy do a na jejichž základě Banka poskytne Klientovi úvěr. „Zajištěné pohledávky“ znamenají: (a) veškeré pohledávky Banky vůči Klientovi na splacení jistiny úvěru poskytnutého na základě smlouvy o úvěru č. a příslušenství, a dále pohledávky Banky vůči Klientovi vyplývající z odstoupení Banky od smlouvy o úvěru č.; (b) veškeré pohledávky Banky vůči Klientovi na splacení jistiny úvěru poskytnutého na základě smlouvy o úvěru č. , a příslušenství, a dále pohledávky Banky vůči Klientovi vyplývající z odstoupení Banky od smlouvy o úvěru č. ; (c) veškeré budoucí pohledávky Banky vyplývající:
85
(i)
ze smlouvy o úvěru č (zejména, smluvní pokuty, poplatky apod.) a z neplatnosti této smlouvy; (ii) ze smlouvy o úvěru č. (zejména smluvní pokuty, poplatky apod.) a z neplatnosti této smlouvy; (iii) ze smluv o úvěru, které Banka a Klient uzavřou v období od uzavření této Zástavní smlouvy do ; (iv) z této Zástavní smlouvy; kteréžto budoucí pohledávky vzniknou Bance v období od uzavření této Zástavní smlouvy do až do celkové výše Kč (slovy: korun českých). „Zástava“ znamená nemovitosti ve vlastnictví Zástavce uvedené v čl. II této Zástavní smlouvy. „Zástavní právo“ znamená zástavní právo zřízené na základě této Zástavní smlouvy. „Zástavní smlouva“ znamená tuto smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitosti. 2. Pokud ze souvislosti v textu nevyplývá něco jiného, odpovídá u pojmů definovaných v této Zástavní smlouvě jednotné číslo množnému a naopak.
čl. II Předmět Zástavní smlouvy 1.
2.
3.
Zástavce tímto prohlašuje, že je výlučným vlastníkem těchto nemovitostíspoluvlastnického podílu o velikosti na těchto nemovitostech: Velikost spoluvlastnických podílů Zástavců je následující: . Tuto skutečnost Zástavci Zástavnímu věřiteli dokládají. Za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek zřizuje tímto Zástavce ve prospěch Zástavního věřitele za podmínek této Zástavní smlouvy zástavní právo k výše uvedeným nemovitostemke svému spoluvlastnickému podílu ve výši na výše uvedených nemovitostech. Zástavní věřitel takto zřízené zástavní právo přijímá.
čl. III Vznik Zástavního práva 1. 2.
3.
4.
Zástavní právo zřízené touto Zástavní smlouvou vzniká jeho vkladem do katastru nemovitostí. Zástavce se zavazuje zabezpečit podání společného návrhu na vklad Zástavního práva u příslušného katastrálního úřadu, uhradit správní poplatek, případně další poplatky s tím spojené a předložit Zástavnímu věřiteli potvrzení katastrálního úřadu o těchto skutečnostech. Zároveň se Zástavce zavazuje, že bez souhlasu Zástavního věřitele neučiní žádné kroky ke zrušení tohoto úkonu. Budou-li pohledávky Zástavního věřitele zajištěné Zástavním právem uspokojeny, vydá o tom Zástavní věřitel Zástavci na jeho žádost písemné potvrzení. Zajištění výmazu Zástavního práva je výhradně věcí Zástavce a Zástavní věřitel se zavazuje poskytnout mu k tomu potřebnou součinnost. Veškeré náklady spojené s výmazem Zástavního práva nese Zástavce. Zástavní právo se vztahuje i na příslušenství Zástavy bez ohledu na to, zda je předmětem evidence v katastru nemovitostí či nikoli. Pro vyloučení pochybností se Zástavní právo vztahuje též na veškeré součásti Zástavy a jejich příslušenství.
čl. IV Prohlášení a závazky Zástavce 1.
2.
Zástavce prohlašuje, že Zástava nemá skryté vady, je způsobilá k užívání a s výjimkou Zástavního práva podle této Smlouvy není Zástava zatížena žádnými jinými zástavními právy včetně zákonných, soudcovských zástavních práv a předkupních práv ani závazkovými či věcnými předkupními právy, přičemž nejsou u Zástavce ani splněny předpoklady pro vznik takových práv a dále, že převod Zástavy není smluvně omezen, zejména omezením převodu nemovitostí podle dřívější právní úpravy, na Zástavě neváznou žádná věcná břemena ani žádná jiná práva třetích osob a Zástavci ani není nic známo o skutečnostech, které by umožnily jejich vznik. Zástavce dále prohlašuje, že Zástavu obývá (bude po dokončení obývat), případně že ji se souhlasem Zástavního věřitele pronajímá (bude pronajímat) k bydlení třetím osobám. Zástavce prohlašuje, že Zástava nemá skryté vady, je způsobilá k užívání a s výjimkou Zástavního práva podle této Smlouvy není Zástava zatížena žádnými jinými zástavními právy včetně zákonných, soudcovských zástavních práv a předkupních práv ani závazkovými či věcnými předkupními právy nebo právy odpovídajícími věcnému břemeni, převod Zástavy není smluvně omezen, zejména omezením převodu nemovitostí podle dřívější právní úpravy, ani u Zástavce nejsou splněny předpoklady pro vznik takových práv, s výjimkou: zástavního práva zajišťujícího pohledávku Banky; zástavních práv zajišťujících pohledávky Banky; zástavního práva zajišťujícího pohledávku ve výši Kč (slovy: korun českých) ve prospěch , jehož zápis byl do katastru nemovitostí povolen pod č.j. ; práv odpovídajících věcnému břemeni , jehož zápis byl do katastru nemovitostí povolen pod č.j. ;
86
-
věcného předkupního práva zřízeného ve prospěch , jehož zápis byl do katastru nemovitostí povolen pod č.j. ; ; Zástavce dále prohlašuje, že Zástavu obývá (bude po dokončení obývat), případně že ji se souhlasem Zástavního věřitele pronajímá (bude pronajímat) k bydlení třetím osobám. 3. Zástavce prohlašuje, že Zástava nemá skryté vady, je způsobilá k užívání a s výjimkou Zástavního práva podle této Smlouvy není Zástava zatížena žádnými jinými zástavními právy včetně zákonných, soudcovských zástavních práv a předkupních práv ani závazkovými či věcnými předkupními právy nebo právy odpovídajícími věcnému břemeni, převod Zástavy není smluvně omezen, zejména omezením převodu nemovitostí podle dřívější právní úpravy, ani u Zástavce nejsou splněny předpoklady pro vznik takových práv, s výjimkou práv odpovídajících věcným břemenům a případných dalších omezení vlastnického práva ve prospěch třetích osob zřízených v přímé souvislosti s realizací výstavby Zástavy a s jejím následným užíváním. , a dále s výjimkou: - zástavního práva zajišťujícího pohledávku Banky; - zástavních práv zajišťujících pohledávky Banky; - zástavního práva zajišťujícího pohledávku ve výši Kč (slovy: korun českých) ve prospěch , jehož zápis byl do katastru nemovitostí povolen pod č.j. ; - práv odpovídajících věcnému břemeni , jehož zápis byl do katastru nemovitostí povolen pod č.j. ; - věcného předkupního práva zřízeného ve prospěch , jehož zápis byl do katastru nemovitostí povolen pod č.j. ; ; Budoucí vlastník dále prohlašuje, že po nabytí vlastnického práva k Zástavě bude Zástavu obývat, případně ji bude se souhlasem Zástavního věřitele pronajímat k bydlení třetím osobám. 4. Zástavce zároveň prohlašuje, že mu není známo, že by na jeho osobu byl podán návrh na vydání rozhodnutí, které by mělo omezit jeho oprávnění nakládat se Zástavou (např. návrh na prohlášení konkurzu, návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem Zástavy, návrh na vyrovnání, návrh na nařízení předběžného opatření apod.), ani že by v tomto směru bylo nebo mělo být zahájeno řízení či vydáno rozhodnutí. 5. Zástavce prohlašuje, že mu nejsou známy skutečnosti, resp. nic o skutečnostech, které by svědčily o změně nebo mohly vést ke změně stavu uvedeného v tomto článku Zástavní smlouvy, a to do doby zápisu vkladu Zástavního práva do katastru nemovitostí. 6. V případě uvedení nepravdivých údajů odpovídá Zástavce Zástavnímu věřiteli za škodu, která mu tím vznikne. Zástavce si je vědom i případných trestněprávních následků takového svého jednání. 7. Zástavce se zavazuje, že po dobu trvání Zástavního práva bez předchozího souhlasu Zástavního věřitele Zástavu nebo její část smluvně nepřevede, s výjimkou převodu vlastnického práva k Zástavě na , nepronajme, nezatíží věcným břemenem a nezřídí k ní nebo její části ani předkupní nebo užívací právo ve prospěch třetích osob. Zástavce se dále zavazuje, že předem písemně uvědomí Zástavního věřitele o svém případném záměru zřídit k Zástavě další zástavní právo ve prospěch třetí osoby a před realizací takového záměru si vyžádá jeho písemné stanovisko. 8. Zástavce se zavazuje, že po dobu trvání Zástavního práva bez předchozího souhlasu Zástavního věřitele Zástavu nebo její část smluvně nepřevede, s výjimkou převodu vlastnického práva k Zástavě na , nepronajme, nezatíží věcným břemenem a nezřídí k ní nebo její části ani předkupní nebo užívací právo ve prospěch třetích osob, s výjimkou případných omezení vlastnického práva ve prospěch třetích osob zřízených v přímé souvislosti s realizací výstavby Zástavy a s jejím následným užíváním. Zástavce se dále zavazuje, že předem písemně uvědomí Zástavního věřitele o svém případném záměru zřídit k Zástavě další zástavní právo ve prospěch třetí osoby a před realizací takového záměru si vyžádá jeho písemné stanovisko. 9. Zástavce se dále zavazuje o Zástavu řádně pečovat, zdržet se všeho, čím by se mohla Zástava zhoršit nebo její hodnota snížit k újmě Zástavního věřitele a vyžádat si souhlas Zástavního věřitele před případnými stavebními úpravami Zástavy, které podle právní úpravy vyžadují stavební povolení stavebního úřadu. Zástavce se rovněž zavazuje, že po dobu trvání Zástavního práva bez předchozího souhlasu Zástavního věřitele neučiní jakýkoli úkon, který by mohl mít za následek změnu stavebně technického charakteru nebo účelového určení Zástavy. 10. Zástavce se zavazuje uzavřít s Bankou další zástavní smlouvu a zřídit zástavní právo ve prospěch Banky k zajištění Zajištěných pohledávek za podmínek obdobných v této Zástavní smlouvě v případě, že na Zástavě dojde ke stavbě, která není Zástavou. Zástavce je povinen tak učinit neprodleně poté, kdy nejdříve bude možné provést evidenci této stavby v katastru nemovitostí alespoň jako rozestavěné budovy, případně neodkladně po vzniku této stavby, pokud se tato stavba neeviduje v katastru nemovitostí. 11. Podle dohody Zástavního věřitele a Zástavce porušení nebo nesplnění smluvních povinností uvedených v tomto článku (včetně uvedení nesprávných či nepravdivých údajů) se považuje za takové zhoršení zajištění Úvěru, které může být ve smyslu příslušných ustanovení Zajištěné smlouvy důvodem pro požadování okamžitého splacení celého zůstatku Úvěru s příslušenstvím. 12. Zástavce se zavazuje poskytnout Zástavnímu věřiteli na jeho žádost potřebnou součinnost, zejména umožnit prohlídku Zástavy pracovníkům Zástavního věřitele nebo jím pověřeným osobám a osobám je doprovázejícím, předložit požadované doklady a podat potřebné vysvětlení.
87
13.
Zástavce se dále zavazuje oznámit Zástavnímu věřiteli neprodleně změnu osobních údajů, adresy trvalého pobytu a všechny další změny údajů a skutečností obsažených v Zástavní smlouvě a vztahujících se k Zástavě, zejména pokud by mohly ohrozit postavení Zástavního věřitele nebo existenci Zástavního práva (např. pozemkové úpravy týkající se Zástavy – zejména uspořádání pozemků, jejich přečíslování apod.).
čl. V Pojištění Zástavy Zástavce je povinen do deseti (10) Obchodních dnů po podpisu této Zástavní smlouvy pojistit Zástavu nebo její jakoukoliv část včetně jejich příslušenství, pokud není dosud pojištěna, a to pro Zástavního věřitele uspokojivým způsobem, u pojistitele, který je pro Zástavního věřitele přijatelný. Ve stejné lhůtě je Zástavce povinen doložit vznik pojištění originálem nebo úředně ověřenou kopií pojistné smlouvy. Zástavce je povinen až do zániku Zajištěných pohledávek toto pojištění zachovat, zejména řádně a včas platit pojistné. Zástavce je povinen přiměřeným způsobem dokládat Zástavnímu věřiteli řádné platby pojistného až do zániku Zajištěných pohledávek. Zástavce je dále povinen do jednoho (1) měsíce po podpisu této Zástavní smlouvy zřídit ve prospěch Zástavního věřitele zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění oznámit pojistiteli. Ve stejné lhůtě je Zástavce povinen přiměřeným způsobem Zástavnímu věřiteli doložit, že zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění řádně oznámil pojistiteli. Pokud Zástavce hodlá k Zástavě uzavřít novou pojistnou smlouvu, je povinen tuto skutečnost sdělit a doložit Zástavnímu věřiteli nejméně deset (10) Obchodních dnů před uzavřením nové pojistné smlouvy s tím, že nová pojistná smlouva bude splňovat podmínky stanovené touto Zástavní smlouvou a Zajištěnou smlouvou. Zástavce je povinen do deseti (10) Obchodních dnů po uzavření nové pojistné smlouvy doložit vznik pojištění originálem nebo úředně ověřenou kopií pojistné smlouvy. Ve stejné lhůtě je Zástavce povinen zřídit ve prospěch Banky zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění oznámit příslušnému pojistiteli. V této lhůtě je Zástavce též povinen přiměřeným způsobem Zástavnímu věřiteli doložit, že zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění řádně oznámil pojistiteli. Zástavce se zavazuje informovat bezodkladně Zástavního věřitele o každé pojistné události, týkající se Zástavy. Klient je povinen do deseti (10) Obchodních dnů po podpisu této Zástavní smlouvy pojistit Zástavu nebo její jakoukoliv část včetně jejich příslušenství, pokud není dosud pojištěna, a to pro Zástavního věřitele uspokojivým způsobem, u pojistitele, který je pro Zástavního věřitele přijatelný. Ve stejné lhůtě je Klient povinen doložit vznik pojištění originálem nebo úředně ověřenou kopií pojistné smlouvy. Klient je povinen až do zániku Zajištěných pohledávek toto pojištění zachovat, zejména řádně a včas platit pojistné. Klient je povinen přiměřeným způsobem dokládat Zástavnímu věřiteli řádné platby pojistného až do zániku Zajištěných pohledávek. Klient je povinen do jednoho (1) měsíce po podpisu této Zástavní smlouvy zřídit ve prospěch Zástavního věřitele zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění oznámit pojistiteli. Ve stejné lhůtě je Klient povinen přiměřeným způsobem Zástavnímu věřiteli doložit, že zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění řádně oznámil pojistiteli. Pokud Klient hodlá k Zástavě uzavřít novou pojistnou smlouvu, je povinen tuto skutečnost sdělit a doložit Zástavnímu věřiteli nejméně deset (10) Obchodních dnů před uzavřením nové pojistné smlouvy s tím, že nová pojistná smlouva bude splňovat podmínky stanovené touto Zástavní smlouvou a Zajištěnou smlouvou. Klient je povinen do deseti (10) Obchodních dnů po uzavření nové pojistné smlouvy doložit vznik pojištění originálem nebo úředně ověřenou kopií pojistné smlouvy. Ve stejné lhůtě je Klient povinen zřídit ve prospěch Banky zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění oznámit příslušnému pojistiteli. V této lhůtě je Klient též povinen přiměřeným způsobem Zástavnímu věřiteli doložit, že zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění řádně oznámil pojistiteli. Klient se zavazuje informovat bezodkladně Zástavního věřitele o každé pojistné události, týkající se Zástavy. Budoucí vlastník je povinen do deseti (10) Obchodních dnů po podpisu této Zástavní smlouvy pojistit Zástavu nebo její jakoukoliv část včetně jejich příslušenství, pokud není dosud pojištěna, a to pro Zástavního věřitele uspokojivým způsobem, u pojistitele, který je pro Zástavního věřitele přijatelný. Ve stejné lhůtě je Budoucí vlastník povinen doložit vznik pojištění originálem nebo úředně ověřenou kopií pojistné smlouvy. Budoucí vlastník je povinen až do zániku Zajištěných pohledávek toto pojištění zachovat, zejména řádně a včas platit pojistné. Budoucí vlastník je povinen přiměřeným způsobem dokládat Zástavnímu věřiteli řádné platby pojistného až do zániku Zajištěných pohledávek. Budoucí vlastník je povinen do jednoho (1) měsíce po podpisu této Zástavní smlouvy zřídit ve prospěch Zástavního věřitele zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění oznámit pojistiteli. Ve stejné lhůtě je Budoucí vlastník povinen přiměřeným způsobem
88
Zástavnímu věřiteli doložit, že zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění řádně oznámil pojistiteli. Pokud Budoucí vlastník hodlá k Zástavě uzavřít novou pojistnou smlouvu, je povinen tuto skutečnost sdělit a doložit Zástavnímu věřiteli nejméně deset (10) Obchodních dnů před uzavřením nové pojistné smlouvy s tím, že nová pojistná smlouva bude splňovat podmínky stanovené touto Zástavní smlouvou a Zajištěnou smlouvou. Budoucí vlastník je povinen do deseti (10) Obchodních dnů po uzavření nové pojistné smlouvy doložit vznik pojištění originálem nebo úředně ověřenou kopií pojistné smlouvy. Ve stejné lhůtě je Budoucí vlastník povinen zřídit ve prospěch Banky zástavní právo k pohledávce na pojistné plnění za účelem zajištění řádného a včasného splnění Zajištěných pohledávek a zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění oznámit příslušnému pojistiteli. V této lhůtě je Budoucí vlastník též povinen přiměřeným způsobem Zástavnímu věřiteli doložit, že zřízení zástavního práva k pohledávce na pojistné plnění řádně oznámil pojistiteli. Budoucí vlastník se zavazuje informovat bezodkladně Zástavního věřitele o každé pojistné události, týkající se Zástavy.
VI Smluvní pokuta 1.
2.
Pokud kterékoli z prohlášení Zástavce podle této Zástavní smlouvy je nepravdivé, nepřesné, neúplné a/nebo v podstatném ohledu zavádějící a/nebo poruší-li Zástavce kterýkoliv závazek podle této Zástavní smlouvy je Zástavní věřitel oprávněn v každém jednotlivém případě porušení Zástavní smlouvy požadovat smluvní pokutu ve výši 1 % z Úvěru. Zástavní věřitel je oprávněn požadovat smluvní pokutu jakmile se dozví o porušení povinností z této Zástavní smlouvy a písemně na ně upozorní Zástavce. Pokud porušení povinností z této Zástavní smlouvy trvá, může Zástavní věřitel požadovat smluvní pokutu i opakovaně. Splatnost smluvních pokut stanoví Zástavní věřitel a Zástavce je povinen smluvní pokuty v určeném termínu uhradit. Uhrazením smluvních pokut není dotčeno právo Zástavního věřitele na náhradu škody, která mu vznikne v důsledku nesplnění závazků zajištěných smluvními pokutami podle této Zástavní smlouvy.
čl. VII Realizace Zástavního práva 1.
2.
3.
4. 5.
6.
7. 8.
9.
Uspokojení Banky ze Zástavy se řídí platnými právními předpisy. Banka je oprávněna informovat veřejnost o realizaci Zástavy prostřednictvím sdělovacích prostředků, případně jiným vhodným způsobem. Nebude-li kterákoli Zajištěná pohledávka řádně a včas splněna, má Banka právo na uspokojení Zajištěné pohledávky z výtěžku zpeněžení Zástavy a Zástavce je povinen zpeněžení Zástavy a uspokojení Zajištěné pohledávky z výtěžku zpeněžení umožnit a strpět, a to i v případě, bude-li Zajištěná pohledávka promlčena. O zamýšleném prodeji musí být Zástavce předem informován. Zástavce se zavazuje zdržet se jakýchkoli úkonů, které by znemožnily nebo podstatnou měrou znesnadnily uspokojení Zástavního věřitele ze Zástavy. Porušení této povinnosti je dle dohody Zástavního věřitele a Zástavce považováno za takové zhoršení zajištění Úvěru, které může být ve smyslu příslušných ustanovení Zajištěné smlouvy důvodem až pro požadování okamžitého splacení celého zůstatku Úvěru s příslušenstvím. Výběr způsobu zpeněžení Zástavy závisí výhradně na rozhodnutí Banky. V případě neúspěchu kteréhokoliv ze způsobů zpeněžení Zástavy, které Banka zvolí dle příslušných právních předpisů, je Banka oprávněna pokračovat kterýmkoliv přípustným způsobem zpeněžení Zástavy. V případě přebytku zpeněžení Zástavy po uspokojení Zajištěných pohledávek bude zůstatek zpeněžení převeden na účet Zástavce sdělený Bance. Banka je oprávněna započíst přijaté pojistné plnění podle článku V této Zástavní smlouvy proti splatným Zajištěným pohledávkám nebo kterékoli jejich splatné části, nejsou-li řádně a včas splněny Klientem. Nejsou-li Zajištěné pohledávky ani žádná jejich část dosud splatné, je Banka oprávněna toto pojistné plnění držet jako jistotu do splnění Zajištěných pohledávek a pro vyloučení pochybností platí, že Banka není povinna přijaté pojistné plnění úročit. Zástavce je oprávněn složit cenu Zástavy. Od okamžiku složení ceny Zástavy se Zástavní právo nadále vztahuje pouze na složenou cenu Zástavy a zaniká ve vztahu k původnímu předmětu Zástavního práva (tj. původní Zástavě). Cena Zástavy bude určena znaleckým posudkem, který může provést pouze znalec schválený Bankou. Banka je oprávněna požadovat, aby cena Zástavy byla určena společným znaleckým posudkem dvou znalců schválených Bankou a Zástavce je povinen tomuto požadavku vyhovět. Náklady spojené s vyhotovením znaleckého posudku nese Zástavce. Banka je povinna na výzvu sdělit Zástavci, jakým způsobem má složit cenu Zástavy. Banka je oprávněna započíst složenou cenu Zástavy proti splatným Zajištěným pohledávkám nebo kterékoli jejich splatné části, nejsou-li řádně a včas splněny Klientem. Banka je povinna na výzvu sdělit Zástavci jaká část pojistného plnění nebo složené ceny Zástavy byla použita k úhradě Zajištěných pohledávek a aktuální výši zůstatku Zajištěných pohledávek, pojistného plnění anebo složené ceny Zástavy. Banka může vydat Zástavci pojistné plnění, složenou cenu Zástavy nebo jejich části za podmínek, na kterých se obě Smluvní strany písemně dohodnou.
89
10. V případě zániku Zajištěných pohledávek bude zůstatek pojistného plnění nebo složené ceny Zástavy převeden na účet Zástavce sdělený Bance.
čl. VIII Vklad Zástavního práva do katastru nemovitostí 1.
Banka a Zástavce se dohodli na tom, že podle této Zástavní smlouvy bude proveden vklad Zástavního práva do katastru nemovitostí následujícího znění: (a) V části C příslušného listu vlastnictví: zástavní právo ve prospěch České spořitelny, a.s., se sídlem: Praha 4, Olbrachtova 1929/62, PSČ: 140 00, IČ: 45244782, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171, k zajištění 1) pohledávek ze smlouvy o úvěru č. v celkové výši Kč (slovy: korun českých) s příslušenstvím; 2) pohledávek ze smlouvy o úvěru č. v celkové výši Kč (slovy: korun českých) s příslušenstvím; 3) veškerých budoucích pohledávek České spořitelny, a.s. až do celkové výše Kč (slovy: korun českých), které jí mohou vzniknout od uzavření této Zástavní smlouvy do . (b)
Ostatní části příslušného listu vlastnictví beze změn.
čl. IX Závěrečná ustanovení 1.
2. 3. 4.
Veškeré informace obsažené v této Zástavní smlouvě anebo poskytnuté mezi smluvními stranami v souvislosti s touto Zástavní smlouvou, které nejsou veřejně přístupné, jsou důvěrné a smluvní strany jsou povinny zachovávat o nich mlčenlivost (dále jen „Důvěrné informace"), pokud tato Zástavní smlouva nestanoví jinak. Banka je oprávněna využívat Důvěrné informace pro účely související s podnikatelskou činností Banky, zejména poskytování služeb Zástavci a zpracování Důvěrných informací pro tyto účely. Banka je dále oprávněna poskytnout Důvěrné informace kterékoli společnosti, v níž má Banka majetkovou účast v rozsahu nad 10 procent základního kapitálu a pokud příslušná společnost základní kapitál nevytváří, v rozsahu nad 10 procent hlasovacích práv, a třetím osobám, které Banka pověřila plněním kterýchkoli svých zákonných či smluvních povinností, jakož i veškerým třetím osobám, na něž Banka hodlá převést nebo postoupit své pohledávky. Aniž by byla dotčena předchozí ustanovení, Zástavce (fyzická osoba) tímto souhlasí a bere na vědomí, že Banka je oprávněna na základě této Zástavní smlouvy nebo v souvislosti s právním vztahem vyplývajícím na jejím základě shromažďovat jeho osobní údaje, na něž se vztahuje ochrana podle příslušného právního předpisu (zejména jeho jméno, příjmení, adresu, telefonní a faxová čísla, adresy elektronické pošty, datum narození, rodné číslo, informace o stavu majetku a závazků, osobním stavu, příjmu a úvěrové historii), a tyto údaje využívat a zacházet s nimi stejným způsobem jako s Důvěrnými informacemi. Banka je oprávněna zpracovávat kterékoli tyto osobní údaje (zejména shromažďovat, kombinovat, uchovávat, ukládat na nosiče informací, poskytovat, upravovat, zpřístupňovat, využívat, sdělovat, zveřejňovat, třídit, blokovat a likvidovat osobní údaje) bez ohledu na účel, pro který byly tyto údaje shromážděny, umožňovat zpracování těchto osobních údajů třetím osobám (včetně osob se sídlem mimo území České republiky) na základě smlouvy o zpracování osobních údajů, sdružovat tyto osobní údaje s osobními údaji, které byly shromážděny pro jiné účely, a předávat tyto osobní údaje kterékoli společnosti, v níž má Banka majetkovou účast v rozsahu nad 10 procent základního kapitálu a pokud příslušná společnost základní kapitál nevytváří, v rozsahu nad 10 procent hlasovacích práv. Tato společnost je oprávněna zpracovávat tyto osobní údaje v rozsahu oprávnění Banky dle této Zástavní smlouvy. Banka je dále oprávněna ukládat a uchovávat tyto osobní údaje do zániku Zástavního práva a po dobu dalších deseti (10) let následujících po jeho zániku. Zástavce (fyzická osoba) prohlašuje, že poskytnutí veškerých osobních údajů Bance je zcela dobrovolné. Tato Zástavní smlouva je podepsána v(ve) vyhotoveních, z nichž Zástavní věřitel a obdrží po jednom (1) vyhotovení a pro účely podání u příslušného katastrálního úřadu. Tato Zástavní smlouva je podepsána v(ve) vyhotoveních, z nichž Zástavní věřitel, a obdrží po jednom (1) vyhotovení a pro účely podání u příslušného katastrálního úřadu. V případě, že kterékoli ustanovení této Zástavní smlouvy je nebo se stane či bude shledáno neplatným nebo nevymahatelným, neovlivní to (v nejvyšším rozsahu povoleném právními předpisy) platnost a vymahatelnost zbývajících ustanovení této Zástavní smlouvy. Smluvní strany se v takových případech zavazují nahradit neplatné či nevymahatelné ustanovení ustanovením platným a vymahatelným, které bude mít do nejvyšší možné míry stejný a právními předpisy přípustný význam a účinek, jako byl záměr ustanovení, jež má být nahrazeno.
90
5. 6. 7.
8.
9. 10. 11.
Tuto Zástavní smlouvu lze měnit a doplňovat pouze písemnou dohodou, ze které vyplývá jednoznačná vůle stran změnit nebo doplnit tuto Zástavní smlouvu. Místně a věcně příslušný soud pro všechny spory vyplývající z této Zástavní smlouvy se určí podle platných právních předpisů. Zástavní věřitel a Zástavce se dohodli na tomto způsobu doručování písemností. Písemnosti budou zasílány Bance na adresu: Česká spořitelna, a.s., pobočka v(e) a Zástavci na adresu uvedenou v záhlaví této Zástavní smlouvy pro nebo na takovou adresu, která bude příslušnou stranou písemně oznámena druhé straně. V případě, že se písemnost vrátí jako nedoručená, považuje se za doručenou dnem, kdy byla takto vrácena. Zástavní věřitel a Zástavce se dohodli na tomto způsobu doručování písemností. Písemnosti budou zasílány Bance na adresu: Česká spořitelna, a.s., pobočka v(e) a Zástavci na adresu uvedenou v záhlaví této Zástavní smlouvy nebo na takovou adresu, která bude příslušnou stranou písemně oznámena druhé straně. V případě, že se písemnost vrátí jako nedoručená, považuje se za doručenou dnem, kdy byla takto vrácena. Tato Zástavní smlouva se řídí platným českým právem. Tato Zástavní smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu Zástavním věřitelem a Zástavcem. Tato Zástavní smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu Zástavním věřitelem a Zástavcem. Zástavní věřitel a se dohodli, že práva a povinnosti Zástavce z této Smlouvy přechází na ke dni, kdy nabyl vlastnické právo k Zástavě a tímto dnem vstupuje do všech práv a povinností Zástavce.Zástavní věřitel a Zástavce prohlašují, že tuto Zástavní smlouvu uzavřeli svobodně, vážně, určitě a srozumitelně, nikoliv v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek.
Česká spořitelna, a.s.:V (e)
dne
Příjmení, jméno, titul
Druh a číslo průkazu totožnosti podpis
91
Příloha č. 6 - Návrh na vklad do katastru nemovitostí
NÁVRH na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí Katastrální úřad pro
, Katastrální pracoviště
Věc: Návrh na povolení vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí Navrhovatelé: Česká spořitelna, a.s., Praha 4, Olbrachtova 1929/62, PSČ 140 00, IČ: 45 24 47 82 zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171 adresa pro v(e) doručování: jako zástavní věřitel (dále jen „Zástavní věřitel") a příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ
zapsaná v obchodním rejstříku vedeném
soudem v
, oddíl
, vložka
soudem v
, oddíl
, vložka
a příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název trvalý pobyt / sídlo RČ / IČ
zapsaná v obchodním rejstříku vedeném a jako zástavci (dále jen společně „Zástavce“)
Přílohy: Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti č. ze dne (4 stejnopisy) výpis z obchodního rejstříku Zástavce listina prokazující oprávnění Zástavců nakládat se Zástavou kolek ve výši Kč 500,-
92
(dále jen „Zástavní smlouva“)
Navrhovatelé tímto žádají Katastrální úřad pro , Katastrální pracoviště , aby provedl vklad zástavního práva podle článku VIII přiložené Zástavní smlouvy k nemovitostem specifikovaným v článku II Zástavní smlouvy ke spoluvlastnickému podílu Zástavce o velikosti k nemovitostem specifikovaným v článku II Zástavní smlouvy do katastru nemovitostí ve prospěch zástavního věřitele, tj. České spořitelny, a.s., se sídlem: Praha 4, Olbrachtova 1929/62, PSČ: 140 00, IČ: 45244782, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1171.
Zástavní věřitel: Česká spořitelna, a.s.: V(e)
dne
Zástavce: V(e) Příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název
dne
V(e)
dne
V(e) Příjmení, jméno, titul / obchodní firma / název
dne
Podpis
Podpis
Kontaktní osoba Zástavního věřitele: Čas posledního podpisu:
hod.
93
