Grote investeringsdrang uit het buitenland Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Leegstand daalt in particuliere portefeuilles Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere beleggers in 2014
Peter Göbel: Historisch lage rente gebruiken om risico’s langjarig af te dekken
Grote investerings drang uit het buitenland Een toevloed aan buitenlandse liquiditeit heeft niet alleen een bodem in de Nederlandse vastgoedmarkt gelegd, maar leidt hier nu zelfs tot prijsstijgingen, zegt Peter Göbel.
D
e algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland schreef in het voorwoord van het eerste onderzoekrapport van drie jaar geleden over zijn verwondering dat particuliere beleggers nog steeds wilden groeien, terwijl er in Nederland bovenop de financiële crisis ook nog eens een vastgoedcrisis kwam. Het jaar erop schreef hij in het voorwoord over zijn bewondering inzake de vasthoudendheid dat zijn klanten nog steeds, zij het wat milder, wilden groeien, terwijl in Nederland de vastgoedcrisis zijn hoogtepunt bereikte. Göbel: ‘In dit vierde jaar spreek ik weer mijn verwondering uit. Maar dan over de mate waarin buitenlandse investeerders de Nederlandse vastgoedmarkt enteren. Zij lijken als eerste het keerpunt in de Nederlandse vastgoedmarkt te hebben gezien, terwijl de Nederlandse vastgoedinvesteerders nog zeer aarzelend aanstalten maken om Nederlands vastgoed aan te kopen. En dat terwijl ze verder van ons vastgoed af zitten’, aldus Göbel.
Drs. Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland
Hoe blijkt die aarzeling van Nederlandse particuliere beleggers uit het onderzoek? ‘De uitkomsten van het onderzoek tonen aan dat het vertrouwen onder onze Nederlandse klanten toeneemt, maar toch komt de helft van het verwachte en gewenste groeivolume van slechts 5% van de beleggers. De houding van de particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers doet mij sterk denken aan Duitsland in de periode 2005–2007. Toen bestormden buitenlandse vastgoedinvesteerders Duitsland met een sterke investeringsdrang, terwijl de Duitsers zelf pessimistischer waren over hun eigen vastgoed.’ Maar is het gezien de economische ontwikkelingen in de regio’s niet ver standig van beleggers heel goed te kijken naar waar je in vastgoed inves teert? ‘Ik begrijp heel goed dat Nederlandse beleggers nog terughoudend zijn. De Nederlandse economische fundamentals zijn namelijk niet wezenlijk veranderd en vooral de retail-vastgoedmarkt heeft wat mij betreft de weg omhoog nog niet weer gevonden.
II | Special door PropertyNL voor ING Real Estate
Ondertussen probeert ECB-voorzitter Mario Draghi de EuroNederlandse particuliere vastgoedbelegger te komen.’ De rente is historisch laag. Wat is het effect op de pese markt vlot te trekken door € 1000 mrd aan liquiditeiten vastgoedmarkt? de markt in te pompen en banken 30 basispunten negatieve ‘Zolang de rente laag blijft, is het logisch dat vastgoedinvesteerrentemarge op te leggen als zij het in hun hoofd halen dit geld ders alweer hogere prijzen willen betalen, terwijl de economic niet aan klanten uit te lenen, maar bij de ECB op deposito te fundamentals dit eigenlijk niet kunnen verantwoorden. Ik vraag plaatsen. Tel daar de miljarden aan equity nog eens bij op die me wel eens af of we in ‘Japanse toestanden’ terecht zijn gekoAngelsaksische vastgoedinvesteerders willen investeren en men, waarbij langjarige deflatoire ontwikkelingen leidend donkere wolken lijken zich alweer samen te pakken aan de zullen zijn door een zwakke ecohorizon. Want het gevolg is dat de nomie met vraaguitval. prijzen van vastgoed op goede ‘ING met Real Estate Finance Een ander scenario is dat de liquilocaties snel weer (te) hoog divisie als eerste Nederlandse diteitsovervloed ten langen leste worden. bank uit de storm’ zal leiden tot inflatie, waardoor de Op zich is dat nog niet zo erg, rente onvermijdelijk gaat stijgen. want toplocaties blijven altijd wel In dat geval zijn we in de aap gelogeerd, want de rentestijging rendabel. Maar het leidt ook tot een spillover van kapitaal dat gaat in dat geval niet samen met navenante huurstijgingen, opportunistisch op zoek is naar rendement, van toplocaties omdat de vraaguitval dit niet mogelijk maakt.’ naar mindere locaties. En toch is het goed de buitenlandse liquiditeit (zowel equity als debt) in de Nederlandse vastgoed‘De rentetarieven bevinden zich op een uniek laag niveau, markt te verwelkomen. Dit compenseert namelijk het nog niet het laagste van na de Tweede Wereldoorlog. Veel particuliere op stoom zijn van de Nederlandse vastgoedinvesteerders en Nederlandse vastgoedbeleggers kiezen de laatste 25 jaar Nederlandse banken. Al zou ik ook tegelijkertijd willen melden inderdaad voor een variabele rente, ‘omdat dat zo goedkoop dat ING met zijn Real Estate Finance divisie als eerste Nederis’. Ik denk dat het tijd is voor een andere strategie: ongeacht landse bank uit de storm is en thans weer volledig open is voor de rentevisie is het nu juist aan te raden leningenportefeuilles vastgoedfinanciering. Ook hebben we ruimte om te groeien.’ voor de rentelooptijd langjarig te fixeren. Je kunt je vandaag Er is nog steeds kritiek op de geringe bereidwilligheid de dag langjarig indekken met een rente van rond de 3,5%. van Nederlandse banken om krediet te verschaffen. Ik raad beleggers af het onderste uit de kan te halen en Hoe kijkt u daar tegenaan? variabel te blijven zitten voor een rente die slechts een paar ‘We kunnen nu vooruit kijken; wij zijn klaar voor de toekomst. tienden van een procent lager is. Sterker nog: mijns inziens ING heeft als enige van de grootbanken vanaf 2008, voordat behoort een bank in 2015 en 2016 klanten te adviseren de de vastgoedcrisis goed en wel begon, meteen ingegrepen. rentelooptijden langjarig vast te zetten. Niet alleen vanuit Wij kozen voor het tijdig managen van risico’s, terwijl andere gezond verstand, maar ook vanuit hun zorgplicht, door Nederlandse banken bleven groeien. Hierdoor zijn we van de beleggers te wijzen op de grote risico’s. De komende jaren Nederlandse banken er ook het beste uitgekomen. Dit is ook dreigen rentestijgingen zonder de mogelijkheid huurstijgingen gebleken uit de Asset Quality Review (AQR) test van zowel DNB door te berekenen, terwijl er nu een kans ligt om tegen een als ECB. Gevolg is dat wij nu weer een groeipad zijn ingeslahistorisch lage rente risico langjarig af te dekken.’ gen. De klanten zien dat we open zijn. De uitdaging is dat onze Nederlandse klanten ook weer echt in LTV’s 2011-2014 regionaal en landelijk de markt zijn. Iedereen heeft het over Angelsaksische partijen Percentage die met grote liquiditeit de markt enteren, maar zij vertegen77% woordigen maar een klein gedeelte van de Nederlandse vastgoedmarkt. Transacties tot € 20 mln staan niet op de radar van 74% dit soort partijen, en het is belangrijk dat ook in dit gedeelte van 71% de markt meer beweging komt. En dat dient toch echt van de 68%
Verdeling groeiers 2014
65%
Miljoen €
62%
400
59%
350
56%
300
5% (6) van de beleggers, 50% van de groei
53%
250 200 150 <100
95% (113) van de beleggers, 50% van de groei 0
10
20
30
40
50
60
70
West-Noord-Midden West-Zuid Oost-Noord Zuid Landelijk
2011 54,2% 66,1% 69,7% 65,5% 64,1%
2012 62,7% 60,1% 71,7% 60,9% 64,3%
2013 60,7% 57,7% 76,0% 61,4% 62,4%
2014 66,2% 60,1% 71,8% 57,2% 63,2%
Special door PropertyNL voor ING Real Estate | III
Financiële ratio’s verder gestegen; grote belangstelling voor woningen
Vertrouwen particuliere belegger naar hoogste niveau in jaren Het vertrouwen van particuliere beleggers in de markt is op het hoogste niveau sinds jaren gekomen.
D
Dr. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan de Nyenrode Business Universiteit Foto: Jules Claus
IV | Special door PropertyNL voor ING Real Estate
at zegt professor Tom Berkhout op basis van het onderzoek onder 119 beleggers. ‘Het vertrouwen neemt zichtbaar toe. Er is sprake van een minder gevaarlijke situatie in de markt, zo vinden particuliere beleggers. In 2012 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt ‘gevaarlijk’; in 2013 was dit percentage 78%. In 2014 daalt het percentage verder naar 60%.’ Met dit vierde onderzoek op rij brengt ING Real Estate Finance Nederland inmiddels voor een periode van negen jaar de stand van zaken en verwachtingen van particuliere vastgoedbeleggers in kaart.
gers die meededen aan dit onderzoek. Evenals voorgaande jaren verwachten beleggers de meeste groei in het woningsegment. We zien dit patroon nog scherper als we deze gegevens over meerdere jaren indexeren. Uit het onderzoek blijkt dat per 1 april 2014 de geïnterviewden gezamenlijk voor € 16,54 mrd in vastgoed belegden met een gemiddelde LTV van ruim 63%. Zij verwachten in de periode 2014–2019 per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van € 19,7 mrd, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 56%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 17% (in totaal € 3,24 mrd) en een daling van de LTV met 6%.’
En hoe zit het met de groeiverwach tingen van particuliere beleggers? ‘Vergeleken met vorig jaar zijn er meer beleggers die verwachten te gaan groeien en minder beleggers die verwachten te consolideren. De gestage afname van het percentage groeiers is gekeerd. Net als in 2013 valt wél op hoezeer de groei wordt gedomineerd door een gering aantal beleggers, gemeten in absolute bedragen. Voor 2014 zijn dat zes beleggers, dat is 5% van de beleg-
De LTV daalt dus. Betekent dit dat de financiële ratio’s verbeteren? ‘De financiële ratio’s zijn gewoonweg goed te noemen. De lage rente speelt daarbij natuurlijk een rol. Liquiditeiten zijn in voldoende mate voorhanden. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico, red.). We zien dat de beleggers meer vast financieren dan vorig jaar. Van het variabele
Exploitatiekosten per segment 2014
Provinciale spreiding portefeuille en verwachte verschuivingen Provincie Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord-Brabant Noord-Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid-Holland Totaal
Percentage
01-04-14 01-04-19 Mobiliteit 3% 1% 2% 10% 4% 5% 16% 19% 3% 8% 2% 25% 100%
2% 1% 2% 9% 4% 4% 15% 20% 3% 9% 2% 26% 100%
50%
> 1% weg uit Drenthe > 1% weg uit Gelderland > 1% weg uit Limburg > 1% weg uit Noord-Brabant < 1% naar Noord-Holland < 1% naar Utrecht < 1% naar Zuid-Holland
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15%
15% 10%
15%
10%
10%
10%
Kantoren
Winkels
Woningen Bedrijfsruimten Overig
5% 0% Gemiddeld Max Meest voorkomend Min
deel wordt procentueel minder afgedekt met derivaten. Een LTV van 63% wordt een gezond percentage gevonden. Vroeger vond men ook 80% nog acceptabel, nu is dat duidelijk in de range 50–70%. De laatste tijd zien we een voorzichtige beweging richting 70%. Er is een onverminderd verlangen om onder de 60% LTV uit te komen, maar dat lukt nog niet zo goed.’
woningbeleggingen aan de markt aanbieden. Al dat aanbod is nodig, anders kan niet worden voldaan aan de groeiambitie van beleggers. Opvallend is dat de vraag naar retail duidelijk afneemt. Ondanks het lichte herstel van de economie blijft de retailsector onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels de sterke positie die het tot voor kort nog had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden. Retail in kleinere regionale
den hebben ons bepaald verrast. De beleggers rapporteren grote verschillen in kostenniveaus. We hebben voor alle beleggingscategorieën op basis van de antwoorden kengetallen bepaald.’
Het onderzoek maakt al jaren onderscheid tussen de regio’s Noord, Midden, Zuid en West. Je zou verwachten dat private beleg gers wat meer spreiding zouden En in welke sectoren willen private aanbrengen in hun portefeuille. ‘Opvallend is juist het gebrek aan de beleggers groeien? ‘De beleggers verwachten voor de behoefte om regionaal te migreren. We komende vijf jaar boven alles hebben gevraagd welk deel van een groei – per saldo door de Nederlandse beleggingspor‘Beleggers hebben geen zin waardeontwikkeling, aan- en tefeuille zich in welke provincie in het omkatten van de portefeuille’ bevindt en welke verschuivingen verkoop, investeringen – van (het grote segment) woningen men verwacht op de middellange (+41%) en (het kleine segment) overig termijn. Wat blijkt: beleggers zijn erg centra die te maken hebben met forse vastgoed (+27%). Voor kantoren (+3%), honkvast. Ze hebben geen zin in het demografische verschuivingen, vooral winkels (+5%) en bedrijfsruimten (+7%) omkatten van de portefeuille: ‘oost west, vergrijzing, heeft het moeilijk.’ is de groei over zo’n 5-jarige periode te thuis best’. Jullie hebben dit jaar voor eerst verwaarlozen. Het is belangrijk te beklemtonen onderzoek gedaan naar exploitatie Het is duidelijk dat deze grote vraag dat zeker niet alleen in de Randstad lasten van vastgoedbeleggingen. naar woningen veel groter is dan wat er rendementen zijn te halen. Ook Den Het valt op dat er een grote variatie op de markt komt. Dat kan dus leiden tot Bosch en Eindhoven en logistiek rond is in de percentages. schaarste en daarmee prijsstijgingen. Venlo zijn bij uitstek interessante ‘We maken die lasten met dit onderzoek Het aanbod moet niet alleen komen van gebieden om te investeren. En ook voor het eerst transparant. De beleggers andere particuliere beleggers, maar binnen de Randstad zien we sterke vroegen ons dit in kaart te brengen. Ze ook van woningcorporaties. Ook kunnen differentiatie: woningen buiten de grote zijn erg benieuwd naar wat hun conculinstitutionele beleggers een gedeelte steden in de Randstad hoeven niet altijd lega’s nu aan kosten maken. De antwoorvan hun portefeuille verversen en hun even interessant te zijn.’ Special door PropertyNL voor ING Real Estate | V
Gemiddeld huidig leegstandpercentage van de portefeuille in % huurwaarde
Leegstand in de portefeuille per segment in procenten huurwaarde 2014-2019 Percentage
Percentage
8,0% 6,9%
Landelijk
9,1%
West-Zuid
3,4%
4,0%
3,7%
3,0%
4,6%
Midden
2,0%
3,5% 8,2%
Oost-Noord
6,0% 5,0%
5,7%
Zuid West-Noord
2013 2014
7,0%
3,3%
2,8% Gemiddeld 2013 (rechteras) Gemiddeld 2014 (rechteras)
1,0%
3,5% 3,0% 3,0%
Landelijk
3,0%
0,9% 0,9%
Overig
2,5% 2.6% 3,4%
Bedrijfsruimte
2,0% 1,5%
0,7% 0,9%
Woningen
1,0%
3,2% 3,0%
Winkels
5,9%
Kantoren
0,0% 2015-2019 2014
0,5% 7,6%
0,0%
Gemiddeld 2014 (rechteras)
Leegstand daalt in particuliere portefeuilles De leegstand op landelijk en regionaal niveau daalt in de portefeuille van particuliere beleggers. Tegelijk blijken er grote verschillen tussen regio’s en binnen sectoren: de differentiatie neemt verder toe. Respondenten werd voor de tweede keer gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille, gemeten in procenten van de huurwaarde. We zien dat de leegstand op landelijk niveau en in de regio’s daalt.
H
et gaat uiteraard over de leegstand in percentage van de huurwaarde. Zo kunnen we de jaren vergelijken. Landelijk was dat percentage in 2013 6,9% en in 2014 3,3%, dus gehalveerd (kolommen). Grote verschuivingen zien we bijvoorbeeld ook in de regio WestZuid. We kunnen dit ook vergelijken met de landelijke gemiddelden van 2013 en 2014 die als horizontale lijnen zijn afgebeeld (en horen bij de rechteras). Het landelijk gemiddelde in 2013 was 7% en in 2014 3,3% (rechteras). De regio OostNoord zit dus in 2014 onder het landelijk gemiddelde. De onderzoekers hebben ook gevraagd wat de verwachte leegstand in de segmenten van de portefeuille op de middellange termijn (2015-2019) zal zijn (rechterfiguur). In deze figuur worden een aantal gegevens gecombineerd. Het gaat over de leegstand in percentage van de huurwaarde voor 2014 en VI | Special door PropertyNL voor ING Real Estate
wat men in op de middellange termijn verwacht (2019). Zo kunnen we de jaren en de segmenten vergelijken. Landelijk is percentage in 2014 3,0% en men verwacht dat dat tot 2019 hetzelfde blijft, in 2019 dus ook 3,0% (kolommen). Het landelijk gemiddelde is, zoals we in de voorgaande figuur zagen 3,3% (rechteras). De grootste verschuiving zien we bij kantoren. In 2014 leegstand van 7,6%, hetgeen ruim boven het landelijk gemiddelde is. Kantoren blijven in de nabije toekomst zorgenkindjes voor wat de leegstand betreft.
Leegstand kantoren blijft hoog De leegstand bij kantoren blijft hoog, zo wordt in het rapport geconstateerd. Hoewel er vrijwel geen nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. In toenemende mate zien we onttrekking van verouderde kantoorpanden aan de markt. Deze worden geschikt gemaakt voor alternatief gebruik, bijvoorbeeld
bewoning door studenten. In het totaal aanbod is het aandeel verouderd vastgoed dat voor alternatieven geschikt is echter beperkt. Maar ook de retailsector blijft ondanks het lichte herstel onder druk staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties in aantrekkelijke steden. In de markt voor bedrijfsruimte en logistiek is nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type product. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hot spots, kennen vrijwel geen leegstand. Vaak omdat het om ontwikkeling ‘op maat’ gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties kent een hoge mate van leegstand.
Jos Jonkers, Business Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam ‘Wat mij opvalt, is dat de vraag van de beleggers naar lange leningen (5 jaar of langer) is verminderd ten opzicht van vorig jaar, terwijl de rente historisch laag staat. Naar mijn idee is dit juist het moment om het renterisico voor de lange termijn uit de portefeuille te halen, zodat de belegger zich puur op het beleggen kan toeleggen.’
Olga Jansen, Relationship Manager, ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Eindhoven ‘In tegenstelling tot voorgaande jaren zien we dat zowel het aantal groeiers als de groeiverwachting in de regio Zuid is toegenomen. Er vindt wel een verschuiving plaats in de assets waarin wordt belegd, vooral in winkels en woningen. Gezien de afwaarderingen van het onroerend goed de afgelopen jaren is er een redelijk solide basis om met de portefeuille weer een stap voorwaarts te maken.’
Mark Huiskes, Senior Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Arnhem ‘Het onderzoek wordt steeds meer door de markt en voor de markt! In de regio Noord-Oost willen beleggers evenals vorig jaar fors groeien in woningen (+70%). Terwijl er andere jaren nog een groeiverwachting was in winkelvastgoed, wenst de belegger nu juist te krimpen (–6%). Ook dit jaar kent de regio Noord-Oost weer de hoogste LTV (71,84%) van alle regio’s.’
Philip Zwart, Commercial Director ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam ‘De Amsterdamse belegger lijkt in zijn groeiambities optimistischer dan de groep landelijke beleggers als geheel. De groeiverwachting ligt boven het landelijk gemiddelde (van 17%) en de daling in de bevoorschotting gaat met een hoger percentage gepaard. In 2013 verwachtten de beleggers over de gehele linie te groeien in bijna alle segmenten. Nu zien we vooral een gezonde focus op winkels op de goede locaties en woningbeleggingen in Amsterdam en omstreken.’ Michiel Oly, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Rotterdam ‘In de regio West-Zuid Nederland zien de meeste beleggers een duidelijke procentuele toename van woningen in hun portefeuille en een afname van het belang in kantoren en winkels. Circa driekwart van de ondervraagde Rotterdamse en Haagse vastgoedbeleggers wil hun portefeuille laten groeien (met gemiddeld 14% de komende jaren) en 25% verwacht een (lichte) krimp van hun portefeuille.’
Special door PropertyNL voor ING Real Estate | VII
Contactgegevens: Drs. Jos H.C.T. Jonkers, Business Analytics & Portfolio Management ING Commercial Banking, Lending Services, Amsterdam
[email protected] 020-576 8776 Michiel P. Oly, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Rotterdam
[email protected] 010-444 6479 Drs. Philip H. Zwart, Commercial Director ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam
[email protected] 020-594 5601 Drs. Mark B.G. Huiskes, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Arnhem
[email protected] 026-376 4419 Drs. Olga H.M. Jansen, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Eindhoven
[email protected] 040-203 4131 www.ingref.com
Het onderzoek kwam tot stand onder leiding van Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en Prof. dr. A.J. Kil MBA van Nyenrode Business Universiteit.
REF008 1014 © ING Bank N.V.
U kunt het rapport verkrijgen via:
[email protected] of downloaden via: www.ingref.com
Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2014
27/10/2014 10:02
VIII | Special door PropertyNL voor ING Real Estate
