Particuliere investeringen in verouderde wijken

Particuliere investeringen in verouderde wijken ‘Gratis woningen met opknapverplichting’

Amsterdam School of Real Estate 21 september 2005 Roelande J. B. Zoethout

Voorwoord Voor u ligt de masterthesis ‘Particuliere investeringen in verouderde wijken’ van de opleiding ‘Master of Science in Real Estate’ aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Na het behalen van de deelopleidingen ‘Vastgoedmarktanalyse’, ‘Waarderen’ en ‘Beleggingsanalyse’ wordt met het schrijven van deze thesis de opleiding afgerond. Het onderzoek voor deze thesis is uitgevoerd bij het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam (OBR). Deze dienst van de gemeente Rotterdam heeft tot taken de ontwikkeling van grond en stedelijke economie en het beheer van gebouwen en terreinen. Bij het onderzoek ben ik begeleid door drs. Arthur Marquard, program manager van de ASRE, en ir. Annelies Peppelenbosch-Van Wijk, vakcoördinator gronduitgifte en vastgoedontwikkeling van het OBR. De gemeente Rotterdam staat momenteel enorm in de belangstelling met haar experiment ‘Gratis wonen in Spangen’. Dit experiment houdt in dat de gemeente in de ‘probleemwijk’ Spangen woningen om-niet aanbiedt met de verplichting om die woningen in collectief opdrachtgeverschap op te knappen. Voor mij is dit een aansprekende manier van denken over stedelijke vernieuwing omdat het enerzijds de mogelijkheid biedt om gebruik te kunnen maken van de creativiteit en werklust van toekomstige bewoners en anderzijds waardevolle panden behouden blijven. Rotterdam, september 2005

Ir. Roelande J. B. Zoethout

Pagina 2

Inhoudsopgave Samenvatting

5

1

Inleiding

7

2 2.1 2.2

Beschrijving van het onderzoek Doel van het onderzoek Aanpak van het onderzoek

9 9 10

3 3.1 3.2 3.3

Theoretisch kader Visie Neil Smith Visie Jane Jacobs Conclusies

13 13 15 18

4 4.1 4.2 4.3

Rotterdamse praktijk Ontwikkeling van Rotterdamse stadswijken De Rotterdamse aanpak Conclusies

19 19 21 23

5 5.1 5.2 5.3

Aanpak woningvoorraad Gemeentelijk instrumentarium Beperkte keuzevrijheid Conclusies

24 24 26 27

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

Instrument ‘gratis wonen met collectieve opknapverplichting’ Wat vooraf ging Primaire opbrengsten Wallisblok Additionele opbrengsten Wallisblok Kosten Wallisblok Openstaande vragen Terugkoppeling naar het theoretisch kader Conclusies

28 28 31 32 35 36 36 37

7 7.1 7.2

Vergelijking aanpak Wallisblok met alternatieven Vergelijking van alternatieven Conclusies

38 38 40

8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Procesevaluatie en toepassingsmogelijkheden Wallisblok Fase 1: procesvoorbereiding Fase 2: werving van de kopers Fase 3: ontwikkelingsproces kopersvereniging / contractvorming Toepassingsmogelijkheden Conclusies en aanbevelingen

41 41 43 45 48 51

9 9.1

Conclusies en aanbevelingen Conclusies per deelvraag

52 Fo

ut! Bladwijzer niet gedefinieerd. Pagina 3

9.2 9.3

Slotsom Aanbevelingen voor vervolgonderzoek

54 54

Literatuurlijst

57

Geïnterviewde deskundigen

59

Bijlage 1: Mismatch vraag en aanbod woningvoorraad Rotterdam

60

Bijlage 2: Woningbouwbeleid Rotterdam

62

Bijlage 3: Kosten en baten ‘aanschrijven’

63

Bijlage 4: Kosten en baten ‘sloop-nieuwbouw’

65

Bijlage 5: Kosten en baten ‘verkoop met renovatieverplichting’

68

Bijlage 6: Subsidies Rijksoverheid

70

Pagina 4

Samenvatting Verouderde stadswijken raken in een negatieve spiraal door het wegtrekken van de huishoudens met de beste financiële mogelijkheden. Hiervoor komen mensen met lagere inkomens en minder ontplooiingsmogelijkheden voor in de plaats. Als gevolg van geconcentreerde armoede nemen vandalisme, overlast en verpaupering toe en nemen de stedelijke voorzieningen af. Dit leidt er weer toe dat degenen met de beste financiële mogelijkheden de wijk de rug toekeren. De wijk raakt hiermee in een vicieuze cirkel. Het verval van de wijken straalt af op de aantrekkelijkheid en het imago van de stad als vestigingsplaats voor bedrijven en (toekomstige) bewoners. Hieruit volgt één van de belangrijkste doelstellingen van het Rotterdams woonbeleid: het behouden en aantrekken van midden en hoge inkomens. De gemeente wil dit bereiken door het vergroten van de diversiteit en kwaliteit van het woningaanbod en het creëren van aantrekkelijke woonmilieus, zowel in stadswijken als in de rest van de stad. Dit vergt een aanpak op zowel het fysieke, sociale en economische gebied. Dit onderzoek richt zich op de fysieke mogelijkheden zoals sloop-nieuwbouw en renovatie. Deze mogelijkheden worden echter steeds beperkter omdat de gemeente over minder sturingsmiddelen als geld en grond beschikt. Hierdoor wordt het stimuleren van particuliere investeringen in stadswijken belangrijker. In het verlengde hiervan is de gemeente dit jaar gestart met het testen van een nieuwe methode om haar doelstelling te bereiken. In plaats van woningen te slopen en daarvoor in de plaats nieuwe woningen te realiseren, geeft de gemeente een woonblok met ongeveer 90 kleine woningen aan een groep particulieren. Voorwaarde is dat zij zelf een substantiële investering doen en het woonblok in collectief opdrachtgeverschap renoveren. De gemeente past deze methode toe op het Wallisblok in de Rotterdamse wijk Spangen, een stadswijk die met een slecht imago kampt. De eerste resultaten lijken positief. Bovendien heeft dit project in de media de nodige aandacht gekregen. Om deze redenen heeft de gemeente Rotterdam zich de vragen gesteld: Wat zijn de financiële en maatschappelijke resultaten van dit instrument bij toepassing ervan in verouderde stadswijken als deze aanpak wordt vergeleken met meer gangbare alternatieven, en op welke wijze kan dit instrument het beste toegepast worden? Om deze vragen te beantwoorden is zowel een literatuurstudie naar de visies van Neil Smith en Jane Jacobs verricht als een casusonderzoek gedaan. Het literatuuronderzoek geeft inzicht over het ontstaan van vervallen stadswijken en de mogelijkheden om dit verval te keren of te voorkomen. Geconcludeerd kan worden dat, in plaats van grootschalige sloop, het scheppen van voorwaarden voor het creëren van diversiteit effectiever is. Bewoners blijven dan uit eigen keuze en ontwikkelen zich tot een middenklasse. Ook trekt het stedelijke leven mensen van buitenaf. Vervolgens is de casus Wallisblok bestudeerd. Uit deze studie bleek dat door toepassing van deze methode inderdaad midden- en hoge inkomens zijn aangetrokken. Daarnaast zijn enkele belangrijke gunstige neveneffecten bereikt, zoals het behoud van karakteristieke panden, toevoeging van grote en soms bijzondere woningen. Bovendien leidt de aanpak in collectief opdrachtgeverschap tot sociale cohesie van bewoners onderling, hetgeen weer een positieve uitstraling op de wijk kan hebben. Belangrijkste is echter dat er groep mensen is gekomen die bewust kiest om zijn geld, tijd en creativiteit te steken in Spangen. De toekomst moet uitwijzen of dit experiment ook leidt tot nieuwe initiatieven of tot gentrification van de gehele wijk. In vergelijking tot haar alternatieven is methode Wallisblok in financieel opzicht relatief ongunstig. Echter, de maatschappelijke opbrengsten van de Wallisblok methode zijn

Pagina 5

dusdanig dat de gemeente beter in staat is om haar doelstellingen te bereiken. In dat licht zijn de additionele kosten te verantwoorden. Wijken die voor de Wallisblokmethode in aanmerking komen, zijn voorbij het omslagpunt. Particulieren moeten zich immers voldoende veilig voelen en vertrouwen hebben in de toekomst van de wijk. Voorkeur gaat uit naar een ligging bij het centrum of aantrekkelijke voorzieningen en in de invloedssfeer van een betere wijk. Qua pandkeuze is het uiteraard belangrijk dat de panden het renoveren waard zijn, het aaneengesloten bezit betreft, en de panden afgeschreven zijn of dat kosten op andere wijze worden afgedekt. Onder deze omstandigheden verdient het aanbeveling om de methode Wallisblok vaker in te zetten.

Pagina 6

1 Inleiding De gemeente Rotterdam heeft een zeer eenzijdige woningvoorraad, bestaande uit voornamelijk kleine gestapelde huurwoningen in het goedkope segment. Deze samenstelling is te verklaren uit het verleden. Na de Tweede Wereldoorlog was er een groot tekort aan woningen. Om dit tekort te bestrijden, zijn er in een korte periode een recordaantal woningen gebouwd. Ook de stadsvernieuwing uit de jaren 70 en 80 laat zijn sporen na. In die periode gold de gedachte ‘bouwen voor de buurt’. Grote delen van de vooroorlogse woningvoorraad zijn in technische zin verbeterd, maar mét behoud van het lage prijsniveau. Al deze woningen, gemiddeld meer dan 30 jaar oud, maken nog steeds voor een belangrijk deel de woningvoorraad uit. Deze woningen en haar woonomgeving lopen achter bij maatschappelijke ontwikkelingen in de samenleving, zoals de sterke welvaartsontwikkeling, de verandering in bevolkingsopbouw, toenemend autobezit en de individualisering waardoor mensen anders met elkaar omgaan. Mensen stellen nu andere eisen aan hun woning en hun woonomgeving dan vroeger. Het gevolg is dat vele koopkrachtige hoger opgeleide mensen de stad verlaten, vaak omdat zij geen woning en/of woonomgeving kunnen vinden die aan hun wensen voldoet. Deze ontwikkeling brengt zowel verouderde stadswijken als de stad in het geheel in een vicieuze cirkel. Door het wegtrekken van de midden- en hoge inkomens raken stadswijken in verval. De geconcentreerde achtergebleven armoede brengt tal van problemen met zich mee en zet de leefbaarheid van de wijk onder druk. De toenemende verpaupering en overlast zorgen ervoor dat degenen met de beste financiële mogelijkheden vertrekken. Voor de stad als geheel betekent dit verlies van koopkracht en aantrekkingskracht op grote (inter-) nationale bedrijven. Voor bedrijven is immers vaak de aanwezigheid van hoger opgeleiden een belangrijke vestigingsfactor (Woonvisie, 2003). Hiermee raakt de stad in een negatieve spiraal. Om de uitstroom van kapitaal te beperken, is het belangrijk dat de gemeente Rotterdam haar midden- en hoge inkomensgroep zoveel mogelijk aan zich bindt of deze aantrekt. Dit wil de gemeente bereiken door het vergroten van de diversiteit en kwaliteit van het woningaanbod, en door het creëren van meer gevarieerde en aantrekkelijke woonmilieus. Uiteraard werkt de gemeente ook aan haar aantrekkingskracht op het gebied van veiligheid, aanbod van voorzieningen, bereikbaarheid en werkgelegenheid. In dit onderzoek staat het woningaanbod centraal. De gemeente bouwt niet zelf. Dit is voornamelijk in handen van projectontwikkelaars en woningcorporaties. De gemeente heeft wel mogelijkheden om invloed uit te oefenen op de differentiatie en kwaliteit van woningen en woonmilieus, maar deze worden steeds minder. Dit komt omdat de hoeveelheid vrij uit te geven grond afneemt en de gemeente over minder financiële mogelijkheden beschikt om grond actief te verwerven. Hierdoor wordt het belangrijker om particuliere investeringen te stimuleren en te ondersteunen. In dit kader is de gemeente op zoek naar nieuwe instrumenten. Op dit moment is de gemeente Rotterdam bezig met het testen van een nieuw instrument. Bij deze aanpak geeft de gemeente een bijna een geheel woonblok van circa negentig kleine woningen aan een groep particulieren. Voorwaarde is echter dat deze particulieren dit woonblok, het Wallisblok in de wijk Spangen, in collectief opdrachtgeverschap op hoog niveau renoveren. Dit project heeft in de media de nodige aandacht gekregen. Vooralsnog lijkt het een positief instrument. De vraag is nu of de gemeente dit vaker moet doen. Wat zijn de kosten en de baten van dit project? Wat is de meerwaarde ten opzichte van alternatieven? Het voorliggende onderzoek geeft hier een antwoord op.

Pagina 7

De doelstelling van dit onderzoek valt uiteen in drie delen: 1. Het in kaart brengen van de huidige praktijk van het beperken van selectieve migratie en de knelpunten die zich daarbij voordoen; 2. Het analyseren van het experiment ‘aanpak Wallisblok’ ten opzichte van de alternatieven sloop-nieuwbouw en aanschrijven op achterstallig onderhoud; 3. Het doen van aanbevelingen voor de toepassing van deze nieuwe aanpak. De opbouw van dit rapport is als volgt. Na een inleiding geeft hoofdstuk 2 een beschrijving van het onderzoek waarbij wordt ingegaan op de doelstelling, de onderzoeksvragen en de gevolgde onderzoeksmethode. Hoofdstuk 3 beschrijft het effect van selectieve migratie op stadswijken. Aan de hand van de theorie van Neil Smith (1996) wordt bekeken welke fasen stadswijken doorlopen. Daarna volgt de visie van Jane Jacobs (1961) over de voorwaarden om succesvolle buurten te creëren. Na het literatuuronderzoek licht hoofdstuk 4 toe hoe de Rotterdamse praktijk eruit ziet en hoe deze zich verhoudt ten opzichte van de literatuur. Hoofdstuk 5 beschrijft welke mogelijkheden gemeenten hebben om invloed uit te oefenen op de woningvoorraad en door welke ontwikkelingen de keuze hierin afneemt. In hoofdstuk 6 komt de praktijkcase aan de orde. Na een toelichting op de case ‘Wallisblok’ (zie afbeelding 1) volgt een analyse van de kosten en de baten. In hoofdstuk 7 wordt de kosten en baten van de aanpak Wallisblok vergeleken met de alternatieve aanpakken sloop-nieuwbouw en aanschrijven. Hoofdstuk 8 geeft een evaluatie van het proces en verdere toepassingsmogelijkheden van het instrument ‘Wallisblok’. Dit onderzoek sluit in hoofdstuk 9 af met conclusies en aanbevelingen.

Afbeelding 1: Het Wallisblok (Hulshof Architecten)

Pagina 8

2 Beschrijving van het onderzoek Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam. Deze dienst van de gemeente Rotterdam vormt de ondernemende schakel tussen ruimte en economie voor gebruikers in de stad en de regio. Haar missie is om de juiste condities te scheppen voor een verdere ontwikkeling van Rotterdam als een veilige en vitale stad om te wonen, werken en te ontspannen. Haar taken bestaan uit de ontwikkeling van grond, van stedelijke economie en het beheer van gebouwen en terreinen.

2.1 Doel van het onderzoek 2.1.1 Probleemstelling Verouderde stadswijken raken in een negatieve spiraal door het wegtrekken van de huishoudens met de beste financiële mogelijkheden. Hiervoor komen mensen met lagere inkomens en minder ontplooiingsmogelijkheden voor in de plaats. Als gevolg van geconcentreerde armoede nemen vandalisme, overlast en verpaupering toe en nemen de stedelijke voorzieningen af. Dit leidt er weer toe dat degenen met de beste financiële mogelijkheden de wijk de rug toekeren. De wijk raakt hiermee in een vicieuze cirkel. Als deze midden- en hoge inkomens niet alleen wijk maar ook de stad verlaten, dan brengt dit de stad als geheel in een negatieve spiraal. De gemeente stelt zich tot doel om het tij te keren. Op dit moment is zij in de verouderde wijk Spangen bezig met een experiment ‘gratis woningen met opknapverplichting’. Dit experiment heeft al veel stof doen opwaaien en kan rekenen op veel aandacht in de media. De gemeente wil graag weten wat de effecten zijn van deze methode in vergelijking tot alternatieven en hoe deze methode het beste toegepast kan worden. De probleemstelling is tweeledig en als volgt geformuleerd: 1.

2.

Hoe draagt het nieuwe instrument ‘gratis wonen met collectieve opknapverplichting’ in maatschappelijk en financieel opzicht bij vergeleken met haar alternatieven tot het beperken van selectieve migratie in verouderde stadswijken; en op welke wijze kan het instrument het beste toegepast worden?

2.1.2 Afbakening Er zijn verschillende manieren om de probleemstelling te benaderen. Echter, dit onderzoek wordt benaderd vanuit het oogpunt van de gemeente. Het onderzoek wordt als volgt afgebakend:

1

−

Het onderzoek spitst zich toe op de gemeente Rotterdam. De geschetste problematiek geldt echter niet alleen voor Rotterdam, maar voor de meeste grote steden in Nederland en erbuiten. Rotterdam blijft echter qua inkomensverdeling achter ten opzichte van steden als Amsterdam en Den Haag en het gemiddelde van Nederland (COS, 2005).

−

Het onderzoek richt zich op verouderde stadswijken, andere type wijken blijven buiten beschouwing.

−

Selectieve migratie kan worden beperkt met fysieke, sociale en economische maatregelen. In dit onderzoek staan fysieke maatregelen in de woningvoorraad centraal.

−

Selectieve migratie kan worden tegengegaan door aan de vestiging in een wijk een inkomenseis te verbinden1. Deze aanpak blijft buiten beschouwing.

Het Rotterdamse college van B & W stelde een eis van 120 procent van het minimum inkomen voor, de

zogenoemde ‘Rotterdamwet’

Pagina 9

−

Het experiment gaat uit van renovatie in collectief opdrachtgeverschap. Hoe collectief opdrachtgeverschap het beste vormgegeven kan worden, valt buiten het veld van dit onderzoek.

In het onderzoek wordt gesproken over inkomensgroepen. In het onderzoek wordt hieronder het volgende verstaan; −

lage inkomensgroepen; huishoudens met netto inkomen tot modaal;

−

midden inkomensgroepen; huishoudens met een netto inkomen van eenmaal tot tweemaal modaal;

−

hoge inkomensgroepen; huishoudens met een netto inkomen vanaf tweemaal modaal.

2.1.3 Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek valt uiteen in drie delen: 1. Het in kaart brengen van de huidige praktijk van het beperken van selectieve migratie en de knelpunten die zich daar bij voordoen; 2. Het analyseren van het experiment ‘gratis woningen met opknapverplichting’ ten opzichte van de alternatieven sloop-nieuwbouw en aanschrijven; 3. Het doen van aanbevelingen voor de toepassing van deze nieuwe aanpak . 2.1.4 Onderzoeksvragen Ter invulling van de doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: 1. Wat zegt de theorie over selectieve migratie in verouderde stadswijken? 2. Hoe verhoudt de Rotterdamse praktijk zich tot de theorie? 3. Welke instrumenten heeft de gemeente tot haar beschikking en wat zijn hierin de ontwikkelingen? 4. Wat draagt de methode Wallisblok in financiële en maatschappelijke zin bij aan de ontwikkeling van verouderde stadswijken? 5.

Hoe verhoudt de aanpak Wallisblok zich ten opzichte van ter beschikkingstaande alternatieven?

6. Welke aanbevelingen kunnen worden gedaan voor toepassing van de methode Wallisblok?

2.2 Aanpak van het onderzoek Het onderzoek bestaat uit twee delen; een literatuuronderzoek en een praktijkonderzoek. 2.2.1 Literatuuronderzoek Het literatuuronderzoek heeft tot doel het vinden van antwoorden op de eerste drie onderzoeksvragen. In de literatuur is over de problematiek van selectieve migratie al veel geschreven, want deze geldt niet alleen voor de gemeente Rotterdam maar voor de meeste grote steden in Nederland en erbuiten. Het literatuuronderzoek richt zich op de levenscyclustheorie van Neil Smith (1996). Smith verklaart de aftakeling van wijken aan de hand van de werking van de gronden woningmarkt. In de Rotterdamse stadswijken zijn veel vergelijkbare elementen terug te zien.

Pagina 10

Daarnaast is het theoretische kader gebaseerd op de visie van stadsociologe Jane Jacobs uit haar klassieker ‘The death and life of great American cities’ (1961). Dit beroemde boek werd al meer dan veertig geleden gepubliceerd, en is nog steeds actueel. 2.2.2 Casusonderzoek Het praktijkonderzoek bestaat uit vier stappen, zie Figuur 1. De afzonderlijke stappen worden hierna toegelicht.

Probleemstelling casusonderzoek

Opzet casusonderzoek

Uitvoering casusonderzoek

Vergelijking en interpretatie

onderzoeksvraag

selectie casus en

casus

vergelijking

definitie casus

alternatieven

alternatief 1

rapportage aanbevelingen

alternatief 2

Figuur 1: Opzet casusonderzoek

Stap 1.

Probleemstelling van het casusonderzoek

In paragraaf 2.1.4 zijn deelvragen geformuleerd die ten grondslag liggen aan de probleemstelling van het onderzoek. Het casusonderzoek richt zich op het beantwoorden van de deelvraag 4, 5 en 6: −

Wat draagt de methode Wallisblok in financiële en maatschappelijke zin bij aan de ontwikkeling van verouderde stadswijken?

−

Hoe verhoudt de aanpak Wallisblok zich ten opzichte van ter beschikkingstaande alternatieven?

−

Welke aanbevelingen kunnen worden gedaan voor toepassing van de methode Wallisblok?

Stap 2.

Opzet van het casusonderzoek

De opzet van het casusonderzoek bestaat uit de selectie van de casus en haar alternatieven en de opzet van de dataverzameling. Vergelijking alternatieven

In het onderzoek staat de nieuwe methode die gehanteerd is bij het Wallisblok centraal. Deze methode wordt vergeleken twee alternatieven, te weten sloop-nieuwbouw en aanschrijven op achterstallig onderhoud. Verzamelen van dataverzameling

Om data te verzamelen voor het casusonderzoek is gebruik gemaakt van documentenstudie en interviews. Om inzicht te verkrijgen in het verloop van de het proces ‘Wallisblok’ is documentatiemateriaal bestudeerd zoals de verkoopinformatie, (concept)overeenkomsten tussen gemeente en kopersvereniging, artikelen in de media, interne en externe correspondentie en het taxatierapport van het Wallisblok. Het doel van het afnemen van interviews onder betrokken partijen is drieledig: −

het verkrijgen van ontbrekende (feitelijke) informatie over het verloop en het tussenresultaat van het ontwikkelingsproces van het Wallisblok;

Pagina 11

−

het verkrijgen van inzicht in de meningen van betrokken partijen over de waardecreërende effecten en de kostenposten bij toepassing instrument Wallisblok;

−

het verkrijgen van inzicht in de succesen faalfactoren en verdere toepassingsmogelijkheden van het instrument Wallisblok.

Het interview heeft de vorm van een onderwerpgestuurd interview aangevuld met een aantal uitgeschreven vragen. Bij dit type interview liggen de concrete vragen die aan de respondent worden gesteld niet exact vast, evenmin de volgorde daarin. De concrete vragen en volgorde zijn afhankelijk van het gespreksverloop. De onderwerpen die tijdens het gesprek naar voren moeten komen, zijn van te voren vastgesteld (Hutjes, 1992). De belangrijkste onderwerpen zijn financiële en maatschappelijke kosten en opbrengsten, alternatieve mogelijkheden en procesverloop. Bij het ontwikkelingsproces Wallisblok zijn de betrokkenen te verdelen in vier partijen. Hieruit zijn de respondenten geselecteerd. De lijst met geïnterviewde personen is opgenomen op pagina 59. −

verkopende partij; de gemeente;

−

kopende partij; de toekomstige bewoners;

−

adviseurs; de architect, organisator collectief opdrachtgeverschap;

−

andere belanghebbenden; corporatie met eigendom in de omgeving.

Om de betrouwbaarheid van de data te verhogen, is gewerkt met zogenaamde member checks. De interviewverslagen zijn voorgelegd aan de respondenten om eventuele verkeerde interpretaties in de verslagen te corrigeren. De respondent kon eventueel nog extra informatie toevoegen en zich al dan niet committeren aan uitspraken, zodat vrijblijvende uitspraken eruit gefilterd konden worden. Stap 3. Uitvoering casus Wallisblok Op basis van de interviews wordt de casus Wallisblok in beeld gebracht:

−

beschrijving van de wijk en omstandigheden;

−

beschrijving feitelijk verloop van het ontwikkelingsproces Wallisblok;

−

weergave van meningen van respondenten over het waardecreërende effect ten opzichte van alternatieven;

−

succesen faalfactoren verloop proces Wallisblok.

Stap 4.

Vergelijking casus met alternatieven plus interpretatie

Aan de hand van literatuur, interviews en referentiecijfers worden de alternatieven bekeken. Hierna wordt een kwantitatieve en kwalitatieve vergelijking gemaakt, en op basis daarvan kunnen conclusies worden getrokken.

Pagina 12

3 Theoretisch kader De gemeente Rotterdam kampt, net als andere grote steden, met vervallen stadswijken. Om het proces van het verval te begrijpen, geeft paragraaf 3.1 de theorie weer van Neil Smith (1996) over het proces van aftakeling van deze wijken. Vervolgens beschrijft paragraaf 3.2 de visie van Jane Jacobs (1961) over het voorkomen of het keren van het verval. Het hoofdstuk sluit af met de conclusies die uit deze theorieën kunnen worden getrokken.

3.1 Visie Neil Smith Volgens Neil Smith is het in verval raken van stadswijken een puur logisch en rationeel resultaat van de werking van de gronden woningmarkt. Smiths theorie levert een algemeen raamwerk om de historische aftakeling van stadswijken te begrijpen. Het is geen beschrijving van wat elke wijk meemaakt. Ook is aftakeling niet voor elke wijk onvermijdelijk. Daarvoor is de hedendaagse dynamiek te complex en zijn de verhoudingen tussen eigenaren en huurders per wijk anders (Stegman, 1972). Deze paragraaf is een verkorte weergave en vertaling van zijn theorie in ‘The new urban frontier, gentrification and the revanchist city’ uit 1996 (63-67). Nieuwbouw en het eerste gebruik Wanneer een nieuwe buurt wordt gebouwd, reflecteren de huizenprijzen de bouwkosten, de bijkomende kosten en de kosten voor de grond. Tijdens de eerste bewoning neemt de waarde van de grond meestal toe omdat de buurt zich verder uitbreidt en ontwikkelt. De waarde van de woningen zelf neemt niet of maar zeer langzaam af. Daardoor stijgen de verkoopprijzen. Het is echter ook mogelijk dat een langdurige waardedaling optreedt. Hiervoor zijn drie oorzaken: −

de arbeidsproductiviteit neemt toe, waardoor dezelfde woningen goedkoper gebouwd kunnen worden;

−

de bouwstijl veroudert;

−

de woningen gaan fysiek achteruit door slijtage.

Nadat woningen één bewoningscyclus hebben doorgemaakt, is er niet alleen behoefte aan regulier klein onderhoud maar ook aan groot onderhoud. Hiervoor moeten substantiële investeringen worden gedaan. Zonder deze investeringen leidt de achteruitgang van de woningen tot een daling van de verkoopprijzen van woningen. De hoogte van die daling is afhankelijk van in hoeverre de grondwaarde in de tussentijd verandert. Bezit van eigenaar-bewoners naar particuliere verhuurders Als eigenaar-bewoners hun woningen goed onderhouden, blijven de verkoopprijzen van de woningen stabiel of worden hoger. Echter in dit stadium ziet men vaak dat woningeigenaren hun woningen verkopen aan particuliere verhuurders. Zij gaan zelf op zoek naar een woning waarbij hun investering veiliger is. Zij verkopen de woning nog voordat het groot onderhoud is uitgevoerd. Omdat particuliere verhuurders de woningen met een ander doel bezitten dan eigenaarbewoners, ontstaat er een ander patroon van onderhoud. Eigenaar-bewoners zijn immers zowel consumenten als investeerders. Hun belangrijkste rendement op de woning is het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs. Particuliere verhuurders daarentegen ontvangen hun rendement voornamelijk in de vorm van huur. Onder bepaalde omstandigheden ontbreekt voor hen de financiële prikkel om onderhoud uit te voeren, zolang zij maar huur ontvangen. Dit betekent natuurlijk niet dat verhuurders hun bezit altijd laten aftakelen. Nieuwe appartementen of oudere accommodaties waarnaar veel vraag is, zullen zij goed onderhouden.

Pagina 13

Door het achterwege laten van onderhoud houden zij geld over om ergens anders te investeren. Het gevolg is echter wel dat het voor verhuurders moeilijker wordt om hun eigendommen te verkopen, vooral als financiële instellingen vanaf dan minder makkelijk hypotheken verstrekken. Hierdoor loopt het aantal verkopen terug en vinden er ook minder investeringen in de omgeving plaats. Dit patroon van verval draait vaak alleen om als er een tekort aan woningen met een hoge kwaliteit ontstaat. De vraag zorgt er dan voor dat huren kunnen stijgen en investeringen in onderhoud rendabel zijn. Is dit niet het geval, dan is het voor de individuele verhuurders moeilijk om te vechten tegen de economische waardevermindering, welke in feite door hen zelf is veroorzaakt. De waarde van de woningen daalt en de gekapitaliseerde grondwaarde duikt onder het niveau van de potentiële grondwaarde. ‘Blockbusting’ en ‘blowout’ Er zijn ook buurten waar geen veranderingen in de eigendomsverhoudingen plaatsvinden. Deze buurten zijn relatief stabiel of hun achteruitgang gaat langzaam. Als de buurt achteruitgaat, dan is dit vaak niet uit strategische overwegingen, maar omdat huiseigenaren niet voldoende geld hebben om hun huizen goed te onderhouden. In deze wijken kan het verschijnsel ‘blockbusting’ optreden, waardoor de wijk snel achteruit gaat. Vastgoedhandelaren kopen relatief goedkoop huizen in en verkopen deze tegen woekerprijzen aan African-Americans, Latino’s of andere minderheidsgroepen. Zodra dit verschijnsel de kop op steekt, dalen de verkoopprijzen. Dit komt niet alleen omdat racistisch sentimenten de woningmarkt beïnvloeden, maar ook door de opgeblazen verkoopprijzen, het consequente gebrek aan onderhoud, en omdat de nieuwe bewoners hun hypotheek niet kunnen betalen. ‘Blowout’, letterlijk vertaald ‘uitroken’, is een vergelijkbaar proces maar dan zonder tussenkomst van vastgoedhandelaren. Het houdt in dat de eigenaar-bewoners weggepest worden uit een buurt. Het doel is dat zij hun woningen verkopen aan particuliere verhuurders, zodat zij de woningen kunnen uitmelken. Redlining Door achterstallig onderhoud daalt waarde van de woning en de gekapitaliseerde grondwaarde. Dit leidt tot weer een daling van de verkoopprijzen. Deze desinvesteringen in de verouderde wijken van particuliere verhuurders gaan vergezeld met desinvesteringen door hypotheekverstrekkers. Voor hen is het aantrekkelijker om hogere rendementen te maken in de buitenwijken. Daar hebben zij minder kans op voortijdige beëindiging en minder risico op dalende vastgoedprijzen. Hypotheekverstrekkers en ook verzekeringsmaatschappijen trekken zich terug uit de verouderde stadswijken. Een verschijnsel dat redlining heet. Kleine, vaak locale organisaties gespecialiseerd in hoge-risico-financiering nemen hun rol over. Door die leningen is het nog mogelijk om woningen van eigenaren te laten verwisselen, maar er is weinig aanmoediging om te investeren in het onderhoud. Het proces van verpaupering neemt grotere vormen aan. Ook vandalisme gaat steeds meer een rol spelen vooral als woningen tijdelijk leeg staan. Om de huuropbrengsten nog te optimaliseren zien we dat verhuurders hun woningen in de laatste paar jaar van de levenscyclus gaan onderverdelen om meer verhuurbare eenheden te creëren. Andere verhuurders investeren helemaal niet meer. Leegstand en brandstichting Wanneer eigenaren niet langer voldoende huur ontvangen om de noodzakelijke kosten te dekken, worden de woningen verlaten. Dit is een buurtbreed fenomeen; het achterlaten van geïsoleerde panden in stabiele gebieden komt nauwelijks voor. De meeste woongebouwen worden niet verlaten omdat zij onbruikbaar zijn, maar om dat het gebruik ervan niet winstgevend is. In dit laatste stadium van verval steken de eigenaren hun woongebouwen in brand. Door uitkering van de brandverzekering is dit nog de laatste mogelijkheid om geld te aan de panden verdienen.

Pagina 14

Figuur 2: Rent gap (Neil Smith, 1996, 65)

Gentrification Door het proces van verval van de wijk is de grond relatief goedkoop geworden. Deze komt niet langer overeen met de gunstige ligging in de stad2. Door desinvesteringen in de woningen is de grondwaarde gedaald of niet mee gegroeid met de potentiële grondwaarde. Hierdoor ontstaan er mogelijkheden om winst te maken in de wijk. Dit is het gevolg van wat Smith noemt de ‘rent gap’. Dit is het verschil tussen het potentiële niveau van de grondwaarde bij het beste alternatieve gebruik en de actuele gekapitaliseerde grondwaarde bij het huidige gebruik van de grond (zie Figuur 2). De rent gap neemt toe naarmate het verval groter wordt. Op het moment dat de ‘gap’ voldoende groot is, zet het proces van gentrification3 in. Investeerders kunnen dan panden kopen, herontwikkelen en deze met winst verkopen. Hierna kan de levenscyclus van een wijk opnieuw beginnen.

3.2 Visie Jane Jacobs In de klassieker ‘The death and life of great American cities’ beschrijft Jane Jacobs de levensloop en het in verval raken van grote Amerikaanse steden. Dit boek is een aanval op het beleid van toenmalige stadsontwerpers. Zij keerde zich tegen de heersende opvattingen. (Jacobs, 1961, 3): “It is an attack, rather on the principles and aims that have shaped modern, orthodox city planning and rebuilding.” In plaats van te kijken naar een reeks idealen om de toekomst vorm te geven, bestudeerde zij de werkelijke successen en mislukkingen in wijken. Paragraaf 3.2.1 begint met het beschrijven van het belangrijkste middel om buurten succesvol te laten zijn. In §3.2.2 volgt haar visie over hoe wijken in verval raken, en nog belangrijker wat er aangedaan kan worden om dit te voorkomen of te verhelpen. Deze paragraaf is een verkorte weergave en vertaling van haar visie op ‘Unslumming and slumming’4 van haar boek (Jacobs, 1961, 270-290).

2

In de binnenstad is de grond historische gezien duurder, als gevolg van continuering van stadsontwikkeling en –

uitbreiding (Smith, 1996) 3

Smith beschrijft in zijn boek het proces van gentrification, maar definieert deze term zelf niet. Pacione (2001, 637)

hanteert de volgende definitie: “Gentrification is the process of neighbourhood upgrading by relatively affluent incomers who move in a poorer neighbourhood in sufficient numbers to displace lower –income groups and transform its social identity” 4

De termen ‘unslumming’en ‘slumming’ zijn afgeleid van het Engelse woord ‘slum’. Dit woord betekent ‘slop’,

‘achterbuurt’ of ‘vervallen stadswijk’.

Pagina 15

3.2.1 Succesvolle wijken Volgens de visie van Jane Jacobs is het genereren van diversiteit in stadswijken het belangrijkste middel om buurten succesvol te laten zijn. Zij vond hiervoor vier voorwaarden (Jacobs, 1961, 150-151): 1. Een wijk, en zoveel mogelijk delen ervan moet meerdere functies hebben; bij voorkeur meer dan twee. Dit moet er voor zorgen dat mensen op verschillende tijdstippen en met verschillende doelen op straat zijn, maar wel gezamenlijk gebruik kunnen maken van de vele faciliteiten. 2. De meeste stadsblokken moeten kort zijn, omdat dit een verdeling van mensenstromen creëert. Dit is goed voor de economie en de veiligheid van de wijk. 3. In de wijk moet een mengelmoes staan van gebouwen die variëren in ouderdom en technische staat, inclusief een goed aantal oude gebouwen. Door het verschil in economische waarde kunnen er allerlei soorten bedrijfjes en restaurantjes ontstaan. 4. De wijk moet een voldoende hoge bevolkingsdichtheid hebben met een diversiteit aan mensen om een interessant en energiek stadsleven te creëren. 3.2.2 Verval en opbloei van wijken Er zijn wijken waarbij de voorwaarden voor diversiteit ontbreken. Deze wijken komen terecht in vicieuze cirkels die na verloop van tijd het gehele functioneren van de stad vast laten lopen. De bewoners worden het slachtoffer van oneindig lijkende problemen die elkaar versterken. Er is een aantal signalen te herkennen die erop duiden dat een wijk in verval raakt. Het eerste signaal voor het begin van verval is stagnatie en saaiheid, vaak lang voordat de aftakeling zichtbaar is. De oorzaak van deze saaiheid wordt met name veroorzaakt doordat deze wijken in één keer zijn gebouwd. Hierdoor zijn er geen economische mogelijkheden voor diversiteit. Saaie buurten worden verlaten door meer energieke, ambitieuze, rijke bewoners, en ook door jonge mensen die de mogelijkheid hebben om weg te gaan. Deze wijken trekken geen nieuwkomers op vrijwillige basis. De woningen worden goedkoper en worden opgevuld door immigranten die, gedwongen door discriminatie en gebrek aan geld, naar onpopulaire gebieden toe komen. Het inwonertal neemt door overbewoning van de woningen spectaculair toe. Als een wijk verworden is tot een vervallen stadswijk, gaat het patroon van emigratie verder. Degenen die in staat zijn om economische vooruit te komen, verlaten de wijk in plaats van hun lot te verbeteren in de buurt. Zij worden weer snel vervangen door anderen met weinig keuze. De overbewoning, als symptoom van instabiliteit van de bevolking, zet door. De gebouwen raken vanzelfsprekend uitgewoond door de buitenproportionele verhuisbewegingen en de omstandigheden waaronder die plaatsvinden. De constante vertrekken laten meer sporen na dan alleen leegstaande woningen. De gemeenschap blijft in een eeuwigdurende embryonale fase hangen en kan zich niet verder ontwikkelen. De vervallen wijk gaat verder achter- in plaats van vooruit, waardoor ook andere problemen groter worden. Doorbreken van de vicieuze cirkel Zowel het verplaatsen van vervallen wijken of het isoleren ervan neemt de oorzaak niet weg. Beide mechanismen zullen het verval van slechts verergeren. Volgens Jacobs is het cruciaal om één bepaalde specifieke link van de vicieuze cirkel te doorbreken. Dit is de link die veroorzaakt dat teveel mensen wijk verlaten of ervan dromen om weg te gaan. Het is zaak het proces van ‘unslumming’ te stimuleren en ervoor te zorgen dat dit proces op meer plaatsen optreedt. Dat gebeurt niet simpelweg door in betere huizen te voorzien. ‘Unslumming’ draait, paradoxaal, om het blijven van een aanzienlijk deel van de bevolking in de wijk. Een flink deel van de bewoners of ondernemers moet het zowel praktisch als wenselijk vinden om hun plannen juist daar uit te voeren.

Pagina 16

Jacobs gelooft dat geen enkele vervallen wijk permanent is als er voorwaarden kunnen worden geschapen om diversiteit te genereren, én als aanwijzingen dat een wijk aan het verbeteren is, worden ondersteund in plaats van de kop ingedrukt. De eerste voorwaarde voor ‘unslumming’ is dat bewoners een prettig en veilig stadsleven kunnen ervaren. Bewoners van vervallen stadswijken blijven door eigen keuze in die wijk als zij tevreden zijn over hun leven, ook als het economisch gezien niet langer nodig om te blijven. Planners en stedenbouwkundige ontwerpers kunnen dit nooit direct of indirect manipuleren en zouden dat niet moeten willen. Indirect echter wordt de wens om te blijven beïnvloed door fysieke factoren in de wijk. Wanneer voldoende mensen uit eigen keuze in de wijk blijven wonen, dan ziet men ook een aantal andere belangrijke dingen gebeuren. De gemeenschap wordt sterker, gedeeltelijk door toename in zelfvertrouwen, en wordt uiteindelijk minder provinciaals. Een derde verandering die optreedt, is de geleidelijke toenemende verscheidenheid binnen de bevolking zelf. Zowel in financieel opzicht alsook in opleidingsniveau gaat de bevolking vooruit. De meerderheid gaat er in bescheiden mate op vooruit, waardoor in de wijk en een middenklasse ontstaat. Het gaat bij ‘unslumming’ dus niet om het laten terugkeren van de middenklasse in een wijk, maar het laten ontstaan en behouden hiervan. Deze groep behoort tot de stabiliserende factoren in de wijk. Ook arme nieuwkomers vinden hun plek in de wijk, niet in grote aantallen tegelijk, maar geleidelijk. Deze groep zorgt voor een levendig straatleven en is zelfvoorzienend. Ze groeien uit tot de nieuwe middenklasse waarvan de stad het zich niet kan veroorloven hen te verliezen. Een tweede groep die kan profiteren van de opleving van de wijk zijn die mensen die bewust kiezen voor een stadsleven. Beide groepen dragen bij aan het zelfregulerende vermogen van diversificatie en ‘unslumming’ van de wijk. Dit wordt weerspiegeld in het ontstaan van verschillende commerciële en culturele ondernemingen. Alleen al de differentiatie in inkomen maakt een breed scala aan ondernemingen mogelijk. Succesvol ‘unslumming’ betekent niet alleen dat mensen een emotionele band moeten hebben met een wijk om te blijven. Het moet voor hen ook praktisch mogelijk zijn om te blijven. Vele ‘unslummings’ stranden door het gebrek aan geld voor investeringen in gebouwen en commerciële bedrijven. Daarnaast wordt ‘unslumming’ vaak tegengehouden door de ultieme vorm van ontmoediging – sloop. De wijk is een aantrekkelijke plek voor gedeeltelijke of gehele herstructurering. Het herhuisvestingsprobleem lijkt makkelijker op te lossen dan het probleem van de blijvend overbevolkte vervallen stadswijken. Ook de relatieve sociale gezondheid maakt het aanlokkelijk om plaats te maken voor de hogere inkomensgroep. Het ‘terughalen van de middenklasse’ lijkt haalbaar. Conventionele aanpak Onze huidige stedenbouwkundige opvattingen zijn een poging om de vicieuze cirkels te doorbreken door vervallen stadswijken met hun bewoners weg te vegen. Deze te vervangen door projecten waar meer op verdiend kan worden of door makkelijkere doelgroepen aan te trekken, die minder gebruik maken van dure publieke voorzieningen. Conventionele planningsmethoden om deze stadswijken aan te pakken zijn erg paternalistisch. Het probleem met deze aanpak is dat de planners onmogelijke diepgaande veranderingen willen aanbrengen en dat zij daarvoor oppervlakkige middelen voor gebruiken. Hierdoor nemen stadsontwerpers en beleidsbepalers juist die voorwaarden weg waaronder volgens Jacobs succesvolle buurten kunnen ontstaan. Volgens Jane Jacobs lost deze methode de problemen niet op. Door oude wijken te slopen en te vervangen met nieuwbouw zou men weer dezelfde fout maken die eerder al werd gemaakt. Opnieuw wordt een buurt in één keer gebouwd, met tot gevolg de saaiheid en stagnatie die vooraf gaat aan de aftakeling van de buurt. In het beste scenario verplaatsen de problemen zich naar andere buurten die daardoor ontwricht raken. In het slechtste geval vernietigt het buurten met hechter wordende gemeenschappen. Beter is het om deze laatste situatie aan te moedigen in plaats van te ontbinden.

Pagina 17

Jacobs stelt voor slechts beperkt te slopen. In plaats daarvan moeten extra straten worden toegevoegd, de concentratie van mensen verhoogd en de ruimte voor nieuwe publieke en particuliere functies gevonden. Daarnaast moet een goede balans van oude en nieuwe gebouwen bestaan.

3.3 Conclusies Neil Smith’s theorie levert een algemeen raamwerk om de historische aftakeling van stadswijken te begrijpen. Volgens Smith is het in verval raken van stadswijken een logisch en rationeel resultaat van de werking van de gronden woningmarkt. Door het proces van verval van de wijk ontstaat een rent gap. Investeerders kunnen dan panden kopen, herontwikkelen en deze met winst verkopen. Als gevolg hiervan komen wijken er door marktwerking (in een niet-gereguleerde markt) er vanzelf bovenop. Volgens Jacobs faalt de conventionele methode om het verval in stadswijken te keren. Bij deze methode worden huidige bewoners ‘weggeveegd’ en de woningen gesloopt om plaats te maken voor hogere inkomensgroepen. Het enige dat hiermee wordt bereikt is dat problemen verplaatsen en hechter wordende gemeenschappen waaruit een middenklasse kan ontstaan, uiteenvallen. In Jacobs visie kan de vicieuze cirkel doorbroken of voorkomen worden als er voorwaarden voor het genereren van diversiteit worden geschapen. Hiermee bereikt men dat een aanzienlijk deel van de bewoners er vrijwillig voor kiest om in de wijk te blijven of te komen wonen. Deze bewoners groeien uit tot de middenklasse. Om deze reden is zij fel tegenstander van het op grootschalig slopen in vervallen stadswijken.

Pagina 18

4 Rotterdamse praktijk In het voorgaande hoofdstuk hebben we gezien hoe volgens de theorie van Neil Smith stadswijken in verval raken en uiteindelijk weer opkrabbelen. Het opbloeien van de wijk komt omdat het voor bewoners en ondernemers weer interessant wordt om te investeren. Dit als gevolg van de ontstane rent gap. In de levenscycli van Rotterdamse stadswijken zijn er duidelijke overeenkomsten te ontdekken met de theorie uit het voorgaande hoofdstuk. Ook zijn er verschillen aanwijsbaar.

4.1 Ontwikkeling van Rotterdamse stadswijken 4.1.1 De overeenkomsten met de theorie In Rotterdam vertonen de meeste stadswijken het zelfde beeld als in het theoretische kader is geschetst, als gevolg van selectieve migratie raken zij in verval. Selectieve migratie In de grote Nederlandse steden, waaronder Rotterdam, komen migratiestromen na 1960 op gang. Door de welvaart neemt de automobiliteit toe, waardoor mensen vrijer en kritischer worden in het kiezen van hun woonplaats. Bij het in verval raken van stadswijken, vertrekken diegenen die het betalen kunnen naar de nieuwe voorsteden of de randgemeenten5. Hun plaats wordt ingenomen door gastarbeiders, aanvankelijk uit Spanje en Italië maar in de jaren zeventig vooral uit Turkije en Marokko. De Rotterdamse stadswijken veranderen in een multiculturele samenleving waarin naast autochtonen veel mensen wonen uit Turkije, Marokko, Suriname, de Nederlandse Antillen en Kaapverdië. In de oude wijken ontstaat een sociale onderklasse van immigranten (Wikipedia (n.d.)). Het voorzieningenaanbod verdwijnt. Detailhandel, horeca en andere dienstverleners zijn immers vaak afhankelijk van de nabije aanwezigheid van koopkrachtige consumenten. Vertrekken die, dan kalft ook de stedelijke dienstverlening af. Concentratie van fysieke, economische en sociale problemen Er ontstaat een ruimtelijke concentratie van sociaal en economische problematiek, zoals groot aandeel werklozen en bijstandsgerechtigden en schoolverzuim, wat weer vaak leidt tot een toename van criminaliteit, verpaupering en onveiligheid. De leefbaarheid in de stadswijken komt onder druk te staan. De bewoners komen meestal niet in de wijk als gevolg van een bewuste keuze, maar bijvoorbeeld vanwege een korte wachttijd of de aanwezigheid van goedkope huurwoningen. Zij beoordelen de wijk vaak als negatief en willen graag verhuizen (Van Houten e.a., 2004). Een aantal Rotterdamse stadswijken krijgt eind jaren negentig zelfs te maken met redlining6 (Aalbers, 2001). Ook zijn er vastgoedhandelaren en huisjesmelkers actief in het onderverhuren van panden tegen woekerprijzen, meestal aan daken thuislozen met allerhande sociale en financiële problemen. Naar schatting zijn er in Rotterdam ongeveer 1000 particuliere panden die als illegale logementen dienen. Concentratie van dit soort panden brengt vaak overlast mee voor de omgeving (dS+V, 2004). 5

De stadsvernieuwing heeft niet alleen midden- en hogere inkomensgroepen, maar ook bedrijven uit de oude

wijken buiten de stadsgrenzen verdreven. Bedrijven veroorzaakten overlast, berokkende schade aan het woonmilieu en namen ruimte in beslag op plaatsen waar sociale woningbouw kon worden gepleegd (Bomhoff, 2000,107) 6

Zo bracht de ‘Rotterdamse hypotheekaffaire’ in 1999 aan het licht dat bepaalde buurten uitgesloten werden van

een hypotheek. Hierdoor konden zittende bewoners hun woningen steeds moeilijker verkopen tegen een redelijke prijs. De prijzen van de woningen in die wijk daalden; in feite self-fulfilling prophecy. Het verschijnsel is bestreden het van toepassing verklaren van de Nationale Hypotheekgarantie en door afspraken tussen de gemeente en bankdirecteuren. Sinds 2000 zou redlining in Rotterdam niet meer voorkomen (Aalbers, 2001).

Pagina 19

Naast de autochtone gezinnen verlaten nu ook de welvarende allochtonen de verouderde stadswijken. Bij deze ‘zwarte vlucht’ spelen dezelfde processen en afwegingen een rol als bij de ‘witte vlucht’ van de afgelopen decennia. Om hun woonambities te verzilveren, vertrekken zij uit de stadswijken of uit de stad (De Groot, 2005). Huidige stand van zaken Als de huidige selectieve migratie op stedelijk niveau wordt bekeken, dan blijkt dat nog steeds jong, alleen, arm, en allochtoon zich in Rotterdam vestigen en dat oud(er), rijk, autochtoon en samen de stad verlaten (SCP, 2001). In het huidige Rotterdam overweegt zelfs 40% van de midden- en inkomens om de stad te verlaten (SmartAgent Company, 2004). De migratie uit de stad is dus selectief en bestaat vooral uit autochtone gezinshuishoudens met een relatief hoog inkomen. Daarvoor in de plaats komen één- en tweepersoonshuishoudens, voornamelijk studenten en starters, en sociaal kansarme gezinnen voor een groot deel van allochtone afkomst (SCP, 2001). Deze verschuiving leidt tot een verarming van de stad, zie Figuur 3. 100%

100% 80%

50%

60%

60%

40% 20%

50%

40%

Vestiging

Vertrek

80% > modaal

60%

< modaal

40% 20%

40%

60%

68%

autochtoon allochtoon

42%

0%

0%

Vestiging

Vertrek

7

Figuur 3: Inkomenssamenstelling en herkomst vestigers en vertrekkers in Rotterdam (Woningbehoefte Onderzoek, 2002)

De verpaupering straalt af op de aantrekkelijkheid en het imago van de stad als vestigingsplaats voor bedrijven en (toekomstige) bewoners. Het imago van een stad kan doorslaggevend zijn in de locatiekeuze van bedrijven, bezoekers en toekomstige bewoners, zeker nu dankzij sneller geworden vervoersmiddelen, computers en telecommunicatie mensen minder gebonden zijn (Urban Unlimited Rotterdam, 2004). Met aantrekkelijke woonmilieus en goed imago kan de stad zich onderscheiden. Want als iemand vrij is om te kiezen, dan wint de meest aantrekkelijke stad (Van Dalm, 2005). 4.1.2 De verschillen met de theorie Het verschil tussen de theorie en de praktijk in Rotterdamse wijken is te verklaren uit het feit dat Smith zich met name baseert op de woningmarkt in de Verenigde Staten. De woningmarkt in de VS wordt grotendeels bepaald door de vrije markt economie. In Nederland daarentegen wordt de woningmarkt sterk beïnvloed door de overheid en corporaties. De Nederlandse overheid hanteert een sterk sturend huisvestingsbeleid. Als de markt niet tijdig op een positieve manier inspringt, dan vindt de overheid c.q. gemeentebestuur het om politieke redenen onaanvaardbaar om de situatie voort te laten bestaan8 en grijpt in. De investeringen die in de theorie van Smith door de markt worden gedaan, worden in praktijk vaak door de gemeente of het Rijk gefinancierd.

7

Allochtoon: zelf of tenminste één van de ouders niet in Nederland geboren.

8

Om de motieven voor overheidshandelen te begrijpen moet er teruggegrepen worden naar de ‘theorie voor

collectieve goederen. Deze theorie verklaart op grond van welke goederenkarakteristieken de markt als informatie,bekostigings- en sanctiemechanisme verstek laat , en op grond van welke efficiencymotieven het derhalve verkieslijk kan zijn om bepaalde voorzieningen collectief te bekostigen. Het falen van de markt is op zich zelf nog geen reden voor overheidsoptreden. Of de overheid inspringt, is een kwestie van politieke keuzebepaling (Wolfson, 1988, 46).

Pagina 20

Daarnaast is in veel stadswijken de woningvoorraad voor het merendeel in handen van corporaties, zie Figuur 4. Dit verhindert deels de mogelijkheid voor particulieren – die willen investeren – om woningen te kopen op de vrije markt. 22% Eigenaarbew oner Particulier 57% 21%

Corporatie

Figuur 4: Eigendomsverhoudingen woningvoorraad in Rotterdam in 2002 (Woonvisie, 2003)

4.2 De Rotterdamse aanpak Selectieve migratie en daarmee samenhangende verarming van de stad wordt door het Rotterdams bestuur voornamelijk toegeschreven aan het verschil tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Daarnaast blijkt uit een grootschalig Rotterdams woonwensenonderzoek dat inwoners behoefte hebben aan verbetering van de veiligheid en kwaliteit van woonmilieus (SmartAgent, 2004). Om de veiligheid en kwaliteit van woonmilieus te verhogen, hanteert de gemeente een integrale aanpak9. Deze aanpak richt zich enerzijds op het oplossen van sociale, economische en fysieke problemen en anderzijds op het ondersteunen van initiatieven en het oppakken van kansen. 4.2.1 Fysieke aanpak: grootschalige herstructurering van stadswijken Op het niveau van de aanpak van de woningvoorraad staat de gemeente Rotterdam voor een grote opgave (zie ook bijlage 1). Om een inhaalslag te maken van sociale huurwoningen naar koopwoningen voor de midden- en hoge inkomensgroepen heeft de gemeente in negentien wijken afspraken gemaakt met de betreffende corporaties en ontwikkelaars over onder meer het aantal te slopen, te renoveren en nieuw te bouwen woningen. In tegenstelling tot de aanpak die Jane Jacobs voorschrijft, vindt er in een aantal stadswijken in Rotterdam grootschalige herstructurering plaats. In de komende tien jaar worden er in negentien herstructureringswijken10 in Rotterdam 13.500 woningen gesloopt en ruim 14.500 woningen teruggebouwd. De buitenruimte wordt opgeknapt en er komen nieuwe publieksvoorzieningen zoals scholen en sportfaciliteiten. De meest rigoureuze ingreep vindt in de verouderde stadswijk Nieuw-Crooswijk plaats. Daar worden 1825 van de 2100 woningen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw voor de midden- en hoge inkomensgroepen. Tegen dit plan bestaat veel tegenstand van de bewoners. Onderstaand fragment (Çelik en Kriens, 2005) geeft de gevoelens weer die leven bij de oppositie en de bewoners in de wijk. “Wethouder Pastors11 zegt eigenlijk tegen onze eigen inwoners dat zij niet goed genoeg zijn en vervangen moeten worden door de bewoners die hij liever ziet. Nog los van het feit dat dit getuigt van een enge technocratische visie op de manier waarop een samenleving zich ontwikkelt, is het een nekslag voor succesvolle herstructurering. Natuurlijk werken mensen niet mee als herstructurering geen enkel perspectief biedt 9

Collegeprogramma 2002-2006, 2002.

10

Behorende tot de 56 prioritaire herstructureringswijken van het Ministerie van VROM.

11

Huidige wethouder Fysieke Infrastructuur voor Leefbaar Rotterdam.

Pagina 21

voor henzelf. Natuurlijk haken mensen af als het bestuur van de stad niet eens in de gaten heeft dat Rotterdammers zich onder zijn ogen ontwikkelen, carrière maken en waardevolle bijdragen leveren aan vitale gemeenschappen. En zonder draagvlak bij de huidige bewoners is een succesvolle herstructurering uitgesloten.” Niet alleen de bewoners bieden tegenstand. Ook vanuit de vakwereld en media komen kritische geluiden over deze rigoureuze aanpak. Volgens Jane Jacobs is een dergelijke grootschalige aanpak niet de juiste omdat hiermee problemen verplaatst worden in plaats van opgelost. Daarnaast worden volgens Jacobs hierdoor gemeenschappen kapot gemaakt in plaats van gecreëerd. 4.2.2 Sociaal Uit de resultaten van het woonwensenonderzoek blijkt dat ruim veertig procent van de midden- en hoge inkomens sterk overweegt om de stad Rotterdam te verlaten. Als motieven noemen zij op eerste plaats veiligheid, gevolgd door andere woonambities als groter wonen, een tuin of een ander type woning (SmartAgent Company, 2004). Omgevingsgebonden aspecten zoals ‘andere locatie’ en ‘veiliger’ scoren hoog. Hieruit blijkt dat het toevoegen van betere woningen alleen niet voldoende is om selectieve migratie terug te dringen. Dit sluit aan bij de theorie van Jane Jacobs zoals beschreven in §3.2 en op de uitkomsten van diverse andere onderzoeken12. De kwaliteit van een woonmilieu wordt ondermeer bepaald door het aanbod van voorzieningen, de aanwezigheid van bewoners met bepaalde leefstijlen en samenlevingsidealen en de mate van (gevoel van) veiligheid. Voorbeelden13 van maatregelen op sociaal gebied, ter voorkoming overlast op straat, criminaliteit en vandalisme, zijn; −

aanpak schoolverzuim;

−

inbraakpreventie;

−

ondersteuning opvoedingsproblemen;

−

project ‘schoon, heel en veilig’,zie Afbeelding 2;

Afbeelding 2: Campagne ‘schoon, heel, veilig’ (gemeente Rotterdam)

12

Onderzoeken zoals uit de evaluatie van het stadsvernieuwingsbeleid in Engeland. Bij het aantreden van de

regering Blair in 1997 is dit beleid geëvalueerd. Men geconstateerde dat ondanks jaren van overheidsinitiatieven en miljarden investeringen in de fysieke vernieuwing van achterstandswijken, diezelfde wijken nog steeds achterstandswijken zijn. In wijken waar woningen en infrastructuur zijn vernieuwd zonder daarbij aandacht te besteden aan sociaal en economische interventies is de verloedering na de interventie doorgegaan (James, 2005, 17). 13

De voorbeelden van maatregelen zijn ontleend aan het actieprogramma 2004 ’Rotterdam zet door, op weg naar

een stad in balans’(2003)

Pagina 22

4.2.3 Economisch Daarnaast zijn er gerichte en structurele investeringen nodig in onderwijs, werk, maatschappelijke voorzieningen en het verbeteren van het investeringsklimaat voor bedrijven, winkels, horeca en vrijetijdsvoorzieningen. Uit een prioriteitenanalyse14 voor Rotterdam blijkt wat de belangrijkste prioriteiten op economisch gebied zijn (SmartAgent Company, 2004, 53). Dit zijn het verbeteren of toevoegen van: −

werkmogelijkheden;

−

buurten wijkwinkelcentra;

−

gezondheidszorg;

−

restaurants en grandcafé’s.

4.3 Conclusies In Rotterdam vertoont de ontwikkeling van stadswijken sterke overeenkomsten met de theorieën van Neil Smith en Jane Jacobs. Met name de patronen van selectieve migratie en het daarmee samenhangende verval van stadswijken vertoont karakteristieken die erg sterk overeenkomen. In het huidige Rotterdam overweegt zelfs 40% van de midden- en inkomens om de stad te verlaten. Het meest opvallende verschil tussen de Rotterdamse ontwikkeling van stadswijken en de ontwikkeling zoals beschreven in de theorie van Neil Smith is dat het verval in Nederland niet leidt tot leegstand van gehele woonblokken of brandstichting. Dit komt omdat de woningvoorraad voor een groot deel in handen is van woningcorporaties. Daarnaast grijpt de overheid in Nederland sneller in. De gemeente wil verarming van de stad en een verslechtering van het leefklimaat en bijbehorend afkalvend imago beperken. Om dit tegen te gaan probeert de gemeente stadswijken op sociaal, economische en fysiek gebied integraal aan te pakken. Jane Jacobs benoemt een viertal voorwaarden om diversiteit in stadswijken te genereren. De Rotterdamse aanpak is er slechts ten dele ingericht om aan deze voorwaarden te voldoen, en daarmee de juiste omstandigheden te scheppen voor het creëren van succesvolle wijken. Alhoewel het Rotterdamse beleid een integrale aanpak nastreeft, zijn er wijken in de stad waar op grote schaal wordt gesloopt. Hierdoor wordt de sociale samenhang verstoord en worden problemen slechts verplaatst. Ook verliest de stad hierdoor de balans tussen oude, karakteristieke en nieuwe gebouwen. Bovendien valt het te bezien of de stad hiermee de door haar zo gewenste midden- en hogere inkomensklassen naar de wijken te trekken en te behouden.

14

op basis van de voorkeuren van 12.000 inwoners van Rotterdam (Smart Agent Company, 2004).

Pagina 23

5 Aanpak woningvoorraad Het beleid van de gemeente Rotterdam is met name gericht op het aanpakken van het fysieke woningaanbod om selectieve migratie te beperken (zie ook bijlage 2). In de ‘Wonen in Rotterdam, koers naar 2017, aanpak tot 2006 (2003)’ verwoordt Wethouder Marco Pastors van de Gemeente Rotterdam het als volgt: “Huisvesting is één van onze topprioriteiten. We realiseren ons dat we mensen met een behoorlijk inkomen hard nodig hebben. Daarom willen we meer koopwoningen en meer duurdere woningen creëren voor mensen die nu de stad verlaten.”

5.1 Gemeentelijk instrumentarium De gemeente heeft beschikking over verschillende mogelijkheden om de woningvoorraad aan te passen aan de wensen van huidige en toekomstige bewoners. Deze instrumenten variëren in de mate van invloed die ze hebben om de gestelde doelen te bereiken. Logischerwijs verschillen deze methoden ook qua kosten. In onderstaand figuur is dit schematisch weergegeven. In de praktijk kunnen de posities van varianten wisselen. Zo kan in bepaalde gevallen sloop-nieuwbouw bijvoorbeeld financieel gezien goedkoper zijn dan renoveren.

ILLUSTRATIEF hoge kosten

• Aankopen,veel invloed slopen, vervangende nieuw-bouw

• Verkopen van grond

• Aankopen, verbeteren, verkopen

Invloed op panotwikkeling (relatief)

Hoog

• Aankopen, verkopen met renovatie• Aanschrijven met verplichting subsidie • Subsidiëren • Sluiten van overeenkomsten • Faciliteren • Aanschrijven zonder subsidie

Laag

lage kosten weinig invloed

Laag

Kosten voor gemeente (relatief)

Hoog

Figuur 5: Invloed en kosten bij aanpak van de woningvoorraad

Ook de opbrengsten van elk van mogelijke instrumenten variëren. Per variant zijn de opbrengsten te onderscheiden in financiële opbrengsten, zoals grondopbrengsten of verkoopopbrengsten van opstallen, en in maatschappelijke opbrengsten. Voorbeelden van de laatste categorie zijn: het behoud van karakteristieke panden en de mate van sociale cohesie tussen de buurtbewoners die de variant met zich meebrengt. Bij vergelijking van instrument in de Wallisblok-casus wordt hierop terug gekomen.

Pagina 24

In deze paragraaf komt een achttal mogelijkheden aan de orde. 1. Gronduitgifte voor aanvullende nieuwbouw Grond is één van de belangrijkste sturingsmiddelen met de meeste invloed. Bij de verkoop van grond kan de gemeente voorwaarden stellen aan het programma van de nieuwbouw. Daardoor heeft zij direct zeggenschap op wat gebouwd wordt in de stad. 2. Sloop-nieuwbouw De gemeente koopt panden aan, sloopt deze en maakt de grond bouwrijp. Daarna wordt de grond voor de realisering van nieuwbouw verkocht aan een marktpartij, aan particulieren of aan een kopersvereniging die de bouw in collectief opdrachtgeverschap uit voeren. In de meeste gevallen wordt de grond verkocht aan een ontwikkelaar. De gemeente oefent hierbij invloed uit door afspraken te maken over het te realiseren woningprogramma, bestaande uit een omschrijving van het aantal woningen, woningtypologieën, prijscategorieën en eigendomssegmenten. 3. Kopen-verbeteren-verkopen De gemeente koopt ook panden aan om deze te laten verbeteren door deze bijvoorbeeld samen te voegen en op hoog niveau te renoveren. Het opknappen en de verkoop van de woningen, besteedt de gemeente uit aan een wijkontwikkelingsmaatschappij, een projectontwikkelaar of corporatie en hun makelaars. 4. Verkopen met renovatieverplichting Als variant op de methode ‘kopen-verbeteren-verkopen’ is het ook mogelijk dat de gemeente de panden niet zelf (laat) verbeteren, maar het pand of de panden direct verkoopt met een renovatieverplichting aan de eindgebruikers. Deze variant wordt toegepast bij het ‘Wallisblok’. 5. Samenwerkingsovereenkomsten sluiten Een belangrijk en veel ingezet middel om op de woningvoorraad en woonomgeving te sturen, is het sluiten van overeenkomsten waarin prestaties en tegenprestaties worden vastgelegd. De contractpartijen kunnen corporaties, ontwikkelaars, (toekomstige) bewoners, beleggers, particuliere verhuurders en dienstverleners zijn. Zo kunnen betrokken partijen hun investeringsbeslissingen op elkaar af stemmen. Een voorbeeld van een samenwerkingsovereenkomst is dat de corporatie de woningen opknapt, de gemeente investeert in de buitenruimte en de politie extra toezicht houdt, zoals dit bij de herstructureringswijken gebeurt. De partijen, rolverdeling en de inhoudelijke afspraken verschillen uiteraard per overeenkomst. 6. Aanschrijven De gemeente heeft op basis van de Woningwet de mogelijkheid om woningeigenaren aan te schrijven op achterstallig onderhoud, wanneer de kwaliteit van hun woningen niet meer voldoet aan de eisen in het Bouwbesluit met een drie-jaarstermijn. De eigenaar wordt dan verplicht gesteld de noodzakelijke voorzieningen te treffen. Blijft de eigenaar in gebreke dan kan de gemeente bestuursdwang toepassen. De gebreken worden in dat geval op kosten van de eigenaar door de gemeente hersteld. Bovenstaande manier van aanschrijven –zonder subsidie– wordt in Rotterdam meestal alleen toegepast naar aanleiding van klachten van bewoners, die niet worden opgepakt door de huiseigenaar. Wil de gemeente bereiken dat de eigenaren hun woningen op hoog niveau renoveren, dan laat zij de aanschrijving vergezeld gaan met een verbeteringssubsidie15. 7. Subsidiëren De gemeente kan ook door middel van (andere) subsidies en incentives (financiële prikkels) invloed uit oefenen op actoren die in het realiseren of verbeteren van woningen actief zijn. Een voorbeeld hiervan is het verstrekken van een incentive aan een corporatie of ontwikke15

15

De gemeente heeft een programma van eisen en aanbevelingen vastgesteld . Het programma van aanbevelin-

gen is niet verplicht, maar daarvoor kunnen de eigenaren wel subsidie krijgen. Als de woningen weer voldoen aan de eisen dan ontvangt de eigenaar, zijnde geen gemeente of corporatie, een subsidie van 55% van de kosten met een maximum van € 32.000 per woning.

Pagina 25

laar als beloning voor een extra investering of inspanning die – op korte termijn – niet rendabel is. Subsidiëren is overigens wel gebonden aan regels voor staatssteun. De gemeente moet volgens deze regelgeving voorkomen dat een bepaalde onderneming ten opzichte van andere ondernemingen een voordeel uit staatsmiddelen geniet die zij langs normale commerciële weg niet zou hebben verkregen (Kenniscentrum Europa decentraal en VROM, 2004). 8. Faciliteren met kennis en communicatie Indirecte vormen van invloed uitoefenen, zijn faciliteren met kennis en communicatie. Om vraaggericht woningbouw te kunnen ontwikkelen, is het belangrijk om de stedelijke en de regionale woningmarkt in beeld te hebben. Op basis van onderzoek ontstaat er inzicht over woonvoorkeuren, verhuisbewegingen en risicogebieden, waaruit gewenst aanbod van woonmilieus en woningen kunnen worden afgeleid. Door het publiceren van kengetallen en analyses van de woningmarkt en huidige ontwikkelingen in de stad, faciliteert de gemeente (potentiële) investeerders in de stad. Een ander voorbeeld van faciliteren is dat gemeente voorlichting of ondersteuning geeft aan verenigingen van eigenaren, zodat zij hun bezit beter onderhouden. Door (meer) te communiceren over huidige en toekomstige investeringen in bepaalde wijken geeft de gemeente vertrouwen aan potentiële investeerders wat hun investeringsbereid zal vergroten. Particuliere verhuurders worden bijvoorbeeld nog niet of weinig betrokken bij plannen en beleidsvorming in de wijken waarin waar hun bezit zich bevindt. Het is beter om hen wel te betrekken want wie investeringsplannen heeft, wil weten of die investering rendement zal opleveren (Van Hulten, 2004).

5.2 Beperkte keuzevrijheid Hoewel gemeenten in theorie over een groot arsenaal mogelijkheden beschikt om de woningvoorraad te beïnvloeden, heeft zij niet altijd een vrije keuze. Zo kunnen naast (interne) kostenoverwegingen ook marktomstandigheden de keuze van gemeenten beïnvloeden, beperken of gewoonweg bepalen. In het algemeen wordt het sturen in de woningvoorraad voor gemeenten steeds moeilijker. Dit wordt veroorzaakt door een tweetal ontwikkelingen. 5.2.1 Minder uitgeefbare grond De verhoudingen in grondbezit zijn veranderd. Staatssecretaris Heerma16 kondigde begin jaren negentig een marktconform volkshuisvestingsbeleid aan met ‘meer markt, minder overheid’ als credo. Op de nieuwe ontwikkelingslocaties moesten de marktpartijen minimaal 70% van de woningen realiseren, terwijl er voor de sociale woningbouw nog 30% kon worden gebouwd. Tot die tijd werd het grootste gedeelte van de nieuwbouw in de sociale sector gebouwd. Grondspeculatie was daardoor niet winstgevend. Daarna wel en dit heeft tot gevolg dat marktpartijen op grote schaal grond zijn gaan aankopen (Duivesteijn, 2001). Hierdoor heeft de gemeente minder grond in eigendom. Daarnaast zijn de uitbreidingsmogelijkheden van steden worden beperkter door een restrictief overheidsbeleid. De uitleglocaties, zoals de VINEX-locaties raken grotendeels ingevuld. Door dit restrictieve beleid van de rijksoverheid is de mogelijkheid om nog nieuwe locaties uit te geven beperkt geworden.

16

Nota-Heerma, Volkshuisvesting in de jaren negentig, 1989

Pagina 26

5.2.2 Minder financiële middelen Een belangrijke overweging in de keuze voor één van de sturingsinstrumenten is geld. De tijd dat grote steden zoals Rotterdam substantieel winst genereren uit grondexploitaties17 is voorbij. Hierdoor is er minder geld beschikbaar en daarmee minder keuzevrijheid. Dit heeft zowel oorzaken aan de kostenkant als aan de opbrengstenkant. De kosten voor het ontwikkelen van locaties zijn de laatste jaren toegenomen. Voor een belangrijk deel wordt dit veroorzaakt omdat de verwervingskosten van grond en opstallen toenemen: −

de slechtst onderhouden panden zijn reeds verworven. De relatief betere en dus vaak duurdere panden blijven over;

−

de prijzen van vastgoed zijn de laatste jaren sterk gestegen;

−

vastgoedeigenaren nemen vaker een onteigeningsadviseur in de hand en zijn daardoor beter op de hoogte zijn van hun rechten. Dit drijft de prijs op of het proces verlengt;

−

het aantal grondspeculanten is toegenomen (zie §5.2.1).

Daarnaast nemen de kosten voor het realiseren van parkeeroplossingen toe door toenemend autogebruik, de aanwezigheid van minder buitenruimte en de wens om parkeren zoveel mogelijk uit het zicht op te lossen. Naast toenemende kosten is er een terugloop in opbrengsten. Dit is voornamelijk het gevolg van de afname van rijkssubsidies sinds begin jaren negentig (Duivesteijn, 2001). De laatste paar jaar speelt ook de economische recessie een rol in de terugval in grondopbrengsten. Mensen zijn terughoudend met de aankoop van een woning. Ook grondopbrengsten voor kantoren en bedrijven zijn gedaald als gevolg van de verslechterde marktomstandigheden. 5.2.3 Verschuiving van het instrumentarium Het wegvallen van belangrijke sturingsmiddelen als grond en geld heeft tot gevolg dat de inzet van het instrumentarium verschuift van hoge kosten/veel invloed naar lage kosten/weinig invloed. Om toch de gestelde doelen te bereiken gaan gemeenten anders opereren. Het actieve grondbeleid zal vaker worden vervangen door passief grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente minder actief verwerft en vaker alleen zorgdraagt voor de randvoorwaarden waaronder ontwikkelingen tot stand kunnen komen. Ook ontbreekt veelal aan financiële middelen om grootschalige operaties uit te voeren. De gemeente zal met gerichte acties te werk moeten gaan en zich meer gaan richten op het stimuleren van particuliere investeringen.

5.3 Conclusies De gemeente heeft een breed scala aan sturingsmogelijkheden om de samenstelling van de woningvoorraad te beïnvloeden. Deze instrumenten variëren in de kosten die ermee samenhangen en de mate waarin de gemeente er invloed mee uit kan oefenen. Sturen in de woningvoorraad voor gemeenten steeds moeilijker. Dit komt omdat de gemeente minder sturingsmiddelen heeft zoals uitgeefbare grond en financiële middelen. Om de gestelde doelstellingen te bereiken moet de gemeente anders gaan opereren. Hierdoor verschuift het gemeentelijke instrumentarium. Particuliere investeringen worden hierdoor steeds belangrijker.

17

Grondexploitatie: financiële vertaling van kosten (voor verwerving, sloop, bouwen woonrijp maken en

apparaatskosten) en opbrengsten (uit verkoop, verhuur, uitgifte in erfpacht van gronden en opstallen, en uit subsidies) bij de ontwikkeling van grond.

Pagina 27

6 Instrument ‘gratis wonen met collectieve opknapverplichting’ In het voorgaande hoofdstuk is geconcludeerd dat de gemeente in de toekomst meer moet gaan richten op het faciliteren van ontwikkelingen en het stimuleren van particuliere investeringen. Een voorbeeld hiervan is het experiment ‘Wallisblok’ in de verouderde stadswijk Spangen. In de meeste gevallen koopt de gemeente woningen aan met het doel deze te slopen en nieuwbouw mogelijk te maken. In de verouderde en beruchte wijk Spangen volgt de gemeente Rotterdam een geheel nieuwe aanpak. Dit blok – bestaande uit een dertigtal panden met elk drie kleine woningen – geeft de gemeente om-niet aan een kopersvereniging. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat de deelnemers de panden in collectief opdrachtgeverschap renoveren. Dit vergt een grote investering van de kopers. De begrote renovatiekosten bedragen € 70.000 vrij op naam voor een woning met één etage tot ongeveer € 200.000 vrij op naam voor een heel pand met vier etages. Dit project met de naam ‘De Dichterlijke Vrijheid’ wordt begeleid door het Steunpunt Wonen en Hulshof Architecten

Afbeelding 3: Wallisblok vóór renovatie (De Dichterlijke Vrijheid)

6.1 Wat vooraf ging 6.1.1 Historie Spangen De bouw van Spangen begon in 1916 in de tijd van de grote woningnood. De wijk was decennialang het toonbeeld van een ideale stadswijk met gezinnen van ambtenaren uit de lagere salarisklassen. Echter tijdens de stadsvernieuwing moesten gehele bouwblokken worden gerenoveerd. Veel oorspronkelijke bewoners verhuisden uit de wijk. Hun woningen werden opgevuld door immigranten. Met de komst van de prostitutiezone aan de Keileweg kwam Spangen terecht in een spiraal van verval. Malafide eigenaren, drugdealers, junkies en drugstoeristen omarmden de wijk. De verpaupering en criminaliteit in de wijk sloeg zeer snel toe (Sour, 2005). Vanaf midden jaren negentig zijn de gemeente en marktpartijen gaan investeren in de wijk. Overlastgevende drugspanden werden gesloten, verkrotte woningen werden gesloopt en andere gerenoveerd. Op sociaal gebied werden (en worden nog steeds) aanzienlijke investeringen gedaan. Al deze investeringen beginnen sinds kort hun vruchten af te werpen. Ron van Gelder van corporatie WBR18: “De echte omslag was één jaar geleden toen burgemeester Opstelten opdracht gaf om met creatieve middelen19 het aantal overlastgevende personen te beperken van ongeveer 100 naar 15.” De overlast nam af, de veiligheidsindex20 vertoont een stijgende lijn. Door middel van een brede campagne zet het college in op het voortdurend verbeteren van de veiligheid in de

18

Corporatie met circa 3500 woningen in bezit in Spangen.

19

Dit gebeurde onder meer door middel van preventief fouilleren en cameratoezicht

Pagina 28

wijk als geheel. Inmiddels worden ook nieuwbouwwoningen verkocht in het middeldure segment. Als gevolg van de ingezette aanpak van het Wallisblok gaan nu ook particulieren zelf investeren in de wijk. 6.1.2 Historie Wallisblok Eind jaren tachtig kocht de gemeente de eerste woning van het Wallisblok aan vanwege de slechte fundering. Het doel was om het woonblok na aankoop te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Toen later bleek dat staat van de fundering meeviel, wisselden de ideeën van bestuurders en ambtenaren over renovatie of sloop-nieuwbouw elkaar af. De beslissing hierover werd jarenlang vooruit geschoven. Ondertussen rekenden en tekenden verschillende partijen aan het Wallisblok, maar zij zagen de combinatie van Spangen en de hoge renovatiekosten niet zitten.

Figuur 6: Locatie Wallisblok in de wijk Spangen (De Dichterlijke Vrijheid)

Het woonblok takelde door het gebrek aan onderhoud snel af. De laatste jaren kwamen er steeds meer ‘verkeerde’ huurders, die hun panden onderverhuurden aan junks en illegalen. Ter bestrijding van de drugsoverlast ging de gemeente vanaf circa 1998 over tot het actief aankopen van woningen. De panden waaruit de bewoners vertrokken21, werden om kraak tegen te gaan dichtgespijkerd. Woningen werden jarenlang niet bewoond en het verval name steeds grotere vormen aan. Eind jaren negentig werd een subsidieverzoek ingediend voor de sloop van het Wallisblok. In 2002 kwam in het kader van het hotspotsbeleid dit budget ter beschikking (zie §6.1.4). 6.1.3 Het initiatief Eind 2002 namen het Steunpunt Wonen en Hulshof Architecten het initiatief om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de mogelijkheid om het Wallisblok in collectief opdrachtgeverschap te renoveren. Beide bureaus hadden ervaring met collectief particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouw, en vonden het interessant om op deze wijze ook een renovatieproject aan te pakken. Na het gereedkomen van dit haalbaarheidsonderzoek stond de gemeente medio 2003 voor de keuze: − 20

huiseigenaren aanschrijven;

De stad als geheel en elke wijk afzonderlijk krijgt op basis van vastgelegde criteria een cijfer tussen de 1 en 10.

De index deelt wijken en deelgemeenten in 5 categorieën in: ‘onveilig’, ‘probleem’, ‘bedreigd’, ‘aandacht’ en ‘veilig’ In Spangen is dit cijfer in 2001: 2.5, in 2002: 2.7, 2003: 4.0, en in 2004: 4,5. Het stedelijke gemiddelde is in 2004: 6.6. Van ‘onveilige wijk ’bevindt de wijk Spangen zich in 2004 in de categorie ’probleemwijk’. 21

De woningen werden door de gemeente zolang mogelijk bewoond gehouden.

Pagina 29

−

verwerving voortzetten en daarna sloop-nieuwbouw;

−

uitwerking van de renovatievariant via collectief particulier opdrachtgeverschap22.

De varianten werden niet financieel vergeleken, maar duidelijk was dat geen enkele variant een positief financieel resultaat zou opleveren. Na afronding van het haalbaarheidsonderzoek heeft het project aan gemeentezijde bijna anderhalf jaar stil gelegen. Projectmanagers binnen de gemeente wisselden elkaar af en er kwam geen duidelijkheid over de financiën van het project. Pas toen Ditty Blom – projectmanager voor aanpak van alle hotspots – in de zomer van 2004 bij het Wallisblok project betrokken raakte, kwam hierin een doorbraak. Zij stelde voor om het hotspotsbudget niet te gebruiken voor de sloop, maar voor renovatie. Een oplossing waarbij de gemeente de funderingen herstelt, de laatste woningen verwerft of aanschrijft en de woningen om-niet overdraagt aan particuliere opdrachtgevers, die het zelf opknappen. Een goede manier om toekomstige bewoners meer zeggenschap te geven. Het stimuleren van collectief opdrachtgeverschap paste in het beleid van het gemeentebestuur, dat zes pilot projecten wilde starten.

Figuur 7: Mogelijke uitwerking van het Wallisblok (Hulshof Achitecten)

6.1.4 Gemeentelijke doelstellingen Bij het aantreden van het nieuwe college23 van B&W in 2002 kwam de prioriteit op veiligheid te liggen. Het college stelde zich tot doel om aan het einde van haar collegeperiode geen onveilige wijken zoals Spangen meer te hebben. In de destijds acht onveilig verklaarde wijken werden negen zogenoemde ‘hotspots’ aangewezen, waarvan het Wallisblok er één was. Hotspots zijn de slechtste plekken van de stad met veel problemen zoals vervuiling, drugsoverlast, illegale kamerverhuur, seksinrichtingen en hennepkwekerijen (Woonvisie, 2003). Om de fysieke en sociale problemen in dit blok aan te pakken, stelde het gemeentebestuur een budget beschikbaar van circa drie miljoen euro. Daarnaast voert de gemeente een campagne om de veiligheid van de wijk in zijn geheel te verbeteren. Daarnaast heeft het college van B&W zich tot doel gesteld om de komende 15 jaar alleen woningen te bouwen in de prijsklasse middelduur24 en duur25 te bouwen26. De achterliggende gedachte is dat de gemeente een inhaalslag wil maken in het aanbod van woningen en woonmilieus in dit segment. De gemeente wil zich vooral richten op het vasthouden en het aantrekken van mensen met midden- en hoge inkomens (Woonvisie, 2003).

22

Op voorwaarde dat 70% van de woningen in bezit is van de gemeente voor 1 januari 2004, op dat moment was

60% in bezit. 23 Het nieuwe college bestaat uit een coalitie van Leefbaar Rotterdam, VVD en CDA en vervangt in 2002 de PvdA, die sinds 1947 aan de macht was in Rotterdam. 24 Vanaf € 105.000 vrij op naam, vanaf € 470 huur per maand. 25

Vanaf € 220.000 vrij op naam, vanaf € 900 huur per maand.

26

Uitzonderingen zijn hierop mogelijk voor woningen voor grote gezinnen of ouderen.

Pagina 30

De doelstellingen van het experiment moeten in deze context gezien worden. Voor de gemeente Rotterdam betekent dit dat de twee belangrijkste doelstellingen voor de aanpak van het Wallisblok zijn: 1. opheffen van combinatie van problemen die de hotspot Wallisblok en haar omgeving onveilig maken; 2. aantrekken van midden- en hoge inkomensgroep.

6.2 Primaire opbrengsten Wallisblok Hoewel de overdracht van het woonblok nog niet heeft plaats gevonden, ziet het er naar uit dat de hiervoor genoemde doelstellingen van de gemeente worden bereikt. De resultaten zijn tot dusver positief. 6.2.1 Opheffen problemen hotspot Wallisblok De gemeente heeft van de 96 woningen in totaal het merendeel in haar eigendom. Met 5 tot 6 eigenaren is nog geen overeenstemming bereikt27. Deze eigenaren worden op achterstallig onderhoud aangeschreven. Vaak blijkt dat eigenaren dan alsnog hun woningen aan de gemeente verkopen. Daarnaast zijn er vijf eigenaren die zich als deelnemers van de kopersvereniging hebben ingeschreven. Dit betekent dat het gehele woonblok op hoog niveau wordt gerenoveerd. De fysieke problemen zijn hiermee opgelost. Ook op sociaal gebied zijn ter plaatse van het Wallisblok goede resultaten bereikt. Malafide huisbazen zijn verdwenen. Hierdoor bieden de panden geen onderdak meer aan drugsdealers, junks en andere kwetsbare en overlastgevende bewoners. 6.2.2 Aantrekken nieuwe doelgroep Het aantrekken van een groep met midden- en hoge inkomens en een ander profiel in de wijk is geslaagd. De kopersvereniging bestaat uit voornamelijk autochtone Nederlanders met minimaal een opleiding op HBO-niveau en vaak een creatief beroep. Onder de kopers bevinden acht architecten, interieur en industrieel ontwerpers, een theatermaker, een fotograaf en enkele wetenschappers. De gemiddelde leeftijd is tussen de 30 en 40 jaar. De gezinnen hebben gezamenlijk 22 kinderen en verwachten dat dit over vijf jaar verdubbeld is. Tweederde van de huishoudens komt uit Rotterdam (Sour, 2005). De huishoudens zijn te typeren als: −

(vijf) huidige huurders van het Wallisblok; zij kunnen relatief goedkoop kopen door een kleine woning te nemen;

−

starters die nu in een huurwoning wonen;

−

alleenstaanden, die in een stedelijk netwerk willen fungeren;

−

jonge gezinnen, vaak ondernemende types die een uitdaging zien.

Over het inkomen van de bewoners zegt Frans van Hulten van Steunpunt Wonen het volgende: “Het gemiddeld besteedbare inkomen bedraagt nu al meer dan tweemaal het gemiddelde van de bewoners in de wijk.” Hij baseert zich hierbij op de inkomenstoetsen die kopers verplicht waren aan te leveren bij inschrijving. Dit zal ook in de toekomst zo blijven, want als bewoners vertrekken dan komen er mensen voor in de plaats die deze woningen ook weer kunnen betalen. De samenstelling van de kopersvereniging het Wallisblok wijkt daarmee sterk af van de van de bevolkingssamenstelling in Spangen. De bevolking van Spangen is zeer gemêleerd. Van 27

Volgens stand van zaken 13 juli 2005.

Pagina 31

de ruim 10.000 mensen die in de wijk wonen, zijn de vijf grootste groepen Marokkanen (20%), Turken (19%), Surinamers (15%), oorspronkelijke Nederlanders (13%) en Kaapverdianen (10%). De rest van de bevolking (23%) bestaat uit ongeveer tachtig verschillende etniciteiten (Sour 2005, op basis van gegevens van COS). In Spangen wonen vooral veel jonge mensen, bijna 45% is onder de 25 jaar. De bewoners laten zich kenmerken door hun vaak lage opleidingsniveau en sociaal-economische positie. Vijfendertig procent van de bewoners van Spangense huishoudens heeft een jaarinkomen van niet meer dan 110% van het sociaal minimum28. Ter vergelijking in Rotterdam betreft dit 20% en landelijk is dit percentage 11% (COS, 2005) Kortom, qua opleidingsniveau, inkomen, sociale status en afkomst hebben de deelnemers een ander profiel dan de overige bewoners van Spangen. De mate waarin dit – in positieve zin – afwijkt, is boven verwachting van de gemeente. Ron van Gelder van corporatie WBR: “Het positieve van zo’n doelgroep is, is dat je weer een leuk autootje ziet, of een mooie fiets, of een leuke vrolijke kop. Leuk ook dat er weer Nederlanders komen wonen, die ook nog de bedoeling hebben om daar te blijven wonen. Als er meer gelijkgestemden komen, dan komt de integratie vanzelf.”

6.3 Additionele opbrengsten Wallisblok Naast het behalen van de twee primaire doelstellingen worden met het experiment een aantal additionele opbrengsten verkregen, welke in positieve zin bijdragen aan de ontwikkeling van de wijk. Deze opbrengsten zijn vooral van sociaal-maatschappelijk aard. 6.3.1 Behoud van een bijzonder woonblok Het bijzondere aan het experiment is dat het aantrekken van de midden– en hoge inkomens gepaard gaat met het behoud van het woonblok. Het behoud van (enkele) oude woonblokken, woningen en gebouwen in een wijk is in meerdere opzichten belangrijk. Zoals aan de orde is geweest is volgens Jacobs het behoud van oude gebouwen een belangrijke generator van diversiteit in een wijk. Daarnaast speelt het behoud van het Wallisblok ook in emotioneel opzicht een belangrijke rol. Het renoveren van woonblok in plaats van slopen toont respect voor het bestaande. Bovendien is het Wallisblok naar de mening van betrokkenen van cultuurhistorische waarde. Het is in de jaren dertig als één complex gebouwd en bezit de kenmerkende architectuur van die periode. Een type architectuur dat nog steeds bij veel mensen geliefd is en tegenwoordig weer veel wordt toegepast in nieuwbouw. Tot slot betekent verbetering van de bestaande voorraad ook minder aanslag op de beschikbare groene ruimte. Hoewel het milieu tegenwoordig niet meer zo hoog op de politieke agenda staat, scoort renovatie beter op energie- en materiaalbesparing dan sloopnieuwbouwprojecten (Thomsen, 2002). 6.3.2 Differentiatie in woningaanbod Het Wallisblok bestaat nu nog zelfstandige benedenwoningen met daarboven twee bovenwoningen met een gedeelde opgang en een gedeelde zolder. Deze zogenaamde ‘portiekwoning zonder lift’ komt in Rotterdam veel voor en is volledig uit de gratie (Crone, 2005, 6; SmartAgent, 2004, 59). Het Wallisblok in de nieuwe staat onderscheidt zich sterk ten opzichte van de meeste Rotterdamse woningen. Dit is een belangrijke additionele opbrengst van het experiment om vier redenen.

28

110 % van het sociaal minimum is een inkomensgrens die vaak aangehouden wordt bij sociaal beleid (COS,

2005, 12)

Pagina 32

Ten eerste biedt het maken van een eigen ontwerp de deelnemers de kans om hun eigen woninggrootte te bepalen. Zij zijn daarbij vrij te kiezen voor een heel pand of bijvoorbeeld drie naast elkaar gelegen benedenetages. Daarnaast hebben de deelnemers volledige zeggenschap over de indeling van de woning, de keuken en het sanitair. Architect Ineke Hulshof: “De deelnemers kunnen hun eigen keuzes maken, keuzes die zij bij standaard woningbouwprojecten niet aangeboden krijgen. Voor het Wallisblok levert dit 36 verschillende huizen op.” Wallisweg

30

32

34

Nikolaas Beetsstraat

36

38

94

96

98

Balkenstraat

37

35

33

31

29

27

Figuur 8: Fragment indeling Wallisblok in nieuwe staat (stand van zaken juni 2005)

Vervolgens ontstaat er differentiatie omdat de renovatie in collectief opdrachtgeverschap plaatsvindt. In Rotterdam worden tot nog toe weinig woningen op deze wijze aangeboden. Toch is een doelgroep hierin geïnteresseerd, zo blijkt uit interviews met de toekomstige bewoners29. Raoul Majewski verwoordt dit als volgt (Crone, 2005, 5): “Lekker wonen, dat is belangrijk. Weten dat je allemaal leuke mensen om je heen hebt is voor mij zeker een pluspunt van een collectieve aanpak. Je komt niet zo verloren in een wijk te terecht.” Daarnaast biedt collectief opdrachtgeverschap mogelijkheid om een gezamenlijke ruimte te creëren. Zo kiezen de deelnemers voor een gezamenlijke binnentuin. Het feit dat het Wallisblok te renoveren oudbouw is met de daarbij behorende kenmerken vormt een derde onderscheidend element. Deze ‘oude stijlkenmerken’ en jaren dertig elementen zoals hoge plafonds, glas in lood en karakteristieke details vallen met name bij hoogopgeleiden in de smaak (SmartAgent Company, 2004). Tenslotte wordt differentiatie ook geboden door de gunstige prijs-kwaliteitverhouding van het Wallisblok. Volgens toekomstig bewoner Floris van der Poel kan men nergens in Rotterdam zoveel vierkante meters – op hoog niveau gerenoveerd – voor zo weinig geld kopen. “De inkoopprijs is ca. €1000 per m2, daarvoor heb je een groot huis met een nieuwe fundering en gevel. Op andere locaties krijg je dit niet. Hier kun je dus niet op verliezen.” Ook andere geïnterviewde deelnemers noemen dit een belangrijk argument (Sour, 2005). Vergelijkend onderzoek leert dat de prijs-kwaliteitverhouding van het Wallisblok inderdaad zeer gunstig is ten opzichte van andere wijken. In Figuur 9 staan de mediane vierkante meterprijzen van bestaande woningen van enkele wijken in Rotterdam. Het Wallisblok ligt met een gemiddelde prijs van ongeveer €1150 per m2 ver onder het gemiddelde, en biedt de kwaliteit van nieuwbouw.

29

Interviews met vijf toekomstige bewoners van het Wallisblok zijn afgenomen door A. Sour (2005)

Pagina 33

2500 2000

1923

1908

1635

1557

1500

1246

1230

1150

Delfshaven (Spangen)

Feijenoord

Wallisblok (Spangen)

1000 500 0 Centrum

Kralingen

Noord

Rotterdam (gemiddeld)

Figuur 9: Mediane prijs/m² kosten koper van appartementen, bestaande bouw, 4e kwartaal 2004 of 1e kwartaal 2005 (Woningmarktrapportage kwartaalcijfers Rotterdam Meeùs m.u.v. inschatting Wallisblok)

6.3.3 Sociale cohesie nieuwe bewoners Door de panden te renoveren in collectief opdrachtgeverschap ontstaat er bij de nieuwe bewoners meer betrokkenheid bij de wijk. Deelnemers werken gedurende één à twee jaar intensief samen aan de renovatie van het woonblok, de inrichting en afbouw van hun eigen woning, en de inrichting van de gezamenlijke binnentuin. Mensen leren elkaar hierdoor al kennen ruim voordat zij buren worden. Uit voorbeelden elders blijkt dat dit vaak leidt tot gezamenlijke activiteiten. Vaak zijn er bij reguliere nieuwbouwprojecten geen directe aanleidingen om dingen met elkaar te ondernemen en nu wel (Van Hulten e.a, 2003). Men verwacht dat deze sociale cohesie eraan bijdraagt dat mensen minder snel zullen vertrekken uit Spangen. Overigens is dit de eerste twee jaar ook niet zonder meer mogelijk, omdat dat in een anti-speculatiebeding in de verkoopovereenkomst vastgelegd. 6.3.4 Betrokkenheid bij leefomgeving Naast onderlinge cohesie is de verwachting dat de bewoners ook meer betrokken zijn bij hun leefomgeving dan in het geval dat woningen projectmatig worden gerenoveerd of gebouwd. Dit blijkt uit een paar zaken. Enkele toekomstige bewoners zijn betrokken bij de plannen van de gemeente voor de aanleg van de buitenruimte. Daarnaast doen drie deelnemers mee aan het experiment van VROM met wijkpanels30. Ook is er een werkgroep opgezet die zich zal bezig houden met evenementen. Toekomstige bewoner Yolanda Mejewski (Sour, 2005, 45): “We willen geen witte enclave in de buurt worden. Daarom hebben we een werkgroep evenementen waarin we samen met de buurt feesten willen organiseren.” Verder blijkt de betrokkenheid uit de bewuste keuze die een aantal toekomstige bewoners zegt te maken om te gaan wonen in een multiculturele volkswijk. Bijvoorbeeld Claus Wiersma (Sour, 2005, 45): “Ik kan ook kiezen voor de Waterloostraat in Kralingen31. Voordeel is dat die wijk wit is, dat er cafeetjes zijn op de hoek en dat het leven er gemakkelijker is. Maar ik wil niet vluchten van de zogenaamde slechte plekken in de stad. Ik wil investeren en iets goeds maken voor de stad.” 6.3.5 Positieve publiciteit voor Spangen In de pers is veel aandacht besteed aan het Wallisblok. Hierdoor trok de opendag bijna 350 geïnteresseerden uit allerlei windstreken. Zij kregen een rondleiding door de buurt. Mensen stelden hun meningen c.q. vooroordelen over de wijk bij. In die zin heeft het experiment veel 30

Wijkpanel is een klankbordgroep voor de gemeente en politie van bewoners en direct betrokkenen in de wijk op

het gebied van leefbaarheid en veiligheid (www.rotterdamveilig.nl) 31

Kralingen-Oost, waarin de Waterloostraat gelegen is, is de op één na best beoordeelde buurt van Rotterdam in

het woonwensenonderzoek (SmartAgent, 2004)

Pagina 34

positieve publiciteit opgeleverd voor de wijk Spangen. Projectmanager van de gemeente Ditty Blom: “Er kwamen zelfs mensen uit Zeeland ’s nachts met een zaklamp door Spangen lopen en die vervolgens concludeerden dat ze het niet eng vonden.” 6.3.6 Voorbeeldfunctie Het experiment werkt volgens Frans van Hulten van Steunpunt Wonen ook als eye-opener: “Het WBR, de corporatie met 400032 woningen in de omgeving is getriggerd; om bepaalde doelgroep te krijgen moet je het juiste product en de juiste promotie aanbieden. Voor die tijd dachten zij alleen aan allochtone families en dan met name de sociale stijgers. Dus niet alleen woningen maken met veel kleine kamers, maar casco-woningen en mensen keuzevrijheid bieden.” Het Wallisblok fungeert als voorbeeld dat het wel degelijk mogelijk is om een nieuwe groep mensen naar wijken als Spangen te trekken.

6.4 Kosten Wallisblok Om het project Wallisblok tot stand te brengen, zijn er kosten voor de gemeente en voor de deelnemers. Naast de kosten die zich direct laten vertalen in financiële gevolgen, bestaan er een aantal maatschappelijke consequenties. 6.4.1 Financiële kosten De kosten van de gemeenten liggen met name in de verwerving van de panden. Daarnaast worden de kosten gemaakt voor de volgende elementen: −

het tijdelijke beheer van de panden;

−

het funderingsherstel;

−

besteding van uren;

−

inhuren advies;

−

openbare werken.

Voor de hoogte van de afzonderlijke kostenposten wordt verwezen naar bijlage 5. Volgens de inschatting van de architect bedragen de kosten voor deelnemers per kale woonlaag van 45-50 m² gemiddeld € 35.000. Dit bedrag betreft de renovatie op hoog niveau en de aansluitingen. De afbouw is gemiddeld € 10.000- € 15.000 per woonlaag. Hier komen de kosten van de architect, de kopersbegeleiding en de overdracht nog bij. 6.4.2 Maatschappelijke kosten In de aankoopprocedure van het Wallisblok zijn de bewoners gevraagd om hun woning te verkopen en te verhuizen. De oorspronkelijke bewoners hebben van de gemeente een vervangende woning aangeboden gekregen. Voor bepaalde bewoners is dit een verbetering. Er zullen echter ook bewoners zijn die zich emotioneel verbonden voelden met hun woning en deze niet wilden verlaten. Ondanks dat zij niet gedwongen werden om hun huizen te verkopen, zullen sommigen dit toch zo ervaren hebben. Wonen in het Wallisblok werd immers steeds onaantrekkelijker. Langzaam werden steeds meer buurwoningen dichtgetimmerd. Ook ontstonden er lekkages omdat het lood en zink van de daken werd gestolen. Het uitplaatsen van huidige bewoners leidt naast het verbreken van emotionele gebondenheid tot het verplaatsen van sociale problemen. Vervangen van bewoners van een sociaal lage klasse door bewoners van een hogere sociale klasse kan ook stuiten op principiële 32

Het WBR heeft 3500 woningen in Spangen volgens Ron van Gelder, districtsmanager bij het WBR.

Pagina 35

bezwaren. In opiniestukken op internet en in de literatuur komt men termen tegen als ‘sociale zuivering’ of ‘etnische zuivering’ en ‘deportatie van mensen’. Het wordt gezien als het verplaatsen van sociale problemen via een waterbedeffect. Het gemeentebestuur brengt hier tegen in dat het niet gaat om het verplaatsen van sociale problemen maar om het spreiden ervan over de regio Rotterdam.

6.5 Openstaande vragen Alhoewel een aantal positieve effecten van de methode Wallisblok al in dit vroege stadium zichtbaar is, is de lange termijn impact nog niet meetbaar. 6.5.1 Gentrification van de wijk De toevoeging van een groep hoogopgeleiden, creatievelingen dan wel midden- of hoge inkomens sec voegt niet per definitie is toe aan de wijk. Het gaat er om of het initiatief wordt gevolgd door andere initiatieven. Ron van Gelder, districtsmanager van de corporatie WBR verwacht van wel: “Ik ben ervan overtuigd dat Spangen over 5-10 jaar de place-to-be is. Spangen is dan booming. Dit komt door het mooie oude type woningen, een prachtige stedenbouwkundige opzet en de authentieke details in de woningen.” 6.5.2 Integratie van bevolkingsgroepen Op het niveau van de buurt ontstaat er met de komst van de nieuwe groep autochtone hoogopgeleide midden- en hoge inkomens differentiatie van de bevolking. Echter, integratie wordt hier niet per definitie mee bevorderd. Uit een recent advies van de Raad van Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) blijkt dat van menging van bevolkingsgroepen geen sprake is, laat staan van versnelling van integratie (Hokken en Janssen, 2005): “De middenklasse doet zijn kinderen op een witte school, zijn boodschappen bij de Albert Heijn en recreëert ’s avonds bij zijn tennisclub. Hij komt zijn allochtone buurtgenoot nooit tegen. Iedereen zoekt zijn eigen ’ons soort mensen’ op.” Een belangrijke vraag is nu, wordt dit initiatief gevolgd door andere initiatieven? Zet de gentrification door? Ten tijde van dit onderzoek is het nog niet mogelijk om deze vragen te beantwoorden. Wel zal deze aanpak in het volgende hoofdstuk afgewogen worden tegen haar alternatieven.

6.6 Terugkoppeling naar het theoretisch kader Zoals behandeld in hoofdstuk 2 bestaat er een aantal voorwaarden waaronder diversiteit wordt gecreëerd en verval van stadswijken wordt gekeerd of voorkomen. Het experiment Wallisblok draagt in positieve zin bij aan een aantal van deze voorwaarden. De belangrijkste link in het doorbreken van de vicieuze cirkel ligt daarin dat mensen uit eigen beweging in de wijk willen blijven of daar naar toe komen. In het Wallisblok experiment heeft een groep mensen uit de gewenste doelgroep bewust gekozen om naar Spangen te komen. Daarnaast is de verwachting dat deze groep van plan is om voor langere tijd in de wijk te blijven. Zij investeren immers niet alleen veel tijd, energie in moeite in de woning, maar ook in het opbouwen van een hechte band met de andere bewoners. Het aantrekken van een groep nieuwe bewoners heeft tot gevolg dat er nieuwe gebruikspatronen ontstaan in de wijk. Deze mensen andere behoeften, hetgeen kan leiden tot een economische diversificatie van de wijk. Bovendien hebben deze mensen meer te besteden dan de oorspronkelijke bewoners. Hierdoor zou de wijk een economische stimulans kunnen krijgen waarvan ook de oorspronkelijke bewoners van profiteren. Ook resulteert het renoveren van het Wallisblok in het behouden van de balans tussen oude en nieuwe gebouwen. In een stad als Rotterdam, waar relatief weinig oude, historische

Pagina 36

bebouwing is, levert een vooroorlogs bouwblok als het Wallisblok een welkome bijdrage aan het in stand houden van de historische context van de wijk. Beide bovengenoemde ontwikkelingen zijn volgens Jacobs belangrijke voorwaarden voor het creëren van succesvolle stadswijken. In dat licht kan worden verwacht dat het project Wallisblok een positieve bijdrage levert aan verdere opbloei van de wijk Spangen.

6.7 Conclusies De doelstellingen van de gemeente voor het Wallisblok worden gehaald. Het veiligheidsprobleem wordt opgelost én een doelgroep met midden- en hoge inkomens is aangetrokken. Daarbij blijven de karakteristieke panden behouden. Ook heeft het experiment Wallisblok voor veel positieve publiciteit voor de wijk gezorgd, wat goed is voor het imago van Spangen. Door het intensieve proces van collectief opdrachtgeverschap hebben de bewoners een band met elkaar gekregen. De verwachting is dat zij zich hierdoor betrokken voelen bij hun leefomgeving. Het Wallisblok levert hiermee een substantiële bijdrage aan het creëren van de voorwaarden voor het ontstaan van succesvolle stadswijken. Echter, de gemeente zal op het gebied van veiligheid substantieel moeten blijven investeren om de verdere opbloei van Spangen te stimuleren.

Pagina 37

7 Vergelijking aanpak Wallisblok met alternatieven De voorlopige resultaten van de aanpak van het Wallisblok wordt met twee alternatieven vergeleken; (1) sloop-nieuwbouw en (2) aanschrijven op achterstallig onderhoud. Op het moment dat de gemeente koos voor de methode Wallisblok was praktisch tweederde van de panden verworven. In dat geval is ‘aanschrijven’ wel een alternatief, maar het zou betekenen dat de gemeente zelf alle herstelwerkzaamheden moet verrichten en daarna de panden moet verkopen. Doorgaans is dit geen taak van de gemeente. Toch wordt deze variant als hypothetische variant betrokken in de vergelijking. De gemeente zal immers in de toekomst te maken krijgen met situaties waarin zij nog geen woningen verworven heeft. Andere alternatieven zoals besproken in paragraaf 5.1 worden om de volgende redenen niet meegenomen in de vergelijking: −

kopen-verbeteren-verkopen; onvoldoende referentiemateriaal beschikbaar om voldoende genuanceerd onderscheid te maken met de aanpak van het Wallisblok;

−

samenwerkingsovereenkomst sluiten; het eigendom van de ongeveer 90 woningen in het Wallisblok was verspreid over 40 eigenaren, waardoor het sluiten van een overeenkomst ondoenlijk is;

−

subsidiëren; is in dit geval hetzelfde als de variant ‘aanschrijvingen met subsidie’;

−

faciliteren met kennis en communicatie; gezien de omvang van de (drugs)problematiek en het type eigenaren (deels malafide) is het middel faciliteren in dit geval onvoldoende adequaat.

7.1 Vergelijking van alternatieven In Tabel 1 en Tabel 2 zijn de varianten ’aanpak Wallisblok’, sloop-nieuwbouw en aanschrijven met verbetersubsidie vergeleken. Voor de cijfermatige onderbouwing wordt verwezen naar bijlagen 3 t/m 5. 7.1.1 Financiële evaluatie De financiële evaluatie suggereert dat de methode Wallisblok duur is in verhouding tot de beschikbare alternatieven. Het negatieve saldo voor de gemeente wordt met name veroorzaakt doordat de gemeente de grondopbrengsten misloopt die het bij de sloopnieuwbouw variant zou genereren. Daarnaast zijn de kosten voor verwerving en funderingsherstel aanzienlijk. Bij de aanschrijvingsmethode zou de gemeente de grondopbrengsten eveneens mislopen. Desondanks is dit in financieel opzicht verreweg de meest aantrekkelijke optie, omdat de kosten voor de gemeente beperkt blijven tot de kosten voor verbetersubsidies en eventueel een bijdrage aan het funderingsherstel. De drie methoden worden in financieel opzicht in Tabel 1 vergeleken.

Pagina 38

Financiële vergelijking Methode ‘Wallisblok’

Sloop-nieuwbouw

Aanschrijven+subsidie

Opbrengsten

- tijdelijk beheer - subsidie ISV+SV

- subsidie ISV + SV

Kosten

-

-

Saldo

€ 1.6 mio negatief

verwerving tijdelijk beheer funderingsherstel bouwrijp maken woonrijp maken proceskosten collectief opdrachtgeverschap - algemene kosten

tijdelijk beheer grondverkoop subsidie ISV +SV verwerving tijdelijk beheer sloop sanering bouwrijp maken woonrijp maken algemene kosten

€ 1.3 mio negatief

-

aanschrijvingssubsidie funderingsherstel algemene kosten niet/langzaam te verhalen kosten bij bestuursdwang

€ 0.3 mio positief

Tabel 1: Vergelijking van financiële kosten en opbrengsten per variant (zie onderbouwing in bijlage 3 t/m 5)

7.1.2 Maatschappelijke evaluatie In vergelijking met sloop-nieuwbouw valt op dat de methode Wallisblok met name succesvol lijkt in het aantrekken van de hogere inkomens. Waar sloop-nieuwbouw vooral de ‘sociale stijgers’ van binnen de wijk aantrekt, is men met het Wallisblok erin geslaagd de gewenste doelgroep van buiten te wijk aan te trekken. Uit kopersonderzoeken van nieuwbouwprojecten in oude stadswijken in Rotterdam is gebleken dat kopers voornamelijk uit de directe omgeving van het nieuwbouw project komen. Voorts ontstaat door de realisatie in collectief opdrachtgeverschap er een sociale samenhang tussen de nieuwe bewoners onderling en met de omgeving. Daarnaast versterkt het behoud van karakteristieke panden de identiteit van wijk en verhoogt de differentiatie. Beide aspecten dragen daarmee bij aan het creëren van een goede leefomgeving. Dit is in de sloop-nieuwbouw variant niet het geval. Ten opzichte van aanschrijven met subsidie valt op dat in deze variant het risico bestaat dat de sociale problemen van de wijk niet aangepakt worden. De huisjesmelkers houden de huizen immers in eigendom. Daarom is de vraag of zij na het uitvoeren van de aanschrijving wél goed onderhoud zullen plegen. Ook is het maar de vraag of zij zullen stoppen met het verhuren aan kwetsbare groepen zoals drugsdealers, junks en illegalen. De sociale (veiligheids) problematiek wordt op die plek waarschijnlijk niet opgelost. Daarnaast kan de verbeteringsverplichting eigenaren in financiële problemen brengen. Hierdoor kunnen zij gedwongen raken om hun woning te verkopen, met persoonlijk leed tot gevolg. Ook kunnen zij volgens de Woningwet ervoor kiezen de bewoning te (doen) staken. De hiermee gepaard gaande dichtgetimmerde woningen komen de leefbaarheid van de wijk in het algemeen niet ten goede. De gemeente heeft bij de aanschrijvingsvariant de ervaring dat vooral malafide huisbazen de aanschrijving sneller naast zich neer leggen. In dit geval voert de gemeente de herstelwerkzaamheden uit op kosten van deze eigenaren. Het blijkt in de praktijk moeilijk om deze kosten ook daadwerkelijk te innen met het gevolg dat er aanzienlijke bedragen voor langere tijd open staan. In Tabel 2 op de volgende pagina volgt een vergelijkend overzicht.

Pagina 39

Maatschappelijke vergelijking

Opbrengsten

Kosten

Saldo

Methode ‘Wallisblok’

Sloop-nieuwbouw

Aanschrijven+subsidie

- aantrekken/behouden midden- en hoge inkomens - differentiatie in woningvoorraad - behoud karakteristieke panden - sociale cohesie tussen nieuwe bewoners onderling en betrokkenheid met leefomgeving - hogere gronden verkoopopbrengsten in omgeving - verplaatsing sociale problemen

- aantrekken/behouden midden inkomens - differentiatie in woningvoorraad - hogere gronden verkoopopbrengsten in omgeving

- behoud karakteristieke panden - hogere gronden verkoopopbrengsten in omgeving

- verplaatsing sociale problemen

- behoud sociale problemen, zelfde eigenaren (nu wel goed onderhoud?) - eigenaren mogelijk in financiële problemen > gedwongen verkoop of sluiting woningen

++

+

+/-

Tabel 2: Vergelijking van maatschappelijke kosten en opbrengsten per variant

7.2 Conclusies De voorlopige resultaten van de aanpak van het Wallisblok worden met twee alternatieven vergeleken; (1) sloop-nieuwbouw en (2) aanschrijven op achterstallig onderhoud. Financieel gezien laat alleen de aanschrijvingsvariant een positief saldo zien. Het is echter niet zondermeer gezegd dat dit het beste alternatief is. De methode zou in de situatie van het Wallisblok hoogstwaarschijnlijk niet voldoen om de veiligheidsproblematiek op te lossen, en daarmee de hoofddoelstellingen van gemeente te realiseren. In financieel opzicht is het verschil tussen de sloop-nieuwbouw methode en de Wallisblok methode subtiel. De € 300.000 aan additionele kosten betekent feitelijk gemiddeld € 3.000 per oorspronkelijke woning. De overweging moet worden gemaakt of deze additionele kosten opwegen tegen de additionele maatschappelijke opbrengsten. De maatschappelijke opbrengsten van de Wallisblok methode zijn dusdanig dat de gemeente beter in staat is om haar doelstellingen te bereiken. Bovendien overtreffen de resultaten de oorspronkelijke doelstelling door middel van een reeks bijeffecten. Dit is bij de methode sloop-nieuwbouw in mindere mate het geval. In dat licht zijn de additionele kosten te verantwoorden. Zeker als hierbij in aanmerking wordt genomen dat het initiatief in bredere zin bijdraagt aan het creëren van een succesvolle stadswijk.

Pagina 40

8 Procesevaluatie en toepassingsmogelijkheden Wallisblok In het voorgaande hoofdstuk is geconcludeerd dat het experiment ten opzichte van haar alternatieven een gunstig resultaat heeft in de verouderde wijk Spangen. Dit zou kunnen betekenen dat deze aanpak vaker wordt toegepast. Voor de gemeente Rotterdam is het de eerste keer dat een dergelijk proces wordt gevolgd. Vandaar dat er mogelijkheden kunnen bestaan om het proces anders in te richten en daarmee te verbeteren. In dit hoofdstuk staat evaluatie van de verschillende processtappen centraal. Gebaseerd op interviews met toekomstige bewoners, de architect, de projectmanager, medewerkers van de gemeente Rotterdam en andere betrokkenen wordt een beeld geschetst van de succesen faalfactoren. Er is geprobeerd om op hoofdzaken aanbevelingen te doen; de evaluatie is niet uitputtend. Na de aanloopperiode, zoals reeds beschreven in hoofdstuk 5, is in juli 2004 een projectmanager begonnen om invulling te geven aan de verkoop van het Wallisblok aan een collectief van kopers. Het gehele verloop van het proces is weergegeven in onderstaande figuur. In september 2005 is begonnen met de start van de renovatie, welke in de zomer van 2006 klaar zal zijn. Deze laatste fase valt buiten beschouwing van dit onderzoek. Fase 1

Fase 2

Proces voorbereiding

Start invulling

Fase 3

Werving kopers

Binnenstadsdag

“Wallisblok”

Fase 4

Ontwikkelingsproces kopersverengiging

Reservering

Overdracht

laatste woning

Wallisblok

Start renovatie

Oplevering

gemeente aan kopersvereniging Juli 2004

September 2005

Januari 2005

September 2005

Zomer 2006

Figuur 10: procesverloop

8.1 Fase 1: procesvoorbereiding Het uitdenken van de processtappen en de voorbereiding van de werving van kopers was in handen bij het Steunpunt Wonen en Hulshof Architecten. Zij hebben een informatiemap samengesteld met daarin de volgende stukken: −

de inschrijvingsprocedure met voorwaarden voor inschrijving;

−

de verplichtingen van de kopersvereniging de verplichtingen van de gemeente;

−

de inschatting van de renovatiekosten;

−

de procesbeschrijving;

−

de besluitvorming en planning;

−

de concept-statuten van de kopersvereniging;

Pagina 41

− 8.1.1

overzicht van een aantal mogelijk te realiseren woningtypen.

Evaluatiefactoren

Stel een enthousiast team samen van mensen met probleemoplossend vermogen Succes is afhankelijk van de daadkracht, enthousiasme en probleemoplossend vermogen van het team dat verantwoordelijk is voor de uitvoering van het project. Alle geïnterviewde betrokkenen zijn vooral enthousiast over het project vanwege het vernieuwende karakter ervan. Juriste van de gemeente Jaqueline Landman: “Het is belangrijk om een dergelijk project met een enthousiast team te doen, zoals nu het geval is. Je moet een probleemoplossend vermogen hebben en positief ingesteld zijn, anders komt zo’n project niet van de grond.” Volgens architect Ineke Hulshof moeten mensen in het team niet bang zijn om fouten te maken. Volgens haar worden hierdoor helaas weinig projecten samen met kopers gedaan. “Bij dit soort processen weet je niet altijd van tevoren wat je tegenkomt, maar het lost zich altijd wel weer op.” Schakel (externe) ervaren procesbegeleiding in Zowel de betrokken architect als het Steunpunt Wonen hebben in andere projecten ervaring opgedaan met het begeleiden van collectieven van opdrachtgevers. Hierdoor heeft de gemeente het wiel niet zelf opnieuw uitgevonden bij het oprichten van een kopersvereniging en het opzetten van de procesbegeleiding. Waarschijnlijk heeft dit gedurende het proces enkele ‘beginnersfouten’ voorkomen. Daarnaast heeft het voor de gemeente tijd bespaard. Zorg voor draagvlak (buurt)bewoners Tijdens de lange verwervingsperiode hebben ambtenaren en bestuurders elkaar afgewisseld. De verschillende opvattingen over het slopen dan wel renoveren van het Wallisblok heeft voor veel onduidelijkheid gezorgd bij de bewoners. Dit heeft niet geleid tot grootschalig bewonersverzet, waarschijnlijk omdat zij niet verplicht waren hun woningen te verlaten. Wel heeft het geleid tot kleinschalige acties. Zo stond er de leus op het pand ‘De yuppen verjagen ons’. Bij volgende projecten blijft het creëren van draagvlak onder bewoners een belangrijk aandachtspunt. Bewoners die zich gedwongen voelen hun woningen te verlaten kunnen op verschillende manieren het proces vertragen. Dit kan bijvoorbeeld door zich te verenigen in bewonersverenigingen, acties te voeren en druk uit te oefenen op lokale politici. Hierdoor kunnen potentiële investeerders zich onzeker voelen en wegblijven (Hoefnagels, 2004). Beperk afzetrisico met een externe achtervangconstructie Voor aanvang van de werving van de kopers was niet bekend of er voldoende interesse zou bestaan voor het Wallisblok. Om het afzetrisico te beperken is er gekozen voor een achtervangconstructie. De gemeente heeft afspraken gemaakt met een corporatie (Woonbron Maasoevers). Zij zouden de woningen die vooraf of tijdens het proces overblijven verhuren of verkopen. De gemeente heeft bewust gekozen om deze rol niet zelf op zich te nemen, omdat zij anders deelnemer van de kopersvereniging wordt. Dit zou ertoe leiden dat de gemeente met twee petten op aan tafel zit. Benoem risico’s en maak afspraken over verdeling van risico’s In de informatiebrochure zijn de prijsindicaties voor de woonlagen genoemd. Aangegeven is dat de bedragen basiswoningen betreffen; de koper moet zelf nog werkzaamheden uitvoeren, waaraan kosten verbonden zijn, zie Tabel 3.

Pagina 42

Aantal woonlagen / aantal m2

Vanaf circa VON-prijs (prijspeil september 2005)

1 woonlaag / ca. 45 m2

€ 70.000

1 woonlagen / ca. 90 m2

€ 120.000


€ 165.000


€ 200.000

Tabel 3: Prijsindicaties Wallisblok (informatiebrochure Wallisblok)

Op dat moment had de gemeente een aantal belangrijke kostenposten niet in beeld. Zo was het onderzoek naar de bouwkundige staat van het Wallisblok nog niet volledig afgerond. Kees Wijers, die overdracht van het Wallisblok vanuit de gemeente begeleidt, vindt dit niet verstandig: “Alle financiële tegenvallers gaan nu ten koste van de grondexploitatie van de gemeente.” Ook richting de kopers heeft het kennelijk verkeerde verwachtingen gewekt. Claus Wiersma (Sour, 2005, 47): “We moesten een hypotheekgarantie afgeven voor twee ton. Dan ga ik ervan uit dat de kosten voor het volledige herbouwde pand nooit hoger zijn dan die twee ton. Nu ligt er een indicatieve raming voor de verbouw van het casco voor € 180.000. Daar moet ik dan wel bij optellen de installatie van keuken, badkamer en verdere afwerking. Het eindbedrag is dan al snel € 220.000.” Maureen Timmermans (Sour, 2005, 47): “Het bepalen van de prijs is in volle gang. Komen we te ver boven de twee ton, dan kunnen we niet meer betalen.” Het is niet altijd mogelijk om alle kosten van te voren in te schatten. Echter, het is belangrijk om onzekerheden te benoemen en afspraken te maken over hoe om te gaan met eventuele extra kosten.

8.2 Fase 2: werving van de kopers

De ‘Binnenstadsdag33 in september 2004 was de aftrap voor de werving van de kopers. In eerste instantie verliep de werving moeizaam. Via interviews, persberichten, een website en brochures probeerde het projectteam aandacht voor het project te krijgen. Er kwamen echter nauwelijks reacties en geïnteresseerden meldden zich maar mondjesmaat aan. Eind oktober 2004 besteedde het NOS-journaal een item van drie minuten aan het Wallisblok. Hierna kwam het proces in een stroomversnelling. Media stortten zich massaal op het project en aanmeldingen stroomden binnen. Binnen vijf dagen waren er 250 geïnteresseerden. Dit zou oplopen tot ruim 450. Na de nieuwsuitzending organiseerde de gemeente een voorlichtingsbijeenkomst in het Spartastadion in Spangen. Circa 300 mensen namen hieraan deel. Na een presentatie over het Wallisblok, de opzet en de voorwaarden, werden de geïnteresseerden met rondleiders door de wijk geleid en werd een bezoek gebracht aan het Wallisblok. Na deze informatiedag haakten veel geïnteresseerden af. Zij dachten dat zij een gratis woning zouden krijgen en zelf mochten klussen. De inschrijvingstermijn was in eerste instantie gesteld op één maand. Bij overinschrijving zou er loting plaatsvinden. Dit bleek niet 33

Jaarlijkse informatiemarkt waar plannenmakers, ontwikkelaars, makelaars en andere partijen de woningbouwplannen en projecten voor Rotterdam presenteren.

Pagina 43

nodig te zijn. Eind januari 2005 was de laatste woning gereserveerd. Zesendertig huishoudens gingen aan de slag om even zoveel woningen te realiseren. 8.2.1

Evaluatiefactoren

Creëer publiciteit rondom het project Het NOS-journaal heeft gezorgd voor nationale bekendheid van het project. ‘Gratis wonen in Spangen’ kwam volop in de belangstelling te staan. Dagbladen als de Volkskrant, de Telegraaf, Metro en Spits, besteedden aandacht aan het onderwerp. Niet alleen Radio 1, StadsTV en TV-Rijnmond, maar zelfs journalisten uit Johannesburg en Frankrijk berichtten over het project. Hierdoor liep het storm met de aanmeldingen. De volgende keer zal deze aanpak waarschijnlijk het journaal niet meer halen. Wel zijn er andere mogelijkheden om publiciteit te krijgen. Voorbeeld hiervan is de panden tot onderwerp te maken van een tv-programma zoals ‘Het Blok’34. Laat (het toekomstperspectief van) de wijk zien Geïnteresseerden hebben tijdens rondleidingen zelf kunnen ervaren hoe de wijk zich ontwikkeld heeft. Betrokkenen hebben de mogelijkheid om informatie te geven over welke investeringen van de gemeente en marktpartijen nog zullen plaatsvinden. Dit is een belangrijk middel om achterhaalde beelden over de wijk weg te nemen en geïnteresseerden op de hoogte te brengen van het toekomstperspectief van de wijk. Ron van Gelder, corporatie WBR: “De groep geïnteresseerden was erg leuk. Gemotiveerde mensen, goed opgeleid, 2verdieners, veel Nederlanders. Opvallend was ook dat men geen probleem had met het imago van Spangen. Accepteren dat er soms rare dingen gebeuren. Vinden het niet erg om tussen mensen uit andere culturen te wonen. In tegendeel zelfs! Dat past gewoon bij de stad. Het is leuk als er meer van dit soort mensen in de wijk komen wonen.” Informeer kopers vooraf over tijdsbesteding van collectief opdrachtgeverschap Collectieve opdrachtgeverschap vraagt veel tijd van de leden. Bijna alle leden van de kopersvereniging van het Wallisblok zijn vertegenwoordigd in één of meer werkgroepen. Het bestuur komt wekelijks bij elkaar. Eén tot twee keer per maand organiseren zij een algemene ledenvergadering waarin belangrijke besluiten worden genomen. De tijdsbesteding van het bestuur was van te voren geschat op één dagdeel per week. In de praktijk werd dit meer. Twee van hen haakten af omdat zij het niet konden combineren met hun werk. Kopers moeten van tevoren op de hoogte zijn wat hen qua tijdsbesteding te wachten staat. Dit beperkt het risico dat individuele deelnemers afhaken, of erger, dat de kopersvereniging uit elkaar valt. Voorkom speculanten In de verkoopovereenkomst is een anti-speculatiebeding opgenomen dat bestaat uit een bewoningsplicht van twee jaar. Speculanten die geen waarde toevoegen aan het project worden hierdoor geweerd. Bij een eerder nieuwbouwproject35 dat in collectief opdrachtgeverschap is gerealiseerd, is geen anti-speculatiebeding opgelegd. Kopersbegeleider Frans van Hulten heeft hiermee 34

‘Het Blok’ is een tv-serie waarbij de camera vier stellen volgt die vier vervallen appartementen gedurende elf

weken opknappen. De hoofdprijs bedraagt € 50.000 en de meerwaarde bij verkoop van het appartement. 35

Terbregse.nl, nieuwbouwproject van 41 woningen gerealiseerd in collectief opdrachtgeverschap in Nieuw

Terbregge (Van Hulten e.a, 2004).

Pagina 44

slechte ervaringen opgedaan. Een kwart van de woningen stond binnen zes maanden na oplevering te koop of was al doorverkocht. De speculanten kozen in kwaliteitsdiscussies consequent voor de goedkoopste oplossingen. Bovendien namen zij niet actief deel aan het voorbereidingstraject. Het beding moet eenvoudig, redelijk en goed te handhaven zijn. In eerste instantie wilde het Steunpunt Wonen een anti-speculatiebeding van 5-7 jaar. Bij verkoop van de woning zou de waardevermeerdering aan de gemeente moeten worden afgedragen. Voor deelnemer Floris van der Poel was dit een reden om zich uit te schrijven voor het project. Pas toen het antispeculatiebeding was aangepast heeft hij zich weer ingeschreven: “Twee jaar is te overzien, ook als het tegenvalt.” Samenstelling kopersvereniging In de kopersvereniging zitten relatief veel mensen met kennis van zaken, onder meer acht architecten. Hierdoor is minder intensieve begeleiding nodig. Daarnaast lijkt de groep te bestaan uit veel gelijkgestemden, qua leeftijdscategorie en achtergrond. Dit kan bijdragen aan het welslagen van het project. Gelijkgestemden bereiken immers makkelijker overeenstemming. Steunpunt Wonen ziet hierin echter ook een potentiële faalfactor. Gelijkgestemden zullen eerder als groep besluiten om van het project af te zien als zij zich er niet meer in kunnen vinden. Een gemengd samengestelde groep zal in dat geval slechts enkele deelnemers verliezen (Van Hulten e.a., 2004), die later aangevuld kan worden. Bij het Wallisblok pakt de samenstelling van de kopersvereniging goed uit. Of het mogelijk of noodzakelijk is om deze een volgende keer te beïnvloeden is de vraag. De verwachting is wel dat het eerder genoemde speculatiebeding hieraan bijdraagt. Maximale groepsgrootte De kopersvereniging bestaat uit 36 huishoudens. De lange stroperige vergaderingen zijn een bedreiging voor het project vindt een aantal deelnemers. Hoewel gelijkgestemd qua achtergrond en leeftijd zegt toekomstig bewoner Hans Donkers er het volgende over (Sour, 2005, 46): “We zitten nu met 66 mensen te vergaderen. Het voelt af en toe als een stammenoorlog.” Bij grote groepen kost het veel tijd en energie om alle leden om op één lijn te krijgen. De groepsgrootte vormt bij het slagen van het project een bedreiging. Volgens deelnemer Floris van der Poel is het lastig om er met elkaar uit te komen, maar het gaat wel. “Dit komt ook omdat veel mensen zich laten aanleunen, en alleen naar de algemene ledenvergadering komen.” Wat de ideale groepsgrootte is, is bij de betrokkenen niet bekend.

8.3 Fase 3: ontwikkelingsproces kopersvereniging / contractvorming Toen de kopers bekend waren, kon een volgende stap gezet worden in het proces. In grote lijnen verliep het ontwikkelingsproces daarna als volgt. 1. De aspirant-kopers richtten met hulp van het Steunpunt Wonen gezamenlijk een kopersvereniging op. 2. De kopersvereniging koos een bestuur en stelde zes werkgroepen samen: (1) bouw, (2) financiering, (3) evenementen, (4) binnen- en buitenterrein, (5) zelfwerkzaamheid en (6) publiciteit. Belangrijke beslissingen worden genomen in een ledenvergadering. 3. De leden van de kopersvereniging brachten met architect Hulshof in gezamenlijke bijeenkomsten en in individuele gesprekken hun wensen voor de grootte en type woning in beeld. De vraag ‘hoe wil ik wonen?’ stond centraal. Als inspiratiebron gol-

Pagina 45

den de voorbeelden van woningtypologieën uit het eerder gedane haalbaarheidsonderzoek. 4. De architect maakte aan de hand van referentieprojecten een inschatting van de kosten per woning. Een reële kostentoedeling moest plaatsvinden voor vierkante meters woningen terrasoppervlak. Een lastig onderdeel daarbij was het schatten van de waarde van subjectieve aspecten als uitzicht en bezonning. 5. Op basis van een inventarisatie naar de voorkeuren van de kopers voor bepaalde woningen, maakte het Steunpunt Wonen de woningverdeling. 6. De architect werkte in overleg met de kopers het overall-ontwerp van het casco – met volledig nieuwe achtergevel en nieuwe ontsluitingen – en alle individuele woningontwerpen uit tot een bestek. 7. De werkgroep ‘bouw’ zorgde voor de aanbesteding van de sloop ten behoeve van het funderingsherstel, de funderingswerkzaamheden en uitvoering van het ontwerp. 8. Individuele kopers bepaalden op basis van de aanbestedingsresultaten of zij nog bepaalde ingrepen uit de opdracht aan de aannemer schrappen en anders oplossen. 9. Op 1 september 2005 is gestart met de sloopwerkzaamheden voor de fundering. Op deze dag is de ontwikkelingsovereenkomst tussen de kopersvereniging en wethouder Pastors van de gemeente bij een feestelijk ontbijt ter plaatse van het Wallisblok getekend. Lopende het proces werd duidelijk dat de overdracht van de woningen aan de kopersvereniging niet vrij is van overdrachtsbelasting. Om deze financiële tegenvaller te voorkomen is er in allerijl een stichting opgericht waarvoor de fiscale status van ‘wijkontwikkelingsmaatschappij’ is aangevraagd. 8.3.1 Evaluatiefactoren Over de begeleiding van en aanpak van de renovatie met een kopersvereniging kan veel gezegd worden. Dit ligt echter buiten het onderzoeksveld. Deze paragraaf beperkt zich tot de evaluatie van de planning, woningverdeling en de contractvorming tussen de gemeente en de kopersvereniging. Voorkom een ‘eindeloos’ proces door strakke planning De periode tussen start van de werving van de deelnemers en de start van het funderingsherstel van het Wallisblok is met een klein jaar relatief kort36. Enerzijds is het goed om een strakke planning te hebben. Hiermee wordt voorkomen dat de deelnemers van kopersvereniging eindeloos blijven vergaderen over onderschikte zaken. Beslissingen moeten nu onder druk worden genomen. Daarnaast wordt de belangstelling warm gehouden. Robert Paf, voormalige coördinator particulier opdrachtgeverschap van de gemeente zegt hierover het volgende: “Dit voorkomt dat mensen denken: poe wat een ellenlang proces. Zodra er een nieuwe stap is, kan dit weer een publiciteitsgolf opleveren. Hierdoor raken ook andere mensen geïnteresseerd.” Kopersbegeleider Frans van Hulten zou echter meer tijd voor het ontwikkelingsproces willen nemen. Volgens hem zijn sommige besluiten te snel en onzorgvuldig genomen.

36

De reden is dat de gemeentelijke projectmanager vóór 1 september 2005 aan de wethouder resultaten moet

laten zien bij de aanpak van de hotspots waartoe het Wallisblok behoort. De start van de renovatie van de woningen was gepland op 1 september 2005. Inmiddels is de start van de renovatie verschoven naar eind 2005, wel wordt er op gestart met de sloop voor de herstelwerkzaamheden van de fundering.

Pagina 46

Leg procedure voor woningverdeling bij inschrijving vast Volgens Frans van Hulten was de woningverdeling niet goed vastgelegd in de inschrijvingsvoorwaarden. Dit heeft tot problemen bij de verdeling geleid. Normaal gesproken kunnen de woningen of kavels verdeeld worden door loting. Echter, in het Wallisblok verschilden de mogelijke woninggrootten van 45 m² tot 300 m² waarbij het totaal moest passen. Het voorstel was dat de kopers hun eerste drie voorkeuren konden doorgeven. Het Steunpunt Wonen en Hulshof architecten zouden vervolgens de puzzel maken. Het bestuur van de kopersvereniging dwong echter af dat alleen de eerste voorkeur zou gelden. Omdat veel kopers op dezelfde plek wilden zitten, lukte het in eerste instantie niet om een goede verdeling te maken. Met veel overtuigingskracht slaagde Van Hulten erin het plaatje rond te krijgen – op enkele plekken na. Hiervoor was een loting nodig. Het gevolg was dat sommige kopers zelfs geen woning uit hun top drie zouden krijgen. Gelukkig had de gemeente ondertussen extra panden verworven, waardoor er geschoven kon worden. Volgens Van Hulten heeft uiteindelijke iedereen zijn 1e voorkeur kunnen realiseren. Bij het Wallisblok is het – min of meer toevallig – goed gekomen. Bij een volgend project moet de procedure al bij inschrijving vastliggen en wellicht door een onafhankelijke persoon zoals een notaris worden uitgevoerd.

Afbeelding 4: Voorstel voor de woningverdeling na lang puzzelen (De Dichterlijke Vrijheid)

Leg rechten en plichten betrokkenen in een vroeg stadium vast De contractvorming tussen de kopersvereniging en de gemeente liep parallel aan het ontwerpproces en de aanbesteding. Het gaat hierbij om een ontwikkelingsovereenkomst en een verkoopovereenkomst. De ontwikkelingsovereenkomst tussen de gemeente en de kopersvereniging geldt voor de periode tot aan de bouwvergunning. Hierin worden onder meer afspraken gemaakt over het opstellen van het bouwplan, de splitsing in appartementrechten, het anti-speculatiebeding, de achtervangconstructie en een afscheidsregeling. De verkoopovereenkomst wordt gesloten op het moment dat het definitieve ontwerp gereed is, de bouwvergunning is afgegeven en een overeenkomst met de aannemer is gesloten. Hierin wordt afgesproken tegen welke voorwaarden het Wallisblok (om-niet) wordt overgedragen, zoals de renovatieverplichting. De ontwikkelingsovereenkomst is pas op 1 september 2005 gesloten. Hierdoor zijn gedurende het proces de rechten en plichten van betrokken partijen niet duidelijk. Dit verhoogt het afbreukrisico. Ook ontbreken dan afspraken over kostenverhaal in het geval partijen geen overeenstemming bereiken. Houd rekening met overdrachtsbelasting De kopersvereniging zijn verplicht om belasting te betalen over de economische waarde van de overgedragen woningen. Dit is pas in de loop van het ontwikkelingsproces duidelijk geworden. De gemeente ging er ten onrechte vanuit dat er geen belasting betaald moest

Pagina 47

worden. De woningen zouden immers om-niet worden overgedragen. De waarde van het woonblok zou negatief zijn als de investeringen van de taxatiewaarde afgetrokken worden, zo was de redenering. De belastinginspecteur gaat hiermee echter niet akkoord. De overdrachtsbelasting moet worden afgerekend over de economische waarde, in dit geval de taxatiewaarde. Dit betekende een financiële tegenvaller van 6% overdrachtsbelasting over een totale taxatiewaarde van circa 3,8 miljoen euro (BBW, 2005). Om heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen is op het laatste moment een stichting opgericht met het doel om de fiscale status van wijkontwikkelingsmaatschappij aan te vragen. Als de stichting deze status van het Ministerie van VROM krijgt, dan is de levering vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit is tot op heden nog niet bekend. Wordt de status afgewezen, dan zijn de kopers de overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd. In volgende projecten zullen de kopers van te voren moeten worden ingelicht over de overdrachtsbelasting over de taxatiewaarde. Kopers kunnen de perceptie hebben dat de taxatiewaarde nul is, en daarmee geen belasting wordt geheven. Een andere mogelijkheid is om in een vroeg stadium een wijkontwikkelingsmaatschappij op te richten.

8.4 Toepassingsmogelijkheden De Wallisblok methode zal niet zondermeer in elke situatie succesvol kunnen zijn. Wanneer deze wordt overwogen, is het zinvol om een aantal belangrijke omstandigheden te bekijken. Het gaat hierbij met name om de fase van de wijk, het gebouwtype, de eigendomsituatie, de financiële situatie en de marktruimte. Fase van de wijk; na het omslagpunt De ‘methode Wallisblok’ vraagt een aanzienlijke investering van de deelnemers van de kopersvereniging. Zij zullen over het algemeen alleen bereid zijn om te investeren als zij de wijk voldoende veilig vinden. Daarnaast moeten zij vertrouwen hebben in het toekomstperspectief. Dit wordt bevestigd door interviews met de deelnemers. Zij waren eensgezind in hun oordeel dat Spangen recent ingrijpend is aangepakt. Maureen Timmermans en Floris van der Poel zeggen hier respectievelijk het volgende over (Sour, 2005, 46): “Spangen hebben we de laatste jaren zien veranderen. Het is echt opgeknapt. Vooral de woningen. Ook de criminaliteit is minder dan een paar jaar geleden.” “Zo’n experiment werkt alleen als je als overheid laat zien dat je veel investeert.” Daarnaast gaf het naast gelegen grote nieuwbouwproject – waarvan de bouw dit jaar is gestart – vertrouwen. Voor Van der Poel was dit doorslaggevend om in te stappen. Volgens zijn redenering is het feit dat een ontwikkelaar het aandurft om in Spangen te bouwen een indicatie dat het goed zit. Ook gaat hij ervan uit dat de ontwikkelaar afspraken met de gemeente heeft gemaakt over de aanpak en kwaliteit van de omgeving. Bij herhaling van het instrument is het van belang om te kijken welke wijken voorbij het omslagpunt zijn. Het bepalen ervan kan op basis van het monitoren van wijken, maar voor Rotterdam kan ook Figuur 11 hiervoor een indicatie geven. In het kwadrant linksboven staan wijken die momenteel door hun bewoners negatief worden beoordeeld, maar waarvan zij vinden dat ze meer dan gemiddeld vooruit gaan.

Pagina 48

positief

Buurten die negatief beoordeeld worden maar sneller dan gemiddeld vooruitgaan • Struisenburg • Stadsdriehoek • Hoogvliet Noord • Bospolder • Provenierswijk • Noordereiland • Blijdorp • Oud IJsselmonde • Hilligersberg Noord

• Tussendijken

Buurtontwikkeling

• Tarwewijk

• Spangen • Katendrecht

• Middelland • Nieuwe Westen • Bergpolder • Oude Westen • Overschie • Delfshaven • Beverwaard • Kop van Zuid • Entrepot

• Agnessebuurt • Oud-Charlois • Feijenoord • Afrikaanderwijk

• Oud Mathenesse • Kralingen

• Zevenkamp

• Hilligersberg Zuid • Prinsenland • Cool • De Esch • Het Lage Land

• Hoogvliet Zuid • Ommoord

• Oude Noorden • Nieuw Crooswijk • Zuidwijk

• Lombardijen • Schiebroek • Kleinpolder • Groot-IJsselmonde • Bloemhof • Hillesluis • Liskwartier • Oud-Crooswijk • Vreewijk • Pendrecht

Buurten die positief beoordeeld worden maar sneller dan gemiddeld acheruitgaan

negatief negatief

positief

Buurtoordeel (relatief)

Figuur 11: Buurtbeoordeling en buurtontwikkeling (SmartAgent Company, 2005)

37

Ligging Uit literatuurstudie van Hoefnagels (2004) blijkt dat gunstige ligging regelmatig naar voren komt als één van de redenen waarom die wijk gentrification ondergaat (Betancur 2002, Bridge 2002, Engels 1999). De nabijheid van het zakencentrum, aantrekkelijke voorzieningen zoals parken, musea en de waterkant (Ley 1986) worden genoemd. Daarnaast is de status van de omliggende wijken van invloed. Gentrification verspreidt zich als een steeds groter wordende vlek. Actoren met financiële belangen beginnen op plaatsen waar het risico het laagst is. Een gebied direct naast een goedlopende wijk is relatief veilig om in te investeren. De naastgelegen goede buurten bieden een stimulans, maar omgekeerd geldt hetzelfde: zeer verpauperde gebieden kunnen investeerders op afstand houden. Op basis hiervan kan men bij herhaling van de Wallisblok-methode het beste kiezen voor die wijken die voldoen aan bovengenoemde voorwaarden. Initiatieven op te zeer geïsoleerde locaties buiten de invloedssfeer van betere wijken zullen waarschijnlijk niet succesvol zijn. Stadsgeograaf Gideon Bolt doet in dit kader een uitspraak voor de Utrechtse situatie (Huber, 2001). Deze uitspraak is ook voor Rotterdam van toepassing. “Buitenwijken als Overvecht en Kanaleneiland hebben volgens Bolt absoluut niet dezelfde potentie als Lombok. “Ze zullen nooit ‘veryuppen'. Dat heeft alles te maken met het type woning. Die gezellige bakstenen huisjes en al die kleine straatjes zijn nu eenmaal veel aantrekkelijker dan de naoorlogse buitenwijken vol flats. Deze buurten blijven altijd voor mensen zonder keuze." Geschikte panden voor collectief opdrachtgeverschap De ‘methode Wallisblok’ vraagt om panden die zich goed lenen voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij het Wallisblok was dit het geval, enerzijds om het gaat om panden met de geliefde jaren dertig architectuur en anderzijds vanwege de gelijke eenheden. Dit maakt het kiezen van het aantal woonlagen en het maken van woningontwerpen inzichtelijk. Een belangrijk voordeel is tevens dat alle berekeningen, voor inschatten van de haalbaarheid, de renovatiekosten en toekomstige vrij-op-naamprijzen, relatief makkelijk zijn. 37

In het figuur zijn alleen buurten opgenomen met meer dan 30 waarnemingen.

Pagina 49

Het is ook interessant om het instrument te gebruiken voor gebouwen met andere functies zoals een school, een ziekenhuis of industrieel erfgoed. In Rotterdam is de woningcorporatie Woonbron Maasoevers bijvoorbeeld op zoek naar geïnteresseerden die gezamenlijk een kopersvereniging willen oprichten om een basisschool uit begin van de vorige eeuw te transformeren naar woningen (zie Figuur 12). Het bovengenoemde voordeel van gelijke eenheden is er dan echter niet.

Figuur 12: In collectief opdrachtgeverschap te renoveren school (Steunpunt Wonen)

Eigen (aaneengesloten) bezit Voor het collectief laten renoveren van woningen is aaneengesloten bezit nodig. De situatie waarbij de gemeente een geheel woningblok verwerft, zal in de toekomst minder vaak voorkomen. Zoals in paragraaf 5.2.2 aan de orde is geweest, heeft de gemeente minder financiële mogelijkheden om grootschalig te verwerven. Corporaties hebben wel vaak aaneengesloten bezit. De toepassing van ‘methode Wallisblok’ ligt dus voor corporaties meer voor de hand dan voor gemeenten. Financiële situatie Voor de realisatie van het Wallisblok is gebruik gemaakt van een substantiële financiële bijdrage van het Rijk. De panden zijn immers verworven tegen taxatiewaarde, er zijn verhuisvergoedingen betaald en er is toegelegd op het beheer. Daarnaast wordt het funderingsherstel vergoed, is de rentederving hoog en verkoopt de gemeente de panden om-niet. Het toepassen van het instrument is financieel gezien interessant(er) als: −

een subsidie beschikbaar is of de kosten op andere wijze worden afgedekt;

−

de panden voor (bijna) nul in de boeken staan;

−

de exploitatiekosten van de panden hoger zijn dan de huurinkomsten;

−

de panden tegen een (kostendekkende) vergoeding worden overgedragen.

Achteraf kan de gemeente zichzelf de vraag stellen of bij het Wallisblok ook een vergoeding voor de woningen gevraagd had kunnen worden. De adviseur van de kopersvereniging Frans van Hulten denkt dat er nog rek zat in de financiën. Echter, de kopers de marktwaarde laten betalen zou een probleem zijn. Marktruimte Een belangrijke kwestie is of er marktvraag bestaat om de aanpak Wallisblok te herhalen. Binnen de gemeente Rotterdam wordt de vraag naar bouwen of renoveren in particulier opdrachtgeverschap niet geregistreerd. Hierdoor is geen eenduidige uitspraak te doen. Wel blijkt het onderzoek van SmartAgent Company (2004) dat de vraag naar ‘(gezamenlijke) zelfbouw’ beperkt is, maar wel degelijk aanwezig.

Pagina 50

Duidelijk is in ieder geval dat circa 450 interesse hebben getoond. Daarnaast blijkt via de website dat deze interesse voortduurt. Volgens Frans van Hulten is het aannemelijk dat er ruimte is voor een volgend project. Hier is tegen in te brengen dat uiteindelijk veel huishoudens na informatieaanvraag zijn afgevallen en een loting niet nodig was.

8.5 Conclusies en aanbevelingen Bij toekomstig gebruik van Wallisblok-methode bestaan een aantal condities dat bijdraagt aan het laten slagen van het project. Deze condities hebben onder andere betrekking op zowel de geschiktheid van wijk en de panden, alsook op de invulling van het proces. Ten eerste is het aan te raden om de panden in een stadswijk te kiezen waarbij de omslag al is gemaakt. Particulieren zullen pas investeren in een wijk als zij zich daar voldoende veilig voelen. Ook moeten zij vertrouwen hebben in het toekomstperspectief van de wijk. Bij een ligging van de panden nabij het centrum, het water of aantrekkelijke voorzieningen én binnen de invloedsfeer van betere wijken zal de methode eerder tot succes leiden dan als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan. Kies panden die de moeite van het renoveren waard zijn. Dit is afhankelijk van de architectuur, technische staat en de mogelijkheden om het pand naar de huidige wensen aan te passen. Voor het proces bij collectief particulier opdrachtgeverschap is het daarbij eenvoudiger als de panden op te delen zijn in vergelijkbare eenheden. Ook is aaneengesloten bezit een belangrijke factor bij uitvoering van de methode. Hierdoor is de methode vaak meer geschikt voor corporaties dan voor gemeenten. Vanuit financieel opzicht is het aan te bevelen om deze methode toe te passen in de situatie dat de eigenaar beschikking heeft over een subsidie van bijvoorbeeld het Rijk. Als dit niet het geval is dan kunnen de panden tegen een (kostendekkende) vergoeding worden overgedragen. Deze methode is tevens interessant indien de panden (bijna) afgeschreven zijn of als de exploitatiekosten de huurinkomsten overstijgen. Het proces is in hoofdlijnen tot dusver goed verlopen. Uiteraard zijn er zaken die in het vervolg beter kunnen of wederom een aandachtspunt vormen. Deze punten zijn per fase in beeld gebracht: Procesvoorbereiding: −

Stel een enthousiast team samen van mensen met probleemoplossend vermogen;

−

Schakel (externe) ervaren procesbegeleiding in;

−

Zorg voor draagvlak (buurt)bewoners;

−

Beperk afzetrisico met een externe achtervangconstructie;

−

Benoem risico’s in informatiebrochure en maak afspraken over de verdeling ervan.

Werving van de kopers: −

Creëer publiciteit rondom het project;

−

Laat (het toekomstperspectief van) de wijk zien;

−

Informeer kopers vooraf over tijdsbesteding van collectief opdrachtgeverschap;

−

Voorkom speculanten.

Ontwikkelingsproces / contractvorming: − Voorkom een ‘eindeloos’ proces door strakke planning; −

Leg procedure voor woningverdeling bij inschrijving vast;

−

Leg rechten en plichten betrokkenen in een vroeg stadium vast;

−

Houd rekening met overdrachtsbelasting.

Pagina 51

9 Conclusies en aanbevelingen

9.1 Conclusies per deelvraag De probleemstelling is tweeledig en als volgt geformuleerd: 1. Hoe draagt het nieuwe instrument ‘gratis wonen met collectieve opknapverplichting’ in maatschappelijk en financieel opzicht bij vergeleken met haar alternatieven tot het beperken van selectieve migratie in verouderde stadswijken; en 2. op welke wijze kan het instrument het beste toegepast worden? Ten einde deze probleemstelling te beantwoorden is het probleem opgesplitst in een aantal deelvragen. De conclusies ten aanzien van deze deelvragen worden hieronder gepresenteerd. 9.1.1 Wat zegt de theorie over selectieve migratie in verouderde stadswijken? Neil Smith’s theorie levert een algemeen raamwerk om de historische aftakeling van stadswijken te begrijpen. Volgens Smith is het in verval raken van stadswijken een resultaat van de werking van de gronden woningmarkt. Wijken komen door marktwerking in een nietgereguleerde markt er vanzelf bovenop. Volgens Jacobs faalt de conventionele methode om het verval in stadswijken te keren. Bij deze methode worden huidige bewoners ‘weggeveegd’ en de woningen gesloopt om plaats te maken voor hogere inkomensgroepen. Hiermee wordt bereikt dat problemen verplaatsen en hechter wordende gemeenschappen waaruit een middenklasse kan ontstaan, uiteenvallen. In Jacobs visie kan de vicieuze cirkel doorbroken of voorkomen worden als er voorwaarden voor het genereren van diversiteit worden geschapen. Hiermee bereikt men dat een aanzienlijk deel van de bewoners er vrijwillig voor kiest om in de wijk te blijven of te komen wonen. 9.1.2 Hoe verhoudt de Rotterdamse praktijk zich tot de theorie? In Rotterdam vertoont de ontwikkeling van stadswijken sterke overeenkomsten met de theorie. Het meest opvallende verschil is echter dat het verval in Nederland niet leidt tot leegstand van gehele woonblokken of brandstichting. Dit komt omdat de woningvoorraad voor een groot deel in handen is van woningcorporaties. Daarnaast grijpt de overheid in Nederland sneller in. De gemeente wil verarming van de stad en een verslechtering van het leefklimaat en bijbehorend afkalvend imago beperken. Om dit tegen te gaan probeert de gemeente stadswijken op sociaal, economische en fysiek gebied integraal aan te pakken. Jane Jacobs benoemt een viertal voorwaarden om diversiteit in stadswijken te genereren. De Rotterdamse aanpak is er slechts ten dele ingericht om aan deze voorwaarden te voldoen. Alhoewel het Rotterdamse beleid een integrale aanpak nastreeft, zijn er wijken in de stad waar op grote schaal wordt gesloopt. Het valt te bezien of de stad hiermee de door haar zo gewenste midden- en hogere inkomensklassen naar de wijken te trekken en te behouden.

Pagina 52

9.1.3

Welke instrumenten heeft de gemeente tot haar beschikking en wat zijn hierin de ontwikkelingen? De gemeente heeft een breed scala aan sturingsmogelijkheden om de samenstelling van de woningvoorraad te beïnvloeden. Deze instrumenten variëren in de kosten die ermee samenhangen en de mate waarin de gemeente er invloed mee uit kan oefenen. Sturen in de woningvoorraad voor gemeenten steeds moeilijker. Dit komt omdat de gemeente minder sturingsmiddelen heeft zoals uitgeefbare grond en financiële middelen. Om de gestelde doelstellingen te bereiken moet de gemeente anders gaan opereren. Hierdoor verschuift het gemeentelijke instrumentarium. Particuliere investeringen worden hierdoor steeds belangrijker.

9.1.4

Wat draagt de methode Wallisblok in financiële en maatschappelijke zin bij aan de ontwikkeling van verouderde stadswijken? De doelstellingen van de gemeente voor het Wallisblok worden gehaald. Het veiligheidsprobleem wordt opgelost én een doelgroep met midden- en hoge inkomens is aangetrokken. Daarbij blijven de karakteristieke panden behouden. Ook heeft de positieve publiciteit bij gedragen aan de verbetering van het imago van Spangen. Door het collectieve opdrachtgeverschap hebben de bewoners een band met elkaar gekregen. De verwachting is dat zij zich hierdoor ook betrokken voelen bij hun leefomgeving. Het Wallisblok levert hiermee een substantiële bijdrage aan het creëren van de voorwaarden voor het ontstaan van succesvolle stadswijken.

9.1.5

Hoe verhoudt de aanpak Wallisblok zich ten opzichte van ter beschikking staande alternatieven? Financieel laat de aanschrijvingsvariant het beste resultaat zien. Dit is echter niet het beste alternatief. Deze methode zou hoogstwaarschijnlijk niet de hoofddoelstellingen van gemeente realiseren. Het verschil tussen de sloop-nieuwbouw methode en de Wallisblok methode is in financieel opzicht subtiel. De overweging moet worden gemaakt of deze additionele kosten opwegen tegen de additionele maatschappelijke opbrengsten. Echter, de maatschappelijke opbrengsten van de Wallisblok methode zijn dusdanig dat de gemeente beter in staat is om haar doelstellingen te bereiken. Daarbij overtreffen de resultaten de oorspronkelijke doelstellingen. In dat licht zijn de additionele kosten te verantwoorden.

9.1.6

Welke aanbevelingen kunnen gedaan worden voor toepassing van de Wallisblok methode? Wijken die voor de Wallisblokmethode in aanmerking komen, zijn voorbij het omslagpunt. Particulieren moeten zich immers voldoende veilig voelen en vertrouwen hebben in de toekomst van de wijk. Voorkeur gaat uit naar een ligging bij het centrum of aantrekkelijke voorzieningen en in de invloedssfeer van een betere wijk. Qua pandkeuze is het uiteraard belangrijk dat deze het renoveren waard zijn, het aaneengesloten bezit betreft, en de panden afgeschreven zijn of dat kosten op andere wijze worden afgedekt. Echter, de gemeente Rotterdam heeft deze methode voor het eerst toegepast. Om deze reden zijn procesmatige aspecten kritisch geëvalueerd. Deze evaluatie heeft geresulteerd in de identificatie van een aantal succesen faalfactoren. Zowel in de procesvoorbereiding als in het wervings- en ontwikkelingsproces moeten deze aandachtspunten voor toekomstige projecten mee worden genomen.

Pagina 53

9.2

Slotsom

De methode Wallisblok is bijzonder geschikt om de volgende maatschappelijke effecten te bereiken: −

aantrekken/behouden midden- en hoge inkomens;

−

differentiatie in woningvoorraad;

−

behoud karakteristieke panden;

−

sociale cohesie tussen nieuwe bewoners onderling en betrokkenheid met leefomgeving.

Met het aantrekken van de gewenste doelgroep bereikt de gemeente haar doelstelling van het beperken van selectieve migratie. Bovendien komen mensen uit eigen beweging in de wijk. Hierdoor wordt de belangrijkste link in het doorbreken van de vicieuze cirkel van het verval van stadswijken doorbroken. Op deze wijze levert het Wallisblok een substantiële bijdrage aan het creëren van de voorwaarden voor het ontstaan van succesvolle stadswijken en daarmee aan verdere opbloei van de wijk Spangen. In vergelijking tot haar alternatieven is de methode Wallisblok in financieel opzicht relatief ongunstig. Echter, de maatschappelijke opbrengsten van de methode zijn dusdanig dat de gemeente beter in staat is om haar doelstellingen te bereiken. In dat licht zijn de additionele kosten te verantwoorden. Om deze reden verdient het aanbeveling om deze methode vaker in te zetten in die gebieden die daarvoor geschikt zijn.

9.3 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek In dit onderzoek is het Wallisblok op hoofdlijnen geëvalueerd. Enkele belangrijke punten zijn naar voren gekomen. Over het proces valt echter nog veel meer te zeggen. Denk hierbij aan het verloop en de contractvorming en de inhoud ervan, de oprichting en gevolgen van de wijkontwikkelingsmaatschappij en hoe bijvoorbeeld de informatieverstrekking en procesvoorbereiding er idealiter uit moet zien. Daarnaast is het proces van de kopersvereniging zelf buiten beschouwing gebleven. Gezien de gunstige maatschappelijke resultaten is het raadzaam om het proces grondig met betrokkenen te evalueren. Daarnaast is het proces nog in volle gang. In september 2005 is begonnen met de renovatie. In de zomer van 2006 wordt de panden opgeleverd en betrokken door de bewoners. Pas op dat moment is sprake van de volledige afronding van het proces en noodzaak om de balans op te maken. Het verdere verloop van het proces zal waarschijnlijk additionele waardevolle inzichten opleveren. Evalueer de spin-off van ‘methode Wallisblok’ na intrek bewoners Tot op heden is een aantal gunstige maatschappelijke effecten geconstateerd. Er bestaanechter twee belangrijke openstaande vragen. Wordt het instrument gevolgd door meer initiatieven en zelfs tot gentrification van de wijk? En leidt het instrument tot integratie van de nieuwe bewoners met de rest van de Spangense bevolking? De langere termijn effecten zijn tot op dit moment nog niet bekend. Om hierin inzicht te krijgen, is het aan te bevelen om regelmatig de effecten te meten, bijvoorbeeld één, drie en vijf jaar na intrek van de bewoners. Zo is het bijvoorbeeld interessant om te monitoren of de kinderen van Wallisblok-bewoners in de wijk naar school gaan en vriendjes hebben in de buurt, of er inderdaad – zoals voorgenomen – buurtfeesten zijn georganiseerd en in hoeverre het initiatief op economisch vlak betekenis heeft. Onderzoek marktruimte voor gelijksoortige projecten Op dit moment is onvoldoende inzicht in hoeverre er behoefte is aan het bouwen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap of het kopen van panden met renovatieverplichting. Het is aan te bevelen om dit onderzoeken. Hierbij kan begonnen worden met het analyseren van het bestand van 350 mensen die zich in eerste instantie voor het Wallisblok hebben aan gemeld. Wat was hun reden van aanmelding? Was het de veronderstelling dat

Pagina 54

aan de ‘gratis’ woningen zelf geklust mocht worden, of kwam men af op het collectieve opdrachtgeverschap? Onderzoek andere mogelijkheden om particulieren te laten investeren in stadswijken Bij het Wallisblok investeren particulieren in Spangen door een woonblok volledig te renoveren. De gemeente heeft hierbij het blok ‘weggegeven’ aan de bewoners om zo investeringen te stimuleren. Er zijn ook andere mogelijkheden denkbaar, waarbij de bewoners een incentive krijgen om noodzakelijke investeringen te doen. Voorbeelden hiervan zijn: −

verkopen van wijkaandelen, zoals op dit moment gebeurt in een experiment in Delft;

−

ludieke acties, zoals bijvoorbeeld een afspraak met de Gamma waarbij eigenaren die hun gevels opknappen korting krijgen;

−

particuliere investeringen verdubbelen, zoals in de ‘Kansenzones’ in Rotterdam.

Bekijk de methode vanuit een corporatie Dit onderzoek is geschreven vanuit het oogpunt van de gemeente. Het is daarentegen met name aan corporaties aan te bevelen om deze methode in te zetten. Zij hebben immers aaneengesloten bezit. Hierdoor blijven de hoge kosten en de lange termijn van de verwerving achterwege. Dit komt de haalbaarheid van het project ten goede. Het experiment ‘Wallisblok’ zou ook herhaald kunnen worden met zittende bewoners. In de jaren tachtig is hier reeds ervaring mee opgedaan – met het verschil dat het destijds om huurwoningen in plaats van koopwoningen ging. Bij deze variant blijven niet alleen oude panden behouden. Ook worden de wensen van bewoners maximaal in het ontwerp ingebracht en blijft de sociale cohesie in de wijk in stand. Dit is geheel in lijn met de visie van Jane Jacobs. Bovendien is de afzetbaarheid van de panden verzekerd. Onderzoek of het mogelijk is panden te verkopen met renovatieverplichting én vergoeding Bij het huidige experiment worden de panden om-niet overgedragen. Bij herhaling van deze methode moet onderzocht worden of het mogelijk is om een vergoeding te vragen voor de panden. Hierbij kan gedacht worden aan de boekwaarde, die vaak bij corporaties en gemeente niet de marktwaarde weerspiegelt. Wanneer de boekwaarde lager is dan de taxatiewaarde, kan het verschil als premie gelden voor de koper als vergoeding voor het risico. Dit levert geen negatief resultaat in de boeken op, maar geeft wel de maatschappelijke effecten die bijdragen aan de ontwikkeling van de wijk. Probeer het instrument uit bij ander type gebouwen De Wallisblokmethode is nu toegepast voor het renoveren van een woonblok. Er zijn ook toepassingsmogelijkheden denkbaar voor bijvoorbeeld leegstaande kantoren, industriële gebouwen en monumenten. Bij monumenten is dit geen nieuw fenomeen. De voorbeelden van molens en kerken voor één euro met renovatieverplichting zijn bekend. De toepassing kan ook interessant voor andere oude gebouwen. Om met de woorden van Jane Jacobs (1961, 187) te spreken: “By old buildings I mean not museum-piece old buildings, not old buildings in an excellent and expensive state of rehabilitation- although these make fine ingredients- but also a good of plain, ordinary, low-value old buildings, including some rundown old buildings. If a city area has only new buildings, the enterprises that can exist there are automatically limited to those that can support the high costs of new construction. Chain stores, chain restaurants and banks go into new construction. But neighbourhood bars, foreign restaurants and pawn shops go into older buildings.” Juist door oude gebouwen te verkopen kunnen er verschillende huurniveaus in een wijk ontstaan. Dit leidt tot diversiteit in ondernemersschap. De renovatieverplichting moet uiteraard niet dermate ver gaan dat ‘nieuwbouwkwaliteit’ wordt vereist. Hierbij moet eerder gedacht worden aan een instandhoudings- of onderhoudsverplichting.

Pagina 55

Onderzoek mogelijkheden om stadswijken op sociaal-economisch vlak te verbeteren Voor de aanpak van verouderde stadswijken zijn ingrepen nodig op sociaal, economisch en fysieke gebied. Hoewel dit onderzoek zich toespitst op fysieke verbeteringen in de woningvoorraad, leren we ondermeer uit de theorie van Jacobs dat deze verbeteringen niet los kunnen worden gezien van de sociaal-economische kant. Het huidige collegebeleid is wel gericht op het versterken van deze drie pijlers, maar binnen de gemeente wordt nog te weinig gedacht vanuit de bewoners en gemeenschappen. Er liggen kansen in het verbreden van sociale cohesie in buurten, het bevorderen van ontmoetingen tussen buurtbewoners en het mogelijk maken van doorstroming binnen wijken. Het is aan te bevelen om te onderzoeken welke mogelijkheden de gemeente heeft om juist dit type processen te ondersteunen en te stimuleren.

Pagina 56

Literatuurlijst Aalbers, M., ‘Redlining in Rotterdam’. Geografie, juni (2002). B&W van Rotterdam, Het nieuwe elan van Rotterdam…en zo gaan we het doen, Collegeprogramma 2002-2006, 2002. Bomhoff, E.J., ‘Van Wonen naar samenleven’. Essay in Nota Mensen, wensen, wonen, wonen in de 21e eeuw. Den Haag: Ministerie van VROM, 2000. Çelik M., en J. Kriens, ‘Bewoners maken de stad’. Rotterdams Dagblad, 30 juni 2005. COS Feitenkaart, inkomensgegevens Rotterdam op deelgemeente- en buurtniveau 2002. Rotterdam: COS (augustus 2005; 2e, uitgebreidere druk). Crone J., ‘SEV-experiment Wallisblok, Gentripunctuur in Spangen’. Het Experiment, 1(2005). Dalm, R. van, ‘Creatieve steden: hip, hype of hoogmoedig?’. PropertyNL, maart (2005). Handreiking staatssteun en stedelijke vernieuwing. Den Haag: Kenniscentrum Europa decentraal en Ministerie van VROM, 2004. Het souterrain van de Rotterdamse woningmarkt, uitvoeringsprogramma januari 2004. Rotterdam: dS+V-Wonen, gemeente Rotterdam, 2004. Hoefnagels, C., Theoretisch en empirisch onderzoek naar gentrification. Rotterdam: Erasmus Universiteit Rotterdam, 2004. Hokken S., en R. Janssen, ‘Investeren in mensen biedt ‘zwarte’ wijk meer kansen’. Utrechts Nieuwsblad, 21 april 2005. Houten, H. van, Jaarboek 2004. Amsterdam: Amsterdamse federatie van woningbouwcorporaties, 2004. Huber, M., ‘Yuppen verbleken Utrechtse multicultiwijk’, 2001. Bekeken op 20 september 2005, op www2.rnw.nl/rnw/nl/themes/samenleving/lombok010406.html Hulten, F. van, Collectief particulier opdrachtgeverschap uit de praktijk, evaluatie Terbregse.nl succesen faalfactoren bij collectief particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: Steunpunt Wonen, 2003. Hulten, F. van, Particuliere participatie. Rotterdam: Steunpunt Wonen, 2004. Hutjes, J.M., J.A. van Buuren, De gevalstudie, strategie van kwalitatief onderzoek. Heerlen: Boom, 1992. Groot, C. de, ‘Zwarte vlucht’ het vertrek van de allochtone middenklasse uit Amsterdam’. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 3 (2005), p.14. Inschrijvingsprocedure voor de kopersvereniging De Dichterlijke Vrijheid (d.d. 19 november 2004). Rotterdam. Rotterdam: Steunpunt Wonen, 2004. Jacobs, J., The death and life of great American cities. New York: Random House, 1961. James, T., ‘Sustainable communities als doel, stedelijke vernieuwing als middel’. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2 (2005), p.27. Kaartenboek Woonbeleving Regio Rotterdam (CD-rom). Leusden: The SmartAgent Company, 2005. Kerncijfers Rotterdam. Rotterdam: COS, Centrum voor Onderzoek en Statistiek, 2005. Ministerie van VROM. (n.d.).Kwalitatieve woningregistratie 2000. Bekeken op 20 september 2005, op http://www.vrom.nl/pagina.html?id=9589

Pagina 57

Minister erkent eerste wijkontwikkelingsmaatschappij. Den Haag: Ministerie van VROM, persbericht 23-06-04, 2004 Nota Mensen, wensen, wonen, wonen in de 21e eeuw. Den Haag: Ministerie van VROM, 2000. Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (n.d.). Missie, visie en taken. Bekeken op 20 september 2005, op http://www.obr.rotterdam.nl/ Pacione, M., Urban Geografy: A global perspective. London: Routledge, 2001 Roode, A.L. en M. van Rhee, Staat van Rotterdam 2004. Rotterdam: COS, 2004. Rotterdam zet door, op weg naar een stad in balans. Rotterdam: Bestuursdienst gemeente Rotterdam, 2003. Sour, A., Nieuw leven voor de vooroorlogse vinex Spangen. Journalistiek onderzoek, 2005. Susser, I., The castells reader on cities and social theory. Oxford, 2002. Taxatierapport nr. 153.05. JW, Blok Balkenstraat / Nic. Beetstraat / Wallisweg te Rotterdam. Rotterdam: BBW Makelaars & Taxateurs bv, 17 mei 2005. Tesser, P.T.M., en C.A. van Praag, ‘Ruimtelijke en maatschappelijke integratie van allochtonen’. Migrantenstudies, jrg. 12, 2 (1996), p 60-71. Thomsen, A., De waarde van het bestaande, 10 redenen voor renovatie. Toedracht gehouden op VIBA Jubileum Symposium, Utrecht, 28 februari 2002. Veiligheidsindex 2005, meting van de veilheid in Rotterdam, gemeente Rotterdam (mei 2005). Bekeken op 25 augustus 2005, op http://www.rotterdamveilig.nl/Media/pdf/wijkanalyses/Veiligheidsindex%202005.pdf Vries, C. de, Wijkveiligheidsactieprogramma Spangen, vasthouden en versterken. Januari 2005. Wikipedia (n.d.). Geschiedenis van Rotterdam. Bekeken op 1 augustus 2005, op http://nl.wikipedia.org/wiki/Geschiedenis_van_Rotterdam Wonen in Rotterdam, koers naar 2017, aanpak tot 2006 (Woonvisie). Rotterdam: dS+V afdeling Wonen, 2003. Woonbeleving regio Rotterdam, woonambities in kaart. Leusden: The SmartAgent Company, 2004. Wolfson, D.J., Publieke sector en economische orde. Groningen: Wolters-Noordhoff, 1988. Wouden, R. van de, en E. de Bruijne, De stad in de omtrek, problemen en perspectieven van de vier grootstedelijke gebieden in de Randstad. Den Haag: SCP, 2001

Pagina 58

Geïnterviewde deskundigen Gemeente Rotterdam, dienst Stedebouw, Wonen en Verkeer (dS+V)

−

Mevrouw D. Blom, projectmanager Wallisblok, dS+V

−

Mevrouw J. Klijberg, Bouw- en woningtoezicht, dS+V

Gemeente Rotterdam, OntwikkelingsBedrijf Rotterdam (OBR)

−

De heer R. Jansen, verwerver, OBR

−

De heer R. Paf, (voormalig) coördinator particulier opdrachtgeverschap, OBR

−

De heer K. Wijers, verkoop Wallisblok, OBR

−

Mevrouw J. Landman, jurist Wallisblok, OBR

Betrokkenen Wallisblok

−

De heer F. van der Poel, toekomstig bewoner Wallisblok

−

De heer F. van Hulten, adviseur Wallisblok, Steunpunt Wonen

−

Mevrouw I. Hulshof, architect Wallisblok, Hulshof Architecten

Betrokkene Spangen

−

De heer R. van Gelder, districtmanager Spangen, Woningbedrijf Rotterdam

Geraadpleegde deskundigen voor de kosten/batenanalyses −

De heer E. Pors, werkencoordinator Spangen, OBR

−

De heer M. Hage, planeconoom Spangen, OBR

−

De heer R. Eggens, kostendeskundige, dS+V

−

De heer A. van den Heuvel, bouw en woningtoezicht, dS+V

−

De heer R. Raadtgever, verkoopmanager ‘Schieoevers’ Spangen, Proper-Stok

Pagina 59

Bijlage 1: Mismatch vraag en aanbod woningvoorraad Rotterdam Deze bijlage brengt de mismatch in de Rotterdamse woningmarkt per kenmerk in beeld. De cijfers van de aanbodzijde zijn afkomstig uit de Woonvisie (2003) tenzij anders staat vermeld. De cijfers voor de vraagzijde zijn gebaseerd op onderzoek van SmartAgent Company (2004). Woningtypologie De verdeling tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen is schreef. Slechts eenvijfde deel bestaat uit eengezinswoningen. De vraag is veel groter. Ruim de helft van de huishoudens wil graag in een eengezinswoning wonen. Eigendomssituatie De woningvoorraad bestaat voor ongeveer driekwart uit huurwoningen en een kwart uit koopwoningen. Uit onderzoek blijkt dat eenderde van de Rotterdamse huishoudens in een koopwoning wil wonen. De galerij- en de portiekwoning zonder lift waarvan er in de Rotterdam een groot aantal staan, zijn volledig uit de gratie. Gezamenlijk vormen deze twee types ongeveer 20% van de woningvoorraad, terwijl er maar één procent graag wil wonen. Prijsklasse De woningvoorraad bestaat in 2000 voornamelijk uit goedkope woningen; 54% goedkope huur, 17% middeldure en 5% dure huur, en 10% goedkope koop, 6% middeldure en 8% dure koop38. De vraagkant is lastiger in beeld te brengen. Op basis van inkomensgegevens uit 2000 en WOZ-waarden uit 1999 is indicatief op te maken dat de gemeente Rotterdam een overschot van 58.000 goedkope39 woningen heeft en een tekort van 18.000 middeldure en 48.000 dure woningen (Woonvisie, 2003). Woninggrootte De Rotterdamse voorraad bestaat vooral uit kleine woningen. In totaal heeft 74% van de meergezinswoningen en eengezinswoningen een oppervlakte van minder dan respectievelijk 85 m² en 100 m² De wens om groter te wonen is echter het belangrijkste motief om van woning te veranderen. Eenderde van de verhuisgeneigden geeft dit aan als hoofdreden. Technische kwaliteit en onderhoud Uit de ‘kwalitatieve woningregistratie’, een vierjaarlijks landelijk onderzoek, blijkt dat de grootste achterstanden van het onderhoud in de Rotterdamse voorraad zijn weggewerkt door de stadsvernieuwing. Volgens de Woonvisie (2003) zijn er alleen in de vooroorlogse particuliere huurvoorraad nog problemen. Uit het woonwensenonderzoek blijkt echter dat in Rotterdam (maar) 60% tevreden is met hun woning. Uit een prioriteitenanalyse van alle Rotterdammers die hun woning zeer negatief beoordelen, komt naar voren dat de lage tevredenheid vooral wordt veroorzaakt door de slechte technisch kwaliteit en het onderhoud van de woning (SmartAgent Company, 2004, 58). Opdrachtgeverschap De woningen zijn tot op heden voornamelijk door ontwikkelaars en corporaties40 gebouwd. Het aandeel woningen dat in opdrachtgeverschap van particulieren is ontwikkeld is miniem. Uit het woonwensenonderzoek blijkt echter dat er een groep, zij beperkt, geïnteresseerd is in (gezamenlijke) zelfbouw of het hebben van invloed op het ontwerp van de woning. Naarmate het opleidingsniveau toeneemt, is de wens groter (SmartAgent Company, 2004)

38

Goedkope huur: < € 340, middeldure huur € 340 - € 455 en dure huur > € 455, goedkope koop < € 124.800,

middeldure koop € 124.800 - € 177.000, dure koop > € 177.800 (VROM, 2002) 39

Goedkoop: < 105.000, middelduur 105.000 – 220.000, duur > 220.000 (Woonvisie, 2002)

40

Van alle woningen is 55% in bezit bij één van de Rotterdamse corporaties (COS, 2002, in Woonvisie 2002).

Pagina 60

Vraag en aanbod woonmilieus Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat er een duidelijke behoefte is aan meer ontspannen woonmilieus. In Rotterdam verschuift de voorkeur41 van levendig en dicht bebouwd naar rustig en een lagere dichtheid. Dit patroon doet zich zowel voor binnen de stedelijke als de suburbane milieus, de woonwijken voor. Vooral rustig stedelijk wonen en de woonwijken met vooral eengezinswoningen zijn erg gewild (SmartAgent Company, 2004).

Oorzaken mismatch vraag en aanbod De mismatch tussen vraag en aanbod is het gevolg van enerzijds een volkshuisvestingsbeleid dat sinds jaar en dag gericht is op het ontwikkelen van sociale woningbouw. Anderzijds wordt de mismatch veroorzaakt door het onvermijdelijke gegeven dat maatschappelijke en economische ontwikkelingen sneller gaan dan aanpassingen in de voorraad. Volkshuisvestingsbeleid gericht op lage inkomens In de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog beheerste de woningnood het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid. Een snelgroeiende bevolking en kleiner wordende huishoudens zorgden voor een groot tekort aan woonruimte. Bovendien had de oorlog ook in de woningvoorraad zijn tol geëist (Bomhoff, 1999, 101). Door het bombardement op Rotterdam waren 24.000 woningen verwoest en circa 80.000 Rotterdammers dakloos42. Om bouwtempo te maken was het beleid gericht op kwantiteit met als belangrijkste doelstelling voldoende, goede en betaalbare huisvesting. In de jaren zeventig en tachtig was de tijd van uitsluitend werken aan de wederopbouw voorbij en begon de stadsvernieuwing. Het beleidsaccent verschoof naar de verbetering van de kwaliteit van woningen (Bomhoff, 1999). In deze periode gold de gedachte ‘bouwen voor de buurt’. De gemeente kocht met behulp van het stadsvernieuwingsfonds gehele woonblokken aan in voornamelijk de vooroorlogse wijken. Bewoners participeerden in de renovatieplannen en door middel van objectsubsidies werd het huurniveau laag gehouden. Het huisvestingsbeleid is dus zowel tijdens de wederopbouw als tijdens de stadsvernieuwing volledig gericht op lage inkomensgroepen. Pas na het verschijnen van de nota Heerma43 uit 1989 komt hier verandering in. Vanaf dan worden er ook marktwoningen gebouwd. Oude woningvoorraad achter op ontwikkelingen De woningvoorraad is gemiddeld al meer dan dertig jaar oud. Hierdoor loopt de gebouwde omgeving altijd achter bij de ontwikkelingen en de behoeften in de samenleving (SmartAgent Company, 2004). Met name sinds de jaren negentig neemt de vraag naar ruime44 en kwalitatieve koopwoningen toe. Dit werd veroorzaakt door een lage rente en een groot consumentenvertrouwen bij stijgende inkomens. Door toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen steeg het aantal huishoudens met anderhalf of twee inkomens. De banken waren bereid –mede door de positieve verwachtingen voor welvaart en inkomen- om het tweede inkomen mee te tellen bij de grondslag van hypothecaire lening, waardoor de leencapaciteit toenam en mensen duurdere woningen konden kopen (VROM-raad, 2004). Ook maatschappelijke ontwikkelingen zoals individualisering en multiculturele samenleving hebben invloed op de woonvoorkeuren van mensen. Mensen maken in toenemende mate keuzes die passen bij hun individuele persoonlijkheid en wensen een product op maat (Nota VROM, 2000).

41

Dit geldt voor zowel verhuisgeneigde huishoudens als huishoudens zonder verhuisintentie.

42

Bron: ‘De geschiedenis van Rotterdam’ op http://nl.wikipedia.org/wiki/geschiedenis_van_rotterdam

43

Nota-Heerma, Volkshuisvesting in de jaren negentig, 1989

44

De bevolking is van circa 5 miljoen in 1900 toegenomen naar 16,5 miljoen. De groei in woonruimte is nog sterker

toegenomen van gemiddeld 5 personen in een woning van nog geen 50 m2, minder dan 10 m2 per persoon, naar 2,4 personen in een nieuwe woning van 160 m2 ofwel circa 65 m2 per persoon nu (Thomsen, 2002).

Pagina 61

Bijlage 2: Woningbouwbeleid Rotterdam Het Rotterdamse woningbouwbeleid is erop gericht om meer variëteit in het woningenaanbod brengen door de bouw van meer (middel)dure woningen, renovatie van woningen en transformatie van bestaande gebouwen, meer particulier opdrachtgeverschap en het aanbrengen van variatie in woonmilieus (Woonvisie, 2003). (Sloop/)nieuwbouw Om een inhaalslag te maken in het woningaanbod voor mensen met een midden- en hoge inkomens is het beleid van de gemeente Rotterdam erop gericht om tot 2017 alleen nog woningen te bouwen in de prijsklasse middelduur45 en duur46 met uitzondering van woningen voor ouderen en grote gezinnen. Daarbij moeten de nieuwbouwwoningen aansluiten bij de kwaliteit die mensen tegenwoordig wensen.

Het bouwtempo moet omhoog. Voor de collegeperiode van 2002-2006 is het doel om met 3000 woningen per jaar te starten. De jaren ervoor waren het er gemiddeld 2200 woningen per jaar. Renovatie en transformatie Er is behoefte aan grotere differentiatie in woningtypen en meer woningkwaliteit. De woonconsument moet iets te kiezen hebben. Dit is mogelijk door transformatie van woningblokken of (woon-)gebouwen: samenvoegen van woningen, opbouwen of aanbouwen, functieverandering en andere ingrijpende verbeteringsingrepen. Om er voor te zorgen dat woningen in goede staat blijven zal de gemeente strenger gaan aanschrijven en handhaven. Daarnaast zal de gemeente met corporaties en particuliere verhuurders samenwerken om investeringen te stimuleren en op elkaar af te stemmen. Verkoop huurwoningen De gemeente streeft ernaar om het aandeel eigen woningbezit te vergroten van 22% in 2002 naar 30% in 2010. Om dit te bereiken moet woningcorporaties in deze periode 1000 woningen per jaar verkopen. De stad is gebaat bij meer kopers want, in de woorden van wethouder Pastors47: ‘Wanneer het met de mensen beter gaat, gaat het met de stad beter. Daarom willen we proberen, in samenwerking met corporaties en met hypotheekverstrekkers, deze collegeperiode een actie te beginnen om 25.000 woningen uit het bestand van huurwoningen te verkopen. Wanneer de corporaties echt sociaal zijn, dan is het verkopen van hun woningen voor een groot deel van hun huurders het meest sociale wat ze kunnen doen.” Particulier opdrachtgeverschap De bouwwereld is ingesteld op seriebouw, terwijl consumenten zich steeds verder emanciperen. De gemeente streeft naar een vergroting van de mogelijkheden voor particulieren om woonruimte op maat te krijgen, onder meer door het stimuleren van consumentgericht bouwen, individueel opdrachtgeverschap en zes pilots collectief opdrachtgeverschap. Variatie in woonmilieus De gemeente wil het aanbod van woonmilieus48 in de stad uitbreiden: mensen willen wonen in een buurt die aansluit op hun leefstijl. Per te ontwikkelen of te verbeteren locatie wordt er gekeken naar het gewenste karakter en uitstraling, de functie in de stad, functiemenging en doelgroepen. 45

Vanaf € 105.000 v.o.n., vanaf € 470 huur per maand

46

Vanaf € 220.000 v.o.n., vanaf € 900 huur per maand

47

Pastors wil actie om meer huurders te laten kopen, Nieuw Rotterdams tij, editie 1, jaargang 2005.

48

Woonmilieu: woongebied dat zich onderscheidt op grond van specifieke kenmerken van de woningen, de

woonomgeving en voorzieningen (Woonvisie, 2003).

Pagina 62

Bijlage 3: Kosten en baten ‘aanschrijven’ Omschrijving en aannames Aanschrijven op achterstallig onderhoud met subsidie: −

panden worden niet aangekocht door de gemeente;

−

alle woningen zijn in eigendom van eigenaar-verhuurders;

−

alle eigenaren maken gebruik van de volledige subsidie behorende bij de aanschrijving en kiezen voor directe uitbetaling van de subsidie na afronding werkzaamheden;

−

de gemeente betaalt het funderingsherstel;

−

realiseren van extra of gebouwde parkeerplaatsen is niet nodig;

−

overige uitgangspunten, zie onderstaande tabel en toelichting.

Kosten en opbrengsten Omschrijving kosten

Gemiddelde

Kosten

kosten

totaal (€)

Boekingsjaar

Netto contante waarde (NCW)

per woning (€) 1

Subsidie aanschrijving

17.600

€ 1.689.600

2006

€ 1.657.108

2

Funderingsonderzoek +

nvt

€

414.500

2005

€ 414.500

5.063

€

486.000

2005 (€ 400.000)

€

400.000

2006 (€ 86.000)

€

84.346

herstel 3

Afdelingskosten aanschrijvingen

Totale kosten NCW

Omschrijving opbrengsten

€ 2.555.954

Gemiddelde

Opbrengsten

opbrengsten

totaal (€)

Boekingsjaar


per woning (€) 4 5

Subsidie ISV Subsidie SV

nvt nvt

€ 2.700.000 €

240.000

2005 (€ 1.350.000)

€ 1.350.000

2006 (€ 1.350.000)

€ 1.298.077

2005

€

240.000

Totale opbrengsten NCW

€ 2.888.077

Saldo NCW

€

332.123

Saldo NCW – afgerond –

€

300.000

Toelichting 1. De subsidie bij aanschrijvingen bedraagt maximaal 55% van € 32.000,- per woning (bron: A. van den Heuvel, Bouw- en Woningtoezicht dS+V, gemeente Rotterdam). 2. De kosten voor het funderingsherstel van € 400.000 ten behoeve van vijf panden is geraamd door Gemeentewerken, gemeente Rotterdam op basis van ‘Funderingsonderzoek Wallisblok’ d.d. 18 oktober 2004. De kosten voor dit onderzoek bedragen € 14.500 (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam) 3. De afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam brengt 75 uur per woning in rekening en rekent met een gemiddeld uurloon van € 67,50. De kosten

Pagina 63

per woning bedragen gemiddeld ca. € 5.063 (bron: A. van den Heuvel, Bouw- en Woningtoezicht, dS+V, gemeente Rotterdam) 4. In het kader van het hotspotsbeleid van de gemeente Rotterdam is er een subsidie uit het Investeringsbudget Stadsvernieuwing (ISV) van € 3.000.000 ter beschikking gesteld voor de aanpak van het Wallisblok. Hierop is 10% in mindering gebracht ten behoeve van BTW- betalingen (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam), zie bijlage 6. 5. De subsidie SV is afkomstig uit het stadsvernieuwingsfonds (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam), zie bijlage 6. Disconteringsvoet De kosten en opbrengsten zijn in de tijd gezet en netto contant gemaakt met een disconteringsvoet van 4%. Dit is de disconteringsvoet die het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam in haar grondexploitatiemodellen hanteert (2005).

Pagina 64

Bijlage 4: Kosten en baten ‘sloop-nieuwbouw’

Omschrijving en aannames Aankopen – slopen – grond verkopen – verkoop nieuwbouwwoningen −

alle panden zijn aangekocht door de gemeente;

−

de 32 Wallisblokpanden worden vervangen door 64 benedenbovenwoningen van gemiddeld 79 m2 gebruikersoppervlakte (gbo);

−

realiseren van extra of gebouwde parkeerplaatsen is niet;

−



Gemiddelde

Kosten

kosten

totaal (€)

Boekingsjaar


per woning (€) 1

Verwerving (incl.

nvt

€ 3.760.000

2005

€ 3.760.000

Tijdelijk beheer

nvt

€

343.500

2005

€

343.500

3

Sloop

16.000 (32)

€

512.000

2005

€

512.000

4

Openbare werken

nvt

€

600.000

kabels & leidingen

2005 (€ 435.000)

€

435.000

-verharding I

2006 (€ 45.000)

€

44.135

-verharding II

2007 (€ 105.000)

€

101.000

verhuisvergoedingen) 2

-bodemonderzoek / sanering /

-1e jaars onderhoud verharding

5

Afdelingskosten (6% over

nvt

€

30.720

nvt

€ 132.000

2007 (€ 15.000)

€

2005

€

30.720

2005 (€ 95.700)

€

95.700

2006 (€ 9.900)

€

9.710

2007 (€ 23.100)

€

22.220

2008 (€ 3.300)

€

2.992

2006

€

86.749

14.151

sloop) 6

Afdelingskosten (22% over openbare werken)

7

Omslagkosten

€ 1.382

€

88.450

Totale kosten NCW


€ 5.457.877

Gemiddelde

Opbrengsten

opbrengsten

totaal (€)

Boekingsjaar


per woning (€) 8

Tijdelijk beheer

nvt

€

177.000

2005

€

9

Grondopbrengsten

€ 18.000 (64)

€ 1.152.000

2006

€ 1.125.415

10

Subsidie ISV

nvt

€ 2.700.000

2005 (€ 1.350.000)

€ 1.350.000

11

Subsidie SV

nvt

€

240.000

177.000

2006 (€ 1.350.000)

€ 1.298.077

2005

€

240.000


€ 4.190.492

Saldo NCW

- € 1.267.385


- € 1.300.000

Pagina 65

Toelichting 1. De verwervingskosten zijn gebaseerd op de gemaakte kosten voor de verworven panden en de raming van de nog aan te kopen panden. Het bedrag is inclusief eventueel betaalde en nog te betalen verhuisvergoedingen (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 2. De kosten voor tijdelijk beheer bestaan voornamelijk uit de kosten voor huur van beveiligingssystemen (o.a. stalen deuren voor afsluiting woningen), kleine reparaties, gas water elektra en verzekeringen in de periode dat het beheer door de gemeente werd uitgevoerd. Daarbij is opgeteld de afkoopsom bij overdracht van het beheer aan corporatie Woonbron (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 3. De sloopkosten zijn ingeschat door de werkencoördinator in Spangen op gemiddeld ca. € 16.000 per woning. De inschatting is gemaakt aan de hand van een viertal Rotterdamse referentieprojecten met een uitvoering 2005, te weten (bron: dhr. E. Pors, OBR, gemeente Rotterdam): −

Ganzekop, ca. € 23.500 per woning (20 woningen, lastig werkterrein);

−

Hart 2.07, ca. € 9.000 per woning (36 woningen, gunstige aanbesteding);

−

Schippersbuurt, ca. € 13.500 per woning (118 woningen, gunstige aanbesteding);

−

Van Dorp, ca. € 14.500 per woning (20 woningen)

4. Inschatting kosten voor de openbare werken; € 25.000 voor omleggen kabels en leidingen, € 150.000 voor verharding, € 15.000 voor 1e-jaars-onderhoud en € 400.000 voor de sanering. De inschatting saneringskosten op basis van de indicatieve raming d.d. 15 maart 2004 van Gemeentewerken voor de eventuele sanering van de binnentuin (bron: E. Pors, werkencoördinator OBR, gemeente Rotterdam). De kosten voor bodem- en terreinonderzoek bedragen ca. € 10.000 (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 5. De afdelingskosten voor sloop worden binnen het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam standaard begroot op 6% van de sloopkosten(bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 6. De afdelingskosten voor openbare werken worden op binnen het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam standaard begroot op 22% van de openbare werken (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 7. De omslagkosten is een verplichte bijdrage voor bovenwijkse infrastructuur aan de Stadsregio Rotterdam. Deze bijdrage wordt in rekening gebracht per woning of woningequivalent van 100 meter bruto vloeroppervlak. In 2005 is het bedrag vastgesteld op € 1318,81(bron: dhr. M. Hage, OBR, gemeente Rotterdam). 8. De opbrengsten voor tijdelijk beheer bestaan uit de inkomsten van huurpenningen en voortgezet gebruik (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 9. Inschatting grondopbrengsten op basis van het nieuwbouwproject Schieoevers, dat gelegen is naast het Wallisblok en waarvan de realisatie gelijktijdig plaatsvindt. Voor de nieuwbouw ter plaatse van het voormalige Wallisblok zijn de volgende aannamen gedaan: −

De gemiddelde v.o.n.-prijs per m2 gbo voor de locatie Wallisblok lager is dan van het project Schieoevers. Het Wallisblok heeft immers geen directe ligging aan of zicht op de Schie, maakt meer onderdeel uit van de wijk Spangen en is kleinschaliger. De gemiddelde v.o.n.-prijs per m2 gbo van het Schieoeverproject bedraagt € 1640 (bron: R. Eggens, kostendeskundige dS+V, gemeente).

Pagina 66

−

De gemiddelde v.o.n.-prijs per m2 gbo voor het Wallisblok wordt ingeschat op € 1600 per m2 gbo (bron: R. Raadtgever, verkoopmanager project Schieoevers, Proper-Stok). De v.o.n.-prijs van een benedenbovenwoning van 79 m2 gbo is dan gemiddeld € 126.500.

−

De gemiddelde aanneemsom van een beneden-bovenwoning (met op de bovenste etage een dakterras) van 79 m2 gbo bedraagt € 70.000. De bijkomende kosten bedragen 26% van de aanneemsom, zijnde € 18.200 (bron: R. Eggens, kostendeskundige dS+V, gemeente Rotterdam). De gemiddelde residuele grondwaarde volgt hieruit en bedraagt ca. € 18.000 per woning.

10. In het kader van het hotspotsbeleid van de gemeente Rotterdam is er een subsidie uit het Investeringsbudget Stadsvernieuwing (ISV) van € 3.000.000 ter beschikking gesteld voor de aanpak van het Wallisblok. Hierop wordt 10% in mindering gebracht ten behoeve van BTW-betalingen BTW (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-0805 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam), zie bijlage 6. 11. De subsidie is afkomstig uit het stadsvernieuwingsfonds (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam), zie bijlage 6. Disconteringsvoet De kosten en opbrengsten zijn in de tijd gezet en netto contant gemaakt met een disconteringsvoet van 4%. Dit is de disconteringsvoet die het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam in haar grondexploitatiemodellen hanteert (2005).

Pagina 67

Bijlage 5: Kosten en baten ‘verkoop met renovatieverplichting’ Omschrijving en aannames Aankopen- verkopen met renovatie verplichting / ‘methode Wallisblok’ −

alle panden worden aangekocht door de gemeente;

−

alle panden worden om-niet verkocht aan de kopersvereniging;

−

alle woningen worden in collectief opdrachtgeverschap gerenoveerd;

−

realiseren van extra of gebouwde parkeerplaatsen is niet nodig;

−



Gemiddelde

Kosten

kosten

totaal (€)

Boekingsjaar


per woning (€) 1

Verwerving (incl.

nvt

€ 3.760.000

2005

€ 3.760.000

verhuisvergoedingen) 2

Tijdelijk beheer

nvt

€

343.500

2005

€

343.500

3

Haalbaarheidsonderzoek

nvt

€

13.000

2005

€

13.000

nvt

€

414.500

2005

€

414.500

nvt

€

92.500

- bodemonderzoek

2005 (€ 10.000)

€

10.000

- verharding

2007 (€ 75.000)

€

72.143

-1e jaars onderhoud verharding

2008 (€ 7.500)

€

7.076

2005 (€ 2.200)

€

2.200

2007 (€ 16.500)

€

15.871

2008 (€ 1.650)

€

1.557

2005

€

65.000

woningtypologieën 4

Funderingsonderzoek + herstel

5

6

Kosten openbare werken

Afdelingskosten (22% over

nvt

€

20.350

openbare werken) 7

Advies collectief particulier

nvt

€

65.000

opdrachtgeverschap Totale kosten NCW


€ 4.704.847

Gemiddelde

Opbrengsten

opbrengsten

totaal (€)

Boekingsjaar


per woning (€) 8

Tijdelijk beheer

nvt

€

2005

€

9

Subsidie ISV

nvt

€ 2.700.000

177.000

2005 (€ 1.350.000)

€ 1.350.000

2006 (€ 1.350.000)

€ 1.298.077

10

Subsidie SV

nvt

€

2005

€

240.000

177.000

240.000


€ 3.065.077

Saldo NCW

- € 1.639.770


- € 1.600.000

Pagina 68

Toelichting

1. De verwervingskosten zijn gebaseerd op de gemaakte kosten voor de verworven panden en de raming van de nog aan te kopen panden. Het bedrag is inclusief eventueel betaalde en nog te betalen verhuisvergoedingen (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 2. De kosten voor tijdelijk bestaan voornamelijk uit de kosten voor huur van beveiligingssystemen (o.a. stalen deuren voor afsluiting woningen), kleine reparaties, gas water elektra en verzekeringen in de periode dat het beheer door de gemeente werd uitgevoerd. Daarbij is opgeteld de afkoopsom voor het beheer bij overdracht aan corporatie Woonbron (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 3. De kosten voor het haalbaarheidsonderzoek (plus rente) van de architect om de mogelijkheden van het Wallisblok te onderzoeken bedragen ca. € 13.000 (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam) 4. De kosten voor het funderingsherstel van 5 panden is geraamd door Gemeentewerken (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam) 5. Inschatting kosten voor de openbare werken; € 750.000 voor verharding en € 7.500 voor 1e-jaars-onderhoud (bron: E. Pors, werkencoördinator OBR, gemeente Rotterdam). 6. De afdelingskosten voor openbare werken worden op binnen het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam standaard begroot op 22% van de openbare werken (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 7. De kosten voor advies collectief particulier opdrachtgeverschap aan het Steunpunt Wonen bestaan uit de kosten voor promotie, brochures, advertenties en de voorlichtingsbijeenkomst (bron: informatiebrochure Wallisblok). 8. De opbrengsten voor tijdelijk beheer bestaan uit de inkomsten van huurpenningen en voortgezet gebruik (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 29-08-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam). 9. In het kader van het hotspotsbeleid van de gemeente Rotterdam is er een subsidie uit het Investeringsbudget Stadsvernieuwing (ISV) van € 3.000.000 ter beschikking gesteld voor de aanpak van het Wallisblok. Hierop wordt 10% in mindering gebracht ten behoeve van BTW-betalingen BTW (bron: grondexploitatie Wallisblok d.d. 2908-05 / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam), zie bijlage 6. 10. De SV-subsidie is afkomstig uit het stadsvernieuwingsfonds (bron: grondexploitatie Wallisblok / M. Hage, planeconoom OBR, gemeente Rotterdam) zie bijlage 6. Disconteringsvoet De kosten en opbrengsten zijn in de tijd gezet en netto contant gemaakt met een disconteringsvoet van 4%. Dit is de disconteringsvoet die het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam in haar grondexploitatiemodellen hanteert (2005).

Pagina 69

Bijlage 6: Subsidies Rijksoverheid

Subsidie voor stadsvernieuwing (SV-subsidie) In grote delen van de steden werd in de jaren zestig van de twintigste eeuw zo'n slecht leefmilieu aangetroffen dat dit maatschappelijk onaanvaardbaar werd. Daarmee was het begrip 'stadsvernieuwing' geboren, vooral bedoeld om de grote kwaliteitsachterstand in de verkrotte vooroorlogse wijken aan te pakken. Dit mondde uiteindelijk in 1985 uit in een Wet op de Stads- en Dorpsvernieuwing (WSDV). Sinds die tijd is er in het kader van de stadsvernieuwingsoperatie met steun van het Rijk enorm geïnvesteerd in de stedelijke woningvoorraad. Het gevolg was een flinke inhaalslag die in 2005 moet zijn voltooid. De laatste stadsvernieuwingsgelden zijn na 2000 opgegaan in het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (Ministerie van VROM, (n.d.)). ISV-subsidie voor stedelijke vernieuwing (ISV-subsidie) Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) is door het Rijk beschikbaar gesteld bij de totstandkoming van de Wet Stedelijke vernieuwing in 2000 en is bedoeld voor: “op stedelijk gebied gerichte fysieke inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en veiligheid, bevordering van een duurzame ontwikkeling en verbetering van de woonen milieukwaliteit, versterking van de culturele kwaliteiten, bevordering van de sociale samenhang, verbetering van de bereikbaarheid, verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat stedelijk gebied” (Staatsblad 2000, 504).

Pagina 70

Particuliere investeringen in verouderde wijken

Recommend Documents