De Hervorming van de Registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in Vlaanderen

De Hervorming van de Registratierechten

Steunpunt Beleidsrelevant onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Spoor Fiscaliteit

De Hervorming van de Registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in Vlaanderen (Voorlopige versie: mag niet verspreid worden buiten het steunpunt BOV) (Alle commentaar is welkom bij [email protected])

Fiscaal Spoor Hogeschool Gent

ABSTRACT De Vlaamse overheid streeft naar het behoud van de schaarse Vlaamse open ruimte en probeert de woongebieden in de stadskernen te herwaarderen. Verder probeert de overheid de gezinsmobiliteit te verhogen, voornamelijk om gezinnen te stimuleren om dichter bij de arbeidsplek te gaan wonen. Ook wil de wetgever het bezit van onroerend goed stimuleren en de woonkwaliteit van de bestaande woningen verhogen. In dit document ga ik na of de hervorming van de registratierechten deze doelstellingen realiseert. Allereerst ga ik dieper in op de vernieuwde wetgeving (01/01/2002) en leid ik een schema af dat kan helpen bij het bepalen van de meeneembare of terug te krijgen registratierechten. Vervolgens bestudeer ik de (potentiële) effecten van de hervorming. Ik concludeer en evalueer de wetgeving in het kader van de vooropgestelde Vlaamse doelstellingen.


1

Steunpunt beleidsrelevant onderzoek - bestuurlijke organisatie Vlaanderen

DE

HERVORMING

VAN

DE

REGISTRATIERECHTEN:

WETGEVING EN (POTENTIELE) EFFECTEN m.b.t. PARTICULIERE INVESTERINGEN IN ONROEREND GOED IN VLAANDEREN

1. INLEIDING De Vlaamse overheid streeft naar het behoud van de schaarse Vlaamse open ruimte en probeert de woongebieden in de stadskernen te herwaarderen. Verder probeert de overheid de gezinsmobiliteit te verhogen, voornamelijk om gezinnen te stimuleren om dichter bij de arbeidsplek te gaan wonen. Ook wil de wetgever het bezit van onroerend goed stimuleren en de woonkwaliteit van de bestaande woningen verhogen. In dit document wordt de hervorming van de registratierechten (sinds kort een Vlaamse bevoegdheid) van 01/01/2002 besproken. Sectie 2 introduceert de nieuwe wetgeving en geeft een schematische leiddraad voor de bepaling van de meeneembare of terug te krijgen rechten. Deze leiddraad wordt verduidelijkt aan de hand van enkele voorbeelden. Sectie 3 en 4 bespreekt kort de wetgeving in het Brussels Gewest en in het Waals Gewest. In sectie 5 bespreek ik de (potentiële) effecten van de hervorming in en voor Vlaanderen m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed. Ik bespreek de prikkels m.b.t. het kopen van een woning (sectie 5.1), het bouwen/huren van een woning en de woningkwaliteit (sectie 5.2), de mobiliteit (sectie 5.3), de gewestkeuze (sectie 5.4) en overige fiscale prikkels (sectie 5.5). In de conclusies van sectie 5.6 ga ik na of de doelstellingen van de wetgever kunnen en/of worden gerealiseerd door de hervormde regelgeving.

2. WETGEVING VLAANDEREN Ik bespreek de Vlaamse wetgeving m.b.t. de registratierechten. Ik bespreek respectievelijk de grondslag van de heffing (sectie 2.1), het tarief (sectie 2.2), de meeneembaarheid (sectie 2.3), het abattement (sectie 2.4) en de inwerkingtreding (sectie 2.5).

2.1 Grondslag Belasting op de verkoop, ruil en alle overeenkomsten onder ‘bezwarende titel’ (=elke partij heeft verplichting iets te geven/doen), waarbij eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen gelegen in het Vlaamse Gewest wordt overgedragen (zowel grond als koopwoningen). (De koper betaalt de registratierechten, tenzij de partijen het anders overeenkomen). Registratierecht op:

verkoopwaarde prijs + lasten

⇔ ⇔

prijs + lasten 1 < verkoopwaarde prijs + lasten > verkoopwaarde 2

1

Lasten > 0: (impliciete) kosten die de koper betaalt. Voorbeeld: de kosten die de verkoper heeft gemaakt om het goed verkocht te krijgen en die betaald worden door de koper (publiciteit, kosten van plan en meting...), de verplichting voor de koper om belastingen te betalen m.b.t het onroerend goed voor een periode die valt voor de ingenottreding van het goed door de koper, als de verkoper het recht voorbehoudt om nog een aantal maanden na de verkoop in het verkochte huis te wonen. Lasten < 0: (impliciete) kosten die de verkoper betaalt. Voorbeeld: de verkoper betaalt de notarislonen of registratierechten. 2 De akte moet de eigenlijke verkoopwaarde vermelden indien deze hoger is dan de overeengekomen verkoopsom. Anders bepaalt de plaatselijke ontvanger de verkoopwaarde op basis van de verkoopsom van

2

Spoor Fiscaliteit


Nieuwbouw en aankoop nieuwbouw met toepassing van de BTW zijn niet onderhevig aan de registratierechten (RR). Registratierechten moeten enkel worden betaald op de prijs van de grond. Ook vernieuwbouw is (enkel) onderhevig aan de BTW-reglementering.

2.2 Tarief Tarief:

10%

(tot 31/12/2001: 12.5%)

Verlaagd tarief (enkel voor natuurlijke personen): - Aankoop van bescheiden woning 5% (tot 31/12/2001: 6%). Het verlaagd tarief geldt eventueel ook voor grond 3. Een ambtenaar van het kadaster (komt langs en) levert een attest dat recht geeft op klein beschrijf. Voorwaarden bescheiden woning: Geen van de partners mag 100% eigenaar zijn van een andere woning, met uitzondering van één die geërfd is van ouders of grootouders Het niet-geïndexeerde K.I. van alle onroerende goederen die het gezin bezit mag niet meer bedragen dan 745, 845, 945, of 1.045 euro (respectievelijk voor 0-2, 3-4, 5-6 of meer kinderen ten laste). Worden echter niet meegerekend de onroerende goederen geërfd van bloedverwanten in opgaande lijn waarvan het K.I. maximum 25% bedraagt van de bovenvermelde grenswaarden. Het K.I. van de samen met de woning aangekochte gronden (bijvoorbeeld een aangrenzende tuin) mag niet meer bedragen dan 323 euro. Het volledige onroerend goed moet verworven zijn. Het aangekochte huis moet gedurende ten minste 3 jaar bewoond worden. - Aankoop sociale huurwoning en sociale koopwoning (gebouwd door SHM’s of de VHM): 1.5%. (Bij nieuwe sociale koopwoningen die verkocht worden onder het BTW-stelsel wordt het verlaagd tarief geheven op de waarde van de grond). - Aankoop woning wanneer kopers voldoen aan de woonbehoeftigheidsvoorwaarden (m.b.t. inkomen en bezit) die gelden voor kopers van sociale woningen: 1.5% Verlaagd tarief voor aankopen door een SHM of de VHM: 6%

2.3 Meeneembaarheid 4 Maximaal 12.500 EUR betaalde registratierechten zijn meeneembaar per nieuwe aankoop (komt overeen met RR op waarde van 100.000 euro voor de hervorming en 125.000 euro na de hervorming). Indien A1 → V1 → A2: implementatie door directe ‘verrekening’ bij A2. Indien A1 → A2 → V1: implementatie door ‘teruggave’ van registratierechten bij V1. De registratierechten die gegeven de gewone regels verschuldigd waren op het eerste aankoopelement in de verrichting (= combinatie van 2 aankopen en 1 verkoop) vormen het principieel meeneembaar gelijkaardige woningen of gronden in dezelfde buurt. Registratierecht wordt dan geheven op deze verkoopwaarde (eventueel vermeerderd met een boete). Bij betwisting worden één of drie deskundigen aangesteld voor het uitvoeren van een controleschatting. 3 De aankoop van de grond wordt geregistreerd tegen 10%; achteraf wordt 10%-5% teruggegeven op voorlegging van een uittreksel van het K.I. van het gebouwde ‘bescheiden’ huis. 4 Aankoop/verkoop van een eerste woning-hoofdverblijfplaats: A1/V1, aankoop van een nieuw (tweede) woning-hoofdverblijfplaats: A2.


3


bedrag. Wat principieel kan worden meegenomen is het ‘wettelijk aandeel’ persoon in de registratierechten die verschuldigd waren op A1.

5

van de natuurlijke

Het kan gebeuren dat niet alle principieel meeneembare rechten ook effectief kunnen worden aangewend (dit wordt excedent genoemd). Deze excedenten kunnen eventueel bij latere verrichtingen worden aangewend (=je verliest het recht van meeneembaarheid niet al kan je het recht bij een bepaalde aankoop niet gebruiken). In de volgende analyse geef ik eerst een aantal definities en condities uit de wettekst weer. Vervolgens herschrijf ik de inhoud van de wet zodat de schematische analyse als leiddraad kan dienen voor de exacte bepaling van de meeneembare registratierechten.

• Analyse ‘A1 → V1 → A2’ (verrekening) voor koper i betrokken bij A2 6 Deze analyse moet worden uitgevoerd voor alle natuurlijke personen i betrokken bij de verwerving van het onroerend goed A2 (A1/V1 zijn eventueel koper i - afhankelijk). Principieel meeneembaar bedrag ‘D’ (principieel te verrekenen bedrag) = Wettelijk aandeel in A1 * totaal betaalde registratierechten op A1 (+ verhoogd met eventuele excedenten: zie verder) Te betalen rechten op A2 (zonder verrekening) ‘B’ = Wettelijk aandeel in A2 * totaal te betalen registratierechten op A2 ⇒

Te betalen rechten op A2 na verrekening ‘C = B – D’

MAAR: a) b)

De verrekening zoals bepaald in artikel 61/3 impliceert dat er nooit grond is voor teruggave Het te verrekenen bedrag ‘D’ wordt beperkt tot een bepaald maximum: (maximum = wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro)

Vorming excedent ‘E’: de nog niet verrekende rechten (ontstaan in punt a) en b)) worden bij het wettelijk aandeel van de natuurlijke persoon in de verschuldigde rechten op de voorlaatste aankoop gevoegd, om het verrekenbaar bedrag bij de laatste aankoop te bepalen.

Schematische leiddraad voor de bepaling van de meeneembare rechten: Definities ‘D’ en ‘B’ zoals hierboven bepaald. Het feitelijk meeneembaar bedrag van registratierechten wordt aangegeven door ‘A’.

5

Wettelijk aandeel = bijdrage van de natuurlijke persoon in de registratierechten, waartoe hij krachtens de beginselen van het burgerlijk recht gehouden is of zou zijn indien hij en zijn medekopers geen bijzondere overeenkomst hebben gesloten omtrent de verdeling van die kosten van de aankoop. Deze definitie impliceert dat ook al betaalde je zelf geen rechten, de wetgever er toch van uitgaat dat je het wettelijk deel van de rechten hebt betaald. 6 Zie artikel 61/3.

4

Spoor Fiscaliteit


1. Indien: D > wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro ⇒ D < wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro ⇒ ⇒

‘A’ = wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro ‘A = D’

Excedent ‘E1’ = max {D – wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro, 0}

2. ‘Geen teruggave’ - regeling (de waarde van ‘A’ is bepaald in punt 1.) A>B ⇒ A
te verrekenen bedrag is B te verrekenen bedrag is A ⇒

Nog te betalen registratierechten door koper i met meeneembaarheid ‘C’ = max {0, B - A} Excedent ‘E2’ = max {A – B, 0}

⇒

2

3. Totaal excedent ‘ E =

∑E

i

i =1

Dit excedent wordt bij een volgende transactie opgeteld bij ‘D’ zoals boven gedefinieerd. Het overgehevelde excedent ‘E’ kan echter pas gebruikt worden ⇔ ‘D* < wettelijk aandeel in A*2 maal 12.500 euro’ (de * duid op een nieuwe transactie) (volgens regel 1). Het niet aangewende gedeelte van ‘E’ kan verder worden meegenomen en eventueel bij latere verrichtingen worden aangewend.

•

Voorwaarden voor de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening - Enkel bij transacties door natuurlijke personen - Enkel m.b.t hoofdverblijfplaats (zowel A1 als A2) - Mits een zuivere en eenvoudige koop en verkoop (dus bijvoorbeeld niet bij ruil) - A2 binnen de 2 jaar na V1 - De natuurlijke persoon moet zijn nieuw hoofdverblijfplaats binnen een strikt bepaalde termijn vestigen op de plaats van het nieuw aangekochte onroerend goed a. Bestaande woning: 2 jaar na A2 b. Bouwgrond: 3 jaar na A2 - Alle onroerende goederen in Vlaams Gewest - Geen meeneembaarheid indien V1 een bouwgrond is (aangezien meeneembaarheid enkel telt m.b.t. hoofdverblijfplaats)

• Voorbeeld 1 A1 → V1 →

80.000 euro

A2

→ V2 →

120.000 euro

A3

140.000 euro

- Voor de hervorming totaal te betalen RR: A1*12.5% + A2 *12.5% + A3 *12.5% = 42.500 euro


5


- Na de hervorming: Aankoop 1: te betalen RR = 8.000 euro Aankoop 2: • Te betalen RR (zonder verrekening) B = 12.000 euro • Principieel meeneembaar bedrag D = 8.000 euro • D = 8.000 < 12.500 ⇒ A = 8.000 euro • A = 8.000 < B = 12.000 ⇒ te verrekenen bedrag is A = 8.000 • Te betalen RR C = B – A = 12.000 – 8.000 = 4.000 euro Aankoop 3: • Te betalen RR (zonder verrekening) B = 14.000 euro • Principieel meeneembaar bedrag D = 12.000 euro • D = 12.000 < 12.500 ⇒ A = 12.000 euro • A = 12.000 < B = 14.000 ⇒ te verrekenen bedrag is A = 12.000 • Te betalen RR C = B – A = 14.000 – 12.000 = 2.000 euro Totaal RR = 8.000 + 4.000 + 2.000 = 14.000 euro

• Voorbeeld 2 A1 → V 1 → A2 → V 2 → A3 80.000 euro 210.000 euro 160.000 euro - Voor de hervorming totaal te betalen RR: A1*12.5% + A2 *12.5% + A3 *12.5% = 56.250 euro - Na de hervorming: Aankoop 1: te betalen RR = 8.000 euro Aankoop 2: • Te betalen RR (zonder verrekening) B = 21.000 euro • Principieel meeneembaar bedrag D = 8.000 euro • D = 8.000 < 12.500 ⇒ A = 8.000 euro • A = 8.000 < B = 21.000 ⇒ te verrekenen bedrag is A = 8.000 • Te betalen RR C = B – A = 21.000 – 8.000 = 13.000 euro Aankoop 3: • Te betalen RR (zonder verrekening) B = 16.000 euro • Principieel meeneembaar bedrag D = 21.000 euro • D = 21.000 > 12.500 ⇒ A = 12.500 euro E1 = 21.000 – 12.500 = 8.500 • A = 12.500 < B = 16.000 ⇒ te verrekenen bedrag is A = 12.500 • Te betalen RR C = B – A = 16.000 – 12.500 = 3.500 euro Aankoop 4: Principieel meeneembaar bedrag D = 16.000 + excedent 8.500 = 24.500 euro Totaal RR = 8.000 + 13.000 + 3.500 = 24.500 euro Het voordeel van te werken met excedenten is dat er bij een nieuwe aankoop (bijvoorbeeld A4) enkel moet gekeken worden naar de vorige aankoop (A3) en niet naar al de aankopen daarvoor. Dus om het principieel meeneembaar bedrag te bepalen moet er gekeken worden naar het wettelijk aandeel in de betaalde RR op de vorige aankoop + excedenten.

6

Spoor Fiscaliteit


• Analyse ‘A1 → A2 → V1’ (teruggave) voor koper i betrokken bij A2 7 8 Voor elke natuurlijke persoon geldt dat het wettelijk aandeel in de rechten op A1 en later op A2 worden betaald. Principieel terug te krijgen bedrag ‘D’ bij V1 = wettelijk aandeel in A1 * totaal betaalde registratierechten op A1 (+ verhoogd met eventuele excedenten). MAAR: a) de teruggave kan nooit groter zijn dan het wettelijk aandeel in de rechten betaald op de nieuwe aankoop A2 b) Het terug te krijgen bedrag ‘D’ wordt beperkt tot een bepaald maximum: (maximum = wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro) Vorming excedent ‘E’: de nog niet verrekende rechten (ontstaan in punt a) en b)) worden bij het wettelijk aandeel van de natuurlijke persoon in de verschuldigde rechten op de voorlaatste aankoop gevoegd, om het terug te krijgen bedrag te bepalen.

Schematische leiddraad voor de bepaling van de terug te geven (krijgen) rechten: Het feitelijk terug te krijgen bedrag aan registratierechten wordt aangegeven door ‘A’. Het principieel terug te krijgen bedrag ‘D’ is hierboven reeds bepaald. ‘B’ = wettelijk aandeel in A2 * totaal te betalen registratierechten op A2. 1. Indien: D > wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro ⇒ D < wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro ⇒ ⇒

‘A’ = wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro ‘A = D’

Excedent ‘E1’ = max {D – wettelijk aandeel in A2 * 12.500 euro, 0}

2. ‘Beperkte teruggave’ - regeling (de waarde van ‘A’ is bepaald in punt 1.) A>B ⇒ A
terug te krijgen bedrag is B terug te krijgen bedrag is A ⇒ ⇒

Terug te krijgen registratierechten door koper i ‘C’ = min {B, A} Excedent ‘E2’ = max {A – B, 0}

2

3. Totaal excedent ‘ E =

∑E

i

i =1

Dit excedent wordt bij een volgende transactie opgeteld bij ‘D’ zoals boven gedefinieerd. 7

A1 en de bijhorende V1 kunnen betrekking hebben op verschillende investeringen voor verschillende kopers i (eventueel betere notatie zou zijn ‘Ai’ en ‘Vi’). 8 Zie artikel 212 bis.


7


• Voorwaarden voor de meeneembaarheid onder de vorm van teruggave Idem als in geval van verrekening, behalve: V1 + vestigen hoofdverblijfplaats binnen

de 2 jaar na A2 indien woning de 3 jaar na A2 indien bouwgrond

• Artikel 212 In geval van wederverkoop van een onroerend goed waarop 10 % registratierechten zijn betaald, wordt drie vijfde van dat recht aan de wederverkoper teruggegeven indien de wederverkoop gebeurd binnen de twee jaar na de verkrijging. De teruggave geldt alleen voor wie het volledige tarief van 10% betaald heeft. Bij een ‘klein beschrijf’ geldt ze dus niet. Deze teruggave is niet cumuleerbaar met de teruggave zoals besproken in de studie van ‘A1 → A2 → V1’. Er zal bijgevolg een keuze moeten worden gemaakt.

2.4 Abattement op de heffingsgrondslag Mogelijkheid tot forfaitaire vermindering van de heffingsgrondslag met 12.500 euro. Voorwaarden: - Alleen voor natuurlijke personen - Zuivere (alleen koopcontracten) en eenvoudige (onvoorwaardelijke) aankoop - Onroerend goed gelegen in Vlaams Gewest - De koper(s) moet(en) het volledige goed verwerven - Onroerend goed (inclusief bouwgrond) bedoeld om hoofdverblijfplaats te vestigen - De natuurlijke persoon moet zijn nieuw hoofdverblijfplaats binnen een strikt bepaalde termijn vestigen op de plaats van het nieuw aangekochte onroerend goed: Bestaande woning: 2 jaar na A2 (2 jaar na datum van de registratie) Bouwgrond: 3 jaar na A2 - De notariële akte moet vermelden dat u aan de voorwaarden voldoet en uitdrukkelijk vragen dat de korting wordt toegekend. Geen recht op abattement bij reeds bezit van woning - Geen van de natuurlijke personen betrokken in de aankoop mag ‘voor de geheelheid = 100%’ eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning is bestemd - De kopers mogen samen niet voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning is bestemd Het voordeel van het abattement kan niet gecombineerd worden met het voordeel van de meeneembaarheid (verrekening of teruggave). Gegeven de voorwaarde van geen bezit van ander onroerend goed bestemd voor bewoning is enkel de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening relevant. In dergelijke situatie zal de belastingplichtige een keuze moeten maken tussen verrekening en verkrijgen van abattement. Het voordeel van het abattement sluit artikel 212 echter niet uit (teruggave 3/5 enkel voor de betaalde registratierechten, dus niet het abattement).

2.5 Inwerkingtreding Vanaf 01/01/2002. Meeneembaarheid is ook geldig voor rechten betaald voor 01/01/2002 indien nieuwe aankoop van onroerend goed na 01/01/2002.

8

Spoor Fiscaliteit


3. WETGEVING BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST Als reactie op de hervorming van de registratierechten in Vlaanderen heeft ook het Brussels Gewest de regelgeving m.b.t. de registratierechten aangepast. De nieuwe regeling: Tarief: 12.5% Tarief voor ‘klein beschrijf’ wordt afgeschaft. Tarief voor erkende vastgoedmakelaars van 5% naar 8% Abattement: De eerste schijf van 45.000 euro van de aankoopprijs van de woning is vrij van RR. De eerste schijf van 60.000 euro is vrij van RR indien de woning ligt in de ‘Ruimten voor Versterkte Ontwikkeling van de Huisvesting en de Stadsvernieuwing (RVOHS-zone)’. Voorwaarden abattement: - De koper moet tenminste 5 jaar in het Brussels Gewest blijven wonen, niet noodzakelijk in de aangekochte woning - Korting enkel voor natuurlijke personen - Binnen de 2 jaar na de aankoop moet de koper van de woning ook zijn hoofdverblijfplaats maken. Dit impliceert dat de woning die het gezin reeds bezit binnen de twee jaar moet worden verkocht.

4. WETGEVING WAALS GEWEST De wetgeving in Wallonië is zoals de wetgeving in Vlaanderen voor de hervorming. Tarief: 12.5% Klein beschrijf: 6% (voorwaarden: zie Vlaanderen) Aankoop van sociale woning van een openbare instelling (koper komt in aanmerking voor aankooppremie die door het gewest wordt toegekend): 1.5%


9


5. (POTENTIELE) EFFECTEN VAN DE HERVORMING IN VLAANDEREN 5.1 Kopen van een woning In sectie 5.1 bespreken we de effecten van de belastinghervorming met betrekking tot het kopen van een woning. We bestuderen achtereenvolgens de effecten van de: tariefdaling aankondiging van de tariefdaling meeneembaarheid abattement In deze analyse wordt gebruik gemaakt van figuren die de vraag naar en het aanbod van koopwoningen weergeven. In deze analyse veronderstellen we onder andere: - dat er 1 type woning is (met dezelfde eigenschappen) (of we interpreteren als een subsectie van de markt voor een bepaald type van woning) - dat er 1 homogeen individu is (alle agenten hebben dus identieke preferenties) - een partieel evenwicht (effecten van en op andere markten worden niet meegenomen) De vraag en aanbod analyse kan zowel als een lange termijn analyse als een korte termijn analyse worden beschouwd. De lange termijn interpretatie veronderstelt dat de prijs op de markt voor koopwoningen tot stand komt door het evenwicht van de lange termijn vraag en aanbod curven (alsof iedereen die ooit een huis gekocht heeft dit op de markt brengt en (her)onderhandelt over de prijs). In deze analyse focussen we op een constant en een stijgend aanbod in de prijs van koopwoningen. Deze analyse impliceert een aantal aanvullende vooronderstellingen zoals een constante populatie en het feit dat de woningen niet depreciëren (constante kwaliteit van de woning voorraad). De analyse kan ook worden geïnterpreteerd als de vraag en aanbod naar woningen in elke periode (bijvoorbeeld een jaar) (korte termijn interpretatie). Er wordt dan uiteraard verondersteld dat er voldoende vraag en aanbod is in elke periode om tot een evenwicht te convergeren. Wijzigende omstandigheden op de onroerend goed markt zullen dan verschuivingen van de curven van periode tot periode veroorzaken. Dit zal resulteren in een veranderende evenwichtsprijs en hoeveelheid. Het effect van de hervorming van de registratierechten op de evenwichtsprijs en hoeveelheid verandert echter niet.

Tariefverlaging Geeft de tariefverlaging van de registratierechten van 12.5% naar 10% een prikkel tot kopen van een woning? Ik bespreek kort de effecten op de korte termijn 9 wanneer het aanbod van koopwoningen constant is, de effecten op de lange termijn wanneer het aanbod prijsafhankelijk is en de effecten op de marktwerking wanneer de maatregel wordt aangekondigd. We bestuderen de tariefdaling en maken abstractie van het abattement en de meeneembaarheid van reeds betaalde registratierechten. • Aanbod van koopwoningen constant (aanbod perfect prijsinelastisch) In de korte termijn is het aanbod van koopwoningen constant en varieert niet met de prijs. Met ‘korte termijn’ wordt bedoeld de tijd die nodig is om bestaande gebouwen te renoveren en ze op de (koop-) markt te brengen en de tijd die nodig is om gebouwen die nu worden verhuurd te kunnen verkopen. De vraagcurve reflecteert de bruto betalingsbereidheid (prijs inclusief te betalen registratierechten) van personen m.b.t. koopwoningen. Deze vraagcurve is onafhankelijk van het tarief van de 9

In de hierna volgende analyse wordt met ‘korte termijn ‘ (‘langer termijn’) een constant (stijgend) aanbod van koopwoningen in de prijs bedoeld (en niet één periode of meerdere perioden).

10

Spoor Fiscaliteit


registratierechten. Gegeven het constante aanbod is ‘ p K ’ de door de koper te betalen evenwichtsprijs voor een koopwoning inclusief registratierechten (intersectie vraagcurve en KT aanbodcurve).

Figuur 1 prijs Aanbod’

Aanbod Korte Termijn

K

p '

pK vraag V p10 %

vraag net 10% RR V p12 .5%

vraag net 12.5% RR

Q

koopwoningen

Figuur 1 bevat ook de vraagcurven netto de te betalen registratierechten. Deze vraagcurven reflecteren de prijs die kopers aan de verkopers willen betalen. Hoe hoger het tarief van de RR, hoe lager de netto betalingsbereidheid. Dus hoe hoger het tarief van de RR, hoe lager de prijs die de verkoper ontvangt ‘ p V ’. De tariefdaling leidt dus tot een stijging van de vraagcurve netto de RR. Het KT aanbod van koopwoningen verandert niet. Bijgevolg leidt de tariefdaling tot een stijging van de prijs van koopwoningen die aan de verkoper moet worden betaald. De tariefverlaging komt bijgevolg volledig ten goede aan de eigenaars van koopwoningen en niet aan de kopers. De totaal te betalen prijs door de koper (inclusief RR) verandert echter niet. Dus: V K ‘ p12 .5% * (1 + 12.5%) = p12.5% ’

(1)

V K ‘ p10 % * (1 + 10%) = p10% ’, K K K ‘ p12 .5% = p10% = p ’

In de korte termijn leidt de tariefdaling dus niet tot een prikkel om woningen te kopen. De verlaging van de registratierechten leidt enkel tot een stijging in het vermogen van personen die een woning bezitten voor de invoer van de hervorming (01/01/2002).


11


•

Langere termijn analyse: aanbod van koopwoningen verandert (elastische vraag)

Figuur 2 prijs

Aanbod Lange Termijn

K p12 .5% K p10 %

vraag V p10 %

vraag net 10% RR V p12 .5%

vraag net 12.5% RR

Q12.5%

Q10%

koopwoningen

Op de langere termijn varieert het aanbod van koopwoningen ten gevolge van de veranderingen in de prijs. De vraagcurve netto de registratierechten stijgt ten gevolge van de daling van het tarief van de RR. De daling van het tarief leidt tot een stijging van de prijs van koopwoningen die de verkoper ontvangt V V (van ‘ p12 .5% ’ naar ‘ p10% ’). Ook de verkochte hoeveelheid woningen stijgt (doordat verkopers hogere prijs realiseren) (van ‘ Q12.5% ’ naar ‘ Q10% ’). De tariefdaling impliceert echter ook een daling in de K K totale prijs (inclusief registratierechten) die de koper moet betalen (van ‘ p12 .5% ’ naar ‘ p10% ’). (Een aanbodcurve met een positief intercept op de verticale as lijkt inderdaad logischer).

Op de langere termijn wordt het voordeel van de daling van het tarief van de RR verdeeld onder de kopers en verkopers. Verkopers ontvangen een hogere prijs maar ook de kopers moeten een lagere totale prijs (inclusief RR) betalen. De tariefdaling geeft dus een prikkel om woningen te kopen en geeft een prikkel om het aanbod van koopwoningen te verhogen. De koper heeft na de invoer van de tariefdaling een prikkel om te wachten met kopen van onroerend goed. In plaats van op korte termijn onroerend goed te kopen kan de koper beter wachten totdat de lange termijn effecten ervoor zorgen dat ook hij kan genieten van de voordelen van de tariefdaling. • Aankondiging van tariefverlaging Wat is het effect van het aankondigen van de tariefverlaging alvorens deze verlaging van kracht wordt (zie figuur 1)? Rationele en perfect geïnformeerde verkopers en kopers anticiperen dat het effect van de tariefverlaging een prijsstijging betekent die ten goede komt aan de verkopers. Verkopers zullen daarom wachten met het verkopen van de woning tot wanneer de verlaging van kracht wordt (aanbod

12

Spoor Fiscaliteit


daalt: aanbod curve verschuift naar links). Dit leidt tot een prijsstijging (zowel m.b.t. de prijs die verkopers ontvangen en de totale prijs die kopers moeten betalen). Aangezien kopers nu een hogere prijs moeten betalen dan na de invoer van de tariefverlaging (‘ p K ' > p K ’) zal de vraag dalen. Dit leidt tot een verdere aanbodverlaging en leidt uiteindelijk tot het imploderen van de markt. Verkoop zal pas hernemen bij de invoer van de tariefverlaging. Het imploderen van de markt kan ook het gevolg zijn van het ‘foutief’ inschatten van de kopers dat de tariefdaling (op korte termijn) in hun voordeel is. Door deze foutieve beoordeling zullen kopers hun koop uitstellen wat tot het imploderen van de markt leidt. Meeneembaarheid De meeneembaarheid geeft een prikkel tot een “koop – koop” beslissing over de levensduur, aangezien de betaalde RR op de eerste koop niet meer moeten worden betaald bij de tweede koop (voor effecten grensbeperking tot 12.500 euro: zie verder). Dit impliceert dat de meeneembaarheid geen (of weinig) invloed heeft op personen die een nieuw huis hebben gebouwd of reeds lang huren en voor wie de kans dat ze over de levensduur nog twee huizen kopen klein is. Dit impliceert ook dat de meeneembaarheid geen invloed heeft op personen die beslissen om, koste wat het kost, een woning te bouwen. De meeneembaarheid zal hun beslissing om, alvorens het droomhuis te bouwen, eerst te huren of te kopen niet beïnvloeden.

Wie kan er dan wel genieten van de meeneembaarheid: • zij die vroeger reeds een huis gekocht hebben (voor 01/01/2002) • zij die de woningmarkt betreden De invoer van de meeneembaarheid leidt tot prijsstijgingen van de koopwoningen en (op iets langere termijn) tot een stijging van het aanbod (zoals bij de tariefverlaging) (zie figuur 3). Figuur 3

prijs K p12 .5%

vraag

aanbod

K p10 % V p10 %

vraag net 10% RR met meeneembaarheid

*

p

vraag vraag net 10% RR zonder meeneembaarheid V p12 .5%

Q12.5%


mnh Q10 %

koopwoningen

13


In figuur 3 wordt verondersteld dat al de kopers een zelfde hoeveelheid registratierechten meenemen naar de nieuwe aankoop. Dit impliceert dat een aankoop van onroerend goed tot een prijs ‘ p • ’ vrijgesteld is van registratierechten. De vraagcurve inclusief of exclusief de registratierechten loopt bijgevolg samen. Vanaf dit punt loopt de vraagcurve netto de registratierechten evenwijdig met de vraagcurve net de 10% RR zonder meeneembaarheid. We observeren dat de meeneembaarheid inderdaad leidt tot een verdere prijsstijging van het onroerend goed netto de registratierechten (prijs voor de verkoper) en een prijsdaling inclusief de registratierechten (prijs voor de koper). Ook de verhandelde hoeveelheid in het evenwicht stijgt.

Meeneembaarheid van 12.500 euro Hoe hoger de prijs van de gekochte woningen, hoe lager het relatieve voordeel van de meeneembaarheid.

Termijn van 2 jaar Bij verrekening geldt A2 binnen 2 jaar na V1. Dit impliceert dat de meeneembaarheid enkel betrekking heeft op “koop – koop” beslissingen en dus niet bijvoorbeeld op “koop – huur (langer dan 2 jaar) – koop” beslissingen. Er ontstaat dus een prikkel voor: • koop – verkoop – koop • koop – verkoop – huur (korter dan 2 jaar) – koop • koop – verhuur – terug zelf bewonen – verkoop – koop • uitstel van de eerste koop

Dit regime kan ook bij echtscheidingen tot verlies van meeneembaarheid leiden. Indien één van de partners het deel in het (gezamenlijk) huis verkoopt, dan is deze partner verplicht om binnen de twee jaar een nieuw huis te kopen.

Abattement Het abattement is niet combineerbaar met de meeneembaarheid van de betaalde RR. Ingeval van verrekening (A1-V1-A2) zal het individu dan een keuze moeten maken (niet bij teruggave, aangezien de voorwaarden van het abattement de werking bij A1-A2-V1 uitsluiten). Aangezien het abattement beperkt is tot een vermindering van de heffingsgrondslag van 12.500 euro (dus een verlaging van de te betalen RR met 1.250 euro) zullen gezinnen in de praktijk altijd kiezen voor de meeneembaarheid (in feite vanaf een waarde van A1 van 12.500 euro). Het abattement wordt dan een prikkel voor starters op de woningmarkt om een huis te kopen (of voor zij die de rechten op meeneembaarheid zijn verloren).

Het abattement is pas van toepassing bij een ‘eenvoudige’ aankoop, waarmee wordt bedoeld dat de aankoop onvoorwaardelijk moet zijn, d.w.z. een definitief karakter moet hebben. Aangezien de verkoper van een sociale koop- of huurwoning het recht heeft tot wederinkoop van de verkochte woning valt deze verkoop niet onder de bepaling van een ‘eenvoudige’ aankoop. Kopers van een sociale koop- of huurwoning kunnen daarom niet genieten van het abattement (zie Telex VHM 480 17.04.2002). Dit impliceert ook dat wanneer er nog geen grondattest voor handen is op het moment van de authentieke akte, dat er ook dan niet kan genoten worden van het abattement.

14

Spoor Fiscaliteit


Stelling In regio’s met procentueel gezien meer koopwoningen dan nieuwgebouwde woningen (bijvoorbeeld de steden) zal er meer kunnen genoten worden van de meeneembaarheid dan in de regio’s met veel nieuwgebouwde woningen (bijvoorbeeld de stadsrand). In principe geeft de nieuwe wetgeving dan aan meer gezinnen in de stad een prikkel om te verhuizen dan aan gezinnen in de stadsrand (en platteland).

5.2 Bouwen/huren van een woning en woningkwaliteit De stijging van het aantal verkochte woningen (zie figuur 2) impliceert dat er meer woningen zullen worden gerenoveerd (in plaats van te worden afgebroken) en dat woningen die voorheen verhuurd worden zullen worden verkocht. De stijging van het aantal verkochte woningen impliceert dus een daling in de nieuwbouw maar een stijging van de vernieuwbouw activiteiten. Dit leidt uiteraard tot een stijging van de woonkwaliteit van de huidige woningvoorraad. Wat zijn de effecten van de hervorming van de RR voor de huurmarkt? De stijging in het aanbod van koopwoningen impliceert een daling in het aanbod van woningen (inclusief appartementen) die kunnen worden verhuurd. De stijgende vraag naar koopwoningen impliceert ook een daling in de vraag naar woningen (en appartementen) om te huren. De hervorming beïnvloedt de kostprijs van de woningen die worden verhuurd niet; de eigenaars realiseren enkel een meerwaarde op de woning (zie sectie 5.1). De kostprijs daalt echter ook voor wie toch een woning koopt om ze daarna te verhuren (zie sectie 5.1). Al deze gevolgen bepalen het effect van de veranderende wetgeving op de huurmarkt. Het is in elk geval niet uit te sluiten dat de daling in het aanbod van huurwoningen en appartementen leidt tot een aanbodschaarste in bepaalde segmenten (of regio’s) van de huurmarkt, met prijs(huur)stijgingen tot gevolg. De aankoop van een nieuw gebouwde woning valt onder de BTW-reglementering. De aankoop is dus niet onderhevig aan de RR. Heeft de koper een prikkel om te wachten met de aankoop zodat de koop niet langer meer onderhevig is aan de BTW (tarief tot 21%) en onder de RR (tarief tot 10%) valt? Neen, aangezien de verkoper de door hem betaalde BTW dan niet zal kunnen recupereren en daardoor de BTW zal doorrekenen in de verkoopprijs van de woning. De koper zal dan én BTW (afhankelijk van hoe de BTW in de prijs zit gekapitaliseerd) én RR moeten betalen. Toch wordt deze strategie minder onaantrekkelijk t.o.v. voor de hervorming aangezien de betaalde RR (gedeeltelijk) meeneembaar zijn naar de volgende aankoop van een koopwoning.

5.3 Mobiliteit De verlaging van het tarief, de meeneembaarheid en het abattement doen op langere termijn het aanbod van koopwoningen stijgen en verhogen de prijs van de koopwoningen (die moet worden betaald aan de verkoper). Eens eigenaar van een koopwoning geeft de meeneembaarheid een prikkel om sneller te verhuizen en een nieuw huis te kopen. De verhoogde prijs die moet betaald worden voor de nieuwe koopwoning wordt gecompenseerd door de verhoogde prijs voor de woning die je verkoopt. Aangezien er minder of geen registratierechten meer moeten worden betaald bij de nieuwe aankoop geeft de meeneembaarheid van RR een prikkel om je woning sneller te verkopen en te verhuizen naar een andere koopwoning. Deze prikkel tot verhoogde mobiliteit telt niet indien je een nieuw huis hebt gebouwd aangezien je nog geen registratierechten kan meenemen.


15


Deze prikkel tot verhoogde mobiliteit geldt uiteraard voor alle personen die reeds registratierechten hebben betaald (en niet zo zeer voor gezinnen die een eerste woning die ze betrekken huren). De uiteindelijke gevolgen kunnen echter enkel empirisch worden bepaald. Zo kan de meeneembaarheid inderdaad (zoals vaak in de media wordt verkondigd) tot gevolg hebben dat gezinnen dichter bij het werk gaan wonen om de woon-werkverkeer files te vermijden. Maar de meeneembaarheid kan ook het tegenovergestelde effect hebben in regio’s met beperkte woon-werkverkeer files of in regio’s die goed bereikbaar zijn via het openbaar vervoer. Zo zou de meeneembaarheid kunnen leiden tot een stijging van de stadsvlucht maar ook kunnen leiden tot een toename van het aantal mensen dat in de steden gaat wonen. Ten opzichte van de wetgeving voor de hervorming heft de meeneembaarheid de mobiliteitsbelemmering op met betrekking tot de locatiekeuze van de gezinswoning. De nieuwe wetgeving heft dus het fiscale nadeel op voor gezinnen (die reeds ooit registratierechten hebben betaald) die dichter bij het werk willen gaan wonen. Of dit echter tot grote verhuisbewegingen leidt en wie juist naar waar verhuist blijft een open vraag en kan dus enkel empirisch worden bestudeerd.

5.4 Gewestkeuze Vlaanderen (V)

10% 5%

Tarief

Brussel (B)

12.5% -

Wallonië (W)

12.5% 6%

Abattement

12.500 euro

45.000 euro 60.000 euro

-

Meeneembaarheid

12.500 euro

-

-

•

V ↔W Vlamingen hebben geen prikkel om in Wallonië te gaan wonen wegens de hogere tarieven en de afwezigheid van het abattement. Bovendien zijn de reeds betaalde RR in Wallonië niet meeneembaar wanneer een Vlaming terugkeert naar Vlaanderen. Walen hebben duidelijk wel een prikkel om naar Vlaanderen te komen en te blijven wonen (de betaalde RR in Vlaanderen zijn meeneembaar binnen Vlaanderen maar niet naar Wallonië). •

B ↔W Walen hebben ook een prikkel om in Brussel te gaan wonen, maar inwoners van het Brussels Gewest kunnen beter niet naar Wallonië verhuizen. •

V ↔B

De analyse voor Vlaanderen (V) en Brussel (B) is interessanter. Hierna worden de volgende symbolen gebruikt: AV abattement in Vlaanderen; AB abattement in Brussel; TV tarief RR in Vlaanderen; TB tarief RR in Brussel; X waarde van het onroerend goed (verkoopprijs exclusief RR), r nominale interestvoet; n aantal jaar tussen eerste en tweede aankoop onroerend goed; B Brussel; V Vlaanderen en ‘ φ ’ wordt verkozen boven.

16

Spoor Fiscaliteit


1. Analyse zonder meeneembaarheid ‘B φ V’ Allereerst analyseren we of Brussel wordt verkozen boven (‘ φ ’) Vlaanderen (dus ‘B φ V’) abstractie makend van de (Vlaamse) meeneembaarheid. Investering in onroerend goed in Brussel wordt verkozen boven onroerend goed in Vlaanderen indien de RR in Vlaanderen ‘ ( X − AV )TV ’ hoger zijn dan de RR in Brussel ‘ ( X − AB )T B ’.

(2)

BφV

⇔

( X − AV )TV > ( X − AB )T B

⇔

X<

AV TV − AB T B TV − T B

Gezien het hoge abattement in Brussel mag de waarde van het huis niet hoger zijn dan A T − AB T B ’. In dat geval is een investering in Brussel aantrekkelijker dan een investering in ‘X < V V TV − T B Vlaanderen. Dit impliceert dat (AV = 12.500 euro, TB = 12.5%) B φ V indien: TV = 10%

AB = 45.000 euro:

X < 175.000 euro

TV = 10%

AB = 60.000 euro:

X < 250.000 euro

TV = 5%

AB = 45.000 euro:

X < 66.667 euro

TV = 5%

AB = 60.000 euro:

X < 91.667 euro

Als we de meeneembaarheid van de registratierechten niet meenemen in de analyse dan komen we tot vrij sterke prikkels om in het Brussels Gewest te investeren. Bijvoorbeeld, als TV = 10% en AB = 45.000 euro, dan doe je investeringen van minder dan 175.000 euro beter in Brussel dan in Vlaanderen.

2. Analyse met meeneembaarheid ‘B - B φ V - V’ Voor het analyseren van de effecten van de meeneembaarheid moeten we twee aankoopbeslissingen beschouwen. Een eerste aankoop en een tweede aankoop ‘n’ jaar later. Er wordt verondersteld in de voorbeelden die volgen dat de waarde van het tweede onroerend goed even groot is dan de waarde van de eerste aankoop. Uiteraard kan de analyse worden aangepast om bijvoorbeeld de tweede aankoop 10% duurder of goedkoper te maken dan de eerste aankoop. Registratierechten die in de toekomst worden betaald worden verdisconteerd aan de nominale rentevoet ‘r’. Een eerste en nadien een tweede aankoop in Brussel wordt verkozen boven een eerste en nadien een tweede aankoop in Vlaanderen ‘B - B φ V - V’ indien de totale RR in Vlaanderen hoger zijn dan de totale RR in Brussel: B − B φ V −V

(3) ( X − AV )TV + MAX


χ { XTV − ( X − AV )TV , XTV − 12.500} (1 + r ) n

> ( X − AB )T B +

( X − AB )T B (1 + r ) n

17


De registratierechten in Vlaanderen bedragen de som van de RR op de eerste aankoop plus de verdisconteerde RR op de tweede aankoop. Deze laatste RR nemen mee dat de reeds betaalde RR in mindering kunnen worden gebracht met een maximum van 12.500 euro en dat er gekozen wordt voor de meeneembaarheid boven het abattement. Aangezien het bedrag van de eerste aankoop gelijk is aan het bedrag van de tweede aankoop moeten we in formule (3) geen rekening houden met het feit dat de wet stelt dat er nooit registratierechten kunnen worden terugbetaald bij een tweede aankoop. Als we veronderstellen dat het maximum in (3) gelijk is aan ‘ AV TV ’ (dit moet nadien uiteraard gecontroleerd worden), dan is de oplossing van (3): (4)

B − B φ V −V

⇔

X

<

( AV TV − AB T B )(1 + r ) n − ( AB T B + AV TV ) {(TV − T B )(1 + r ) n − T B }

Dus een koop-koop beslissing in Brussel is aantrekkelijker dan een koop-koop beslissing in Vlaanderen als de investering niet groter is dan weergegeven in (4). Numeriek betekent dit: AV = 12.500 euro, TB = 12.5% en we veronderstellen dat de rentevoet ‘r’ 5% bedraagt en dat het gezin 15 jaar later (‘n=15’) een tweede koopwoning koopt. B-B φ V-V als: TV = 10%

AB = 45.000 euro:

X < 90.241 euro

TV = 10%

AB = 60.000 euro:

X < 122.862 euro

TV = 5%

AB = 45.000 euro:

X < 59.250 euro

TV = 5%

AB = 60.000 euro:

X < 79.801 euro

De meeneembaarheid zorgt ervoor dat het interessanter is om in Vlaanderen te investeren (behalve misschien in de Brusselse RVOHS-zones) en er te blijven wonen. In het geval dat TV = 10% en AB = 45.000 euro is investeren in Brussel aantrekkelijker dan investeren in Vlaanderen als de waarde van het onroerend goed niet hoger is dan 90.241 euro. Dit bedrag stijgt met de discontovoet en met het aantal jaren tussen de twee aankopen ‘n’ omdat in dat geval de verdisconteerde waarde van de Brusselse registratierechten op de tweede aankoop daalt.

3. Analyse van ‘B - B φ V - B’ Hebben inwoners van het Brusselse Gewest een prikkel om een eerste woning in Vlaanderen te kopen en daarna terug te keren naar het Brussels Gewest of hebben ze een prikkel om in het Brussels Gewest te kopen en er te blijven wonen? Dus: B−B φV −B

⇔

(5) ⇔

18

( X − AV )TV +

( X − AB )T B

(1 + r ) A T − AB T B X< V V TV − T B

n

> ( X − AB )T B +

( X − AB )T B (1 + r ) n

Spoor Fiscaliteit


Dit impliceert dat (AV = 12.500 euro, TB = 12.5%) B-B φ V-B indien: TV = 10%

AB = 45.000 euro:

X < 175.000 euro

TV = 10%

AB = 60.000 euro:

X < 250.000 euro

TV = 5%

AB = 45.000 euro:

X < 66.667 euro

TV = 5%

AB = 60.000 euro:

X < 91.667 euro

Inwoners van het Brusselse Gewest hebben bijgevolg een prikkel om in Brussel te blijven wonen. Indien hun eerste koopwoning in Vlaanderen ligt betalen ze hogere RR op de aankoop en zullen niet kunnen genieten van de meeneembaarheid aangezien de betaalde rechten in Vlaanderen niet meeneembaar zijn naar het Brusselse Gewest.

4. Analyse van ‘B - V φ V -V’ Hebben Vlamingen een prikkel om een eerste woning in het Brussels Gewest te kopen en daarna terug te keren naar Vlaanderen of hebben ze een prikkel om in Vlaanderen te kopen en er te blijven wonen? Dus: B −V φ V −V (6) ( X − AV )TV + MAX

χ { XTV − ( X − AV )TV , XTV − 12.500} (1 + r ) n

> ( X − AB )T B +

( X − AV )TV (1 + r ) n

Als we veronderstellen dat het maximum in (6) gelijk is aan ‘ AV TV ’ (dit moet nadien uiteraard gecontroleerd worden), dan is de oplossing van (6): (7)

B −V φ V −V

⇔

X

<

( AV TV − AB T B )(1 + r ) n − 2 AV TV {(TV − T B )(1 + r ) n − TV }

AV = 12.500 euro, TB = 12.5%. We veronderstellen opnieuw dat de rentevoet ‘r’ 5% bedraagt en dat het gezin 15 jaar later (‘n=15’) een tweede koopwoning koopt. B-V φ V-V als: TV = 10%

AB = 45.000 euro:

X < 76.298 euro

TV = 10%

AB = 60.000 euro:

X < 101.948 euro

TV = 5%

AB = 45.000 euro:

X < 56.549 euro

TV = 5%

AB = 60.000 euro:

X < 75.479 euro

Vlamingen hebben dus niet echt een prikkel om eerst een woning te kopen in het Brusselse Gewest om later terug te keren naar Vlaanderen (in uitzondering misschien van de RVOHS-zones).


19


5.5 Overige fiscale effecten •

•

Prikkel om onroerend goed op naam te zetten van degene die vrijstelling van registratierechten meebrengt. Bijvoorbeeld prikkel om te huwen met contract (en zo te bepalen wie huis inbrengt in huwelijk) in plaats van zonder contract (bezit van nieuwe aankoop is 50-50 verdeeld, wat eventueel zou kunnen leiden tot verlies van meeneembare rechten). Ook bij samenwonen kan dat een vergelijkbare stimulans geven om samen met contract te kopen. In geval van ‘ A1 → A2 → V1 (binnen 2 jaar na A2 ) ’ moet er een keuze worden gemaakt tussen het terug krijgen van 60% van de rechten (artikel 212) en de meeneembaarheid (teruggave). Wanneer ‘ A1 → V1 → A2 (verkoop binnen 2 jaar na A1 ) ’ is 60% van de rechten op A1 recupereerbaar. De overige 40% van de rechten zijn echter wel meeneembaar naar A2. Dit leidt tot een prikkel, indien je het huis binnen de twee jaar terugverkoopt, om te wachten met de aankoop van het nieuwe huis tot je het oude huis hebt verkocht.

5.6 Vragen -

Waarom ‘A2 binnen de 2 jaar na V1’? Is het de bedoeling om de markt van koopwoningen extra te stimuleren. Deze beperking kan en zal echter in de toekomst verdwijnen? Waarom geen meeneembaarheid bij bouwgronden (bijvoorbeeld: waarom geen meeneembaarheid van bouwgronden die bedoeld zijn om hoofdverblijfplaats op te vestigen? Maatstaf: het niet bezitten van onroerend goed + het niet bezitten van overige bouwgronden)

6. CONCLUSIE De volgende opsomming geeft aan wat we in deze paper hebben geleerd. • • •

• • • •

20

In de korte termijn leidt de daling in de RR niet tot een prikkel om woningen te kopen. De verlaging leidt enkel tot een stijging in het vermogen van onroerend goed bezitters. Het aankondigen van de maatregel die pas een aantal maanden later van kracht wordt heeft tot gevolg dat de markt implodeert. In de lange termijn wordt het voordeel van de daling van de RR onder de kopers en verkopers verdeeld. Verkopers ontvangen een hogere prijs maar ook kopers moeten een lagere totale prijs (inclusief RR) betalen. De daling van de RR geeft dus een prikkel om woningen te kopen en geeft een prikkel om het aanbod van koopwoningen te verhogen. Kopers van onroerend goed hebben bijgevolg een prikkel om na de tariefdaling lang genoeg te wachten met het kopen van onroerend goed totdat de lange termijn effecten beginnen te spelen. De meeneembaarheid geeft een prikkel tot en is enkel van belang voor gezinnen die in aanmerking komen voor een “koop – koop” beslissing over de tijd. De meeneembaarheid leidt tot identieke prijseffecten als de tariefverlaging (zie hierboven). Het abattement is een prikkel voor starters op de woningmarkt om een huis te kopen (of voor zij die de rechten op meeneembaarheid zijn verloren). De hervorming geeft een prikkel tot vernieuwbouw die kan leiden tot een stijging van de woonkwaliteit van de huidige koopwoningen. De meeneembaarheid van de RR geeft een prikkel tot verhoogde mobiliteit aan alle personen die reeds registratierechten hebben betaald.

Spoor Fiscaliteit


• • • • • • •

De gevolgen van de meeneembaarheid m.b.t. de verhuisbewegingen van gezinnen kunnen enkel empirisch worden bepaald. Vlamingen hebben geen prikkel om in Wallonië te gaan wonen. Walen hebben duidelijk wel een prikkel om naar Vlaanderen te komen en er te blijven wonen. Walen hebben een prikkel om in Brussel te gaan wonen, maar inwoners van het Brussels Gewest kunnen beter niet naar Wallonië verhuizen (om er een woning te kopen). V–V φ B–B B–B φ B–V V–V φB–V Dus Vlaanderen wordt verkozen boven het Brussels Gewest, maar het tijdelijk verhuizen naar de andere regio (om er een woning te kopen) wordt niet gestimuleerd.

De Vlaamse Overheid streeft naar het behoud van de schaarse open ruimte en probeert de woongebieden in de stadskernen te herwaarderen. Ook heeft de wetgever geprobeerd om de gezinsmobiliteit te verhogen, voornamelijk om gezinnen te stimuleren om dichter bij de arbeidsplek te gaan wonen. Verder wou de overheid het bezit van onroerend goed stimuleren en de woonkwaliteit van de bestaande woningen verhogen. De hervorming van de registratierechten (tariefdaling, abattement en ook de meeneembaarheid) geeft inderdaad een prikkel tot het kopen van een woning en zal dus leiden tot een verhoging in de woonkwaliteit. Bovendien maakt de hervorming gezinnen die ooit reeds registratierechten hebben betaald mobieler ten opzicht van de situatie voor de hervorming. In feite neemt de hervorming het fiscale nadeel van te verhuizen (zoals dat bestond voor de hervorming) weg. Of dit echter leidt tot een belangrijke daling in het woon-werkverkeer en tot een terugkeer naar de stad valt niet eenduidig te beantwoorden. Gezinnen hebben in elk geval geen prikkel om een woning in Brussel te kopen (niet wanneer zij later willen terugkeren naar Vlaanderen en niet wanneer zij overwegen om voor altijd naar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verhuizen (en er woningen te kopen).


21


BIBLIOGRAFIE -

Berlage, L. en A. Decoster, “Inleiding tot de economie,” Universitaire Pers Leuven, Leuven, 2000. Ministerie van Financiën, “Wegwijs in de fiscaliteit van de eigen woning,” 2001. Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, “Wegwijs in de Vlaamse registratierechten,” 2002. Stukken Vlaams Parlement 963/1 tot en met 963/7. Varian, Hal R., “Intermediate Microeconomics, a modern approach,” W.W. Norton & Company. VHM Telex: nr. 480 – 17.04.2002, “Betreft decreet van de Vlaamse regering van 1 februari 2002 houdende wijziging van het Wetboek der registratie, hypotheek- en griffierechten VIVO/VIZO, “Registratierechten en verkoop onder BTW-stelsel,” Deelcursus vervolmakingsaanbod voor de vastgoedmakelaar, maart 2002. Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten: zie website FISCONET (ministerie van Financiën)

Document: Effecten van de hervorming van de registratierechten 01-10-2002 16:06

22

Spoor Fiscaliteit

De Hervorming van de Registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in Vlaanderen

Recommend Documents