Groothandelsgebouwen N.V. Notulen van de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Groothandelsgebouwen N.V. gehouden op donderdag 17 april 2014 vanaf 13.30 uur in de Seringenzaal van het Groot Handelsgebouw, Stationsplein 45 te Rotterdam. Blijkens getekende presentielijst zijn 4 aandeelhouders aanwezig of vertegenwoordigd, waaronder de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen (verder ook te noemen: de StAk) en zij hebben kennis gegeven van hun voornemen om de vergadering bij te wonen, zoals bij oproeping tot de vergadering is vermeld. Het aantal op de vergadering door aandeelhouders (verder ook te noemen: vergadering of AVA) uit te brengen stemmen bedraagt 821.888. Eveneens zijn blijkens de presentielijst 26 certificaathouders aanwezig of vertegenwoordigd en deze hebben voldaan aan het gestelde in artikel 26 lid 8 van de statuten en zijn dus gerechtigd de vergadering bij te wonen. Zij houden tezamen 629.283 certificaten. Aanwezig namens Groothandelsgebouwen N.V.: Raad van Commissarissen:
de heer ir. P.O. Vermeulen (voorzitter) de heer J. Th. Blok de heer ir. J. Kwak
Directie:
de heer drs. M.C. Meurs (tevens secretaris van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders) de heer S. Swolfs
Notulist: Agendapunt 1
Opening door de voorzitter
De voorzitter opent de vergadering en constateert: a. dat allen die gerechtigd zijn de vergadering bij te wonen zijn uitgenodigd op 6 maart 2014 via de website van de vennootschap alsmede via de website van Securitiesinfo.com. In de oproeping is vermeld dat de agenda en de vergaderstukken, waaronder het jaarverslag 2013, op de voorgeschreven wijze ter inzage zijn gelegd en verkrijgbaar zijn gesteld; b. dat daarmee is voldaan aan de ter zake gestelde wettelijke vereisten, het gestelde in artikel 11 van de statuten wat betreft de wijze van oproeping en in artikel 26 lid 2 van de statuten wat betreft de termijn van oproeping; c. dat blijkens de getekende presentielijst 4 aandeelhouders aanwezig of vertegenwoordigd zijn en dat deze van hun voornemen om de vergadering bij te wonen hebben kennis gegeven op de wijze zoals bij oproeping tot de vergadering is vermeld. Het aantal op de vergadering door aandeelhouders uit te brengen stemmen bedraagt 821.888; d. dat eveneens blijkens de presentielijst 26 certificaathouders, tezamen houdende 629.283 certificaten, aanwezig of vertegenwoordigd zijn en dat dezen hebben voldaan aan het gestelde in artikel 26 lid 8 van de statuten en dus gerechtigd zijn de vergadering bij te wonen. Geen van de certificaathouders heeft te kennen gegeven géén gebruik te willen maken van de volmacht die hen op grond van het bepaalde in artikel 2:118a Burgerlijk Wetboek door de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen is verleend bij aanmelding voor deze vergadering, zodat het aantal op de vergadering door certificaathouders uit te brengen stemmen 629.283 bedraagt; 1
e. dat ingevolge het hiervoor bepaalde in totaal 1.451.171 stemmen kunnen worden uitgebracht; f. dat mitsdien geldige besluiten genomen kunnen worden over alle aangekondigde onderwerpen. De voorzitter laat weten dat van de zijde van de aandeelhouders en certificaathouders geen berichten van verhindering zijn ontvangen. De voorzitter laat verder weten dat in de vergadering alleen de heer Boogert als toehoorder aanwezig is. Geen van de aanwezige aandeelhouders/certificaathouders geeft desgevraagd te kennen bezwaar tegen de aanwezigheid van de toehoorder te hebben. De voorzitter laat weten dat de toehoorder niet gerechtigd is in de vergadering het woord te voeren en/of te stemmen. De voorzitter deelt voorts mede dat het bestuur van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen is vertegenwoordigd door de bestuursleden de heren mr. R. Pfeiffer en C.W.M.H. Schoenmakers MBA. De heer drs. E.R. Deves is helaas vanwege andere verplichtingen verhinderd de vergadering bij te wonen. Spreker vermeldt verder dat in deze vergadering aanwezig zijn de heren O. van Agthoven RA en M. Steehouwer RA als accountants van BDO Audit & Assurance B.V. en als accountants van de vennootschap. Eveneens is aanwezig de heer mr. A.F.J.A. Leijten, juridisch adviseur van de vennootschap. Vervolgens wijst de voorzitter op het feit dat de heer Der Kinderen tijdens de voorgaande AVA nog als lid van de Raad van Commissarissen aanwezig was. De vennootschap heeft op 24 september 2013 moeten berichten dat de heer Der Kinderen om hem moverende redenen besloten heeft zich niet langer beschikbaar te stellen als lid van de raad. De vennootschap en de raad respecteren dat besluit. De vennootschap is de heer Der Kinderen erkentelijk voor zijn grote en langdurige inspanningen voor de vennootschap, eerst als directeur ad interim, later als eerstverantwoordelijke voor de in de jaren 20022005 uitgevoerde renovatie van het gebouw en daarna als lid van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft naar aanleiding van het besluit van de heer Der Kinderen besloten het aantal leden van de raad tot drie terug te brengen, nadat reeds eerder bij het vertrek van de heer Eijk de Mol van Otterloo op 8 maart 2013 als lid van de raad het aantal leden van vijf naar vier leden was teruggebracht. Eveneens is na het terugtreden van de heer Der Kinderen door de raad besloten de bestuurszetel, die de heer Der Kinderen innam in de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen, niet meer in te vullen. De heer Van der Burg vraagt of de redenen van de heer Der Kinderen voor zijn terugtreding als lid van de Raad van Commissarissen bekend zijn en of de voorzitter bereid is deze redenen bekend te maken. De voorzitter laat weten dat deze redenen hem bekend zijn, maar geeft tegelijkertijd aan dat hij zich niet gerechtigd voelt deze bekend te maken aangezien het voor de heer Der Kinderen moverende redenen betreft. De voorzitter laat verder weten dat naar aanleiding van eerdere vragen door de vennootschap is medegedeeld dat de terugtreding van de heer Der Kinderen niets van doen heeft met de vennootschap zelf of met een verschil van mening tussen de heer Der Kinderen en de vennootschap. De heer Van der Burg laat weten dat zijn vraag voldoende beantwoord is aangezien de terugtreding door de heer Der Kinderen niets met de vennootschap te maken heeft. De heer Stolk wijst op het feit dat het voor een beursgenoteerde onderneming gebruikelijk is dat het verslag van de algemene vergadering van aandeelhouders niet door de directeur van de vennootschap maar door een apart te benoemen notulist wordt verzorgd.
2
De voorzitter laat weten dat voor de algemene vergaderingen van aandeelhouders van de vennootschap een notulist is aangesteld en thans ook aanwezig is zodat aan de wens van de heer Stolk is voldaan. Agendapunt 2
Mededelingen en ingekomen stukken
De voorzitter laat weten dat er geen mededelingen en ingekomen stukken zijn. Vervolgens wijst de voorzitter op het feit dat de vennootschap de uitslagen van de stemmingen per agendapunt c.q. per besluit op haar website dient te publiceren. Deze nieuwe verplichting houdt in dat per besluit de stemmen dienen te worden geteld. Aangezien de vennootschap mede uit kostenoverwegingen ervoor gekozen heeft niet van een elektronische stemprocedure gebruik te maken, kan het tellen van de stemmen wat meer tijd in beslag nemen. Spreker vraagt hiervoor begrip. Agendapunt 3
Vaststellen van de notulen van de op 12 april 2013 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De voorzitter deelt mede dat de conceptnotulen sedert 10 juli 2013 beschikbaar zijn via de website van Groothandelsgebouwen. Bij de vennootschap zijn hierover tot op heden geen vragen en/of opmerkingen binnengekomen. De voorzitter stelt voor de notulen pagina voor pagina door te nemen zodat naar aanleiding van deze notulen eventuele opmerkingen gemaakt kunnen worden. Naar aanleiding van pagina 3 van de notulen laat de heer Stolk weten dat hij zich niet kan vinden in een deel van de tekst op deze pagina. Omdat het desbetreffende tekstdeel voor nauwgezette lezers toch duidelijk is, stelt spreker geen aanpassing van de tekst voor. Naar aanleiding van pagina 4 van de notulen laat de heer Rienks weten dat hij aan het eind van de laatste zinsnede op deze pagina met de woorden ‘De hoofdpunten van deze presentatie zijn:’ na de dubbele punt een lijst van de aangekondigde ‘hoofdpunten’ mist en hij vraagt zich af of deze lijst van hoofdpunten is weggevallen. De heer Meurs laat weten dat op deze plaats niets is weggevallen en stelt voor deze zinsnede vervangen door ‘De heer Meurs behandelt hierbij de onderstaande zaken:’. De heer Rienks geeft te kennen zich hierin te kunnen vinden. Naar aanleiding van pagina 5 van de notulen stelt de heer Stolk voor om in de vierde zin van de vierde alinea het woord ‘omdat’ te vervangen door het woord ‘terwijl’. De voorzitter laat weten dat deze tekstuele verbetering zal worden overgenomen. Nadat gebleken is dat geen van de overige aanwezige aandeelhouders en certificaathouders andere opmerkingen hebben over de notulen en de aanwezigen eveneens geen opmerkingen hebben naar aanleiding van de notulen, stelt de voorzitter voor de notulen inclusief de twee naar voren gebrachte tekstuele wijzigingen vast te stellen. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden, constateert de voorzitter dat het voorstel met 1.451.171 stemmen voor, geen stemmen tegen en geen onthoudingen is aangenomen. De voorzitter laat verder weten dat de notulen inclusief de twee tekstuele wijzigingen hierbij vastgesteld zijn en dat deze notulen nadat deze wijzigingen in de tekst zijn opgenomen door de voorzitter en de secretaris zullen worden ondertekend.
3
Stemmen: voor 1.451.171, tegen geen, onthoudingen geen. Agendapunt 4
Jaarrekening 2013
a. Verslag van de directie over het boekjaar 2013 De voorzitter deelt mede dat dit verslag is opgenomen in het jaarverslag 2013 van pagina 11 tot en met pagina 22. Het jaarverslag 2013 van de vennootschap is sedert 6 maart 2014 via de website van de vennootschap beschikbaar. De voorzitter geeft het woord aan de heer Meurs voor een toelichting op de gang van zaken van de vennootschap en het gevoerde bestuur gedurende het boekjaar 2013. De heer Meurs licht aan de hand van een PowerPointpresentatie deze gang van zaken en het gevoerde bestuur in het boekjaar 2013 toe. De heer Meurs behandelt hierbij de onderstaande zaken. Allereerst staat de heer Meurs stil bij het zestigjarig jubileum van het Groot Handelsgebouw in 2013. Dit jubileum heeft veel aandacht gekregen. Deze gelegenheid is aangegrepen om een nieuwe huisstijl te introduceren waaronder een nieuw logo en nieuwe website. Ook is een eerste editie van het ‘Groot Handelsblad’ uitgegeven. Met dit blad wordt de ambitie van een modern en toegankelijk Groot Handelsgebouw uitgedragen. Verder is door de recente opening van het nieuwe Centraal Station een periode van tien jaar aan bouwactiviteiten in de omgeving van het Groot Handelsgebouw afgesloten. Dit nieuwe station is een positieve aanwinst die een geweldige bijdrage levert aan de toch al uitstekende locatie waar het Groot Handelsgebouw gevestigd is. Al met al is de vennootschap zeer blij met deze gunstige ontwikkeling. Voorts laat spreker weten dat 2013 een naar omstandigheden redelijk goed jaar is geweest. Het resultaat over 2013 is ondanks een iets lagere kasstroom vooral vanwege de resultaten op de rentederivaten van € 3.084.000 naar € 4.612.000 gestegen. De huuropbrengsten daalden echter voor het eerst sinds vele jaren en vielen 2,2% lager uit dan in 2012. Verder daalde de bezettingsgraad fractioneel van 89,4% naar 88,6%. Al deze omstandigheden bij elkaar genomen geven aanleiding om 2013 als een redelijk goed jaar te kenschetsen. Het direct exploitatieresultaat ad € 6.147.000 is ten opzichte van 2012 met meer dan 10% gestegen maar deze stijging is vooral veroorzaakt door het positieve resultaat op de rentederivaten. Het indirect exploitatieresultaat ad € 1.535.000 negatief (vanwege een daling van de waarde van het gebouw) is minder negatief dan in 2012. Het negatieve resultaat is met name veroorzaakt door de slechte omstandigheden op de kantorenmarkt. Het resultaat na belastingen ad € 4.612.000 en het netto resultaat per aandeel ad € 3,11 zijn beide met 49,5% gestegen. Dit is echter grotendeels een ‘papieren resultaat verbetering’ vanwege de het positieve resultaat op rentederivaten en een lager negatief indirect exploitatieresultaat. De solvabiliteit van de vennootschap is met 1,4% punt gestegen. Rekening houdend met de nog beschikbare belastinglatentie komt het ‘weerstandsvermogen’ van de vennootschap uit op circa 52%, hetgeen in de huidige omstandigheden samen met een goede liquiditeitspositie solide is. De verhuur in 2013 ad 20.790 m2 viel vergeleken met die in 2012 hoger uit. Dit kwam vooral door een toename in het aantal verlengingen van bestaande huurcontracten ten opzichte van 2012. Ook het aantal verhuurde vierkante meters aan nieuwe huurders – waaronder aan het Businesscenter – en de uitbreidingen bij bestaande huurders stegen ten opzichte van 2012. Met nieuwe huurders worden veelal
4
kleine verhuurtransacties afgesloten vanwege het beperkte aanbod van de vennootschap voor nieuwe huurders die grote oppervlaktes willen afnemen. Het aantal verhuurde vierkante meters per jaar is van 2010 tot en met 2013 redelijk stabiel en beweegt zich tussen de 15.000 m2 en de 20.000 m2 per jaar. In 2013 werden 10 nieuwe huurders aangetrokken en werden 45 contracten verlengd. Onder de 10 nieuwe huurders bevinden zich 8 huurders met een oppervlakte tot 250 m2. Eind 2013 was het totaal aantal huurders 150 tegen 162 huurders eind 2012. Deze afname in vierkante meters gezien was beperkt en bestond hoofdzakelijk uit reguliere beëindigingen door kleinere huurders. Enkele daarvan betroffen vestigingen van buitenlandse bedrijven. Van 1 januari tot 17 april 2014 is in totaal 2.124 m2 verhuurd. De trend is dat contractverlengingen meer heronderhandeling vergen. Stilzwijgende verlengingen komen nog nauwelijks voor vanwege de sterke concurrentie in de lokale kantorenmarkt. Restaurant Engels is overgenomen en de gesprekken over vernieuwen, teruggave en inwisselen van ruimten lopen op dit moment. De bezettingsgraad heeft zich over de laatste vijf jaar tussen de 87,9% en 90,3% bewogen. De Nederlandse kantorenmarkt in 2013 kan als ongunstig en zeer zwak worden gekenschetst. Deze markt heeft last van een hoge structurele leegstand en zeer weinig vraag. Inmiddels is functiewijziging van kantoren enigszins op gang gekomen, hetgeen het aanbod zal doen dalen. De verwachting is echter dat ook bij gunstige economische omstandigheden in de toekomst functiewijziging en ook sloop van kantoorpanden noodzakelijk blijft. De kantorenmarkt zal dus hoogstwaarschijnlijk in 2014 nog geen herstel laten zien. De Rotterdamse kantorenmarkt is nog ongunstiger dan de landelijke markt omdat de lokale leegstand van kantoren ad 18,6% duidelijk hoger is dan het landelijk gemiddelde ad 15,7%. Ook het lokale aanbod ad 20% van kantoren is hoger dan het landelijk gemiddelde ad 17%. Daarnaast is de leegstand in het Rotterdam Central District met 33% nog hoger omdat veel bedrijven zijn weggetrokken naar locaties binnen Rotterdam en daarbuiten. Naar verwachting zal deze leegstand in dit district echter vanwege de aanwezigheid van een vernieuwd Centraal Station en de vernieuwde buitenruimte sneller dan elders verminderen. Wat betreft de taxatie van het Groot Handelsgebouw laat de heer Meurs weten dat de gepresenteerde cijfers al sinds enige jaren voldoen aan de nieuwe eisen van de toezichthouder. De ‘Bruto Markthuur’ is de uitkomst van de berekening van de totaal haalbare jaarhuur. Dit bedrag ad € 16.974.000 is ten opzichte van 2012 iets gestegen omdat de taxateur recente huurtransacties van verhuur van kleinere ruimten aan nieuwe huurders mede als uitgangspunt heeft genomen voor de kantoormarkthuurprijs. Men kan zich afvragen of de stijging van de ‘Bruto Markthuur’ de huidige marktsituatie reflecteert. Na aftrek van de exploitatiekosten wordt een ‘Netto Markthuurwaarde’ van € 14.125.000 verkregen. Voorts is de ‘Gekapitaliseerde Markthuur (V.O.N.)’ ad € 166.319.000 licht gedaald vanwege het feit dat het bij de berekening gehanteerde bruto aanvangsrendement iets hoger is vastgesteld dan in 2012. Na aftrek van de ‘Correcties huurverschillen, leegstand en dergelijke’ wordt een ‘Marktwaarde (V.O.N.)’ ad € 165.929.000 verkregen. Ten slotte is na aftrek van de overdrachtsbelasting de ‘Getaxeerde Marktwaarde kosten koper’ € 156.400.000. De geringe waardedaling van het gebouw ten opzichte van 2012 ad € 600.000 bedraagt 0,4% van de waarde van het gebouw. De balansverhoudingen veranderen hierdoor nauwelijks. Wat betreft het dividend is het voorstel om over 2013 per (certificaat van een) aandeel € 1,55 uit te keren naar keuze volledig in contanten dan wel volledig in (certificaten van) aandelen. Ingeval van een opname van dividend in (certificaten van) aandelen houdt dit voorstel in dat per (certificaat van een) aandeel 1/25ste (certificaat van een) aandeel Groothandelsgebouwen uitgekeerd zal worden. De vennootschap komt hiermee tegemoet aan de door de aandeelhouders en certificaathouders uitgesproken wens tot het
5
uitkeren van een keuzedividend. Gekozen is voor het voorleggen van een dividendvoorstel in een vooraf vastgestelde verhouding en niet zoals gebruikelijk op basis van een naar aanleiding van de ontwikkeling van de beurskoers voorafgaand aan het keuzemoment in aandelen vast te stellen conversieverhouding. De reden hiervoor is dat de omvang van de handel in aandelen Groothandelsgebouwen in het algemeen zeer beperkt is en de koers bij zeer beperkte handel aanzienlijk kan fluctueren. Een mogelijk sterk fluctuerende koers van het aandeel Groothandelsgebouwen is als basis minder geschikt om daarmee een conversiekoers vast te stellen. Indien dit voorstel wordt aanvaard dan is het verder aan aandeelhouders en certificaathouders om te bepalen of het dividend geheel in contanten of geheel in (certificaten van) aandelen wordt opgenomen. Het voorgestelde dividend is niet hoger dan het dividend over 2012. Van een voortzetting van het dividendbeleid zoals dit in de afgelopen jaren gebruikelijk was, is afgeweken omdat voor 2014 licht lagere huurbaten en bezetting worden verwacht. In dit kader is besloten een dividendvoorstel voor te leggen dat gelijk is aan het dividend over 2012. Wat betreft de omgeving van het Groot Handelsgebouw was het nieuwe Centraal Station medio 2013 klaar. De Kruispleingarage en de fietsenkelder onder het Stationsplein waren eind 2013 gereed. Met een feestelijke opening van het Rotterdam Central District door Koning Willem Alexander op 13 maart 2014 is een langdurige periode van bouwactiviteiten afgesloten. Voor deze feestelijke gebeurtenis bestond in heel Nederland grote belangstelling en het Groot Handelsgebouw heeft volop in deze belangstelling kunnen delen. Wat betreft de verwachtingen voor 2014 kan gesteld worden dat het algemeen economisch perspectief gunstiger is geworden. De huuropbrengsten en de bezettingsgraad zullen echter gedurende 2014 naar verwachting licht dalen. Een van de redenen hiervoor is dat een aantal huurders zich tijdelijk in het Groot Handelsgebouw gevestigd hebben met het oogmerk uiteindelijk naar het nieuwe Centraal Station te verhuizen. Destijds was de verwachting dat na het gereedkomen van het Centraal Station de vrijkomende ruimten (tegen betere voorwaarden) weer verhuurd zouden kunnen worden. De markt heeft zich in de tussentijd echter anders ontwikkeld. In totaal gaat het om circa 5.000 m2. Het aantrekken van nieuwe huurders blijft gezien de zeer geringe vraag in de lokale kantorenmarkt lastig. De kasstroom blijft echter naar verwachting in 2014 redelijk op peil. Alles bij elkaar genomen kan over 2014 vanwege IFRS plus de onzekerheid met betrekking tot de ontwikkeling van de rente en de waarde van het GHG-gebouw geen concrete resultaatvoorspelling afgegeven worden. Door het vertrek van LyondellBasell in 2015 is een nieuwe uitdaging ontstaan die thans wordt aangepakt teneinde te trachten om de vrijkomende ruimte zo snel mogelijk weer te verhuren. De conclusie kan zijn dat 2013 gezien de omstandigheden een redelijk goed jaar was en dat de verwachting voor 2014 licht lager zal zijn gezien de toenemende druk op de huuropbrengsten en bezettingsgraad. Voor 2015 ligt een grote uitdaging in het verschiet gezien het vertrek van LyondellBasell. Hopelijk zullen een of meer grotere huurders de weg naar het Groot Handelsgebouw weten te vinden zodat de vrijkomende ruimte weer verhuurd kan worden. De voorzitter dankt de heer Meurs voor zijn toelichting en geeft de aanwezige aandeelhouders en certificaathouders de gelegenheid om over het verslag van de directie met betrekking tot het boekjaar 2013 het woord te voeren. De heer Van der Burg complimenteert de heer Meurs met het feit dat hij in 2013 de bezettingsgraad van het Groot Handelsgebouw op peil heeft weten te houden. Verder heeft spreker de volgende opmerkingen en vragen:
6
Spreker laat weten dat hij over het dividendvoorstel over 2013 uitermate teleurgesteld is. Het resultaat over 2013 en de gunstige economische verwachting wat betreft 2014 geven geen aanleiding om het tot nu toe gevolgde dividendbeleid te verlaten. Spreker laat weten niet met het dividendvoorstel te kunnen instemmen. In het jaarverslag wordt vermeld dat alle leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk zijn. Was dit ook het geval toen de heer De Mol van Otterloo nog lid van de raad was? De Raad van Commissarissen heeft in 2013 over de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van de vennootschap beraadslaagd. De aandeelhouders en certificaathouders hebben echter in een vorige vergadering laten weten dat uitbreiding van deze portefeuille ongewenst is. Daarmee is destijds dit onderwerp definitief van tafel gehaald. In het jaarverslag wordt vermeld dat de schade aan de warmtekoudeopslag hersteld lijkt te zijn. Is deze schade nu hersteld of niet? Verder wordt in het jaarverslag vermeld dat met betrekking tot de mate van toewijzing van claims in het kader van de nadeelcompensatieregeling geen hooggespannen verwachtingen moeten worden gekoesterd. Een dergelijke opmerking past niet in een jaarverslag omdat dit de positie van de vennootschap ten opzichte van de gemeente Rotterdam benadeelt. Zijn in het kader van de overname van Engels ook de aandelen Groothandelsgebouwen N.V. van Engels van eigenaar gewisseld en zo ja, wie heeft deze aandelen overgenomen? Het jaarverslag vermeldt dat van twee failliete huurders sprake is geweest. Kan de directie zoiets zien aankomen? Wat is de te verwachten ‘return on investment’ wat betreft de investering in de Schaatsbaangarage? Hoeveel heeft het inrichten van het archief van de vennootschap gekost? Het zestigjarig jubileum heeft volgens het jaarverslag in totaal € 66.000 gekost. Wat zijn de grootste kosten van dit jubileum geweest? Hoeveel heeft het IBUS-rapport gekost? Recentelijk is voor een fikse prijs een kantoor aan de Zuidas te Amsterdam door een Duitse belegger gekocht. In hoeverre is het mogelijk om Duitse beleggers voor de aankoop van het Groot Handelsgebouw te interesseren? De verwachting is dat de rente nog lang laag blijft. Wat zijn de risico’s van het niet verlengen van de rentederivaten om kosten te besparen? In het jaarverslag staat vermeld dat de vennootschap, indien noodzakelijk, 15% dividendbelasting zal moeten inhouden. Wat betekent dit? De pensioenlasten van de vennootschap zijn sterk gestegen. Wat is de reden hiervoor? Wat is het verschil tussen een commerciële en een fiscale vermogensbepaling? Het is goed om het verschil te weten tussen de taxatie door de eigen taxateur en de taxatie van de gemeente inzake de WOZ. Kan de WOZ-waarde van het Groot Handelsgebouw worden medegedeeld?
De heer Stevense heeft namens de Stichting Rechtsbescherming Beleggers de volgende opmerkingen en vragen: In het jaarverslag wordt melding gemaakt van ‘mede door indexatie lagere huuropbrengsten’. Kan uitgelegd worden hoe dit mogelijk is? Hoe is het mogelijk dat de huuropbrengsten sneller dalen dan de bezettingsgraad van het Groot Handelsgebouw? Kan nader worden aangegeven welke acties nu precies naar aanleiding van de opzegging door LyondellBasell genomen zijn? 7
Wat zijn de plannen met Engels na de overname van dit horecabedrijf? In Hengelo en Zoetermeer is overigens op vergelijkbare locaties meer levendigheid te bespeuren. In Nederland zijn om fiscale redenen veel kleine vestigingen van buitenlandse bedrijven gevestigd. Er gaan stemmen op om de regels zodanig aan te passen dat deze vestigingen weer gesloten worden. Hoeveel van dergelijke vestigingen zitten in het Groot Handelsgebouw? Het zal op prijs worden gesteld dat de WOZ-waarde van het Groot Handelsgebouw voortaan in het jaarverslag wordt vermeld. Is het wel verstandig om op gunstige economische verwachtingen van anderen af te gaan? De DNB was in september 2013 zeer positief en later bleek dat de verbetering niet meer dan 0,1% omvatte. Kan de vraag om meer dividend niet ingewilligd worden door het dividend 2013 met € 0,05 te verhogen?
De heer Stolk heeft de volgende vragen: Kunnen de kosten en baten van de derivaten inzichtelijk worden gemaakt door middel van een batenen lastenoverzicht? Hoe verhoudt de waarde van 1/25ste aandeel Groothandelsgebouwen zich ten opzichte van de huidige beurskoers? Iedereen heeft last van de zeer lage spaarrente. Kan het uitkeren van dividend niet een aantal jaren gepasseerd worden zodat daarna alles ingehaald kan worden door in een keer zeer veel dividend uit te keren? De heer Rienks heeft de volgende vragen: Wat zijn de plannen met zeer lastig te verhuren ruimten zoals een ruimte die een tijd als fietsenstalling is gebruikt? In hoeverre is het toekennen van meer incentives een goed middel om snel meer nieuwe huurders aan te trekken? Is het bieden van meer dienstverlening aan huurders een manier om huurders aan te trekken en/of vast te houden? Te denken valt aan secretariaatsdiensten, een congresfaciliteit, lunches op de kantoren verzorgen en dergelijke. De heer Leemhuis laat – naar aanleiding van de mededeling in het jaarverslag dat als gevolg van IFRSimplicaties en onzekere renteverwachtingen voor 2014 geen concrete resultaatverwachting afgegeven kan worden – weten dat van beide genoemde aspecten de implicaties en de consequenties naar zijn mening wel bekend zijn. Kan op basis hiervan een overzicht opgesteld worden van de ontwikkeling in de komende jaren van het jaarlijks resultaat bij ongewijzigd beleid inclusief de gevolgen voor de cashflow? Aan de hand hiervan zou dan ook inzicht in de te verwachten dividendontwikkeling gegeven kunnen worden. De heer Valkhoff vraagt hoe hoog de claim is die bij de gemeente Rotterdam is ingediend wegens de stofoverlast gedurende de verbouwing van het Centraal Station. Nadat de voorzitter heeft geconstateerd dat er wat betreft deze ronde geen verdere vragen zijn, laat hij naar aanleiding van de vraag van de heer Van der Burg inzake de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen weten dat dit thans het geval is. De heer De Mol van Otterloo was toen hij lid van de raad was als grootaandeelhouder niet onafhankelijk. De heer Meurs voegt hier aan toe dat dit ook
8
voor de heer Der Kinderen gold gedurende een periode van vijf jaar nadat hij als projectleider van de revitalisatie van het Groot Handelsgebouw (van juni 2002 tot juni 2005) had gefungeerd. De voorzitter geeft voorts de heer Meurs het woord om de overige gestelde vragen te beantwoorden. Naar aanleiding van vragen van de heer Van der Burg geeft de heer Meurs de volgende antwoorden: Wat betreft het bezwaar tegen het dividendvoorstel moet op het feit gewezen worden dat dividendvoorstellen alleen aanvaard of afgewezen, maar niet gewijzigd kunnen worden. De reden voor het voorstel om over 2013 per (certificaat van een) aandeel een dividend van € 1,55 uit te keren, is gelegen in het streven om de continuïteit en de zelfstandigheid van de vennootschap te waarborgen. Het waarborgen van deze aspecten is een belangrijke verantwoordelijkheid van directie en de Raad van Commissarissen. In dit kader is besloten om de huidige solvabiliteitspositie en liquiditeitspositie van de vennootschap te handhaven en in verband hiermee het dividend over 2013 ten opzichte van 2012 niet te verhogen maar ook niet te verlagen. Hiermee is tevens een van de vragen van de heer Stevense beantwoord. Over een mogelijke uitbreiding van de vastgoedportefeuille is inderdaad gesproken omdat altijd naar eventuele kansen in de markt gekeken moet worden. Dit onderwerp is in het verleden ook aan de orde geweest en naar aanleiding van de reacties van de aandeelhouders en certificaathouders niet afgestemd maar aangehouden. Mocht evenwel definitief besloten worden om de vastgoedportefeuille niet uit te breiden dan zal in dit kader de strategie van de vennootschap nadrukkelijk tegen het licht gehouden moeten worden. De koude-warmte-installatie is definitief hersteld. Tijdens het opstellen van het jaarverslag werd deze installatie nog getest. De herstelde schade is inmiddels bij de gemeente Rotterdam geclaimd. Spreker laat weten het eens te zijn met de stelling dat het in het algemeen niet verstandig is om in een jaarverslag te vermelden dat van toewijzing van ingediende claims weinig te verwachten valt. Maar vanwege het feit dat na de gedane uitspraak van de Raad van State over eerdere schade jaren de verwachting op de gevraagde uitkering beperkt is, is besloten om deze opgedane ervaring in het jaarverslag te vermelden. Of in het kader van de overname van Engels ook de aandelen Groothandelsgebouwen N.V. van Engels van eigenaar zijn gewisseld, kan niets medegedeeld worden. De heer Meurs wijst wel op de aanwezigheid van de heer Engels en mevrouw Van der Vloed-Engels en constateert dat zij op de peildatum, waarop vastgesteld is wie gerechtigd waren deze vergadering bij te wonen, zij in ieder geval nog certificaathouders waren. Naar aanleiding van de vraag of het faillissement van twee huurders te voorzien was, laat de heer Meurs weten dat dit bij één huurder wel het geval was. Het andere faillissement betrof een stille doorstart, welk faillissement een volkomen verrassing was. De totale voorziening van alle dubieuze debiteuren in 2013 bedroeg € 150.000. De schade van deze twee faillissementen maakt een beperkt deel van dit bedrag uit. De verbouwing van de Schaatsbaangarage is enigszins vertraagd. In juli 2014 zal deze garage opgeleverd worden. De ‘return on investment’ van de investering in deze garage zal pas na de definitieve oplevering bekend zijn. Deze zal hoogstwaarschijnlijk beter zijn dan verwacht omdat de uiteindelijk gecontracteerde aanneemsom van de verbouwing lager is uitgevallen dan in eerste instantie werd verwacht. Pas in de volgende algemene aandeelhoudersvergadering kan medegedeeld worden wat deze ‘return on investment’ is. Het ordenen van een kelder vol aan archiefstukken over het Groot Handelsgebouw heeft tussen de € 30.000 en € 35.000 gekost. Wat precies de kosten van het zestigjarig jubileum waren, is moeilijk aan te geven omdat dit jubileum is aangegrepen om ook een nieuw logo te introduceren, de website te vernieuwen en een ‘Groot
9
Handelsblad’ uit te geven. De totale kosten van het jubileum en al deze zaken bedragen inderdaad circa € 66.000. De grootste uitgaven binnen dit totaal betroffen de genoemde nieuwe website, het logo en het ‘Groot Handelsblad’. Het is overigens de bedoeling om jaarlijks een ‘Groot Handelsblad’ uit te geven omdat vanwege het grote succes van dit blad meer aandacht is gegenereerd dan met adverteren kan worden bereikt. De kosten van het IBUS-rapport hebben circa € 70.000 bedragen. Wat betreft Duitse beleggers is het de vraag of deze ook net zo sterk geïnteresseerd zijn in het Central District Rotterdam als in de Zuidas te Amsterdam. Als voor het Groot Handelsgebouw eenzelfde prijs geboden zal worden als die voor het recentelijk aan een Duitse belegger verkochte kantoor aan de Zuidas, dan zal hieraan zeker een aandeelhoudersvergadering gewijd worden. Maar de realiteit gebiedt om het Central District Rotterdam niet op gelijke hoogte te waarderen als de Zuidas. Betreffende rentederivaten is ook door de heer Stolk een vraag gesteld. Dit soort producten wordt afgenomen om risico’s die samenhangen met variabele rentes en rentestijging af te dekken. Dergelijke risico’s kunnen alleen genomen worden als de cashflow voldoende groot is. Rentederivaten zijn dus in feite verzekeringen die afgesloten worden wanneer om renterisico’s de kasstroom niet al te zeer te laten beïnvloeden. Als de verzekerde risico’s niet optreden omdat de verwachting dat de rente zal stijgen niet uitkomt, zijn de kosten bestaande uit betaalde premies echter niet “zonde van het geld” omdat de vennootschap wel voor dit risico verzekerd was. Wanneer de cashflow voldoende hoog is, kunnen in principe meer renterisico’s door de vennootschap zelf worden gedragen. Verder is het zo dat deze derivaten altijd aan bankfaciliteiten worden gekoppeld. Een alternatief is een banklening met een vaste rente. Groothandelsgebouwen N.V. heeft een dergelijke lening afgesloten met de Berlin-Hannoversche Hypothekenbank. Ook de heer Leemhuis heeft een vraag gesteld waar renteverwachtingen een rol spelen. Van ongeveer 80% van de rentelasten is bekend wat deze zullen zijn, de overige 20% is afhankelijk van de rentestand. De heer Leemhuis interrumpeert de heer Meurs met de mededeling dat zijn vraag geen renteverwachtingen maar rendementsverwachtingen betrof. Spreker wil weten of uitgaande van ongewijzigd beleid en op basis van een rentevisie met betrekking tot voornoemde 20% van de rentelasten het mogelijk is om voor de komende jaren begrotingen van de jaarlijkse resultaten op te stellen. De heer Meurs laat weten dat de rentevisie van de vennootschap met betrekking tot de genoemde 20% als consequentie heeft dat – mede gezien de in overleg met de Raad van Commissarissen vastgestelde open positie van maximaal € 25 miljoen – tot medio 2015 geen nieuwe rentederivaten afgesloten zullen worden. Op basis van deze visie is een inschatting van de totale rentelasten tot medio 2015 goed te maken mits geen substantiële rentestijging zal plaatsvinden. De heer Leemhuis interrumpeert de heer Meurs nogmaals met de vraag of het op basis van de aangegeven uitgangspunten mogelijk is om de gevraagde begrotingen van de jaarlijkse resultaten in de komende jaren op te stellen. In het jaarverslag wordt gesteld dat dit niet mogelijk is. De heer Meurs wijst op het feit dat de betreffende constatering in het jaarverslag zich tot 2014 beperkt. Het totaal resultaat over 2014 kan ook niet worden ingeschat vanwege de onzekerheid over de ontwikkeling van de waarde van het Groot Handelsgebouw. Verder is ook de ontwikkeling van het totaal resultaat afhankelijk van de ontwikkeling van de waardering van de lopende swaps en caps. Ook hierover is geen zekerheid te geven. Wel is een verwachting van de ontwikkeling van de kasstroom in 2014 af te geven. De heer Leemhuis vraagt wat deze verwachting is. De heer Meurs laat weten dat de kasstroom in 2014 zoals al tijdens de presentatie is aangegeven licht lager zal zijn mits de opbrengsten en kosten zich naar verwachting zullen ontwikkelen. De 15% dividendbelasting dient de vennootschap in te houden tenzij een aandeelhouder aan de hand van een machtiging van de belastingdienst kan aantonen dat dit bijvoorbeeld in geval van een
10
deelnemersvrijstelling niet nodig is. Ook buitenlandse aandeelhouders hoeven vaak geen dividendbelasting te betalen. De pensioenen zijn inderdaad sterk gestegen vanwege kostenstijgingen, wijziging in de leeftijdsopbouw van het personeel en de gestegen salarissen. De pensioenregelingen zijn zelf overigens niet aangepast. In 2014 zullen deze lasten weer enigszins dalen vanwege het wettelijk vastgestelde lagere opbouwpercentage. Het verschil tussen een commerciële en een fiscale vermogensbepaling wordt veroorzaakt door het verschil in de waardering van het Groot Handelsgebouw. De commerciële taxatie van dit gebouw bedraagt € 156,4 miljoen en de fiscale waardering circa € 84 miljoen. De WOZ-waarde in 2012 bedraagt € 137,9 miljoen, in 2013 € 135,4 miljoen en in 2014 € 130,2 miljoen. De laatste waarde is al bekend omdat deze waarde al op 1 januari 2013 is vastgesteld. De ontwikkeling van de WOZ-waarden en die van taxaties van de eigen taxateur lopen overigens gelijk op. Het ziet ernaar uit dat de WOZ-waarden ieder jaar van de taxaties van de taxateur van de vennootschap worden afgeleid. Hiermee is tevens een van de vragen van de heer Stevense beantwoord. Op de vragen van de heer Stevense geeft de heer Meurs de volgende antwoorden: Wat betreft dalende huuropbrengsten door indexatie is het inderdaad zo dat huuropbrengsten niet kunnen dalen vanwege indexatie. Dat de huuropbrengsten sneller dalen dan de bezettingsgraad ligt aan het feit dat verandering van de huuropbrengsten wordt bepaald door wijziging van de huur bij contractverlenging. Nieuwe huren liggen vaak op een lager niveau dan in oudere contracten. Deze factor heeft in 2013 ertoe geleid dat ondanks de indexatie de huuropbrengsten sterker daalden dan de bezettingsgraad. Naar aanleiding van de opzegging door LyondellBasell is de verhuur van de medio 2015 vrijkomende ruimte reeds nu gestart. Deze actie heeft nog niet tot het afsluiten van nieuwe contracten geleid. Afgewacht moet worden hoe snel de vrijkomende ruimte weer verhuurd kan worden. Met betrekking tot de plannen met Engels kan medegedeeld worden dat gesprekken lopen met degene die dit horecabedrijf heeft overgenomen. Verdere mededelingen kunnen pas gedaan worden nadat deze gesprekken zijn afgerond. Wat betreft de levendigheid kan zeker het nodige gebeuren. Het IBUS-rapport sluit overigens hierbij aan. Alleen van LyondellBasell is via een perspublicatie bekend dat het hoofdkantoor vanwege fiscale redenen naar Londen is verhuisd. Verder is niet bekend welke huurders wegens fiscale redenen zich in het Groot Handelsgebouw hebben gevestigd. Het is verstandig voorzichtig met gunstige economische verwachtingen van anderen zoals de DNB om te gaan. Doch de opleving in het vierde kwartaal van 2013 was dusdanig positief dat aangenomen kan worden dat het ingezette herstel zal beklijven. Op de vragen van de heer Stolk geeft de heer Meurs de volgende antwoorden: Een baten-en-lastenoverzicht van de derivaten kan alleen achteraf opgesteld worden omdat het verzekeringen betreffen. Vooraf is dit niet mogelijk omdat de omvang van het risico onbekend is en omdat een deel van de premies gebaseerd is op de variabele Euribor rente. De heer Stolk interrumpeert met de vraag of deze derivaten nodig waren en of de nog lopende derivaten niet afgekocht kunnen worden. De heer Meurs laat weten dat enkele jaren terug de derivaten vanwege een stijging van de rente feitelijk “hun geld hebben opgeleverd”. De afgelopen tijd hebben deze producten vanwege de lage rentestand een negatief effect op het totale resultaat van de vennootschap en is voor deze periode achteraf bekeken het
11
afsluiten van deze derivaten geen goede zaak geweest. Het afkopen van derivaten kost erg veel geld wat ten laste gaat van de liquiditeit en besloten is dit niet te doen. De tegenwaarde van 1/25ste aandeel Groothandelsgebouwen N.V. is feitelijk € 1,55 hetgeen betekent dat hiermee het aandeel op € 38,75 wordt gewaardeerd. De laatste tijd heeft de beurskoers zich tussen de € 38,-- en € 39,-- bewogen. Om het uitkeren van dividend voor een aantal jaren te laten passeren, is een zaak waarover de aandeelhouders en certificaathouders moeten beslissen. Het is staand beleid om zo mogelijk jaarlijks dividend uit te keren. Op de vragen van de heer Rienks geeft de heer Meurs de volgende antwoorden: De ruimte waarin tot voor kort de genoemde fietsenstalling was ondergebracht, is destijds tot kantoorruimte omgebouwd. Door veranderde eisen van huurders zijn dit soort ruimten thans zeer lastig zeker als kantoorruimte te verhuren. Toch verdienen deze ruimten extra aandacht en moet zeker onderzocht worden of aan dergelijke ruimten bijzondere bestemmingen gegeven kunnen worden. Verder zal het een moeilijk traject zijn om hiervoor de juiste huurders te vinden. De vennootschap hanteert incentives maar is hier terughoudend in omdat een lager huurpeil gecombineerd met het in beperkte mate verstrekken van voordelen aan huurders geprefereerd wordt boven (optisch) hoge huren met een grote mate aan vergaande incentives. Bij kantoren die beter bezet zijn, dient men met het feit rekening te houden dat de voordelen die aan nieuwe huurders worden gegund ook door zittende huurders gevraagd kunnen worden. Ook bij het Groot Handelsgebouw is dienstverlening aan huurders – zij het op beperkte schaal – al sinds lange tijd in het servicepakket opgenomen. Overwogen wordt de dienstverlening uit te breiden met additionele services waar dan voor betaald moet worden. Op de vraag van de heer Valkhoff laat de heer Meurs weten dat de schade vanwege de stofoverlast door de verbouwing van het Centraal Station bij de gemeente Rotterdam is geclaimd en door deze gemeente is vergoed. De schade bestond onder andere uit extra schoonmaakkosten en het vervangen van stoffilters. De ontvangen vergoeding beliep tot nu toe enkele tienduizenden euro’s per jaar. Nu de stofoverlast nagenoeg voorbij is, wordt nog over de laatste tranche van de vergoeding onderhandeld. De voorzitter geeft de aanwezigen voor een tweede keer de gelegenheid om over het onderhavige agendapunt het woord te voeren. De heer Van der Burg laat weten dat het niet verhogen van het dividend vanuit het oogpunt van marketing als een slecht signaal opgevat kan worden. Verder was afgesproken om het dividend elk jaar te verhogen. Spreker spreekt zich daarom uit voor het handhaven van het dividendbeleid. Verder is het onduidelijk hoe het precies met het stemrecht zit. De heer De Mol van Otterloo heeft 30,58% van de stemmen terwijl de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen over 95% van de stemmen beschikt. Kan dit nader toegelicht worden? De heer Stevense wijst op het feit dat het toch verhogen van het voorgestelde dividend de koers van het aandeel Groothandelsgebouwen N.V. zal ondersteunen. Verder laat spreker weten dat de door hem genoemde levendigheid in Hengelo en Zoetermeer aan poppodia te danken is. De heer Stolk wijst op het feit dat in de reactie van de heer Meurs op zijn verzoek om een aantal jaren het dividend te passeren, niet de mogelijkheid is meegenomen om met het niet-uitgekeerde dividend op de
12
schulden van de vennootschap extra af te lossen. Dit verlaagt de lasten van de vennootschap in het voordeel van de aandeelhouders en certificaathouders. De heer Valkhoff geeft aan dat hij met het voorgestelde dividend kan instemmen omdat dit neerkomt op een rendement van 4% en hij begrijpt daarom het standpunt van de heer Van der Burg niet omdat geen enkele bank een spaarrente van 4% hanteert. De heer Van der Burg laat weten dat het niet verhogen van het dividend op slechte marketing neerkomt. Verder keren vergelijkbare beleggingsinstellingen zoals Corio meer dividend uit. Op de vragen van de heer Van der Burg geeft de heer Meurs de volgende antwoorden: Dividend kan in het algemeen pas verhoogd worden als de kasstroom van de vennootschap in het boekjaar en de te verwachten kasstromen in een aantal jaren daarna dit toelaten. De kasstroom in 2013 is gestabiliseerd en de verwachting is dat de kasstroom in 2014, en mogelijk in de jaren daarna, licht kan dalen. Het continueren van het beleid om het dividend jaar op jaar stapsgewijs te verhogen kan nu niet waargemaakt worden. Het niet verhogen van het dividend over 2013 is in feite het eerlijke verhaal. Dat dit leidt tot een negatief signaal naar de buitenwereld is iets dat dan geaccepteerd moet worden. Hiermee is ook een vraag van de heer Stevense beantwoord. Wat betreft het stemrecht van de heer De Mol van Otterloo is het zo dat hij blijkens melding feitelijk over 30,58% van aandelen als certificaten beschikt. De Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen beschikt over aandelen Groothandelsgebouwen N.V. en heeft voor deze aandelen certificaten uitgegeven. In principe heeft voormelde stichting daarom 96% van de stemmen. Deze stichting kan echter niet van het stemrecht van aandelen gebruikmaken omdat zij het stemrecht van de aandelen aan de ter vergadering aanwezige certificaathouders heeft overgedragen. Op de overgebleven vraag van de heer Stevense geeft de heer Meurs het volgende antwoord. Een poppodium bieden in het Groot Handelsgebouw is niet verstandig en zal ook lastig te realiseren zijn gezien de ervaringen van de gemeente Rotterdam met een dergelijk evenement in Hoek van Holland. Naar aanleiding van de opmerking van de heer Stolk laat de heer Meurs weten dat gezien de lage rente van de leningen aan de vennootschap en het feit dat bij extra aflossingen boeterente betaald moet worden het effect van de lastenverlichting ten gunste van de vennootschap beperkt zal zijn. De voorzitter sluit de discussie af en stelt agendapunt 4b aan de orde. b. Uitvoering bezoldigingsbeleid directie (ter bespreking) De voorzitter laat weten dat op 1 januari 2014 lid 5a van artikel 2:135 BW als nieuwe wettelijke bepaling in werking is getreden. Krachtens deze nieuwe bepaling dient de uitvoering van het bezoldigingsbeleid van de directie ter bespreking te worden geagendeerd. Op pagina 46 van het jaarverslag over het boekjaar 2013 zijn het bezoldigingsbeleid en de verantwoording van dit beleid opgenomen. De voorzitter stelt de aanwezigen in de gelegenheid om over het onderhavige agendapunt het woord te voeren.
13
De heer Boers laat weten dat hij medeaandeelhouder is van Dutch Oak Capital B.V. en grootaandeelhouder van Bibitor B.V., welke laatste B.V. het horecabedrijf Engels B.V. heeft overgenomen. Spreker laat verder weten voorstander te zijn van bonussen. Een bonus dient echter wel verdiend te worden en kan alleen toegewezen worden op basis van parameters die door diegene die een bonus krijgt, beïnvloedbaar zijn. De parameters aan de hand waarvan de directie een bonus over 2013 is toegekend, zijn de bezettingsgraad van het Groot Handelsgebouw en het bedrijfsresultaat van de vennootschap. De bezettingsgraad is in het boekjaar stabiel gebleven en de heer Meurs wordt wat dit betreft gecomplimenteerd. Het bedrijfsresultaat is echter een parameter die vanwege het feit dat onder andere de waarde van het Groot Handelsgebouw en het resultaat van de derivaten niet volledig door de directie beïnvloed kunnen worden, niet geschikt is. Spreker verzoekt bij het eventueel toekennen van een bonus aan de heer Meurs in 2014 deze toekenning op heldere en volledig door de directie te beïnvloeden parameters te baseren. De heer Stolk verzoekt voortaan in plaats van het begrip bonus het begrip tantième te gebruiken. De voorzitter laat weten dat op het verzoek van de heer Boers teruggekomen zal worden. Hij constateert dat er verder geen vragen en opmerkingen zijn, sluit de discussie af en stelt agendapunt 4c aan de orde. c.
Vaststelling van de jaarrekening 2013
De voorzitter stelt de vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2013 aan de orde zoals deze door de directie is opgemaakt en door de externe accountant is voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring. Verder geeft de voorzitter aan dat het boekjaar 2013 wordt afgesloten met een resultaat na belastingen van € 4.612.000,-- tegenover een resultaat van € 3.084.000,-- in 2012. De voorzitter stelt de aanwezigen in de gelegenheid over dit agendapunt het woord te voeren. De voorzitter constateert dat niemand van de aanwezige aandeelhouders en certificaathouders vragen of opmerkingen ten aanzien van dit agendapunt heeft. Hij stelt vervolgens voor de jaarrekening 2013 vast te stellen. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden, stelt de voorzitter vast dat het voorstel met 1.451.171 stemmen voor, geen stemmen tegen en geen onthoudingen is aangenomen. Stemmen: voor 1.451.171, tegen geen, onthoudingen geen. Agendapunt 5
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 en vaststelling uitkering ten laste van de winst
De voorzitter laat weten dat met inachtneming van het bepaalde in artikel 33 lid 1 van de statuten de directie onder goedkeuring van de Raad van Commissarissen voorstelt uit het resultaat over het boekjaar 2013 een bedrag van € 1,55 per (certificaat van) gewoon aandeel van nominaal € 1,- derhalve in totaal € 2.294.492,90 uit te keren. Het resterende deel van het resultaat na belastingen groot € 2.317.507,10 zal aan de reserves worden toegevoegd. De voorzitter laat voorts weten dat:
14
a.
b.
De directie met goedkeuring van de Raad van Commissarissen voorstelt een dividend over 2013 naar keuze van de aandeelhouder geheel in contanten dan wel volledig in aandelen uit de fiscaal erkende agioreserve waarbij wordt voorgesteld per aandeel 1/25ste (eenvijfentwintigste) aandeel Groothandelsgebouwen uit te keren. Ingeval de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voornoemd voorstel onder a niet aanvaardt, de directie met goedkeuring van de Raad van Commissarissen voorstelt een dividend over het boekjaar 2013 vast te stellen van € 1,55 per aandeel welk dividend volledig in contanten betaalbaar zal worden gesteld.
De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid over dit agendapunt het woord te voeren. De heer Van der Burg geeft aan dat het feit dat nu een keuzedividend wordt voorgesteld, aangeeft dat directie en Raad van Commissarissen goed naar de aandeelhouders en certificaathouders luisteren. Een keuze voor stockdividend betekent echter wel een sigaar uit eigen doos. Als voor het voorstel van keuzedividend wordt gekozen, zal de vennootschap hiervan profijt hebben omdat de post ‘Kosten dividend’ lager zal uitvallen. Dit is op zich een reden om toch een hoger dividend voor te stellen maar aangezien hierover in deze vergadering geen besluit genomen kan worden, laat spreker – nadat hij aangegeven heeft tegen het voorstel van keuzedividend te stemmen – weten dat hij niet verder op verhoging van het dividend zal aandringen. De heer Santegoeds laat weten dat hij een pleitbezorger is geweest voor een keuzedividend. Naar zijn mening zou de heer Van der Burg dat ook moeten zijn omdat – zoals reeds door de heer Van der Burg is aangegeven – door het invoeren van een keuzedividend de mogelijkheid wordt geschapen dat in de komende jaren hoger dividend uitgekeerd kan worden. Want door een keuzedividend blijft meer liquiditeit voor de vennootschap beschikbaar en dit leidt ertoe dat voornoemde hoger contant dividend eventueel in zicht kan komen. Dat over 2013 geen hoger dividend wordt voorgesteld, is begrijpelijk omdat afgewacht moet worden in hoeverre aandeelhouders en certificaathouders bereid zijn geld in de vennootschap te steken. Voorts laat spreker weten dat hij zich bij de complimenten van de heren Boers en van de Burg aan het adres van de heer Meurs aansluit. De heer Santegoeds geeft aan dat hij voor een keuzedividend zal stemmen en adviseert alle aanwezige aandeelhouders en certificaathouders hetzelfde te doen. Nadat de voorzitter geconstateerd heeft dat verder niemand van de aanwezige aandeelhouders en certificaathouders nog vragen of opmerkingen ten aanzien van dit agendapunt heeft, brengt hij het onder a genoemde voorstel van de directie, dat het voorstel is waarbij een keuzedividend wordt vastgesteld, in stemming. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden, stelt de voorzitter vast dat dit voorstel met 1.450.437 stemmen voor, 734 stemmen tegen en geen onthoudingen is aangenomen. Op basis van deze uitslag constateert de voorzitter dat het onder b genoemde voorstel van de directie niet in stemming gebracht behoeft te worden. Stemmen: voor 1.450.437, tegen 734, onthoudingen geen. Agendapunt 6
Decharge van de leden van de directie
De voorzitter stelt namens de Raad van Commissarissen voor de directie decharge te verlenen voor het gedurende het boekjaar 2013 gevoerde bestuur voor zover daarvan uit het jaarverslag 2013 blijkt. De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid het woord te voeren over dit agendapunt.
15
Nadat de voorzitter geconstateerd heeft dat niemand van de aanwezige aandeelhouders en certificaathouders nog vragen of opmerkingen ten aanzien van dit agendapunt heeft, stelt hij voor het bovengenoemde voorstel van de Raad van Commissarissen tot decharge van de leden van de directie aan te nemen. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden stelt de voorzitter vast dat het voorstel met 1.451.171 stemmen voor, geen stemmen tegen en geen onthoudingen is aangenomen. Stemmen: voor 1.451.171, tegen geen, onthoudingen geen. Agendapunt 7
Decharge van de leden van de Raad van Commissarissen
De voorzitter stelt voor decharge aan de in 2013 in functie zijnde en in functie geweest zijnde leden van de Raad van Commissarissen te verlenen voor het gedurende het boekjaar 2013 uitgeoefende toezicht op het bestuur, voor zover daarvan uit het jaarverslag 2013 blijkt. De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid het woord te voeren over dit agendapunt. Nadat de voorzitter geconstateerd heeft dat niemand van de aanwezige aandeelhouders en certificaathouders vragen of opmerkingen ten aanzien van dit agendapunt heeft, stelt hij voor met de bovengenoemde decharge van de genoemde leden van de Raad van Commissarissen in te stemmen. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden, stelt de voorzitter vast dat het voorstel met 1.451.171 stemmen voor, geen stemmen tegen en geen onthoudingen is aangenomen. Stemmen: voor 1.451.171, tegen geen, onthoudingen geen. Agendapunt 8
Herbenoeming van de heer ing. J.TH. Blok tot lid van de Raad van Commissarissen
De voorzitter laat weten dat de heer ing. J.Th. Blok volgens rooster aftreedt als lid van de Raad van Commissarissen. De heer Blok stelt zich beschikbaar voor herbenoeming. De raad draagt de heer Blok voor ter herbenoeming tot lid van de raad. Na het aftreden van de heer Eijk de Mol van Otterloo en de heer drs. Th.G. der Kinderen heeft de raad, zoals eerder gezegd, het aantal leden van de raad vastgesteld op drie. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat met de benoeming van de heer Blok de ondernemingservaring en vastgoedexpertise in de raad behouden blijven. De raad is verder van oordeel dat hij thans een evenwichtige samenstelling heeft, waarin alle voor het toezicht noodzakelijke disciplines zijn vertegenwoordigd. Gelet op de fase waarin de vennootschap zich thans bevindt, hecht de raad aan een ongewijzigde samenstelling. De raad heeft besloten bij de voordracht aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot herbenoeming van de heer Blok gebruik te maken van het hem in artikel 23.2 van de statuten toegekende recht tot het doen van een bindende voordracht. In een bijlage bij de agenda zijn de gegevens van de heer Blok opgenomen. Deze gegevens hebben vanaf de oproeping van de vergadering ter inzage gelegen. Op grond van de wettelijke regeling is, indien voor de vervulling van een vacature slechts één kandidaat is voorgedragen, deze kandidaat benoemd tenzij de algemene vergadering besluit het bindende karakter aan de voordracht te ontnemen. Voor een dergelijk besluit is twee derde van de uitgebrachte stemmen en meer dan de helft van het geplaatste kapitaal vereist. De herbenoeming van de heer Blok is reeds door de AFM goedgekeurd.
16
De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid het woord te voeren over dit agendapunt. De heer Stevense wijst mede namens de Stichting Rechtsbescherming Beleggers op het feit dat in 2017 twee leden van de Raad van Commissarissen volgens het vastgestelde rooster aftreden en slechts een van deze twee leden dan herbenoembaar is. Spreker vraagt om voornoemd rooster ten behoeve van de continuïteit van de bezetting van de Raad van Commissarissen zodanig aan te passen dat een van de genoemde twee leden al in 2016 aftreedt. De voorzitter laat weten dat hij van mening is dat de genoemde continuïteit niet in het geding is en vraagt aan de overige aanwezige aandeelhouders en certificaathouders of daar anders over gedacht wordt. De voorzitter constateert dat dit niet het geval is en legt het verzoek van de heer Stevense terzijde. De heer De Mol van Otterloo jr. vraagt waarom in plaats van de heer Blok geen vrouwelijke kandidaat is voorgedragen en wil verder graag weten wanneer een dergelijke voordracht wellicht aan de orde zal komen. De voorzitter laat weten dat aan de herbenoeming van de heer Blok de voorkeur is gegeven omdat de Raad van Commissarissen recentelijk kort na elkaar een aantal malen van samenstelling is gewijzigd en dat om die reden nu gekozen is voor continuïteit van de huidige samenstelling van de raad. Spreker laat verder weten dat deze raad zich zo veel mogelijk zal inzetten voor een voordracht van een vrouwelijke kandidaat in 2017. De heer Boers laat mede als gemachtigde van de heer De Mol van Otterloo sr. weten dat hij de voordracht van de heer Blok in principe ondersteunt maar dat hij, voordat tot stemming wordt overgegaan als voorstander van decertificering ook namens de heer De Mol van Otterloo sr., wil weten of de heer Blok een voorstander van decertificering zal zijn als met elkaar kan worden aangetoond dat decertificering het beste voor de vennootschap zal zijn. De heer Blok laat weten dat hij in de geschetste situatie voorstander van decertificering zal zijn. Nadat de voorzitter geconstateerd heeft dat er ten aanzien van het agendapunt geen verdere vragen of opmerkingen zijn, wordt de voordracht in stemming gebracht. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden, stelt de voorzitter vast dat de bindende voordracht niet doorbroken is en de heer Blok met 1.451.171 stemmen voor, geen stemmen tegen en geen onthoudingen is benoemd. Stemmen: voor 1.451.171, tegen geen, onthoudingen geen. Agendapunt 9
Benoeming accountant boekjaren 2014 en 2015
De voorzitter stelt voor om KPMG Accountants N.V. (KPMG) te benoemen tot accountant van de vennootschap voor de boekjaren 2014 en 2015. Tot en met het boekjaar 2013 was BDO Audit & Assurance B.V. (BDO) accountant van de vennootschap. Omdat BDO reeds sedert het boekjaar 1999 accountant is van de vennootschap en nieuwe wettelijke regels met ingang van het boekjaar 2016 vereisen dat de vennootschap van accountant wisselt, heeft de vennootschap besloten voor te stellen deze stap reeds voor het boekjaar 2014 te zetten. Aangezien in de Algemene Vergadering geregeld is verzocht om (eenmalig) de accountant voor twee jaar te benoemen en vervolgens jaarlijks voor het volgende boekjaar heeft de vennootschap gemeend dit thans aan de vergadering voor te leggen. Uit een aanbieding van enkele kantoren is de vennootschap van mening dat KPMG in de beoordeling als partij
17
met de beste prijs-kwaliteitsverhouding naar voren komt. De vennootschap stelt daarom voor KPMG te benoemen als accountant van de vennootschap voor de boekjaren 2014 en 2015. De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid het woord te voeren over dit voorstel. De heer Stevense laat weten dat hij jarenlang heeft verzocht om (eenmalig) de accountant voor twee jaar en daarna jaarlijks voor het volgende boekjaar te benoemen en geeft aan dat hij mede namens de stichting Rechtsbescherming Beleggers zeer content is met het voorstel. De heer Valkhoff vraagt om in verband met een benoeming van een accountant ook kleinere kantoren in ogenschouw te nemen en hij wijst hierbij op zijn eigen goede ervaring met een klein kantoor, de hoge vergoedingen die doorgaans door grote accountantskantoren gevraagd worden en de recente schandalen die zich bij een aantal van deze grote kantoren hebben voorgedaan. De voorzitter en de heer Meurs laten weten dat naast reputatie en prijs vooral gekeken is naar de aanwezigheid van gedegen kennis op het gebied van vastgoed in samenhang met IFRS-regelgeving bij zowel het kantoor als bij de uitvoerend accountant. Deze factoren hebben de doorslag gegeven voor de keuze van KPMG als accountant. De heer Boers laat weten dat hij met de keus van KPMG als accountant instemt vanwege de uitstraling die van dit kantoor uit zal gaan en de expertise die hierdoor voor de vennootschap ter beschikking komt. Deze expertise zal bijvoorbeeld ook nodig zijn bij een eventuele verkoop van het Groot Handelsgebouw. De voorzitter constateert dat niemand van de aanwezige aandeelhouders en certificaathouders nog vragen of opmerkingen ten aanzien van dit agendapunt heeft en hij stelt voor KPMG Accountants N.V. als accountant van de vennootschap voor de boekjaren 2014 en 2015 te benoemen. Nadat de stemming heeft plaatsgevonden, stelt de voorzitter vast dat het voorstel met 1.451.169 stemmen voor, 2 stemmen tegen en geen onthoudingen is aangenomen. Stemmen: voor 1.451.169, tegen 2, onthoudingen geen. Agendapunt 10
Bespreking van de samenvatting van het rapport van IBUS Company inzake advies over verbetering van het rendement van de vennootschap alsmede de opvatting van de vennootschap over het advies
De voorzitter memoreert het feit dat in de AVA van 12 april 2013 door enkele grootaandeelhouders is verzocht om een extern advies te laten opstellen over de mogelijkheden tot verbetering van het rendement van de vennootschap. Onderdeel van de vergaderstukken is een samenvatting van dit advies en de reactie van de vennootschap op dit advies. Spreker geeft met betrekking tot het onderwerp het woord aan de heer Meurs. De heer Meurs geeft aan de hand van een PowerPointpresentatie een korte toelichting op zowel het advies als het standpunt van de vennootschap ten aanzien van dit advies. De heer Meurs behandelt hierbij de onderstaande zaken. Spreker laat allereerst weten dat zowel de samenvatting van het rapport van IBUS Company als de opvatting van de vennootschap ten aanzien van dit rapport als stukken bij de agenda van de vergadering
18
zijn gevoegd zodat alle aandeelhouders en certificaathouders van deze stukken kennis hebben kunnen nemen. Verder betreft voornoemd rapport adviezen met betrekking tot het gebouw en adviezen betreffende de vennootschap. Wat betreft de adviezen betreffende het gebouw laat de heer Meurs weten: Dat het Groot Handelsgebouw aantrekkelijker, toegankelijker en meer eigentijds gemaakt moet worden onderschrijft de vennootschap volledig. IBUS heeft voorgesteld dit te doen door het creëren van een ‘Central Box’. Deze aanpak bestaat onder andere uit het bij de centrale hal trekken van een deel van de rijstraat op de begane grond, het verbeteren van de liften en het bouwen van een atrium in de eerste ‘binnenkuip’. Dat er betere en meer voorzieningen moeten komen om het gebouw voor de huurders aantrekkelijker te maken wordt ook door de vennootschap onderschreven. Dit kan op vele manieren worden ingevuld. De kosten van de uitvoering van het advies van IBUS worden op circa € 28 miljoen geraamd. De vraag is vooral wat haalbaar en verstandig is, wat eventueel nog meer moet gebeuren en hoe dit alles gefinancierd kan worden. Deze vragen moeten eerst beantwoord worden voordat besloten wordt hoe de gewenste verbeteringen aangepakt zullen worden. Het advies om de vestiging van een hotel en de realisatie van (woning)appartementen te onderzoeken, wordt overgenomen. Dit biedt de mogelijkheid voor alternatief rendement voor een deel van de kantoorruimte. Wat betreft de adviezen betreffende de vennootschap laat de heer Meurs weten: Het versterken van de commerciële functie is zeker noodzakelijk gezien de toename van de inzet die op dit vlak door de markt wordt afgedwongen. De vraag is echter op welke wijze deze versterking het beste ingevuld kan worden. Het uitbesteden van beheer kan geheel of deels per functie geschieden. Het uitbesteden van beheer is een reële optie als de onroerendgoedportefeuille van de vennootschap niet wordt uitgebreid. Wanneer wordt besloten het gebouw verkooprijp te maken is extern beheer mogelijk een goede keus aangezien dit de waarde van de vennootschap kan verhogen. Wanneer de vennootschap zich als AIFMD-instelling dient te kwalificeren, is het uitbesteden van het totale beheer aan een externe (AIFMD-gekwalificeerde) beheerder eigenlijk min of meer noodzakelijk. Een strategische discussie op basis van een toekomstvisie is zeker aan te bevelen. De vennootschap zal in dezen een standpunt moeten innemen en deze aan de aandeelhouders en certificaathouders voorleggen. Inhouding en tijdelijke verlaging van het dividend is alleen nodig bij grote investeringen. Het is zaak hier niet op vooruit te lopen. De mogelijkheid van de beëindiging van de beursnotering bij Euronext en een mogelijke overgang naar de NPEX zullen in de voornoemde toekomstvisie worden meegenomen. Door Euronext worden aan beide mogelijkheden zware eisen verbonden. Aangezien een belangrijk deel van de aandeelhouders en certificaathouders in het verleden de voorkeur heeft gegeven aan een Euronextnotering, waren deze mogelijkheden tot nu toe uitgesloten. Verder bestaat het gevaar dat de NPEX net als de Parallel Markt en de Alternext opgeheven zal worden. De opheffing van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen is in de AVA 2013 besproken. De uitkomst van deze discussie was dat indien meer dan 75% van de aandeelhouders en certificaathouders deze opheffing wenst, de vennootschap een voorstel hiertoe zal doen. Dit
19
onderwerp zal in de te houden strategische discussie worden meegenomen. Overigens vaardigt de Raad van Commissarissen sinds kort geen lid meer af in het bestuur van deze stichting. Wat betreft een eventuele uitbreiding van de vastgoedportefeuille is door de vennootschap besloten om op basis van een onderzoek hierover een definitieve beslissing te nemen. IBUS adviseert dat de vennootschap geen FBI-status moet aanvragen. Overigens kwalificeert de vennootschap zich thans niet voor deze status. Dit punt is vooralsnog niet relevant.
De heer Meurs laat weten dat als follow-up van het IBUS-advies aan een uiterlijk in het vierde kwartaal 2014 te houden BAVA een strategisch plan voor het Groot Handelsgebouw en een strategisch plan voor de vennootschap voorgelegd zullen worden. De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid het woord te voeren over het agendapunt. De heer Stevense is van mening dat de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen opgeheven moet worden. Gezien het feit dat de vennootschap ook op andere wijze beschermd wordt, is voornoemde stichting als beschermingsconstructie overbodig. De heer Rienks laat weten zich bij de vorige spreker aan te sluiten. Als een commercieel directeur wordt aangesteld, zou het goed zijn om de taakverdeling tussen deze directeur en de algemeen directeur vast te leggen. Verder is het verstandig om door een onafhankelijk extern adviseur voor een billijke prijs een ‘second opinion’ te laten opstellen. Ook is apart overleg met de grootaandeelhouders een goede stap. Het is namelijk belangrijk om te weten te komen of deze aandeelhouders een bepaalde exitmogelijkheid aangeboden willen krijgen of dat zij zich voor langere tijd met de vennootschap willen verbinden. Voorts hoeft het zoeken naar een koper van gebouw niet de beste aanpak te zijn. Beurs/WTC is daar al meer dan twee jaar mee bezig en dat heeft tot nu toe niets opgeleverd. Verder kan niet uit het oog worden verloren dat de wensen van de aandeel- en certificaathouders tegen de belangen van andere stakeholders afgewogen moeten worden. Ten slotte is het voor de kleine aandeelhouders van belang dat de notering bij Euronext wordt gehandhaafd. De heer Van der Burg laat weten dat hij tot zijn genoegen in het IBUS-rapport heeft gelezen dat het dividend van de vennootschap aan de bescheiden kant is. Een reden te meer om hoger dividend uit te gaan keren. Verder wijst spreker op het feit dat grote investeringen voor het verkooprijp maken van het gebouw niet tot een hogere verkoopprijs zullen leiden. Het gebouw wordt goed onderhouden en wellicht is de waardering voor het Groot Handelsgebouw over een aantal jaren zodanig verbeterd dat mede gezien de locatie van het gebouw het dan voor een zeer goede prijs kan worden verkocht. De heer Hendriksen dringt erop aan met de grootaandeelhouders in overleg te treden. Wellicht heeft Dutch Oak Capital B.V. als nieuwe aandeelhouder frisse ideeën voor de aanpak van het gebouw en de vennootschap. Spreker vraagt of daar het een en ander over gezegd kan worden. De heer Boers laat namens Dutch Oak Capital B.V. weten wat de beste strategie voor de vennootschap zou kunnen zijn. Volgens spreker kan tussen twee scenario’s gekozen worden. Het eerste scenario is dat de vennootschap zich concentreert op de bestaande belegging in slechts een gebouw. Dan moet wel alle ballast zoals de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen en dergelijke overboord. Verder dient alle energie gestopt te worden in het terugbrengen van de ‘EPRA Cost Ratio’ tot minder dan 20%. Het aantrekken van een commercieel directeur is in dit licht niet verstandig. Verder moet het gebouw aantrekkelijker worden door meer dienstverlening aan de huurders te bieden en de horeca te laten 20
bruisen. Dit moet gezien de locatie allemaal mogelijk zijn. Uiteindelijk zal het gebouw wellicht voor een goede prijs verkocht kunnen worden. Maar eigenlijk moet uit het voorgaande de conclusie getrokken worden dat het beursfonds Groothandelsgebouwen N.V. met slechts een pand te klein is om voldoende rendabel te kunnen worden. Als alternatief staat dan een groeiscenario open door meer vastgoedportefeuilles te verwerven. Dutch Oak Capital is in ieder geval bereid om dan haar belang in de vennootschap vijf tot acht jaar vast te houden. De voorzitter constateert dat niemand meer het woord wil voeren. Spreker laat weten dat de Raad van Commissarissen en directie het IBUS-rapport met de adviezen voor het gebouw en de vennootschap ten zeerste waarderen. Ook de adviezen die in de vergadering naar voren zijn gekomen zullen meegenomen worden. Verder zal overleg plaatsvinden met de aandeelhouders en certificaathouders, de huurders en andere stakeholders. Een eventuele commerciële versterking zal in ieder geval niet tot een topzware directie mogen leiden. Verder zal de mogelijkheid van een ‘second opinion’ worden bekeken. De kernvragen zijn ten eerste welke commerciële betekenis aan het gebouw gegeven moet worden gelet op de beweeglijke markt en het veranderende gebruik van kantoren, en ten tweede of de daarvoor benodigde investering het rendement van de vennootschap voldoende zal verhogen. De Raad van Commissarissen en de directie zullen alle elementen zorgvuldig overwegen en het resultaat hiervan in een komende BAVA aan de aandeelhouders en certificaathouders voorleggen. De heer Leemhuis vraagt op welke termijn voornoemd resultaat verwacht mag worden, gezien het feit dat op korte termijn al de eerste stappen in de vorm van ‘quick wins’ gezet moeten worden om de aantrekkelijkheid en de toegankelijkheid van het gebouw te verbeteren teneinde te vermijden dat meer huurders hun contracten zullen beëindigen. De heer Hendriksen wijst op het feit of het niet verstandig is om op een gestructureerde wijze met de grootaandeelhouders in overleg te treden. De voorzitter laat weten dat de al genoemde BAVA begin december 2014 zal plaatsvinden en dat in de tussentijd de maatregelen ter verbetering van de aantrekkelijkheid en toegankelijkheid van het gebouw, die al mogelijk zijn, uitgevoerd zullen worden. Het overleg met de grootaandeelhouders en de andere stakeholders zal tijdig en in voldoende mate plaatsvinden. De Raad van Commissarissen en directie zullen hierin het voortouw nemen. Agendapunt 11
Rondvraag
De voorzitter nodigt de aanwezigen uit voor de rondvraag. De heer Van der Burg laat weten over het nieuwe logo van de vennootschap niet tevreden te zijn. Verder vraagt spreker dat wanneer een statutenwijziging nodig is, deze gelegenheid aan te grijpen om de naam ‘Groothandelsgebouwen N.V.’ te wijzigen in ‘Groothandelsgebouw N.V.’ De heer Stevense laat voor de zekerheid weten dat de Stichting Rechtsbescherming Beleggers tegen het dividendvoorstel heeft gestemd omdat het voorgestelde dividend te laag was en niet omdat het een voorstel was in de vorm van een keuzedividend. De heer Stolk vraagt of voortaan op de agenda van de vergaderingen vermeld wordt wie de notulist van de vergadering zal zijn. Verder vraagt spreker om ingeval een aandeelhouder of certificaathouder geen
21
aanmeldingsformulier voor de vergadering heeft ingevuld hem toch tot de vergadering toe te laten. Ten slotte wil spreker weten of het bestuur van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen is gewijzigd. De voorzitter laat weten dat de notulist voortaan op de agenda van de vergadering vermeld zal worden. Verder zal bekeken worden of de aanmeldingsprocedure aangepast kan worden. Voorts is het bestuur van genoemde stichting gewijzigd omdat na het vertrek van de heer Der Kinderen door de Raad van Commissarissen besloten is de bestuurszetel die de heer Der Kinderen innam in de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen niet meer in te vullen. De statuten van deze stichting zijn in verband hiermee aangepast. De heer Breedijk laat weten dat met betrekking tot een nieuwe opzet van het horecabedrijf Engels door Bibitor B.V. en gerenommeerde partijen plannen worden uitgewerkt. Deze partijen dreigen echter weg te lopen omdat het in verband hiermee noodzakelijke overleg met Groothandelsgebouwen N.V. niet wil vlotten. Spreker wil graag weten of op dit terrein van de zijde van de vennootschap op zeer korte termijn de nodige stappen gezet zullen worden. De heer Meurs laat allereerst weten dat de nodige maatregelen ter verbetering van de aantrekkelijkheid en de toegankelijkheid van het Groot Handelsgebouw, die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden, ook daadwerkelijk zo spoedig mogelijk uitgevoerd zullen worden. Op het overleg tussen Bibitor B.V. en het Groothandelsgebouwen wil spreker echter niet ingaan. Wel laat de heer Meurs weten dat ten aanzien van dit overleg optimisme op zijn plaats is. De heer Valkhoff adviseert om te proberen een doorlopende notering van het beleggingsfonds Groothandelsgebouwen N.V. op de Euronext te krijgen aangezien dit de omzet van de aandelen en certificaten zal bevorderen. Verder wijst spreker op het feit dat de vennootschap, vanwege het feit dat het gebouw in verband met haar status als monument niet gesloopt kan worden, voor een dilemma gesteld staat. Enerzijds zullen investeringen in het gebouw ten behoeve van het verkooprijp maken ervan hoogstwaarschijnlijk weggegooid geld zijn. Anderzijds is het gebouw niet verkopen maar voor huurders net zo aantrekkelijk en toegankelijk maken als de in de omgeving nieuw gebouwde kantoren hoogstwaarschijnlijk ook zeer kostbaar. Daarbij komt nog dat het rendement van de vennootschap in verband met de relatieve achteruitgang van de aantrekkelijkheid van het Groot Handelsgebouw ten opzichte van de omringende nieuwe kantoorpanden sterk onder druk staat. De locatie vertegenwoordigt daarentegen heel veel waarde. De voorzitter constateert dat er verder geen vragen of opmerkingen zijn voor de rondvraag. Agendapunt 12
Sluiting
De voorzitter sluit om 16.45 uur de vergadering en hij nodigt de aanwezigen uit om in de foyer van het zalencentrum onder het genot van een drankje en een hapje nog wat na te praten.
22
