P E R S B E R I C H T
G R O O T H A N D E L S G E B O U W E N
N . V .
2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. -
Huuropbrengst + 19,6 % (van € 9,1 naar € 10,8 miljoen) Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% Resultaat van € 8.276.000 naar € 12.643.000 Winst per aandeel van € 5,59 naar € 8,54 Grote positieve invloed op resultaat door IFRS effecten
Kengetallen (* € 1.000)
2007
2006
Huuropbrengsten Bezettingsgraad (jaar ultimo) Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Resultaat na belastingen
10.848 81,5% 6.825 5.818 12.643
9.070 63,0% 5.622 2.654 8.276
Per gewoon aandeel Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Resultaat na belastingen Eigen vermogen (jaar ultimo) Beurskoers (jaar ultimo)
4,61 3,93 8,54 39,12 47,90
3,80 1,79 5,59 30,58 35,95
Het resultaat na belastingen bedroeg in 2007 € 12.643.000,- tegen € 8.276.000,- in 2006 (+ 52,8%). Alhoewel de exploitatie van de vennootschap in 2007 verder is verbeterd, dient te worden aangetekend dat dit resultaat, evenals het resultaat over 2006, sterk positief is beïnvloed door IFRS effecten in huuropbrengsten en financieringsresultaat. Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over 2007 € 8,54 (2006: € 5,59). Het direct exploitatieresultaat over 2007 steeg tot € 6.825.000,-- tegen € 5.622.000,- in 2006 (+ 21,4%) mede door aanzienlijk gestegen huuropbrengsten (+ 19,6%), lagere (zelfs positieve) financieringslasten als gevolg van IFRS effecten en een bij de stijging van de huuropbrengsten achterblijvende toename van de kosten. Het direct exploitatieresultaat per aandeel over 2007 bedraagt € 4,61 (2006: € 3,80). Het indirect exploitatieresultaat over 2007 bedroeg € 5.818.000,- tegen € 2.654.000,- in 2006, hetgeen een stijging betekent met ruim 119%. Deze verbetering is het gevolg van de waardestijging van het pand in 2007. Per aandeel bedraagt het indirect resultaat over 2007 € 3,93 tegen € 1,79 in 2006. De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 31 december 2007 € 39,12 tegen € 30,58 op 31 december 2006, hetgeen een stijging betekent van 27,9%. De vennootschap stelt voor over het boekjaar 2007 geen dividend uit te keren, maar zij gaat ervan uit dat - onvoorziene omstandigheden voorbehouden - over het boekjaar 2008 de betaling van dividend zal kunnen worden hervat.
Pagina 1 van 6
Groothandelsgebouwen N.V. verwacht dat - op basis van tot heden reeds afgesloten en op basis van dit boekjaar naar verwachting nog af te sluiten huurovereenkomsten - de bezetting van het gebouw die ultimo 2007 81,5% (2006: 63 %) bedroeg, in 2008 duidelijk zal stijgen. De vennootschap verwacht dat de huuropbrengsten in 2008 belangrijk zullen stijgen. Gezien de invloed van de IFRS regelgeving op de resultaten is een prognose van de resultaten over 2008 niet verantwoord te geven.
Winst- en verliesrekening 2007 (* € 1.000) Huuropbrengsten Doorberekende (service-)kosten
Bruto-huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto-huuropbrengsten Beheerkosten Financieringslasten Belastingen (mutatie belastinglatentie) Lasten Direct exploitatieresultaat Waardemutaties Belastingen (mutatie belastinglatentie) Indirect exploitatieresultaat
Resultaat na belastingen
2007
2006
10.848 1.857
9.070 1.648
----------12.705 3.935 ----------8.770
----------10.718 3.709 ----------7.009
927 - 228
731 1.257
1.246 ----------1.945 ----------6.825 =======
- 601 ----------1.387 ----------5.622 ======
7.809 - 1.991 ----------5.818 ======= ----------12.643 =======
3.562 - 908 ----------2.654 ======= ----------8.276 =======
De jaarcijfers 2007 zijn in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) opgesteld. Huuropbrengsten € 10.848.000 (2006: € 9.070.000 ) De stijging van de huuropbrengsten (+ 19,6%) ten opzichte van 2006 wordt onder meer verklaard door een stijging van de bezettingsgraad van 63,0% ultimo 2006 naar 81,5% per 31 december 2007 en de jaarlijkse indexatie van de huurprijzen. De stijging van de huuropbrengsten is verhoudingsgewijs achtergebleven bij de stijging van de bezettingsgraad van het gebouw, doordat een tweetal grotere huurcontracten (huurders Lyondell en Marsh & Mercer) pas in het vierde kwartaal van 2007 is ingegaan. Exploitatiekosten € 3.935.000 (2006 € 3.709.000) De stijging van de exploitatiekosten is met name veroorzaakt door stijging van de onroerende zaakbelasting en stijgende onderhoudskosten. Pagina 2 van 6
Financieringslasten € - 228.000 (2006: € 1.257.000) De daling van de financieringslasten is veroorzaakt door een bate van € 4.701.000 (2006: € 3.052.000) als gevolg van een gunstiger marktwaarde van de afgesloten renteswaps. De over het boekjaar 2007 verschuldigde rente over de opgenomen financieringen bedroeg € 4.473.000 (2006: € 4.309.000). De hogere verschuldigde rentelasten zijn veroorzaakt door de gestegen 3-maands Euribor rente alsmede door in 2007 hoger opgenomen financiering noodzakelijk vanwege in 2007 verrichte investeringen in het gebouw. Indirect exploitatieresultaat € 5.818.000 (2006: € 2.654.000) Het indirect exploitatieresultaat is de resultante van de bruto-toename van de waarde van het onroerend goed met € 12.350.000 minus verrichte investeringen. In 2007 zijn voor € 4.541.000 investeringen verricht. De hieruit voortvloeiende waardestijging bedraagt € 7.809.000, waarop een latente verplichting uit hoofde van vennootschapsbelasting in mindering wordt gebracht van 25,5%, hetgeen resulteert in een netto indirect exploitatieresultaat van € 5.818.000. Balans per 31 december 2007 (* € 1.000) De geconsolideerde balans per 31 december 2007 kan als volgt worden weergegeven: 31-12-2007 31-12-2006 Activa Beleggingen Materiële vaste activa Debiteuren Overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten Liquide middelen Totaal activa
155.250 124 487 2.723 53 -----------158.637 =======
142.900 554 991 45 -----------144.490 =======
57.915 18.631 73.109 4.879 1.627 346 2.130 -----------158.637 =======
45.272 15.393 75.647 4.974 791 338 2.075 -----------144.490 =======
Passiva Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva Totaal passiva
Beleggingen € 155.250.000 (31-12-2006: € 142.900.000): Het onroerend goed is per 31 december 2007 gewaardeerd op € 155.250.000. Deze waardering is ontleend aan de per 31 december uitgevoerde taxatie door een extern deskundige.
Pagina 3 van 6
Eigen vermogen € 57.915.000 (31-12-2006: € 45.272.000): Het verloopoverzicht van het eigen vermogen van Groothandelsgebouwen N.V. is als volgt: (* € 1.000) Eigen vermogen per 31 december 2006
45.272
Direct exploitatieresultaat
6.825
Indirect exploitatieresultaat
5.818
Eigen vermogen per 31 december 2007
-----------57.915 =======
In december 2007 is een renteswap afgesloten van in hoofdsom groot € 10.000.000. De te betalen vergoeding bedraagt 4,49% en de swap heeft een looptijd tot en met 3 december 2017. In maart 2007 is door ING Real Estate Finance N.V. een aanvullende financiering groot € 4.000.000 ter beschikking gesteld ten behoeve van nog niet gerenoveerde kantoorruimten in het gebouw. Per 31 december 2007 is hiervan € 3.010.000 opgenomen. De rente bedraagt driemaands Euribor + een opslag van 0,90 % over het opgenomen deel. Verhuringen In 2007 is 21.968 m² (2006: 29.083 m²) aan kantoorruimten verhuurd. Hiervan heeft 17.580 m² (2006: 20.936 m²) betrekking op uitbreidingen van bestaande huurders en nieuwe huurders en 4.388 m² (2006: 8.147 m²) op verlengingen van bestaande huurders. Van de in 2007 verhuurde kantoorruimten heeft 4.888 m² (2006: 10.914 m² ) een ingangsdatum na 31 december 2007. In het eerste halfjaar 2007 heeft de vennootschap een 10 jarige huurovereenkomst afgesloten met Marsh, McLennan & Companies (MMC) voor ca. 6.100 m² met een ingangsdatum van 1 oktober 2007. In december 2006 heeft de vennootschap een huurovereenkomst gesloten met Lyondell Chemie Nederland B.V.. Deze 10 jarige huurovereenkomst omvat thans ca. 9.000 m² kantoor- en archiefruimte. Deze huurovereenkomst is eind oktober 2007 ingegaan. Geen dividend over 2007 Groothandelsgebouwen N.V. heeft besloten over het boekjaar 2007 geen voorstel tot uitkering van dividend te doen, dit vanwege de beperkte liquiditeitspositie van de vennootschap. Weliswaar heeft de vennootschap in 2007 (en in 2006) aanzienlijke positieve resultaten gerealiseerd, maar hierbij dient te worden bedacht dat deze resultaten sterk in positieve zin zijn bepaald door IFRS effecten alsmede door een verlaging van de tarieven van de vennootschapsbelasting. De liquide kasstroom uit exploitatie die in 2007 (en in 2006) is gerealiseerd was echter nog beperkt. De in 2007 (en in 2006) beschikbare liquide middelen zijn ingezet om het verhuurbeleid te ondersteunen. Door het sneller dan verwacht realiseren van verhuurtransacties dienden nog niet gerenoveerde ruimten eerder dan voorzien te worden gerenoveerd.
Pagina 4 van 6
Deze renovaties zijn gedeeltelijk met behulp van eigen middelen gerealiseerd en voor een deel met een uitbreiding met € 4 miljoen van de bestaande financiering door ING Real Estate Finance N.V.. Hierdoor is de vennootschap er in geslaagd ultimo 2007 de bezetting van het gebouw te verhogen tot 81,5 % en meent zij ook in 2008 hierin nog een duidelijke groei te kunnen realiseren. De vennootschap gaat er van uit dat - onvoorziene omstandigheden voorbehouden – de dividendbetaling over het boekjaar 2008 zal kunnen worden hervat. De in 2007 gerealiseerde en de in 2008 te realiseren groei van de bezetting zullen de kasstroom van de vennootschap zodanig verbeteren dat dit hervatting van dividendbetaling mogelijk maakt. Statutenwijziging In 2007 is een statutenwijziging van de vennootschap gerealiseerd met als belangrijkste wijziging de intrekking van de prioriteitsaandelen die werden gehouden door de Stichting Prioriteit Groothandelsgebouwen. Deze statutenwijziging is goedgekeurd in de op 27 april 2007 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Samenstelling van de Raad van Commissarissen Volgens het rooster van aftreden zullen de heren Ch.B. Aptroot en S. Kolthek in de eerstkomende Algemene Vergadering van Aandeelhouders aftreden. De heer Aptroot heeft besloten zich niet beschikbaar te stellen voor herbenoeming. De heer Kolthek stelt zich wel voor herbenoeming beschikbaar. De Raad heeft besloten de heer Kolthek voor herbenoeming voor te dragen. De Raad van Commissarissen heeft besloten ter vervulling van de vacature als gevolg van het aftreden van de heer Aptroot, de heer drs. ing. D.J. Kras voor te dragen voor benoeming tot lid van de Raad van Commissarissen. Na zijn benoeming zal de heer Kras fungeren als voorzitter van de Raad. De heer Kras is thans algemeen directeur van Arcadis Nederland b.v.. Daarnaast vervult hij in Rotterdam enkele toezichthoudende functies in de zakelijke en culturele sector. Vooruitzichten Het in 2005 ingezette actieve verhuurbeleid en het aantrekken van de markt hebben in 2006 en 2007 geleid tot een duidelijk betere bezetting van het gebouw en een sterk gegroeid niveau van verhuringen. De directie verwacht dat deze positieve ontwikkeling ook in 2008 kan worden voortgezet. Op basis van de tot op heden afgesloten nieuwe huurcontracten en huurverlengingen en verwachtingen hieromtrent in 2008, gaat de vennootschap ervan uit dat, onvoorziene omstandigheden voorbehouden, de bezettingsgraad van het gebouw in 2008 duidelijk zal stijgen. De vennootschap verwacht dat de huuropbrengsten in 2008 belangrijk zullen stijgen. De vennootschap is er niet zeker van dat de kantorenmarkt in 2008 verder zal verbeteren. Het aanbod – zeker in de Rotterdamse kantorenmarkt – zal hoog blijven. Desondanks meent de vennootschap dat zij in staat moet zijn de bezetting van het gebouw duidelijk te verhogen. Ten aanzien van het in 2008 verwachte resultaat kan de directie geen voorspelling doen in verband met de onvoorziene invloed van de IFRS regelgeving op deze resultaten. Een prognose – ook ten aanzien van het direct exploitatieresultaat – is dan ook niet verantwoord te geven. Ten aanzien van het direct exploitatieresultaat is met name het financieringsresultaat onzeker in verband met de onzekere verwachtingen over de rentestand.
Pagina 5 van 6
Jaarvergadering De Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Groothandelsgebouwen N.V. wordt gehouden op vrijdag 18 april 2008, aanvang 15.00 uur in het Groot Handelsgebouw, Stationsplein 45 te Rotterdam. Groothandelsgebouwen N.V. Directie Telefoon 010 – 240 34 34 Telefax. 010 – 240 34 30 Voor nadere informatie: drs. Marius C. Meurs, directeur Rotterdam, 15 februari 2008
Pagina 6 van 6
