GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO d.d. Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2010

d.d. Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken

GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO 2010

1

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk

Blz.

1. 2.

3 4 4 4 4 4 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 10 10 10 10 11 11 11 12 12 13 13 13 13 13 13 14 15 15 15 17 17 17 18 18 18 18 18 18 18 19 19 20 20 20 21 21 21 21 22

Inleiding Woningmarktontwikkelingen 2.1 Nederlandse markt 2.2 Twentse markt 2.3 Hengelose en Bornse woningmarkt 2.4 Vooruitblik naar 2010 3. Grondprijsmethodieken in Hengelo 3.1 Residuele grondwaarde 3.1.1 residuele grondwaarde kantoren en winkels 3.1.2 residuele grondwaarde woningen 3.2 Grondquotesystematiek 3.3 Vaste prijs per vierkante meter 3.4 minimale prijs per vierkante meter 4. Verkoopprocedure vrije sector 4.1 verkopen 4.2 geldigheidsduur grondprijzen 5. Vrije sector 5.1 Grondprijsmethode 5.1.1 grondgebonden woningen 5.1.2 omslagpunt 5.1.3 gestapelde bouw 5.2 grondprijs 2010 5.2.1 grondgebonden woningen 5.2.2 omslagpunt 5.2.3 gestapelde bouw 6. Sociale woningbouw 6.1 grondprijsmethode 6.1.1 goedkope huur, grondgebonden 6.1.2 sociale woningbouw, gestapeld 6.2 grondprijs 2010 6.2.1 goedkope huur, grondgebonden 6.2.2 sociale woningen, gestapeld 7. Bedrijventerreinen 7.1 Grondprijsmethode 7.2 Grondprijzen 2010 8. Kantoorlocaties 8.1 Grondprijsmethode 8.2 Grondprijs 2010 9. Commerciële voorzieningen 9.1 Grondprijsmethode 9.1.1 Winkels 9.1.2 Zendmasten 9.1.3 Overige commerciële voorzieningen 9.2 Grondprijs 2010 9.2.1 Winkels 9.2.2 Zendmasten 9.2.3 Overige commerciële voorzieningen 10. Bijzondere doeleinden 10.1 Grondprijsmethode 10.2 Grondprijs 2010 11. Snippergroen en reststroken 11.1 Grondprijsmethode 11.2 Grondprijs 2010 11.3 Termijnbetalingen 12. Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2009 en 2010 Bijlage 1: Residuele grondwaarde kantoren Bijlage 2: Residuele grondwaarde winkels GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO 2010

2

1

Inleiding

Jaarlijks worden de te hanteren uitgifteprijzen voor het komende jaar aangepast. Het doel van deze notitie is om de (minimum) grondprijzen vast te stellen van bouwgrond voor de sociale woningbouw, de vrije sector woningbouw, de gestapelde woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, commerciële voorzieningen, bijzondere doeleinden en snippergroen. Alle grondprijzen genoemd in deze nota zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld.

Deze grondprijzen zijn afhankelijk van allerlei externe ontwikkelingen zoals de marktrente, de vastgoedmarkt, de economische conjunctuur etc. Daardoor ontstaan fluctuaties in de prijsstijgingen door de jaren heen.

Deze notitie is als volgt opgebouwd:

In eerste instantie wordt in zijn algemeenheid ingegaan op de huidige marktontwikkelingen, en dan met name gericht op de Hengelose markt. Deze wordt voor een groot deel bepaald door de kredietcrisis en de economische omstandigheden. Daarna worden in hoofdstuk 3 de verschillende grondprijsmethodes die in de gemeente Hengelo worden gehanteerd kort toegelicht.

In hoofdstuk 4 wordt kort ingegaan op de verkoopprocedure bij particuliere bouwkavels. Vanaf hoofdstuk 5 zullen per hoofdstuk de verschillende functies van de grond aan de orde komen, waarbij als eerste wordt ingegaan op de gekozen grondprijsmethode en daarna op de gehanteerde grondprijzen voor 2010.

Afsluitend is er een samenvattend overzicht van de gehanteerde grondprijzen voor 2009 en 2010.


3

2

Woningmarktontwikkelingen

2.1

Nederlandse markt

De huidige vastgoedmarkt, zowel landelijk als regionaal, is getroffen door de kredietcrisis en de economische teruggang. In het afgelopen jaar zijn de huizenprijzen met enkele procenten gedaald. Maar van een totale instorting is absoluut geen sprake. Het ergste leed lijkt geleden en de Nederlandse woningmarkt lijkt te stabiliseren. De Rabobank gaat uit van een landelijke daling in 2010 van 1%. Maar er blijven natuurlijk altijd nog onzekerheden.

Het aantal transacties op de woningmarkt is nog steeds relatief laag. In vergelijking met 2008 is in 2009 het aantal transacties met ca. 34% gedaald. Met name de duurdere woningen staan hierbij onder druk. De Rabobank verwacht dat de dalende trend de komende maanden gebroken zal worden. Hierbij er van uit gaande dat de Nederlandse economie weer aantrekt. In het derde kwartaal van 2009 heeft Nederland de recessie achter zich gelaten en is er sprake van een lichte groei. Hierdoor wordt verwacht dat de markt van koopwoningen een positieve impuls kan krijgen.

2.2

Hengelose en Bornse woningmarkt.

Zowel de Woningmarkt rapportage van Ten Hag Makelaars als de Vastgoedrapportage Twente hebben bij hun beoordeling de gemeenten Borne en Hengelo samengevoegd. Dit maakt het lastig om Hengelo afzonderlijk te behandelen.

Net als landelijk geldt ook voor Hengelo en Borne dat de markt nog lang niet hersteld is. Wanneer de cijfers van het vierde kwartaal van 2009 wordt vergeleken met het vierde kwartaal van 2008 kan worden geconcludeerd dat de woningmarkt zich stabiliseert. Het aantal transacties is al twee kwartalen niet verder gedaald. En het aanbod is slechts licht gestegen. Een negatieve uitzondering hierop zijn de “vrijstaande woningen”.

2.4

Vooruitblik naar 2010

De vraag naar particuliere kavels, waar de particulier naar eigen inzichten een woning kan realiseren is, ondanks de verslechterde economische omstandigheden, nog steeds aanwezig. Wel moeten we als gemeente meer tijd investeren om kavelkopers binnen te halen en binnen te houden. Het is niet meer vanzelfsprekend dat aspirant kopers die een optie zijn aangegaan ook daadwerkelijk overgaan tot koop van de kavel. De angst dat ze (niet tijdig) hun bestaande woning verkocht krijgen en het niet kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening zijn de belangrijkste redenen dat ze uiteindelijk af zien van de koop.

De belangrijkste locatie voor deze particuliere uitgifte van gronden binnen Hengelo is het project Dalmeden. Door de uitspraak van de Raad van State begin 2010 ligt de kaveluitgifte van de deelgebieden Stromen en Meander op dit moment stil. De uitgifte richt zich op dit moment op de kavels in Kern Zuid. Met name de interesse in kavels tot ca. 600 m² is nog steeds goed.


4

In Kern-Noord zijn in 2009 12 van de 23 kavels definitief verkocht, de overige kavels zijn in optie uitgegeven. Ook in Meander en Stromen zijn reserveringen gedaan. Hier kan op het moment van schrijven van deze notitie niet mee verder worden gewerkt in verband met de eerdergenoemde procedure bij de Raad van State. Eind 2009 is de verkoop van 19 kavels in Kern-Zuid, de Oeverwoningen, van start gegaan. Op alle 19 kavels zit op dit moment een reservering. Als deze kavels bouwrijp zijn (medio mei/juni 2010) worden deze reserveringen omgezet in opties.

Daarnaast is in het voorjaar van 2009 de uitgifte van 13 vrije bouwkavels aan de Ziekenhuisstraat van start gegaan. Hiervan zijn 12 kavels in optie en 1 kavel verkocht.

Eind 2009 is gestart met de verkoop van 20 vrije bouwkavels in Broek-Oost. We hebben op dit moment alle kavels in reservering. Medio april/mei hopen we deze kavels bouwrijp te hebben. Op dat moment krijgen de mensen een optieovereenkomst.

Gezien de recente reacties vanuit de markt bestaat op dit moment nog geen aanleiding om grote knelpunten te verwachten bij de verkoop van deze geplande kavels. Wel zullen steeds vaker kavels in de vrije verkoop komen (na benadering van de belangstellenden op de gemeentelijke wachtlijst). Dit betekent dat in 2010 meer tijd moet worden gestoken in de promotie van bouwkavels.

In het zuidelijk deel van de stad zijn er twee grote herstructureringsgebieden, Hart van Zuid en de Berflo-Es. In Hart van zuid zijn nagenoeg alle woningen van de eerste fase in woninggebied Langeler Erve verkocht. Op dit moment wordt de bouw voorbereid van de tweede fase in dit plangebied. Aan de Noordkant van Hengelo komen nog de nieuwe wijken Medaillon en Kristenbos. Hier zal een grote variatie aan woningen gerealiseerd worden. In Medaillon zijn we in 2009 gestart met de verkoop van de eerste woningen en 14 bouwkavels. Het is op dit moment nog onduidelijk óf en wanneer Kristenbos in ontwikkeling wordt genomen.


5

3

Grondprijsmethodieken in Hengelo

Binnen de gemeente Hengelo wordt gebruik gemaakt van verschillende methoden bij het vaststellen van de grondprijzen. In de basis wordt bij al deze methoden gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde. Hieronder zal hier nader op in worden gegaan. Enkele manieren om dit uit te drukken zijn:

3.1

1.

Residuele grondwaarde

2.

De grondquote;

3.

Vaste m²-prijzen;

4.

Minimale m²-prijzen.

Residuele grondwaarde

De residuele grondwaarde methode is een berekeningsmethode, waarbij van de marktwaarde van het totaal product de bouw- en bijkomende kosten wordt afgetrokken. Na aftrek van deze kosten blijft het residu over. Afhankelijk van het type vastgoed zijn er diverse residuele grondwaarde berekeningen. Deze methode moet gezien worden als maatwerk. Hieronder zal achtereenvolgens worden ingegaan op de berekening voor kantoren, winkels en (gestapelde) woningen.

3.1.1

Residuele grondwaarde kantoren, winkels

De waarde vastgoed (kantoren en winkels) bestaat uit de volgend componenten: 1. Verhuurprijs (over vvo) 2. Bruto-aanvangsrendement 3. Totale bouwkosten (bouwkosten * m² bvo)

Bij het bepalen van de waarde van het vastgoed wordt eerst de maximale investering bepaald door het aantal te verhuren meters te vermenigvuldigen met de verhuurprijs en te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze maximale investering door de belegger worden de bouwkosten all-in afgetrokken. Wat je dan over houdt is de residuele waarde. De verhuurprijzen kunnen worden getoetst aan andere bouwplannen of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of worden ingeschat door een bouwkundig bureau. De hoogte van het bruto aanvangsrendement hangt onder andere af van de rente, ligging, courantheid (leegstandsrisico). Een relatief laag bruto aanvangsrendement is dus gerechtvaardigd indien het een kwalitatief hoogwaardig, goed gesitueerd en goed verhuurd pand betreft.


6

3.1.2

Residuele grondwaarde (gestapelde) woningen

De vrij op naam prijzen voor woningen bestaat uit de volgend componenten: 1. Bouwkosten 2. Bijkomende kosten 3. Risico- en winstpercentage ontwikkelaar 4. Grondkosten 5. BTW

De residuele grondprijs voor woningen wordt bepaald door de V.O.N.-prijs te ontdoen van de bouwkosten, de bijkomende kosten, de BTW en de percentages voor risico en winst, zodat de grondkosten die onder het bouwplan liggen overblijven. De V.O.N.-prijs kan worden getoetst aan andere bouwplannen in de markt of door een inschatting van een makelaar. De bouwkosten en bijkomende kosten kunnen worden getoetst aan ervaringscijfers in de markt of berekend worden door een bouwkundig bureau.

3.2

Grondquotesystematiek

De grondquotesystematiek is gebaseerd op de methode van residuele grondprijsbenadering. De quote is een percentage van de V.O.N.-prijs, afgeleid uit ervaringscijfers van de residuele grondprijsmethode. Het verschil is echter, dat hier gebruik gemaakt wordt van een grondquote en er geen individuele toetsing van het bouwplan plaatsvindt. De grondquotesystematiek werd in het verleden vooral gebruikt voor gestapelde bouw. Er is voor gekozen, ook voor gestapelde bouw, de residuele grondwaarde systematiek te hanteren.

3.3

Vaste prijs per vierkante meter

De vaste prijs per vierkante meter is in essentie gebaseerd op de residuele grondwaardebenadering. Deze methode wordt vooral gebruikt bij bijzondere doeleinden en groenuitgifte.

3.4

Minimale prijs per vierkante meter

De minimale prijs per vierkante meter is vooral bedoeld om de ondergrens van de grondprijs van een functie per vierkante meter aan te geven. Dit is uiteraard afhankelijk van de ligging, locatie, kwaliteit en dergelijke.


7

4

Verkoopprocedure vrije sector

4.1

Verkopen

De gemeente werkt met een belangstellendenlijst. Belangstellenden voor een bouwkavel kunnen zich vrijblijvend laten registreren. Wij verbinden ons om deze belangstellenden te informeren over (toekomstige) uitgiftes. Vanaf 1 januari 2010 wordt hierbij niet meer gewerkt met een voorkeurspositie. (Dit met uitzondering van het plan Dalmeden).

Bij de uitgifte van vrije bouwkavels zal per project worden bepaald hoe uitvoering wordt gegeven aan de uitgifte. In een uitgifteplan zal minimaal gekeken moeten worden naar: -

welke vorm (of combinatie van vormen) van uitgifte wordt gekozen,

-

welke fasering wordt nagestreefd,

-

welke prijzen worden gehanteerd en

-

hoe vindt promotie van de kavels plaats.

Bij de verschillende vormen van uitgifte kan worden gedacht aan: -

loting;

-

wie het eerst komt, wie het eerst maalt;

-

per opbod

Als (na selectie) de kavels zijn toegewezen kunnen er meerdere fases in de uitgifte worden onderscheiden: 1.

Als de kavels nog niet bouwrijp zijn zullen de kavels in eerste instantie worden gereserveerd.

2.

Op het moment dat het gebied bouwrijp is ontvangen de mensen een optieovereenkomst. Deze optieovereenkomst heeft een looptijd van maximaal 20 weken. Deze optietermijn is bedoeld om de haalbaarheid te beoordelen. Hierbij zijn de eerste 10 weken gratis en over de volgende 10 weken wordt de wettelijke rente betaald. Deze wettelijke rente wordt kwijtgescholden als overgegaan wordt tot koop van de kavel.

3.

Na het verstrijken van de 20 weken optietermijn, of zoveel eerder als de optant hierom verzoekt, ontvangt de optant de koopovereenkomst. Deze koopovereenkomst heeft een looptijd van maximaal 9 maanden. Hierbij zijn de eerste 3 maanden gratis en wordt over de resterende 6 maanden de wettelijke rente betaald.

4.

De koper bepaald het moment waarop de akte passeert.

4.2

Geldigheidsduur grondprijzen

Voor de verkoop van bouwkavels aan particulieren voor het realiseren van een woning geldt: Jaarlijks worden per 1 januari de grondprijzen herzien. Gronden die (op)nieuw in de verkoop komen zullen voor de dan geldende grondprijs worden aangeboden. Tot aan het moment dat daadwerkelijk wordt overgegaan tot een optie-overeenkomst kan (indien herziening heeft plaatsgevonden) deze grondprijs nog worden aangepast.


8

Als de optie-overeenkomst reeds tot stand is gekomen, zal de hierin genoemde grondprijs achtereenvolgens worden overgenomen in de verkoopovereenkomst en de verkoopakte. Dit geldt ook als voorafgaand aan de akte passering herziening van de grondprijs heeft plaatsgevonden. Een belangrijke randvoorwaarde hierbij is wel dat de aspirant-koper zich houdt aan de termijnen zoals opgenomen in de verschillende overeenkomsten. Zodra één van deze termijnen is overschreden geldt de voor dat jaar herziene grondprijs.

Bovengenoemde regel geldt niet indien in reeds gesloten (optie- en/of verkoop)overeenkomst anders is bepaald.


9

5

Vrije sector

5.1

Grondprijsmethode

5.1.1

Grondgebonden woningen

Uitgangspunt voor de vrije sector woningbouw is een marktconforme grondprijs gebaseerd op de daarop te realiseren woningen. In de stad zijn er grote verschillen in de prijzen van de woningen (en dus de grondprijs). De voornaamste oorzaak van de verschillen is de ligging van de kavel. Hierbij is niet alleen de geografische ligging bepalend. Maar ook binnen een wijk/ project kunnen de grondprijzen verschillen. Deze verschillen worden o.a. veroorzaakt door de vormgeving van de kavel, uitzicht vanuit de kavel, privacy en zonligging. Om deze reden wordt per project de marktconforme grondprijzen aangegeven.

Om een goede indicatie af te kunnen geven richting particulier of ontwikkelaar wordt er ook een algemene minimum grondprijs gehanteerd. Indien incidenteel een individuele kavel wordt verkocht (los van een project), wordt de daadwerkelijke grondprijs bepaald, waarbij de minimum grondprijs in acht wordt genomen.

Voor grondgebonden woningen is er voor gekozen een onderverdeling naar typologie (2 onder 1 kap, vrijstaand en rijenwoningen) te maken. Hierbij ligt de m²-prijs voor een rijenwoning hoger dan die voor een 2 onder 1 kapper, welke weer hoger ligt dan die voor een vrijstaande woning. Omdat bij rijenwoningen de bebouwingsdichtheid hoger is kan hiervoor een hogere grondprijs worden gehanteerd.

5.1.2

Omslagpunt

Kavels kunnen een zodanige omvang hebben bereikt dat dit tot gevolg heeft dat de waarde van de grond per m² daalt. Dit wordt het omslagpunt genoemd. Voor de m² boven het omslagpunt zal een lagere grondprijs worden gehanteerd. Het omslagpunt is zeer afhankelijk van het type woning en de grote van de woning die op de kavel gerealiseerd mag worden. Voor de verkoopbaarheid van een grote kavel (>1.000 m²) moet het voor de aspirant koper mogelijk zijn om hier een ruime woning op te realiseren.

Als richtlijn wordt hierbij gehanteerd: de maximale m³ inhoud van het woonhuis die volgens het bestemmingsplan op een kavel mag worden gebouwd + 200 m². Dit met een maximale kavelgrootte van 1.400 m² (bron: Ten Hag Makelaars). Bouwt iemand een kleinere woning dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan dan wordt er voor het te hanteren omslagpunt toch uitgegaan van het maximaal toegestane bouwvolume.


10

Ter verduidelijking hieronder enkele voorbeelden: Kavelgrootte

2.000 m²

2.000 m²

2.000 m²

2.000 m²

Max bouwvolume (best. plan)

1.000 m³

1.000 m³

1.500 m³

1.500 m³

Inhoud woning

800 m³

1.000 m³

1.300 m³

1.500 m³

Omslagpunt

1.200 m²

1.200 m²

1.400 m²

1.400 m²

Naar kavels groter dan ca. 1.400 m² is minder vraag, omdat de groep mensen die daar financieel gezien voor in aanmerking komen klein is.

5.1.3

Gestapelde bouw

Voor de gestapelde bouw zal de residuele grondwaarde systematiek worden gehanteerd. Bij het hanteren van deze methode is de omvang van de bouwkosten een belangrijke indicator. Aangezien vooral het bepalen van de bouwkosten een ingewikkelde en specifieke aangelegenheid is wordt ook gebruik gemaakt van bureaus met deskundigheid in het bepalen van de bouwkosten. Waar nodig zal ook een makelaarskantoor worden ingeschakeld ten behoeve van het bepalen van de Vrij-Op-Naam prijzen (V.O.N. prijzen).

5.2

Grondprijs 2010

5.2.1

Grondgebonden woningen

Gelet op de huidige onzekere markt is ervoor gekozen om de algemene minimum grondprijzen voor 2010 gelijk te houden aan die van 2009. Dit geldt eveneens voor de projecten Dalmeden, Broek Oost en Ziekenhuisstraat. Gezien het aantal kavels dat daar zal worden aangeboden en de huidige kavelprijzen die reeds worden gehanteerd, is het op dit moment niet verantwoord om de grondprijzen in deze gebieden te laten stijgen.

Voor het project Veldwijk Noord is tussen partijen contractueel afgesproken dat voor de grondprijzen de CPI-index van het CBS wordt gevolgd. Voor 2009 ligt deze op 1,2%.

Voor Medaillon zijn met de ontwikkelaar verdere afspraken gemaakt, welke grotendeels zijn opgenomen in deze grondprijzennotitie.


11

Minimaal 2009

Minimaal 2010

€ 280,€ 275,€ 265,-

€ 280,€ 275,€ 265,-

Incourante kavels Minder gewilde kavels Gemiddelde kavels Zeer gewilde kavels

€ € € €

€ € € €

Broek Oost

Alle vrije bouwkavels

€ 290,-

€ 290,-

Ziekenhuisstr.

Alle vrije bouwkavels

€ 359,-

€ 359,-

Rij 2^1 kap en geschakeld vrijstaand Grote vrijstaande parkeerplaatsen

€ € € € €

€ € € € €

Algemeen Rij 2^1 kap Vrijstaand Vrije bouwkavels Dalmeden

Project Medaillon

265,280,295,310,-

292,281,276,265,146,-

265,280,295,310,-

300,50 289,57 284,11 273,81 150,25

Veldwijk Noord (Droste)

Rij € 280,77 2^1 kap en geschakeld € 263,23,Gestapeld € 33.706,-

€ 284,14 € 266,39 € 34.110,47

+marktbijdrage

Rij € 10.000,2^1 kap en geschakeld € 20.000,Gestapeld € 5.000,-

€ 10.000,€ 20.000,€ 5.000,-

5.2.2

Omslagpunt

Voor het aantal m² kaveloppervlakte boven het omslagpunt wordt dezelfde grondprijs gehanteerd als in 2009 namelijk €100,- per m² (in overleg met makelaar).

5.2.3

Gestapelde bouw

De residuele grondwaarde zal per project worden bepaald. Veelal zal hierbij gebruik moeten worden gemaakt van bouwkostenbureau’s en eventueel een makelaar.


12

6

Sociale woningbouw

6.1

Grondprijsmethode

6.1.1

Goedkope huur, grondgebonden

In het voorjaar van 2006 hebben de afzonderlijke gemeenteraden van de Netwerksteden (Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal) ingestemd met de Nota Grondbeleid Netwerkstad Twente. Eén van de eerste onderdelen uit het Actieprogramma, is de verdergaande afstemming van het gronduitgifte- en grondprijzenbeleid, en dan vooral gericht op de hoogte van de grondprijzen voor de sociale woningbouw.

Dit onderdeel is concreet uitgewerkt in een memo van de Netwerkstad. De belangrijkste conclusies uit deze memo zijn: -

Het vaststellen van de grondprijzen is in principe een lokale aangelegenheid;

-

Afstemming binnen de Netwerksteden is van groot belang;

-

Er is geen noodzaak meer om de grondprijzen van de sociale huurwoningen laag te houden.

Om deze reden heeft de raad in 2007 besloten de grondprijzen meer marktconform te maken, waarbij een niveau moet worden bereikt van ongeveer 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen, binnen een periode van 3 jaar. Dit niveau is ondertussen bereikt. De stijging van de grondprijzen is niet van invloed op alle bestaande contractuele afspraken. Deze afspraken worden gerespecteerd.

Hierbij is ondermeer betrokken, dat weliswaar een onrendabele top bestaat, doch dat deze veelal gecompenseerd wordt door verkoop van een deel van het bestaande bestand dan wel door realisatie van marktwoningen door corporaties. Ook speelt een rol, dat gemeente bij verkoop van een woning door een corporatie doorgaans geen regeling kent voor het terugvragen van bij de grondverkoop indirect verleende subsidies.

6.1.2

Sociale woningbouw: gestapeld

Voor appartementen zal met een percentage van 90% van de sociale kavelprijs worden gerekend. Hierbij wordt de kavelprijs van een rijenwoning gehanteerd en een oppervlakte per kavel van 130 m².

6.2

Grondprijs 2010

6.2.1

Goedkope huur, grondgebonden

Overeenkomstig het besluit van de raad zal vanaf 2009 een grondprijs worden gehanteerd van 70% van de grondprijs voor vrije sector woningen. Omdat de grondprijs voor vrije sector woningen per type woning en per project/ locatie verschillen zal dit ook gaan gelden voor sociale huurwoningen. De exacte grondprijs zal per situatie worden berekend.


13

6.2.2

Sociale woningbouw: gestapeld

Uitgaande van een percentage van 90% van de sociale kavelprijs voor een appartement en rekenend met de minimale kavelprijs van een rijenwoning en een oppervlakte van 130 m² ontstaat een prijs voor een huurappartement overeenkomstig onderstaande tabel. Omdat de kavelprijs voor een rijwoning per project/ locatie kan verschillen wordt de daadwerkelijke prijs per appartement per situatie berekend.

Jaar

Min. m²-prijs

kavelprijs

Appartement

2010

€196,00

€25.480,00

€22.932,00


14

7

Bedrijventerreinen

7.1

Grondprijsmethode

Voor bedrijventerreinen geldt dat de grondprijzen afhankelijk zijn van een aantal factoren. Met name factoren als ligging van het bedrijventerrein en de bouwkavel, het niveau van beeldkwaliteitseisen en de bereikbaarheid van het bedrijventerrein zijn bepalend voor de uiteindelijke grondprijs. Per bedrijventerrein zullen de minimale grondprijzen worden aangegeven.

7.2

Grondprijzen 2010

In 2009 is gestart met de uitgifte van kavels op de bedrijventerreinen De Veldkamp en ’t Oosterveld. De Veldkamp wordt samen met de gemeente Borne ontwikkeld. De eerst komende jaren vindt alleen uitgifte plaats van bouwkavels voor bedrijven binnen de gemeente Borne. Vooralsnog zal vanaf 2012 gronden binnen de gemeente Hengelo in de uitgifte komen. In bedrijventerrein Oosterveld zijn in totaal 42 bouwkavels. Hiervan verkopen we er als gemeente 21. De overige 21 kavels worden door Ten Tije BV en Holdijk BV verkocht. Op dit moment hebben we nog 11 kavels in de vrije verkoop (waarvan 2 nog niet bouwrijp), 1 kavel is gereserveerd, 6 kavels zijn in optie en 3 aktes zijn gepasseerd.

Daarnaast kunnen nog enkele kavels uitgegeven worden op het bedrijventerrein Twentekanaal, te weten het voormalige kartingbaanterrein en nabij de puinbreker. In de tweede helft van 2010 zal worden gestart met het saneren en het bouwrijp maken van de gronden van de voormalige kartbaan. In de huidige plannen zal eind 2010 of begin 2011 worden gestart met de verkoop van deze kavels.

Ten opzichte van 2009 wordt voor deze bedrijventerreinen voor 2010 een prijsstijging gehanteerd van 2%.

Voor alle bedrijventerreinen geldt dat de genoemde grondprijzen exclusief parkmanagement bijdragen zijn. In het Gezondheidspark kunnen zich bedrijven met zorg gerelateerde activiteiten vestigen.

Naast de hierboven aangegeven lokale bedrijventerreinen is er ook nog een regionaal bedrijventerrein in Almelo, het XL Businesspark Twente. Dit bedrijventerrein wordt door de gezamenlijke netwerkstad gemeenten ontwikkeld. Dit bedrijventerrein is bedoeld voor bedrijven in de logistiek, transport, distributie en industrie en die veelal bouwkavels zoeken in het ruime segment.


15

De prijzen die gelden voor de verschillende projecten zijn vermeld in onderstaande tabel: Minimumprijs Minimumprijs niet zichtloc. zichtlocatie Opmerkingen

Project De Veldkamp

’t Oosterveld

Categorie 4

€ 139,23

Oostelijk deel

€ 171,36

€ 160,65

woning van ca. €20.000,-

toplocatie

€168,30

Oldenzaalsestraat

€160,65

tussenliggend

€ 147,90

Langs A1

€ 142,80

Twentekanaal

€ 122,00

Gezondheidspark

€185,00

Campus

€ 170,00


Toeslag voor een bedrijfs-

Groep 1 Groep 2 en 3 Groep 4 Groep 5 en 6

16

8

Kantorenlocaties

8.1

Grondprijsmethode

Het succes van een bepaalde kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs wordt vastgesteld volgens de zogenoemde residuele grondwaardemethode en volgt op deze wijze de marktontwikkelingen.

In

een

vroeg

stadium

van

een

kantoorontwikkeling

zal

een

nadere

grondwaardebepaling worden gedaan aan de hand van de feitelijke gegevens van die betreffende ontwikkeling, om zodoende de definitieve grondprijs voor die betreffende ontwikkeling te kunnen vaststellen. Wel wordt er een minimumgrondprijs vastgesteld.

8.2

Grondprijs 2010

Ten opzichte van 2009 zijn de minimumgrondprijzen voor kantoren naar beneden afgerond. De belangrijkste reden is dat er voldoende ruimte op de kavel moet zijn om het parkeren op eigen terrein te kunnen realiseren. Voorgesteld wordt om een minimum prijs vast te stellen op € 350,- per vierkante meter grond. Uit de onderbouwing zoals die is opgenomen in bijlage 1 blijkt dat bij de huidige markt dit een reële minimumprijs is.


17

9

Commerciële voorzieningen

9.1

Grondprijsmethode

Hierbij gaat het om commerciële medische voorzieningen (apotheken), sportschool, winkels, telecommunicatievoorzieningen (zendmasten) en dergelijke.

De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in:

9.1.1

•

winkels;

•

zendmasten;

•

overige commerciële voorzieningen.

Winkels

De grondprijs wordt vastgesteld volgens de zogenoemde residuele grondwaardemethode en volgt op deze wijze de marktontwikkelingen. Wel zal er voor winkels een minimumprijs worden vastgesteld.

9.1.2 De

Zendmasten aanbieders

van

telecommunicatievoorzieningen

zijn

commerciële

dienstverleners

en

de

voorzieningen maken een zeer belangrijk onderdeel uit van hun netwerken die een hoge commerciële waarde vertegenwoordigen. Gezien het veelal tijdelijke karakter van telecommunicatievoorzieningen wordt met de dienstverleners een recht van opstal aangegaan. Dit recht van opstal wordt aangegaan voor het minimaal benodigd oppervlakte ten behoeve van plaatsing van de zendmast. Jaarlijks dient een vaste retributie te worden bepaald. Ook eventuele medegebruikers betalen een jaarlijkse vaste retributie.

9.1.3

Overige commerciële voorzieningen (incl. Nutsbedrijven)

Gezien het groot aantal bestemmingen die hier onder vallen is een eenduidige grondprijs vooraf moeilijk vast te stellen. Om deze reden zal per geval de grond residueel worden bepaald. Wel zal voor overige commerciële voorzieningen een minimale grondprijs worden vastgesteld.

9.2

Grondprijs 2010

9.2.1

Winkels

De grondprijs voor winkels zal residueel worden bepaald met een minimumgrondprijs voor 2010 van € 517,- per vierkante meter b.v.o. Deze minimum prijs geldt voor in het centrum gelegen winkels. Ten opzichte van 2009 is de grondprijs verhoogd met 2%. Uit de onderbouwing zoals die is opgenomen in bijlage 2 blijkt dat bij de huidige markt dit een reële minimumgrondprijs is.

Indien grond wordt verkocht voor het realiseren van een wijk- of buurtwinkel zal, rekening houdend met de residuele grondwaarde methode, per verkoop een grondprijs worden bepaald.


18

9.2.2

Zendmasten

Bij een zendmast zal alleen voor het minimaal benodigde oppervlakte een recht van opstal worden aangegaan. De retributie voor 2010 is vastgesteld op € 5.500,- per zendmast (van ca. 40 meter) bij een oppervlakte van ca. 100 m². Bij masten die een oppervlakte in beslag nemen van 100 m² of meer wordt de retributie naar rato berekend. Bij site-sharing wordt per medegebruiker een retributie berekend van € 1.050,- per jaar.

9.2.3

Overige commerciële voorzieningen (incl. Nutsvoorzieningen)

De grondprijs voor overige commerciële voorzieningen zal residueel worden bepaald met een minimum grondprijs voor 2010 van € 216,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2009 is de grondprijs verhoogd met 2%.

Indien een huur of erfpachtovereenkomst wordt aangegaan met nutsbedrijven zal een huur of canon moeten worden betaald van € 100,- per m² per jaar, met een minimum van € 1.000,- per jaar.


19

10

Bijzondere doeleinden

10.1

Grondprijsmethode

Hierbij gaat het om bouwgrond voor voorzieningen in de sociaal-culturele sfeer, onderwijs, welzijn, niet commerciële medische voorzieningen en dergelijke. Veelal betreft het functies met maatschappelijke doeleinden die tevens passen in het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen en waar de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt.

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals beschreven voor specifiek commerciële voorzieningen. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van draagkracht aan de hand van de vastgestelde rekenmethodiek van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald.

Het uitgangspunt van deze functie is een minimumgrondprijs.

10.2

Grondprijs 2010

De grondprijs voor bijzondere doeleinden zal residueel worden bepaald met een minimum grondprijs voor 2010 van € 184,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2009 is de minimum grondprijs verhoogd met ruim 2%.


20

11

Snippergroen en reststroken (zonder (extra) bebouwingsmogelijkheid)

11.1

Grondprijsmethode

Voor snippergroen (of eventuele reststrookjes) wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. Conform de Nota Groenuitgifte is deze grondprijs gebaseerd op ca. 25% van de minimumgrondprijs voor woondoeleinden.

Bij deze grondprijs wordt er van uitgegaan dat het snippergroen (of eventuele reststrookjes) alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid.

Indien vooraf duidelijk is of indien wordt beoogd dat door de verkoop van snippergroen er een extra bebouwingsmogelijkheid

ontstaat

wordt

de

grondprijs

voor

de

betreffende

functie

(veelal

grondgebonden woning of bedrijf) gehanteerd.

Bij de verkoop van reststroken groter dan 100 m² behoudt de gemeente zich het recht voor een andere (hogere) grondprijs te hanteren.

11.2

Grondprijs 2010

Omdat de grondprijs voor woondoeleinden dit jaar niet stijgen wordt de huidige prijs van € 67,- per vierkante meter gehandhaafd. De korting voor de snelle beslissers van 10% blijft bestaan, zoals opgenomen in de nota groenuitgifte gemeente Hengelo (september 2004).

11.3

Termijnbetalingen

Het is mogelijk om in termijnen te betalen. Hierbij wordt een maximum termijn gehanteerd van 5 jaar. Dit gebeurd op verzoek van de kopende partij. Indien overgegaan wordt tot termijnbetalingen worden de volgende 2 voorwaarden gehanteerd: -

Er worden maximaal 6 nota’s per verkoop verzonden. Per nota die wordt verstuurd wordt €5,00 administratiekosten in rekening gebracht.

-

Over het termijnbedrag wordt 5,5% rente per jaar gerekend (overeenkomstig de gemeentelijke omslagrente).


21

12

Samenvattend overzicht minimum grondprijzen 2009 en 2010

Grondprijsniveau Sociale woningbouw: huur Sociale woningbouw: gestapeld (min.) Vrije sector algemeen: Rijenwoning 2^1 kap Vrijstaand Vrije bouwkavels: Dalmeden (incourante kavels) Dalmeden (minder gewilde kavels) Dalmeden (gemiddelde kavels) Dalmeden (zeer gewilde kavels) Broek Oost Ziekenhuisstraat Project: Medaillon (rij) Medaillon (2^1 kap en geschakeld) Medaillon (vrijstaand) Medaillon (grote vrijstaande) Medaillon (parkeerplaatsen) Veldwijk Noord (Rij) Marktbijdrage Rij Veldwijk Noord (2^1 kap en geschakeld) Marktbijdrage 2^1 kap en geschakeld Veldwijk Noord (Gestapeld) Marktbijdrage Gestapeld Gestapelde bouw: Bedrijventerreinen: Veldkamp (categorie 4) Veldkamp (zichtlocatie) Veldkamp (Oostelijk deel) Oosterveld toplocatie (Groep 1) Oosterveld Oldenzaalsestr. (Gr. 2 en 3) Oosterveld Langs A1 (Groep 5 en 6) Oosterveld tussenliggend (Groep 4) Twentekanaal Gezondheidspark Campus Kantoren: Commerciële voorzieningen: Winkels Overige commerciële voorzieningen Zendmasten Site-sharing zendmasten Bijzondere doeleinden Snippergroen


2009

2010

70% € 22.522,50 / appartement

70% € 22.522,50 / appartement

€ 280,00 per m² € 275,00 per m² € 265,00 per m²

€ 280,00 per m² € 275,00 per m² € 265,00 per m²

€ 265,00 per m² € 280,00 per m² € 295,00 per m² € 310,00 per m² € 290,00 per m² € 359,00 per m²

€ 265,00 per m² € 280,00 per m² € 295,00 per m² € 310,00 per m² € 290,00 per m² € 359,00 per m²

€ 292,00 per m² € 281,00 per m² € 276,00 per m² € 265,00 per m² € 146,00 per m² € 280,77 per m² € 10.000,00 € 263,23 per m² €20.000,00 € 33.706,00 /appartement €5.000,00 Residueel

€ 300,50 per m² € 289,57 per m² € 284,11 per m² € 273,81 per m² € 150,25 per m² € 284,14 per m² €10.000,00 € 266,39 per m² €20.000,00 € 34.110,47 / appartement €5.000,00 Residueel

€ 136,50 per m² € 157,50 per m² € 168,00 per m² € 165,00 per m² € 157,50 per m² € 140,00 per m² € 145,00 per m² € 120,00 per m² € 165,00 per m²

€ 139,23 per m² € 160,65 per m² € 171,36 per m² € 168,30 per m² € 160,65 per m² € 142,80 per m² € 147,90 per m² € 122,00 per m² €185,00 per m² € 170,00 per m²

€ 424,00 per m²

€350,00 per m²

€ 507,00 per m² bvo € 212,00 per m² € 5.150,00 per jaar €1.000,00 per jaar € 180,00 per m² € 67,00 per m²

€517,00 per m² bvo €216,00 per m² €5.500,00 per jaar €1.050,00 per jaar €184,00 per m² € 67,00 per m²

22

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO d.d. Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO

Recommend Documents