Financieel voldoende sterk Positieve operationele kasstromen Al onze middelen worden uitsluitend ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting Vanaf 2011 wordt onderscheid gemaakt tussen DAEB- en niet DAEB-woningen (diensten algemeen economisch belang). Op termijn speelt een administratieve of juridische scheiding waarvan de voorwaarden nog niet bekend zijn. In het Jaarplan 2012 zijn alleen de kasstromen gescheiden waardoor inzicht in de financierbaarheid ontstaat. We presenteren geen aparte balans en winst- en verliesrekening. Recent zijn regels voor de waardering in de jaarverslaglegging (RJ) vastgesteld. Bij het opstellen van het jaarplan is daarmee beperkt rekening gehouden omdat lange tijd de uitkomst niet duidelijk was. Relevant hierbij is dat we de levensduur van de bestaande voorraad op minimaal 15 jaar in plaats van 10 jaar hebben gezet. Het niet DAEB-bezit is gewaardeerd op beleidswaarde, zonder uitpond-scenario, en niet volgens marktwaarde. DAEB-woningen die door de huurverhoging, inclusief huurharmonisatie, duurder worden dan de huurgrens van € 654 worden niet afgetopt. Met als gevolg dat ze een niet DAEB-status krijgen. Het strategisch voorraadbeleid vormt de basis voor de beleidswaardeberekening. Hieraan worden de levensduur, een eventuele sloop- of verkoopbestemming en de product marktcombinaties van ons woningbezit ontleend. In het bijzonder zijn voor het renovatieproject Slim & Snel, conform bestaande uitgangspunten, de toekomstige investeringen voor 10 jaar ingerekend. Hierdoor is circa 20% van de ingreep niet ingerekend in de beleidswaarde en het resultaat.
Bedragen x € 1.000 Huuropbrengsten Overige opbrengsten Onderhoudskosten Personeelskosten Bedrijfslasten (ov pers. kn/huisvesting/intern toezicht/alg. kosten) Belastingen/verzekeringen en erfpacht Overige bedrijfslasten Vennootschapsbelasting Operationele kasstroom exclusief financieringslasten Financieringslasten Netto operationele kasstromen
Begroting Begroting 2012 2012 DAEB 45.572 3.030 -12.133 -7.307 -2.959
43.253 3.008 -11.900 -7.080 -2.847
Begroting 2012 niet DAEB 2.319 22 -233 -227 -111
Begroting 2011
-3.579 -5.059 -2.348 15.217
-3.443 -4.966 -2.044 13.981
-137 -93 -304 1.236
-3.518 -4.020 -3.122 14.021
-11.364 3.853
-10.654 3.327
-710 526
-8.835 5.186
44.891 2.267 -12.011 -7.151 -3.315
De stijging van de overige bedrijfslasten wordt naast de reguliere kostenstijging veroorzaakt door hogere kosten voor badkamerbeleid € 500.000 en leefbaarheid € 300.000.
Financieel beleid QuaWonen heeft voor de komende beleidsperiode haar financiële uitgangspunten geformuleerd: • Sturen op positieve operationele kasstromen: de interest dekkingsgraad is minimaal 1,25%; • Resultaat, rendement en vermogensontwikkeling: --minimale solvabiliteit (beleidswaarde) voor het weerstandsvermogen bedraagt 25%; --het directe rendement van de kasstromen is gemiddeld minimaal 4% van de beleidswaarde; --de loan to value bedraagt maximaal 75%; • Blijvende toegang tot de kapitaalmarkt: de operationele kasstroom – van borgbare activiteiten - is voldoende om de rente en 2% aflossingsfictie te kunnen voldoen. Deze normen zijn algemeen aanvaardbaar binnen de sector volkshuisvesting.
QuaWonen | Jaarplan 2012
22
Interest dekkingsratio Interest dekkingsratio
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Operationele kasstroom
15.217
19.589
18.551
22.255
24.437
27.507
29.591
31.318
30.000
Financieringslast (saldo rentelasten en baten)
11.364
13.089
14.246
16.277
18.564
20.168
21.507
22.957
23.471
1,34
1,50
1,30
1,37
1,32
1,36
1,38
1,36
1,28
Interest dekkingsratio
Norm
1,25%
Rendement, resultaat en vermogenspositie 2012 Direct rendement Het direct rendement, de tweede peiler van ons financieel beleid, geeft aan welk rendement is gehaald op het geïnvesteerde vermogen en drukt de operationele kasstroom uit in een percentage van de beleidswaarde. Onze gemiddelde norm (over de periode 2012-2020) moet 4,0% bedragen. Voor het jaar 2012 is 3,13% geprognosticeerd. Gemiddeld voor de jaren 2012 – 2020 is het direct rendement 4,07%; boven de intern gestelde norm. Direct rendement
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Operationele kasstroom (voor rentelasten)
15.217
19.589
18.551
22.255
24.437
27.507
29.591
31.318
30.000
Beleidswaarde
486.138 513.744 536.662 567.766 598.537 616.800 637.216 660.194 680.799
Direct rendement (norm is gemiddeld)
Norm
Resultaat 2012 versus 2011 en jaarrekening 2010 Het jaarresultaat is de resultante van verschillende componenten. De belangrijkste is het resultaat van onze bedrijfsvoering: het verschil tussen de huuropbrengsten en de kosten voor onderhoud, beheer en belastingen. De tweede component is het resultaat op financieringen. In ons geval zijn dat voornamelijk de rentelasten van onze leningen. De derde component zijn verkopen en resteert de vermogensmutatie door waardeveranderingen van ons vastgoed als gevolg van onze waarderingsgrondslag: Begroting 2012
Begroting 2011
Resultaat Bedrijfsvoering excl. verkoop en waardeveranderingen
18.455
18.592
Resultaat treasury
-9.414
-9.457
1.707
4.231
0
723
Resultaat verkopen (bestaand) Resultaat verkopen (nieuwbouw) Mutatie materiële activa door waardeveranderingen - Waardeverandering huidig bezit
2.586
-2.574
- Waardeverandering nieuw bezit
-6.685
-14.296
Vennootschapbelasting
-2.348
-3.122
4.301
-5.903
Jaarresultaat Bedragen x € 1.000
4%
3,13%
3,81%
3,46%
3,92%
4,08%
4,46%
4,64%
4,74%
4,41%
Vermogenspositie De vermogenspositie – op basis van waardering actuele waarde (beleidswaarde) - per ultimo 2012 is als volgt: Norm Overige reserves Voorzieningen
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1.977
16.862
8.526
3.899
8.245
4.095
1.396
3.046
10.652
282.100 314.741 350.005 385.880 411.921 429.931 451.041 461.218 471.754
Vreemd vermogen Solvabiliteit %
2012
258.440 239.919 242.638 263.280 263.484 269.927 284.330 296.115 304.499
25
45
39
37
37
36
35
35
36
35
Bedragen x € 1.000
23
QuaWonen | Jaarplan 2012
Betreft DAEB-bezit
Loan to value
Overzicht faciliteringsvolume
Norm
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Operationele kasstroom
2012
2013
2014
2015
2016
2017
13.981
18.022
16.750
19.777
21.333
23.911
2012
2013
Netto schuldpositie
288.640
321.228
356.461
392.268
418.253
436.225
457.281
467.407
477.897
Toegerekende rente
1.733
1.472
1.197
1.172
682
461
Beleidswaarde
486.138
513.744
536.662
567.766
598.537
616.800
637.216
660.194
680.799
Productie eigen bedrijf
1.092
1.190
1.261
1.407
1.050
1.159
59%
63%
66%
69%
70%
71%
72%
71%
70%
Af: Rente
(gemiddeld over twee jaar)
Loan to value
75%
Bedragen in € x 1.000
-10.654
-12.021
-12.800
-14.131
-15.876
-16.950
Af: Norm aflossing (2%)
-4.657
-5.286
-5.813
-6.285
-6.822
-7.165
Faciliteringsvolume (positieve kasstromen)
1.495
3.377
595
1.940
367
1.416
Bedragen in € x 1.000
Beleidswaarde De beleidswaarde is de contante waarde van alle inkomsten en uitgaven tegen vastgestelde uitgangspunten. Dit betreft de ‘terugverdiencapaciteit’ van ons bezit. Ontwikkeling beleidswaarde Beleidswaarde per 1 januari 2012
454.482
QuaWonen is bereid aanvaardbare risico’s aan te gaan met betrekking tot investeringen in haar opgaven en innovatie De komende negen jaar neemt volgens de huidige plannen (‘harde’ projecten en ‘ambitie’ projecten) de voorraad per saldo toe met 164 huurwoningen/eenheden. Daarnaast bouwen we 52 koopwoningen, waarvan 51 Koopgarant.
Mutaties als gevolg van: minimale levensduur
4.858
investeringen bestaand bezit
7.774
verkoop
-7.334
sloop
-3.706
nieuwbouw huur/aankoop
14.521
Autonome mutatie bedrijfswaarde Saldo mutaties Beleidswaarde per 31 december 2012
Vastgoedopgave Nieuwbouw huurwoningen ‘DAEB’ Nieuwbouw huurwoningen ‘niet DAEB’ (markt) Nieuwbouw maatschappelijk onroerend goed Nieuwbouw bedrijfsmatig onroerend goed
5.412 21.525 476.007
Bedragen in € x 1.000
Af: Sloopwoningen Af: Verkoop bestaand bezit Toename bezit
QuaWonen | Jaarplan 2012
1141 183 14 2 1153 23 164
Nieuwbouw koopwoningen Regulier
Toegang tot de kapitaalmarkt: onveranderd kredietwaardig Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stuurt – voor de financiering van DAEB-bezit – op positieve kasstromen. Daarbij wordt rekening gehouden met een normatieve aflossing op de geldleningen van 2%. Het WSW bepaalt het faciliteringsvolume op basis van de vijf komende jaren. Elk jaar vindt er een actualisatie plaats. Het volgende overzicht geeft het verloop weer van de ontwikkeling van het faciliteringsvolume. De conclusie die we hieruit kunnen trekken is dat het totaal van het faciliteringsvolume voor de jaren 2012 – 2017 ruim € 9 miljoen positief is en dat alle jaren tot en met 2017 een positieve uitkomst geven. Voorgenomen investeringen in het DAEB-bezit kunnen op basis hiervan worden gefinancierd.
2012 - 2020
Koopgarant
1 51
24
Op grond van deze Vastgoedopgave onderscheiden we de volgende risicogebieden: Risico fiscale regelgeving
Voor de projectontwikkeling is zowel de omzetbelasting als de vennootschapsbelasting van toepassing. Voor de omzetbelasting betekent het vervallen van de integratieheffing een lastenverzwaring. Er loopt nog een beroepszaak over de inbreng van eigen grond en inzet van eigen personeel. Voorzichtigheidshalve zijn we er vanuit gegaan dat alle investeringskosten onderhevig zijn aan heffing omzetbelasting. Voor de vennootschapsbelasting wordt bij de ontwikkeling van een project fiscaal advies gevraagd om een project belastingtechnisch zo gunstig mogelijk te ontwikkelen. Voor de bepaling van de jaarlast vennootschapsbelasting wordt geen rekening gehouden met de toekenning van de ANBI-status (Algemene Nut Beogende Instelling). Verwacht wordt dat er reparatiewetgeving wordt gemaakt waardoor vanaf 2012 de voordelen (gebruik van de herbestedingsreserve) van de ANBI-status zijn vervallen. Verkooprisico’s bestaand bezit
De verkoop van bestaande huurwoningen stagneert en de waarde van woningen neemt af. Het risico voor de geplande verkoop is dat de geplande aantallen niet worden verkocht tegen de geraamde verkoopwaarde. Leegstand
Binnen het jaarplan wordt gerekend met een het percentage huurderving van 0,75. In de praktijk ligt de normale huurderving onder dit percentage en gezien de druk op de huurmarkt, verwachten we dat de normale huurderving onder de geraamde 0,75% blijft. Kostenbeheersing
Het beheersen van de bedrijfskosten (inclusief onderhoud) wordt steeds belangrijker. In dit jaarplan is heel nadrukkelijk naar de bedrijfskosten en de onderhoudskosten gekeken. Vanaf het jaar 2013 is integraal een besparing van 5% ingerekend.
25
QuaWonen | Jaarplan 2012
Begroting 2012
Prognose Winst- en verliesrekening 2012 Winst- en verliesrekening
Activa ten dienste van de exploitatie Voor het jaar 2012 zijn de volgende investeringen ten dienste van de exploitatie opgenomen: Omschrijving Vervoermiddelen Ict toepassing projectadministratie Ict toepassing meerjaren onderhoudsbegroting Ict opslagcapaciteit uitbreiden en nieuwe apparatuur Migratie naar MS office Cartotheek Vastgoed gerelateerde informatie Scanners en pinapparatuur Pda’s Meubilair Verhuizingen front office Schoonhoven en showroom Totaal
QuaWonen | Jaarplan 2012
Bedrag € 12.000 150.000 41.500 40.500 87.000 20.000 19.000 12.000 20.500 65.000 467.500
2012 € * 1.000
2011 € * 1.000
45.572 1.979 0 1.704 1.236 1.196 51.687
44.891 1.929 0 2.506 1.124 1.143 51.593
-490 -1 -6.359 -12.133 -12.545 -31.528
-537 -1 -6.323 -12.011 -11.623 -30.495
Opbrengsten – lasten
20.159
21.098
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
1.950 113 -11.477 10.745
0 113 -9.570 11.641
Buitengewone baten en lasten Verkoop onroerende zaken projecten Resultaat Grondexploitatie Waardeverandering materiële vaste activa Waardeverandering Koopgarant (bestaand bezit) Resultaat voor belasting
0 3 712 -8.879 1.482 4.063
0 723 2.236 - 16.532 1.725 - 207
Belastingen Resultaat na belasting
-2.348 1.715
- 3.122 - 3.329
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie RWC leningen u/g Mutatie RWC leningen o/g Jaarresultaat
4.193 5 -1.612 4.301
309 7 - 2.890 - 5.903
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving Erfpacht Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
26
Toelichting Winst- en verliesrekening 2012 Bedragen in euro’s x 1.000 Huren Te ontvangen netto huur Af: Derving
2012
2011
46.278 706 45.572
45.711 820 44.891
Het aangenomen huurverhogingpercentage per 1 juli 2012 is 1,5%. -- De huurderving wegens leegstand en overige redenen wordt 0,75% van de huurontvangsten. -- Voor sloopcomplexen wordt de laatste 2 jaar gerekend met een percentage van respectievelijk 20%/50%. Vergoedingen Bruto vergoedingen voor levering goederen en diensten
1.979
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Doorberekening in projecten: - nieuwbouw huur - nieuwbouw koop - verbeteringen
27
1.704
Afschrijvingen Afschrijvingen op materiële vaste activa in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie
948 0 190 0 187 379 1.704
2012
2011
199 101 161 122 538 42 22 2 9 1.196
234 189 133 0 531 35 9 2 10 1.143
0
0
490 490
537 537
1
1
4.785 685 889 6.359
4.771 603 949 6.323
2.506 Erfpacht Gemeente Nederlek
1.236 1.095 24 117 1.236
Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst dienstverlening/samenwerking Dekking eigen dienst (energie) Toerekening complexbeheer Toerekening coördinator wijk- en buurtcentra Dekking eigen onderhoudsdienst GSM-dakantennes Doorberekening annuïteiten Overige Overige bedrijfsopbrengsten
1.929
Dit betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) die gelijktijdig met de huren worden geïnd. Deze vergoedingen worden met de huurders afgerekend. De kosten en de verrekeningen met de huurders zijn opgenomen onder de lasten (overige bedrijfslasten en afschrijving). Verkoopresultaat van bestaand bezit Geraamd zijn verkopen (regulier) van de reeds lopende en de nieuwe verkoopprogramma’s in de kernen: Bergambacht Berkenwoude Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Lekkerkerk Schoonhoven
Bedragen in euro’s x 1.000
483 595 889 0 350 189 2.506
1.124
Lonen en salarissen, sociale en pensioenlasten Bruto salarissen incl. ziekengeld Sociale lasten Pensioenpremie
Lasten onderhoud Niet planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud, mutaties nieuwbouw, sloop en verkoop
4.546 1.161 3.090 8.003 -121
7.562 -97
12.133
12.011
QuaWonen | Jaarplan 2012
Bedragen in euro’s x 1.000 Overige bedrijfslasten Overige beheerkosten: Overige personeelslasten Huisvestigingskosten Kosten intern toezicht Algemene kosten, exclusief afschrijving
Belastingen / verzekeringen Levering goederen en diensten Leefbaarheid Inbraakpreventie Contributie Aedes Asbest verwijderen, schoonmaken dakgoten en groenonderhoud VvE bijdrage Energie Basiskwaliteit Badkamerbeleid Kleinmateriaal CFV heffingen Overige bedrijfskosten
2012
2011
Bedragen in euro’s x 1.000
2012
2011
1.950 113
0 113
11.477
9.570
0
0
712
2.236
3
723
-8.879
16.532
Waardeverandering koopgarant (bestaand bezit)
1.482
1.725
Te betalen vennootschapsbelasting
2.348
3.122
Renteresultaat 1.231 328 68 2.281 3.908
1.063 131 65 2.056 3.315
Opbrengsten financiële vaste activa Toegerekende rente Rente leningen u/g Rentelasten Rentelasten leningen o/g
3.579 1.979 803 106 74 221
3.518 1.929 569 271 76 195
Buitengewone baten en lasten
274 117 268 1.020 0 165 31 12.545
234 247 334 500 51 218 166 11.623
Grondexploitatie resultaat per project: Prinsessenflats wozo (Krimpen aan den IJssel) Prinsessenflats school (Krimpen aan den IJssel) Nieuwe Vaart (Krimpen aan den IJssel) Parkwijk fase 2 IJsbaan (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 Touwbaan (Lekkerkerk) Trompertswal (Schoonhoven) Sloopresultaat oude exploitaties
Verkoop onroerende zaken projecten: Parkwijk 2 Zorgcluster (Lekkerkerk) Waardeverandering matr. vaste activa: Dijklaan West (Bergambacht) Parkwijk 2, Touwbaan (Lekkerkerk) Parkwijk 2, Wozoco (Lekkerkerk) Trompertswal (Schoonhoven)
-987 -987 307 1.282 -1.176 -111 -1.672 2.384 712
3
-293 -3.354 -4.142 -1.090 -8.879
Als gevolg van de waardering op beleidswaarde hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: Mutatie actuele waarde MVA. 4.193 309 Mutaties RWC leningen: Leningen u/g 5 7 Leningen o/g -1.612 - 2.890
QuaWonen | Jaarplan 2012
28
Meerjarenbegroting 2012 – 2020 • • • • •
Prognose onderhoud Verkoopoverzicht verkoop bestaand bezit Prognose Winst- en verliesrekening Prognose Balans Risicomanagement - scenario’s
Prognose onderhoud Prognose van het onderhoudsprogramma prijspeil 2012, bedragen nominaal en niet gecorrigeerd voor sloop en verkoop. Omschrijving/ kern Krimpen aan den IJssel Ouderkerk Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Berkenwoude Bergambacht Schoonhoven Totaal planmatig
2012 3.608 4 998 728 110 246 2.308 8.003
2013 4.837 4 406 163 5 277 1.326 7.017
2014 3.915 8 461 445 151 960 1.654 7.594
2015 2.852 7 419 575 116 416 2.005 6.391
2016 3.740 25 491 687 14 855 1.108 6.921
2017 2.488 4 620 886 13 412 646 5.070
2018 2.380 23 672 364 126 381 492 4.438
2019 2.410 10 398 228 44 546 1.009 4.646
2020 3.180 32 2.791 302 34 605 847 7.792
Regio Oost Regio West Badkamer Basiskwaliteit Totaal niet planmatig
2.031 2.220 1.020 268 5.539
1.930 2.109 480 204 4.723
1.930 2.109 198 163 4.399
1.930 2.109 198 130 4.366
1.930 2.109 198 104 4.340
1.930 2.109 198 84 4.320
1.930 2.109 198 67 4.303
1.930 2.109 198 53 4.289
1.930 2.109 0 43 4.082
13.542
11.739
11.993
10.757
11.261
9.390
8.741
8.936
11.874
Totaal Bedragen x € 1.000
29
QuaWonen | Jaarplan 2012
Verkoopoverzicht verkoop bestaand bezit Verkoop bestaand bezit permanent
Verkocht
Nog te verkopen
TOTAAL
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
34 2 6 42
12 0 0 12
22 2 6 30
9 2 4 15
3 1 1 5
1 0 0 1
0 0 1 1
0 0 0 0
1 0 1 2
1 1 0 2
1 0 0 1
0 0 1 1
1 0 0 1
1 0 0 1
2 8 10
2 1 3
0 7 7
0 5 5
0 1 0
0 1 1
0 0 0
0 1 1
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 1 1
0 1 1
0 0 0
subtotaal
2 23 25
0 1 1
2 22 24
2 7 9
0 1 1
0 0 0
0 2 2
0 1 1
0 0 0
0 1 1
1 0 1
0 0 0
0 1 1
1 1 2
subtotaal
131 38 169
121 0 121
10 38 48
3 7 10
0 0 0
1 0 1
0 0 0
0 0 0
0 3 3
0 1 1
0 1 1
1 1 2
0 1 1
1 0 1
subtotaal
11 32 4 5 52
10 12 0 0 22
1 20 4 5 30
2 4 3 3 12
0 1 0 0 1
0 0 1 0 1
0 0 0 1 1
1 0 1 0 2
0 1 0 0 1
0 0 0 1 1
0 1 0 0 1
0 0 0 0 0
1 0 1 0 2
0 1 0 1 2
3 3 3 6 3 18 316
1 0 1 1 0 3 162
2 3 2 5 3 15 154
3 2 1 1 1 8 59
1 0 0 0 0 1 9
0 1 0 0 0 1 5
0 0 0 0 1 1 5
0 0 0 0 0 0 4
1 0 0 0 0 1 7
0 0 0 0 0 0 5
0 0 1 0 0 1 5
0 0 0 0 0 0 4
0 1 0 1 0 2 8
1 0 0 0 0 1 7
Bergambacht Dijklaan/Wethouder vd Bergplein Hoofdstraat 135 en 137 ’t Ingse Hof 11-13-33-35-55-57 subtotaal Berkenwoude Kon. Julianastraat 4 en 6 Nieuw subtotaal Krimpen aan de Lek Noord Nieuw Krimpen aan den IJssel Tuinstraat Bloemenbuurt Lekkerkerk Touwbaan Nic. Beetstraat Lekdijksteeg Nieuw Schoonhoven Tiendweg Havenstraat Kon. Julianastraat Langerakkerweg Willem de Zwijgerstraat subtotaal TOTAAL
QuaWonen | Jaarplan 2012
Prognose verkopen
Totaal programma
Programma
30
Verkoop bestaand bezit onder Koopgarant Verkoop bestaand bezit onder Koopgarant
TOTAAL NOG TE VERKOPEN (permament plus Koopgarant) GEPLAND IN DE JAREN 2012-2021 (permament plus Koopgarant)
31
Verkocht
Nog te verkopen
TOTAAL
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bergambacht (Nieuw) Krimpen aan de Lek (Nieuw) Krimpen aan den IJssel - Groenendaalflat - Programma volgens SVB Lekkerkerk, Programma volgens SVB Schoonhoven, Programma volgens SVB TOTAAL
Prognose verkopen
Totaal programma
Programma
31 21
4 5
27 16
13 11
2 2
2 2
2 1
1 2
1 0
1 1
1 1
1 1
1 1
1 0
72 200 42 94 460
23 6 2 3 43
49 194 40 91 417
18 49 18 20 129
2 3 2 3 14
2 4 2 2 14
2 4 2 3 14
2 4 2 2 13
2 6 2 1 12
2 5 2 2 13
2 7 2 2 15
2 6 2 3 15
1 5 1 1 10
1 5 1 1 9
571 188
QuaWonen | Jaarplan 2012
Prognose Winst- en verliesrekening Resultatenrekening (bedrijfswaarde) Huurinkomsten Huurderving
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
46.278
49.822
50.732
55.199
58.421
59.902
62.804
65.323
67.339
-706
-798
-756
-912
-882
-860
-874
-997
-822
45.572
49.024
49.976
54.287
57.539
59.042
61.930
64.326
66.517
Vergoedingen
1.979
2.008
2.049
2.090
2.131
2.174
2.218
2.262
2.307
Resultaat verkoop
1.707
971
1.458
1.061
1.092
905
1.158
961
1.946
Saldo
Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf
1.236
1.336
1.454
1.641
1.224
1.296
1.609
1.251
985
Overige bedrijfsopbrengsten
1.196
1.198
1.198
1.203
1.206
1.216
1.234
1.253
1.272
51.690
54.537
56.135
60.282
63.192
64.633
68.149
70.053
73.027
-490
-546
-496
-438
-544
-318
-242
-242
-221
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1 -5.511
Bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen MVA Erfpacht
-4.785
-4.614
-4.707
-4.801
-4.897
-5.044
-5.195
-5.351
Sociale lasten
Salarissen
-685
-660
-674
-687
-701
-722
-744
-766
-789
Pensioenlasten
-889
-858
-875
-892
-910
-937
-965
-994
-1024
-12.133
-11.213
-11.752
-11.153
-12.332
-10.164
-10.072
-10.311
-14.447
Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
-12.545
-11.877
-13.995
-14.432
-14.612
-14.748
-15.092
-15.412
-15.425
Bedrijfslasten
-31.528
-29.769
-32.500
-32.404
-33.997
-31.934
-32.311
-33.077
-37.418
20.162
24.768
23.635
27.878
29.195
32.699
35.838
36.976
35.609
1.950
1.649
1.431
1.365
805
504
733
632
591
113
113
113
113
113
113
113
113
113
-11.477
-13.201
-14.358
-16.389
-18.676
-20.281
-21.620
-23.070
-23.583
10.748
13.329
10.821
12.967
11.437
13.035
15.064
14.651
12.730
712
-3.180
-342
-1
-2.342
-713
-962
-222
-475
-8.879
-35.090
-9.006
-3.873
-15.551
-10.808
-4.083
-8.811
-11.520
1.482
1.654
1.565
1.612
1.661
1.711
1.919
1.977
1.516
4.063
-23.287
3.038
10.705
-4.795
3.225
11.938
7.595
2.251
Opbrengsten - lasten Rentebaten Opbrengst fin. vaste activa Rentelasten Resultaat gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Resultaat grondexploitatie Resultaat nieuwbouw koop Onrendabele top nieuwbouw (o.b.v. bedrijfswaarde) Waardeveranderingen Buitengewone baten en lasten Resultaat voor belastingen
-2.348
-3.274
-2.525
-3.216
-2.841
-3.164
-3.576
-3.540
-2.746
Resultaat na belastingen
Belastingen
1.715
-26.561
513
7.489
-7.636
61
8.362
4.055
-495
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
9.458
4.193
9.856
4.453
15.105
9.527
7.666
7.147
8.448
Mutatie RWC leningen u/g
5
6
6
6
7
7
7
8
8
Mutatie RWC leningen o/g
-1.612
-1.820
-2.253
-1.960
-1.695
-1.291
-1.113
-727
-585
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde
4.301
-18.519
2.719
20.640
203
6.443
14.403
11.784
8.386
Bedragen x € 1.000
QuaWonen | Jaarplan 2012
32
Prognose Balans 2012 - 2020
Debet Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa nominaal Rentabiliteitswaardecorrectie leningen u/g Actieve belastinglatenties Onroerende zaken VOV Totaal vaste activa Voorraad en onderh.werk bestemd voor verkoop Overige vlottende activa Totaal vlottende activa Totaal Debet Credit Overige reserves Totaal eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden nominaal Rentabiliteitswaardecorrectie leningen o/g Verplichting onroerende zaken vov Passieve belastinglatenties Totaal langlopende schulden Totaal kortlopende schulden Totaal Credit Bedragen x € 1.000
33
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
496.145 67.481 2.500 -247 598 12.616 579.093
522.241 74.460 2.500 -242 510 12.932 612.401
546.249 84.694 2.500 -236 417 13.320 646.944
588.867 98.403 2.500 -229 345 13.719 703.605
611.630 111.339 2.500 -222 288 14.131 739.666
627.112 120.102 2.500 -215 254 14.555 764.308
654.128 130.827 2.500 -208 233 14.992 802.472
674.100 138.270 2.500 -200 211 15.441 830.322
696.107 145.988 2.500 -192 188 15.905 860.496
0 1.208 1.208
0 1.255 1.255
0 1.279 1.279
0 1.340 1.340
0 1.389 1.389
0 1.421 1.421
0 1.468 1.468
0 1.511 1.511
0 1.548 1.548
580.301
613.656
648.223
704.945
741.055
765.729
803.940
831.833
862.044
258.440 258.440
239.919 239.919
242.638 242.638
263.280 263.280
263.484 263.484
269.927 269.927
284.330 284.330
296.115 296.115
304.499 304.499
1.977
16.862
8.526
3.899
8.245
4.095
1.396
3.046
10.652
282.110 -13.874 34.288 373 302.897
314.751 -12.054 36.743 355 339.795
350.015 -9.801 39.320 320 379.854
385.890 -7.841 42.010 373 420.432
411.931 -6.146 45.650 426 451.861
429.941 -4.855 48.596 426 474.108
451.051 -3.742 52.742 426 500.477
461.228 -3.014 56.139 444 514.797
471.764 -2.429 59.150 391 528.876
16.986
17.080
17.206
17.334
17.466
17.599
17.736
17.875
18.017
580.301
613.656
648.223
704.945
741.055
765.729
803.940
831.833
862.044
QuaWonen | Jaarplan 2012
Risicomanagement - scenario’s SCENARIO’S/GEVOELIGHEID Van invloed op doelstellingen ondernemingsplan. 1 Rentepercentage op financiering is 1% hoger 2 Uitwerking duurzaamheid naar energieneutraal. Per jaar 500 woningen (2012 -2021) investering € 20.000 waarvan € 10.000 onrendabel. 3 Kosten voor nieuwbouw stijgen. Investeringen nieuwbouw 20% hoger. 4 Na vijf jaar zelfde vastgoedopgave continueren. Is tenminste 135 (gemiddeld aantal 2012 – 2016) betaalbare huurwoningen per jaar voor de jaren 2017 – 2020.
Macro economische ontwikkelingen. 5 Kosten beheer structureel 1% hoger (zonder huurverhoging). 6 Rente op financiering en kosten beheer structureel 1% hoger (zonder huurverhoging). 7 Bouwkosten structureel 2% hoger dan inflatie. 8 9
Mutatiegraad daalt tot 3% Extra huurruimte van 5% wordt niet ingevuld.
Interne beleidskeuzes. 10 Basis huurprijs, streefhuur percentage, wordt 5% hoger. Geldt bij mutatie 11 Aantal verkopen (permanent) per jaar is 20 woningen extra. 12 EPC norm nieuwbouw verlagen tot 0,6. extra investering € 7.800 per woning
QuaWonen | Jaarplan 2012
Rentegevoeligheid op investeringen. Bestaande woningen naar energieneutraal brengen.
Gevoeligheid stijging investeringen nieuwbouw. Gevoeligheid voor onrendabele investering uit betaalbare huurwoningen. Extra huurwoningen in het jaar: 2017: 106 2018: 0 2019: 13 2020: 76 2021: 50
Gevoeligheid voor kostenstijgingen boven inflatie. Gevoeligheid voor rente- en kostenstijgingen boven inflatie. Gevoeligheid voor kostenstijgingen boven inflatie. Woningmarkt op slot. Het voorgenomen Rijksbeleid van extra huurruimte gaat niet door.
Versterken eigen vermogen en liquiditeit. Versterken eigen vermogen en liquiditeit. Meer energie zuinige woningen.
34
Uitwerking scenario’s In totaal zijn er 12 scenario’s benoemd en uitgewerkt. In beeld is gebracht hoe de diverse scenario’s de interest dekkingsratio, loan to value en de solvabiliteit beïnvloeden. De scenario’s die zijn uitgewerkt betreffen negatieve effecten op ons basis jaarplan; gevoeligheid op de diverse financiële ratio’s wordt zichtbaar. Interest dekkingsratio Geeft weer in hoeverre we op termijn de financieringslasten kunnen voldoen uit de operationele kasstromen. Als norm geldt 1,25. Vrijwel alle scenario’s geven op termijn een overschrijding op de norm. Loan to value Geeft weer in welke mate het vastgoed gefinancierd is met extern geld. Als norm geldt 75%. Net als bij de interest dekkingsratio geeft de meerderheid van de scenario’s op termijn een overschrijding van de norm. Anders gezegd, we gaan steeds meer van ons bezit met extern geld financieren met als gevolg hogere financieringslasten. Solvabiliteit Geeft weer de verhouding van onze reserves ten opzichte van het balanstotaal. Ten opzichte van de interest dekkingsratio en loan to value blijven alle scenario’s met uitzondering van scenario 6 en 9 binnen de gestelde norm van 25%.
35
Interest dekkingsratio norm 1,25 Basis Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
1,34 1,30 1,34 1,32 1,34 1,31 1,28 1,34 1,37 1,33 1,36 1,33 1,34
1,50 1,43 1,44 1,45 1,50 1,46 1,39 1,50 1,51 1,47 1,53 1,51 1,49
1,30 1,22 1,21 1,23 1,30 1,24 1,16 1,30 1,30 1,26 1,35 1,32 1,29
1,37 1,25 1,24 1,27 1,37 1,30 1,19 1,36 1,35 1,31 1,42 1,40 1,35
1,32 1,18 1,16 1,20 1,31 1,24 1,11 1,30 1,29 1,25 1,37 1,35 1,30
1,36 1,20 1,18 1,22 1,36 1,28 1,12 1,34 1,33 1,28 1,42 1,41 1,34
1,38 1,19 1,16 1,22 1,33 1,28 1,10 1,35 1,33 1,28 1,44 1,44 1,35
1,36 1,16 1,13 1,20 1,31 1,25 1,06 1,33 1,32 1,25 1,44 1,43 1,33
1,28 1,07 1,03 1,11 1,23 1,14 0,95 1,24 1,22 1,15 1,36 1,34 1,25
Loan to value Norm 75 Basis Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
59 60 65 62 59 66 67 61 61 66 57 56 60
63 63 70 67 63 70 71 65 64 70 60 59 63
66 68 76 72 66 75 77 69 69 75 64 62 67
69 71 80 77 69 78 81 72 71 78 67 65 70
70 73 83 79 72 79 83 73 72 80 68 65 71
71 74 85 81 73 81 85 75 73 82 68 66 72
72 76 88 83 75 83 88 76 74 84 69 66 73
71 75 89 83 74 83 88 75 73 84 68 65 73
70 75 90 83 75 83 89 75 73 84 68 64 72
QuaWonen | Jaarplan 2012
Solvabiliteit norm 25 Basis Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
47 47 47 46 47 41 41 46 46 41 50 49 47
45 44 43 42 45 38 37 43 43 39 47 47 44
39 38 37 34 39 31 29 37 37 31 42 42 38
37 36 34 31 37 29 27 35 35 29 40 41 37
37 35 33 31 37 30 27 35 35 29 40 41 36
36 33 30 28 34 27 24 33 33 26 38 39 34
35 32 29 26 34 26 22 32 33 25 38 39 34
35 32 28 26 33 26 21 32 33 25 38 39 34
36 32 27 26 33 25 20 32 33 25 39 40 34
Per ultimo 2010 is de solvabiliteit 49. Tabel gestart met het jaar 2011 om het verloop juist weer te geven.
• Als de huurontvangsten achter blijven bij kostenontwikkeling. Als het van overheidswege niet mogelijk is om de huren te verhogen dan zal het noodzakelijk zijn om de kosten nog verder te reduceren (scenario 5 en 6). • Kostenstijgingen op onze investeringen (nieuwbouw) zonder dat dit wordt gecompenseerd door extra huurverhogingen. Dat kan zich voordoen bij hogere kwaliteitseisen of bij een vragersmarkt, aannemers hebben voldoende werk (scenario 3). • Tot slot doet de zwaarste gevoeligheid zich voor bij een speerpunt uit ons ondernemingsplan: het onderdeel duurzaamheid. Als de helft van de investeringen niet rendabel is dan ontwikkelt onze interest dekkingsratio en loan to value zich zwaar negatief ten opzichte van onze financiële kaders. Het is dus een harde voorwaarde dat investeringen in duurzaamheid rendabel zijn (scenario 2).
Het blijkt dus nuttig om 2012 te gebruiken om te bekijken of en op welke wijze bijsturen noodzakelijk is. QuaWonen heeft nog veel knoppen om aan te draaien.
Gevoeligheid We sturen op drie financiële indicatoren en zijn gevoelig voor de effecten op de kasstromen. In een groot deel van de scenario’s ontwikkelt de kasstroom zich onder de norm. In het basisscenario zijn, vanaf het jaar 2013, de beheerkosten met 5% gereduceerd. De uitkomsten van de diverse scenario’s laten zien dat bij tegenwind dit percentage niet voldoende is. De gevoeligheid uit zich in: • Renteniveau. We rekenen met een voorzichtig rentepercentage van 5,25; stijgt de rente structureel naar 6,25% dan scoren we zwaar negatief op onze interest dekkingsratio. Het is niet waarschijnlijk dat dit scenario op korte termijn zich voordoet. Het huidige renteniveau ligt op circa 4%: voordat de rente 2% stijgt zou er sprake zijn van Italiaanse toestanden (scenario 1 en 6).
QuaWonen | Jaarplan 2012
36
