Financieel voldoende sterk

Financieel voldoende sterk QuaWonen is financieel gezond als we kijken naar de drie relevant peilers: liquiditeit, solvabiliteit en financierbaarheid. Deze gezonde situatie maakt dat we nu méér kunnen dan we al doen. De lokale volkshuisvestingsagenda bepaalt wat wij extra gaan oppakken. Op langere termijn is het een ander verhaal. Dan is het verdienmodel van woningcorporaties zoals QuaWonen, volledig afhankelijk van huurinkomsten, niet houdbaar. Tenzij we erin slagen kosten te besparen en inkomsten te vergroten, bijvoorbeeld door woningen te verkopen. Daarbij sturen we vooral op kasstromen.

Financieel beleid QuaWonen heeft voor de komende beleidsperiode haar financiële uitgangspunten geformuleerd: • sturen op positieve operationele kasstromen: de interest dekkingsgraad is minimaal 1,25%. • resultaat, rendement en vermogensontwikkeling: minimale solvabiliteit (beleidswaarde) voor het weerstandsvermogen bedraagt 25%; het directe rendement van de kasstromen is gemiddeld minimaal 4% van de beleidswaarde; de loan to value bedraagt maximaal 75%. • blijvende toegang tot de kapitaalmarkt: de operationele kasstroom – van borgbare activiteiten - is voldoende om de rente en 2% aflossingsfictie te kunnen voldoen. Deze normen zijn algemeen aanvaardbaar binnen de sector volkshuisvesting. In dit hoofdstuk worden deze punten toegelicht. Dan blijkt dat QuaWonen ook op termijn aan deze uitgangspunten voldoet en dus financieel gezond is binnen de begrotingshorizon tot en met 2019. Hierbij is rekening gehouden met het volledige investeringsprogramma, herijkte parameters van het WSW/CFV, de extra ambitie uit het ondernemingsplan en de impact van ingrijpen door de rijksoverheid (conform de voorlopige regeringsplannen).

Positieve operationele kasstromen Positieve kasstromen wijzen op een gezonde bedrijfsvoering. Dit is bij QuaWonen aan de orde. Ook bepalen de toekomstige kasstromen de beleidswaarde. Wijzigingen in de kasstromen hebben direct effect, zowel positief als negatief, op de beleidswaarde. De interest dekkingsratio geeft weer of wij, op termijn, de financieringslasten kunnen voldoen uit de operationele kasstromen. Als norm geldt een percentage van 1,25 (het saldo van de operationele kasstroom moet 1,25% groter zijn dan de financieringslasten). De interest dekkingsratio wordt berekend door de operationele kasstromen te delen door de financieringslast. QuaWonen voldoet ook op termijn aan de norm. De relatieve lage rente- en aflossingsverplichting zijn mede debet aan de gunstige interest dekkingsratio. Interest * dekkingsratio

Norm

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Operationele 14.021 16.130 17.601 21.452 kasstroom Financieringslast -9.458 -12.062 -13.659 -14.859 (= saldo rentelasten en -baten) Interest 1,25 1,48 1,34 1,29 1,44 dekkingsratio %

21.679

25.369

26.966

28.730

29.796

-17.071

-19.069

1,27

1,33

-20.466 -21.028 -21.494 1,32

1,37

1,39

bedragen * € 1.000

QuaWonen | Jaarplan 2011

22

Jaarresultaat, rendement en vermogen Prognose winst- en verliesrekening Bedragen x € 1.000

Begroting 2011

Begroting 2010

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rentebaten- en lasten

53.318 - 30.495 - 9.457

48.530 - 29.100 - 8.063

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Verkoop onroerende zaken projecten Resultaat grondexploitatie Overige waardeveranderingen (im)materiële vast activa

13.366 723 2.236 - 16.532

11.367 -809 1.906 -13.540

Resultaat voor belasting Belastingen

- 207 - 3.122

-1.076 -2.066

Resultaat na belasting Mutatie actuele waarde materiële activa Mutatie RWC leningen u/g Mutatie RWC leningen o/g

- 3.329 309 7 - 2.890

-3.142 -82 8 -1.648

JAARRESULTAAT

- 5.903

-4.864

Minimaal moet de norm de komende jaren 4 % (van het vijfjaargemiddelde) zijn. Daar voldoen we op termijn aan. De omvang van de operationele kasstroom stijgt ten gevolge van huurharmonisatie en nieuwbouw. Direct rendement

Norm

Operationele kasstroom Beleidswaarde Direct rendement

4%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

14.021

16.130

17.601

21.452

21.679

25.369

26.966

476.438 511.774 538.197 567.161 597.916 3,4 3,6 3,8 4,0 4,2

623.414 4,1

2018

2019

28.730 29.796

637.577 641.866 643.468 4,2 4,5 4,6


Vermogenspositie (eigen en vreemd vermogen) De verwachte vermogenspositie per eind 2011 is gebaseerd op de beleidswaarde. Beleidswaarde is de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen (niet gerealiseerde winst). Gevolg van de waardering op beleidswaarde is dat het eigen vermogen van € 230 miljoen voor een groot deel bestaat uit toekomstig te realiseren kasstromen en resultaten. Verwachte positie per eind 2011 (beleidswaarde)

Direct rendement Het direct rendement (operationele kasstroom in % van beleidswaarde) geeft aan welk direct rendement is behaald op het geïnvesteerde vermogen. Het kengetal dient als basis voor investeringsbeslissingen, beslissingen over de woningvoorraad, in samenhang met interest dekkingsratio en solvabiliteit.


Omschrijving Bedragen x € 1.000

Ultimo 2011

Ultimo 2010

Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve Herwaardering (niet gerealiseerde winst) Voorzieningen Vreemd vermogen (actuele waarde) Solvabiliteit (percentage)

230.284 42.774 187.510 4.202 295.426 43

221.201 46.935 174.266 5.852 185.864 51

23

Verloop/ontwikkeling solvabiliteit en loan to value Ontwikkeling van de financiële positie We hanteren onze beleidswaarde - gebaseerd op kasstromen - als waarderingsgrondslag. Met kasstromen kunnen wij financieel beter sturen dan met waarderingen gebaseerd op boekhoudkundige keuzes uit het verleden. Het effect van beleidskeuzes wordt namelijk direct zichtbaar in de mutatie van de beleidswaarde.

Solvabiliteit op basis van beleidswaarde

55 50 45 40

QuaWonen heeft de minimale continuïteitsnorm vastgesteld op 25% van het balanstotaal. De solvabiliteitsontwikkeling is als volgt: Omschrijving

Ontwikkeling solvabiliteit jaarplan 2011 - 2019

35

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

43

38

36

33

32

30

30

30

31

30 25

De solvabiliteit daalt tot 30% maar blijft boven onze norm, dus gezond. De daling wordt veroorzaakt door investeringen in nieuwe betaalbare woningen, grootschalige onrendabele vernieuwing van bestaande woningen en maatschappelijke investeringen in leefbaarheid, veiligheid en milieu. Daarnaast is voor het jaar 2011 gerekend met een eenmalige bijstorting van ruim € 0,2 miljoen in het CFV. Voor de periode 2015 -2019 is gerekend met een verwachte ‘heffing’ door de overheid ter waarde van € 250 per woning per jaar. Voor QuaWonen betekent dit een bedrag per jaar van ruim € 2,2 miljoen. In totaal voor de jaren 2015 – 2019 betreft dit ruim € 11,3 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is er een opvallende ontwikkeling van de solvabiliteit. Normaal gesproken steeg de solvabiliteit aan het einde van de begrotingshorizon, nu zien we dat de solvabiliteit vanaf het jaar 2015 rond de 30% blijft. Dit wordt veroorzaakt door de verwachte overheidsheffingen zoals heffing voor de huurtoeslag en vennootschapsbelasting. Dit betekent dat als het huidige regeringsbeleid wordt voortgezet de (onrendabele) investeringen onder druk komen te staan na het einde van de planningshorizon. Dit is een zorgelijke ontwikkeling voor de hele corporatiesector. Tegelijkertijd is echter nog onduidelijk hoe hard de overheidsmaatregelen zijn en heeft QuaWonen zelf nog alle knoppen tot haar beschikking om aan te draaien.


20

2011

2012

2013

begroting 2011

2014

2015

norm

2016

2017

2018

2019

begroting 2010

Loan to value De loan to value legt de relatie tussen de beleidswaarde en het aandeel externe financiering. Anders gezegd: in hoeverre is het vastgoed extern gefinancierd. Het gaat hierbij om de waarde van het vastgoed gebaseerd op de beleidswaarde gedeeld door de netto schuldpositie. De verhouding tussen beleidswaarde en onze schuldpositie mag volgens onze norm maximaal 75% zijn. Daaraan voldoen we ruimschoots. Loan to Value

Norm

Netto schuldpositie Beleidswaarde Loan to value %

2011

2012

2013

2014

2015

2016

258.095 293.417 317.860 354.504 386.182 476.438 511.774 538.197 567.161 597.916 75 54 57 59 63 65

409.479 623.414 66

2017

2018

2019

413.248 412.920 409.519 637.577 641.866 643.468 65 64 64


24

Financierbaarheid: blijvend toegang tot de kapitaalmarkt Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stuurt – voor de financiering van sociale huurwoningen - op positieve kasstromen. Daarbij wordt rekening gehouden met een normatieve aflossing op de geldleningen van 2%. Het WSW bepaalt het faciliteringsvolume op basis van de vijf komende jaren. Elk jaar vindt een actualisatie plaats. Voor de komende jaren geldt de borging van geldleningen door het WSW alleen voor sociale woningen met huurprijs lager dan € 652,52 en hieraan gerelateerd vastgoed (DAEB). In onderstaand overzicht zijn alleen de DAEB projecten meegerekend. Overzicht faciliteringsvolume Operationele kasstroom Af: Rente Af: Norm aflossing (2%) Faciliteringsvolume (positieve kasstromen)*

2011

2012

2013

2014

2015

2016

13.749 8.835 3.892 752

15.435 10.563 4.593 279

16.525 11.667 5.107 - 248

19.952 12.477 5.446 2.029

19.990 14.327 6.041 - 378

23.564 16.012 6.557 995

Bedragen in euro’s x 1.000 Exclusief rente tijdens de bouw

Financiering van marktwoningen, niet DAEB, (woningen met een huur hoger dan € 652,52) gebeurt zonder WSW-borging en moet op basis van projectfinanciering worden gerealiseerd. Hierbij spelen vastgoedwaarde, rendementen en markt een grote rol. Met als gevolg een hogere marktrente. Vooralsnog is het uitgangspunt een financiering van 5,25%. In de praktijk zal er een verschil zijn tussen financiering met of zonder WSW borging. QuaWonen investeert onrendabel bij maatschappelijke prestaties Als maatschappelijk ondernemer zien we op diverse fronten af van maximaal financieel rendement ten faveure van een hoog maatschappelijk rendement. Aan sociale investeringen staat in 2011 voor ruim € 1,2 miljoen op het programma. Daarnaast zou je de afslag op onrendabele nieuwbouwinvesteringen ook als maatschappelijk rendement kunnen zien. Bovendien investeren we in 2011 in een ontmoetingsruimte in nieuwbouwproject Nieuwe Vaart die we niet kostendekkend gaan exploiteren. Met de investering van deze ontmoetingsruimte is een bedrag van € 372.000 gemoeid. De kosten zijn op diverse plaatsen in de begroting verwerkt, onder andere bij overige bedrijfslasten, planmatig onderhoud en personeelskosten.


Uitgaven ten behoeve van leefbaarheid en sociaal investeren

Bedrag

LEEFBAARHEID Wijkgebonden activiteiten - Sociaal - Fysiek Individuele activiteiten - Sociaal - Fysiek Totaal Leefbaarheid

293 180 40 71 584

SOCIAAL INVESTEREN Aanbrengen rookmelders Politiekeurmerk Veilig Wonen Kosten energiebeleid Totaal sociaal investeren Totaal leefbaarheid en sociaal investeren

117 271 253 641 1.225

Bedragen in euro’s x 1000

QuaWonen is bereid tot het aangaan van aanvaardbare risico’s met betrekking tot investeringen in haar opgaven en innovatie De komende negen jaar neemt volgens de huidige plannen (‘harde’ projecten en ‘ambitie’ projecten), de voorraad per saldo toe met 243 huurwoningen en 270 koopwoningen. Vastgoedopgave

2011 - 2019

Nieuwbouw huurwoningen ‘DAEB’ *) Nieuwbouw huurwoningen ‘niet DAEB’ Sloopwoningen Verkoop bestaand bezit Toename bezit Nieuwbouw koopwoningen Regulier Koopgarant

1.261 268 - 1.076 - 210 243 270 55 215

*) DAEB: Diensten algemeen economisch belang: activiteiten met staatsteun

25

Risicogebieden realisatie vastgoedopgave Risico fiscale regelgeving In 2010 is de regelgeving rondom de btw veranderd: mededeling 26 van de omzetbelasting is ingetrokken. Dit betekent dat de vrijstelling voor de integratieheffing is vervallen voor corporaties. Corporaties zouden tijdens de bouw van sociale huurwoningen zelf mogen kiezen of ze btw-plichtig zijn over de voortbrengingskosten. Bij beroep op de vrijstelling betaalt de woningcorporatie geen btw over de grondkosten en haar interne projectkosten (toezicht en directievoering). Op 26 juni 2009 deed het gerechtshof Den Haag een uitspraak over de integratieheffing met als strekking dat de Nederlandse regels over heffingsgrondslag verder gaan dan de Europese btw-regels. Europese regelgeving voorziet bij integratieheffing niet in afdracht over de inbreng eigen grond en personeel. Er loopt een beroepszaak over de toepassing van de integratieheffing over de inbreng eigen grond en personeel. Omdat de uitkomst hiervan onzeker is, zijn we in deze begroting veiligheidshalve uitgegaan van thans geldende regels en dus wel extra btw-druk. Om de bouwsector te stimuleren, is de omzetbelasting voor onderhoud tijdelijk verlaagd van 19% naar 6% (betreft alleen het loonbestanddeel). Deze regeling geldt van 1 oktober 2010 tot 1 juli 2011. De gevolgen zijn verwerkt in de prognose onderhoud. Het betreft een bedrag van circa € 300.000. Verkooprisico’s bestaand bezit In de huidige markt daalt de waardeontwikkeling van (huur)woningen licht. Toch blijft het kopen


van een woning voor veel mensen te duur. Bovendien wordt het voor mensen met lagere inkomens steeds moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Voor specifieke producten zoals koopgarant is er wel een goede markt. Het grootste risico schuilt wellicht in het niet realiseren conform de geplande verkoop zoals opgenomen in de financiële meerjarenprognoses. QuaWonen is vanaf 2010 begonnen met de verkoop van een fors aantal bestaande woningen. We beperken het verkooprisico door een aantal (starters)woningen aan te bieden onder koopgarantvoorwaarden. Leegstand In een ontspannen huurmarkt bestaat het risico van huurderving omdat er onvoldoende vraag is en dus leegstand. We monitoren de doorstroming en mutatiegraad daarom elk kwartaal. In de begroting wordt de derving berekend op 0,75% van de huuropbrengst. Onze praktijk is dat de ‘normale’ exploitatieleegstand 0,5% van de jaarhuur bedraagt, circa € 200.000 per jaar. Het risico van een hogere leegstand kunnen we dekken uit de positieve kasstromen uit de lopende exploitatie. Kostenbeheersing In deze begroting is gerekend met twee kostenindicatoren: de inflatie en de bouwkostenontwikkeling. De uitgangspunten over kostenontwikkeling zijn voorzichtig ingeschat: gedurende de looptijd is het verschil tussen bouwkostenontwikkeling en inflatie 1%.

26

Begroting 2011

Prognose winst- en verliesrekening 2011

Activa ten dienste van Voor het jaar 2011 zijn de volgende investeringen ten behoeve van de eigen organisatie opgenomen. Omschrijving Vervoermiddelen Automatisering, migratie citrixservers naar Windows 2008 Automatisering, aanschaf apparatuur Inrichting Backoffice (creëren multifunctionele ruimte 2e etage) Aanschaf AED’s (defibrillator) Cartotheek Vastgoed gerelateerde informatie Archief voor Vastgoed gerelateerde informatie Optimaliseren projectadministratie Digitaal archief opgeleverde projecten Digitalisering/ Interactieve website Totaal

Bedrag € 25.000 27.000 14.000 15.000 10.000 20.000 10.000 10.000 10.000 30.000 171.000

Winst en verliesrekening

2011

2010

€ * 1.000

€ * 1.000

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

44.891 1.929 0 4.231 1.124 1.143

42.233 2.384 0 2.433 993 1.018

Som der bedrijfsopbrengsten

53.318

49.061

-537 -1 -6.323 -12.011 -11.623 -30.495

-533 -1 -5.899 -11.416 -11.782 -29.631

22.823

19.430

0 113 -9.570

0 139 -8.202

13.366

11.367

0 723 2.236 - 16.532

0 -809 1.906 -13.540

- 207

-1.076

Belastingen

- 3.122

-2.066

Resultaat na belasting Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie RWC leningen u/g Mutatie RWC leningen o/g

- 3.329 309 7 - 2.890

-3.142 -82 8 -1.648

JAARRESULTAAT

- 5.903

-4.864

Bedrijfslasten Afschrijving Erfpacht Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Opbrengsten – lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Buitengewone baten en lasten Verkoop onroerende zaken projecten Resultaat Grondexploitatie Waardeverandering materiële vaste activa Resultaat voor belasting


27

Toelichting winst- en verliesrekening 2011 Bedragen in euro’s x 1.000 Huren Te ontvangen netto huur Af: Derving

2011

2010

45.711 820 44.891

42.804 571 42.233

Het aangenomen huurverhogingpercentage per 1 juli 2011 is 1,5%. - De huurderving wegens leegstand en overige redenen wordt 0,75% van de huurontvangsten. - Voor sloopcomplexen wordt de laatste 2 jaar gerekend met een percentage van respectievelijk 20%/50%. Vergoedingen Bruto vergoedingen voor levering goederen en diensten

1.929

4.231

2.384

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Doorberekening in projecten: - afdeling Ontwikkeling - afdeling Sociale procesbegeleiding - toerekening wegens energiebeleid

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst dienstverlening/samenwerking Dekking eigen dienst (energie) Toerekening complexbeheer Dekking eigen onderhoudsdienst GSM-dakantennes Doorberekening annuïteiten Overige exploitatieopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten


Lonen en salarissen, sociale en pensioenlasten Bruto salarissen incl. ziekengeld Sociale lasten Pensioenpremie Lasten onderhoud Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud, mutaties nieuwbouw,sloop en verkoop

2.433

Geraamd zijn verkopen (regulier en koopgarant) van de reeds lopende en de nieuwe verkoopprogramma’s in de kernen: Bergambacht Berkenwoude Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Lekkerkerk Schoonhoven

Afschrijvingen Afschrijvingen op materiële vaste activa in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Erfpacht Gemeente Nederlek

Dit betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) die gelijktijdig met de huren worden geïnd. Deze vergoedingen worden met de huurders afgerekend. De kosten en de verrekeningen met de huurders zijn opgenomen onder de lasten (overige bedrijfslasten en afschrijving).

Verkoopresultaat van bestaand bezit

Bedragen in euro’s x 1.000

843 595 1.171 833 461 328 4.231

364 477 154 881 372 185 2.433

701 258 165 1.124

655 194 144 993

234 189 133 531 35 9 2 10 1.143

203 195 0 531 63 4 3 19 1.018

Overige bedrijfslasten Overige beheerkosten: Overige personeelslasten Huisvestingskosten Kosten intern toezicht Algemene kosten, exclusief afschrijving

Belastingen / verzekeringen Levering goederen en diensten Leefbaarheid Inbraakpreventie Contributie Aedes Asbest verwijderen, schoonmaken dakgoten en groenonderhoud VvE bijdrage Energie Basiskwaliteit Badkamerbeleid Kleinmateriaal Brede heroverweging/CFV bijdrage Overige bedrijfskosten

2011

2010

0 537 537

0 533 533

1

1

4.771 603 949 6.323

4.464 557 878 5.899

4.546 7.562 -97 12.011

4.554 6.862 0 11.416

1.063 131 65 2.056 3.315

1.059 142 77 1.995 3.273

3.518 1.929 569 271 76 195 234 247 334 500 51 218 166 11.623

3.397 2.387 446 354 74 146 224 250 338 245 50 510 88 11.782

28

Bedragen in euro’s x 1.000 Renteresultaat Opbrengsten financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidies BWS Rente leningen u/g Rentelasten Rentelasten leningen o/g Buitengewone baten en lasten Grondexploitatie resultaat Verkoop onroerende. zaken projecten Grondexploitatie resultaat per project: Secretaris Schipperstraat ( Bergambacht) Binnenterrein ( Krimpen aan de Lek) Centrumplan (Krimpen aan de Lek) BloemRijk (Krimpen aan den IJssel) Nieuwe Vaart (Krimpen aan den IJssel) Parkwijk fase 1 (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 Touwbaan (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 IJsbaan (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 Wozoco (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 (Lekkerkerk) Sloopresultaat oude exploitaties Verkoop onroerende zaken projecten: Touwhuys ( Bergambacht BloemRijk fase 2 (Krimpen aan den IJssel) Nieuwe Vaart (Krimpen aan den IJssel) Parkwijk fase 1 (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 (Lekkerkerk) Waardeveranderingen materiële vaste activa Dijklaan West (Bergambacht) Secretaris Schipperstraat (Bergambacht) vm Regthuys (Berkenwoude) Zorgcluster ( Krimpen aan de Lek) Binnenterrein (Krimpen aan de Lek) Prinsesseflats Bredeschool (Krimpen aan den IJssel) Prinsesseflats Wozo locatie (Krimpen aan den IJssel) Touwbaan ( Lekkerkerk) Parkwijk 2, Wozoco (Lekkerkerk) Waardeverandering materiële vaste activa Waardering vindt in 2011 plaats op basis van beleidswaarde. Belastingen Te betalen vennootschapsbelasting

2011

2010

0 113

3 136

9.570

8.202

0

0

2.236

1.906

723

-809

-2.775 -3.223 -790 -1.593 -373 -1.468 -4.092 -350 -1.868 16.532

-13.540

3.122

2.066

-15 -687 2 601 710 1 -152 1.056 -120 16 1.412 824 2.236 -136 630 150 24 54 723

Als gevolg van de waardering op beleidswaarde hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: Mutatie actuele waarde MVA. 309 Mutaties RWC leningen: Leningen u/g 7 Leningen o/g -2.890


-82 8 - 1.648

29

Meerjarenbegroting 2011-2019 De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de begroting van vorig jaar zijn de nieuwe uitgangspunten van het CFV. Naast de vastgestelde stijgingspercentages inflatie en (bouw)kosten is een belangrijke wijziging de verlaging van het disconteringspercentage van 6,00 naar 5,25. Alle uitgangspunten voor de begroting en meerjarenprognoses zijn opgenomen in bijlage 1 en 2.

Voor de komende jaren voorzien we een lage inflatie en gematigde kostenontwikkeling. Ons inziens heeft de inflatie enkele jaren nodig om op het monetaire beleidsniveau van de ECB terug te keren naar een percentage van 2. Voor de bouwkosten (nieuwbouw) rekenen we met een stijging van 1% boven inflatie. Alle kosten worden met het inflatiepercentage - tot en met het vijfde jaar - verhoogd. Voor de huurstijging geldt het inflatiepercentage + 0,5 ten opzichte van het voorgaande jaar. Randvoorwaarden, algemene uitgangspunten • de begroting (jaarschijf 2011) is taakstellend. • beginjaar is het jaar 2011, de integrale meerjarenbegroting heeft een horizon t/m 2019. • (netto)beheerkosten stijgen jaarlijks met niet meer dan de inflatiecorrectie. Vanaf het zesde jaar is de stijging 1% boven aangenomen inflatie. • de stijging van de bouwkosten structureel 1 procent boven inflatie. De onderhoudskosten ontwikkelen zich gelijk aan de inflatie. Vanaf het zesde jaar is de stijging 1% boven aangenomen inflatie. • energiebeleidsplan: het in 2010 begonnen programma wordt integraal opgenomen. Energieverbeteringen in het bestaande bezit worden gedeeltelijk doorbelast. Dit geldt voor isolatie, CV’s, dubbelglas en dergelijke. Projecten uit het ondernemingsplan zijn niet verwerkt. • nieuwbouw en herstructurering: de investeringen zijn vervat in de vastgoedstrategie. Voor sloop van bestaand bezit worden afzonderlijke grondexploitaties bepaald. • mutatiegraad wordt gesteld op 8%. Bij mutatie wordt de huur tot de markthuur, veelal 75% van maximale huur, opgetrokken (exclusief de effecten van het energiebeleid). • huurderving bij sloopcomplexen: voorlaatste jaar 20%, laatste jaar 50%. • algemeen beheerkosten conform budgettering afgeleid van de afdelingsplannen. Beleidswaarde In de beleidswaarde worden de woningverkopen en de (onrendabele) investeringen van projecten over een periode van tien jaar berekend op basis van de in de bijlage genoemde parameters.


De materiële vaste activa (inclusief de grondwaarde) worden gewaardeerd tegen actuele beleidswaarde. Bepaling van de actuele waarde per kasstroomgenerende eenheid (pmc) is op basis van het vastgesteld strategisch voorraadbeleid. • beleidswaarde wordt berekend per medio jaar; beleidswaarde nieuwbouw wordt berekend op genormeerde kosten. • toekomstige investeringen/desinvesteringen worden voor een periode van tien jaar opgenomen. • leningen worden gewaardeerd tegen marktwaarde. • de begroting 2011 wordt gebaseerd op het vastgesteld jaarverslag 2009, de waarderingsgrondslagen zijn op basis van actuele waarde (kasstroomwaarde). • looptijd activa, restant looptijd volgens strategisch voorraad beheer; voor complexen waar nog geen bestemming voor is (sloop/verbetering) geldt een looptijd van minimaal tien jaar. • verkoopprijs bestaand bezit is WOZ-waarde, de prijsontwikkeling verkoopwaarde is gelijk aan inflatie. • in de beleidswaarde wordt de grondwaarde van onroerend goed als toekomstige opbrengst in de kasstroom verwerkt, verminderd met de toekomstige sloop-, verhuis- en herinrichtingskosten. • de grondwaarde per woning wordt bepaald volgens een tabel; onderscheid wordt gemaakt in type woning en huurklasse, namelijk betaalbaar en markt. Voor tabel zie bijlage 2.

Waardering grond en grondexploitatie • in de beleidswaarde verwerken we de grondwaarde van onroerend goed als toekomstige opbrengst in de kasstroom, verminderd met de toekomstige sloop-, verhuis- en herinrichtingskosten. • uitgangspunt bij de verwachte bestemming en waardebepaling van de grond is bouwrijpe grond met een huurbestemming. • de grondwaarde per woning bepalen we volgens een tabel. Daarbij maken we onderscheid in type woning en huurklasse, namelijk betaalbaar en markt.

30

Financiering Financiering (toekomstige leningen) vindt plaats tegen 5,25% rente, met uitzondering van korte financiering (3%). In het kader van rentemanagement (risicospreiding) maken we voor toekomstige renterisico’s gebruik van payers swaps. Om toch de voordelige renteafspraken in meerjarenperspectief te laten zien, hebben we de swaps als virtuele leningen verantwoord.

Vastgoedstrategie 2011-2019 Onder de vastgoedstrategie verstaan we: woningverbeteringen, herstructureringen en nieuwbouwprojecten. De huidige strategie borduurt verder op de vastgoedstrategie van vorig jaar. Belangrijke wijzigingen ten opzichte van vorig jaar zijn: • het aantal koopwoningen is sterk afgenomen In de voorgaande prognose werd uitgegaan van 385 woningen, nu is een aantal van 55 gepland. • het aantal nieuwbouwkoopwoningen onder koopgarant is toegenomen met 49. In plaats van de 133 uit de voorgaande prognose worden dit er 215. • het aantal te ontwikkelen huurwoningen is toegenomen: - DAEB huurwoningen met 106 woningen tot 1.261 woningen in 2019 - niet-DAEB huurwoningen met 144. Van 149 in de voorgaande prognose naar 268 gepland nu. • gebouwd parkeren: integraal zijn de kosten voor parkeren in de prognose opgenomen. • het projectresultaat van de vastgoedstrategie daalt met bijna € 60 miljoen. Dit komt vooral door de extra ambitie projecten. De bedragen voor de centrumontwikkeling van Bergambacht (€ 10 miljoen), Krimpen aan den IJssel (€ 21 miljoen), Lekkerkerk (€ 5 miljoen) en Schoonhoven (€ 16 miljoen) zijn redelijk concreet. Al is ook hier de realisatie nog onzeker, gezien de tijd tot aan oplevering in 2017-2018.


Toelichting op de bijlage Voor elk project zijn woningprogramma’s, huurprijzen en geplande uitvoeringsperiode bepaald. Vervolgens zijn de projectkosten in beeld gebracht: bouwkundige en sociale projectkosten (zoals projectbegeleiding, verhuis- en inrichtingskosten, projectcommunicatie). De projectkosten hebben het prijspeil van het jaar van verwachte oplevering. De investeringen worden afgezet tegen de beleidswaarde. Uitgangspunten voor onze beleidswaarde zijn vastgesteld. In de bedrijfswaarde is de verwachte grondopbrengst van het project, minus de geraamde kosten voor sloop en herhuisvesting, opgenomen in de kasstroom aan het einde van de looptijd. Dit heeft effect op de hoogte van de beleidswaarde. Algemeen gesteld: een sociale kavel van circa € 15.000 heeft een contante waarde van € 1.500. De eerste jaren stijgt de beleidswaarde. De vastgoedopgave van QuaWonen is in beeld gebracht en onderverdeeld naar: • bouw van huur- en koopwoningen te ontwikkelen door QuaWonen. • nieuwbouw koopwoningen, deels onder koopgarantvoorwaarden. • verkoop bestaand bezit, deels onder koopgarantvoorwaarden. Nieuwbouwontwikkeling (zie bijlage 3) Het investeringsprogramma tot en met het jaar 2019 bedraagt € 344 miljoen. Dit betreft 1.529 huurwoningen en 270 koopwoningen, zowel harde als ambitie projecten in totaal 49. Ambitieprojecten zijn projecten die niet geheel zeker zijn. Voor een uitgebreid overzicht van het programma en de planning verwijzen we naar bijlage 3.

31

Prognose van het onderhoudsprogramma 2011-2019 prijspeil 2011; niet geïndexeerd en niet gecorrigeerd voor sloop en verkoop Omschrijving/ kern

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Krimpen aan den IJssel 2.192 Ouderkerk 4 Lekkerkerk 405 Krimpen aan de Lek 783 Berkenwoude 51 Bergambacht 719 Schoonhoven 3.408 Totaal planmatig 7.562 Regio Oost 2.184 Regio West 2.381 Badkamer 505 Basiskwaliteit 335 Totaal niet planmatig 5.405 Totaal onderhoud woningen 12.967

3.713 7 350 393 33 288 2.130 6.915 2.184 2.381 510 325 5.400 12.315

4.807 5 1.018 154 56 398 1.414 7.853 2.184 2.381 515 316 5.396 13.249

3.552 6 553 509 67 1.008 1.925 7.620 2.184 2.381 208 307 5.080 12.700

3.119 7 670 681 122 495 1.981 7.077 2.184 2.381 210 298 5.073 12.150

2.493 27 389 480 34 984 1.085 5.493 2.184 2.381 212 290 5.067 10.559

2.321 12 464 852 33 674 683 5.040 2.184 2.381 214 281 5.060 10.100

2.587 24 557 332 155 621 489 4.766 2.184 2.381 216 273 5.054 9.820

2.108 4 1.262 205 85 970 988 5.623 2.184 2.381 218 265 5.048 10.671

bedragen x € 1.000


32

Verkoop bestaand bezit

24 0 0 0 24

subtotaal

34 2 6 42

subtotaal

TOTAAL NOG TE VERKOPEN


2014

2015

2016

2017

2018

2019

TOTAAL

2013

Krimpen aan de Lek Noord 2,2a Schoolstraat 75,97 Neptuneshof 1,2,8,9,11,27,29,46,47,49,50 Kamillestraat 1,13 Leliestraat 6,8,12 Papaverhof 7,14 Smerenburg 33,53 subtotaal Krimpen aan den IJssel Tuinstraat subtotaal Lekkerkerk Touwbaan 7 Nic Beetstraat/Bosboomhof Lekdijksteeg 4,6,8,10 Touwbaan 12,13 Talmastraat 10 Kerkplein 11 a, 11 b subtotaal Schoonhoven Tiendweg Havenstraat Kon. Julianastraat Langerakkerweg Willem de Zwijgerstraat subtotaal

2012

Berkenwoude Kon Julianastraat 4 en 6 Kerkweg 22,28,32,34,36,75,77 Kon Julianastraat 22

2011

GEEN KOOPGARANT Bergambacht Dijklaan/Wethouder vd Bergplein Hoofdstraat 135 en 137 ’t Ingse Hof 11-13-33-35-55-57

TOTAAL

72 200 49 97 473

verkopen 34 21

Nog te

Verkocht 0 0

Totaal

34 21

MET KOOPGARANT Bergambacht (Nieuw) Krimpen aan de Lek (Nieuw) Krimpen aan den IJssel - Groenendaalflat - Nieuw Lekkerkerk (Nieuw) Schoonhoven (Nieuw) TOTAAL

Verbeteringen/aanpassingen bestaand bezit energie In de begroting is ook rekening gehouden met de volgende nainvesteringen in bestaand bezit:

Begroting

programma

Programma

2 2

7 4

5 3

4 3

4 2

3 0

1 1

1 1

1 1

48 200 49 97 449

28 17 0 18 52 19 31 165

2 4 1 1 12

2 10 4 5 32

2 4 2 4 20

2 4 2 4 19

2 4 2 4 18

2 6 2 4 17

2 7 2 3 16

2 7 2 3 16

2 6 2 3 15

15 0 0 15

19 2 6 27

6 2 3 11

1 1 0 2

1 0 0 1

1 0 0 1

0 0 1 1

0 0 0 0

1 0 1 2

1 1 0 2

1 0 0 1

0 0 1 1

2 7 1 10

0 0 0

2 7 1 10

1 4 0 5

1 1 0 2

0 0 0 0

0 1 0 1

0 0 0 0

0 1 0 1

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 1 0 1

2 2 11 7 2 24

0 0 0 0 0 0

2 2 11 7 2 24

1 0 6 3 0 10

0 0 2 2 0 4

0 0 1 0 0 1

0 0 0 0 0 0

0 0 1 1 0 2

0 0 1 0 0 1

0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 0 1

1 0 0 0 0 1

0 0 0 0 0 0

131 131

121 121

10 10

2 2

0 0

0 0

1 1

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

1 1

11 32 4 2 1 2 52

10 12 0 0 0 0 22

1 20 4 2 1 2 30

1 4 2 2 0 1 10

0 1 0 1 0 0 2

0 1 0 0 0 0 1

0 0 1 0 0 0 1

0 0 0 1 0 0 1

1 0 1 0 0 0 2

0 1 0 0 0 0 1

0 0 0 0 0 1 1

0 1 0 0 0 0 1

0 0 0 0 0 0 0

3 3 3 6 3 18

1 0 1 0 0 2

2 3 2 6 3 16

2 1 1 2 1 7

0 0 0 1 0 1

1 0 0 1 0 2

0 1 0 0 0 1

0 0 0 0 1 1

0 0 0 0 0 0

1 0 0 0 0 1

0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 0 1

0 0 0 0 0 0

277

160

117

45

11

5

5

5

4

4

4

4

3

566

Vergoedingen aan huurders voor overname (ZAV) Investeringen ten behoeve van mutatiebeleid Totaal

€ 10.000 - 370.000 € 385.000

Voor investeringen in het kader van energiebeleid is voor het jaar 2011 een bedrag opgenomen van € 1,9 miljoen. De investeringen worden volledig gedaan in het bestaande bezit.

waarvan 210 woningen in de jaren 2011-2019

33

Prognose winst- en verliesrekeningen 2011-2019 Bedragen in euro’s

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

44.891 1.929 4.231 1.124 1.143 53.318

46.500 1.958 6.049 1.119 1.117 56.743

49.174 1.997 4.239 1.114 1.201 57.725

52.017 2.037 4.232 1.111 1.243 60.640

54.751 2.078 4.014 1.114 1.231 63.188

58.551 2.119 5.080 1.120 1.166 68.036

60.224 2.162 4.677 1.127 1.210 69.400

63.300 2.205 5.109 1.141 1.070 72.825

65.244 2.249 5.114 1.158 1.132 74.897

-537 -1 -4.771 -603 -949 -12.011 -11.623 -30.495

-470 -1 -4.750 -600 -945 -11.616 -11.657 -30.039

-449 -1 -4.732 -598 -941 -12.765 -11.598 -31.084

-252 -1 -4.719 -596 -939 -12.461 -11.481 -30.449

-235 -1 -4.734 -598 -942 -12.455 -14.212 -33.177

-217 -1 -4.806 -607 -956 -11.608 -14.737 -32.932

-217 -1 -4.884 -617 -972 -10.974 -14.934 -32.599

-211 -1 -4.996 -631 -994 -11.203 -15.498 -33.534

-193 -1 -5.117 -646 -1018 -12.390 -15.749 -35.114

Opbrengsten -/- lasten *)

22.823

26.704

26.641

30.191

30.011

35.104

36.801

39.291

39.783

Opbrengst fin.vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

113 -9.570 13.366

113 -12.174 14.643

113 -13.772 12.982

113 -14.971 15.333

113 -17.184 12.940

113 -19.181 16.036

113 -20.578 16.336

113 -21.141 18.263

113 -21.606 18.290

2.236 723 -16.532 -207

-3.647 -112 -16.934 -6.050

-1.557 -219 -14.757 -3.551

-722 -430 -14.838 -657

-72 29 -7.848 5.049

-1.666 -679 -6.400 7.291

138 99 -2.054 14.519

-231 -431 -5.047 12.554

0 0 0 18.290

Belastingen Resultaat na belasting

-3.122 -3.329

-3.038 -9.088

-3.213 -6.764

-2.682 -3.339

-2.485 2.564

-2.866 4.425

-3.319 11.200

-3.735 8.819

-3.067 15.223

Mutatie actuele waarde MVA Mutatie RWC leningen u/g Mutatie RWC leningen o/g

309 7 -2.890

789 5 -1.144

5.137 6 -1.359

3.254 6 -1.260

-1.658 6 -1.038

-4.286 7 -805

-6.580 7 -573

-7.771 7 -305

-7.611 8 -68

JAARRESULTAAT

-5.903

-9.438

-2.980

-1.339

-126

-659

4.054

750

7.552

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijving Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenpremie Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Resultaat grondexploitatie Verkoop onroerende zaken projecten Onrendabele top nieuwbouw Resultaat voor belasting



34

Prognose balans 2011-2019 Debet

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

489.625 6.909 -253 525.868

519.794 6.292 -246 565.906

544.964 6.063 -241 600.100

580.328 5.799 -234 640.482

608.760 5.672 -229 676.818

633.154 5.588 -222 709.279

638.450 5.556 -215 723.139

642.595 5.508 -207 735.130

642.013 5.576 -200 740.105

2.844

2.586

2.473

2.473

2.473

2.473

2.473

2.473

2.473

1.200 4.044 529.912

1.226 3.812 569.718

1.269 3.742 603.842

1.312 3.785 644.267

1.358 3.831 680.649

1.412 3.885 713.164

1.445 3.918 727.057

1.493 3.966 739.096

1.530 4.003 744.108

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

187.510 42.774 230.284

191.129 29.717 220.846

198.255 19.611 217.866

205.990 10.537 216.527

208.682 7.719 216.401

210.197 5.545 215.742

210.814 8.982 219.796

210.483 10.063 220.546

211.413 16.685 228.098

4.202

6.775

8.708

7.798

3.753

4.312

826

3.912

0

Langlopende schulden nominaal RWC leningen o/g Verplichting onr. zaken vov Totaal langlopende schulden

254.638 -7.886 29.176 275.928

289.731 -6.742 39.608 322.597

314.103 -5.383 48.757 357.477

350.791 -4.124 53.896 400.563

382.513 -3.085 61.765 441.193

405.864 -2.280 69.719 473.303

409.666 -1.707 78.090 486.049

409.386 -1.402 85.725 493.709

406.023 -1.332 90.928 495.619

Totaal kortlopende schulden Totaal credit

19.498 529.912

19.500 569.718

19.791 603.842

19.379 644.267

19.302 680.649

19.807 713.164

20.386 727.057

20.929 739.096

20.391 744.108

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

43,46% 0,21

38,76% 0,20

36,08% 0,19

33,61% 0,20

31,79% 0,20

30,25% 0,20

30,23% 0,19

29,84% 0,19

30,65% 0,20

-15.454

-15.688

-16.049

-15.594

-15.471

-15.922

-16.468

-16.963

-16.388

Materiële vaste activa Financiële vaste activa nominaal RWC leningen u/g Totaal vaste activa Voorraad en onderhanden werk nieuwbouw koop Overige vlottende activa Totaal vlottende activa Totaal debet

Credit Herwaardering Overige reserves Totaal eigen vermogen Voorzieningen

Kengetallen Solvabiliteit Liquiditeit current ratio

NETTO WERKKAPITAAL (X € 1.000)

Het verloop van de resultaten en de balans is zo getrouw mogelijk weergegeven. Uit oogpunt van voorzichtigheid zijn enkele posten bij benadering toegepast: • rente tijdens de bouw: de op de investering toegerekende rente is niet als resultaatopbrengst in de Winst- en verliesrekening opgenomen • de btw druk op grondexploitatie van de investeringen is hoger vastgesteld dan – achteraf - blijkt nodig te zijn geweest • de rente van toekomstige financieringen is standaard berekend met de disconteringsvoet (5¼ %); de huidige marktrente is ongeveer een 1% lager. Gevolg van de aanpassingen zou zijn dat de resultaat verloop iets gunstiger zou zijn, maar ten opzichte van onze financiële beleidsuitgangspunten geen wezenlijke verandering laat zien



35

Risicomanagement Scenario’s en knoppen Voor het bepalen van de gevoeligheid voor diverse parameters/uitgangspunten wordt een aantal scenario’s berekend. De gevoeligheid en de effecten worden gepresenteerd door middel van het verloop van de solvabiliteit bij de verschillende situaties. Scenario’s zijn bepaald op macroeconomische ontwikkelingen. Ook is in een aantal varianten weergegeven de invloed van interne beleidskeuzen. Dit is weergeven in een aantal knoppen. Voor zowel de macro-economische ontwikkelingen als de interne beleidskeuzen is de ontwikkeling van de solvabiliteit grafisch weergegeven. Gevoeligheidsanalyse als gevolg van macro-economische ontwikkelingen

Kostengevoeligheid (inflatie) en daarbij ook huurverhoging

+ 1 % boven begroting conform begroting - 1 % onder begroting

Rentegevoeligheid, ook disconteringsvoet

+ 1 % boven begroting conform begroting - 1 % onder begroting

Scenario 3 Parameterwijzigingen (koppeling inflatie – bdb stijging, betreft stichtings- en onderhoudskosten) Negatief Neutraal Positief

Bdb structureel 2% boven inflatie Conform begroting (1%) Bouwkosten gelijk aan inflatie

Scenario 3 Mutatiegraad (bestaand bezit) Negatief Neutraal Positief


50 45 40 35

25 20

2011

2012

1 positief 3 negatief

Scenario 2 Negatief Neutraal Positief

55

30

Scenario 1 Negatief Neutraal Positief

Ontwikkeling solvabiliteit begroting 2011 - macro economische scenario’s

Mutatiegraad structureel 6% Conform begroting (8 %) Mutatiegraad structureel 10 %

2013

2014

1 negatief 4 positief

2015

2016

2 positief 4 negatief

2017

2018

2 negatief basis

2019

3 positief

In de grafiek is per scenario de ontwikkeling van onze financiële positie uitgedrukt in een percentage van de solvabiliteit. Bij drie scenario’s daalt de solvabiliteit onder de interne norm van 25%: We zijn gevoelig voor: • Structureel lagere inflatie. We gaan er van uit dat de huurstijging de inflatie is van voorgaand jaar + 0,5%. Scenario 1 positief laat het effect zien van 1% structurele lagere inflatie. Uitkomst is dat de solvabiliteit daalt tot ruim 19% in het jaar 2019. • Structureel hogere rente bij onze projecten en bij herfinanciering. Scenario 2 negatief laat het effect zien als de rente structureel met 1% stijgt (en de huur niet) ten opzichte van 5,25%. Uitkomst is dat de solvabiliteit daalt tot ruim 21% in het jaar 2019. • Stijging van de bouwkosten en onderhoudskosten (koppeling BDB index) is groot; stijgen deze kosten 2% boven inflatie dan blijkt uit scenario 3 negatief de grote invloed. Uitkomst is dat de solvabiliteit daalt tot ruim 14% in het jaar 2019. Bij de overige scenario’s blijft de solvabiliteit boven de intern gestelde norm van 25%.

36

Ontwikkeling solvabiliteit jaarplan 2011 - interne beleidskeuze

Gevoeligheidsanalyses als gevolg van interne beleidskeuzes 55

Knoppen bij tegenwind

50 45

1

Basis is jaarlijkse heffing 2 miljoen en ¼ nieuwbouw ongeborgd financieren

Voldoende basisvoorraad voor middensegment creëren

2

Basis en verhoging huurprijs bij mutatie tot 90% maximaal (bestaand bezit)

Creëren eigen vermogen om financierbaarheid middensegment te creëren

40 35

en extra verkoopopbrengst 3 Basis bestaand bezit

Ca 180 woningen - in 10 jaar tijd meer verkopen (permanente verkoop)

4

Basis en alle huren aftoppen tot € 647 (en verlagen tot € 647)

Strikte toepassing Europese beschikking

5

Basis en extra verkoopopbrengst bestaand bezit en alle huren aftoppen tot € 647 (en verlagen tot € 647)

Ca 180 woningen - in 10 jaar tijd – meer verkopen en strikte toepassing Europese beschikking

6

Effect ihkv energie nieuwbouw, epc norm terugbrengen tot 0.6 epc

Extra – ongedekte – stichtingskosten van € 20.000 per woning

30 25 20 15 10

2011

2012

knop 2


2013

knop 3

2014

2015

knop 4

2016

knop 5

2017

knop 6

2018

2019

basis

In de grafiek is per knop de ontwikkeling van onze financiële positie uitgedrukt in een percentage van de solvabiliteit. Twee beleidskeuzen, het middensegment niet meer bedienen en hoge investeringen in energiemaatregelen, hebben een negatiever effect op de solvabiliteit ten opzichte van de basis. Desondanks blijft de uitkomst van deze beleidskeuzen binnen de gestelde norm. De overige knoppen geven een uitkomst boven de intern gestelde norm van 25%.

37

Bijlage 1 Uitgangspunten meerjarenbeleid kostenstijging algemeen, inflatie 2010 2011 2012 2013 2014 en verder

inflatie

bouwkosten -index

1,00 % 1,25 % 1,50 % 2,00 % 2,00 %

2,00% 2,25% 2,50% 3,00% 3,00%

Algemeen Stijging grondwaarde boven inflatie 1,00% Derving (leegstand en afboeking oninbaar) 0,75% Disconteringsvoet 1e 10 jaar 5,25% Disconteringsvoet daarna 5,25% Huurstijging Inflatie voorgaand jaar + 0,5% Niet Planmatig Onderhoud (NPO) per woning uit jaarplan regio (exclusief badkamer beleid en basiskwaliteit) Planmatig Onderhoud (PO) opgave Vastgoed, na vaststelling bestuur en getoetst aan de benchmark Meerjaren begroting Belastingen/verzekeringen Krimpen ad IJssel/ Ouderkerk (per woning) € 424 Belastingen/verzekeringen Schoonhoven (per woning) € 492 Belastingen/verzekeringen overige kernen (per woning) € 279 Beheer- en onderhoudskosten: stijging – vanaf 6de jaar – jaarlijks 3% (inflatie + 1 %) obv parameters CFV en WSW 3% Nieuwbouw normen Niet planmatig onderhoud per woning Planmatig onderhoud, opgave Vastgoed, na vaststelling bestuur Beheer: personeelskosten Beheer: bedrijfskosten (minus opbrengsten) Overige uitgangspunten conform bestaand bezit Kosten brede heroverweging (per woning) 2015- 2019 Specifieke uitgangspunten Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting voor het jaar 2011 (per woning) Vogelaarheffing 2011 t/m 2019 nihil, VpB heffing, % van belastbare (fiscale)winst. Restwaarde: zelfstandige woongelegenheid Sloop (gepland) huurverhoging laatste 2 jaar Sloop (gepland) huurderving laatste 2 jaar respectievelijk


€ 278 50 jaar per woning € 575 € 326 € 250 € 25 € 0 25% Grondwaardetabel 0% 20%/50%

38

Bijlage 2 Grondwaardeberekening 2011

markt > 652

betaalbaar < 652

cat

nr

type

€

kamer(s)

Grondkosten

Verhuiskosten

Sloopkosten

Grondwaarde

1

app.

1

10.000

8.275

3.250

-1.525

2

app.

2

12.000

8.275

3.500

225

3

app.

3

14.500

8.275

3.750

2.475

4

app.

4

16.500

8.275

4.000

4.225

5

app.

5

18.600

8.275

4.250

6.075

6

egw.

2

14.250

8.275

3.500

2.475

7

egw.

3

16.500

8.275

3.750

4.475

8

egw.

4

18.500

8.275

4.000

6.225

9

egw.

5

21.500

8.275

4.250

8.975

10

egw.

6

23.500

8.275

4.250

10.975

11

app.

3

18.500

8.275

4.000

6.225

12

app.

4

21.000

8.275

4.250

8.475

13

egw.

3

25.000

8.275

4.500

12.225

14

egw.

4

28.000

8.275

4.750

14.975

15

egw.

5

33.000

8.275

5.000

19.725

Betaalbaar: DAEB Markt: niet-DAEB


39

Financieel voldoende sterk

Recommend Documents