FINANCIEEL VERSLAG 2011 PHANOS REIT NV HOUTEN
1.
Phanos REIT NV, Houten
INHOUDSOPGAVE VERSLAG VAN DE DIRECTIE
3
JAARREKENING
6
2.
Vennootschappelijke balans per 31 december 2011
7
Algemene toelichting
8
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
9
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
11
Toelichting op de balans
12
Ondertekening van de jaarrekening
12
Phanos REIT NV, Houten
VERSLAG VAN DE DIRECTIE
3.
Phanos REIT NV, Houten
Verslag van de directie
Overview Phanos REIT NV is een closed-end fiscale beleggingsinstelling, met als doel uit te groeien tot een Nederlandse publieke woningbelegger. Door middel van deelnemingen zal Phanos REIT veelal indirect investeren in portefeuilles (Nederlandse) huurwoningen. Daarnaast zal Phanos REIT NV door middel van veelal deelnemingen indirect investeren in de ontwikkeling van (huur)woningen. De inschrijving voor certificaathouders in de vennootschap is gestart op 24 september 2009. Na sluiting van de inschrijving heeft de vennootschap direct danwel indirect beleggingen verworven. Per 31 december 2011 bedraagt het door beleggers ingebracht kapitaal € 3.654.000 (2010: € 3.654.000). Bij het van start gaan van het beleggingsfonds was het consumenten- en beleggervertrouwen op een historisch dieptepunt. Dit betekende een grote uitdaging voor Phanos REIT NV en moest er hard worden gewerkt aan een vergroting van het belegd vermogen. Gezien het feit dat Phanos N.V. en dochterondernemingen van Phanos N.V. instaat van faillissement verkeren, is het niet waarschijnlijk dat Phanos REIT N.V. additioneel vermogen zal aan te trekken. Phanos REIT N.V. heeft door middel van een dochtervennootschappen geïnvesteerd in diverse projecten en huurwoningen ontwikkelingen. Aangezien Phanos NV en haar dochteronderneming mede participanten zijn in de projecten, kan op dit moment geen uitsluitsel worden gegeven over realisatie en gevolgen. Op dit moment zijn gesprekken gaande met de curator van Phanos NV en haar dochtervennootschappen. De directie heeft thans gekozen om de onderhanden projecten uit te managen en alle vrijkomende middelen uit te keren. Gezien de grote mate van onzekerheid hebben wij een voorziening getroffen op alle projecten, het totale bedrag wat voorzien is, bedraagt € 3.621.695. Op 18 januari 2012 heeft DTZ Zadelhof de grondposities getaxeerd voor EUR 90.760.000 met peildatum 1 juli 2011. De directie acht niet aannemelijk dat de grondpositie die in de samenwerking met Phanos NV en haar dochteronderneming wordt gehouden thans meer waard is dan de aangetrokken financieringen. Echter heeft Phanos REIT NV en Phanos NV en haar dochtervennootschappen afspraken gemaakt over bouwclaims en grondclaims in projecten waar geen additionele financiering is aangetrokken. Gezien het feit dat thans deze vennootschappen niet instaat van faillissement verkeren en nog geen duidelijkheid is verkregen over de status van de projecten, zijn op alle projectkosten voorzien. Wij verwachten op de korte termijn meer duidelijkheid te verkrijgen over reeds overgedragen rechten en de verrekening conform de samenwerking. De Vennootschap sluit niet uit dat het ter gelden maken van de overgedragen ontwikkelingen in De Legmeer te Uithoorn positief kan bijdragen aan het resultaat. De directie is van mening dat de huidige taxatie en liquidatiewaarde lager is dan de mogelijke realisatiewaarde van de diverse onderhanden projecten. Wij verwachten in het laatste kwartaal van 2012 meer duidelijkheid in de status van de diverse projecten. De eerste verslagen van de curator van Phanos NV geeft weinig tot geen informatie over de verwachte opbrengst van de diverse projecten.
4.
Phanos REIT NV, Houten
Corporate Governance Als belegginginstelling is de vennootschap niet verplicht de richtlijnen en bepalingen ven de Nederlandse Corporate Governance Code toe te passen. Desondanks is het beleid van de vennootschap gebaseerd op de statuten en de richtlijnen en best practices van de Nederlandse Corporate Governance Code. De directie van Phanos REIT NV, wordt gevormd door Phanos Fund Management BV die tevens beheerder is van de beleggingsinstelling. Phanos Fund Management BV is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van artikel 2:65 Wft. Tussen de vennootschap en Phanos Fund Management BV is een directieovereenkomst gesloten waarin de onderlinge rechtsverhoudingen alsmede de taken en bevoegdheden van de directie zijn vastgelegd. Het bestuur van de vennootschap wordt gevoerd door de directie en de algemene vergadering van aandeelhouders. Risico’s In de jaarrekening is een risicoparagraaf opgenomen. De risico’s die in genoemde paragraaf worden beschreven hangen deels samen met de activiteiten van de deelnemingen die Phanos REIT NV heeft. Bedrijfsvoering De beheerder van Phanos REIT NV, Phanos Fund Management BV, beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Deze beschrijving van de bedrijfsvoering kan niet garanderen dat er nooit afwijkingen zullen voorkomen, maar is ontworpen om een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen over de effectiviteit van de interne beheersmaatregelen aangaande de risico’s verbonden aan de activiteiten van Phanos REIT NV. Er zijn gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Hierbij zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaren wij als beheerder van Phanos REIT NV te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. In het verslagjaar 2011 is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Toekomst De directie heeft, gezien de gespannen situatie op de Nederlandse woningmarkt, geen groot vertrouwen in de toekomst van de huurwoningmarkt. Het structurele tekort dat alleen maar groter wordt door de enorme terugval in bouwproductie biedt weliswaar ongekende kansen op de (huur)woningmarkt, maar is niet rendabel te krijgen door het gebrek aan het verkrijgen van financieringen.
Amsterdam, 2 november 2012
De directie, Phanos Fund Management BV
Drs H. Ensing MSc
5.
Phanos REIT NV, Houten
JAARREKENING
6.
Phanos REIT NV, Houten
Vennootschappelijke balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming) Activa 2011 €
2010 €
0
2.517.937
1.417.166
201.253
4.307
1.472.680
1.421.473
4.191.870
2011 €
2010 €
766.800
339.500
0
427.300
2.865.801
2.865.835
(5.881.499)
(513)
(2.248.898)
3.632.122
3.621.695
-
48.676
559.748
1.421.473
4.191.870
Vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Vorderingen Overige activa Liquide middelen
Passiva
Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Nog uit te geven aandelen Agio Overige reserves
Voorzieningen Kortlopende schulden
7.
Phanos REIT NV, Houten
Algemene toelichting
Algemeen Op 24 september 2009 is Phanos REIT NV (‘de vennootschap’) opgericht. De vennootschap is een closed-end beleggingsfonds en heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling. Het eerste boekjaar is geëindigd, in overeenstemming met de statuten, op 31 december 2009. De vennootschap is statutair gevestigd te Houten. Het vestigingsadres is Heemsteedseweg 26 te Houten. Activiteiten De activiteiten van de vennootschap bestaan voornamelijk uit het direct, danwel indirect via het houden van aandelen, beleggen van vermogen in onroerende zaken in Nederland en in het buitenland, in het bijzonder woningen en appartementen, het deelnemen in, het financieren, het besturen en het verrichten van andere diensten aan vennootschappen en andere entiteiten met een overeenkomstig doel die met haar verbonden zijn, dit alles op een wijze die zich verdraagt met het fiscale regime voor de beleggingsinstelling en de zin van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Consolidatie Er is gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling op grond van art. 2:408, lid 1 BW. Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden en nauwe verwanten zijn verbonden partijen evenals de beheerder Phanos Fund Management BV. Van betekenis zijnde transacties met verbonden partijen worden toegelicht voor zover die niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.
8.
Phanos REIT NV, Houten
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Tenzij anders aangegeven in onderstaande waarderingsgrondslagen worden activa en passiva gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Functionele valuta De jaarrekening is opgesteld in euro’s, zijnde de functionele en presentatie valuta van de vennootschap. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten of waardestijgingen, of beide, te realiseren. Vastgoedbeleggingen in exploitatie worden gewaardeerd op marktwaarde, waarbij de aankoop en transactie kosten ook worden geactiveerd als onderdeel van het betreffende vastgoed. De marktwaarde van vastgoedbeleggingen is bepaald door middel van externe en interne taxaties. De marktwaarde van vastgoedbeleggingen wordt gebaseerd op het geschatte bedrag waarvoor de onroerende zaak op de waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een koper en verkoper die ter zake goed zijn geïnformeerd en tot een transactie bereid en onafhankelijk zijn. Indien een recente marktprijs in een actieve markt ontbreekt, komen de waarderingen tot stand op basis van het totaal van de geschatte nettokasstromen uit de contractuele jaarhuur van het object, rekening houdend met leegstand en de staat van het onderhoud, contant gemaakt tegen een marktconforme discontovoet. De herwaardering van het vastgoed wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening en daarnaast wordt een herwaarderingsreserve gevormd voor positieve ongerealiseerde waardeveranderingen. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.
9.
Phanos REIT NV, Houten
Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa Door de vennootschap wordt op elke balansdatum beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde bij voortgezet gebruik. Een bijzonder waarderingsverlies wordt direct als last in de winst-en verlies rekening verantwoord. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die zou zijn bepaald indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kasgelden en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
10.
Phanos REIT NV, Houten
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengsten uit beleggingen, gerealiseerde en nietgerealiseerde waardeveranderingen in beleggingen en overige bedrijfsopbrengsten te verminderen met de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit beleggingen Opbrengsten Dit omvat de opbrengsten uit de verkoop van directe en indirecte vastgoedbeleggingen en huuropbrengsten uit de exploitatie van het vastgoed. Kostprijs verkoop Onder kostprijs verkoop wordt verstaan de aan de opbrengsten toe te rekenen directe en indirecte kosten, zoals de aankoopwaarde van de beleggingen en andere externe kosten en overige bedrijfskosten die toerekenbaar zijn aan de kostprijs verkoop. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Te ontvangen dividenden van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en effecten, worden verantwoord zodra de vennootschap het recht hierop heeft verkregen. Belastingen De belastingen over het resultaat worden berekend door toepassing van de regels die gelden voor fiscale beleggingsinstellingen in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Voor dochtermaatschappijen die niet als fiscale beleggingsinstelling kwalificeren wordt de belasting over het resultaat berekend door toepassing van het geldende tarief op het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met tijdelijke en permanente verschillen volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening.
11.
Phanos REIT NV, Houten
Toelichting op de balans Financiële vaste activa De financiële vaste activa betreffen deelnemingen. De deelnemingen zijn begin november 2010 verworven van Phanos Real Estate Group NV. Vorderingen De onder de vlottende activa opgenomen vorderingen vervallen binnen 1 jaar. Hierin zijn eveneens de rekening couranten met de groepsmaatschappijen opgenomen. Eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedroeg per 31 december 2011 € 1.000.000 verdeeld in 100 prioriteitsaandelen van elk € 5,00 en 199.900 gewone aandelen van elk € 5,00. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt € 766.800 en bestaat uit 100 prioriteitsaandelen van elk € 5,00 en 153.260 gewone aandelen van elk € 5,00. Gedurende de verslagperiode hebben investeerders in de vennootschap ingeschreven op 54.880 door Stichting Administratiekantoor Phanos REIT uit te geven certificaten van aandelen Phanos REIT NV. Na het einde van de inschrijfperiode zal de vennootschap op dat moment alle voor de certificering benodigde aandelen uitgeven aan de Stichting. Op balansdatum zijn dit 85.460 aandelen met een nominale waarde van € 5,00 elk. Op 24 maart 2011 heeft de vennootschap bij notariële akte 85.460 gewone aandelen uitgegeven aan Stichting Administratiekantoor Phanos REIT (STAK). De STAK heeft deze aandelen onverwijld gecertificeerd en de certificaten van aandelen uitgegeven aan de investeerders. Op balansdatum werd 44,24% van het geplaatste aandelenkapitaal gehouden door Phanos Woningen I BV. Het resultaat over het boekjaar bedraagt negatief € 5.880.988 en is onttrokken aan de overige reserves. Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben een looptijd van ten hoogste 1 jaar. Hierin zijn eveneens schulden aan verbonden partijen opgenomen. Medewerkers De vennootschap heeft geen werknemers in dienst (2010: geen). Ondertekening van de jaarrekening Amsterdam, 2 november 2012 De directie, Phanos Fund Management BV
Drs H. Ensing MSc Vastgesteld en goedgekeurd in de algemene vergadering van aandeelhouders d.d. 2 november 2012.
12.
Phanos REIT NV, Houten
