FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER EERSTE SEMESTER VAN HET BOEKJAAR

FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG Gereglementeerde informatie 23 mei 2014 Onder embargo tot 7u30

FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER EERSTE SEMESTER VAN HET BOEKJAAR 2013-2014

Groot succes van de kapitaalsverhoging van 81,5 miljoen EUR in maart 2014

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt 483 miljoen EUR, een stijging met 107 miljoen EUR ten opzichte van 30 september 2013

Operationeel resultaat van 13,3 miljoen (+24,7%) en courant nettoresultaat van 9,2 miljoen EUR (+19,3%), in lijn met verwachte budget

Courant nettoresultaat in lijn met verwachte budget

Bezettingsgraad van 97,2% op 31 maart 2014

Geconsolideerde schuldgraad van 39,9%

1. Voorstelling Ascencio cva is een vastgoedbevak (vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) die gespecialiseerd is in handelsvastgoed in de stadsrand. Haar vastgoedportefeuille bestaat op dit ogenblik uit 120 gebouwen, verspreid in België en Frankrijk, met een totale oppervlakte van ± 384.000 m² en een reële waarde van 483 miljoen EUR. Een tiental activiteitensectoren zijn vertegenwoordigd, zij het dan met een overwicht van de voedingssector met winkelketens zoals de groep Mestdagh, Carrefour, Grand Frais (Frankrijk), Delhaize, Lidl en Leader Price. Brico Plan It, Decathlon, Krëfel, Brico, Mr. Bricolage, Hubo, Zeeman en Conforama (Frankrijk) zijn andere belangrijke huurders van de vastgoedbevak. Ascencio CVA noteert op Euronext Brussel. Haar beurskapitalisatie bedraagt 310 miljoen EUR op 31 maart 2014 (koers van het aandeel op deze datum: 51,39 EUR).

Avenue Jean Mermoz, 1 bât H bte 4 6041Gosselies tel +32 (0) 71 91 95 00 fax +32 (0) 71 34 48 96 TVA : BE 0881.334.476 RPM Charleroi www.ascencio.be

23 mei 2014 Onder embargo tot 7u30

2. Tussentijds beheersverslag 2.1.

Kapitaalsverhoging

Na belangrijke investeringen in december 2013 (zie ook punt 2.3 hierna) was de schuldratio van Ascencio op 31 december 2013 gestegen tot 56,5%. Om het eigen vermogen te versterken werd in maart 2014 met succes een kapitaalsverhoging met voorkeurrecht doorgevoerd. Op 31 maart 2014 werden 1.811.169 nieuwe aandelen uitgegeven, voor een totaal bedrag van 81.502.605 EUR (waarvan 10.867.014 EUR in kapitaal en 70.635.591 EUR in uitgiftepremies). De nieuwe aandelen noteren sinds 31 maart 2014 op Euronext. Dankzij deze operatie heeft Ascencio binnen zijn aandeelhouders nieuwe institutionele beleggers, terwijl de free float werd verhoogd tot ruim 60%. Met het oog op een betere liquiditeit van het effect heeft de raad van bestuur van de zaakvoerder beslist om een liquiditeits- en marktactiveringsovereenkomst af te sluiten met Petercam. Hierdoor kunnen de Ascencio-aandelen worden verhandeld op de continumarkt.

2.2.

Analyse van de resultaten

Geconsolideerde resultatenrekening – verkort schema Geconsolideerde resultaten (in duizend EUR)

31/03/2014

31/03/2013

Huurinkomsten Vastgoedresultaat Andere operationele opbrengsten en kosten Vastgoedkosten Algemene kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

15.733 15.661 -61 -1.024 -1.275 13.301

12.881 12.674 35 -887 -1.152 10.670

Financiële opbrengsten (zonder impact IAS 39) Interestkosten Andere financiële kosten (zonder impact IAS 39) Belastingen op het courant nettoresultaat Courant nettoresultaat (1)

9 -3.467 -76 -557 9.211

3 -2.874 -75 0 7.724

11 -285 0 -274

0 -523 -108 -631

Impact IAS 39 Exit taks

-1.182 -1.192

490 0

Nettoresultaat

6.562

7.583

Courant nettoresultaat per aandeel (EUR)

2,18

1,83

Nettoresultaat per aandeel (EUR)

1,55

1,79

4.226.061

4.226.061

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Resultaat op de portefeuille

Aantal aandelen dat heeft bijgedragen aan de halfjaarresultaten (1) : Nettoresultaat exclusief impact IAS 39 en IAS 40

2


Ingevolge de belangrijke investeringen - voor een totaal bedrag van 123 miljoen EUR, in mei 2013 en in december 2013 - in Cormontreuil (mei 2013), Chalon-sur-Saône (december 2013) en op vijf sites bij de Cora-shoppingscentra van Anderlecht, Châtelineau, la Louvière, Messancy en Rocourt (december 2013), bedroegen de huurinkomsten tijdens de eerste helft van het boekjaar 15,7 miljoen EUR, een toename met 22,1% ten opzichte van de eerste helft van het boekjaar 2012-2013. Bij gelijkblijvende perimeter stijgt het vastgoedresultaat met 3,2%. Het vastgoedresultaat stijgt beduidend (+23,6%) door de gestegen inkomsten. Na aftrek van vastgoedkosten en algemene kosten bedraagt het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille 13,3 miljoen EUR (10,7 miljoen EUR voor de eerste helft van het vorige boekjaar), een toename met 24,7%. De bedrijfsmarge bedraagt 84,5%, tegen 82,8% voor de eerste helft van het vorige boekjaar. De rentelasten bedragen 3,5 miljoen EUR, tegen 2,9 miljoen EUR op 31 maart 2013. De stijging is het gevolg van de volledige financiering door bankleningen van de investeringen in 2013, en dit tot aan de kapitaalsverhoging van eind maart 2014. De gemiddelde kost van het vreemd vermogen bedraagt tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar 3,6% (marges inbegrepen). Na aftrek van de belastingen verbonden met de resultaten van de panden die in december bij de Cora-groep werden aangekocht, en die worden uitgebaat door een 100% dochterbedrijf van Ascencio dat niet werkzaam is onder het statuut van vastgoedbevak, bedraagt het courante nettoresultaat op 31 maart 2014 9,2 miljoen euro, een toename met 19,3% ten opzichte van de eerste helft van het vorige boekjaar. Het courante nettoresultaat per aandeel stijgt naar 2,18 EUR, vergeleken met 1,83 EUR per aandeel voor de eerste helft van het vorige boekjaar. De niet-monetaire bestanddelen van de resultatenrekening bedragen - (0,3 miljoen EUR) als gevolg van de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (IAS 40); - (1,2 miljoen EUR) als gevolg van een daling van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten (IAS 39). Na aftrek van de niet-monetaire bestanddelen en de exit tax (1,2 miljoen) voor de aankoop van het pand in Chalon-sur-Saône in december 2013, bedraagt het nettoresultaat van het eerste semester van het boekjaar 6,6 miljoen EUR, tegen 7,6 miljoen op 31 maart 2013.

2.3.

Investeringen in de loop van het eerste semester

Tijdens de eerste helft van het boekjaar 2013/2014 deed Ascencio twee belangrijke overnames, voor een totaal investeringsbedrag van 103,5 miljoen EUR: -

op 6 december 2013 verwierf Ascencio de Franse vennootschap SAS Les Portes du Sud, eigenaar van een retailpark in de belangrijkste handelszone van Chalon-Sur-Saône (zone Chalon sud). Dit recente complex (2009-2010) biedt ruimte aan 15 winkelketens, op 11.400m². Het park is volledig verhuurd, met een jaarlijkse huuropbrengst van 1.340.000 EUR. Het betreft een investering van ongeveer 18,5 miljoen EUR. Het initiële bruto vastgoedrendement bedraagt 6,81% en de bezettingsgraad 100%.

-

Op 17 december 2013 volgde de overname van de NV Moyennes Surfaces Spécialisées (MSS), eigenaar van dertigtal handelspanden verdeeld over vijf sites bij de Cora-shoppingscentra van Anderlecht (5.000 m²), Châtelineau (21.000 m²), La Louvière (18.000 m²), Messancy (17.000 m²) en Rocourt (6.600 m²). De reële waarde van deze vastgoedportefeuille zoals bepaald door de vastgoeddeskundige van de vennootschap bedraagt bij de overname bijna 85.000.000 EUR en genereert jaarlijkse huurinkomsten ten belope van 5.450.000 EUR. Het initiële bruto vastgoedrendement bedraagt 6,26% en de bezettingsgraad 99,1%. 3


Ascencio verwierf daarnaast op 24 maart 2014 een tweede ontwikkelingsfase bij het retailpark van Caen (Rots), in het kader van een verkoop op plan (VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement Verkoop in toekomstige staat van oplevering). Het betreft een investering van ongeveer 9,4 miljoen EUR voor de bouw van een nieuw pand van 7.000 m² (verdeeld in vier handelspanden). De site is in aanbouw en voor 80% voorverhuurd. De site opent zijn deuren in oktober 2014. Deze overnames kaderen in de ontwikkelingsstrategie van de vennootschap, zowel in Frankrijk als in België, en vertaalden zich in een toename van de vastgoedportefeuille met 28% sinds de aanvang van het boekjaar. Op 31 maart 2014 bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille 483,2 miljoen EUR, tegen 375,9 miljoen EUR op 30 september 2013. Bij een constante perimeter blijft de reële waarde van de vastgoedportefeuille stabiel (-0,1%).

2.4.

Desinvesteringen in de loop van het eerste semester

Op 27 februari 2014 sloot Ascencio een voorlopige koopovereenkomst voor de verkoop van een handelspand van 1.969 m² aan de Quai d’Arona te Huy. Op 31 maart 2014 is dit pand in de balans bijgevolg opgenomen bij de activa bestemd voor verkoop.

2.5.

Schuldratio op 31 maart 2014

Na de kapitaalsverhoging afgesloten op 31 maart 2014, werd de schuldgraad van de vastgoedbevak sterk verminderd, en bedraagt deze 39,9%. Ascencio beschikt nu over een investeringscapaciteit van 100 miljoen EUR alvorens haar schuldratio opnieuw boven de 50% uitkomt. Hierdoor kan de vastgoedbevak haar groei voortzetten via overnames van in België en in Frankrijk gelegen bijkomende panden die aansluiten bij haar strategie en voldoen aan haar criteria op het vlak van kwaliteit en rentabiliteit.

2.6.

Gebeurtenis na 31 maart 2014

Op 1 april 2014 verkocht Ascencio het handelscomplex van 1.663 m² in het stadscentrum van Dendermonde aangezien dit actief niet meer aansluit bij de investeringsstrategie van de vastgoedbevak.

2.7.

Voornaamste risico's en onzekerheden

De fundamentele risico's die de vennootschap het hoofd moet bieden zijn nog steeds die welke nader worden omschreven in het hoofdstuk “Risicofactoren” in het jaarverslag 2012-2013. Ascencio ziet er nauwlettend op toe dat de maatregelen en procedures die ze heeft vastgelegd om te anticiperen op deze risico's en ze te beheersen, zo goed mogelijk worden toegepast.

4


2.8.

Vooruitzichten

De resultaten voor de eerste helft van het jaar zijn in lijn met de verwachtingen. Ingevolge de recente overnames, en op basis van de gehanteerde hypothesen voor de raming van de verwachte resultaten die werden gepubliceerd in het kader van de kapitaalsverhoging, voorziet Ascencio dat haar huurinkomsten voor het lopende boekjaar zouden moeten uitkomen op 32,8 miljoen EUR, tegen 26,5 miljoen EUR voor het vorige boekjaar. Het courante nettoresultaat zou dan 18,6 miljoen EUR moeten bedragen, tegen 15,6 miljoen EUR voor het vorige boekjaar. Op basis van deze verwachtingen beoogt Ascencio voor het boekjaar 2013/2014 de uitkering van een bruto dividend van - 3,00 EUR per bestaand aandeel van vóór de kapitaalsverhoging van 31 maart 2014; - 1,50 EUR per nieuw uitgegeven aandeel bij de kapitaalsverhoging van 31 maart 2014. Zoals voorheen blijft Ascencio nieuwe investeringsprojecten voor kwalitatieve activa bestuderen. De raad van bestuur van de zaakvoerder heeft echter geen enkel jaarlijks te bereiken investeringsvolume vastgelegd. Deze analyseert elke opportuniteit op basis van de duurzaamheid van de kasstromen en de waardecreatie voor de aandeelhouders.

5


3. Waardeverloop van het aandeel 3.1

Ontwikkeling van de slotkoers en de intrinsieke waarde1

Het Ascencio-aandeel werd op 14 februari 2007 op de beurs geïntroduceerd en noteert momenteel op de dubbele fixingmarkt van Euronext Brussel. Op 31 maart 2014 bedroeg de slotkoers 51,39 EUR. Op die datum noteerde het Ascencio-aandeel bijgevolg met een agio van 16,5% ten opzichte van de intrinsieke waarde.

3.2

1

Aandeelhoudersstructuur van Ascencio CVA (per 31 maart 2014)

Het ontwikkelingspatroon van de slotkoers loopt tot en met 31 mrt 2014. De intrinsieke waarde bestrijkt telkens de periode tussen twee verspreidingen van resultaten. 6


4. Vastgoedverslag 4.1.

Vastgoeddeskundigen

De driemaandelijkse waardering van de vastgoedportefeuille door deskundigen werd enerzijds opgedragen aan Jones Lang LaSalle bvba, Marnixlaan 23 te 1000 Brussel, ondernemingsnummer 0403.376.874, vertegenwoordigd door Arnaud van de Werve, en anderzijds aan Cushman & Wakefield, Kunstlaan 56 te 1000 Brussel, ondernemingsnummer 0418.915.383, vertegenwoordigd door Jérôme Lits. Zij bepalen elk kwartaal de reële waarde van het vastgoed van Ascencio cva, tot de afsluiting van het boekjaar 2015.

4.2.

Vastgoedportefeuille

De waarde van de vastgoedportefeuille, uitgedrukt in reële waarde op 31 maart 2014, bedraagt 483,2 miljoen EUR (inclusief nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten). De gebouwen in Frankrijk vertegenwoordigen circa 31% van de vastgoedportefeuille. Op 31 maart 2014 bedraagt de bezettingsgraad 97,1%2.

Kerncijfers (in duizend EUR) Investeringswaarde (exclusief projectontwikkelingen) Reële waarde (exclusief projectontwikkelingen)

2

31/03/2014

30/09/2013

491.019

384.435

477.326

374.321

Contractuele huurgelden

34.129

27.514

Contractuele huurgelden inclusief de geraamde huurwaarde van de niet-bezette gebouwen

35.130

28.157

Brutorendement

6,95%

7,16%

Procentuele bezettingsgraad

97,2%

97,7%

Gemeten naar Estimated Rental Value (ERV) of geschatte huurwaarde drukt de bezettingsgraad de verhouding van de huurgelden van de bezette gebouwen uit, vergeleken met de som van de huurgelden van de bezette gebouwen en de ERV van de niet-bezette gebouwen.

7


4.3.

Portefeuillespreiding (exclusief projectontwikkelingen) per activiteitensector

Oppervlakte (m²) per 31/03/2014

Reële waarde (in duizend EUR) per 31/03/2014

300.309

333.112

Reële waarde (in duizend EUR) per 30/09/2013 246.585

Frankrijk

83.940

144.214

127.736

TOTAAL

384.249

477.326

374.321

(in duizend EUR)

België

4.4

Analyse van de vastgoedportefeuille op 31 maart 2014

Spreiding naar type (1)

Winkelpanden Overige Totaal

Spreiding naar regio (1)

96,1% 3,9% 100,0%

Wallonië

53%

Frankrijk

30%

Vlaanderen

12%

Brussel Totaal

4% 100%

(1) Uitgedrukt op basis van de reële waarde

Spreiding naar sector (2)

Spreiding naar huurders (2)

Voeding

36%

Groep Mestdagh

10,6%

Kleding/mode

13%

Carrefour

10,2%

Vrije tijd/recreatie

11%

Grand Frais

9,9%

Doe-het-zelf

11%

Brico Plan It / Brico

7,3%

Huishoudelektro

5%

Decathlon

3,1%

Decoratie/meubelen

7%

Top 6-10

10,6%

Horeca

3%

Top 11-20

10,6%

Overige

14%

Overige

37,6%

Totaal

99,9%

Totaal

100%

(2) Uitgedrukt op basis van de geïnde huurgelden

8


4.5.

De retailmarkt in België3

Evolutie van de economische conjunctuur: Na een negatieve groei tijdens het eerste kwartaal van 2013 veerde de economische activiteit op tijdens de volgende kwartalen, zowel in België als in de eurozone, dankzij de consumptie door de gezinnen (die beduidend beter was tijdens het vierde kwartaal van 2013) en de buitenlandse handel. De groei bij de openbare investeringen bleef verder afnemen, naar bijna een nulniveau. De private investeringen blijven haperen, met aanzienlijk negatieve groeicijfers. Het consumentenvertrouwen steeg tot op het hoogste niveau in twee jaar: index -4 in februari. In maart zagen we tot onze verbazing een knik (-8) en we hopen dat dit slechts een tijdelijk fenomeen is. De schuldratio's en tekorten bij de overheden worden nauwgezet opgevolgd en laten maar weinig marge voor nieuwe uitgaven, integendeel. Bovendien is het niet ondenkbaar dat er na de vorming van een nieuwe regering, na de verkiezingen van eind mei 2014, een nieuwe grote belastinghervorming komt. Hoewel er de laatste tijd vooral goed nieuws was over de economische conjunctuur, blijft de huidige positieve evolutie kwetsbaar, met binnen Europa een risico op deflatie, onder meer als gevolg van keuzes op het vlak van monetair beleid door de ECB en de Federal Reserve. Alles samen genomen zijn de economische groeiverwachtingen voor België in 2014 positief (+1,2% volgens het IMF, +1,1% volgens de NBB), wat ruim hoger ligt dan wat wordt aangenomen voor 2013 (+0,1 à 0,2%), al blijft dit een bescheiden niveau. Huurmarkt: Gezien het prille economische herstel blijven de retailketens voorzichtig met hun uitbreidingsplannen. Een gevolg daarvan is dat langer onderhandeld wordt over huurovereenkomsten en dat deze meer controles vereisen. De kloof tussen huurprijzen voor sterk begeerde toplocaties (prime locations) en voor secundaire locaties (non-prime locations) blijft zeer diep, in het voordeel van de eersteklasse locaties die de beste waarborgen bieden qua verwachte omzet. In 2013 ondersteunden de verdere democratische groei en de geleidelijke nieuwe groei een verdere ingebruikname van handelszaken, tot het zeer eerbare niveau van 307.000 m² (663 transacties). Tijdens het eerste kwartaal van 2014 waren er 191 take-up transacties, voor een totaal van 73.900 m², dit is een sterkere start dan voor de vier laatste jaren. Bij het subsegment van de handelszaken in de rand bedroeg de take-up 184.900 m² voor 179 transacties in 2013, dat is respectievelijk 60% en 27% van de globale huurmarkt bij de handelspanden. De gemiddelde oppervlakte bedroeg 1032 m², logischerwijs veel hoger dan deze van de handelszaken in de stadscentra of in commerciële centra, en ook veel hoger dan het gemiddelde van de drie voorbije jaren dat 900 m² bedroeg. Tijdens het eerste kwartaal van 2014 zagen we een transactievolume van ruim 38.000 m², een resultaat dat we eerder positief kunnen noemen ten opzichte van de vorige jaren waarbij in het eerste kwartaal zelden meer dan 30.000 m² werd verhuurd (gemiddelde van de 5 laatste jaren = 31.000 m²).

3

Toelichting van Cushman & Wakefield de dato 25 april 2012, overgenomen met hun instemming. 9


4.6

Verslag van de deskundige

Brussel, 31 maart 2014 Geachte heer, geachte mevrouw, Overeenkomstig afdeling 4 van hoofdstuk IV van het Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, hebt u Jones Lang LaSalle en Cushman & Wakefield opdracht gegeven een deskundige schatting uit te voeren van de in België en Frankrijk gelegen gebouwen die deel zullen uitmaken van de vastgoedbevak. Wij hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Zoals dat gebruikelijk is, hebben wij onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Ascencio verstrekte gegevens met betrekking tot de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals in onze waarderingsverslagen uitdrukkelijk wordt aangegeven, bevatten deze op geen enkele manier een beoordeling van de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch een analyse van de eventuele aanwezigheid van schadelijke materalen. Deze elementen zijn goed gekend door Ascencio dat zijn vastgoedvermogen professioneel beheert en voor de verwerving van elk gebouw een technische en juridische due diligence-procedure doorloopt. Alle gebouwen werden bezichtigd door de deskundigen. In de bijlage staan nadere bijzonderheden over onze berekeningen, onze kanttekeningen bij de vastgoedmarkt en de voorwaarden van onze verbintenis. De deskundigen gebruiken de software “Circle Investment Valuer” en Excel. De investeringswaarde is te verstaan als de meest waarschijnlijke waarde die onder normale verkoopomstandigheden kan worden verkregen tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, op de datum van de deskundige schatting, vóór aftrek van de aktekosten voor de overdracht van de portefeuille. De deskundigen maakten gebruik van twee methodes. De eerste is een kapitalisatiebenadering, de tweede een gedisconteerde kasstroom- of DCF(Discounted Cash Flow)-methode. Bovendien voeren zij een toets uit op basis van de prijs per m². Voor de kapitalisatie wordt ofwel de “Term and Reversion”-methode, ofwel de “Hardcore”methode gebruikt. Bij de eerste methode worden de huidige inkomsten gekapitaliseerd tot op het einde van het lopende contract, terwijl de geraamde huurwaarde levenslang wordt gekapitaliseerd en geactualiseerd. Volgens de tweede methode wordt de geraamde huurwaarde levenslang gekapitaliseerd, alvorens over te gaan tot aanpassingen waarbij rekening wordt gehouden met de oppervlakten die boven of onder hun waarde worden verhuurd, met huurderving enz. Het rendement voor beide methoden komt overeen met het rendement dat de investeerders voor soortgelijk vastgoed verwachten. Het is een afspiegeling van de intrinsieke risico's van het onroerend goed en van de sector (toekomstige huurleegstand, kredietrisico, onderhoudsverplichtingen enz.). Om dit rendement te bepalen, zijn de deskundigen uitgegaan van de transacties die het best te vergelijken zijn alsook van transacties die momenteel aan de gang zijn in hun investeringsafdeling. Wanneer er ongebruikelijke factoren zijn, eigen aan het goed, wordt een expliciete correctie toegepast (grote investeringen, niet te recupereren kosten …). Bij de verkoop van een gebouw worden in theorie overdrachtsrechten aangerekend. Dit bedrag hangt onder meer af van de wijze van overdracht, het soort koper en de geografische ligging van het onroerend goed. Het bedrag van de overdrachtsrechten is pas gekend op het ogenblik dat de verkoop wordt afgesloten. Als onafhankelijke vastgoeddeskundigen mogen wij op basis van een representatieve steekproef van transacties die tussen 2002 en 2005 op de markt werden uitgevoerd 10


aannemen dat het gewogen gemiddelde van de rechten (gemiddelde van de transactiekosten) gelijk was aan 2,5% (voor de onroerende goederen met een waarde exclusief kosten van meer dan 2.500.000 EUR). De onroerende goederen worden als een portefeuille beschouwd. Voor de gewaardeerde gebouwen in Frankrijk bedraagt het percentage van de mutatiekosten doorgaans 1,8% wanneer het gebouw minder dan vijf jaar oud is, en 6,2% in alle andere gevallen. Rekening houdend met de in de bovenstaande alinea's geformuleerde opmerkingen bevestigen wij dat de investeringswaarde van het vastgoedvermogen van Ascencio per 31 maart 2014 gelijk is aan: 491.019.000 EUR (Vierhonderdeenennegentig miljoen negentienduizend euro) Dit bedrag omvat de waarde die werd toegekend aan de door Jones Lang LaSalle en Cushman & Wakefield gewaardeerde gebouwen. Nadat de totale waarde werd verminderd met 2,5% (1,8%/6,2% voor het vastgoed in Frankrijk) voor aktekosten overeenkomstig de aanbevelingen van de BEAMA (Belgian Asset Managers Association) en volgens uw instructies, brengt dit ons op een reële waarde (“fair value”) van: 477.326.000 EUR (vierhonderdzevenenzeventig miljoen driehonderdzesentwintigduizend euro). Dit bedrag omvat de waarde die werd toegekend aan de door Jones Lang LaSalle en Cushman & Wakefield gewaardeerde gebouwen. Met de meeste hoogachting,

Arnaud van de Werve Associate Director Valuations and Consulting Voor Jones Lang LaSalle

Jerome Lits Associate Valuation & Advisory Voor Cushman & Wakefield

11


5. Verkorte geconsolideerde financiële overzichten 5.1.

Verkorte geconsolideerde balans per 31 maart 2014

GECONSOLIDEERDE BALANS

31/03/2014 (in duizend EUR)


ACTIVA I Vaste activa A Goodwill

0

0

190

182

483.220

375.944

879

849

64

66

G Vorderingen financiële leasing

0

0

H Deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie

0

0

I Handelsvorderingen en andere vaste activa

0

0

J Uitgestelde belastingen – activa

0

0

484.354

377.041

1.519

0

B Financiële vlottende activa

0

0

C Vorderingen financiële leasing

0

0

D Handelsvorderingen

1.162

2.216

E Belastingvorderingen en andere vlottende activa

1.825

777

F Kas en kasequivalenten

2.409

1.595

450

223

7.365

4.812

491.719

381.852

B Immateriële vaste activa C Vastgoedbeleggingen E Andere materiële vaste activa F Financiële vaste activa

Totaal vaste activa II Vlottende activa A Activa bestemd voor verkoop

G Overlopende rekeningen

Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA

12


GECONSOLIDEERDE BALANS



EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN I A B D E

Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Resultaat Overgedragen resultaten van vorige boekjaren Resultaat van het boekjaar Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en F -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen G Herwaarderingsmeerwaarde H Wisselkoersverschillen

35.306 226.932 5.591 6.562 0 6.562

24.439 158.057 1.858 16.411 0 16.411

-8.267

-5.362

248 0

209 0

266.372

195.612

II Passiva Langlopende verplichtingen A Voorzieningen B Langlopende financiële schulden - Kredietinstellingen - Financiële leasing C Andere langlopende financiële verplichtingen D Handelsschulden en andere langlopende schulden F Uitgestelde belastingen – verplichtingen Langlopende verplichtingen

985 126.766 124.023 2.743 15.660 1.283 12.259 156.954

790 122.885 122.559 326 14.166 0 0 137.841

Kortlopende verplichtingen A Voorzieningen B Kortlopende financiële schulden - Kredietinstellingen - Financiële leasing C Andere kortlopende financiële verplichtingen D Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Handelsschulden - Exit taks en vennootschapsbelasting - Andere E Andere kortlopende verplichtingen F Overlopende rekeningen

0 63.792 63.044 748 0 3.363 1.433 977 953 0 1.238

0 43.488 43.006 482 0 3.464 2.197 0 1.267 0 1.447

68.393

48.399

225.347

186.240

491.719

381.852

Totaal eigen vermogen

Kortlopende verplichtingen

Totaal verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

13


5.2

Verkort overzicht van het globale geconsolideerde resultaat per 31 maart 2014

Geconsolideerde resultaten (in duizend EUR) I II III

31/03/2014 31/03/2013

Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met verhuur verbonden kosten

15.733 0 -68

12.881 0 -101

Nettohuurresultaat (I + II + III) Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven Vastgoedresultaat (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII) Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Andere vastgoedkosten

15.665 0

12.780 0

1.030

978

0

0

-1.050

-1.093

17 15.661 -372 -37 0 -505 -109

9 12.674 -569 -57 0 -308 47

-1.024 14.637

-887 11.787

-1.275 -61 13.301

-1.152 35 10.670

XVI XVII

Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI + XII + XIII) Algemene kosten Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI + XII + XIII + XIV + XV) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Resultaat verkoop andere niet-financiële activa

11 0

0 0

XVIII

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-285

-523

XIX

Ander portefeuilleresultaat

0 13.027

-108 10.039

IV V VI VII VII IX X XI XII XIII

XIV XV

Operationeel resultaat (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI + XII + XIII + XIV + XV + XVI + XVII + XVIII + XIX) XX

Financiële inkomsten

9

3

XXI

Interestkosten

-3.467

-2.874

XXII XXIII

Andere financiële kosten Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Financieel resultaat (XX + XXI + XXII + XXIII)

-76 -1.182 -4.716

-75 490 -2.456

8.311

7.583

0 -557 -1.192 -1.749

0 0 0 0

Nettoresultaat

6.562

7.583

Toerekenbaar aan - Minderheidsbelangen - Aandeel van de groep

0 6.562

0 7.583

1,55

1,79

Resultaat vóór belastingen XXIV XXV XXVI

Inkomsten uit deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen (XXV + XXVI)

Nettoresultaat per aandeel

14


STAAT VAN GLOBAAL RESULTAAT (in duizend EUR) Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat

A

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

B Andere elementen van het globaal resultaat Globaal resultaat

Toerekenbaar aan - Aandeelhouders van de groep - Minderheidsbelangen

31/03/2014 31/03/2013 6.562

7.583

-2.905

0

0 3.657 3.657 0

0 7.583 7.583 0

5.3 Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht

Geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizend EUR)

31/03/2014 30/03/2013

Kas en kasequivalenten primo boekjaar

1.595

2.872

Resultaat van het boekjaar + Financieel resultaat + Belastinglasten (- belastingbaten) Niet-geldelijke posten van de resultatenrekening

6.562 4.716 1.749 495

7.583 2.456 0 828

285

523

0 149 61 -1.508 -220

0 108 197 -38 2.813

-1.287

-2.851

0 0

0 0

12.014

10.829

- Verwervingen van vastgoedbeleggingen - Verwervingen van beëindigde ontwikkelingsprojecten - Lopende ontwikkelingsprojecten - Verwerving van vastgoedvennootschappen - Verwerving van andere activa - Overdrachten van vastgoedbeleggingen - Overdrachten van andere activa - Wijzigingen in andere langlopende en kortlopende verplichtingen

-106.333 0 -5.590 0 -37 0 0 12.259

0 0 14 0 -124 1.535 0 0

Kasstromen uit investeringsactiviteiten (B)

- Toename (+ afname) van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen + Verschillen op de verwerving van vastgoedvennootschappen + Andere niet-uitbetaalde lasten en baten +/- Andere niet-monetaire bestanddelen Wijzigingen in de behoefte aan werkkapitaal Actiefbestanddelen (handelsvorderingen en overlopende rekening) Passiefbestanddelen (handelsschulden, indirecte belastingschulden, overlopende rekeningen) Nettomeerwaarden gerealiseerd op overdrachten van activa Betaalde belastingen

Kasstromen uit bedrijfsactiviteiten (A)

-99.701

1.425

Kapitaalsverhoging Nieuw afgesloten leningen Terugbetaling van bankschulden/financiële leasingschulden Andere variaties in financiële activa en passiva Betaalde brutodividenden Uitbetaalde financiële kosten Ontvangen financiële opbrengsten

79.742 24.185 0 783 -12.678 -3.543 9

2.414 0 -1.960 -5 -11.350 -2.949 3

Kasstromen uit financieringsactiviteiten (C) Kas en kasequivalenten ultimo boekjaar

88.498 2.409

-13.847 1.278 15


5.4 Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen Reserves

(in duizend EUR)

Kapitaal

Uitgiftepremies

Stand per 30/09/2012

24.120

155.963

Saldo variaties in reële waarde van vastgoed

Saldo variaties in reële waarde afdekkingsinstrumenten niet-IFRS

Impact op de reële waarde van de mutatiekosten

5.952

-11.159

-5.069

NietuitgeAndere keerde reserves resultaten

8.009

Dividenduitkering Toevoeging aan de reserves Kapitaalsverhoging

1.560 319

-5.443

2.604


0

187.887

-11.350

-11.350

1.279

0

2.094

2.413

Globaal nettoresultaat

7.583

Andere in het globaal resultaat opgenomen elementen Aanpassing van de reserves Stand per 31/03/2013

10.071

Herwaarderingsmeerwaarde

7.583 209

331 24.439

158.057

7.512

-16.602

-5.069

10.944

209 331

7.583

209

187.073

Herwaarderingsmeerwaarde


209

195.612

Reserves

(in duizend EUR)

Kapitaal

Uitgiftepremies

Stand per 30/09/2013

24.439

158.057

Saldo variaties in reële waarde van vastgoed

Saldo variaties in reële waarde afdekkingsin strumenten niet-IFRS

Impact op de reële waarde van de mutatiekosten

7.512

-16.602

-5.362

NietuitgeAndere keerde reserves resultaten

10.948

Dividenduitkering Toevoeging aan de reserves Kapitaalsverhoging

-2.028 10.867

3.301

2.460

16.411 -12.678

-12.678

-3.733

0

68.875

79.742

Nettoresultaat (*)

6.562

Andere in het globaal resultaat opgenomen elementen Aanpassing van de reserves

-2.905

-2.905 0

Herwaarderingsmeerwaarde Stand per 31/03/2014

6.562

35.306

226.932

5.484

-13.301

-8.267

13.408

6.562

39

39

248

266.372

16


5.5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde financiële overzichten

TOELICHTING 1 Algemene informatie en grondslagen voor financiële verslaggeving in verband met de verkorte geconsolideerde financiële overzichten ALGEMENE INFORMATIE Ascencio cva (hierna “Ascencio cva” of de “Vennootschap” te noemen) is een vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal (vastgoedbevak) naar Belgisch recht. Het boekjaar loopt van 1 oktober tot 30 september. De geconsolideerde financiële overzichten van de vennootschap, afgesloten per 31 maart 2014, werden op 22 mei 2014 goedgekeurd door de raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder. GRONDSLAGEN VOOR PRESENTATIE EN FINANCIËLE VERSLAGGEVING De verkorte halfjaarrekening per 31 maart 2014 werd opgesteld volgens dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethode als werden toegepast voor de jaarrekening per 30 september 20134.

WAARDERINGSMETHODE TOEGEPAST DOOR DE DESKUNDIGEN (Jones Lang LaSalle – Cushman & Wakefield): De waarderingsmethode die wordt toegepast door de vastgoeddeskundigen blijft identiek. Deze methode wordt uitvoerig toegelicht in het jaarverslag 2012/2013. TOELICHTING 2

Gesegmenteerde informatie

Het operationele vastgoedresultaat werd uitgesplitst op basis van de ligging van de gebouwen (België - Frankrijk).

GECONSOLIDEERDE RESULTATEN (in duizend EUR) Vastgoedresultaat Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat

BELGIË

FRANKRIJK

TOTAAL

31/03/2014 31/03/2013 31/03/2014 31/03/2013 31/03/2014 31/03/2013 10.841

9.061

4.820

3.613

15.661

12.674

-787

-603

-237

-285

-1.024

-887

10.054

8.458

4.583

3.328

14.637

11.787

Deze segmentering strookt met de ingevoerde organisatie en de interne verslaggevingsstructuur.

4

Deze grondslagen worden uitvoerig toegelicht in het jaarverslag 2012/2013. 17


TOELICHTING 3

A.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen

(in duizend EUR)

31/03/2014

30/09/2013

374.321

358.149

0

0

103.491

20.659

Overgeboekt van de rekening projectontwikkelingen

2.261

0

Overdrachten

-1.519

-2.459

0

0

-1.229

-2.028

Meerwaarde op verkoop van gebouwen

0

0

Overdracht tussen niveau

0

0

Stand ultimo boekjaar (1)

477.325

374.321

Stand primo boekjaar Verwerving van vastgoedvennootschappen Aankoop van gebouwen

Overgeboekt naar de activa bestemd voor verkoop Variaties in de reële waarde

(1) Dit bedrag moet worden samengeteld bij de reële waarde van de projectontwikkelingen in punt B hierna om de totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen te krijgen. Tijdens het boekjaar vond er geen enkele transfer tussen de verschillende niveaus (1, 2 en 3) plaats. De vastgoeddeskundige voert per kwartaal een waardering uit van de vastgoedbeleggingen in overeenstemming met de nationale en internationale normen (International Valuation Standards) alsook de nadere toepassingsregels ervan, meer in het bijzonder met betrekking tot de waardering van vastgoedbevaks. De reële waarde is te verstaan als meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs kan worden verkregen onder normale verkoopomstandigheden tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen, na aftrek van de overdrachtskosten. De reële waarde per 31 maart 2014 werd bepaald op basis van deskundige schattingen die Jones Lang Lasalle en Cushman & Wakefield op die datum hebben uitgevoerd. Voor zover de statutaire zaakvoerder bekend, bestaan er geen feiten of gebeurtenissen die erop zouden kunnen duiden dat deze waarden ingrijpend veranderd zijn sinds de laatste waardering. De statutaire zaakvoerder blijft evenwel voorzichtig gelet op de huidige economische situatie.

18


B.

Projectontwikkelingen

(in duizend EUR)

31/03/2014

30/09/2013

1.623

170

Investeringen

0

0

Verwervingen

5.590

1.453

Overgeboekt naar vastgoedbeleggingen

-2.261

0

0

0

944

0

0

0

5.896

1.623

Stand primo boekjaar

Overdrachten Variaties in de reële waarde Transfer van belang Stand ultimo boekjaar (1)

(1) Dit bedrag moet worden samengeteld bij de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in punt A hiervoor om de totale reële waarde van de vastgoedbeleggingen te krijgen. Projectontwikkelingen (lopende of nog in de ontwikkelingsfase verkerende projecten) zijn te verstaan als onderhanden werk op verschillende gebouwen in de vorm van investeringen. Zij worden eveneens gewaardeerd door de vastgoeddeskundigen van de vastgoedbevak. Op 31 maart 2014 betreffen de projectontwikkelingen de bouwwerken voor de tweede ontwikkelingsfase bij het retailpark van Caen (Rots). Reële waarde van de vastgoedbeleggingen De vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen reële waarde, door gebruik van het reëlewaardemodel in overeenstemming met de norm IAS 40. De reële waarde wordt berekend door de investeringswaarde te verminderen met een geraamd bedrag voor de mutatiekosten, en is te verstaan als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs kan worden verkregen onder normale verkoopomstandigheden tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen. Het geraamde bedrag van de mutatiekosten is gelijk aan - 2,5% voor de in België gelegen gebouwen, zijnde het gemiddelde percentage van de transactiekosten zoals dit is vastgelegd door de BEAMA (Belgian Asset Managers Association). Ascencio beschouwt haar vastgoedportefeuille als een geheel dat volledig of ten dele vervreemd kan worden. - 1,8% of 6,2% voor de in Frankrijk gelegen gebouwen, zijnde het percentage van de mutatiekosten al naargelang het gebouw meer of minder dan vijf jaar oud is. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt elk kwartaal bepaald door onafhankelijke experts.

19


Bepaling van het waarderingsniveau van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen Alle gebouwen van de portefeuille werden van bij de eerste toepassing van IFRS 13 ondergebracht bij het niveau 35 (“reële waardering hoofdzakelijk gebaseerd op niet-waarneembare gegevens”) zoals vastgelegd door de norm. Voor het waarderen van de reële waarde van het vastgoed van de portefeuille maken de onafhankelijke deskundigen gebruik van twee methodes. De eerste is een kapitalisatiebenadering, de tweede een gedisconteerde kasstroom- of DCF(Discounted Cash Flow)-methode. Bovendien voeren de deskundigen een toets uit op basis van de prijs per m². Voor de kapitalisatie wordt ofwel de “Term and Reversion”-methode, ofwel de “Hardcore”methode gebruikt. Bij de eerste methode worden de huidige inkomsten gekapitaliseerd tot op het einde van het lopende contract, terwijl de geraamde huurwaarde levenslang wordt gekapitaliseerd en geactualiseerd. Volgens de tweede methode wordt de geraamde huurwaarde levenslang gekapitaliseerd, alvorens over te gaan tot aanpassingen waarbij rekening wordt gehouden met de oppervlakten die boven of onder hun waarde worden verhuurd, met huurderving enz. Het rendement voor beide methoden komt overeen met het rendement dat de investeerders voor soortgelijk vastgoed verwachten. Het is een afspiegeling van de intrinsieke risico's van het onroerend goed en van de sector (toekomstige huurleegstand, kredietrisico, onderhoudsverplichtingen enz.). Om dit rendement te bepalen, zijn de deskundigen uitgegaan van de transacties die het best te vergelijken zijn alsook van transacties die momenteel aan de gang zijn in hun investeringsafdeling. Wanneer er ongebruikelijke factoren zijn, eigen aan het goed, wordt een expliciete correctie toegepast (grote investeringen, niet te recupereren kosten …). (in duizend EUR)

31/03/2014

30/09/2013

NIVEAU 3

NIVEAU 3

Vastgoedbeleggingen

477.325

374.321

- België

333.112

246.585

- Frankrijk

144.213

127.736

5.896

1.623

483.220

375.944

CATEGORIE VAN ACTIVA

Projectontwikkelingen Totaal vastgoedbeleggingen

Tijdens de eerste helft van het boekjaar waren er geen transfers tussen de niveaus 1, 2 en 3.

5 De basis voor de waarderingen die leiden tot reële waarden kunnen volgens IFRS 13 worden bepaald als volgt: Niveau 1: op een actieve markt genoteerde prijzen Niveau 2: waarneembare gegevens anders dan de genoteerde prijzen in het niveau 1 Niveau 3: niet-waarneembare gegevens

20


TOELICHTING 4

Categorieën en aanduiding van de financiële instrumenten

(in duizend EUR)

31/03/2014 Reële Boekwaarde waarde

30/09/2013 Reële Boekwaarde waarde

Kwalificatie van de reële waarde

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

64

64

66

66

Gestorte borgtochten

64

64

66

66

FINANCIËLE VLOTTENDE ACTIVA

5.753

5.753

2.372

2.372

Activa bestemd voor verkoop Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten

1.519 1.162

1.519 1.162

0 2.216

0 2.216

Niveau 2 Niveau 2

1.825

1.825

777

777

Niveau 2

2.409

2.409

1.595

1.595

Niveau 2

TOTAAL FINANCIËLE ACTIVA

5.817

5.817

2.438

2.438

(in duizend EUR) LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN Bankschulden Afdekkingsinstrumenten (IRS) Ontvangen garanties KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN Bankschulden Handelsschulden Andere kortlopende schulden

TOTAAL FINANCIËLE ACTIVA

31/03/2014 Reële Boekwaarde waarde 142.426 142.426 126.766 126.766 14.483 14.483 1.177 1.177 66.178 66.178 63.792 63.792 1.433 1.433 953 953

208.604

208.604

30/09/2013 Reële Boekwaarde waarde 137.051 137.051 122.885 122.885 13.301 13.301 865 865 46.952 46.952 43.488 43.488 2.197 2.197 1.267 1.267

184.003

Niveau 2

Kwalificatie van de reële waarde Niveau 2 Niveau 2 Niveau 2 Niveau 2 Niveau 2 Niveau 2

184.003

De reële waarde van de financiële instrumenten kan worden voorgesteld in 3 niveaus (1-3) die elk overeenstemmen met het niveau van waarneembaarheid van de reële waarde: - De niveau-1 waarderingen zijn de reële waarden die worden bepaald volgens de (nietaangepaste) marktprijsnoteringen in actieve markten voor identieke activa en verplichtingen; - De niveau-2 waarderingen zijn de reële waarden die worden bepaald op basis van andere gegevens dan genoteerde prijzen bedoeld in niveau 1 die waarneembaar zijn voor het financiële actief of de financiële verplichting, zowel rechtstreeks (d.w.z. als prijzen) als onrechtstreeks (d.w.z. afgeleid uit prijzen); - De niveau-3 waarderingen zijn de reële waarden die worden bepaald op basis van waarderingstechnieken die gegevens voor het financiële actief of de financiële verplichting omvatten die niet gebaseerd zijn op waarneembare marktgegevens (niet-waarneembare gegevens). De reële waarde van de financiële instrumenten wordt bepaald aan de hand van de volgende methodes: - Voor de financiële instrumenten op korte termijn, zoals handelsvorderingen en handelsschulden, wordt aangenomen dat de reële waarde niet aanzienlijk verschilt van de boekwaarde in functie van de afschreven kost; - Voor de leningen met een variabele rente wordt aangenomen dat de reële waarde niet aanzienlijk verschilt van de boekwaarde in functie van de afschreven kost;

21


-

Voor de leningen met een vaste rente wordt aangenomen dat de reële waarde niet aanzienlijk verschilt van de boekwaarde in functie van de afschreven kost; Voor de afgeleide instrumenten wordt de reële waarde bepaald door een actualisering van de toekomstige stromen die worden geraamd op basis van rentecurves.

TOELICHTING 5

Financiële schulden

(in duizend EUR)

31/03/2014

30/09/2013

Langlopende financiële schulden

126.766

122.885

- Kredietinstellingen

124.023

122.559

- Financiële leasing

2.743

326

Kortlopende financiële schulden

63.792

43.488

- Kredietinstellingen

63.044

43.006

- Financiële leasing

748

482

190.558

166.373

Stand ultimo boekjaar

Op 31/03/2014 vertegenwoordigden de financiële schulden 190,6 miljoen EUR. Het betreft drie types financieringen: - kredietlijnen die kunnen worden gebruikt in de vorm van vastetermijnvoorschotten: 170.500.000 EUR op 31/03/2014 - financiële leasingschulden: 3.491.000 EUR op 31/03/2014 - Investeringskredieten: 16.567.000 EUR op 31/03/2014 Kredieten die kunnen worden gebruikt in de vorm van vastetermijnvoorschotten: Op 31 maart 2014 beschikt Ascencio over kredietlijnen ten belope van 208 miljoen EUR bij vijf Belgische financiële instellingen. Deze lijnen kunnen worden gebruikt in de vorm van vastetermijnvoorschotten, met vervaldata tussen 2014 en 2019. Op 31 maart 2014 bedroeg het niet-gebruikte saldo van deze lijnen 37,5 miljoen EUR. Investeringskredieten: Op 31 maart 2014 beschikt Ascencio over 16,6 miljoen EUR investeringskredieten bij Franse financiële instellingen, met vervaldata tussen 2014 en 2021. De meeste van deze investeringskredieten zijn afgesloten tegen een vaste rentevoet. Tijdens de eerste helft van het boekjaar bedroeg de gemiddelde kost van de financiële schuld (inclusief marges en kost van de renteafdekkingsinstrumenten) 3,60%, tegen 3,84% tijdens de eerste helft van het vorige boekjaar.

TOELICHTING 6

Andere langlopende financiële verplichtingen

(in duizend EUR)

31/03/2014

30/09/2013

Bancaire renteafdekkingsinstrumenten

14.483

13.301

Ontvangen garanties

1.177

865

0

0

15.660

14.166

Overige Stand ultimo boekjaar

22


De andere langlopende financiële verplichtingen omvatten hoofdzakelijk de afdekkingsinstrumenten die de vastgoedbevak heeft onderschreven om zich in te dekken tegen rentestijgingen, aangezien het merendeel van haar schulden een variabele rente heeft. Deze afdekkingsinstrumenten worden tegen hun reële waarde gewaardeerd aan het einde van elk kwartaal, zoals berekend door de uitgevende financiële instellingen. Deze derivaten zijn van “niveau 2” in de zin van IFRS 7.

TOELICHTING 7

6

Nettoactief en nettoresultaat per aandeel

Netto-inventariswaarde (NIW) IFRS (in duizend EUR) NIW IFRS per aandeel (EUR)

31/03/2014

30/09/2013

266.372

195.612

44,12

46,29

14.483

13.301

280.855

208.913

6.037.230

4.226.061

46,52

49,43

Aanpassingen: Reële waarde van de financiële instrumenten (in duizend EUR) Netto-inventariswaarde (NIW) EPRA (in duizend EUR) (1) Aantal aandelen NIW EPRA per aandeel (EUR)

(1) Deze informatie wordt louter ter informatie versterkt en werd niet gecontroleerd door de Revisor. De cijfers werden berekend overeenkomstig de definities die vermeld staan in “EPRA Best Practices Recommendations”. 31/03/2014

31/03/2013

31/03/2012

Courant nettoresultaat per aandeel (EUR)

2,18

1,83

1,72

Nettoresultaat per aandeel (EUR)

1,55

1,79

1,76

4.226.061

4.226.061

4.172.875

Gewogen gemiddeld aantal aandelen dat bijdraagt tot de resultaten van de periode (1)

De op 31 maart 2014 nieuw uitgegeven aandelen geven voor het boekjaar 2013/2014 recht op een dividend dat overeenstemt met de helft van het dividend voor de aandelen die vóór de kapitaalsverhoging bestonden.

TOELICHTING 8

Betaalde dividenden

De algemene vergadering van 31 januari 2014 heeft de door de raad van bestuur voorgestelde resultaatverwerking goedgekeurd. Een brutodividend van 3,00 EUR per aandeel werd toegekend en betaalbaar gesteld op 7 februari 2014, voor een totaalbedrag van 12,68 miljoen EUR.

6 Overeenkomstig IFRS 7, alinea p27A, moet een entiteit waarderingen tegen reële waarde van haar financiële instrumenten classificeren volgens een reëlewaardehiërarchie die het belang van de bij de waarderingen gebruikte inputs weerspiegelt. Deze reëlewaardehiërarchie moet de volgende niveaus hebben: a) genoteerde prijzen op actieve markten voor hetzelfde instrument (zonder het instrument aan te passen of de samenstelling ervan te wijzigen) (niveau 1); b) genoteerde prijzen op actieve markten voor vergelijkbare activa of verplichtingen en de waarderingstechnieken waarvan alle belangrijke inputs berusten op waarneembare marktgegevens (niveau 2); en c) waarderingstechnieken waarvan de belangrijke inputs niet allemaal berusten op waarneembare marktgegevens (niveau 3).

23


5.6 Verslag van de commissaris

Ascencio SCA Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 31 maart 2014 Aan de statutaire zaakvoerder Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde geconsolideerde verkorte balans, verkorte winst- en verliesrekening, verkort overzicht van het totaalresultaat, verkort kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen en selectieve toelichtingen 1 tot 7 (gezamenlijk de “tussentijdse financiële informatie”) van Ascencio SCA (“de vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen “de groep”) voor de zes maanden eindigend op 31 maart 2014. De statutaire zaakvoerder is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkte nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de openbare vastgoedbevaks en in overeenstemming met de internationale standaard voor jaarrekeningen IAS 34 – Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de Europese Unie. Ons beperkte nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de internationale standaard ISRE 2410 – Beoordeling van tussentijds financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing). Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag over de tussentijdse financiële informatie. Op basis van ons beperkte nazicht, kwamen er geen feiten aan onze aandacht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 31 maart 2014 niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 7 december 2010 betreffende de openbare vastgoedbevaks en overeenkomstig IAS 34 – Tussentijdse financiële verslaggeving zoals aanvaard door de Europese Unie. Diegem, 22 mei 2014 De commissaris

DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck

24


6.

Verklaring van de verantwoordelijke personen

De statutaire zaakvoerder7 van Ascencio cva verklaart dat, voor zover hem bekend: •

de financiële overzichten werden opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke verslaggevingsstandaarden en een getrouw beeld geven van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten van de ondernemingen die in de consolidatie zijn opgenomen;

•

het tussentijdse beheersverslag een getrouwe uiteenzetting bevat over de omzet, de resultaten, de situatie van Ascencio SCA en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, alsook een beschrijving van de voornaamste risico's waarmee ze worden geconfronteerd;

•

na het treffen van alle redelijke maatregelen om zulks te garanderen, de informatie in het financiële halfjaarverslag over het boekjaar 2013/2014 waarheidsgetrouw is en in overeenstemming met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking ervan zou wijzigen.

7.

Informatie over toekomstgerichte verklaringen

Dit financiële halfjaarverslag bevat toekomstgerichte verklaringen die gebaseerd zijn op de plannen, inschattingen en voorspellingen van de vennootschap, alsook op redelijkerwijs door haar geuite verwachtingen met betrekking tot externe gebeurtenissen en factoren. Uit hun aard houden deze toekomstgerichte verklaringen een aantal risico's en onzekerheden in die ertoe zouden kunnen leiden dat de resultaten, de financiële toestand, de prestaties en de werkelijke realisaties verschillen of afwijken van die welke door deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of gesuggereerd. Gelet op deze onzekerheidsfactoren kan geen enkele garantie worden gegeven omtrent de toekomstgerichte verklaringen.

7

Ascencio nv – avenue Jean Mermoz 1 bus 4 – 6041 Gosselies – ondernemingsnummer BE 0881.160.173 25


1. Bedrijfsgegevens HANDELSNAAM

Ascencio cva

STATUUT

Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal

ADRES

Avenue Jean Mermoz 1, gebouw H bus 4 – 6041 Gosselies

TEL.

+ 32 (71) 91 95 00

Fax

+ 32 (71) 34 48 96

E-MAIL

[email protected]

WEBSITE

www.ascencio.be

RPR

Charleroi

ONDERNEMINGSNUMMER

BE 0881 334 476

OPRICHTINGSDATUM

10 mei 2006

ERKENNING ALS VASTGOEDBEVAK

31 oktober 2006

DUUR

onbepaald

COMMISSARIS

DELOITTE Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck

VASTGOEDDESKUNDIGE

Jones Lang LaSalle, vertegenwoordigd door Arnaud van de Werve Cushman & Wakefield, vertegenwoordigd door Jérôme Lits

BALANSDATUM

30 september

MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL

36.223.380 EUR

AANTAL AANDELEN

6.037.230

NOTERING

Euronext Brussels

REËLE WAARDE VASTGOEDPORTEFEUILLE

483 miljoen EUR

AANTAL GEBOUWEN

120

SOORT GEBOUWEN

Perifeer gelegen en andere handelsgebouwen

Financiële kalender Tussentijdse verklaring per 30 juni 2014

7 aug 2014

Aankondiging van de jaarresultaten op 30 september 2014

12 december 2014

Gewone algemene vergadering

2 februari 2015 om 14u30

Betaalbaarstelling van het dividend

9 februari 2015

Nadere inlichtingen zijn verkrijgbaar bij: Marc BRISACK8 Algemeen directeur Tel.: 071.91.95.00 [email protected]

Michèle DELVAUX Financieel directeur Tel.: 071.91.95.04 [email protected]

Dit halfjaarverslag is beschikbaar in het Nederlands, maar enkel de Franse versie van het document is rechtsgeldig. De Nederlandse versie is een vrije vertaling. De Nederlandse versie is opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Ascencio.

8

Zaakvoerder van Somabri bvba 26

FINANCIEEL HALFJAARVERSLAG VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER EERSTE SEMESTER VAN HET BOEKJAAR

Recommend Documents