Voorjaar 2012 Be wo ne r s k e r n P ré Z u id -K e n n e m er l and
Extra woningwaarderingspunten in schaarstegebied Haarlem? Handboek Huurdersorganisaties Nederlandse Woonbond Be wo ne r s k e r n IJmo n d
Introductie
Illustratie Ingrid Joustra
Bewonerskern Pré Zuid-Kennemerland Postbus 2008, 2002 CA Haarlem,
[email protected]
Extra woningwaarderingspunten in schaarstegebied Haarlem? In januari belegde de Nederlandse Woonbond voor huurdersorganisaties uit de provincie Noord-Holland een themabijeenkomst over extra woningwaarderingspunten in het schaarstegebied Haarlem. Uw Bewonerskern Pré Zuid-Kennemerland was erbij.
- - -
Gestart werd met een inleiding over het tot nu toe gevoerde beleid van de overheid. De maatregel komt uit het regeerakkoord. Daar staat ook in dat aan huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 een extra huurverhoging van 5% gevraagd mag worden. Vanaf 2015 komt de huurtoeslag ad. € 760 miljoen per jaar voor rekening van de verhuurders. Op de huurtoeslag wordt nu jaarlijks bezuinigd. Al deze maatregelen zijn geen wetten, maar in de vorm van besluiten per 1 oktober 2011 ingevoerd. Zodoende werd de instemming van de volksvertegenwoordiging omzeild.
gebaseerd op kwaliteitsverbetering; belemmert de doorstroming en bevordert de scheiding tussen goede en minder goede buurten; doet een groter beroep op huurtoeslag en brengt veel woningen buiten het bereik daarvan; maakt het gat tussen zittende en nieuwe huurders onnodig groter.
De voorzitter van de Woonbond, Ronald Paping, zette uiteen wat de bond al heeft gedaan om deze maatregel van tafel te krijgen. Er is een kort geding aangespannen, maar dat heeft de bond verloren. Wel werd bereikt dat de huurder kan protesteren tegen een onterechte WOZ-waardering. Vervolgens werd gesproken over de noodzaak tot toepassing van de extra punten. Aan het woord kwam de heer Kees Kwadijk, directeur van woningbouwvereniging Langedijk uit Noord-Holland. Dit is een kleine corporatie met 1300 huurwoningen en 180 koopgarantwoningen in een gemeente met circa 26.000 inwoners. Deze corporatie heeft in verhouding veel nieuwbouwwoningen in haar bestand. Het huurniveau ligt op 64% van maximaal redelijk (Pré Wonen streeft naar 85%). Oudere huurwoningen worden verkocht onder de koopgarantregeling en/of energetisch verbeterd van label E naar B of A. Dit laatste levert extra punten op. De ervaring leert dat zittende huurders niet willen kopen; dat gebeurt vooral bij mutatie. Woningbouwvereniging Langedijk past de 15/25-maatregel niet toe:
Nu terug naar de 15/25 extra woningwaarderingspunten (WWS). Een woning wordt gewaardeerd op kwaliteit en locatie door middel van een gemiddelde WOZ-waarde per m2. Afhankelijk van de gemiddelde WOZ-waarde per m2, die door de gemeente wordt bepaald, kan een verhoging van 15 of 25 punten worden toegepast. 15 punten meer staat gelijk aan € 73 per maand extra huur; 25 punten is goed voor € 123 extra huur. In totaal hebben 140 gemeenten met de maatregel te maken; IJmond valt buiten de regeling, maar Haarlem e.o. valt erbinnen. De Woonbond vindt de maatregel bijzonder slecht voor de woningmarkt o.a. om de volgende redenen: - leidt tot een algemeen hoger huurniveau, niet
1
Bewonerskern Pré Zuid-Kennemerland Postbus 2008, 2002 CA Haarlem,
[email protected]
a) vindt deze niet op kwaliteit gebaseerd en aldus een onzuiver beeld gevend; b) haalt voldoende rendement uit haar bezit o.a. door het effect van een beter E-label en uit verkoop; c) ziet gunstige ontwikkelingen bij nieuwbouw door dalende bouwprijzen en lagere rentes, waardoor onrendabele aspecten verdwijnen.
abrupt in, maar is teruggefloten door haar huurdersvereniging. Aangezien het een wijziging in het huurprijsbeleid betreft, heeft die in het kader van de Overlegwet adviesrecht. Naast de tips van de Woonbond deden we dus ook ons voordeel met de ervaringen van collegaorganisaties. Zo zien we met vertrouwen ons gesprek met Pré Wonen tegemoet.
Een discussierondje na de pauze leverde vervolgens informatie op over de handelwijze van de diverse corporaties. Ymere voerde de maatregel per oktober
J.M. Hulsebosch, secretaris
Even voorstellen: Walter Lang Sinds november vorig jaar heeft Bewonerskern Pré Zuid-Kennemerland er een nieuw bestuurslid bij: Walter Lang. Hij is 44 jaar en woont met zijn vriendin en twee kinderen aan het Beatrixplein in Bennebroek. Hij is werkzaam bij M&C Energy Group, ’s werelds grootste energie-adviseur. Vooral door zijn kennis op energiegebied wilde de Bewonerskern hem graag verwelkomen als nieuw lid.
andere gebieden hoop ik toegevoegde waarde te kunnen bieden. Zo ben ik 15 jaar zelfstandig ondernemer geweest en heb later als werknemer veel kennis opgedaan met bedrijfsprocessen en changemanagement. In mijn huidige klantenbestand bevinden zich ook woningcorporaties. De daar opgedane kennis komt nu goed van pas.” Een ander punt dat Walter graag als bestuurslid wil onderzoeken, is hoe Pré Wonen het contact met bewoners kan versterken. “De bewonerscommissie hier op ons Beatrixplein is heel actief. Dankzij haar goede contacten met de bewoners, de gemeente en de pers krijgt de commissie hier veel voor elkaar. Die kennis en ervaring wil ik graag delen binnen de Bewonerskern van Pré.”
“Voor Pré Wonen is energiebesparing een belangrijk onderwerp”, vertelt Walter. “Samen met andere corporaties heeft zij zich ten doel gesteld om in 2018 het gasverbruik met 20% terug te dringen. Als specialist kan ik Pré Wonen vanuit de Bewonerskern adviseren op welke manieren zij die doelstelling kan halen. Maar ook op
2
Bewonerskern Pré Zuid-Kennemerland Postbus 2008, 2002 CA Haarlem,
[email protected]
Handboek Huurdersorganisaties De Nederlandse Woonbond bestaat twintig jaar. In die periode heeft zij vele bewonersorganisaties met raad en daad terzijde gestaan. Die ervaring is verwerkt in acht boekjes, die nu gebundeld in een Handboek zijn uitgebracht. Alle relevante basiskennis voor het goed functioneren van een huurdersorganisatie is erin aanwezig. Achtereenvolgens worden behandeld: de historie van de huurdersbeweging; het werven van actieve huurders; communicatie; onderhandelen; effectief besturen; financiën; recht en gelijk; en het laatste deelboekje nr. 8 behandelt de bewonerscommissie. Wij hebben het complete Handboek aangeschaft en zoeken nog naar een mogelijkheid om deel 8 voor onze bewonerscommissies aan te schaffen omdat het voor hen waardevolle informatie bevat. J.M. Hulsebosch, secretaris
Jaarverslag 2011 Binnenkort komt ons jaarverslag 2011 uit. Zoals gebruikelijk krijgen alle bewonerscommissies het toegestuurd. Bent u geen contactpersoon of lid van een bewonerscommissie maar wel geïnteresseerd, dan kunt u het jaarverslag ook ontvangen.
Een mailtje naar
[email protected] met uw naam en volledige adres is voldoende.
J.M. Hulsebosch, secretaris
3
Bewonerskern IJmond Dennenstraat 3, 1943 KH Beverwijk, Telefoon & Fax 0251- 2292 01
Introductie Met de huidige regering heeft het huren op zich een totaal andere kleur gekregen. Helaas geen rooskleurige. Voor de oplettende huurder is daarvan met regelmaat kennis te nemen via de media. Op het moment meldt het nieuws op TV dat er 24 woningcorporaties in nood verkeren. Tijdens een overleg tussen Pré Wonen en uw vertegenwoordiging werd dit punt al aangestipt. Maar verwacht of niet, het is wel een ongunstig bericht.
financieel gezond te maken en te houden. De BKIJ had tijdens overlegsituaties al eerdere vragen over het aantal vestigingen en het personeelsbestand. Die vragen werden destijds door Pré Wonen van uitleg voorzien. Nu is het echter zover dat van afstoting van onderdelen sprake is.
De verhouding Huurder/Pré Wonen Pré Wonen gaf eind vorig jaar aan nog meer dan tot nu dichter bij de huurder te willen staan, bijv. ten aanzien van gemelde klachten.
De laatste tijd worden uitspraken en voorstellen van regeringsweg over huren en huurders niet positief ontvangen. De kritieken daarop werden geuit door niet de minsten in de samenleving en wel in dergelijke bewoordingen dat men zich kan afvragen of het zogenoemde “doorleren” wel het effect heeft dat men er van verwacht. Ook Pré Wonen kon niet ontsnappen aan de malaise. Ook zij kreeg te maken met gevolgen. We zetten de genoemde punten voor u op een rij.
Mocht u net als ondergetekende dit niet als zodanig hebben ervaren dan is er toch een verklaring. In februari beantwoordde Pré Wonen een vraag daarover als volgt: de nieuwe organisatie fungeerde eerst een paar weken in de verwachting dat een korte aanlooptijd nodig zou zijn op weg naar verbetering.
Mogelijkheid tot extra huurverhoging Pré Wonen
Ook weer tijdens het regelmatige overleg met Pré Wonen kwam ter sprake dat huurders met een inkomen boven de 43.000 euro met een huur in de sociale sector met een extra huurverhoging van 5% zouden kunnen worden voorzien. Kunnen worden want dit gegeven is nog niet bekrachtigd. Men zou die extra inkomensbelasting kunnen noemen. De Woonbond noemt het een “gluurderbelasting”. Dit omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens aan de corporaties lijkt te gaan verstrekken. Voor de goede orde, dit gegeven is tot nu nog niet helemaal definitief, maar er wordt wel degelijk over
De corporatie kreeg in eerste instantie te maken met de door de regering inlevering van, kortweg gezegd, geld. Dat gold ook de overige corporaties en werd al eerder gemeld. Voor Pré Wonen had dit consequenties. Het bedrijf diende als gevolg van die maatregel gereorganiseerd te worden. Werknemers kregen een andere werkplek en in een aantal gevallen ook een andere taakstelling. Tijdelijke krachten worden momenteel niet aangenomen. Drie vestigingen werden gesloten en krijgen een andere bestemming. Met die maatregelen hoopt de directie het bedrijf
4
Bewonerskern IJmond Dennenstraat 3, 1943 KH Beverwijk, Telefoon & Fax 0251- 2292 01
gesproken. Bijkomend nadeel is dat de huurprijs van een dergelijke woning op den duur zal uitgroeien boven de sociale huurgrens en terecht komt in de vrije sector.
Het bouwen van duurdere huizen Een ander onderwerp is het bouwen van duurdere huizen. Pré Wonen bracht dit onderwerp ter sprake. Dat riep vragen op bij de BKIJ. Het zou hier gaan om huizen voor wat meer bemiddelden. Bijvoorbeeld huizenbezitters die hun huis verkopen en van die opbrengst prettig willen gaan huren. Geen slecht idee op zich. Echter de eventuele investering (in deze tijd) geschiedt door Pré Wonen. Dat gegeven vindt in de visie van de Bewonerskern IJmond geen genade. Het is wel zo dat uiteindelijk de opbrengsten hoger liggen dan die bij de sociale huurwoningen. Hoever dit in de planning ligt bij Pré Wonen is ons onbekend. Bij doorgang van dit onderwerp brengt de BKIJ dit zeker nog ter sprake.
Schoonmaken van gebouwen Vervelend, maar opnieuw is dit punt weer ter sprake. Er vond weer een wisseling van een schoonmaakbedrijf plaats en alles zou beter worden. Zou, want de werkelijkheid lag toch anders. Het gaat weer faliekant mis. Overleg met Pré Wonen vond plaats. Er werd een overeenkomst gevonden. Zo zou het gebeuren. En weer ging het niet volgens afspraak. Deze situatie vond plaats tijdens de maanden dat Pré Wonen druk was met de reorganisatie en dat lijkt een punt. Lijkt, want je zou toch denken dat als Pré Wonen het betreffende instrueert volgens de overeenkomsten er niets mis kan gaan. Toch wel! Echter de “nieuwe organisatie” kent nieuwe namen op oude plaatsen. Opnieuw vindt er overleg plaats tussen
huurders en Pré Wonen. In de hoop dat het nu eindelijk eens goed zal komen.
De overlegsituatie tussen Pré Wonen en de huurdervertegenwoordigingen Het overleg tussen Pré Wonen en de huurders gebeurt regionaal. Daaruitvolgend kent u de Bewonerskern IJmond voor dit gebied. De Bewonerskern Pré Zuid-Kennemerland vertegenwoordigt het gebied ten zuiden van het Noordzeekanaal. Om alles goed en duidelijk te laten verlopen werd er een samenwerkingsovereenkomst gemaakt naar goedkeuring van de drie betrokken partijen, waaronder dus ook Pré Wonen. Dit om de bestuurlijke richtlijnen van Pré eenduidig te benaderen. Na de reorganisatie is er een andere, nieuwe structuur ontstaan, waarbij Pré Wonen wijzigingen voorstaat in de overlegsituatie. Beide bewonerskernen zien tot nu die noodzaak niet omdat de gebiedsscheiding als zodanig blijft bestaan. Over deze situatie vindt op dit moment overleg plaats met de directie van Pré Wonen. De uitkomst daarvan zult u in een latere periode van ons vernemen. Naar verluidt zal de komende huurverhoging inflatievolgend zijn. En met dit gegeven wordt deze berichtgeving naar de huurders besloten. Tot de volgende keer. Jaap Stad
5 5
