Handboek huurdersorganisaties Deel 7: Het recht
Handboek huurdersorganisaties Deel 7
Het recht ...voor als je er niet uitkomt
Handboek huurdersorganisaties Deel 7: Het recht - ...voor als je er niet uitkomt Eerste druk, november 2011 samenstelling Nederlandse Woonbond auteur John Cüsters redactie Kees de Jong vormgeving René Jongeneelen foto’s Zie pagina 63 drukwerk Roto Smeets GrafiServices Utrecht uitgever Nederlandse Woonbond Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam telefoon 020-5517700 telefax 020-5517799 e-mail
[email protected] internet www.woonbond.nl ISBN 978-90-6965-095-1 NUR 820 © auteursrechten Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze brochure mag worden verveelvoudigd of opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Inhoudsopgave 1
Inleiding .................................................................................................................. 6 Je recht en gelijk halen ............................................................................................ 8 Eerste overzicht . ..................................................................................................... 8 Leeswijzer . ............................................................................................................ 10
2
Soorten overeenkomsten . .................................................................................... 12 Inhoud ................................................................................................................... 14 Type overeenkomst ............................................................................................... 14
3
Juridische middelen .............................................................................................. Ken de wet- en regelgeving ................................................................................... Huurcommissie .................................................................................................... Geschillencommissie Overlegwet ........................................................................ Klachtencommissie Bbsh ..................................................................................... Kantonrechter ....................................................................................................... Gemeentelijk bouw- en woningtoezicht . .............................................................
4
Sectorgebonden middelen .................................................................................... Inleiding ................................................................................................................ Raad van Toezicht en huurderscommissarissen ................................................. Commissie AedesCode ......................................................................................... Meldpunt Integriteit Woningcorporaties ............................................................. Codes in de commerciële huursector ..................................................................
28
5
Politieke middelen . ............................................................................................... Inleiding ................................................................................................................ Inschakelen van ‘de politiek’ ................................................................................ Coalities smeden . .................................................................................................
36
6
Overige middelen . ................................................................................................ Inleiding ................................................................................................................ Middelen om alsnog tot overeenstemming te komen ........................................ Actiemiddelen ....................................................................................................... Publiciteit zoeken . ................................................................................................
44
Bijlagen 1 Juridische begrippenlijst ................................................................................... 55 2 AedesCode ......................................................................................................... 59
Fotoverantwoording . ............................................................................................ 63
16 18 21 22 23 24 27
30 30 31 32 34
38 39 41
46 46 48 50
1
Hoofdstuk 1
Inleiding Dit handboek wijst huurdersorganisaties de weg in de vele mogelijkheden die er zijn om hun recht of gelijk te halen. We maken een onderscheid tussen juridische middelen (gekoppeld aan wet- en regelgeving), sectorgebonden middelen (specifiek geldend voor de sector van de volkshuisvesting), politieke middelen (gericht op het beïnvloeden van de politiek) en overige middelen.
Handboek huurdersorganisaties - Deel 7 - Het recht
Je recht en gelijk halen Huurdersorganisaties besteden een groot deel van hun tijd aan overleggen. De besturen overleggen intern, met de achterban, met de verhuurder, met andere partijen in de lokale (en regionale) volkshuisvesting. De overlegcultuur is in ons land sterk ontwikkeld en vaak leidt overleggen tot een resultaat. Het is niet altijd het meest gewenste resultaat, maar doorgaans zal er sprake zijn van op z’n minst een acceptabel compromis.
Waar haal je je gelijk en je recht als er geen overleg mogelijk is, als er dingen gebeuren die niet deugen, als een verhuurder zich niet aan de regels of afspraken houdt, of als je onvoldoende vertrouwen hebt dat dit gaat gebeuren? Dit deel van het Handboek Huurders organisaties behandelt de mogelijkheden die huurdersorganisaties hebben.
In de eerdere delen van dit handboek hebben we beschreven hoe huurdersorganisaties effectief kunnen functioneren. Hoe effectiever een huurdersorganisatie opereert, hoe groter de kans dat in overleggen goede resultaten worden bereikt. Huurdersorganisaties hebben echter weinig of geen dwangmiddelen. In het uiterste geval, als de overlegpartner op geen enkele manier wil bewegen, zullen ze naar andere middelen moeten grijpen om voor hun belangen op te komen. Datzelfde moeten ze doen als er dingen gebeuren die juridisch niet deugen of anderszins het daglicht niet verdragen. Als het niet lukt de ‘tegenpartij’, doorgaans de verhuurder, hierop aan te spreken en tot beter gedrag aan te zetten, zullen de huurdersorganisaties andere wegen moeten bewandelen. Dit deel van het Handboek Huurdersorganisaties behandelt de mogelijkheden die huurdersorganisaties hebben als ze er met hun verhuurder of andere partijen niet (meteen) uitkomen. Waar haal je je gelijk en je recht als er geen overleg mogelijk is, als er dingen gebeuren die niet deugen, als een verhuurder zich niet aan de regels of afspraken houdt, of als je onvoldoende vertrouwen hebt dat dit gaat gebeuren? Welke (juridische) middelen staan tot je beschikking? Bij welke instanties kun je terecht? In dit deel vindt u een overzicht. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de mogelijkheden die een huurdersorganisatie als collectief heeft, dus niet de rechten en mogelijkheden die huurders individueel hebben. De bezwaarmogelijkheden in het kader van bijvoorbeeld de huurprijswetgeving worden dus niet behandeld. Hiervoor verwijzen we naar andere publicaties van de Woonbond, zoals de informatiebladen van de Huurderslijn.
Eerste overzicht Huurdersorganisaties kunnen vele wegen bewandelen als ze er met hun verhuurder of anderen niet uitkomen. Welke dat zijn, hangt af van het onderwerp waar men het niet over eens is en de ernst van het conflict, maar ook van het type overeenkomst waarin de samenwerking of het overleg tussen huurdersorganisatie en verhuurder is vervat. In de praktijk komen diverse typen voor. De meest gebruikte zijn de samenwerkingsovereenkomst en het convenant. Vaak is hierin ook een procedure opgenomen voor de afhandeling van een conflict. In de praktijk zal dit niet altijd voldoen. Wat kan een huurdersorganisatie doen als de uitkomst van de procedure aantoonbaar onrechtvaardig is of als de
8
Hoofdstuk 1 - Inleiding
verhuurder zich er niet aan houdt? En welke wegen staan open als er helemaal geen overeenkomst is met de verhuurder? De huurdersorganisatie heeft dan diverse mogelijkheden, die al dan niet in combinatie met elkaar kunnen worden ingezet. Hier alvast een eerste overzicht.
Juridische middelen Juridische middelen komen voort uit de mogelijkheden die de wet- en regelgeving biedt om voor je rechten op te komen. De inzet hiervan leidt vaak tot een voor partijen bindende uitkomst. Daarmee zijn dit ‘harde’ middelen; een huurdersorganisatie die graag op goede voet met de verhuurder verder wil en daar ook alle reden voor heeft, doet er wellicht goed aan eerst andere middelen in te zetten. Daar staat tegenover dat de inzet van juridische middelen zeer effectief kan zijn: als je in je recht staat, zul je dat normaal gesproken ook krijgen. Bekende juridische middelen zijn de inschakeling van de huurcommissie, de toekomstige Geschillencommisie Overlegwet, de klachtencommissie bbsh en de kantonrechter. Wie de juridische weg bewandelt, moet wel goed beslagen ten ijs komen. Basisvoorwaarde voor het succesvol kunnen aanwenden van juridische middelen is dat een huurdersorganisatie (of haar adviseur) de wet- en regelgeving goed kent en op de juiste manier weet te hanteren.
Sectorgebonden middelen
Het ministerie van BZK is een van de toezichthouders van woningcorporaties.
In de wereld van de volkshuisvesting en woningcorporaties zijn tal van instituties actief. Ze zien toe op het goed functioneren van de branche en sector, geven voorlichting en ontwikkelen gedragscodes. Enkele instituties beschikken over de juridische bevoegdheden om de verhuurder tot ander gedrag te dwingen. Andere hebben vooral een voorbeeld- en signaalfunctie en richten zich meer op de beïnvloeding van verhuurders. De belangrijkste sectorgebonden middelen: de Raad van Toezicht en de huurderscommissarissen, de Commissie AedesCode, het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties en de twee toezichthouders op woningcorporaties: het ministerie van bzk en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.
Politieke middelen Politieke middelen zijn gericht op de beïnvloeding van de verhuurder of andere ‘tegenpartij’. Deze heeft tal van relaties en afspraken met andere partijen waarmee ook huurdersorganisaties te maken hebben. Door deze partijen aan te spreken of met hen samen op te trekken, kan de huurdersorganisatie in haar conflict meer gewicht in de schaal leggen en kan de verhuurder wellicht door anderen worden aangespoord om mee te werken. Het meest voor de hand liggende aanspreekpunt voor de inzet van politieke middelen is de lokale (of regionale dan wel provinciale) politiek. Een huurdersorganisatie kan de hulp zoeken van de gemeenteraad en/of wethouders. Daarnaast kan ze ook allianties smeden met lokaal actieve organisaties zoals de wmo-raad, cliëntenraden van zorginstellingen en de WoonconsumentenAdviesCommissie (wac, voorheen vac, VrouwenAdviesCommissie). De inzet van politieke middelen kan effectief zijn, maar succes is allerminst verzekerd. Veel hangt af van het gezag en/of de
9
Handboek huurdersorganisaties - Deel 7 - Het recht
overtuigingskracht van de ingeschakelde bondgenoten en de gevoeligheid van de verhuurder daarvoor. Toont deze zich totaal ongevoelig voor de beïnvloeding, dan zal de huurdersorganisatie toch moeten grijpen naar andere middelen.
Overige middelen
Een huurdersorganisatie kan in laatste instantie nog besluiten het gedrag van de verhuurder publiekelijk aan de kaak te stellen...
De hiervoor beschreven middelen hangen nauw samen met de wereld van wetgeving, instituties en politieke besluitvorming in Nederland en daarbuiten. Ze hebben daarmee in hoge mate een formeel karakter. Er zijn ook nog enkele meer informele middelen die huurdersorganisaties kunnen inzetten of voorstellen om alsnog tot overeenstemming te komen: een second opinion, mediation, een contra-expertise of een commissie van wijze mensen. Er is nergens geregeld hoe een huurdersorganisatie deze middelen, al dan niet samen met de verhuurder, aanwendt en welke consequenties eraan kunnen worden verbonden. Leiden ze niet tot resultaat of wil de huurdersorganisatie haar pogingen kracht bijzetten, dan staat haar een aantal actiemiddelen ter beschikking. Helpt ook dat allemaal niet, dan kan de huurdersorganisatie in laatste instantie nog besluiten het gedrag van de verhuurder publiekelijk aan de kaak te stellen. Dit kan op een zakelijke of betrekkelijk vriendelijke manier of door frontaal de aanval te kiezen en de verhuurder via de pers en het internet aan de publieke schandpaal te nagelen. De ervaring leert dat dit een effectieve weg kan zijn. Nadeel is evenwel dat het de verhoudingen met de verhuurder zwaar onder druk kan zetten, om niet te zeggen compleet verzieken.
Leeswijzer De hiervoor aangestipte mogelijkheden voor huurdersorganisaties om hun recht te halen, komen in het vervolg van dit deel van het Handboek uitvoerig aan de orde. Bij de beschrijving spreken we voor het gemak steeds over conflicten met de verhuurder. Dat kunnen soms ook andere partijen zijn, maar een huurdersorganisatie heeft nu eenmaal het meeste te maken met de verhuurder. De diverse wegen om je recht te halen, worden beschreven volgens de hierboven gehanteerde indeling. In de bijlagen zijn vervolgens de AedesCode en een juridische begrippenlijst opgenomen. Alvorens aan de beschrijving van de diverse middelen te beginnen, gaan we eerst in op het type overeenkomst dat een huurdersorganisatie kan sluiten met de verhuurder. Welke juridische consequenties heeft het kiezen voor een bepaalde vorm? En wat betekent dit voor de mogelijkheden voor de huurdersorganisatie om bij een conflict haar gelijk te halen? Dit is relevant omdat veel conflicten tussen een huurdersorganisatie en verhuurder voortkomen uit het niet nakomen van schriftelijk vastgelegde afspraken. In dat geval komen de in dit deel van het Handboek beschreven middelen van pas, maar ze zijn dus ook in allerlei andere gevallen te gebruiken. Bijvoorbeeld als er helemaal geen sprake is van een overeenkomst en de verhuurder dingen doet die volgens de huurdersorganisatie niet door de beugel kunnen.
10
