EKONOMIKA TANAH DAN TATA KOTA
Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan BPPK – Kementerian Keuangan 2016
Tentang Saya Nama Nur Hendrastuti, SE, MT Jabatan Widyaiswara Muda, Pusdiklat KNPK - 2014 Riwayat Pendidikan D3 Penilai/PBB – BPPK, 1995 Sarjana Ekonomi – UGM, 2000 Magister Teknik – ITB, 2006 Email
[email protected] No. HP 081218868139 2
Yang dibahas: • • • •
Pengertian Kota Ekonomi Tanah Perencanaan Kota Penerapan dalam Penilaian
1. Pengertian Kota
Pengertian Kota • Definisi Ahli • Peraturan Perundangan • Ciri kota
Definisi Ahli • Amos Rappoport Pengertian klasik Suatu permukiman yang relatif besar, padat dan permanen, terdiri dari kelompok individu individu yang heterogen dari segi sosial. Pengertian modern memiliki suatu fungsi khusus yaitu menyusun sebuah wilayah dan menciptakan ruang-ruang efektif melalui pengorganisian sebuah daerah pedalaman yang lebih besar berdasarkan hirarki-hirarki tertentu • Bintarto Kota sebagai kesatuan jaringan kehidupan manusia yang ditandai dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata sosial ekonomi yang heterogen serta coraknya materialistis.. • Max Weber Kota adalah suatu tempat yang penghuninya dapat memenuhi sebagian besar kebutuhan ekonominya di pasar lokal.
Pengertian Kota – Definisi Ahli • Grunfeld suatu permukiman dengan kepadatan penduduk yang lebih tinggi daripada kepadatan penduduk nasional, struktur mata pencaharian nonagraris, sistem penggunaan tanah yang beraneka ragam, serta ditutupi oleh gedung-gedung tinggi yang lokasinya berdekatan. • Arnold Toynbee Kota selain merupakan permukiman juga merupakan suatu kekompleksan yang khusus dan tiap kota menunjukkan pribadinya masing-masing. • Lewis Mumford Kota sebagai tempat pertemuan yang berorientasi ke luar. • John Brickerhoff Jackson Suatu tempat tinggal manusia yang merupakan wujud dari perencanaan dan perancangan yang dipenuhi oleh berbagi unsur seperti bangunan, jalan dan ruang terbuka hijau.
Pengertian Kota – Peraturan Perundangan
• UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
Ciri-ciri kota secara sosial • • • • • • • •
Masyarakat heterogen Bersifat individualis dan materialis Mata pencaharian non agraris Corak kehidupannya bersifat gesselschaft (hubungan kekerabatan mulai pudar) Terjadi kesenjangan sosial antara golongan masyarakat kaya dan miskin Norma-norma agama tidak begitu kuat Pandangan hidup lebih rasional Menerapkan strategi keruangan, yaitu pemisahan kompleks atau kelompok sosial masyarakat secara tegas
Ciri kota– Berbagai Aspek Fisik/Geografis
Wilayah dengan wilayah terbangun yang lebih padat dibandingkan dengan area sekitarnya.
Demografis
Wilayah dengan konsentrasi penduduk yang dicerminkan oleh jumlah dan tingkat kepadatan yang lebih tinggi dibandingkan dengan keadaan wilayah sekitarnya
Sosial
Suatu wilayah dengan kelompok-kelompok sosial masyarakat yang heterogen.
Statistik
Suatu wilayah yang secara statistik besaran atau ukuran jumlah penduduknya sesuai dengan batasan atau ukuran untuk kriteria kota
Ekonomi
Suatu wilayah yang memiliki kegiatan usaha sangat beragam dengan dominasi di sektor non-pertanian seperti perdagangan, perindustrian, pelayanan jasa, perkantoran, pengangkutan, dll
Administrasi
Suatu wilayah yang dibatasi oleh suatu garis batas kewenangan administrasi pemerintah daerah yang ditetapkan berdasarkan peraturan perundang-undangan.
CIRI - CIRI KOTA SECARA FISIK 1. Adanya pemisahan keruangan yang dapat membentuk komplek2 tertentu
2. Adanya sarana ekonomi, gedung pemerintahan, tempat parkir, sarana olah raga, kompleks perumahan
Pemukiman Kampung
Perumahan/Developer
Bisnis dan perdagangan
Penelitian Arkeologi tentang Kota Tua
Kota Pertahanan
Kota Relijius (Agama)
Kota Pertahanan dan Agama
Kota Tua Link video
Catagena - Spain
Eriduq, Irak
Kish, Irak
Ur, Irak
Pembentukan Kota Aglomerasi Ekonomi
Skala Ekonomis
Keunggulan Komparatif
Kota
Pertumbuhan dan Perkembangan Kota Pertumbuhan : perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan masyarakat kota Urbanisasi
Perkembangan perubahan dalam masyarakat kota yang meliputi perubahan sosial politik, sosial budaya dan fisik Indikasinya dapat dilihat dari struktur kegiatan perekonomian dari primer ke sekunder atau tertier
Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Kota Keadaan geografis mempengaruhi fungsi dan bentuk fisik kota Tapak (Site)
Fungsi kota Sejarah dan kebudayaan
Unsur-unsur umum
Pola Perkembangan Kota
concentric development
ribbon/linear /axial development
(leap frog/checher board development
Perkembangan Kota menurut Sejarah Kota Kota jaman kuno
Kota-kota di Mesir
Kota di Aegea
Yunani
Yunani
Beijing dan Lukang
Kota Neoklasik
Kota jaman barok
Kota modern/pasca revolusi industri
Evolusi Kota EOPOLIS POLIS METROPOLIS MEGAPOLIS
• perkembangan desa yang sudah teratur sehingga daerah tersebut sudah memperlihatkan ciri-ciri kota.
• tahapan di mana daerah perkotaan yang masih bercirikan agraris. • tahapan kota yang ditandai sebagian besar penduduknya bermata pencaharian industri.
• kota yang ditandai perilaku masyarakat yang berorientasi pada materi. Tahapan gabungan dari kota metropolis.
TYRANOPOLIS
• kota yang ditandai kemacetan lalu lintas, kekacauan pelayanan umum, dan tingkat kriminalitas yang tinggi.
NEKROPOLIS
• tahapan kota yang sudah mengalami kehancuran, kota yang sudah ditinggalkan penduduknya (kota mati).
Teori Struktur tanah perkotaan
Teori Struktur Tanah Perkotaan Teori Konsentris (Ernest w burgess)
Teori Sektor
Teori Multiple Nuclei
Asumsi: pertumbuhan terjadi disekeliling nuclei Setiap nuclei asal-usulnya mungkin saja berbeda
Kekuatan dinamis yang mempengaruhi struktur kota
Gaya Sentrifugal
Gaya Sentripetal
2. Ekonomi Perkotaan
EKONOMI TANAH • Dalam pengertian secara umum, ekonomi tanah merupakan kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang pertanahan. • Ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya yang berkaitan dengan tanah (Barlowe, 1972) • Aplikasi Teori Ekonomi kepada masalah-masalah yang berkaitan dengan penggunaan tanah (Yunus, 1992)
Penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada pengalokasian dan pemanfaatan tanah yang berhubungan dengan faktor kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya maupun pengaturannya.
ANALISIS SUPPLY AND DEMAND DALAM EKONOMI TANAH
Ilmu ekonomi
kelangkaan
Science of scarcity
Sumber daya Tanah DUST
Ekonomi tanah Karakteristik pasar tanah : - Imperfect market - Derived demand
Faktor terkait : - Hukum - Sosial - Adat istiadat
Elemen Pembentuk NILAI 1. Demand (Permintaan) Merupakan adanya kebutuhan untuk memiliki/mendapatkan suatu properti, disertai dengan kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar
2. Utility (Kegunaan) Merujuk pada kemampuan suatu properti memenuhi kebutuhan dan keinginan manusia.
3. Scarcity (Kelangkaan) Merujuk pada terbatasnya jumlah atau persediaan suatu barang
4. Transferability (dapat dipindahtangankan) Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain.
28
PRINSIP DASAR EKONOMI
Kurva Permintaan
Kurva Penawaran
Kesimbangan Kurva Penawaran dan Kurva Permintaan
PERGESERAN KURVA DEMAND Karena : 1. Pendapatan 2. Substitusi 3. Demograpic Issues
•Pergerakan / mobilitas penduduk relatif terhadap lokasi, •jumlah kelahiran per tahun •perkembangan jumlah Kepala Keluarga
4. Taste 5 . Ekspektasi 6 . Kebijakan Pemerintah
• • • • •
Perpajakan terhadap properti, Bantuan kredit Tingkat suku bunga lingkungan Pembangunan infrastruktur jalan, tranportasi sistem drainase lingkungan dan lain-lain
PERGESERAN KURVA SUPPLY
Karena
1 . Harga Input 2. Substitusi 3. Teknologi 4. Ekspektasi masa depan
PASAR TANAH PADA KURVA KESETIMBANGAN JANGKA PANJANG
Mekanisme harga tanah : Ricardo S
S adalah kurve supply yang konstan pada kuantitas tanah sebesar A D1 adalah kurve demand yang menyebabkan terjadinya tingkat harga P1 D2 adalah kurve demand yang menyebabkan terjadinya tingkat harga P2 Luas segiempat P1BCP2 adalah pertambahan nilai tanah akibat pergeseran demand dari D1 ke D2
C
P2
B
P1
D2
D1
A
SEWA TANAH
Sewa Tanah = balas jasa terhadap penggunaan sebidang lahan
TEORI DAVID RICARDO TEORI VON THUNEN
Teori David Ricardo • Menghubungkan sewa tanah dengan kesuburan • Tanah yang subur sewa lebih tinggi / differential rent • Leftover principles (surplus dari total penghasilan – biaya non tanah) • Saat ini kurang relevan karena perkembangan teknologi
Teori Von Thunen • Membahas lokasi kegiatan pertanian • Bid rent > land rent lahan layak digunakan • Dibuat berdasarkan 7 asumsi : suatu daerah terpencil terdiri dari perkotaan dan pedesaan Daerah perkotaan merupakan pasar dan terisolir Daerah pedesaan tidak menjual produksi ke tempat lain Daerah pedesaan datar, homogen, tingkat kesuburan sama Petani berusaha memperoleh keuntungan maksimum Tidak ada keunggulan transportasi Biaya berbanding lurus dengan jarak, dan produk diangkut dalam keadaan segar
Teori Von Thunen
Penentuan lokasi optimal Faktor utama yang mempengaruhi pemilihan lokasi : - Ongkos angkut - Perbedaan upah antar wilayah - Keuntungan Aglomerasi - Konsentrasi Permintaan (Spatial Demand) - Kompetisi Antar Wilayah - Harga dan Sewa Tanah
Least cost Location (Weber) • muncul pada masa berkembangnya revolusi industri di Jerman • Isi pokok adalah bagaimana memilih lokasi industri yang biayanya paling minimal • lokasi setiap industri tergantung pada total biaya transportasi dan tenaga kerja di mana penjumlahan keduanya harus minimum
3. Perencanaan Kota
PERENCANAAN KOTA • kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan • Merupakan kegiatan mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan serta jaringan jalan dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan dan biaya. (Hobbs and Doling, 1991) • Perumusan kebijaksanaan pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan kota untuk mencapai tujuan tertentu (Per. Mendagri No. 2 Th 1987 Pasal 1 )
Tujuan Perencanaan Kota Agar perkembangan kota terjadi sesuai dengan daya dukungnya melalui pemanfaatan ruang yang berkualitas dan bertanggung jawab Terciptanya kenyamanan kehidupan kota baik saat ini maupun di masa yang akan datang, melalui penyediaan fasilitas pelayanan dan infrastruktur yang efisien Mencegah terjadinya perkembangan kota secara acak yang akan menimbulkan kesemrawutan
Perkembangan Perencanaan Kota di Indonesia Masa kota-kota VOC Masa awal urbanisasi
Masa Perbaikan lingkungan
1960-1970 Masa Revolusi
1970-1985 Masa Pembangunan Berencana
1985-1990 1992 - skg
Peranan Kota terhadap Perekonomian • 3 unsur pelaku ekonomi Ekonomi Pemerintahan Ekonomi swasta Ekonomi khusus
• Peran Kota dalam Ekonomi pusat industri manufaktur pusat kegiatan pelayanan, berupa : - Pelayanan konsumen - Pelayanan produksi - Pelayanan publik dan pemerintah
Peranan Pemerintah dalam Perencanaan Kota Berperan dalam mengatasi permasalahan terkait: • • • • •
Urbanisasi Kemiskinan di Perkotaan Kualitas Lingkungan Hidup Perkotaan Keamanan dan Ketertiban Kota Kapasitas Daerah dalam Pengembangan dan Pengelolaan Perkotaan (dalam hal ini ialah pemerintah daerah dan perangkatnya)
Fungsi Anggaran Pemerintah dalam Perencanaan Kota • Sebagai pelengkap mekanisme sektor swasta/mekanisme pasar dalam pengalokasikan sumber daya yang tersedia • Mengusahakan distribusi pendapatan yang lebih merata • Menstabilkan perekonomian pada umumnya
SIKLUS PENATAAN RUANG
PEMANFAATAN RUANG
PERENCANAAN TATA RUANG
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
Proses Perencanaan Kota Di Indonesia 8-9 Pengendalian
1.Pendefinisian persoalan
Pemanfaatan Ruang 9.(Re)-Evaluasi
2.Perumusan tujuan dan sasaran
8.Pemantauan
3.Pengumpulan data
7.Implementasi 4.Analisis : data pasar,proyeksi
7 Pemanfaatan
6.Evaluasi dan seleksi alternatif
5.Identifikasi alternatif
1-6 Perencanaan Tata Ruang
Dokumen Perencanaan Kota Kebijakan Dasar pemb. Kota RUTRK
Struktur pemanfaatan ruang kota Struktur utama tk pelayanan kota Sistem transportasi
RDTK
Pedoman pemerian IMB Kebijakan kongkrit
Penjabaran RDTK RTRK
RTPR
Faktor Yang Mempengaruhi Penggunaan Lahan Perkotaan Faktor lokasi Faktor aksesibilitas Faktor demografi Faktor sarana dan prasarana Faktor lingkungan Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi Faktor mobilitas penduduk
Zonasi Lahan 1. Upaya /proses pengelompokan sejumlah persil lahan yang homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan berkelanjutan 2. Zonasi lahan diimplementasikan dalam RUTR, mengacu pada UU No 24/1992 s.t.d.d UU No 26/2007 tentang Penataan Ruang 3. Tujuan : mengelompokkan lahan-lahan yang mempunyai kemampuan yang sama dalam pengelolaannya untuk menyusun penggunaan lahan
Tata Guna Lahan 1. Suatu proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan alternatif pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya, baik fisik, sosbud maupun ekonomi 2. Terbagi 2: • Kawasan Terbangun Meliputi fasilitas pendidikan, kesehatan, peribadatan, perumahan, perkantoran, rekreasi dan olehraga, perdagangan dan jasa, serta fasilitas umum lainnya • Kawasan terbuka/Tak Terbangun o RTH (Ruang Terbuka Hijau): o Daerah konservasi
Penentuan Tata Guna Lahan 1. Perilaku masyarakat, budaya dll
kebiasaan,
sikap
moral,
2. Pola yang berhubungan dengan kehidupan ekonomi
3. Kepentingan umum kesejahteraan dll) 4. Standar Penggunaan Standar Lokasi Standar Luas
(kesehatan,
keamanan,
Standar Jarak dalam Kota NO
PRASARANA
JARAK DARI TEMPAT TINGGAL (JALAN KAKI)
1
Pusat Tempat Kerja
20-30 Menit
2
Pusat Kota (pasar dll)
30-45 Menit
3
Pasar Lokal
¾ km atau 10 Menit
4
SD
¾ km atau 10 Menit
5
SMP
1 ½ km atau 20 Menit
6
SMA
20-30 Menit
7
Tempat Bermain Anak
¾ km atau 10 Menit
8
Tempat Olahraga/Rekreasi
1 ½ km atau 20 Menit
9
Taman Umum/Cagar
30-60 Menit
Standar Luas untuk Prasarana NO
PRASARANA
STANDAR LUAS (PER 1000 PENDUDUK)
1
Balai Kesehatan
200 m2
2
Langgar/Masjid
250 m2
3
Open Space (taman dsb)
5.000 m2
4
Tempat Olahraga
3.000 m2
5
Tempat Bermain Anak
1.000 m2
6
Pasar
500 m2
7
Toko
1.000 m2
8
Balai Pertemuan
250 m2
Implementasi TGL : Ketentuan mengenai Amplop ruang
• • • • •
Tipe Bangunan/ penggunaan
KDB KLB KDH GSB GSJ
Batas Ketinggian Bangunan Batas KLB (Koefisien Lantai Bangunan) Batas KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
Tipe Bangunan/Penggunaan : KKT : karya perkantoran KPD : karya perdagangan
KIN : Karya Industri KPG : Karya Pergudangan
Type Bangunan : Tunggal (T), Ganda (G), Deret (D)
Ketinggian
Peruntukan
KDB KLB
Garis Sempadan Bangunan
Rancang bangun berhubungan dengan Persyaratan bangunan gedung GSB = Garis Sempadan Bangunan , adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan . GSB ( Garis Sempadan Bangunan ) biasanya lebarnya setengah lebar jalan + 1 . Lebar jalan dan Lebar perkerasan . – Lebar jalan adalah jarak pagar ke pagar . – Lebar perkerasan adalah lebar jalan yang diperkeras / diaspal / dibeton . Terdapat pula aturan mengenai lebar di samping dan belakang bangunan yang harus disediakan misalnya untuk arus kendaraan.
Beberapa ketentuan dalam rancang bangun bangunan . • Koefisien Dasar Bangunan ( KDB ) adalah prosentasi perbandingan luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan / daerah perencanaan yang dikuasai Contoh : KDB = 50 % Luas Tanah = 1000 m 2 . Luas lantai dasar bangunan diatas tanah tersebut adalah : 50 % x 1000 m 2 = 500 m 2 .
• Koefisien Lantai Bangunan ( KLB ) adalah angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dengan luas lahan / daerah perencanaan yang dikuasai. Contoh : KLB = 3 . Luas tanah = 1.000 m 2 . Luas seluruh lantai bangunan diatas tanah tersebut adalah : 3 x 1.000 m 2 = 3.000 m 2 . • Koefisien Dasar Hijau ( KDH ) adalah prosentasi perbandingan luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung dengan luas lahan / daerah perencanaan yang dikuasai . Contoh : KDH = 20 % . Luas tanah = 1000 m 2 . Luas ruang terbuka yang tidak boleh dilakukan pengerasan / pengaspalan ( misal untuk parkir ) : 20 % x 1.000 m 2 = 200 m 2 .
Lahan perpetakan
RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN Komponen Nilai Properti Lingkungan
Rencana Kota
EKSTRISIK
Bangunan INTRISIK Tanah
NILAI PROPERTI
Potensi Pasar
RENCANA TATA RUANG & PENILAIAN Komponen Nilai Properti, Tata Ruang & Tata Bangunan
Optimalisasi pemanfaatan. udara
Bangunan
Tata Bangunan
Intensitas Pemanfaatan Bangunan
Optimalisasi Pemanfaatan Tanah
Sertifikat Pemilikan Tanah = Ownership
Tanah
Garis Sempadan = Comfortability
Tata Guna Tanah Peruntukan / Land Use = Economic Value
Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan Tujuan pengendalian : terjaganya kesesuaian antara pemanfaatan ruang dan rencana tata ruang
Instrumen : Peraturan zonasi dalam bentuk Perda dan sebagai penyerta Rencana Tata Ruang Kawasan atau RDTRK Perizinan, seperti izin lokasi dan IMB pemberian insentif (misalnya berupa keringanan pajak, pembangunan sarana dan prasarana, kemudahan prsedur perijinan) dan disinsentif (misalnya berupa pembatasan perijinan, pajak yang tinggi) pengenaan sanksi
4. Penerapan dalam Penilaian : Contoh kasus
