NUR HENDRASTUTI Widyaiswara Muda Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI (DTSS) PENILAIAN PROPERTI DASAR

MODUL

EKONOMI TANAH DAN TATA KOTA

Penulis:

NUR HENDRASTUTI

Widyaiswara Muda Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN PUSDIKLAT KEKAYAAN NEGARA DAN PERIMBANGAN KEUANGAN TANGERANG 2015

KATA PENGANTAR KEPALA PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEKAYAAN NEGARA DAN PERIMBANGAN KEUANGAN

Salah satu rumpun pendidikan dan pelatihan yang menjadi tugas Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan (KNPK) adalah Penilaian, yang ditujukan bagi pegawai di lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Melalui diklat Penilaian yang dilaksanakan Pusdiklat KNPK, diharapkan kompetensi pegawai dalam bidang tersebut dapat dipenuhi dan ditingkatkan dari waktu ke waktu. Kompetensi yang tinggi dalam bidang-bidang sesuai tugas dan fungsi unit kerja merupakan bagian dari upaya untuk memenuhi tuntutan dari unit kerja, dalam hal ini adalah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara sebagai stakeholder Pusdiklat KNPK. Hal tersebut juga akan sangat diperlukan untuk mengantisipasi permasalahanpermasalahan yang mungkin timbul di masa datang. Modul Ekonomi Tanah dan tata Kota yang disusun oleh Saudara Nur Hendrastuti ini bertujuan untuk mendukung tercapainya tujuan pendidikan dan pelatihan dalam rangka peningkatan kompetensi sebagaimana diuraikan di atas. Modul ini akan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi Penilaian Properti Dasar yang dilaksanakan oleh Pusdiklat KNPK. Kami mengucapkan terimakasih kepada penulis, penilai modul, serta pihakpihak yang telah menyelesaikan serta menyempurnakan modul ini. Kami berharap modul ini dapat bermanfaat dalam menunjang tercapainya tujuan diklat bagi para peserta. Tangerang, Desember 2015 Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan

Lalu Hendry Yujana NIP. 195806201985101001

Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

ii

DAFTAR ISI Halaman Judul ……………………………………………………………………. Kata Pengantar …………………………………………………………………… Daftar Isi …………………………………..………………………………………. Daftar Gambar ……………………………………………………………………. Petunjuk Penggunaan Modul ……………………………………………………. Peta Konsep Modul ………….......………………………………………………..

i ii iii vii ix xi

Pendahuluan A. Deskripsi Singkat …………………………………………………… B. Prasyarat Kompetensi ……………………………………………... C. Standar Kompetensi yang ingin dicapai …………………………. D. Relevansi Modul …………………………………………………….

1 1 2 2

Kegiatan Belajar 1 Kota dan Sejarah Pembentukannya ……………………………………............ A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Beberapa Pengertian Kota .....………………………………… 1.1 Pengertian kota menurut para ahli …………………….... 1.2 Pengertian kota berdasarkan peraturan ……………....... 1.3 Ciri-ciri Kota …………………...…………………………… 2. Penelitian arkeologi tentang Kota Tua ……………………..... 3. Pembentukan Kota …………………………………………….. 3.1 Keunggulan komparatif ……………..……………………. 3.2 Skala Ekonomi …………………………………………….. 3.3 Aglomerasi Ekonomi …………………...…………………. C. Soal Latihan …………………………………………………………. D. Rangkuman …………………………………………………………. E. Tes Formatif …………………………………………………………. F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

3 3 3 3 3 5 5 6 8 8 10 10 11 11 12 13

Kegiatan Belajar 2 Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota …………………………............ A. Indikator ………………………………………………………………. B. Uraian dan Contoh …………………………………………………... 1. Pertumbuhan dan Perkembangan Kota...……………………. 2. Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota ……………….

15 15 15 15 17


iii

C. D. E. F.

2.1 Pola Perkembangan Kota …………...………..…………. 2.2 Perkembangan Kota menurut Sejarah Kota .…………... 3. Evolusi Kota ……………………………………………………. Soal Latihan …………………………………………………………. Rangkuman ………………………………………………………….. Tes Formatif …………………………………………………………. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

Kegiatan Belajar 3 Perencanaan Kota ……………………………..……………………………........ A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Perkembangan Perencanaan Kota …………......……………. 2 Perlunya Perencanaan Kota ………………..………………… 3. Peranan Kota terhadap Perekonomian ….…………………... 4. Teori Struktur Tanah Perkotaan ……………...………………. 4.1 Teori Konsentris (Concentric Theory) ...…..…………….. 4.2 Teori Sektoral (Sector Theory) …………………………... 4.3 Teori Inti Ganda (Multiple Nucleus Theory) …………..... 4.4 Kekuatan Dinamis yang mempengaruhi struktur tata ruang kota …………………………………………………….... C. Soal Latihan …………………………………………………………. D. Rangkuman …………………………………………………………. E. Tes Formatif …………………………………………………………. F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut.................................................... Kegiatan Belajar 4 Aspek Teknis Dalam Perencanaan Kota …………………………………......... A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Peranan Pemerintah dalam Perencanaan Kota …………….. 2. Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan ..…... 2.1 Penataan Ruang ……………………......………………… 2.2 Zonasi Lahan ………………............................................ 2.3 Tata Guna Lahan …………………………………………. 3. Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan ……….... C. Soal Latihan …………………………………………………………. D. Rangkuman ………………………………………………………….. E. Tes Formatif ………………………………………………………….


17 19 21 22 22 23 25 26 26 26 26 32 32 34 35 37 39 43 43 44 44 46 48 48 48 48 53 53 54 58 58 60 60 61

iv

Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

61

Kegiatan Belajar 5 Proses dan Dokumentasi Perencanaan Kota ……………………………......... A. Indikator ………………………………………………………………. B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Proses Perencanaan Kota pada Umumnya …..…………….. 2. Proses Perencanaan Kota di Indonesia ……………….....….. 3. Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia ………..………… C. Soal Latihan …………………………………………………………. D. Rangkuman ………………………………………………………….. E. Tes Formatif …………………………………………………………. F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

63 63 63 63 66 67 70 71 71 72

Kegiatan Belajar 6 Pengenalan Studi Ekonomi Kota ……………………….………………............ A. Indikator ………………………………………………………………. B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. C. Soal Latihan ………………………………………………………….. D. Rangkuman …………………………………………………………... E. Tes Formatif ………………………………………………………….. F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

74 74 74 76 76 76 77

Kegiatan Belajar 7 Tanah Sebagai Sumber Daya Ekonomi …………..……………………............ A. Indikator ………………………………………………………………. B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Karakteristik Tanah dan Pasar Tanah ……..…..…………..... 2. Analisis Ekonomi Sumber Daya Tanah ..….....…………….... C. Soal Latihan ………………………………………………………… D. Rangkuman ………………………………………………………… E. Tes Formatif ………………………………………………………… F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

78 78 78 78 80 82 83 83 85

Kegiatan Belajar 8 Sewa Tanah ……………………………..…………..………………………......... A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Sewa Tanah dan Kesuburan Tanah ………..…..…………….

86 86 86 86

F.


v

Sewa Tanah dan Aksesibilitas ..….....………………………… 2.1 Teori Von Thunen ….………………......…………………. 2.2 Teori Sewa Alonso …..……….…………………………… Soal Latihan …………………………………………………………. Rangkuman ………………………………………………………….. Tes Formatif …………………………………………………………. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

88 88 91 92 93 93 94

Kegiatan Belajar 9 Faktor Yang Mempengaruhi Permintaan Penggunaan Lahan Perkotaan .…. A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh …………………………………………………. 1. Faktor Lokasi …………………………………………………… 2. Faktor aksesibilitas …………………………………………….. 3. Faktor demografi ……………………………………………….. 4. Faktor sarana dan prasarana …………………………………. 5. Faktor lingkungan ………………………………………………. 6. Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi ………………………… 7. Faktor mobilitas penduduk..................................................... 8. Simpulan................................................................................ C. Soal Latihan …………………………………………………………. D. Rangkuman …………………………………………………………. E. Tes Formatif …………………………………………………………. F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

95 95 95 97 98 99 99 100 100 101 101 102 102 103 103

Kegiatan Belajar 10 Penentuan Lokasi Optimal dan Teori Umum Lokasi …………………............. A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Faktor Biaya Dalam Penentuan Lokasi Optimal …………..... 2. Penentuan Lokasi Optimal ……............................................. 2.1 Kasus Ruang Satu Dimensi ….……......………………… 2.2 Kasus Ruang Dua Dimensi ....…………………………… C. Soal Latihan ………………………………………………………… D. Rangkuman ………………………………………………………… E. Tes Formatif ………………………………………………………… F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

105 105 105 105 107 108 110 112 113 113 114

2.

C. D. E. F.

Kegiatan Belajar 11


vi

Ekonomika Tanah dan Tata Kota Dalam Penilaian Properti …………........... A. Indikator ……………………………………………………………… B. Uraian dan Contoh ………………………………………………….. 1. Penerapan Tata kota dalam Penilaian Properti ……………. 2. Penerapan Ekonomi tanah dalam Penilaian ………………… C. Soal Latihan ………………………………………………………… D. Rangkuman ………………………………………………………… E. Tes Formatif …………………………………………………………. F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut....................................................

115 115 115 115 119 122 122 122 124

Penutup ……………………………………………………………………………. A. Kesimpulan …………………………………………………………… B. Implikasi ……………………………………………………………… C. Tindak lanjut ………………………………………………………….. Tes Sumatif ………………………………………………………………………... Kunci Jawaban…………………………………………………………………….. Daftar Pustaka …………………………………………………………………….. Biografi............................................................................................................

126 126 126 127 128 136 139 141


vii

DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1 Penjalaran konsentris.......................................................................... 18 Gambar 2.2 Penjalaran memanjang/linier ............................................................... 18 Gambar 2.3 Penjalaran meloncat ........................................................................... 19 Gambar 2.4 Place de la Concorde di Paris ............................................................. 21 Gambar 3.1 Kota Babilonia Kuno (interpretasi artis) ............................................... 27 Gambar 3.2 Kanan : Tata kota Athena, Kiri : Kota Roma ....................................... 28 Gambar 3.3 Kota jaman Renaissance .................................................................... 28 Gambar 3.4 Kota setelah Revolusi Industri ............................................................. 29 Gambar 3.5 Struktur Kota dalam Teori Konsentris oleh Burgess ............................ 36 Gambar 3.6 Struktur Kota menurut Teori Sektor oleh Hoyt ..................................... 38 Gambar 3.7 Struktur Kota menurut Teori Multiple Nuclei ........................................ 40 Gambar 5.1 Proses perencanaan kota menurut Terry Moore ................................. 64 Gambar 5.2 Hubungan proses perencanaan kota menurut Terry Moore dengan UU Penataan Ruang................................................................................... 66 Gambar 5.3 Keterkaitan hasil perencanaan umum dengan perencanaan detil ....... 70 Gambar 7.1 Mekanisme harga tanah model Ricardo ............................................. 80 Gambar 7.2 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi penjual.................................................................................................. 81 Gambar 7.3 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi pembeli................................................................................................. 82 Gambar 8.1 Sewa diferensial David Ricardo pada lahan pertanian jagung ............. 87 Gambar 8.2 Model von Thunen .............................................................................. 89 Gambar 8.3 Revenue, cost, and bid rent for the carrot farmer ................................ 90 Gambar 8.4 Bid rent curve : demand view .............................................................. 92 Gambar 10.1 Ruang satu dimensi ........................................................................ 108 Gambar 10.2 Segitiga Lokasi Weber .................................................................... 110 Gambar 10.3 Isodapan dan Isodapan Kritis .......................................................... 112 Gambar 11.1. Ketentuan mengenai intensitas bangunan...................................... 117 Gambar 11.2. ketentuan mengenai amplop ruang ............................................... 118 Gambar 11.3 Hasil penelitian Hermit dan kawan-kawan ....................................... 121 Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

viii

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Petunjuk Cara Belajar Agar peserta diklat dapat mengikuti mata pelajaran ini dengan baik dan mencapai hasil belajar yang maksimal, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut: 1.

Perhatikan peta konsep yang diberikan agar mudah memahami hubungan antara konsep yang satu dengan konsep yang lain

2.

Pelajari tiap Kegiatan Belajar dengan seksama, tanyakan kepada widyaiswara jika ada bagian yang kurang dimengerti.

3.

Widyaiswara memberikan bimbingan, motivasi, dan pengalaman dalam pekerjaan sehari-hari dalam mempelajari modul ini.

4.

Disarankan untuk membaca literatur yang berhubungan dengan materi di dalam modul ini.

5.

Apabila materi dalam modul ini memiliki keterkaitan dengan modul sebelumnya,

maka pelajarilah kembali modul sebelumnya sebagai

prasyarat kompetensi. 6.

Setelah mempelajari seluruh materi, cobalah menjawab pertanyaanpertanyaan yang terdapat dalam tes formatif dan tes sumatif secara mandiri, lalu bandingkan jawaban anda dengan kunci jawaban yang tersedia untuk mengetahui tingkat pemahaman terhadap materi yang ada dalam modul ini.

B. Referensi yang dapat digunakan 1.

Hermit, Herman, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan, CV Mandar Maju, Bandung, 2009

2.

Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE-Yogyakarta, 2010

3.

O’Sullivan, Arthur, Urban Economics, 4th edition, Mc Graw Hill Higher Education, 2000


ix

4.

Pontoh, Nia K, dan Kustiwan, Iwan, Pengantar Perencanaan Perkotaan, Penerbit ITB, Bandung, 2009

5.

Sjafrizal, Ekonomi Wilayah dan Perkotaan, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2012

6.

Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68


x

PETA KONSEP MODUL

Pengertian kota

Terbentuknya kota

Skala ekonomi

Keuntungan komparatif

Tata Kota

Aglomerasi

Perkembangan kota

Perencanaan

Pengendalian

Pertumbuhan kota Faktor yang mempengaruhi Penggunaan lahan perkotaan

Penggunaan lahan perkotaan

Ilmu Ekonomi

Ekonomi Kota Pemilihan lokasi

Sewa tanah

Nilai tanah


xi

PENDAHULUAN

A. Deskripsi Singkat Salah satu pengetahuan yang harus dimiliki oleh seorang penilai adalah pemahaman mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan. Faktorfaktor tersebut berpengaruh melalui kuatnya permintaan atau penawaran terhadap lahan, dan dalam penilaian akan menjadi variabel dalam melakukan penyesuaian. Sesuai prinsip ekonomi, maka besarnya permintaan dan penawaran akan menentukan harga suatu barang. Tidak terkecuali pada tanah, yang secara umum tidak dapat diproduksi sehingga persediaannya tetap. Karena sifat unik dari tanah sebagai barang ekonomi, maka berkembangkanlah cabang ilmu ekonomi yang mempertimbangkan keunikan tersebut, yaitu ekonomi tanah atau ekonomi kota. Selain karakteristik alami tersebut, kebutuhan akan tanah yang terus bertambah juga akan dibatasi pemenuhannya oleh berbagai regulasi yang ditetapkan oleh pemerintah. Regulasi yang secara langsung berpengaruh terhadap persediaan tanah atau lahan untuk suatu kebutuhan tertentu adalah penataan ruang atau wilayah, dalam hal ini adalah penataan kota. Karenanya pemahaman mengenai penataan ruang terutama terkait dengan perencanaan dan pengendalian tata guna lahan perkotaan akan sangat membantu penilai dalam memahami pasar properti di suatu wilayah. Modul ini akan membahas beberapa konsep yang dikenal dalam ekonomi tanah dan tata kota, sehingga diharapkan peserta diklat dapat lebih memahami kedua hal tersebut serta penerapannya dalam mendukung proses penilaian properti.

B. Prasyarat Kompetensi Modul ini disusun untuk dapat meningkatkan kompetensi dalam bidang yang akan mendukung pelaksanaan penilaian properti yang merupakan salah satu tugas dan fungsi Dirjen Kekayaan Negara. Untuk dapat memahami modul


1

ini dengan baik, peserta diharapkan telah memahami prinsip dasar dalam ekonomi terutama ekonomi mikro, serta konsep dasar dalam penilaian properti.

C. Standar Kompetensi yang ingin dicapai Modul Ekonomi Tanah dan Tata Kota ini disusun untuk digunakan dalam DTSS Penilaian Properti Dasar dengan tujuan agar peserta diklat dapat melaksanakan penilaian dengan baik sesuai dengan kaidah yang ada serta ketentuan yang berlaku. Kompetensi yang akan dicapai dalam mata diklat dimana modul ini dimaksudkan adalah agar peserta mampu: 1.

Menunjukkan konsep kota dan sejarah pembentukannya

2.

Menunjukkan teori pertumbuhan dan perkembangan kota

3.

Menunjukkan konsep perencanaan kota

4.

Menunjukkan aspek teknis dalam perencanaan kota

5.

Menunjukkan proses dan dokumentasi perencanaan kota

6.

Menunjukkan konsep ekonomi kota

7.

Menunjukkan konsep tanah sebagai Sumber Daya Ekonomi

8.

Menunjukkan kaidah sewa tanah

9.

Menunjukkan faktor yang mempengaruhi permintaan penggunaan lahan perkotaan

10.

Menunjukkan kaidah penentuan lokasi optimal dan teori umum lokasi

11.

Menunjukkan kaidah ekonomika tanah dan tata kota

D. Relevansi Modul Modul ini diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembelajaran yang diharapkan dalam DTSS Penilaian Properti Dasar. Sebagai penunjang pembelajaran dalam mata diklat yang diajarkan yaitu mata diklat Ekonomika Tanah dan Tata Kota, modul ini telah memuat teori-teori sebagaimana yang dinyatakan dalam kurikulum disertai dengan contoh-contoh yang relevan apabila memungkinkan. Pemahaman mengenai ekonomi kota sangat dibutuhkan dalam penilaian, terutama dalam melakukan analisis pasar, karenanya modul ini akan melengkapi pemahaman dalam mata diklat analisis pasar dan pendekatan data pasar. Modul juga dilengkapi dengan latihan serta tes formatif dan sumatif sehingga diharapkan dapat lebih mengasah pemahaman peserta diklat. Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

2

Kegiatan Belajar 1 KOTA DAN SEJARAH PEMBENTUKANNYA A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat : -

Menunjukkan beberapa pengertian kota Menunjukkan hasil penelitian arkeologi tentang kota tua Menunjukkan pembentukan kota

B. Uraian dan Contoh 1.

Beberapa Pengertian Kota Kota merupakan penemuan manusia yang berarti bahwa manusialah yang

membentuk dan menjaga keberadaannya. Terdapat banyak definisi tentang kota, yang mungkin berbeda satu dengan yang lainnya. Berbagai definisi kota akan tergantung dari sudut pandang ahli yang mendefinisikannya, apakah mengacu kepada faktor fisik, faktor geografis, atau menyoroti kehidupan manusia sebagai makhluk sosial. Selain pengertian kota yang

diungkapkan oleh para ahli

tersebut, terdapat juga pengertian kota berdasarkan peraturan yang berlaku serta pengertian kota dari berbagai aspek. Namun demikian, dari berbagai definisi tersebut sebenarnya terdapat beberapa hal yang umum dikenali dari adanya suatu kota.

1.1. Pengertian kota menurut para ahli Beberapa ahli telah memberikan pendapatnya mengenai pengertian kota, antara lain sebagai berikut (disarikan dari berbagai sumber): -

Menurut Amos Rapoport Amos Rapoport mengemukakan dua pengertian kota, yaitu pengertian klasik dan pengertian modern. Pengertian klasik kota adalah suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri dari individu-individu yang heterogen dari segi sosial. Pengertian klasik diatas menurut Amos Rapoport tidak sesuai dengan keadaan sekarang karena hanya cocok dengan kotakota di Eropa. Oleh sebab itu, Amos menuntun pengertian kota ke arah pengertian modern, yaitu suatu pemahaman bahwa sebuah permukiman dapat dirumuskan sebagai sebuah kota bukan dari segi ciri-ciri morfologis


3

tertentu, atau kumpulan ciri-cirinya, melainkan dari suatu fungsi khusus yaitu menyusun sebuah wilayah dan menciptakan ruang-ruang efektif melalui pengorganisian sebuah daerah pedalaman yang lebih besar berdasarkan hirarki-hirarki tertentu. -

menurut Alan S. Berger Dalam The City yang diterjemahkan oleh Dyayadi dalam bukunya Tata Kota Menurut Islam, kota adalah suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya.

-

Menurut Prof. Bintarto Dari segi geografis kota diartikan sebagai suatu sistim jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang heterogen dan bercorak materialistis atau dapat pula diartikan sebagai bentang budaya yang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan non alami dengan gejala-gejala pemusatan penduduk yang cukup besar dengan corak kehidupan yang bersifat heterogen dan materialistis dibandingkan dengan daerah dibelakangnya.

-

Menurut Kostof Kota adalah tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.

-

Menurut John Brickerhoff Jackson Kota adalah suatu tempat tinggal manusia yang merupakan manifestasi dari perencanaan dan perancangan yang dipenuhi oleh berbagi unsur seperti bangunan, jalan dan ruang terbuka hijau.

-

Menurut Arnold Tonybee Sebuah kota tidak hanya merupakan pemukiman khusus tetapi merupakan suatu kekomplekan yang khusus dan setiap kota menunjukkan perwujudan pribadinya masing-masing.

-

Menurut Max Weber Kota adalah suatu tempat yang penghuninya dapat memenuhi sebagian besar kebutuhan ekonominya di pasar lokal. - Menurut Louis Wirth


4

Kota adalah pemukiman yang relatif besar, padat dan permanen, dihuni oleh orang-orang yang heterogen kedudukan sosialnya. - Menurut Marx dan Engels Kota sebagai perserikatan yang dibentuk guna melindungi hak milik dan memperbanyak alat-alat produksi dan alat-alat yang diperlukan agar masingmasing anggota dapat mempertahankan diri. Perbedaan kota dan pedesaan menurut mereka adalah pemisahan yang besar antara kegiatan rohani dengan materi. Individu-individu terbagi dalam kedua jenis tenaga kerja ini, yang mengakibatkan mereka mengalami alienasi. 1.2. Pengertian kota berdasarkan peraturan Kota dalam pengertian administrasi pemerintah diartikan sebagai suatu bentuk pemerintahan daerah yang mayoritas wilayahnya merupakan daerah perkotaan. Wilayah kota secara administratif tidak selalu semuanya berupa daerah terbangun perkotaan (urban), tapi umumnya masih mempunyai bagian wilayah yang berciri pedesaan (rural). Ada beberapa peraturan yang memuat definisi atau pengertian kota di dalamnya. Definisi kota menurut Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi. Sedangkan menurut Ditjen Cipta Karya (1997), kota adalah permukiman yang berpenduduk relatif besar, luas areal terbatas, pada umumnya bersifat nonagraris, kepadatan penduduk relatif tinggi, tempat sekelompok orang dalam jumlah tertentu dan bertempat tinggal dalam suatu wilayah geografis tertentu, cenderung berpola hubungan rasional, ekonomis, dan individualistis.

1.3. Ciri-ciri Kota Pengertian ini merupakan rumusan dari Nia K. Pontoh dan Iwan Kustiwan (2009). Pengertian ini apabila dicermati merupakan ciri-ciri dari suatu kota, yaitu : - Dari aspek fisik, kota adalah suatu wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan area sekitarnya.


5

- Dari aspek demografis, kota adalah wilayah dengan konsentrasi penduduk yang dicerminkan oleh jumlah dan tingkat kepadatan yang lebih tinggi dibandingkan dengan keadaan wilayah sekitarnya. - Dari aspek sosial, kota adalah suatu wilayah dengan kelompok-kelompok sosial masyarakat yang heterogen. - Dari aspek geografis, kota adalah suatu wilayah dengan wilayah terbangun yang lebih padat dibandingkan dengan area sekitarnya. - Dari aspek statistik adalah suatu wilayah yang secara statistik besaran atau ukuran jumlah penduduknya sesuai dengan batasan atau ukuran untuk kriteria kota. - Dari aspek ekonomi adalah suatu wilayah yang memiliki kegiatan usaha sangat

beragam

dengan

dominasi

di

sektor

non

pertanian

seperti

perdagangan, perindustrian, pelayanan jasa, perkantoran, pengangkutan, dll. - dari aspek administrasi adalah suatu wilayah yang dibatasi oleh suatu garis batas

kewenangan

administrasi

pemerintah

daerah

yang

ditetapkan

berdasarakan peraturan perundang-undangan. 2.

Penelitian arkeologi tentang Kota Tua Di manakah kota awal terbentuk? Kota-kota awal peradaban manusia

dibangun pada lembah sungai-sungai yang subur di daerah Timur Dekat sekitar tahun 3000 SM. Kota yang dikenal antara lain adalah yang terletak di Mesopotamia, yaitu Eiridu, Ur, Lagush, dan Kish. Kota terbesar adalah Ur, dengan luas wilayah sebesar 150 ekar dan populasi sebanyak 25.000 orang. Di lembah sungai Nil, kota yang maju adalah Memphis, Helipolis, dan Thebes. Teknologi sangat berperan dalam perkembangan kota-kota awal, yang memungkinkan adanya surplus hasil pertanian. Teknologi tersebut digunakan dalam pembudidayaan gandum dan pembentukan sistem irigasi, walaupun surplus yang dihasilkan masih sangat kecil. Bagaimana daerah ini kemudian berkembang menjadi kota tidak dapat dipastikan, namun penjelasan yang masuk akal adalah karena kota-kota tersebut berfungsi sebagai kota pertahanan dan kota relijius (agama). Ada tiga penjelasan hasil arkeologi atas tumbuhnya kotakota di awal peradaban, yaitu kota pertahanan, kota relijius (agama), serta kota pertahanan dan agama (O’Sullivan, 2000).


6

a.

Kota Pertahanan Petani yang mengusahakan tanah untuk memperoleh hasil pertanian mendapatkan surplus setelah digunakan untuk keperluannya sendiri. Surplus hasil pertanian yang dihasilkan tersebut akan digunakan oleh petani untuk memenuhi kebutuhannya sendiri atau untuk dipertukarkan dengan barang lain. Untuk kepentingan tersebut, petani harus menyimpannya selama beberapa waktu. Penyimpanan ini rupanya mengundang pencuri untuk merampok, sehingga diperlukan tempat penyimpanan yang aman. Karena petani yang memiliki surplus biasanya lebih dari satu orang, maka akan lebih ekonomis apabila hasil pertanian tersebut disimpan dalam satu fasilitas penyimpanan. Fasilitas penyimpanan ini selanjutnya akan memerlukan pekerja, baik sebagai manajer maupun penjaga, yang dengan pertimbangan keamanan akan tinggal di dekat tempat penyimpanan tersebut. Akibatnya terjadilah konsentrasi pemukiman di sekitar fasilitas tersebut, dan mulai terbentuklah sebuah kota kecil. Inilah awal terbentuknya kota pertahanan.

b.

Kota Relijius (Agama) Menurut Mumford (dalam O’Sullivan, 2000), perkembangan kota-kota awal terjadi bersamaan dengan perkembangan agama besar. Kepercayaan atau agama telah menjadi kebutuhan manusia pada masa tersebut, dengan berbagai macam ritual ibadah untuk menyatakan kepercayaan. Sebelum kota berkembang, penduduk beribadah secara individu atau dalam kelompok kecil. Sekitar waktu mulai berkembangnya kota, dewa-dewa lokal mulai digantikan oleh dewa-dewa langit, yang dianggap menuntut untuk dilakukan penyembahan dalam skala yang lebih besar. Untuk memenuhi hal tersebut, maka dibuatlah tempat pemujaan besar yang berlokasi di satu pusat kegiatan. Adanya tempat pemujaan ini mendorong lebih banyak pekerja, misalnya sebagai kepala suku, pendeta, dan pekerja lainnya, sehingga terbentuklah konsentrasi populasi di tempat tersebut, dan tumbuhlah kota. Teori ini juga didukung para arkeolog dengan adanya penemuan tempat pemujaan besar di kota-kota awal.

c.

Kota pertahanan dan Agama Ciri yang paling menonjol dari kota-kota awal adalah adanya tempat pemujaan besar di pusat kota. Tempat pemujaan ini biasanya berupa Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

7

monumen besar dengan dinding tipis dan dekorasi yang mewah. Dinding tipis ini dimaksudkan untuk membuat tuhan terkesan sekaligus melindungi surplus hasil pertanian yang disimpan di dalam tempat pemujaan. Artinya, tempat pemujaan ini selain berfungsi sebagai tempat ibadah juga sekaligus sebagai

tempat

pertahanan/militer.

Militer

berperan

besar

dalam

pertumbuhan kota-kota awal ini. Ada dua alasan mengapa pertumbuhan kota dapat meningkatkan frekuensi konflik antar penduduk. Pertama karena penduduk menyembah tuhan yang berbeda sehingga menimbulkan konflik, dan berperang untuk menyelesaikan konflik tersebut. Kedua, segelintir penduduk berubah menjadi kaya, dan selanjutnya mendorong terjadinya perang karena alasan materi.

Karena dua alasan tersebut, maka kota

menjadi tempat yang berperan sebagai pusat kegiatan agama dan sekaligus juga berfungsi sebagai benteng pertahanan militer.

3.

Pembentukan Kota Kota tercipta karena manusia bukanlah makhluk yang mampu memenuhi

kebutuhan hidupnya seorang diri. Manusia memerlukan pertukaran untuk memenuhi kebutuhan-kebutuhannya. Untuk melakukan pertukaran tersebut diperlukan alat tukar dalam bentuk uang atau barang, sehingga kota menjadi tempat tujuan, karena di kotalah pekerjaan yang akan memberikan penghasilan tersedia dalam jumlah yang banyak. Kota juga menyediakan berbagai barang dan jasa, sehingga orang yang tidak bekerjapun tertarik untuk hidup di kota. Pada bagian ini akan dibahas alasan mengapa suatu daerah menjadi tempat terkonsentrasinya

pekerjaan

atau

kegiatan,

yang

kemudian

mendorong

terbentuknya kota. Adanya konsentrasi pekerjaan ini pada gilirannya akan mendorong terjadinya urbanisasi, sehingga kota semakin berkembang. Secara umum ada tiga alasan terbentuknya kota, yaitu adanya keunggulan komparatif (comparative advantage), skala ekonomi (economies of scale), dan aglomerasi ekonomi (agglomeration economies).

3.1. Keunggulan komparatif Keunggulan komparatif berpijak pada prinsip opportunity cost. Apabila dalam suatu wilayah tidak ada perbedaan produktivitas untuk memproduksi suatu Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

8

produk, maka tidak diperlukan perdagangan antar rumahtangga dalam wilayah tersebut

karena

setiap

rumahtangga

memenuhi

kebutuhannya

sendiri.

Perbedaan produktivitas yang menjadi keunggulan komparatif dapat muncul misalnya karena perbedaan ketrampilan pekerja, cuaca, atau kesuburan tanah. Apabila terdapat perbedaan produktivitas, misalnya bagian utara dapat memproduksi kain dengan lebih efektif daripada bagian selatan, sedang bagian selatan hasil gandumnya lebih bagus dan berlimpah, maka kemungkinan besar akan terjadi perdagangan antar penduduk. Penduduk selatan akan memilih untuk membeli kain dan tidak membuatnya sendiri, dan waktu yang diperlukan untuk membuat kain dipergunakan untuk memproduksi gandum. Demikian pula sebaliknya, penduduk utara akan membeli gandum dari selatan dan tidak menanamnya sendiri, dan waktunya sepenuhnya digunakan untuk membuat kain. Masing-masing wilayah akan memiliki spesialisasi produksi pada satu atau beberapa barang tertentu. Masing-masing wilayah memiliki opportunity cost karena tidak melakukan hal tertentu. Wilayah yang tidak memproduksi sendiri barang yang dibutuhkan akan membeli dari wilayah lain yang memproduksi. Terjadilah perdagangan antar wilayah. Spesialisasi ini juga akan menarik pekerja apabila terdapat peningkatan permintaan dari daerah lain. Adanya perdagangan antar wilayah tersebut akan menyebabkan timbulnya biaya transportasi, yang besarnya akan menurun apabila jarak yang ditempuh berkurang. Inilah yang menyebabkan perusahaan perdagangan berlokasi di tempat yang memudahkan pengangkutan, misalnya di pelabuhan, pertemuan alur sungai, dan titik perpindahan yang lain. Pemilihan lokasi ini mengakibatkan tumbuhnya kota pasar (market city), yang akan menarik para pekerja untuk tinggal di sekitar perusahaan perdagangan tersebut, dan tumbuhlah kota. Contoh kota yang tumbuh karena keunggulan komparatif misalnya kota Batu di Jawa Timur yang memiliki iklim yang cocok untuk pengembangan tanaman apel dan sekaligus sebagai tempat wisata, sehingga budidaya apel dan pariwisata tumbuh pesat dengan permintaan yang semakin meningkat. Adanya peningkatan permintaan berarti kebutuhan akan pekerja pun meningkat, seiring pula dengan meningkatnya pendapatan penduduk kota yang akan meningkatkan pula daya belinya. Kota Batu pun tumbuh menjadi kota mandiri.


9

3.2. Skala Ekonomi Karena adanya spesialisasi antar wilayah, maka untuk mencapai skala ekonomis terjadilah pemusatan produksi pada pabrik-pabrik. Skala ekonomis bisa disebabkan oleh teknologi, atau bisa juga karena ukuran perusahaan. Perusahaan yang besar bisa membeli input dalam volume pada harga diskon. Atau bahkan memproduksi sendiri bahan bakunya sehingga menghasilkan penghematan (backward linkages). Biaya transpor juga akan lebih hemat apabila pengiriman barang dilakukan dalam jumlah yang besar. Pemusatan ini akan mendorong tumbuhnya kota industri, yang selanjutnya akan menarik pekerja untuk tinggal di dekat pabrik tempatnya bekerja. Hal ini dilakukan untuk menghemat biaya transportasi, yang selanjutnya akan mendorong naiknya harga lahan di wilayah tersebut. Dengan naiknya harga lahan, maka pekerja akan berhemat dengan membeli lahan yang kecil. Akibatnya kepadatan penduduk daerah tersebut menjadi lebih tinggi dari daerah sekitarnya, dan tumbuhlah kota industri kecil.

3.3. Aglomerasi Ekonomi Aglomerasi ekonomi timbul karena adanya pemanfaatan suatu konsentrasi ruang akibat adanya skala ekonomi. Aglomerasi menjelaskan mengapa kota menjadi besar, dengan pabrik yang biasanya lebih dari satu. Kota industri besar muncul karena aglomerasi ekonomi dalam produksi, yang berarti bahwa dengan berlokasi dekat dengan pabrik yang lain, perusahaan dapat memproduksi dengan biaya yang lebih rendah. Keuntungan aglomerasi tersebut dapat muncul dalam 3 bentuk (Sjafrizal, 2012). Pertama, adalah skala ekonomi (economies of scale) yang terjadi karena baik bahan baku maupun pasar sebagian telah tersedia pada perusahaan yang terkait yang ada pada lokasi tersebut. Kedua, adalah keuntungan lokalisasi (localisation economies) yang diperoleh dalam bentuk penurunan (penghematan) ongkos angkut baik untuk bahan baku maupun hasil produksi bila memilih lokasi pada konsentrasi tertentu. Ketiga, adalah keuntungan karena penggunaan fasilitas secara bersama seperti listrik, gudang, armada angkatan, air dan lainnya. Biasanya keuntungan ini diukur dalam bentuk penurunan biaya yang dikeluarkan untuk penggunaan fasilitas tersebut secara bersama.


10

Skala ekonomi dalam produksi barang setengah jadi contohnya adalah industri tertentu yang harus membeli barang setengah jadi dari supplier yang sama, sehingga industri tersebut berlokasi di sekitar supplier tersebut. Misalnya perusahaan pakaian jadi berlokasi di sekitar pabrik kain. Keuntungan yang diperoleh perusahaan dapat berupa penghematan biaya atau kenaikan produktivitas yang berasal dari luar perusahaan. Dengan adanya aglomerasi ekonomi maka perusahaan akan menjadi lebih produktif saat mereka terkumpul dan

terkonsentrasi.

Adanya

konsentrasi

perusahaan

di

suatu

lokasi

menyebabkan lokasi tersebut akan terus tumbuh berkembang menjadi sebuah kota besar. Selain terbentuknya klaster industri tertentu, aglomerasi juga dapat terjadi karena

pemusatan

ekonomi

dalam

pemasaran

yang

menyebabkan

berkembangnya kota kecil berbasis pasar dan adanya konsentrasi retail. Eksternalitas belanja muncul apabila penjualan satu toko dipengaruhi oleh penjualan toko lain. Hal ini dapat dijelaskan dalam banyak kasus, misalnya warung makanan berlokasi di sekitar supermarket, sehingga warung tersebut mendapatkan keuntungan dari banyaknya pengunjung yang datang ke supermarket tersebut. Atau pengelompokan penjualan barang tertentu pada satu lokasi yang menyebabkan pembeli meningkat karena mendapatkan keuntungan dengan banyaknya pilihan. C. Soal Latihan 1. Jelaskan pengertian modern kota menurut Amos Rapoport! 2. Jelaskan salah satu pengertian kota sesuai peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia! 3. Jelaskan tumbuhnya kota pertahanan di awal peradaban! 4. Apakah

yang

dimaksud

dengan

keunggulan

komparatif

dalam

pertumbuhan kota? 5. Apakah yang dimaksud dengan aglomerasi dalam pertumbuhan kota?

D. Rangkuman Kota merupakan penemuan manusia yang terus berkembang seiring peradaban manusia. Untuk memahami apa yang dimaksud dengan kota dapat dipelajari dari pendapat para ahli, dari peraturan, maupun dari ciri-ciri fisik suatu


11

kota. Bagaimana kota berkembang di awal peradaban manusia antara lain dapat disimpulkan dari penemuan arkeologi, yaitu bahwa kota-kota di awal peradaban terbentuk sebagai kota pertahanan, kota agama, serta kota pertahanan dan agama. Seiring dengan semakin majunya peradaban, maka mulailah terjadi pertukaran antar wilayah. Adanya pertukaran ini menjadi pemicu terbentuknya kota. Kota terbentuk karena tiga alasan yang disebabkan adanya pertukaran antar wilayah tersebut, yaitu karena keunggulan komparatif, skala ekonomi, dan aglomerasi. E. Tes Formatif Pilihlah jawaban yang paling tepat! 1.

Definisi kota menurut Prof. Bintarto adalah … a.

suatu sistem jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang heterogen dan bercorak materialistis.

b.

suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya

c.

suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri dari individu-individu yang heterogen dari segi sosial.

d.

tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan.

2.

Berikut ini yang bukan merupakan ciri-ciri kota adalah … a.

wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan area sekitarnya

b.

wilayah dengan konsentrasi penduduk yang lebih tinggi dibandingkan dengan keadaan wilayah sekitarnya

3.

c.

masyarakat yang heterogen

d.

kegiatan ekonomi bercorak agraris

Pemicu terjadinya pembentukan kota di awal peradaban adalah … a.

Aglomerasi industri

b.

Surplus hasil pertanian

c.

Pertahanan daerah


12

d. 4.

5.

6.

Menghindari pola hidup nomaden

Terjadinya kota relijius pada awal peradaban manusia dipicu oleh … a.

Adanya fasilitas penyimpanan hasil pertanian

b.

Adanya fasilitas pertahanan

c.

Adanya fasilitas pemujaan

d.

Adanya fasilitas industri

Urutan terbentuknya kota pada awal peradaban yang benar adalah … a.

Kota pertahanan – kota relijius – kota pertahanan dan relijius

b.

kota relijius - Kota pertahanan - kota pertahanan dan relijius

c.

kota pertahanan dan relijius - kota relijius - Kota pertahanan

d.

kota pertahanan dan relijius - Kota pertahanan - kota relijius

Terbentuknya kota akibat prinsip opportunity cost adalah alasan dari terbentuknya kota karena …

7.

a.

Keunggulan komparatif

b.

Skala ekonomi

c.

Aglomerasi

d.

Urbanisasi

Adanya pembentukan kota karena penghematan baik oleh industri maupun oleh pekerja adalah prinsip dari terbentuknya kota karena …

8.

a.


b.

Skala ekonomi

c.

Aglomerasi

d.

Urbanisasi

Pembentukan klaster industri adalah bentuk terbentuknya kota karena … a.


b.

Skala ekonomi

c.

Aglomerasi

d.

Urbanisasi

F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini. Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

13

Tingkat Pemahaman=

X 100

Tingkat nilai adalah sebagai berikut: 91 – 100 Sangat baik 81 – 90,9 Baik 71 – 80,9 Cukup 61 – 70,9 Kurang 0 – 60

Sangat Kurang

Penjelasan ≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya. < 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada bagian yang belum Saudara kuasai


14

Kegiatan Belajar 2 TEORI PERTUMBUHAN DAN PERKEMBANGAN KOTA A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat : -

Menunjukkan pertumbuhan dan perkembangan kota Menunjukkan teori pertumbuhan dan perkembangan kota Menunjukkan evolusi kota


Pertumbuhan dan Perkembangan Kota Kota diawali dengan adanya pemukiman, sebagai bentuk konsentrasi

tempat tinggal pekerja untuk mendekati tempat bekerjanya. Pemukiman ini ditempati selama lingkungan tersebut dapat menyediakan kebutuhan pokok manusia seperti air dan makanan. Dalam perkembangan peradaban manusia, pola hidup berpindah semakin terkikis, dan sistem masyarakat mulai terbentuk. Pola kehidupan yang bersifat menetap tersebut meningkat sejalan dengan berkembangnya teknologi yang mendukung berkembangnya pertanian. Menurut Mumford (dalam Pontoh, 2009), daerah perkotaan yang kemudian terbentuk dan daerah desa pedalamannya merupakan bagian dari suatu kesatuan jalinan yang penting bagi kelangsungan hidup manusia dan binatang, yang pada gilirannya mendorong produksi pertanian. Setelah revolusi industri, kota di barat berkembang dengan sangat pesat. Penduduk kota bertambah dengan drastis dan penduduk desa terutama yang dekat dengan kota semakin berkurang. Sebelum revolusi industri, pertumbuhan dan perkembangan kota lambat dan bahkan konstan. Setelah revolusi industri pertambahan penduduk bagaikan meledak hingga untuk pertama kalinya kotakota di barat berkembang melebihi kemampuan kota yang riil, mulai dari penyediaan perumahan yang layak, sarana pendidikan, lapangan kerja, jaringan, tempat rekreasi dan lain-lain. Pertumbuhan dan perkembangan kota merupakan suatu istilah yang saling terkait, bahkan terkadang saling menggantikan. Pada intinya pertumbuhan dan


15

perkembangan adalah proses perkembangan suatu kota. Pertumbuhan kota (urban growth) adalah perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan masyarakat kota. Pertumbuhan suatu kota tidak lepas dari pembahasan mengenai urbanisasi, yaitu proses tumbuhnya suatu pemukiman menjadi kota (De Bruijne dalam Pontoh, 2009). Pertumbuhan suatu kota berlangsung karena dua hal : (1) pertumbuhan alami sebagai selisih kelahiran dan kematian, (2) reklasifikasi dan migrasi. Sedangkan perkembangan kota (urban development) dimaknai sebagai adanya perubahan/pergeseran struktur ekonomi dari sektor primer (pertanian) menjadi sektor sekunder (industri) dan dari sektor industri menjadi sektor tersier (jasa). Menurut Ilhami (1988) sebagian besar terjadinya kota berawal dari desa yang

mengalami

perkembangan

yang

pasti.

Faktor

yang

mendorong

perkembangan desa menjadi kota adalah karena desa berhasil menjadi pusat kegiatan

tertentu,

misalnya

desa

menjadi

pusat

pemerintahan,

pusat

perdagangan, pusat pertambangan, pusat pergantian transportasi seperti menjadi pelabuhan, pusat persilangan/pemberhentian kereta api, terminal bus, dan sebagainya. Menurut Kustiwan dalam Tjahjati (1997), pertumbuhan penduduk dan aktifitas sosial ekonomi sebagai faktor yang mempengaruhi perkembangan kota mendorong pertumbuhan kebutuhan akan lahan. Dan karena karakteristik lahan yang tetap dan terbatas, maka perubahan tata guna lahan menjadi suatu konsekuensi logis dalam pertumbuhan dan perkembangan kota. Perkembangan kota secara umum menurut Branch (1995) sangat dipengaruhi oleh situasi dan kondisi internal yang menjadi unsur terpenting dalam perencanaan kota secara komprehensif. Beberapa faktor fisik internal kota yang mempengaruhi perkembangan kota adalah : a.

Keadaan geografis mempengaruhi fungsi dan bentuk fisik kota. Kota yang berfungsi sebagai simpul distribusi misalnya, perlu terletak di simpul jalur transportasi, dipertemuan jalur transportasi regional atau dekat pelabuhan laut. Kemudian kota pantai akan cenederung berbentuk setengah lingkaran, dengan pusat lingkaran adalah pelabuhan laut.

b.

Tapak (Site). Salah satu hal yang berpengaruh dalam tapak adalah topografi.

Topografi menjadi faktor pembatas bagi perkembangan suatu

kawasan karena kondisi fisik ini tidak dapat berkembang kecuali dalam Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

16

keadaan labil. Meskipun demikian usaha yang dilakukan manusia untuk mengubah topografi dapat dilakukan, misalnya dengan menggali bukit, menguruk tanah, reklamasi laut/rawa. Perubahan topografi ini dapat dilakukan untuk mengurangi hambatan. Karena adanya batasan topografi ini, kota yang berlokasi didataran yang rata akan mudah berkembang kesemua arah, sedangkan yang berlokasi dipegunungan biasanya mengalami kendala topografi. Kondisi tapak lainnya berkaitan dengan kondisi geologi. Daerah patahan geologis biasanya dihindari oleh perkembangan kota. c.

Fungsi kota juga merupakan faktor yang mempengaruhi perkembangan kota. Kota yang memiliki banyak fungsi, biasanya secara ekonomi akan lebih kuat dan akan berkembang lebih pesat dari pada kota yang memiliki fungsi tunggal, misalnya kota pertambangan. Kota yang berfungsi sebagai pusat perdagangan, biasanya juga berkembang lebih pesat dari pada kota dengan fungsi lainnya.

d.

Sejarah dan kebudayaan juga mempengaruhi karekteristik fisik dan sifat masyarakat kota. Kota yang sejarahnya direncanakan sebagai ibu kota kerajaan akan berbeda dengan perkembangan kota yang sejak awalnya tumbuh secara tidak terencana. Kepercayaan dan kultur masyarakat juga mempengaruhi daya perkembangan kota. Penduduk kota memiliki komitmen untuk menjaga dan melindungi bangunan atau tempat bersejarah lainnya. Kemudian

cenderung

terdapat

tempat-tempat

tertentu

yang

karena

kepercayaan dihindari untuk perkembangan tertentu. Hal lain terkait sejarah dan kebudayaan misalnya akan berpengaruh terhadap arsitektur bangunan yang menjadi ciri suatu kota. Hal ini bisa terlihat misalnya dari ciri bangunan di Kota Denpasar. e.

Unsur-unsur umum seperti misalnya jaringan jalan, penyediaan air bersih dan

fasilitas

yang

berkaitan

dengan

kebutuhan

masyarakat

luas.

Ketersediaan unsur-unsur umum tersebut akan menarik kota kearah tertentu. 2.

Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota

2.1 Pola Perkembangan Kota Sesuai dengan perkembangan penduduk perkotaan yang senantiasa mengalami peningkatan, maka tuntutan akan kebutuhan kehidupan dalam aspek Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

17

ekonomi, sosial, budaya, politik dan teknologi juga terus meningkat,

dan

semuanya itu labih lanjut mengakibatkan naiknya kebutuhan akan ruang perkotaan yang lebih besar. Oleh karena ketersediaan ruang di dalam kota tetap dan terbatas, maka meningkatnya kebutuhan ruang untuk tempat tinggal dan kedudukan fungsi-fungsi selalu akan mengambil ruang di daerah pinggiran kota (fringe area). Gejala penjalaran areal kota ini disebut sebagai invasion dan proses perembetan kenampakan fisik kota ke arah luar disebut sebagai urban sprawl (Northam dalam Yunus, 1994). Secara garis besar menurut Northam dalam Yunus (1994) penjalaran fisik kota dibedakan menjadi tiga macam, yaitu sebagai berikut : a.

Penjalaran fisik kota yang mempunyai sifat rata pada bagian luar, cenderung lambat dan menunjukkan morfologi kota yang kompak disebut sebagai perkembangan konsentris (concentric development).

Gambar 2.1 Penjalaran konsentris

b.

Penjalaran fisik kota yang mengikuti pola jaringan jalan dan menunjukkan penjalaran yang tidak sama pada setiap bagian perkembangan kota disebut dengan

perkembangan

fisik

memanjang/linier

(ribbon/linear/axial

development).

Gambar 2.2 Penjalaran memanjang/linier

c.

Penjalaran fisik kota yang tidak mengikuti pola tertentu disebut sebagai perkembangan yang meloncat (leap frog/checher board development).


18

Gambar 2.3 Penjalaran meloncat

2.2 Perkembangan Kota menurut Sejarah Kota Gallion dan Eisner (1986) membagi perkembangan kota di masa lalu, mulai dari asal mula kota hingga kota dalam peralihan, sebagai berikut : 1.

Kota jaman kuno. Kota ditandai dengan kebudayaan awal yang menyebar sepanjang lembah-lembah subur dengan makanan, air, transportasi diperoleh dengan mudah.

2.

Kota-kota di Mesir. Kota dibangun pada masa seribu tahun ketiga atas perintah Firaun, dengan tujuan untuk menampung para budak dan tukang yang terlibat dalam pembangunan piramid. Dibuat sel yang menyerupai barak besar di sekitar pelataran, gang sempit sebagai jalan dan saluran air limbah. Kota dikelilingi tembok. Selanjutnya dalam milenium kedua S.M. dibangun kota kuil yang mewah di tepi sungai Nil, antara lain Memphis, Thebes, dan Tel-El-amarna. Terdapat jalan besar yang megah di Thebes, dengan perkampungan kumuh tersebar di sekitar kota.

3.

Kota di Aegea. Kota-kota awal berbentuk tidak teratur, jalan berkelok mengikuti topografi yang berbukit. Jalan berupa lorong sempit dan terbuat dari batu. Terdapat sistem penyediaan air minum, sanitasi, dan saluran air limbah. Kota-kota ini tidak mencapai ukuran yang besar dan padat seperti kota di Timur Dekat.

4.

Beijing dan Lukang. Beijing tidak mempunyai akses langsung ke sungai penting atau pantai. Pola kota yang ada saat ini berasal dari pola dasar pada jaman Dinasti Ming (1368-1644), yaitu persegi dan simetris. Di pusat kota terdapat kelompok istana yang disebut Kota Terlarang, dan di sebelah selatannya terletak Istana Imperial dan lapangan Tiananmen. Istana Imperial dikelilingi oleh Kota Dalam yang dibangun pada tahun 1397. Kota dalam terbagi oleh jalan-jalan utama yang berpotongan dengan lorong-lorong yang disebut hutong. Lukang merupakan sebuah kota pelabuhan tua di daerah Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

19

Changua, merupakan tempat orang dan kebudayaan Cina pertama kali tampak di Taiwan. 5.

Kota klasik yang terdapat di Yunani. Pada masa awal demokrasi Athena, kota Yunani merupakan jaringan ruwet dari lorong yang tidak diperkeras, kekurangan air dan sanitasi. Tempat-tempat yang umum dikenal antara lain adalah pnyx, yaitu podium di tempat terbuka untuk membahas urusan kenegaraan. Kemudian terdapat agora, yaitu pasar yang berbentuk tidak teratur dan biasanya terdapat di pusat kota, balai sidang (ecclesiasteron), balai dewan (bluleuterion), dan ruang dewan (pryptaneum). Abad ke 5 Masehi dikenal seorang arsitek bernama Hippodamus yang dianggap sebagai pencipta sistem jalan gridiron. Jalan-jalan pada umumnya berakhir di agora.

6.

Kota abad pertengahan. Dimulai pada abad kegelapan setelah Romawi runtuh. Kota didominasi gereja atau biara dan kastil penguasa. Kota dirancang agar cocok dengan topografi daerahnya. Bangunan yang banyak berdiri bercirikan Romanesque dan Gothic. Sebagai upaya untuk menyimpan panas di daerah beriklim dingin dan karena terbatasnya luas kota, maka rumah dibangun dalam petak-petak yang berhubungan sepanjang jalan yang sempit. Sedikit sekali perbedaan antarkelas dalam kota abad pertengahan awal.

7.

Kota Neoklasik. Dipicu oleh perjalanan dan perdagangan dunia sehingga terjadi konsentrasi penduduk di pusat kota yang terletak di jalan simpang utama. Muncul para pedagang kaya. Lalu lintas beroda meningkat dengan cepat, tanpa diimbangi perubahan sistem persediaan air dan sanitasi. Penyakit menyebar dengan cepat ketika terjadi epidemi. Muncul mesiu dan teknik-teknik peperangan baru. Perkotaan merupakan wilayah bangsawan yang dikendalikan keluarga pedagang kaya.

8.

Kota jaman Barok. Dimulai abad 18. Dominasi penguasa semakin besar. Jalan-jalan raya Versailles memusat ke istana raja, juga di Jerman (Karlsruhe dan Mannheim) yang mengelilingi seputar istana dan taman besar keluarga kerajaan. Plaza yang sebelumnya tertutup menjadi ruang terbuka. Contoh yang menonjol dari kota jaman ini adalah ruang terbuka kota Place de la Concorde di Paris.


20

Sumber : www.tripadvisor.co.uk

Gambar 2.4 Place de la Concorde di Paris

9. Kota modern/pasca revolusi industri. Revolusi industri dimulai di akhir abad 18, dan disebut sebagai jaman Mesin. Pada masa ini banyak terjadi penemuan penting seperti ditemukannya mesin uap, dan dalam masa rennaisance (kebangkitan kembali) penggunaan bubuk mesiu meluas, mesin cetak ditemukan, pengolahan berbagai bahan menjadi efisien. Akibatnya produksi meningkat pesat, perdagangan tumbuh, dan tempat pengolahan pindah ke pabrik. Revolusi industri mendorong terbentuknya kota-kota yang berfungsi sebagai pusat kegiatan industri, yang kelangsungannya sangat tergantung dari aliran bahan baku. Karenanya perkembangan transportasi menjadi sangat penting, dan pada masa ini mulai digunakan kapal uap dan kereta api untuk menjawab kebutuhan tersebut. Semakin beragamnya moda transportasi, mendorong perpindahan penduduk ke daerah pinggiran dan menjadi komuter. 3.

Evolusi Kota Sejalan dengan peradaban maka kota mengalami sejarah pertumbuhan,

perkembangan, mekar menjadi kota besar dan kemudian kita lihat kota yang hilang, yang tinggal namanya saja dalam sejarah. Lewis Mumford dalam bukunya The Culture Of Cities menggambarkan perkembangan kota-kota sebagai berikut: a.

Eopolis (kota yang baru berdiri) Perkembangan desa yang sudah teratur sehingga daerah tersebut sudah memperlihatkan ciri-ciri kota.

b.

Polis (Kota)


21

Tahapan di mana daerah perkotaan yang masih bercirikan agraris. c.

Metropolis (Kota besar) Tahapan kota yang ditandai sebagian besar penduduknya bermata pencaharian industri.

d.

Megalopolis (kota yang sudah menunjukkan keruntuhan) Kota yang ditandai perilaku masyarakat yang berorientasi pada materi. Tahapan gabungan dari kota metropolis.

e.

Tyranopolis (penguasa kota menguasai pedalaman dengan perusahaan raksasa) Kota yang ditandai kemacetan lalu lintas, kekacauan pelayanan umum, dan tingkat kriminalitas yang tinggi

f.

Nekropolis (kota mati) Tahapan kota yang sudah mengalami kehancuran, kota yang sudah ditinggalkan penduduknya (kota mati).

C. Soal Latihan 1.

Apakah yang dimaksud dengan pertumbuhan kota? Apa yang menyebabkan pertumbuhan kota?

2.

Sebutkan faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan kota menurut Branch!

3.

Jelaskan yang dimaksud dengan penjalaran fisik kota secara konsentris (concentric development)!

4.

Jelaskan perkembangan kota klasik yang terdapat di Yunani!

5.

Jelaskan tahap-tahap perkembangan kota menurut Lewis Mumford!

D. Rangkuman Kota diawali dengan adanya pemukiman sebagai bentuk konsentrasi tempat tinggal pekerja untuk mendekati tempat bekerjanya. Daerah perkotaan yang kemudian terbentuk dan daerah desa pedalamannya merupakan bagian dari suatu kesatuan jalinan yang penting bagi kelangsungan hidup manusia dan binatang. Dalam mempelajari pertumbuhan kota, terdapat dua istilah yang berbeda, yaitu pertumbuhan dan perkembangan kota. Pertumbuhan lebih mengarah pada berubahnya kota karena perubahan jumlah penduduk karena


22

urbanisasi, sedangkan perkembangan lebih cendrung pada perubahan fisik kota karena perubahan kegiatan ekonominya.

E. Tes Formatif Pilihlah jawaban yang paling tepat! 1.

Kota biasanya diawali dengan adanya … a. pemukiman sebagai bentuk konsentrasi tempat tinggal pekerja b. fasilitas perkotaan c. terdapatnya jaringan utilitas d. bangunan pemerintah

2.

Perubahan kota secara fisik sebagai akibat perkembangan masyarakat kota adalah pengertian dari… a. pertumbuhan kota b. perkembangan kota c. urbanisasi d. aspek fisik kota

3.

Perubahan/pergeseran struktur ekonomi dari sektor primer (pertanian) menjadi sektor sekunder (industri) dan dari sektor industri menjadi sektor tersier (jasa) adalah pengertian dari … a. pertumbuhan kota b. perkembangan kota c. urbanisasi d. aspek fisik kota

4.

Berikut ini yang bukan merupakan contoh pengaruh keadaan geografis terhadap perkembangan kota adalah … a. Kota pantai cenderung berbentuk setengah lingkaran b. Kota yang datar cenderung berkembang ke segala arah c. Kota yang berfungsi sebagai simpul distribusi perlu terletak di simpul jalur transportasi d. Kota yang terletak di pegunungan akan cenderung berkembang ke arah tertentu

5.

Berikut ini yang bukan merupakan faktor internal yang berpengaruh terhadap perkembangan kota adalah … a. Fungsi kota


23

b. Sejarah dan kebudayaan c. topografi d. kegiatan ekonomi regional 6.

Penjalaran fisik kota yang bersifat rata pada bagian luar, cenderung lambat dan menunjukkan morfologi kota yang kompak disebut sebagai … a. Penjalaran konsentris/concentric b. Penjalaran linier c. Penjalaran axial d. Penjalaran acak/leap frog

7.

Penjalaran fisik kota yang mengikuti pola jaringan jalan dan menunjukkan penjalaran yang tidak sama pada setiap bagian perkembangan kota disebut sebagai … a. Penjalaran konsentris/concentric b. Penjalaran linier c. Penjalaran axial e.

8.

Penjalaran meloncatleap frog

Proses perembetan kenampakan fisik kota ke arah luar disebut sebagai … a. urban sprawl b. invasion c. urban fringe d. urban area

9.

Kota dibangun atas perintah Firaun, digunakan untuk menampung para budak dan tukang yang terlibat dalam pembangunan piramid, dibuat sel yang menyerupai barak besar di sekitar pelataran, gang sempit sebagai jalan dan saluran air limbah merupakan deskripsi dari kota-kota di … a. Yunani b. Mesir c. Beijing d. Aegea

10. Tahapan di mana daerah perkotaan yang masih bercirikan agraris merupakan ciri dari perkembangan kota pada tahap… a. Eopolis b. Metropolis c. Nekropolis d. Polis


24

F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.

Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang



25

Kegiatan Belajar 3 PERENCANAAN KOTA A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar ketiga, peserta dapat : -

Menunjukkan perkembangan perencanaan kota Menunjukkan perlunya perencanaan kota Menunjukkan peranan kota dalam perekonomian Menunjukkan teori struktur tanah perkotaan

B. Uraian dan Contoh Pengertian perencanaan secara umum adalah proses untuk menentukan tindakan

masa

depan

yang

tepat,

melalui

urutan

pilihan,

dengan

memperhitungkan sumber daya yang tersedia (Pontoh, 2009). Perencanaan kota pada dasarnya adalah kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan. Produk dari perencanaan kota adalah suatu rencana, yang mencakup rencana pengelolaan penggunaan lahan dan tata ruang. 1.

Perkembangan Perencanaan Kota Perencanaan merupakan salah satu bentuk karya manusia yang

berbudaya, sehingga produk perencanaan juga berkembang seiring dengan perkembangan daya pikir dan kreasi manusia. Proses dan produk perencanaan wilayah dan kota dimanifestasikan dalam bentuk struktur, bentuk dan penampilan fisik yang berbeda, yang disebabkan oleh pendekatan, teknologi, peradaban dan kompleksitas yang berbeda Secara umum, perkembangan perencanaan kota di dunia dapat dibagi ke dalam 6 masa sebagaimana berikut (Catanese dalam Pontoh, 2009): a.

Peradaban Mesir Kuno (Kota Babilonia) -

Dimulai dengan perkembangan kota di tepi sungai Eufrat dan Tigris di Babilonia, yang berfungsi sebagai benteng pertahanan dan pusat perdagangan.

-

Jumlah penduduk 3000 – 5000 jiwa


26

-

Dikatakan terencana karena memiliki ciri pola jalannya teratur, pusatnya terdiri dari kuil, istana, taman gantung di tengah kota, berbentuk segiempat.

Sumber : https://endigaradian.wordpress.com/2013/04/22/golden-age-of-babylon/

Gambar 3.1 Kota Babilonia Kuno (interpretasi artis)

b.

Yunani (Kota Athena) -

Peradaban Yunani dimulai abad 5 SM, ditandai dengan perubahan sistem

ketatanegaraan

(demokrasi)

sehingga

penduduk

sering

mengadakan pertemuan yang akhirnya berpengaruh pada bentuk perencanaan kota. -

Jumlah penduduk kurang lebih 10.000 jiwa

-

Struktur jaringan jalan diarahkan sehingga

membentuk kota yang

geometris, dengan pusat kota terdiri dari agora (pusat perdagangan) dan forum (tempat pertemuan). -

Pada saat itu sudah dimulai kebiasaan penduduk ekonomi tinggi tinggal di pinggir kota dan perencanaan fisik kota yang akan berpengaruh pada kegiatan sosial ekonomi.

c.

Romawi (Kota Militer) -

dipicu

oleh

keberhasilan

menaklukkan

wilayah

lain,

dasar

perencanaannya adalah fisik yang ditandai gridiron dan berbentuk persegi panjang, meliputi seluruh wilayah kekuasaan. -

Pusat kota didominasi pusat keagamaan dan pemerintahan, dengan sarana rekreasi dan kesehatan diutamakan melalui pembangunan taman umum dan pemandian umum.

-

Dibangunnya kota militer serta tempat pertemuan umum (forum) yang sering digunakan untuk pertemuan politik dan bisnis


27

Sumber : www.deeperstudy.com

Sumber : www.the-colosseum.net

Gambar 3.2 Kanan : Tata kota Athena, Kiri : Kota Roma

d.

Abad Pertengahan (Renaisance) -

Pengaruh gereja dan keluarga elit untuk mengembangkan seni dan kemanusiaan yang dicerminkan antara lain melalui bangunan-bangunan kota

-

Penemuan bahan peledak, yang pada akhirnya mempengaruhi bentuk kota. Benteng-benteng dibangun jauh di luar kota dan daerah-derah penyangga

-

Pola dasar tidak berubah, pembangunan urban design seperti pembangunan gereja, monumen, taman kota, didahulukan.

-

Karena

mengutamakan

kemegahan

dan

seni,

rakyat

miskin

terpinggirkan

Sumber : metrogenic.blogspot.com

Gambar 3.3 Kota jaman Renaissance

e.

Revolusi Industri


28

-

Dimulai abad 18 dengan penemuan teknologi mesin uap, sehingga industri berkembang pesat dan terjadi urbanisasi. Penduduk meningkat tajam, dan akibatnya terjadi kekurangan fasilitas seperti tempat tinggal, transportasi, sekolah, dan lain-lain.

-

Masalah transportasi menjadi prioritas dengan dibuatnya kanal, rel, dan jalan. Kota menjadi lebih terbuka dengan dibangunnya infrastruktur rel kereta api yang dapat menghubungkan ke daerah luar kota.

-

Konsentrasi industri di pusat kota menyebabkan kepadatan dan berbagai masalah sehingga keluarga elit pindah ke pinggir kota (suburbanisasi)

Sumber : www.thinglink.com

Gambar 3.4 Kota setelah Revolusi Industri

f.

Gerakan Reformasi (abad 20) -

Terjadi gerakan reformasi sebagai reaksi dari tumbuhnya kota industri, misalnya di Inggris mulai muncul aturan mengenai zoning, tinggi bangunan, dan lain-lain.

-

Muncul tokoh yang terkenal dengan konsep Kota Taman yaitu Ebenezer Howard (1896) dengan konsep Garden city of Tomorrow sebagai gambaran kota ideal untuk memerangi kepadatan kota industri dan manusia harus kembali pada alam. Selain itu juga muncul Patrick Gaddes, yang berpendapat bahwa perencanaan fisik tidak dapat meningkatkan kondisi kehidupan kota, kecuali jika diterapkan secara terpadu dengan perencanaan ekonomi dan sosial yang berkaitan dengan lingkungan. Gaddes menyebutnya urban conurbation.


29

Di Indonesia, sejarah Perencanaan Kota menurut Joesron Alisyahbana adalah sebagaimana berikut ini : a.

Masa kota-kota VOC -

Secara teknis, perencanaan fisik di Indonesia sudah dimulai sejak masa VOC di awal abad ke-17 yaitu dengan diterbitkannya De Statuten Van 1642, yaitu ketentuan yang mengatur pembangunan jalan, jembatan, batas kapling, pertamanan, garis sempadan, tanggul-tanggul, air bersih dan sanitasi kota.

-

Secara sederhana peraturan ini telah mengatur pedoman pokok dalam penataan kota, baik dari segi keamanan, kesehatan lingkungan, serta pelaksanaan aturan di lapangan.

b.

Masa awal urbanisasi -

Karena dibukanya terusan Suez, maka perkembangan ekonomi di Indonesia meningkat pesat, sehingga mendorong berkembangnya kotakota.

Akibatnya

Belanda

mengeluarkan

peraturan

mengenai

pembangunan kota, dan tertuang dalam Localen-Raden Ordonantie 1905 No. 191 yang mengatur menganai pendirian bangunan. -

Terbentuk kotapraja Batavia, Surabaya, Semarang diikuti kota-lain seperti Bandung dan Medan, dimana setiap kotapraja menerbitkan aturan sendiri mengenai pembangunan kota

c.

Masa perbaikan lingkungan -

Peraturan

mengenai

tata

kota

dibuat

hanya

untuk

kepentingan

pemukiman orang Eropa, sehingga pemukiman pribumi tumbuh tak beraturan dan kumuh. Karena permasalahan yang semakin rumit, maka pada 1920 pemerintah Belanda membuat program perbaikan kampung (kampong verbetering) untuk memperbaiki jalan, gang, selokan, tempat mandi dan kakus di Jakarta dan Surabaya. Kemudian dikeluarkan aturan Kampung Verbetering Ordonantie pada 1934. -

Berdasarkan laporan Thomas Karsten mengenai keadaan kota-kota di Indonesia,

dibentuk

Komisi Perencanaan Kota pada 1934,

dan

menghasilkan konsep Rancangan Peraturan Perencanaan Kota pada 1938.


30

-

Pada tahun yang sama, dikeluarkan aturan mengenai pedoman dan persyaratan kota, yaitu Statverordenings Ordonantie Stadgemeenten Java, 1938.

d.

Masa Revolusi -

Dikeluarkannya aturan Stadvorming Ordonantie (Stadsblat No. 168 tahun 1948, dan Stadsblat No. 40 tahun 1949). Isinya adalah ketentuan hukum mengenai kota modern. Dalam aturan ini dinyatakan bahwa untuk membangun kota dapat menggunakan rencana kota yang bersifat menyeluruh atau dengan alat berupa rencana khusus, rencana pembukaan lingkungan, dan peraturan bangunan.

-

Dimaksudkan untuk menjamin adanya kemauan memperbaiki kota yang hancur akibat perang.

e.

Masa Pembangunan Berencana -

Dekade tahun 1960 – 1970. Kebutuhan akan pembangunan berencana semakin terasa, terutama sejak dicanangkannya Program Pembangunan Semesta Berencana awal 1960. Pemerintah mulai menganggarkan proyek Rencana Induk Kota (RIK) dan rencana pengembangan wilayah lain. Beberapa Pemda bekerjasama dengan pemerintah pusat juga membuat perencanaan serupa.

-

Dekade tahun 1970 – 1985. Pada tahun 1970 disusun Rancangan Undang-Undang tentang Pokok-pokok Bina Kota (RUU Bina Kota) untuk mengganti aturan Stadvorming Ordonantie (Stadsblat No. 168 tahun 1948) dan Stadsblat No. 40 tahun 1949 yang digunakan sejak jaman Belanda. Namun ternyata RUU ini tidak pernah menjadi UU. Karena terdesak kebutuhan, maka dua aturan produk Belanda tersebut tetap dipakai.

-

Dekade tahun 1985 – 1990. Pada dekade ini, disepakati bahwa tanggung jawab bidang administrasi perencanaan kota berada pada Departemen Dalam Negeri, sedangkan tugas dan tanggung jawab bidang teknik pada Departemen Pekerjaan Umum. Kemudian muncul prakarsa untuk memperkenalkan bentuk rencana kota baru, yaitu rencana struktur dan rencana lokal RUTRP (Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan), RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota), RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota), dan RTRK (Rencana Teknik Ruang Kota). Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

31

-

Pasca Undang-undang Tata Ruang (1992 – sekarang). Berdasarkan Undang-undang nomor 24 Tahun 1992, penataan ruang adalah proses perencanaan

tata

ruang,

pemanfaatan

ruang,

dan

pengendalian

pemanfaatan ruang. Perencanaan tata ruang yang produknya berupa rencana tata ruang dilakukan secara hirarkis menurut wilayah administrasi yaitu tingkat Rencana Tata Ruang Wilayah nasional (RTRW nasional), provinsi (RTRW provinsi), dan kabupaten/kota (RTRW kabupaten/kota). 2.

Perlunya Perencanaan Kota Pesatnya pertumbuhan penduduk perkotaan menyebabkan kebutuhan

warga kota akan lahan sulit dipenuhi, terutama karena terbatasnya lahan perkotaan itu sendiri. Karenanya, perencanaan kota menjadi sesuatu hal yang mutlak diperlukan. Perencanaan kota sebagai suatu produk intervensi dari pemerintah terhadap suatu kota memerlukan perangkat pengendali antara lain berupa berupa urban zoning. Perencanaan kota sebagai suatu disiplin merupakan aktivitas merencanakan suatu ruang tertentu, dalam hal ini kawasan perkotaan, dengan mempertimbangkan semua faktor fisik tata ruang, ekonomi, sosial kependudukan, sosial budaya, yang mempengaruhi kota/kawasan perkotaan (Pontoh dan Kustiwan, 2009). Apabila pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah, maka selain membahayakan daya dukung kota, juga dapat menimbulkan masalah-masalah perkotaan sehingga kualitas hidup warga kota menjadi rendah. Oleh sebab itu perencanaan kota penting dilakukan dengan tujuan: a.

Agar perkembangan kota terjadi sesuai dengan daya dukungnya melalui pemanfaatan ruang yang berkualitas dan bertanggung jawab

b.

Terciptanya kenyamanan kehidupan kota baik saat ini maupun di masa yang akan datang, melalui penyediaan fasilitas pelayanan dan infrastruktur yang efisien

c.

Mencegah

terjadinya

perkembangan kota

secara

acak

yang

akan

menimbulkan kesemrawutan 3.

Peranan Kota terhadap Perekonomian Kota pada dasarnya berperan sebagai pusat pertumbuhan bagi wilayah di

sekitarnya. Dalam hal ini, kota berfungsi untuk memperlancar produksi dan Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

32

pertukaran dengan dekatnya lokasi berbagai kegiatan ekonomi. Pemusatan kegiatan atau aglomerasi dan pertukaran barang dan jasa di suatu wilayah akan menentukan besarnya kota. Selain kedua faktor tersebut, faktor penarik dari dalam kota (pull factor) berupa fasilitas dan infrastruktur serta faktor pendorong (push factor) dari daerah pedesaan seperti sedikitnya lapangan pekerjaan, akan menambah daya tarik kota yang selanjutnya dapat memicu terjadinya urbanisasi. Dalam perekonomian, kota menghasilkan penghasilan yang cukup melalui produksi barang dan jasa, yang digunakan untuk mendukung kehidupan penduduk kota itu sendiri maupun untuk diekspor ke luar kota. Keberlangsungan ekonomi suatu kota melibatkan 3 unsur pelaku ekonomi, yaitu : a.

Ekonomi pemerintahan, meliputi pelaksanaan pemerintah kota sebagaimana terlihat pada anggaran pendapatan dan belanja daerah

b.

Ekonomi swasta, terdiri atas berbagai kegiatan yang diselenggarakan oleh perusahaan swasta, mulai dari perusahaan industri dan komersial yang besar sampai dengan kegiatan usaha rumahan atau pribadi yang menyediakan berbagai jasa

c.

Ekonomi khusus, terdiri dari bermacam organisasi nirlaba, organisasi yang bekerja sukarela, yang bukan diselenggarakan pemerintah maupun perusahaan yang bertujuan mencari keuntungan.

Kota pada dasarnya merupakan pusat kegiatan dalam suatu wilayah maupun dalam lingkup wilayah yang lebih luas. Soegijoko (dalam Pontoh, 2009) menyatakan bahwa dalam perekonomian, kota berperan sebagai : a.

pusat industri manufaktur, yang menghasilkan durable goods (barang tahan lama) seperti mesin, peralatan, produk rumah tangga, dan sebagainya, serta non durable goods (barang tidak tahan lama) seperti makanan, minuman, produk olahan lain.

b.

pusat kegiatan pelayanan, yaitu berupa : -

pelayanan konsumen, meliputi kegiatan distribusi seperti perdagangan grosir, hiburan, rekreasi;

-

pelayanan produksi, menyediakan input atau terkait aktivitas ekonomi lain sebagai bagian proses produksi, misal komunikasi, transportasi, finance;

-

pelayanan

publik

dan

pemerintahan,

seperti

administrasi

publik,

kesehatan, pendidikan. Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

33

Peranan kota dalam pembangunan ekonomi sangat tergantung kepada fungsi yang dijalankan oleh kota tersebut dalam perekonomian. Di Indonesia, National Urban Development Strategy (NUDS, dalam Pontoh, 2009), telah mengidentifikasi empat fungsi dasar kota/perkotaan dalam ekonomi yang terkait dengan perekonomian wilayah, yaitu: a.

Hinterland services, yaitu menyediakan pelayanan/jasa bagi wilayah belakangnya (hinterland). Produsen di pedesaan mengangkut hasil produksi mereka ke kota untuk dipasarkan. Kota menyediakan fasilitas pemasarana dan jasa, sekaligus menjual input yang dibutuhkan untuk produksi serta barang konsumsi untuk penduduk hinterland.

b.

Interregional communication, dimana barang hasil produksi regional dikumpulkan untuk diangkut ke bagian lain negara serta diekspor ke luar negeri. Biasanya kota yang berfungsi seperti ini mempunyai pelabuhan dan fasilitas yang baik serta dukungan fungsi yang kuat dari kawasan hinterlandnya.

c.

Goods

processing (manufacturing),

yaitu

lokasi

untuk

pabrik

yang

memproses material mentah menjadi produk baru. Biasanya terkonsentrasi di dekat kota yang lebih besar. Produsen tertarik ke daerah ini karena adanya target pasar lokal atau aglomerasi ekonomi lain seperti sebaran fasilitas, infrastruktur, pelayanan bisnis (akuntan, pengacara, bank), dll. d.

Residential subcenters, warga perkotaan yang berlokasi dekat dengan pusat kota besar dapat tumbuh dengan pesat bila tumpahan penduduk telah melebihi batas kota. Akibatnya para pekerja memutuskan untuk pindah ke lokasi yang lebih tenang di daerah pinggiran dan menjadi komuter. Untuk melayani komuter ini tumbuh kota baru di sekitar kota tempat bekerja.

4.

Teori Struktur Tanah Perkotaan Struktur kota adalah pola pengaturan berbagai macam penggunaan lahan

seperti perumahan, sistem jaringan, sistem infrastruktur, dan fasilitas di dalam suatu kota. Wujud struktural pemanfaatan ruang kota di antaranya meliputi hirarki pusat pelayanan kegiatan perkotaan seperti pusat kota, pusat bagian wilayah


34

kota, dan pusat lingkungan, ditunjang dengan sistem prasarana jalan seperti jalan arteri, kolektor, dan lokal.. Terdapat beberapa teori yang menjelaskan struktur tanah perkotaan. Beberapa teori yang banyak dipelajari adalah teori concentric, teori multiple nuclei, dan teori sector. Penjelasan ketiga teori tersebut sebagaimana berikut ini.

4.1. Teori Konsentris (Concentric Theory) Teori konsentris dikemukakan oleh Ernest W. Burgess dalam bukunya The City (1925). Teori ini merupakan hasil penelitian Burgess di Kota Chicago pada tahun 1923. Burgess berpijak pada teori Von Thunen dengan deskripsinya mengenai lokasi pertanian yang optimal. Ia menemukan bahwa perkembangan kota mengarah ke arah luar pusat kota. Pola perkembangan kota ini berlapislapis dan membentuk struktur lingkaran dengan pusat kota di tengahnya. Model teori ini didasarkan pada teori bahwa nilai lahan tertinggi terletak di pusat kota, dikarenakan persaingan yang tinggi di daerah pemukiman kota. Inti dari kota disebut Central Business District (CBD), yang menurutnya bercirikan gedung perkantoran yang besar, pertokoan yang mapan, gedung pemerintahan, dan sarana hiburan dan seni. Burgess merumuskan model penggunaan tanah deskriptif yang membagi perkotaan dalam serangkaian concentric circles (lingkaran konsentris) yang melebar dari wilayah pusat kota ke pinggiran. Ia berpendapat bahwa kota-kota mengalami perkembangan atau pemekaran dimulai dari pusatnya (downtown), kemudian seiring pertambahan penduduk kota meluas ke daerah pinggiran (suburban) atau menjauhi pusat. Zona-zona baru yang timbul berbentuk konsentris dengan struktur bergelang atau melingkar.


35

Gambar 3.5 Struktur Kota dalam Teori Konsentris oleh Burgess

Dari gambar 3.5 dapat kita lihat rumusan Burgess mengenai struktur tanah perkotaan. Berdasarkan teori konsentris, zona-zona yang terbentuk terdiri dari lima zona sebagai berikut : a.

Zone I: Central Business District (CBD) merupakan daerah paling dekat dengan pusat kota. Di daerah ini terdapat toko, hotel, restoran, gedung, bioskop, pasar, pergudangan, terminal, gedung penyimpan barang dan sebagainya.

b.

Zone II : Zone of transition adalah daerah yang mengitari pusat bisnis dan merupakan daerah yang mengalami penurunan kualitas lingkungan pemukiman yang terus menerus. Daerah ini banyak dihuni oleh lapisan bawah atau mereka yang berpenghasilan rendah.

c.

Zone III : Zone of independent workers home Zona ini banyak ditempati oleh perumahan pekerja-pekerja pabrik, industri. Kondisi pemukimanya sedikit lebih baik dibandingkan dengan daerah transisi.

Para

pekerja

di

sini

berpenghasilan

lumayan

sehingga

memungkinkan untuk hidup sedikit lebih baik d.

Zone IV: Zone of better residences Daerah ini dihuni oleh kelas menengah yang terdiri dari orang-orang yang profesional, pemilik usaha/bisnis kecil-kecilan, manajer, para pegawai dan lain sebagainya. Fasilitas pemukiman terencana dengan baik sehingga kenyamanan tempat tinggal dapat dirasakan pada zona ini.

e.

Zone V: commuter zones


36

merupakan daerah terluar dari suatu kota. Di daerah ini bermunculan perkembangan permukiman baru yang berkualitas tinggi. Daerah ini pada siang hari boleh dikatakan kosong, karena orang-orangnya kebanyakan bekerja. Menurut Burgess, pertumbuhan kota merupakan proses ekspansi dan perubahan penggunaan lahan, dengan kecenderungan zona yang lebih dalam mengekspansi zona di luar. Dalam gambar di atas misalnya, zona I melebar menuju zona III, menciptakan zona transisi dengan perubahan penggunaan lahan. Bila kita ambil contoh misalnya untuk daerah perkotaan Jakarta Pusat, dapat dikenali CBD nya adalah sekitar Jalan MH Thamrin, dengan zona transisi yang berpotensi untuk berganti penggunaan lahan adalah daerah sekitar Tanah Abang. Zona III sebagai daerah hunian yang lebih baik adalah daerah Slipi dan Tomang, Zona IV misalnya daerah Puri Kembangan, dan Zona V sebagai daerah komuter adalah wilayah Alam Sutera, Tangerang.

4.2. Teori Sektoral (Sector Theory) Teori sektoral dikemukakan oleh Hommer Hoyt. Teori ini muncul berdasarkan penelitiannya pada tahun 1930-an, dan mencoba menjelaskan fenomena adanya konsentrasi pemukiman di sekitar CBD. Hoyt berkesimpulan bahwa proses pertumbuhan kota lebih berdasarkan sektor daripada sistem gelang atau melingkar sebagaimana yang dikemukakan dalam teori Burgess. Hoyt juga meneliti Kota Chicago untuk mendalami Daerah Pusat Kegiatan (Central Business District) yang terletak di pusat kota. Ia berpendapat bahwa pengelompokan penggunaan lahan kota menjulur seperti irisan kue tar. Mengapa struktur kota menurut teori sektoral dapat terbentuk? Hoyt berpendapat bahwa di sepanjang jalur transportasi yang mengarah dari pusat kota, apabila satu penggunaan lahan dimulai maka penggunaan tersebut akan berlanjut sepanjang jalur tersebut. Perkembangan daerah kota dipengaruhi oleh kondisi geografis wilayah itu sendiri. Hoyt tertarik untuk meneliti mengapa perumahan dengan sewa tertinggi berlokasi di kuadran barat laut, dataran tinggi, dekat dengan


37

daerah pedesaan dan pemukiman para pejabat, serta sepanjang jalur transportasi tercepat. Hoyt juga mengamati bahwa pada daerah datar memungkinkan pembuatan jalan, rel kereta api, dan kanal yang murah, sehingga penggunaan lahan tertentu, misalnya perindustrian meluas secara memanjang. Kota yang berlereng menyebabkan pembangunan perumahan cenderung meluas sesuai bujuran lereng. Struktur kota menurut teori ini dapat dilihat sebagaimana pada gambar 3.6 berikut.

Gambar 3.6 Struktur Kota menurut Teori Sektor oleh Hoyt

Sektor yang membentuk struktur kota menurut Hoyt adalah : a.

Zona 1 : Central Business District Sektor pusat kegiatan bisnis yang terdiri atas bangunan-bangunan kantor, hotel, bank, bioskop, pasar, dan pusat perbelanjaan.

b.

Zona 2 : Industry sektor kawasan industri ringan dan perdagangan. Industri mengikuti aliran sungai, jalur kereta api, jalan raya. Pekerja kelas bawah bekerja di daerah ini memproduksi barang kebutuhan kota.

c.

Zona 3 : Low Class residential sektor kaum buruh atau kaum murba, yaitu kawasan permukiman kaum buruh. Merupakan pemukiman pekerja kelas bawah, dekat dengan lokasi pabrik untuk mengurangi biaya transport. Tingkat polusi di daerah ini sangat tinggi dan lingkungan yang buruk karena pengaruh pabrik


38

d.

Zona 4 : Middle class residential sektor permukiman kaum menengah atau sektor madya wisma. Merupakan zona pemukiman terluas, dihuni pekerja dengan taraf ekonomi menengah. Kondisi lingkukngan lebih baik karena agak jauh dari daerah pabrik

e.

Zona 5 : High class residential sektor permukiman adi wisma, yaitu kawasan tempat tinggal golongan atas yang terdiri dari para eksekutif dan pejabat. Merupakan zona pemukiman kelas atas, kondisi lingkungan sangat baik dan sarana transportasi sangat nyaman tanpa kemacetan. Akses menuju pusat kota sangat lancar.

Apabila kita ambil contoh Kota Semarang, dapat dikenali bahwa di arah timur, kota tumbuh ke luar sepanjang jalan raya Sayung dan Mranggen yang masuk ke wilayah Kabupaten Demak. Kedua daerah ini dapat dilihat sebagai sektor di zona II yang tumbuh sebagai daerah industri sebagai pengembangan daerah industri di Kota Semarang. Kemudian tumbuh perumahan tempat pekerja bermukim di sekitar daerah industri tersebut, terutama di Mranggen, sebagai daerah zona III. Sedangkan zona IV adalah daerah Tembalang, atau Pedurungan. Zona V adalah daerah elit dengan aksesibilitas yang tinggi dari pusat kota dan jaraknya jauh dari daerah industri, misalnya daerah Candisari atau Srondol.

4.3. Teori Inti Ganda (Multiple Nucleus Theory) Teori ini dikemukakan oleh Chauncy Harris dan Edward Ullman pada tahun 1945 dalam artikel The Nature of Cities. Kedua geograf ini berpendapat, meskipun

pola

konsentris

dan

sektoral

terdapat

dalam

wilayah

kota,

kenyataannya lebih kompleks dari apa yang dikemukakan dalam teori Burgess dan Hoyt. Mereka mengamati bahwa pada banyak kota terdapat lebih dari satu pusat kota. Adanya pusat-pusat tersebut terbentuk pada daerah konsentrasi perumahan dan tercipta karena daya beli dan persyaratan kerja penduduk yang tinggal di daerah tersebut. Teori ini dibuat berdasarkan gagasan bahwa orang memiliki pergerakan yang lebih besar karena meningkatnya kepemilikan mobil. Peningkatan ini membuat terjadinya spesialisasi pusat-pusat regional (seperti pusat bisnis, daerah industri). Pertumbuhan kota yang berawal dari suatu pusat menjadi Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

39

bentuk yang kompleks. Bentuk yang kompleks ini disebabkan oleh munculnya nukleus-nukleus baru yang berfungsi sebagai kutub pertumbuhan (growing points). Karena penduduk yang tinggal pada satu daerah tertentu cenderung memiliki tingkat pendapatan yang sama, maka dibutuhkan pelayanan tertentu untuk mereka, sehingga tumbuhlah CBD kecil yang menyediakan pelayanan tersebut. CBD kecil ini disebut nuclei, dan akan terus tumbuh seiring dengan tumbuhnya kawasan pemukiman tersebut (gambar 3.7).

Gambar 3.7 Struktur Kota menurut Teori Multiple Nuclei

Zona yang membentuk struktur perkotaan menurut teori ini adalah : a.

Zona 1: Central Business District Seperti halnya teori konsentris dan sektor, zona ini berupa pusat kota yang menampung sebagian besar kegiatan kota. Zona ini berupa pusat fasilitas transportasi dan di dalamnya terdapat district spesialisasi pelayanan, seperti “retailing” distrik khusus perbankan, theater dan lain-lain.

b.

Zona 2: Wholesale, Light Manufacturing Oleh karena keberadaan fungsi ini sangat membutuhkan jasa angkutan besar maka fungsi ini banyak mengelompok sepanjang jalan kereta api dan dekat dengan CBD. Zona ini tidak berada di sekeliling zona 1 tetapi hanya berdekatan saja.

c.

Zona 3: Low class residential


40

Zona ini mencerminkan daerah yang kurang baik untuk permukiman sehingga penghuninya umumnya dari golongan rendah dan permukimannya juga relatif lebih jelek dari zona 4. Zona ini berlokasi dekat dengan pabrikpabrik dan jalan kereta api dengan drainase yang buruk. d.

Zona 4: Medium class residential Zona ini tergolong lebih baik dari pada zona 3 baik dari segi fisik maupun penyediaan fasilitas kehidupannya. Penduduk yang tinggal disini pada umumnya mempunyai penghasilan lebih tinggi dari pada penduduk zona 3.

e.

Zona 5: High class residential Zona ini mempunyai kondisi paling baik untuk permukiman dalam artian fisik maupun penyedian fasilitas. Lingkungannya tenteram, aman, sehat dan menyenangkan. Hanya golongan penduduk yang berpenghasilan tinggi yang mampu memiliki lahan dan rumah disini. Lokasinya relatif jauh dari CBD, industri berat dan ringan, namun untuk memenuhi kebutuhan penduduk sehari-hari didekatnya dibangun business district baru yang fungsinya tidak kalah dengan CBD. Pusat-pusat baru seperti kampus, pusat rekreasi, tamantaman sangat menarik perkembangan permukiman menengah dan tinggi.

f.

Zona 6: Heavy Manufacturing Zona ini merupakan konsentrasi pabrik-pabrik besar. Berdekatan dengan zona ini biasanya mengalami berbagai permasalahan lingkungan seperti pencemaran udara, kebisingan, kesemerawutan lalu lintas dan sebagainya, sehingga untuk kenyamanan tempat tinggal tidak mendukung. Namun di daerah ini terdapat berbagai lapangan pekerjaan, sehingga kelompok penduduk perpenghasilan rendah bertempat tinggal dekat dengan zona ini.

g.

Zona 7: Outlying Business District Zona ini muncul untuk memenuhi kebutuhan penduduk zona 4 dan5 dan sekaligus akan menarik fungsi-fungsi lain untuk berada di dekatnya. Sebagai salah satu pusat (nuclei) zona ini akan menciptakan suatu pola tata ruang yang berbeda pula, sehingga tidak mungkin terciptanya pola konsentris, tetapi membentuk sebaran “cellular” lagi sesuai dengan karakteristik masingmasing.

h.

Zona 8: Residential Suburb


41

Zona ini membentuk komunitas tersendiri dalam artian lokasinya. Penduduk disini sebagian besar bekerja di pusat-pusat kota dan zona ini semata-mata digunakan untuk tempat tinggal. Walaupun demikian makin lama akan makin berkembang dan menarik fungsi lain juga, seperti pusat perbelanjaan, perkantoran

dan

lain-lain.

Proses

perkembangannya

akan

serupa

dengan kota lama. i.

Zona 9 : Industrial suburb Sebagaimana perkembangan industri-industri lainnya unsur transportasi selalu menjadi persyaratan untuk hidupnya fungsi ini. Walaupun terletak di daerah pinggiran zona ini di jangkau jalur transportasi yang memadai. Sebagai salah satu pusat (nuclei) pada perkembangan selanjutnya dapat menciptakan pola-pola persebaran keruangannya sendiri dengan proses serupa.

Nukleus kota dapat berupa kampus perguruan tinggi, bandar udara, kompleks industri, pelabuhan laut, terminal bus, dan lain-lain. Keuntungan ekonomi menjadi dasar pertimbangan dalam penggunaan lahan secara mengelompok sehingga berbentuk nukleus. Misalnya, kompleks industri mencari lokasi yang berdekatan dengan sarana transportasi. Perumahan baru mencari lokasi yang berdekatan dengan pusat perbelanjaan dan tempat pendidikan. Menurut CD Harris dan EL Ullman, beberapa kegiatan akan tertarik ke node tertentu sementara yang lain mencoba untuk menghindari mereka. Misalnya, node berupa universitas akan menarik penduduk yang berpendidikan, toko fotokopi, kafe, dan toko buku, sedangkan yang akan ditarik node berupa bandara adalah hotel dan gudang. Selain penggunaan yang saling mendukung, terdapat juga

penggunaan

yang

saling

bertentangan.

Penggunaan

yang

saling

bertentangan akan menghindari pengelompokan di wilayah yang sama, misalnya perumahan untuk golongan pendapatan tinggi akan menghindari daerah industri berat. Struktur kota berbentuk multiple nuclei sangat jelas terlihat pada kota-kota besar seperti kota megapolis atau kanurbasi yang merupakan gabungan kotakota besar. Kalau kita ambol contoh kota Jakarta, dapat diidentifikasi nuclei yang menjadi pusat kegiatan baru di luar CBD yang telah ada, misalnya daerah


42

Pondok Indah dan Bintaro di bagian selatan, Puri Kembangan di bagian barat, Kelapa Gading di bagian utara, dan Taman Mini di bagian timur.

4.4. Kekuatan Dinamis yang mempengaruhi struktur tata ruang kota Secara garis besar, kekuatan dinamis yang mempengaruhi struktur kota menurut Charles Colby (dalam Pontoh, 2009) adalah: 1.

Gaya sentrifugal, yaitu kekuatan yang menyebabkan terjadinya pergerakan penduduk dan fungsi-fungsi perkotaan dari bagian dalam kota menuju ke bagian luarnya (kawasan pinggiran kota). Misalnya : -

kemacetan, menyebabkan berpindahnya kegiatan dari pusat kota ke kawasan pinggiran.

-

kurangnya ruang terbuka dan gangguan bunyi yang membuat penduduk tidak nyaman tinggal di kota.

-

harga tanah yang mahal, pajak yang tinggi dan pertumbuhan penduduk.

-

ketidakpuasan fungsi ruang perumahan dalam kota yang pada umumnya sempit dan tidak sehat.

2.

Gaya Sentripetal, yaitu kekuatan yang menyebabkan terjadinya pergerakan penduduk dan fungsi-fungsi perkotaan yang berasal dari bagian luar kota menuju ke bagian dalam. Misalnya : -

terdapat berbagai kegiatan bisnis dengan kemudahan aksesibiltas

-

adanya berbagai fasilitas umum untuk olahraga, hiburan dan seni budaya yang dapat dikunjungi pada waktu senggang.

-

sebagai pusat kegiatan perdagangan/perbelanjaan, orang akan merasa bangga bertempat tinggal dengan pusat-pusat tersebut.

C. Soal Latihan 1.

Apakah yang dimaksud dengan Perencanaan Kota?

2.

Jelaskan tujuan dilakukannya perencanaan kota?

3.

Sebut dan jelaskan tiga pelaku ekonomi dalam perekonomian suatu kota!

4.

Sebut dan jelaskan empat fungsi dasar kota dalam ekonomi!


43

5.

Jelaskan struktur kota berdasarkan teori konsentris oleh Ernest W Burgess!

D. Rangkuman Perencanaan kota pada dasarnya adalah kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan. Produk dari perencanaan kota adalah suatu rencana, yang mencakup rencana pengelolaan penggunaan lahan dan tata ruang. Perencanaan kota telah dimulai sejak budaya tinggal menetap dikenal manusia, dan sejak itu terus tumbuh seiring dengan pertumbuhan peradaban dan kebutuhan manusia.

Apabila

pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah, maka selain membahayakan daya dukung kota, juga dapat menimbulkan masalah-masalah perkotaan sehingga kualitas hidup warga kota menjadi rendah. Kota pada dasarnya berperan sebagai pusat pertumbuhan bagi wilayah di sekitarnya. Dalam hal ini, kota berfungsi untuk memperlancar produksi dan pertukaran dengan dekatnya lokasi berbagai kegiatan ekonomi. Kegiatan perekonomian suatu kota digerakkan oleh ekonomi pemerintah, ekonomi swasta, dan ekonomi khusus. E. Tes Formatif Pilihlah jawaban yang paling tepat! 1.

Kegiatan penyusunan rencana kota yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan merupakan pengertian dari … a. perencanaan b. perencanaan kota c. zoning d. penggunaan lahan

2.

Struktur jaringan jalan diarahkan sehingga membentuk kota yang geometris, dengan pusat kota terdiri dari agora (pusat perdagangan) dan forum (tempat pertemuan) merupakan perkembangan perencanaan kota pada masa… a. Revolusi Industri b. Renaissance


44

c. Yunani d. Romawi 3.

Perlunya perencanaan kota semakin dirasakan setelah terjadinya ledakan penduduk yang mengakibatkan kota tumbuh melebihi daya dukungnya. Ini merupakan ciri dari perencanaan kota pada masa… a. Revolusi Industri b. Renaissance c. Yunani d. Romawi

4.

Pernyataan berikut ini yang tidak benar mengenai perencanaan kota di Indonesia adalah … a. tanggung jawab bidang teknik perencanaan berada pada Departemen Pekerjaan Umum b. tanggung jawab bidang administrasi berada pada Badan Perencanaan Nasional c. Perencanaan kota merupakan salah satu hal yang diatur dalam Undang-Undang Penataan Ruang d. Rencana tata ruang dilaksanakan secara hirarkis menurut wilayah administrasi

5.

Apabila pertumbuhan kota dibiarkan terjadi secara alamiah dan tidak dilakukan perencanaan, yang dapat terjadi adalah … a. membahayakan daya dukung kota b. kota tetap nyaman sebagai tempat tinggal c. penggunaan lahan akan optimal d. topografi membatasi perkembangan kota

6.

Berikut ini yang bukan merupakan unsur yang terlibat dalam perekonomian kota adalah … a. ekonomi pemerintahan b. ekonomi swasta c. ekonomi khusus d. ekonomi makro

7.

Salah satu fungsi dasar kota dalam ekonomi adalah residential subcenters, yaitu fungsi kota untuk … a. menyediakan pelayanan/jasa bagi wilayah belakangnya (hinterland) b. menyediakan fasilitas pemasaran dan jasa untuk penduduk hinterland


45

c. mengumpulkan barang hasil produksi regional untuk diangkut ke bagian lain serta diekspor ke luar negeri d. melayani para pekerja yang pindah ke lokasi yang lebih tenang di daerah pinggiran dan menjadi komuter 8.

Pola perkembangan kota yang berlapis-lapis dan membentuk struktur lingkaran dengan pusat kota di tengahnya merupakan teori struktur kota … a. konsentris b. sektor c. axial d. multiple nuclei

9.

Teori struktur kota yang saat ini dianggap paling relevan diterapkan dalam memahami perumbuhan kota besar atau kumpulan kota adalah teori … a. konsentris b. sektor c. axial d. multiple nuclei

10. Proses pertumbuhan kota lebih berdasarkan sektor daripada sistem gelang atau melingkar sebagaimana yang dikemukakan dalam teori Burgess merupakan teori struktur kota yang dikemukakan oleh… a. Hommer Hoyt b. Clancey Harris c. Von Thunen d. William Alonso F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.

Tingkat Pemahaman=

X 100

Tingkat nilai adalah sebagai berikut: 91 – 100 Sangat baik 81 – 90,9 Baik Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

46

71 – 80,9 Cukup 61 – 70,9 Kurang 0 – 60

Sangat Kurang



47

Kegiatan Belajar 4 ASPEK TEKNIS DALAM PERENCANAAN KOTA A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat : -

Menunjukkan peranan pemerintah dalam perencanaan kota Menunjukkan Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan Menunjukkan Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan


Peranan Pemerintah dalam Perencanaan Kota Perkembangan kota di Indonesia dan berbagai permasalahannya sudah

ada sejak dekade 1950 ketika terjadi masa transisi dalam membenahi kota sebagai ekses dari perang kemerdekaan. Pada dekade tersebut, sentra-sentra produksi dan industrialisasi terutama kota-kota besar di pulau Jawa mulai menunjukan pembangunan secara signifikan, sedangkan kota-kota kecil mulai muncul dan tumbuh. Menurut besaran penduduknya, kawasan perkotaan dapat dibedakan menjadi (Pontoh, 2009) : - Kawasan perkotaan kecil (jumlah penduduk yang dilayani minimal 50.000 jiwa dan maksimal 100.000 jiwa) - Kawasan perkotaan sedang (jumlah penduduk yang dilayani lebih dari 100.000 jiwa dan maksimal 500.000 jiwa) - Kawasan perkotaan besar (jumlah penduduk yang dilayani minimal 500.000 jiwa) - Kawasan metropolitan (jumlah penduduk yang dilayani minimal 1.000.000 jiwa) - Kawasan megapolitan

Kawasan metropolitan merupakan kawasan perkotaan yang terdiri atas sebuah kawasan perkotaan yang berdiri sendiri atau kawasan perkotaan inti dengan kawasan perkotaan di sekitarnya yang saling memiliki keterkaitan fungsional yang dihubungkan dengan sistem jaringan prasarana wilayah yang terintegrasi dengan jumlah penduduk keseluruhan minimal 1.000.000 jiwa.


48

Kawasan metropolitan yang saling memiliki hubungan fungsional dapat membentuk kawasan megapolitan. Wilayah perkotaan tumbuh dan berkembang yang pada akhirnya menimbulkan

berbagai

dampak

yang

secara

seksama

harus

segera

ditanggulangi, seperti masalah urbanisasi, perkembangan sosial ekonomi dan budaya, serta perkembangan fisik atau infrastruktur perkotaan sebagai salah satu aspek indikator kemajuan kota. Perkembangan kota di Indonesia dan dampak yang dihasilkan memerlukan perhatian serius dari pemerintah untuk kemudian ditanggulangi. Beberapa permasalahan pokok yang mengemuka pada kawasan perkotaan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 494/Prt/M/2005 Tentang Kebijakan dan Strategi Nasional Pengembangan Perkotaan antara lain: a.

Urbanisasi. Salah satu masalah yang perlu mendapat perhatian dalam pembangunan perkotaan adalah semakin banyaknya penduduk Indonesia yang tinggal di daerah perkotaan. Peningkatan jumlah penduduk perkotaan ini antara lain disebabkan karena semakin banyaknya penduduk dari daerah perdesaan yang menjadi penduduk kota. Berdasarkan perkiraan pada tahun 2025 jumlah penduduk yang tinggal di perkotaan akan mencapai 60%. Sebaliknya jumlah penduduk di perdesaan semakin menurun. Peningkatan jumlah penduduk kota tentunya akan memberikan berbagai implikasi bagi pembangunan perkotaan. Dilihat dari sebaran penduduk perkotaan saat ini dan

proyeksinya

pada

waktu

mendatang,

konsentrasi

pertambahan

penduduk kota terjadi di Pulau Jawa, yang hanya merupakan 7% dari lahan seluruh Indonesia. Pengelompokan ini terutama terjadi di Jabodetabek (20% dari total penduduk perkotaan Indonesia). Hal ini menunjukkan adanya konsentrasi

berlebihan

dan

tidak

meratanya

penyebaran

penduduk

perkotaan. Selain itu juga, terutama di kota-kota metropolitan, telah terjadi perkembangan fisik perkotaan yang telah

’mengintegrasi’ kota-kota yang

lebih kecil di sekitar kota intinya dan membentuk konurbasi yang tak terkendali. Hal ini menyebabkan tidak efisiennya pelayanan kota serta menurunnya kinerja kota. Selain itu, hal tersebut juga berarti semakin dieksploitasinya

sumber

alam

sekitarnya

untuk

mendukung

dan

meningkatkan pertumbuhan ekonomi serta peningkatan kualitas kehidupan kota. Selain itu pada kenyataannya, kota (selain menjadi tempat konsentrasi Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

49

penduduk) juga menjadi tempat dimana terjadi perusakan lingkungan, timbulnya polusi dan pemanfaatan sumberdaya alam yang terbesar. b.

Kemiskinan di perkotaan. Yang paling mudah dan terlihat jelas dari wajah kemiskinan perkotaan adalah kondisi jutaan penduduk yang tinggal di permukiman kumuh dan liar. Kondisi kekumuhan ini menunjukkan seriusnya permasalahan sosial-ekonomi, politik dan lingkungan yang bermuara pada kondisi kemiskinan. Pengertian kemiskinan sendiri bermakna multi-dimensi dari mulai rendahnya pendapatan, kekurangan gizi dan nutrisi, tidak memperoleh pelayanan dasar yang memadai, tidak layaknya tempat tinggal, ketidakamanan, kurangnya penghargaan sosial, dan lain-lain. Masalah kemiskinan terkait erat dengan adanya berbagai ketimpangan sosial, oleh karena itu perlu strategi khusus yang tidak bisa dilepaskan dari masalah sosial dan budaya. Begitu juga halnya dengan urbanisasi sebagai akibat dari bergesernya orientasi negara dari pertanian kepada industi. Urbanisasi pada masa mendatang akan semakin besar pada tataran jumlah dan tentunya harus diimbangi dengan penyediaan lapangan pekerjaan, perumahan yang layak, dan sarana prasarana yang memadai, dan apabila hal tersebut tidak dipenuhi maka tidak mustahil akan menimbulkan kemiskinan kota yang komplikatif.

Walaupun

telah

berangsur-angsur

diusahakan

untuk

mengentaskan atau mengurangi kemiskinan, dalam kurun waktu 10-15 tahun mendatang ini, kemiskinan masih tetap merupakan masalah penting sehingga perlu ditangani secara bersama-sama terutama di kawasan perkotaan. Harapannya adalah bahwa masalah ini semakin lama akan semakin dapat berkurang. c.

Kualitas Lingkungan Hidup Perkotaan. Lingkungan hidup tidak terpisahkan dari penataan ruang kota, dan penataaan ruang kota itu sendiri akan meliputi penataan berbagai media lingkungan dan kawasan seperti ruang Terbuka Hijau (RTH) serta tata guna tanah, juga terkait dengan masalah sosial, budaya, ekonomi, dan berbagai aspek lainnya. Keadaan lingkungan di berbagai kota besar di Indonesia saat ini memiliki kecenderungan yang tidak berwawasan lingkungan, terbukti dengan banyaknya daerah-daerah kumuh (slums). Padahal untuk mencapai masyarakat perkotaan yang sejahtera, kualitas lingkungan hidupnya harus baik, karena akan berpengaruh pada


50

kualitas hidupnya. Masalah yang terkait dengan kualitas lingkungan hidup meliputi: -

aspek fisik seperti kualitas udara, air, tanah

-

kondisi lingkungan perumahan seperti kekumuhan, kepadatan yang tinggi, lokasi yang tidak memadai serta kualitas dan keselamatan bangunan;

-

ketersediaan sarana, prasarana serta pelayanan kota lainnya;

-

aspek sosial budaya dan ekonomi seperti kesenjangan dan ketimpangan kondisi antar golongan atau antar warga, tidak tersedianya wahana atau tempat untuk menyalurkan kebutuhan-kebutuhan sosial budaya;

-

jaminan perlindungan hukum dan keamanan dalam melaksanakan kehidupannya.

d.

Keamanan dan Ketertiban Kota. Masalah kemanan dan ketertiban kota sangat berkaitan dengan masalah kemiskinan dan sumber daya manusia kompeten, artinya bahwa dengan adanya kemiskinan yang semakin besar jumlahnya akan menimbulkan tindakan kriminalitas, oleh karena itu perlu adanya optimalisasi kebijakan pemerintah dalam bidang tersebut dan juga partisipasi masyarakat dalam pembangunan. Kemiskinan dan rendahnya kualitas SDM juga mengakibatkan kesenjangan sosial, yang merupakan permasalahan kota yang dapat mengganggu stabilitas keamanan dan kenyamanan kota. Sumber dari kesenjangan sosial adalah timpangnya kondisi kelompok masyarakat miskin dan masyarakat kaya di kota, karena tidak adilnya akses bagi pemanfaatan sumber daya yang ada di kota, sehingga menyebabkan semakin terpinggirkannya kelompok miskin.

e.

Kapasitas Daerah Dalam Pengembangan dan Pengelolaan Perkotaan. Dengan adanya desentralisasi dan otonomi, maka kesiapan daerah untuk mengelola pembangunan kota perlu menjadi perhatian utama. Kesiapan daerah harus terpenuhi dengan beberapa pembaharuan baik dalam bidang pemerintahan yang terkait dengan sumber daya manusia, masalah kelembagaan dan beberapa hal penunjang lainnya, terutama karena wewenang pengelolaan perkotaan yang sebagian besar berada pada Pemerintah Daerah. Dengan banyaknya pihak yang terkait dan bertanggung jawab akan pengelolaan dan pembangunan kota, koordinasi antara berbagai


51

pihak ini menjadi sangat penting. Kapasitas daerah yang perlu dipersiapkan meliputi: -

kapasitas SDM meliputi kelompok eksekutif, legislatif dan pelaku lainnya seperti masyarakat dan dunia usaha.

-

kapasitas dan struktur kelembagaannya

- peraturan perundangan pendukung serta kemampuan pengelolaan pembiayaannya. Pemerintah Daerah ditantang untuk memberikan pelayanan yang lebih baik kepada masyarakat. Salah satu tantangan yang dihadapi oleh pemerintah daerah di era desentralisasi adalah keterbatasan kemampuan teknis dan profesional untuk menjaring aspirasi masyarakat. Selain itu, pemerintah lokal memiliki kebutuhan yang sangat mendesak untuk membangun kapasitas lokal dalam hal perencanaan, perancangan rekayasa (engineering design), penganggaran, akuntansi, keuangan dan manajemen proyek. Pembangunan kapasitas lokal perlu diutamakan sehingga daerah dapat mendayagunakan sumber daya yang ada untuk kebutuhan yang spesifik.

Pemerintah memegang peranan penting dalam perencanaan kota baik dalam hal pengambilan kebijakan maupun dari sisi pemberi anggaran dalam rangka implementasi atas kebijakan yang diambil dalam perencanaan kota. Dari sisi pemerintah sebagai pemberi anggaran, maka dapat dijabarkan bahwa fungsi anggaran pemerintah dalam perencanaan kota adalah sebagai berikut: a.

Sebagai pelengkap mekanisme sektor swasta/mekanisme pasar dalam pengalokasikan sumber daya yang tersedia

b.

Mengusahakan distribusi pendapatan yang lebih merata

c.

Menstabilkan perekonomian pada umumnya

Dari sisi pengambilan kebijakan, pemerintah merupakan pengambil kebijakan dalam perencanaan kota yang merupakan bagian dari perencanaan wilayah. Kewenangan perencanaan wilayah telah dibagi antara pusat dan daerah. Kewenangan utama (langsung) tiap jenjang pemerintahan dalam penataan ruang diindikasikan berdasarkan urusan-urusan yang berkenaan dengan

perencanaan,

pengendalian

ruang,

penetapan, serta

perizinan

pemanfaatan

(lokasi),

ruang.


pemanfaatan

Makin

tinggi

dan

jenjang 52

pemerintahan, makin terbatas kewenangan utamanya. Artinya kewenangan terbesar adalah pada tingkat pemerintahan terendah, yaitu Kota/Kabupaten. Menurut Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, wewenang pemerintah daerah/kota dalam penyelenggaraan penataan ruang meliputi : a.

Pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis kabupaten/kota

b.

Pelaksanaan penataan ruang wilayah propinsi,

c.

Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota

d.

Kerjasama penataan ruang antarkabupaten/kota.

2.

Penataan Ruang, Zonasi Lahan, dan Tataguna Lahan

2.1

Penataan Ruang Penataan ruang di Indonesia diatur dalam UU Nomor 26 Tahun 2007

tentang Penataan Ruang. Dalam penjelasan Undang-undang tersebut, dijelaskan bahwa ruang merupakan wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara termasuk di dalamnya ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya. Ruang sebagai tempat dilakukannya berbagai aktivitas manusia merupakan sumber daya yang harus dipelihara keberadaannya. Karenanya penggunaan ruang seharusnya bersifat berkelanjutan, yaitu kondisi dan kualitas lingkungan fisiknya dapat dipertahankan atau bahkan ditingkatkan. Untuk mencapai hal ini maka diperlukan instrumen pengendali yang salah satunya berupa zonasi lahan. Penataan ruang di negara maju sudah merupakan suatu sistem yang terintegrasi dengan urusan pendaftaran tanah. Dengan perkataan lain, penatagunaan tanah dan pengaturan peruntukan yang dilekatkan pada pendaftaran tanah merupakan subsistem dalam penataan ruang (Hermit, 2009). Di Indonesia penataan ruang dan pendaftaran tanah masih merupakan dua hal yang terpisah dan berdiri sendiri, meskipun saat ini pemerintah berusaha menyatukan kedua hal tersebut dengan mengubah Badan Pertanahan Nasional menjadi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.


53

2.2

Zonasi Lahan Zonasi

lahan

adalah

pengelompokan

sejumlah

unit

lahan

yang

homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan berkelanjutan. Peraturan zonasi diatur dalam UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang,

yaitu ketentuan yang

mengatur

tentang

persyaratan

pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang. Suatu zona mempunyai aturan yang seragam (guna lahan, intensitas, masa bangunan), dan satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan aturan. Di beberapa negara zoning dikenal dalam berbagai istilah, seperti land development code, zoning code, zoning ordinance, dan sebagainya. Peraturan zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan tentang amplop ruang ( koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan. Ketentuan lain yang dibutuhkan antara lain adalah ketentuan pemanfaatan ruang yang terkait dengan keselamatan

penerbangan,

pembangunan

pemancar

komunikasi,

dan

pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi. Ketentuan tentang amplop ruang akan terkait dengan berbagai perijinan yang dapat diberikan oleh pemerintah Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan perencanaan tata ruang. Ketentuan tersebut antara lain terkait dengan : a.

Izin mendirikan bangunan gedung (IMB). IMB adalah perijinan yang diberikan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.

b.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB). KDB atau disebut juga building coverage adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dengan luas lahan / tanah perpetakan / daerah perencanaan yang dikuasai


54

sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. KDB dinyatakan dalam bentuk persentase. Contoh Penghitungan: Luas lahan = 150 m2 KDB

= 60%

Maka luas lantai dasar bangunan yang diperkenankan dibangun adalah = 60% x 150 m2 = 90 m2 (sisanya 60 m2 digunakan sebagai area terbuka). Dasar perhitungan KDB ini hanya memperhitungkan luas bangunan yang tertutup atap. KDB tidak mencakup lantai bangunan yang berada di bawah tanah (basement), jalan setapak, dan halaman dengan pengerasan yang tidak beratap. Walaupun demikian, sebaiknya lahan tersebut ditutup dengan bahan yang dapat meresap air seperti paving blok.

c.

Koefisien Lantai Bangunan (KLB). KLB adalah angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. KLB merupakan perbandingan antara luas total bangunan dibandingkan dengan luas lahan. Luas bangunan yang dihitung KLB ini merupakan seluruh luas bangunan yang ada, mulai dari lantai dasar hingga lantai diatasnya. Mezanin atau bangunan dengan tinggi dinding lebih dari 1.20 meter yang digunakan sebagai ruangan harus dimasukkan kedalam perhitungan KLB. KLB biasanya dinyatakan dalam angka, misalnya 1,5; 2; 2,5 dan sebagainya. Untuk tiap-tiap daerah angka KLB ini berbeda-beda. Semakin padat suatu daerah, semakin tinggi pula angka KLB nya. Bangunan khusus parkir diperkenankan sampai dengan 150% dari KLB yang ditetapkan Contoh Penghitungan: Luas lahan

= 150 m2

KDB

= 60%

KLB

= 1,5

Maka ketentuan mengenai bangunan yang diijinkan adalah : Luas lantai dasar = 60% x 150 m2 = 90 m2 Total luas bangunan yang boleh dibangun = 1,5 x 150 m2 = 225 m2 Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

55

Jumlah lantai maksimal yang dapat dibangun = Total luas sesuai KLB : luas sesuai KDB = 225 : 90 = 2,5 lantai Dari perhitungan tersebut, maka luas total bangunan yang diizinkan dibangun adalah seluas 225 m2, yang berarti dapat dibangun rumah secara vertikal dengan jumlah lantai dua atau 2 1/2. Apabila dua lantai maka luas total bangunan adalah 180 m2, sisanya seluas 45 m2 dapat dibangun diatasnya. d.

Koefisien Dasar Hijau (KDH). KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka

di

luar

bangunan

pertamanan/penghijauan

gedung

dengan

luas

yang tanah

diperuntukan

bagi

perpetakan/daerah

perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Besaran KDH pada umumnya ditetapkan dengan menggunakan formula KDH = 100% - (KDB + 20% KDB) dengan batas minimum 10% (Pedoman Umum Penyusunan RDTR Kota; 2008). Formula ini berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan. Perhitungan KDH berdasarkan formula tersebut belum mempertimbangkan kondisi tanah dan kondisi hidrologi wilayah bersangkutan. Contoh Penghitungan: Luas tapak = 1000 m2 KDH = 0,25 Dasar penghijauan minimum adalah = 0,25 x 1000 m2 = 250 m2

e.

Koefisien Tapak Basemen (KTB). KTB adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan antar luas tapak basemen dengan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Contoh Penghitungan: Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

56

Luas tapak = 1000 m2 KTB = 0,75 Luas maksimum lantai basement adalah : = 0,75 x 1000 m2 = 750 m2 f.

Garis Sempadan Bangunan Garis Sempadan Bangunan dalah sebuah garis yg membatasi jarak bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan terhadap batas lahan yg dikuasai.

Dapat

disimpulkan

bahwa GSB

ialah batas

bangunan

yg

diperbolehkan untuk dibangun rumah atau gedung. Merupakan batas maksimum di mana dinding terluar dari sebuah bangunan boleh didirikan pada suatu tapak. Patokan untuk mengukurnya ialah as atau garis tengah jalan, tepi pantai, tepi sungai, rel kereta api, dan/atau juga jaringan tegangan tinggi. GSB berfungsi untuk menyediakan lahan sebagai daerah hijau dan resapan air, yang pada akhirnya menciptakan rumah sehat karena rumah akan memiliki halaman yang memadai sehingga penetrasi udara kedalam rumah akan lebih optimal. Selain itu, dengan adanya jarak rumah dengan jalan di depannya, privasi pemilik tentunya akan lebih terjaga. Besar kecilnya tergantung dari kelas jalan. Biasanya besar GSB adalah 3 meter sampai dengan 5 meter. g.

Garis Sempadan Jalan Garis Sempadan Jalan (GSJ) hampir mirip dengan GSB, tetapi GSJ lebih ditujukan untuk tersedianya lahan bagi perluasan jalan di masa mendatang. Misalnya dinyatakan GSJ sebesar 1,5 meter, maka artinya 1,5 meter dari tepi jalan kearah halaman rumah sudah ditetapkan sebagai lahan untuk rencana pelebaran jalan. Bila suatu saat ada pekerjaan pelebaran jalan, lahan selebar 1,5 meter tersebut akan terambil.

Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai dengan peruntukan

lokasi

yang

ditetapkan

dalam

surat

keterangan

rencana

kabupaten/kota yang diberikan oleh pemerintah daerah. Surat keterangan


57

rencana

kabupaten/kota

didasarkan

pada

RTRW

kabupaten/kota,

RTRK(Rencana Teknis Ruang Kota), dan/atau RTBL (Rencana Tata Bangunan & Lingk). Bagi daerah yang belum memiliki RTRW kabupaten/kota, RTRK, dan/atau RTBL untuk lokasi bersangkutan, atau sudah memiliki RTRW namun belum dapat dilaksanakan, bupati/walikota, atau Gurbenur Daerah Khusus Ibukota dapat memberikan persetujuan mendirikan bangunan gedung pada daerah tersebut untuk jangka waktu sementara. 2.3

Tata Guna Lahan Penatagunaan tanah diwujudkan dalam tata guna lahan, yaitu suatu proses

perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan alternatif pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya baik fisik, sosial budaya, maupun ekonomi. Tata guna lahan terbagi menjadi dua bagian yaitu: a.

Kawasan Terbangun Yaitu ruang dalam kawasan permukiman perkotaan yang mempunyai ciri dominasi penggunaan lahan secara terbangun atau lingkungan binaan untuk mewadahi kegiatan perkotaan. Meliputi antara lain kawasan perumahan, perkantoran, perdagangan dan jasa, serta industri.

b.

Kawasan terbuka/Tak Terbangun, terdiri dari : - RTH (Ruang Terbuka Hijau), yaitu ruang dalam kota atau wilayah yang lebih luas baik dalam bentuk areal memanjang/jalur maupun dalam bentuk lain, dimana dalam penggunaannya lebih bersifat terbuka yang pada dasarnya tanpa bangunan dan pemanfaatannya lebih bersifat pengisian hijau tanaham atau tumbuhan. - Daerah konservasi, yaitu daerah yang mengandung arti perlindungan sumber daya alam dan tanah terbuka serta pelestarian daerah perkotaan.

3.

Pengawasan dan Pengendalian Tata Guna Lahan Penggunaan lahan harus diawasi dan dikendalikan dengan baik supaya

penataannya tetap teratur sesuai dengan rencana. Tujuan utama pengendalian adalah terjaganya kesesuaian antara pemanfaatan ruang dan rencana tata ruang. Untuk tujuan tersebut maka dalam UU nomor 26 Tahun 2007 diperkenalkan beberapa instrumen sebagai pengendali, yaitu:


58

a.

Peraturan zonasi dalam bentuk Perda dan sebagai penyerta Rencana Tata Ruang Kawasan atau RDTRK

b.

Perizinan, seperti izin lokasi dan IMB

c.

pemberian insentif (misalnya berupa keringanan pajak, pembangunan sarana dan prasarana, kemudahan prsedur perijinan) dan disinsentif (misalnya berupa pembatasan perijinan, pajak yang tinggi)

d.

pengenaan sanksi.

Sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang, peraturan zonasi harus disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Rencana rinci tersebut berupa RDTRW Kabupaten/Kota serta rencana rinci untuk kawasan agropolitan, metropolitan dan megapolitan. Contoh dari pedoman seperti ini misalnya Konsep Wilayah Bandung Raya dan Wilayah Jabodetabek (Hermit, 2009). Pengendalian pemanfaatan ruang itu sendiri dilaksanakan oleh pemerintah kabupaten/kota. Agar mempunyai kekuatan hukum yang tegas dan jelas (operasional) maka pengendalian harus didasari dengan suatu peraturan. MisaInya untuk peraturan zonasi harus ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah untuk zonasi nasional, Peraturan Daerah Propinsi untuk zonasi propinsi, dan Peraturan Daerah Kabupaten/Kota untuk zonasi kabupaten/kota.

Demikian juga untuk perijinan

yang terkait dengan ijin pemanfaatan ruang yang menurut ketentuan peraturan perundangan harus dimiliki sebelum pelaksanaan pemanfaatan ruang. Ijin yang terkait dengan hal ini adalah ijin lokasi/fungsi ruang, amplop ruang, dan kualitas ruang. Ijin yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang atau prosedur dapat dibatalkan, dan kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan ijin ini dapat dimintakan penggantian yang layak kepada instansi pemberi ijin. Penerapan

insentif

dimaksudkan

untuk

mendorong

suatu

bentuk

pemanfaatan lahan antara lain diberikan dalam bentuk : - keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham - pembangunan serta pengadaan infrastruktur - kemudahan prosedur perijinan - pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta, atau pemda lain


59

Sedangkan disinsentif dimaksudkan sebagai perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, dan dapat berupa : - pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan - pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti

C. Soal Latihan 1.

Jelaskan beberapa permasalahan pokok yang dihadapi pemerintah terkait dengan perkembangan kota!

2.

Sebutkan wewenang pemerintah daerah/kota dalam penyelenggaraan penataan ruang!

3.

Apakah yang dimaksud dengan zonasi lahan?

4.

Jelaskan yang dimaksud dengan Koefisien Dasar Bangunan!

5.

Tata guna lahan terbagi menjadi dua bagian, yaitu kawasan terbangun dan kawasan tidak terbangun. Jelaskan!

D. Rangkuman Perkembangan kota di Indonesia dan dampak yang dihasilkan memerlukan perhatian serius dari pemerintah untuk kemudian ditanggulangi. Berbagai permasalahan dalam perkembangan kota menimbulkan dampak yang secara seksama harus segera ditanggulangi, seperti masalah urbanisasi, perkembangan sosial ekonomi dan budaya, serta perkembangan fisik atau infrastruktur perkotaan sebagai salah satu aspek indikator kemajuan kota. Agar perkembangan kota dapat terarah dan sesuai dengan daya dukung kota itu sendiri, maka diperlukan instrumen untuk merencanakan dan mengendalikan pemanfaatan lahan. Penatagunaan tanah diwujudkan dalam tata guna lahan, yaitu suatu proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan alternatif pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya baik fisik, sosial budaya, maupun ekonomi. Sedangkan instrumen pengendalian antara lain diwujudkan dalam bentuk peraturan zonasi lahan.


60

E. Tes Formatif Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini! Perhatikan bahwa pilihan jawaban berjumlah 11! No.

Pernyataan

Jawaban

1.

Berpindahnya penduduk dari daerah perdesaan yang menjadi penduduk kota Masalah rendahnya pendapatan, kekurangan gizi dan nutrisi, tidak memperoleh pelayanan dasar yang memadai, tidak layaknya tempat tinggal, ketidakamanan, kurangnya penghargaan sosial Mengusahakan distribusi pendapatan yang lebih merata bagi masyarakat kota Makin tinggi jenjang pemerintahan, makin terbatas kewenangan utamanya dalam penataan ruang. Maka kewenangan terbesar adalah pada level pemerintahan ini. wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara termasuk di dalamnya ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya Kerjasama penataan ruang antarkabupaten/kota merupakan wewenang dari level pemerintah ini pengelompokan sejumlah unit lahan yang homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan berkelanjutan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang proses perencanaan terhadap pemanfaatan lahan dan alternatif pola tataguna lahan dengan memperhatikan faktor pengembangannya baik fisik, sosial budaya, maupun ekonomi perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang

a. fungsi anggaran pemerintah b. Pemerintah Kabupaten/Kota

2.

3. 4.

5.

6. 7.

8.

9.

10.

c. urbanisasi d. Peraturan lahan

zonasi

e. disinsentif

f. Zonasi lahan g. Tata guna lahan

h. Pemerintah Kabupaten/Kota

i. kemiskinan

j. Pemerintah propinsi

k. ruang

F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar,


61

kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.

Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang



62

Kegiatan Belajar 5 PROSES DAN DOKUMENTASI PERENCANAAN KOTA A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat : -

Menunjukkan proses perencanaan kota pada umumnya Menunjukkan proses perencanaan kota di Indonesia Menunjukkan Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia


Proses Perencanaan Kota pada Umumnya Perencanaan merupakan proses untuk menentukan tindakan masa depan

yang tepat, melalui urutan pilihan, dengan memperhitungkan sumber daya yang tersedia (Pontoh, 2009). Karakteristik utama dari proses perencanaan adalah (1) bersifat siklis, yaitu terdiri atas rangkaian kegiatan yang akan menjembatani perumusan

tujuan

dengan

penyusunan

program

dan

proyek

sebagai

implementasinya; (2) kesatuan dalam ragam/kegiatannya, tidak ada satu tahapan kegiatan yang boleh terisolasi dari tahapan lainnya, dan; (3) tiap tahapan tidak selalu dilakukan secara sekuensial, mengingat situasi lapangan yang sangat kompleks dan bervariasi. Dalam Undang-undang Penataan Ruang, Kawasan Perkotaan didefinisikan sebagai kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi. Sedangkan perencanaan tata ruang didefinisikan sebagai suatu proses untuk menentukan struktur dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata ruang. Hal ini sedikit berbeda dengan pengertian perencanaan kota menurut beberapa ahli. Hobbs and Doling (1991) menyatakan bahwa perencanaan kota merupakan kegiatan mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan serta jaringan jalan dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan dan biaya. Pontoh (2009) menyatakan bahwa perencanaan kota merupakan penyiapan dan antisipasi kondisi kota pada masa yang akan datang, dengan titik berat pada aspek spasial


63

dan tata guna lahan, yang dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan. Dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Th 1987 disebutkan bahwa Perencanaan kota adalah kegiatan penyusunan dan peninjauan kembali rencana kota. Sedangkan rencana kota adalah rencana pengembangan kota yang disiapkan secara teknis, baik yang ditetapkan Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah yang merupakan rumusan kebijaksanaan pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan kotaperencanaan kota merupakan rumusan kebijaksanaan pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan kota untuk mencapai tujuan tertentu. Dalam melaksanakan perencanaan kota terdapat beberapa model yang dapat dijadikan acuan. Menurut Terry Moore (dalam Pontoh, 2009) proses perencanaan kota dapat secara umum digambarkan sebagaimana berikut:

(Re)-Evaluasi

Pendefinisian persoalan

Perumusan tujuan dan sasaran

Pemantauan Pengumpulan data Implementasi Analisis : data pasar,proyeksi

Evaluasi dan seleksi alternatif Identifikasi alternatif

Sumber : Pontoh dan Kustiwan, 2009

Gambar 5.1 Proses perencanaan kota menurut Terry Moore

Dari berbagai model perencanaan, tahapan proses perencanaan secara umum menurut Pontoh dan Kustiwan (2009) adalah : 1.

Pendefinisian persoalan/masalah, sebagai titik awal perencanaan. Definisi masalah yang tepat akan mengarahkan pada perumusan tujuan dan sasaran


64

yang tepat pula. Ada 4 hal yang harus diperhatikan dalam pendefinisian masalah, yaitu : a.

Latar belakang persoalan, baik bersifat ekonomi, sosial, politik, budaya, atau faktor lain.

b.

Identifikasi persoalan, tahap awal untuk memahami masalah yang sebenarnya.

c.

Pembatasan persoalan, menetapkan batas persoalan dengan jelas, sehingga dapat ditentukan faktor yang yang masuk lingkup analisis dan mana yang tidak.

d.

Perumusan

persoalan,

menyatakan

secara

jelas

dan

eksplisit

pertanyaan-pertanyaan yang akan dicari jawaban atau solusinya. 2.

Perumusan tujuan dan sasaran, yang diarahkan untuk menghasilkan suatu pernyataan yang bersifat kualitatif berkenaan dengan pencapaian yang diinginkan sebagai hasil dari perencanaan. Hasil dari proses ini adalah pernyataan spesifik menyangkut pencapaian tujuan yang bersifat terukur dan memilki kerangka waktu untuk mencapainya.

3.

Pengumpulan dan interpretasi data, yaitu data : - mengenai distribusi (spasial dan aspasial), untuk membandingkan antar kelompok, kegiatan, atau wilayah geografis - data mengenai keterkaitan baik berupa spasial maupun aspasial, dan - data indikator perkembangan, misalnya data time series pertumbuhan penduduk

4.

Analisis Data, mencakup : a.

analisis data dasar, bertujuan untuk mendeskripsikan dan menilai keadaan atau kondisi masa lalu dan masa sekarang sehingga persoalan yang telah dirumuskan didukung dengan data yang relevan.

b.

analisis prakiraan, dilakukan berdasarkan kecenderungan historis jika dianggap tidak ada intervensi. Karenanya data historis mutlak diperlukan.

c.

analisis penyusunan skenario di masa datang, tujuannya adalah prediktif, menilai alternatif yang dapat dilakukan atau prediksi hasil yang diperoleh di masa depan.

5.

Identifikasi dan evaluasi alternatif, apabila terdapat beberapa alternatif yang dapat dilakukan, maka tugas perencana selanjutnya adalah membandingkan Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

65

secara rinci kelebihan dan kekurangan masing-masing alternatif serta memberikan informasi kepada pengambil keputusan untuk alternatif terbaik. 6.

Implementasi, dalam bentuk program atau proyek yang spesifik untuk melaksanakan kebijaksanaan yang dipilih.

7.

Pemantauan dan evaluasi, merupakan bagian dari kegiatan pengawasan pemanfaatan ruang.

2.

Proses Perencanaan Kota di Indonesia Rangkaian proses perencanaan secara umum yang diformulasikan oleh

Terry Moore pada dasarnya sama dengan lingkup penataan ruang yang diatur dalam Undang-undang Penataan Ruang. Kaitan antara keduanya menurut Pontoh dan Kustiwan mencakup : a.

Perencanaan tata ruang, produknya adalah Rencana Tata Ruang (RTR)

b.

Pemanfaatan ruang, merupakan pelaksanaan RTR

c.

Pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai pengendali dari pelaksanaan RTR

Hubungan tersebut dapat digambarkan sebagaimana gambar 5.2 berikut : 8-9 Pengendalian Pemanfaatan Ruang

1.Pendefinisian persoalan 2.Perumusan tujuan dan sasaran

9.(Re)-Evaluasi 8.Pemantauan

3.Pengumpulan data 7.Implementasi 7 Pemanfaatan Ruang

6.Evaluasi dan seleksi alternatif

4.Analisis : data pasar,proyeksi 5.Identifikasi alternatif

1-6 Perencanaan Tata Ruang

Sumber : Pontoh dan Kustiwan, 2009

Gambar 5.2 Hubungan proses perencanaan kota menurut Terry Moore dengan UU Penataan Ruang

Sesuai Pasal 11 ayat (2) UU No. 24/1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

66

pemerintah daerah kabupaten berwenang melaksanakan penataan ruang wilayah kabupaten yang meliputi Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten,

pemanfaatan

ruang

wilayah

kabupaten,

dan

pengendalian

pemanfaatan ruang wilayah kabupaten. RTRW kabupaten berjangka waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun. RTRW kabupaten dapat ditinjau kembali kurang dari 5 (lima) tahun jika: a.

terjadi perubahan kebijakan nasional dan strategi yang mempengaruhi pemanfaatan ruang wilayah kabupaten; dan/atau

b.

terjadi dinamika internal kabupaten yang mempengaruhi pemanfaatan ruang secara mendasar, seperti bencana alam skala besar atau pemekaran wilayah yang ditetapkan melalui peraturan perundang-undangan.

Peninjauan kembali dan revisi RTRW kabupaten ini dilakukan bukan untuk pemutihan terhadap penyimpangan pemanfaatan ruang di wilayah kabupaten (Hermit, 2012). Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan yang merupakan bagian wilayah kabupaten berupa rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten, yaitu Rencana Detil Tata Ruang Kabupaten. Sebagai turunan untuk melaksanakan UndangUndang Penataan Ruang, prosedur untuk penataan ruang kawasan kabupaten diatur dalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 16/PRT/M/2009 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten, dengan kewajiban penyediaan dan penggunaan Ruang Terbuka Hijau minimal 30% dari luas kawasan perkotaan, terdiri dari 20% RTH publik dan 10% RTH privat. Hal ini juga berlaku untuk RDTR Kota.

3.

Dokumen Perencanaan Kota di Indonesia Produk

dari

proses

perencanaan

adalah

rencana.

Produk

ini

didokumentasikan sebagai kumpulan rencana yang mengacu pada standar yang berlaku. Dalam praktik penyusunan ruang di Indonesia, dokumen tata ruang bersifat hirarkis, mulai dari dokumen yang bersifat makro yang berlaku pada level nasional hingga dokumen detil yang hanya berlaku pada kawasan tertentu saja. Sesuai dengan Undang-undang Nomor 26 tahun 2007, rencana tata ruang sebagai produk dari proses perencanaan didokumentasikan sesuai dengan batasan wilayah administrasi, berupa RTRWN, RTRWP, dan RTRWK untuk Rencana Umum dan dokumen detil berupa Rencana detil. Untuk tata Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

67

ruang kota/kawasan perkotaan, rencana tata ruang sekurang-kurangnya terdiri dari 4 materi/sustansi : a.

Rencana pemanfaatan ruang, menunjukkan alokasi ruang untuk mewadahi aktivitas yang akan dikembangkan

b.

Rencana Pengembangan Sarana, untuk mendukung setiap aktivitas yang memanfaatkan ruang

c.

Rencana Pengembangan Prasarana, untuk mendukung setiap aktivitas dan sarana

d.

Aspek Pelaksanaan dan Pengendalian, untuk mendukung terlaksananya ketiga produk rencana.

Tiap hirarki rencana tata ruang berbeda dalam hal rincian substansi, skala ketelitian peta, legalisasi atau penetapannya, serta fungsi/manfaatnya. Hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya) dapat dibedakan menjadi: 1.

Rencana Umum, yaitu kebijakan yang menetapkan lokasi dari kawasan yang harus dilindungi dan dibudidayakan serta diprioritaskan pengembangannya dalam jangka waktu perencanaan. Rencana umum dibagi menurut wilayah administrasi, yaitu:

2.

a.

Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRW Nasional)

b.

Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Propinsi (RTRW Propinsi)

c.

Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRW Kabupaten)

d.

Rencana (Umum) Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW)

Rencana Rinci, merujuk pada pasal 14 UUPR, rencana umum tata ruang perlu dijabarkan dalam bentuk rencana rinci ruang karena RTRW belum dapat digunakan sebagai pedoman pelaksanaan kegiatan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana detil tersebut untuk kawasan perkotaan berupa: a.

Rencana detil, merupakan pengaturan yang memperlihatkan keterkaitan antara blok-blok penggunaan kawasan untuk menjaga keserasian pemanfaatan

ruang

dengan

manajemen

transportasi

kota

dan

pelayanan utilitas kota. b.

Rencana teknik, merupakan pengaturan geometris pemanfaatan ruang yang menggambarkan keterkaitan antara satu bangunan dengan Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

68

bangunan lainnya, serta keterkaitannya dengan utilitas bangunan dan utilitas kota/kawasan (saluran drainase, sanitasi, dll). Keterkaitan kedua hasil perencanaan tersebut dapat digambarkan dalam bagan alir rencana tata ruang kawasan perkotaan sebagaimana pada gambar 5.3. Saat ini peraturan mengenai penataan ruang yang berlaku (UU No. 26 Tahun 2007) menyeragamkan masa berlaku semua dokumen penataan ruang menjadi 20 tahun. Namun demikian, mengingat proses pemanfaatan ruang bersifat sangat dinamis, maka dibuka kemungkinan melakukan peninjauan kembali/revisi dokumen rencana tata ruang pada setiap 5 tahun untuk menyesuaikan dengan kecenderungan perkembangan wilayah dan kebutuhan masyarakat.


69

RTRWN RTRWP Identifikasi Permasalahan Keserasian dan keterpaduan pengembangan kota inti dan kota-kota

Identifikasi permasalahan pembangunan kota

Identifikasi Permasalahan Pembangunan dan Perwujudan Ruang Kawasan

Identifikasi Permasalahan Pelaksanaan Pembangunan Kawasan

Formulasi Tujuan Pengembangan Metropolitan

Formulasi Visi Pembangunan Kota

Formulasi Tujuan Pembangunan kawasan

Tujuan Pembangunan Lingkungan dan masa bangunan

RENCANA STRUKTUR TATA RUANG KAWASAN PERKOTAAN METROPOLITAN -Arahan pengelolaan kawasan lindung dan budidaya - Arahan pengembangan sistem prasarana dan sarana primer - Arahan kebijaksanaan TGA, TGU, dan SDA lainnya

Perumusan kondisi y.a.d : -estimasi kebutuhan pengembangan fungsional kotakota - estimasi hub. Fungs kota-kota Rumusan kondisi y.a.d : -estimasi kebutuhan dan peluang pengembangan kota - estimasi hub. Fungs kawasan kota

Perumusan kondisi y.a.d : -estimasi kebutuhan dan pelaksanaan pembangunan

Perkiraan pemanfaatan fisik dan daya dukung lingkungan

RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA -Pengelolaan kawasan lindung dan budidaya - Pengelolaan kawasan tertentu - Sistem prasarana dan sarana sekunder TGT, TGU, dan SDA lain - Pentahapan dan prioritas pengembangan untuk perwujudan struktur pemanfaatan ruang kota

RENCANA DETAIL TATA RUANG KAWASAN PERKOTAAN -Rencana pemanfaatan ruang kawasan fungsional dalam blokblok peruntukan - Rencana struktur pelayanan -Rencana sistem jaringan pergerakan primer dan sekunder - Rencana sistem utilitas - Arahan kepadatan, ketinggian bangunan, sempadan untuk RENCANA RUANG KAWASAN setiapTEKNIK blok peruntukan PERKOTAAN - Rencana pengelolaan sarana -Rencana ruang berupa dan pemanfaatan prasana rencana perpetakan dan tata letak bangunan - Arahan letak dan penampang jalan serta utilitas - Rencana tapak, tata letak bangunan gedung dan bukan gedung

Sumber : Hermit, 2012

Gambar 5.3 Keterkaitan hasil perencanaan umum dengan perencanaan detil

C. Soal Latihan 1.

Apakah karakteristik utama dari proses perencanaan kota?

2.

Gambarkan proses perencanaan kota di Indonesia bila dihubungkan dengan pendapat yang dikemukakan Terry Moore!

3.

Apakah materi yang harus ada dalam rencana tata ruang?

4.

Jelaskan hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya)! Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

70

5.

Berapa lamakah masa berlaku rencana tata ruang di Indonesia? Apakah rencana tersebut dapat diubah?

D. Rangkuman Perencanaan tata ruang didefinisikan sebagai suatu proses untuk menentukan struktur dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata ruang.

Sedangkan perencanaan kota merupakan kegiatan

mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan serta jaringan jalan dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan dan biaya, dan dimaksudkan untuk mewujudkan peningkatan kualitas lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai kesejahteraan. Terdapat kaitan antara model perencanaan ruang dalam teori dengan praktek di Indonesia. Kaitan antara keduanya mencakup: a.

Perencanaan tata ruang, produknya adalah Rencana Tata Ruang (RTR)

b.

Pemanfaatan ruang, merupakan pelaksanaan RTR

c.

Pengendalian pemanfaatan ruang, sebagai pengendali dari pelaksanaan RTR Hasil perencanaan berdasarkan kedalamannya (kerinciannya) dapat

dibedakan menjadi Rencana Umum dan Rencana Rinci. Semua dokumen penataan ruang memiliki masa berlaku selama 20 tahun. Namun demikian, dimungkinkan untuk melakukan peninjauan kembali setiap 5 tahun untuk menyesuaikan dengan kecenderungan perkembangan wilayah dan kebutuhan masyarakat

E. Tes Formatif Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini! Perhatikan bahwa pilihan jawaban berjumlah 11! No 1.

Pernyataan Kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi


Jawaban a. Identifikasi dan evaluasi alternatif b. Pengendalian pemanfaatan ruang

71

2.

Suatu proses untuk menentukan struktur dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata ruang

c. Perencanaan kota

3.

Rumusan kebijaksanaan pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi pelaksanaan pembangunan kota untuk mencapai tujuan tertentu.

d. Perencanaan tata ruang

4.

Salah satu tahapan dalam penataan ruang yang berisi pemantauan dan evaluasi

f. Revisi RTRW Kabupaten

5.

Tahapan perencanaan kota yang berisi kegiatan membandingkan secara rinci kelebihan dan kekurangan masing-masing alternatif serta memberikan informasi kepada pengambil keputusan untuk alternatif terbaik

e. implementasi

g. Rencana detil h. Revisi undang-undang tentang penataan ruang i. Kawasan perkotaan

6.

Yang dapat dilakukan apabila terjadi perubahan kebijakan nasional dan strategi yang mempengaruhi pemanfaatan ruang wilayah kabupaten

7.

Produk dari proses perencanaan

j. Rencana

8.

Kebijakan yang menetapkan lokasi dari kawasan yang harus dilindungi dan dibudidayakan serta diprioritaskan pengembangannya dalam jangka waktu perencanaan dan dibagi menurut wilayah administrasi

k. Rencana umum

9.

Pengaturan yang memperlihatkan keterkaitan antara blok-blok penggunaan kawasan untuk menjaga keserasian pemanfaatan ruang dengan manajemen transportasi kota dan pelayanan utilitas kota

10.

Dalam penataan ruang, pelaksanaan pemanfaatan ruang berada dalam tahap ini.


Tingkat Pemahaman=


X 100

72


Sangat Kurang



73

Kegiatan Belajar 6 PENGENALAN STUDI EKONOMI KOTA A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat : -

Menunjukkan konsep ekonomi kota

B. Uraian dan Contoh Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah cabang dari ilmu ekonomi, yang mencakup aspek mikro maupun makro, dengan karakteristik khusus dalam bentuk terintegrasinya unsur lokasi dan ruang ke dalam analisis ilmu ekonomi yang bersifat tradisional (Sjafrizal, 2012). Dalam pengertian secara umum, ekonomi tanah merupakan kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang pertanahan. Barlowe (1972) dalam bukunya Land Resources Economics menuliskan pernyataan berikut , “Land economics may be described simply as the field of study that deals with man’s economic relationship with others respecting land” (ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya yang berkaitan dengan tanah). Dalam bukunya tersebut, ia juga mengutip pernyataan Leonard A Salter (1942) mengenai ekonomi tanah sebagai berikut, “land economics ia a social science that deals with those problems in which social conduct is strategically affected by the physical locational or property attributes of whole surface units” (Ekonomi tanah adalah ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan sosial secara strategis dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari satuan-satuan permukaan tanah secara keseluruhan). Singkatnya, ilmu ekonomi tanah adalah ilmu yang mempelajari usaha manusia memanfaatkan sumber daya permukaan bumi secara ekonomis. Dipertimbangkannya aspek lokasi dalam analisis ekonomi sudah lama diupayakan oleh para ahli. Langkah awal upaya ini banyak dilakukan oleh para ahli bangsa Jerman, seperti Von Thunen (1851), Alfred Weber (1929), dan August Loch (1954). Perhatian mereka terutama diarahkan pada penentuan dan analisis lokasi dari kegiatan produksi dan permintaan serta penguasaan areal Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

74

pasar. Upaya ini kemudian mendorong timbulnya Teori Lokasi yang dewasa ini juga banyak dipelajari di perguruan tinggi. Teori Lokasi bersifat mikro dengan fokus pada analisis lokasi kegiatan perusahaan industri dan pertanian. Analisis yang bersifat menyeluruh (agregat) secara lebih komprehensif mula-mula dilakukan oleh ekonom bernama Walter Isard dalam disertasinya yang berjudul Location and Space Economy (1956). Isard mencoba memasukkan unsur ruang ke dalam analisis yang bersifat partial maupun dalam kerangka analisis keseimbangan umum (general equilibrium framework). Sejak saat itu, analisis ekonomi wilayah dan perkotaan muncul sebagai cabang ilmu sendiri yang menekankan pembahasannya pada aspek lokasi dan ruang dalam analisis dan pengambilan keputusan ekonomi. Sifat dasar tanah atau lahan yang menjadikannya langka merupakan sifat unik tanah. Tanah mempunyai sifat unik karena persediaannya selalu tetap, artinya tanah tidak dapat diproduksi maupun dikurangi dan lokasinya tidak dapat digeser atau dipindahkan. Hal ini membedakan tanah dengan faktor produksi yang lain. Jika ada seseorang yang baru saja membeli rumah, pasti pertanyaan yang pertama kali diajukan kepadanya adalah “di mana lokasinya?”. Hal ini tidak terlepas dari karakteristik tanah yang tidak dapat dipindahkan tersebut. Artinya, properti tidak dapat terhindar dari lokasi tempatnya berada, baik itu lokasi yang premium maupun lokasi yang buruk. Jika lokasinya buruk, pengaruhnya pasti dirasakan pemilik properti, dan jika lokasinya bagus, keuntunganpun dirasakan pemilik properti selama masa kepemilikan properti. Apa yang dipelajari ekonomi kota adalah pemilihan lokasi yang dilakukan oleh perusahaan maupun rumah tangga. Rumah tangga memilih lokasi untuk tempat tinggal, sedangkan perusahaan memilih lokasi untuk melakukan usaha dalam bentuk kantor, pabrik, atau outlet. Faktor yang akan dipertimbangkan oleh rumah tangga maupun perusahaan dalam pemilihan lokasinya adalah kualitas hidup dan pendapatan yang dapat diharapkan dari lokasi tersebut. Pada

ekonomi

tanah,

akan

dipelajari

adanya

persaingan

dalam

penggunaan lahan untuk berbagai fungsi, seperti yang dijelaskan dalam teori sewa Von Thunen dengan bid rent theory. Semua lahan dalam kota adalah lahan yang penggunaannya ditentukan oleh penawar yang paling tinggi. Keberhasilan orang menempati suatu situs di kota, hanyalah karena tanah tersebut diperas manfaatnya semaksimal mungkin serta bergantung dari kemampuan pihak yang Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

75

bersangkutan membayar sewanya. Persaingan penggunaan ini tentunya kemudian akan dibatasi oleh adanya tata guna lahan yang dinyatakan dalam rencana perkotaan, sehingga perubahan penggunaan lahan dapat dikendalikan. Konsekuensi adanya perencanaan adalah persaingan yang semakin ketat untuk penggunaan tertentu, misalnya penggunaan komersil yang pertumbuhannya cepat dan terus menerus, sementara kebutuhan untuk perumahan tentunya juga akan terus bertambah seiring dengan perkembangan kota. Integrasi lokasi dan ruang dalam ekonomi menjadi hal yang sangat penting mengingat lahan perkotaan yang tersedia relatif terbatas sedangkan jumlah penduduk terus bertambah. Dalam situasi seperti ini maka efisiensi penggunaan lahan, pengaturan lokasi, dan tata ruang menjadi sangat diperlukan. Dengan memasukkan unsur lokasi dan struktur ruang ini, analisis ekonomi mengenai tanah akan menjadi lebih konkret sesuai kondisi geografis wilayah yang sangat bervariasi.

C. Soal Latihan 1.

Apakah yang dimaksud dengan ekonomi tanah?

2.

Apa yang dimaksud sifat unik dari tanah?

3.

Bagaimanakah hubungan perencanaan kota dengan ekonomi kota?

D. Rangkuman Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah cabang dari ilmu ekonomi, yang mencakup aspek mikro maupun makro, dengan karakteristik khusus dalam bentuk terintegrasinya unsur lokasi dan ruang ke dalam analisis ilmu ekonomi yang bersifat tradisional. Integrasi ini diperlukan karena sifat unik dari tanah yang tidak dapat bertambah dan tidak dapat dipindahkan, sehingga penawaran akan tanah sangat tergantung dari lokasinya. E. Tes Formatif Pilihlah B jika benar dan S jika salah untuk 10 pernyataan berikut ini! 1.

Ekonomi tanah atau ekonomi perkotaan pada dasarnya adalah cabang dari ilmu ekonomi.

B-S

2.

Ekonomi tanah menekankan pada terintegrasinya unsur lokasi dan ruang ke dalam analisis ilmu ekonomi yang bersifat tradisional.

B-S


76

3.

Salah satu sifat unik tanah adalah persediaannya yang melimpah di setiap tempat.

B-S

4.

Pada awal munculnya teori lokasi, misalnya pada teori Von Thunen, analisis yang dilakukan adalah untuk pemukiman (rumah tangga).

B-S

5.

Salah satu pencetus Teori Lokasi adalah Louis Mumford dengan karyanya The City.

B-S

6.

Karena jumlah tanah terbatas dan penduduk terus bertambah, maka harga tanah hanya dipengaruhi penawaran tanah.

B-S

7.

Perencanaan kota tidak akan berpengaruh terhadap besarnya penawaran akan tanah.

B-S

8.

Karena penggunaan komersial lebih menguntungkan daripada penggunaan non komersial, maka di perkotaan cenderung terjadi perubahan penggunaan lahan menjadi komersial.

B-S


Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang

Penjelasan ≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya. < 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada bagian yang belum Saudara kuasa Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

77

Kegiatan Belajar 7 TANAH SEBAGAI SUMBER DAYA EKONOMI A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar tujuh, peserta dapat : - Menunjukkan karakteristik tanah dan pasar tanah - Menunjukkan analisis ekonomi sumber daya ekonomi tanah


Karakteristik Tanah dan Pasar Tanah Suatu barang dikatakan memiliki nilai apabila barang tersebut memiliki 4

elemen, yaitu Demand, Utility, Scarcity, dan Transferability (DUST). Apakah yang dimaksud DUST ini? o

Demand, merupakan elemen yang muncul karena karakteristik unik yang dimiliki barang atau karena adanya keinginan untuk memiliki barang tersebut, atau karena keduanya. Apabila peminat memiliki daya beli, maka demand menjadi effective demand.

o

Utility adalah kemampuan atau kekuatan suatu barang untuk memberikan layanan atau memenuhi kebutuhan. Dalam kaitan dengan tanah, hal ini dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor termasuk lokasi, atribut fisik, dan peraturan pemerintah terkait zonasi.

o

Scarcity adalah keterbatasan persediaan barang serta permintaan relatif dari barang tersebut. Suatu barang memiliki nilai apabila barang tersebut langka. Persediaan tanah bersifat tetap, namun demikian persediaan untuk tipe tanah tertentu dapat berubah, karena bangunan dapat dibangun dan dihancurkan sepanjang waktu. Harus ada kelangkaan relatif agar nilai tanah dapat meningkat. Misalnya tanah di gurun harganya murah karena tidak langka, karena sebagian besar orang tidak ingin tinggal di gurun. Akibatnya tidak banyak terjadi kompetisi. Di sisi lain, tanah di pinggir pantai jumlahnya langka karena banyak diminati, sehingga harganya naik.

o

Transferability adalah kemampuan properti untuk dialihkan kepemilikannya dari pemilik yang satu ke pemilik yang lain. Untuk tanah, transferability terkait dengan hak atas tanah serta kontrol terhadap tanah tersebut. Tanah yang


78

tidak

memiliki

hak

yang

dapat

dialihkan

menjadi

tidak

dapat

dipindahtangankan, sehingga nilainya akan turun.

Dalam ilmu ekonomi, pasar adalah tempat atau peristiwa bertemunya produsen dan konsumen. Produsen diwakili panawaran (supply), konsumen diwakili oleh permintaan (demand). Titik pertemuan permintaan dan penawaran disebut harga. Dalam pasar yang sempurna, harga hanya ditentukan oleh mekanisme pasar, tidak ada pengaruh atau intervensi apapun selain kemauan penjual dan pembeli. Ketika ada campur tangan pemerintah dalam pasar, misalnya melalui perijinan atau adanya pungutan lain, suatu pasar tidak lagi dapat dikatakan sempurna. Pasar yang ideal dalam teori akan memberikan kesejahteraan yang optimal kepada masyarakat, yaitu pasar yang tidak mengalami kelebihan penawaran dan permintaan, dengan kata lain harga yang terjadi tidak terlalu murah (karena kelebihan penawaran) atau terlalu mahal (karena kelebihan permintaan). Hukum ekonomi tersebut juga berlaku bagi tanah sebagai barang ekonomi yang tentu saja tunduk pada hukum dan prinsip pasar. Namun dibandingkan dengan barang ekonomi yang lain, tanah memiliki keunikan, yaitu tidak bisa diproduksi atau direproduksi oleh manusia, karena luas permukaan bumi adalah tetap. Memang dengan cara reklamasi (pengurugan atau pengeringan pantai) bisa menambah persediaan atau pasokan tanah siap bangun, tetapi hal ini relatif jarang terjadi dan apabila dilakukan akan menelan biaya yang sangat tinggi (Hermit, 2009). Karena jumlah persediaan tanah yang tetap, kurve yang menggambarkan keseimbangan permintaan dan penawaran untuk tanah akan berbeda dengan kurve keseimbangan barang lainnya. Hal ini coba diterangkan oleh David Ricardo yang menganggap penawaran/supply tanah adalah konstan, dan karenanya harga tanah hanya ditentukan oleh kekuatan permintaan (lihat gambar 7.1). Dari gambar 7.1 terlihat bahwa kurve permintaan awal adalah D1, dengan kurve penawaran S yang berbentuk tegak lurus terhadap garis aksis, sehingga tingkat harga keseimbangan berada pada P1. Ketika terjadi kenaikan permintaan, maka kurve permintaan akan bergeser ke D2, sehingga harga berubah sepanjang garis B ke C. Dapat dilihat bahwa tingkat harga tanah (P) semata-mata hanya ditentukan oleh permintaan (D), dengan demikian perubahan harga tanah hanya dipengaruhi oleh perubahan permintaan. Produsen tidak memiliki kemampuan Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

79

untuk mempengaruhi harga dengan mengatur penawaran akan tanah, karena penawaran bersifat tidak elastis sempurna. Ketika harga naik, produsen tidak dapat menambah penawaran, yang selanjutnya akan mengakibatkan terjadinya keseimbangan harga yang baru. Keseimbangan harga hanya ditentukan oleh bergesernya kurve permintaan ke kanan atau ke kiri. S adalah kurve supply yang konstan pada kuantitas tanah sebesar A D1 adalah kurve demand yang menyebabkan terjadinya tingkat harga P1 D2 adalah kurve demand yang menyebabkan terjadinya tingkat harga P2 Luas segiempat P1BCP2 adalah pertambahan nilai(development value) tanah akibat pergeseran demand dari D1 ke D2

S

P2

C

P1

B

D2 D1

A Sumber : Hermit, 2009

Gambar 7.1 Mekanisme harga tanah model Ricardo

Apabila di satu sisi penawaran tanah bersifat inelastis sempurna, maka di sisi yang lain permintaan tanah hampir tidak pernah turun. Dari kedua faktor tersebut dapat dipahami apabila harga tanah cenderung terus meningkat dengan pertumbuhan penduduk yang selalu bertambah. Faktor yang menyebabkan tingginya permintaan tanah antara lain harga hasil produksi tanah, produktivitas tanah, lokasi tanah, dan kecenderungan tanah sebagai komoditas. Sebagaimana ilmu yang lain, teori Ricardo ini juga terus dikembangkan oleh para ahli ekonomi kota, dan menghasilkan berbagai analisis yang menyempurnakan teori yang sudah ada.

2.

Analisis Ekonomi Sumber Daya Ekonomi Tanah Konsep yang lebih modern mengenai

analisis ekonomi tanah lebih

mempertimbangkan keunikan tiap bidang tanah. Tidak ada dua bidang tanah yang

benar-benar

sama,

baik

posisinya,

bentuknya,

luasnya,

maupun

kemampuannya (daya dukung untuk suatu penggunaan). Oleh karena itu


80

menurut teori ini penjual bisa mempengaruhi tingkat harga melalui persediaan, artinya jumlah tanah yang dipasarkan bisa diatur oleh penjual. Sehingga secara grafis kurva penawarannya tidak tegak lurus terhadap garis aksis, tapi membentuk slope sebagaimana kurva penawaran barang ekonomi yang lain. Michael Goldberg dan Peter Chinloy dalam bukunya Urban Land Economics (dalam Hermit, 2009) berpendapat bahwa karena demikian uniknya bidang tanah terutama berkaitan dengan lokasi dimana tanah tersebut berada, dan mengingat adanya tata guna lahan atau zonasi yang ditentukan pemerintah, maka penawaran bidang-bidang tanah tidaklah konstan. Bila demikian bagaimanakah mekanisme pasarnya? Mari kita lihat di Gambar 7.2 dan Gambar 7.3 berikut. Harga tanah (Rp) S

C

P2 A P1

D2

B

S adalah kurve supply D1 adalah kurve demand awal D2 adalah kurve demand akhir P1 adalah harga tanah awal P2 adalah harga tanah akhir Q1 adalah jumlah tanah awal Q2 adalah jumlah tanah terakhir Segitiga ABC adalah surplus keuntungan penjual

D1

Q1

Jumlah bidang/luas tanah (m2)

Q2 Sumber : Hermit, 2009

Gambar 7.2 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi penjual

Gambar 7.2 memperlihatkan bagaimana pergeseran permintaan dari D1 ke D2, yang berarti meningkatnya jumlah tanah yang diminta oleh pembeli, menyebabkan naiknya harga tanah. Kenaikan harga terjadi dari P1 ke P2, dan mengakibatkan penjual menerima surplus/kelebihan keuntungan. Surplus ini ditunjukkan dari tingginya harga yang terjadi untuk jumlah permintaan Q2 yang seharusnya sebesar B, namun ternyata karena kurva permintaan telah bergeser menjadi setinggi titik C. Sekarang kita bandingkan dengan gambar 7.3 berikut.


81

Harga tanah (Rp) S1

S2

C

P1

B P2

D adalah kurve demand S1 adalah kurve supply awal S2 adalah kurve suply akhir P1 adalah harga tanah awal P2 adalah harga tanah akhir Q1 adalah jumlah tanah awal Q2 adalah jumlah tanah terakhir Segitiga ABC adalah surplus keuntungan penjual

A D

Jumlah bidang/luas tanah (m2) Q1

Q2 Sumber : Hermit, 2009

Gambar 7.3 Mekanisme harga tanah yang memberikan surplus keuntungan bagi pembeli

Pada gambar 7.3 terjadi pergeseran penawaran dari S1 ke S2, yang berarti meningkatnya jumlah pasokan tanah yang disediakan oleh penjual. Tambahan pasokan ini menyebabkan turunnya harga tanah dari P1 ke P2, sehingga mengakibatkan pembeli menerima surplus keuntungan. Dari kedua ilustrasi tersebut, hasilnya adalah adu strategi antara penjual dan pembeli untuk memperebutkan kelebihan/surplus keuntungan, apakah yang akan terjadi adalah surplus untuk pembeli ataukah terjadi surplus untuk penjual. Hal ini yang terjadi untuk pasar tanah lokal per daerah atau wilayah, dan tentu saja akan sangat tergantung dari lokasi dimana tanah tersebut berada.

C. Soal Latihan 1.

Jelaskan 4 elemen dari nilai!

2.

Apakah yang dimaksud dengan pasar?

3.

Bagaimanakah kurve permintaan dan penawaran tanah menurut David Ricardo? Jelaskan!

4.

Bagaimanakah kondisi nyata permintaan dan penawaran di pasar tanah?

5.

Jelaskan terjadinya surplus keuntungan yang diperoleh penjual!


82

D. Rangkuman Suatu barang dikatakan memiliki nilai apabila barang tersebut memiliki 4 elemen, yaitu Demand, Utility, Scarcity, dan Transferability (DUST). Keberadaan dan tingkat kemudahan dari keempat elemen tersebut untuk terwujud akan menentukan nilai barang. Karena tanah merupakan barang ekonomi, maka hukum dan prinsip ekonomi juga berlaku, walaupun tanah memiliki keunikan, yaitu tidak bisa diproduksi atau direproduksi oleh manusia. Karena jumlah persediaan tanah yang tetap tersebut, maka secara agregat kurve yang menggambarkan keseimbangan permintaan dan penawaran untuk tanah akan berbeda dengan kurve keseimbangan barang lainnya. Namun untuk permintaan dan penawaran perwilayah, kurve tersebut dapat menjadi sama dengan barang yang lain. E. Tes Formatif Pilihlah jawaban yang paling tepat untuk 10 pernyataan berikut ini! 1.

Yang bukan termasuk elemen nilai adalah … a. Demand b. Utility c. Scarcity d. Technology

2.

Suatu barang memiliki nilai karena kemampuannya untuk memenuhi kebutuhan manusia, merupakan elemen nilai … a. Demand b. Utility c. Scarcity d. Technology

3.

Hal yang tidak mempengaruhi kemampuan tanah untuk memenuhi kebutuhan manusia adalah … a. Atribut fisik tanah b. Atribut lokasi c. Permintaan d. Zonasi

4.

Tempat atau peristiwa bertemunya produsen dan konsumen disebut … a. Pasar


83

b. Harga c. Demand d. Supply 5.

Berikut ini yang bukan merupakan penyebab pasar tanah menjadi pasar yang tidak sempurna adalah … a. Perijinan dari pemerintah b. Tanah tidak dapat dipindahkan c. Perbedaan informasi antara penjual dan pembeli d. Aspek legalitasnya rumit

6.

David Ricardo berpendapat bahwa penawaran tanah bersifat konstan, sehingga pada kurve penawaran bentuknya adalah … a. Tegak lurus terhadap aksis b. Tegak lurus tehadap ordinat c. Sesuai kurve panawaran pada umumnya d. Tidak dapat ditentukan

7.

Michael Goldberg dan Peter Chinloy berpendapat bahwa penawaran tanah tidak konstan, sehingga pada kurve penawaran bentuknya adalah … a. Tegak lurus terhadap aksis b. Tegak lurus tehadap ordinat c. Sesuai kurve panawaran pada umumnya d. Tidak dapat ditentukan

8.

Kurve supply yang bergeser ke kanan dengan kurve demand tetap menyebabkan terjadinya … a. Surplus untuk penjual b. Surplus untuk pembeli c. Kenaikan harga d. Kenaikan permintaan

9.

Kurve demand yang bergeser ke kanan dengan kurve supply tetap menyebabkan terjadinya … a. Surplus untuk penjual b. Surplus untuk pembeli c. Penurunan harga harga d. Kenaikan permintaan

10. Berikut ini yang bukan merupakan faktor yang menyebabkan tingginya permintaan tanah adalah … Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

84

a. produktivitas tanah b. kecenderungan tanah sebagai komoditas c. lokasi tanah d. legalitas tanah F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.

Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang



85

Kegiatan Belajar 8 SEWA TANAH A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar pertama, peserta dapat : -

Menunjukkan hubungan sewa tanah dengan kesuburan tanah Menunjukkan hubungan sewa tanah dengan aksesibilitas


Sewa Tanah dan Kesuburan Tanah Teori yang menghubungkan sewa tanah dengan kesuburan tanah adalah

teori klasik dari David Ricardo. Menurut Ricardo, jenis tanah berbeda-beda. Produktivitas tanah yang subur akan lebih tinggi, yang berarti untuk menghasilkan satu satuan unit produksi diperlukan biaya lebih rendah. Makin rendah tingkat kesuburan, maka makin tinggi pula biaya-biaya untuk mengolah tanah (misalnya untuk pupuk), dan dengan sendirinya keuntungan per hektar tanah semakin kecil. Maka menurut Ricardo sewa tanah yang lebih subur akan lebih tinggi dibanding sewa tanah yang kurang subur. Dengan demikian, tinggi rendahnya sewa tanah bergantung pada tingkat kesuburan tanahnya. Sewa tanah yang berbeda disebut dengan istilah differential rent, sehingga teori David Ricardo ini disebut juga dengan istilah Teori Sewa Tanah Diferensial. Pada kondisi ekuiibrium, sewa tanah sama dengan kelebihan pendapatan yang diperoleh dari total pendapatan dikurangi biaya non-tanah. Inilah yang disebut Leftover Principle, yaitu suatu prinsip yang menyatakan bahwa karena adanya persaingan antar petani untuk mendapatkan tanah, maka pemilik tanah mendapatkan surplus/leftover. Prinsip ini mengasumsikan bahwa keinginan individu atas tanah memiliki karakteristik unik, namun untuk petani dinyatakan sama. Persaingan yang terjadi pada jumlah petani yang banyak, dengan masingmasing memiliki kurve biaya yang sama, memicu peningkatan harga tanah dengan kesuburan yang tinggi sehingga keuntungan untuk petani secara ekonomi menjadi nol. Jika petani yang mengolah tanah dengan kesuburan tinggi bersedia membayar sewa yang lebih rendah daripada kelebihan penghasilan atas tanah, petani tersebut akan dipaksa keluar dan digantikan oleh petani yang bersedia membayar surplus (total penghasilan dikurangi biaya non-tanah). Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

86

Adanya sewa yang berbeda dapat dijelaskan sebagaimana pada Gambar 8.1 berikut.

Sumber : http://www.economicsdiscussion.net/economic-theories/economic-theories-20economic-theories-formulated-by-eminent-economists/9866

Gambar 8.1 Sewa diferensial David Ricardo pada lahan pertanian jagung

Pada umumnya petani akan mengolah terlebih dahulu tanah yang subur karena memberikan hasil yang memuaskan. Pada gambar (a) petani menghasilkan output Oq1 yang diproduksi pada tanah kategori X yang merupakan tanah yang paling subur, dan menjual dengan harga OP. Dengan produksi tersebut, petani menikmati surplus (daerah yang diarsir). Karena populasi semakin bertambah, maka permintaan akan jagung meningkat, sementara tanah kategori X persediaannya terbatas. Maka petani akan menggunakan tanah kategori Y yang kurang subur., sehingga surplus yang dinikmati petani berkurang. Apabila terdapat kenaikan permintaan lagi, maka petani akan menggunakan tanah kategori Z yang produksinya sebesar Oq3. Dengan tingkat harga OP, petani tidak mendapatkan surplus karena harga sama dengan biaya (AC). Ricardo menyebut tanah kategori Z ini sebagai marginal land, yang tidak menghasilkan sewa. Sewa hanya muncul pada tanah kategori X dan Y. Bila permintaan akan jagung naik, maka harga berubah dari P ke P’ karena kurve DD berubah ke D1D1. Akibat selanjunya, surplus akan meningkat untuk seluruh kategori tanah, sehingga marginal land yang semula tidak menghasilkan surplus menjadi menghasilkan. Dari penjelasan ini dapat Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

87

disimpulkan bahwa sewa merupakan biaya yang ditentukan oleh harga, namun bukan penentu harga. Bila harga jagung naik, sewa naik. Teori

David

Ricardo

sebagaimana

diuraikan

di

atas

hanya

memperhitungkan tinggi rendahnya sewa tanah berdasarkan tingkat kesuburan tanah dan belum memperhitungkan letak tanah yang ternyata juga mampu memengaruhi tinggi rendahnya sewa tanah. Kekurangan ini kemudian akan disempurnakan oleh Von Thunen. 2.

Sewa Tanah dan Aksesibilitas

2.1. Teori Von Thunen Johann Heinrich Von Thunen mengetengahkan teori ini pada abad ke-19 di Jerman dalam bukunya The Isolated State, dan khusus membahas lokasi kegiatan pertanian. Merupakan pelopor Bid Rent Theory, teori ini mendasarkan analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada kemampuan membayar sewa tanah (bid rent) yang berbeda dengan harga pasar sewa tanah (land rent). Berdasarkan teori ini, bila kemampuan membayar sewa tanah (bid rent) lebih besar dari harga pasar sewa tanah, maka lahan tersebut secara ekonomis layak digunakan karena akan memberikan keuntungan. Von Thunen merumuskan teorinya berdasarkan pengalaman selama 40 tahun sebagai pengelola pertanian di daerah Rostock, Meclenburg, Jerman. Pada waktu itu kondisi perekonomian pada umumnya didominasi oleh kegiatan pertanian yang dikelola dengan sistem tuan tanah (land lord), dimana raja dan para bangsawan merupakan tuan tanah yang menyewakan tanahnya untuk dikelola oleh rakyat sebagai petani penggarap. Von Thunen berpendapat bila suatu “laboratorium” dapat diciptakan berdasarkan atas tujuh asumsi, maka daerah lokasi jenis pertanian yang berkembang akan mengikuti pola tertentu. Ketujuh asumsi itu adalah: a.

Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan dengan pedalaman yang merupakan satu-satunya daerah pemasok kebutuhan pokok berupa komoditi pertanian,

b.

Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjualan kelebihan produksi dari daerah pedalaman dan tidak menerima penjualan hasil pertanian dari daerah lain,

c.

Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah lain, kecuali ke daerah perkotaan tersebut, Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

88

d.

Daerah pedalaman merupakan daerah yang datar, homogen, memiliki tingkat kesuburan yang sama, dan cocok untuk tanaman dan peternakan dataran menengah,

e.

Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk memperoleh keuntungan maksimum dan mampu untuk menyesuaikan hasil tanaman dan peternakannya dengan permintaan yang terdapat di daerah perkotaan,

f.

Tidak ada keunggulan transportasi, satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah angkutan darat berupa gerobak yang dihela kuda,

g.

Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding dengan jarak yang ditempuh. Petani mengangkut semua hasil pertanian dalam bentuk segar.

Dengan laboratorium berdasarkan tujuh asumsi tersebut, maka daerah lokasi berbagai jenis pertanian akan berkembang dalam bentuk lingkaran tidak beraturan yang mengelilingi kota sebagai pasarnya (gambar 8.2).

Sumber : http://www.fao.org/docrep/004/y0500e/y0500e03.htm

Gambar 8.2 Model von Thunen

Di lingkaran daerah yang terdekat dengan kota (lingkaran kuning) akan dikembangkan pertanian sayuran dan peternakan sapi perah yang menghasilkan susu. Hasil kedua sektor ini bersifat cepat rusak, dan dengan alat angkut yang lambat serta belum adanya sarana pengawetan maka lokasi dekat tempat penjualan menjadi sangat penting. Lingkaran yang makin luas berarti makin besar jumlah sayuran dan susu yang diminta penduduk perkotaan. Karena


89

penduduk di perkotaan selalu menginginkan agar kebutuhannya terpenuhi, maka mereka berani membayar harga yang cukup tinggi bagi sayuran dan susu, sehingga petani lebih tertarik memproduksi keduanya daripada memproduksi komoditas lainnya seperti gandum atau kayu. Satu-satunya yang membatasi luas lingkaran kuning adalah daya tahan komoditi sayuran dan susu yang ditentukan oleh waktu tempuh dari pedalaman ke daerah perkotaan. Demikian seterusnya sampai dengan lingkaran terluar yang memproduksi peternakan sapi potong dan pengusahaan keju. Sapi potong diangkut dengan menggiring sapi ke kota sehingga menurunkan biaya angkutan sampai hampir nol. Keju merupakan komoditi yang cukup tahan lama dan dapat memperoleh harga yang cukup tinggi sehingga dapat menyerap biaya angkutan yang tinggi dan masih mungkin memberikan keuntungan yang lumayan. Apabila kebutuhan daerah perkotaan sudah dipenuhi, maka petani mengusahakan daerah selanjutnya. Persamaan untuk menghitung keuntungan yang diperoleh petani dapat ditulis sebagai berikut : K = N – (P + A), dimana K = keuntungan N = imbalan yang diterima petani dan dihitung atas dasar satuan luas tertentu P = biaya produksi, dihitung atas dasar sama dengan N A = biaya transportasi Bid rent (per acre) ($)

Total revenue per acre (P times Q)

30 0 25 0

Total cost

17 0 13 09 0 5 0 1 0

Land Rent 1

2

3

Distance to market (miles)

Sumber : O’Sullivan, 2000

Gambar 8.3 Revenue, cost, and bid rent for the carrot farmer


90

Merujuk pada persamaan di atas dan gambar 8.3, maka penggunaan tanah secara ekonomi akan ditentukan pasar oleh kemampuan sekelompok pengguna untuk membayar sewa tanah. Dalam pertanian, (contohnya untuk pertanian wortel sebagaimana pada gambar 8.3), kemampuan tersebut akan ditentukan oleh (1) hasil per ekar, (2) harga hasil pertanian, dan (3) biaya transportasi. Semakin jauh dari pasar, maka biaya total semakin meningkat, yang artinya mengurangi besarnya sewa untuk tanah. Teori von Thunen merupakan implikasi dari apa yang sekarang dikenal sebagai prinsip highest and best use (Wurzebach, 1995). Sekalipun variabel dasar yang dicakup dalam teori Von Thunen dewasa ini masih berlaku, namun telah terdapat banyak kondisi yang berubah sehingga sulit untuk menemukan kasus nyata sebagai contoh (Djojodipuro, 1992). Dewasa ini terdapat sarana angkutan seperti truk, kapal laut, dan kereta api, dan pesawat terbang yang menyebabkan waktu angkut semakin singkat sehingga biaya angkut menjadi berkurang. Biaya angkut meningkat tidak sebanding dengan jarak angkut, karena angkutan jarak jauh menjadi relatif lebih murah daripada jarak dekat. Kemudian adanya mesin pendingin memungkinkan penyimpanan barang lebih lama, sehingga jarak dan waktu menjadi kurang berarti.

2.2. Teori Sewa Alonso Salah satu ahli ekonomi yang menganalisis teori lokasi setelah Von Thunen adalah William Alonso. Alonso menggunakan teori sewa untuk menjelaskan struktur perkotaan. Model Alonso menekankan pada tradeoff antara sewa lahan dengan biaya transportasi pada keputusan individu untuk menentukan lokasi kegiatan dalam sebuah kota. Asumsi yang digunakan dalam model Alonso adalah : (1) Lahan perkotaan berupa tanah yang datar; (2) penggunaan lahan residensial merupakan fokus di perkotaan; (3) semua kegiatan produksi dan distribusi berlokasi di satu lokasi, yaitu CBD; (4) Biaya pembangunan dan pemeliharaan rumah dianggap sama di seluruh wilayah kota; (5) Populasi secara sosial bersifat homogen dan berada pada tingkat pendapatan yang sama; (6) ukuran dasar bagi tanah adalah sewa tanah, dan bukan nilai tanah.


91

Sewa lahan per unit lahan CBD

Jarak dari CBD Sumber : Wurzebach and Miles, 1995

Gambar 8.4 Bid rent curve : demand view

Teori Alonso dapat digambarkan dengan kurve Bid rent (gambar 8.3). Alonso mengasumsikan bahwa seluruh pengeluaran rumah tangga untuk tempat tinggal dapat dialokasikan untuk biaya transportasi atau sewa lahan. Sewa lahan paling tinggi terdapat di daerah CBD dan akan menurun dengan bertambahnya jarak jarak dari CBD. Sebaliknya, biaya transportasi paling murah adalah di dekat CBD dan akan meningkat dengan bertambahnya jarak dari CBD. Selain sebagaimana dijelaskan melalui teori Von Thunen dan Alonso sebagaimana dijelaskan di atas, sewa tanah menurut aksesibilitasnya juga akan bervariasi tergantung dari beberapa hal, seperti jarak dari angkutan umum dan ketersediaan prasarana jalan. Sewa tanah cenderung akan tinggi bila berlokasi di dekat jalan raya karena aksesibilitas menjadi lebih mudah. Sebaliknya bila berlokasi jauh dari jalan raya dan tidak memiliki akses berupa jalan, sewa tanah cenderung rendah. Prasarana jalan berpengaruh terhadap sewa tidak hanya dari ketersediaannya, namun juga dari kondisi jalan itu sendiri, seperti lebar jalan dan penutup jalan.

C. Soal Latihan 1.

Apakah yang dimaksud dengan sewa tanah?

2.

David Ricardo berpendapat bahwa sewa akan tergantung dari kesuburan tanah. Bagaimanakah relevansi teori tersebut dengan kondisi saat ini?


92

3.

Jelaskan yang dimaksud dengan bid rent theory!

4.

Jelaskan kelemahan teori Von Thunen?

5.

Jelaskan apa sajakah asumsi yang digunakan Alonso dalam melakukan analisis untuk teori sewanya!

D. Rangkuman Sewa tanah (land rent) pada dasarnya adalah balas jasa terhadap penggunaan sebidang lahan. Besarnya sewa tanah tersebut bervariasi antara satu tempat dengan tempat lainnya. Untuk daerah pertanian, sewa akan ditentukan oleh kesuburannya, seperti yang dijelaskan David Ricardo dalam teori sewa diferensial. Sedangkan untuk daerah perkotaan sewa akan tergantung dari aksesibilitasnya, seperti dijelaskan oleh Von Thunen dan Alonso. Sewa tanah akan tinggi bila berlokasi dekat dengan pusat kota (Central Business District/CBD), dan cenderung semakin rendah bila tanah berlokasi jauh dari pusat kota. Selain aksesibilitas yang terkait dengan jarak, sewa juga akan dipengaruhi oleh aksesibilitas terkait lingkungan dan sarana yang terdapat pada suatu daerah.

E. Tes Formatif Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas! 1.

Teori yang menghubungkan sewa tanah dengan kesuburan tanah adalah teori dari …

2.

Untuk daerah pedesaan, sewa tanah terutama akan dipengaruhi oleh …

3.

Untuk daerah perkotaan sewa tanah akan tinggi bila lokasinya …

4.

Teori David Ricardo disebut juga dengan istilah Teori …

5.

Sewa tanah sama dengan kelebihan pendapatan yang diperoleh dari total pendapatan dikurangi biaya non-tanah disebut prinsip …

6.

Von Thunen merupakan pelopor dari bid rent theory, yang mendasarkan analisis pemilihan lokasi kegiatan ekonomi pada …

7.

Salah satu asumsi Von Thunen adalah daerah analisis terdiri dari … dan …

8.

Pada teori Von Thunen, daerah yang paling dekat dengan perkotaan akan memproduksi …

9.

Teori William Alonso menekankan trade off antara sewa lahan dengan …

10. Selain jarak dari pusat kota, aksesibilitas misalnya dipengaruhi oleh …


93

F.

Umpan Balik dan Tindak Lanjut

Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.

Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang



94

Kegiatan Belajar 9 FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERMINTAAN PENGGUNAAN LAHAN PERKOTAAN A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar ke sembilan, peserta dapat : -

Menunjukkan pengaruh faktor lokasi terhadap permintaan penggunaan lahan Menunjukkan pengaruh faktor aksesibilitas terhadap permintaan penggunaan lahan Menunjukkan pengaruh faktor demografi terhadap permintaan penggunaan lahan Menunjukkan pengaruh faktor sarana dan prasarana terhadap permintaan penggunaan lahan Menunjukkan pengaruh faktor lingkungan terhadap permintaan penggunaan lahan Menunjukkan pengaruh faktor tingkat pertumbuhan ekonomi terhadap permintaan penggunaan lahan Menunjukkan pengaruh faktor mobilitas penduduk terhadap permintaan penggunaan lahan

B. Uraian dan Contoh Hampir semua aspek kehidupan baik langsung maupun tidak langsung berkaitan dengan permasalahan lahan. Seiring dengan terjadinya pertumbuhan kota, kebutuhan (demand) akan sumber daya lahan cenderung meningkat karena kebutuhan lahan merupakan resultan dari perkembangan ekonomi dan pertumbuhan penduduk. Sementara itu dilihat dari ketersediaannya (supply) dalam arti luasan lahan dalam batas administratif, bersifat terbatas (in-elastic). Karena itu terjadinya perubahan struktur ekonomi yang

ditandai oleh

perkembangan sektor industri, meningkatnya aktivitas dan ragam spesialisasi di luar bidang pertanian, serta pertambahan jumlah penduduk yang antara lain disebabkan oleh adanya urbanisasi, akan mengakibatkan tekanan-tekanan terhadap lahan pertanian. Lebih lanjut hal ini akan memicu terjadinya pergeseran pola penggunaan lahan terutama di sekitar wilayah perkotaan, dan pada gilirannya akan berimplikasi pada struktur tata ruang wilayah. Pola penggunaan lahan bersifat sangat dinamis, bervariasi menurut waktu dan tempat. Barlowe (1986) menyatakan bahwa dalam menentukan penggunaan lahan, terdapat tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan yaitu: a.

faktor fisik lahan


95

Faktor fisik yang mempengaruhi penggunaan lahan adalah faktor-faktor yang terkait dengan kesesuaian lahannya, meliputi faktor-faktor lingkungan yang secara langsung maupun tidak langsung mempengaruhi pertumbuhan dan budidaya tanaman, kemudahan teknik budidaya ataupun pengolahan lahan dan kelestarian lingkungan. Faktor fisik ini meliputi kondisi iklim, sumberdaya air dan kemungkinan pengairan, bentuk lahan dan topografi, serta karakteristik tanah, yang secara bersama akan membatasi apa yang dapat dan tidak dapat dilakukan pada sebidang lahan. b.

Faktor kelayakan ekonomi Faktor kelayakan ekonomi adalah seluruh persyaratan yang diperlukan untuk pengelolaan suatu penggunaan lahan. Pengelola lahan tidak akan memanfaatkan lahannya kecuali bila penggunaan tersebut, termasuk dalam hal ini teknologi yang diterapkan, telah diperhitungkan akan memberikan suatu keuntungan atau hasil yang lebih besar dari biaya modalnya. Kelayakan ekonomi ini bersifat dinamis, tergantung dari harga dan permintaan terhadap penggunaan lahan tersebut atau hasilnya. Penerapan teknologi baru ataupun meningkatnya permintaan mungkin menyebabkan suatu penggunaan lahan yang tadinya tidak memiliki nilai ekonomis berubah menjadi layak secara ekonomis.

c.

Faktor kelembagaan Faktor kelembagaan yang mempengaruhi pola penggunaan lahan adalah faktor-faktor yang terkait dengan sosial budaya dan aturan-aturan dari masyarakat, termasuk dalam hal ini aturan atau perundangan dari pemerintah setempat. Penggunaan lahan yang dijumpai di suatu wilayah adalah penggunaan lahan yang tidak bertentangan dengan kebijaksanaan pemerintah, sosial budaya, kebiasaan, tradisi, ataupun kepercayaan yang dianut oleh masyarakat setempat.

Pada dasarnya penggunaan lahan dalam suatu daerah perkotaan merupakan hasil dari persaingan di antara berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui kekuatan permintaan dan penawaran. Penggunaan lahan yang menawarkan land rent (nilai ekonomi lahan) tinggi cenderung akan memenangkan persaingan tersebut. Permintaan akan penggunaan lahan ini selanjutnya akan menentukan pola penggunaan lahan di perkotaan, yang pada Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

96

akhirnya akan menentukan nilai lahan di suatu wilayah perkotaan. Pada bab ini akan

diuraikan

beberapa

faktor

yang

akan

mempengaruhi

permintaan

penggunaan lahan perkotaan tersebut. 1.

Faktor lokasi Faktor lokasi merupakan salah satu faktor yang paling berperan dalam

menentukan permintaan lahan di perkotaan. Lokasi yang dimaksudkan di sini adalah karakteristik tempat di mana lahan tersebut berada, misalnya kondisi topografi dan kemiringan lahan, apakah terletak di dataran tinggi atau di tepi pantai, apakah terletak di daerah industri atau tengah kota, pemandangan dari lokasi tersebut, dan sebagainya. Lokasi ini akan berpengaruh terhadap permintaan

yang

merupakan

cerminan

dari

keinginan

atau

kebutuhan

masyarakat. Apabila suatu lokasi banyak diinginkan, maka permintaan di lokasi tersebut akan meningkat, yang akan diikuti dengan kenaikan harganya. Lokasi yang diminati ini selain bersifat tetap, juga bisa bersifat dinamis karena perubahan tren dan selera masyarakat. Yang bersifat tetap misalnya adalah lokasi yang memiliki pemandangan yang indah cenderung akan disukai, lokasi di dekat industri berat cenderung dihindari, lokasi di pinggir jalan besar juga cenderung tidak disukai untuk perumahan. Sedangkan yang bersifat dinamis dan dapat berubah karena perubahan selera misalnya lokasi yang menawarkan one gate system untuk perumahan dan lokasi yang dikembangkan untuk berbagai penggunaan (mix use), saat ini sedang menjadi tren sehingga banyak diminati. Teori bahwa apabila terdapat persaingan penggunaan lahan antar berbagai penggunaan yang berbeda maka penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang tertinggi yang akan dipilih, juga berlaku dalam hal ini. Misalnya untuk lokasi pinggiran kota, penggunaan lahan untuk industri akan lebih menarik daripada digunakan untuk pemukiman golongan menengah ke bawah. Yang juga harus dipertimbangkan terkait dengan lokasi dan permintaan penggunaan lahan adalah adanya faktor faktor fisik dan peraturan. Hal ini dinyatakan oleh Lean dan Goodall (dalam Awang dan Mohammed, 1996), yang menyebutkan bahwa perbedaan dalam pola geografis tata guna lahan antara lain disebabkan oleh adanya faktor fisik dan peraturan. Karakteristik fisik misalnya ada atau tidaknya sungai atau sumber air lainnya, kelerengan, dan arah angin. Faktor peraturan menjadi salah satu penyebab terjadinya perbedaan pola Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

97

geografis karena merupakan pedoman dalam penggunaan lahan. Aturan yang ditetapkan pada tahap awal suatu pembangunan daerah urban akan membatasi intensitas penggunaan lahan di wilayah perkotaan, dan terutama akan sangat dirasakan pada lokasi dengan aksesibilitas yang tinggi. Peraturan juga bisa menghalangi kegunaan yang akan muncul menjadi highest and best use bila ditinjau dari sudut ekonomi, atau menunda waktu pembangunan suatu lahan yang sudah siap, atau merubah biaya pembangunan.

2.

Faktor aksesibilitas Semakin tinggi aksesibilitas suatu properti, makin tinggi nilainya karena

permintaan terhadap properti tersebut juga tinggi. Hurd (dalam Lusht, 1997) menyatakan “since value depends on … rent, and rent on location, and location on convinience, and convenience on nearness, we may eliminate the intermediate steps and say that land value depends on nearness”. Dari pernyataan ini dapat kita ketahui bahwa menurut Hurd hubungan antara aksesibilitas dengan nilai adalah: Nilai tanah  sewa  lokasi  aksesibilitas

Nilai tanah tergantung dari aksesibilitas atau jarak, dan karena tiap tahap berhubungan dengan yang lain, maka apabila disingkat hubungan tersebut menjadi : Nilai tanah  aksesibilitas.

Hubungan ini tidak terlepas dari karakteristik unik tanah yang sudah dijelaskan pada bab sebelumnya, yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan dan akan selalu terikat dengan lokasinya. Aksesibilitas ini juga dapat dipengaruhi oleh lokasi properti. Misalnya untuk wilayah perkotaan yang di dalamnya melintang sebuah sungai, atau wilayah perkotaan yang terletak di daerah pesisir. Kawasan yang memiliki aksesibilitas tinggi di wilayah pertama mungkin adalah daerah di dekat jembatan yang dilewati rute kendaraan, sementara untuk wilayah kedua adalah daerah dekat pelabuhan. Artinya aksesibilitas akan terkait erat dengan keberadaan pusat kegiatan di suatu kota. Misalnya untuk perumahan, maka lokasi yang memiliki aksesibilitas tinggi Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

98

adalah yang dekat dengan perkantoran dan kegiatan bisnis, sedangkan untuk industri adalah yang dekat dengan sarana transportasi, misalnya jalan tol atau pelabuhan. 3.

Faktor demografi Kondisi demografi yang berada dalam suatu lingkungan akan berpengaruh

signifikan terhadap permintaan tanah di lingkungan tersebut. Demografi yang dimaksud dalam hal ini adalah karakteristik populasi, antara lain pendapatan, pendidikan, usia rata-rata, dan pekerjaan. Namun bukan berarti bahwa apabila satu karakteristik, misalnya pendapatan, lebih tinggi dari lokasi lain maka nilainya juga akan lebih tinggi. Karena karakteristik populasi ini sebenarnya hanyalah proxi yang menunjukkan adanya karakteristik lain yang berpengaruh langsung terhadap nilai, misalnya pendidikan yang lebih baik akan berimplikasi pada penyediaan fasilitas pendidikan yang memadai, atau usia rata-rata yang lebih muda akan berimplikasi pada fasilitas yang lebih modern. 4.

Faktor sarana dan prasarana Keberadaan sarana dan sarana juga merupakan salah satu faktor yang

paling menjadi pertimbangan dalam pemilihan suatu properti. Untuk rumah tangga, keberadaan sekolah, tempat perbelanjaan, transportasi public, menjadi tuntutan dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal. Untuk lokasi industri hal yang disyaratkan adalah sarana berupa jalur transportasi berupa jalan, rel, atau sungai, dan sarana untuk perpindahan moda transportasi seperti pelabuhan. Sementara untuk penggunaan komersial hal yang dituntut misalnya sarana parkir, telekomunikasi, dan kenampakan (visibility). Sarana dan prasarana juga dapat bersifat dinamis dan mengikuti tren yang sedang berkembang. Misalnya untuk perumahan, saat ini sarana yang banyak menjadi andalan pengembang property adalah keberadaan petugas pengaman (security), adanya jalur sepeda, adanya jogging track, serta pusat kegiatan kuliner. Tersedianya sarana tersebut akan menjadi faktor penarik yang dapat meningkatkan permintaan atas property di lingkungan tertentu.


99

5.

Faktor lingkungan Lingkungan dapat didefinisikan sebagai tempat atau daerah yang secara

geografis dapat terpengaruh dan memiliki batas yang jelas. Boyce (dalam Lusht, 1997) menyatakan bahwa lingkungan adalah bagian dari komunitas yang lebih besar dengan kelompok penduduk, bangunan, atau kegiatan bisnis yang homogen. Lingkungan suatu properti akan menentukan daya tariknya, dan tentu saja semakin menarik suatu properti semakin tinggi permintaan terhadap properti tersebut. Beberapa survei yang dilakukan terhadap pembeli properti menyatakan bahwa lingkungan menduduki tempat pertama atau kedua untuk faktor yang paling dipertimbangkan oleh pembeli ketika membeli suatu properti. Faktor yang akan menjadi daya tarik atau daya tolak terhadap suatu properti terkait lingkungan misalnya adalah polusi (udara, suara), keamanan, kerapian lingkungan, dan kemacetan. Faktor lingkungan juga akan berpengaruh karena orang cenderung untuk memilih tempat dengan karakteristik penghuni yang sama. Misalnya masyarakat dengan tingkat pendapatan yang tinggi cenderung akan berkelompok dengan memilih lokasi tempat tinggal yang sama. Atau bisa juga hal ini terjadi karena adanya peraturan pemerintah, misalnya industri berat ditempatkan pada satu lokasi yang sama.. 6.

Faktor tingkat pertumbuhan ekonomi Penggunaan lahan tentunya juga akan dipengaruhi oleh pertumbuhan

perkotaan. Hal ini tidak terlepas dari peran kota dalam memenuhi kebutuhan penduduknya sendiri ataupun penduduk di luar wilayahnya (ekspor). Apabila kota mampu memenuhi permintaan dari luar daerah sehingga ekspor dari dalam kota terus tumbuh, maka kota akan semakin banyak membutuhkan lahan untuk memperluas kegiatan usaha yang ada di kota tersebut, sekaligus menyediakan ruang bermukim bagi pekerjanya. Akibatnya persaingan penggunaan lahan untuk berbagai keperluan makin ketat, dan mengakibatkan permintaan untuk berbagai penggunaan juga meningkat.


100

7.

Faktor mobilitas penduduk Faktor lain yang berpengaruh terhadap permintaan penggunaan lahan

adalah mobilitas penduduk. Hal ini tidak terlepas dari pemahaman bahwa penggunaan lahan di suatu kota akan dipengaruhi oleh karakteristik kota itu sendiri. Misalnya untuk suatu kota yang memiliki karakteristik mendukung kegiatan ekonomi kota yang lebih besar, maka permintaan penggunaan lahan yang dominan adalah untuk perumahan dan kegiatan yang mendukung keberadaan tempat hunian tersebut. Ini terjadi karena penduduk kota bekerja di luar kota sehingga penduduk lebih mobil, dalam artian penduduk terus bergerak antara tempat kerja dan tempat tinggal. Mereka menghuni kota hanya pada waktu tertentu apabila mereka sedang tidak bekerja. Permintaan terkait dengan mobilitas ini juga akan dipengaruhi oleh selera konsumen. Misalnya, di suatu daerah masyarakatnya lebih suka tinggal di flat atau apartemen yang dekat dengan pusat kota, sementara di daerah lain lebih suka untuk tinggal di perumahan landed house walaupun di pinggir kota. Wilayah kota pada daerah pertama akan menggunakan lahannya secara lebih intensif melalui pembangunan vertikal sehingga luas kota menjadi kecil. Sementara pada daerah kedua, kota akan berkembang lebih luas ke daerah pinggiran karena penggunaan tanah untuk perumahan cenderung ke bentuk landed house yang membutuhkan lahan untuk tiap rumah yang dibangun.

8.

Simpulan Ketujuh faktor yang mempengaruhi permintaan terhadap penggunaan

lahan yang telah diuraikan di atas tentu saja tidak berdiri sendiri, namun saling mempengaruhi antar faktor. Selain faktor yang terjadi secara alamiah dan tidak dipengaruhi campur tangan pemerintah misalnya faktor demografi, ada juga faktor yang terkait dengan campur tangan pemerintah misalnya faktor lokasi berupa peraturan tata guna lahan. Faktor tertentu seperti ketersediaan sarana dan prasarana dapat dipenuhi melalui penyediaan oleh pengelola lingkungan, misalnya pengembang. Inilah mengapa pengembang proyek properti baik untuk pemukiman, industri, maupun komersial, menyediakan berbagai feature yang menjamin terpenuhinya tuntutan konsumen terhadap faktor-faktor tersebut. Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

101

Berapa besarnya pengaruh masing-masing faktor-faktor tersebut, tentu saja harus dikaji secara lebih mendalam melalui penelitian. Satu hal yang perlu dipahami, persaingan penggunaan lahan akan menghasilkan penggunaan yang paling menguntungkan secara ekonomi, sehingga nilai lahan hanya dilihat dari sudut kualitas dan lokasi lahan dari pusat pasar. Kedua komponen tersebut dalam kenyataannya mudah dihitung dan dilihat secara realistis dibandingkan dengan komponen lain yang mempengaruhi nilai lahan, seperti faktor

sosial, politik, dan lingkungan estetika, yang

merupakan komponen yang sulit diukur. Hal inilah yang menyebabkan lahan yang memiliki nilai sosial, politik, lingkungan dan estetika tinggi, ternyata kalah atau dikalahkan, dalam persaingan penggunaan lahan.

C. Soal Latihan 1.

Sebut dan jelaskan tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan penggunaan lahan perkotaan menurut Barlowe!

2.

Jelaskan pengaruh karakteristik fisik terhadap pola geografis dalam tata guna lahan!

3.

Bagaimanakah pengaruh peran kota dalam perekonomian terhadap penggunaan lahan? Jelaskan!

D. Rangkuman Penggunaan lahan dalam suatu daerah perkotaan merupakan reaksi dari persaingan di antara berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui kekuatan permintaan dan penawaran. Persaingan penggunaan lahan dalam mekanisme pasar persaingan sempurna ditentukan oleh land rent (nilai ekonomi lahan) yang ditawarkan. Penggunaan lahan yang menawarkan land rent tinggi cenderung akan memenangkan persaingan tersebut, akibatnya pada kawasan perkotaan yang merupakan pusat kegiatan cenderung terjadi perubahan penggunaan lahan. Pola penggunaan lahan bersifat sangat dinamis, bervariasi menurut waktu dan tempat. Barlowe (1986) menyatakan bahwa dalam menentukan penggunaan lahan, terdapat tiga faktor penting yang perlu dipertimbangkan yaitu faktor fisik lahan, faktor kelayakan ekonomi, dan faktor kelembagaan. Faktor lain yang akan


102

mempengaruhi permintaan penggunaan lahan adalah lokasi, aksesibilitas, demografi, sarana dan prasarana, lingkungan, tingkat pertumbuhan ekonomi, dan mobilitas penduduk. E. Tes Formatif Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas! 1.

Penggunaan lahan perkotaan merupakan reaksi dari persaingan di antara berbagai penggunaan lahan, yang diwujudkan melalui besarnya ... dan …

2.

Persaingan penggunaan lahan dalam mekanisme pasar persaingan sempurna ditentukan oleh …

3.

Komponen nilai lahan yang mudah diukur adalah kualitas dan lokasi dari pasar, sedang komponen yang sulit diukur antara lain …

4.

Apabila terjadi persaingan untuk penggunaan lahan antara pemakaian yang berbeda, maka penggunaan lahan yang … yang akan dipilih

5.

Faktor fisik yang mempengaruhi penggunaan lahan menurut Barlowe antara lain adalah …

6.

Faktor kelembagaan yang mempengaruhi pola penggunaan lahan menurut Barlowe antara lain adalah …

7.

Perbedaan pola tata guna lahan wilayah perkotaan contohnya disebabkan karena …

8.

Dua hal yang menurut Lean dan Goodall menyebabkan perbedaan dalam pola geografis tata guna lahan adalah … dan ….

9.

Karakteristik fisik yang menyebabkan adanya perbedaan dalam pola geografis tata guna lahan antara lain adalah ...

10. Faktor lain selain pendapat Barlowe, Lean dan Goodall yang berpengaruh terhadap pola penggunaan lahan antara lain adalah … F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.


103

Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang



104

Kegiatan Belajar 10 PENENTUAN LOKASI OPTIMAL DAN TEORI UMUM LOKASI A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar kesepuluh, peserta dapat : -

Menunjukkan faktor biaya dalam penentuan lokasi optimal

- Menunjukkan penentuan lokasi optimal B. Uraian dan Contoh Pada kegiatan belajar sebelumnya telah dijelaskan berbagai faktor yang mempengaruhi permintaan terhadap penggunaan lahan. Pada bab ini akan dibahas mengenai teori lokasi yang menguraikan penentuan lokasi optimal untuk kegiatan produksi. 1.

Faktor Biaya dalam Penentuan Lokasi Optimal Formulasi

teori

lokasi

dan

analisa

spasial

dilakukan

dengan

memperhatikan faktor-faktor utama yang menentukan pemilihan lokasi kegiatan ekonomi, baik sebagai lokasi pertanian, industri maupun jasa. Manusia cenderung akan memilih suatu lokasi yang dapat menekan biaya. Bagi sektor bisnis, pemilihan lokasi yang tepat selain dapat meminimumkan beban biaya investasi dan operasional jangka pendek dan jangka panjang, juga akan dapat meningkatkan daya saing perusahaan. Secara garis besar terdapat 6 faktor utama yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi (Djojodipuro, 1992) sebagaimana diuraikan berikut ini: a.

Ongkos Angkut Ongkos angkut merupakan faktor atau variabel utama yang sangat penting dalam pemilihan lokasi dari suatu kegiatan ekonomi, karena merupakan bagian yang penting dalam kalkulasi biaya produksi. Hal ini terutama dirasakan pada kegiatan industri pertanian maupun pertambangan yang umumnya bahan baku dan hasil produksinya berupa barang yang cukup berat sehingga pengangkutannya memerlukan biaya yang besar. Untuk kemudahan operasional pada berbagai analisis, kebanyakan ongkos angkut


105

ini diasumsikan konstan untuk setiap kilometernya. Namun demikian, dalam realitanya hal ini tidak selalu benar karena seringkali ongkos angkut untuk jarak yang lebih jauh akan menghasilkan ongkos angkut setiap ton kilometer yang lebih rendah. b.

Perbedaan Upah Antar Wilayah Dalam kenyataan, upah buruh antar wilayah tidaklah sama. Perbedaan ini dapat terjadi karena variasi dalam biaya hidup, tingkat inflasi daerah dan komposisi kegiatan ekonomi wilayah. Bagi negara sedang berkembang, dimana fasilitas angkutan masih belum tersedia keseluruh pelosok daerah dan mobilitas barang dan faktor produksi antar wilayah belum begitu lancar, maka perbedaan upah antar wilayah akan menjadi lebih besar. Perbedaan upah ini mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi karena tujuan utama investor dan pengusaha adalah untuk mencari keuntungan secara maksimal. Bila upah di satu wilayah lebih rendah dibandingkan dengan wilayah lain, maka pengusaha akan cenderung memilih lokasi di wilayah tersebut karena akan menekan biaya produksi sehingga keuntungan menjadi lebih besar.

c.

Keuntungan Aglomerasi Keuntungan aglomerasi muncul bila kegiatan ekonomi yang saling terkait satu sama lainnya terkonsentrasi pada suatu tempat tertentu. Keterkaitan ini dapat berbentuk kaitan dengan bahan baku (backward linkages) dan kaitan dengan pasar (Forward Linkages). Bila keuntungan tersebut cukup besar, maka pengusaha akan cenderung memilih lokasi kegiatan ekonomi terkonsentrasi dengan kegiatan lainnya yang saling terkait. Pemilihan lokasi akan cenderung tersebar bila keuntungan aglomerasi tersebut nilainya relatif kecil.

d.

Konsentrasi Permintaan (Spatial Demand) Pemilihan lokasi akan cenderung

menuju tempat

dimana terdapat

konsentrasi permintaan yang cukup besar. Bila suatu perusahaan berlokasi pada wilayah dimana terdapat konsentrasi permintaan yang cukup besar, maka jumlah penjualan diharapkan akan dapat meningkat. Disamping itu, biaya pemasaran yang harus dikeluarkan perusahaan menjadi lebih kecil


106

karena pasar telah ada pada lokasi dimana perusahaan berada. Keadaan ini selanjutnya akan dapat pula meningkatkan volume penjualan yang selanjutnya akan memperbesar tingkat keuntungan yang dapat diperoleh. e.

Kompetisi Antar Wilayah Persaingan antar wilayah yang dimaksudkan disini adalah persaingan sesama perusahaan dalam wilayah tertentu atau antar wilayah. Bila persaingan ini sangat tajam, seperti pada pasar persaingan sempurna, maka pemilihan lokasi perusahaan akan cenderung terkonsentrasi dengan perusahaan lain yang menjual produk yang sama. Hal ini dilakukan agar masing-masing perusahaan akan mendapatkan posisi yang sama dalam menghadapi persaingan sehingga tidak ada yang dirugikan karena pemilihan lokasi perusahaan yang kurang tepat. Sebaliknya, bilamana persaingan tidak tajam atau tidak ada sama sekali seperti halnya pada pasar monopoli, maka pemilihan lokasi perusahaan akan cenderung bebas, karena pembeli akan tetap datang dimana saja perusahaan berlokasi.

f.

Harga dan Sewa Tanah Faktor keenam yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi adalah

tinggi

rendahnya

harga

atau

sewa

tanah.

Dalam

rangka

memaksimalkan keuntungan, perusahaan akan cenderung memilih lokasi dimana harga atau sewa tanah lebih rendah. Hal ini terutama akan terjadi pada perusahaan atau kegiatan pertanian yang memerlukan tanah relatif banyak dibandingkan dengan perusahaan industri atau perdagangan. Pemilihan lokasi dalam hal ini menjadi penting karena harga tanah biasanya bervariasi antar tempat. 2.

Penentuan Lokasi Optimal Dalam kenyataannya untuk menemukan lokasi yang dapat memberikan

keuntungan yang maksimal bukanlah hal yang sederhana. Salah satu teori yang mengupas penentuan lokasi optimal adalah teori yang dikemukakan oleh Alfred Weber. Weber adalah seorang ahli ekonomi yang pernah mengajar di Universitas Praha dan Universitas Heidelberg. Teori Weber yang dikenal sebagai Least Cost Location dikemukakan dalam bukunya Uber Den Standort der Industrien, yang semakin dikenal dunia setelah diterjemahkan dalam Bahasa Inggris About The Location of Industries . Teori ini muncul pada masa berkembangnya revolusi Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

107

industri di Jerman, dan dimaksudkan untuk membantu pemerintah dalam menentukan lokasi yang terbaik dan ekonomis bagi pembangunan perusahaan pengolahan besi baja. Isi pokok Teori Weber adalah bagaimana memilih lokasi industri yang biayanya paling minimal. Weber menyatakan bahwa lokasi setiap industri tergantung pada total biaya transportasi dan tenaga kerja di mana penjumlahan keduanya harus minimum. Tempat dimana total biaya transportasi dan tenaga kerja yang minimum adalah identik dengan tingkat keuntungan yang maksimum. Asumsi yang digunakan dalam teori ini adalah: a)

Wilayah yang seragam dalam hal topografi, iklim dan penduduk (berkaitan dengan ketrampilan).

b)

Sumber daya atau bahan mentah yang terdapat di tempat tertentu saja.

c)

Upah Buruh yang telah baku, artinya sama dimanapun juga.

d)

Biaya transportasi yang tergantung dari bobot bahan mentah yang diangkut dan dipindahkan.

e)

Terdapatnya kompetisi antar industri.

f)

Manusia berpikir rasional. Teori Weber akan dibahas melalui dua kasus berikut yaitu kasus ruang

satu dimensi dan kasus ruang dua dimensi (Sjafrizal, 2012).

2.1. Kasus ruang satu dimensi Kasus yang paling sederhana dan mudah dipahami adalah kasus ruang satu dimensi (linear space). Dalam kasus ini, ruang digambarkan sebagai garis lurus yang menghubungkan dua tempat yaitu sumber bahan baku (M) dan pasar (C). Berdasarkan ruang satu dimensi ini, pemilihan lokasi industri dapat dilakukan pada kedua titik M dan C atau di antaranya (gambar 10.1).

C

F

M k

k*-k Sumber : Sjafrizal, 2009

Gambar 10.1 Ruang satu dimensi

Seandainya perusahaan memilih lokasi di titik F, maka untuk membawa bahan baku ke pabrik perlu ditempuh jarak sejauh k, sedangkan untuk membawa hasil produksi ke pasar akan ditempuh jarak (k*-k) dimana k* adalah jarak antara Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

108

titik M dan C yang sudah tetap panjangnya (konstan). Pada teori Weber, pemilihan lokasi didasarkan pada prinsip ongkos angkut minimum (transportation orientation). Ini berarti bahwa lokasi optimal suatu perusahaan industri akan ditentukan berdasarkan ongkos angkut paling rendah yang harus dikeluarkan perusahaan bila memilih lokasi pada suatu tempat tertentu. Sebagaimana telah dijelaskan bahwa salah satu asumsi yang dipergunakan adalah tidak terdapat perbedaan upah buruh antartempat dan tidak ada keuntungan aglomerasi bila lokasi berdekatan dengan perusahaan lain yang saling berkaitan. Maka persamaan ongkos angkut apabila industri berlokasi pada titik F adalah: TC (k) = k n X + m q (k* - k), dimana :

TC (k)

= ongkos angkut berdasar jarak (k)

X

= bahan baku (input)

q

= hasil produksi

n

= ongkos angkut bahan baku per ton per kilometer

m

= ongkos angkut hasil produksi per ton per kilometer

Melalui pengolahan rumus dengan turunan matematika, diperoleh hasil persamaan Weber : W= an/m Dimana a = koefisien input yang bersifat tetap, dan X = a q

Persamaan ini menunjukkan bahwa pemilihan lokasi optimal ditentukan oleh perbandingan antara ongkos angkut bahan baku dan hasil produksi per ton kilometer. Persamaan ini disebut Weberian Locational weight.

Bila W > 1

sehingga a n > m, maka industri bersangkutan dikatakan mempunyai sifat Weight loosing industry, yaitu input untuk setiap kesatuan output lebih berat dari hasil produksi. Dengan demikian, lokasi optimal untuk industri jenis ini adalah pada sumber bahan baku karena dengan memilih lokasi di tempat tersebut akan meminimumkan ongkos angkut. Sebaliknya bila W < 1 sehingga a n < m, maka industri tersebut dikatakan memiliki sifat Weight gaining industry, yaitu input untuk setiap kesatuan produksi lebih ringan dari output. Dengan demikian, lokasi optimal untuk industri jenis ini adalah di pasar (tempat pemasaran), karena dengan demikian ongkos angkut akan diminimumkan. Bila W = 1, sehingga a n = m, maka berat input sama dengan output, dan disebut foot-loose industry. Lokasi Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

109

untuk industri ini bisa ditempatkan di mana saja karena perbedaan ongkos angkut per ton kilometer untuk setiap output akan sama. Namun perlu diingat bahwa tempat pemasaran kebanyakan adalah di kota, yang memiliki lebih banyak keuntungan eksternal daripada lokasi bahan baku, sehingga pengusaha akan cenderung memilih lokasi tempat pemasaran yaitu kota.

2.2. Kasus ruang dua dimensi Telah disinggung sebelumnya bahwa teori Weber disampaikan dalam rangka pemilihan lokasi untuk pendirian pabrik pengecoran biji besi di Jerman pada masa kebangkitan industri. Kasus ruang dua dimensi digunakan untuk menjelaskan keadaan dimana terdapat dua bahan mentah di lokasi yang berbeda dan satu pasar yang berlokasi di tempat lain dengan mempergunakan konsep dominant weight. Dalam suatu proses produksi dikatakan terdapat dominant weight bila salah satu dari ketiga unsur tersebut mempunyai berat yang lebih besar daripada unsur lainnya. Bahan baku pertama adalah biji besi yang lokasi tambangnya pada M1, sedang bahan baku kedua adalah batubara yang berlokasi di M2. Kedua bahan baku ini diasumsikan bersifat localized materials artinya hanya terdapat pada tempat tertentu, sehingga untuk membawanya ke tempat lain akan memerlukan sejumlah ongkos angkut. Lokasi pasar adalah di C, yaitu pada lokasi pabrik pembuatan kereta api yang merupakan konsumen utama hasil produksi besi. Berdasarkan kondisi ini, maka ruang (space) menjadi bersifat dua dimensi dengan 3 sudut yang berbentuk segitiga (Weberian locational triangle) sebagaimana digambarkan pada gambar 10.2 berikut. M1

K1

C

K3 K

K2

M2 Sumber : Sjafrizal, 2009

Gambar 10.2 Segitiga Lokasi Weber


110

Dari gambar tersebut berdasarkan kondisi optimal terdapat empat kemungkinan pemilihan lokasi optimal, yaitu : 1.

Bila input X1 dominan (a1 n1 > a2 n2 + m), maka lokasi optimal adalah di M1

2.

Bila input X2 dominan (a2 n2 > a1 n1 + m), maka lokasi optimal adalah di M2

3.

Bila output q dominan (m > a1 n1 + a2 n2), maka lokasi optimal adalah di C1

4.

Bila tidak ada input maupun output dominan (m = a1 n1 + a2 n2), maka lokasi optimal adalah di K yang merupakan titik jarak terdekat dari semua penjuru M1, M2, dan C.

Lokasi di antara keempat titik ini secara teknis juga dimungkinkan tetapi secara ekonomis akan memberikan ongkos angkut lebih besar (kurang efisien), sehingga jarang dipilih sebagai lokasi optimal. Dari uraian ini terlihat bahwa penentuan lokasi optimal pada kasus ruang dua dimensi berbeda dengan kasus ruang satu dimensi. Pada kasus ruang satu dimensi, penentuan lokasi optimal dilakukan berdasarkan pada peranan unsur input dan output dalam proses produksi yang selanjutnya mempengaruhi ongkos angkut total baik untuk bahan baku maupun hasil produksi. Pada kasus ruang dua dimensi lebih ditentukan oleh tingkat dominansi (dominant weight) dari suatu input atau output dibandingkan dengan keseluruhannya. Analisis lebih lanjut menghasilkan lokasi optimal yang terletak di antara yang

disebut

isodapane

yang

mencerminkan

lokasi

media.

Isodapan

didefinisikan sebagai lingkaran berpusat di T yang menunjukkan biaya angkutan yang sama dari titik tersebut (lihat gambar 10.3). Isodapan yang merupakan lingkaran ini merupakan kondisi yang ideal, karena dalam praktek sebenarnya dapat mengakibatkan isodapan berbentuk tak beraturan. Semua titik yang terletak di isodapan yang sama menggambarkan biaya angkutan yang sama, dan jarak antara satu isodapan dengan isodapan lainnya memberikan kenaikan biaya angkut yang sama. Jarak antara tiga isodapan dalam gambar 10.3 adalah masing-masing satu, dua, dan tiga satuan tertentu..


111

M2

Isodapan kritis

 L

isodapan isodapan

T 1

P

2

M1

3 4 5

Sumber : Djojodipuro, 1992

Gambar 10.3 Isodapan dan Isodapan Kritis

Sistem isodapan ini dapat digunakan untuk menganalisis pengaruh daerah konsentrasi tenaga murah (L) terhadap titik lokasi biaya angkutan minimum T. Jika bergeser mendekati L, maka biaya angkutan akan naik, dan pengusaha akan memilih menggunakan tenaga kerja dari L sehingga biaya tenaga kerja akan turun. Pada suatu titik akan ditemukan keadaan yang menunjukkan penurunan biaya untuk tenaga sama dengan kenaikan biaya angkutan. Melalui titik ini dapat dibuat isodapan, dan dinamakan isodapan kritis. C. Soal Latihan 1.

Salah satu faktor utama yang mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi adalah perbedaan upah antar wilayah. Jelaskan!

2.

Bagaimanakah pengaruh harga dan sewa tanah terhadap pemilihan lokasi kegiatan ekonomi?

3.

Jelaskan yang dimaksud dengan footloose industry dalam teori Weber!

4.

Jelaskan yang dimaksud dengan isodapan dan isodapan kritis!


112

D. Rangkuman Lokasi setiap kegiatan perlu dipilih agar kegiatan tersebut dapat berjalan dengan produktif dan efisien. Karenanya biaya menjadi faktor utama yang akan dipertimbangkan dalam penentuan lokasi. Teori Von Thunen merupakan satu teori yang banyak menjadi acuan dalam pembentukan teori lokasi selanjutnya, termasuk juga dalam penentuan lokasi optimum yang salah satunya adalah Teori Lokasi dari Alfred Weber. Teori Weber menyatakan bahwa lokasi setiap industri tergantung pada total biaya transportasi dan tenaga kerja, di mana penjumlahan keduanya harus minimum. Lokasi dimana total biaya transportasi dan tenaga kerja minimum adalah identik dengan tingkat keuntungan yang maksimum. E. Tes Formatif Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas! 1.

Mempertimbangkan faktor biaya, maka manusia akan cenderung memilih suatu lokasi yang dapat …

2.

Sebutkan satu faktor utama yang berpengaruh besar dalam produksi!

3.

Untuk kemudahan operasional pada berbagai analisis, kebanyakan ongkos angkut ini diasumsikan …

4.

Perbedaan upah buruh antar wilayah dapat terjadi karena 3 hal, sebutkan!

5.

Keterkaitan antar kegiatan ekonomi yang menimbulkan keuntungan aglomerasi dapat berbentuk … dan …

6.

Bila persaingan sangat ketat, maka perusahaan akan cenderung terkonsentrasi dengan perusahaan lain yang menjual produk yang sama dengan tujuan agar…

7.

Isi pokok Teori Weber adalah bagaimana memilih lokasi industri yang biayanya paling minimal dimana pemilihan lokasi setiap industri tergantung pada …

8.

Untuk memaksimalkan keuntungan, perusahaan akan cenderung memilih lokasi dimana harga atau sewa tanah lebih rendah. Hal ini terutama akan terjadi pada perusahaan …

9.

Pada kasus ruang satu dimensi (linear space), ruang digambarkan sebagai garis lurus yang menghubungkan dua tempat yaitu … dan …

10. Kasus ruang dua dimensi digunakan untuk menjelaskan keadaan dimana terdapat … dan … dengan mempergunakan konsep dominant weight. Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

113


Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang

Penjelasan ≥ 81 Selamat! Saudara telah memahami materi kegiatan belajar ini dengan baik, silakan lanjutkan ke kegiatan belajar berikutnya. < 81 Saudara perlu mengulang mempelajari kegiatan belajar ini, terutama pada bagian yang belum Saudara kuasai!


114

Kegiatan Belajar 11 EKONOMIKA TANAH DAN TATA KOTA DALAM PENILAIAN PROPERTI A. Indikator Setelah mengikuti kegiatan belajar sebelas, peserta dapat : -

Menunjukkan penerapan tata kota dalam penilaian properti Menunjukkan penerapan ekonomika tanah dalam penilaian properti


Penerapan Tata Kota dalam Penilaian Properti Salah satu analisis yang harus dalam proses penilaian adalah analisis

highest and best use. Pada analisis ini, dilakukan evaluasi mengenai kecocokan lahan terhadap 4 kriteria, yaitu : -

Secara fisik memungkinkan (physically possible)

-

Secara hukum diijinkan (legally permissible)

-

Secara finansial layak (financially feasible)

-

Produktivitas maksimal (maximally productive)

Untuk kriteria ke 2 yaitu secara hukum diijinkan,

evaluasi dilakukan terkait

dengan pemenuhan properti subyek terhadap peraturan-peraturan mengenai tata kota yang berlaku, antara lain ketentuan-ketentuan mengenai amplop ruang dan ijin bangunan. Pada kegiatan belajar sebelumnya, kita telah mempelajari beberapa ketentuan dalam tata kota. Pada kegiatan belajar ini kita akan melihat bagaimana contoh implikasi ketentuan tersebut terhadap penilaian properti. Apabila kita membicarakan penggunaan lahan, tentunya tidak terlepas dari keberadaan bangunan yang diperlukan dalam penggunaan tersebut. Seperti telah kita pelajari pada kegiatan belajar 4, membahas perancangan bangunan untuk properti baik perumahan maupun komersial berhubungan erat dengan peraturan tata kota yang mempengaruhi suatu perencanaan tapak. Yang dimaksud dengan perencanaan tapak adalah pengelolaan batas lahan yang diijinkan atau yang disebut dengan Daerah Perencanaan (DP), sedangkan perancangan bangunan adalah wujud atau bentuk bangunan yang dimungkinkan berdiri diatas Daerah Perencanaan (DP).


115

Suatu penggunaan dikatakan sesuai apabila memenuhi ketentuan-ketentuan dalam tata kota. Selain untuk menentukan kesesuaian kriteria dalam analisis HBU, ketentuan tata kota ini juga akan sangat berpengaruh dalam penilaian dengan metode residual (Metode Sisa), salah satu pengembangan dari metode biaya yang diaplikasikan untuk menilai tanah. Untuk lahan yang besar, dengan mengetahui peraturan-peraturan ketata-kotaan pada suatu lokasi memungkinkan pemilik tanah lokasi tersebut melakukan alternatif pengembangan pada tanahnya (development option) sesuai peraturan yang diijinkan dan juga ditunjang oleh market study. Development option tersebut dimungkinkan karena terdapat lebih dari satu jenis penetapan peruntukan bagi lahan yang cukup besar, sehingga dengan mengetahui tata cara perhitungan peluang lahan atau ruang yang diperkenankan dibangun pada suatu lokasi akan memungkinkan pemilik lahan mengajukan permohonan Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) dan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) sesuai dengan ketentuan ketata-kotaan yang berlaku. Dengan mengetahui peluang-peluang yang terdapat pada tanah dan wujud bangunan, dapat juga mempengaruhi taksiran nilai/penilaian terhadap properti tersebut. Terdapatnya alternatif penggunaan lahan akan memungkinkan investor memilih penggunaan yang paling menguntungkan, sehingga nilai lahan tersebut akan lebih tinggi daripada yang tidak memiliki alternatif penggunaan. Demikian juga bagaimana Batas Intensitas Bangunan (BIB) yang ditetapkan untuk suatu lokasi, akan menentukan berapa daerah perencanaan yang memungkinkan bagi investor untuk membangun proyeknya. Untuk memberikan gambaran mengenai hal tersebut, mari kita cermati contoh berikut (diambil dari bahan tayang Ir. Sylvie Wirawati, MT pada Diklat Penilaian Tanah Karakteristik Khusus dan Tanah Koridor). Misalnya seorang penilai ditugaskan untuk menilai sebidang tanah yang terletak di daerah komersial/perkantoran di tepi jalan H.R . Rasuna Said. Dari survei yang dilakukan diperoleh data sebagai berikut: -

Ukuran panjang tanah 80 meter, lebar tanah 50 meter

-

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 40%.

-

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 4 (empat).

-

Batas Ketinggian Bangunan adalah 32 lantai Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

116

-

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah = 10 meter.

-

Jarak bebas samping = 10 meter dan 15 meter.

-

Jarak bebas belakang = 15 meter.

-

Koefisien Dasar Hijau = 20%.

Tanah ini akan dibangun sebagai Gedung Perkantoran dan pembangunan akan dilaksanakan selama 2 tahun. Gedung ini akan terdiri dari ruang kantor dan dilengkapi ruang pertemuan dilantai paling atas seluas 500 m2. Lantai satu gedung ini luasnya adalah: 1.200 m2, sedangkan lantai dua adalah 800 m2. Dari data yang ada diketahui bahwa penggunaan yang diijinkan adalah penggunaan komersial. Dengan ketentuan ini maka investor akan memiliki banyak alternatif untuk mengembangkan lahannya, misalnya digunakan untuk mendirikan mall, hotel, atau perkantoran, sehingga pengembang dapat memilih mana penggunaan yang akan memberikan keuntungan maksimal sesuai prinsip highest and best use. Ketentuan mengenai intensitas bangunan sering dilambangkan dengan lingkaran yang dibagi ke dalam 4 kuadran. Untuk data pada contoh, digambarkan sebagaimana pada gambar 11.1. Selanjutnya perlu dilihat, dari ketentuan tersebut berapa luas lahan yang dapat dikembangkan dalam bentuk bangunan (gambar 11.2). Tipe Bangunan/penggunaan

Tipe Bangun/penggunaan angunan

32

40

4

Batas Ketinggian Bangunan

Batas KLB (Koefisien Lantai Bangunan) Batas KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

Gambar 11.1. Ketentuan mengenai intensitas bangunan


117

Gambar 11.2. ketentuan mengenai amplop ruang

Dari luas lahan total sebesar 4000 m2 (80 m x 50 m), yang dapat dikembangkan sebagai bangunan setelah diperhitungkan ketentuan tata kota yang berlaku adalah sebagaimana di bawah ini : Luas lantai dasar yang dapat dibangun = 55 X 25 = 1375 m2 Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1375 m2 (sesuai) KDH (20%) = 20% X 4000m2 = 800 m2 KDB 40% = 40% X 4000 m2 = 1600 m2 Luas lantai satu gedung adalah = 1200 m2 < 1600 m2 (sesuai) KLB 4 = 4 X 4000 m2 - 16.000 m2 Luas lantai satu

= 1200 m2

Luas lantai dua

= 800 m2

Total

= 2000 m2

Bila luas lantai tipikal diambil @ 500 m2 Maka jumlah lantai tipikal (16.000 - 2.000) : 500 =

28 lantai

Jumlah lantai seluruhnya 2 lantai + 28 lantai

30 lantai <

=

32 lantai (sesuai) Luas lantai efektif Lantai dasar

= 0.7 X 1200 m2 =

840 m2

Lantai tipikal

= 0.85 X {(28 X 500) + 800}


= 12.580 m2

118

= 13.420 m2

Luas kantor

Dari

perhitungan

ini

selanjutnya

dapat

diketahui

berapa

potensi

pendapatan yang mungkin diperoleh dari penyewaan ruang kantor seluas 13.420 m2 tersebut. Potensi pendapatan ini akan menjadi pendapatan kotor pada penilaian dengan metode pendapatan, yang setelah dikurangi dengan biaya akan dikalikan dengan tingkat kapitalisasi tertentu sehingga diperoleh nilai properti. Sekarang bagaimana bila salah satu variabel pada penghitungan luas efektif tersebut berubah, misalnya KLB yang diijinkan adalah 2? KLB 2 = 2 X 4000 m2 = 8.000 m2 Luas lantai satu

= 1200 m2

Luas lantai dua

= 800 m2

Total

= 2000 m2

Bila luas lantai tipikal diambil @ 500 m2 Maka jumlah lantai tipikal (8.000 - 2.000) : 500 =

12 lantai

Jumlah lantai seluruhnya 2 lantai + 12 lantai

14 lantai <

=

32 lantai (sesuai) Luas lantai efektif Lantai dasar

= 0.7 X 1200 m2 =

840 m2

Lantai tipikal

= 0.85 X {(12 X 500) + 800}

Luas kantor

= 5.780 m2

= m2

Ternyata apabila KLB turun 2 poin maka luas lantai efektif menjadi berkurang sebesar 7.640 m2 (13.420 m2 - 5.780 m2). Berkurangnya luas lantai efektif ini tentu saja akan mengurangi potensi pendapatan pengembang, dan berkurangnya pendapatan berarti berkurangnya cash flow yang selanjutnya akan menurunkan nilai properti tersebut. 2.

Penerapan Ekonomi tanah dalam Penilaian Permintaan dan penawaran akan tanah untuk tiap daerah dapat saja

berbeda, tergantung dari pertumbuhan dan perkembangan daerah. Pertumbuhan dan perkembangan kota itu sendiri akan dibatasi oleh tata guna lahan yang merupakan perwujudan dari adanya perencanaan kota. Karenanya pemahaman mengenai perkotaan, perkembangan kota, pendorong atau pemicu terjadinya Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

119

perkembangan, serta perencanaan kota sangat perlu dipahami oleh seorang penilai. Dalam ilmu ekonomi, pilihan untuk penggunaan lahan serta pemilihan lokasi merupakan hasil keputusan logis berdasarkan asumsi tertentu. Teori mengenai sewa, lokasi dan penggunaan lahan, membantu untuk menjelaskan struktur perkotaan dan alasan mengapa suatu penggunaan lahan beralih ke penggunaan yang lain, yang akibat akhirnya adalah nilai tertentu suatu lahan (Wurzebach, 1996). Dalam kehidupan nyata, teori membantu analis untuk memahami hubungan yang kompleks dalam berbagai cara. Ketika analis membandingkan properti yang serupa dengan subyek untuk memperoleh estimasi nilai properti subyek berdasarkan pada harga sewa atau harga jual dari properti pembanding tersebut, teori akan membantu analis dalam penentuan nilai untuk berbagai lokasi yang berbeda. Perbedaan-perbedaan yang ada, apabila dikuantifikasi, merupakan penyesuaian untuk harga sewa atau penjualan, yang selanjutnya akan menghasilkan indikasi nilai untuk properti subyek. Pemahaman mengenai teori lokasi sangat penting dimiliki karena tanah merupakan salah satu faktor produksi yang menjadi bagian dari suatu investasi. Bahkan di Indonesia biaya investasi untuk tanah mungkin menjadi komponen yang menelan biaya paling besar. Selain biaya besar, penentuan lokasi usaha juga perlu dilakukan sejak awal karena banyak usaha yang akan sangat terpengaruh oleh lokasinya, dan apabila lokasinya berpindah dapat menjadi kerugian yang sangat besar. Tanah juga dapat dijadikan investasi yang diharapkan dapat memberikan economic rent yang memuaskan apabila karena suatu alasan, bisnis yang dijalankan tidak dapat diteruskan lagi. Karenanya dapat dipahami apabila ada ungkapan bahwa pada real estate tiga hal yang paling penting adalah lokasi, lokasi, dan lokasi. Teori lokasi juga dapat menjelaskan sebaran harga tanah tanpa bertentangan dengan mekanisme pasar tanah (Hermit, 2009). Salah satu bukti empiris teori Von Thunen adalah hasil penelitian yang dilakukan Hermit dan kawan-kawan. Penelitian ini berusaha untuk membuktikan relevansi teori Von Thunen mengenai harga tanah yang menurun dengan bertambahnya jarak dari CBD untuk nilai tanah di Kabupaten Garut. Hasil penelitian adalah kurve nilai sebagaimana Gambar 11.3 berikut.


120

Harga tanah (Rp)

Teori CBD

d1

Hasil penelitian Perumahan Padat Perumahan Renggang

d2

Pinggiran Kota (Pertania n)

d3

Jarak terhadap CBD (km)

Gambar 11.3 Hasil penelitian Hermit dan kawan-kawan

Karena asumsi dalam teori Von Thunen yang sulit ditemukan dalam realitas, maka penelitian yang dilakukan Hermit juga tidak mencapai gambaran ideal sebagaimana dalam teori Von Thunen, namun umumnya bisa didekati. Dari gambar 11.1, bergelombangnya kurve harga tanah disebabkan karena adanya pengaruh dari faktor lain selain yang telah dijelaskan dalam teori Von Thunen, misalnya jarak dari lokasi terhadap sub pusat kota di dalam wilayah administrasi yang diteliti. Hal ini karena pada umumnya suatu daerah biasanya terdiri dari beberapa Bagian Wilayah Kota (BWK), yang masing-masing mempunyai pusat perdagangan tersendiri. Relief pada zona perumahan bisa disebabkan oleh adanya perbedaan kualitas atau kuantitas prasarana lingkungan seperti jaringan jalan, tempat perbelanjaan, dan fasilitas umum. Zona pertanian yang biasanya berada pada daerah pinggiran kota pola harga tanahnya juga bisa menjadi sangat bergelombang karena kuatnya ekspektasi atau harapan terjadinya perluasan daerah perkotaan atau pemekaran kota. Teori Von Thunen saat ini masih cukup relevan untuk memprediksi harga tanah di kota kecil yang masih memiliki ciri “monocentric city”, dan untuk daerah suburban di kota-kota besar. Pemahaman mengenai ekonomika kota juga penting karena teori dalam ilmu tersebut sangat sesuai dengan dimensi spasial pasar properti. Dimensi spasial ini terkait juga dengan pengaruh berbagai faktor terhadap lahan. Misalnya kesempatan kerja, transportasi, pelayanan publik, iklim, hiburan, dan fasilitas pendidikan. Faktor-faktor ini akan menentukan bagaimana kesesuaian suatu lahan dengan ekonomi perkotaan dan kondisi lingkungan sekitar. Hal yang juga Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

121

penting untuk dipahami melalui ilmu ekonomi kota adalah penentuan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap perbedaan nilai tanah di perkotaan. Permintaan akan lahan dan pada akhirnya nilai lahan tersebut akan sangat tergantung dari kesesuaian lahan tersebut dengan setting spasialnya. Permintaan akan tanah yang semakin besar karena adanya pertumbuhan dan perkembangan kota akan memicu terjadinya perubahan penggunaan lahan, yang selanjutnya dapat mendorong peningkatan nilai lahan di wilayah tersebut. C. Soal Latihan 1.

Jelaskan kriteria highest and best use!

2.

Apakah yang dimaksud Koefisien Dasar Bangunan? Jelaskan artinya bila diketahui besanya adalah 70%.

3.

Apakah yang dimaksud Koefisien Lantai Bangunan? Jelaskan artinya bila besarnya adalah 3.

4.

Jelaskan penerapan ekonomi tanah dalam penilaian!

D. Rangkuman Penerapan ketentuan tata kota dalam penialain antara lain digunakan untuk mengevaluasi kriteria dalam highest and Best Use, yang bertujuan untuk mengevaluasi

apakah

obyek

yang

dinilai

memenuhi

peraturan (legally

permissible). Selain menentukan kesesuaian dalam analisis HBU, peraturan ketatakotaan juga dapat mempengaruhi nilai tanah karena adanya perbedaan potensi pendapatan yang diakibatkan dari peraturan tersebut. Permintaan akan tanah yang semakin besar karena adanya pertumbuhan dan perkembangan kota akan memicu terjadinya perubahan penggunaan lahan, yang selanjutnya dapat mendorong peningkatan nilai lahan di wilayah tersebut. E. Tes Formatif Jawablah 10 pertanyaan berikut ini dengan singkat dan jelas! 1.

Berikut ini yang tidak termasuk kriteria dalam highest and best use adalah … a. Secara legal diijinkan b. Secara fisik memungkinkan c. Secara keuangan layak d. Secara lingkungan mendukung Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

122

2.

Yang dimaksud dengan perencanaan tapak adalah … a. pengelolaan batas lahan yang diijinkan b. luas total lahan yang dikuasai c. luas bangunan total yang direncanakan d. Luas pengembangan total yang direncanakan

3.

Bila luas lahan adalah 200 m2 dan Koefisien Dasar Bangunan adalah 60%, maka … e. Luas lantai dasar yang diperkenankan adalah 100m2 f.

Luas lantai dasar yang diperkenankan adalah 120m2

g. Luas lantai total yang diijinkan adalah 100m2 h. Luas lantai total yang diijinkan adalah 120m2 4.

Bila luas lahan adalah 100 m2 dan Koefisien Lantai Bangunan adalah 2, maka … a. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 100m2 b. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 200m2 c. Luas lantai total yang diijinkan adalah 100m2 d. Luas lantai total yang diijinkan adalah 200m2

5.

Bila luas lahan adalah 150 m2, angka KDB adalah 70% dan KLB adalah 1,5, maka … a. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 150m2, jumlah lantai yang diijinkan adalah 2 b. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 300m2, jumlah lantai yang diijinkan adalah 2 c. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 105m2, jumlah lantai yang diijinkan maksimal 2 d. Luas lantai dasar yang diijinkan adalah 300m2, jumlah lantai yang diijinkan maksimal 1,5

6.

Bila Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah sebesar 0,3 dan luas lahan adalah 1000 m2, maka … a. Luas dasar penghijauan minimum adalah 700 m2 b. Luas yang dapat dikembangkan adalah 300 m2 c. Luas yang dapat dikembangkan adalah 1000 m2 d. Luas dasar penghijauan minimum adalah 300 m2

7.

Lahan yang terbuka pengaturannya untuk berbagai penggunaan, akan … Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

123

a. Berpengaruh negatif terhadap nilai b. Berpengaruh netral terhadap nilai c. Berpengaruh positif terhadap nilai d. Tidak ada kaitannya dengan nilai 8.

Bila angka KLB lebih rendah, maka … a. Berpengaruh negatif terhadap nilai b. Berpengaruh netral terhadap nilai c. Berpengaruh positif terhadap nilai d. Tidak ada kaitannya dengan nilai

9.

Yang bukan merupakan dampak dari pertumbuhan kota yang akan memicu perubahan struktur kota adalah … a. Perubahan penggunaan lahan b. Berkembangnya kegiatan ekonomi c. Meningkatnya nilai tanah d. Tumbuhnya daerah pinggiran

10. Zona pertanian yang terdapat di pinggiran kota akan cenderung untuk … a. Memiliki nilai yang rendah karena tidak highest and best use b. Memiliki nilai yang tinggi karena adanya harapan keuntungan c. Memiliki nilai rendah karena kalah bersaing dengan penggunaan lain d. Memiliki nilai tinggi karena tanahnya subur F. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini.

Tingkat Pemahaman=

X 100

Tingkat nilai adalah sebagai berikut: 91 – 100 Sangat baik 81 – 90,9 Baik 71 – 80,9 Cukup 61 – 70,9 Kurang Modul Ekonomika Tanah dan Tata Kota

124

0 – 60

Sangat Kurang



125

PENUTUP A.

Kesimpulan Karakteristik unik dari tanah yang menyebabkannya berbeda dengan

barang ekonomi yang lain adalah tidak dapat dipindahkan atau immobile. Dengan karakteristik tersebut maka tanah akan terikat dengan lokasinya, sehingga faktor-faktor yang terkait dengan lokasi tersebut menjadi penentu permintaan akan tanah di suatu wilayah. Meningkatnya permintaan terjadi karena suatu

lahan

mampu

memenuhi

kebutuhan

manusia

dengan

berbagai

karakteristik yang dimiliknya. Di sisi lain, penawaran atas tanah secara agregat bersifat tetap, walaupun untuk wilayah dan kegunaan tertentu dapat berubah. Akibat adanya persaingan berbagai penggunaan atas lahan, maka menurut teori bid rent penggunaan yang menguntungkanlah yang akan memenangkan persaingan tersebut. Seperti juga pada barang ekonomi yang lain, permintaan dan penawaran atas tanah ini kemudian akan menentukan nilai suatu lahan. Apabila permintaan meningkat, maka harga akan naik, sehingga nilai ekonomi tanah juga meningkat. Namun demikian, penawaran atas tanah akan dibatasi oleh peraturan yang ditetapkan oleh pemerintah melalui tata kota. Peraturan ini selain akan menentukan besarnya lahan yang dapat dikembangkan sebagai bangunan, juga akan menentukan apakah suatu lahan memiliki berbagai alternatif penggunaan atau terbatas penggunaannya. Karenanya dapat dikatakan bahwa peraturan mengenai tata kota juga memiliki pengaruh terhadap nilai lahan.

B.

Implikasi Memahami faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti menjadi

syarat yang harus dipenuhi oleh seorang penilai properti, karena faktor-faktor inilah yang akan menentukan nilai suatu lahan sebagaimana diuraikan di bagian A. Karenanya diharapkan para peserta diklat dapat memahami modul ini dengan baik, untuk mendukung tercapainya tujuan dilaksanakannya diklat Penilaian Properti Dasar ini.


126

C.

Tindak Lanjut Setelah mempelajari modul ini, maka peserta diklat telah siap untuk

melanjutkan pembelajaran ke tahap yang bersifat lebih teknis, yaitu mata diklat yang mempelajari berbagai pendekatan yang digunakan dalam penilaian properti, terutama pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan pendapatan. Untuk mata diklat pendekatan perbandingan data pasar, modul ini akan sangat membantu dalam menentukan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti untuk dilakukan penyesuaian atau adjustment. Untuk mata diklat penilaian dengan metode pendapatan, pemahaman mengenai ekonomi tanah dan tata kota dapat menambah bahan analisis dalam penghitungan prediksi arus kas untuk properti komersial.


127

TES SUMATIF

A. Pilihlah satu jawaban yang paling benar dari pertanyaan di bawah ini ! 1. Definisi kota menurut Kostof adalah … a. suatu sistim jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang heterogen dan bercorak materialistis. b. suatu permukiman yang menetap (permanen) dengan penduduk yang heterogen, dimana di kota itu dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang terintegrasi membentuk suatu sistem sosial dan seterusnya c. suatu permukiman yang relatif besar, padat, dan permanen, terdiri dari individu-individu yang heterogen dari segi sosial. d. tujuan dan kenangan terakhir dari perjuangan dan kemuliaan kita. ia adalah dimana kebanggaan dari masa lalu untuk dipamerkan. 2. Berikut ini yang bukan merupakan ciri-ciri kota adalah … a. wilayah dengan wilayah terbangun lebih padat dibandingkan dengan area sekitarnya b. wilayah dengan konsentrasi penduduk yang lebih tinggi dibandingkan dengan keadaan wilayah sekitarnya c. masyarakat yang homogen d. kegiatan ekonomi bercorak non-agraris 3. Terjadinya kota relijius pada awal peradaban manusia dipicu oleh … a. Adanya fasilitas penyimpanan hasil pertanian b. Adanya fasilitas pertahanan c. Adanya fasilitas pemujaan d. Adanya fasilitas industri 4. Terjadinya perubahan struktur ekonomi dari sektor primer menjadi sektor sekunder dan sektor tersier adalah pengertian dari … a. Pertumbuhan kota b. Perkembangan kota c. urbanisasi d. aspek fisik kota


128

5. Berikut ini yang bukan merupakan faktor internal yang berpengaruh terhadap perkembangan kota adalah … a. Fungsi kota b. Sejarah dan kebudayaan c. topografi d. kegiatan ekonomi regional 6. Penjalaran fisik kota yang tidak mengikuti pola tertentu dan meloncat disebut sebagai … a. Penjalaran konsentris/concentric b. Penjalaran linier c. Penjalaran axial d. Penjalaran acak/leap frog 7. Tahapan di mana daerah perkotaan ditandai kemacetan lalu lintas, kekacauan pelayanan umum, dan tingkat kriminalitas yang tinggi merupakan ciri dari perkembangan kota pada tahap… a. Eopolis b. tyranopolis c. Nekropolis d. Polis 8. Kota dimana terdapat agora, yaitu pasar yang berbentuk tidak teratur dan biasanya terdapat di pusat kota, balai sidang (ecclesiasteron), balai dewan (bluleuterion), dan ruang dewan (pryptaneum) merupakan deskripsi dari kota-kota di … a. Yunani b. Mesir c. Beijing d. Aegea 9. Kegiatan

penyusunan

rencana

mewujudkan

peningkatan

penghidupan

masyarakat

kota

kualitas kota

yang

dimaksudkan

lingkungan

dalam

kehidupan

mencapai

untuk dan

kesejahteraan

merupakan pengertian dari … a. perencanaan b. perencanaan kota c. zoning d. penggunaan lahan


129

10. Perlunya perencanaan kota semakin dirasakan setelah terjadinya ledakan penduduk yang mengakibatkan kota tumbuh melebihi daya dukungnya. Ini merupakan ciri dari perencanaan kota pada masa… a. Revolusi Industri b. Renaissance c. Yunani d. Romawi 11. Pernyataan berikut ini yang tidak benar mengenai perencanaan kota di Indonesia adalah … a. tanggung jawab bidang teknik perencanaan berada pada Departemen Pekerjaan Umum b. tanggung

jawab

bidang

administrasi

berada

pada

Badan

Perencanaan Nasional c. Perencanaan kota merupakan salah satu hal yang diatur dalam Undang-Undang Penataan Ruang d. Rencana tata ruang dilaksanakan secara hirarkis menurut wilayah administrasi 12. Salah satu fungsi dasar kota dalam ekonomi adalah interregional communication, yaitu fungsi kota untuk … a. menyediakan pelayanan/jasa bagi wilayah belakangnya (hinterland) b. menyediakan fasilitas pemasaran dan jasa untuk penduduk hinterland c. mengumpulkan barang hasil produksi regional untuk diangkut ke bagian lain serta diekspor ke luar negeri d. melayani para pekerja yang pindah ke lokasi yang lebih tenang di daerah pinggiran dan menjadi komuter 13. Pola perkembangan kota yang terdapat lebih dari satu pusat kota merupakan teori struktur kota … a. konsentris b. sektor c. axial d. multiple nuclei 14. Teori struktur kota yang saat ini dianggap masih relevan diterapkan dalam memahami perumbuhan kota besar atau kumpulan kota adalah teori … a. konsentris b. sektor


130

c. axial d. multiple nuclei 15. Proses pertumbuhan kota lebih berdasarkan sektor dan bukan melingkar sebagaimana yang dikemukakan dalam teori Burgess merupakan teori struktur kota yang dikemukakan oleh… a. Hommer Hoyt b. Clancey Harris c. Von Thunen d. William Alonso 16. Menurut besarannya, kawasan perkotaan dapat dibedakan … a.

Kawasan perkotaan kecil yaitu penduduknya 20.000 – 50.000 jiwa

b.

Kawasan perkotaan sedang penduduknya 100.000 – 500.000 jiwa

c.

Kawasan perkotaan besar penduduknya 100.000 - 500.000 jiwa

d.

Kawasan perkotaan megapolitan penduduknya lebih dari 500.000 jiwa

17. Pernyataan berikut yang bukan merupakan akibat dari tingginya urbanisasi di Indonesia adalah … a.

Semakin banyaknya penduduk Indonesia yang tinggal di perkotaan

b.

Semakin tingginya konsentrasi penduduk di wilayah perkotaan

c.

Semakin baiknya fasilitas di perkotaan

d.

Semakin cepatnya pertumbuhan daerah perkotaan

18. Berikut ini yang bukan merupakan fungsi anggaran pemerintah dalam perencanaan kota adalah … a. Pelengkap mekanisme sektor swasta b. Menyejahterakan sektor swasta c. Menstabilkan perkonomian d. Mengusahakan distribusi pendapatan lebih merata 19. Wewenang terbesar dalam perencanaan wilayah adalah pada … a. Sektor Swasta b. Pemerintah Kabupaten/Kota c. Pemerintah Pusat d. Pemerintah Propinsi 20. Pengelompokan sejumlah unit lahan yang homogen/memiliki kesamaan ciri dan kondisi yang akan diolah dan dipergunakan sesuai dengan ciri


131

dan kondisi yang dimilikinya secara terkendali dan berkelanjutan adalah pengertian dari … a. Tata guna lahan b. Zonasi lahan c. Rencana tata ruang d. Penggunaan lahan 21. Angka perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai disebut … a. Koefisien dasar bangunan b. Koefisien Lantai Bangunan c. Koefisien Tapak Basemen d. Koefisien Dasar Hijau 22. Garis yg membatasi jarak bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan terhadap batas lahan yg dikuasai adalah … a. Garis Sempadan Bangunan b. Garis Sepadan Jalan c. Koefisien Dasar Hijau d. Ijin Mendirikan Bangunan 23. Proses untuk menentukan tindakan masa depan yang tepat, melalui urutan pilihan, dengan memperhitungkan sumber daya yang tersedia merupakan pengertian dari … a. Pengendalian b. Pemanfaatan c. Perencanaan d. Penyusunan 24. Kegiatan mengalokasikan penggunaan tanah dan pendirian bangunan serta jaringan jalan dengan tujuan untuk mencapai keseimbangan antara kenyamanan, keindahan dan biaya merupakan pengertian dari … a. Perencanaan kota b. Tata ruang c. Tata guna lahan d. Zonasi lahan 25. Urutan penataan ruang secara umum adalah … a. Perencanaan – pemanfaatan – pengendalian


132

b. Perencanaan – pengendalian – pemanfaatan c. Pemanfaatan – pengendalian – perencanaan d. Pemanfaatan – perencanaan – pemanfaatan 26. Masa berlaku dokumen perencanaan kota di Indonesia adalah … a. 5 tahun b. 10 tahun c. 20 tahun d. 25 tahun 27. Cabang ilmu ekonomi yang mempelajari usaha manusia memanfaatkan sumber daya permukaan bumi secara ekonomis adalah … a. Ekonomi mikro b. Ekonomi makro c. Ekonomi pembangunan d. Ekonomi tanah 28. Sifat unik tanah adalah sebagaimana berikut ini, kecuali … a. Jumlahnya tetap b. Penawarannya elastis c. Tidak dapat dipindahkan d. Tidak dapat diproduksi 29. Yang bukan termasuk elemen nilai adalah … a. Demand b. Utility c. Scarcity d. Transferability 30. David Ricardo berpendapat bahwa penawaran tanah bersifat konstan, sehingga pada kurve penawaran … a. Bersifat elastis sempurna b. Bersifat elastis tidak sempurna c. Bersifat in elastis sempurna d. Bersifat in elastis tidak sempurna B. Selesaikanlah soal di bawah ini dengan runtut dan baik! Diketahui data-data berikut ini :


133

Anda ditugaskan untuk menilai sebidang tanah yang terletak di daerah komersial/perkantoran di jalan TB Simatupang. Dari survei yang dilakukan diperoleh data sebagai berikut: -

Ukuran panjang tanah 120 meter, lebar tanah 45 meter

-

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 60%.

-

Koefisien Lantai Bangunan(KLB) = 2.5

-

Batas Ketinggian Bangunan adalah 28 lantai

-

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah = 10 meter.

-

Jarak bebas samping = 10 meter dan 12 meter.

-

Jarak bebas belakang = 15 meter.

-

Koefisien Dasar Hijau = 20%.

Tanah ini akan dibangun sebagai Gedung Perkantoran dan pembangunan akan dilaksanakan selama 2 tahun. Gedung ini akan terdiri dari ruang kantor dan dilengkapi ruang pertemuan dilantai paling atas seluas 600 m2. Lantai satu gedung ini luasnya adalah: 1.600 m2, sedangkan lantai dua dan selanjutnya merupakan lantai tipikal dengan luas per lantai adalah 800 m2. Dari data yang ada diketahui bahwa penggunaan yang diijinkan adalah penggunaan komersial. Instruksi : 1. Gambarkan Daerah Perencanaan sesuai ketentuan terkait lahan tersebut! 2. Tentukan kesesuaian bangunan yang direncanakan dengan aturan yang berlaku! 3. Hitung luas efektif yang dapat disewakan dengan ketentuan tersebut! 4. Apabila ketentuan mengenai KDB diubah menjadi 40%, bagaimana pengaruhnya terhadap kesesuaian bangunan yang direncanakan dan luas efektif yang dapat disewakan? C. Umpan Balik dan Tindak Lanjut Bandingkan hasil jawaban Saudara dengan kunci jawaban tes formatif yang ada di bagian akhir modul ini untuk bagian A. Untuk bagian B perhatikan jawaban yang akan dibahas bersama pada sesi tatap muka. Hitung jumlah jawaban Anda dengan benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat pemahaman Saudara terhadap materi kegiatan belajar ini..


134

Tingkat Pemahaman=

X 100


Sangat Kurang



135

KUNCI JAWABAN SOAL FORMATIF Kegiatan belajar 1

Kegiatan belajar 2

1.

A

6.

A

1.

A

6.

A

2.

D

7.

B

2.

B

7.

C

3.

B

8.

C

3.

B

8.

A

4.

C

4.

C

9.

B

5.

A

5.

D

10. B

Kegiatan belajar 3

Kegiatan belajar 4

1.

B

6.

D

1.

C

6.

H

2.

C

7.

D

2.

I

7.

F

3.

A

8.

A

3.

A

8.

D

4.

B

9.

D

4.

B

9.

G

5.

A

10. A

5.

K

10. E

Kegiatan belajar 5

Kegiatan belajar 6

1.

I

6.

F

1.

B

6.

S

2.

D

7.

J

2.

B

7.

S

3.

K

8.

C

3.

S

8.

B

4.

B

9.

G

4.

S

5.

A

10. E

5.

S

Kegiatan belajar 7

Kegiatan belajar 8

1.

D

6.

A

1. David Ricardo

2.

B

7.

C

2. produktivitas

3.

C

8.

B

3. dekat pusat

4.

A

9.

B

5.

D

10. D

kota 4. differential rent 5. sisa (leftover) 6. kemampuan membayar

7. perkotaan dan desa 8. sayuran dan susu 9. biaya transportasi 10.ketersediaan jalan

sewa


136

Kegiatan belajar 9 1. penawaran dan permintaan

6.

peraturan tata kota

2. bid rent

7.

kondisi geografis lahan

3. nilai estetika

8.

fisik dan peraturan

4. paling menguntungkan

9.

adanya sungai

5. lingkungan

10. faktor demografi

Kegiatan belajar 10 1. meminimalkan biaya

6.

2. biaya transportasi

memberikan pilihan bagi konsumen

3. sama untuk tiap satuan jarak

7.

4. variasi dalam biaya hidup, tingkat

total biaya transportasi dan tenaga kerja

inflasi daerah dan komposisi

8.

pertanian

kegiatan ekonomi wilayah

9.

pasar dan lokasi input

5. kaitan dengan bahan baku dan

10. dua bahan mentah dan satu pasar

kaitan dengan pasar Kegiatan belajar 11 1.

D

6.

D

2.

A

7.

C

3.

B

8.

A

4.

D

9.

B

5.

C

10. B


137

JAWABAN SOAL SUMATIF

Bagian A 1.

D

16.

B

2.

C

17.

C

3.

A

18.

B

4.

B

19.

B

5.

D

20.

D

6.

D

21.

B

7.

C

22.

A

8.

A

23.

C

9.

B

24.

C

10. A

25.

A

11. B

26.

C

12. C

27.

D

13. D

28.

B

14. D

29.

C

15. A

30.

C

Bagian B Dibahas bersama pada sesi tatap muka


138

DAFTAR PUSTAKA

Barlowe, Raleigh, Land Resources Economics, Prentice Hall 4th edition, 1985 Branch, Melville C, Perencanaan Kota Komprehensif, Pengantar dan Penjelasan, Terjemahan Wibisana, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta, 1995 Djojodipuro, Marsudi, Teori Lokasi, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta, 1992 Goodall, B, dan Lean, W, Ekonomi Urbanisasi, Terjemahan Noorini Awang dan Mokhtar Mohammed, Program Kerjasama BPLK dengan ITM Malaysia, Prodip III Keuangan Spesialisasi PBB (Penilai), 1996 Hermit, Herman, Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan, CV Mandar Maju, Bandung, 2009 Hermit, Herman, Pembahasan UNdang-Undang Penataan Ruang (UU No. 26 Tahun 2007), CV Mandar Maju, Bandung, 2008 Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFEYogyakarta, 2010 Ilhami, Kota dalam Masalahnya, Mandar Maju, Jakarta, 1988 O’Sullivan, Arthur, Urban Economics, 4th edition, Mc Graw Hill Higher Education, 2000 Pontoh, Nia K, dan Kustiwan, Iwan, Pengantar Perencanaan Perkotaan, Penerbit ITB, Bandung, 2009 Sjafrizal, Ekonomi Wilayah dan Perkotaan, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2012 Tjahjati, Budhy, Perencanaan Regional dan Pembangunan Kawasan Terpadu, Bunga Rampai Perencanaan Pembangunan di Indonesia, Gramedia, Jakarta, 1997 Wurzebach, Charles H, dan Miles, Mike E, Modern Real Estate, 5th edition, Jon Wiley & Sons, Inc, New York, 1995 Yunus, Hadi Sabari. 1994, Teori dan Model Struktur Keruangan Kota. Fakultas Geografi UGM, Yogyakarta. Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68


139

Peraturan Pemerintah No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional. Peraturan

Menteri

PU No.15/PRT/M/2009 tentang

Pedoman

Penyusunan

Pedoman

Penyusunan

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi. Peraturan

Menteri

PU No.16/PRT/M/2009 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 494/Prt/M/2005 Tentang Kebijakan Dan Strategi Nasional Pengembangan Perkotaan (KSNP Kota)

Website : - http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/31196/4/Chapter%20II.pdf contemporer2013.blogspot.com/2013/11/seputar-peraturan-bangunangedung.html


140

BIOGRAFI

Nur

Hendrastuti,

SE,

MT,

lahir

di

Yogyakarta tanggal 22 Desember 1973. Widyaiswara Negara

dan

pada

Pusdiklat

Perimbangan

Kekayaan Keuangan,

Kementerian Keuangan ini, berkarya di Pusdiklat

KNPK

sejak

Oktober

2014.

Sebelumnya penulis mengabdi di Direktorat Jenderal

Pajak,

dan

terakhir

bertugas

sebagai Kepala Seksi Peraturan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Direktorat Peraturan Perpajakan I. Saat ini selain di Pusdiklat KNPK, juga mengajar di Politeknik Keuangan Negara STAN.


141

NUR HENDRASTUTI Widyaiswara Muda Pusdiklat Kekayaan Negara dan Perimbangan Keuangan

Recommend Documents