EINDNOTITIE GOEDKOPE KOOP. Samenvattingen en discussiepunten onderzoek goedkope koop Oldambt en Pekela

EINDNOTITIE GOEDKOPE KOOP Samenvattingen en discussiepunten onderzoek goedkope koop Oldambt en Pekela

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Eindnotitie Goedkope Koop

INHOUDSOPGAVE 1.

Inleiding ...................................................................................................................................................... 5

2.

Conclusies deelonderzoeken...................................................................................................................... 7

3.

2.1

Samenvatting bewonersonderzoek .................................................................................................. 7

2.2

Samenvatting verkenning goedkope woningvoorraad...................................................................... 8

Probleemanalyse en oplossingsrichtingen................................................................................................ 11 3.1

Twee kernproblemen ..................................................................................................................... 11

3.2

Gevolgen van de kernproblemen ................................................................................................... 11

3.3

Uitgangspunten voor oplossingsrichtingen..................................................................................... 12

3.4

Denkrichtingen voor concrete oplossingen .................................................................................... 13

Bijlage locatiekaarten....................................................................................................................................... 15 Colofon ............................................................................................................................................................ 23

3

4


1. INLEIDING

Uit diverse onderzoeken komt naar voren dat de vraag naar woningen in Oost Groningen afneemt. Dit kan leiden tot een overaanbod van goedkope koopwoningen Er staat een toenemend aantal goedkope 1 koopwoningen te koop) . Dit heeft negatieve financiële consequenties voor de bewoners. Vragen die dan

opkomen zijn wie zijn deze bewoners en hoe beoordelen zij zelf hun situatie? Hoe kijken bewoners aan tegen hun kansen op de woningmarkt de gewildheid van de woning op de markt? Is er in deze sector een grote verhuisbehoefte en voldoen deze woningen niet meer aan de wensen? Zijn de woningen geschikt voor aanpassingen teneinde de kansen op de woningmarkt te vergroten? En wat zou de overheid moeten doen?

In deze notitie zijn de resultaten van een onderzoek naar goedkope koop in de gemeenten Winschoten, Reiderland en Scheemda (de nieuwe gemeente Oldambt) en de gemeente Pekela beschreven. De notitie bevat samenvattingen van onderzoeken naar de bewoners en de goedkope woningen. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn voorgelegd aan een aantal deskundigen. In deze notitie zijn hun analyse van de kernproblemen en formuleringen van uitgangspunten en denkrichtingen voor oplossingen opgenomen.

Het bewonersonderzoek is uitgevoerd door Heins Advies en de verkenning van de kwaliteit van de goedkope woningen door medewerkers van de betrokken gemeenten. De locatiekaarten zijn tot stand gekomen met hulp van adviesbureau GEON te Groningen en de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de RUG. Het onderzoek werd begeleid door een werkgroep, waarin de opdrachtgevers en andere betrokken partijen vertegenwoordigd waren, zoals de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda, Winschoten, de woningcorporatie Acantus, de Provincie Groningen en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting.

Het onderzoek heeft twee jaren in beslag genomen. In 2007 heeft het onderzoek zich toegespitst op de bewoners en in 2008 op de woningvoorraad. In november 2008 zijn de resultaten van beide onderzoeken voorgelegd aan een aantal deskundigen. Op een zogenoemde expertmeeting waren aanwezig: -

Marcel Tankink, KAW architecten (dagvoorzitter)

-

Femke Adriaens, zelfstandig planoloog ROiD

-

Han Westelaken, Architecten aan de Maas (bekend met de krimp in Limburg)

-

Jan Dogterom, Gerrichhauzen en partners.

-

Jeroen Singelenberg, SEV

-

Margriet Meindertsma, PvdA, Eerste Kamer

-

Roos Galjaard, Bureau Pau

-

Sacha Schram, stedenbouwkundige

-

de leden van de werkgroep

Deze notitie bevat de volgende onderdelen. In het eerste deel zijn de uitkomsten van beide onderzoeken samengevat. Voor een uitgebreide weergave van het bewonersonderzoek wordt verwezen naar het

1

In de kernen in de vier gemeenten stonden medio 2007 op Funda 240 goedkope woningen (tot € 150.000) te koop; eind 2008 is dit aantal gestegen tot 320 woningen.

5

onderzoeksrapport “Hoe duur is goedkope koop”, een onderzoek naar de woonwensen van bewoners/eigenaren van goedkope koopwoningen in Oldambt en Pekela, van november 2007.In het tweede deel is een analyse van de problematiek gegeven en worden oplossingsrichtingen voorgesteld. De inhoud van deze paragraaf is te beschouwen als een verslag van de bijeenkomst en valt onder de verantwoordelijkheid van de deelnemers van deze meeting. Op deze bijeenkomst is gediscussieerd over de uitkomsten van een onderzoek onder de bewoners en van de goedkope woningen zelf. In de bijlage zijn de locatiekaarten opgenomen evenals een hand-out van de presentatie op de expertmeeting.

6


2. CONCLUSIES DEELONDERZOEKEN

In deze paragraaf zijn de conclusies van de deelonderzoeken opgenomen. In de eerste plaats het onderzoek onder de bewoners en in het tweede deel zijn de resultaten van de zogenoemde “kwalitatieve scan” van de goedkope woningvoorraad van de koopsector in de vier gemeenten.

2.1 Samenvatting bewonersonderzoek Het onderzoek, in de vorm van een schriftelijke en mondelinge enquête vond plaats in de maanden mei en juni 2007. Van het aantal van 6.401 adressen in de populatie (eigenaar-bewoners van goedkope koopwoningen) hebben 1.362 mensen, cq huishoudens gereageerd op een schriftelijke enquête teruggestuurd. Deze respons van 21% is gelijk verdeeld over de gemeenten. In de enquête lag de nadruk op de kenmerken en woonwensen van mensen die geneigd zijn om binnen 2 jaar te verhuizen. Aan deze mensen zijn ook vragen gesteld over de verwachtingen over de verkoopbaarheid van de woning. In de enquête konden de huiseigenaren aangeven of men mee wilde werken aan een mondeling interview, waarin gevraagd is om een nadere toelichting van de antwoorden van de schriftelijke enquête. Hieraan hebben 72 mensen meegewerkt. Voor een uitgebreidere weergave van dit onderzoek kan verwezen worden naar het onderzoeksrapport.

Binnen de goedkope koop tekent zich het beeld af van een tweedeling. Enerzijds jonge huishoudens die snel willen verhuizen naar een grotere en duurdere woning, vaak in een andere plaats en anderzijds oudere bewoners met minder financiële draagkracht, die in de woning blijven wonen totdat de gezondheid eisen gaat stellen. De woonwensen van oudere bewoners richt zich vooral op appartementen met lift in de goedkope huur. De kansen op de woningmarkt van deze in omvang toenemende groep oudere bewoners lijken af te nemen.

Er is een grote diversiteit is aan draagkracht, keuzemogelijkheden en woonwensen van de bewoners. Uit het onderzoek komen indicaties dat een groot deel van de bewoners van 55plus tot een kwetsbare groep behoort. Bijna 45 % is arbeidsongeschikt of werkeloos. Binnen de groep bewoners kunnen we stellen dat het vooral de oudere bewoners met lage inkomens in de rijtjeswoningen zijn, die de minste kansen hebben om hun woonwensen te realiseren. Afhankelijk waar men de grenzen legt varieert deze groep in omvang tussen de 500 en de 800 huishoudens, op het totaal van 6400 is dit nu nog een kleine groep. De verwachting is echter dat deze groep in omvang zal toenemen.

Mensen blijven vaak lang in hun woning wonen, deels door financiële reden, deels uit tevredenheid en leefstijl. Ook spelen de lage woonlasten hier een belangrijke rol. Ouderen wachten lang met verhuizen, vooral als ze wonen in (half)vrijstaande woningen. Deze woningen zijn nog vrij gewild. Tegenover de minder verhuisgeneigde groep vijftigers en vroege zestigers staat de groep tussen 25 tot 35 jaar die juist meer dan gemiddeld verhuisgeneigd is. 45% van de bewoners van deze leeftijd wil binnen 2 jaar verhuizen. Deze groep

7

woont nu vaak in een tussenwoning en wil overwegend een (half) vrijstaande woning en is bereid tot € 50.000 eigen vermogen in de nieuwe woning te steken. De reden om te verhuizen is bij de helft van deze mensen gelegen in ontevredenheid over de huidige woning. Dat is meer dan bij andere leeftijdgroepen onder de bewoners, die vaker economische redenen of gezondheid als verhuisreden geven. Deze jongere huishoudens, van wie het merendeel bestaat uit twee personen, ziet de goedkope woning meer als opstap naar een volgende koopwoning, ongeveer even vaak in de eigen buurt als elders. Men is hier nog niet zo gebonden en stelt eisen aan de woning, mede doordat in deze groep ook hogere inkomens voorkomen zullen die ook vaak realistisch zijn.

2.2 Samenvatting verkenning goedkope woningvoorraad Uit eerdere onderzoeken van ABF en Companen blijkt dat woningen in centrum dorpse woonmilieus meer in trek zijn dan bijvoorbeeld dorpse woonmilieus met minder voorzieningen en landelijk perifere milieus, waar de woningbehoefte sterk zal afnemen. Als we kijken naar het voorkomen van deze woonmilieus in de gemeenten uit het onderzoek naar de goedkope koop dan blijkt dat nagenoeg de helft van de goedkope woningvoorraad zich in het landelijke en perifere woonmilieu bevindt. Hoewel het hier alle woningen betreft, kunnen we mede op basis van het onderzoek van ABF stellen dat alleen de goedkope koopwoningen in het centrum van Winschoten en iets minder in de grotere dorpen voor de toekomst een redelijke tot goede verkoopbaarheid hebben en dat die van de overige woningen onder druk staat.

In Bijlage 1 zijn de locatiekaarten opgenomen, waarop is aangegeven waar de goedkope woningen zich bevinden. Op deze kaarten is ook het bezit van Acantus (de grootste woningcorporatie in het gebied) aangegeven. Over het algemeen kan gesteld worden dat de goedkope woningvoorraad verspreid voorkomt zowel in bebouwingslinten als in meer compactere buurten en wijken.

Uit het onderzoek van Companen komt naar voren dat vooral bij de tussenwoningen (in rijtjes) overschotten worden verwacht. Nagenoeg een kwart van de goedkope woningvoorraad zijn rijtjes tussenwoningen. Het zijn deze tussenwoningen, die voor een groot deel vlak na de Wereldoorlog zijn gebouwd en die over het algemeen een matige kwaliteit hebben.

Deze kwaliteit van de goedkope woningen is onderzocht door medewerkers van de vier gemeenten. Diverse ambtelijke medewerkers hebben op basis van hun eigen ervaring en kennis een mening (“professional judgement”) gegeven van de kwaliteit van de goedkope voorraad en daar een tevens een label aan gehangen. Daarbij is gelet op de bouwen woontechnische kwaliteit, op de staat van onderhoud en in hoeverre de woning voor ouderenhuisvesting geschikt is of met aanpassingen geschikt te maken is. Daarbij wordt onderkend dat niet altijd dezelfde maatstaf is gehanteerd. De uitkomsten van deze zogenoemde “kwalitatieve scan” zijn dan ook indicatief. Nader onderzoek vooral wat betreft de geschiktheid voor ouderenhuisvesting is noodzakelijk. De grote verschillen op dit punt hebben vooral te maken met de inschatting van wat al dan niet haalbaar is.

8


Onderstaande tabel laat zien dat het overgrote deel van de woningen in bouwen woontechnische redelijke of goed verkeert. Vanwege de slechte kwaliteit zou slechts 1 a 2% gesloopt zou moeten worden en is in 5 a 20% een ingrijpende renovatie noodzakelijk.

Uit deze verkenning komt het volgende beeld naar voren:

Slechte kwaliteit: dient te worden gesloopt

Scheemda

Reiderland

Pekela

Winschoten

1%

1,9%

2%

2%

Bouwtechnische renovatie noodzakelijk Woontechnische renovatie noodzakelijk

1,7% 5%

Complete renovatie noodzakelijk Regelmatig onderhoud (kwetsbaar)

6,8%

6% 5%

7,6% 4%

4,0%

8% 6%

15%

10%

Is goed: te behouden

90%

78,0%

78%

68%

Totaal

100%

100,0%

100%

100%

Geschikt voor ouderenhuisvesting

2%

Geschikt te maken voor ouderenhuisvesting

pm

Opknappen woonomgeving

Totaal (absoluut)

12% 44,7%

95%

4%

pm

6%

pm

1131 woningen

932 woningen

1662 woningen

2528 woningen

pm

9

10


3. PROBLEEMANALYSE EN OPLOSSINGSRICHTINGEN

De problematiek is samen te vatten in twee kernproblemen. De strategieën en interventies van overheden en andere actoren dienen hierop een antwoord te geven. De mening van de deskundigen is dat concrete oplossingen al werkende weg dienen te worden ontwikkeld. In deze paragraaf wordt hiervoor een kader beschreven, in de vorm van uitgangspunten en denkrichtingen, die zijn geformuleerd tijdens eerder genoemde expertmeeting. Deze paragraaf heeft dan ook het karakter van een verslag.

3.1 Twee kernproblemen Er kunnen twee kernproblemen onderkend worden:

Er is sprake van een reëel overschot van woningen: een aantal woningen moet aan de markt worden onttrokken. Er staan veel woningen te koop. Een aantal van de te koop staande woningen zal, als gevolg van de krimp, op de middellangere termijn niet meer verkocht kunnen worden, ook niet na aanzienlijke prijsverlaging. Dit zal vooral de goedkope koop treffen. Hier is sprake van een structureel overaanbod en een mindere kwaliteit van de woningen. De plek waar de woning staat en de kwaliteit bepalen uiteindelijk welke woningen uit de markt vallen. Te verwachten is dat dit een geleidelijk proces is, waarbij de slechtste woningen op de slechtste plaatsen uiteindelijk over blijven. Op regionale schaal heeft dit een behoorlijke impact. Bovendien is het probleem ruimtelijk verspreid (bv bij arbeiderswoningen in linten of in het dorp) en deels geconcentreerd (in blokken in uitbreidingswijken).

De bewoners en de locaties van de goedkope koopvoorraad zijn divers en vragen specifieke interventies en instrumenten. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de bewoners, die met de woningen blijven zitten, geconfronteerd worden met een schuld, verlies van vermogen en huisvestingsproblemen. Van de omvang van de problematiek in financiële en ruimtelijke zin is nog weinig bekend. Wel is helder dat de problematiek van de goedkope koop in verband staat met het bredere probleem van de krimpregio en met andere woningmarkt segmenten, evenals met het verkoopbeleid van de woningbouwvereniging. De aanpak moet dan ook integraal en regionaal zijn.

3.2 Gevolgen van de kernproblemen Deze twee problemen hebben de volgende gevolgen:

Kapitaalvernietiging Een woning die niet wordt verkocht betekent dat er kapitaal verdwijnt. Dit treft in eerste instantie de eigenaar zelf, bv een senior wiens afbetaalde huis tevens pensioenvoorziening is of jongere huishoudens die met een schuld blijven zitten.

11

Volkshuisvestelijk Senioren die hun huis niet kwijtraken kunnen niet doorstromen naar bv centrumplannen in Winschoten. Jongeren kunnen niet verderop in wooncarrière. Mensen blijven hierdoor langer in het eigen dorp wonen. Hier kan een dynamiek uit voortkomen, bv aanpassingen van de woningen, ontwikkeling van particuliere zorgconcepten, samenvoeging door aankoop van aanpalend leegstaande panden maar ook negatieve effecten als verpaupering.

Sociaal/gemeenschap Voor het betreffende huishouden heeft het niet kunnen verkopen een grote impact. Vooral bij urgente verhuisredenen als verandering van werk, gezondheidsproblemen of gezinsuitbreiding is er sprake van een groot probleem. Leegstaande panden hebben negatieve effecten op de leefbaarheid van een buurt en effecten op de samenhang van de samenleving. Bij oplossingsrichtingen moet rekening worden gehouden met de dubbele betekenis van een dorp, dat niet alleen een verzameling huizen is, maar ook een sociale gemeenschap.

Ruimtelijk De kwaliteit van de omgeving van een woning speelt een belangrijke rol bij de verkoopbaarheid, zowel in positieve als negatieve zin. Problemen zullen gelijktijdig geconcentreerd of juist verspreid ontstaan. In elk geval treedt er een ruimtelijk effect op. Het maakt verschil of een woning in een lint of in een samenhangende buurt staat. Het is nu niet exact bekend waar de problemen zullen ontstaan.

Toekomst Voor de langere termijn mag verwacht worden dat de regio meer vestiging van hogere inkomens krijgt, vergelijkbaar met de trek van vooral senioren naar de grotere kernen. Ook kan het zijn dat binnen de krimp zich plaatselijk een bepaalde groei zal voordoen. Bepaalde kernen kunnen eruit springen, bv die met een redelijk voorzieningen niveau of dorpen die uitstralen dat ze “het wel redden” (en dus een goede investering zijn).

3.3 Uitgangspunten voor oplossingsrichtingen Over de vraag hoe beleidsmakers en planners hiermee om moeten gaan, zijn door de deskundigen de volgende punten maar voren gebracht. Dit zijn geen kant en klare oplossingen, maar meer uitgangspunten voor oplossingsrichtingen.

Maatwerk Een grote groep woningzoekenden wil in het eigen dorp blijven wonen. Sommige kernen hebben ook in de krimp potentie. Bedacht moet worden dat de groep bewoners divers is (zowel mobiele senior, als meer kwetsbare senior en jongere woningzoekenden). Dit vraagt om maatwerk.

12


Gezamenlijk oplossen Bij het zoeken naar oplossingen is het belang van een samenhangende aanpak benoemd. Allianties tussen overheden, tussen woningcorporatie en eigenaar/bewoners. Ook lokale ondernemers zijn ook belanghebbend en kunnen betrokken worden.

Integrale oplossingen Ook inhoudelijk gaat het om verbanden aanbrengen tussen goed en minder goed verkopende woningen, tussen ruimtelijk en sociale aanpak, tussen koop- en huurbeleid.

Positief investeren Men dient bij investeringen het verlies voor de korte termijn te accepteren.

Lange termijn visie nodig, perspectief bieden Direct in verband met verschillende concrete oplossingsrichtingen, staat de vraag waar je op lange termijn naar toe wilt. Wat wil je hier, voor welke bewoners moet het gebied zijn toegerust, wat laat je toe, waar moet het heen. Een lange termijn visie ontbreekt nu nog. Er worden veel kansen gezien in de betrokkenheid van 9 gemeenten in de regio. Voor de bewoners is het nodig dat er een perspectief geboden wordt.

Korte termijn interventies Er is gesproken over een samenspel van interventies, zowel financieel (bv fonds) als ruimtelijk goed gekozen. Deeloplossingen moeten bijdragen aan een lange termijn visie op dit gebied.

Ruimte voor zelfoplossend vermogen en creativiteit van de gemeenschap Eigenaren zullen zelf, mits goed geïnformeerd over de marktsituatie, kunnen meedenken over oplossingen. Krimp ontstaat niet van de ene op de andere dag. Eigenaren worden meer kansen en creativiteit toegedicht dan nu bekend en onderzocht is. Vooral degenen die geen urgente verhuisreden hebben en nog langer in de woning willen blijven wonen, kunnen hierin worden betrokken. Deze mensen zijn ook kapitaal voor het gebied.

3.4 Denkrichtingen voor concrete oplossingen De vertegenwoordigers van de SEV, de regionale Streekraad (namens de gemeenten) en Acantus hebben tijdens de expertmeeting afgesproken een pilot op te zetten om te komen tot een krimpstrategie. Deze strategie dient een lange termijnvisie te bevatten die richting geeft aan urgente, korte termijn oplossingen en goed gekozen interventies (passend in lange termijn/regio strategie), gebaseerd op een visie op hoe je geleidelijke ontwikkelingen vanuit gemeenschap kan faciliteren.

Integrale lange termijnvisie nodig -

Waar ga je sturen en waar niet (& wat geef je de tijd, wat niet).

-

Visie op ontwikkeling en participatie vanuit de samenleving.

-

Visie op ruimte/omgevingskwaliteit, (hoe kunnen kernkwaliteiten worden versterkt).

-

Visie op vastgoed (waardeontwikkeling en duurzaamheid).

13

Financiële instrumenten -

Exploitatiestrategie en deelprojecten, bv integrale “opstalexploitatie”. Bv. Een “rotte kiezen” project waarin onverkoopbare woningen worden aangekocht, gecombineerd met investeringen op strategische plekken (passend in lange termijn visie) die waarde van vastgoed vermeerderen. (bv appartementen in Beerta, particulier woningverbeteringproject).

-

Experimenteler omgaan met instrumentarium.

-

Strategische interventies (icoon—projecten).

Volkshuisvestelijk -

Aanpassen van de bestaande woningen die aangepast kunnen worden: ouderenhuisvesting, energiezuinigheid, en dergelijke.

-

Terugkopen van voormalige huurwoningen.

-

Stoppen met verkoop van huurwoningen.

Ruimtelijk -

Ruimte als kans. Bestemmingsplan beleid herzien: bv verruimen van de mogelijkheden van werken bij huis (zwaardere milieucategorie) en de mogelijkheid om activiteiten op erf te ontwikkelen.

-

Nabijheid als kans: zelfvoorzienend zijn door werk bij huis in kern met voorzieningen (als contramal voor de zogenaamde perifere ligging, immers de A7 en Groningen zijn op 5 resp. 20 minuten rijden bereikbaar).

-

Flexibele/geleidelijke aanpassing: In kader van bestemmingsplan visie ontwikkelen op zones/plekken waar een woning er tussen uit kan (bv linten, verdunning in samenhang met versterking landschap) en aan welke randvoorwaarden dat moet voldoen (contramal van huidige uitbreidingsregels in het bestemmingsplan). Bv te koppelen aan sloopfonds voor verdunning.

Regionale aanpak, regionale woonvisie, gemeenten als trekkers -

Betrokkenheid van ook andere Oostgroninger gemeenten als Stadskanaal en Vlagtwedde. Gemeenten beginnen open te staan voor een gezamenlijke aanpak. Het regionale woonplan is een aanknopingspunt. Gemeenten geven aan zelf opdrachtgever te willen zijn voor het nadenken over oplossingen.

Leren van anderen -

Er wordt elders ook veel bedacht. Ga kijken bij DC Noise, Ontwerplabs Krimp Limburg en Dongeradeel.

-

Betrek middenstand en bewoners bij de lange termijn plannen. (Draagvlak).

Duurzaamheid als kans: renovatie en isolatie levert een besparing op maandlasten op.

14


BIJLAGE LOCATIEKAARTEN (OOK DIGITAAL VERKRIJGBAAR)

Winschoten

15

Oude Pekela

16


Nieuwe Pekela Nieuwe Pekela

17

Midwolda

18


Westerlee

Scheemda

19

Beerta Beerta

20


Finsterwolde

Ganzedijk

21

Nieuwbeerta

Nieuweschans

22


COLOFON Een verkenning in opdracht van de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda en Winschoten en met actieve deelname van Woningcorporatie Acantus, provincie Groningen en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting.

Uitgave

SEV

Auteurs

Drs. Femke Adriaans en ir. Gerard Heins/Heins Advies

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens.

Rotterdam, februari 2009.

23

HOE DUUR IS GOEDKOOP? Onderzoek naar de woonwensen van bewoners/eigenaren van goedkope koopwoningen in Oldambt en Pekela

Auteurs: Drs. Femke Adriaans Ir. Gerard Heins

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt? U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Hoe duur is goedkoop?

INHOUDSOPGAVE

Samenvatting ...................................................................................................................................................5 1.

Inleiding ....................................................................................................................................................7

2.

De context.................................................................................................................................................9 2.1 Woningmarktontwikkeling Oost Groningen........................................................................................9 2.2 Woningmarkt onderzoek Oldambt ...................................................................................................11 2.3 Conclusies voor de goedkope koop.................................................................................................13

3.

Het onderzoek ........................................................................................................................................15 3.1 Aanpak ............................................................................................................................................15 3.2 Respons ..........................................................................................................................................15

4.

De uitkomsten.........................................................................................................................................17 4.1 Kenmerken van de bewoners van goedkope koopwoningen...........................................................17 4.1.1 Leeftijd en grootte van het huishouden .................................................................................17 4.1.2 Inkomen ................................................................................................................................19 4.1.3 Bron van inkomsten ..............................................................................................................20 4.2 Huidige woonsituatie........................................................................................................................22 4.2.1 Kenmerken goedkope koop Oldambt en Pekela...................................................................23 4.2.2 Huidig woningtype.................................................................................................................24 4.2.3 Beoordeling leefbaarheid wijk of buurt ..................................................................................25 4.3 Verhuisgeneigdheid .........................................................................................................................25 4.4 Verhuisredenen ...............................................................................................................................28 4.5 Woonwensen...................................................................................................................................31 4.5.1 Woningtype ...........................................................................................................................31 4.5.2 Huur of koop .........................................................................................................................33 4.5.3 Binding aan de eigen woonplaats .........................................................................................34 4.5.4 Geschiktheid voor ouderen ...................................................................................................35 4.5.5 Relatie met woonwens..........................................................................................................37 4.6 Eigen investeringen .........................................................................................................................38 4.7 Verkoopstrategieën van bewoners ..................................................................................................38 4.8 Verwachtingen en suggesties van bewoners...................................................................................39

5.

Conclusies ..............................................................................................................................................41

Bijlage 1: Vragenlijst schriftelijke enquête......................................................................................................43 Bijlage 2: Vragenlijst mondelinge interviews ..................................................................................................51 Bijlage 3: Uitkomsten Mondelinge interviews per gemeente ..........................................................................55

3

4


SAMENVATTING

De regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking als gevolg van vergrijzing. Dit leidt tot een afname van het inwonertal. Ook in de samenstelling van de bevolking verandert veel wat invloed heeft op de woningmarkt. Er ontstaan overschotten, vooral in de huursector en de goedkope koopsector (tot € 150.000,-). In de goedkope koopsector in de gemeenten in Noordoost Groningen staan nu al veel woningen lang te koop. De vraag die in dit onderzoek centraal staat is om welke bewoners het gaat. Zijn het vooral oudere bewoners die lang in de woning gewoond hebben en nu een woning zoeken die geschikt is voor de oude dag? Gaat het om financieel kwetsbare groepen, mensen met een laag inkomen of afhankelijk van werkeloosheidsof arbeidsongeschiktheidsuitkering?

Het onderzoek is gedaan in de gemeenten Winschoten, Reiderland, Scheemda en Pekela in de maanden mei en juni 2007. Op basis van een selectie uit het OZB-bestand van alle koopwoningen onder de € 150.000 zijn 6.401 adressen aangeschreven: 1.362 huishoudens hebben gereageerd. De respons was representatief voor wat betreft de verdeling over de gemeenten en de bouwperiode van de woningen. Aan de bewoners zijn vragen gesteld over de huidige woonsituatie, persoonlijke kenmerken. Aan de verhuisgeneigde bewoners zijn vragen gesteld over de verhuisredenen, de woonwensen, het budget en de verkoopstrategie. Naast een schriftelijke enquête zijn 72 huishoudens in deze vier gemeenten mondeling geïnterviewd, waarbij een nadere toelichting is gevraagd op de in de schriftelijke enquête gegeven antwoorden.

Uit het onderzoek blijkt dat de bewoners overwegend van middelbare of gevorderde leeftijd (senioren) zijn. De groep middelbare gezinnen is groot, maar de helft van de bewoners is 55plus en dat is ouder dan gemiddeld. Het woningbestand van de goedkope koop dateert voor 90% van voor 1980. Veel bewoners wonen lang in de woning. Uit het onderzoek komen indicaties dat een groot deel van de bewoners van 55plus tot een kwetsbare groep behoort. Bijna 45 % is arbeidsongeschikt of werkeloos. Van de mensen tussen 55 en 65 jaar wil 10% nog naar een vrijstaande woning verhuizen en 40% naar een appartement met lift verhuizen. De belangrijkste reden om te willen verhuizen zijn zorgen over (afnemende) gezondheid.

Tegenover de minder verhuisgeneigde groep vijftigers en vroege zestigers staat de groep tussen 25 tot 35 jaar die juist meer dan gemiddeld verhuisgeneigd is. 45% van de bewoners van deze leeftijd wil binnen 2 jaar verhuizen. Deze groep woont nu vaak in een tussenwoning en wil overwegend een (half) vrijstaande woning en is bereid tot € 50.000 eigen vermogen in de nieuwe woning te steken. De reden om te verhuizen is bij de helft van deze mensen gelegen in ontevredenheid over de huidige woning. Dat is meer dan bij andere leeftijdgroepen onder de bewoners, die vaker economische redenen of gezondheid als verhuisreden geven. Deze jongere huishoudens, van wie het merendeel bestaat uit twee personen, ziet de goedkope woning meer als opstap naar een volgende koopwoning, ongeveer even vaak in de eigen buurt als elders. Men is hier nog niet zo gebonden en stelt eisen aan de woning, mede doordat in deze groep ook hogere inkomens voorkomen zullen die ook vaak realistisch zijn.

Binnen de goedkope koop tekent zich daarmee enigszins het beeld af van een tweedeling. Enerzijds jonge huishoudens die snel weer verhuizen, naar een grotere en duurdere woning, vaak in een andere plaats en

5

anderzijds bewoners met minder financiële draagkracht, die in de woning blijven wonen totdat de gezondheid eisen gaat stellen. De woonwens van oudere bewoners richt zich vooral op appartementen met lift in de goedkope huur. De kansen op de woningmarkt van deze in omvang toenemende groep oudere bewoners lijken af te nemen.

6


1.

INLEIDING

In deze rapportage zijn de resultaten beschreven van een onderzoek onder de bewoners van de goedkope koopwoningen in Oost Groningen. Het onderzoek is gedaan in de gemeenten Winschoten, Reiderland, Scheemda en Pekela in de maanden mei en juni 2007.

Op basis van een selectie uit het OZB-bestand van alle koopwoningen onder de € 150.000 zijn 6.401 adressen aangeschreven: 1.362 huishoudens hebben gereageerd. Met dit onderzoek worden de kenmerken en de woonwensen van de verhuisgeneigde bewoners van goedkope koopwoningen in beeld gebracht.

Het onderzoek is uitgevoerd door Heins Advies te Leeuwarden onder begeleiding van een werkgroep, waarin opdrachtgevers en andere betrokken partijen zitting hadden, zoals de gemeenten Pekela, Reiderland, Scheemda, Winschoten, de woningcorporatie Acantus, de Provincie Groningen en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting.

In hoofdstuk 2 worden deze achtergronden en uitgangspunten beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de aanpak van het onderzoek en de representativiteit behandeld. Deze resultaten zijn per onderwerp beschreven in hoofdstuk 4. Achtereenvolgens komen de kenmerken van de bewoners, de huidige woonsituatie, de verhuisgeneigdheid en verhuisreden, de woonwensen, het budget en het vertrouwen in de verkoopbaarheid van de woning aan de orde. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn in het laatste hoofdstuk de conclusies opgesomd.

7

8


2.

DE CONTEXT

De regio Noordoost Groningen heeft te maken met krimp van de bevolking. Door de perifere ligging is er al jaren een vertrekoverschot wat zorgt voor een beperkte druk op de woningmarkt. De vergrijzing heeft hier sneller dan in de rest van Nederland op de ontwikkeling van het inwonertal effect gehad. De bevolking zal in de komende 25 jaar afnemen met circa 10 %, vooral als gevolg van vergrijzing. De vergrijzende bevolking genereert ook een grote behoefte aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. De woningmarkt is sterk in beweging waardoor krimp volop in de belangstelling staat van de diverse overheden en de woningbouwcorporaties in de regio. Er is in de afgelopen jaren het nodige onderzoek naar de regionale woningmarkt gedaan. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten en conclusies weergegeven, die voor dit onderzoek relevant zijn.

De eerste paragraaf gaat in op het onderzoek “ Nieuwbouw en transformatie in de regio’s Delfzijl en Oost Groningen, hoe gaan we om met krimp”. Dit onderzoek is in november 2006 door ABF Research verricht in opdracht van het Overleg Wonen–werkgebied Acantus. Het tweede deel van dit hoofdstuk gaat in op het “Woningmarktonderzoek Oldambt: onderzoek en advies” wat door bureau Companen is uitgevoerd in oktober 2006. Beide onderzoeken leiden tot de conclusie dat meer aandacht voor de goedkope koopsector dringend gewenst is, omdat hier de meeste overschotten zullen gaan ontstaan.

2.1

Woningmarktontwikkeling Oost Groningen

In opdracht van het informele Overleg Wonen –werkgebied Acantus (Bellingwedde, Delfzijl, Scheemda, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten, Pekela, Reiderland, Menterwolde) heeft ABF Research onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio’s Oost Groningen en Delfzijl. Op basis van de te verwachten woningbehoefte is een consument gericht bouwprogramma herleid. Dit bouwprogramma is vergeleken met de werkelijke bouwplannen in de regio, die veel omvangrijker zijn. Hieronder worden de belangrijkste uitkomsten weergegeven.

Afname inwonertal op termijn als gevolg van vergrijzing ABF maakt voor de raming van de kwalitatieve woningbehoefte gebruik van de Primos prognose van 2005. Volgens Primos 2005 neemt het inwonertal in de regio tot 2030 behoorlijk af met 10.000 inwoners in de regio Oost Groningen en 7.000 in de regio Delfzijl, vooral als gevolg van de vergrijzing. Verwacht wordt dat het binnenlandse migratiesaldo de komende 15 jaar nog licht positief zal blijven. Het buitenlandse migratiesaldo is al positief en stijgt in de periode 2004-2030 verder. Het geringe positieve migratiesaldo zal echter onvoldoende zijn om het dalende geboortecijfer op te vangen. .

Kenmerken bewoner: grijzer en rijker Het aantal huishoudens in Oost Groningen blijft in de periode 2004-2030 ondanks de negatieve ontwikkeling van het inwonertal ongeveer stabiel, als gevolg van de positieve migratie en de individualisering. Tussen 2004

9

en 2030 verandert de samenstelling van de huishoudens door ontgroening en vergrijzing wel. Er treedt een verschuiving op. Het aantal huishoudens tussen 65 jaar en 74 neemt tussen 2005 en 2015 toe met circa 30%. Deze groep groeit na 2015 niet meer zo sterk, maar nog wel met 10% tot 2030. Het aantal huishoudens van 75 en ouder stijgt tot 2015 met circa 20%. Na 2015 bereikt de vergrijzingsgolf het hoogtepunt. In die periode bereiken de babyboomers de hoogste leeftijdklasse van 75 jaar en ouder, die dan toeneemt met nog eens 30%.Tussen 2005 en 2015 neemt het aantal dertigers af met bijna 10%. De ontgroening zet na 2015 door in het dalend aantal veertigers.

De inkomensontwikkeling laat een afname van het aantal huishoudens met een beperkt inkomen zien, en een toename van het aantal huishoudens met een inkomen van meer dan € 19.000. De verdeling van huishoudentypen blijft tot 2015 vrij lang stabiel, daarna neemt het aantal alleenstaanden toe en het aantal gezinnen met kind in ongeveer gelijke mate af.

Effect op de woningmarkt De totale woningbehoefte blijft ongeveer gelijk. Tussen 2005 en 2015 neemt de behoefte aan goedkope en middeldure huurwoningen af. De behoefte aan dure huurwoningen neemt iets toe. Er is een groeiende behoefte aan koopwoningen en woningen met zorg. Relevant voor dit onderzoek is dat ABF Research de behoefte aan goedkope koopwoningen in de periode tot 2030 raamt op circa 1800, vooral in centrum dorpse milieus. Deze milieus komen meer in trek

Dorpse milieus met minder voorzieningen moeten wat aan positie inleveren. De woningbehoefte neemt hier als geheel af, vooral veroorzaakt door een afname van de behoefte aan goedkope en middeldure huur. Aan goedkope koopwoningen blijft tot 2015 nog behoefte, evenals aan wonen met zorg en dure koop. Na 2015 stagneert de behoefte aan goedkope koop in dorpse milieus en resteert hier vooral een behoefte aan verzorgd wonen. In landelijk perifere milieus neemt de behoefte aan gewonen woningen in koop- en huursector af en is vooral behoefte aan wonen met zorg Landelijk bereikbare milieus zijn in trek. Dit is het enige woonmilieu waar aan alle woningtypen een behoefte blijft bestaan en waar voor de lange termijn zelfs een toenemende behoefte is aan goedkope koop.

Ter illustratie is de verdeling naar woonmilieus voor de gemeenten die meedoen aan het huidige onderzoek naar de woonwensen van eigenaren van goedkope koopwoningen in onderstaande figuur opgenomen.

Figuur 1: Ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en prijs per woonmilieu (aantal x 1000), Oost Groningen en Delfzijl e.o., Bron ABF,2006 2005-2015

10

2015/2030


Volgens de indeling van ABF komen landelijk bereikbare milieus in Oldambt en Pekela niet voor, wel dorpse en landelijk perifere milieus. Binnen Oldambt en Pekela wordt alleen Winschoten als centrum dorps aangemerkt. In landelijk perifere woonmilieus krijgen op termijn te maken met afnemende woningbehoefte in alle segmenten, behalve verzorgd wonen en dure huur. Tot 2015 is er nog wel een licht stijgende behoefte aan goedkope koop. Overigens wil een toenemende behoefte niet zeggen dat er ook een tekort is. In de volgende paragraaf zal dit blijken voor de goedkope koopwoningen. Als geheel neemt de behoefte aan wonen met zorg in de beide regio’s tot 2030 toe met 800 woningen.

Strategie voor afstemming vraag en aanbod Op basis van de Primos prognose zouden er in de periode tussen 2005 en 2015 ongeveer 3400 nieuwe woningen in de regio Oost Groningen en Delfzijl e.o. kunnen worden gebouwd en tegelijk 2700 gesloopt en 3800 huurwoningen verkocht (toename 700 woningen). In dit programma is er dus sprake van drie onderdelen van de strategie om vraag en aanbod op de woningmarkt af te stemmen, namelijk nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen. Voor het onderzoek naar de goedkope koop is de relatie tussen verkoop van huurwoningen en de goedkope koop relevant. Volgens het ABF zet de verkoop van huurwoningen de markt voor goedkope koopwoningen verder onder druk. De goedkope koopvoorraad neemt toe door verkoop van huurwoningen, waardoor de problematiek van de goedkope koopwoningen in omvang toeneemt.

In werkelijkheid zijn er voor de regio Oost Groningen-Delfzijl plannen die leiden tot een veel omvangrijker toename van de woningvoorraad met 5000 woningen tot 2015. Het ABF verwacht negatieve gevolgen voor landelijk perifere en dorpse milieus. Een scenario kan zijn dat hier alleen nog voor zorgbehoefte hoeft te worden gebouwd en dat veel in de goedkope en middeldure koop gesloopt zou moeten worden. Voornamelijk “gewone” eengezinskoopwoningen zullen in dorpse en landelijk perifere milieus steeds moeilijker verkocht kunnen worden. In dit scenario kan de regio met een leegstand van 7% te maken krijgen.

2.2

Woningmarkt onderzoek Oldambt

Door bureau Companen is in oktober 2006 een woningmarkt onderzoek voor het Oldambt verricht in opdracht van Acantus/SGBA/Provincie Groningen, de gemeenten Scheemda, Reiderland en Winschoten. Dit onderzoek 1 is meer toegespitst op drie van de vier gemeenten die ook in het voorliggend onderzoek naar de woonwensen

van bewoners van goedkope koop zijn onderzocht. Het onderzoek van Companen is gericht op de hele woningvoorraad en dient als referentie voor de uitkomsten van het onderzoek naar de goedkope sector.

Afnemende woningbehoefte In Reiderland en Winschoten is de krimp al begonnen en leidt ook tot een negatieve woningbehoefte. Scheemda is wat bevolkingssamenstelling jonger en dat blijkt ook uit de ontwikkeling van het inwonertal en woningopbouw.

1

Alhoewel de gemeente Pekela in het onderzoek van Companen niet is meegenomen, wordt wel verondersteld dat de conclusies hier vergelijkbaar zijn.

11

Kenmerken bewoners De perifere gebieden zoals Reiderland, de buitenwijken van Winschoten en de buitenkernen van Scheemda ontgroenen en vergrijzen sterker dan in de (centrum)dorpen. Dit komt omdat de dorpen een opvangfunctie voor de regio hebben. Een algemene trend in Nederland is de welvaarstijging, die ook inde toekomst nog zal doorzetten bij zowel jonge huishoudens (o.a. door de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen) als bij senioren (beter pensioen, koopwoning, vaak hypotheekvrij).

Overschotten op de woningmarkt Op grond van de doelgroepenontwikkeling voor de lange termijn en de woonwensen zijn de verwachte fricties door Companen in beeld gebracht. Companen heeft daarbij wat specifieker naar de verschillen tussen woningsegmenten gekeken. Daaruit blijkt net als in het ABF onderzoek een fors toekomstig overschot aan ongelijkvloerse huurwoningen. Voor de koopwoningen blijkt ook hier een fors overschot aan goedkope rijwoningen (goedkoper dan € 150.000), vooral in de buitenwijken van Winschoten, Scheemda en Reiderland. In Winschoten-centrum speelt dit nauwelijks. Deze uitkomsten in het Companen-onderzoek wat betreft Winschoten-centrum strookt met de uitkomsten van het ABFonderzoek waarin een behoefte aan goedkope koopwoningen in centrumdorpse milieus werd geraamd (zie vorige paragraaf).

Voor rijwoningen tot € 215.000,- en goedkope twee-onder-één-kapwoningen (tot € 150.000) worden ook overschotten verwacht. Voor vrijstaande woningen tussen € 150.000 en € 215.000 wordt ook een overschot verwacht, dat wellicht te maken heeft met het bouwjaar van deze woningen en mogelijk met achterstallig onderhoud.

Tekorten op de woningmarkt De tekorten bevinden zich vooral bij de twee-onder-één-kapwoningen tussen € 150.000 en € 215.000 en (in mindere mate) de duurdere twee-onder-één-kapwoningen. In het segment vrijstaand is het tekort erg beperkt, zowel bij de vrijstaande woningen goedkoper dan € 150.000 en de vrijstaande woningen duurder dan € 215.000. Nultreden woningen vormen het gros van het tekort. Daarbij is vooral in de goedkope en middeldure huursector een tekort en in de dure koop.

Nuances per deelgebied Per deelgebied worden in het rapport van Companen een aantal nuances gemaakt.

Reiderland Met uitzondering van nultredenwoningen is in alle marktsegmenten het risico van een te groot aanbod. Een uitzondering is de groep dorpsgebonden senioren die in Reiderland een nultredenwoning vraagt. Volgens de enquête van Companen zou de komende 14 jaar in dit segment ruim 150 huurwoningen moeten worden toegevoegd.

Scheemda/kern Hier is de markt redelijk in evenwicht. Er is beperkt behoefte aan toevoeging van nultredenwoningen (250) en duurdere koopwoningen (75)

12


Scheemda- buitendorpen In de buitenkernen is beperkt behoefte aan nultredenwoningen (75) en duurdere koopwoningen (2^1 kap en vrijstaand 150)

Winschoten-centrum In Winschoten centrum wordt tot 2020 alleen een toevoeging van 100 nultredenwoningen geraamd.

Winschoten-overig In de buitenwijken van Winschoten zijn veel potentiële overschotten in de huursector, en in de koopsector aan rijwoningen en goedkope appartementen. Tekorten zijn er in de nultredenwoningen (huur) en meer luxe koopwoningen (2^1kap).

Strategie voor afstemming vraag en aanbod Het Companen rapport beschrijft een genuanceerde strategie om tot een betere afstemming tussen aanbod en vraag te komen. De kwalitatieve fricties worden volgens dit onderzoek het best aangepakt door een combinatie van: -

Transformatie van rijtjeswoningen door sloop/nieuwbouw, opplussen en verbouw tot tweekappers en of gelijkvloerse woningen.

-

Transformatie van eenvoudige koopwoningen, waarbij de aandacht wordt gevestigd op de eigendomsverhouding en slecht onderhoud, maar ook de risico’s van verpaupering, en verschuiven van de vraag uit de huursector waardoor de opgave nog groter wordt.

-

Forse toevoeging nultrede woningen (1000 tot 2020).

-

Toevoeging luxe koopwoningen: 650 tot 2020 in de Blauwe Stad (bestaande plannen).

-

Wonen met zorg; deconcentratie van woonzorg aanbod.

Per deelgebied liggen er verschillende accenten. Reiderland en de buitenwijken van Winschoten hebben de grootste kwalitatieve fricties.

De belangrijkste opgave die hieruit volgt is door transformatie van woonmilieus nieuwe woongebieden te ontwerpen. Door onttrekking van woonmilieus die hun aantrekkingskracht verliezen en vervanging door ruime en luxe (recreatieve) woonmilieus en anderzijds meer servicegericht woonmilieus.

2.3

Conclusies voor de goedkope koop

Op grond van beide regionale onderzoeken kunnen de volgende conclusies getrokken worden. De krimp heeft in deze regio veel gevolgen voor de woningmarkt en vooral in de goedkope koop- en de huursector. Tegelijkertijd zien we dat de behoefte aan wonen met zorg toeneemt. Deze ontwikkeling heeft een groot effect op de kwalitatieve woningvraag en stelt de regio voor een transformatie opgave, die vooral in de huursector en goedkope koopsector zal moeten plaatsvinden. Ondanks de krimp wordt ook voor deze regio een welvaartsstijging verwacht die mogelijkheden biedt voor een kwaliteitsslag. De woningen die straks teveel blijken te zijn kunnen wellicht omgevormd worden, maar ook de waardering van de woonomgeving kan een aanknopingspunt zijn voor nieuwe woonmilieus.

13

Lange tijd was verkoop van huurwoningen een van de strategieën voor corporaties om vraag en aanbod meer met elkaar in evenwicht te brengen. De onderzoeken van ABF Research en Companen laten zien dat verkoop van huurwoningen vooral invloed heeft op de goedkope koop sector. In het krimpscenario leidt verkoop van huurwoningen vooral in de landelijke perifere woonmilieus ertoe dat de goedkope koopsector op de lange termijn verder onder druk komt te staan. Het is de vraag welke oplossingen hiervoor gevonden kunnen worden. Van belang is daarbij dat de behoefte aan (particuliere) goedkope koop vooral in centrum dorps milieus tot 2015 nog wel toeneemt (ABF, 2006, figuur 1). Het is de vraag naar werk type goedkope koopwoningen behoefte is. Ook relevant is de verwachting van het ABF dat er vooral in centrum dorpse milieus ook na 2015 nog behoefte is aan goedkope koopwoningen maar dat dan in dorpse en landelijk perifere woonmilieus in toenemende mate een overaanbod wordt verwacht. Redenen genoeg voor nader onderzoek naar de goedkope koopsector in Oldambt en Pekela, waar overheersend dorpse en landelijk perifere woonmilieus zijn.

De vraag die opkomt, is hoe de eigenaren van goedkope koopwoningen zelf hun situatie beoordelen. Is er in deze sector inderdaad een grote verhuisbehoefte en voldoen deze woningen niet meer aan de wensen? Zijn de woningen naar de mening van de eigenaren geschikt voor aanpassingen en hoe kijken bewoners aan tegen de gewildheid van de woning op de markt?

14


3.

HET ONDERZOEK

In de eerste paragraaf is de onderzoeksaanpak beschreven. De tweede paragraaf beschrijft de respons en de representativiteit.

3.1

Aanpak

Het onderzoek vond plaats in de maanden mei en juni 2007. De adressen van de woningen met een WOZwaarde tot en met € 150.000 euro zijn uit het OZB-bestand (Wet onroerende Zaak) van de deelnemende gemeenten gefilterd. We hebben de grens van de goedkope koop bij € 150.000 gelegd. Hierbij wordt aangesloten op de grensstelling van de onderzoeken van Companen en ABF. Dit leverde een selectie op van 6.401 adressen: de populatie. Deze mensen kregen een brief waarin werd gevraagd om medewerking te verlenen aan het onderzoek en een vragenlijst. In Bijlage 1 is de vragenlijst opgenomen.

In de enquête ligt de nadruk op de kenmerken en woonwensen van mensen die geneigd zijn om binnen 2 jaar te verhuizen. Aan deze mensen zijn ook vragen gesteld over de verwachtingen over de verkoopbaarheid van de woning.

In de enquête konden de huiseigenaren aangeven of men mee wilde werken aan een mondeling interview. 2 Hieraan hebben 72 mensen meegewerkt: In Winschoten 27, in Pekela 25, in Scheemda 13 en in Reiderland 7.

Deze mensen zijn in juni en juli geïnterviewd door medewerkers van Heins Advies en ambtenaren van de gemeenten en de Provincie Groningen. Het gaat bij de mondelinge enquête natuurlijk niet om een representatieve steekproef, maar om een kwalitatieve verdieping van de antwoorden. De uitkomsten van die gesprekken zijn aan de schriftelijke beantwoording toegevoegd en spelen vooral een rol bij de analyse van de uitkomsten. Deze vragenlijst is in de Bijlage 2 opgenomen.

3.2

Respons

Van het aantal van 6.401 adressen in de populatie hebben 1.362 mensen, cq huishoudens de schriftelijke enquête teruggestuurd. Deze respons is gemiddeld 21% en is gelijk verdeeld over de gemeenten. Dit is in de onderstaande tabel weergegeven.

2

Er hadden zich via de schriftelijke enquête 133 mensen opgegeven, uiteindelijk is het gelukt met 72 een afspraak te maken, de overigen waren of toch niet bereid een gesprek aan te gaan of konden telefonisch niet bereikt worden om een afspraak te maken

15

Tabel 1. Verdeling populatie en respons naar gemeente Populatie Gemeente Pekela Reiderland Scheemda Winschoten Totaal

huishoudens 1714 943 1182 2562 6401

Respons abs 359 193 265 545 1362

perc 21% 20% 22% 21% 21%

Aan de bewoners is gevraagd of zij aan wilden geven in welke bouwperiode de woning gebouwd was. Aangenomen dat deze antwoorden correct zijn is de verdeling van de respons vergeleken met die van de populatie. Zoals blijkt uit tabel 2 geeft de respons een goede afspiegeling van de opbouw van de woningvoorraad in bouwperiodes. De woningen die gebouwd zijn tussen 1961 en 1980 komen iets meer voor onder de respondenten en die van voor de oorlog iets minder.

Tabel 2. Verdelingen populatie en respons naar bouwperiode Bouwperiode Voor 1945 1946 – 1960 1961 – 1980 1981 – 2000 Vanaf 2001 Weet ik niet Totaal

Populatie 38% 15% 41% 6% 1% 100%

Respons 33% 13% 44% 7% 1% 3% 100%

Gemeten naar de geografische spreiding over de gemeenten en de bouwperiode is de respons van de schriftelijke enquête representatief te noemen. De procentuele afwijkingen tussen beide verdelingen van de respons en de gehele populatie zijn klein.

16


4.

DE UITKOMSTEN

In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van het onderzoek over de responsgroep van 1348 mensen beschreven. De antwoorden op de schriftelijke en mondelinge enquête zijn beschreven en geanalyseerd. De enquêtevragen zijn afgeleid van de volgende onderzoeksvragen. Deze vragen zijn erop gericht meer inzicht te krijgen in de woonwensen van eigenaren in de goedkope sector in de gemeenten Pekela en Oldambt. Dit is uitgesplitst in de volgende onderzoeksvragen: ‐

Wat zijn de kenmerken van bewoners van goedkope koopwoningen?

‐

Wat is de huidige woonsituatie?

‐

Hoe beoordeelt men de leefbaarheid van de eigen buurt of wijk?

‐

Hoe groot is de verhuisgeneigdheid?

‐

Wat zijn de woonwensen en redenen om te verhuizen?

‐

Wat zijn de verwachtingen ten aanzien van de verkoopbaarheid?

‐

Wat is de financiële draagkracht van de bewoners en hoe wil men de toekomstig gewenste woning financieren?

4.1

Kenmerken van de bewoners van goedkope koopwoningen

De woonwensen van mensen veranderen vaak met de levensfase waarin men verkeert. Leeftijd, inkomen en omvang van het huishouden zijn belangrijke indicatoren voor de keuzes die mensen maken op de woningmarkt. In deze paragraaf worden de bewoners van de goedkope koopwoningen gekenschetst. De veronderstelling is dat het hier zou gaan over voornamelijk oudere bewoners met lage inkomens, die allang in hun woning wonen en aan het eind van hun wooncarrière zijn.

4.1.1

Leeftijd en grootte van het huishouden

Veel van de huishoudens in de goedkope koop zijn klein en op leeftijd. De leeftijdverdeling en huishoudenomvang zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Hieruit blijkt dat gezinnen van middelbare leeftijd de grootste subgroep vormen, maar ook dat de groep kleine seniorenhuishoudens omvangrijk is.

Jongeren tot 25 jaar komen weinig voor. Dit is grotendeels te verklaren uit het feit dat veel jongeren, als starters op de woningmarkt, meestal een woning huren. Jonge huishoudens van 25 tot 35 vormen 15% van de bewoners. Van deze groep heeft bijna 60% een 1 of 2-persoonshuishouden.

Senioren vanaf 55 jaar vormen samen circa 45% van de bewoners, opgebouwd uit 22% mensen tussen 55 en 65 jaar, 15% mensen tussen 65 en 75 en 7% van 75 jaar of ouder. In de groep 55 tot 65 jaar komen bij 15% nog huishoudens van meer dan 3 personen voor, 85% bestaat uit een of tweepersoonshuishoudens. Het aandeel kleine huishoudens loopt op tot bijna 100% vanaf 65 jaar. Tussen 65 en 75 jaar is nog maar een kwart alleenstaand, vanaf 75 is dit aantal opgelopen tot de helft. Onder de bewoners van de goedkope koopwoningen

17

is de groep 35 tot 55 jarigen het grootst met 37%. In deze groep vinden we de meeste gezinnen, de helft bestaat uit huishoudens van 3 personen of meer.

De verdeling van de bewoners naar leeftijd en omvang van het huishouden is in de onderstaande tabel weergegeven. In de tabel zijn de absolute aantallen per groep weergegeven om in beeld te brengen welke combinatie van leeftijd en omvang van huishouden het meest voorkomt. Hieruit blijkt dat de grootste groep de meerpersoonshuishoudens van 35 tot 55 jaar is. Iets kleiner van omvang is de groep tweepersoonshuishoudens van 55 tot 65 jaar (15,6% van alle bewoners). Tweepersoonshuishoudens tussen 65 en 75 vormen ook een grote groep. De groep 75 jaar of ouder is niet erg omvangrijk. Tabel 3. Verdeling van de bewoners naar leeftijd en huishoudenomvang N= 1348 Aantal personen in de woning

jonger dan 25 jaar

tussen 25 en 34 jaar




75 jaar en ouder

totaal

1 pers.

3 (12,5%)

44 (21,1%)

99 (19,6%)

55 (17,8%)

50 (24,0%)

47 (49,5%)

298 (22,1%)

2 pers.

17 (70,8%)

75 (36,0%)

148 (29,4%)

210 (68,0%)

153 (73,6%)

45 (47,4%)

648 (48,1%)

3-4 pers.

3 (12,5%)

83 (40,0%)

227 (45,0%)

43 (13,9%)

5 (2,4%)

3 (3,1%)

362 (27%)

Meer dan 4

1 (4,2%)

6 (2,9) %_

30 (6,0%)

1 (0,3%)

0

0

39 (2,9%)

Totaal leeftijdklasse

24 (100%)

208 (100%)

504 (100%)

309 (100%)

208 (100%)

95 (100%)

1348 (100%)

1,8%

15,4%

37,4%

22,9%

15,4%

7%

1348 (100%)

Verdeling

= grootste groep binnen leeftijdcategorie = grootste groep over alle bewoners

Om te zien of in de goedkope koop meer huishoudens van 55 jaar of ouder voorkomen zijn de cijfers voor de een en tweepersoonshuishoudens vergeleken met cijfers over de huishoudenopbouw in heel Oldambt. Dit is weergegeven in de onderstaande tabel. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de leeftijdgroep 55 tot 75 in de goedkope koop inderdaad groter is. Voor de groep ouder dan 75 blijkt dit niet, dat komt waarschijnlijk omdat mensen vanaf deze leeftijd vaak al naar gelijkvloerse huisvesting zoeken.

Tabel 4. Vergelijking omvang kleine seniorenhuishoudens geheel Oldambt met omvang kleine seniorenhuishoudens in goedkope koop in Oldambt en Pekela (Bron Companen 2006) Leeftijdklasse

Bevolking Oldambt ‘06 (ex Pekela)

Bewoners Goedkope koop Oldambt en Pekela

1 & 2 phh 55-74 jaar

28,2%

35%

1 & 2 phh 75 en ouder

12,3%

7%

18


De onderstaande grafiek geeft de leeftijdopbouw van de bewoners per gemeente weer.

Figuur 2. Leeftijdklassen van de bewoners goedkope woningen per gemeente, N=1348 18 - 25 jaar

Winschoten 2,6%

Scheemda 1,1%

35-54 jaar

17,0%

13,9%

55 -64 jaar

65 - 74 jaar

37,2%

17,5%

Reiderland0,5% 11,0%

Pekela 1,7%

25-34 jaar

75 jaar en >

21,3%

35,7%

14,4%

24,3%

37,2%

12,5%

27,7%

39,1%

16,8%

21,8%

18,4%

7,6%

8,7%

6,8%

5,1%

De leeftijdsopbouw van de bewoners van de goedkope koop verschilt enigszins per gemeente. In Reiderland zijn nog iets meer mensen tussen 55 en 65 jaar en is het percentage bewoners onder de 35 jaar het laagst. De gemeenten Reiderland en Pekela zijn iets meer vergrijsd gemeten naar het aandeel van de mensen in de leeftijdsgroep tussen 65 en 75 jaar, terwijl de andere twee gemeenten Winschoten en Scheemda een iets hoger aandeel hebben in de 75 plussers.

4.1.2

Inkomen

Het netto maandinkomen kan van belang zijn voor de woonlasten die bewoners zich kunnen permitteren.

Tabel 5. Verdeling van netto maandinkomens binnen de leeftijdklassen, N= 1297

Netto maandinkomen

totaal

jonger dan 25 jaar





75 jaar en ouder

Minder dan 1000 euro

4,6

0

1,0

2,5

7,6

3,2

18,1

Tussen 1000 en 1100 euro

4,9

0

3,6

3,8

4,8

7,6

9,6


5,3

15,0

3,1

3,3

6,5

8,1

8,4

14,8%

15,0%

7,7%

9,6%

18,9%

18,9%

36,1%


14,2

5,0

7,8

13,4

14,4

21,6

19,3


14,5

15,0

10,9

12,5

19,2

17,3

10.8

28,4%

20%

18,7%

25,95

33,6%

38,9%

30,1%

Totaal lagere inkomens

Totaal lage middeninkomens (tot modaal)

19


12,3

5,0

11,5

12,5

10,7

17,8

8,4


11,1

10,0

8,9

12,5

13,7

7,0

7,2


18,2

20,0

29,7

20,0

13,4

11,9

12,0

41,6%

35%

50,1%

45%

38,1%

36,7%

27,6%


10,3

30,0

16,7

12,3

6,5

4,3

4,8


3,8

0,0

6,3

6,5

2,1

0,0

0,0


0,6

0,0

0,5

0,4

0,7

1,1

0,0

meer dan 5000

0,2

0,0

0,0

0,2

0,3

0,0

1,2

Totaal hogere inkomens

14,9%

30%

23,55

19,4%

9,6%

5,4%

6%

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal middeninkomens (tot 1½x modaal)

De bewoners is gevraagd naar het netto maandinkomen van het huishouden. Van alle huishoudens heeft 43% een inkomen tot modaal, wat wil zeggen lager dan € 1600. Hiervan heeft een derde een netto maandinkomen lager dan € 1200. Deze lage inkomens komen in alle leeftijdklassen voor, maar vooral bij senioren en het meest onder de bewoners van 75 jaar en ouder. Deels is dit te verklaren uit het grote aantal eenpersoonshuishoudens in deze groep. Toch vallen alleenstaanden met een inkomen tot 1200 onder de aandachtsgroepen van VROM, net als tweepersoonshuishoudens met een netto maandinkomen tot € 1400.

Van het totaal aantal bewoners is de groep 75 plus met laag inkomen vrij beperkt van omvang namelijk maar 2,4% van de bewoners. De lage inkomens bij de groepen tussen 55 en 65 en tussen 65 en 75 zijn daarom vooral relevant en geven een indicatie dat in de goedkope koop relatief veel oudere mensen met een laag inkomen wonen. Opvallend is vooral het verschil tussen de groepen 35 tot 55 en de groep 55 tot 65, bij de ouderen verdubbelt het percentage mensen met een laag inkomen en het aandeel hogere inkomens halveert.

In de goedkope koop overheersen de lage inkomens echter niet. De groep huishoudens met een middeninkomen (netto maandinkomen tussen € 1600 en € 2500) is bijna 42% groot. Onder huishoudens van 25 tot 35 is dit zelfs de helft en middeninkomens komen bij 45% van de in omvang grootste leeftijdgroep van huishoudens van 35 tot 55 jaar voor.

De middeninkomens vinden we ook bij een derde van de senioren vanaf 55 jaar. Van alle bewoners in de goedkope koop heeft 15% een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal (> € 2500). Ook deze hoge inkomens komen vooral bij de jongere huishoudens tot 25 jaar en van 25 tot 35 jaar voor.

4.1.3

Bron van inkomsten

De bron van inkomsten zegt iets over de mogelijkheden om een hypotheek te verkrijgen en daarmee ook over de mogelijkheid van mensen om door te stromen op de woningmarkt.

Ook hier zien we een verschil tussen jonge en middelbare huishoudens ten opzichte van senioren. Van de bewoners in de leeftijd tot 35 jaar is bijna iedereen (95%) in loondienst. Het aantal mensen in loondienst daalt in

20


de groep 35 tot 55 jarigen tot bijna 84%, vooral omdat mensen werkloos of arbeidsongeschikt raken. In de leeftijdsgroep 55 tot 65 jaar is het aantal mensen in loondienst ineens meer dan gehalveerd. Uit de gegevens over het inkomen weten we ook dat (bovenstaande tabel) dat het aantal mensen met een laag inkomen in die e groep verdubbelt. Maar weinig mensen werken door tot hun 65 jaar. Maar we zien hier wel een indicatie van de

financieel kwetsbare groep oudere bewoners. Het verschil kan duiden op een verschuiving in de groep 55 tot 65 en uitstroom van de groep bemiddelde huishoudens op middelbare leeftijd en senioren. Een indicatie daarvoor is ook de halvering van de hoge inkomens in de leeftijdklasse 55 tot 65. De bemiddelde mensen van middelbare leeftijd kunnen het zich veroorloven om te verhuizen. De mensen die werkloos of arbeidsongeschikt zijn hebben die mogelijkheid niet. Dit is een grote groep, bijna de helft van de mensen in de leeftijdklasse 55 tot 65, namelijk 45% De onderstaande tabel geeft de bronnen van inkomsten naar leeftijdklassen weer.

Tabel 6. Bron van inkomsten naar leeftijdklasse N=1335 jonger dan 25 jaar Loondienst

91,3%

Eigen bedrijf





75 jaar en ouder

verdeling

94,7%

83,6%

40,1%

1,4%

57,0%

2,9%

6,0%

3,6%

1,0%

3,7%

0,8%

22,0%

96,6%

Pensioen/AOW

100,0%

27,3%

Werkloos of arbeidsongeschikt

4,3%

1,4%

6,6%

22,7%

0,5%

8,0%

Anders

4,3%

1,0%

3,0%

11,5%

0,5%

4,0%

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Hypotheken hebben meestal een looptijd van 30 jaar. Mensen die langer dan 30 jaar in de woning wonen, hebben deze waarschijnlijk afbetaald: 18% woont nu langer dan 30 jaar in de woning. Dit zijn vanzelfsprekend bijna allemaal senioren. Van de 55 tot 65 jarigen woont meer dan 20% al langer dan 30 jaar in de woning. Deze mensen zijn hier als jong huishouden begonnen. Ook bij de woonduur is er een opvallend verschil tussen de groepen van 35 tot 55 jarigen en 55 tot 65 jarigen. Bij de groep 35 tot 54 jarigen woont meer dan de helft minder dan 10 jaar in de woning. Bij de groep 55 tot 65 jarigen neemt het aandeel mensen wat korter dan 10 jaar in de woning woont sterk af tot 33% en is ook het aantal mensen wat tussen 10 en 20 jaar woont kleiner. Dit duidt erop dat in de leeftijdgroep 55 tot 65 nog maar weinig instroom is, en kan betekenen dat er een relatief sterke uitstroom is in de groep huishoudens van middelbare leeftijd die tussen 10 en 20 jaar in de woning wonen. Hetzelfde verschijnsel doet zich voor bij de 25 tot 35 jarigen, 95% woont korter dan 10 jaar de woning, en in de groep 35 tot 54 jaar woont 32% langer dan 10 jaar in de woning.

Van de bewoners van 75 jaar en ouder woont 40% zelfs langer dan 40 jaar in de woning en 14% langer dan 50 jaar. De lange woonduur in deze groep is nog een indicatie dat in de goedkope koop veel oudere mensen wonen die niet hoger konden klimmen op de wooncarrière ladder.

21

Tabel 7. Woonduur naar leeftijdklasse, N= 1339

Periodes Minder dan 10 jaar Tussen 10 en 20 jaar

jonger dan 25 jaar





75 jaar en ouder

totaal

95,7%

94,7%

53,6%

33,0%

24,2%

18,1%

48,9%

4,3%

4,3%

32,1%

24,5%

18,8%

7,4%

21,8%

1,0%

12,2%

18,0%

13,0%

10,6%

11,6%

1,8%

21,6%

22,2%

23,4%

10,7%

2,3%

20,3%

26,6%

5,5%

0,4%

0,7%

1,4%

13,8%

1,5%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Tussen 20 en 30 jaar Tussen 30 en 40 jaar Tussen 40 en 50 jaar Meer dan 50 jaar 100,0%

100,0%

In de onderstaande tabel is de woonduur afgezet tegen het inkomen, daaruit blijkt dat naarmate de woonduur toeneemt, het aandeel lagere inkomens ook stijgt.

Tabel 8. Woonduur naar netto maandinkomen, N= 1250 Laag ( < € 1200)

Laagmidden (€ 12001600)

Minder dan 10 jaar

13,2%

24,8%

45,2%

16,8%

100%

Tussen 10 en 20 jaar

12,2%

29,2%

41,7%

17,0%

100%


13,6%

23,8%

44,9%

17,7%

100%


20,5%

40,2%

31,5%

7,9%

100%


23,3%

45,2%

28,8%

2,7%

100%

Meer dan 50 jaar

31,6%

42,1%

21,1%

5,3%

100%

Totaal

14,6%

28,6%

41,7%

15,0%

100%

Periodes

Midden (€ 16002500)

Hoog (> € 2500)

Totaal

In de goedkope koop komen veel huishoudens van middelbare leeftijd voor, waarvan een groot deel bestaat uit meer dan 3 personen. De groep senioren is echter ook omvangrijk. De inkomenssituatie van de senioren lijkt van invloed te zijn op de woonduur, waarbij vooral in de leeftijdgroep 55 tot 65 jaar een kwetsbare groep ouderen zichtbaar wordt die waarschijnlijk weinig verhuiskansen heeft, maar misschien wel behoefte heeft aan een woning die past bij de gezondheidssituatie.

4.2

Huidige woonsituatie

In deze paragraaf komt de huidige woonsituatie aan bod. Aan de bewoners is gevraagd in welk woningtype men nu woont, hoe lang men al in deze woning woont, of deze woningen gelijkvloers zijn en hoe men de leefbaarheid beoordeelt in de eigen wijk of buurt.

22


4.2.1

Kenmerken goedkope koop Oldambt en Pekela

In deze paragraaf komen enkele kenmerken aan de orde die gelden voor de hele populatie. Het gaat hier om de WOZ waarde en de bouwperiodes, die een algemeen beeld schetsen van de goedkope koopsector. Binnen de hele populatie van de goedkope koop in Oldambt en Pekela is de WOZ waarde onder verdeeld in een aantal klassen, dit is vergeleken tussen de gemeenten. De WOZ-waarde van een kwart van de goedkope koopwoningen ligt onder de € 100.000.

Als gekeken wordt naar verschillen tussen de gemeenten valt op dat in Reiderland veel woningen onder de € 75.000 staan en in Pekela en Scheemda meer woningen tussen de € 125.000 en 150.000.

Tabel 9. WOZ klassen binnen de goedkope voorraad, per gemeente, gehele populatie N=6401 WOZ klasse Gemeente

minder dan € 50.000

€ 50.001 € 75.000

€ 75.001 € 100.000

€ 100.001 € 125.000

€ 125.001 – € 150.000

Totaal

Pekela

1,1%

2,6%

27,2%

30,4%

38,6%

100%

Reiderland

0,2%

13,9%

32,6%

24,2%

29,2%

100%

Scheemda

0,3%

4,1%

19,0%

32,1%

44,6%

100%

Winschoten

0,4%

1,4%

21,4%

44,1%

32,7%

100%

Totaal

0,6%

4,1%

24,1%

35,3%

35,9%

100%

De verschillen per gemeente kunnen verklaard worden uit de opbouw van het woningbestand in bouwperiodes. De onderstaande grafiek geeft het aantal woningen per bouwperiode weer. De goedkope koopwoningvoorraad is vrij oud, bijna 90% van de woningen is gebouwd voor 1980. Zoals in tabel 7 is

Figuur 3. Goedkope koopwoningen per bouwperiode, gehele populatie N=6401

te zien verschilt de opbouw per gemeente enigszins. Het grote aantal woningen onder de € 75.000 in Reiderland kan misschien verklaard worden uit het aandeel van woningen

1981 - 2000 6%

vanaf 2000 1% voor 1945 38%

gebouwd voor 1945 en tussen 1946 en 1960. Opvallend is ook dat in Winschoten bijna 50% van de goedkope koopwoningen uit de bouwperiode 1961 tot 1980 komt. Pekela heeft echter een meer gelijkmatige opbouw in

1961 - 1980 40%

bouwperiodes wat zich uit in een groter aandeel jonge (en duurdere) woningen. 1946 - 1960 15%

23

In de onderstaande tabel zijn de bouwperiodes per gemeente weergegeven.

Tabel 10. Bouwperiodes goedkope voorraad per gemeente, N=6401

< 1945

Bouwjaar categorie 1981 1946 – 1961 – 1960 1980 2000 14,8% 39,9% 8,4%

Pekela

35,6%

Reiderland

43,2%

21,8%

28,3%

Scheemda

48,9%

13,1%

32,8%

Winschoten

32,8%

12,9%

48,7%

Totaal

38,0%

14,6%

40,6%

Totaal Vanaf 2000 1,4%

100%

6,6%

0,1%

100%

5,1%

0,1%

100%

5,0%

0,7%

100%

6,1%

0,7%

100%

= gemeente waar bouwperiode meest voorkomt

4.2.2

Huidig woningtype

De goedkope koop bestaat voor bijna 40% uit woningen in een rij en bijna 60% uit twee-onder-één-kappers of vrijstaande woningen. Dit blijkt uit de onderstaande tabel waarin de woningtypologie is verdeeld in 7 woningtypen. In Reiderland wonen verhoudingsgewijs veel respondenten in een twee onder 1 kapwoning. Winschoten heeft veel tussenwoningen en ook veel woningen uit de bouwperiode 1961-1980. Weinig mensen hebben een beneden of bovenwoning of een appartement, met of zonder lift. Deze woningtypen komen vooral voor in Winschoten en Pekela. Omdat in Winschoten bepaalde woningtypen vaker voorkomen, is de diversiteit en de keus binnen de goedkope koopsector groter door het aanbod niet grondgebonden woningen.

Tabel 11. Woningtypen per gemeente, N= 1362 Gemeente

Pekela

Tussen woning

Hoek woning

Twee onder een kap

Vrijstaand

Bovenof beneden woning 1,1%

App./flat zonder lift

20,9%

17,3%

28,7%

28,4%

0,8%

Reiderland

7,8%

13,5%

38,3%

39,4%

Scheemda

12,1%

11,3%

31,3%

40,4%

0,4%

1,1%

Winschoten

33,9%

19,6%

19,4%

13,9%

5,0%

5,5%

Totaal

22,5%

16,5%

26,9%

26,5%

2,3%

2,6%

App./flat Andere met lift woonvorm 1,7%

Totaal

1,1%

100%

1,0%

100%

3,4%

100%

1,5%

1,2%

100%

1,0%

1,5%

100%

Uit het onderzoek van Companen blijkt dat de vraag naar rijwoningen het eerst zal afnemen. Ook de vraag naar twee kappers tot € 150.000 zal gaan afnemen. Woningen met slecht onderhoud vallen als eerste uit de markt. Voor vrijstaande woningen tot € 150.000 is nog wel een geringe markt volgens Companen. De groep bewoners tussen 55 en 65 jaar woont overwegend in vrijstaande of twee onder een kap woningen, onder de mensen tussen 65 en 75 jaar komen twee-onder-één-kappers iets meer voor. Het aantal mensen in een appartement met lift is erg gering, maar dit woningtype is er dan ook bijna niet. Vrijstaande woningen komen bij alle leeftijdklassen ongeveer in gelijke mate voor.

24


4.2.3

Beoordeling leefbaarheid wijk of buurt

Bewoners van de goedkope koopwoningen zijn tevreden over de leefbaarheid in hun wijk of buurt. Van de bewoners geeft slechts 5% de leefbaarheid van de woonomgeving een onvoldoende (< 5). De onderstaande grafiek brengt de waardering in beeld.

Tabel 12. Gemiddelde beoordeling leefbaarheid van de eigen buurt of wijk

Pekela

7,23

Aantal respondent en 348

Reiderland

7,08

189

1,357

Scheemda

7,42

256

0,985

Winschoten

7,51

537

1,029

Totaal

7,36

1330

1,130

Gemeente

Gemiddelde beoordeling

Standaard deviatie 1,202

Tussen de gemeenten is een gering verschil in waardering zichtbaar. De leefbaarheid wordt door respondenten uit Reiderland wat extremer gescoord. Zowel 5en als 10 en komen hier tweemaal zo vaak voor. De middenmoot van de rapportcijfers, 6 t/m 8 scoort in Pekela, Scheemda en Winschoten tussen de 86 en 89% en in Reiderland rond de 81%. Bewoners van vrijstaande woningen of twee-onder-één-kappers beoordelen de leefbaarheid iets lager dan bewoners van andere woningtypen.

Jongeren zijn gemiddeld wat vaker erg positief over de leefbaarheid in de wijk of het dorp, maar ook kritischer. Ouderen geven vaker een 6 (14,6%) of een 10 (4,5%). De grootste groep huishoudens (van tussen 35 en 54 jaar) is overwegend positief met voldoendes en goede scores. Van de mensen die langer dan 40 jaar in de woning wonen, geeft 9,1% een 9. De mensen die korter dan 10 jaar ergens wonen, geven in 8,2% van de gevallen een 9. Van de mensen die meer dan 50 jaar in de huidige woning woont, geeft 12% een 5 en 18% en 6. Deze groepen geven dus veel vaker dan gemiddeld een matig oordeel.

Voorlopige conclusie woonsituatie Niet alleen een laag inkomen of onzekere financiële situatie maakt dat mensen in de goedkope koopsector blijven, maar ook het aanbod twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen en tevredenheid over de leefbaarheid in de omgeving speelt een rol. Tevens wonen veel mensen op hogere leeftijd nog in een twee onder een kap of vrijstaande woning, waar men waarschijnlijk aan is gehecht en waar een sociale binding is met de buurt. Het vervolg van dit hoofdstuk gaat hier verder op in.

4.3

Verhuisgeneigdheid

Van de 1362 respondenten zijn 442 respondenten zeker of misschien van plan de komende 2 jaar te verhuizen. Daarmee is gemiddeld 33% van de bewoners verhuisgeneigd, hoewel dit betekent dat al deze mensen ook concrete acties ondernemen (zie ook tabel 15 verderop in deze paragraaf) Companen heeft een vergelijkbare vraag gesteld aan bewoners van Oldambt, namelijk of men binnen 5 jaar wil verhuizen. Uit dit onderzoek van

25

Companen blijkt dat in het Oldambt als geheel 26% van de bewoners latente verhuisplannen heeft. De verhuisgeneigdheid die in het onderhavige onderzoek naar de goedkope koop wordt gemeten is vooral in Scheemda en Winschoten hoger. In Reiderland wijkt de verhuisgeneigdheid in de goedkope koop niet af van het Oldambt als geheel. In Reiderland onderneemt bovendien maar 20% concrete acties om te gaan verhuizen. De onderstaande figuren laten de herkomst van de verhuisgeneigden zijn.

Tabel 13. Omvang verhuisgeneigdheid in procenten per gemeente,

Pekela

Verhuisgeneigdheid huishoudens goedkope koop in Oldambt en Pekela 34%

Verhuisgeneigdheid alle huishoudens in 3 Oldambt -

Reiderland

27%

26%

Scheemda

33%

27%

Winschoten

34%

25%

Totaal

33%

Leeftijd De verhuisgeneigdheid is vergeleken met de leeftijd van bewoners. Daaruit blijkt dat het vooral bewoners tot 35 jaar zijn die aangeven (misschien) binnen 2 jaar te willen verhuizen. De groep 25 tot 35 jarigen is onder verhuisgeneigden 21,5% ten opzichte van 15,4% van alle bewoners. Bewoners tussen 55 en 64 jaar zijn het minst geneigd om te verhuizen, van de verhuisgeneigden is dit 18,5% tegen 22,9% van alle bewoners. Dit kan een indicatie zijn dat deze groep, waarin 45% werkeloos of arbeidsongeschikt is en 20% een laag inkomen heeft, vaker te weinig financiële mogelijkheden heeft voor een verhuizing. Het aandeel verhuisgeneigde personen vanaf 65 jaar wijkt niet af van het gemiddelde. De onderstaande tabel geeft de verhuisgeneigdheid naar leeftijdklassen weer.

Tabel 14. Verhuisgeneigdheid naar leeftijdklasse N= 1346 Leeftijdklasse

Ja

Misschien, weet ik nog niet

Verhuisgeneigd Nee (Ja + misschien)

Totaal

Jonger dan 25 jaar

25,0

20,8

45,8

54,2

100%


14,5

30,9

45,4

54,6

100%


10,5

19,9

30,4

69,6

100%


8,1

18,1

26,2

73,8

100%


10,1

22,6

32,7

67,3

100%

32,6

67,4

100%

32,5% 67,5%

100%

75 jaar en ouder Totaal

10,5

22,1

10,8%

21,8%

Inkomen De verdeling van inkomens onder de verhuisgeneigden is bijna gelijk aan die van alle bewoners. De verhuisgeneigdheid onder de groep 25 tot 34 is groter dan gemiddeld, 22% van de verhuisgeneigden ten

3

Bron: Woningmarktonderzoek Oldambt, Companen 2006

26


opzichte van 15% van het totaal. Daarvan zijn het vooral de huishoudens met een netto maandinkomen tussen € 1600 en € 2500 en tussen € 1200 en € 1600. De verhuisgeneigdheid in de groep senioren van 55 tot 65 is lager, vooral de groep met middeninkomens tussen € 1600 en € 2500 komt veel minder voor onder de verhuisgeneigden. Dit is een indicatie dat deze groep tevreden is met de woonsituatie en geen gezondheidsredenen heeft om te verhuizen. 65 plussers komen onder de verhuisgeneigden niet in toenemende mate voor. Bij ouderen stijgt de verhuisgeneigdheid vooral bij twee groepen: de mensen van 75 jaar en ouder met een inkomen tussen € 1200 en € 1600 en mensen tussen 65 en 75 in de laagste inkomensklasse. Verder zijn er bij de verhuisgeneigden geen grote verschuivingen naar leeftijd en inkomen. Samen is de verhuisgeneigde groep 65 plus met een inkomen tot € 1600 14,4%, ten opzichte van 13% van alle bewoners.

Woonduur Van de mensen die tussen 30 en 40 jaar in de woning wonen, wil nog 70% langer dan 5 jaar in de woning blijven. Pas bij een woonduur van 40 jaar of meer (en de navenant hogere leeftijd) wil nog maar 50% langer dan 5 jaar in de woning wonen. De verhuisgeneigdheid neemt toe bij mensen die langer dan 40 jaar in hun woning wonen. In de groep 65 tot 75 jarigen is dat een groep van 20%. Onder de verhuisgeneigde mensen is de groep mensen van 65 tot 75 jaar die langer dan 40 jaar in de woning woont een stuk groter, namelijk 26,9%. Dit is gelet op de hogere leeftijd ook te verwachten.

Beoordeling leefbaarheid Het oordeel over de leefbaarheid van de eigen buurt of wijk heeft invloed op de verhuisgeneigdheid. In de onderstaande tabel is het rapportcijfer wat mensen geven aan de leefbaarheid vergeleken met de verhuisplannen. In de enquête is aan de verhuisgeneigden gevraagd of men acties heeft ondernomen om een andere woning te vinden en of men de woning te koop heeft staan. Het blijkt dat mensen die de leefbaarheid laag waarderen vaak acties hebben ondernomen, hoewel niet altijd de woning al te koop staat.

Tabel 15. Verhuisgeneigdheid naar beoordeling van de leefbaarheid, N= 1328

Rapportcijfer leefbaarheid

Wilt u binnen 2 jaar verhuizen?

Hebt u het afgelopen jaar acties ondernomen

Nee

Ja, nog niets gevonden

Ja, of misschien

Ja, verhuis binnenkort

Nee

Hebt u uw woning te koop staan Ja

Nee

1

100,0%

100%

100%

2

100,0%

100%

100% 100%

3

50,0%

50,0%

66,7%

33,3%

4

14,3%

85,7%

50%

50%

33,3%

66,7%

5

32,5%

67,5%

42,9%

57,1%

21,4%

78,6%

6

60,9%

39,1%

42,0%

2,0%

56,0%

9,8%

90,2%

7

67,6%

32,4%

44,1%

3,9%

52%

11%

89%

8

71,9%

28,1%

28,6%

8,7%

62,7%

15,2%

100%

9

73,9%

26,1%

39,1

4,3%

56,5%

18,2%

81,8%

10

90,5%

9,5%

100%

100%

27

Tijdens de mondelinge interviews is gevraagd naar wat voor acties men ondernomen heeft. Zolang de woning nog niet verkocht is gaat het meestal om “zich oriënteren”, “rondkijken” en in enkele gevallen om “zich in te schrijven”. De meesten wachten echter tot de huidige woning verkocht is of de kans daarop erg groot is, alvorens echt in actie te komen.

4.4

Verhuisredenen

In de enquête is aan de verhuisgeneigden gevraagd naar de verhuisredenen. In de onderstaande tabel zijn de antwoorden naar leeftijdklasse weergegeven. Zoals valt te verwachten is bij mensen vanaf 65 jaar de leeftijd of gezondheid een belangrijke reden. Dit is echter ook bij 40% van de mensen tussen 55 en 65 al een belangrijke reden. Deze groep mensen kent echter ook het laagste aandeel mensen dat verhuisgeneigd is.

De buurt is in weinig gevallen de belangrijkste verhuisreden, de woonomgeving wel wat vaker, het meest bij jongeren en mensen vanaf middelbare leeftijd tot 65 jaar, waaronder we veel gezinnen vinden.

Redenen met betrekking tot de woning komen veel voor. De huidige woonsituatie van de verhuisgeneigden is vergeleken met die van alle bewoners (paragraaf 4.2). De huidige woonsituatie naar leeftijd van de verhuisgeneigden is in de onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 16. Verhuisredenen onder de verhuisgeneigden naar leeftijdklasse, in kolom percentages N = 393 jonger dan 25 jaar





75 jaar en ouder

totaal

Economische redenen

27,3

15,7

19,9

4,5

Redenen mbt de woning

45,5

50,6

23,4

14,9

14,5

25,2

Redenen mbt de woonomgeving

18,2

7,2

12,8

13,4

4,8

9,7

9,1

3,6

5,7

3,0

1,6

3,8

2,4

6,4

40,3

75,8

96,6

28,8

20,5

31,9

23,9

3,2

3,4

20,6

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Redenen mbt de buurt Redenen mbt leeftijd of gezondheid Andere redenen

100,0

12,0

Daarbij valt een aantal zaken op, die een indicatie kunnen zijn voor de wijze waarop het huidige woningtype meespeelt bij de wens te verhuizen. Het grootste verschil zit in het aantal tussenwoningen wat onder verhuisgeneigden 4% meer voorkomt, en het aantal vrijstaande woningen wat 4% minder vaak voorkomt. Dit speelt vooral bij jongere huishoudens tot 35 jaar. De bovenof benedenwoningen en appartementen komen minder voor onder verhuisgeneigden. Van de 33% verhuisgeneigde bewoners van 75 jaar en ouder woont 13% in een tussenwoning, dat is minder dan onder alle bewoners in deze leeftijdgroep. De verhuisgeneigdheid is juist groter bij 75 plussers die in een hoekwoning, twee onder een kapwoning of vrijstaande woningen wonen. Deze woningen zijn vaak groter, en dat zal voor bewoners op leeftijd eerder een rol spelen dan bij kleine tussenwoningen.

28


Dit laat zien dat 75 plussers het eind van de wooncarrière hebben bereikt. Van de groep 65 tot 75 jarigen wil 33% verhuizen, waarbij het aandeel tussenwoningen en twee onder een kap onder verhuisgeneigden van deze leeftijd beiden 5% groter is dan onder alle bewoners. Vrijstaande woningen komen bij 65 tot 75 jarigen juist veel minder voor. In de minst verhuisgeneigde groep, de 55 tot 65 jarigen, lijkt het huidig woningtype niet echt mee te spelen, maar de buurt wel.

Op basis van de mondelinge interviews kunnen bovengenoemde redenen nader geanalyseerd worden. In onderstaande tabel is een nadere specificatie van de verhuisredenen opgenomen, waarbij onderscheid is gemaakt tussen persoonlijke redenen, economische redenen en redenen die betrekking hebben op de woning en de woonomgeving/buurt. De gespecificeerde redenen zijn per thema in een volgorde van aflopen belangrijkheid gezet. We zien dat binnen de persoonlijke redenen het vooral de leeftijd en/of de gezondheid is, waarom mensen verhuizen willen, terwijl bij de woning het vooral de wens is om een “aangepaste” en een beter toegankelijke woning bij voorkeur in de huursector gevolgd door de wens voor een vrijstaande woning. Bij de omgevingswensen springt naar voren dat men vooral behoefte heeft aan meer winkels en zorgvoorzieningen. Deze wensen lijken gekoppeld te zijn aan ouderen: 2/3 van de geïnterviewden zijn ouder dan 55 jaar. In Bijlage 3 zijn deze specificaties per gemeente opgenomen. Pekela en in iets mindere mate Winschoten en Scheemda komen nagenoeg geheel met dit algemene beeld overeen, Reiderland geeft een meer divers beeld.

29

Tabel 17. Nadere uitwerking van de verhuisredenen, mondelinge interviews, N=72 Op volgorde van belangrijkheid 4 4 gemeenten (Oldambt en Pekela)

Belangrijk (score=1)

Zeer belangrijk (score=2)

Score (abs.)

Score (coeff.)

PERSOONLIJK Leeftijd / gezondheid (behoefte aan zorg)

9

30

69

Verandering in uw gezin (samenwonen, scheiden, gezinsuitbreiding)

4

9

22

Dichter bij familie of vrienden willen wonen

9

4

17

Partner wil dichterbij het werk wonen

5

3

11

Nieuwe baan, andere werkplek

1

4

9

Hoger of lager inkomen (bijv. als gevolg van salarisverhoging, dubbel inkomen, pensioen, ontslag)

2 0

1 0

4 0

Een aangepaste woning (bijv. geschikt voor ouderen of mensen met een beperking)

8

25

58

Een beter toegankelijke woning (geen trappen meer lopen)

5

25

55

Een ander type woning (rij, vrijstaand, appartement, etc.)

11

20

51

Ik/we wilde(n) van een koopwoning naar een huurwoning

8

17

42

Een kleinere woning (minder oppervlakte en/of minder kamers)

9

12

33

Een woning zonder tuin (geen onderhoud meer)

9

9

27

Een grotere woning (meer oppervlakte en/of meer kamers)

7

8

23

Ik/we wilde(n) perse naar een koopwoning

0

4

8

0,96 0,31 0,24

ECONOMISCH

Start of beëindiging van studie

0,15 0,13 0,06 0,00

WONING (ik/we hadden behoefte aan…)

Een woning met een grotere tuin

5

1

7

Een beter geïsoleerde woning met energiebesparende voorzieningen (lagere woonlasten)

2

1

4

Een woning met parkeergelegenheid op eigen kavel (garage, carport, oprit) Een goedkopere woning

2 1

1 1

4 3

Een woning aan het water (eventueel met eigen ligplaats voor een boot)

0

1

2

Een woning die minder gehorig is

0

0

0

Een woonomgeving met meer winkels in de buurt

15

19

53

Een woonomgeving met meer/betere zorgvoorzieningen in de buurt

11

14

39

5 8

10

25

Een sociaal veiliger woonomgeving

8

24

Een kindvriendelijker woonomgeving (relatief veel kinderen, speelplekken, verkeerssituatie, basisscholen)

4

8

20

Een woonomgeving die beter bereikbaar is met de auto (dichterbij uitvalswegen)

8

6

20

Een woonomgeving met meer groen

5

7

19

Een verkeersveiliger woonomgeving

5 4

15

Een woonomgeving die beter bereikbaar is met het openbaar vervoer

5 5

Een landelijker woonomgeving (minder dynamiek)

3

4

11

Een woonomgeving met meer parkeervoorzieningen voor de auto

5

3

11

Een stedelijker woonomgeving (meer dynamiek)

3

1

5

Een woonomgeving met meer water

1

1

3

0,81 0,76 0,71 0,58 0,46 0,38 0,32 0,11 0,10 0,06 0,06 0,04 0,03 0,00

WOONOMGEVING (ik/we hadden behoefte aan…)

Een woonomgeving met minder overlast van bewoners in de buurt

13

0,74 0,54 0,35 0,33 0,28 0,28 0,26 0,21 0,18 0,15 0,15 0,07 0,04

Vanaf de leeftijd van 55 plus speelt de gezondheid een grote rol bij de verhuisplannen. Bij jongere huishoudens gaat het vooral om de huidige woning. De verhuisgeneigdheid van jongeren, die nog niet zo lang in de woning wonen en dus minder gebonden zijn, is groter. Deze groep staat aan het begin van de wooncarrière. De senioren van 55 tot 65 zijn het minst verhuisgeneigd. Hier spelen gezondheidredenen al wel, maar de tevredenheid met de buurt en de woning zorgt ervoor dat als het kan, men blijft. Vele ouderen die geïnterviewd zijn, geven aan dat het onderhoud van huis en tuin steeds moeilijker wordt en dat ze een woning nodig hebben waar alles gelijkvloers is (maar: “niet in een hoge flat”). Ze willen simpelweg van de last/zorg van een eigen huis af. Veelal geeft men aan dat het niets te maken heeft met het wel of niet aanwezig zijn van goede (thuis)zorg in de gemeente, want dat lijkt wel goed te zitten.

4

30

De (absolute) score (kolom4) is berekend is berekend door het aantal malen dat in een gesprek aangegeven is dat iets belangrijk is als 1x en als iets zeer belangrijk is als 2x bij elkaar op te tellen. De score coëfficiënt (kolom 5) is de verhouding tussen de absolute score en het aantal mondeling geïnterviewden. Lichtblauw is een score van hoger dan 0,50 en lager dan 0,75; een score van hoger dan 0,75 is blauw aangegeven.


4.5

Woonwensen

Nu er meer inzicht is in de huidige woonsituatie, en de verhuisreden, is het een logische stap om de woonwensen te bekijken. In de enquête is gevraagd naar het gewenste woningtype. In de onderstaande grafieken is dit in percentages weergegeven.

4.5.1

Woningtype

De meest gewenste woningtypen zijn de vrijstaande woningen, de appartementen met lift en twee-onder-éénkapwoningen. De vraag naar vrijstaande woningen is in omvang het grootst met 34%. Een appartement met lift wordt door 22% (87) mensen gezocht en 20% zoekt een twee onder een kap.

Verschuivingen ten opzichte van de huidige woning zeggen iets over de wooncarrière die mensen volgen. Traditioneel kiest men bij een volgende woning voor een grotere en vaak duurdere woning. Dat is ook vaak het geval in de goedkope koop. Bij mensen in een tussenwoning is de twee onder een kap met 33% wat populairder dan de vrijstaande woning (22%) of het appartement met lift (24%). Bewoners van een hoekwoning hebben een iets grotere voorkeur voor een appartement met lift (29%). Bewoners van een twee onder een kap kiezen vaker voor hetzelfde woningtype, maar willen ook in 37% een volgende stap op de (woon)carrière ladder maken naar een vrijstaande woning. Bewoners van een vrijstaande woning wensen in meer dan de helft van de gevallen weer naar een vrijstaande woning te gaan. Onder deze mensen wordt ten opzichte van bewoners van ander woningtypen het appartement met lift het minst vaak voor.

Door per leeftijdklasse te kijken naar de gewenste woningtypen ontstaat er inzicht in de toekomstige woonwensen van de eigenaren van de goedkope koop. Opvallend is dat veel ouderen van 75 jaar en ouder de categorie “andere woonvorm” aangeven als gewenst woningtype. Dat kan wellicht een particuliere vorm van woonzorg zijn of inwonen bij kinderen. Het verklaart waarschijnlijk wel het lage percentage wat zegt te zoeken naar een verpleeg/verzorgingstehuis. Waarschijnlijk is dit een optie die men niet snel opgeeft als gewenst woningtype of die pas in beeld komt als zelfstandig wonen echt niet meer kan bijvoorbeeld door ziekte. Wellicht zoeken ouderen ook andere vormen van collectief wonen in combinatie met zorg.

31

Tabel 18. Gewenst woningtype onder de verhuisgeneigden naar leeftijdklasse, in kolom percentages, N = 387 Gewenst woningtype

jonger dan 25 jaar





Tussenwoning

2,6

5,9

1,4

4,8

Hoekwoning

3,9

6,6

1,4

6,3

75 jaar en ouder

gemiddeld 3,7

7,7

5,0

2 ^ 1 kap woning

36,4

37,7

26,5

8,7

4,8

20,4

Vrijstaande woning

63,6

48,1

47,1

24,6

9,5

34,3

Boven- of benedenwoning

1,5

4,3

1,6

1,6

Appartement zonder lift

1,5

2,9

3,2

3,8

1,8

6,6

39,1

55,6

46,2

22,0

1,6

11,5

1,0

Appartement met lift

1,3

Verpleeg-/verzorgingstehuis andere woonvorm 100,0

6,5

4,4

17,4

12,7

30,8

10,2

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Appartementen met lift zijn in trek bij 40% van de mensen tussen 55 en 65 jaar. Nu woont nog maar 0,6% in een appartement met lift wat een indicatie is voor de tekorten aan dit woningtype die ook door Companen zijn geconstateerd. Een kwart van de mensen tussen 55 en 64 kiest echter ook nog voor een vrijstaande woning en wil dus nog een stap maken in de wooncarrière. De verschillen in woonwens binnen deze leeftijdgroep, gecombineerd met het hoge aantal mensen wat gezondheidsredenen als verhuisreden opgeeft, geeft aan dat zich in deze leeftijdgroep een kwetsbare groep bevindt, maar ook een groep die mobiel en bemiddeld is.

Ook in de groep tussen 65 en 75 jaar is de populariteit van de appartementen met lift erg groot. 56% van deze groep wenst een appartement met lift. Verder zijn de woonwensen in deze groep gevarieerd, nog 10% kiest voor een vrijstaande woning. Dit geeft aan dat ook in de groep tussen 65 en 75 jaar er nog vrij veel mobiele bewoners zijn. De meest verhuisgeneigde groep, de huishoudens tussen 25 en 35 jaar kiezen voor grotere woningen, de helft kiest voor een vrijstaande woning en bijna 40% voor een twee onder een kap. De goedkope koop is voor hen een opstap.

Uit een vergelijking tussen de gemeenten blijkt dat in Winschoten de behoefte aan twee-onder-éénkapwoningen groter is dan aan vrijstaande woningen. In de andere gemeenten is vrijstaand de meest gewenste woning gevolgd door het appartement met lift.

32


Figuur 4. Gewenste woonvorm per gemeente (N=390) 100% andere woonvorm

90%

verpleeg-/verzorgingstehuis

80%

appartement met lift

70%

appartement zonder lift

60%

bovenof benedenwoning 50% vrijstaande woning 40% twee onder een kap woning 30% hoekwoning 20%

tussenwoning

10% 0% Pekela

Reiderland

Scheemda

Winschoten

4 gemeenten

De woonwensen zijn ook vergeleken met de inkomens. Hieruit blijkt dat lage inkomens relatief vaak naar een appartement met lift zoeken, en een groot deel van de vraag naar dit woningtype dus uit de lage inkomens komt. De midden en hoge inkomens zoeken meer naar vrijstaande woningen dan naar tussen-, hoek of tweeonder-één-kap-woningen. Tabel 19. Gewenste woonvorm naar inkomensgroep onder de verhuisgeneigden (N=358) twee vrijstaande appartement tussenwoning onder een woning met lift en overig kap Lage inkomens Minst 8% 18% 35% 39% voorkomende (minder dan € 1400) wens Midden inkomens 26% 37% 19% 19% (€ 1400 - € 2500) Hogere inkomens Meest 54% 10% 13% 23% voorkomende (meer dan € 2500) wens Alle inkomens 20% 34% 22% 24%

4.5.2

Huur of koop

De bewoners van de goedkope koop zoeken overwegend een koopwoning. De vraag naar koopwoningen bestaat voor het overgrote deel uit mensen tot 55 jaar, ongeveer gelijk verdeeld over de groep tot 35 en tussen 35 en 54 jaar. Gelet op de woonvoorkeur van deze groepen zullen die koopwoningen ook vooral vrijstaande of twee onder een kap woningen zijn. In de groep mensen vanaf 55 jaar neemt de wens naar een koopwoning sterk af. Vanaf deze leeftijd is het verkrijgen van een hypotheek moeilijker, wat hier invloed op zou kunnen hebben. Dit duidt op de groep met een bemiddelde positie. Wanneer de mensen op hogere leeftijd komen, neemt de wens naar een huurwoning toe. Bij 65 jaar en ouder kiest twee derde huurwoning, dit zal ermee te maken hebben dat het onderhoud wordt overgenomen door de verhuurder. Dit percentage is vergelijkbaar met het aantal mensen van die leeftijd wat een appartement met lift wenst. Van de 65plussers woont gemiddeld bijna een kwart langer dan 30 jaar in de huidige woning. Wanneer deze mensen gaan huren komt de waarde van de woning vrij bij verkoop, ook dit kan meespelen bij de wens om te gaan huren.

33

Figuur 5. Voorkeur voor kopen of huren (N=416) Koopwoning Liefst een koopwoning, maar eventueel ook wel een huurwoning Huurwoning Liefst een huurwoning, maar eventueel ook wel een koopwoning Ik heb nog geen voorkeur, weet ik nog niet

In totaal wil iets meer dan een kwart van de mensen verhuizen naar een huurwoning. Nagenoeg alle mensen die willen huren willen een

Figuur 6. Gewenste prijsklasse Huur

huurwoning met een huurprijs beneden de subsidiegrens (huurtoeslag). Van de mensen die willen

mi nder

gaan huren, kiest 42% voor een huur tot 410 euro, dus goedkope huur. Dure huur wordt niet veel gevraagd door eigenaren van goedkope koopwoningen in

meer dan 615 eur o

14%

24%

1% 339 - 410 eur o 28%

520 - 615 eur o 3%

Oldambt en Pekela.

dan 339 eur o

weet i k nog ni et

485 - 520 eur o 11%

410 - 485 eur o 19%

Figuur 7. Gewenste prijsklasse Koop

Net als bij verhuizing naar huur, kiezen de mensen die naar een koopwoning willen verhuizen, ook vaak voor de goedkope klasse. In 32% van de gevallen wil men kopen

mi nder dan 300.000 400.000 1%

weet i k nog ni et

100.000 eur o

tussen € 100.000 en € 150.000. Dit duidt op de behoefte die

5%

in het ABF onderzoek naar goedkope koopwoningen werd

17% 250.000 300.000 3%

100.000 150.000 200.000 -

32%

250.000 8%

aangetoond, vooral in centrum dorpse woonmilieus. Iets meer mensen wil naar een duurdere woning verhuizen,

150.000 200.000 34%

vooral in de prijsklasse tot 200.000. Grote sprongen naar de veel hogere prijsklassen boven de € 250.000 worden erg weinig gemaakt.

Jongere huishoudens willen bij verhuizing vaak een prijsklasse opschuiven. De middelbare huishoudens schuiven in 14% van de gevallen twee klassen op. De groep 55 tot 65 jaar wil juist vaak in dezelfde prijsklasse blijven. Dit kan te maken hebben met de kennis van het historische prijspeil en de prijsbeleving. In de interviews vonden de oudere geïnterviewden woningen van € 200.000 en meer “absurd duur” (voor deze regio!).

4.5.3

Binding aan de eigen woonplaats

Bijna 40% van de mensen wil het liefst in eigen dorp of wijk blijven wonen, maar opvallend is echter wel dat meer dan de helft dit juist niet wilt of daar nog geen mening over heeft. Mensen die naar een tussenwoning of een vrijstaande woning willen verhuizen zijn het meest bereid daarvoor naar een andere woonplaats te gaan (resp. 50 en 35%). Bewoners van bovenbenedenwoningen, appartementen of verzorgingshuis zijn juist in de helft tot driekwart van de gevallen van plan in de eigen buurt te blijven.

34


Figuur 8. Binding eigen woonplaats per gemeente 100% Misschien, weet ik nog niet

90% 80% 70%

Nee

60% 50% Ja, maar wel in een ander dorp/wijk

40% 30% 20%

Ja, het liefst binnen eigen dorp/wijk

10% 0% Pekela

Reiderland

Scheemda

Winschoten 4 gemeenten

De binding aan de woonplaats is het laagst in Reiderland. Bijna 45% wil verhuizen naar buiten de eigen woonplaats. Misschien houdt dit verband met de wat lagere score op het gebied van leefbaarheid (zie paragraaf 4.2). Overigens zeggen de mondeling geïnterviewden, dat men geen haast heeft om weg te komen en dat men hier prima woont.

De 65 plussers zijn het meest gebonden aan de huidige woonplaats, waarschijnlijk vanwege de sociale contacten. Het merendeel van de ouderen wil in de huidige plaats blijven wonen. Bij ouderen neemt de binding aan het eigen dorp of de eigen wijk toe. Deze groepen hebben voor gemiddeld 45% behoefte aan goedkope huurappartementen met lift.

Wanneer de herkomst van de bewoners nader wordt bekeken, blijkt dat binnen de groep verhuisgeneigden in Reiderland de 55plussers met 65% verhoudingsgewijs een erg grote groep is. Deze mensen wonen vooral in de dorpen Beerta en Finsterwolde. De groep verhuisgeneigde 55plussers in Reiderland is groter dan in Scheemda (48%) en Oude Pekela (46,4). Deze leeftijdgroep vormt in Winschoten maar 33,2% en in Nieuwe Pekela 36,1% van de verhuisgeneigden in de goedkope koop. Uit het onderzoek van Companen blijkt dat in Reiderland alleen behoefte is aan investeringen in nultreden(huur)woningen. Deze behoefte wordt ondersteund door de woonwensen uit de goedkope koop uit het huidige onderzoek.

4.5.4

Geschiktheid voor ouderen

Voor ouderen is het van belang dat de woning gemakkelijk te bereiken is, ook wanneer men minder mobiel wordt. De woonkamers van de huidige woningen zijn in slechts 7,5% niet gelijkvloers vanaf de straat te bereiken. Gevraagd naar de woonwens om vanaf de straat de woonkamer zonder trap te kunnen betreden, antwoordt 13,5% dat dit niet nodig is.

35

Van alle woningen (N= 1362) is 30% volledig gelijkvloers. Bij de woningen van verhuisgeneigden is dit percentage lager, namelijk 24,3%. Dat kan een indicatie zijn dat de toegankelijkheid van de woning mee speelt bij de verhuisreden. Een deel van de groep verhuisgeneigden wil niet meer ongelijkvloers wonen en zoekt naar een gelijkvloerse woning. Dit wordt ook door de bewoners aangegeven. Gevraagd naar de woonwensen antwoordt 50% van de verhuisgeneigden dat een woning met alle kamers gelijkvloers noodzakelijk en 28% vindt dit wenselijk.

De onderstaande tabel laat zien wat de woonwensen zijn met betrekking tot de geschiktheid van de toekomstige woning voor ouderen of mensen met beperking. Vooral vanaf 65 jaar is dit een belangrijke eis die men aan de woning stelt. Opvallend is het relatief hoge percentage (27,6%) van de groep mensen in de leeftijd van 35 tot 54 die dit ook noodzakelijk vindt of hier een voorkeur voor uitspreekt.

Tabel 20. Woonwens onder verhuisgeneigden geschiktheid voor ouderen (N=405) Leeftijdklasse Ja, dat is Ja, dat Nee, dat Verdeling noodzakelijk heeft wel is niet leeftijdsklassen de nodig voorkeur Jonger dan 25 jaar 1,0% 1,7% 2,7% Tussen 25 en 34 jaar 0,7% 1,7% 19,3% 21,7% Tussen 35 en 54 jaar 3,5% 10,1% 21,0% 34,6% Tussen 55 en 64 jaar 8,1% 5,9% 3,5% 17,5% Tussen 65 en 74 jaar 9,6% 5,2% 1,5% 16,3% 75 jaar en ouder 6,7% 0,5% 7,2% Totaal 28,6% 24,4% 46,9% 100,0% Naast de verhuisreden kon men ook aangeven waarom er nog geen woning naar wens is gevonden. Men kon meerdere antwoorden geven. In deze paragraaf worden de verhuisredenen vergeleken met de huidige woning, de beoordeling van de leefbaarheid en de toekomstige wensen.

De eerste drie redenen die in onderstaande tabel het meest werden genoemd waren te verwachten. Dat eigen activiteiten en het nog niet hebben verkocht van de eigen woning mede bepalend zijn redenen die ook voor zich spreken. De sterke prijsstijging van de laatste jaren schrikt mensen af om een andere woning te kopen. De prijs van het aanbod speelt vooral bij bewoners tussen 25 en 35 en tussen 35 en 55 jaar een rol. Ook bij 55 tot 65 jarigen en 65 tot 75 jarigen, maar bij geen van de 75plussers. Bij de reden dat er nog niet is verhuisd omdat men de verkoop van de huidige woning afwacht, springen de groepen 55 tot 65 en 65 tot 75 eruit, maar de 75plussers niet, voor wie vooral het gebrekkige aanbod een belangrijke reden.

36


Tabel 21. Redenen waarom nog geen woning naar wens is gevonden N = 442 Redenen Aangeboden woningen zijn te duur Te weinig activiteiten ondernomen Ik heb mijn woning nog niet verkocht Er is te weinig aanbod in de plaats waar ik wil wonen In afwachting van verkoop huidige woning

Perc van bewoners met deze mening 24,2 22,6 21,0 12,4 12,0

Te weinig aanbod van woningen geschikt voor ouderen Nog geen woningen in het aanbod gezien

11,1

De kwaliteit van de aangeboden woningen is niet goed

3,6

7,0

Wel speelt de verkoop van de woning bij een aantal 75 plussers, maar dit het belangrijkst voor de groepen tussen 55 en 75 jaar. Te weinig aanbod in de plaats naar keuze is voor 65plussers van belang, evenals ontbrekend aanbod voor ouderen. De kwaliteit van het aanbod van woningen is voor 65plussers niet van belang, (dit valt onder de voorgaande reden), maar wel vooral bij verhuisgeneigden van 35 tot 55 jaar. Nog geen aanbod gezien is een van de redenen die door alle leeftijdgroepen wordt genoemd, vooral ook door 65plussers.

Ook tijdens de mondelinge interviews werd regelmatig gewezen op het beperkte aanbod voor senioren. Er worden wel oude bejaardenwoningen gesloopt, maar met de nieuwbouw schiet het niet op. Vaak noemt men een ander dorp waarvan ze zeggen dat daar wel gebouwd wordt voor senioren: “Waarom kan het in een ander dorp wel en in hun dorp niet?”

4.5.5

Relatie met woonwens

Mensen die aangeven dat de aangeboden woning te duur is, willen in bijna ¾ van de gevallen verhuizen naar een (half)vrijstaande woning. De kwaliteit van de woning speelt ook een belangrijke rol bij mensen die naar een vrijstaande woning willen verhuizen, veel meer dan bij mensen die naar andere woningtypen zoeken: in ¾ van de gevallen vindt men de kwaliteit van de aangeboden (half)vrijstaande woningen niet goed.

Mensen die vinden dat er te weinig aanbod is zijn vaak op zoek naar een appartement met lift, al dan niet geschikt voor ouderen.

Er zijn ook redenen die verband houden met de huidige woning. Voor de financiering van de nieuwe woning is het van belang dat de huidige woning verkocht wordt. Dit blijkt vooral bij eigenaren van vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen mee te spelen. Dat de aangeboden woning te duur is, speelt vooral bij eigenaar/bewoners van tussenwoningen en hoekwoningen.

37

4.6

Eigen investeringen

De bewoners is gevraagd om aan te geven hoeveel eigen vermogen men in de toekomstige woning wil stoppen en hoeveel de woning meer of minder mag kosten ten opzichte van de huidige woning.

Mensen die weer naar een koopwoning gaan willen vaak wat meer besteden. Gevraagd naar het verschil met de huidige woning antwoordt 83% dat men een duurdere woning zoekt: daarvan zegt 41% dat men tot € 50.000 en nagenoeg 15% van de bewoners wil zelfs meer dan € 50.000 extra investeren in de nieuwe woning.

Figuur 9. Inzetten eigen vermogen gerelateerd aan inkomen N=316 100% meer dan 150.000 euro

90% 80%

100.000 - 150.000

70% 60%

50.000 - 100.000

50% 40%

minder dan 50.000 euro

30% 20%

niets

10% 0% lage inkomens (< 1400 euro)

midden inkomens (1400-2500)

hogere inkomens (> 2500)

allen

Uit bovenstaande tabel blijkt dat ook mensen met een laag of midden inkomen een duurdere woning zouden kunnen betalen, omdat ze ook eigen vermogen (al dan niet uit verkoop huidige woning) in de nieuwe woning willen stoppen. Bij oudere mensen is dit minder het geval, zeker als dit ook nog eens oudere mensen met een laag inkomen zijn.

4.7

Verkoopstrategieën van bewoners

In deze paragraaf wordt ingegaan op de strategie die de verhuisgeneigden zeggen te volgen indien de woning niet binnen een jaar wordt verkocht. Dit zegt iets over de urgentie van de woonwensen, het belang wat aan een goede prijs wordt gehecht en de mogelijkheid om de huidige woning aan te passen aan de woonwensen. Er staan veel goedkope koopwoningen te koop in het Oldambt en Pekela en vaak duurt het lang voordat ze zijn verkocht. Als een woning lang te koop staat, kan dat de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Daarom is aan de bewoners gevraagd of men vertrouwen heeft in een redelijke verkoopprijs en wat men doet als de woning lang te koop blijft staan.

38


Meer dan de helft van de bewoners (56%) heeft een positieve verwachting over de verkoopprijs, maar nagenoeg 30% denkt wel dat het moeilijk wordt. Tijdens de mondelinge interviews is hier nader op ingegaan. Een positief verwachtingsbeeld voor de verkoopprijs is meestal gekoppeld aan een positief beeld van de kwaliteit van de eigen woning: “Ons huis is beter dan de huizen in de omgeving “. Toch zien ook veel mensen wel in dat het problemen gaat opleveren en wijzen op het grote aantal te koop staande woningen en de beperkte vraag van jongeren voor wie dit soort woningen erg geschikt zouden zijn.

Uit de mondelinge interviews komt naar voren dat er veel woningen te koop staan, omdat mensen nu een kans zien de woning met winst te verkopen. Daarbij wordt vaak aangegeven door de geïnterviewden dat de prijs die men vraagt (al dan niet 'gestuurd' door een makelaar) absurd hoog is voor deze streek. Door die hoge prijzen en door het overaanbod van het moment duurt het misschien wat langer dat het huis te koop staat, al kennen ze ook allemaal wel voorbeelden dat de verkoop snel is gegaan.

Uit de beantwoording van de vraag of mensen, indien noodzakelijk, bereid zijn de prijs te laten zakken, valt af te leiden mensen zich wel degelijk zorgen maken. Zo zegt nagenoeg een kwart dit wel te moeten doen. Maar nagenoeg 40% laat dit van de makelaar afhangen of weet het nog niet. Tijdens de mondelinge interviews bleek wel dat de meningen hierover verdeeld zijn. Of men wil zakken met de prijs hangt in de eerste plaats af van de eigen situatie af. Veel mensen zijn doorstromers en hebben geen haast, dus wachten zij langer. Ook realiseren sommigen zich dat het zakken met de prijs niet altijd helpt: “De prijs is al laag en zakt steeds verder weg door de slechte buurt”.

De bewoners zijn gevraagd of ze hun woning zouden aanpassen als deze niet wordt verkocht. Ze zijn gelijk verdeeld over de keuzes die hen in de enquête zijn voorgelegd. Een derde denkt toch te blijven zitten en de woning aan te passen, een derde stelt de verhuizing uit, en een derde blijft proberen om weg te komen. Bewoners van vrijstaande woningen en van woningen die vallen onder de andere woonvorm zijn het meest geneigd de woning aan te passen.

4.8

Verwachtingen en suggesties van bewoners

Aan de bewoners is tijdens de mondelinge interviews gevraagd wat zij van de gemeente of de corporatie verwachten. De meest voorkomende antwoorden gaan in de richting van dat men niets van de overheid en de woningcorporatie verwacht, wat soms ook cynisch is bedoeld. Deze vraag nodigde ook uit om kritiek te geven.

Er is redelijk wat commentaar op het onderhoud van de publieke ruimte, dat zou veel beter moeten. Ook moet de gemeente veel harder optreden tegen bv verkeersovertreders, asocialen, wanhuurders. De dorpen lopen zienderogen achteruit; ook mbt het toerisme is dit niet goed. Men noemt vaak de vergaande verloedering.

Er is veel kritiek op het woonruimteverdelingsysteem van Acantus, waardoor er volgens de woningzoekenden te weinig aanbod van bijvoorbeeld seniorenwoningen is. Er is in de meeste dorpen te weinig aanbod van huurwoningen. Verder is er kritiek van de mondeling geïnterviewden op het verkoopbeleid van Acantus, die volgens de bewoners, de slechte huurwoningen heeft verkocht om winst te vangen, terwijl er zoveel vraag naar goed en betaalbare huurwoningen is.

39

Tijdens de mondelinge interviews kwamen suggesties voor aanpassingen naar voren als het aanbrengen van een traplift, extra ruimte, tuin onderhoudsvrij maken, ed. als het gaat om de optie om van de verhuizing af te zien. Echter men heeft deze vraag in een aantal gevallen ook begrepen als zou een aangepaste woning beter verkopen, want het overgrote deel wil toch wel echt verhuizen. Men pleit tevens voor meer en betere voorlichting vooral aan ouderen / mensen met beperkingen. Je moet er soms maar bij toeval achter komen of je ergens recht op hebt, of je je huis bv kan laten aanpassen e.d. Dit is voor veel senioren niet duidelijk meer.

Ook kwamen er suggesties die in de richting gingen van een regionale integrale aanpak, naar analogie van de aanpak in de 40 probleemwijken, waarbij zowel de sociale, als de economische en de fysieke problematiek de nodige aandacht krijgt. Nu hebben velen de indruk dat men in deze regio aan hun lot wordt overgelaten. Er is geen werkgelegenheid, niet voor de hoog, maar ook niet voor de laag opgeleiden. Mensen die kunnen trekken dus weg; een enkele geeft aan dat alleen de allerlaagst opgeleiden achterblijven. Ook wordt regelmatig het hoge aandeel "aso's" genoemd, dat volgens de bewoners toeneemt. “ Waar komen toch de probleemgezinnen vandaan, wie stuurt ze naar Oost-Groningen?”

40


5.

CONCLUSIES

Het onderzoek ging van start met de veronderstelling dat in de goedkope koop vooral ouderen met een laag inkomen wonen, die na een lange woonduur op zoek zijn naar een woning die geschikt is voor ouderen. Het onderzoek levert verschillende indicaties die in die richting wijzen, maar levert ook een genuanceerd beeld op van de bewoners.

Verschillen in verhuisgeneigdheid 1.

Ten opzichte van het gemiddelde voor alle bewoners in het Oldambt is de verhuisgeneigdheid in de goedkope koop hoger. Ten opzichte van de gemiddelde opbouw in leeftijdgroepen in de regio komt de leeftijdsgroep tussen 55 en 75 jaar onder de bewoners van goedkope woningen relatief vaker voor. De verhuisbehoefte is bij 55 tot 65 jarigen lager en bij 65 plussers niet hoger dan gemiddeld onder de bewoners van de goedkope koop terwijl die van de groep 25 tot 35 jarigen hoger is.

Verschillen binnen de groep senioren 2.

Onder de 55 plussers (vooral tot 65 jaar) is een grote behoefte is aan huurappartementen met lift. Onder de senioren komen relatief veel lage inkomens voor en is de werkloosheid en arbeidsongeschiktheid relatief hoog. De gezondheid is een belangrijke verhuisreden. Van belang is dat de senioren graag in het eigen dorp of de eigen wijk blijven wonen. Dit versterkt de conclusie van eerder onderzoek (ABF en Companen) dat in dorpse en landelijk perifere milieus een tekort aan nultreden woningen is. Het nog niet hebben verkocht van de huidige woning of de prijs van het aanbod zijn redenen om de verhuizing zo nodig uit te stellen. Van de groep 55 tot 65 jarigen wil 40% een woning in de klasse € 100.000 tot € 150.000, en 20% van deze groep weet het nog niet, waarschijnlijk in afwachting van de verkoop van de woning.

3.

Onder de senioren is ook een groep die bemiddeld en mobiel is. Van de 55 tot 65 jarigen wil een kwart naar een vrijstaande woning verhuizen. Binnen de groep senioren komen middeninkomens (tussen € 1600 en € 2500 netto) tweemaal zoveel voor als lage inkomens. De groep 55 tot 65 jarigen is minder dan gemiddeld verhuisgeneigd: dit komt vooral voor onder de middeninkomens, wat ook kan duiden op tevredenheid en leefstijl waarbij de prioriteit niet ligt bij de wooncarrière.

Jonge en middelbare huishoudens 4.

De jongere huishoudens van 25 tot 35 jaar geven vaak de woning op als voornaamste verhuisreden. Een deel van deze groep heeft een laag inkomen, maar midden en lage inkomens komen ook veel voor. Het gaat vaak om kleine gezinnen of tweepersoonshuishoudens. De woonwensen zijn vooral gericht op twee onder een kap en vrijstaande woningen. Deze groep wil in de meeste gevallen een sprong maken naar prijsklasse van € 150.000 tot € 200.000.

5.

De grootste groep bewoners van de goedkope koop zijn de gezinnen tussen 35 en 54 jaar. Deze leeftijdgroep heeft een redelijk inkomen, de helft heeft een inkomen tussen modaal en anderhalf keer modaal. Deze verhuisgeneigden streven een wooncarrière na, een redelijke groep wil gaan kopen in de prijsklasse 200.000 tot 250.000.

41

Verschillen tussen gemeenten 6.

Het meest opvallend is dat in Reiderland een grote groep 65plussers is. De resultaten van het onderzoek laten zien dat voor het maken van beleid voor de dorpen, hier aandacht nodig is voor het tekort aan appartementen met lift, waarbij de behoefte vooral gericht is op huur. Er is ook aandacht nodig voor de (nabijheid/bereikbaarheid) van voorzieningen. In Reiderland is de groep die uit het dorp of wijk wil verhuizen het grootst, toch is in Reiderland de verhuisgeneigdheid lager dan gemiddeld. Hier staan veel vrijstaande woningen, wat een reden kan zijn dat men de verhuizing uitstelt, maar als het dan zo ver is, heeft men ook geen keuze binnen de eigen wijk of dorp.

7.

In Winschoten valt de behoefte aan twee-onder-één-kapwoningen op, waarschijnlijk veroorzaakt door het grotere aantal mensen wat hier in tussenwoningen woont.

8.

Pekela en Scheemda zijn vergelijkbaar wat betreft de gewenste woonvorm. Pekela heeft een jonger woningbestand, Scheemda juist meer woningen van voor 1945. Pekela en Scheemda hebben ook meer woningen in het duurste segment binnen de goedkope koop.

Overige 9.

42

Een groot deel van de groep 35 tot 55 jarigen vindt de geschiktheid voor ouderen ook van belang.


BIJLAGE 1: VRAGENLIJST SCHRIFTELIJKE ENQUÊTE

Bent u de hoofdbewoner? Dan zijn deze vragen voor u of uw partner. De meeste vragen kunt u beantwoorden door het hokje voor het gekozen antwoord aan te kruisen of in te vullen met een pen. Soms vult u een getal of een woord in.

Huidige woonsituatie 1. In wat voor type woning woont u nu?

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap woning

Vrijstaande woning

Boven- of benedenwoning (2 woonlagen)

Appartement/ flat zonder lift

Appartement/ flat met lift

Andere woonvorm (boerderij, woonruimte bij bedrijf, enz.)

2. Weet u in welke periode deze woning gebouwd is?

voor 1945

1946 – 1960

1961 – 1980

1981 - 2000

vanaf 2001

weet ik niet

3. Is de woonkamer vanaf de straat te bereiken zonder trappen te hoeven lopen?

Ja

Nee

4. Liggen de woonkamer, de keuken, het toilet, de bad- of douchegelegenheid en minimaal één slaapkamer allemaal gelijkvloers, dus op dezelfde verdieping?

Ja

Nee

5. Hoe beoordeelt u de leefbaarheid in zijn algemeenheid in uw wijk of dorp? ……. [rapportcijfer invullen]

6. Hoe lang woont u al in uw huidige woning? ……. [aantal jaren invullen]

43

7. Bent u van plan om lang in uw woning te blijven wonen?

Ja, ik ben wel van plan om hier lang (bv meer dan 5 jaar) te blijven wonen

Ik zou hier wel willen blijven wonen, maar ik denk dat het moeilijk wordt.

Nee, ik wil hier binnen 5 jaar wel weg

Verhuizen en de gewenste woonsituatie 8. Wilt u binnen 2 jaar verhuizen?

Ja


Nee

> door naar vraag 27

9. Heeft u het afgelopen half jaar actie ondernomen om een andere woning te vinden? (bijvoorbeeld in laten schrijven of informatie gevraagd bij een verhuurder of makelaar, een woonbon ingestuurd, op internet of in kranten gezocht)

Ja, maar ik heb nog niets naar wens gevonden

Ja, en ik heb ook al een andere woning gevonden. Ik verhuis binnenkort. > Door naar vraag 27

Nee

10. Heeft u uw woning te koop staan?

Ja

Nee

11. Heeft u er vertrouwen in dat u uw woning tegen een redelijke prijs verkocht krijgt?

Ja

ik denk dat het moeilijk wordt, maar ik ga het toch proberen

Nee, ik denk dat ik veel water in de wijn moet doen

Nee, dus blijf ik voorlopig maar zitten

12. In het geval dat uw woning lange tijd (bv een jaar) te koop staat, bent u dan bereid de prijs te laten zakken?

Ja, dat denk ik wel

Nee, dat denk ik niet

Nee, dan wacht ik gewoon nog wat langer

Ik volg het advies van mijn makelaar op

Ik weet het niet

13. Als u uw huidige woning door wat voor oorzaak dan ook gedurende lange tijd niet kan verkopen gaat u uw woning dan proberen aan te passen aan uw woonwensen

44

Ja, en dan blijf ik voorlopig zitten

Nee, dan stel ik mijn verhuizing een paar jaar uit en probeer over een paar jaar weer.

Nee ik blijf proberen om weg te komen


14. Waarom heeft u nog geen woning naar wens gevonden? U mag meer dan 1 antwoord aankruisen

Aangeboden woning(en) zijn te duur

ik heb mijn woning nog niet verkocht

Er is te weinig aanbod in de plaats/buurt waar ik wil wonen

Er is te weinig aanbod van woningen die voor ouderen of mensen met een beperking geschikt zijn

De kwaliteit van de aangeboden woning(en) is niet goed

Nog geen woning(en) in het aanbod gezien

In afwachting van verkoop huidige woning

Te weinig activiteiten ondernomen

Andere redenen

15. Wat voor type woning zoekt u dan?

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap woning

Vrijstaande woning

Boven- of benedenwoning (2 woonlagen)

Appartement/ flat zonder lift

Appartement/ flat met lift

Verpleeg- /verzorgingstehuis

Andere woonvorm

16. Moet de woonkamer vanaf de straat te bereiken zijn zonder trappen te lopen?

Ja, dat is noodzakelijk

Ja, dat heeft wel de voorkeur, maar is niet noodzakelijk

Nee, dat is niet nodig

17. Moeten in uw nieuwe woning de woonkamer, de keuken, het toilet, de bad- of douchegelegenheid en minimaal één slaapkamer allemaal gelijkvloers liggen, dus op dezelfde verdieping?




18. Moet uw nieuwe woning geschikt zijn voor ouderen of mensen met een beperking?




19. Zoekt u (of gaat u zoeken) naar een huurwoning of koopwoning?

Huurwoning

Liefst een huurwoning maar evt. ook wel een koopwoning

Koopwoning

45

Liefst een koopwoning maar evt. ook wel een huurwoning

Ik heb (nog) geen voorkeur, weet ik nog niet

20. Als u zou gaan huren, in welke prijsklasse zou u dan een woning zoeken? Het gaat om de ‘kale huur’ plus (normale) service kosten. Dus NIET meerekenen: de kosten voor gas en licht, de huurtoeslag/huursubsidie of extra kosten voor zorg.

Minder dan € 339

€ 339 tot € 410

€ 410 tot € 485

€ 485 tot € 520

€ 520 tot € 615

€ 615 of meer

Weet ik nog niet

21. Als u zou gaan kopen, in welke prijsklasse zou u dan een woning zoeken?

Minder dan € 100.000

€ 100.000 tot € 150.000

€ 150.000 tot € 200.000

€ 200.000 tot € 250.000

€ 250.000 tot € 300.000

€ 300.000 tot € 400.000

€ 400.000 tot € 500.000

€ 500.000 of meer

Weet ik nog niet,

22. Kunt u inschatten hoeveel dit meer of minder (-) is dan uw huidige woning? € …….……………. [bedrag invullen]

23. Hoeveel eigen vermogen, bijvoorbeeld uit de geschatte overwaarde van uw huis, denkt u in te gaan zetten bij de aankoop van een andere woning?

Ik heb geen eigen vermogen of ik zal dit hiervoor niet in gaan zetten

tussen de € 0 en € 50.000

tussen de € 50.000 en € 100.000

tussen de € 100.000 en € 150.000

meer dan € 150.000

24. Wat is voor u de belangrijkste reden om te verhuizen? Of waar hangt het vanaf?

46

economische redenen (zoals werk, studie, ed)

redenen met betrekking tot de woning (te groot, te klein, enz.)

redenen met betrekking tot de woonomgeving (te veel rotzooi, verpauperd, etc.)

redenen met betrekking tot de buurt (onveilig, weinig sociale samenhang, overlast, etc.)

redenen met betrekking tot leeftijd of gezondheid

andere redenen ……………………………….


25. Als u zou gaan verhuizen, zoekt u dan in eerste instantie een woning binnen uw eigen woonplaats?

Ja, het liefst binnen mijn eigen dorp/wijk

Ja, maar wel in een andere dorp/wijk

Nee


26. Als u de door u gewenste woning niet kunt vinden, wat doet u dan?

Ik wacht nog even met verhuizen en blijf zoeken naar de gewenste woning voor de gewenste prijs

Ik ga een ander type woning zoeken

Ik ga een woning in een andere prijsklasse zoeken

Ik ga in een andere plaats binnen dezelfde gemeente zoeken naar de gewenste woning

Ik ga in een andere gemeente zoeken naar de gewenste woning

Ik ga mijn huidige woning (ingrijpend) verbouwen

Weet ik nog niet

Tot slot nog enkele persoonlijke vragen 27. Hoeveel personen wonen er in deze woning? ……. [aantal personen invullen]

28. Wat is uw leeftijd? ……. [leeftijd invullen]

29. Wat is de voornaamste bron van inkomsten van de kostwinner?

In loondienst bij een bedrijf, organisatie of overheid

Werkt voor eigen rekening of risico, heeft eigen bedrijf of praktijk

Pensioen/AOW

Werkloos of arbeidsongeschikt

Studiefinanciering/ lening

Anders ……………………………….

30. Wat is het totale netto maandinkomen van uw huishouden? Het bedrag dat u (en uw eventuele partner samen) gemiddeld netto in een normale maand ontvangt, dus zonder vakantiegeld, overwerk, etc. (zowel inkomen via arbeid als uitkeringen)

Minder dan € 1000 netto per maand

Tussen € 1000 en € 1100 netto per maand








47



Meer dan € 5000 netto per maand

31. In welk dorp woont u?

Beerta

Blauwestad

Drieborg

Finsterwolde

Heiligerlee

Midwolda

Nieuw Beerta

Nieuw Scheemda

Nieuwe Pekela

Nieuweschans

Nieuwolda

Oostwold

Oude Pekela

Oudezijl

Scheemda

't Waar

Westerlee

Winschoten

32. Wat is uw postcode? ……………... [postcode invullen]

Onze hartelijke dank voor het beantwoorden van de vragen. De vragenlijsten worden anoniem verwerkt, uw privacy blijft gewaarborgd. De uitkomsten van dit onderzoek worden alleen gebruikt voor dit onderzoek en de enquêteformulieren zullen na afloop worden vernietigd.

Wilt u deze ingevulde vragenlijst voor 1 juni 2007 opsturen naar Heins Advies Antwoordnummer 6012 8900VC Leeuwarden (een envelop is bijgevoegd)

Mogen wij ook bij u langs komen? Zou u ook mee willen werken aan een mondelinge enquête, waarin u de gelegenheid wordt gegeven de antwoorden nader toe te lichten? Zo ja, wilt u dan hieronder uw naam, adres en telefoonnummer invullen? Wij zullen dan een afspraak met u maken en komen dan in juni voor een mondeling gesprek bij u langs, waarin u uw antwoorden kan toelichten.

48


Naam: Adres:

……………………………………………………………………………. [straatnaam]

…………………………………………………………………………….

[huisnummer]

…………………

Postcode:

………………………………………..

Plaats:

……………………………………………………………………………..

Telefoonnummer:

……………………………………

49

50


BIJLAGE 2: VRAGENLIJST MONDELINGE INTERVIEWS

ID nummer: ………… Nadere toelichting op de volgende ingevulde vragen van de schriftelijke enquête

9.

Heeft u het afgelopen half jaar actie ondernomen om een andere woning te vinden? (bijvoorbeeld in laten schrijven of informatie gevraagd bij een verhuurder of makelaar, een woonbon ingestuurd, op internet of in kranten gezocht)

9a Wat voor soort acties?

11. Heeft u er vertrouwen in dat u uw woning tegen een redelijke prijs verkocht krijgt? 11a Waarom denkt u dat?

12. In het geval dat uw woning lange tijd (bv een jaar) te koop staat, bent u dan bereid de prijs te laten zakken? 12a Waarom denkt u dat?

13. Als u uw huidige woning door wat voor oorzaak dan ook gedurende lange tijd niet kan verkopen gaat u uw woning dan proberen aan te passen aan uw woonwensen (zoz) 13a Aan wat voor veranderingen aan woning/woonomgeving denkt u dan aan?

Nieuwe vragen 35. Wat verwacht u van gemeente of corporatie? Hoe zouden zij u kunnen helpen?

51

36. Waarheen zou u willen verhuizen?

Nadere specificatie verhuisredenen 24. Wat is voor u de belangrijkste reden om te verhuizen? Of waar hangt het vanaf? 24a Hoe belangrijk zijn onderstaande motieven om te verhuizen?

52


Ingevuld door Namen enquêteurs

…………………………………………………………………………………………..….

Datum:

………………………………………………………………………………………………

53

54


BIJLAGE 3: UITKOMSTEN MONDELINGE INTERVIEWS PER GEMEENTE Uitkomsten Mondelinge interviews gemeente Pekela V9 Heeft u het afgelopen half jaar acties ondernomen? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, maar nog niets gevonden Ik verhuis binnenkort Nee Totaal

Aantal 8 1 12 21

V9a Wat voor soort acties? (N=25) Er zijn nog geen acties ondernomen, nu nog niet van toepassing. Het is in de planning om over ongeveer een maand naar de makelaar te gaan, dan gaat het huis in de verkoop. Hij heeft een bouwkavel gekocht en is van plan om daar een woning op te bouwen. Ja, al wel achter een woning aangeweest. Ja, al wel rond gekeken naar gelijkvloerse woningen. Ja, al wel verscheidene acties ondernomen. Open huis gehad via makelaar, een bord ‘te koop’ in de tuin en ook via internet actief. Ja, al wel wezen kijken, informeren en proberen in te schrijven op lijsten. Tevens is er een makelaar geweest om de waarde van het huis te schatten. Ja, altijd aan het oriënteren en zoeken naar nieuwe plekken en woningen. Ja, contact gezocht met Acantus, daar tevergeefs geprobeerd om zich in te laten schrijven. Tevens proberen in te schrijven op specifieke woningen, maar probleem is het aanbod. Laatste half jaar geen echte acties meer ondernomen, maar wel contact gezocht en informatie gevraagd. Ja, dat al wel. Vooral kijken en oriënteren Ja, maar nog niet heel veel. Wel georiënteerd de afgelopen jaren naar een eventuele andere woning. Zelf wezen zoeken naar een appartement en contact gezocht met de woningcorporatie. Ja, verschillende acties ondernomen. Al gereageerd via Acantus, maar de aangeboden woning viel tegen. Willen wel graag weg. Ja, verschillende dingen ook geprobeerd, maar niets heeft bevallen. Erg geïrriteerd over de kwaliteit van de woningen, met name op het gebied van geluidsoverlast. Ze zijn ook wel wat verhuis moe. Willen enerzijds wel weer weg, maar ze zien het niet zitten om te verhuizen en een goede woning te vinden. Jawel, maar nog niets naar wens gevonden tot nu toe. Al wezen kijken naar een koopflat of een huurflat met beperkte servicekosten. Jawel, maar tot nu toe nog zonder succes. Ondernomen acties: oriënteren en ingeschreven bij nieuwbouwproject. Nee, dat is het niet waard. Nee, nog geen acties ondernomen. Nee, nog geen acties ondernomen. Het gaat nu nog goed en ze heeft het goed naar haar zin. Er is wel de twijfel of het ook goed blijft gaan, vandaar dat af en toe de gedachte speelt over een mogelijke verhuizing. Nee, nog niet actief actie ondernomen tot nu toe. Wel naar een voorlichting geweest. Nee, nog niet actief opzoek naar een nieuwe woning. Wel al aan het oriënteren naar woningen en geïnformeerd. Nee, nog niet heel actief bezig. Het duurt lang om je woning kwijt te raken, een nieuw huis is moeilijk te krijgen en bovendien moeilijk te krijgen. Nee, nog niets. Nog niet echt, het is afwachten op redelijke prijzen. Het is een slechte periode (geweest) voor de woningmarkt. Nog niet echt. Willen wel wat gaan oriënteren binnen nu en een paar jaar. Vooralsnog hoeven ze ook nog niet weg.

55

V11 Heeft u er vertrouwen in dat uw woning tegen een redelijk prijs wordt verkocht? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja 12 Ik denk dat het moeilijk wordt, maar ga het toch proberen 6 Nee, ik denk dat ik veel water in de wijn moet doen 1 Nee, dus blijf ik voorlopig maar zitten 4 Totaal 23 V11a Waarom denkt u dat? (N=25) Daar heeft zij nu nog geen duidelijk beeld van, ze woont hier ook nog niet zo lang (2jaar). Er is tevens nog niet veel overwaarde. Ze wacht daarom eerst nog even en gaat dan naar de makelaar en zet het huis in de vrije verkoop. Hij heeft een dubbel gevoel over de verkoopbaarheid van het huis tegen een redelijke prijs. De staat van de woning en dit deel van de straat is goed, maar de buurt wordt wel steeds minder. De ‘problemen’ komen steeds meer deze kant op. “Het gaat niet lekker hier”. Ja tot voor kort wel. Nu is er veel leegstand in de buurt, waardoor de prijs lager moet/wordt. Ja, de verwachting is wel goed. Mooie plek, mooie tuin en een goed onderhouden woning oa. Enige nadeel kan de mindere staat van enkele huizen in de omgeving zijn. Ja, mede door vergelijkingen met andere (omliggende) woningen. Ja, nog wel. De buren etc. waren de woning ook redelijk snel kwijt. Ja, verwacht het wel. In de buurt gaat het meeste wel weg voor een redelijke prijs. Ja, wel veel vertrouwen in een verkoop tegen een redelijke prijs. Omliggende woningen gingen ook vrij snel weg in de straat (tussen de 3 en 6 mnd). Ja, wel vertrouwen in dat het voor een redelijke prijs verkocht kan worden. Het huis ligt gunstig en het is nog vrij solide qua staat. Tevens vergeleken met eerdere te koop staande woningen. Ja, wel vertrouwen in een goede verkoop. Hij heeft niet echt een hoge eis, bovendien heeft het huis de belangrijkste voorzieningen gelijkvloers en is het dus ook geschikt voor ouderen. Ja, wel vertrouwen in een redelijke prijs. De woning heeft, in tegenstelling tot de rest uit dit blok, een garage. Ja, wel vertrouwen. Er is in de omgeving al wel veel te koop, maar de woningen gaan wel weg tegen een redelijke prijs. Ja, wel vertrouwen. Gezien de omgeving en de staat van het huis. Ja, wel vertrouwen. Het huis is beter dan de huizen in de omgeving. Jawel, maar wacht eerst op dat er iets vrij komt en dan wordt het huis verkocht. Verwacht wel dat het goed weg kan. Ze hebben al wel belanghebbenden gehad, de plek is ook goed. Nee, en dit is te wijten aan de gemeente. Door de omgeving en buurt is de woning niet verkoopbaar. De gemeente doet er tevens niets aan om de verpauperde buurt te verbeteren. Nee, er is weinig vertrouwen dat de gevraagde prijs ook behaald zal worden. Oa vanwege sociale situatie en imago van Pekela. Nee, geen vertrouwen in de verkoop van het huis tegen een redelijke prijs. Het huis is tevens in eigendom tezamen met de buren (familie). Het moet dus tezamen worden verkocht of er moet in elk geval overeenstemming bereikt worden. Nee, het zou wel moeilijk kunnen worden. Ook angst door verloedering in de straat, het schuift ook steeds verder op. Bovendien de indruk, dat makelaars meer belang hebben bij het verkopen van huizen in de Blauwe Stad (meer aan te verdienen), ook speelt de invloed van de Duitse woningmarkt een rol. Nee, hij denkt dat er wel flink wat water bij de wijn gedaan moet worden. Pekela (en Oost-Groningen) hebben een erg slechte naam. De Blauwe Stad zou het imago iets kunnen opkrikken, hij ziet het ook niet als concurrentie voor zijn eigen woning. Nee, verwachten eigenlijk geen redelijke prijs. De geschatte waarde van het huis viel ook tegen. Er is wel veel ruimte en de ligging van het huis is goed. De naam van Pekela en de werkloosheid maken het er echter niet makkelijk op. Nee, weinig vertrouwen in de verkoop van het huis tegen een redelijke prijs, “maar we geven het niet weg”. Ziet nog geen mogelijkheid om het huis kwijt te krijgen.

56


Twijfel hierover. Een woning is moeilijk weg te krijgen, “alles staat te koop”. Maar de buurt is hier nog redelijk. Voorlopig wel. Maakt nog niet veel uit, “zien we dan wel”. Ze denkt dat het moeilijk wordt. Hoge eisen van bijv. jongeren (doelgroep voor het huis) en ze is bang dat het huis niet aan die eisen voldoet.

V12 Bent u bereid tzt de prijs te laten zakken? (beantwoording schriftelijke enquête) Nee, dat denk ik niet Nee, dan wacht ik gewoon nog wat langer Ik volg het advies van mijn makelaar op Ik weet het niet Totaal

Aantal 3 1 6 5 22

V12a Waarom denkt u dat? (N=25) Dat hangt er van af. De woning is ook van de bank. Denk het niet. Na de taxatie van de woning wordt een redelijke prijs vastgesteld, daarvoor zal hij ook ongeveer weg moeten. Wel een realistische prijs aanbieden. Denkt ze niet, maar er is nog geen prijs vastgesteld. Ze probeert te beginnen met een redelijke prijs voor het huis. Het advies van de makelaar wordt opgevolgd. Bij lange duur kan de prijs wat omlaag. Ja, dat denk ik wel. Het zal op den duur wel moeten. Ja, dat denk ik wel. Prijs kan op den duur wel wat zakken. Ja, dat denk ik wel. Zal ook wel moeten als de tijd zover is. Ja, dat wel. Gewoon volgens de ‘normale weg’. Dus eerst iets hoger zitten met de vraagprijs en dan laten zakken, indien nodig. Ja, de woning is al goedkoper dan ‘normaal’ en de eerste vraagprijs. Indien nodig gaat de prijs na de vakantie opnieuw naar beneden. “Ik zal wel moeten, ik wil hier snel weg”. Ja, eventueel wel bereid om de prijs te laten zakken. Wel het liefst eerst verkopen voordat er wat nieuws gekocht wordt. Ja, wel bereid om te prijs wat te laten zakken, wil graag weg. Er moet echter wel geld genoeg zijn om te kunnen verhuizen. Ja, zodra ze een woning hebben, willen ze ook weg. Dus dan moet de prijs eventueel wel zakken. Jazeker, hij wil graag weer weg en vraagt een zeer redelijke prijs. Liever nu niet, de prijs is al laag en zakt steeds verder weg door de slechte buurt. Ze willen eigenlijk ook niet per se weg, maar de buren zijn heel erg. Het gezin heeft de moed hierdoor ook een beetje verloren. Ligt aan de situatie. Als het moet, zal de prijs misschien wel wat dalen. Er wordt geprobeerd om met een redelijke prijs te starten. Eventuele verdere verloedering in de buurt kunnen wel een reden zijn voor een snellere poging tot verkoop. Misschien een paar duizend, maar niet teveel. Ze willen direct beginnen bij een redelijke verkoopprijs en niet te hoog inzetten. Nee, niet laten zakken. Gewoon wachten, er is nog geen haast bij. Nee, niet laten zakken. Hij wil de prijs er voor hebben, er is ook nog geen haast bij. Nee, niet laten zakken. Hij wil de prijs er voor hebben. Nee, niet teveel laten zakken. Wel een bepaalde prijs moet behaald worden. Uiteindelijk wel. Ze zal wel moeten als ze echt weg wil. Eerst wel een nieuwe huurwoning vinden, dan in de verkoop. Weet hij nog niet. Hij wil het liefst zuidelijker gaan wonen ivm het werk, daar is de woningprijs hoger en je moet wel een nieuwe woning weer kunnen kopen

57

Ze wachten eerst het advies van de makelaar af. Er kan wel wat rek in de tijd zitten om te blijven, dus de prijs willen ze niet te ver laten zakken. Zou kunnen, maar het helpt niet, want dan moet alles zakken. Ook de prijs van een nieuwe woning. Ze willen het huis ook niet voor te weinig wegdoen. Zouden ze nu nog niet weten, misschien wel.

V13 Als u de woning niet kan verkopen, gaat u de woning dan aanpassen? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja, en dan blijf ik voorlopig zitten 5 Nee, dan stel ik mijn verhuizing een paar jaar uit 7 Nee, ik blijf proberen om weg te komen 9 Totaal 21 V13a Waarom denkt u dat? (N=25) Eventueel, indien mogelijk, zou een traplift nog een optie kunnen zijn, wanneer lopen niet meer gaat Eventueel, indien mogelijk, zou een traplift nog een optie kunnen zijn. Hooguit een paar kleine aanpassingen/verbeteringen. Badkamer enz. Hooguit een paar kleine dingen. Geen grote ingrepen meer, het moet ook wel rendabel zijn. Jawel, dit is deels ook al gedaan. Meer woonruimte, nieuwe badkamer beneden etc. Liever niet, zouden flinke ingrepen moeten worden. Alleen uit nood een oplossing. Misschien eventueel wat aanpassen. Het moet echter wel rendabel zijn en daar twijfelen ze over. Nee niet echt. Ze stelt wel de verhuizing uit en probeert het later weer. De verhuiswens heeft geen betrekking op het huis, maar in de wens om ergens anders heen te gaan. Nee, aanpassingen zijn hier geen optie. Bijv. een slaapkamer beneden wil niet. Nee, aanpassingen zijn ook niet rendabel. Kost tevens teveel tijd en moeilijk te realiseren bij dit woningtype. Als het moet… eventueel een (trap)lift naar boven, maar het heeft duidelijk geen prioriteit Nee, denk het niet. Geen grote aanpassingen meer aan het huis. Proberen toch weg te komen, als de situatie daar naar is. Nee, dit is geen uitkomst. Het huis is te groot en te veel werk aan het worden. Veranderingen bieden hiervoor geen uitkomst. Nee, geen aanpassingen. Nee, geen veranderingen. Geen zin om meer te verbouwen, te vermoeiend oa. Nee, geen verdere aanpassingen. De woning is al aangepast, alles is beneden. De woning en de tuin worden te groot. Nee, niet echt. Nee, nu niet meer. Wanneer het nodig is moet ze naar een bejaardentehuis. Nee, nu niet meer. Ziet ze nu erg tegenop. Het wordt tijd voor wat nieuws. Nee, nu niet. Nee, veranderingen worden erg ingrijpend en het is bovendien niet handig qua indeling. Het huis wordt dan ook veel te groot. Tevens geen zin in de verbouwing. Wacht dan langer en probeert het later opnieuw. (Advies van de gemeente is ook om gelijkvloers te gaan wonen.) Nee, we willen hier gewoon graag weg. Als de woning over anderhalf jaar nog niet verkocht is, verkopen we de bouwkavel wel weer. Nee, ze blijft gewoon proberen om weg te komen, ze heeft ook geen middelen voor aanpassingen. Niet teveel, hooguit een beetje opknappen. Nvt. Het is al volledig aangepast, maar hij gaat ook sowieso weg. Wel over getwijfeld, misschien als oplossing voor de kortere termijn.

58


Totaal

V35 Wat verwacht u van gemeente of corporatie? (N=25) Acantus werkt niet goed. Er staan nooit huizen in de krant. Het systeem zou anders moeten. “Zoals vroeger, met inschrijflijsten en dat er rekening wordt gehouden met advies van artsen ed”. De buurt is sinds kort al verbeterd, dit is zeer positief. Er moet wel meer geluisterd worden naar de bewoners. Verder functioneert Acantus “slecht”. De gemeente en de corporatie moeten beter opletten wie in welke huizen zitten. Er wordt tevens te weinig gedaan tegen de toenemende verloedering. Er is een tekort aan goede senioren appartementen, daar moet wat aan gedaan worden. “Ze zijn wel bezig met een in haalslag, maar te laat”. Mensen van buitenaf hebben vaak wel succes bij het vinden van een woning, dit moet ook eerlijker geregeld worden. Er is net in de straat veel gebeurd en ten goede veranderd. Tav Acantus: beter onderhoud van de leegstaande huizen, die zijn soms wat verloederd. Verder wat doen aan eventuele verloederingen, bijv. het bieden van een geschikte hangplek op een goede locatie voor jongeren. Er zouden meer goede woningen moeten worden gebouwd voor senioren en gehandicapten. Gemeente en corporatie moeten meer doen om gehandicapten tegemoet te komen. Ook werkt het systeem van Acantus niet goed. Huizen die in de krant zouden moeten komen, staan er niet in, maar worden wel toegekend aan mensen van buitenaf. Gemeente: Het makkelijker maken om te bouwen en het tegengaan van verloedering van de buurt. Het aanpakken van de buurt, het beleid is nu erg krom. De gemeente is bang voor ‘bepaalde mensen’. Aso’s moeten harder worden aangepakt. Daarnaast moeten de wegen en het groen verbeterd worden. Tenslotte is de rol van Acantus te groot, dat moet anders. Het systeem van de woningtoebedeling werkt niet goed, dit systeem moet anders. Tevens moet er meer actie van de gemeente komen. Ze woont ook al lang in de gemeente en verwacht nu wat hulp terug. Nee, heel veel. Acantus: het systeem veranderen. Eventueel dat Acantus het huis opkoopt en vervolgens aan haar verhuurt, zodat ze daarna gerust kan zoeken naar een andere woning. Gemeente en Acantus: bouw van meer (senioren)woningen. Nee, niet veel. Ze heeft al wel wat dingen geprobeerd via Acantus, maar de criteria zijn erg sterk en hoog. Tijdens de scheiding was er via Acantus ook niets te regelen. Nee, verwacht daar niet veel van. Het is een particuliere verkoop. Nee, verwacht totaal geen hulp van nog de gemeente als de corporatie. Er zou meer moeten komen voor de doelgroep en tegen redelijke prijzen. Nee, verwachten er niet veel van. Al ervaring met Acantus, ze verwachten niet dat zij veel kunnen doen. En ze zijn het ook niet helemaal eens met het lotings- en criteriasysteem van Acantus. “Het is gewoon van afwachten en geduld”. NVT. Op zich tevreden over Pekela. De gemeente is goed, maar het imago moet beter. Tevens moet er gezorgd worden voor meer parkeergelegenheid en grotere/betere flats (met bergruimte bv). Verpaupering tegengaan en meer controle op slecht onderhoud; Sneller herbouwen na afbraak; Gemeente moet meer doen aan de randgroepjongeren; De wegen zijn erg slecht, meer onderhoud aan openbare ruimte; Laat ze iets doen met de enquêtes! Verwacht niet erg veel. Hij wil “gewoon een leuk huisje”. De gemeente heeft er niet zoveel mee te maken. Acantus moet wel voor meer aanbod zorgen. Verwacht niet heel veel van gemeente. Wel is er de indruk, dat mensen van buiten het dorp meer worden geholpen met verhuizen dan bewoners van binnen het dorp. Verwacht niet veel van de gemeente of corporatie. Het imago moet beter, dit komt ook ten goede van de woningprijzen. Verder moet de gemeente wat doen aan de verloedering, hier doen ze niets aan. Het blijft ook verslechteren in de buurt. De gemeente moet “orde op zaken stellen”. Tevens zijn er teveel. Verwacht niets, maar heeft wel wat klachten en opmerkingen. Woningmarkt erg ongunstig. Weinig aanbod aan gelijkvloerse woningen. Kwaliteit woningen erg slecht, verschillende woningtypen gehad. Corporatie werkt ook niet goed, wel wezen inschrijven, maar zonder resultaat.

59

Weinig aanbod van huurwoningen, dit moet anders. Verwacht wel een snelle verkoop, maar de vraag is waar ze dan heen kunnen. Eventuele tijdelijke opvang, indien nog niets is gevonden, zou een hulpmiddel kunnen zijn. Ze heeft nog geen ervaring met Acantus en ook nog geen idee of ze kunnen helpen. Ze heeft wel weinig vertrouwen in voldoende aanbod van het gewenste woningtype. Dit moet een taak zijn voor de corporatie en de gemeente volgens haar. Ze verwacht niet veel; van Acantus verwacht ze helemaal niets, “ze zijn niet zo sociaal bezig”. Ze probeert het allemaal zelf te regelen met haar makelaar.

V36 Waarheen wilt u verhuizen? (N=25) De vrouw wil per se in Oude Pekela blijven, hier zullen ze dan ook wel blijven. De man maakt het niet zoveel uit. Geen grote prioriteit. De stad zou wel fijn zijn, de familie is daar. In de stad zijn ook meer werkkansen. Ze wil wel in de provincie Groningen blijven. Geen idee nog. Ze zijn niet plaatsgebonden, maar het Noorden bevalt goed. Met name de vrouw wil weg, vanwege lichamelijke klachten. Heel graag naar Winschoten. Daar geboren en getogen, sociale wereld is daar. Het liefst in Oude Pekela zelf, of eventueel in Winschoten. Hij heeft zelf een huisje gebouwd in de Franse Pyreneeën, daar gaat hij weer heen. In de regio. Hoeft niet per se in Oude Pekela te zijn. Mag ook in de omgeving, Veendam, Winschoten bijv. In Oude Pekela of Winschoten. In Oude Pekela (2x) Liefst in Oude Pekela, bevalt haar prima. Ondermeer vanwege het centrum, de sociale contacten en de eigen familie (kinderen). Liefst richting het werk, maar wel in de provincie Groningen als het kan. Ook niet in een nieuwbouwwijk Meer naar het centrum, bijv. in Stadskanaal of eventueel in Oude Pekela. In elk geval naar een gebied met meer voorzieningen en winkels in de buurt van het huis. Naar Drenthe, ergens tussen Assen en Beilen. Naar Heiligerlee of eventueel in Oude Pekela blijven. Naar Oude Pekela. Nog niet helemaal duidelijk in beeld. Wel sociale contacten van belang. En eventueel terug naar Friesland, Drachten. Een plek rond Pekela is ook prima, niet erg sterk plaatst gevonden. Oost Groningen, maar geen Pekela. Wil graag in Oude Pekela blijven. Sociaal milieu is erg fijn hier. Tevens moet alles op de fiets te doen kunnen zijn. Willen graag in Oude Pekela blijven, met name vanwege de sociale contacten en het verenigingsleven. Willen graag in Oude Pekela blijven, ondermeer vanwege de voorzieningen en winkels. Sociale contacten hier zijn ook erg belangrijk. Eventueel zou Winschoten een optie kunnen zijn. Willen graag in Oude Pekela blijven, zoon woont hier ook bij in en hij heeft hier werk en sociale contacten. Ze wil in elk geval in Nieuwe Pekela blijven wonen. Erg goed naar haar zin hier. Ze willen weg vanwege de buurt/straat. De nieuwe plek maakt niet heel veel uit. In elk geval socialer en schoner.

60


V24 Wat is de belangrijkste reden om te verhuizen? (beantwoording schriftelijke enquête) Economische redenen Redenen mbt de woning Redenen mbt de woonomgeving Redenen mbt leeftijd of gezondheid Andere redenen Totaal

Aantal 2 1 2 11 3 19

Nadere specificatie verhuisredenen(N=25)

Pekela



Score (abs.)

Score (coeff.)

PERSOONLIJK Verandering in uw gezin (samenwonen, scheiden, gezinsuitbreiding) Leeftijd / gezondheid (behoefte aan zorg) Dichter bij familie of vrienden willen wonen

1 31 5

0,04 1,24 0,20

1 2

2 5 0 1

0,08 0,20 0,00 0,04

2 2 2 4 2 1

8 5 1 12 13

4

4

4

1 9

18 12 4 28 28 1 0 0 12 0 0 0 2 22

0,72 0,48 0,16 1,12 1,12 0,04 0,00 0,00 0,48 0,00 0,00 0,00 0,08 0,88

1 9 3 1 2 8 3 25 26 7 6 0 0

0,04 0,36 0,12 0,04 0,08 0,32 0,12 1,00 1,04 0,28 0,24 0,00 0,00

1 1 3

15 1

1

ECONOMISCH Nieuwe baan, andere werkplek Partner wil dichterbij het werk wonen Start of beëindiging van studie Hoger of lager inkomen (bijv. als gevolg van salarisverhoging, dubbel inkomen, pensioen, ontslag)

1

WONING (ik/we hadden behoefte aan…) Een ander type woning (rij, vrijstaand, appartement, etc.) Een kleinere woning (minder oppervlakte en/of minder kamers) Een grotere woning (meer oppervlakte en/of meer kamers) Een aangepaste woning (bijv. geschikt voor ouderen of mensen met een beperking) Een beter toegankelijke woning (geen trappen meer lopen) Een beter geïsoleerde woning met energiebesparende voorzieningen (lagere woonlasten) Een woning met parkeergelegenheid op eigen kavel (garage, carport, oprit) Een woning met een grotere tuin Een woning zonder tuin (geen onderhoud meer) Een woning aan het water (eventueel met eigen ligplaats voor een boot) Een woning die minder gehorig is Een goedkopere woning Ik/we wilde(n) perse naar een koopwoning Ik/we wilde(n) van een koopwoning naar een huurwoning WOONOMGEVING (ik/we hadden behoefte aan…) Een verkeersveiliger woonomgeving Een sociaal veiliger woonomgeving Een kindvriendelijker woonomgeving (relatief veel kinderen, speelplekken, verkeerssituatie, basisscholen) Een stedelijker woonomgeving (meer dynamiek) Een landelijker woonomgeving (minder dynamiek) Een woonomgeving met minder overlast van bewoners in de buurt Een woonomgeving met meer parkeervoorzieningen voor de auto Een woonomgeving met meer/betere zorgvoorzieningen in de buurt Een woonomgeving met meer winkels in de buurt Een woonomgeving die beter bereikbaar is met het openbaar vervoer Een woonomgeving die beter bereikbaar is met de auto (dichterbij uitvalswegen) Een woonomgeving met meer groen Een woonomgeving met meer water totaal aantal geinterviewden

1 3 1 1

3 1

2 1 5 6 1

1 3 1 10 10 3 3

25

61

Uitkomsten Mondelinge interviews gemeente Reiderland V9 Heeft u het afgelopen half jaar acties ondernomen? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, maar nog niets gevonden Nee Totaal

Aantal 1 6 7

V9a Wat voor soort acties? (N=7) 2 x wezen kijken bij Acantus, en ons aangemeld bij Vitalis, op zoek naar een huurwoning Gekeken naar wat er te koop staat. Informatie gewonnen over het bouwen van een huis (grond gezocht) Nee

V11 Heeft u er vertrouwen in dat uw woning tegen een redelijk prijs wordt verkocht? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja

3

Ik denk dat het moeilijk wordt, maar ga het toch proberen

1

Nee, ik denk dat ik veel water in de wijn moet doen

2

Nee, dus blijf ik voorlopig maar zitten

1

Totaal

7

V11a Waarom denkt u dat? (N=7) De schoolstraat in Beerta verkoopt goed, huizen zijn er in 1 keer weg, daarnaast zijn ze erg goedkoop. Er staat teveel te koop, dus veel concurrentie. Huurwoningen drukken de prijs naar beneden. Ja, Ik heb verbouwd, een schuur erbij gebouwd. Het is een mooie starterswoning. Straat is vrij populair Moeilijk. Er staan veel verpauperde huizen en het eigendom van de gemeente verrommelt ook. Nee, we hebben zo nu en dan last van wateroverlast. Unieke ligging, veel bedrijfsruimte, land ligt goed in de markt voor mensen die een paard hebben en land willen huren. V12 Bent u bereid tzt de prijs te laten zakken? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, dat denk ik wel Nee, dat denk ik niet Nee, dan wacht ik gewoon nog wat langer Totaal

62

Aantal 3 2 2 7


V12a Waarom denkt u dat? (N=7) Ik wacht langer, ik ga de woning niet voor niks weggeven. Ja door die wateroverlast zal dat wellicht moeten. Ja, maar ik denk niet dat het nodig is. Ja, maar is dus niet van toepassing, omdat huizen goed verkopen. Prijzen zijn absurd hoog momenteel. Staat op de verkeerde plek (door verloedering) terwijl huis oké is. Er staan veel huizen te koop ( en lang) Verkoop wordt in de toekomst misschien weer goed koper, het hoge aantal huizen dat te koop staat is een trend, bovendien zijn de vraagprijzen veel te hoog.

V13 Als u de woning niet kan verkopen, gaat u de woning dan aanpassen? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja, en dan blijf ik voorlopig zitten 1 Nee, dan stel ik mijn verhuizing een paar jaar uit 5 Nee, ik blijf proberen om weg te komen 1 Totaal 7

V13a Waarom denkt u dat? (N=7) Acantus moet toezien op huurders, zodat de buurt niet verpauperd. Acantus Moet niet zomaar mensen plaatsen in de buurt (rotte appels verpesten het straatbeeld). Gemeente moet de trottoirs, straten en het groen beter onderhouden, het ziet er niet uit. Eventueel een slaapkamer beneden, omdat ik niet zo goed meer traplopen kan. Geen veranderingen, maar we hebben het huis afbetaald, en we kunnen hier goed leven Ik ben al bezig met opknappen van de woning, ik bouw nieuwe kamers die ik zelf niet nodig heb maar wat wel goed is voor de verkoop. Nee. Nee. Verbouwen is een enorm gedoe, en verkoop wordt daarna lastiger (door bijvoorbeeld traplift.

V35 Wat verwacht u van gemeente of corporatie? (N=7) Er moeten huurwoningen komen, er is in Nieuweschans de laatste 20 jaar niks bijgebouwd. Bij de herindeling komen Nieuweschans en Drieborg in het verdomhoekje. Niet doen dus. Seniorenwoningen bouwen ipv afbreken. Gemeente handhaaft niet (snelheid wegen, rotzooi) Gemeente moet actiever zijn. Verkeersveiligheid moet verbeteren Je bent verplicht om weg te gaan uit het dorp, er zijn te weinig seniorenwoningen. We willen sowieso niet van Nieuweschans naar Beerta, dus niet alleen bouwen in Beerta. Dagopvang of aanleunwoningen bouwen. Maatregelen nemen tegen wateroverlast, net als bij de buren. Niks van nodig, is voor ons niet interessant. Ze breken teveel af, terwijl ze juist moeten bijbouwen ( in seniorensegment).

V36 Waarheen wilt u verhuizen? (N=7) Eventueel Duitsland of Bellingwolde. Het liefst naar zee vanwege het klimaat (voor de gezondheid). Drenthe of Sappemeer In de omgeving, of terug naar het westen. Naar een huurflat in Nieuweschans, die maar niet lijkt te komen. Evt. Naar Blijham of Bellingwolde Oude Pekela: terug naar familie en omdat er voorzieningen zijn. Winschoten: Hier zijn winkels en voorzieningen. Scheemda Absoluut NIET naar Winschoten.

63

V24 Wat is de belangrijkste reden om te verhuizen? (beantwoording schriftelijke enquête) Redenen mbt de woonomgeving Redenen mbt leeftijd of gezondheid Totaal

Aantal 3 4 7


Reiderland



Score (abs.)

Score (coeff.)


3 3

2

0 7 3

0,00 1,00 0,43

0 1 0 0

0,00 0,14 0,00 0,00

9 4 5 6 5 0 0 1 3 2 0 1 2 5

1,29 0,57 0,71 0,86 0,71 0,00 0,00 0,14 0,43 0,29 0,00 0,14 0,29 0,71

2 0 4 2 1 4 0 4 5 4 2 1 0

0,29 0,00 0,57 0,29 0,14 0,57 0,00 0,57 0,71 0,57 0,29 0,14 0,00


1

WONING (ik/we hadden behoefte aan…) Een ander type woning (rij, vrijstaand, appartement, etc.) Een kleinere woning (minder oppervlakte en/of minder kamers) Een grotere woning (meer oppervlakte en/of meer kamers) Een aangepaste woning (bijv. geschikt voor ouderen of mensen met een beperking) Een beter toegankelijke woning (geen trappen meer lopen) Een beter geïsoleerde woning met energiebesparende voorzieningen (lagere woonlasten) Een woning met parkeergelegenheid op eigen kavel (garage, carport, oprit) Een woning met een grotere tuin Een woning zonder tuin (geen onderhoud meer) Een woning aan het water (eventueel met eigen ligplaats voor een boot) Een woning die minder gehorig is Een goedkopere woning Ik/we wilde(n) perse naar een koopwoning Ik/we wilde(n) van een koopwoning naar een huurwoning

1 2 1 2 1

1 1

4 1 2 2 2

1 1

1 1

1 2

WOONOMGEVING (ik/we hadden behoefte aan…) Een verkeersveiliger woonomgeving Een sociaal veiliger woonomgeving Een kindvriendelijker woonomgeving (relatief veel kinderen, speelplekken, verkeerssituatie, basisscholen) Een stedelijker woonomgeving (meer dynamiek) Een landelijker woonomgeving (minder dynamiek) Een woonomgeving met minder overlast van bewoners in de buurt Een woonomgeving met meer parkeervoorzieningen voor de auto Een woonomgeving met meer/betere zorgvoorzieningen in de buurt Een woonomgeving met meer winkels in de buurt Een woonomgeving die beter bereikbaar is met het openbaar vervoer Een woonomgeving die beter bereikbaar is met de auto (dichterbij uitvalswegen) Een woonomgeving met meer groen Een woonomgeving met meer water totaal aantal geinterviewden

64

1 2

1 1

1 2 2 5 4 2 1

7

1


Uitkomsten Mondelinge interviews gemeente Scheemda V9 Heeft u het afgelopen half jaar acties ondernomen? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, maar nog niets gevonden Nee Totaal

Aantal 9 3 12

V9a Wat voor soort acties? (N=13) 4 keer accountants gebeld, nog nergens ingeschreven Alleen rondgekeken, oriënteren Bezichtigingen gedaan, ingeschreven Eigenlijk nog niks moeten wachten tot dat zij baan krijgen in Drenthe. Huis is getaxeerd en zijn bij makelaars geweest om zich te oriënteren Ingeschreven bij woningbouwvereniging, zelf op zoek via makelaars e.d. Ingeschreven in Hoogezand Ingeschreven, en al rondgekeken Makelaars in de gaten houden, bezichtigingen Nog niks concreets alleen beetje rondgekeken. Nog niks. Rondgekeken. Rondgekeken, al 1 keer bezichtigt.

V11 Heeft u er vertrouwen in dat uw woning tegen een redelijk prijs wordt verkocht? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja 5 Ik denk dat het moeilijk wordt, maar ga het toch proberen 7 Totaal 12

V11a Waarom denkt u dat? (N=13) De huizen zijn duurder geworden de afgelopen jaren dus hun huis wordt voor genoeg geld verkocht. Geen reden waarom niet, hoekwoning met garage in het centrum Huizenmarkt is niet echt goed, maar verkoopt huis niet als niet tegen fatsoenlijke prijs verkocht kan worden. In omgeving huizen ook moeilijk verkocht, dus hij verwacht dat bij hem ook zo is. Ja, omdat het een goede starterswoning is en omdat de huizenmarkt goed is. Ja, want door de blauwe stad zal het aantrekkelijker om daar een huis te kopen. Moeilijk omdat markt niet heel goed is voor de verkoop van huizen in Sheemda Nee zijn al gezakt met de prijs. Dus prijs in niet wat ze verwacht hadden. Nee, want er staat heel veel te koop Omdat er meerdere woningen om haar heen al verkocht zijn en die prijs was redelijk. Omdat het een hoekwoning is met garage en een aanbouw wat een voordeel is vergelijken met de andere huizen in de straat. En de buurt is vooruit gegaan door bouw van een paar luxere huizen. Wonen er pas en verwachten ongeveer zelfde prijs te krijgen omdat ze wat verbeteringen hebben aangebracht. Zelf goedkoper dan de huizen in het rijtje die te koop staan dus beter kans op verkopen

65

V12 Bent u bereid tzt de prijs te laten zakken? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, dat denk ik wel Nee, dat denk ik niet Nee, dan wacht ik gewoon nog wat langer Ik volg het advies van mijn makelaar op Totaal

Aantal 3 3 3 3 12

V12a Waarom denkt u dat? (N=13) Als het moet zullen ze dat wel doen. Als het nodig is dan moet het, maar is niet nodig denkt ze omdat huis wel zal verkopen Die weet waarschijnlijk wat goed is dus volg advies makelaar wel op. Dit is de prijs die we willen hebben anders wachten we wel Ja als het huis anders niet verkocht word wel. Makelaar zal wel weten wat hij doet dus als hij zegt dat de prijs lager moet zal dat wel moeten. Nee want ze hebben geen haast. Dan wachten ze wel langer. Nee, omdat het niet minder waard is dan 150.000 Nee, prijs is al lager dan de rest en anders wacht hij gewoon Niet nog een keer omdat ze al gezakt zijn met de prijs Omdat als het te lang duurt dat als enige oplossing overblijft Zal misschien nodig zijn om uiteindelijk te verkopen. Zal niet nodig zijn. Door blauwe stad zal huis snel verkopen.

V13 Als u de woning niet kan verkopen, gaat u de woning dan aanpassen? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja, en dan blijf ik voorlopig zitten 4 Nee, dan stel ik mijn verhuizing een paar jaar uit 4 Nee, ik blijf proberen om weg te komen 4 Totaal 12

V13a Waarom denkt u dat? (N=13) Alleen onderhoud voor de rest is alles in goede staat en zijn er geen aanpassingen nodig Als het echt nodig is kan er een traplift ingebouwd worden. Gaat niks veranderen wacht gewoon tot huis verkocht is Geen veranderingen omdat huis oud is en dat de juist de reden is dat ze weggaan Geen veranderingen, want willen gewoon weg Groter maken, uitbouw, muren breken binnen. Helemaal niks, willen verhuizen dus niks meer veranderen. Helemaal niks, willen verhuizen dus niks meer veranderen. Mochten ze echt moeten blijven dan traplift inbouwen. In principe niet, alleen kleine verbeteringen om de verkoop makkelijker te maken Niks veranderen, Wil gewoon weg omdat het op gegeven moment niet meer gaat. Niks, want wil gewoon verhuizen Vernieuwingen uitbouw, traplift Zijn momenteel bezig binnen muren te breken om ruimte groter te maken.

66


V35 Wat verwacht u van gemeente of corporatie? (N=13) De gemeente moet iets doen aan het vliegveldje wat in de buurt ligt want elk weekend vliegen er sinds kort elk weekend parachutespringers de lucht in. Dat is ook de reden dat deze mensen willen verhuizen. Kwamen voor de rust die is er nu niet meer. Denken niet dat gemeente hulp kan bieden Een database van de gemeente waar ieders(mensen die verkopen en willen kopen) wensen in komen te staan zodat die met elkaar afgestemd kunnen worden. Geen flauw idee Geen idee Geen idee. Kunnen niks doen denken ze Gemeente moet meer gelijkvloerse seniorenwoningen en/of appartementen bouwen. Meer voorzieningen en meer seniorenwoningen bouwen Misschien meer voorzieningen om wonen in Midwolda aantrekkelijker te maken Niks om verkoop makkelijker te maken. Maar de gemeente moet goedkope kleine gelijkvloerse woningen bouwen voor senioren, daar zijn er te weinig van. Niks, het gaat toch wel goed komen met de verkoop van het huis Weinig. Misschien verbetering OV bereikbaarheid. Dat trekt starters met kinderen.

V36 Waarheen wilt u verhuizen? (N=13) Drenthe, geen specifieke plaats Emmen Ergens in Groningen in een uithoek voor de rust. Hoogezand Indien mogelijk Winschoten, anders weer Scheemda Noordoosten van Groningen, maakt niet zoveel uit welke gemeente Oostwold Scheemda (2) Scheemda en omgeving Scheemda evt. Midwolda Scheemda of omgeving. Winschoten, of Fledder(Drenthe)

V24 Wat is de belangrijkste reden om te verhuizen? (beantwoording schriftelijke enquête) Redenen mbt de woning Redenen mbt leeftijd of gezondheid Andere redenen Totaal

Aantal 5 3 4 12

67

Nadere specificatie verhuisredenen (N=13)

Scheemda



Score (abs.)

Score (coeff.)


2 1

3 7 2

8 14 5

0,62 1,08 0,38

1

2 0 0 1

0,15 0,00 0,00 0,08

2 1 1 5 5

5 5 3 10 11 0 0 1 2 0 0 0 0 3

0,38 0,38 0,23 0,77 0,85 0,00 0,00 0,08 0,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,23

0 0 1 0 3 2 0 4 1 0 0 2 0

0,00 0,00 0,08 0,00 0,23 0,15 0,00 0,31 0,08 0,00 0,00 0,15 0,00


1


1 3 1 1

1 2

1

1


68

1 1

1 1

2 1

1

1

13


Uitkomsten Mondelinge interviews gemeente Winschoten V9 Heeft u het afgelopen half jaar acties ondernomen? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, maar nog niets gevonden Nee Totaal

Aantal 9 14 23

V9a Wat voor soort acties? (N=27) 3 jaar geleden geprobeerd het huis te verkopen maar toch niet doorgezet. Wilde niet weg vanwege de tuin en de locatie van de woning. De tuin is onderhoudsvrij. De buurt is leuk en gezellig en vlakbij het centrum Denkt erover om woning te koop te zetten, maar er staat al heel veel te koop in de omgeving. Woning bevalt op zich prima. Denkt na over inschrijven voor huurwoning, maar moet wel een aangepaste woning zijn voordat de huidige woning verlaten wordt. Geen acties, maar wil wel het huis verkopen. Probeert hulp te krijgen bij het verkopen en uitzoeken van geschikte woning vanwege ernstige gezondheidsproblemen. Geen acties, willen huis niet verkopen Geen acties. De wachttijd voor een huurhuis is namelijk veel te lang. Gekeken naar woning bij het Hommesplein naar huurwoningen. Huis staat nog niet te koop. Heeft woning op het oog, een koopwoning. Als de woning voor hetzelfde geld verkocht wordt als de beoogde woning waard is dan wordt er verhuisd. Mevrouw valt op dat er via teletekst weinig woningen in Winschoten aangeboden worden (huur) Het huis is verkocht. Stond vanaf februari 2007 te koop. Gaat nu in Leeuwarden wonen. Via makelaar aan het huis gekomen Het huis staat al een jaar te koop maar er zijn nog maar 2 mensen langs geweest. Verder al wel gekeken naar nieuwe projecten binnen Winschoten. Maar eerst moet eigen huis verkocht zijn. Het huis staat nog niet te koop, maar er is al wel intensief contact met de makelaar geweest. Reden voor te koop zetten is emigratie naar Australië. De bewoner probeert in eerste instantie het huis te verkopen, als dat niet lukt wordt het huis gemeubileerd verhuurd. Huis staat niet te koop. Huis moet nog getaxeerd worden. Interesse naar taxatie ivm grote interesse in persoonlijke geldverkeer. Nadeel van het huis: looppad waar buren gebruik van maken naast het huis. Woning is verder prima Huis staat nog niet te koop, maar huis is wat te groot. Al wel rondgekeken in Winschoten naar appartementen (huur en koop). Volgende woning wordt meneers laatste woning. Huis wordt niet meer verkocht, behalve als er iemand langskomt die genoeg geld ervoor geeft. Indirect bij het helpen van familieleden naar een woning. De volgende woning is in principe nog niet het eindstation. Ja, dat al wel. Vooral kijken en oriënteren Ja, ingeschreven bij woningcorporaties, achter 50+ woningen aan geweest. Nog geen kans. Mensen van buitenaf hebben meer kans op woning dan ‘eigen’ inwoners. Nee, nog geen acties ondernomen Nee, ook nog geen voornemens in verband met leeftijd. Huizen staan overigens niet lang te koop in de buurt. Het is een goede buurt. Niet direct te koop, maar kan wel komen vanwege economische redenen. Vind het niet zorgelijk dat er zoveel woningen te koop staan. Niet te koop, kans zit er wel in vanwege scheiding. Niet te koop, maar twijfelt wel. De woning staat best in een mooie buurt. Vindt wel dat de gemeente duur is qua woningen. Nog niet te koop, maar er is al wel een makelaar geweest. Via de krant gekeken naar aanbod van woningen.

69

Nog niet te koop, wel van plan. Eerst moeten er nog aanpassingen aan het huis verricht worden. Hoeft niet persé weg, maar wacht totdat dochter uit het huis is. Verkoop gaat vrij snel in deze buurt. Eigen huis staat nu 3 week te koop. Geen zoekacties ondernomen want mevrouw gaat bij haar vriend in Oude Pekela wonen. Vooral de plaats van de woning is belangrijk. De eigenaar heeft nog niet rondgekeken naar andere woning. Woning staat niet te koop. Woningen zijn niet goedkoop in de buurt. Ook staan er erg veel woningen te koop. Ze hebben weinig met het huis, maar zijn wel nieuwsgierig naar de opbrengst bij eventuele verkoop. Verder nog geen acties ondernomen. Merkt wel op dat er veel woningen te koop staan en ook vooral langdurig te koop staan.

V11 Heeft u er vertrouwen in dat uw woning tegen een redelijk prijs wordt verkocht? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja 13 Ik denk dat het moeilijk wordt, maar ga het toch proberen 6 Nee, ik denk dat ik veel water in de wijn moet doen 1 Nee, dus blijf ik voorlopig maar zitten 3 Totaal 23 V11a Waarom denkt u dat? (N=27) Als iemand hem wil kopen en genoeg betaald dan wordt het huis zeker verkocht. De prijs zal waarschijnlijk wel wat naar beneden moeten. Opgevallen dat op de weg naar muntendam meer dan 30 woningen te koop staan op een klein stukje! Geen vertrouwen meer in aangezien het huis al 1,5 jaar te koop staat. Er staan overigens ook erg veel woningen in de nabije omgeving te koop. Ook de buren (een junk met een verwaarloosd huis) schrikt kopers af. Het huis is al verkocht. Mevrouw denkt wel dat het puur geluk is omdat de eerste de beste kijker het huis onder voorbehoud had gekocht. Daarna geen kijker weer geweest. Het huis was ook nog niet aangepast in tegenstelling tot huizen in de buurt. Ja, alles ziet er netjes uit (huis + tuin) Mevrouw wil in ieder geval de hypotheek eruit hebben bij verkoop. Ja, er zijn als mensen die het huis willen kopen. Het huis staat in een goede buurt. Geen moment bang dat de woning niet verkocht zal worden. Ja, hij denkt van wel. Dit denkt hij vanwege de vraagprijzen van omliggende al verkochte woningen en hij wil beginnen met een vraagprijs die redelijk is. ja, maar waarschijnlijk zonder winst. Ja, wel vertrouwen. Gezien de omgeving en de staat van het huis. Ja, woning is waardevast en prijs stijgt wel. Huizen staan hier in de buurt niet lang te koop. Kent waarde van het huis niet. Huis van de buren staat al wel een jaar te koop Mensen hebben weinig geld in de regio waardoor de woning moeilijk verkocht kan worden. Mensen willen vaak minimaal 3 slaapkamers, dit huis heeft er 2. Daarom is de interesse klein. Als de woning niet verkocht wordt blijven we hier zitten. Nee want de buren zijn nogal asociaal waardoor het moeilijk wordt om kopers te vinden. Nee, vanwege grote aanbod in dezelfde prijsklasse. Oudere mensen trekken weg en zetten hun huis te koop. De jongeren die de huizen moeten kopen zijn er bijna niet in de regio. Vind de huizen in Winschoten té duur. Nee, veel te weinig omdat er in de buurt tientallen huizen te koop staan. Niet positief vanwege o.a. steeds duurder wordende levensstijl waardoor mensen niet teveel geld willen uitgeven voor woning. En er staat teveel te koop. Verkopen wordt wel een probleem vanwege de vele huizen die in de buurt te koop staan. Waarschijnlijk kan de woning niet verkocht worden voor de gewilde prijs. Er moet op toegelegd worden Wordt lastig gezien de markt. Door de aanwezige aanpassingen wordt de doelgroep kleiner Zit niet echt goed in de woningprijzen

70


V12 Bent u bereid tzt de prijs te laten zakken? (beantwoording schriftelijke enquête) Ja, dat denk ik wel Nee, dat denk ik niet Nee, dan wacht ik gewoon nog wat langer Ik volg het advies van mijn makelaar op Ik weet het niet Totaal

Aantal 5 4 5 7 2 23

V12a Waarom denkt u dat? (N=27) Als de woning niet verkocht wordt blijf ik zitten Als je moet verhuizen vanwege familie heb je geen keuze dus dan wel zakken in prijs. Ligt dus aan de omstandigheden. De prijs is al gezakt, maar zal nu niet meer verder zakken ondanks de matige interesse. De prijs zal nog wel wat zakken als de woning niet verkocht wordt Hangt van het huis af. Is een momentopname. in ieder geval quitte komen met hypotheek. Als er teveel overheen gegaan wordt gaat meneer niet verhuizen. In onderhandeling wel, maar niet té ver Ja eventueel wel. Als de behoefte van een nieuwe woning erg groot wordt, zal hij het huis toch kwijt moeten raken. Ligt er aan of er iets toegewezen wordt. Alleen zakken als het noodzakelijk is. Misschien, maar je wilt niet teveel afwijken van het beeld dat je hebt van de prijs van je woning Nee, de prijs gaat niet zakken. Als de woning niet verkocht wordt, wordt deze verhuurd Nee, niet laten zakken. Gewoon wachten, er is nog geen haast bij. Wel bereid, maar ligt aan de reden. Als je werkloos bent moet je wel. Wil niet zakken in de prijs Zal waarschijnlijk wel moeten Ze zal wel zakken als het moet. Als het huis niet verkocht wordt blijft ze zitten. Verhuren is geen optie. Zou wel overwegen om te zakken als het huis niet te koop staat. Het huis moet wel verkocht worden V13 Als u de woning niet kan verkopen, gaat u de woning dan aanpassen? (beantwoording schriftelijke enquête) Aantal Ja, en dan blijf ik voorlopig zitten 6 Nee, dan stel ik mijn verhuizing een paar jaar uit 4 Nee, ik blijf proberen om weg te komen 13 Totaal 23

V13a Waarom denkt u dat? (N=27) Aanpassingen m.b.t. kunststof kozijnen, CV, extra slaapkamer. Als er verbouwd wordt voor creëren van extra ruimte gaan we niet verhuizen. Aantal aanpassingen verrichten voor verfraaiing en dan proberen te verkopen. Alleen aanpassingen bij voordoen van bepaalde lichamelijke gebreken. Misschien nog wel ruimte voor nieuwe kozijnen waardoor de prijs van de woning misschien wat stijgt. Alleen noodzakelijke. Verder niet meer investeren. Als je geen geld hebt kun je ook niet verbouwen. Minimale investering om het huis aantrekkelijk te maken is wel belangrijk als de woning niet verkocht wordt. De tuin onderhoudsvrij maken en de slaapkamer en badkamer gelijkvloers maken. De woning heeft al grote veranderingen ondergaan de laatste jaren. Misschien is er nog ruimte voor een nieuw woongedeelte. Een nieuwe keuken. Er is verder al veel verbouwd aan het huis, maar niet met een hogere verkoopprijs in gedachten.

71

Geen veranderingen Het huis is al aangepast (traplift etc.)’Gezondheid wordt steeds slechter en de intentie om weg te gaan is er niet meer. Het huis is al eens aangepast. Het is een oud huis met o.a. nieuwe muren. Als we toch blijven zullen we eventueel nog wat aanpassingen doorvoeren. Het plan is om de woning nog wat te verfraaien m.b.v. plaatsen van nieuwe kozijnen e.d. Nieuwe foto’s worden dan gemaakt voor de makelaar om het huis aantrekkelijker te maken voor kopers. Hooguit een paar kleine aanpassingen/verbeteringen. Badkamer enz. Huis is al behoorlijk aangepast. Op den duur misschien andere aanpassingen bij veranderende gezondheid. Is al veel aan verbouwd. Misschien traplift, extra slaapkamer achter de keuken maar is onlogisch qua indeling van het huis. De badkamer is al aangepast. Nee, dat is het niet waard. Verbouwen om het huis aantrekkelijker te maken voor verkoop. De investering moet er overigens wel uit. Zijn al veel veranderingen aan gedaan. O.a. nieuwe ketel. Huis is verder goed onderhouden. Geen intenties voor nieuwe verbouwing.

V35 Wat verwacht u van gemeente of corporatie? (N=27) “Het huuraanbod in Winschoten is triest” Ook zijn er te weinig appartementen voor starters. Corporatie en gemeente: actievere houding van beide om mensen aan een geschikte woning te helpen. Gemeente: Meer aandacht en tijd steken in het oppeppen van de omgeving en het tegengaan van verloedering van de buurt. De buurt is sinds kort al verbeterd, dit is zeer positief. Er moet wel meer geluisterd worden naar de bewoners. Verder functioneert Acantus “slecht”. Deze oudere mensen weten niet goed hoe ze aan een huurwoning moeten komen en hoe ze zich bij Acantus in kunnen schrijven. Ook is het lotingsysteem niet handig omdat deze mensen dan jaren kunnen wachten op een huurwoning. Ook moeten mensen meer betrokken worden bij de planning van nieuwe appartementen Er is te weinig aanbod van huurwoningen Er is te weinig parkeerruimte in de buurt. Gezinnen hebben tegenwoordig vaak 2 auto’s en daar is bijna geen ruimte voor. Er moet minder gebouwd worden in het centrum, maar meer aan de rand van het centrum, de schil. Er zijn ook te weinig speelveldjes. Verder tevreden over woonomgeving. Nadeel dat er geen zwembad in Winschoten is. Er zijn te weinig woningen tussen 2 en 2,5 ton en teveel tussen 1 en 1,5 ton. Bij een goedkope woning moet er ook teveel verbouwd worden. Erker engelstilstraat valt achterover, stoep toe aan verbreding (st vitusholt). Er moet ook gesnoeid worden. Meneer heeft weinig met het gemeente beleid laatste jaren. Vindt het niet goed wat ze doen. Er wordt te weinig ingegaan op industrieën. Helemaal niks, heb problemen gehad bij het zoeken van een huis (problemen met gemeente en corporatie). Ook bij het aanvragen van een invalidekarretje ging het mis waardoor het vertrouwen in de gemeente volledig weg is. Hulp van corporatie bij het vinden van een huur appartement. n.v.t. vanwege interesse in een koopwoning Niet zoveel Nvt, mevrouw heeft vooral klachten mbt tot infrastructuur. Te hard rijdend verkeer en hooiwagens die hooi verliezen waardoor de putten verstopt raken. Ook langslopende uitgaansjeugd zorgt voor overlast in de vorm van vandalisme. Staat open voor medewerking van gemeente m.b.t. hulp bij verbouwing. Starters hebben vaak dubbel inkomen nodig om aan een huis te komen. Meneer is een voorstander van energie besparende woningen. Ook moeten er meer parkeer voorzieningen komen. Van de gemeente niet zoveel. Vooral klachten over slechte kwaliteit infrastructuur in Winschoten. Veel vraag naar appartementen in Winschoten voor ouderen. Eigen eisen zijn voornamelijk meer hobbyruimte bij de appartementen. De vitale oudjes hebben geen ruimte voor hobby’s. Het nieuwe witte appartementen complex vindt meneer wel mooi, denkt ook dat daar wel genoeg ruimte is. Verwacht contact met de corporatie als hij zich inschrijft voor huurwoning. Er is wel goed contact met de gemeente (WMO? WVG?) Weinig, vooral m.b.t. aanpakken van de buurman

72


V36 Waarheen wilt u verhuizen? (N=27) Als we verhuizen dan wordt het naar een huurhuis. Het liefst naar de Zeehekldenbuurt of anders naar Oude Pekela Australië Binnen Winschoten Binnen Winschoten. Blauwe stad of Finsterwolde Blijft in eigen huis Gebonden aan Winschoten vanwege werk Het liefst in het centrum van Winschoten i.v.m. nabijheid voorzieningen. Ik sta nergens ingeschreven en heb geen idee waar ik heen kan In stad Groningen vanwege aanwezigheid van veel jongeren en voorzieningen e.d. Heeft graag jonge mensen om zich heen. Leefomgeving moet levendig zijn, in Winschoten is dat niet het geval. In winschoten blijven. In Winschoten blijven. Locatie is niet zo belangrijk, maar toch wel het liefst zo dicht mogelijk bij voorzieningen. Leeuwarden, naar 2 onder 1 kap. Liefst in Winschoten, mits de plek aanstaat Maakt eigenlijk niet uit als het maar wel in de buurt van Winschoten is Maakt weinig uit. Winschoten is niet slecht om te wonen, maar qua werkgelegenheid is er wel veel mis. Industrie wordt niet gestimuleerd. Naar Drenthe, ergens tussen Assen en Beilen. Naar Veendam. Niet persé uit Winschoten Nieuwe appartementen in Winschoten, maar wel lastig omdat er niet zoveel zijn. Koop is in Winschoten té duur Nvt. Het interview was weinig interessant omdat mevrouw niet uit de woning weg wil. Waarom ze de enquête heeft ingevuld is ons een raadsel Oude Pekela Richting Heerhugowaard, ivm verhuizing dochter Wel in Winschoten en het liefst in de Zeeheldenbuurt. Maar zeker niet naar Winschoten Noord of Zuid. Winschoten blijven vanwege sfeer en vele bekenden. Winschoten en omgeving

V24 Wat is de belangrijkste reden om te verhuizen? (beantwoording schriftelijke enquête) Economische redenen Redenen mbt de woning Redenen mbt de woonomgeving Redenen mbt de buurt Redenen mbt leeftijd of gezondheid Andere redenen Totaal

Aantal 1 2 1 2 7 9 22


73

Winschoten



Score (abs.)

Score (coeff.)


1 5 2

6 6 1

13 17 4

0,48 0,63 0,15

1 3

2 1

5 5 0 2

0,19 0,19 0,00 0,07

19 12 11 14 11 3 4 5 10 0 0 2 4 12

0,70 0,44 0,41 0,52 0,41 0,11 0,15 0,19 0,37 0,00 0,00 0,07 0,15 0,44

12 15 12 2 5 11 8 6 21 2 12 16 3

0,44 0,56 0,44 0,07 0,19 0,41 0,30 0,22 0,78 0,07 0,44 0,59 0,11


1


7 2 3 2 1 1 2 3 2

6 5 4 6 5 1 1 1 4

2

1 2 5


74

4 5 2 1 3 4 2 3 6 4 1

27

4 5 6 2 4 2 2 9 1 3 6 1

EINDNOTITIE GOEDKOPE KOOP. Samenvattingen en discussiepunten onderzoek goedkope koop Oldambt en Pekela

Recommend Documents