Gemeente Zwolle Onderzoek sociale huur en goedkope koop
19 februari 2013
Projectnr. 193.105/g
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon Telefax
(026) 3512532 (026) 4458702
E-mail Internet
[email protected] www.companen.nl
Gemeente Zwolle Onderzoek sociale huur en goedkope koop
19 februari 2013
Inhoud 1.
Inleiding 1.1. Vraagstelling 1.2. Leeswijzer
1 1 2
2.
Conclusies
3
3.
Betaalbaarheid huren en kopen 3.1. Hypotheken en huurprijzen 3.2. Energie en woonlasten 3.3. Hypotheken ‘onder water’ 3.4. Hervormingen op de woningmarkt
7 7 9 9 12
4.
Opbouw en ontwikkeling sociale voorraad 4.1. Huidige opbouw van de woningvoorraad 4.2. Prestatieafspraken toekomstige ontwikkeling woningaanbod
14 14 15
5.
Inkomenspositie en woonsituatie (sociale) doelgroepen 5.1. Omvang doelgroepen en woonsituatie 5.2. Behoefte veranderingen sociale huursector
17 17 17
Bijlage: scheefheid en ontwikkelstrategieën
21
1. Inleiding De gemeente Zwolle beraadt zich op haar woningbouwplanning. Onderdeel van deze planning is de (volkshuisvestelijke) ambitie ten aanzien van sociale woningbouw: huur en koop. Gelet op de huidige stagnatie in afzetbaarheid van woningbouw zoekt de gemeente onderbouwingen voor de gewenste samenstelling van de programma’s. Tevens biedt dit houvast bij de doorrekening van de grondexploitaties. Naast de stagnatie op de woningmarkt geldt ook dat de bereikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte voor lage inkomens onder druk staat. Zo is de wetgeving aangepast ten Corporaties hebben volgens de (ontwerp) aanzien van de toewijzing van sociale Herzieningswet een maatschappelijke taak voor huurwoningen en zijn (strengere) normen huisvesting van huishoudens met een inkomen gesteld voor de financiering van tot € 34.229 (belastbaar per jaar). Hiervoor koopwoningen. Tegelijkertijd trekt landelijk het ontvangen zij borging van leningen (met consumentenvertrouwen een spoor op de laagrentende leningen) mogen zij maximaal woningmarkt en daalt met name in de 10% van de vrijkomende woningen toewijzen koopsector het aantal aankopen. De druk op aan hogere inkomens. de huurmarkt neemt hierdoor toe. Dit zijn ontwikkelingen die nu spelen en nu als ‘zekerheden’ worden beschouwd. Echter de woningmarkt bleek de afgelopen jaren vaak moeilijk voorspelbaar. De huidige situatie is daarom niet perse exemplarisch voor de toekomst. Investeringen in vastgoed trekken echter wel hun wissel naar de toekomst. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar het hier en nu te kijken, maar ook in scenario’s de onzekere toekomst te beschouwen. In het licht van deze ontwikkelingen hebben de gemeente Zwolle en de woningcorporaties deltaWonen, SWZ en Woningstichting Openbaar Belang onderzoek laten uitvoeren naar de gewenste voorraad sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen in Zwolle: voor de korte termijn (huidige plannen) als voor langere termijn (scenario’s).
1.1.
Vraagstelling
In dit onderzoek staat de volgende vraagstelling centraal: Wat is de gewenste omvang en samenstelling van het sociale huur- en goedkope koopsegment in de gemeente Zwolle? En wat betekent dit voor het sociale woningbouwprogramma? Om deze vraag te beantwoorden, is zicht nodig op: 1. De huidige omvang van de volgende inkomensgroepen: • huishoudens met een inkomen tot €34.229 • huishoudens met een inkomen tussen €34.229 en €43.000 • huishoudens met een inkomen boven de €43.000 2. De verwachte omvang van deze inkomensgroepen in 2022 (en 2017 als tussenstap). Bij 3 verschillende economische scenario’s.
-1-
3. De huidige omvang en samenstelling van de sociale woningvoorraad, zowel sociale huur (<€681) als goedkope koop (<€150.000, €150-180.000, €180-220.000). 4. De scheefheid in de sociale huurwoningvoorraad (tussen € 34.229 en € 43.000 en boven € 43.000). 5. De match tussen plannen voor de bestaande (sociale / goedkope) woningvoorraad en nieuwbouw (conform prestatieafspraken) en economische scenario’s. 6. De waardeontwikkeling en hypotheekontwikkeling (onder water staande hypotheken) op de koopwoningmarkt. 7. De mogelijke effecten van hervormingen op de woningmarkt. We kijken hierbij naar het huidige Regeerakkoord.
1.2. • • •
•
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 zijn de belangrijkste feiten uit het onderzoek samengevat, inclusief enkele conclusies. In hoofdstuk 3 gaan we in op de betaalbaarheid van huren en kopen. Dit hoofdstuk dient als context voor de rest van het onderzoek. Hoofdstuk 4 kijkt naar op de omvang, samenstelling en ontwikkeling van het aanbod. Daarbij komt ook de ontwikkeling van de woningvoorraad (kwantitatief). Ook wordt er gekeken hoe de kwalitatieve samenstelling van het aanbod en de plannen vanuit de prestatieafspraken. In hoofdstuk 5 schetsen we de omvang van de sociale doelgroep en de verwachtingen van de ontwikkelingen naar de toekomst (volgens verschillende scenario’s).
-2-
2. Conclusies Wat is de gewenste omvang en samenstelling van het sociale huur- en goedkope koopsegment in de gemeente Zwolle? En wat betekent dit voor het sociale woningbouwprogramma? In dit hoofdstuk vatten we de uitkomsten van de analyses samen die antwoord geven op deze onderzoeksvraag en de daar onder liggende deelvragen. De doelgroep voor de sociale huurvoorraad is wettelijk afgebakend op een grens van €34.299 (belastbaar huishoudensinkomen per jaar). Minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (tot €681) moet aan deze groep worden toegewezen. Daarnaast wordt in het huurbeleid van het rijk ook gekeken naar lagere middeninkomens tussen €34.229 en €43.000, omdat ook deze groep te maken heeft met beperkte huur- en koopmogelijkheden. de omvang van de verschillende groepen, vervolgens kijken we naar wat zij kunnen betalen (volgens landelijke inkomensnormen). Wat is betaalbaar en bereikbaar? In deze samenvatting gaan we eerst in op wat de verschillende inkomensgroepen kunnen betalen. Dit is namelijk belangrijke contextinformatie in de beoordeling welke woningen financieel bereikbaar zijn bij verschillende inkomensniveaus. Wij hebben hiervoor gebruik gemaakt van koopkrachtplaatjes van het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Het NIBUD heeft op grond van een gemiddeld uitgavenpatroon van verschillende huishoudenstypen bekeken hoeveel geld beschikbaar is voor woonlasten. Dit verschilt nogal per inkomen en huishoudensituatie: Voor inkomens van €34.229 (netto maandinkomen van circa €1.850) • Maximale hypotheek: €153.000 • Maximale huurprijs (excl. energie) €520 (gezin+kinderen) tot €725 (65+er) • Maximale woonlasten (incl. energie) €685 Maximaal haalbaar in particuliere huur €530 (beleggers en makelaars) Voor inkomens van €43.000 (netto maandinkomen van circa €2.300) • Maximale hypotheek: €190.000 • Maximale huurprijs (excl. energie) €635 (gezin+kinderen) tot €915 (65+er) • Maximale woonlasten (incl. energie) €830 • Maximaal haalbaar in particuliere huur €660 (beleggers en makelaars) Referentie: gezin met kinderen inkomen €43.000 belastbaar per jaar Dit gezin heeft een netto-maandinkomen van €2.300. Na aftrek van kosten voor levensonderhoud, sport / verenigingen, verzekeringen en energiekosten resteert volgens Nibud €635 om aan huur te besteden. Zij krijgen geen Huurtoeslag en zijn dus aangewezen op een woning in het sociale prijssegment. Particuliere verhuurders stellen hoge inkomenseisen aan deze groep, om eventuele huurderving te voorkomen. In het gezinsbudget houdt Nibud rekening met vaste energiekosten (circa 150 per maand). Als de energiekosten in een zuinige woning omlaag gaan, is er in het huishoudbudget meer geld over om aan huur te besteden.
-3-
En in de toekomst: Door een aantal ontwikkelingen staan de financieringsmogelijkheden en bewegingsmogelijkheden op de woningmarkt onder druk: • Een flink aantal mensen heeft de afgelopen jaren een (naar de huidige maatstaven) te hoge hypotheek afgesloten. Tegelijkertijd is de waardeontwikkeling van woningen gestagneerd. Hierdoor is hun hypotheekbedrag hoger dan de woningwaarde. Gevolg is dat zij verhuizing met een restschuld zouden blijven zitten (de woning staat onder water). In Zwolle gaat het dan om maximaal 8.250 huishoudens die sinds 2004 een woning kochten. • Door kabinetsbeleid ontstaat extra ruimte om huurverhoging door te voeren (huurliberalisatie). De verwachting is dat dit inkomensafhankelijk wordt: hoe hoger het inkomen des te meer huurverhoging. • Door minder aftrekmogelijkheden bij nieuwe hypotheken, is er minder financiële ruimte bij aankoop van een woning. Dit zorgt ervoor dat koopprijzen structureel lager komen te liggen. • Mensen blijven langer in hun woning zitten, omdat door een combinatie van bovenstaande factoren verhuizen kostbaarder wordt. Verhuizing zal daardoor meer op basis van werk gebeuren dan op basis van de wens tot wooncarrière (doorstroming is hierdoor steeds minder het leidende systeem op de woningmarkt) Welke woningen zijn beschikbaar? Voor de lage inkomens zijn met name de sociale huurwoningen financieel passend. Middeninkomens (€34.229 tot €43.000) zouden daarnaast ook een (duurdere) particuliere huurwoning of koopwoning kunnen betrekken. • 33% van de woningen is een sociale huurwoningen (in totaal 17.601 woningen). Van de huurwoningen is 40% een eengezinswoning, ruim 50% een appartement. Hiervan komen jaarlijks ca. 1.500 tot 2.000 vrij. • Voor middeninkomens zijn er 8.246 particuliere huurwoningen (jaarlijks komen daarvan 50 tot 100 woningen vrij). De verhuurders van deze woningen stellen hiervoor strenge inkomenseisen, waardoor slechts een deel van deze woningen echt beschikbaar is voor middeninkomens. Naast particuliere huurwoningen zijn er ook divers koopwoningen voor middeninkomens bereikbaar. Momenteel staan 620 woningen te koop, grotendeels appartementen, die naar prijsniveau passend zijn voor middeninkomens. Al met al lijkt er dan ook een redelijk aanbod voor middeninkomens, zij het dat die kwalitatief niet altijd passend zijn. Hoe ontwikkelen de doelgroepen zich? Centrale vraag in het onderzoek betreft de omvang van verschillende inkomensgroepen en hun woonsituatie; nu en in de toekomst. Op basis van CBS-gegevens hebben we dit in beeld gebracht: • • •
Sociale doelgroep tot €34.229 o Waarvan in sociale huur Middeninkomens €34.229 en €43.000 o Waarvan in sociale huur Groei sociale doelgroep: o Bij 0% economische groei In 2017
39% 20.650 12.850 14% 7.400 2.110
21.430, waarvan 13.335 in soc.huur
-4-
o
o
In 2022 22.500, waarvan 13.940 in soc.huur Bij 5 jaar 0% economische groei en vervolgens 5 jaar 1,2% groei In 2017 21.430, waarvan 13.335 in soc.huur In 2022 21.000, waarvan 13.125 in soc.huur Bij 1,2% economische groei In 2017 20.175, waarvan 12.550 in soc.huur In 2022 19.900, waarvan 12.335 in soc.huur
Wat te doen met scheefheid? Een wezenlijk deel van de sociale huurwoningvoorraad wordt bewoond door mensen met een inkomen boven € 34.229. Deze groep wordt in beleidstermen wel aangeduid als ‘scheefheid’. • Volgens deze strikte definitie wonen er in Zwolle 4.750 huishoudens scheef (inkomen boven €34.229 in sociale huurwoning). • Van de scheefwoners hebben 2.110 huishoudens een inkomen tussen €34.229 en €43.000. Zij hebben niet altijd een kwalitatief passend alternatief in de particulier huursector of koopsector, en zijn daardoor vaak toch aangewezen op een sociale huurwoning. • Voorkomen of bestrijden van scheefheid is al jaren onderwerp van discussie. Vanuit de gemeente is hierin weinig sturing mogelijk: o Juridische mogelijkheden ontbreken om scheefwoners te dwingen te verhuizen. o Voor veel scheefwoners ontbreken betaalbare alternatieven in de huur- of koopsector. o De prijs van de te betrekken woning is ongunstig ten opzichte van de huidige woning. o Een zekere scheefheid wordt vanuit beleid vaak aangemoedigd omdat dit in buurten of complexen bijdraagt aan bewonersdifferentiatie. o Vanuit het rijk zijn maatregelen in voorbereiding om scheefheid terug te dringen, door inkomensafhankelijke huurverhogingen. De effectiviteit van de maatregelen is afhankelijk van de mogelijkheden om de eerdere argumenten teniet te doen. Conclusies • Voor de korte termijn (circa de eerste vijf jaren) lijkt scenario economische 0-groei het meest waarschijnlijk. Bij gelijkblijvende scheefheid moeten dan jaarlijks netto circa 100 sociale huurwoningen per saldo toegevoegd worden. In dat geval loopt de druk op de sociale huursector niet verder op. • Scheefheid in haar huidige omvang moet vooral als een gegeven beschouwd worden. De praktijk leert immers dat mensen beperkte alternatieven hebben. Daarnaast is het praktische argument dat de gemeente en corporaties geen krachtige instrumenten hebben om hier iets aan te veranderen. • Voor de langere termijn (richting 2022) geven wij enkele denkrichtingen: o Als de economische groei weer aantrekt, zijn op termijn minder sociale huurwoningen nodig. Vanaf 2017 kan de sociale huurvoorraad dan met 40 woningen per jaar afnemen. o Ook als huur- en koopsector naar elkaar toe bewegen door nationaal beleid (huurliberalisatie, hypotheken) zijn voor middeninkomens mogelijk minder huurwoningen nodig. Zij kunnen dan immers makkelijker de overstap maken van
-5-
de huur- naar de koopsector. Of en in welke mate dit effect heeft is nog moeilijk te bepalen. • Toevoeging in het particuliere huursegment is op basis van deze gegevens beperkt nodig. In het goedkope koopsegment is voor de middeninkomens nieuwbouw gewenst als het een kwalitatief programma toevoegt ten opzichte van de bestaande voorraad. We denken dan vooral aan eengezinswoningen. Nieuwbouw in dit segment is daarnaast ook voor inkomens boven €43.000 mogelijk gewenst. Dit laatste is in dit onderzoek niet nader geanalyseerd. Is Zwolle op de goede weg? In het licht van de genoemde conclusies kunnen we bestaande prestatieafspraken van de gemeente en de drie corporaties beoordelen. Is aanpassing van die afspraken dan gewenst? • Volgens de prestatieafspraken zou het aanbod sociale huurwoningen in omvang gelijk moeten blijven de komende jaren (tot 2020). • Als alle nu bekend plannen van de corporaties uitgevoerd zouden worden, groeit de sociale voorraad licht: met circa 15 woningen per jaar (door meer nieuwbouw dan verkoop en sloop). • De plannen voorzien nog niet in de gewenste netto-toevoeging van 100 sociale huurwoningen per jaar: o Vasthouden aan de prestatieafspraken zal leiden tot een groeiende druk in het sociale huursegment. o Uitstel van sloop en verkoop en / of het opvoeren van het sociale woningbouwprogramma is nodig om meer in lijn met de onderzoeksuitkomsten te werken (en de druk op de sociale sector dus niet op te laten lopen).
-6-
3. Betaalbaarheid huren en kopen Woningcorporaties en gemeenten hebben een eerste verantwoordelijkheid voor mensen met een laag inkomen. Volgens de staatssteunregeling mogen woningcorporaties, om in aanmerking te blijven komen voor WSW-borging, minimaal 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal €34.229 belastbaar per jaar. Doelstelling van beleid is zorg voor betaalbaar wonen voor mensen die op basis van hun inkomen hier niet volledig zelfstandig in kunnen voorzien. Daarom gaan we eerst in op de betaalbaarheid van het wonen voor verschillende inkomensgroepen. Achtereenvolgens gaat het om: hypotheken en huurprijzen, energie en woonlasten, hypotheken onder water en algemene ontwikkelingen in beleid en regelgeving.
3.1.
Hypotheken en huurprijzen
De financieringsregels voor hypotheken Huishoudens kunnen minder lenen dan voorzijn de afgelopen tijd flink aangescherpt: heen, en dit geldt in het bijzonder voor tweeminimaal anuïtair aflossingsschema voor persoonshuishoudens. Waar voorheen beide inkomens volledig werden meegerekend bij het nieuwe hypotheken, afbouw verkrijgen van een hypotheek, is dit nu niet financieringsmogelijkheden tot 100% van meer het geval. Volgens de regels kan nu een de woningwaarde en striktere éénpersoonshuishouden een hogere hypotheek inkomenseisen. Hierdoor zijn krijgen dan een tweepersoonshuishoudens met koopwoningen volgens het huidige eenzelfde (gezamenlijk) inkomen. prijsniveau voor sommigen niet meer bereikbaar. In de tabel geven we een indicatie van de hypothecaire mogelijkheden bij verschillende inkomensklassen (situatie per 1 januari 2013). Tabel 3.1: Gemeente Zwolle. Hypothecaire mogelijkheden NHG (looptijd 10 jaar) Aankoop woning Inkomen
Rente
Max. hypotheek
Bestaand
Nieuwbouw
€34.229
5%
€153.000
€144.000
€147.000
5%
€190.000
€180.000
€183.000
€43.000 Bron: NHG, 2012.
Ten aanzien van betaalbaarheid van huurwoningen heeft het NIBUD (Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting) doorgerekend wat bij verschillende inkomensgroepen een haalbare huurlast is.
-7-
Tabel 3.2:
Gemeente Zwolle. Betaalbare huren voor de inkomensklasse € 34.229 - € 43.000 naar huishoudenstype Belastbaar inkomen
Huur o.b.v. max haalbare huurquote
Gemiddelde (a) en (b)
Huur o.b.v. huidige huurquote
Huur o.b.v. max haalbare huurquote
Gemiddelde (a) en (b)
€43.000
Huur o.b.v. huidige huurquote
€34.229
1 pers. 23-65 €484 1 pers. 65 + €530 2 pers. 23-65 €450 2 pers. 65 + €505 2 pers. 23-65 + 2 kinderen €468 Bron: Nibud, 2011 (bewerking Companen).
€755 €925 €619 €850 €576
€619 €727 €534 €677 €522
€618 €733 €500 €642 €509
€1.012 €1.210 €831 €1.176 €757
€815 €971 €665 €909 €633
Huishoudenstype
•
•
De huurcapaciteit van huishoudens is sterk afhankelijk van de huishoudensituatie. Over het algemeen kunnen 65-plussers, rekening houdende met aftrek van vaste lasten, meer besteden aan huur dan huishoudens jonger dan 65 jaar. Bij huishoudens met een inkomen van € 43.000 zien we dat tweepersoonshuishoudens met twee kinderen maximaal € 633 per maand kunnen uitgeven aan huur, en zitten daarmee net onder de sociale huurprijsgrens. Tweepersoonshuishoudens zonder kinderen zitten met € 665 hier net boven.
Middeninkomens in de huursector Deze woonlastenplaatjes laten zien dat ook voor middeninkomens tussen €34.229 en € 43.000 de betaalbaarheid onder druk staat. Dit geldt ook voor inkomens boven € 43.000 met minder inkomenszekerheden. In het bijzonder gaat het dan om ZZP-ers, die minder hypotheekmogelijkheden hebben. Een deel van deze groep woont in een sociale huurwoning. Deze groep worden in het beleid wel aangeduid als ‘scheefwoners’. De woonlastenplaatjes laten echter zien dat ze niet zomaar door kunnen stromen naar andere marktsegmenten. Ook particuliere huurwoningen zijn voor hen vaak niet bereikbaar, enerzijds vanwege de ruimte in het gezinsbudget, anderzijds omdat verhuurders strikte inkomenseisen stellen (gangbaar is dat het bruto-maandinkomen 4,5 à 5 keer de maandhuur moet zijn). Dit is eigenlijk alleen haalbaar voor mensen met een inkomen boven de €43.000. Er zijn mogelijkheden om de scheefheid te bestrijden: • Het is mogelijk om (bij een deel van de scheefwoners) via extra huurverhoging meer omzet te genereren om in te zetten voor de sociale huurvoorraad. Dit wordt echter afgeroomd door de verhuurdersheffing. • Voor de groep boven €43.000 zou aanbod van duurdere huurwoningen (niet-DEAB) door de corporaties of beleggers gecreëerd kunnen worden. De verhuurresultaten in dit segment laten zien dat tot op heden het animo voor dure huurwoningen nog beperkt is. Voor inkomens tot €43.000 zijn duurdere huurwoningen sowieso vaak onbereikbaar. • Tot slot zullen door beperkte hypotheekmogelijkheden de koopprijzen onder druk komen te staan. De prijsdaling die hierdoor optreedt, zal een deel van de koopwoningen (weer) bereikbaar worden voor middeninkomens.
-8-
3.2.
Energie en woonlasten
Woonlasten gaan niet alleen over hypotheek en huurprijs. Ook energielasten zijn een wezenlijk en (in de toekomst) groeiend onderdeel van de woonlasten. Daarom besteden we ook aandacht aan energielasten. DeltaWonen heeft beleid uitgewerkt voor woon- en energielasten. Zij heeft vastgesteld dat voor huishoudens met een inkomen tot €34.229 een woonquote (netto huur en energie ten opzichte van netto-inkomen) van tussen 35% en 40% haalbaar is. Op basis van dit percentage gelden de volgende woonlasten als haalbaar: • Bij €34.229: maximaal €685 huur- en energielasten • Bij €43.000: maximaal €830 huur- en energielasten Het huidige woningwaarderingstelsel (op basis van punten) biedt ruimte om de energieprestatie van woningen in de prijs terug te laten komen (sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee in de punten). Illustratie: effect gunstig energielabel op woonlasten
Woning label D Maximale huur €826 Streefhuur 74% €611 Energielast €115 Woonquote bijstandsgezin 40%
Woning label A (met extra energiepunten) Maximale huur €935 Streefhuur 74% €690 Energielast €75 Woonquote bijstandsgezin 42%
Het voorbeeld laat zien dat een huurwoning met een D-label bij een gelijk streefhuurpercentage in totale woonlasten nagenoeg gelijk is aan met een A-label. Gestaag wordt (door de relatief sterker stijgende energiekosten) een A-labelwoning relatief goedkoper. • De extra huuropbrengsten bij een energiezuinige woning betekent meer investeringsruimte, bij op korte termijn iets hogere woonlasten. Deze bredere woonlastenbenadering biedt handvatten om investeringsruimte vrij te spelen.
•
3.3.
Hypotheken ‘onder water’
De betaalbaarheid van het wonen staat voor een aantal mensen onder druk omdat hun hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Zeker in noodsituatie kunnen mensen hierdoor hun huis niet zonder restschuld verkopen. Deze restschuld is ontstaan door
-9-
enerzijds te hoge hypotheken (bij de waarde van de woning) en anderzijds doordat de woningwaarde na 2008 niet of nauwelijks meer gestegen is, waardoor de kosten koper niet terugverdiend kunnen worden. Figuur 3.2: Gemeente Zwolle, transacties en gemiddelde transactieprijs (2004-2012) € 240.000
Aantal transacties
€ 220.000 2000 € 200.000 1500
€ 180.000
1000
€ 160.000 € 140.000
Gem. transactieprijs (€)
2500
500 € 120.000 0
€ 100.000 2004
2005
2006
2007
Aantal transacties
2008
2009
2010
2011
2012
Gemiddelde transactieprijs
Bron: Woningmarktcijfers, 2012
Tussen 2004 en 2008 zijn de koopprijzen in de bestaande woningvoorraad in Zwolle nog gestegen. Vanaf 2008 is de prijsontwikkeling gestabiliseerd. Bij woningen uit 2004 zijn hierdoor de kosten koper in 2012 nog niet volledig terugverdiend. Mensen die dus in 2004 een woning gekocht hebben en minimaal de kosten koper meegefinancierd hebben, hebben dus ook in 2012 nog een hypotheek die onder water staat. Dat geldt voor mensen die na 2004 een woning hebben gekocht in heftiger mate. Op basis van Kadastergegevens krijgen we per jaar een globaal beeld van de afgesloten hypotheken die onder water staan. Tabel 3.3:
Transacties en hypotheken onder water per jaar, sinds 2004
Transacties (incl. nieuwbouw) Aantal woningen waarvan de hypotheek hoger is dan de aankoopwaarde voor alle woningen Hypotheken onder water
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2.619
2.769
2.681
2.553
2.344
1.845
1.532
1.495
1.086
1.352
1.275
1.232
1.078
778
781
671
41%
49%
48%
48%
46%
42%
51%
45%
Bron: Kadaster en CBS, 2012
•
Het aantal hypotheken dat bij afsluiten onder water stond is sinds 2004 afgenomen door minder transacties. Het aandeel hypotheken dat onder water stond bij afsluiten is redelijk constant gebleven (rond 45%).
- 10 -
Figuur 3.2: Gemeente Zwolle, aantal transacties naar woningtype (2004-2012)
€ 600.000,00
€ 500.000,00
€ 400.000,00
€ 300.000,00
€ 200.000,00
€ 100.000,00 2004 Appartement
2005
2006
Tussenwoning
2007
2008
2009
Hoekwoning
2010 2^1 kap
2011
2012
Vrijstaand
Bron: Woningmarktcijfers, 2012
Gelet op de ontwikkeling van woningwaarde zullen bewoners van goedkopere woningtype een groter risico dragen bij hypotheken die onder water staan, omdat hier de prijzen het minst gestegen zijn. Bewoners van vrijstaande woningen hebben tussen 20062008 nog geprofiteerd van een prijsstijging, Geleend bedrag en geschatte verkoopwaarde naar leeftijd (Nederland)
Bron: WoON2009
Tegelijkertijd wonen in duurdere woningen vaak mensen die een overwaarde uit een eerdere woning meenemen. Zo leert het WoON2009 dat de hypotheeklast in relatie tot de waarde van de woning gunstiger is naar mate mensen ouder zijn. Het is door al deze mitsen en maren moeilijk een exacte inschatting te maken van het aantal hypotheken dat onder water staat, omdat: • Onbekend is in hoeverre de hypotheek wordt afgelost (in een spaar- of beleggingsfonds of via een annuitaire hypotheek).
- 11 -
Onbekend is in welke mate een hypotheek onder water staat. Er zijn periodes geweest dat een percentage van meer dan 110% loan to value (van de woningwaarde) gefinancierd kon worden. Hoe hoger dit percentage, des te kwetsbaarder het huishouden. • Onbekend is ook of mensen in de tussentijd nog hypotheken hebben opgehoogd in verband met consumptief gebruik. De mogelijkheden hiervoor zijn echter het afgelopen decennium wel aan banden gelegd. • De geografische spreiding van hypotheken die onder water staan onevenwichtig zal zijn, en oververtegenwoordigd is in buurten die na 2004 gerealiseerd zijn. Op basis van de bekende informatie kunnen we wel vaststellen dat het totaal aantal afgesloten hypotheken onder water sinds 2004 minimaal 8.253 bedraagt. Vooral jongeren in nieuwere woningen behoren tot de risicogroepen. Een substantieel deel van deze groep zal bij (gedwongen) verkoop met een restschuld blijven zitten. Vaak wordt verondersteld dat deze groep ‘vast’ zit in zijn woning. Echter ook woningen waar zij naar toe zouden verhuizen zijn goedkoper geworden, waardoor de benodigde overbruggingsruimte in de hypotheek niet toeneemt (en mogelijk zelfs afneemt). •
3.4.
Hervormingen op de woningmarkt
Rond de woningmarkt zijn er allerhande ontwikkelingen die van invloed zijn op de betaalbaarheid van het wonen. In het bijzonder gaat het om het Regeerakkoord. Wij geven een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en de effecten hiervan op de betaalbaarheid van het wonen. Regeerakkoord Het regeerakkoord kent een flink aantal maatregelen die van invloed zijn op de betaalbaarheid van het wonen. Aan de kant van verhuur gaat het om de volgende voorstellen (die nog in wetgeving uitgewerkt moeten worden): • De huurverhoging wordt inkomensafhankelijk. Er is ruimte om de huur extra te verhogen boven inflatie: o +1,5% tot €34.229 o +2,5% tussen €34.229 en €43.000 o +6,5% boven €43.000 • De huurverhoging voor inkomens tot €43.000 wordt gemaximeerd volgens een maximale huurprijs die gerelateerd is aan de WOZ-waarde van de woningen (aanvankelijke voorstel is 4,5% van de WOZ-waarde, maar die grens staat onder druk). • Tegenover de extra huuropbrengsten staat een verhuurdersheffing van €0,8 miljard in 2014 tot €2,0 miljard in 2017. Deze verhuurdersheffing is een veelvoud van de extra opbrengsten als gevolg van de huurverhoging. Dit is voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) reden geweest om voor nieuwe investeringen na 2013 op te schorten (in afwachting van politieke besluitvorming). Deze maatregelen maken het huren verhoudingsgewijs duurder. Tegelijkertijd neemt de investeringsruimte voor corporaties af, in nieuwbouw en herstructurering.
- 12 -
De maatregelen voor de koopsector richten zich vooral op de hypotheekmogelijkheden: • De aftrekbaarheid van nieuwe hypotheken wordt beperkt tot anuitaire hypotheken. Voor bestaande hypotheek wordt de aftrekbaarheid geleidelijk beperkt tot het maximum van de derde belastingsschijf (overgangsregeling: vermindering met 0,5% per jaar van de hoogste belastingsschijf). • De maximale hypotheekruimte wordt in stappen verminderd van 106% van de waarde van de woning naar 100%. In 2013 is de ruimte 104%. • De overdrachtsbelasting wordt structureel afgeschaft. Een inschatting van voorziene effecten van deze maatregelen: Korte termijn effect Huurliberalisatie inflatie)
(boven
Verhuurdersheffing
Huurstijging
•
•
Minder investeringen in nieuwbouw sociale huur Minder investeringen in bestaande voorraad (herstructurering) Minder financiële ruimte om woning te kopen, toenemende druk op de huursector.
•
•
Beperken hypotheekrenteaftrek
Afschaffen overdrachtsbelasting
Lange termijn effect
•
•
•
Weinig effect, omdat die wordt gecompenseerd door lagere hypotheekmogelijkheden als gevolg van de maximaal 100% financiering.
- 13 -
•
•
•
Goedkope koopsector gunstiger concurrentiepositie tov duurdere huursector Meer verkopen sociale huurwoningen om financiële ruimte op peil te houden
Dalende koopprijzen, ‘betaalbaarheid’ en populariteit koopsector neemt toe (naar een nieuw evenwicht). Verminderende doorstroming in koopsector (wooncarrière niet meer dominante verhuisreden). Meer doorstroming in het bijzonder waar andere dan wooncarrièreredenen een rol spelen (flexiblisering arbeidsmarkt).
4. Opbouw en ontwikkeling sociale voorraad De samenstelling van de woningvoorraad is mede bepalend voor kansen van groepen op de woningmarkt. In dit hoofdstuk beschrijven we de opbouw van de woningvoorraad. Van daaruit trekken we conclusies ten aanzien van de kwalitatieve match tussen vraag en aanbod voor de sociale doelgroepen.
4.1.
Huidige opbouw van de woningvoorraad
De gemeente Zwolle telde op 1 januari 2012 52.947 woningen. Circa 49% hiervan is een huurwoning. De woningvoorraad in Zwolle bestaat voor 33% uit sociale huurwoningen (in totaal 17.520 woningen). Hiernaast zijn er ook nog circa 780 overige woningen in het bezit van de woningcorporaties. In totaal zijn er ongeveer 7.545 particuliere huurwoningen (14%). Figuur 4.1: Opbouw van de woningvoorraad in de gemeente
HUUR
Rij / Hoekwoning Appartement Overig
KOOP
Rij / Hoekwoning Appartement Overig 0 tot 150.000
2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 150-180.000
180-250.000
>250.000
Bron: WOZ-bestand gemeente Zwolle (bewerking Companen).
•
•
Ongeveer 40% van de huurwoningen is een eengezinswoning. Iets meer dan de helft van de huurvoorraad bestaat uit appartementen met gemiddeld een lage WOZwaarde. De andere 7% zijn overige woningen. In de koopsector zijn eengezinswoningen dominant. Bijna 60 procent van de koopwoningen is een rij- of hoekwoningen, waarvan de meeste met een WOZwaarde hebben tussen €180.000 en €250.000. Ruim een kwart van de woningen is een (half)vrijstaande woning (aangemerkt onder de categorie ‘overig’, met hoofdzakelijk WOZ-waarden vanaf €250.000).
- 14 -
Tabel 4.1: Sociale huurvoorraad: deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang, 01-01-2013
Kern
voorraad
deltaWonen
Openbaar Belang
Totaal
Flat met lift
2.302
1.941
573
4816
Flat zonder lift
2.226
2.330
615
5171
Eengezinswoningen
3.146
3.173
1.222
7541
-
73
-
73
7.674
7.517
2.410
17.601
Onzelfstandige eenheden Sociale huurwoningen Bron: deltaWonen, SWZ, Openbaar Belang
•
SWZ
De sociale woningvoorraad (17.601) is als volgt verdeeld: Delta Wonen 7.674 woningen, SWZ 7.517 woningen en Openbaar Belang 2.410 woningen.
Aanbod voor middeninkomens (scheefheid) Middeninkomens tussen €34.229 en €43.000 zijn aangewezen op: • Op maximaal 10% van de vrijkomende huurwoningen (volgens de Staatssteunregels, jaarlijks 100 à 150 woningen). • Daarnaast zijn er voor hen particuliere huurwoningen beschikbaar (in totaal 8.246 woningen, jaarlijks 50 tot 100 woningen). Hier gelden echter wel strenge inkomenseisen. • Voor middeninkomens zijn koopwoningen tussen ongeveer €144.000 (kosten koper) en €180.000 maximaal haalbaar. Op grond van de WOZ-waarden heeft ca. 20% van de koopwoningen een prijs onder €180.000. Tabel 4.1: Gemeente Zwolle, actueel te koop staand aanbod Eengezinswoning
Appartement
Aantal
% t.o.v. totaal egz
Tot €150.000 €150.000-€180.000
51 243
Totaal
294
Totaal
Aantal
% t.o.v. totaal mgz
Aantal
% t.o.v. totaal
3% 16%
222 104
43% 20%
273 347
14% 17%
19%
326
63%
620
31%
Bron: Funda december 2012, bewerking Companen.
Momenteel staan er in Zwolle ongeveer 620 woningen te koop met een vraagprijs tot € 180.000, dit is ongeveer een derde deel van het totale aanbod koopwoningen in Zwolle. Ruim de helft bestaat uit appartementen. Dit is anders dan de verdeling op baiss WOZ-waarde; enerzijds omdat het hier vraagprijzen betreft, anderzijds omdat verhuizingen uit goedkopere woningen vaker plaatsvinden.
4.2.
Prestatieafspraken toekomstige ontwikkeling woningaanbod
De corporaties en gemeente hebben in prestatieafspraken de omvang van verkoop en sloop vastgelegd. Hierbij hebben zij afgesproken dat verkoop en sloop minimaal gecompenseerd worden. Uit de woningbouwplanning van de woningcorporaties volgt de voorgenomen nieuwbouw van sociale huurwoningen.
- 15 -
Tabel 4.2: Indicatie ambities aanpassing sociale voorraad deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang, 2013-2023
Sociale huurvoorraad Verkoop
deltaWonen
SWZ
Openbaar Belang
Totaal
7.674
7.517
2.410
17.601
-447
Sloop
-325
Verzelfstandigen
-108
Nieuwbouw (huur)
+1.468
Totaal (na sloop/verkoop/ nieuwbouw) Bron: deltaWonen, SWZ, Openbaar Belang
8.262
-450
-200
-1.097
-515
-180
-1.020 -108
+724 7.276
+180 2.210
+2.372 17.748
Bij deze aantallen zijn de volgende nuanceringen te maken: • Momenteel stagneert op veel plaatsen de verkoop en sloop van huurwoningen. Verkoop door terughoudendheid bij de consument (en onder invloed van de aangescherpte hypotheekregels). Sloop door minder financiële armslag bij woningcorporaties als gevolg van heffingen. • Ook nieuwbouw vertraagt, omdat een deel van de bouwambities in het sociale segment verbonden zijn met nieuwbouw in commerciële segmenten. Bijvoorbeeld gecombineerde plannen van huur- en koopwoningen. Daarnaast is de financiële armslag om te investeren in nieuwbouw beperkt door afnemende borgingsruimte vanuit het WSW.
- 16 -
5. Inkomenspositie en woonsituatie (sociale) doelgroepen We hebben nu zicht op de betaalbaarheid van verschillende inkomensdoelgroepen en de beschikbaarheid van woningen voor deze doelgroepen. In dit hoofdstuk gaan we in op de omvang van de inkomensdoelgroepen en hun woonsituatie. Ook kijken we vooruit naar verschillende economische ontwikkelingsscenario’s, gericht op een conclusie ten aanzien van de gewenste toevoegingen in het sociale huursegment.
5.1.
Omvang doelgroepen en woonsituatie
Van alle huishoudens in de gemeente Zwolle behoort 39% tot de sociale doelgroep tot €34.229. Daarnaast heeft 14% een inkomen tussen €34.229 en €43.000. En nog eens 47% heeft een inkomen boven €43.000. De inkomensopbouw volgt redelijk het landelijk gemiddelde (41%). Echter, in gemeenten van vergelijkbare omvang behoort 38% tot 48% tot de sociale doelgroep. In dat perspectief is het inkomensniveau van Zwolle relatief hoog. In de praktijk heeft een deel van de huishoudens met een inkomen tot € 34.229 geen sociale huurwoning (bijvoorbeeld mensen met een AOW die ooit een woning hebben gekocht). Daarnaast zijn er nu en in de toekomst ook huishoudens met een hoger inkomen die in een sociale huurwoning wonen (aangeduid met ‘scheefheid’). Voor een indicatie van de gewenste omvang van de sociale sector biedt de huidige woonsituatie per doelgroep enig inzicht. Tabel 5.1: Huidige woonsituatie van de verschillende inkomensdoelgroepen in de gemeente Huishoudensamenstelling totaal < € 34.229 € 34.229 - € 43.000 > € 43.000 Totaal
20.650 7.400 24.900 52.950
Samenstelling huishoudens in sociale huur
39% 14% 47% 100%
12.850 2.110 2.640 17.600
73% 12% 15% 100%
Bron: Regionaal Inkomens Onderzoek (CBS), Regionale woononderzoeken, bewerking Companen.
• •
Van alle huishoudens in de sociale huur heeft 73% een inkomen tot € 34.229. Het overige deel (27%) van de sociale huurders woont scheef. Van deze groep heeft 12% een ‘middeninkomen’ tussen de € 34.229 en € 43.000 en 15% heeft een inkomen van meer dan € 43.000.
5.2.
Behoefte veranderingen sociale huursector
De behoefteontwikkeling naar sociale huurwoningen is sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling. En die is op dit moment hoogst onzeker en onvoorspelbaar. Tot op heden gingen nationale inkomensprognoses uit van een economische groei van jaarlijks ruim 2%. Dit lijkt momenteel onhaalbaar. Vanwege de onzekerheid hebben we drie inkomensprognoses van het Centraal Planbureau (CPB) voor Zwolle uitgewerkt:
- 17 -
• Prognose 1: de huidige inkomensverdeling blijft constant (0% groei). Er is dus geen sprake van welvaartsgroei. • Prognose 2 (gecombineerd): de huidige inkomensverdeling blijft de komende 5 jaar constant (0% groei) en zal daarna met 1,2% per jaar toenemen • Prognose 3: een scenario warbij het reële inkomen met 1,2% per jaar groeit. Per scenario brengen we in beeld hoe de doelgroep in de sociale huur groeit of daalt. Daarmee ontstaat zicht op de noodzakelijke kwantitatieve aanpassingen in de sociale huurvoorraad om de druk niet te vergroten ten opzichte van de huidige situatie. Doelgroepontwikkeling bij scenario’s Bij deze scenario’s gaan we uit van nieuwbouw (en groei van Zwolle) volgens de actuele woningbouwplanning van de gemeente Zwolle: te weten in de periode 2012-2017 toevoeging van ca. 2.000 woningen (400 per jaar) en in de periode 2017-2022 2.500 woningen (500 per jaar). Tabel 5.2: Zwolle, ontwikkeling doelgroep 2012-2022 bij 3 economische scenario’s Inkomens < €34.229 0% economische groei 5 jaar 0%, 5 jaar 1,2% economische groei
1,2% economische groei
2012
20.650
20.650
20.650
2017
21.430
21.430
20.175
2022
22.400
21.000
19.900
2012-2017
+780
+780
-475
2017-2022
+970
-430
-275
Bron: Gemeente Zwolle, bewerking Companen
Niet de hele groei komt terecht in de sociale huursector. Door inkomensdaling van eigenaar-bewoners (verlies werk, verlies partner of pensioen) zal ook een deel van de groei in de koopsector neerslaan. Het is nu niet in te schatten in welke mate dit het geval is. Vooralsnog gaan we ervan uit dat het aandeel huishoudens uit de sociale doelgroep dat in de huur- en koopsector woont gelijk blijft. Voor midden- en hogere inkomens is deze inschatting nog lastiger te maken, omdat hun woonsituatie sterk bepaald wordt door beleidsvoorstellen (toewijzingsregel 90%, huurliberalisatie, hypotheekmogelijkheden, koopprijsontwikkeling). Daarnaast profiteert deze groep ook van verkoop van huurwoningen.
- 18 -
Tabel 5.3: Zwolle, ontwikkeling inkomensgroepen in sociale huur 2012-2022 bij 3 economische scenario’s 2017 2022 2012 Totaal inkomens <€34.229
0,0%
5 jaar 0% daarna +1,2%
+1,2%
0,0%
5 jaar 0% daarna +1,2%
+1,2%
20.650
21.430
21.430
20.175
22.500
21.000
19.900
< € 34.229
12.850
13.335 (+485)
13.335 (+485)
12.550 (-300)
13.940 (+1090)
13.125 (+275)
12.335 (-515)
€ 34.229 - € 43.000 > € 43.000
2.110 2.640
In sociale huur
PM
PM
Bron:. CBS, bewerking Companen
• Op dit moment hebben 12.849 huishoudens in de sociale huursector een inkomen tot €34.229. Ongeveer 4.750 huishoudens wonen in een sociale huurwoning maar hebben een inkomen dat hoger is dan €34.229. Dit zijn de scheefhuurders. • In 2017 zullen bij een nul-groeiscenario 13.335 huishoudens tot de doelgroep behoren (toename ca.485 huishoudens). Bij een positief economisch scenario zal de omvang van de doelgroep afnemen naar 12.550 huishoudens (afname ca. 300 huishoudens). • Op langere termijn worden de bandbreedtes groter door onzekerheden. Opgave voor middeninkomens tussen €34.229 en €43.000 Zwolle telt 7.400 huishoudens met een inkomen tussen €34.229 en €43.000. Dit is 14% van alle huishoudens. Hiervan wonen er 2.110 in een sociale huurwoning. Verder zijn zij aangewezen op particuliere huurwoningen (al is dit lastig door strenge inkomenseisen) en goedkope koopwoningen. Vergelijking met het aanbod in deze categorieën lijkt erop dat er jaarlijks voor middeninkomens een redelijk, zij het eenzijdig, aanbod beschikbaar komt. Een deel zal hoogstwaarschijnlijk in de (sociale) huursector blijven wonen: • Juridische mogelijkheden ontbreken om scheefwoners te dwingen te verhuizen. • Voor veel scheefwoners ontbreken betaalbare alternatieven in de huur- of koopsector. • De prijs van de te betrekken woning is ongunstig ten opzichte van de huidige woning. • Een zekere scheefheid wordt vanuit beleid vaak aangemoedigd omdat dit in buurten of complexen bijdraagt aan bewonersdifferentiatie. • Vanuit het rijk zijn maatregelen in voorbereiding om scheefheid terug te dringen, door inkomensafhankelijke huurverhogingen. De effectiviteit van de maatregelen is afhankelijk van de mogelijkheden om de eerdere argumenten teniet te doen. Kwalitatief tekort in sociale huursector De voorgaande benadering betrof vooral inzicht in het kwantitatieve tekort. De vergelijking van huishoudensamenstelling in de sociale doelgroep in de huursector met de samenstelling van de woningvoorraad, geeft een indicatie van kwalitatieve tekorten. Tabel 5.4: Zwolle, huishoudensamenstelling in de sociale doelgroep, 2012 1 phh 2 phh Gezin Samenstelling huurders 65% 15% 20% <34.229 Bron: CBS, bewerking Companen
- 19 -
Totaal 100%
Kern
voorraad
Tabel 5.5: Zwolle, samenstelling sociale huurvoorraad, 2013 deltaWonen
SWZ
Openbaar Belang
Totaal
Flat met lift
2.302
1.941
573
4816
Flat zonder lift
2.226
2.330
615
5171
Eengezinswoningen
3.146
3.173
1.222
7541
-
73
-
73
7.674
7.517
2.410
17.601
Onzelfstandige eenheden Sociale huurwoningen Bron: : deltaWonen, SWZ, Openbaar Belang
• De sociale doelgroep in Zwolle bestaat hoofdzakelijk uit eenpersoonshuishoudens (65%). De overige huishoudens (35%) bestaan uit tweepersoonshuishoudens en gezinnen. • Iets meer dan de helft van de sociale huurvoorraad (56%) bestaat uit meergezinswoningen (appartementen met en zonder lift). Hiernaast is 43% van de sociale huurvoorraad een eengezinswoning en 1% onzelfstandige woonruimte. • Als we kijken naar de typologie zien we dat er een redelijke kwalitatieve match is in Zwolle. Het is echter niet onwaarschijnlijk dat er voor de hogere leeftijdsgroepen een tekort is aan toegankelijke (senioren)woningen. Conclusies kwantitatief tekort sociale sector Vanuit deze analyses en de huidige marktsituatie trekken we de volgende conclusies: • Voor de korte termijn (de eerste jaren) lijkt het logisch om uit te gaan van een economische 0-groei. Bij gelijkblijvende scheefheid zouden dan jaarlijks circa 100 sociale huurwoningen netto per saldo toegevoegd moeten worden om de druk op de sociale huursector niet op te laten lopen. • Voor de langere termijn (richting 2022) is het moeilijk te voorspellen hoe de economische ontwikkelingen dan gaan en wat de effecten zijn van de voorgenomen ingrepen in de woningmarkt. Wij geven enkele denkrichtingen mee: o Als de economische groei weer aantrekt, zijn op termijn minder sociale huurwoningen nodig. De noodzakelijke groei van de komende jaren, zou dan gecompenseerd moeten worden door onttrekkingen (door sloop / verkoop, etc.) o Als de huur- en koopsector naar elkaar toe bewegen door nationaal beleid (hypotheekmogelijkheden, huurliberalisatie) kan het voor middeninkomens makkelijker worden om van de huur- naar de koopsector te verhuizen. • Voor (lagere) middeninkomens is op korte termijn aanbod in de sociale huursector gewenst (scheefheid). Mogelijk legt het niet verhuizen uit sociale huurwoningen naar een koopwoning of duurdere huurwoning een tijdelijk extra druk op de sociale huursector. Door verkoop van huurwoningen en aanbod in goedkope koopsector kan mogelijk toch een deel van deze groep bediend worden.
- 20 -
Bijlage: scheefheid en ontwikkelstrategieën Hoe ga je om met verschillende doelgroepen (DAEB en niet-DAEB) en wat zijn je beïnvloedingsmogelijkheden? Hoe ga je om met scheefheid? Niet alle sociale huurwoningen worden bewoond door de sociale doelgroep. Deze ‘scheefheid’ heeft zowel gewenste (variatie in wijken, huisvestingsmogelijkheid voor middeninkomens) als ongewenste kanten (sociaal kapitaal in vastgoed wordt benut door een doelgroep voor wie dit niet primair bedoeld is). De (politieke) uitspraak in welke mate scheefheid gewenst is, heeft belangrijke implicaties voor de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad (meer scheefheid betekent meer behoefte aan sociale huurwoningen). De effecten van ontwikkelingen en interventiestrategieën zijn schematisch weergegeven: • Schema 1: de huidige situatie. • Schema 2: een situatie waarin de sociale doelgroep in omvang daalt. Dan is er in de bestaande sociale huurvoorraad meer ruimte voor middeninkomens (scheefheid). Deze scheefheid kan benut worden voor bijvoorbeeld verkoop of huurverhoging (zie schema’s 4 en 5). • Schema 3: de sociale doelgroep groeit in omvang. In dat geval moet de scheefheid afnemen bij een gelijkblijvende sociale huurvoorraad, anders kunnen huishoudens uit de sociale doelgroep niet gehuisvest worden. • Schema 4: verkoop van huurwoningen aan zittende bewoners zorgt ervoor dat de sociale voorraad weliswaar afneemt, maar ook de scheefheid (omdat vooral hogere inkomens de woning kunnen kopen). Tevens maakt deze strategie ‘investeringsvermogen’ vrij dat in de stenen vast zit. • Schema 5: huurverhoging bij de niet-doelgroepen levert de corporatie extra opbrengsten. Dit biedt investeringsruimte in het sociale segment. Figuur 3.2: Schematische weergave van de ontwikkeling van de scheefheid, interpretatie en strategieën
Doelgroepontwikkeling 2 3
Strategieën 4
Nietdoelgroep / scheefheid
Huidige situatie 1
5
€
EU-doelgroep
schuifruimte
Huidige situatie in sociale huurvoorraad
•
Effect krimpende doelgroep
Effect groeiende doelgroep
Effect verkoop huurwoningen
Effect huurverhoging bij niet-doelgroep
Het is aan de corporaties en de gemeente om een oordeel aan te geven over en om toekomststrategieën te bepalen.
- 21 -
