Dure plannen, goedkope oplossingen

kompas

Kompas energiebewust wonen en werken

Dure plannen, goedkope oplossingen Adviseren over organisatie en financiering van energiebesparing in de utiliteitsbouw

Dure plannen, goedkope oplossingen Adviseren over organisatie en financiering van energiebesparing in de utiliteitsbouw

Inhoudsopgave

Inleiding

Inleiding

3

Deel 1: Mogelijke financiële en organisatorische constructies

7

Energiebesparing is business. Voor projectontwikkelaars, beheerders, gebruikers, financiers, leveranciers en adviseurs in de utiliteitsbouw is hier nog veel meer te halen dan vaak wordt gedacht. Bovendien kunnen 1

2

3

4

5

6

7

8 9

10

Energiebesparende systemen met leverancierskrediet Praktijkvoorbeeld 1: Relighting Achtergrond Energiebesparende systemen leasen Praktijkvoorbeeld 2: Ketellease Praktijkvoorbeeld 3: Leasen van licht door een papierfabriek Praktijkvoorbeeld 4: Het leasen van een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor het Haagse Hoge Huis in Den Haag Achtergrond De volledige energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst Praktijkvoorbeeld 5: Gebouwencomplex Mahler4 Praktijkvoorbeeld 6: Energievoorziening van een woon, werk en verblijfsgebied door een full-service energiedienst Achtergrond Zelf een (projectgebonden) energiedienst oprichten Praktijkvoorbeeld 7: Een energiedienst in een kantoorgebouw met meerdere eigenaar/gebruikers Achtergrond Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark Praktijkvoorbeeld 8: Bedrijventerrein Zuiderzeehaven Kampen 2005 –2010 Praktijkvoorbeeld 9: Het bedrijventerrein Westfrisia Oost III Achtergrond

20 21 22 22 24 25 25 29 31

Deel 2: Het opzetten van financiële en organisatorische constructies

33

Een systematische projectaanpak 6.1 Het ontwikkelen van de planopzet 6.2 Het realiseringstraject Alle geldzaken op een rij 7.1 Financieringswijzen 7.2 Fiscale faciliteiten 7.3 Overige subsidieregelingen Organisatorische aspecten van projecten Specifieke organisatorische aspecten bij projecten op een bedrijventerrein of kantorenpark 9.1Inleiding 9.2 De belangrijkste aspecten Risicomanagement 10.1 De grootste risico’s 10.2 Risico’s afdekken

34 34 37 40 40 41 42 43 45 45 46 48 48 50

Deel 3: Bijlagen Bijlage 1: Rechtsvormen bij samenwerking (investering, financiering en exploitatie) Bijlage 2: Slim omgaan met de omzetbelasting (BTW) Bijlage 3: Checklist voor het aangaan van overeenkomsten en contracten Bijlage 4: Energietarieven Bijlage 5: Referenties

8 8 10 11 11 12 14 16 18 18

bij energiebesparing belangen van alle betrokken partijen samenlopen. In deze publicatie - die speciaal is bedoeld voor adviseurs - leest u daarover veel meer. Aan de orde komen achtergronden en constructies voor de financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen bij de nieuwbouw en renovatie van individuele kantoren én van hele kantorenparken. Op basis van de gepresenteerde informatie kan men op het gebied van energiebesparing veel verdergaande stappen te zetten dan men aanvankelijk voor ogen had, niet alleen in het belang van een beter milieu, maar ook in het belang van ieders portemonnee.

51 52 55 56 58 62

Energiebesparende maatregelen worden tegenwoordig altijd toegepast bij renovatie en nieuwbouw van kantoren. Toch zijn vaak nog veel verdergaande stappen mogelijk èn gewenst. Immers, met investeringen in nieuwbouw of renovatie leg je het energieverbruik en daarmee de energiekosten van een gebouw voor vele jaren vast. Wie direct maximaal investeert in maatregelen als energiezuinige verlichting, een energiezuinige klimaatinstallatie of warmte/koudesystemen met energieopslag in de bodem, zorgt voor jarenlange lagere gebruikskosten. Dat is aantrekkelijk voor de gebruiker en dus ook voor ontwikkelaar en de belegger, omdat een object beter verhuurbaar of verkoopbaar wordt. Huurders vragen er ook steeds vaker zelf om. Bovendien verplichten of stimuleren gemeenten vaak extra energiebesparing. Desondanks blijven investeringen in energiebesparende voorzieningen vaak achter bij de verwachtingen. Daarvoor bestaat een groot aantal redenen, zoals: • De projectontwikkelaar vreest de hogere investeringskosten onvoldoende terug te krijgen via hogere huur of verkoopprijzen. • De projectontwikkelaar voorziet problemen met de Energie Investerings Aftrek die een project rendabel maakt maar niet kan worden ‘meeverkocht’ met het gebouw en alle installaties erin. • De partij die extra maatregelen wil treffen, heeft onvoldoende financiële armslag om de benodigde (hogere) investeringen te plegen.

• Er is onvoldoende expertise met de nieuwe systemen. Men wil geen extra risico’s lopen. • Op een kantorenpark liggen goede mogelijkheden, maar men ziet op tegen de complexiteit van een dergelijk project. Voor deze en vergelijkbare problemen bestaan evenwel oplossingen. Het is zelfs mogelijk extra investeringen te doen zonder dat één van de betrokken partijen dat merkt op zijn balans of dat één van de partijen wordt opgescheept met een systeem dat lastig te beheren zou zijn.

DE VOORDELEN VAN EEN OPTIMAAL ENERGIE-EFFICIËNT KANTOORGEBOUW Een energiezuinig gebouw is een prestigieus gebouw voor eigenaar, gebruikers en beheerder, en beter verkoopbaar of verhuurbaar voor projectontwikkelaars en beleggers. Dat heeft verschillende oorzaken: • Een technologisch hoogwaardig imago. • Lagere totale kosten voor iedereen, vaak al mogelijk vanaf het eerste jaar. • Een hoger comfortniveau. • Een hoge duurzaamheid. Kortom: een energiezuinig kantoorgebouw is een modern kantoorgebouw.

3

Een gemeenschappelijke uitdaging EEN ENERGIEZUINIG KANTOOR IS BUSINESS VOOR ALLE BETROKKEN PARTIJEN

Bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor (of kantorenpark) kunnen vele partijen betrokken zijn. Ze staan weergegeven in onderstaande figuur.

Iedere partij die bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor betrokken

voordelen van een energie-efficiënt kantoor). Om energie-investeringen

is, heeft belang bij vergaande investeringen in energiebesparing. Voor

te beperken of minder risico te lopen, kunnen zij financiering en

iedereen levert het - betere of extra - business op.

organisatie uitbesteden. De te behalen winst is dan ook beperkter. Eigenaar/gebruikers blijven vaak lang in het bezit van het pand en

ontwikkelingsfase

exploitatiefase

Projectontwikkelaar

kunnen eenvoudig gebruik maken van subsidies en fiscale regelingen.

Doorgaans bouwt de projectontwikkelaar een kantoor geheel of gedeelteOverheid Financiers Adviseurs Projectontwikkelaar

Belegger

Notaris

lijk voor eigen rekening en risico. Zijn doel is een project te ontwikkelen

Huurder

dat een goed rendement oplevert. Doorgaans heeft de projectontwikkelaar

Huurders stellen steeds vaker eisen op het gebied van energiebesparing.

geen bemoeienis meer met de exploitatie van het project en investeert

De projectontwikkelaar kan vervolgens de gewenste voorzieningen treffen,

hij bij voorkeur niet meer dan nodig is. Hij heeft wel belang bij een betere

maar de huurder/gebruiker kan dat ook zelf doen (in overleg). Dan komen

verhuur en verkoopbaarheid. Daar ligt het aangrijpingspunt voor energie-

de baten ook bij hem te liggen, wat zeer interessant is als de huurder

besparing. Er zijn goede mogelijkheden voor externe financiering, externe

fiscaal voordeel kan benutten. Na afloop van de huurtermijn en het

energieprojectontwikkeling en/of outsourcing van de complete energie-

verlaten van het pand vervalt de investering vaak aan de eigenaar van

voorziening. Dit kan besparingen op de investeringskosten opleveren.

het gebouw. Men kan afspraken maken om hiervan af te wijken. Uiteraard kan men ook kiezen voor oplossingen waarbij derden de financiering

Architect

Bouwkundig adviseur

Makelaar

Technisch adviseur

Belegger

en/of organisatie voor hun rekening nemen. Over tussentijdse huur-

Bij veel kantoren is de belegger de afnemer van de projectontwikkelaar.

opzegging maakt men eveneens afspraken.

Hij heeft belang bij een betere verhuurbaarheid en waardevastheid van

Beheermaatschappij

het object. Energiebesparende voorzieningen dragen daaraan in hoge

Beheermaatschappij

mate bij. Sommige beleggers streven bewust een groen imago na. Vanuit

Een externe beheerder kan energiebesparende voorzieningen zelf gaan

hun langetermijnbelang kunnen/willen beleggers energiemaatregelen

beheren of weer uitbesteden aan een onderaannemer. De keuze bepaalt

vaak zelf financieren. Dit leidt echter tot een hogere huur. Het kan lastig

de risico’s maar ook de mogelijke opbrengsten.

zijn potentiële huurders ervan te overtuigen dat deze (ruimschoots) wordt Aannemer

Technisch installatie bedrijf

Onderaannemers

Huurder

Onderaannemers beheermaatschappij

gecompenseerd door een lagere energierekening. Verder zullen beleggers

Overheid

geen sores willen ten aanzien van de energievoorziening. Dan kan men

De lokale overheid speelt vaak een grote rol bij nieuwbouwprojecten. Deze

kiezen voor externe financiering, externe energieprojectontwikkeling en/of

kan (extra) eisen stellen aan de energie-efficiency bij de gronduitgifte en

outsourcing van de complete energievoorziening. In die gevallen loopt de

de verlening van de bouwvergunning. Soms speelt een gemeente een

beheerder geen of weinig risico, maar behaalt hij natuurlijk ook geen

actieve rol in de voorbereiding van projecten, waarbij ze energie-efficiënte

rendement op de energie-investeringen.

keuzen kan bevorderen. Soms zijn gemeenten bereid zelf te investeren om een specifiek systeem mogelijk te maken. Nu steeds meer gemeenten het

Overzicht van de partijen die betrokken zijn bij de bouw van een nieuw kantoor of kantorenpark

Opvallend genoeg is de totstandkoming van een energiezuinig kantoorgebouw of kantorenpark meestal in het belang van álle betrokkenen. De kadertekst op de volgende bladzijde geeft daarvan een overtuigend beeld. Daarom ligt het voor de hand om in een concreet geval gezamenlijk te zoeken naar de beste manier voor het aanschaffen, installeren, exploiteren en beheren van energiebesparende voorzieningen. Daarbij horen alle activiteiten van financieren tot exploitatie en onderhoud. In de praktijk zien we voor deze zaken steeds wisselende oplossingen. Er zijn vele opties, waarin direct betrokken en ingehuurde partijen steeds andere rollen vervullen. Bij al deze opties moeten de volgende zaken worden geregeld: • de samenwerkingsvorm; • de (fiscaal meest interessante) rechtspersoon; • het doen van investeringen;

4

• • • • • •

Eigenaar/gebruiker

Bestuursakkoord Nieuwe Stijl (BANS) hebben ondertekend met de Rijks-

Eigenaar/gebruikers hebben in eigen beheer en meestal deels met ‘eigen’

overheid, krijgt Klimaatverandering naar verwachting de komende jaren

en deels met geleend geld een kantoorgebouw laten neerzetten.

hoge prioriteit in de milieuvergunningverlening en in de controle en

Zij hebben in principe alle belang bij optimale energie-efficiency (zie: de

handhaving van energiebesparingsmaatregelen.

de meest geëigende financieringsvorm; het verkrijgen van subsidies; de verdeling van de opbrengsten; garanties voor exploitatie; het overeenkomen van contracten; het desgewenst gemeenschappelijk inkopen van energie en netbeheer.

Deze publicatie Hiervoor bestaan kant-en-klare oplossingen, maar vaak is maatwerk nodig. Dan komt u als adviseur nadrukkelijk in beeld. Uw belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat de betrokken partijen een zodanige constructie kiezen voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen dat er een gemeenschappelijke win-winsituatie ontstaat. Tevens dient de goede verhouding te worden gevonden tussen risico’s die de verschillende partijen willen nemen en de mogelijke winst die ze kunnen behalen.

Over de technische kant van energiebesparende maatregelen is volop informatie beschikbaar in de vorm van brochures, boeken en internetsites. Daar gaat het in deze publicatie dus niet om. Waar het wel om gaat is: kan met een zelfde of zelfs een lagere investering meer energiebesparing worden bereikt? Kunnen pakketten met goed renderende opties worden samengesteld die derden financieren en mogelijk beheren? Onderwerpen die aan de orde komen zijn bijvoorbeeld:

• Individueel eigendom, gemeenschappelijk eigendom of het eigendom bij een (gezamenlijk aangewezen) derde partij? • Onderhoud en beheer: zelf uitvoeren of laten doen door een derde partij? • Zelf financieren of laten doen door een bank of investeringsbedrijf? • Onderhoud en beheer door een beheersmaatschappij of een installateur? • Belegger als eigenaar van het gebouw en huurders/ gebruikers als eigenaar van de energiebesparingsoptie? • In en uitstapregelingen voor huurders.

5

Leeswijzer Deze publicatie gaat uit van een systematische aanpak van energiebesparende voorzieningen in kantoren en kantorenparken. Dat weerspiegelt zich ook in de opzet. Het is echter ook goed mogelijk om delen van deze publicatie te gebruiken, voor het geval plannen de fase van ideevorming reeds zijn gepasseerd. Deel 1 beschrijft de vijf belangrijkste constructies voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen. Het gaat om: 1 Een energiebesparend systeem aanschaffen met leverancierskrediet. 2 Een energiebesparend systeem leasen. 3 De hele energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst. 4 Zelf een projectgebonden energiedienst oprichten. 5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark. Deze onderwerpen komen achtereenvolgens aan de orde, meestal geïllustreerd aan de hand van interviews met partijen die een dergelijke dienst leveren of partijen die ervaring hebben met de afname ervan. De interviews maken duidelijk dat de informatie uit deze publicatie bepaald niet alleen theorie is. Deel 2 gaat over het proces dat moet worden doorlopen om tot de meest gewenste financiële en beheerconstructie te komen. Het bestaat uit de hoofdstukken 6 tot en met 10. Deze gaan achtereenvolgens over de systeemaanpak (waarbij eerst een voorlopig plan wordt gemaakt en daarna een definitief plan), de bijzondere financiële aspecten van een energiebesparingsproject, de organisatorische

aspecten van een project bij individuele kantoren en specifieke organisatorische aspecten van een project op een kantorenpark.

Deel 1

Tot slot De informatie in deze publicatie is grotendeels gebaseerd op proefprojecten die SenterNovem heeft ondersteund in het kader van ‘Kompas energiebewust wonen en werken’ van het ministerie van VROM. Dit programma heeft als doel bij te dragen aan de vermindering van de CO2-uitstoot van de gebouwde omgeving. Het accent ligt hierbij op grootschalige inzet van ‘bedrijfszekere’ instrumenten. Het programma gaat vooral uit van de mogelijkheden bij doelgroepen in de markt. De publicatie beoogt een aantal belangrijke zaken omtrent de aanpak van financiering, eigendom en beheer van energiebesparende voorzieningen helder te maken, maar is zeker niet volledig. Het aandachtsgebied is complex, als gevolg van het samenspel van techniek, organisatie, betrokken partijen, publiek- en privaatrecht, in en verkoop van energie, tarieven en contracten. Bovendien blijven zowel het overheidsbeleid als de markt aan veranderingen onderhevig. Dit maakt twee dingen duidelijk: energiebesparing in de utiliteitsbouw is maatwerk èn een kwestie van lange adem. Dit draaiboek reikt de eerste handvatten aan om in een concrete situatie tot een constructie te komen die tot een betere projectopzet en grotere energiebesparing leidt. Úw inzet en die van uw opdrachtgevers bepaalt vervolgens hoe ver u kunt komen.

Mogelijke financiële en organisatorische constructies Voor de financiering van energiebesparende voorzieningen bestaan - naast eigen geld inbrengen, geld lenen en een installatie huren - vijf concrete alternatieven. Deze worden in dit deel van de publicatie besproken. Nadrukkelijk moet worden gesteld dat de markt sterk in beweging is. Daar waar oplossingen nu nog vaak adhoc zijn gevonden, komen naar verwachting meer standaardaanbiedingen op de markt.

De belangrijkste constructies voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen zijn: • Een energiebesparend systeem aanschaffen met leverancierskrediet. • Een energiebesparend systeem leasen. • De hele energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst. • Zelf een projectgebonden energiedienst oprichten. • Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark. Dit deel van de publicatie beschrijft wat deze constructies precies inhouden, waarvoor ze geschikt zijn, wat hun voor- en nadelen zijn, welke randvoorwaarden gelden voor toepassing en wat een adviseur bij de constructie kan betekenen.

6

Dit deel bevat belangrijke basiskennis voor het concreet financieel en organisatorisch opzetten van een energiebesparingsproject, zoals beschreven in deel 2 van deze publicatie.

FINANCIER/BANK In alle constructies spelen banken een niet onaanzienlijke rol als het gaat om kredietverstrekking. Voordat ze geld verstrekken kijken ze altijd naar de kredietwaardigheid van de betrokken partijen, garantstelling, onderpand, de looptijd en natuurlijk de omvang van het krediet.

7

1 Energiebesparende systemen met leverancierskrediet

Kathleen Markey, Nieuw licht op terugverdientijd

Een eenvoudige financieringsconstructie van een energiebesparende voorziening is het leverancierskrediet. Dit betekent dat de leverancier de investering voor zijn rekening neemt en de afnemer de investering in termijnen afbetaalt. Het systeem wordt wel direct eigendom van de afnemer. Feitelijk is dus sprake van een langlopende onderhandse lening. Er is een Belgisch bedrijf dat in Nederland hoogwaardige en energiezuinige kantoorverlichting aanbiedt volgens de constructie van leverancierskrediet. In het algemeen lijken er overigens veel meer mogelijkheden te bestaan om energiebesparende voorzieningen met leverancierskrediet te verkopen.

praktijkvoorbeeld 1

Relighting

Het Belgische bedrijf Fines NV past leverancierskrediet toe bij zogeheten relighting-projecten: de klant laat zijn pand door Fines energiezuinig herverlichten, Fines NV schiet het investeringsbedrag voor en de klant betaalt dat in termijnen weer terug. Groot voordeel voor laatstgenoemde: geen investeringshobbel, wel meteen volop profiteren van de besparing op de energierekening!

800.000

600.000

financiële bonussen 400.000

46.000,00 €

jaar 1

136.610,00 €

Interview: Nieuw licht op terugverdientijd

200.000

Kathleen Markey is één van de oprichtsters van Fines NV, dat nu zo’n zeven jaar bestaat. Tijdens haar studie ‘Toegepaste economische weten-

jaar 2 0

schappen’ aan de Universiteit van Antwerpen ontwikkelde zij methoden

jaar 3 1

om toepassing van duurzame technieken economisch te vergemakkelijken. In eerste instantie leek de kloof tussen theorie en praktijk te groot…..

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13 14 15

-200.000

jaar

jaar 4

Markey: “Goede ideeën en methodieken bleven op de plank liggen en werden niet opgepakt door bedrijven en instellingen die er voordeel van

jaar 5

zouden hebben. Ik heb toen gedacht: dan doen we het zelf wel.” Zo

Kosten en besparingen over een periode van 15 jaar. De grafiek laat zien

kreeg het concept van ‘relighting’ gestalte.

dat er de eerste 7 jaar een geringe investering wordt gedaan; na deze

jaar 6

afbetalingsperiode stapelen de voordelen zich per jaar op. Bron: project Philips SFJ Gebouw (oplevering 2004)

jaar 7

Unique selling points

EIA terugave btw op investering

76.288,00 €

energiebesparing

182.610,00 €

127.330,00 €

voorschot

25.777,00 €

besparing op onderhoud

102.065,00 €

121.380,00 €

aflossing

76.288,00 €

energiebesparing 102.065,00 €

121.380,00 €

aflossing

102.065,00 €

121.380,00 €

aflossing

102.065,00 €

121.380,00 €

aflossing

102.065,00 €

121.380,00 €

aflossing

102.065,00 €

121.380,00 €

aflossing

25.777,00 €

besparing op onderhoud

76.288,00 €

energiebesparing

25.777,00 €

besparing op onderhoud

76.288,00 €

energiebesparing

25.777,00 €

besparing op onderhoud

76.288,00 €

energiebesparing

25.777,00 €

besparing op onderhoud

76.288,00 €

energiebesparing

25.777,00 €

besparing op onderhoud

76.288,00 €

energiebesparing

25.777,00 €

besparing op onderhoud

Totaal financieel voordeel over 15 jaar

102.065,00 € x 9 1.713.685,00 €

Uitgangspunt bij relighting is een gebouw met een suboptimale ver-

veertig procent op. In sommige gevallen kan zelfs zeventig procent op de

Totale kostprijs van de investering

855.610,00 €

lichtingsinstallatie. Fines vervangt deze door een nieuw en sterk energie-

energiekosten voor verlichting worden bespaard. De besparingen van de

Uw winst

857.975,00 €

besparende installatie. Terwijl Fines de kosten hiervan voorfinanciert, plukt

klant kunnen worden aangewend om Fines gedurende een periode van

de klant er meteen de vruchten van: in meer dan negentig procent van de

circa zeven jaar terug te betalen. Gedurende deze periode is de klant

Gedetailleerd kosten/baten-overzicht project Philips SFJ Gebouw Eindhoven. Het totaal opgesteld vermogen voor relighting

gevallen levert de hernieuwde verlichting een besparing van ten minsten

formeel eigenaar van de installatie.

was 540.225 W; daarna 151.361 W. Het verbruik in de oude situatie: 1.350.563 kWh/jr. Na relighting: 378.403 kWh/jr.

8

(incl. BTW)

9

De aanpak van Fines kent een aantal sterke punten. Eén daarvan is dat de Leuvense ESCO (Energy Service Company) garant staat voor de te verwach-

Fines heeft onder andere een project uitgevoerd bij een Philips-

ten besparingen in een pand. Markey licht toe: “We doen bij elk project

kantoorgebouw van zeven etages. Hier zijn de bestaande, vijftien jaar

steeds eerst een audit ter plekke. We bekijken dan hoe hoog het bespa-

oude, 3x 58 watt armaturen vervangen door hypermoderne 2x28 watt

ringspotentieel is. Vervolgens maken we een kosten-batenanalyse die we

armaturen met daglichtsensor. Het opgestelde verlichtingsvermogen

aan de klant voorleggen. Die moet dan zijn keuze maken. Wij van onze

is nu 196 in plaats van 540 kW. Fines zorgde voor ontwerp, aanleg,

kant staan echter garant voor de besparing die we voorgerekend hebben.

metingen èn voorfinanciering. De gebruiker betaalt de investering

Wordt die niet gerealiseerd in de praktijk, dan leggen we het verschil bij.

terug op basis van de gerealiseerde elektriciteitsbesparing plus be-

Maar dat is nog nooit gebeurd.” Maar ook op het niet-materiële vlak is

sparing op onderhoud, waarbij de maandelijkse besparingen worden

er voordeel voor de klant. Markey: “Kostenbesparing is het hoofddoel

gebruikt als aflossing. Een en ander is berekend bij gelijkblijvend aan-

van je ingreep, maar het gaat niet om de kostenverlaging alleen; ook de

tal branduren van de verlichting en energieprijzen. Een overzicht van

kwaliteit van de verlichting wordt verhoogd. Op de werkplek wordt de

de installatiekosten en de terugbetaling staat in de tabel op de vorige

lichtsterkte op maat aangepast. De arbeidsomstandigheden verbeteren

bladzijde. Na zes jaar wordt de gebruiker eigenaar van de installatie.

dus ook.”

Daarna boekt deze een groot financieel voordeel. Gekapitaliseerd over de resterende levensduur komt deze uit op ruim € 1,7 miljoen

2 Energiebesparende systemen leasen Leasen biedt een tweede mogelijkheid voor gebruikers om bedrijfsmiddelen aan te schaffen zonder zelf investeringen te plegen. Het aantrekkelijke van het leasen van energiebesparende voorzieningen is dat dit niets extra hoeft te kosten ten opzichte van een conventionele situatie. De besparing op energiekosten compenseert immers ruimschoots de gemaakte extra kosten. Voor overheden en non profit-instellingen is leasen helemaal een

(inclusief BTW).

Gouden formule

slimme constructie, omdat het leasebedrijf Energie Investerings Aftrek (EIA) kan krijgen en dit voordeel deels kan

Ogenschijnlijk lijkt de methode op de spreekwoordelijke kip met de gouden

doorschuiven naar de opdrachtgever

eieren: de klant verdient er eigenlijk alleen maar aan en bovendien worden de beoogde besparingen ook nog eens door de leverancier gegarandeerd.

Meer informatie op www.fines.be of bij Fines, Kathleen Markey,

Je zou zeggen dat een dergelijke formule tot massale relighting zou moe-

tel. 0032 16 23 82 86, e-mail [email protected]

ten leiden. Markey relativeert: “De formule is inderdaad goed, en we hebben over succes ook niet te klagen. Toch is het niet zo dat iedereen nu aan het relighten slaat. Deels gebeurt dat op basis van reële argumenten, maar

Achtergrond

deels ook niet. Vaak leven er onterechte ideeën over minimale terugverdientijden.” Daarmee doelt Markey op de veel gehanteerde terugverdientijd van maximaal vijf jaar. Markey doceert: “Vaak is dat best reëel, maar men vergeet dat je die norm wèl moet relateren aan het type investering. Als je zeker weet dat je een bepaalde installatie langere tijd zult gebruiken, wat bij verlichting vaak het geval is, mag je de economische haalbaarheid best toetsen met een langere terugverdientijd. De periode dat je met zekerheid rendeert op je investering is immers ook langer.” De verwachting is dat de aanpak van Fines in bredere kring zal doordringen en dat steeds meer bedrijven en instellingen met relighting in zee zullen gaan. Dat onze zuiderburen hun blik daarbij niet van het noorden zullen afwenden is nu al duidelijk: Markey : “We zijn op zoek naar een Hollandse partner.”

Voor leverancierskrediet is een leverancier nodig met voldoende eigen vermogen om zelf te investeren in, of geld te lenen voor het neerzetten van een energiebesparende voorziening bij een klant. Bovendien vergt deze optie een groot vertrouwen van de leverancier/investeerder in de kredietwaardigheid en het voortbestaan van de afnemer. Kan een afnemer op enig moment niet meer aan zijn afbetalingsverplichtingen voldoen, dan is de leverancier zijn investering immers al gauw geheel of gedeeltelijk kwijt. Gezien deze beperkingen is de oplossing vooral interessant voor partijen die al lang zaken met elkaar doen en voor afnemers met een langjarige goede reputatie, zoals overheden. Leverancierskrediet is mogelijk voor elk type energiebesparende voorziening, maar in de praktijk zullen de meeste leveranciers de risico’s te groot vinden als het om grote systemen en hoge bedragen gaat. Soms zijn leveranciers op adhoc-basis bereid om een dergelijk krediet mogelijk te maken. Om dit te bewerkstelligen zal een adviseur al zijn onderhandelingsvaardigheden moeten inzetten. Aangezien de leverancier bij deze optie altijd zelf het beheer en het onderhoud van de voorziening voor zijn rekening zal willen nemen, hoeft de adviseur hiervoor geen aparte constructie te ontwikkelen. Het afsluiten van een contract zal wel veel aandacht vergen (zie hoofdstuk 10).

10

Er bestaat in Nederland een kant-en-klare leaseconstructie voor HR-ketels. Voor andere energiebesparende voorzieningen zijn kant-en-klare constructies in opkomst. Een bouwpartij kan ook zelf een leaseconstructie overeenkomen met leveranciers, installateurs en/of leasemaatschappijen. Praktijkvoorbeeld 2 gaat in op het kant-en-klare

product ketellease. Praktijkvoorbeeld 3 beschrijft het geval waarin de leverancier een leaseconstructie heeft opgezet om energiezuinige verlichting bij een klant mogelijk te maken. Praktijkvoorbeeld 4 ten slotte, gaat over een leaseconstructie voor een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor een kantoorgebouw.

praktijkvoorbeeld 2

Ketellease

‘Ketellease’ is het kant-en-klare product van ketelleverancier Remeha BV en financiële dienstverlener BNP Paribas Lease Group (BPLG). De constructie is precies dezelfde als bij het leasen van bijvoorbeeld bedrijfsauto’s.

leverancier. Uiteraard zoek je dan kwaliteit in je partner. Daar speelt nog bij mee dat zij net als wij een sterke positie hebben in Europa.” Off- of on-balance Het grote voordeel van het product ketellease is dat de klant niet geconfronteerd wordt met een hoge investeringsdrempel. Hij plukt wel vanaf het

Interview: Synergie van ketelfabrikant en financiële dienstverlener

moment dat de ketel is geïnstalleerd de vruchten van een energiezuinige en dus kostenbesparende verwarming. “Vooral voor overheidsorganisaties die in verband met hun financieringssituatie vaak gebonden zijn aan jaarlijkse

Als senior accountmanager van BPLG was drs. Jeroen Veldhuizen direct

budgetten, is dit ideaal” licht Jeroen Veldhuizen toe; “maar in die twee jaar

betrokken bij de totstandkoming van de samenwerking tussen zijn bedrijf

dat dit product nu op de markt is, slaat het vooral aan bij BV’s en NV’s.”

en de ketelleverancier: “Remeha zocht op een bepaald moment een finan-

Zij mogen kiezen tussen een operational of een financial lease. In het eer-

ciële dienstverlener om de marketing en verkoop van hun HR-ketels voor de

ste geval is BPLG eigenaar en verhuurt het leasebedrijf de installatie. In het

professionele markt kracht bij te zetten” herinnert Veldhuizen zich. “Via-via

tweede geval - financial lease - is het leasebedrijf ook eigenaar maar staat

kwam ik met hen in contact en konden we de samenwerking gaan optui-

de ketel op de balans van zijn klant, die dan economisch eigenaar is. In dit

gen.” Uiteraard bekeek Veldhuizen eerst wat voor vlees hij in de kuip had:

geval is de eventuele EIA-premie dan ook voor de gebruiker, bij operational

“Als financieel dienstverlener brengen wij geen technische knowhow mee

lease gaat wordt het voordeel verrekend in de huurtermijnen die daardoor

voor zover het de te leasen goederen betreft. Wat we doen heet ‘vendor-

aantrekkelijker worden. Een ander financieel verschil is dat bij operational

leasing’, waarbij we als het ware leunen op de productkennis van de

lease de BTW over de maandtermijnen wordt geheven, terwijl het bij

11

financial lease vooraf wordt afgedragen. In dit voor de financiële leek soms moeilijk te doorgronden woud van mogelijkheden, houdt Veldhuizen het overzicht: “Het hangt er eigenlijk maar van af wat boekhoudkundig en belastingtechnisch het meest gewenst is bij de klant. Wij passen ons in ieder geval aan hun wensen aan. De contracten die we sluiten zijn tailor made.”

KETELLEASE Ketellease is een product van HR-ketelproducent Remeha BV en de BNP Paribas Lease Group BV. De klant wordt een gespreide betaling aangeboden in de vorm van financial of ope-rational lease. De looptijd van het leasecontract bedraagt 5 tot 7 jaar; daarna gaat het eigendom over naar de klant/gebruiker. Leasecontracten kunnen worden gesloten vanaf € 5.000,=. Installatiekosten kunnen tot een maximum van 20 procent van de totale investering in het leasecontract worden opgenomen.

Het product ketellease wordt afnemers aangeboden via installatiebedrijven. Installateurs kunnen zich wenden tot Remeha, mw. I. van de Lugt, Jeroen Veldhuizen, Synergie van ketelfabrikant en financiële dienstverlener

tel. (055) 549 62 56, [email protected].

praktijkvoorbeeld 3

Bruno Mulder, Leasen van licht is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks

aanwezigheidsdetector door onze huisleverancier Eltec realiseerde op

die verantwoordelijk is voor het contract, de financiering, de installatie en

eenvoudige wijze deze gigantische besparing.”

het onderhoud. In het contract is geregeld dat bij kapotgaan van een lamp binnen vier uur iemand langskomt om de boel te herstellen.”

Leasen van licht door een papierfabriek Obstakels

De papierfabriek StoraEnso Berghuizer in Wapenveld is het eerste bedrijf in Nederland dat is overgegaan tot het leasen van verlichting in bedrijfshallen. In december 2003 zette de fabriek de handtekening onder het leasecontract dat een lange ontstaansgeschiedenis had.

Interview: “Leasen van licht is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks” StoraEnso Berghuizer Papierfabriek kan zonder veel overdrijving een kop-

De vraag was echter hoe het verder moest. De investeringsruimte van

Jan Moekotte, financieel directeur bij het elektrotechnisch installatiebedrijf

StoraEnso was beperkt. Met financiële ondersteuning van SenterNovem,

waarbij zo’n 175 personen werkzaam zijn, geeft toe dat leasen van verlich-

in de periode 1993-2000, toen het bedrijf participeerde in de eerste meer-

toen nog gewoon Novem, werd in 2000 een projectteam geformeerd dat

ting een risicovolle activiteit is: “We hebben met Berghuizer StoraEnso al

jarenafspraak over energie-efficiency (MJA 1) en 22 procent op de energie-

de mogelijkheden van energiezuinige verlichting nader ging onderzoeken.

twintig jaar contact. Daardoor weten we dat we met een betrouwbare

rekening bespaarde. Na afronding van de MJA heeft StoraEnso Berghuizer

Maar de partners die op de foto bij de intentieverklaring stonden, staan

partij hebben te maken. Daar draait het in dit contract vooral om. Ging

besloten mee te doen aan de Benchmark Energie-efficiency. Op basis

niet op de foto van 12 december 2003, toen het definitieve contract werd

het om een verlichting van een hal van een ondernemer die we veel min-

hiervan dient het bedrijf uiterlijk in 2012 tot de wereldtop te behoren

getekend. Mulder: “We hebben wat obstakels gehad. In het begin was het

der goed kennen, dan hadden de voorwaarden er heel anders uitgezien.

als het gaat om energie-efficiency. StoraEnso denkt dit onder andere te

project wat academisch. Een onderzoek door het Belgische bedrijf Fines

Je moet niet vergeten dat de restwaarde van verlichting in korte tijd uiterst

kunnen bereiken door per jaar 2 procent te besparen. Een belangrijk

leverde interessante resultaten op. Hoogfrequente lampen, minder lampen,

gering wordt. Als je afnemer de fabriek opdoekt of failliet gaat, zit je met

instrument hierbij zijn de zogenoemde Berghuizer scorekaarten. Hiermee

minder branden en anders ophangen zouden al de nodige besparing kun-

een groot probleem. Het product is niet zomaar te verplaatsen naar een

wordt zowel voor managers als voor operators continu gemonitord hoe

nen opleveren.” Grootste bottleneck vormde de wens van de Belgen dat

andere partij.”

het energiegebruik verloopt. Operators kunnen een bonus tegemoet zien,

aan het eind van de leaseperiode het licht in eigendom van StoraEnso

als zij de doelen weten te behalen of te overtreffen.

kwam. Dat wilde en kon StoraEnso niet. Mulder: “We werken volgens het IAS (International Accounting Standards)-systeem. In de constructie die

loper op energie en milieugebied worden genoemd. Het fraai tussen

Mooi pilotproject

bossen en aan het Apeldoornse Kanaal gelegen bedrijf (500 medewerkers,

Voor gek verklaard

Fines voorstelde, zou het feitelijk gaan om een uitgestelde koop en daar-

jaarlijkse productie van ca. 200.000 ton houtvrij ongestreken papier)

Bij energie-efficiency wordt hoofdzakelijk gekeken naar de productieproces-

mee om een investering en dat wil je juist met leasen ontlopen. We

Het verbaast Moekotte zelf ook dat het een pionier is wat betreft het

beschikt over diverse milieucertificaten, levert uitsluitend papier met het

sen. Verlichting is niet het eerste waar men aan denkt. Het behoort tot

wilden absoluut geen eigenaar van de verlichting worden.”

leasen van verlichting.

milieukeurmerk Nordic Swan Label en wordt door de provincie Gelderland

de standaarduitrusting van een bedrijf. De lampen hangen er nu eenmaal

geroemd om zijn pro-actieve houding op milieugebied. Het Fins-Zweedse

zoals ze er hangen en als er een kapot gaat, wordt die door de eigen tech-

Eén aanspreekpunt

raEnso. Het wordt niets, zo zei hij, ze willen leasen. Toen dacht ik, waarom

moederbedrijf is wereldmarktleider op het gebied van papier en karton,

nische dienst vervangen. Bovendien maakt verlichting maar enkele procen-

Het project leek in 2002 te verzanden, maar door inzet van adviesbureau

zouden we dat dan niet proberen? Het is een mooi pilotproject en als het

en is in de Dow Jones Sustainability Index beoordeeld als meest duurzame

ten uit van het totale energiegebruik. Intern werd hij dan ook voor gek

Ploos van Amstel en subsidie van SenterNovem kwam het treintje toch

een succes wordt, verwacht ik dat we dit aan meer partijen kunnen aanbie-

hout- en papieronderneming.

verklaard, toen energiecoördinator Bruno Mulder overwoog om verlichting

weer in beweging. Grootste doorbraak vormde een offerte van installateur

den. Wel geloof ik dat financiële instellingen, zoals leasemaatschappijen,

te gaan leasen. Mulder: “Ik werd op het spoor gezet door een besparing

Moekotte. Dit bedrijf uit Enschede was bereid om het risico te dragen en

hier niet snel zullen instappen. Zij zullen de risico’s wel te groot vinden.”

Berghuizer scorekaarten

van 99 procent die we bereikten in het automatisch magazijn. Daar stond

eigenaar te worden van de verlichting. Mulder: “Het allergrootste voordeel

Energiebesparing staat genoemd als één van de negen hoofddoelen van

volcontinu licht te branden, terwijl er hoofdzakelijk robots aan het werk

van de aanpak van Moekotte is dat alles in een hand komt te liggen en

Makelaarsfunctie

het bedrijf, zij het wel op de negende plaats. Veel resultaat is al bereikt

zijn die helemaal geen licht nodig hebben. Het aanbrengen van een

niet meer bij vier verschillende partijen. Wij hebben nu één aanspreekpunt

Ook Paul Vermeulen, werkzaam als senior-consultant bij Ploos van Amstel,

12

“Onze medewerker kwam eerst teleurgesteld terug van een bezoek aan Sto-

13

het adviesbureau dat het project halverwege uit het slop heeft gehaald,

ruimte komen. Zonder verlichting is het in de hallen namelijk pikkedonker.”

Financieringsconstructie

Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker

was positief verrast over het slagen van het project bij StoraEnso. Zeker

Succesfactoren

ook omdat bij andere pilots succes uitbleef. Vermeulen: “We hebben proef-

Na drie jaar ploeteren is het dan toch gelukt verlichting te leasen met een

projecten gehad bij onder andere Xerox, SCA (de vestiging in Tilburg)

terugverdientijd tussen vier en zes jaar. Normaal gesproken bedraagt de

en Alcoa, maar steeds was er weer een andere reden waarom het project

terugverdientijd iets meer dan twee jaar. Mulder: “Doordat we 200 lux

strandde. Bij SCA was de locatie niet geschikt, Xerox verkocht zijn hal en

aan licht nodig hadden en bovendien noodverlichting en vluchtwegaan-

bij Alcoa gooide een reorganisatie roet in het eten. Daarbij waren ook

duidingen moesten aanbrengen, valt de terugverdientijd nu iets langer

Er is gekozen voor 100 procent financiering door middel van een leaseconstructie met de bank. Een hoge eerste huurtermijn, betaald door de projectontwikkelaar, maakt het risico voor ETP t.a.v. de restbetalingen gering. De helft van de winst uit de EIA wordt aangewend voor de huurder, in de vorm van lagere maandelijkse huurlasten.

die IAS-regels en het rendabel krijgen van de investering belangrijke obsta-

uit.” Als succesfactoren ziet Mulder het draagvlak bij management en

kels.” Ploos van Amstel ziet voor zichzelf een makelaarsfunctie weggelegd,

werkvloer, zijn eigen doorzettingsvermogen, de subsidie van SenterNovem,

als leasen van verlichting echt gaat doorbreken. Vermeulen: “Het is

de energie-investeringsaftrek (EIA), de ondersteuning van Ploos van

Overdracht naar andere eigenaar

De belegger brengt alleen de kosten van de installatie in rekening bij de huurder via vaste servicekosten. De huurder betaalt niet apart voor de hoeveelheid afgenomen warmte en koude. Uiteindelijk is de huurder, naar verwachting, 10 tot 20 procent minder kwijt voor zijn energie (koeling en verwarming). Over een periode van tien jaar gaat het daarbij om een bedrag van circa € 140.000. Hij betaalt tevens de reguliere kosten voor elektriciteit, voor verlichting e.d.

belangrijk dat er een onafhankelijke partij tussen staat.”

Amstel, maar vooral het feit dat Moekotte bereid was eigenaar te worden

Ten tijde van het afsluiten van de overeenkomsten was het gebouw nog eigendom van de projectontwikkelaar. Met deze partij zijn dan ook overeenkomsten afgesloten voor de energieopslaginstallatie, de benodigde ruimte voor plaatsing van de installatie, de eisen aan de aansluitingen e.d. Tevens is een contract voor levering en afname van warmte en koude afgesloten. In de overeenkomsten zijn kettingbedingen opgenomen, waardoor de verplichtingen en rechten van de overeenkomsten bij overdracht van het gebouw overgingen naar de koper.

van de verlichting. Mulder: “Het contract zelf is geen maatwerk. Het is Eind februari 2004 is de geleasde verlichting aangebracht in twee hallen

niet eens een heel bijzonder leasecontract geworden. Want leasen van ver-

van StoraEnso, waarbij een reductie van 50 procent wordt gerealiseerd. De

lichting is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks. Als je een

belangrijkste winst is het aanbrengen van detectoren. Waar continu licht

partner als Moekotte hebt gevonden, is het bijna een fluitje van een cent.”

brandde terwijl niemand in de hal aanwezig was, schakelt de verlichting bij afwezigheid van mensen nu automatisch terug naar 3 procent van de standaard hoeveelheid verlichting. Mulder: “Dit is net voldoende om ervoor

Meer informatie bij Moekotte Enschede BV, tel. (053) 484 80 00,

te zorgen dat medewerkers niet steeds een lichtschok krijgen als ze in de

e-mail [email protected]

Huurcontract /afnamecontract

praktijkvoorbeeld 4

Het leasen van een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor het Haagse Hoge Huis in Den Haag

Het project Haagse Hoge Huis in Den Haag betreft een kantoorgebouw met een totaal bruto vloeroppervlak van circa 35.000 m2. Het is het hoofdkantoor van het bedrijf T-Mobile. Tijdens de ontwikkeling van de nieuwbouw ontstond het idee om een energiezuinige installatie neer te zetten voor verwarmen en koelen, om het bouwkundige en installatietechnische kwaliteitsniveau verder te verhogen. Hierbij werd direct gedacht aan energieopslag in de bodem in combinatie met warmtepompen. Maar wie moest daarin investeren? De projectontwikkelaar zou het gebouw na oplevering direct doorverkopen aan een belegger. En de winst in de vorm van lagere energiekosten zou bij de huurder terechtkomen. Via een leaseconstructie wordt alles in goede banen geleid.

opslagsysteem met een warmtepompcentrale met warmte en koudeopslag, geleverd door ETP.

Investering / restwaarde De totale kosten van de installatie bedragen circa € 773.000 (excl. BTW). De restwaarde na tien jaar is gesteld op 15 procent. Daarmee komt de restwaarde tegemoet aan het gewenste risicoprofiel, de levensduur (15 jaar) en de geldende regelgeving. In het algemeen geldt als levensduur van warmtepompen circa 15 jaar en van bronnen circa 30 jaar.

ETP brengt voor het project twee verschillende huurtermijnen in rekening. In de eerste, eenmalige, termijn is 80 tot 90 procent van de investering in de conventionele koelmachines in rekening gebracht bij de projectontwikkelaar. Dit is direct zijn hele investering. De projectontwikkelaar bespaart door deze constructie uiteindelijk zo’n € 70.000 op zijn investeringskosten. Daarnaast worden aan de huurder 119 lage maandtermijnen voor de huur van de installatie doorberekend. Omdat de huurder verder niet apart betaalt voor de levering van warmte of koude, vallen de energiekosten 10 à 20 procent lager uit dan normaal.

Het initiatief voor het aanleggen van een energiebesparende installatie lag bij het adviesbureau Grontmij|Technical Management en het bedrijf Energie Totaal Projecten (ETP).

Gekozen techniek/installatie Aanvankelijk was voorzien in een warmteopwekking met CV-ketels en koudeopwekking met compressorkoelmachines. Vanuit een visie op duurzame energie en goed financieel inzicht is uiteindelijk gekozen voor een energie-

14

1 Met een slimme financiële en beheerconstructie levert een koude/warmteopslagsysteem voor alle partijen financieel voordeel, zeker als men tijdig met het project start. 2 De keuze voor een min of meer standaard oplossing leidt tot kosten-besparingen, door lagere kosten voor ontwerpen, inkopen en installeren. 3 Een actieve instelling van de energiedienst en kennis van zaken dragen bij aan succes. 4 In een vroeg stadium dient de ontwikkelaar een demarcatie aan te brengen tussen het normale installatiewerk en de door derden in te brengen energiecentrale.

Interview: “Toegevoegde waarde leveren of niet; dat is de vraag” Initiatiefnemer van het energiezuinige verwarmings- en koelsysteem van het Haagse Hoge Huis was Riny van den Hengel van Grontmij|Technical Management uit Amersfoort. De ontwikkeling van het systeem deed niet alleen een beroep op zijn technische kennis; ook werd hij aangesproken op

De beheerder heeft geen technische bemoeienis met de installatie; dat doet ETP. De beheerder loopt wel enig economisch risico (namelijk bij leegstand), maar boekt een grote winst over 15 jaar, als de vervangings-investeringen moeten worden gepleegd. Dan is de besparing naar verwachting circa € 210.000 omdat de warmtepompoptie goedkoper is dan een installatie met koelmachines.

zijn kwaliteiten om eigendom en beheer van de installatie goed te regelen: “Sinds de wijzigingen in de energiewet mogen ook andere partijen dan de reguliere energieleveranciers energie leveren”, licht van den Hengel toe. “Een aantal bedrijven, waaronder ook ETP, heeft die nieuwe mogelijkheden benut. ETP is op dit moment zowel eigenaar als beheerder van de installatie die warmte en koude levert. Door middel van leveringscontracten is de energievoorziening voor de komende vijftien jaar vastgelegd. Daarna dient zich een nieuwe situatie aan, waarbij opnieuw zal worden bekeken wat de

Kosten afschrijving en looptijd Initiatiefnemer

De belangrijkste lessen

Een bedrag van € 657.000 wordt afgeschreven over een periode van tien jaar.

Eigendomssituatie ETP is economisch en juridisch eigenaar van de installatie. ETP heeft dan ook gebruik kunnen maken van de Energie Investerings Aftrek (EIA). Hiertoe is een opstalrecht op het perceel geplaatst, met als recht het ‘hebben en houden van een energieopslaginstallatie’. Het opstalrecht is algemeen, maar de akte verwijst wel naar de tekening van de installatie.

beste oplossing is voor het energiebeheer van het gebouw.”

Beheer en onderhoud, servicekosten De belegger heeft beheer en onderhoud in handen gelegd van ETP. Dit omvat monitoring van de installatie, het op afstand bijsturen, het uitvoeren van inspecties, het opstellen van rapportages voor derden, het oplossen van storingen en het uitvoeren van benodigde reparaties en vervangingen. Hiervoor is een zogeheten ‘all in’-contract afgesloten. De kosten hiervan bedragen € 24.000 per jaar. De beschikbaarstelling, de instandhouding en het beheer van de energieopslaginstallaties zijn geregeld in een gebruikersovereenkomst.

Moeilijk doen? Het lijkt allemaal een wat omslachtige manier om je gebouw op temperatuur te houden. Waarom niet gewoon kiezen voor een constructie waarin de eigenaar van het gebouw ook de installatie in zijn bezit heeft? Riny van den Hengel wijst zoiets niet per definitie af, maar heeft zich in het Haagse toch sterk gemaakt voor “outsourcen” van de installatie: “Je loopt dan een aantal voordelen mis”, weet de adviseur. “Om te beginnen is er het niet geringe belastingvoordeel via de Energie Investerings Aftrek. Een Duitse eigenaar heeft daar geen recht op, een Nederlandse wel. Maar misschien

15

van het systeem. Het komt op zijn balans te staan en hij draagt zelf het economisch risico. Kosten worden ten laste van de eigen verlies- en winstrekening afgeschreven. Het juridisch eigendom ligt evenwel bij de leasemaatschappij, in verband met onderpand. De investeringspremies komen direct en volledig bij de eigenaar terecht.

De energiebesparende voorziening komt op de balans van de leasemaatschappij te staan en verschijnt dus niet op de balans van het bedrijf dat de energievoorziening gaat gebruiken. Bij operational lease loopt de leasemaatschappij het risico over de waardeverandering van het object. Deze regelt dan ook altijd beheer en onderhoud.

Bij financial lease wordt een overeenkomst afgesloten van bepaalde tijd, die de lessee niet tussentijds kan opzeggen. Meestal heeft de lessee de mogelijkheid het object na afloop van de overeenkomst tegen een gunstige prijs te kopen.

De looptijden van een operational lease-contract zijn doorgaans korter dan bij financial lease. Ook is hooguit 90 procent financiering mogelijk.

Indien de financieringskosten buiten beschouwing worden gelaten, komt bij financial lease de contante waarde van de periodiek betaalde bedragen nagenoeg overeen met de aanschafprijs van het object. Verder is in deze constructie de lessee verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Uiteraard kan hij dat uitbesteden, maar hij kan het ook zelf verrichten. Bij financial lease is meestal 100 procent financiering mogelijk. 2 Bij operational lease is de leasemaatschappij zowel economisch als juridisch eigenaar van het systeem. De leasemaatschappij koopt het systeem en brengt hiervoor huurtermijnen in rekening. Deze zijn aftrekbaar als kosten in de winst- en verliesrekening voor de partij die de energievoorziening gaat gebruiken. Omdat de leasemaatschappij economisch eigenaar is, int deze ook de investeringspremies. Deze rekent de leasemaatschappij doorgaans gedeeltelijk door in de verhuurprijs, die hierdoor lager wordt.

Riny van den Hengel, Toegevoegde waarde leveren of niet; dat is de vraag

nog wel belangrijker is dat met de uitbesteding aan de energiedienst

Meer informatie bij Grontmij|Technical Management,

ETP de kwaliteiten van die partij optimaal worden benut: zij hebben de

de heer Riny van den Hengel, tel. (033) 480 50 02

Voordat een bank of andere financiële dienstverlener tot een leaseconstructie overgaat, zal deze een duidelijk beeld willen hebben van de levensduur van de voorziening, de geplande gebruiksperioden, de restwaardeontwikkeling en de technische, economische en juridische risico’s. Een adviseur zal deze in kaart moeten brengen. Gezien hun expertise met eigendoms en financieringsvraagstukken kunnen leasemaatschappijen dit proces goed ondersteunen. Bij leaseconstructies worden energiebesparende systemen soms expliciet van het onroerend goed gescheiden om juridisch eigendom van de leasemaatschappij mogelijk te maken. Noodzakelijk is dit echter niet. De voorwaarden verschillen per bank of leasebedrijf. Beheer en onderhoud door de leverancier of de installateur wordt doorgaans in het leasecontract overeengekomen omdat het leasebedrijf daarover zekerheden zal willen hebben. Zoals het voorbeeld van het Haagse Hoge Huis aangeeft, bestaat hiervoor een oplossing.

installatie zelf aangelegd en zijn daarom bij uitstek geschikt om die zaak vervolgens goed te laten functioneren.”

Achtergrond Als adviseur weet Riny van den Hengel als geen ander dat met name dat laatste steeds het uitgangspunt moet zijn: “Wie de uiteindelijke eigenaar wordt van zo’n installatie, is uitkomst van overleg en onderhandeling en projecteigen factoren, maar je moet je daar niet op blindstaren. Waar het wel om gaat is dat voordelen en risico’s goed verdeeld worden onder alle participanten van zo’n project. Bij het Haagse Hoge Huis is dat prima gelukt, maar het had in principe ook een Nederlandse bank kunnen zijn die eigenaar van de installatie zou worden.” Het project Haagse Hoge Huis is voor Van den Hengel inmiddels voltooid verleden tijd. Op dit moment is hij volop betrokken bij vergelijkbare projecten waarbij steeds gezocht wordt naar een optimale setting voor aanleg en

Leasen is een in Nederland zeer veel voorkomende manier om kapitaalintensieve bedrijfsmiddelen te financieren. Redenen om te leasen zijn bijvoorbeeld onvoldoende liquiditeit of het verbeteren van de balansverhouding. In principe is alles te leasen. Leasen van auto’s is bijvoorbeeld gemeengoed. Het is ook een goede optie bij de financiering van energiebesparende voorzieningen. Afhankelijk van de gemaakte afspraken is een leaseovereenkomst aan te merken als een levering (financial lease) of als een dienst (verhuur, operational lease):

exploitatie van koude en warmteopslaginstallaties. De volle orderportefeuille is daarbij het bewijs dat Van den Hengel doet waar hij voor staat: toegevoegde waarde verlenen aan een bouwproject.

16

1 Bij financial lease wordt de partij die de energievoorziening gaat gebruiken ook direct economisch eigenaar

17

3 De volledige energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst

EIGENDOM EN BEHEER INSTALLATIES MAHLER4 Opdrachtgever van project Mahler4 is het consortium Mahler4, bestaande uit G&S Vastgoed, Fortis Vastgoed en ING Real Estate. GTI Energy Solutions ontwerpt, bouwt, betaalt en onderhoudt de centrale technische installaties van Mahler4. Deze bestaan uit: koude- en warmteopwekking, centrale koudtapwaterinstallatie, de stroomvoorziening en de warmtapwater-voorziening in de woontoren. Techniplan Adviseurs ontwerpt alle klimaatinstallaties in de

Een heel gemakkelijke oplossing voor een klant is het inschakelen van een bestaande energiedienst.

gebouwen. Daarnaast heeft het bureau het totale outsourcing-proces (voorbereiding, conceptontwikkeling en de selectie van kandidaten)

Deze kan in de plaats van de projectontwikkelaar of de gebruiker investeren in technische installaties of een

van de centrale energieopwekkinginstallaties begeleid en uitgevoerd.

gehele infrastructuur binnen een gebouw of op een bedrijventerrein. Door vakspecialisatie en standaardisatie van het aanbod kan een energiedienst tot lagere energie en investeringskosten komen. Een energiedienst kan Pioniers ook anders omgaan met levensduur en financiering van een investering. Hierdoor kan de balans tussen Kooiman weet waarover hij praat; zo’n achttien jaar geleden was hij met

investering en exploitatie gunstiger uitvallen dan in constructies waarin de projectontwikkelaar, de belegger en de gebruiker de hoofdrol spelen.

Techniplan Adviseurs al betrokken bij de voorlopers van de huidige tech-

Marcel van Ingen (l) en Leo Kooiman (r), Collectieve aanpak energievoorzie-

nieken. Kooiman: “Bij uitgever PCM in Amsterdam hebben we destijds het

ning complex Mahler4 kent alleen maar winnaars

ontwerp en de technische begeleiding gedaan van een project waarbij voor de koeling gebruik werd gemaakt van het grondwater, op een vergelijkbare

Energiediensten kunnen de totale energievoorziening verzorgen van zowel individuele kantoren als kantorenparken of stedelijke woon- en werkgebieden. In dit hoofdstuk bespreken we twee praktijkvoorbeelden. In beide gevallen gaat het om projecten waarvan zowel kantoren als woningen deel uitmaken. Deze specifieke samenstelling maakt

inschakeling van een bestaande energiedienst erg aantrekkelijk omdat het maken van onderlinge afspraken erg complex kan zijn. Voor exclusieve kantoorgebouwen of -complexen kan uitbesteding aan een energiedienst echter net zo goed een aantrekkelijke optie zijn. De ontzorging is immers maximaal.

manier als nu even verderop gebeurt bij de Zuidas. Ook SenterNovem, toen

adviseur nauw betrokken bij Mahler4 en inmiddels bijgeschoven aan tafel:

nog Novem, was daar destijds bij betrokken. Ik moet zeggen dat we toen

“De gebruiker merkt er niet zoveel van: er komen gewoon twee pijpen met

ook wel leergeld hebben betaald, maar dat hoort erbij gezien het destijds

water uit de muur waarvan één voor koud water en de ander voor warm

experimentele karakter van dat project.” De pioniersgeest van Kooiman

water. Vanuit het oogpunt van de gebruiker lijkt het op stadsverwarming;

cum suis leverde echter ook de nodige ervaring op; ervaring die later weer

ook daar wordt de energie niet per gebouw opgewekt.”

van pas kwam bij het project “De Resident” in Den Haag. Voor de koeling van zo’n 100.000 vierkante meter kantooroppervlak werd eveneens koude opgeslagen in het grondwater. Nieuw was daarbij de slimme samen-

Verschillen

werking met bestaande buurman VROM: de hier reeds aanwezig koel-

praktijkvoorbeeld 5

installaties werden ingezet om piekbelasting in het systeem op te vangen

Toch zijn er ook verschillen met stadsverwarming, geeft collega Peter

en winterkoude in te vangen. Het nut van samenwerking tussen verschil-

Mensinga aan: “Zo’n bedrijf als GTI is naast een degelijke installateur toch

lende gebouwen en hun eigenaren, was hiermee aangetoond.

ook een door de wol geverfde ondernemer en dat merk je in de praktijk. Over risico’s, zoals coördinatieproblemen en planwijzigingen in de bouw,

Gebouwencomplex Mahler4

waarvan zij mogelijk schade kunnen ondervinden, maken zij van te voren

Twee pijpjes water

afspraken. Een nutsbedrijf zou daar, zeker in het verleden, wat minder scherp op inspelen.” Een ander punt van verschil is de technische com-

Mahler4 is een modern stedelijk werk-, woon, en leefgebied in het hart van de Amsterdamse Zuidas. Bij de totstandkoming van de derde en laatste fase, begin 2007, zal het complex in totaal uit acht kantoorpanden en een woongebouw bestaan, gezamenlijk goed voor zo’n 225.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dit is ruimschoots voldoende voor een rendabele investering in een installatie voor energieopwekking voor verwarming en koeling met behulp van grondwater en warmtepompen. Een bestaande energiedienst gaat die investering plegen.

18

Interview: Collectieve aanpak energievoorziening complex Mahler4 kent alleen maar winnaars

Bij project Mahler4 zijn de installaties voor verwarmen en koelen geout-

plexiteit van beide manieren om energie te leveren. Van Ingen: “Het

sourced aan GTI Energy Solutions. Deze partij is hiermee zowel eigenaar

gebruik van grondwater vereist een operator die weet wat hij doet; je kunt

als beheerder van genoemde installaties. De eigenaars van de verschillen-

niet zomaar minder warmte gaan ontrekken, mogelijk heb je in de periode

“Tegenwoordig is een energieopslagsysteem met warmtepompen al renda-

de gebouwen van Mahler4 worden zodoende ontslagen van de verant-

daarna problemen om je koelvermogen op peil te houden.”

bel bij een bruto vloeroppervlakte van 5.000 vierkante meter”, vertelt Leo

woordelijkheid voor dit deel van de gebouwtechniek. Voor de Duitse beleg-

Kooiman, directeur van ingenieursbureau Techniplan Adviseurs uit Rotter-

gers CGI Haus-Invest en Credit Suisse een zorg minder; zij hadden dan ook

Vooralsnog lijkt het bij Mahler4 gehanteerde systeem, waarbij naast de

dam, dat bij het project adviseert. “Maar naarmate de omvang toeneemt,

geen enkel probleem met de uitbesteding van de technische installaties.

gebouweigenaar een additionele partij eigenaar van de energie-installatie

worden de te boeken milieu- en financiële voordelen steeds groter.” Samen-

“Ook de projectontwikkelaar heeft voordeel van outsourcing van de instal-

is, goed te werken. Of het altijd zo zal blijven, is de vraag. Kooimans colle-

werking is daartoe het middel. Kooiman: “Je moet er dan wel voor zorgen

laties”, betoogt Kooiman. “Voor de opwekkingsinstallaties hoeft hij dan

ga en specialist op het gebied van in- en outsourcen van energiediensten

dat er in het proces goede afspraken worden gemaakt tussen de verschil-

minder geld te investeren, wat hem financiële ruimte oplevert voor extra

Peter Mensinga: “Ik zou er niet raar van opkijken als binnen een jaar of

lende partijen, dat je dingen goed regelt. Wat verwachten de verschillende

kwaliteit in het project. Bovendien geeft het systeem met koude- en warm-

tien de vastgoedeigenaren de energielevering weer naar zich trekken. Er

partijen van elkaar? Wie draagt welke risico’s? Wij als adviseurs met een

teopslag in de bodem een dusdanige verlaging van de epc, dat er in het

valt immers goed geld mee te verdienen.”

installatietechnische achtergrond kijken daarbij steeds meer over de schut-

ontwerp wat meer speelruimte ontstaat en je bijvoorbeeld niet vastzit aan

ting van ons eigen vakgebied. We praten met ontwikkelaars, ontwerpers,

bepaalde glassoorten om de prestatienorm te halen.” Voor de gebruiker

Meer informatie bij Techniplan Adviseurs, de heer Leo Kooiman,

installateurs en we weten het een en ander van de energiemarkt.”

van de gebouwen lijkt er niet zo veel op het spel te staan. Van Ingen, als

tel. (010) 456 23 11, e-mail [email protected]

19

praktijkvoorbeeld 6

Energievoorziening van een woon-, werk- en verblijfsgebied door een full-service energiedienst

Een energiedienst van een energiebedrijf heeft een groot woon-, werk-en verblijfsgebied in ’s-Hertogenbosch voorzien van een centraal warmte- en koudeopslagsysteem en een decentraal systeem voor warmteopwekking en koudeafname. Warmte en koude worden getransporteerd uit gemeenschappelijke bronsystemen door ringleidingen. Decentraal wordt per gebouw of gebouwencluster, met warmtepompen en/of warmtewisselaars, energie onttrokken of toegevoegd aan het centrale systeem. De mogelijke financiële winst van het systeem vloeit naar de energiedienst, maar bewoners en gebruikers maken nu wel gebruik van een duurzaam en technisch hoogwaardig systeem van energievoorziening. Eigenaren van woningen en kantoren zien de waardevastheid van hun huizen en kantoren toenemen.

Kosten afschrijving en looptijd De totale kosten van het project waren € 11,5 miljoen, waarvan de meerinvestering ten opzichte van het conventionele systeem € 3,6 miljoen was. De looptijd van het project is tot 2020. De restwaarde van de broninstallaties is dan € 1,00.

Eigendomssituatie De energiedienst is eigenaar van het energieopslagsysteem en het leidingennetwerk geworden. Dit bedrijf heeft ook opdracht gegeven tot de aanleg van het opslagsysteem, waarbij de ontwikkelaar via de installateur controle had op de totale te maken investeringen.

onderhoud wordt via een vijfjarig contract uitgevoerd door het bedrijf dat de installaties heeft aangelegd.

Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De energiedienst berekent de energiekosten volgens het ‘niet meer dan anders’- principe. Dat is een lastige keuze, nu de energieprijzen niet meer vaststaan. Voor de appartementen en kantoren is getracht zo goed mogelijk te berekenen wat verwarming en koeling zouden kosten met een eigen verwarmings- en/of koelinstallatie. Hierop zijn de aansluitbijdragen, het vastrecht en de energieprijzen gebaseerd. Koude kost € 8 per GJ, warmte € 10 per GJ. In beide gevallen komt daar een vast bedrag per jaar bij voor onderhoud en beheer. De kostenbesparingen op energie zijn ten bate van de energiedienst.

Financieringsconstructie Initiatiefnemer De aanzet voor ontwikkeling van een energiezuinige locatie kwam van de gemeente in samenspraak met de projectontwikkelaar. Een lage epc voor gebouwen was vastgelegd in het bestemmingsplan van de gemeente.

De energiedienst heeft, als eigenaar en exploitant, het energieopslagsysteem met toebehoren gefinancierd met geld uit het moederbedrijf en via een lening van de bank.

Overdracht naar andere eigenaar Gekozen techniek/installatie Op voorstel van SenterNovem, toen nog Novem, is naast een lage epc tevens een systeem met koude-en warmteopslag in de bodem in het ontwerp geïntegreerd. Dankzij de grote CO2-reductie die dit opleverde, werd een forse subsidie verkregen uit het CO2-reductieplan (die mogelijkheid bestaat niet meer). Het systeem levert warmte van minimaal 55 °C aan de woningen en kantoren, koude van maximaal 11°C aan kantoren en warm tapwater van 55 à 65 °C aan woningen (via ketels).

Investering / restwaarde De investeringen zijn verdeeld. De projectontwikkelaar heeft de gebouwinstallaties betaald later doorverkocht aan de beleggers, als vast onderdeel van de gebouwen. Het systeem voor warmte- en koudeopslag en het leidingsysteem zijn betaald door het energiebedrijf. De kosten van het opslagsysteem, circa € 3,6 miljoen, zijn gefinancierd met eigen kapitaal en een lening. Het energiebedrijf is eigenaar tot aan de meterkast en exploiteert het geheel. De kantoren worden voorzien van warmte en koude. De woningen worden voorzien van warmte en warm tapwater.

20

In 2020 loopt het energieleveringscontract met de huurders van de panden af en kan een andere eigenaar de installatie overnemen.

Huurcontract /afnamecontract De projectontwikkelaar draagt zorg voor de ondertekening van een energieafnamecontract door de eigenaars die het vervolgens door contracteren met de huurders. Dat is vastgelegd in een overeenkomst. In 2020 loopt het contract af en in 2017 kan de vereniging van eigenaren (VVE) de installatie voor € 1,00 kopen. Kosten zoals nieuwe warmtepompen die wellicht dan al zijn geplaatst, worden tegen die tijd doorberekend (minus de afschrijving). Er kan worden onderhandeld over verlenging van het contract. In deze regeling is geen rekening gehouden met verschillende opleveringsdata van de gebouwen. Alle contracten lopen af in 2020.

Beheer en onderhoud, servicekosten Een lokale beheersorganisatie is verantwoordelijk dat de gebouwinstallaties van de woningen en kantoren geschikt zijn om vanuit het energiesysteem hun warmte, warm tapwater en koude geleverd te krijgen. Het beheer en

De belangrijkste lessen In het project is een groot aantal specifieke ervaringen opgedaan. De belangrijkste waren: 1 De planontwikkelaar stelt dat hij niet zou hebben meegedaan aan het project als hij van tevoren had geweten hoeveel tijd het zou vergen, terwijl het hem als ontwikkelaar geen (geldelijk) gewin bracht. 2 Vanwege het grote aantal betrokken partijen (energiebedrijf/energiedienst, adviseur, gemeente, planontwikkelaar, ontwikkelaar en belegger) verliep het ontwikkeltraject moeizaam en tijdrovend. Tegenstrijdige belangen maakten het moeilijk om tot consensus te komen. Het verdelen van lasten (risico’s) en lusten (de economische baten) was ook lastig. 3 Door het in een vroegtijdig stadium bij het project betrekken van het energiebedrijf/de energiedienst, kwamen de andere partijen in een moeilijke onderhandelingspositie. Daar stond tegenover dat dit bedrijf wel onder druk was te zetten door te dreigen met het totaal afblazen van de plannen. 4 Er is een erg lang contract voor levering en afname gesloten. Dit beperkt de flexibiliteit en biedt geen garanties voor tussentijdse kostenoptimalisaties. 5 Doordat de warmte/koudeopslag niet in een aparte project-B.V. maar bij de energiedienst is ondergebracht, worden de risico’s van het project opgevangen in een grote organisatie. 6 De gemeente stelde zich garant voor een deel van de toegezegde subsidies (EIA, CO2,-reductieplan, demonstratieproject). Dit vormde een belangrijke stimulans voor doorgang van het project.

Achtergrond Energiediensten zijn er in vele soorten en maten. Veel energiebedrijven hebben een afzonderlijke energiedienst, maar er zijn ook grote installatiebedrijven die energiediensten leveren. Ze zijn op drie manieren in te zetten: 1 Een energiedienst kan voor de opdrachtgever de energieleverancier selecteren voor het verkrijgen van een optimale energieprijs, voor contractbeheer en -controle, voor levering van energiemanagementdiensten en voor het laten uitvoeren van besparingsmaatregelen, van klein tot groot. Het accent ligt hier meer op adviseren. 2 Een energiedienst kan voor de opdrachtgever aanleg, onderhoud en beheer van voorzieningen verzorgen. Financiering van de installaties kan gebeuren door de projectontwikkelaar of de gebruiker, maar ook door het moederbedrijf van de energiedienst of door een leaseconstructie. 3 Een energiedienst kan, op contractbasis (huurovereenkomst) en met behulp van eigen installaties, risicoloos verlichting, warmte, koude respectievelijk elektriciteit leveren, inclusief beheer en onderhoud. Een dergelijke energiedienst voorziet in de benodigde contracten, bedrijfszekerheid, subsidiezekerheid, facturering energiegebruik, financiering door de bank e.a. Deze energiedienst ‘ontzorgt’. In het tweede en derde geval gaan klant en energiedienst altijd een langjarige financiële verplichting met elkaar aan. Dit vereist goede contracten, die echter niet alleen tegemoet moeten komen aan de economische zekerheden die de energiedienst wil hebben, maar ook aan een permanent streven naar systeemoptimalisatie en de behoefte aan flexibiliteit vanuit de klant. Leg in ieder geval goed vast volgens welke systematiek beheer, onderhoud en energielevering in rekening worden gebracht. Een adviseur kan een grote rol spelen bij het opstellen van dergelijke contracten. Hiervoor is technische, financiële, economische en juridische kennis vereist.

21

4 Zelf een (projectgebonden) energiedienst oprichten In een gebouw met meer eigenaren en/of gebruikers kan het zinvol zijn om een juridische constructie op te richten die verantwoordelijk wordt voor de collectieve energie-installatie en/of de energiezuinige verlichting. Deze ‘eigen energiedienst’ kan de gewenste investeringen plegen en kan bovendien de exploitatie, het onderhoud en het beheer van de voorzieningen voor haar rekening nemen.

Een praktijkvoorbeeld in Amersfoort maakt duidelijk hoe deze constructie in zijn werk kan gaan. Er zijn echter ook heel andere oplossingen mogelijk, waarin bijvoorbeeld de huurder eveneens een rol speelt.

Een energiedienst in een kantoorgebouw met meerdere eigenaar/gebruikers

het gebouw en toepassing van zuinige verlichting in combinatie met aanwezigheidsdetectie.

Investering / restwaarde De totale kosten van de koude/warmteopslaginstallatie bedragen ongeveer € 2,4 miljoen, waarvan bijna € 550.000 zijn te beschouwen als meerkosten ten opzichte van een conventionele installatie.

Initiatiefnemer Het initiatief voor de realisatie van het innovatieve energiesysteem kwam van de adviseur. De projectontwikkelaar gaf al meteen aan onder geen beding op te willen treden als toekomstige energieleverancier. Daarom is gezocht naar andere mogelijkheden om de energievoorziening onder te brengen.

Kosten afschrijving en looptijd Het totale systeem kan in vijftien jaar worden afgeschreven. Daarna is er altijd nog een restwaarde van 30 procent omdat de broninstallaties veel langer meegaan. Bij een looptijd van vijftien jaar komt de fiscale afschrijving neer op € 112.000 per jaar, met een opbrengst in de vorm van een lagere afdracht aan vennootschapsbelasting van € 33.600 per jaar (bij een Vpb-tarief van 30 procent).

Gekozen techniek/installatie Op basis van een haalbaarheidsstudie, uitgevoerd met financiële ondersteuning van SenterNovem, is een reeks maatregelen uitgevoerd: de aanleg van een energiecentrale, bestaande uit een systeem van koude- en warmteopslag in combinatie met elektrische warmtepompen, de toepassing van hoogwaardig glas, betere isolatie van

22

Eigendomssituatie Met het oog op de Energie Investerings Aftrek (EIA) moet de energie-installatie de eerste vijf jaar in bezit blijven van de projectontwikkelaar. Aangezien de nieuwe eigenaar/ gebruikers niet geïnteresseerd zijn in overname na die periode, was het wenselijk om een externe partij te zoeken die de installatie vanaf het begin gaat beheren en na vijf jaar eventueel koopt. Deze partij is een nieuw opgericht energiedienst. Deze huurt de installatie de eerste vijf jaar. In dit tijd blijft het eigendomsrecht bij de projectontwikkelaar. Daarna wordt dit recht mogelijk verkocht.

Financieringsconstructie

praktijkvoorbeeld 7

In Amersfoort heeft een projectontwikkelaar een nieuw, groot kantoorgebouw neergezet dat in delen is/wordt doorverkocht. Bij het gebouw is een energievoorziening gerealiseerd op basis van koude/warmteopslag in combinatie met elektrische warmtepompen. De betrokken adviseur en installateur hebben gezamenlijk een energiedienst in het leven geroepen die het systeem gaat exploiteren, onderhouden en beheren.

Dat levert in vijf jaar tijd een opbrengst in de vorm van een lagere afdracht aan vennootschapsbelasting op van € 660.000. De genoemde meerinvestering van bijna € 550.000 verdient zich dus fiscaal binnen vijf jaar ruim terug. Daar komt voor de projectontwikkelaar de winst uit verkoop, aan het einde van de rit, nog bovenop.

In het geval dat de projectontwikkelaar de installatie na vijf jaar verkoopt (als de EIA volledig is verrekend), doet zich een heel andere situatie voor. De installatie is dan naar schatting nog maar circa € 200.000 waard (verkoopwaarde). In plaats van 5 x € 112.000 = € 560.000 moet dan in vijf jaar € 2,2 miljoen worden afgeschreven.

Eerst is aan drie energiebedrijven gevraagd offerte uit te brengen voor het huren dan wel overnemen van de energiecentrale en het exploiteren ervan. Dat heeft geen bevredigend aanbod opgeleverd, omdat ofwel de projectontwikkelaar de investering niet kon terugverdienen ofwel de energieprijs voor de gebruikers boven de maximaal aanvaardbare prijs uitkwam. De terugverdientijd van de investering is hierbij bepaald aan de hand van de methode van de Netto Contante waarde, met een rentevoet van 8 procent. De maximaal aanvaardbare energieprijs is gesteld op 10 procent onder de prijs voor verwarming en koeling, als gebruik wordt gemaakt van ‘gewone’ verwarmings- en koelinstallaties. De aanbiedingen vielen onder meer duur uit doordat de aanbieders zich te veel indekken voor de risico’s van overname van een onbekende installatie. Vervolgens zijn drie alternatieven onderzocht: het onderbrengen bij een op te richten energiedienst, toch zelf doen (door de projectontwikkelaar) of een mix van beide. De laatste twee hadden natuurlijk niet de voorkeur. Uiteindelijk hebben de bij het project betrokken installateur en adviseur gezamenlijk een energiedienst opgericht.

Huurcontract /afnamecontract De eerste vijf jaar zal de energiedienst het technisch beheer van de energie-installatie voor haar rekening nemen. Het leegstandrisico blijft, zowel daarvoor als daarna, bij de eigenaar van het pand (aanvankelijk de projectontwikkelaar, nu de nieuwe eigenaren). De gebruikers van het pand zijn verplicht om al hun warmte en koude af te nemen bij de energiedienst. De leveringsplicht van de energiedienst en de hierbij behorende aansprakelijkheid die in verhouding staat tot de aanwezige installaties zijn contractueel geregeld via de vereniging van eigenaars.

Beheer en onderhoud, servicekosten De energiedienst beheert en exploiteert de installatie. Dit is contractueel vastgelegd en gebeurt financieel volgens het ‘open boek’-principe. Dit betekent dat de energiedienst een vaste vergoeding krijgt voor de gemaakte kosten, inclusief een redelijke winstmarge. Deze opzet maakt het mogelijk om de opbrengst voor de projectontwikkelaar te optimaliseren, terwijl de energiedienst financieel gezond kan blijven. De beheerskosten zijn vooralsnog vastgesteld op € 116.500 per jaar, inclusief alle bijkomende kosten van bijvoorbeeld administratie. De energiedienst is in de constructie verantwoordelijk voor de prestaties en het goed functioneren van de installatie. Het feitelijk verhelpen van storingen e.d. gebeurt door de installateur die de installatie heeft neergezet. De energiedienst ziet toe op de uitvoering. De huur-, exploitatie- en beheerkosten brengt de energiedienst in rekening via de servicekosten, die de onroerendgoedbeheerder met de huurders afrekent.

Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De energiedienst berekent jaarlijks de kostprijs voor de geleverde warmte en koude op basis van het niet-meerdan-anders-principe minus 10 procent. De gebruikers betalen dus 10 procent minder voor warmte en koude dan bij een gewone energie-installatie.

De belangrijkste lessen Het onderbrengen bij de energiedienst blijkt voor alle partijen te leiden tot zeer bevredigende economische uitkomsten, zowel in het geval dat de energiedienst de installatie voor 15 jaar huurt als voor de situatie waarin de energiedienst de installatie na vijf jaar overneemt. De projectontwikkelaar is dan ook met de energiedienst in zee gegaan.

Overdracht naar andere eigenaar De projectontwikkelaar heeft de energie-installatie direct gekocht van de installateur. Over vijf jaar neemt de energiedienst de installatie waarschijnlijk over.

1 Verkoop van een energiesysteem met warmte/koudeopslag na vijf jaar aan een energiedienst is fiscaal gezien veel aantrekkelijker dan blijvende verhuur. 2 Het in één hand geven van aanleg en exploitatie van een warmte/koudeopslagsysteem lijkt financieel gezien veel aantrekkelijker dan splitsing. Een nieuwe exploitant weet te weinig details van een dergelijk systeem en zal daardoor rekenen met hoge risicomarges. 3 Een gebouweigenaar kan het leegstandsrisico van de kantoren nooit vermijden, hooguit afkopen. Dit wordt eventueel in het energietarief verrekend. 4 Kosten voor hulpinstallaties bij uitzonderlijke storingen

23

(uitval van een bron langer dan drie dagen) komen voor rekening van de eigenaar/huurder. Hierbij gaat het om noodketels en eventueel noodkoeling. Dit risico is overigens klein. 5 Aansprakelijkheid voor gevolgschade (bedrijfsschade) bij het niet functioneren van de installatie wordt afgewend. Dat is gebruikelijk. Indien dit voor een klant belangrijk is zal deze klant daar zelf adequate maatregelen voor moeten nemen.

5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark

Meer informatie over dit project staat in het Managementreport Energiecentrale Eempolis te Amersfoort van Arcadis (zie bijlage 5).

De grootst mogelijke energiebesparing én de hoogst denkbare winsten zijn te bereiken in samenwerking op

Deze is te vinden op de website van SenterNovem.

bedrijventerreinen. De risico’s hiervan kunnen aanzienlijk zijn, maar de te boeken winst is dat ook. Soms kan

Achtergrond Een eigen energiedienst is een constructie om samenwerking tussen meerdere spelers vorm te geven op het gebied van energiebesparing en energiebesparende voorzieningen in een gebouw of op een kantorenpark. Ze dient een winstgevende situatie te creëren (lagere energiekosten) door investeringen in energiebesparende voorzieningen te doen, alle hiervoor benodigde faciliteiten te creëren en door de voorzieningen zo efficiënt en effectief mogelijk te gaan beheren. De eigen energiedienst moet zuiver de belangen van de deelnemers behartigen. Daarnaast dient ze flexibiliteit en continuïteit te waarborgen. Een belangrijke taak van de eigen energiedienst is meestal het bijeen brengen van de benodigde financiën en subsidies om een project te realiseren. Vervolgens moet ze contracten opstellen en aangaan, de facturering verzorgen e.d. In een eigen energiedienst kunnen de projectontwikkelaar, de belegger, de gebouwbeheerder en de gebruikers vertegenwoordigd zijn, maar ook de installateur en de adviseur. Belangrijke vragen bij de oprichting zijn: wie worden de belanghebbenden, wie vormen het bestuur, hoe berekent de energiedienst haar tarieven, hoe worden eventuele winsten verdeeld, enzovoort? Dit zijn dermate complexe onderwerpen, dat een adviseur nodig is met kennis van techniek, financiën, economie en bedrijfsrecht.

de wens om gebruik te maken van een bepaalde techniek aanleiding zijn voor samenwerking.

Samenwerking op energiegebied op bedrijventerreinen kan vele aanleidingen hebben en vele vormen krijgen. We behandelen hier twee praktijkvoorbeelden: een zeer algemene insteek gericht op het realiseren van een ener-

praktijkvoorbeeld 8

Bedrijventerrein Zuiderzeehaven Kampen 2005-2010

Het bedrijventerrein Zuiderzeehaven nabij Kampen wordt uitgebreid met 60 ha. De uitbreiding is bestemd voor industrieel gebruik met milieuclassificatie (klasse 5). Het terrein ligt aan de rivier de IJssel en krijgt een havenligging. Daarmee is het geschikt voor bedrijven die bulkgoederen verwerken die over water moeten worden aan- en/of afgevoerd. Collectieve energielevering zou hier een aanzienlijke kostenbesparing kunnen opleveren voor de bedrijven die zich op het terrein gaan vestigen. Plannen hiervoor worden uitgewerkt.

Initiatiefnemer Voor de ontwikkeling van het terrein Zuiderzeehaven is projectontwikkelaar Dura Vermeer een publiek private samenwerking (PPS) aangegaan met de gemeenten Kampen en Zwolle en met de provincie Overijssel. Het parkmanagement is in handen gegeven van Dura Vermeer Parkmanagement (DVP). Dit bedrijf heeft samen met Imtech Nettenbouw het plan opgevat om tot een energieleveringsproject voor het hele terrein te komen.

Gekozen techniek De energievoorziening van het terrein wordt volledig

24

gie- en kostenefficiënt bedrijventerrein en de specifieke realisatie van een wegcollectorsysteem, dat een belangrijke bijdrage zou kunnen leveren aan de verwarming en koeling van gebouwen op een bedrijventerrein.

ingevuld door zoveel mogelijk gebruik te maken van warmtekrachtkoppeling en een ondergrondse energieinfrastructuur met warmte- en koudeopslag in de bodem. Voor aanleg en beheer van het elektrisch netwerk is een ontheffing aangevraagd voor de verplichting een netbeheerder aan te wijzen op grond van Elektriciteitswet 1998 (E-wet), artikel 15 lid 2, met het accent op lid 2b. Dit houdt in dat de ontheffingsgrond voornamelijk zal worden gebaseerd op het streven naar een terrein met een volledig geoptimaliseerde eigen energie-infrastructuur. De gasinfrastructuur mag wel privaat worden aangelegd, maar niet als zodanig worden beheerd. De Gaswet biedt daarvoor geen ontheffingsmogelijkheid, zoals artikel 15 in de E-wet dat wel doet voor elektriciteit. Voor de warmte en koude-infrastructuur bestaan geen wettelijke regels.

Integraal Energiebeheer Het idee bestaat om voor de ontwikkeling en het beheer van de collectieve energievoorzieningen een uitvoerend bedrijf op te richten dat verantwoordelijk wordt voor de energievoorziening van alle gebouwen en bedrijfsprocessen. Deze energiedienst koopt voor eigen rekening en risico elektriciteit en gas uit de openbare netwerken en krijgt de opdracht te investeren in collectieve voorzieningen,

25

waarmee uiteindelijk moet worden bereikt: lagere energiekosten voor de aangeslotenen en verminderd verbruik van primaire energie voor het projectgebied als geheel.

Slim rekenen, slim schakelen en slim terugleveren Kenmerkend voor de oplossing die men hier nastreeft, is de koppeling van de inkoop van energie uit de openbare netwerken en eigen productie van elektriciteit, warmte en koude. Een eigen rekenprogramma moet de meest economische bedrijfstoestand van de collectieve installaties en van de in- en verkoop van elektriciteit en gas gaan bepalen op basis van de energievraag op uurbasis (beheersing processen, pieken, hoge bedrijfstijden en actuele kennis van transportkosten gas/elektriciteit).

geheel uitgewerkt. Uitgaand van een elektrische vermogensvraag in de orde van grootte van 10 MW, 8 MW warmte en 10 MW koude wordt de totale investering geschat op € 10 tot 15 miljoen. Het is de bedoeling dat de aandeelhouders van de energiedienst de investeringen gaan dragen.

Een belangrijk kostenvoordeel voor het project Zuiderzeehaven komt voort uit het private elektrische netwerk en de zelf opgewekte elektriciteit. Immers, over de zelf opgewekte elektriciteit die door de eigen afnemers wordt verbruikt behoeven geen transportkosten te worden betaald aan de regionale netbeheerder. De kosten van het private netwerk bestaan alleen uit de kosten van het eigen onderhoud.

Kosten afschrijving en looptijd

Kostenvoordeel wordt ook behaald als de energiedienst zich inspant voor het afvlakken van de verbruikspieken van gas en elektriciteit van de gezamenlijke afnemers. Dit wordt bereikt door een regelstrategie van de collectieve installaties, maar ook door maatwerk van contracten voor het bij- en afschakelen van stroom- en gasgebruikers van de afnemers op tijdstippen van piekverbruik van het bedrijventerrein als collectief. Tussen de kostprijs van energie en de rekenprijs voor de gebruikers zit het tarievenbeleid van de energiedienst. Hierin zal worden gemikt op een kostenvoordeel voor de gebruikers op de leveringstarieven en niet op de tarieven voor aansluiting en transport.

Over de kosten van afschrijving en de looptijd van de benodigde leningen valt op dit moment nog niets te zeggen, omdat de beslissingen daarover nog niet zijn genomen.

Financieringsconstructie Voorbeeld: uit het rekenprogramma valt op te maken dat het transport van gas voor CV-ketels met een vollast bedrijfstijd (het jaarverbruik gedeeld door het maximale uurverbruik) van 440 uur 37,5 cent per m3 kost, terwijl dat voor het transport van gas voor de warmtekrachtinstallatie met een vollast bedrijfstijd van 4.700 uur slechts 2,5 cent per m3 is. Het programma bepaalt wanneer inkoop, respectievelijk verkoop of peekshaving moet worden toegepast. Het opgerichte bedrijf moet gaan voorzien in de complete energiebehoefte van de gebruikers tegen tarieven met een afgesproken korting op de gemiddelde markttarieven voor energie. De koppeling maakt dat het financiële belang van de uitvoerder samenvalt met zo min mogelijk inkopen van energie. Immers, hoe minder energie er wordt ingekocht en hoe meer er wordt verkocht in uren met hoge energieprijs, des te lager zijn de kosten van de exploitant.

Eigendomssituatie De gemeente Kampen heeft de grond van het bedrijventerrein verkocht aan de PPS, die de grond doorverkoopt aan de bedrijven. Het eigendom van de collectieve energievoorzieningen, inclusief de ondergrondse infrastructuur, ligt bij de op te richten energiedienst, de Besloten Vennootschap voor de Energievoorziening (BVE). De aandelen daarvan komen in handen van Dura Vermeer Parkmanagement en Imtech Nettenbouw. De energiedienst gaat ontwerp, bouw en exploitatie van alle collectieve energievoorzieningen verzorgen. Voor de ondergrondse infrastructuur vestigt de energiedienst een recht van opstal. De bedrijven op het terrein zullen worden verplicht aan te sluiten op de infrastructuur van de energiedienst. De afname van energie van de energiedienst zal (en kan ook niet) niet worden verplicht.

Investering/restwaarde De omvang van de benodigde investeringen is nog niet

26

Vrijwel zeker zal meer dan 50 procent bancair worden gefinancierd. De investerende partijen of hun moederbedrijven komen in aanmerking voor fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals de EIA, omdat de bedrijven zelf winst maken.

Overdracht naar andere eigenaar Het is de bedoeling dat de energiedienst de energievoorziening gedurende een reeks van jaren zal gaan verzorgen. Overdracht is niet aan de orde.

In de leveringsovereenkomsten van de energiedienst voor elektriciteit, warmte en koude zal de dienst aan de afnemers een korting geven. Het streven is gericht op een prijs die 10 procent komt te liggen onder de gemiddelde markttarieven voor elektriciteit, voor warmte uit gasketels en voor koude uit elektrisch aangedreven compressiekoelmachines.

4 De oprichting van een rechtspersoon voor het beheer van de collectieve voorzieningen is noodzakelijk voor het aangaan van zakelijke overeenkomsten, voor het kunnen verkrijgen van een ontheffing ex E-wet artikel 15 en voor het beperken van de aansprakelijkheid van de individuele aandeelhouders. 5 Dit project voor een collectieve energievoorziening van het bedrijventerrein is niet alleen goed technisch ontworpen maar wordt ook organisatorisch en juridisch grondig voorbereid. Met de organisatorische voorbereidingen is begonnen in de vroegste planfase. De eerste acties bestonden uit het aanvragen van een ontheffing van de wettelijke verplichting een netbeheerder aan te wijzen voor de elektrische infrastructuur. In verband met de vergunningsprocedure moet dit ten minste zes maanden voor de aanleg van deze infrastructuur gebeuren. Een andere actie was de juridische aanpassing van de akten van overdracht van de grond aan de bedrijven. 6 Een privaat elektrisch netwerk is vooral zinvol en kostenbesparend als er sprake is van eigen lokale elektriciteitsopwekking en meer dan één rechtspersoon als afnemer wordt aangesloten. 7 De gezamenlijke inkoop van elektriciteit en gas wordt hier geheel verzorgd door de energiedienst. Dit maakt een professionele aanpak mogelijk, waarmee een grote kostenbesparing kan worden gerealiseerd.

Huurcontract/afnamecontract Voor de levering en afname van elektriciteit, warmte en koude zal een leveringsovereenkomst worden gesloten tussen de energiedienst en elke afnemer. Voor het gebruik van de infrastructuur en de collectieve voorzieningen zal een aansluit- en transportcontract worden opgesteld tussen de energiedienst en alle aangeslotenen. Zowel in de leveringsovereenkomsten als in de aansluit- en transportovereenkomsten zal sprake zijn van een uniform tarievenbeleid en maatwerk voor bijzondere wensen en mogelijkheden.

In de overeenkomsten voor aansluiting en transport zullen de tarieven voor de elektrische infrastructuur zoveel mogelijk in overeenstemming worden gebracht met de openbare tarieven van Essent Netwerk Noord, zoals de DTe die jaarlijks goedkeurt. Ruimteverwarming zal collectief worden verzorgd. Procesverwarming en andere procestoepassingen van gas worden apart beoordeeld. Als wederzijds voordeel kan worden behaald door gezamenlijke inkoop van het procesgas, zal hiertoe worden overgegaan.

Interview: Met het oog op de toekomst “De liberalisering van de energiemarkt biedt de zakelijke gebruiker tal van nieuwe mogelijkheden”, stelt dr.ir. Peter Renaud, directeur van PME adviesbureau uit Bilthoven. Als adviseur is hij één van de breinen achter het onderzoek naar de opzet en organisatie van de collectieve energievoorziening op het bedrijventerrein Zuiderzeehaven bij Kampen. Kort en bondig legt Renaud uit welke energieplannen er voor het terrein in het verschiet liggen. “Op het terrein wordt een parkbeheerder aangesteld die, samen met Imtech Nettenbouw, naast een aantal andere services ook elektriciteit, warmte en koude wil aanbieden aan de verschillende bedrijven in de haven. Uit het vooronderzoek is reeds naar voren gekomen dat het beheer

Beheer en onderhoud en servicekosten

De belangrijkste lessen

en de exploitatie in een aparte rechtspersoon moeten worden onderge-

Beheer en onderhoud van de collectieve energievoorzieningen zal geheel worden verzorgd door de energiedienst. De daarmee gemoeide servicekosten zijn opgenomen in de overeenkomst voor aansluiting en transport.

1 Stel zo snel mogelijk een intentieverklaring, ook om de kosten van voorbereiding te kunnen verrekenen met de verschillende betrokken partijen. Het voorkomt verschil van inzicht achteraf. 2 Het invullen van het masterplan stagneert in dit project vanwege het achterblijven van voldoende concrete gegevens van de bedrijven (economische tegenwind). 3 Bedenk, een privaat elektrisch netwerk inrichten is tegen de belangen van de huidige netbeheerder. Echter, door zorgvuldig gebruik te maken van de heersende ontheffingsregels en het doorzien van eventueel op te werpen bezwaren van de huidige netbeheerder, kunnen de gewenste resultaten toch worden bereikt.

bracht. Verdeling van eigendom en zeggenschap zijn nog onderwerpen van

Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruikers De kostprijs van de energie in het project Zuiderzeehaven wordt bepaald door verschillende factoren: de inkoop uit de openbare netwerken, de kapitaallasten van de eigen collectieve voorzieningen en de regelstrategie die de energiedienst kan hanteren. We beperken ons tot het noemen van twee voordeelposten.

nadere studie. Met deze beheerder/exploitant kan een eigen netwerk op het terrein worden aangelegd en kunnen collectieve voorzieningen worden gemaakt voor het opwekken van elektriciteit en warmte (WKK), voor de centrale opwekking en opslag van warmte en koude en mogelijk ook voor stoom. Bovendien is er sprake van de aanleg van een zevental grote windturbines (15 MW), waarvan de inpasbaarheid zal worden bestudeerd. Het private netwerk krijgt één centrale aansluiting op het openbare net voor gas en één voor elektriciteit. De exploitant kan zodoende centraal energie inkopen uit de openbare netwerken en bovendien kan hij zelf warmte, koude en elektriciteit opwekken. De verschillende bedrijven kunnen op het private net worden aangesloten, zowel in de rol van energiegebruikers als in de rol van energieleveranciers als er sprake is van, bijvoorbeeld,

27

praktijkvoorbeeld 9 overschot van warmte. Desgewenst kunnen elektriciteitsoverschotten via

Het bedrijventerrein Westfrisia Oost III

het landelijke net aan derden worden verkocht.”

Evident De voordelen van het collectieve systeem zijn wat Renaud betreft evident: “Het begint al bij de aanleg van het netwerk met al zijn leidingen en verbindingen; doordat je dat op maat afstemt op de gebruikers, is het goedkoper dan de standaardaanpak van de regionale netbeheerder, die altijd overdimensionering met zich meebrengt. Als het netwerk vervolgens in werking is getreden, ontstaat er kostenvoordeel ten opzichte van een

Op het bedrijventerrein Westfrisia Oost III in Hoorn is een rondweg geprojecteerd met een totale oppervlakte van ongeveer 15.000 m2. De gemeente Hoorn heeft de projectontwikkelaar een concessie verleend om in de weg een wegcollector aan te brengen, waarvan de opbrengst kan worden benut voor warmtelevering aan de bedrijven op het bedrijventerrein. Een deel van het systeem (3.500 m2) is inmiddels aangelegd.

aansluiting op het openbare net doordat geen transportkosten behoeven

tabel 5.1 investering (raming) Systeem Extra distributieleidingen Bronnen

€ 315.000 € 65.000 € 105.000

Meet- en regeltechniek

€ 70.000

Energiehuisje

€ 25.000

Onvoorzien Totale investering

€ 20.000 € 600.000

te worden betaald aan de regionale netbeheerder over de elektriciteit die op het terrein zelf is opgewekt. Tot slot kan de parkbeheerder maat-

Initiatiefnemer

werkcontracten afsluiten met afzonderlijke gebruikers. Dit houdt in dat

Het initiatief voor dit project lag bij de projectontwikkelaar.

verbruikspieken enigszins te managen zijn, er gekozen kan worden tussen

tabel 5.2 jaarlijkse kosten op totale investering (raming)

gas of elektriciteit als energiebron, noem maar op. Het verbruikspatroon van het hele terrein vlakt er mee af; de energie-efficiency van het totaal neemt toe.”

Zonder verdere verplichtingen Het systeem met collectieve energievoorzieningen staat of valt uiteraard met het al dan niet deelnemen van de verschillende bedrijven op het terrein. “Het beste is het als iedereen meedoet”, reageert Renaud. “Maar”, voegt hij eraan toe, “we willen niemand dwingen. We willen een zodanig aanbod doen dat het moeilijk wordt om te weigeren.” Dat aanbod bestaat uit levering tegen lagere tarieven dan de concurrent op het landelijk net. “Voor de afzonderlijke gebruikers zijn er geen afnameverplichtingen, het enige wat ze als grondeigenaar tegenkomen is dat ze recht van opstal aan de exploitant moeten verlenen vanwege de infrastructuur in de bodem, Peter Renaud, Met het oog op de toekomst

maar dat vormt, naar verwachting, voor niemand echt een bezwaar. Verder zullen ze gebruik moeten maken van de aansluitingen op de eigen netten.”

Investering

Gekozen techniek

Onderhoud 3%

Road Energy Systems‚ is een buizensysteem in de wegconstructie waar water met glycol doorheen stroomt. In de zomer wordt deze vloeistof verwarmd door de zon. De opgenomen warmte wordt opgeslagen in watervoerende zandlagen in de grond, zogenaamde aquifers. Hieraan wordt ’s winters warmte onttrokken voor verwarming van de bedrijven op het bedrijventerrein. Ook kan ’s winters de weg worden verwarmd. Het mes snijdt dan aan twee kanten: afkoeling van de weg ’s zomers en verwarming van de weg ’s winters. Hierdoor treedt minder slijtage op in het asfalt. De projectontwikkelaar maakt voor de potentiële afnemer gratis een berekening van kosten en vermeden kosten van een traditionele en een duurzame koel - en verwarmingsinstallatie en verminderde energiekosten van het aan te sluiten pand

Administratie 1%

ORGANISATIESTRUCTUUR ZUIDERZEEHAVEN KAMPEN

Modulaire opbouw

Het terrein Zuiderzeehaven wordt ontwikkeld door een PPS (Publiek

Inmiddels begint de belangstelling voor het haventerrein flinke vormen

Private Samenwerking) bestaande uit de provincie Overijssel en de

aan te nemen. De kavels zijn echter nog niet verdeeld, “dus kunnen

gemeenten Kampen en Zwolle vanuit overheidszijde. Vanuit private

we nog niets definitiefs zeggen over de haalbaarheid”, aldus Renaud.

zijde bestaat de PPS uit een consortium onder leiding van project-

“Wanneer we niet weten wat voor bedrijven er gaan zitten, wordt het lastig

ontwikkelaar Dura Vermeer. Tot dit consortium behoren ook: Dredging

om maatwerk te leveren in je ontwerp; moet je bijvoorbeeld ook infrastruc-

Investering

International (België), NIB Capital, IPEM (België), Industrial Park

turele voorzieningen voor stoomgebruikers aanleggen of is er misschien

Vlissingen, De Vries en Van de Wiel en Siemens Nederland. Het

geen vraag naar stoom? Wat is de optimale capaciteit voor WKK en voor

samenwerkingsverband is getekend op 11 september 2003. De

warmte- en koudeopslag in de bodem?” Ook is nog niet duidelijk hoe snel

PPS ontwikkelt het ontwerp, de aanleg, het beheer en de exploitatie

het terrein zal worden volgebouwd. Renaud zelf denkt vooralsnog aan een

De investeringen zijn uit fiscale overwegingen gedaan door Ooms Avenhoorn Holding (o.a. EIA,VB). Tot nu toe is voor € 600.000 geïnvesteerd (tabel 5.1). De totale investering voor het hele gebied is nog niet bekend.

van de toekomstige Zuiderzeehaven.

stapsgewijze opbouw van de infrastructuur: “Met een modulaire opbouw

Voor eigendom, beheer en onderhoud van het energienetwerk is de

van het systeem kun je het netwerk en de installaties aanpassen aan

BV Parkmanagement Kampen opgericht. Het Parkmanagement zal

de veranderende vraag in de periode dat het terrein in gebruik wordt

optreden als energieleverancier voor de bedrijven op het terrein.

genomen; ik denk dat we het in die richting moeten zoeken.” Voorjaar

Adviseur voor ontwerp en beheer van de energiediensten voor

2005 zal mogelijk meer duidelijk worden.

het industriepark, is PME Adviesbureau BV. Meer informatie bij PME Adviesbureau, de heer Peter Renaud, tel. (030) 225 15 22, e-mail [email protected]

28

€ 600.000 € 18.000 € 6.000

Rente 3%

€ 18.000

Afschrijving 15 jaar

€ 40.000

Subtotaal

€ 82.000

Winst OAH Totaal kosten

€ 8.000 € 90.000

Financieringsconstructie De holding neemt de investeringskosten geheel voor eigen rekening.

Intentieverklaring en huurcontract N.v.t.

Eigendomsituatie

Vastrecht en energiekosten

Het systeem is voor 100 procent eigendom van de holding.

De verrekening van de kosten is weergegeven in tabel 5.3.

De belangrijke lessen Met de wegcollector heeft de projectontwikkelaar een nieuw product ontwikkeld dat hij vaker kan toepassen. Voor een te ontwikkelen bedrijventerrein is het op voorhand niet duidelijk welke bedrijven zich zullen vestigen. Dat maakt de rentabiliteit van de investering onzeker. Zie verder het interview.

Kosten afschrijving, looptijd, exploitatie, beheer en onderhoud Voor de organisatie wordt een energiemaatschappij opgericht. De afschrijving van het systeem is voorzien in vijftien jaar. Zie verder tabel 5.2. 29

tabel 5.3 jaarlijkse inkomsten westfrisia oost III (raming; bij normaal gebruik) m3 bronwater

prijs/m3/jaar bronwater

prijs/jaar

Gebruiker 1

35.000

€ 0.15

€ 5.250

Gebruiker 2

65.000

€ 0,15

€ 9.750

Gebruiker 3

200.000

€ 0.15

€ 30.000

Aansluitingen

Gebruiker 4

50.000

€ 0.15

€ 7.500

Gebruiker 5

100.000

€ 0.15

€15.000

Gebruiker 6

50.000

€ 0.15

€ 7.500

Gebruiker 7

50.000

€ 0.15

€ 7.500

Gebruiker 8

50.000

€ 0.15

€ 7.500

600.000

€ 0.15

€ 90.000

Totaal inkomsten

Interview: Asfaltcollector voor industrieterrein vindt mogelijk eindbestemming in woonwijk

ORGANISATIE EN BEHEER

De mogelijkheid om een moderne en energiezuinige asfaltcollector te

De asfaltcollector is volledig in eigendom van ontwikkelaar Ooms.

installeren op industrieterrein Westfrisia Oost III leek een buitenkans voor

Mogelijk zou ten behoeve van de energieleverantie een aparte BV in

de gemeente Hoorn, die een hoog duurzaamheidsniveau voor zijn ruimte-

het leven worden geroepen, die volledig in eigendom zou zijn van

gebruik ambieert. Het liep allemaal anders vanaf het moment dat de

Ooms. In de oorspronkelijke opzet zouden de gebruikers mogen

kers is ons tegengevallen. Je zag ook dat men ging schrappen op de wat

economie het af liet weten; de collector ligt daarom nu werkloos te

kiezen voor aansluiting op het gasnet of voor gebruikmaking van

luxere onderdelen in het ontwerp van bedrijfsgebouwen en voorzieningen

wachten op een gebruiker. Mogelijk dient zich een alternatief aan in

de faciliteiten voor warmte en koude van Ooms.

toen de economie terugliep. Dat betekent minder aandacht voor het

een nabijgelegen nieuwe woonwijk.

Lex van Zaane, Asfaltcollector voor industrieterrein vindt mogelijk eindbestemming in woonwijk

binnenklimaat van de bedrijfsgebouwen en geen koeling voor het personeel; een reden minder om gebruik te maken van ons net.” Toch blikt van

• •

Zaane allerminst pessimistisch de toekomst in: “We hebben hier onze les

Innovatie

geleerd. Als we weer zo iets aanpakken dan doen we dat alleen met volledities op het gebied van duurzame energie en ruimtegebruik. Ook juridisch

ge steun van de gemeente; dat betekent dat een toekomstige gebruiker

Road Energy Systems® is een vinding van het bedrijf Ooms Avenhorn

en organisatorisch leek alles in kannen en kruiken. Met steun van Senter-

van een stukje grond op het bedrijventerrein voor een paar extra euro per

Holding uit het Noord-Hollandse Scharwoude. Het is een systeem dat door

Novem was research gedaan naar de mogelijkheden voor eigendom en

vierkante meter verplichten mede-eigenaar wordt van de infrastructuur.

middel van een vloeistofnetwerk in de asfaltlaag warmte en koude kan

beheer van het systeem. Uitkomst van het onderzoek was dat Ooms een

Financieel wordt zo’n bedrijf daar niet slechter van, maar de gemeente is

uitwisselen met de atmosfeer. Het zichtbare deel aan het grondoppervlak

aparte BV zou oprichten die zowel eigenaar als beheerder van de installa-

toch huiverig voor zo’n eis en is bang dat ze de grond niet kwijtraken.” Een

is gekoppeld aan een ondergronds deel waarin warmte en koude wordt

tie zou zijn. De bewoners van het terrein zouden daarbij vrij zijn in hun

andere reden voor van Zaanes optimisme is gelegen in de plannen voor een

opgeslagen in grondwaterreservoirs. Met behulp van warmtepompen

keuze tussen gas of de warmte van Road Energy Systems®. Echter, met de

nieuwbouwwijk in de buurt van Westfrisia III. Van Zaane: “Het Road Energy

kan de ondergronds opgeslagen warmte en koude worden ingezet voor

terugval van de economie verschenen er donkere wolken boven het plan.

Systems® kan ook worden toegepast voor de woonwijk, al geldt ook hier

verwarming en koeling van gebouwen en woningen. “Eigenlijk moet je

Van Zaane blikt terug: “Het eerste bedrijf dat zich op het terrein vestigde

dat de gemeente dan wel all the way moet gaan en het plafond van de

de collector in het asfalt zien als een regenerator voor je warmtebronnen in

was Lidl.” Het Duitse concern bouwde een distributiecentrum op het nog

maximale huizenprijs optrekt. Dat kan op zich best, zoals blijkt uit één

de bodem” legt Lex van Zaane, commercieel coördinator van Road Energy

onbebouwde terrein, niet geheel tot genoegen van Van Zaane: “Zo’n

van onze projecten, in de Betuwe, waar dit wel is gelukt.” Tot slot ziet van

Systems®, uit. “In het grondwater moet je thermisch evenwicht in stand

bedrijf gebruikt veel ruimte, met een relatief kleine behoefte aan warmte

Zaane nog meer toepassinggebieden die zijn optimisme rechtvaardigen:

houden, dus niet meer warmte onttrekken dan je erin op slaat. In ons

en koude. Bovendien kopen ze als grote Europese organisatie hun energie

“Vliegvelden zijn zeer geïnteresseerd in het product. Door verwarming kun

klimaat betekent dat ’s zomers opwarmen van het water in de bodem, om

centraal in.” Inmiddels is de situatie op het terrein zodanig dat één bedrijf

je landingsbanen continu operationeel houden. Nog even los gezien van

in de winter zonder aanvullend gasgebruik een gebouw op temperatuur te

zich officieel heeft aangemeld als gebruiker en er nog een tweetal het

de verwarming en koeling van vertrekhallen, loont zo’n investering nu al de

houden. Bij het opwarmen in de zomer kun je het water eerst gebruiken

aanbod in overweging hebben. “Te weinig voor een rendabel gebruik van

moeite; ga maar na wat het kost als er een dag niet gevlogen kan worden!”

voor koeling van gebouwen.”

de installatie” oordeelt Van Zaane. “We zijn daarmee genoodzaakt om

Nu even niet

voorlopig te stoppen met het project. De resterende investering in een

Meer informatie op www.roadenergysystems.nl of bij Ooms Avenhorn,

elektriciteitshuisje van een paar ton is afgelast, de bedrijven krijgen een

de heer Lex van Zaane, tel. (0229) 54 77 00, e-mail [email protected]

aansluiting op het gasnet.”

Achtergrond

Een ideale mogelijkheid om de techniek in praktijk te brengen, deed zich voor met de aanleg van een industrieterrein in het nabijgelegen Hoorn.

Een redelijk alternatief

Hier, op de 20 netto uitgeefbare hectares van ‘Westfrisia III’, zouden de nieuw gevestigde bedrijven voor hun verwarming en koeling geheel

Op het industrieterrein Westfrisia III ligt derhalve 3350 vierkante meter

kunnen terugvallen op de voordelige energie van Road Energy Systems®.

asfaltweg met daarin een ongebruikte collector. “Jammer” vindt ook Lex

Hoorn stond achter de plannen, die aansloten bij de gemeentelijke ambi-

van Zaane “want daar doe je het niet voor; de belangstelling van de gebrui-

30

Er zijn verschillende redenen om op een bedrijventerrein samen te werken op energiegebied: • Het gebruik van een grootschalig energiesysteem, zoals een asfaltcollector of een collectief energieopslag-

•

•

systeem in de bodem. Desgewenst kunnen ook duurzame opties in de samenwerking worden ondergebracht, zoals windturbines. De benutting van restwarmte van anderen. De mogelijkheid om grote besparingen te realiseren en tegelijkertijd deelnemers tegen een zeer concurrerend tarief volledig te ontzorgen voor wat betreft hun energievoorziening: warmte, koude, elektriciteit, verlichting en/of energie-inkoop. De aanleg van een eigen energie-infrastructuur. Dankzij de nieuwe gas- en elektriciteitswet kan dat veel voordeliger uitpakken dan aanleg (en bij elektriciteit desgewenst ook exploitatie) door netbeheerders. Gemeenschappelijke inkoop van energie.

De voordelen van samenwerking op deze terreinen zijn evident: er zijn - kostenefficiënt - energiewinsten van tientallen procenten te boeken. Projecten van deze omvang zijn echter vaak zo complex, dat assistentie van een adviseur met kennis van energietechniek, financiering, economie en bedrijfsrecht op zijn plaats is, zeker als men een eigen energiedienst wil oprichten of overweegt dat te doen. Men kan natuurlijk ook een bestaande energiedienst inschakelen (outsourcing). Veel risico’s van collectieve projecten laten zich afdekken, met uitzondering van het risico van onvoldoende energieafname als gevolg van leegstand of vestiging van andere typen afnemers dan voorzien. Bovendien mogen partijen op een bedrijventerrein (wettelijk) niet worden verplicht om energie van de energiedienst af te nemen. Gezien het doel van de samenwerking (het bereiken van veel lagere energietarieven dan normaal) is dat laatste echter geen onoverkomelijk bezwaar.

31

Deel 2

Het opzetten van financiële en organisatorische constructies

32

3333

6 Een systematische projectaanpak

tabel 6.1 systemen en componenten voor energiebesparing en een efficiënte energievoorziening

alle relevante gegevens over het gebouw, het gebruik van het gebouw en het energiegebruik. Mogelijk zijn alle gegevens reeds beschikbaar uit berekeningen van de energieprestatiecoëfficiënt.

Gebouw

Het realiseren van extra energiebesparende voorzieningen in een kantoorpand vergt een systematische

Verlichtingsysteem: HF-verlichting / spiegelarmaturen/ daglichtafhankelijke schakeling / aanwezigheidsdetectie

aanpak. Eerst worden de gemeenschappelijke wensen en de haalbaarheid daarvan op hoofdlijnen in

Ventilatiesysteem

Stel vervolgens één of enkele pakketten van (extra) energiebesparende voorzieningen samen. Een lijst van opties staat in bijgaande tabel.

Verwarmingsysteem

beeld gebracht. Daarna start het definitieve realiseringstraject. Dit hoofdstuk beschrijft de af te

Klimaatbeheersingsysteem Energiemanagementsysteem

leggen weg. Systeem

Maak vervolgens globale berekeningen van de besparingseffecten van de verschillende maatregelpakketten. Hierbij kunt u gebruik maken van de SenterNovem-publicatie ‘Cijfers en tabellen‘.

HR-ketel (type 107)

6.1 Het ontwikkelen van de planopzet De eerste fase van een energieproject bestaat uit het doen van onderzoek, het formuleren van uitgangspunten en het vaststellen van voorlopige keuzen. Dit vraagt om het doorlopen van de volgende stappen: 1 Doe een vooronderzoek. 2 Stel een energievisie op. 3 Voer een technisch haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen. 4 Voer een financieel haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen. 5 Maak een voorlopige keuze uit de verschillende opties. 6 Ontwikkel, indien nodig, een voorlopige organisatiestructuur, voor eigendom, gebruik en onderhoud/beheer. 7 Kies een voorlopige rechtsvorm. 8 Maak een risico-inschatting. 9 Stel een intentieverklaring op. Deze onderwerpen worden achtereenvolgens uitgewerkt.

6.1.1 Doe een vooronderzoek De initiatiefnemer of de adviseur moet eerst vaststellen: • welke ontwikkelingen kunnen worden verwacht ten aanzien van de omvang van het kantoor en/of de locatie, het type gebruikers en de te verwachten energiebehoefte; • wie interesse heeft om actief bij het project te worden betrokken; • welke doelen zij nastreven; • in welke mate zij bereid zijn risico’s te nemen; • in welke mate zij bereid of in staat zijn geld in te brengen; • in welke mate externe financiering gewenst is; • welke ideeën leven ten aanzien van het beheer van de voorzieningen (in eigen hand, gezamenlijk met anderen of geheel uitbesteden); • mogelijke aansluiting bij andere activiteiten (bijvoorbeeld bij gebouwbeheer of parkmanagement).

34

Voor de financiering van de energiebesparende voorzieningen bestaan verschillende opties, zoals weergegeven in deel 1 van deze publicatie. Naast eigen geld inbrengen, geld lenen en huren, gaat het om leverancierskrediet, leasen, een bestaande energiedienst inschakelen, een eigen energiedienst oprichten en deze zelf voor de financiering laten zorgen, en samenwerking op een bedrijventerrein. De belangrijkste overwegingen om uit al deze opties te kiezen zijn de gewenste eigendomssituatie, de financiële reikwijdte van de initiatiefnemers en de andere participanten in het project (vermogen en cash flow) en de gewenste organisatie van onderhoud, beheer en administratie.

Warmtepomp in combinatie met energieopslag

Meer informatie over mogelijke energiemaatregelen vindt u op de website

of bodemwarmtewisselaar

van SenterNovem, www.senternovem.nl. Hier worden energiepakketten

Compressorkoelmachine

beschreven voor onder meer grote en kleine kantoorgebouwen, winkels

Absorptiekoelmachine

en verzorgingshuizen (rubriek EPN, Energie Prestatie Normering). Op de

Zonnecelsysteem (PV)

website van Infomil vindt u vergelijkbare informatie in het Energie

Zonneboilersysteem

Informatieblad Gebouwen, www.infomil.nl. Op de website van SenterNovem

Asfaltcollectorsysteem

is ook de publicatie ‘Cijfers en tabellen‘ te vinden.

Warmtekrachtinstallatie (wkk) Benutting van restwarmte van een nabijgelegen industrieel bedrijf of elektriciteitscentrale Faciliteiten Elektriciteitsinfrastructuur op eigen terrein Collectieve voorzieningen kantorenpark:

Ook moet nu al worden nagedacht over een organisatieopzet. Belangrijke overwegingen in dit verband zijn de zeggenschap van participanten en de wijze van verdeling van de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid.

• Collectieve energieopslag (warmte/koude) • Collectieve warmtekracht Warmte-uitwisseling Energie inkopen Netbeheer

In alle gevallen moet men ernaar streven om in een zo vroeg mogelijk stadium helderheid te krijgen over de meest gewenste financiële en beheerconstructie en de organisatie(s) die deze constructie gaat/gaan aanbieden. Betrokkenen weten dan waar hun kansen liggen en kunnen zo snel tot zaken komen.

6.1.2 Stel een Energievisie op Elk project vergt gemeenschappelijk gedragen doelstellingen. Stel daartoe een Energievisie op en zorg dat alle betrokkenen deze onderschrijven. Het is van belang om in de energievisie de volgende punten op te nemen: • De energie-efficiency dient - binnen de grenzen van het financieel haalbare - zo hoog mogelijk te worden gemaakt èn gehouden, bij ontwerp, aanleg en exploitatie van de voorzieningen. • De belanghebbenden (afnemers, financier, gebouwmanagement, enzovoort) dienen wel/niet blijvend zeggenschap te hebben over de energie(besparende) voorzieningen. • De belanghebbenden zijn wel/niet bereid zelf investeringen plegen.

• De manier waarop de opbrengsten zullen worden verdeeld c.q. tarieven tot stand zullen komen, mede in relatie tot de investeringsbereidheid en de mate waarin partijen risico’s lopen. • De exploitatie van de voorzieningen dient professioneel te worden uitgevoerd en dient, als een externe exploitant wordt ingeschakeld, prikkels te bevatten die het economisch belang van de exploitant koppelt aan de hoogst mogelijke energie-efficiency tijdens de exploitatie. • De uiteindelijke omvang van het energiegebruik en de tarieven voor de afnemers dienen zodanig concurrerend te zijn, dat geen juridische verplichtingen nodig zijn voor afname van energie.

6.1.3 Voer een technisch haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen Een technisch haalbaarheidsonderzoek naar energiebesparende voorzieningen start met het verzamelen van

35

ENKELE VOORBEELDEN Het Algemeen Laboratorium van ECN in Petten is een compact

kosten van onderhoud en renovatie, verzekering, juridische kosten etc. • Doe een voorstel voor de verdeling van opbrengsten en eventuele winst/verlies onder de participanten.

gebouw met een lichthof voor maximale daglichttoetreding, waarbij zonnepanelen worden gebruikt als zonwering. Door platte beeldschermen, die minder warmte afgeven en minder lichtbronnen die warmte produceren, wordt het gebouw minimaal opgewarmd. Door de nachtkoeling in de zomer met buitenlucht (koele zeewind) zijn geen extra koelvoorzieningen nodig. Het gemeentehuis Schouwen-Duiveland te Zierikzee heeft een epc

Het ramen van de kosten dient doorgaans te gebeuren voor verschillende scenario’s van maatregelen. Houd ook rekening met allerlei mogelijke risico’s: onzekerheden over de kostprijs, rentevoet, de inflatie, indexering en het subsidiebeleid. Houd ook rekening met het mogelijk nietnakomen van betalingsverplichtingen door afnemers of het niet voldoende afnemen van energie.

van 0,7 (de wettelijke eis was 1,6). Een waterbuizenstelsel in de vloeren zorgt voor een stabiele temperatuur waarbij de warmte en

Voor het berekenen van de financiële haalbaarheid kunt u verder gebruik

de koelte via plafondelementen wordt afgegeven. In deze elementen

maken van de Financieringswijzer Duurzame Energie. Deze is onder andere

zijn tevens de verlichting en daglichtreflectoren ondergebracht. Het

te vinden op de website van SenterNovem, www.senternovem.nl, en van

atrium voorziet de kern van het gebouw van daglicht.

het Projectbureau Duurzame Energie, www.duurzame-energie.nl. Specifieke informatie over subsidies en fiscale faciliteiten op www.subsidieshop.nl,

In het kantoor van Hoogheemraadschap Rijnland te Leiden zorgt een

in de rubriek energie.

daglichtsturingssysteem ervoor dat 70 procent minder kunstlicht hoeft te worden gebruikt. Er vindt energieopslag plaats in de bodem; de opgeslagen warmte wordt in de winter opgepompt voor verwarming,

6.1.5 Zoek de meest geëigende financieringsvorm

terwijl in de zomer het omgekeerde gebeurt. Daarnaast zijn klimaat-

De energievisie geeft op hoofdlijnen duidelijkheid over de mate waarin partijen bereid zijn zelf te investeren en de risico’s die ze daarbij willen lopen. Voor het vinden van geëigende financieringsvormen kunt u verder gebruik maken van de informatie uit deel 1 en uit hoofdstuk 7 van deze publicatie.

ramen in combinatie met klimaatplafonds toegepast. Het Minnaertgebouw in Utrecht is installatiearm gebouwd. Door het gebouw extreem zwaar uit te voeren waren installaties nauwelijks nodig. De gebouwmassa absorbeert warmte en verder zorgt een

In verschillende situaties kan het nuttig zijn een nieuwe rechtspersoon in het leven te roepen die eigenaar van de voorziening wordt. Normaal gesproken regelt deze vervolgens ook het beheer en onderhoud. Men kan het desgewenst zo regelen dat de energiedienst als fiscaal doorgeefluik fungeert, zodat de belastingaftrek bij een of meer moederbedrijven terechtkomt. Zie verder deel 1 van deze publicatie.

6.1.8 Kies een rechtsvorm Voor het oprichten van een gemeenschappelijke energiedienst of een rechtspersoon die gezamenlijk zaken kan regelen, denk aan beheer en exploitatie namens de gebruikers, zijn verschillende rechtsvormen mogelijk. Redenen om deze in het leven te roepen, zijn: • De deelnemende partijen hebben geen gunstige fiscale basispositie. • De deelnemende BV’s zijn niet zeker van winst in de komende jaren. • Het aantal deelnemers is te groot om alle verantwoordelijkheid bij één partij te leggen. • Flexibiliteit bij uit en toetreding. • Beheersing van risico’s. Voor investering, beheer en exploitatie komen met name de B.V., de Coöperatieve Vereniging en de Stichting in aanmerking. Zie verder bijlage 1.

regenwaterval met bassin voor verkoeling. Door de beperking op installaties kon een ruime centrale hal als ontsluitingsruimte worden gerealiseerd, zonder dat hierin in het programma van eisen was voorzien. Het kantoor van Melexis Telecom in De Meern heeft een berekende epc van 0,4, waarbij de effecten van een aantal maatregelen niet eens in de epc zichtbaar zijn te maken. Dit lage energiegebruik wordt onder meer bereikt door het bufferend vermogen van de vloeren, door warmtepompen, warmtewisseling van de ventilatielucht en het gebruik van zonnecollectoren.

6.1.6 Maak een voorlopige keuze uit de mogelijke energiebesparende voorzieningen en de wijze van financiering Op basis van het technische en het financiële haalbaarheidsonderzoek doet de adviseur een voorstel over een te kiezen pakket van energiebesparende maatregelen en de wijze waarop dit gefinancierd wordt. De deelnemers maken op basis van de aanbevelingen en hun eigen behoeften een voorlopige keuze.

Bron: www.senternovem.nl

Let goed op of het aantrekken van extern krediet in het bedrijfsbeleid past. Soms maakt het financieel management bezwaar tegen toename van vreemd kapitaal binnen het bedrijf.

6.1.4 Voer een financieel haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen • Raam vervolgens de kosten en baten van de verschillende maatregelpakketten: • Bepaal de investeringskosten. • Bepaal de mogelijke omvang van subsidies en fiscale faciliteiten. • Bepaal de baten van de energiebesparing. • Bereken de terugverdientijden. • Bepaal de cashflow: de netto inkomsten-stroom,

36

6.1.7 Ontwikkel, indien nodig, een voorlopige organisatiestructuur Eigendom (economisch en juridisch), exploitatie en onderhoud/beheer kunnen in eigen hand blijven of worden uitbesteed. Er zijn ook allerlei constructies mogelijk tussen projectontwikkelaar, belegger, eigenaar/gebruiker, gebruiker(s), beheerder, de bank (100% eigenaar of deeleigenaar), de gemeente en een bestaande energiedienst.

aanbesteding, de uitvoering, de exploitatie, het onderhoud en het beheer geregeld en vastgelegd in contracten. Deze fase omvat de volgende stappen: 1 Stel een Programma van Eisen op. 2 Maak een detailuitwerking van de energiebesparende voorzieningen en de bijbehorende kosten en toekomstige baten. 3 Bepaal definitief de organisatie en eigendomsstructuur. 4 Richt desgewenst een rechtspersoon op. 5 Regel de financiering. 6 Regel aanbesteding, uitvoering, exploitatie, onderhoud en beheer. 7 Stel contracten op.

6.2.1 Stel een Programma van Eisen op In een Programma van Eisen komen nauwkeurig de technische, financiële en organisatorische eisen en randvoorwaarden voor een project aan de orde. Wij gaan ervan uit dat dit voor elke adviseur een bekende activiteit is. Eventueel kan men voor specifieke onderwerpen een specialistische adviseur (juridisch, financieel) inschakelen.

6.2.2 Maak een detailuitwerking van de energiebesparende voorzieningen Op basis van de Energievisie, de Intentieverklaring en het Programma van Eisen wordt nogmaals een lijst van uit te voeren maatregelen opgesteld en worden definitieve berekeningen gemaakt van de financiële haalbaarheid.

6.1.9 Maak een risico-inschatting De belangrijkste risico’s van een project staan genoemd in hoofdstuk 10.

6.1.10 Stel een intentieverklaring op. Op basis van alle overwegingen die tot nu toe zijn gemaakt, zullen de deelnemende partijen moeten beslissen of zij realisatie van het project haalbaar achten of niet. Uiteraard moet deze beslissing formeel worden vastgelegd.

6.2 Het realiseringstraject Op basis van de Energievisie en de ondertekende Intentieverklaring kan de definitieve uitwerking van de plannen plaatsvinden. Dat begint met het opstellen van een Programma van Eisen en de detailuitwerking van de energiebesparende voorzieningen. Op basis hiervan wordt een bestek opgesteld voor aanbesteding. Nu zal ook een definitieve keuze moeten worden gemaakt ten aanzien van de organisatie- en eigendomsstructuur. Desgewenst richt u een rechtspersoon op. Tot slot worden de financiering, de

Zijn de keuzen op hoofdlijnen gemaakt, dan volgt het maken van een technisch ontwerp met specificaties (let op eisen voor veiligheid, betrouwbaarheid en levensduur), als basis voor een bestek dat aan potentiële leveranciers zal worden voorgelegd. Ook zal nu concreet inzicht moeten worden verworven in onderhoud, exploitatie en risicoafdekking. Op basis daarvan kan een goede kostprijsberekening worden gemaakt. In de meeste gevallen - zeker als de plannen voorzieningen omvatten als warmtekracht, warmtepompen en warmte/koudeopslag - is daartoe eerst een samenhangend ontwerp op hoofdlijnen nodig, dat zorgvuldig wordt afgestemd op de gebouwinstallaties en de overige technische voorzieningen. Op basis van de uitkomsten kan er eventueel voor worden gekozen om beheer en onderhoud tegelijk met de voorzieningen aan te besteden. Zie hiervoor verder hoofdstuk 8.

6.2.3 Bepaal definitief de organisatiestructuur Bij het beantwoorden van de vraag wie het eigendom van een energiebesparende voorziening dient te krijgen,

37

moeten vele aspecten zorgvuldig worden afgewogen: • Wat is de bruto investering, wat zijn de nakomende kosten van onderhoud, latere renovatie-investeringen etc., hoe lang is de levensduur van de investering en hoe lang is de geplande gebruiksperiode van de diverse gebruikers? • Wat zijn de opbrengsten van de installatie, tijdens de exploitatieperiode en aan het einde daarvan (verkoop)? Wat is de terugverdientijd? • Welke rechten en plichten zijn verbonden aan de installatie? • Welke risico’s zijn verbonden aan de investering en navolgende exploitatie, en hoe kunnen die worden afgedekt? • Zijn de partijen die eerder hebben aangegeven bereid te zijn om de investeringen te doen nog steeds hiertoe bereid (of zijn de plannen voor het oprichten van een rechtspersoon nog steeds haalbaar) en levert dit inderdaad de beste uitkomst op, gelet op de financiële, commerciële, fiscale en juridische positie? Houd rekening met het geëiste rendement, de activering en afschrijving van de investering, restwaarderisico’s, financieringslasten, beslag op eigen vermogen etc. De eigenaar verzorgt doorgaans de financiering van het project, verhuur en/of levering van energie, verzekeringen, betaling van lokale heffingen, klein onderhoud, waterverbruik en energievastrecht. Hier tegenover staan inkomsten uit verhuur, winst uit de energielevering, een organisation fee en winst uit verkoop van de installatie aan het einde van de rit. Het is overigens ook mogelijk om voorkeuren voor eigendom en financiering contractueel op te lossen, bijvoorbeeld via een leasecontract. Kleine bedrijven die een deel van een kantoorpand huren, kunnen bepaalde investeringen zelf doen en dan gebruik maken van de kleinschaligheidsaftrek. In aansluiting op de eigendomsstructuur bepaalt u vervolgens de meest geschikte rechtsvorm voor eigendom (en exploitatie). Zie bijlage 1.

DE HUURDER ALS EIGENAAR Het is mogelijk om een zodanige regeling te treffen dat de huurder/gebruiker deels eigenaar wordt van een voorziening, bijvoorbeeld de meerinvestering van zuinige verlichting, terwijl de belegger eigenaar is van het andere deel van de investering, ter waarde van de kosten van een conventionele installatie. Het systeem vervalt dan na een huurtermijn van bijvoorbeeld tien jaar aan de belegger. Voor tussentijds opzeggen moet een contractuele regeling worden getroffen.

38

DE GEMEENTE ALS EIGENAAR In één van de proefprojecten bleek de gemeente als eigenaar (en

de werkelijke totale kostprijs. Vaak biedt een overzicht van tarieven uit de regio of aanbiedingen van meerdere energiebedrijven de basis voor het bepalen van een soort referentietarief.

gebruiker) de meest gunstige oplossing. Daarvoor is dan ook gekozen. Een gemeente kan tegen een lage rente geld lenen, wat de terugverdientijd reduceert. VOORBEELD Bij een van de projecten bleek dat de werkelijke kostprijs voor warmte en koude (excl. onderhoud, beheer en BTW) uitkwam op respectievelijk

6.2.4 Richt desgewenst een rechtspersoon op

€ 7,92 en € 5,22 per GJ, oftewel € 1,32 en € 2,25 per vierkante

Zie bijlage 1.

meter per jaar. Dit is laag. Echter een complete energieprijs wordt bepaald door ook de vaste kosten en de kosten van beheer en

• Regel tussentijdse optimalisaties (op basis van veranderingen in afname en de monitoring). • Zorg voor een goede afhandeling van klachten en reparaties. • Zorg voor een helpdesk die 24 uur per dag bereikbaar is. • Zorg voor collectieve en individuele monitoring van het energiegebruik. • Zorg voor rapportages aan opdrachtgever en eventueel derden (vergunningverlener e.d.). • Zorg voor goede afrekeningen. De meest aangewezen periode voor het aangaan van contracten voor exploitatie, beheer en onderhoud is drie tot vijf jaar.

onderhoud in de optelsom mee te nemen.

6.2.5 Regel de financiering Er moeten nu concrete afspraken worden gemaakt met de potentiële financiers die zich hebben aangediend. In deel 1 van deze publicatie kwamen de belangrijkste opties in beeld. Meer informatie vindt u in hoofdstuk 7. Wordt gekozen voor financial lease van een voorziening, dan dienen het juridisch en het economisch eigendom te worden gesplitst en te worden vastgelegd. Onderhoud en beheer moeten worden geborgd.

6.2.7 Stel contracten op

Belangrijke punten bij het regelen van contracten voor exploitatie, beheer en onderhoud zijn: • Geef de grenzen van het systeem/de voorziening goed aan. • Zorg voor veiligheid, uitbreiding en leveringszekerheid.

Voor alle onderwerpen die hiervoor aan de orde kwamen, moeten contracten worden opgesteld: het vestigen van een recht van opstal (neem in de akte niet de installatietekst op maar een verwijzing naar begeleidende tekeningen), het vastleggen van het economisch en het juridisch eigendom, levering, verkoop, netbeheer, kettingbeding voor verplichte afname, huur, verpanding, onderhoud en beheer e.d.

Kiest u voor operational lease, dan wordt de bank of leasemaatschappij economisch en juridisch eigenaar. Dit moet uiteraard ook worden vastgelegd. Bij operational lease blijft altijd een zelf te financieren gat van 10 procent over. Wie neemt dat voor zijn rekening?

6.2.6 Regel aanbesteding, uitvoering, exploitatie, onderhoud en beheer Nadat alle randvoorwaarden zijn ingevuld, kan aanbesteding van het bestek plaatsvinden gevolgd door de uitvoering. Dit zijn zaken waarmee elke bouwadviseur vertrouwd is. In relatie hiermee worden exploitatie, beheer en onderhoud van de voorziening(en) geregeld. Als sprake is van een collectieve voorziening, vergt de onderlinge verrekening van kosten en baten bijzondere aandacht. Hiervoor bestaan verschillende opties. Is bovendien sprake van energieproductie, dan zal men een manier moeten vinden om de prijs hiervan te bepalen. Vroeger viel men vaak terug op het zogeheten ‘niet meer dan anders’-principe. Dat betekende dat de levering van elektriciteit, warmte of koude in ieder geval niet duurder zou mogen uitvallen dan conventionele energielevering, verwarming en koeling met gas en elektriciteit van het net. In de huidige geliberaliseerde energiemarkt bestaan voor gas en elektriciteit echter geen vaste prijzen meer. In plaats van het ‘niet meer dan anders’-principe zal men dan ook een open controleerbare berekeningswijze moeten presenteren van

39

7 Alle geldzaken op een rij Zoals we in deel 1 zagen, zijn er diverse mogelijkheden om energiebesparende voorzieningen te financieren. De belangrijkste zetten we hier nog even op een rij. Uit het overzicht blijkt dat er allerlei manieren zijn om bij de financiering, soms zelfs fors, op de kosten te besparen. Verdere besparingen zijn mogelijk dankzij fiscale faciliteiten en subsidies. In hoeverre gebruik kan worden gemaakt van die fiscale faciliteiten hangt trouwens

vrijstelling en een belastingkorting, die deze voordelen geheel of gedeeltelijk kan doorgeven aan de investerende partij die eigenaar wordt. 8 Lenen tegen de laagste rente In geval van nieuwbouw door een projectontwikkelaar waarbij bijvoorbeeld een energieopslagsysteem in een outsource-constructie wordt opgezet, betaalt de kredietaanvrager meestal een hogere rente dan de projectontwikkelaar voor de totale projectfinanciering. Het is slim om te onderzoeken welke mogelijkheden op dit punt bestaan.

wel af van de fiscale basispositie van de partij die economisch eigenaar wordt.

7.1 Financieringswijzen

Zie verder hoofdstuk 2.

Voor de financiering van een energiebesparingsproject bestaan de volgende manieren:

4 Huurkoop In feite is dit een veralgemenisering van de optie leasen. De installatie wordt overgedragen tegen een koopsom in termijnen, waarbij door de verkoper een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt ter verzekering van zijn vordering. Het eigendom gaat over na betaling van de laatste termijn.

1 Eigen geld inbrengen (door één of meer deelnemers) Of dit de meest gewenste optie is, hangt onder meer af van de liquiditeitspositie van de geldverstrekkers, het beslag op eigen vermogen en het geëiste rendement.

Bij verschillende financieringswijzen dient in de overeenkomst te staan dat het partijen bekend is dat de in het pand aangebrachte voorziening (bijvoorbeeld verlichting) krachtens dwingend rechtelijke bepalingen mogelijkerwijs eigendom kan worden van de gebouweigenaar -door natrekking. Daarom kan worden opgenomen dat de partijen in hun onderlinge rechtsverhouding uitdrukkelijk, en voor zover rechtens mogelijk, niet een eigendomsovergang van het aangebrachte nastreven.

7.2 Fiscale faciliteiten 2 Geld lenen • Leverancierskrediet van de leverancier of installateur van de installatie. Mogelijk kan de koopsom op termijn of in termijnen worden voldaan. • Bankkrediet: een reguliere geldlening met afspraken omtrent periodieke aflossing, een marktrente en bepaalde zekerheden. 3 Leasen Lease-overeenkomsten bieden de mogelijkheid om met de eigenaarposities te schuiven op een zodanige wijze dat optimaal gebruik wordt gemaakt van fiscale faciliteiten. Voor (non profit) instanties en bedrijven die in eerste instantie geen gebruik kunnen maken van fiscale faciliteiten is dit een extra interessante constructie. Leasen biedt ook mogelijkheden voor off balance-financiering. Er bestaan twee hoofdvormen van leasing: • Financial lease : dit is een constructie waarbij de leasemaatschappij juridisch eigenaar is van het geleaste object(en) en de opdrachtgever economisch eigenaar. • Operational lease: hierbij stelt de leasemaatschappij het object gedurende enige tijd ter beschikking aan de lessee. Juridisch én economisch eigendom blijven hier dus in handen van deze maatschappij. Of leasen een geschikte oplossing is, hangt onder meer af van de omvang van de investering, de betrouwbaarheid van de lessee en het aantal afnemers i.v.m. de cashflow. 40

5 Huren van de installatie van een derde (bijvoorbeeld een energiedienst) Dit gebeurt tegen een vast bedrag per jaar. De eigenaar heeft hierbij het fiscale voordeel en verkrijgt subsidies. Voor de gebruiker wordt de BTW voorgefinancierd, komt de investering niet op de balans en is er geen verplichting voor aankoop aan het einde van het contract. 6 Geld lenen via een groene financiering (groenkapitaal) Voor duurzame-energiesystemen, inclusief warmte- en koudeopslag, kan men gebruik maken van groene financiering. Daarvoor is wel eerst een groenverklaring voor het totale bouwproject nodig. Dat begint met het indienen van een projectplan compleet met de benodigde investeringen bij een groenfonds. Deze vraagt de groenverklaring aan bij SenterNovem. Een groenverklaring is tien jaar geldig en leidt tot een rente die 0,5 à 1 procent lager ligt dan de normale projectrente. 7 Durfkapitaal Wordt de voorziening eigendom van een B.V. die geldt als ‘startende ondernemer’ (niet langer bestaand dan 8 jaar) en die voldoet aan diverse andere voorwaarden, dan kunnen particulieren een ‘durfkapitaallening’ verstrekken: een achtergesteld krediet met een rente die niet hoger is dan de wettelijke rente en die voldoet aan overige voorwaarden. De particuliere belegger voor de inkomstenbelasting geniet bij een dergelijke manier van kapitaalverstrekking o.a. een extra vermogens-

De bruto-investering in een energievoorziening kan voor een deel worden gefinancierd uit fiscale investeringsfaciliteiten en subsidies. Bij fiscale investeringsfaciliteiten gaat het om de mogelijkheid om minder en/of later inkomsten of vennootschapsbelasting te betalen. Onder omstandigheden kan dit een aanmerkelijke beperking opleveren van de eigen investering en het algehele financiële risico, en een aanzienlijke verkorting betekenen van de terugverdientijd. Over het algemeen dient de eigenaar die de fiscale faciliteiten geniet minimaal vijf jaar eigenaar te blijven van het gesubsidieerde gedeelte in het gebouw. Relevant is verder dat de investerende partij mogelijkheden heeft om de omzetbelasting (BTW) te verrekenen, anders komt dit ten laste van de gebruikers. Voor meer informatie zie bijlage 2. Maatgevend voor de fiscale mogelijkheden van een bedrijf of organisatie is de fiscale basispositie. Deze is afhankelijk van de rechtsvorm (BV, Stichting e.d.). Een overzicht van de fiscale kenmerken van rechtspersonen staat in tabel B1.2 in bijlage 1.

In principe zijn al deze fiscale aftrekmogelijkheden van toepassing voor investeringen in bedrijfsmiddelen van meer dan € 2.000 per kalenderjaar. De aftrek heeft betrekking op het jaar het bedrijfsmiddel wordt gekocht. Indien het betreffende bedrijfsmiddel nog niet in het jaar van de investering in gebruik wordt genomen, moet een deel van de investeringsaftrek soms worden doorgeschoven naar een later jaar.

1 Energie-investeringsaftrek (EIA) Investeringen in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie komen in aanmerking voor de Energie Investerings Aftrek (EIA). Met de EIA mogen ondernemers 44 procent van de investeringskosten aftrekken van de fiscale winst (2005). Bij de huidige vennootschapsbelasting van 31,5 procent (2005), komt de reële kostenbesparing hiermee uit op 14 procent. In aanmerkingen voor de EIA komen onder meer energiebesparende investeringen in bouwwerken, apparatuur en processen, warmtekrachtkoppeling, duurzame energie en het laten uitvoeren van een Energieprestatieadvies. Kwalificerende bedrijfsmiddelen worden aangewezen op de zogeheten Energielijst, die jaarlijks wordt geactualiseerd. Investeringen tot € 450 per stuk tellen niet mee. Zoals gesteld is er geen aftrek mogelijk indien de totale investeringssom in een jaar onder de € 2.000 ligt. Het maximumbedrag waarover EIA kan worden verkregen is € 107 miljoen. Om in aanmerking te komen voor de EIA moet een verzoek worden ingediend bij het bureau IRWA van de Belastingdienst binnen drie maanden na het aangaan van de verplichting (of aan het einde van het kalenderkwartaal waarin de voortbrengingskosten zijn gemaakt). De Belastingdienst zendt een bevestiging van ontvangst. Indien voor de investering een bouwvergunning is vereist, is de EIA alleen van toepassing voor die investeringen waarvoor de belastingplichtige op het moment van aanmelding over een definitieve bouwvergunning beschikt. Alle informatie over de EIA-regeling kunt u vinden op www.senternovem.nl/eia.

2 Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek De belangrijkste fiscale faciliteiten voor energiebesparende voorzieningen zijn, naast de gewone fiscale afschrijving: 1 Energie-investeringsaftrek (EIA) 2 Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 3 Milieu-investeringsaftrek (MIA) en Willekeurige afschrijving milieubedrijfsmiddelen (Vamil).

Deze aftrek geldt in beginsel voor alle bedrijfsmiddelen waarin een ondernemer investeert (met uitzondering van o.m. auto’s en aandelen). Het aftrekpercentage is afhankelijk van het totaalbedrag aan investeringen in het boekjaar. Investeringen tot € 454 per stuk tellen niet mee. Er is ook geen aftrek mogelijk indien de totale investerings41

som in een jaar onder de € 2.000 ligt of boven de € 279.000. Tussen beide bedragen geldt een degressief (geleidelijk verminderend) aftrekpercentage, van 25 procent voor investeringen tot € 33.000 tot 3 procent voor investeringen tot € 279.000. Bij het uitoefenen van een onderneming in een samenwerkingsverband (bijvoorbeeld in een maatschap of V.O.F.), moet voor de bepaling van het percentage van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek worden uitgegaan van het gehele samenwerkingsverband. Dit houdt in dat alle individuele investeringen worden samengeteld. Op het gezamenlijke bedrag wordt het percentage van de aftrek gebaseerd.

staan hier evenwel geen energiebesparende voorzieningen meer op. Wellicht verandert dit weer in de toekomst. Meer informatie in het dossier MIA en Vamil op www.vrom.nl

8 Organisatorische aspecten van projecten

Let op: desinvesteringsbijtelling

Indien de investering waarvoor energie-investeringsaftrek is geclaimd binnen vijf jaar wordt verkocht, is een desinvesteringsbijtelling verschuldigd. De ondernemingswinst in het jaar van verkoop dient daartoe met deze bijtelling te worden verhoogd. Dat is als het ware het spiegelbeeld van de investeringsaftrek.

In vrijwel alle situaties vergt het treffen van extra energiebesparende voorzieningen samenwerking tussen partijen. Daarbij kan het gaan om samenwerking in het kader van de extra benodigde investeringen en/of de exploitatie (beheer en onderhoud), of samenwerking in het kader van een energiedienstconstructie.

Let op: opraken beschikbare budget Meer informatie over de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek kunt u vinden op www.belastingdienst.nl onder zakelijk investeren.

3 Milieu-investeringsaftrek (MIA) en Willekeurige afschrijving milieubedrijfsmiddelen (Vamil) MIA is een fiscale aftrekregeling voor ondernemers die investeren in milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen. Via MIA zijn 15, 30 of 40 procent van de investeringskosten op bepaalde bedrijfsmiddelen aftrekbaar van de fiscale winst.

Voor zowel de EIA als de MIA geldt dat het beschikbare budget voor de regelingen in de loop van een jaar uitgeput kan raken. Houd hiermee rekening! Let op: stapeling van faciliteiten

Sommige fiscale faciliteiten voor investeringen in een bedrijfsmiddel kunnen cumuleren. Daarbij gaat het aan de ene kant om de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek en aan de andere kant om de EIA en de MIA.

7.3 Overige subsidieregelingen Vamil staat voor willekeurige afschrijving milieu-investering. De Vamil-regeling biedt ondernemers een liquiditeitsen rentevoordeel. Ze kunnen de betaling van inkomstenof vennootschapsbelasting uitstellen door het fiscaal vrij (willekeurig) afschrijven van bepaalde milieuinvesteringen. Voor zowel de MIA als de Vamil worden kwalificerende bedrijfsmiddelen aangewezen op de zogeheten Milieulijst, die jaarlijks wordt geactualiseerd.. Sinds enkele jaren

Vroeger bestond een uitgebreid stelsel van subsidies voor energiebesparing. Nu zijn er voor partijen in de utiliteitsbouw landelijk alleen nog maar fiscale faciliteiten. Er zijn nog wel enkele regelingen bij provincies en gemeenten, op het gebied van duurzame energie, duurzaam ondernemen en duurzame bedrijventerreinen. Meer informatie kunt u krijgen bij uw eigen provincie en gemeente en op www.subsidieshop.nl, in de rubriek energie.

Bij de organisatie van energiebesparende voorzieningen in een kantoorgebouw of op een kantorenpark zijn meestal combinaties van eigenaars, gebruikers, exploitanten en financiers betrokken. Onderstaand overzicht laat in zeven verschillende gevallen met warmte- en koudeopslag zien wie eigenaar, exploitant en financier van het project was of is. In één project is ook energiezuinige verlichting toegepast. Daarin hebben de huurders zelf geïnvesteerd. Ze zijn er ook zelf eigenaar van geworden. Zeker bij iets grotere projecten is het onvermijdelijk dat een adviseur wordt ingeschakeld voor het opzetten van een organisatiestructuur en het begeleiden van

het project. De betrokken partijen missen vaak de benodigde bedrijfseconomische, juridische en fiscale kennis. Ze hebben ook vaak te weinig tijd om de materie goed uit te zoeken. Soms is zelfs sprake van wederzijds wantrouwen. Een deskundige, die voor alle partijen gezamenlijk werkt, kan een samenwerkingsconstructie opzetten en plannen uitwerken (voor investering, financiering, fiscale regelingen, exploitatie en risicoafdekking) dat goed is onderbouwd en bij voorbaat meer vertrouwen inboezemt. Het daarop volgende beslistraject kan dan snel worden doorlopen. Daarbij kan de adviseur aanbiedingen van derden onafhankelijk op hun merites beoordelen.

tabel 8.1 overzicht van organisatie en financiering van zeven projecten met warmte/koudeopslag Project

Initiatief

Eigenaar

Exploitant

Financiering

De Snipperling

Projectontwikkelaar

Exploitant

Exploitant

Bank

Gebruiker

Bank

Gebruiker

Bank (sale & lease back)

Gebruiker

Gebruiker / belegger

Gebruiker

Gebruiker/bank

Paleiskwartier

Projectontwikkelaar

Energiebedrijf

Energiebedrijf

Energiebedrijf / bank

Casino Breda

Gemeente

Waterleidingbedrijf

Waterleidingbedrijf

Waterleidingbedrijf

Stadshart Alphen

Projectontwikkelaar en

Gemeente

Energiebedrijf

Gemeente/bank

Energiedienst

Energiedienst

Bank (lening)

(winkels) TU Eindhoven (complex) Cap Gemini (kantoren)

gemeente Lommerbergen

42

Techn.adviseur

43

Aangezien het opzetten van een complete projectorganisatie gesneden koek is voor elke project- en organisatieadviseur, wordt hierop in deze publicatie niet nader ingegaan. Duidelijk is in ieder geval dat de projectorganisatie moet zorgen voor: • de oprichting van een rechtspersoon. • het opstellen van de statuten. • het regelen van akten van inbreng. • het regelen van de financiering van de investering(en). • het regelen van exploitatie, beheer en onderhoud. • het opzetten en beheren van individuele aansluitovereenkomsten. • het aangaan van contracten voor onder andere het recht van opstal, het economisch eigendom, het juridisch eigendom, levering, verkoop, netbeheer, kettingbeding voor verplichte afname, huur, verpanding, onderhoud en beheer e.d. • het vestigen van een zakelijk recht (opstalrecht) via een notaris indien een installatie van derden in een gebouw of in het terrein wordt aangebracht. • Een regeling voor de onderlinge verdeling van kosten en opbrengsten. Bij het opzetten van de projectorganisatie zal de adviseur rekening houden met:

• • • • • •

de financiële inbreng van elk der partijen; het aantal en soort deelnemers; verwachte ontwikkelingen (energiebehoefte e.d.) de diversiteit aan onder te brengen activiteiten; de mate van winstgevendheid; verdeling van opbrengsten en eventuele winst onder participanten; • de zeggenschap van participanten; • de wijze van verdeling van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid. Daarbij gelden als randvoorwaarden onder andere: • helderheid over de structuur bij alle participanten; • gemakkelijke toe en uittreding; • goede afspraken over inbreng, kosten en revenuen van participanten; • een redelijke en werkbare verdeling van zeggenschap en bevoegdheden; • oprichting van rechtspersonen voor samenwerkingsverbanden. Op deze manier wordt tevens het toezicht op de organisatie geregeld; • flexibiliteit om eventuele andere projecten uit te kunnen voeren; • beperking van de aansprakelijkheden; • juridische scheiding van zakelijke belangen.

9 Specifieke organisatorische aspecten bij projecten op een bedrijventerrein of kantorenpark Er zijn meerdere redenen om energiebesparing niet per kantoorgebouw maar met een heel kantorenpark aan te pakken: de liberalisering van de energiesector, het aanbod van grootschalige projecten, verhoging van het rendement en verhoging van het profijt. Hoe groter een project, hoe meer efficiencywinst is te behalen, hoe meer kennis in eigen huis aanwezig en hoe (relatief) goedkoper het wordt om extra kennis in te kopen. Uiteraard staat daar een toename van de projectomvang en het aantal betrokken partijen tegenover, wat het project complexer maakt.

9.1 Inleiding Voor samenwerking op een kantorenpark komen de volgende collectieve voorzieningen in aanmerking: • warmte- en koudeopslag in de bodem; • restwarmte; • warmtekrachtkoppeling; • systemen voor energiewinning uit asfalt; • systemen voor aardwarmte; • systemen voor duurzame energie, zoals windenergie, zonne-energie, biomassa, enzovoort; • de aanleg van energie-infrastructuur, met name voor elektriciteit en koude en warmtetransport. In bijna alle gevallen hoort bij de collectieve exploitatie van energiebesparende voorzieningen ook de collectieve inkoop van elektriciteit en gas (en soms warmte of koude), alsmede collectieve inkoop van de diensten voor gastransport- en -capaciteit, en een collectieve regelstrategie. Zo’n collectieve regelstrategie is gericht op een zo gelijkmatig mogelijk verbruikspatroon in het kantorenpark over het hele jaar heen. Dit maakt een minder zwaar netwerk mogelijk en leidt tot lagere exploitatiekosten (vanwege een lagere aansluitwaarde). Voorwaarde voor een samenhangende regelstrategie (zowel voor elektriciteit als gas) is dat de regeling centraal wordt uitgevoerd en dat de afzonderlijke gebouwbeheerders niet naar eigen believen vermogen kunnen aan- of afschakelen. Een collectieve regelstrategie kan feitelijk niet zonder seizoenopslag van warmte en koude en zonder meerdere systemen voor warmteopwekking naast, of in plaats van,

44

de gebruikelijke gasketels. Met name warmte/kracht en elektrische warmtepompen kunnen hierin een rol spelen. Bijzondere aandacht vergt verder de aanleg en het beheer van het elektriciteitsnet op een kantorenpark. Vóór de liberalisering van de energiemarkt was het niet toegestaan om dit zelf aan te laten leggen en via dit net aan onderlinge levering van elektriciteit te doen. Voor warmte en koude bestond er nauwelijks regelgeving. Nu is zelf aanleggen en beheren van het elektriciteitsnet op een kantorenpark bijzonder aantrekkelijk, dat wil zeggen kostenbesparend, ten opzichte van aanleg en beheer door een netbeheerder. Wel is aandacht nodig voor de risicodracht en -verdeling van het project. Het vroegere energiebedrijf kon de risico’s afwentelen op de totale kosten van de openbare energievoorziening, en dus uiteindelijk op de tarieven voor elektriciteit en gas. Nu kan een energiebedrijf dat niet meer. Dit is dan ook geen reden meer om met een energiebedrijf in zee te gaan. Het valt te overwegen om met een partij samen te werken die meer vergelijkbare projecten uitvoert en op die manier aan risicospreiding kan doen. Uiteraard is het ook mogelijk om mogelijke risico’s op het kantorenpark zelf te nemen of te verzekeren. Dat hoeft niet problematisch te zijn. Het zelf aanleggen en beheren van een elektriciteitsnet op een kantorenpark is niet zonder meer toegestaan. De huidige Elektriciteitswet stelt dat dit in principe taken zijn van de officieel aangewezen netbeheerders, maar dat daar in sommige gevallen ontheffing voor kan worden verkregen:

45

1 Voor een project kleiner dan 25.000 m2 vloeroppervlak aan bedrijfsruimte kan de toekomstige eigenaar van het net ontheffing vragen voor aanleg èn beheer door een netbeheerder, op grond van artikel 15 van de Elektriciteitswet. Deze ontheffing geeft de private neteigenaar de grootst mogelijke vrijheid om zijn eigen net aan te leggen, te beheren, te onderhouden en met collectieve energievoorzieningssystemen te integreren. 2 Grotere projecten moeten altijd worden aangelegd en beheerd door een netbeheerder, maar hierbij kan het gemeentebestuur (!) gebruik maken van de zogeheten BAEI-procedure (Besluit Aanleg Energie Infrastructuur) om milieueisen te stellen aan (de aanleg van) de energie-infrastructuur. Bovendien staat het de gemeente vrij om zelf een netbeheerder te kiezen. Dat hoeft dus niet de regionale beheerder te zijn. Bij projecten van meer dan 25.000 m2 vloeroppervlak is het dus zaak om de gemeente bij de plannen voor het eigen netbeheer te betrekken, omdat deze de medewerking van een netbeheerder kan afdwingen om een optimale energie-infrastructuur op te zetten, inclusief mogelijkheden voor onderlinge levering van energie.

9.2 De belangrijkste aspecten 9.2.1 Start met rechtspersoon Anders dan bij een project met één of enkele kantoren, is het bij een groter project noodzaak om te starten met de oprichting van een rechtspersoon voor de samenwerking, waarbij tevens de juridische afspraken tussen alle belanghebbenden helder worden vastgelegd. De snelle oprichting van een rechtspersoon is zelfs onmisbaar als binnen het project de wens bestaat om ook de ondergrondse elektrische infrastructuur in het collectieve systeem op te nemen en hiervoor een procedure te starten ex artikel 15 van de Elektriciteitswet. Die rechtspersoon wordt dan eigenaar van het aan te leggen elektrische net. De belangrijkste doelstellingen van de op te richten rechtspersoon van een collectief energiesysteem zijn: • het bij de belanghebbenden leggen van de zeggenschap over de collectieve energievoorzieningen (afnemers, parkmanagement, gemeente, PPS, financier, enzovoort); • het naar wens verdelen van de zeggenschap, bijvoorbeeld afhankelijk van het belang; • het regelen van de aansprakelijkheid van de individuele belanghebbenden; • het scheiden van commerciële belangen; • het behartigen van de zakelijke belangen van alle belanghebbenden;

46

• het verdelen van taken en verantwoordelijkheden; • het verdelen van kosten en risico’s; • het regelen van de verantwoordelijkheid voor de energie-efficiency van het gehele plangebied. Voor wat betreft de keuze ten aanzien het type rechtspersoon gelden dezelfde overwegingen als bij kleinere projecten. Het verdient aanbeveling alle uitvoerende partijen buiten de rechtspersoon en buiten de kring van belanghebbenden te houden, omdat hiermee anders belangentegenstellingen binnen het project worden gehaald. De verhoudingen blijven dan zuiver die van opdrachtgever en opdrachtnemer.

gerefereerd. Normaal gesproken hoeft in een kantorenpark geen onderscheid te worden gemaakt in (omvang van de) afnemers. De tarieven kunnen dan vrij eenvoudig worden afgeleid van de kosten van het systeem en een bescheiden winst voor de exploitant. De hoogte van de winst dient in verhouding te staan tot de energie-efficiency die de exploitant realiseert en het risico dat hij daarbij loopt. De koppeling luidt: hoe minder energie (uit het openbare elektriciteitsnet, uit het openbare gasnet en uit andere bronnen) wordt ingekocht, des te meer mag de exploitant verdienen.

Veel meer over tarieven in de nieuwe energiemarkt leest u in bijlage 4.

9.2.3 Risicomanagement Projecten op kantorenparken hebben met uiteenlopende en vaak grote risico’s te maken. Denk aan het economische risico van grote investeringen, mogelijk trage volloop van het park, onzekerheden over het specifieke energiegebruik van de toekomstige afnemers enzovoorts. Deze risico’s moeten in beeld worden gebracht en in de planvorming expliciet worden meegewogen. Zie verder hoofdstuk 10.

De projectdirecteur van de rechtspersoon zal leiding moeten geven aan de opbouw, de realisatie en de exploitatie van het collectieve energieproject. Afgezien van de zaken die eerder zijn genoemd bij individuele projecten, wordt hij ook belast met: • het regelen van eigendom en financiering van de collectieve voorzieningen; • het regelen van vergunningen voor de bouw, milieu, gebruik van de bodem, enzovoort; • het afsluiten van overeenkomsten met de grondeigenaar(s) voor het aanleggen van de ondergrondse infrastructuur en het vestigen van een recht van opstal; • het regelen van een ontheffing ex artikel 15 van de Elektriciteitswet of het aangaan van samenwerking met de gemeente in het kader van de BAEI-procedure. De gemeente kan ook zelf deel gaan uitmaken van de rechtspersoon; • het onderhandelen met de regionale netbeheerder over eventuele overname van reeds bestaande aansluitingen en over deelname van reeds bestaande netten aan het collectieve energieproject; • het opstellen van overeenkomsten voor deelname in de collectieve voorzieningen en de levering en afname van elektriciteit; • het opstellen van een tarievenstructuur; • het opstellen van bestekken voor ontwerp en aanleg; • het aanbesteden van het bestek (idem); • het (tijdig) aanvragen van subsidies; • toezicht op de uitvoering; • de exploitatie; • het regelen van beheer en onderhoud; • toezicht houden op beheer en onderhoud.

9.2.2 Aandacht voor het tarief Speciale aandacht bij samenwerking op een kantorenpark vergt de afrekening van het verbruik. Zoals reeds gesteld bestaan in de huidige marktsituatie geen vaste prijzen meer voor met name elektriciteit, warmte en koude. Daaraan kan in een collectief project dan ook niet worden

47

10 Risicomanagement

toekomst. Bovendien kan het specifieke energiegebruik, ook bij kantoororganisaties, verschillen en daarmee in de loop van de tijd veranderen. Dit betekent dat men altijd de nodige flexibiliteit in systemen moet brengen.

Om er daarnaast voor te zorgen dat gebruikers zo laag mogelijke tarieven voor warmte en koude betalen, moeten deze worden gekoppeld aan de gasprijs die de exploitant betaalt op de markt. Om een exploitant alert en dienstverlenend te houden, of eventueel te kunnen overstappen bij ontevredenheid, is periodiek aanbesteden de juiste oplossing. De periode van de exploitatie moet ten minste enkele - bijvoorbeeld drie - jaren zijn, om de exploitant de kans te geven het onderhoud en de bediening van de installaties te optimaliseren. Bij het kiezen voor een andere, “scherpere”, aanbieding moet men erop bedacht zijn dat de nieuwe exploitant de voorziening eerst nog “in de vingers” moet krijgen. Men moet erop letten dat de exploitatie een prikkel bevat die het economisch belang van de exploitant koppelt aan de hoogst mogelijke energie-efficiency tijdens de exploitatie. De belangrijkste manier om dat af te dwingen, is de exploitant meer te laten verdienen naarmate de gebruikers minder energie gaan verbruiken. Dat kan bijvoorbeeld door de exploitant verantwoordelijk te maken voor de gehele energielevering, inclusief de inkoop (en eventuele verkoop) van additionele elektriciteit, aardgas en andere brandstoffen. Zijn kosten dalen dan direct als hij minder energie van buiten behoeft in te kopen.

Belangentegenstellingen

Technische risico’s

Bij de projecten waarover deze publicatie gaat, zijn vaak veel partijen betrokken. Hun belangen verschillen en kunnen bovendien veranderen in de tijd. De verantwoordelijkheid voor het eindresultaat is soms niet duidelijk. Een strakke projectorganisatie en goed doordachte contracten vormen hiervoor de enige oplossing.

Met name bij warmte/koudeopslag bestaan allerlei technische risico’s, bijvoorbeeld omdat het nog niet om standaardsystemen gaat en omdat de energiebehoefte uiteindelijk te veel kan gaan afwijken van de optimale verhouding tussen warmte- en koudelevering. Dat laatste risico kan men ondervangen door in het systeem flexibiliteit in te bouwen. Overige technische risico’s zullen vaak bij de aanbieder van het systeem worden gelegd, door deze ook beheer en onderhoud in handen te geven. Maak hiervoor prestatie (en geen inspannings-) contracten.

Zelfs al komt men tot goede plannen en een goede planning, dan nog kunnen projecten om allerlei redenen vertraging oplopen of zelfs mislopen. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste risico’s waarmee een project rekening moet houden. Voor men tot concrete uitwerking en realisatie van plannen overgaat, moet men een inschatting maken van de omvang van de risico’s en afwegen of men deze aandurft. In contracten legt men de risico’s zoveel mogelijk bij die partijen die in staat zijn de risico’s te beperken. Uiteraard dient de grootste winstverwachting te liggen bij de partijen die uiteindelijk de grootste risico’s lopen.

10.1 De grootste risico’s Onvoldoende zekerheden vooraf Eén van de grootste problemen bij een energiebesparingsproject (zeker als ook wordt gekeken naar grote voorzieningen als de elektriciteitsinfrastructuur, warmtekracht of warmte/koudeopslag) is onzekerheid over energieafname in de toekomst. Dat geldt temeer als de voorbereidingen starten in een fase waarin de toekomstige afnemers nog niet (allemaal) bekend zijn. Een aanbieder zal een productenpakket moeten kunnen en willen leveren dat zowel full-service als specifieke productafname omvat en dat in de loop van de tijd nog qua aard en omvang kan worden aangepast. Als de lokale overheid een bepaalde zuinige energievoorziening op een bedrijventerrein nastreeft, ligt het voor de hand dat deze ook eisen stelt aan de toekomstige gebruikers ten aanzien van de energieafname.

Uit de pas lopen met bouwproces Vaak blijken plannen voor extra energiebesparende voorzieningen in kantoren stuk te lopen op een strakke bouwplanning, zeker als grote wijzigingen en aanpassingen ten opzichte van een conventioneel ontwerp nodig zijn. Denk aan lagetemperatuurverwarming bij warmteopslag. Zaak is daarom in een zo vroeg mogelijk stadium met de extra energiebesparende maatregelen aan de slag te gaan. Integraal ontwerpen is een pre. In ieder geval dient men voorafgaand aan het ontwikkeltraject duidelijkheid te krijgen omtrent de mogelijkheden voor tussentijdse aanpassing van de plannen.

Continuïteitsrisico Er is ook nooit zekerheid over het volledige gebruik van een kantoorgebouw of een kantorenpark in de verdere 48

Onvoldoende impulsen voor een optimale uitkomst De conventionele wijze van aanbesteden van collectieve energie-installaties legt automatisch alle risico’s bij de opdrachtgever, en vormt geen prikkel voor de aanbieder om de hoogst mogelijke energie-efficiency te bereiken bij een bepaald gewenst kwaliteitsniveau. Dat geldt zowel voor adviseurs, leveranciers van systemen als voor exploitanten. Installatie en exploitatie zijn ook niet automatisch optimaal op elkaar afgestemd. De oplossing voor deze situatie is dat de opdrachtgevende partij precies aangeeft wat zij van de adviseur verwacht. Deze berekent vervolgens hoeveel en welke vormen van energie de opdrachtgevende partij nodig heeft en hoe zij de kwaliteit daarvan waardeert (men kan bijvoorbeeld stellen dat duurzame energie wat duurder mag zijn). Vervolgens laat men marktpartijen elk een compleet pakket van ontwerp, aanleg en exploitatie, inclusief inkoop van energie (en eventuele verkoop van overschot van elektriciteit) aanbieden. De afnemer kan dan kiezen uit verschillende product-marktcompetenties. De energie-efficiency kan als één van de selectiecriteria gelden.

Afdekken van aansprakelijkheid (via een verzekering) Nagegaan dient te worden hoe bijvoorbeeld het opstalrisico wordt afgedekt en hoe de vervolgschade door leveringsonderbreking. Men heeft dan vaak met meerdere verzekeraars te maken, terwijl een verzekeringsmaatschappij graag alle verzekeringselementen in een portefeuille houden.

Problemen rondom fiscale faciliteiten Als de projectontwikkelaar initiatiefnemer is, kan deze fiscale faciliteiten moeilijk vasthouden. Daarvoor moet hij immers minimaal vijf jaar eigenaar van de voorziening blijven. Dit vergt een bewuste afweging tussen zelf doen en direct een financiële en beheerconstructie opzetten.

Bij zelf doen kan de projectontwikkelaar een installatie na vijf jaar alsnog onderbrengen in een constructie of verkopen aan derden.

Onzekerheden over subsidiebudgetten Wijziging van subsidieregelingen of het opraken van subsidiepotten beperkt de zekerheid over het verkrijgen van subsidies. Een oplossing kan zijn om het risico van het niet-doorgaan van de subsidie bij de toekomstige gebruiker of bij de participerende gemeente te leggen. Voor fiscale investeringsfaciliteiten en subsidies gelden strakke administratieve procedures en wettelijke termijnen voor het indienen van aanvragen. Bovendien worden voor bepaalde regelingen van overheidswege jaarlijkse budgetten vastgesteld. Een aanvraag laat in het jaar wordt dan mogelijk niet of slechts beperkt gehonoreerd, vanwege opraken van het beschikbare budget.

Vertragingen Bij een aantal maatregelen, zoals warmte/koudeopslag en de aanleg van windturbines, kan een milieueffectrapportage (MER) verplicht zijn. Hiermee tijdig rekening houden, voorkomt vertraging. Een andere vertragende factor waar van tevoren rekening mee moet worden gehouden, zijn de richtlijnen voor openbare aanbesteding. Bij grote projecten dienen overheidsorganisaties Europees aan te besteden.

Alert zijn met contracten Met name voor uitbesteding van beheer en onderhoud moet een balans worden gevonden tussen langetermijnzekerheid en flexibiliteit om van onderhoudsbedrijf te wisselen. Tevens moeten bepalingen worden opgenomen om het maximale rendement van de installatie(s) te borgen. Er zijn voorbeeldsituaties waarin projecteigenaren met handen en voeten gebonden waren aan een installatiebedrijf, dat vele jaren te hoge kosten in rekening kon brengen voor onvoldoende beheer en onderhoud. Let dus op de contractvorm en de contractduur.

Economische risico’s Tijdens de levensduur van het project kunnen zich allerlei veranderingen voordoen (b.v rente) die gevolgen hebben voor de exploitatie van de investering. Bovendien kunnen de financiële insteek, mogelijke fiscale effecten en juridische regelgeving in de loop van de tijd veranderen. Enige financiële ruimte om in de toekomst in te kunnen spelen op dit soort veranderingen is dan ook gewenst.

49

Overige risico’s Verder kunnen worden genoemd de mogelijke stijging van energiekosten, het onderhoudsrisico, te laat of niet betalen door de afnemers, onvoorziene veranderingen in wet- en regelgeving of fiscale regelingen, veranderingen in vergunningen, mogelijke faillissement van de leverancier, de exploitant of een deelnemer e.d.

Deel 3

10.2 Risico’s afdekken Uitgangspunt is dat een risico het beste kan worden gedragen door een partij die zelf in staat is het risico te beheersen. Of anders gezegd: de kosten van een tegenvaller moeten contractueel worden neergelegd bij de partij die het beste in staat is de tegenvaller te voorkomen. Uiteraard dient de grootste winstverwachting te liggen bij de partijen die uiteindelijk de grootste risico’s lopen. Belangrijke aandachtspunten bij contracten zijn specificaties, planningen, looptijd en betalingen. Voor een checklist voor contracten zie bijlage 3.

Bijlagen

50

51

Bijlage 1 Rechtsvormen bij samenwerking (investering, financiering en exploitatie)

Als meerdere partijen gaan samenwerken, moet een rechtsvorm worden opgericht om de posities van de betrokken partijen ten aanzien van eigendom, financiering en exploitatie vast te leggen. De keuze voor een specifieke rechtsvorm hangt in praktijk vooral samen met de inbreng van middelen en de verdeling van zeggenschap. Hoewel meer rechtsvormen mogelijk zijn dan hier worden besproken, zijn vier rechtsvormen in het bijzonder van belang: de Besloten Vennootschap (BV), de Stichting, de Vereniging en de Coöperatieve Vereniging.

1 Besloten Vennootschap (BV) Een besloten vennootschap is een rechtspersoon met een kapitaal dat aandeelhouders storten in de vorm van aandelen. De rechtspersoon is zelfstandig en drager van rechten en plichten. In beginsel is alleen het vermogen van de rechtspersoon aansprakelijk voor de aangegane rechtshandelingen. Het risico voor de aandeelhouder blijft beperkt tot de waarde van zijn aandeel in de BV. Indien een aandeelhouder bovendien bestuurder is, kan hij onder bepaalde omstandigheden (onbehoorlijk bestuur) echter ook persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor de schulden van de BV. Een BV heeft een bestuur en een algemene vergadering van aandeelhouders. Het bestuur bestaat uit één of meer natuurlijke en/of rechtspersonen. Het heeft als taak het vertegenwoordigen van de BV. De hoogste macht ligt bij de aandeelhouders in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De aandelen van een BV staan op naam; ze zijn alleen overdraagbaar aan medeaandeelhouders (blokkeringsregeling). De onderneming zelf is te verkopen door overdracht van aandelen. Dit waarborgt flexibiliteit. Echter, het toe- of uittreden van aandeelhouders kan de nodige formaliteiten en daaraan gekoppelde juridische kosten met zich meebrengen. Winst van een BV wordt evenredig verdeeld over de aandelen.

52

2 Stichting

4 Coöperatieve Vereniging

De coöperatie is een rechtspersoon en derhalve zelf aansprakelijk voor haar doen en laten. Bij ontbinding zijn de leden voor gelijke delen aansprakelijk voor de tekorten. De aansprakelijkheid van de leden kan in een coöperatieve vereniging op drie manieren worden geregeld: • Wettelijke aansprakelijkheid (WA): de leden zijn voor gelijke delen aansprakelijk. • Beperkte aansprakelijkheid (BA): de aansprakelijkheid van de leden is beperkt tot een bepaald bedrag. • Uitgesloten aansprakelijkheid (UA): de leden zijn niet aansprakelijk. Al naar gelang de keuze worden aan de term Coöperatieve Vereniging de letters WA, BA of UA toegevoegd.

Een coöperatieve vereniging is een bijzondere vorm van een vereniging die zich ten doel stelt te voorzien in bepaalde materiële belangen van haar leden door overeenkomsten met hen af te sluiten. In de vastgoedmarkt is de coöperatieve vereniging een gebruikelijke constructie in de sociale woningsector, maar ze hoeft daartoe zeker niet te worden beperkt. De belastingdienst behandelt een coöperatieve vereniging op dezelfde manier als een BV.

Een stichting is een rechtspersoon zonder leden, die met behulp van een vermogen een in de statuten vermeld doel verwezenlijkt. Het doel mag niet bestaan uit het doen van uitkeringen aan oprichters, bestuur of directie. Een stichting mag wel winst maken, maar de uitkering is aan beperking onderhevig.

Een coöperatieve vereniging heeft leden die een bedrag aan inbreng storten dat onderling mag verschillen. In het hoogste orgaan van een coöperatieve vereniging, de algemene ledenvergadering, hebben alle leden één stem. Anders dan bij een BV is er dus geen relatie tussen financiële inbreng en mate van zeggenschap. De winstverdeling is dus ook niet afhankelijk van de financiële inbreng.

Het enige orgaan dat een stichting heeft, is een bestuur. Er zijn geen aandeelhouders. Voor zover de stichting een onderneming drijft, is zij net als elk ander bedrijf belastingplichtig. Of er sprake is van een onderneming hangt onder meer af van de aanwezigheid van: • organisatie van kapitaal en arbeid; • deelname aan het maatschappelijk verkeer; • winststreven.

Een coöperatieve vereniging mag winst maken of kosten besparen ter verdeling onder de leden. Zij oefent derhalve een onderneming uit en sluit daartoe overeenkomsten af met haar leden. Toe- en uittreden van leden is toegestaan. Aan het lidmaatschap kunnen eisen worden gesteld, bijvoorbeeld kwaliteitseisen. Uittreding kan aan voorwaarden worden gebonden, maar deze voorwaarden mogen niet zodanig zijn dat uittreden in feite onmogelijk is.

5 Overige

De stichting is een rechtspersoon en dus zelfstandig drager van rechten en plichten. Een stichting wordt meestal als rechtsvorm gekozen wanneer de exploitatie van de onderneming niet zozeer op winst is gericht, maar op realisering van een bepaald ideëel of sociaal doel. De stichting wordt ook wel gebruikt in combinatie met onder meer een BV. De stichting heeft dan tot doel de juridische belangen (denk aan zeggenschap) bij het vastgoed af te scheiden van de economische belangen.

Andere mogelijke rechtsvormen zijn vennootschappen onder firma en commanditaire vennootschappen. Deze zijn voor energiebesparingsprojecten in de utiliteitsbouw minder relevant. Een beknopte vergelijking van de voor- en nadelen van diverse juridische constructies (op basis van de huidige wetgeving) staat in de volgende tabel.

tabel b1.1 rechtsvormen met hun plus- en minpunten BV

Vereniging

Onderneming/bedrijf

Ja

Exploitatie/belegging

Ja

Rechtspersoonlijkheid

Coöperatieve vereniging

Stichting

Maatschap

VOF

CV

Mogelijk

Mogelijk

Niet gebruikelijk

Ja

Ja

Mogelijk

Mogelijk

Gebruikelijk

Gebruikelijk

Ja

Ja

Gebruikelijk

Ja

Mogelijk

Ja

Ja

Nee

Nee

Nee

Aansprakelijkheid participanten

Beperkt

Beperkt

Kan beperkt

Nee

Volledig

Volledig

Beperkt

Toe- en uittreding participanten

Beperkt

Goed

Ja

Beperkt

Nee

Beperkt

Beperkt

Gebruikelijk / herkenbaar in de markt

++

+

-

-

++

+

++

Openbaarheid

++

+

+/-

+/-

+/-

+/-

+/-

3 Vereniging

Beheersing risico's / aansprakelijkheid

++

+

+

+

+/-

-

++

Een vereniging is een samenwerkingsverband die geen stoffelijk doel voor haar leden nastreeft. Een vereniging is dus niet geschikt voor ondernemingsactiviteiten zoals exploitatie, maar is wel een middel om het gebruik en beheer van gemeenschappelijke ruimten en installaties te beheren en de gemeenschappelijke belangen van de individuele eigenaren te dienen.

Overdrachtsmogelijkheden vastgoed

++

+

+

+

+

+

+

Financiële flexibiliteit

++

+

+

-

++

++

++

Fiscale faciliteiten

++

+

+

+

+

+

+

Bij een vereniging is doorgaans geen sprake van financiële inbreng van leden anders dan een contributie die de gemeenschappelijk gemaakte kosten dekt.

53

tabel b1.2

juridische en fiscale kenmerken van rechtspersonen die van belang zijn bij financieringsvraagstukken

Kenmerken Financiering

Eigen Vermogen

Vreemd Vermogen

JURIDISCHE KENMERKEN

Wettelijke grenzen

BV: minimum EUR 18.000 aandelenkapitaal.

Geen specifieke eisen.

Bijlage 2

Stichting, (coöperatieve) vereniging, maatschap, VOF en CV: geen specifieke eisen. Formaliteiten t.a.v. bijeenbrenging

BV: notariële akte.

Leningsovereenkomst.

Stichting, (coöperatieve) vereniging, maatschap, VOF en CV: akte van inbreng is gebruikelijk. Zeggenschap verbonden aan

BV: via aandelen.

Externe kredietverschaffer stelt voorwaarden

vermogensverstrekking

Stichting en vereniging: zeggenschap bij bestuur,

in leningsovereenkomst.

Slim omgaan met de omzetbelasting (BTW)

niet bij vermogens-verschaffers. Maatschap, VOF: zeggenschap te regelen in

Op energiebesparende voorzieningen is de wetgeving omzetbelasting onroerende zaken van toepassing.

oprichtingsakte. CV: zeggenschap bij beherend vennoot, niet bij

Het is niet altijd even makkelijk deze in de praktijk uit te voeren. Om ervoor te zorgen dat alle BTW mag

commanditaire vennoot. Aansprakelijkheid

Geldgever

BV/Commanditaire participatie in CV:

In beginsel delen vreemd vermogenschaffers

aansprakelijkheid is beperkt tot inleg

niet in baten en lasten van kredietnemer: geen

Overige rechtsvormen: geen beperking in aanspra-

aansprakelijkheid.

kelijkheid tot bedrag van kapitaaldeelname.

Risico voor kredietverschaffer beperkt tot verstrek-

worden verrekend bij transacties met energiebesparende voorzieningen, worden in deze bijlage de belangrijkste regels uiteengezet.

te gelden. Geldnemer

Eigen vermogen is risicodragend kapitaal.

BV, Vereniging indien door notaris opgericht en

Verkrijgende partij heeft in beginsel geen

Stichting: rechtspersoon zelf heeft terugbetalings-

verplichting tot terugbetaling.

verplichting. Overige rechtsvormen: participanten kunnen aansprakelijk worden gesteld voor terugbetalingsverplichting.

Winstdelend

Ja

Winstafhankelijk

Ja

In beginsel niet, maar afhankelijk van voorwaarden kan dit wel worden opgezet. In beginsel niet, maar afhankelijk van voorwaarden kan dit wel worden opgezet. FISCALE KENMERKEN

Heffing voor bijeenbrengen van te

BV/Open CV: kapitaalsbelasting.

investeren vermogen

Stichting, (coöperatieve) vereniging, maatschap,

Geen

VOF: geen. Vergoeding voor

Geldgever

vermogensverschaffing

Indien geldgever belastingplichtig is voor vennoot-

Door ondernemer ontvangen interest: in beginsel

schapsbelasting en hij kan de 'deelnemings-

belastbaar.

vrijstelling' toepassen op zijn kapitaaldeelname:

Indien geldgever een particulier is voor wie de

dividend is onbelast.

lening geldt als private belegging: rente is

Anders: belastbaar indien ontvangen door

onbelast. Vermogen wordt wel belast tegen

ondernemer.

1,2% inkomstenbelasting (Box 3).

Indien geldgever een particulier is voor wie de

Of omzetbelasting inderdaad mag worden verrekend, hangt af van de vraag of degene die omzetbelasting moet betalen ondernemer is. Een ondernemer heeft in principe recht op aftrek van die BTW. De omvang hiervan is afhankelijk van de mate waarin het vastgoed wordt gebruikt voor activiteiten die zelf BTW-belast zijn. Het onderscheid wel/niet ondernemer voor de BTW en het onderscheid BTW-belaste/BTW-vrijgestelde prestaties houdt geen verband met het onderscheid profit- / non-profitsector. Banken, verzekeraars, medische sectoren en de landbouwsector hebben nauwelijks aftrekmogelijkheden voor BTW, waar bijvoorbeeld musea die wel hebben. Voor zover de overheid handelt in de sfeer van specifieke, bij wet opgedragen taken, wordt zij niet als ondernemer voor de BTW aangemerkt. Voor activiteiten waarvoor geen wettelijke aanwijzing voorhanden is, gebeurt dat wel. Denk aan een gemeentelijk vervoerbedrijf of de verhuur van vastgoed. Bij de leveringen van onroerende zaken zijn overheden te allen tijde aangewezen als ondernemer.

kapitaaldeelname geldt als private belegging: dividend zelf is onbelast. Vermogen wordt wel

Verkoop van vastgoed

belast tegen 1,2% inkomstenbelasting (Box 3). Heffing bij vergoeding voor vermogensverschaffing

Speciaal fiscaal regime

Geldnemer

Uitgekeerd winstaandeel aftrekbaar voor Open CV

Door ondernemer betaalde interest: in beginsel

voor zover toekomend aan beherend vennoten.

aftrekbaar.

Anders: uitgekeerde winst/dividend niet

Indien geldgever een particulier is voor wie de

aftrekbaar.

lening geldt als private belegging: rentekosten

Dividendbelasting kan verschuldigd zijn tav

zijn niet aftrekbaar.

uitgekeerd dividend.

In beginsel n.v.t.

Ondernemers die belastingplichtig zijn voor de

Mogelijk tav particulieren: Durfkapitaalregeling

vennootschapsbelasting: deelnemingsvrijstelling:

voor geldleningen aan startende BV die onder-

kapitaaldeelname in BV/Open CV voor 5% of

neming drijft.

meer geeft in beginsel recht op onbelast dividend

Geldlener krijgt rente onbelast, additionele

en verkoopresultaat op aandelen.

belastingkorting voor geleende geldsom en fiscale

Levering van nieuw vervaardigd vastgoed (onroerend goed en rechten daarop binnen 2 jaar na de eerste ingebruikneming) of levering van bouwterreinen is verplicht belast met 19 procent BTW. Levering van ouder vastgoed is vrijgesteld van BTW. Wordt dit niet gebruikt voor woonruimte, dan kunnen koper en verkoper samen de belastinginspecteur verzoeken de verkoop met BTW te belasten. Wel moeten zij beide ondernemer voor de BTW zijn. De koper moet het vastgoed voor 90 procent of meer gebruiken voor BTW-belaste activiteiten. Er gelden ook nog administratieve voorwaarden. De verkoper kan hierbij

belang hebben, indien hij eerder BTW voor het pand heeft afgetrokken; bijvoorbeeld bij aankoop, of op onderhoudskosten of renovatie. Het belang van de optie neemt per jaar steeds met 10 procent af. Tien jaar na aankoop heeft deze optie geen reëel nut meer. Bij levering van nieuw vastgoed (bouwterrein of gebouw) wordt BTW geheven als de verkoper ondernemer is. In dat geval geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In andere gevallen, ook als er sprake is van een nieuw pand dat nog binnen de hiervoor genoemde termijn van twee jaar zal worden geleverd, waardoor niet aan heffing van BTW ontkomen kan worden, is de koper normaliter (ook) 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel kent de wet nog specifieke vrijstellingen, zoals in het geval van fusie of bij verkrijging van bepaalde monumentenpanden.

Verhuur van vastgoed Verhuur van vastgoed is als hoofdregel vrijgesteld van omzetbelasting. Ook hier geldt dat beide partijen, anders dan voor woningen, samen de belastinginspecteur kunnen verzoeken de huur met BTW te belasten. Ook zij moeten dan beide ondernemer voor de BTW zijn. De huurder moet het vastgoed voor 90 procent of meer gebruiken voor BTW-belaste activiteiten. Daarnaast gelden nog administratieve voorwaarden. Het belang van een optie ligt in de sfeer van de kostprijsbepaling. Immers, zonder optie zou de BTW op de investering en de kosten voor de verhuurder niet aftrekbaar zijn en zal dan in de huurprijs moeten worden doorberekend. Relevant is nog dat de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines altijd BTW-belast is.

aftrek van het verlies indien de lening definitief oninbaar blijkt.

54

55

Bijlage 3 Checklist voor het aangaan van overeenkomsten en contracten

7 Bedrijfsplan

13 Overeenkomst Energiebeheer

• inzet van benodigde mankracht; • raming van investeringslasten, van kosten van inkoop van elektriciteit en gas uit het openbare net, van overige exploitatiekosten; • raming van inkomsten uit tarieven, subsidies en andere bronnen, afschrijvingen; • raming van exploitatieresultaat.

Deze overeenkomst is bedoeld om ontwerp, aanleg en exploitatie van de collectieve voorzieningen te regelen, inclusief in- en verkoop van energie. De essentie van de overeenkomst is dat de exploitant op zich neemt de energievoorziening en/of de klimaatregeling en de verlichting van de gebruikers te verzorgen tegen lagere dan de gemiddelde markttarieven en met het laagst mogelijke energieverbruik.

8 Subsidieovereenkomsten met subsidiegevers 14 Onderhoud en beheercontract Of er nu wel of niet een specifiek samenwerkingsverband tussen partijen wordt opgezet, altijd zullen overeenkomsten nodig zijn om het eigendom, de financiering en vooral de exploitatie van

Als er sprake is van eigen moederorganisaties (holding) die niet tevens aandeelhouder (willen) zijn van rechtspersoon, dan is het wenselijk tenminste een gedeelte van de investeringen in de voorzieningen te kunnen financieren met een achtergestelde bijdrage van deze moederorganisaties en (deelname in) zekerheidstelling aan een rechtspersoon.

energievoorzieningen goed te kunnen beheersen.

Aspecten die in overeenkomsten geregeld moeten worden, zijn: • Eigendom, economisch (financieel) en juridisch (zeggenschap), over de ondergrond, de opstallen (van belang bij warmte/koudeopslag en de aanleg van energie-infrastructuur op het eigen terrein), de (energie)voorzieningen en de bijbehorende kabels en leidingen (kunnen op andermans grond liggen). • Financiering van de installaties en voorzieningen. • Aanleg van alle installaties en voorzieningen. • Beheer en onderhoud van de installaties en voorzieningen. • Levering en afname van energie. Bij het aangaan van overeenkomsten en contracten voor deze zaken dient u te letten op de volgende zaken:

1 Ontwikkelingsopdracht of -overeenkomst met projectontwikkelaar Eisen ten aanzien van de energie-efficiency (en andere milieueigenschappen) van een gebouw of kantorenpark, vollooprisico, eventuele rol van de gemeente of de rechtspersoon, eventuele subsidieafspraken.

2 Koopovereenkomst grond / gebouw Het verlenen van een recht van opstal voor de collectieve voorzieningen, met name voor de kabels en leidingen in de grond, maar mogelijk ook van voorzieningen voor ondergrondse opslag van warmte en koude of installaties in het gebouw.

56

9 Financieringsovereenkomst met eigen moederorganisaties

3 Intentieverklaring van initiatiefnemers en opdrachtgevers Alleen als er sprake is van meer dan één initiatiefnemer en/of opdrachtgever.

4 Statuten rechtsvorm Doelstelling van de onderneming en verdeling van zeggenschap.

10 Financieringsovereenkomst met externe financier(s) • afspraken met de externe financier over de deelname aan de financiering van de collectieve voorzieningen (koop, lease, huurcontract); • financiële voorwaarden; • eventuele zeggenschap van de financier; • eventuele deelname aan risicodracht; • zekerheidstelling in de vorm van onderpand, of via kapitaalkrachtige aandeelhouders.

5 Beleidsplan rechtspersoon Dit document heeft geen juridische status, maar is ondernemingsbeleid. Het bevat: • uitwerking van het doel van de onderneming in praktische beleidsregels ten aanzien van de voorzieningen die wel en niet geboden worden aan de bedrijven; • investeringsraming voor de voorzieningen; • financiering van de voorzieningen; • opvang van de belangrijkste risico’s van de onderneming: continuïteitsrisico, restwaarderisico, markt- en tariefrisico, renterisico, beleidsrisico (veranderend overheidsbeleid), regelrisico, onderhoudsrisico, aansprakelijkheidsrisico; • tarievenbeleid; • exploitatieverwachtingen voor de eerstvolgende twee jaren met doorkijk naar de langere termijn.

6 Financieringsplan • eigen vermogen; verdeling tussen partijen; • vreemd vermogen (subsidies, achtergesteld, preferent); • zekerheidstelling voor continuïteitsrisico en restwaarderisico.

11 Notariële akte voor het recht van opstal voor voorzieningen, kabels en leidingen installaties; te registreren bij het Kadaster Bedrijfsplan • de goederen (exclusief telecom) zijn door natrekking eigendom van grond/ gebouweigenaar en worden daarom aangemerkt als onroerend goed; de overdracht van eigendom van onroerend goed behoort via notariële acte te verlopen; • hier moet voorkomen worden dat overdrachtsbelasting moet worden betaald.

Hierin worden afspraken opgenomen over continuïteit, beëindiging, beschikbaarheidstelling, toegankelijkheidsregeling, risico’s en betalingen.

Bij bedrijven- of kantorenparken: 15 Contracten / opdrachten voor latere uitbreidingen en veranderingen Alle overeenkomsten moeten de mogelijkheid bieden om de infrastructuur en de collectieve voorzieningen gefaseerd uit te breiden en te wijzigen als er nieuwe bedrijven en gebouwen worden bijgebouwd. De rechtspersoon bepaalt welke nieuwe objecten dienen te worden aangesloten.

16 Aansluitovereenkomst van rechtspersoon met gebruikers Aansluitovereenkomst inclusief aansluitcapaciteit en af te nemen vermogen voor elektriciteit, warmte, koude en andere voorzieningen.

17 Leveringsovereenkomst van exploitant met gebruikers Leveringsovereenkomst van exploitant met gebruikers voor elektriciteit, warmte, koude en andere voorzieningen. De tarieven dienen een gegarandeerd en gekwantificeerd voordeel te bieden aan de gebruikers ten opzichte van de gangbare respectievelijk de openbare voorziening. Dit gegarandeerde voordeel dient één van de belangrijke selectiecriteria te zijn bij de aanbesteding van de opdracht voor Integraal Energiebeheer.

12 Ontheffingsbrief van EZ Bij aanleg van collectieve elektriciteitsnetten op een bedrijventerrein: voor ontheffing van verplichte aanwijzing netbeheerder ex artikel 15 van de Elektriciteitswet geeft recht op beheer van eigen netwerk door rechtspersoon (met eventuele bijkomende voorwaarden van EZ).

18 Aansluitovereenkomsten van de rechtspersoon met regionale netbeheerders voor elektriciteit en gas

19 Leverings- en afnameovereenkomsten voor externe energie De exploitant draagt de verantwoordelijkheid voor het inkopen van elektriciteit en gas op de vrije markt en voor het verkopen van eventuele productieoverschotten. 57

Bijlage 4 Energietarieven Door de nieuwe wetgeving op energiegebied en het ontstaan van de vrije energiemarkt zijn niet alleen de energiebedrijven geheel anders georganiseerd dan voorheen, maar ook de tariefstructuren zijn geheel op hun kop gezet door de scheiding van transport en levering. De veranderde tarieven en de nieuwe mogelijkheden van de wetgeving hebben natuurlijk directe invloed op de inkoop van energie, maar zij hebben ook grote invloed op de mogelijkheden van een projectorganisatie in geval van collectieve energievoorzieningen. Deze bijlage gaat in op elektriciteit, gas en warmte en koude uit opslagsystemen.

Tarieven Elektriciteit Alle elektriciteitsafnemers mogen sinds 1 juli 2004 vrij op de elektriciteitsmarkt inkopen. Voor grootverbruikers bestond die mogelijkheid al eerder. De tarieven voor elektriciteit bestaan uit een aantal componenten, onderverdeeld naar ‘commodity’ (de levering van elektriciteit als zodanig) en de diensten voor aansluiting, transport en systeemdiensten, de zogenaamde ATS-diensten. Commodity

Het tarief voor de commodity elektriciteit bestaat op de vrije markt doorgaans uit een simpel kWh-tarief, onderverdeeld in een tarief voor hoogtariefuren en een tarief voor laagtariefuren. • Hoogtariefuren zijn 7.00 tot 23.00 uur op werkdagen • Laagtariefuren zijn alle overige uren. Voor kleinverbruikers wordt doorgaans ook een vastrecht gevraagd, omdat de kosten van de facturering voor de leverancier relatief zwaar wegen. Voor grootverbruikers kan worden volstaan met het kWh-tarief. De hoogte van het kWh-tarief wordt voor circa 80-90 procent bepaald door de inkoop van de leverancier op de groothandelsmarkt en bij de producenten. Voor 10-20 procent bestaat het tarief uit de kosten van de diensten van de leverancier en een winstopslag. De groothandel van elektriciteit vindt dagelijks plaats tussen producenten, handelaars, makelaars en leveranciers. De basisproducten op de groothandelsmarkt zijn basislast (8760 uur per jaar) en pieklast (op de hoogtariefuren). De handel vindt plaats in bilaterale termijncontracten op de zogenaamde OTC-markt (over the counter). De meest gangbare termijncontracten zijn

58

per jaar, maar daarnaast wordt ook gehandeld per kwartaal en per maand. Behalve handel in termijncontracten is er dagelijkse handel in halfuurvolumes op de zogenaamde spotmarkt. Deze handel is nodig om de halfuurlijkse productie precies te kunnen afstemmen op de verbruiksprofielen van alle verbruikers tezamen. In totaal wordt dagelijks circa 15-20 procent van het elektriciteitsverbruik via de spotmarkt verhandeld. Elke leverancier is programmaverantwoordelijk voor zijn afnemers. Dat wil zeggen dat de leverancier verantwoordelijk is voor de dagelijkse balancering van vraag en aanbod op halfuurbasis. Dagelijks wordt het elektriciteitsverbruik per 5 minuten gemeten bij de individuele grootverbruikers en bij transformatoren voor de gezamenlijke kleinverbruikers. Dagelijks moet ook elke programmaverantwoordelijke (leverancier) zorgen voor het indienen van programma’s van transport en programma’s van handel per halfuur. Deze programma’s en de dagelijkse meetgegevens worden ingediend bij TenneT (de beheerder van het hoogspanningsnet en de systeembeheerder). TenneT vergelijkt de halfuurprogramma’s met de meetresultaten en registreert de zogenaamde onbalans per programmaverantwoordelijke. Voor de onbalans wordt een tarief geheven door TenneT. Wie veel onbalans heeft betaalt veel. Wie weinig onbalans heeft betaalt weinig. De leverancier draagt derhalve risico voor zijn afnemers. Een afnemer met een sterk wisselende afname per halfuur brengt meer risico met zich mee dan een afnemer met een vlak afnameprofiel. De diensten van de leverancier bestaan dus uit inkoop op de OTC-markt, balancering op de spotmarkt (risicodracht), informatieverstrekking en facturering. In het kWh-tarief van de leverancier voor diens afnemers

wordt rekening gehouden met het verbruiksprofiel en het risico van dit verbruiksprofiel voor de zogenaamde onbalans. Een afnemer met een sterk wisselend profiel krijgt daarom een hoger tarief aangeboden dan een afnemer met een vlak afnameprofiel. In het algemeen ligt de opslag op de tarieven voor de toegevoegde diensten tussen 0,1 en 0,60 ct/kWh, oftewel 1 tot 6 €/MWh. De concurrentieverschillen tussen de leveranciers bedragen uiteindelijk doorgaans niet meer dan 0,1 tot 0,2 ct/kWh, oftewel € 1 tot € 2 per MWh.

• Een periodieke aansluitvergoeding voor het onderhoud en de instandhouding van de aansluiting. • Een transportonafhankelijke transportvergoeding (ter dekking van de kosten voor databeheer, datacommunicatie en facturering). • Een transportafhankelijke transportvergoeding (afhankelijk van de categorie-indeling van de aansluiting). Dit tarief kent twee tariefdragers, namelijk de kW en de kWh (voor hoogtarief en laagtarief), afhankelijk van het spanningsniveau waarop de afnemer is aangesloten. Zie ook hiervoor verder de internetsite van de DTe www.nma-dte.nl.

Een veel groter verschil zit er in de groothandelsprijzen op de OTC-markt. In de afgelopen vijf jaar hebben de groothandelsprijzen voor basislast gevarieerd tussen 26 en 60 Euro/MWh. De OTC-prijzen wisselen van dag tot dag en kunnen in een week tijd soms 20 procent variëren. Het moment van aanbesteden van een (jaar)contract elektriciteit is dus veel belangrijker dan de keuze van de leverancier! Een inkoper zal deze dagelijkse prijsontwikkelingen goed in de gaten moeten houden. Om elektriciteit goedkoop in te kopen is het noodzakelijk de dagelijkse prijsontwikkelingen op de voet te volgen en een beleid te maken voor de wijze waarop het tijdstip van inkopen wordt bepaald.

Sinds 1 januari 2004 is de meteruitlezing een zuivere markttaak. Het tarief hiervoor is sindsdien niet meer gereguleerd.

Transporttarieven

Tarieven gas

Naast het tarief voor de commodity elektriciteit betaalt elke afnemer ook zogeheten ATS-tarieven aan de regionale netbeheerders voor de kosten van aansluiting, transport en systeemdiensten’. Dit zijn wettelijk gereguleerde tarieven, waarvan de systematiek is vastgelegd in de TarievenCode. De goedgekeurde tarieven worden jaarlijks gepubliceerd op de internetsite van de toezichthouder op de elektriciteitsmarkt, de DTe: www.nma-dte.nl. De hoogte van de ATS-tarieven is voor de afnemers dus niet onderhandelbaar, maar het kan wel zinvol zijn om de in rekening gebrachte ATS-tarieven te controleren. Daarbij gaat het er met name om dat de aansluiting en het verbruik in de juiste categorieën zijn ingedeeld en dat het contractvermogen van de grootverbruikers niet hoger wordt berekend dan de hoogste kWmax van het afgelopen jaar. De ATS-tarieven bestaan uit: • Een eenmalige aansluitbijdrage bij de eerste aanleg van de aansluiting.

Vanaf 1 juli 2004 mogen ook alle gasafnemers vrij op de markt inkopen. De leveringstarieven voor gas op de Nederlandse markt worden echter sterk gedomineerd door Gasunie Trade en Supply, Gasunie T&S (de handelspoot van Gasunie).

Voor individuele, en zeker voor collectieve zakelijke afnemers (met afname op 10, 25 of 50 kV-niveau) is het zinvol om kortstondige pieken in het verbruik zoveel mogelijk te voorkomen. Een eenmalig voorkomende piek in de vermogensafname maakt dat de kWcontract-vergoeding gedurende 12 maanden op het piekniveau dient te worden gecontracteerd en betaald. In dat verband is het verstandig om voor bewaking en regelmogelijkheden te zorgen.

Sinds 1 januari 2004 zijn de prijzen van levering en transport van gas volledig gescheiden. Dat wil zeggen dat er aparte tarieven zijn voor de ‘commodity’ gas en voor de transport- en capaciteitsdiensten. Commodity

Voor de commodity gas kunnen de afnemers van Gasunie T&S kiezen uit een viertal prijssystemen: • Vaste prijs: een vaste prijs voor langere tijd, om niet afhankelijk te zijn van tussentijdse prijsbewegingen (gewoonlijk 1, 2 of 3 jaar). De vaste prijs is afhankelijk van het moment van inkopen en varieert dan ook van uur tot uur, afhankelijk van brandstofprijsont-

59

wikkelingen, politieke inzichten en marktsentimenten. Veel gasafnemers kiezen voor een vaste prijs voor bijvoorbeeld 80 procent van het jaarvolume en daarboven 20 procent volgens een gekoppeld prijsmechanisme. • Kolen/olie-indexatie: de gasprijs wordt per drie maanden aangepast aan de kolenprijs, de stookolieprijs en de gasolieprijs. • Brent-indexatie: indexatie van de gasprijs aan het driemaands gemiddelde van de Platt’s notering voor Brent crude. De afnemer kan kiezen voor een vaste prijs of een geïndexeerde prijs, of een combinatie van beide.

• een mogelijke korting op het capaciteitstarief als men relatief weinig additionele capaciteit afneemt tijdens de drukste uren van de dag, of overdag tijdens de koudste 30 dagen van het jaar, of als men relatief veel gas afneemt in de zomer; • mogelijke boetes voor overschrijding van 102 procent van de gecontracteerde capaciteit en voor overschrijding van 115 procent van het gecontracteerde jaarvolume. Bij minder afname dan 85 procent van het gecontracteerde jaarvolume moet toch 85 procent worden betaald.

Een leverancier gaat bij het uitbrengen van een offerte en het aangaan van een contract uit van de dagprijs van gas. Daar bovenop zal hij een eigen marge zetten voor toegevoegde diensten. Deze bestaan uit het inkopen op de groothandelsmarkt, het verzorgen van het transport van gas vanaf het ‘entry point’ naar het ‘exit point’ van het hoge-drukgasnet van Gasunie, het verzorgen van de facturering en het leveren van informatie en aanvullende diensten. De marge van de leveranciers boven de groothandelsprijzen bedraagt doorgaans 0,5 tot 1,0 ct/m3. De hoogte van de marge wordt beïnvloed door het verbruikspatroon: hoe ongunstiger het verbruikspatroon, des te hoger is de gevraagde marge. De concurrentieverschillen tussen de leveranciers bedragen doorgaans niet meer dan enkele tienden ct/m3. Ook voor het gas moeten de leveranciers zorgen voor de balancering van de dagelijkse vraag en het aanbod. Ook bij het gas is dus sprake van risicodracht door de leverancier

Door de regionale netbeheerder wordt slechts een tarief in rekening gebracht voor het regionale transport van het GOS naar de aansluiting van de afnemer bestaande uit een vast bedrag per jaar en een verbruiksafhankelijk tarief. De kosten van het regionale transport bedragen doorgaans niet meer dan 10 tot 20 procent van de kosten van het landelijke transport.

In de afgelopen jaren hebben de groothandelsprijzen voor de commodity gas gevarieerd tussen ongeveer 10 en 15 ct/m3. Ook voor gas geldt dus dat het moment van aanbesteden van een (jaar)contract veel belangrijker is dan de keuze van de leverancier. Om gas goedkoop in te kopen, is het noodzakelijk de dagelijkse prijsontwikkelingen op de voet te volgen en een beleid te maken voor de wijze waarop het tijdstip van inkopen wordt bepaald.

De totale kosten van het gastransport omgeslagen over het jaarverbruik kunnen sterk uiteenlopen, afhankelijk van de bedrijfstijd van de gasafname. Bij 1000 uren bedrijfstijd bedragen de omgeslagen kosten ongeveer € 0,15/m3, bij 2000 uren € 0,07/m3, bij 6000 uren circa € 0,013/m3. Aanvullend advies

De bedrijfstijd van de gasafname (dit is het afgenomen jaarvolume gas gedeeld door de maximale uurafname) is sterk bepalend voor het tarief van de commodity gas en de transport- en capaciteitsdiensten samen. Anders gezegd: piekafname van gas is zeer kostbaar, Het kost maximaal circa € 160/m3/u/jaar. Overschrijding van de contractcapaciteit wordt zwaar beboet en dient derhalve te worden vermeden. In dat verband verdient het overweging de hoogste warmtevraagpieken (buitentemperatuur < 0 of -2 °C) zo mogelijk te dekken met andere warmtebronnen dan aardgas.

N.B. Slechte teruglevertarieven van de energiebedrijven voor zelf opgewekte elektriciteit zijn een achterhaald begrip. Iedereen mag vrijelijk elektriciteit verhandelen. Bij een goede zakelijke verkoop behoort een goed tarief. Het begrip teruglevering dient te worden vervangen door verkoop van elektriciteit via het openbare net.

Energiebelasting Over het verbruik van aardgas en elektriciteit wordt energiebelasting geheven. Dit gebeurt per WOZ-object (gebouwd eigendom in de zin van de Wet waardering onroerende zaken). Gezamenlijke inkoop van elektriciteit en gas voor meerdere gebouwen leidt niet tot een lagere belasting voor de afzonderlijke gebouwen. Warmte en koude uit een opslagsysteem zijn vrij van belasting.

Warmte en koudetarieven uit opslagsystemen Er zijn meerdere elementen die de prijs bepalen zoals de benodigde energiehoeveelheid per tijdseenheid (vermogen), de investeringskosten, onderhoud en beheerskosten, kale energiekosten, looptijd in jaren e.a. In conventionele installaties kost warmte respectievelijk koude globaal € 10 tot € 12 per GJ en € 11 tot € 14 per GJ bij een laag vastrechttarief. Voor warmte en koude uit opslagsystemen is momenteel geen goede uniforme onderbouwing van tariefstelling beschikbaar. Zo is er een tendens om de eenmalige investeringskosten respectievelijk aansluitbijdrage te

eigen beheer

verplaatsen naar een maandelijks vastrechtbijdrage. Uit benchmark verkenningen blijkt dat er grote verschillen zijn aangetroffen in aansluitbijdragen: voor warmte circa € 17 tot € 100 per kW en voor koude circa € 128 tot € 324 per kW. Ontwikkelaars moeten streven naar eenvoudige goede ontwerpen rekeninghoudend met de levenscyclus en maximaal subsidievoordeel. Daardoor worden de kosten laag en ontstaat een verkoopbaar project. Hieronder enkele waargenomen energiekosten per GJ.

Collectieve in- en verkoop van energie Dankzij de nieuwe energiewetgeving is het interessant geworden om niet alleen te kijken naar de mogelijkheden van collectieve installaties, maar ook om collectieve inkoop van energie mee te nemen in de mogelijkheden van de projectontwikkeling. Voor de grotere projecten kan ook de aanleg van private infrastructuur en collectieve opwekinstallaties energetisch en financieel aantrekkelijk zijn. Voor de exploitatie van deze grotere projecten is een professionele exploitant onmisbaar. De professionele exploitant kan op de vrije markt een betere prijs krijgen dan een willekeurige leek-gebouwbeheerder voor zowel de inkoop van energie als de verkoop. Met private infrastructuur en met professionele regeling en afvlakking van pieken in de inkoop van energie kunnen bovendien de laagste kosten voor aansluiting en transport van energie worden bereikt.

outsource

Project 1

Project 2

Project 3

Project 4

Project 5

Project 6

Project 7

Warmtelevering

€ 5,4

€ 7,00

€ 5,90

€ 5-6

€ 10 –11

€ 7,00

€ 4-5

Project 8 € 6,10

Koudelevering

€ 1- 2,0

€ 4,7

€ 2,80

€7-8

€ 5 –6

€ 6,00

€ 6-7

€ 3,20

Verkoop van te veel geproduceerde elektriciteit Transporttarieven

Anders dan bij elektriciteit wordt door de leverancier van het gas tevens het transport verzorgd over het hogedruknet van Gasunie. De regionale netbeheerder verzorgt alleen het transport vanaf het ‘exit point’, het zogenaamde GOS (gasontvangstation), naar de afnemer. Door de leverancier wordt dus niet alleen de commodityprijs van het gas in rekening gebracht, maar bovendien: • de gecontracteerde capaciteit, uitgedrukt in m3/u/jr, onderverdeeld naar basislastcapaciteit (de capaciteit die gedurende een heel jaar wordt afgenomen) en additionele capaciteit;

60

Heeft men een warmte/krachtinstallatie of bijvoorbeeld een windturbine, dan kan men te maken krijgen met overschotten aan elektriciteit. Deze kan men via het openbare net leveren aan elke vrije afnemer van elektriciteit. Van geval tot geval zal men zijn eigen strategie moeten kiezen voor opwekking en verkoop van de te veel geproduceerde elektriciteit, afhankelijk van de eigen warmte- en elektriciteitsbehoefte en in samenhang met het eigen afnamepatroon van elektriciteit en gas uit de openbare netwerken, en de kosten daarvan, en de mogelijke opbrengsten van de verkochte elektriciteit.

61

Bijlage 5 Referenties Door de nieuwe wetgeving op energiegebied en het ontstaan van de vrije energiemarkt zijn niet alleen de energiebedrijven geheel anders georganiseerd dan voorheen, maar ook de tariefstructuren zijn geheel op hun kop gezet door de scheiding van transport en levering. De veranderde tarieven en de nieuwe mogelijkheden van de wetgeving hebben natuurlijk directe invloed op de inkoop van energie, maar zij hebben ook grote invloed op de mogelijkheden van een projectorganisatie in geval van collectieve energievoorzieningen. Deze bijlage gaat in op elektriciteit, gas en warmte en koude uit opslagsystemen.

Deze publicatie is tot stand gekomen op basis van een groot aantal onderzoeken. Deze zijn te vinden op de website www.senternovem.nl. Algemeen:

Novem, Cijfers en tabellenEnergie. Utrecht, 2003 PenP Adviesgroep, Onderzoek naar Beheerorganisaties t.b.v. Utiliteitsbouw sector Kantoren en Kantoorcomplexen. Eindhoven, mei 2004 PME Adviesbureau, Een model werkwijze voor collectieve energieprestaties in de utiliteitsbouw in een vrije energiemarkt. Bilthoven, maart 2004 Projecten:

Arcadis, Managementreport Energiecentrale Eempolis te Amersfoort. Den Haag, 21 november 2003

Kempen, P.P. van, Tien inspirerende artikelen over projecten op het gebied van financiële en beheerconstructies. Haarlem, september 2004 De Kok & Partners bv, Energie-infrastructuur; Het Road Energy Systems uitgelicht. Arnhem december 2003 MAB BV, Amsterdam Oosterdokseiland; outsourcing van de energievoorziening. Den Haag, 21 januari 2005 New Energy Works, Eindrapportage Workshop Financiële en Beheerconstructies. Utrecht, november 2004 Andere informatie

Grontmij|Technical Management raadgevende ingenieurs, Winst met duurzame energievoorziening. Amersfoort, november 2003

62

Heel veel informatie over energiebesparende technieken vindt u op www.senternovem.nl

63

64

Kompas energiebewust wonen en werken

Catharijnesingel 59

Deze brochure is een uitgave in het kader van Kompas energie-

Postbus 8242

bewust wonen en werken, een opdracht van het ministerie van

3503 RE Utrecht

VROM aan SenterNovem. Dit programma heeft als doel bij te

Telefoon 030 239 34 93

dragen aan de vermindering van de CO2-uitstoot van de gebouwde

Telefax 030 231 64 91

omgeving. Het accent ligt hierbij op grootschalige inzet van ‘bedrijfszekere’ instrumenten. Het programma gaat vooral uit van

Helpdesk SenterNovem

de mogelijkheden bij doelgroepen in de markt. Deze doelgroepen

Telefoon 030 239 35 33

zijn gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars

www.senternovem.nl

(woningbouw en utiliteitsbouw), eigenaar-bewoners, installateurs, institutionele beleggers, eigenaar-gebruikers (utiliteitsbouw) en huurders (utiliteitsbouw). Meer informatie: www.senternovem.nl/kompas SenterNovem • is ontstaan uit een fusie tussen Senter en Novem • is een agentschap van het Ministerie van Economische Zaken • voert beleid uit voor verschillende overheden op het gebied van innovatie, energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid Meer informatie: www.senternovem.nl Colofon Uitgave

SenterNovem, april 2005

Tekst

Videm Communicatie, Utrecht

Vormgeving Studio Angela Damen, Utrecht Fotografie

Irene Kiviet, Alphen aan de Rijn

Drukkerij

All Print, Utrecht

Ofschoon deze publicatie met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden noch SenterNovem, noch de samenstellers enige aansprakelijkheid voor schade en gevolgen van eventueel onvolkomenheden of onjuistheden in deze brochure. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Voor projectontwikkelaars en beheerders is een beknopte brochure beschikbaar: Energiebesparing te koop. Investeren in energiebesparing zonder eigen geld. Deze kunt u aanvragen bij [email protected] of downloaden van www.senternovem.nl. U kunt ook meerdere exemplaren verkrijgen om te verspreiden onder uw klanten. Publicatienummer 1KPUB05.01.

1KPUB05.02