Provincie Noord-Brabant
De ‘Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen’ stand van zaken per 1 november 2009 1.
Inleiding
Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de vraag van de woonconsumenten. Als vraag en aanbod onvoldoende aansluiten bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd, een aspect dat momenteel – ten tijde van de kredietcrisis – ook nadrukkelijk aan de orde is. Wat deze mismatch tussen vraag en aanbod betreft, gaat het in Brabant vandaag de dag vooral om de (te) grote aantallen appartementen in de nieuwbouwplannen, de (te) geringe aantallen goedkope koopwoningen en over het (sterk) teruggelopen particulier opdrachtgeverschap (de ‘eigenbouw’). Met het oog op de twee laatstgenoemde onderwerpen heeft de Provincie NoordBrabant – als uitwerking ook van het Bestuursakkoord 2007-2011 ‘Vertrouwen in Brabant’ (april 2007) – een tweetal stimuleringsregelingen ingesteld: de ‘Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen’ en de ‘Stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap’. Deze notitie gaat in op de stand van zaken met betrekking tot de Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen, die vanaf eind oktober 2008 van kracht is.
2.
Doel van de ‘goedkope koop-regeling’
Als gevolg van de (te) geringe woningbouw in de afgelopen jaren, de stagnerende doorstroming, de prijsontwikkelingen van zowel bestaande als nieuwe woningen en de vaak hoge bijkomende kosten bij aanschaf van een woning, is de toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt in Brabant voor jonge (startende) huishoudens en doorstromers uit huurwoningen de afgelopen jaren minder rooskleurig geworden. En vooral voor huishoudens uit de lagere inkomensgroepen. Bovendien zijn veel nieuwbouwplannen gericht op het dure en middeldure segment en dus (veelal) op doorstromers, die een volgende (opwaartse) stap willen maken in hun wooncarrière. Echter, in deze tijden van kredietcrisis stagneert de doorstroming; een gebrek aan vertrouwen, de daling van de huizenprijzen en de angst voor dubbele woonlasten spelen hierbij een rol. Tegelijkertijd – en grotendeels natuurlijk ook samenhangend met deze stagnerende doorstroming – blijft er druk bestaan op de goedkopere segmenten van de (koop)woningmarkt.
Uit provinciale analyses van de gemeentelijke plancapaciteiten per 1 januari 2009 valt op te maken dat er een (te) sterk accent ligt op de dure en middeldure koopsector. Voor de eerstkomende jaren (2009 t/m 2013) valt slechts 9% van alle plannen voor nieuwbouwwoningen in Brabant in het goedkope koopsegment (figuur 1). Kijken we uitsluitend naar de koopsector, dan komt het percentage goedkope koop uit op 15%. Met andere woorden, 85% van de plannen voor de bouw van koopwoningen is gericht op de dure en middeldure koop. Van belang is evenwel dat de woningvoorraad evenwichtig is opgebouwd. Dit impliceert dat er voldoende woningen in de verschillende prijssegmenten van de woningmarkt aanwezig zijn, zodat huishoudens (zowel starters als doorstromers) in kleine stapjes wooncarrière kunnen maken. In de huidige Brabantse situatie gaat het er koop- duur (> 275.000,- )
Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs, plancapaciteit voor de eerstkomende vijf jaar (2009 t/m 2013)
koop- middelduur koop- goedkoop (< 174,000,- ) huur- duur (> 632,- )
Bron: opgaven gemeenten in 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit', stand per 1jan. 2009 (2009-2013); bewerking Provincie Noord-Brabant
100%
huur- middelduur huur- goedkoop (< 500,- )
90%
30% 80%
25% 35%
36%
31%
35%
70% 60%
28%
50% 40%
9%
33% 25%
11%
25%
9%
30%
10% 20% 10%
20%
13%
27%
21%
8% 10%
15%
10%
14%
13%
16%
LANDELIJKE REGIO'S
M IDDEN-WESTBRABANT
9%
5% 11% 27%
18%
0% STEDELIJKE REGIO'S
NOORDOOSTBRABANT
ZUIDOOSTBRABANT
NOORD-BRABANT
dan ook vooral om het gat tussen de goedkope huur en de (middel)dure koop te verkleinen. Met als doel dat huishoudens met lage en middeninkomens meer kansen krijgen om wooncarrière te maken en koopstarters meer mogelijkheden te bieden om iets van hun gading te vinden tegen een betaalbare prijs. De verkoop van (goedkope) huurwoningen kan hierin het een en ander betekenen, maar ook nieuwbouw kan helpen de basis van het goedkope koopsegment te verbreden. Via de ‘stimuleringsregeling goedkope koopwoningen’ wil de Provincie Noord-Brabant hieraan een bijdrage leveren. Met deze regeling, waarvoor €16 miljoen beschikbaar is, wil
Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen; de belangrijkste subsidievoorwaarden op een rij - de subsidie wordt alleen aan gemeenten verstrekt - het gaat om woningen met als maximumprijs €181.000,- (prijspeil 2009, jaarlijks te indexeren). In 2007 lag de maximumprijs op €170.000,- en in 2008 op €174.000,- voor een energiezuinige woning geldt als maximumprijs €199.100,- (2009). In 2007 lag deze grens op €187.000,- en in 2008 op €191.400,- het gaat om goedkope koopwoningen die (met terugwerkende kracht) vanaf 1 januari 2007 zijn gerealiseerd en die voor 1 januari 2012 gereed 2/5 zijn of in aanbouw zijn genomen - de ontvangen subsidie dient te worden gebruikt voor volkshuisvestingsdoeleinden.
de provincie bewerkstelligen dat de komende 5 jaren (2007 t/m 2011) ruim 10.600 woningen in het goedkope koopsegment worden gebouwd. Hiervan zijn 6.600 woningen opgenomen in de ‘basisambitie’ (€ 1.000,- subsidie per woning), die gemeenten normaal gesproken zouden moeten kunnen realiseren, en ruim 4.000 extra woningen in de ‘plusambitie’ (€ 2.200,- subsidie per woning). De goedkope woningen hebben een koopprijs van maximaal €181.000,- (prijspeil 2009, jaarlijks te indexeren).
3. De tussenstand Sinds de regeling eind oktober 2008 in werking is getreden hebben 43 gemeenten (63%) de subsidie voor de basisambitie aangevraagd en gekregen (‘bevoorschotting’). Hiermee is een bedrag gemoeid van bijna €4,5 miljoen. In totaal is ca. €6,65 miljoen beschikbaar voor de basisambitie. Dit betekent dat per 1 november 2009 zo’n 67% van de basisambitie is uitgekeerd. Voor de plusambitie is nog eens €9,35 miljoen beschikbaar.
Tabel 1 laat zien dat van de 22.460 nieuwbouwwoningen die in 2007 en 2008 in Brabant zijn opgeleverd, er zo’n 1.700 tot het goedkope koopsegment behoren. Dat is 7,6% van de nieuwbouwproductie, een percentage dat zelfs nog iets onder het niveau ligt waarmee goedkope koopwoningen de laatste jaren in de gemeentelijke plancapaciteiten zijn opgenomen. De laatste jaren ligt het aandeel goedkope koop in de woningbouwplannen van gemeenten (steeds voor de eerstkomende vijf jaren) voor Brabant als geheel gemiddeld genomen (vrij constant) zo tussen de 9% en 10% (zie ook figuur 1).
Tabel 1. Stand van zaken realisatie basis- en plusambitie 'Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen' FEITELIJKE NIEUWBOUW, 2007 en 2008 feitelijk aandeel totale gerealiseerde goedkope koop nieuwbouw goedkope koop in totale 2007 en 2008 2007 en 2008 * nieuwbouw
opgave basisambitie
BASIS- EN PLUSAMBITIE, 2007 t/m 2012 feitelijk totale opgave gerealiseerde realisatiebasis- én goedkope koop percentage plusambitie 2007 en 2008 * basisambitie **
realisatiepercentage totaal **
Noord-Brabant
22.460
1.710
7,6%
6.590
10.660
1.710
25,9%
16,0%
stedelijke regio's landelijke regio's
16.090 6.380
1.230 480
7,7% 7,5%
4.660 1.940
7.510 3.150
1.230 480
26,4% 24,7%
16,4% 15,2%
Midden-West-Brabant Noordoost-Brabant Zuidoost-Brabant
10.010 6.390 6.060
720 530 470
7,2% 8,3% 7,8%
2.430 1.940 2.230
3.830 3.190 3.640
720 530 470
29,6% 27,3% 21,1%
18,8% 16,6% 12,9%
* de gegevens over de feitelijk gerealiseerde goedkope koopwoningen zijn geëxtrapoleerd op basis van data van ca. 75% van de gemeenten. ** in de 'stimuleringsregeling goedkope koopwoningen' geldt, dat de woningen in de basis- én de plusambitie voor 1 januari 2012 gereed of in aanbouw genomen zijn. in aanbouw zijn genomen. Dit betekent dat gerekend wordt met zes 'subsidiejaren' (2007 t/m 2012).
Uit tabel 1 blijkt dat in 2007 en 2008 – dus in twee jaar tijd – ruim 25% van de basisambitie is gerealiseerd. Afgezet tegen de totale opgave (basis- én plusambitie) ligt
3/5
het realisatiepercentage op 16%. Daarmee blijft de realisatie van goedkope koopwoningen duidelijk achter (50%) bij het vanuit de stimuleringsregeling gewenste tempo. Uitgaande van een gelijkmatige verdeling van de opgave over de zes ‘subsidiejaren’ (2007 t/m 2012) zou het realisatiepercentage over de (twee) jaren 2007 en 2008 immers op ongeveer eenderde (33%) moeten liggen. Ook het realisatiepercentage van de basisambitie blijft hier bij achter. Kortom, er ligt nog een opgave om het aantal te bouwen goedkope koopwoningen op de voeren.
4. Enkele tussentijdse conclusies Om de woningmarkt vandaag de dag goed te kunnen laten functioneren is het (nog steeds) van belang de bouw van goedkope(re) koopwoningen te stimuleren. De met de stimuleringsregeling beoogde realisatie van goedkope koopwoningen loopt redelijk, maar niet overeenkomstig de provinciale ambities. Veel gemeenten verwachten, dat er de komende jaren wel meer in het goedkope koopsegment zal worden gebouwd. Hier spelen ook de effecten van de kredietcrisis een rol, waardoor ‘de scoop’ momenteel meer gericht wordt op de bouw van goedkopere woningen (zie ook paragraaf 2). Al met al mag op basis van de nu voorliggende gegevens verwacht worden, dat de basisambitie in veel gemeenten wél, maar de (volledige) invulling van de plusambitie níet zal worden gerealiseerd. Van de beschikbare €6,65 miljoen voor de basisambitie is in 12 maanden tijd inmiddels bijna €4,5 miljoen toegekend. Hiermee is de bouw van bijna 4.500 goedkope koopwoningen gemoeid. Het beeld per gemeente is echter zeer wisselend: naast gemeenten die de basisambitie niet of slechts gedeeltelijk zullen realiseren, zijn er ook gemeenten die de plusambitie (lijken te) gaan halen. Veel gemeenten geven te kennen dat (het opvoeren van) de bouw van goedkope koopwoningen een lastige en weerbarstige opgave is en dat bouwpartijen aangeven niet te kunnen bouwen onder de gestelde goedkope prijsgrens. Bovendien worden ook huurwoningen verkocht en (dus) omgezet in goedkope koopwoningen. Gezien het feit, dat de ‘Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen’ nog maar kort van kracht is (vanaf oktober 2008) en gelet ook op de nog resterende looptijd van de regeling (tot 2011/2012), vinden wij het op dit moment nog te vroeg om de subsidiebedragen of prijsgrenzen aan te passen. Wel willen wij in 2010 nagaan wat de
4/5
(mogelijke) effecten van dergelijke aanpassingen kunnen zijn voor het realiseren van de basis- en plusambitie. Om de woningbouwproductie in deze tijden van kredietcrisis (enigszins) op peil te houden en daarmee ook bij te dragen aan het behoud van de werkgelegenheid in de bouwsector heeft de Provincie Noord-Brabant €250 miljoen beschikbaar gesteld. De stimuleringsmaatregelen voor de Brabantse woningbouw maken onderdeel uit van een breder ‘maatregelenpakket kredietcrisis’ van in totaal €400 miljoen en zijn enerzijds gericht op het vlottrekken van (kansrijke) woningbouwprojecten en anderzijds op het herstel van het consumentenvertrouwen. Wij zullen nagaan of binnen het stimuleringspakket voor de woningbouw meer accent kan worden gelegd op woningbouwplannen, die (ook) goedkope koopwoningen bevatten. Om daarmee ook langs deze lijn de provinciale ambities ten aanzien van de bouw van goedkope koopwoningen te ondersteunen. Wij zullen in de eerste helft van 2010 een analyse maken gericht op verbetering van het realiseren van de provinciale ambities en u hierover informeren.
’s-Hertogenbosch, 22 december 2009 Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.
5/5
