Eigen Haard in Amsterdam West Activiteitenplan 2016 Over Amsterdam West Woningen en bewoners Amsterdam West Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Amsterdam West Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Amsterdam West t.o.v. totaal Eigen Haard
Aantal 77.003 21.224 55.759 32.881 4.024 56.888 7,1%
Huuropbouw Huurklasse 1: 0 - 409,92 2: 409,92 - 473,73 3: 473,73 - 586,68 4: 586,68 - 628,76 5: 628,76 - 710,68 6a: 710,68 - 930 6b:> 930 Eindtotaal
Amsterdam West 29% 19% 27% 8% 12% 1% 3% 100%
Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Voor Amsterdam West is de beoordeling per buurt als volgt: Amsterdam West Hoofdweg en omgeving De Kolenkit Geuzenbuurt Landlust Oud-West Robert Scottbuurt Spaarndammerbuurt Westindische buurt Zeeheldenbuurt Eigen Haard Kwaliteit woningvoorraad
Woning 6,6 5,9 6,9 7,2 7,4 6,2 7,0 6,6 7,2 7,3
Buurt 6,9 6,2 7,3 6,7 8,0 6,5 7,7 7,7 7,8 7,3
Overlast 5,9 5,8 6,6 6,4 6,9 5,9 6,7 6,7 6,8 6,8
Totaal 6,4 6,0 7,0 6,7 7,5 6,2 7,1 7,0 7,3 7,1
Eigen Haard heeft een model ontwikkeld waarbij op een schaal van 1 tot 10 een oordeel wordt gegeven over de kwaliteit van de woningportefeuille. Bij de bepaling van dat oordeel wordt gebruik gemaakt van een aantal indicatoren zoals de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensuur. 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1
2
3
4
Amsterdam West
5
6
Amsterdam
7
8
9
10
Eigen Haard
De woningportefeuille in Amsterdam West staat er zowel ten opzichte van de gehele portefeuille van Eigen Haard als de portefeuille in Amsterdam relatief slechter bij. De reden hiervoor is dat het vooral om vooroorlogse bouw gaat. Deze complexen worden extra gemonitord. Het kwaliteitsmodel van Eigen Haard wordt daartoe de komende jaren verder uitgewerkt door een aantal nieuwe indicatoren toe te voegen zoals de kwaliteit van de binnenzijde van de woningen alsmede de gerealiseerde onderhoudskosten.
Visie op Amsterdam West In stadsdeel West wonen circa 135.000 inwoners en staan circa 73.000 woningen. Het ligt aan de westkant van het Centrum en, op de Kolenkitbuurt en de Laan van Spartaan na, geheel binnen de Ring. West is een gebied waar het goed gaat met een groeiende populariteit. In sommige buurten staat de leefbaarheid onder druk, daar zijn investeringen nodig. Stadsdeel West heeft de potentie om een belangrijke bijdrage te leveren aan het verwezenlijken van Amsterdam als topstad, als centrum van een metropool en tegelijkertijd een wezenlijke schakel te zijn in de emancipatiemachine die Amsterdam vervult in een brede, regionale context. West is bij uitstek geschikt als ‘roltrap’ voor jonge, kansrijke mensen met een beperkt inkomen die er kunnen instromen en die later, bij stijging van het inkomen of bij gezinsuitbreiding, doorstromen of weer uitstromen. De kleine, relatief goedkope woningen in delen van West, zoals De Baarsjes, zijn hier zeer geschikt voor. Deze huishoudens houden het gebied levendig. Stadsdeel West vindt het belangrijk dat in het stadsdeel mensen met verschillende achtergronden, inkomens en gezinssamenstellingen naar tevredenheid kunnen wonen, werken, leren en verblijven. Hun uitgangspunt is: “In West kun je een leven lang wonen”. Dit is vertaald in een viertal ambities: 1. de woningvoorraad is divers 2. meer woningen voor doelgroepen 3. kwaliteit woningvoorraad is beter en meer duurzaam 4. meer bewoners worden betrokken bij huis en buurt In ons eigen bezit is de grootste uitdaging de transformatie van de Kolenkitbuurt en de Robert Scottbuurt. De opname van nieuwe woningen door de markt en de herhuisvesting bepalen hier het tempo van de vernieuwing. In de Spaarndammerbuurt ligt een forse renovatieopgave.
2
Terugblik 2015 Terugblik per buurt Kolenkitbuurt Fase 1, De Titaan, is opgeleverd en vlot verhuurd, ook de vrijesector woningen. Het project is nu bijna een jaar bewoond. Waar bij de New Kit in het eerste jaar al regelmatig vuil en overlastsituaties voorkwamen gaat dit bij De Titaan heel goed. Huisregels worden nageleefd en huurders spreken elkaar aan, soms met ondersteuning van de huismeester. Rond het gebouw zijn fiets- en voetpaden, een parkje en een prachtige waterpartij aangelegd. Bij toewijzing van de sociale huurwoningen is de huurprijsvaststelling met maatwerk tot stand gekomen. Het herhuisvesten van huishoudens met een laag inkomen in relatie tot huurprijzen en het beschikbare aanbod in de bestaande bouw blijft onder de aandacht. Hierover zijn we in contact met de bewoners i.c. de bewonerscommissie in de buurt. De vernieuwing van de Kolenkitbuurt is in 2015 echt zichtbaar geworden met de sloop van 2 wooncomplexen en de start van de bouw van de tweede fase gelegen aan de Nannostraat, Leeuwendalersweg en Bos en Lommerweg. Hier komt project ‘De Meesters’ met een gevarieerd programma bestaande uit twee bouwblokken met 73 sociale huurwoningen, de nieuwe Bos en Lommerschool en bedrijfsruimten voor kinderopvang, een gymzaal en parkeerplaatsen. De vernieuwing zal ook na deze fase doorgaan. Aandachtspunt blijft het beheer rond de sloop en nieuwbouw in de volgende fases. Zorgen dat het glad verloopt en netjes blijft. De bewonerscommissie wordt uitgenodigd om mee te denken over de opbouw van de nieuwe wijk. We kijken hierbij ook naar de toekomst, zoals het beheer van speelterrein en groen. In de ‘New Kit’ gaan we met een aantal maatregelen investeren in de leefbaarheid in het gebouw. Robert Scott buurt In 2015 zijn we verder gegaan met de planvorming voor de vernieuwing van de 50 woningen aan het Fridtjof Nansenhof in de Robert Scottbuurt. Er is een stedenbouwkundig plan opgesteld, inclusief welstandscriteria, waarover begin 2016 besluitvorming zal plaatsvinden in een gezamenlijke stuurgroep. Ook is een sociaal- en participatieplan opgesteld, zijn huisbezoeken afgelegd en heeft een eerste planpresentatie plaatsgevonden aan de bewoners van het Fridtjof Nansenhof en de omwonenden. Gelet op de bijzonder locatie van het plangebied, is Bureau Monumenten Amsterdam in een vroeg stadium bij de plannen betrokken. Ook is het concept stedenbouwkundig plan gedeeld met Welstand. Met de bewoners van de Pastorie (tijdelijke contractanten) bespreken we de toekomst van het pand. De inzet van het Jeugd Preventie Team is opgeschaald naar inzet van de stichting Aanpak Overlast Amsterdam (integraal). We onderzoeken de noodzakelijke en gewenste aanpak van de Piggelmeewoningen op basis van de technische staat, de ruimtelijke randvoorwaarden en de bewonerswensen. Spaarndammerbuurt De voorbereidingen renovatie Rijksmonumenten Het Schip en Spaarndammerplantsoen zijn in een verder gevorderd stadium, alle bewoners van Het Schip zijn uitgeplaatst. Er is een onderzoek gedaan naar benodigde aanpak complex Hemburgstraat e.o. Oud West Het renovatieproject Overtoom 207 is in 2015 opgeleverd.
Verkopen Begin 2015 verwachtten we ongeveer 51 woningen te verkopen in onze verkoopcomplexen in West. Uiteindelijk zijn er 64 woningen verkocht waarvan 8 aan zittende huurders.
3
Speerpunten in 2016 Huurbeleid Het huurbeleid van Eigen Haard houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Er wordt dus niet altijd de maximaal mogelijke huur in rekening gebracht. Afhankelijk van de vraag voert Eigen Haard een gedifferentieerd huur- en verkoopbeleid. In 2016 is bij mutatie de verdeling als volgt.
4%
6%
1%
13%
kernvoorraad: <409,92 huurtoeslaggrens <628,76 sociale huur < 710,68
3%
vrije sector > 710,68 7: >1000 verkoop 77%
De vrije sector vijver wordt in 2016 definitief vastgesteld, de percentages zoals getoond in bovenstaande figuur kunnen als gevolg daarvan wijzigen. Verkoop We verkopen een deel van onze huurwoningen. Door de opbrengsten van deze verkoop kunnen we blijven investeren in de bestaande voorraad, nieuwbouw en leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor een gevarieerd aanbod (ook in prijs), zodat we starters en middeninkomens kunnen bedienen. Eigen Haard is voornemens om in 2016 in totaal 150 woningen te verkopen. In Amsterdam West hebben we 329 woningen gelabeld om bij mutatie te verkopen. In 2016 verwachten we 12 woningen te verkopen. Huurprijsliberalisatie Bij mutatie wordt een deel van de woningvoorraad geliberaliseerd. Hiermee wordt meer aanbod vrijgemaakt voor woningzoekenden met een middeninkomen. De bedoeling is dat zo de doorstroming vanuit de sociale huur groter wordt. De vrije sector vijver wordt in 2016 definitief vastgesteld, de percentages zoals getoond in bovenstaand figuur kunnen als gevolg daarvan wijzigen. Projecten In 2016 leveren we het museum in ‘Het Schip’ op. Acquisitie Eigen Haard heeft de ambitie om haar woningportefeuille ook de komende jaren te blijven verversen. Ook in 2016 willen we graag actief overleg voeren over de mogelijkheden in Amsterdam West. Planmatig onderhoud West 2016 In 2016 plegen we in West diverse planmatig onderhoud. We voeren onder meer dakrenovaties, binnen- en buitenschilderwerk uit in de Rhijnvis Feithstraat, Overtoom, R. Claeszenplein en Jan van Galenstraat.
4
Speerpunten per buurt Kolenkitbuurt Voor de Titaan zal begin 2016 een nieuw Cruijff Court en speelterrein worden aangelegd. De aanleg komt in contact met de buurt tot stand o.a. om afspraken te maken en voorzieningen te treffen die er voor zorgen dat het Court op een goede manier wordt gebruikt en om overlastsituaties te vermijden. In de grote bedrijfsruimte van de New Kit wordt een boetiek hotel gevestigd. Waar aanvankelijk veel zorg was voor een goede en gezonde exploitatie van de ruimte lijkt nu een prachtige bestemming gevonden te zijn. Voor de exploitatie van de bedrijfsruimtes in ‘De Bouwmeester’ (blok 2) en de vroegschoolse educatieruimte in de Bos en Lommerschool (blok 1) wordt een plan gemaakt met Humanitas-kinderopvang. De bouw van ‘De Meesters’ zal heel 2016 duren. De woningen zullen worden opgeleverd in het eerste kwartaal 2017. Bij toewijzing van de sociale huurwoningen zal de huurprijsvaststelling met maatwerk tot stand komen. Het herhuisvesten van huishoudens met een laag inkomen in relatie tot huurprijzen en het beschikbare aanbod in de bestaande bouw blijft onder de aandacht. Voor de fasen daarna is een gedifferentieerd woningprogramma opgesteld met in het marktprogramma een verdeling van huur en koop. Het sociale huurprogramma is intact gebleven en wordt misschien uitgebreid. Hierbij wordt samenwerking gezocht met Multipluszorg voor inbedding van een begeleidwonen-programma (voor jongeren). Eigen Haard continueert inzet van de wijkbeheerder en project ‘VoorUit’ waarbij een aantal studenten in de tijdelijke huurwoningen woont in ruil voor diensten aan de wijk op het gebied van leefbaarheid, talentontwikkeling, scholing en integratie. Wij spannen ons samen met de bewoners en wijkpartners in voor zo prettig mogelijk wonen in deze gebiedsontwikkeling, we plegen interim beheer om het hele gebied schoon, heel en veilig te houden. Ook zetten wij wijkbeheerders in die vanuit een wijkkantoor actief zijn voor de buurt. Zorgen dat het glad verloopt en dat het netjes blijft. De bewonerscommissie wordt uitgenodigd om mee te denken over de opbouw van de nieuwe wijk. We kijken hierbij ook naar de toekomst, zoals het beheer van speelterrein en groen. Eigen Haard continueert project ‘VoorUit’ waarbij een aantal studenten in de tijdelijke huurwoningen woont in ruil voor diensten aan de wijk op het gebied van leefbaarheid, talentontwikkeling, scholing en integratie. In de ‘New Kit’ gaan we met een aantal maatregelen investeren in de leefbaarheid in het gebouw. Robert Scottbuurt In 2016 zetten we de planontwikkeling voor de vernieuwing van het Fridtjof Nansenhof voort. We stellen het stedenbouwkundig plan vast in een gemeenschappelijke stuurgroep en starten een procedure op om het bestemmingsplan aan te passen, rekening houdend met het nieuwe stedenbouwkundig plan. Als er zicht is op de vaststelling van dit bestemmingsplan, pakken we de architectonische planuitwerking verder op. Ook gaan we in 2016 een peildatum aanvragen voor de huidige bewoners van het Fridtjof Nansenhof, zodat zij naar een andere woning kunnen verhuizen. We onderzoeken de noodzakelijke en gewenste aanpak van de Piggelmee-woningen aan de Erik de Roodestraat 2-12 en de Pastorie, op basis van de technische staat, de ruimtelijke randvoorwaarden en de bewonerswensen. Wij spannen ons samen met de bewoners en wijkpartners in voor zo prettig mogelijk wonen in deze gebiedsontwikkeling, we plegen interim beheer om het hele gebied schoon, heel en veilig te houden. Ook zetten wij wijkbeheerders in die vanuit een wijkkantoor actief zijn voor de buurt. In de twee Verenigingen van Eigenaren in deze buurt gaan we twee nieuwe bewonerscommissies oprichten. Landlust We ondersteunen de inzet van bewoners bij leefbaarheidsprojecten in de ‘Koningsvrouwen’ en op het gebied van schoon: het aansturen van het schoonmaakbedrijf en de ‘Portiekportiers’. We starten hier met de inzet van ‘Energiecoaches ‘en zetten in op cameratoezicht i.v.m. de veiligheid in de droogloop. Samen met de Vereniging van Eigenaren Landlust participeren we in een leefbaarheidsinitiatief met als uiting een kunstwerk op de gevel. Spaarndammerbuurt In 2016 start de uitvoering van de renovatie en restauratie van Rijksmonument Het Schip, dit loopt door tot in 2017. Er is veel aandacht voor duurzaamheid, de woningen krijgen minimaal energielabel B, wellicht label A. 5
De helft van de bewoners keer terug naar het Schip. Ook wordt medio 2016 het museum opgeleverd. Spaarndam 1 is een Rijksmonument met 48 woningen aan het Spaarndammerplantsoen, de Wormerveerstraat en Spaarndammerstraat. In 2016 wordt de bewoners advies gevraagd op het sociaal plan en technische brochure. Dit complex wordt na Het Schip gerenoveerd. Over de aanpak Hembrugstraat e.o. zal in 2016 een besluit worden genomen. Trompbuurt Het funderingsherstel Lumeijstraat 34 t/m 38 wordt voortgezet. Oud West De verbouwing van Rijtuigenhof 97 door BLVG zal najaar 2016 gereed zijn. Hierbij zal ook een ‘Buurtkamer’ voor het Rijtuigenhof gerealiseerd worden. We gaan verder met het funderingsherstel van Overtoom 318 en Wilhelminastraat 133 t/m 151. Zeeheldenbuurt In 2016 zal besloten worden of de ‘Buurtkamer Parlarie’ aan de Barentszstraat 28 al dan niet blijft voortbestaan. Verder wordt er door de twee bewonerscommissies nagedacht over verfraaiing van de wijk waarvoor ze een idee gaan aanleveren bij het Eigen Haard Fonds. Er is een grote behoefte aan een beheerde fietsenstalling in de wijk, de meest ideale locatie lijkt bij Vereniging van Eigenaren Heemskerck, hetgeen verder onderzocht en uitgewerkt moet worden.
6
De cijfers indicatief Projecten Eigen Haard heeft de ambitie om haar woningportefeuille ook de komende jaren te blijven verversen. Wij blijven graag met u in gesprek over de mogelijkheden hiervoor. Adressen
2016 2017
2018
2019
2020
aantal
nieuwbouw Kolenkit fase 2 Nannostraat, Leeuwendalersweg en Bos en
92
92
Lommerweg
(73 woningen, 1 bog, 18 parkeer) Kolenkit fase 3 ( 112 woningen, 2 bog, 73 parkeer) Kolenkit fase 4 ( 72 woningen, 50 parkeer) Kolenkit fase 5 (22 woningen, 72 parkeer) Robert Scottbuurt, Fridtjof Nansenhof 1 t/m 25 Spaarndammerschool
295 32
90 94 21
21 25
295 122 94 42 25
Renovatie Robert Scottbuurt Erik de Roodestraat 2 t/m 12 (Piggelmee) Robert Scott 7 ( Pastorie) Spaarndammerbuurt, Het Schip (81 woningen, 1 bog) - Zaanstraat 209 t/ 239 (even en oneven) - Hembrugstraat 239 + 257 t/m 305 (oneven) - Oostzaanstraat 1 t/m 43 (oneven) + 87 t/m 93 (oneven) Spaarndammerbuurt, Hembrugstraat e.o. Krommeniestraat 6 t/m 20 Hembrugstraat 65 t/m 95 Polanenstraat 317 t/m 331 Spaarndammerbuurt, Spaarndammerplantsoen - Wormerveerstraat 17-23 - Spaarndammerplantsoen 33-103 - Zaanstraat 197-204
9 1
9
81
32
48
48
Investeringen 2016-2020 Investeringen per jaar in periode 2016 – 2020 Onderhoud
A’dam West €6.095.276
Totaal EH €86.170.000
% 7,1%
Renovatie
€6.586.800
€63.138.400
10,4%
Nieuwbouw koopwoningen
€6.517.200
€24.449.600
26,7%
Nieuwbouw huurwoningen
€11.422.800
€72.742.000
15,7%
€30.622.076 €246.500.000
12,4%
Totaal
7
Investeringen in Amsterdam Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard over de periode 2016-2020 verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende Amsterdamse stadsdelen gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft. Binnen Amsterdam is 11,4% van ons bezit gelegen in West gelegen. 18,5 % van het totaal dat we investeren in Amsterdam, wordt in West besteed.
Eigen Haard - woningen
Amsterdam - woningen
De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode 2016-2020.
Eigen Haard - investeringen
8
Amsterdam - investeringen
Kaart
9
