Eigen Haard in Amsterdam Oost Jaarplan 2015
Over Eigen Haard Eigen Haard zorgt voor goede en betaalbare woningen in de Metropoolregio Amsterdam voor mensen die dat het meest nodig hebben. Wij vinden dat iedereen recht heeft op een goede en betaalbare woning in een prettige wijk. Daar gaan we voor. Deze missie is onze basis. Wij werken er met passie en overtuiging aan. In de eerste plaats is Eigen Haard een sociaal verhuurder. Maar we doen meer. We verhuren en ontwikkelen woningen in de vrije sector en we verkopen woningen. Zo bevorderen wij de doorstroming op de woningmarkt. We verhuren en verkopen maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen. Op die manier dragen we bij aan de diversiteit en vitaliteit in wijken. We verdienen waar het kan, om te investeren waar dat nodig is. We zorgen voor een gezonde vastgoedportefeuille met voldoende spreiding van risico’s. Financiële continuïteit zorgt ervoor dat we ook op de lange termijn onze volkshuisvestelijke taken waar kunnen maken. Met datzelfde oogmerk innoveren, vernieuwen en verbeteren we. We signaleren kansen, nemen onze verantwoordelijkheid en gaan snel over in gewoon doen. Onze missie Eigen Haard zorgt voor goede en betaalbare huisvesting in de Metropoolregio Amsterdam voor mensen die dat het meest nodig hebben. We werken, samen met onze partners, aan vitale wijken in een gezonde regionale woningmarkt. We vervullen onze maatschappelijke taak op een betrokken, maar ook zakelijke manier. We zijn financieel gezond. We zijn een goede werkgever die kansen biedt voor ontwikkeling en groei. Nu en in de toekomst. Trouw aan onze missie We blijven trouw aan onze missie. In goede en in slechte tijden. We blijven een betrokken, betrouwbare en ondernemende partner. We werken zakelijk en bedrijfsmatig. Een belangrijke uitdaging is om met minder middelen stappen vooruit te blijven zetten om onze lange termijn strategische ambities te realiseren. Onze strategische ambities In onze ondernemingsstrategie hebben we drie soorten ambities beschreven.
Wat we willen bereiken
Gezonde regionale woningmarkt. Prettig wonen in vitale wijken. Eigentijdse vastgoed kwaliteit.
Voor wie, hoe en met wie we dat doen
Tevreden klanten. Betrokken partners en belanghouders.
Bedrijfsambities
Professionele organisatie. Financiële continuïteit.
Herijken strategie In 2015 ontwikkelt Eigen Haard een nieuwe bedrijfsstrategie. Extra aandacht hebben we daarbij voor het vergroten van de betrokkenheid van onze stakeholders en de implementatie van de strategie in de komende jaren. In de tussentijd blijven we ons verbeteren. In 2015 ligt onze focus op een drietal speerpunten: 1. Betaalbare woningen passend toewijzen. 2. Zichtbaarheid door transparantie en dialoog. 3. Klantgerichte processen zonder verspilling.
De ontwikkelingen Trendbeeld De corporatiesector staat aan de vooravond van drastische hervormingen, vooral ingegeven door een politiek-economische agenda. Tegelijkertijd zien we onze opgave veranderen: onze doelgroep, de woningmarkt, onze partners, uitdagingen op het vlak van milieu, zorg en de digitale samenleving. We zien ontwikkelingen op kortere termijn, maar ook grotere trends. Op de korte termijn gaat het om onder andere de herziening van de Woningwet en de decentralisatie van overheidstaken. Trends zijn onder andere de steeds verder gaande individualisering en andere vormen van arbeidsparticipatie. Van ons als corporatie vraagt het dat we onze ogen en oren openhouden en snel anticiperen op nieuwe ontwikkelingen.
De volgende externe ontwikkelingen leiden in 2015 tot vernieuwd beleid en extra activiteiten: Parlementaire enquête De Parlementaire Enquêtecommissie presenteerde op 30 oktober 2014 haar eindrapport 'Ver van huis'. De Commissie constateert tekortkomingen in doelmatigheid, efficiency, afrekenbaarheid en controleerbaarheid van het hele stelsel. Het sober en doelmatig huisvesten van mensen met een smalle beurs moet weer centraal staan. Aanbevelingen van de Commissie moeten het stelsel verstevigen en zorgen dat vermogen meer wordt ingezet voor de huurders. Ook moet de huurder meer zicht en zeggenschap krijgen. Eigen Haard heeft ‘Zichtbaarheid door transparantie en dialoog’ tot één van de speerpunten voor 2015 benoemd. Herziening Woningwet Op 11 december 2014 is de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting aangenomen in de Tweede Kamer. Belangrijke onderdelen uit de bredere hervormingsagenda van minister Blok (brief 11 april 2014) zijn hierin vastgelegd. Wij verwachten dat de Eerste kamer voor de statenverkiezingen goedkeuring geeft aan de wet en de novelle en dat de invoering medio 2015 plaatsvindt. Het wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Zo wordt de kerntaak beperkt tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen en bijbehorend maatschappelijk vastgoed en krijgen gemeenten een grotere rol toebedeeld bij de invulling van de lokale volkshuisvestelijke agenda. Huurbeleid De verhuurdersheffing die de woningcorporaties moeten afdragen loopt geleidelijk op. Voor Eigen Haard zien we de heffing oplopen van 24,5 miljoen in 2014 tot en met 42,3 miljoen per jaar in 2019. De huren van corporatiewoningen mogen ook dit jaar aanzienlijk stijgen. In 2015 vindt voor het derde jaar op een rij een inkomensafhankelijke huuraanpassing plaats. De aangekondigde huursombenadering is uitgesteld.
De huurronde 2015 vindt plaats op basis van het oude woningwaarderingsstelstel (WWS). Per 1 oktober 2015 treedt het nieuwe WWS in werking. Dit zal effect hebben in de huurronde 2016. In het nieuwe WWS wordt de locatie zwaarder gewogen in de puntentelling die de basis vormt voor de huurprijzen. De schaarstepunten van Donner, die een soortgelijk effect hadden, komen te vervallen. In 2015 wordt de Huurtoeslag niet aangepast. Het kabinet draait de voorgenomen bezuiniging op de Huurtoeslag van € 31 mln. per jaar voor de komende drie jaar (2015 t/m 2017) terug. Duurzaamheid Per 1 januari 2015 treedt een nieuwe energielabelsystematiek in werking. Een zogenaamd ‘Nader Voorschrift’ gaat uitsluitend gelden voor professionele woningverhuurders. Particuliere woningbezitters zullen een door de overheid opgesteld energielabel ontvangen, het zogenaamde label light, dat ze zelf kunnen toetsen. De letters bij het energielabel vervallen en de energieklasse zal nog uitsluitend in een indexcijfer worden weergegeven. De nieuwe systematiek sluit niet naadloos aan op de oude. Dit kan leiden tot verwarring bij bewoners. Huisvestingswet Op 1 januari 2015 treedt de nieuwe Huisvestingswet in werking. Centraal staat het uitgangspunt van ‘vrije vestiging’. Het begrip ‘woonduur’ wordt afgeschaft en vervangen door ‘inschrijfduur’. Het huidige Convenant Woonruimteverdeling is onverenigbaar met de nieuwe wet. Een regionale werkgroep van gemeenten, corporaties en huurders werken gezamenlijk aan een regionale verordening. Voor zittende huurders en woningzoekenden komen er overgangsregels. Eigen Haard houdt bij de wijzigingen regionale meerwaarde en de “geest van de wet” voor ogen. Voor woningzoekenden betere kansen op de regionale woningmarkt, minder regels en meer duidelijkheid. Voor onze organisatie zo min mogelijk extra kosten. Decentralisatie van overheidstaken Gemeenten worden in 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen. Een deel van deze taken is daar nu al belegd, een deel nemen de gemeenten over van de Rijksoverheid. Eigen Haard ziet kansen en bedreigingen. Er wordt meer zelfoplossend vermogen en onderlinge samenwerking van burgers verwacht. Eigen Haard doet graag een stapje terug voor lokale initiatieven en stimuleert deze. Alleen niet elke burger is daartoe in staat. Langer thuis wonen kan risico’s opleveren voor de mensen die het betreft, maar ook voor hun buren. Denk aan overlast, brandgevaar, eenzaamheid. Voor mensen die niet op eigen kracht vooruit kunnen zoeken we samenwerking met partners die een “vangnet” bieden, bijvoorbeeld woonbegeleiding. Het schuiven van taken en verantwoordelijkheden vraagt ook van ons een andere manier van werken. Daar bereiden we ons voor. Denk aan het signaleren van huurders met een zorgvraag bij het juiste loket, of de samenwerking met dienstverleners die onze huurders in senioren- en zorgwoningen bedienen. Samenwerking De komende jaren zal de relatie tussen gemeenten en corporaties verder geïntensiveerd worden. In de herziene Woningwet wordt de positie van gemeenten richting corporaties versterkt waar het gaat om de invulling van de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. Deze opgave moet het kader gaan vormen waarbinnen corporaties opereren. Op basis van het lokale volkshuisvestingsbeleid laten corporaties jaarlijks zien welk activiteiten zij de komende jaren in de betreffende gemeente gaan ontplooien (incl. investeringen). Dit wordt voorgelegd aan zowel de gemeente als de lokale huurdersorganisaties, waarna afspraken tussen de corporatie en de gemeente worden gemaakt. Het jaarplan van Eigen Haard is een instrument om op een transparante wijze de dialoog aan te gaan, met als doel om samen de ambities voor de toekomst te bepalen en afspraken te maken over ieders inzet om die ambitie te bereiken.
Visie op Amsterdam Oost Lange termijn ontwikkeling Verschillende ontwikkelingen in Amsterdam Oost maken dat dit deel van de stad aantrekkelijker wordt voor stedelijk georiënteerde doelgroepen. Deze doelgroepen zijn over het algemeen goed opgeleid en werkzaam in de (zakelijke) dienstverlening. Dit biedt kansen voor het realiseren van meer gemengde buurten door woningdifferentiatie, een toename van economische functies en hogere verkoopopbrengsten van vastgoed. In de uiterst gespannen Amsterdamse woningmarkt zien we dat wijken in relatief korte tijd een omslag kunnen maken. Het streven is om dit ook in Amsterdam Oost mogelijk te maken. Tegelijkertijd moeten we oog houden voor de betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad. Het is daarom belangrijk dat er in Amsterdam Oost een gedifferentieerd woningaanbod gewaarborgd wordt. Indische Buurt De koers van Eigen Haard in de Indische Buurt is een aantal jaren geleden bepaald. Door een deel van de woningen bij mutatie te verkopen neemt het eigen woningbezit toe. Daarnaast bedienen we verschillende doelgroepen door betaalbare woningen in de bestaande bouw aan te bieden en vrije sector huur voor middeninkomens. Door kwalitatief goede woningen (met betere energiezuinigheid) in de nieuwbouw- en renovatiecomplexen aan te bieden, leveren we een bijdrage aan de woningdifferentiatie en bevolkingssamenstelling. Naast de vastgoedstrategie heeft ook de leefbaarheid onze blijvende aandacht. We werken op diverse plekken aan de (her)ontwikkeling en invulling van maatschappelijk vastgoed, voornamelijk in en rond de Batjanstraat. Ook investeren we in het veiliger maken van de directe woonomgeving. Oosterparkbuurt De inzet van Eigen Haard in de Oosterparkbuurt is differentiatie van de woningvoorraad door middel van verkoop van woningen en het bij mutatie liberaliseren van sociale huurwoningen. Het eigen woningbezit is in de Oosterparkbuurt relatief laag. Door woningen te verkopen aan onze doelgroep met een relatief laag middeninkomen bevorderen we de doorstroming. In dit marktgebied is een verdere stijging van de populariteit te verwachten en daarmee een groeiende waardeontwikkeling. Met deze strategie houden we een deel van de woningvoorraad in bezit en betaalbaar voor lagere en middeninkomens. Door daarnaast woningen te verkopen en woningen te verhuren in de vrije sector wordt de buurt aantrekkelijk voor verschillende bevolkingsgroepen. Ook de vele renovaties in het gebied dragen bij aan deze strategie. Transvaalbuurt Een aantal jaren geleden werd gestart met de wijkaanpak om de Transvaalbuurt te verbeteren. De buurt telde relatief veel werklozen, slechte woningen, burenoverlast, veel drugsoverlast en ondernemers wilden zich niet in de buurt vestigen. Inmiddels zijn veel woningen opgeknapt, nieuwe woningen werden gebouwd of zijn in aanbouw. De aanpak heeft gewerkt en de Transvaalbuurt is veranderd in een gezond, aantrekkelijk en levendig stukje Amsterdam. De inzet van Eigen Haard was de afgelopen jaren vooral gericht op de buurteconomie en het opknappen van en invulling geven aan de winkelstraat. Dit heeft zijn vruchten afgeworpen. Inmiddels hebben diverse bij de buurt betrokken ondernemers zich gevestigd en verhuren we onze panden goed. In 2013 is de wijkaanpak formeel afgerond. De komende tijd gaan wij nog door met het renoveren van onze woningen en onze inzet op participatie, veiligheid en leefbaarheid. Betondorp Op de middellange termijn is eventueel een ingreep nodig in de woningvoorraad van Betondorp. De woningen zijn gehorig en dit veroorzaakt veel overlast tussen buren. Er zal integraal naar de opgave gekeken worden. Vanuit een gezamenlijke visie met het stadsdeel en collega-corporaties zijn gezinnen en ouderen als doelgroep voor de toekomst benoemd. Ook is gerichte inzet op het voorzieningenniveau van belang, omdat dit onder druk staat Naar verwachting zal dit de leefbaarheid en sociale structuur van de buurt ten goede komen. Overige buurten In de Dapperbuurt heeft Eigen Haard gekozen voor een exitstrategie. De twee complexen zijn voor de verkoop aangewezen. Het Oostelijk Havengebied is de afgelopen vijfentwintig jaar ontwikkeld van werkgebied naar een vrij populair woongebied. De inzet van Eigen Haard is om hier bij mutatie een groot aantal sociale huurwoningen te liberaliseren. In de buurten Middenmeer en Frankendael wordt dezelfde koers gevolgd. Op IJburg en Zeeburgereiland wil Eigen Haard middels nieuwbouw de woningvoorraad uitbreiden.
Terugblik 2014 Afgeronde projecten In 2014 zijn onderstaande renovatieprojecten afgerond: Complex Sumatrastraat 160 a - 164 b Tilanusstraat 37-43 Tilanusstraat 61-71 , Camperstraat 7 Blasiusstraat 76-80 Tilanusstraat 260-266 Retiefstraat 33-37 Totaal
Woningen 25 15 26 12 4 12 94
Overig --1 1 --2
Gestarte projecten In 2014 zijn onderstaande renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten van start gegaan: Complex Batjanstraat 82-84 Tilanusstraat 332-338 Ruyschstraat 69 Ruyschstraat 73 Zeeburgerdijk 420-538 (Braspenning 2e fase) Totaal
Woningen 29 4 4 4 48 89
Overig ----34 34
Leefbaarheid Op het gebied van de leefbaarheid heeft Eigen Haard in 2014 een groot aantal zaken aangepakt. Een greep uit de projecten:
Aanleg van een postzegelpark op een plek waar veel overlast was. Uitvoering individuele tuinprojecten samen met 16 bewoners en vrijwilligers. 50 schoonmaak- en opruimacties. Strooiteam van meer dan 75 vrijwilligers ter verbetering van de veiligheid oudere buurtbewoners. Plaatsen van duivenpinnen op diverse plekken vanwege overlast. Grote opknapbeurt van 25 trappenhuizen . Samenwerking met het jeugd Preventieteam, het meldpunt Zorg & Overlast & straatcoaches. Nieuwe huurders aangetrokken voor het maatschappelijk vastgoed rondom de Majellakerk: Roads voor Obiplein 14-16 en Het leerorkest voor de Batjanstraat 1. Uitgifte van vele honderden Makkies voor buurt- & burenhulp. Met 200 bewoners contact onderhouden die zich vrijwillig inzetten voor de buurt. Bouw van grote fietsenstallingen zodat de entrees naar de woningen vrijgemaakt zijn. Ondersteuning bij de organisatie van 23 buurtevenementen door bewoners en ondernemers. Opruimacties in 3 binnentuinen en aanpak van illegale fietsenhandelaren. 40 klussen laten uitvoeren door Oost Werkt op gebied van groen, schoon en veilig, vaak bij kwetsbare bewoners. Huisbezoeken bij 400 huishoudens voor het activeren van bewoners voor inzet in complex en wijk. Plaatsing groot speeltoestel in een binnentuin met beheer van bewoners. Grote aanpak van verbetering leefbaarheid bij onderdoorgang/tunnel voor honderden bewoners. Grootschalig Mandelakunstwerk aan de gevel aangebracht in de Transvaalbuurt. Drijvende tuin, gefinancierd door Eigen Haardfonds. Inzet Schoonmaakhelden in alle buurten.
Veiligheid Op het gebied van de veiligheid zijn onder andere de volgende projecten uitgevoerd:
Aanleg van camerabeveiliging op 2 plaatsen. 3 x Inzet straatcoaches in samenwerking met de wijkbeheerders, Zorg & Overlast, Stadsdeel en Politie bij zware overlast in bergingen. Aanbrengen anti-inbraakstrips 25 portieken. 15 plaatsen extra verlichting en verbeterde oplegsloten i.v.m. inbraakgevoeligheid. Entree naar voren gehaald vanwege overlast. 30 portieken zijn dichtgezet en verbetering van deuren en hang- en sluitwerk vanwege overlast van inbraken. Sloten zijn vervangen vanwege inbraakgevoeligheid. Op 11 plekken zijn achterpaden afgesloten met hekken vanwege inbraakgevoeligheid. Grootschalige aanpak groen van 3 binnentuinen i.s.m. politie, Stadsdeel en bewoners.
Duurzaamheid Op het gebied van de duurzaamheid zijn onder andere de volgende projecten uitgevoerd:
Deelname evenement de Groene Boulevard. Draagvlak bereikt voor zonnepanelen onder bewoners van twee straten.
HuurDeZon In 2014 heeft de pilot Westerzon een vervolg gekregen als HuurDeZon. In Amsterdam zijn circa 200 woningen al van zonnepanelen voorzien. Er is veel tijd gestoken in het automatiseren van gegevens. Een huurder kan op de website van HuurDeZon zijn postcode invullen en ziet in veel gevallen meteen of de woning geschikt is voor zonnepanelen. Na een artikel najaar 2014 in het Eigen Haard Magazine zijn veel nieuwe aanvragen binnen gekomen, ook van buiten Amsterdam. Het plan is om in 2015 via HuurDeZon 800 woningen van Eigen Haard van zonnepanelen te voorzien. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en vooral toepasbaar bij eengezinswoningen. Energiecoaches Eind 2013 is gestart met de opleiding Energiecoach. Energiecoaches zijn huurders die op vrijwillige basis hun buren voorlichten over energiebesparing. In totaal 24 huurders hebben deze Eigen Haard opleiding gevolgd. Eén hiervan komt uit Amsterdam Oost.
Speerpunten in 2015 Huurbeleid Het huurbeleid van Eigen Haard houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Er wordt dus niet altijd de maximaal mogelijke huur in rekening gebracht. Maar gezien de huidige situatie (o.a. financiële en economische crisis, verhuurdersheffing) moeten de huren omhoog. Ook in Amsterdam Oost. We blijven streven naar een eerlijke verdeling. In 2015 is bij mutatie de verdeling tussen sociale huur en vrije sector huur 65% om 35%. Om zo ook aan de vraag van mensen met een inkomen boven € 34.911 te voldoen. Verkoop We verkopen een deel van onze huurwoningen. Door de opbrengsten van deze verkoop kunnen we blijven investeren in de bestaande voorraad, nieuwbouw en leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor een gevarieerd aanbod (ook in prijs), zodat we starters en middeninkomens kunnen bedienen. Aangezien we het afgelopen jaar een economisch herstel hebben gehad op de woningmarkt in de regio Amsterdam vallen de gerealiseerde aantallen verkoop hoger uit dan verwacht. In 2015 verwachten we in Amsterdam Oost 29 bestaande huurwoningen bij mutatie te verkopen. Ouders mochten hun kind een ton belastingvrij schenken voor de aankoop of verbouw van een eigen huis. Deze regel stopt per 1 januari 2015 en vanaf 1 januari 2015 mag nog maar maximaal 103 procent van de waarde van een koopwoning worden geleend. Dat was 104 procent in 2014. Nieuwbouw Het project Braspenning is in aanbouw. Hier worden 32 koopwoningen en 16 sociale huurwoningen gebouwd. De nieuwe woningen hebben meer wooncomfort en zijn energiezuinig. Alle woningen zijn bereikbaar per lift en hebben een balkon op het zuiden. De ruime woonkamer ligt aan de voorzijde en heeft een open of gesloten keuken. De oplevering staat gepland begin 2016. In 2015 start de sloop en nieuwbouw van de eerste fase van het project Sumatraplantsoen, dat bestaat uit 50 sociale huurwoningen. In de 2e helft van 2016 wordt de eerste fase opgeleverd , op dat moment starten de 2e en 3e fase van dit project met de vrije sector huur- en koopwoningen. Dit jaar hopen we te starten met de sloop/nieuwbouw van het complex aan de Sumatrastraat/Ombilinstraat. Het voorlopige programma bestaat uit 36 koopwoningen en 13 vrije sector huurwoningen. Herontwikkeling De woningen in Frankendael rondom de Ringdijk en de Simon Stevinstraat is aan vernieuwing toe. In 2015 wordt een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt voor dit gebied, dat fungeert als onderlegger voor de herontwikkeling. Renovatie De komende vijf jaar heeft Eigen Haard plannen voor de renovatie van circa 950 woningen. De helft van die woningen is gelegen in de Indische buurt. Een punt van aandacht is ook in 2015 de beschikbaarheid van voldoende wisselwoningen. Het aanbod van woningen dat vanuit de reguliere verhuur in de buurt beschikbaar komt is te klein om in de behoefte voor herhuisvesting en wisselwoningen te voorzien. We zullen hier voor moeten uitwijken naar andere buurten. Leefbaarheid We voeren in Amsterdam Oost veel leefbaarheidsprojecten uit en investeren hier ruim 18% van wat we bedrijfsbreed in leefbaarheid investeren. De projecten bestaan uit fysieke maatregelen die de leefbaarheid en veiligheid versterken, zoals het dichtzetten van portieken, het afsluiten van achterpaden, het snoeien van weelderig groen, het aanbrengen van camerabeveiliging en het vervangen van inbraakgevoelig hang- en sluitwerk. Een aantal concrete projecten zijn onder andere het naar voren halen van de entree en grote aanpak van Djakartaterras en omgeving, het dichtzetten van twee grote portieken in de 1e Oosterparkstraat, het actief complexmatig aanbieden van het politie keurmerk veilig wonen, het aanbrengen van duivenpinnen rondom Kramatweg, het extra schouwen van risicocomplexen, het schouwen van 100 trappenhuizen op schoon, heel en veilig en het actief inzetten van opruimprotocollen en schoonmaakcontracten in die complexen, het opknappen van een gevel aan de van Musschenbroekstraat, een kunstproject met bewoners op de Kruger-
kop, initiatief drijvende tuinen bij de waterwoningen in IJburg, het aanbrengen van geschiedenispanelen in de Transvaalbuurt en de keuken van Transvaal is ook van start gegaan. In 2015 is het doel om de inzet van wijkbeheerders zoveel als mogelijk kostendekkend te maken en effectiever in te zetten. We gaan dit project Wijkrent uitzetten bij de VvE’s en vragen hen mee te betalen aan de dienstverlening door de wijkbeheerders. Ook voeren we bij mutatie de servicekosten in de huur op. Wijkbeheerders versterken het sociaal toezicht in de wijken en zien toe op naleving huurcontracten. Ook doen we nog meer dan voorheen sociale projecten zoals het stimuleren van bewonersparticipatie en zelfredzaamheid door het ondersteunen en activeren van bewoners, deelname in tijd-geldproject de Makkie, activering via Burennetwerk of Eigen Kracht, bewonerscommissies, wijkvrijwilligers, tuincommissies, bewonersgroepen, strooiteams of bijvoorbeeld zelfbeheergroepen. In 2015 gaan we door met de vrijwillige inzet van bewoners vastleggen, verduurzamen en waarderen en geven we waar mogelijk bewoners verantwoordelijkheid terug voor hun leefomgeving. Verder zullen we met onze wijkpartners die wortels hebben in de wijken (o.a. MOI, StreetsmArt, Tante Gerritje, stichting Accu, BOOT Oost, Studio 52nd, Museum Zonder Muren) stevige en duurzame verbindingen aangaan zodat zij activiteiten kunnen ontplooien die bewoners zelfredzamer kunnen maken. Ook met Oost werkt zetten wij onze samenwerking voort en breiden indien mogelijk uit. Met de productlijnen Eigen Haard in de Wijk en Zorg & Overlast en bijbehorende vastgestelde beleidsdocumenten, zoals “De Aanpak Woonoverlast Eigen Haard”, hebben we voldoende instrumenten in handen om hier de komende jaren succesvol aan te werken. We vergroten ons inzicht in de effecten en opbrengsten van onze investeringen in leefbaarheid. We zetten de instrumenten uit de productlijnen gericht in. We bepalen op basis van het wijkselectiemodel in welke wijken onze interventie nodig is. En we zorgen dat onze huurders weten wat wij van hen verwachten en wat zij van ons kunnen verwachten. In 2015 zetten nadrukkelijk in op zelfbeheer. Energetische kwaliteit Eigen Haard investeert in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningportefeuille. Dit gebeurt vooral bij nieuwbouw en renovatie. Hier worden de grootste labelstappen behaald. Ook in het reguliere onderhoud worden maatregelen genomen zoals het plaatsen van dubbele beglazing en vervangen van de ketel. Deze maatregelen zorgen vaak ook voor een labelstap. De verdeling van de labels in 2014 en 2019 ziet er als volgt uit: Energielabels 2014 2019
A B C D 4,1% 14,0% 36,6% 16,0% 6,3% 26,3% 36,0% 14,5%
E 12,6% 6,5%
F 13,1% 7,7%
G 3,6% 2,7%
Klimaatstraatfeest Eigen Haard stimuleert haar huurders om mee te doen aan het Klimaatstraatfeest, dit is een landelijke energiebesparingswedstrijd. De Eigen Haard-straat die het beste scoort wint een geldbedrag dat gebruikt wordt voor een duurzame of energiebesparende maatregel in de woningen. Indische Buurt Om de leefbaarheid te bevorderen werken we via “Samen Indische Buurt” samen met stadsdeel Oost, Ymere en de Alliantie. En we zetten stevig in met vijf wijkbeheerders, participatie, bewonersinitiatieven, zelfbeheer, communicatie en aanpak zorg en overlast. Het activeren van bewoners heeft onze volle aandacht onder meer door afspraken met wijkvrijwilligers, bewonerscommissies, bewonersgroepen en zelfbeheergroepen. Daarnaast voeren we het tijd-geld project “de Makkie” uit en sluiten wijkpartnerovereenkomsten af met actieve vrijwilligersorganisaties in de buurt, zoals stichting MOI, Tante Gerritje, Boot Oost en StreetsmArt. Wij investeren bijvoorbeeld in korting op huisvesting voor deze partijen en zij zetten zich vervolgens in voor de buurt. De veiligheid bevorderen we onder andere door extra te schouwen in risicocomplexen. Ook onderzoeken we uitbreidingsmogelijkheden van (tijdelijk) cameratoezicht in complexen, waar overlast plaatsvindt. Daarnaast zetten we daar straatcoaches in en overleggen we nauw met Politie, Stadsdeel en corporaties om de veiligheid te verbeteren. Om de veiligheid te vergroten halen we de entree naar voren, plaatsen waar nodig
extra verlichtingspunten, anti-inbraakstrips en stevige sloten, bieden we al onze huurders beveiliging van de woning aan via het Politie Keurmerk Veilig Wonen en beveiligen we bergingsdeuren. Door in gesprek te gaan met onze bewoners vergroten we de eigen verantwoordelijkheid en meldingsbereidheid. In dat kader investeren we ook in moes- en geveltuinen op verschillende locaties waar de overlast groot is om zo die stukken terug te geven aan de bewoners. We zetten in op het activeren van de publieksprogrammering rond de Batjanstraat door inzet van en samenwerking met actieve bewoners, buurtorganisaties en het Nederlands Philharmonisch Orkest. We activeren de gebruikers van de aangekochte maatschappelijke vastgoedpanden om zich in te zetten voor de buurt en buurtbewoners. In 2015 onderzoeken we of we een buurtwerkkamer kunnen openen in de Batjanstraat. Onze inzet op zorg en overlast is groot in de Indische Buurt. We zetten in op het schoonkrijgen en houden van portieken door bewoners hierin zelfredzaam te maken en te laten participeren. We spreken actief bewoners aan in trappenhuizen, waar de wijkbeheerder geconstateerd heeft dat de netheid van de trappenhuizen achterblijft. Door actief te schouwen, maken wij een overzicht van deze portieken. Daarnaast ondersteunen we tientallen buurtevenementen en activiteiten. Om de werkloosheid te verkleinen in de buurt participeren we zeer actief in het project Oost Werkt in samenwerking met stadsdeel Oost, DWI en de corporaties de Alliantie en Ymere. We investeren hierin door verschillende klussen aan te dragen voor de kandidaten en de locatie aan de Palembangstraat 52 te verhuren tegen een sterk gereduceerd tarief. Oosterparkbuurt Om de veiligheid te vergroten, knappen we binnen- en geveltuinen op en zetten twee grote portieken aan de 1e Oosterparkstraat dicht. Net als in de Indische Buurt is er in 2015 extra aandacht voor schoonmaak. Participatie van bewoners is een speerpunt, door de vele Verenigingen van Eigenaren en het gespreide bezit is dit een uitdaging in de Oosterparkbuurt. Vooral op het gebied van tuinieren en samen onderhouden van moesen geveltuinen lijken bewoners in de Oosterparkbuurt elkaar te kunnen vinden. Dit faciliteren wij en daarbij ondersteunen wij bewonersinitiatieven zoals de Buurtcamping en straatbijeenkomsten om het sociale netwerk van kwetsbare huurders te verstevigen. Daarbij hebben wij een stevige samenwerking gevonden met de Amstelcampus en zetten we in op wijkpartnerschap in community art in samenwerking met het Badhuistheater en De Groene Boulevard. Transvaalbuurt De wijkaanpak heeft gewerkt en de Transvaalbuurt is veranderd in een gezond, aantrekkelijk en levendig stukje Amsterdam. De inzet van Eigen Haard was de afgelopen jaren vooral gericht op de buurteconomie en het opknappen van en invulling geven aan de winkelstraat. Dit heeft zijn vruchten afgeworpen. Inmiddels hebben zich diverse bij de buurt betrokken ondernemers zich gevestigd en verhuren we onze panden goed. De komende tijd gaan wij nog door met het renoveren van onze woningen. De keuken van Transvaal is een nieuw initiatief van Museum zonder Muren in samenwerking met Eigen Haard. Zo ook de geschiedenis van Transvaal. Deze staat al jaren op de kaart en hier wordt ook door Eigen Haard op ingezet. In de Smitstraat en de Pretoriusstraat komen geschiedenispanelen te hangen. Verder blijven we ons inzetten op veiligheid door het collectief aanbieden van Politie Keurmerk Veilig Wonen, verstevigen van hang- en sluitwerk en het vergroten van meldingsbereidheid van bewoners. Daarnaast continueren we de inzet van een wijkbeheerder. Ook wordt verduurzamen een issue waar bewoners zich graag aan willen conformeren. Eigen Haard draagt hier ook aan bij. Betondorp Eigen Haard onderzoekt dit jaar de technische en functionele staat van de woningen. Op basis van de resultaten van dit onderzoek zal Eigen Haard een toekomstvisie voor haar deel van Betondorp opstellen. Ook de openbare ruimte in Betondorp wordt aangepakt. Beide projecten zullen in samenspraak zijn met het stadsdeel en de twee andere corporaties die in Betondorp actief zijn. In de tussentijd zet Eigen Haard in op het verbeteren van de veiligheid en leefbaarheid, net als in de rest van Amsterdam Oost. Zo bieden we onze huurders beveiliging van de woning aan via het Politie Keurmerk Veilig Wonen en worden deurkierstandhouders en lampen gemonteerd. Dit jaar worden alle achterpaden afgesloten zodat alleen bewoners daartoe toegang hebben. De vrijwillige strooiploeg wordt ook dit jaar weer ingezet om de veiligheid in de winter te waarborgen en niet te vergeten de groenploeg van bewoners die elkaar helpen met de individuele tuinen. Dit jaar zal er vanwege de toekomstvisie regelmatig overleg gevoerd worden met de bewonerscommissie in Betondorp. Een belangrijke spil wordt gevormd door onze wijkbeheerder ter plekke.
Tevens brengt Eigen Haard een eenmalig magazine uit. Hierin worden de verhalen van de wijk op een voor bewoners toegankelijke wijze beschreven en in beeld gebracht. Er schrijven veel buurtbewoners aan mee waaronder bekende Nederlanders die daar wonen. Het magazine is een pilot van Eigen Haard en heet “Verhalen uit de wijk”. Stadgenoot, stadsdeel Oost en Ymere financieren dit. Het Verhalen uit de wijk magazine is een eerste aanzet om het vervolgens over te dragen aan bewoners en de saamhorigheid in de wijk en draagkracht te vergroten. Er is al een groep vrijwilligers gevonden. Zij gaan een Facebookpagina bijhouden en zorgen dat Betondorp positief op de kaart komt. Om de bewoners kennis te laten maken met de geschiedenis van hun wijk en hier gesprekken over te laten plaatsvinden, wordt er dit jaar een fototentoonstelling georganiseerd over 90 jaar Betondorp.
De cijfers Indicatief Amsterdam Oost Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Amsterdam Oost Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Amsterdam Oost t.o.v. totaal Eigen Haard Huuropbouw Tot € 465 Van € 465 tot € 618 Van € 618 tot € 710 Hoger dan € 710 Verkocht
Huidig 45% 41% 10% 4% -
Aantal 58.581 17.457 41.124 29.187 6.646 56.738 11,7% 2040 11% 32% 12% 30% 15%
Bij een deel van de woningen is de huidige huurprijs het gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 en 2014 is doorbelast aan de huurder. De huidige huur kan dan hoger zijn dan de streefhuur. In een aantal gevallen ligt de huur boven de maximumgrens voor sociale huurwoningen, terwijl de woning toch nog tot de voorraad sociale huurwoningen behoort. Na mutatie zullen deze woningen weer worden verhuurd als sociale huurwoning, met een huur onder de € 710. Jaar 2015
2016 2017
2018
2019
Renovaties Gorontalostraat e.o. (Indië 8) Insulindeweg 87-93 en Riouwstraat 226-248 Ruyschstraat 73 Tilanusstraat 332-338 Tilanusstraat 61-71 en Camperstraat 7 Boetonstraat 6-12, 22 Kramatweg 10-18, Soembawastraat 3 Lombokstraat e.o. (Indië 1) Molukkenstraat 7-29 Pretoriusstraat 14-16 Simon Stevinstraat 2-12 Ternatestraat 41-45 Betondorp Niasstraat 3-13, Menadostraat 3 A. Bonnstraat, 2e Boerhavestraat. 's Gravesandeplein Van Musschenbroekstraat 2-32 Zeeburgerdijk 141-207 Betondorp Retiefstraat, Pretoriusstraat en Smitstraat Zeeburgerdijk 116-122, Molukkenstraat 2-4
Totaal Jaar 2015 2016 2017 2018 Totaal
Nieuwbouw Transvaalkade 36 Sumatraplantsoen e.o. (AR33) Zeeburgerdijk 420-538 (Braspenning 2e fase) Ringdijk 2-5 Ombilinstraat 2-16 en Sumatrastraat 166-178 Sumatraplantsoen e.o. (AR33)
Aantal 69 28 4 4 26 20 26 156 44 8 14 12 127 25 69 16 57 168 67 14 954 Huur 50 48 11 13 29 151
Koop 1 11 36 68 116
De bedragen Indicatief Verkoop Woningen in verkoopvijver Verkoopgereed Verkoop 2015 bij mutatiegraad van 3,5% en opname 90% Totale verwachte netto opbrengst Investeringen per jaar in periode 2015 – 2019 Onderhoud Renovatie Nieuwbouw koopwoningen Nieuwbouw huurwoningen Fysieke maatregelen leefbaarheid Sociale maatregelen en participatie Totaal
Aantal 1.018 934 29 € 3.137.800 A’dam Oost Totaal € 10.261.424 € 87.603.472 € 29.417.200 €61.379.005 € 6.396.000 € 104.050.821 € 4.531.932 € 80.987.539 € 191.599 € 1.372.450 € 424.147 € 1.965.145 € 51.222.302 € 337.358.432
% 11,7% 47,9% 6,1% 5,6% 14,0% 21,6% 15,2%
Investeringen in Amsterdam Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende Amsterdamse stadsdelen gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft.
Eigen Haard - woningen
Amsterdam - woningen
De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode 2015-2019.
Eigen Haard - investeringen
Amsterdam - investeringen
Overzichtskaart
Renovaties Indische buurt Leefbaarheid Oosterparkbuurt
Leefbaarheid Indische buurt
Sloop/Nieuwbouw Indische buurt
Renovaties Oosterparkbuurt Leefbaarheid Transvaalbuurt
Renovaties Transvaalbuurt
Strategiebepaling Betondorp
